Viyana Daire İncelemesi: Viyana Gayrimenkul İşlemleri Nasıl Yürütülüyor?

Satın alma sözleşmesini imzalamadan önce, alıcının inceleme sırasında gördüğü dairenin belgelerde açıklanan mülkle eşleşip eşleşmediğini kontrol ediyoruz. Belirtilen metrekareler kullanım alanına dahil mi? Tadilat onaylandı mı? Bodrum kat daireye tahsis edildi mi? Hangi inşaat giderleri üzerinde anlaşmaya varıldı ancak henüz ödenmedi?

Vienna Property, temel kayıt özeti, planlar, daire mülkiyet belgeleri ve Hausverwaltung raporlarını karşılaştırır. Tespit edilen herhangi bir tutarsızlık, fiyat tahminini, satın alma bütçesini ve sözleşme şartlarını etkiler. Örneğin, çatı onarımları için yetersiz bir rezerv, potansiyel bir peşinatın hesaplanmasını gerektirirken, mevcut kira sözleşmesi zamanında taşınmayı engelleyebilir.

Bu doğrulamayı, Viyana'nın Altbau semtindeki üç odalı bir daire örneği üzerinden göstereceğiz: hangi belgeleri inceliyoruz, satıcıyla neleri netleştiriyoruz ve imzalamadan önce hangi şartlarda anlaşıyoruz. Bu örnekteki özellikler ve tutarlar yaklaşık değerlerdir.

Örneğimizde, bir aile 420.000 € fiyatlı bir daireyi değerlendiriyor. İlanda dairenin 80 m², balkonlu ve bodrum katlı olduğu belirtiliyor. Kozmetik tadilatlar tamamlanmış ve aylık ödemeler 360 €. Satıcıya göre daire müsait.

Alıcının iki ayrı yatak odasına, kalıcı olarak yaşama imkanına ve kararlaştırılan zaman dilimi içinde taşınma olanağına ihtiyacı vardır. Fiyatlandırmadan önce bu gereksinimleri belirtiyoruz. Aile için uygun olmayan daha ucuz bir daire sorunu çözmeyecektir.

Ayrıca alıcının statüsünü ve izinlere duyulan ihtiyacı da açıklığa kavuşturuyoruz. Yabancıların satın alma yeteneği, vatandaşlığına, federal eyaletine ve işlemin koşullarına bağlıdır. Sadece oturma iznine sahip olmak otomatik olarak satın alma hakkı sağlamaz. Avusturya'da yabancıların gayrimenkul satın almasına ilişkin geçerli kısıtlamalar, işlem yapmadan önce netleştirilmelidir.

İzinler veya banka finansmanı gerekiyorsa, bu durum satıcıya yapılacak teklifin zamanlamasını ve içeriğini etkiler. Bu şartlara ilişkin sözlü anlaşmalar yeterli değildir.

Vienna Property, satıcıdan ve Hausverwaltung'dan (konut yönetiminden) belgeler talep eder, alınan bilgileri karşılaştırır ve eksik onayları not eder. İnşaat dosyasına ve bireysel belgelere erişim, gerekli yetkilendirme ile sağlanır.

Mevcut bir binadaki bir daire için, kit genellikle şunları içerir:

✓ Güncel Grundbuch özeti ve temel girişlere ilişkin belgeler

✓ Wohnungseigentumsvertrag — apartman mülkiyeti sözleşmesi

✓ Nutzwertgutachten — nesnelerin ve hisselerin tahmini değerine ilişkin sonuç

✓ İnşaat planları ve değişiklik belgeleri

✓ Energieausweis — enerji pasaportu

✓ yıllık raporlar ve güncel ödeme bildirimleri

✓ Rezerv hakkında bilgi, yaklaşan çalışmalar ve evden kredi imkanları

✓ Son birkaç yıla ait mal sahipleri toplantı tutanakları mevcuttur

Biz bir planı bir reklamdan ve bir inşaat planından ayırıyoruz. Belirli bir tarih için kalan rezervi kontrol ediyoruz ve tutanaklardaki bir tadilat görüşmesini nihai bir karar veya bütçe ile eşdeğer tutmuyoruz.

Eğer temel bilgiler eksikse, konu açık bir soru olarak kalır. İmza atıldıktan sonra belgelerin sağlanacağına dair bir söz, durum tespitinin tamamlanmış sayılmasını sağlamaz. Temel durum tespitinin kapsamı, Arbeiterkammer'in daire satın alma konusundaki tavsiyelerine.

Grundbuch'ta, mal sahibi, hisse ve daire tanımını satıcının teklifiyle eşleştiriyoruz. Kimlik tespiti için, EZ (Einlagezahl)veya tapu sicil numarası ve KG (Katastralgemeinde)veya kadastro bölgesi önemlidir. Sadece adres bu bilgilerin yerini tutmaz.

Bu özet, tescilli hakları ve yükümlülükleri göstermektedir. Önemli kayıtlar için destekleyici belgeler gereklidir: sicildeki kısa bir kayıt, kısıtlamanın içeriğini her zaman ortaya koymaz.

Satıcının payı üzerinde banka haczi kayıtlıysa, bunun kaldırılıp kaldırılamayacağını belirleriz. Haczin kayıtlı tutarı, mevcut borçtan farklı olabilir. İşlem, güncel alacaklı bilgilerini ve haczin kaldırılması için gerekli belgeleri içermelidir.

Satın alma işleminden sonra kaldırılacak yükümlülükleri ve kalacak hakları belirliyoruz. Kaldırma ve ödeme prosedürü, işlemin yasal olarak gerçekleştirilmesi sırasında belirlenir.

Bodrum kat için de aynı yaklaşım geçerlidir. Verilen anahtar erişimi onaylar, ancak kullanım amacını açıklamaz. Alanın daireye tahsis edilip edilmediğini ve hangi koşullar altında tahsis edildiğini kontrol etmek gerekir. Sözleşmede, belgelerle desteklenen hakların kapsamı açıklanmalıdır.

Örneğimizde, 80 m²'lik alan 72 m² iç mekan ve 8 m² açık balkondan oluşmaktadır. İlan bu rakamları birleştirdiği için, ilk fiyat karşılaştırmasında düzeltme yapılması gerekmektedir.

420.000 €'yu 80 m²'ye böldüğümüzde 5.250 €/m². Toplam fiyatı iç alanla ilişkilendirdiğimizde ise yaklaşık 5.833 €/m²'lik.

Ancak balkon, piyasa değerini koruyor. Hesaplamalardaki bir tutarsızlık, şişirilmiş bir fiyatı kanıtlamaz veya alıcının sekiz metrenin tamamı için indirim hakkına sahip olduğu anlamına gelmez. Teklifleri karşılaştırırken, iç alan ve ek alanlar ayrı ayrı dikkate alınmalıdır.

Vienna Property, sergilenen dairenin konumunu, planını, alan hesaplamasını ve kullanım değerlerini karşılaştırır. Önemli tutarsızlıklar ortaya çıkarsa, ek bir inceleme veya profesyonel ölçüm düzenlenir. Kullanım değeri tek başına dairenin alanını temsil etmez.

Nutzfläche hesaplama kurallarına göre, açık balkonlar ve logyalar farklı şekilde ele alınır. Bu farklılıklar Viyana Şehir Rehberi'nde Nutzfläche bölümünde. Bu nedenle, metrekare hesaplamasına başlamadan önce mekanın türünü ve uygulanacak yöntemi belirlemek önemlidir.

İnceleme sırasında, mekanın gerçek düzenini belgelerle karşılaştırıyoruz. Yer değiştirmiş bir mutfak, birleştirilmiş odalar veya değiştirilmiş bir banyo, yapılan işlemlerin ve onay sürecinin nasıl tamamlandığının açıklanmasını gerektirir.

Yapı onayları ve apartman mülkiyeti yönetmelikleri kapsamında gerekli izinler ayrı ayrı kontrol edilir. Tek bir izin her iki konuyu da kapsamayabilir.

Belgeler eksikse, değişikliklerin kapsamını netleştirir ve uygulanabilirliğini değerlendirmek için bilgi toplarız. Bu konu netleşene kadar, daire, tüm değişikliklerinin yasal olduğu onaylanmış bir mülk olarak tanımlanamaz.

Teknik inceleme, gözle görülür nem belirtilerini, pencerelerin durumunu, ısıtma, elektrik sistemleri ve havalandırmayı kapsar. eski bir binadan yapılmış bir daire satın alırken , binanın genel yapısının ve altyapı sistemlerinin durumunu da dikkate alıyoruz. Yeni boyanmış duvarlar, çatının kalan ömrünü göstermez.

Özel bir değerlendirme gerektiren kusur belirtileri tespit edilirse, bir uzman çağrılır. Rutin bir inceleme, gizli yapıların incelenmesinin yerini tutmaz.

Fiyat konusunda anlaşmaya varmadan önce, Viyana'da gerekli tadilat işlerini değerlendirmek önemlidir : yapılacak işlerin bir listesini oluşturun ve proje maliyetini tahmin edin. Metrekare başına ortalama fiyat bunun için çok yaklaşık bir değerdir.

Enerji performans sertifikasında adres, düzenleme tarihi ve hesaplamanın uygulanacağı bina veya tesis kontrol edilir. Göstergelerden biri olan HWB, tahmini ısıtma ısı ihtiyacını belirtir. Enerji verimliliğini karşılaştırmaya yardımcı olur ancak müşterinin gelecekteki fatura tutarını euro cinsinden göstermez.

Gerçek maliyetler ayrıca ısıtma sistemine, tarifelere, dairenin konumuna ve kullanım şekillerine de bağlıdır. Bu nedenle, veri tablosundaki rakamları mevcut ısıtma faturaları ve pencerelerin ve ekipmanların durumuyla karşılaştırıyoruz.
"Eski Bina" terimine dayanarak bir sınıf belirlemek mümkün değildir: kapsamlı bir tadilattan sonraki bir ev ile tadilat görmemiş bir bina önemli ölçüde farklılık gösterebilir.

Genel kural olarak, satıcı, alıcının mülkü satın alma niyetini beyan etmesinden önce en fazla on yıllık bir enerji performans sertifikasını derhal ibraz etmelidir. Sözleşme imzalandıktan sonra, satıcı 14 gün içinde enerji performans sertifikasını veya tam bir kopyasını sağlamalıdır. Yükümlülükler ve istisnalar Avusturya hükümet portalında.

Hausverwaltung raporunu toplantı tutanakları ve çalışma planıyla karşılaştırıyoruz. Mevcut rezervler, yapılan taahhütler ve yaklaşan giderlerle ilgileniyoruz.

Hesaplama örneğinde, 210.000 € tutarındaki bir çatı onarımı ele alınmakta ve mevcut rezerv 75.000 € olarak belirlenmiştir. Rezervin tamamı bu iş için kullanılırsa, açık 135.000 € olacaktır. %3,2'lik onaylanmış bir tahsis anahtarı ile, daire üzerindeki tahmini yük şu şekildedir: 4 320 €.

Bu tutar, alıcı tarafından hemen zorunlu ödeme olarak ilan edilemez. Öncelikle, işin onaylanıp onaylanmadığı, bütçenin nasıl belirlendiği, başka yükümlülüklerin olup olmadığı ve açığın nasıl finanse edilmesinin beklendiği belirlenir. Tahsis anahtarı, ilgili gider kategorisi için özel olarak doğrulanır.

Masrafların karşılanması ve dağıtımı özellikle 2002 tarihli WEG'nin 31-32. maddeleriyle düzenlenmektedir. Mevcut anlaşmalar ve yasal istisnalar ayrı olarak dikkate alınmaktadır.

Ardından satıcıyla giderlerin dağılımını görüşüyoruz. Sözleşmede kararlaştırılan tazminat, site yönetimine ödeme yükümlülüğünü mutlaka değiştirmez. Bu nedenle, satın alma şartlarında taraflar arasında net şartlar ve bir ödeme mekanizması bulunmalıdır.

Örnekteki aylık 360 €'luk tutar, 245 € işletme gideri, 85 € rezerv katkısı ve 30 € diğer masraflardan oluşmaktadır. Her bir kalemin içeriğini, KDV'nin dahil olup olmadığını ve ısıtmanın dahil olup olmadığını kontrol ediyoruz. Ödemenin tamamına "İşletme Giderleri" demek yanlıştır.

Mevcut avans ödemelerini tamamlanan raporlama dönemiyle karşılaştırıyoruz. Ayrıca yeniden hesaplamaların mümkün olup olmadığını, ödemelerde bir artış planlanıp planlanmadığını ve binanın şu anda kredisini ödeyip ödemediğini de belirliyoruz.

Bir satın alma işlemi için bütçe oluştururken, zorunlu ücretleri de hesaba katıyoruz. Standart bir bedelli satın alma işleminde genellikle %3,5 vergi oranı uygulanır. 420.000 € üzerinden yaptığımız hesaplamaya göre bu, 14.700 €'. Gayrimenkul tescil ücreti ise genellikle tescil edilen hakkın değerinin %1,1'i kadardır: aynı temele göre bu da 4.620 €.

Diğer masraflar hariç toplam maliyet 19.320 €'dur. Potansiyel faydalar ve hesaplama kriterleri işlem bazında doğrulanır; 1 Temmuz 2026'ya kadar geçerli olan geçici fayda, Ekim ayındaki yeni bir satın alma işlemine otomatik olarak uygulanamaz.

Hukuk desteği, geçerli komisyonlar, finansman ve tadilat masraflarını ayrı ayrı ele alıyoruz. Geri kalan kalemler , Avusturya'da gayrimenkul satın alırken ortaya çıkan ek ücretler ve gizli maliyetler hakkındaki makalede ele alınmıştır .

Krediyle yapılan alımlarda, bankanın kararı ve ödeme koşulları konusunda önceden anlaşıyoruz. Avusturya'da gayrimenkul için mevcut krediye belirli bir dairenin onaylanacağını garanti etmez.

Mevcut kira sözleşmesi, oturma hakları ve diğer kullanım hakları hakkında bilgi talep ediyoruz. Dairenin gezilmesi sırasında boş olması, üçüncü şahıs haklarının bulunmadığı anlamına gelmez.

Eğer bir kira sözleşmesi Avusturya Kira Kanunu ( MRG ) kapsamında korunuyorsa , mülkün satın alınması sözleşmenin feshedilmesini garanti etmez. Richtwert Kanunu kapsamındaki sözleşmelerde, izin verilen kira bedeli ilgili düzenlemelerle sınırlıdır. Fesih olasılığı ayrı olarak incelenir: yüksek bir satın alma fiyatı, kiracıya otomatik olarak kira artışı veya taşınma talebinde bulunma hakkı vermez.

Sürekli ve güvence altına alınmış bir kira sözleşmesiyle, ailenin istediği tarihte daireyi boşaltması mümkün olmayabilir. Mülkü kendi kullanımı için işgal etmeyi düşünen bir alıcı için bu, yeniden değerlendirme gerekçesidir. Kısıtlamaların uygulanabilirliği, sadece binanın yaşına değil, mülke ve sözleşmeye de bağlıdır.

Mülkün serbest devir tarihi, mülkün durumu ve kalan mal varlığının bileşimi, işlem şartlarında belirlenmiştir.

Vienna Property, alıcı ve ilgili tüm taraflar için tutarsızlıklar ve açık sorular içeren bir liste oluşturur. Belirlenen her riski, gerekli belge veya koşulla ilişkilendirir.

Kaufanbot, detaylı bir sözleşme imzalanmadan önce bile alıcıyı bağlayabilir. Bu nedenle, finansman, izinler ve önemli denetimlerin şartları, belirli süreler ve bunlara uyulmaması durumunda ortaya çıkacak sonuçlar belirtilerek, imzalanmadan önce kararlaştırılır.

Treuhand'ın yasal metni ve prosedürleri yetkili bir uzman tarafından hazırlanır. Teknik raporlar ilgili alanlardaki uzmanlar tarafından hazırlanır. Ekibin görevi, kararın gerekçelerini toplamak, katılımcıların eylemlerini koordine etmek ve denetimin önemli bulgularının nihai raporda dikkate alınmasını sağlamaktır.

Tartışılan örnekte, satın alma kararı, yeniden geliştirmenin izin verilebilirliğinin onaylanmasını, banka ipoteğinin kaldırılmasına ilişkin anlaşmayı, çatı onarımları için finansman düzenlemelerinin netleştirilmesini ve dairenin bedelsiz devrinin gerekçelerinin belirlenmesini gerektirmektedir. Fiyat, 72 m² iç mekan alanı ve ayrı bir balkon esas alınarak tahmin edilmelidir.

Her önemli konu için, cevabı destekleyen belgenin ne olduğu, olası masrafların neler olduğu ve bunları kimin karşılayacağı açıkça belirtilmelidir. Miktar henüz belirlenmemişse, bütçede bir belirsizlik olarak kalır. Satıcı sorunu çözmeyi vaat ediyorsa, anlaşmanın şartları belirli bir yükümlülüğü, bir son tarihi ve ihlalin sonuçlarını içermelidir.

Gerekli inceleme, toplanan kanıtların bilinçli bir karar vermeyi destekleyecek kadar yeterli olmasıyla tamamlanır. Dairenin yasal durumu, teknik durumu, masrafları ve devir koşulları, amaçlanan kullanımına izin veriyorsa satın alma önerilebilir. Bunlar tespit edilmezse, fiyat cazip görünse bile imza atılması ertelenmelidir.