ในข้อมูลอพาร์ทเมนต์ในเวียนนา คุณอาจเห็นคำเช่น "Nutzfläche" "Rücklage" "Wohnungseigentum" หรือ "Baurecht" สัญญาจะรวมถึง "Kaufanbot", "Treuhandkonto" และ "Aufsandungserklärung" การแปลช่วยให้คำศัพท์กระจ่างขึ้น แต่ไม่ได้อธิบายสิทธิ์ ค่าใช้จ่าย และภาระผูกพันเสมอไป.
ตัวอย่างเช่น Kaufanbot สามารถติดต่อผู้ซื้อได้แม้กระทั่งก่อนที่จะมีการลงนามในสัญญาอย่างละเอียด คำว่า "Rücklage" (การคืนสินค้า) ไม่ได้หมายความว่าบ้านจะมีเงินเพียงพอสำหรับการปรับปรุงในอนาคต และ Neubau (อาคารใหม่) ในโฆษณาไม่ได้หมายความว่าจะเป็นอาคารที่สร้างเสร็จใหม่เสมอไป.
พจนานุกรมอสังหาริมทรัพย์เวียนนาเล่มนี้อธิบายคำศัพท์ที่ใช้ในการเลือกซื้อและเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรีย แต่ละคำมีคำจำกัดความและข้อมูลที่ผู้ซื้อควรให้ความสนใจ คำจำกัดความเหล่านี้ช่วยเตรียมความพร้อมสำหรับการพูดคุยเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เฉพาะกับตัวแทน ทนายความ ทนายความรับรองเอกสาร หรือที่ปรึกษาด้านภาษี.
วิธีใช้พจนานุกรม
เงื่อนไขต่างๆ ถูกจัดกลุ่มตามภารกิจของผู้ซื้อ:
1. การทำธุรกรรมและการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์
2. รูปแบบกรรมสิทธิ์และทรัพย์สินเพื่อการลงทุน
3. สัญญาเช่าและสิทธิการเช่า
4. อาคาร ผัง และพื้นที่
5. ภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่าย
6. เอกสารสำหรับอพาร์ตเมนต์และบ้าน
7. คู่สัญญาและหน่วยงานราชการ
ในตอนท้าย เราได้รวบรวมรายการข้อผิดพลาดในการแปลที่พบบ่อย คำตอบสำหรับคำถาม และรายชื่อเอกสารที่ควรตรวจสอบไว้แล้ว มีการอธิบายคำศัพท์ต่างๆ ส่วนการคำนวณและขั้นตอนโดยละเอียดจะอยู่ในส่วนเฉพาะของบล็อกนี้.
1. การทำธุรกรรมและการจดทะเบียนสิทธิในทรัพย์สิน
ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในออสเตรีย การลงนามในสัญญาและการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์เป็นขั้นตอนที่แยกจากกัน กรรมสิทธิ์จะเกิดขึ้นเมื่อมีการบันทึก ในสมุดทะเบียนที่ดิน ส่วนการส่งมอบกุญแจและการชำระเงินอาจเกิดขึ้นในวันอื่น ๆ ที่ระบุไว้ในสัญญา
| ภาคเรียน | ความหมายและสิ่งที่ผู้ซื้อควรตรวจสอบ |
|---|---|
| Kaufanbot | ข้อเสนอซื้อภายใต้เงื่อนไขเฉพาะ โดยทั่วไปแล้วจะผูกมัดผู้ซื้อเป็นระยะเวลาที่กำหนด หากผู้ขายยอมรับข้อเสนอที่เฉพาะเจาะจงเพียงพอภายในระยะเวลาที่เหมาะสม อาจก่อให้เกิดสัญญาที่มีผลผูกพันทางกฎหมายได้ นี่ไม่ใช่เพียงแค่คำขอเข้าชมหรือการจองเท่านั้น. |
| Bindungsfrist | ระยะเวลาที่ข้อเสนอซื้อยังคงมีผลผูกพันกับผู้เสนอซื้อ ก่อนลงนาม ควรตรวจสอบวันหมดอายุและเงื่อนไขการยกเลิกที่ตกลงกันไว้ให้แน่ใจ. |
| อันบอตซันนาห์เม | การยอมรับข้อเสนอจากผู้ขาย ผลทางกฎหมายขึ้นอยู่กับเนื้อหาของข้อเสนอ ระยะเวลาในการยอมรับ และข้อกำหนดและเงื่อนไขที่ระบุไว้. |
| สัญญาซื้อขาย | สัญญาซื้อขายระบุรายละเอียดทรัพย์สิน ราคา การชำระเงิน การโอนกรรมสิทธิ์ การรับประกัน และเงื่อนไขอื่นๆ การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ต้องใช้เอกสารในแบบฟอร์มที่กำหนด รวมถึงการรับรองลายเซ็นอย่างถูกต้อง. |
| Aufsandungserklärung | การแสดงความยินยอมโดยชัดแจ้งในการบันทึกรายการเฉพาะลงในทะเบียนที่ดิน ในธุรกรรมการซื้อขาย โดยทั่วไปหมายถึงความยินยอมของผู้ขายในการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อ ซึ่งอาจระบุไว้ในสัญญาหรือเอกสารแยกต่างหาก. |
| Treuhand / Treuhandschaft | การสนับสนุนธุรกรรมที่น่าเชื่อถือ: ตัวแทนที่ได้รับอนุญาตจะจัดการเงินทุนและเอกสารภายในเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ ขอบเขตของความไว้วางใจและขั้นตอนการชำระเงินให้แก่ผู้ขายมีความสำคัญ. |
| Treuhandkonto / Anderkonto | บัญชีทรัสต์สำหรับเก็บรักษาและโอนเงิน ชื่อบัญชีเองไม่ได้อธิบายถึงเงื่อนไขการคุ้มครอง คุณจำเป็นต้องตรวจสอบข้อตกลงทรัสต์และเหตุผลในการจ่ายเงิน. |
| กรุนด์บุช | ทะเบียนที่ดินเป็นทะเบียนของรัฐที่บันทึกสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ โดยจะบันทึกเจ้าของ สิทธิ์ที่จดทะเบียน และภาระผูกพันต่างๆ เอกสารที่คัดลอกมานี้จะต้องอ่านควบคู่กับเอกสารที่เกี่ยวข้อง. |
| เอนเวอร์ไลบุง | การจดทะเบียนสิทธิ์ขั้นสุดท้ายในทะเบียนที่ดิน เช่น โฉนดที่ดินหรือการจำนอง ในการซื้อขายทั่วไป การจดทะเบียนนี้เองที่ทำให้ผู้ซื้อกลายเป็นเจ้าของที่ดิน. |
| Einlagezahl (EZ) | หมายเลขทะเบียนที่ดินในเขตการปกครองที่ดินแห่งหนึ่ง ใช้สำหรับการระบุร่วมกับชื่อเขตการปกครองที่ดิน (Katastralgemeinde). |
| Katastralgemeinde (KG) | ชุมชนที่ดินเป็นหน่วยการจดทะเบียนทางภูมิศาสตร์ ชื่อและหมายเลขของชุมชนช่วยในการระบุที่ดินในทะเบียนได้อย่างถูกต้อง. |
| หมายเลขชิ้นส่วนพื้นฐาน | หมายเลขแปลงที่ดินในระบบทะเบียนที่ดินของชุมชน ข้อมูลในระบบ Grundbuch หนึ่งรายการอาจประกอบด้วยแปลงที่ดินหลายแปลง. |
| Anmerkung der Rangorndung | เครื่องหมายที่รับประกันสิทธิ์ในการจดทะเบียนขายหรือจำนองในอนาคต โดยปกติจะมีอายุหนึ่งปีนับจากวันที่ได้รับอนุมัติคำขอ และไม่ได้ห้ามเจ้าของทำธุรกรรมใดๆ ในภายหลัง. |
| Wormerkung | การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์แบบมีเงื่อนไข ซึ่งต้องได้รับการยืนยันในภายหลัง (Rechtfertigung) ไม่เทียบเท่ากับการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ขั้นสุดท้าย. |
| Lastenfreistellung | การปลดภาระผูกพันต่างๆ ที่มีต่อทรัพย์สินตามที่ตกลงกันไว้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การยกเลิกการจำนองของผู้ขาย สัญญาต้องระบุให้ชัดเจนว่ารายการใดบ้างที่จะถูกยกเลิก ใครจะเป็นผู้ดำเนินการ และใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย. |
| ฟานเดรชท์ | สิทธิยึดหน่วง มักใช้เป็นหลักประกันเงินกู้ บทความนี้จะตรวจสอบภาระผูกพันที่มีหลักประกัน จำนวนเงินที่จดทะเบียนเป็นสิทธิยึดหน่วง และขั้นตอนในการยกเลิกหรือคงไว้ซึ่งสิทธิยึดหน่วงนั้น. |
| Dienstbarkeit / Servitude | ภาระจำยอม: สิทธิในการผ่าน การเดินทาง การใช้ประโยชน์ หรือสิทธิจำกัดอื่น ๆ ในทรัพย์สินของผู้อื่น เนื้อหาและความหมายของสิทธิเฉพาะนั้น ๆ จะถูกกำหนดโดยเอกสารที่ใช้เป็นพื้นฐาน. |
| Belastungs- และVeräußerungsverbot | เป็นการห้ามการจำนองและการโอนกรรมสิทธิ์ อาจต้องได้รับความยินยอมจากบุคคลผู้ได้รับประโยชน์ ความถูกต้องของเอกสารขึ้นอยู่กับพื้นฐานทางกฎหมายและการจดทะเบียน. |
| Vorkaufsrecht | สิทธิ์ในการซื้อก่อนเป็นอันดับแรก เมื่อทำการขาย ผู้ถือสิทธิ์นี้อาจต้องเสนอขายทรัพย์สินภายใต้เงื่อนไขที่เหมาะสม ขั้นตอนการขายจะได้รับการตรวจสอบก่อนที่การทำธุรกรรมจะเสร็จสมบูรณ์. |
| Gewährleistung | ความรับผิดทางกฎหมายสำหรับข้อบกพร่องในทรัพย์สิน สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบข้อกำหนดและเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ในสัญญา ความสามารถในการจำกัดความรับผิดขึ้นอยู่กับสถานะของคู่สัญญาเป็นหลัก. |
| Übergabe | การโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินอย่างเป็นทางการ โดยทั่วไปแล้ว จะมีการบันทึกกุญแจ สภาพของสถานที่ การอ่านค่ามิเตอร์ และเอกสารที่โอนกรรมสิทธิ์ การโอนกรรมสิทธิ์นั้นไม่สามารถทดแทนการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ได้. |
| Grundverkehrsbehörde | หน่วยงานที่ตรวจสอบการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ตามระเบียบข้อบังคับของรัฐบาลกลางที่เกี่ยวข้อง อาจต้องขออนุญาตขึ้นอยู่กับสถานะของผู้ซื้อหรือลักษณะของอสังหาริมทรัพย์. |
| การพึ่งพาตนเอง | การคำนวณและการโอนเงินที่ต้องชำระโดยตัวแทนที่ได้รับอนุญาต ซึ่งโดยปกติคือทนายความหรือพนักงานรับรองเอกสาร ผู้ซื้อควรได้รับใบแจ้งการคำนวณและการยืนยันการดำเนินการที่เสร็จสมบูรณ์แล้ว. |
สิ่งสำคัญที่ต้องทำความเข้าใจก่อน Kaufanbot
ก่อนลงนามในข้อเสนอซื้อ จำเป็นต้องตกลงราคาซื้อ ระยะเวลา และเงื่อนไขที่จำเป็น รวมถึง ข้อจำกัดที่บังคับใช้กับชาวต่างชาติในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียหากธุรกรรมขึ้นอยู่กับการขอสินเชื่อจากธนาคารหรือใบอนุญาตการซื้อ จะต้องระบุไว้อย่างชัดเจนในเอกสาร การอธิบายด้วยวาจาไม่สามารถแทนที่ข้อตกลงตามสัญญาได้
กลไกการชำระเงินและการจดทะเบียนทำงานร่วมกัน การจดทะเบียน (Rangordnung) ปกป้องสิทธิในการจดทะเบียน การคลัง (Treuhand) ควบคุมการจัดการเงิน และการสละสิทธิ์ในที่ดินครั้งสุดท้าย (Lastenfreistellung) กำหนดการปลดภาระผูกพัน การใช้งานและลำดับของกลไกเหล่านี้จะถูกกำหนดสำหรับธุรกรรมเฉพาะนั้นๆ.
2. รูปแบบการเป็นเจ้าของและวัตถุการลงทุน
สัญญาเช่า อนุญาตให้ผู้เช่าใช้และจัดการห้องชุดเฉพาะห้องนั้นแต่เพียงผู้เดียว ในขณะเดียวกัน ผู้เช่าก็มีส่วนแบ่งในทรัพย์สินส่วนรวมด้วย ดังนั้น เมื่อซื้อห้องชุด เอกสารทั้งของห้องชุดและของอาคารทั้งหลังจึงมีความสำคัญ
| ภาคเรียน | ความหมายและสิ่งที่ผู้ซื้อควรตรวจสอบ |
|---|---|
| ไอเจนทัม | สิทธิในการเป็นเจ้าของ ขอบเขตของสิทธิของผู้เป็นเจ้าของขึ้นอยู่กับกฎหมาย ภาระผูกพันที่จดทะเบียน และข้อจำกัดอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง. |
| ไมทีเจนตัม | การเป็นเจ้าของร่วมในอสังหาริมทรัพย์ การมีเพียงส่วนแบ่งเดียวโดยไม่มีโฉนดที่ดินอย่างเป็นทางการ ไม่ได้หมายความว่าคุณเป็นเจ้าของห้องชุดนั้นแต่เพียงผู้เดียว. |
| Wohnungseigentum (WE) | สิทธิ์ในการใช้และจัดการอพาร์ตเมนต์ ห้องส่วนตัว หรือที่จอดรถเฉพาะแห่งใดแห่งหนึ่งแต่เพียงผู้เดียว ซึ่งเกี่ยวข้องกับส่วนแบ่งในทรัพย์สินส่วนกลาง. |
| Eigentümergemeinschaft | กลุ่มเจ้าของทรัพย์สินที่ร่วมกันจัดการทรัพย์สิน การตัดสินใจเกี่ยวกับการบำรุงรักษาอาคารอาจส่งผลกระทบต่อค่าใช้จ่ายของเจ้าของห้องชุด. |
| Mindestanteil | ส่วนแบ่งในทรัพย์สินร่วมที่จำเป็นสำหรับสิทธิ์ในการครอบครองที่อยู่อาศัย (Wohnungseigentum) ที่เกี่ยวข้อง ขนาดของส่วนแบ่งนี้จะถูกเปรียบเทียบกับเอกสารสำหรับทรัพย์สินที่ได้มา. |
| คุณค่าของนูทซ์เวิร์ท | มูลค่าโดยประมาณของอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่ง ใช้ในการกำหนดสัดส่วนการถือหุ้น โดยคำนึงถึงพื้นที่และปรับค่าตามลักษณะเฉพาะของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ไม่ใช่ราคาตลาด. |
| Parifizierung | เป็นคำที่ใช้ในทางปฏิบัติเพื่อกำหนดมูลค่าสุทธิ (Nutzwert) ของอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่ง การคำนวณเพียงอย่างเดียวไม่ถือเป็นการเสร็จสิ้นกระบวนการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ห้องชุด จำเป็นต้องมีเอกสารและขั้นตอนการจดทะเบียนที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติม. |
| ส่วนประกอบทั่วไป | พื้นที่ส่วนกลางของอาคาร เช่น บันได ผนังอาคาร หลังคา หรือระบบสาธารณูปโภค รายละเอียดเกี่ยวกับโครงสร้างและการใช้งานจะระบุไว้ในเอกสารของอาคาร. |
| Zubehör-Wohnungseigentum | ส่วนประกอบที่ผูกพันตามกฎหมายกับทรัพย์สินห้องชุดโดยเฉพาะ เช่น ห้องใต้ดินหรือแปลงสวนเฉพาะ ที่จอดรถอาจเป็นทรัพย์สินแยกต่างหาก ซึ่งสถานะของที่จอดรถจะได้รับการตรวจสอบอย่างอิสระ. |
| เบาเรชท์ | สิทธิในการเป็นเจ้าของอาคารบนที่ดินของผู้อื่น สิทธินี้มีระยะเวลาตั้งแต่ 10 ถึง 100 ปี ระยะเวลาที่เหลืออยู่ สัญญา การชำระเงิน และผลที่ตามมาจากการบอกเลิกสัญญาล้วนมีความสำคัญ. |
| ซูเปอร์ดิฟิกาต | สิ่งปลูกสร้างที่สร้างขึ้นบนที่ดินของผู้อื่นโดยไม่มีเจตนาที่จะอยู่อาศัยถาวร นี่เป็นโครงสร้างทางกฎหมายพิเศษที่แตกต่างจาก baurecht (อาคารที่ก่อสร้าง). |
| Fruchtgenussrecht | สิทธิ์ในการใช้ทรัพย์สินของผู้อื่นและรับรายได้จากทรัพย์สินนั้น อาจจำกัดความสามารถของเจ้าของในการใช้หรือให้เช่าทรัพย์สินนั้นอย่างอิสระ. |
| สิทธิ์การครอบครอง | สิทธิในการอยู่อาศัยหรือใช้ที่อยู่อาศัยภายในขอบเขตที่กำหนด บุคคล สถานที่ และระยะเวลาจะถูกกำหนดโดยพื้นฐานของสิทธินี้. |
| เจนอสเซนชาฟท์สวอห์นุง | เป็นคำเรียกทั่วไปสำหรับที่อยู่อาศัยที่องค์กรไม่แสวงหาผลกำไรเป็นเจ้าของ ซึ่งมักจะเป็นสหกรณ์ โดยทั่วไปแล้วจะเกี่ยวข้องกับการเช่าหรือใช้ประโยชน์จากที่อยู่อาศัยโดยมีส่วนร่วมทางการเงิน การซื้อในภายหลังเป็นไปได้หากเป็นไปตามเงื่อนไข แต่ไม่ใช่ทุกอพาร์ตเมนต์ที่จะสามารถซื้อได้. |
| Gemeindewohnung / Gemeindebau | อาคารอพาร์ตเมนต์/อาคารที่พักอาศัยของเทศบาล ที่อยู่อาศัยประเภทนี้จัดหาให้ภายใต้กฎระเบียบพิเศษและไม่รวมอยู่ในตลาดอพาร์ตเมนต์เอกชนทั่วไป. |
| Vorsorgewohnung | อพาร์ตเมนต์ที่ซื้อมาเพื่อสร้างรายได้จากการให้เช่าระยะยาว กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินไม่ได้รับประกันรายได้ การหักภาษีมูลค่าเพิ่ม หรือสิทธิประโยชน์ทางภาษีอื่น ๆ. |
| แอนเลเกอร์โวห์นุง | อพาร์ตเมนต์เพื่อการลงทุน เป็นคำที่ใช้เรียกโดยทั่วไปในตลาดสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยไม่มีสถานะทางกฎหมายเฉพาะเจาะจง. |
| โมเดลอาคาร | รูปแบบการลงทุนเพื่อการมีส่วนร่วมในการก่อสร้างหรือปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ สิทธิ หน้าที่ ความเสี่ยง และผลกระทบทางภาษีจะขึ้นอยู่กับโครงสร้างโครงการเฉพาะนั้นๆ. |
| ซินเฮาส์ | อาคารที่พักอาศัยที่สร้างขึ้นเพื่อสร้างรายได้จากการให้เช่า คำนี้มักใช้กับอาคารอพาร์ตเมนต์เก่า แต่ความเก่าแก่เพียงอย่างเดียวไม่ได้เป็นตัวกำหนดสถานะทางกฎหมาย. |
| บริษัท อิมโมบิเลียน จำกัด | บริษัทจำกัดที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์หรือดำเนินธุรกรรมที่เกี่ยวข้อง การซื้อผ่านบริษัทจำกัดไม่ได้หมายความว่าจะไม่ต้องขออนุญาตโดยอัตโนมัติ. |
| การซื้อขายหุ้น | การเข้าซื้อหุ้นหรือหลักทรัพย์ในบริษัทที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อจะได้รับกรรมสิทธิ์ในบริษัทแทนการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยตรง จำเป็นต้องมีการตรวจสอบหนี้สินของบริษัทและผลกระทบทางภาษี. |
เหตุใดส่วนแบ่งความเป็นเจ้าของในบ้านจึงมีความสำคัญ
อพาร์ตเมนต์สองห้องที่มีขนาดเท่ากันอาจมีมูลค่าการใช้งาน (Nutzwert) และส่วนแบ่งในทรัพย์สินร่วมที่แตกต่างกัน เมื่อประเมินการชำระเงินในปัจจุบัน สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบไม่เพียงแต่ส่วนแบ่งเท่านั้น แต่ยังรวมถึงขั้นตอนการจัดสรรค่าใช้จ่ายในปัจจุบันด้วย เนื่องจากกฎหมาย ข้อตกลงระหว่างเจ้าของ และข้อบังคับพิเศษอาจกำหนดหลักเกณฑ์การคำนวณที่แตกต่างกัน.
สำหรับกรณีของ Baurecht นั้น วันสิ้นสุดและเงื่อนไขต่างๆ จะถูกพิจารณาแยกต่างหาก ส่วนกรณีของ Share Deals นั้น จะพิจารณาถึงภาระผูกพันของบริษัท โครงสร้างการมีส่วนร่วม และการเสียภาษี โครงสร้างเหล่านี้ไม่สามารถนำมาเปรียบเทียบกับการซื้ออพาร์ตเมนต์ทั่วไปโดยพิจารณาจากราคาที่เสนอขายเพียงอย่างเดียวได้.
เมื่อ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรีย รูปแบบการเป็นเจ้าของจะมีผลต่อต้นทุน ขั้นตอนการจัดการ และความเป็นไปได้ในการใช้งาน
3. สัญญาเช่าและกฎหมายสัญญาเช่า
กฎระเบียบการเช่าที่ใช้บังคับมีความสำคัญสำหรับอพาร์ตเมนต์ที่วางแผนจะให้เช่า เพราะเป็นตัวกำหนดค่าเช่าที่อนุญาต การคุ้มครองผู้เช่า และข้อกำหนดในสัญญา คำว่า "Altbau" หรือ Neubau เพียงอย่างเดียวในโฆษณาไม่สามารถกำหนดกฎระเบียบนี้ได้.
| ภาคเรียน | ความหมายและสิ่งที่ผู้ซื้อควรตรวจสอบ |
|---|---|
| MRG — Mietrechtsgesetz | กฎหมายว่าด้วยการเช่าอาจใช้บังคับทั้งหมด บางส่วน หรือไม่ใช้บังคับเลยกับสัญญาเฉพาะฉบับนั้นๆ กฎระเบียบอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง รวมถึงกฎหมายแพ่งทั่วไป ยังคงมีผลบังคับใช้ต่อไป. |
| Vollanwendung | การนำ MRG มาใช้โดยสมบูรณ์ ซึ่งรวมถึงกฎเกณฑ์เกี่ยวกับค่าเช่าที่ยอมรับได้ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน และการคุ้มครองจากการยกเลิกสัญญาเช่า วิธีการเฉพาะในการกำหนดค่าเช่าจะขึ้นอยู่กับทรัพย์สินและข้อตกลง. |
| Teilanwendung | การบังคับใช้ MRG บางส่วน บทบัญญัติคุ้มครองบางประการยังคงมีผลบังคับใช้ แม้ว่าข้อจำกัดค่าเช่าพื้นฐานภายใต้ MRG โดยทั่วไปจะไม่บังคับใช้ก็ตาม นี่ไม่ใช่การขาดการกำกับดูแล. |
| โวลเลาส์นาห์เม | การยกเว้นสัญญาจากขอบเขตของ MRG สิทธิและภาระผูกพันจะถูกกำหนดโดยกฎและเงื่อนไขอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องของสัญญา ต้องมีการยืนยันเหตุผลในการยกเว้น. |
| หัวหน้าคนงาน | ค่าเช่าพื้นฐาน ซึ่งแยกต่างหากจากค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เช่น ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ค่าบริการต่างๆ และภาษีมูลค่าเพิ่ม (ถ้ามี). |
| ริชต์เวิร์ตมิเอตซินส์ | ค่าเช่าคำนวณจากราคาที่ดิน (Richtwert) โดยมีค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมและส่วนลดตามที่กฎหมายกำหนด ใช้ได้เฉพาะในกรณีที่กฎหมายระบุไว้ แต่ไม่ใช้กับอพาร์ตเมนต์เก่าทุกแห่ง. |
| ริชเวิร์ต | เป็นค่าพื้นฐานที่กำหนดโดยรัฐบาลกลางเพื่อใช้ในการคำนวณค่าเช่าที่อยู่ภายใต้การควบคุมบางประเภท ไม่ใช่ค่าเช่าเฉลี่ยในตลาด. |
| Lagezuschlag | จะมีการคิดค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมตามสถานที่ตั้งเมื่อคำนวณค่าเช่าตามกฎหมาย ความถูกต้องและความเหมาะสมของค่าธรรมเนียมนี้จะได้รับการตรวจสอบสำหรับที่อยู่และสัญญาเฉพาะนั้นๆ. |
| หมวดหมู่ | ค่าเช่าจะขึ้นอยู่กับประเภทของอุปกรณ์ภายในห้องพัก ซึ่งเชื่อมโยงกับข้อตกลงตามสัญญาและข้อตกลงชั่วคราวบางประการ จึงไม่สามารถนำไปใช้กับห้องพักทุกห้องในประเภทเดียวกันได้โดยอัตโนมัติ. |
| แองเจเมสเซเนอร์ มิเอทซินส์ | ค่าเช่าที่สมเหตุสมผลในกรณีที่กฎหมาย MRG กำหนดไว้ จะพิจารณาจากลักษณะและที่ตั้งของทรัพย์สิน ไม่ใช่เพียงแค่ความต้องการของเจ้าของเท่านั้น. |
| เบฟริสตัง | การกำหนดระยะเวลาเช่า สำหรับสัญญาเช่าที่อยู่อาศัยในเขต MRG ภายใต้กฎระเบียบที่บังคับใช้ตั้งแต่ปี 2026 โดยทั่วไปแล้ว ระยะเวลาขั้นต่ำคือห้าปีสำหรับผู้ให้เช่าที่เป็นผู้ประกอบการ และสามปีสำหรับผู้ให้เช่าที่ไม่ใช่ผู้ประกอบการภายใต้ KSchG ตรวจสอบวันที่ในสัญญาและข้อกำหนดการเปลี่ยนผ่าน. |
| Befristungsabschlag | ส่วนลดสำหรับการเช่าระยะสั้น เมื่อเป็นไปตามข้อจำกัดการเช่าที่เกี่ยวข้อง ส่วนลดนี้ไม่จำเป็นต้องใช้กับสัญญาเช่าทุกฉบับในออสเตรีย. |
| Kündigungsverzicht | ข้อตกลงยกเว้นการเลิกจ้างตามปกติสำหรับระยะเวลาที่กำหนด สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบว่าข้อตกลงนี้ใช้กับใครบ้าง และเหตุผลในการเลิกจ้างยังคงมีอะไรบ้าง. |
| Wertsicherungsklausel | ข้อกำหนดเกี่ยวกับการปรับค่าเช่าตามดัชนีหรือกลไกอื่นที่ตกลงกันไว้ โดยมีผลบังคับใช้ภายใต้ข้อจำกัดและข้อกำหนดในสัญญาที่เกี่ยวข้อง. |
| MieWeG - มีเทน-เวิร์ตซิเชรุงเกเซตซ์ | กฎหมายที่ควบคุมเงื่อนไขการปรับค่าเช่าตามดัชนี การคำนวณที่เฉพาะเจาะจงจะขึ้นอยู่กับขอบเขตการบังคับใช้ วันที่ในสัญญา และบทบัญญัติชั่วคราว. |
| คำเตือน | เงินประกันความเสียหายของผู้เช่า เงินจำนวนนี้จะใช้เพื่อชดเชยค่าใช้จ่ายที่สมเหตุสมผล และจะคืนให้เต็มจำนวนเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง นี่ไม่ใช่ราคาซื้ออพาร์ตเมนต์. |
| อะเบลส | ตัวอย่างเช่น การจ่ายเงินสำหรับการขนส่งเฟอร์นิเจอร์หรือการปรับปรุงบางอย่าง จะอนุญาตได้หรือไม่นั้นขึ้นอยู่กับพื้นฐานและความเหมาะสมของค่าตอบแทน ค่าธรรมเนียมที่ไม่สมเหตุสมผลสำหรับการได้มาซึ่งสัญญาอาจผิดกฎหมาย. |
| Investitionsablöse | ค่าชดเชยสำหรับการลงทุนบางอย่างของผู้เช่าเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง คุณสมบัติในการรับค่าชดเชยขึ้นอยู่กับประเภทของการปรับปรุงที่ดำเนินการและเป็นไปตามข้อกำหนดและเงื่อนไขทางกฎหมาย. |
| อันเทอร์มิเอเต้ | การให้เช่าช่วง ความเป็นไปได้ในการให้เช่าช่วงและขอบเขตของข้อจำกัดนั้นขึ้นอยู่กับข้อตกลงและกฎระเบียบที่เกี่ยวข้อง ไม่จำเป็นต้องได้รับความยินยอมแยกต่างหากในรูปแบบเดียวกันเสมอไป. |
| กฎหมายการเข้าเมือง | สิทธิของบุคคลบางกลุ่มในการเข้าทำสัญญาเช่าที่มีอยู่แล้วภายใต้สถานการณ์บางประการ ความสัมพันธ์ทางสายเลือดเพียงอย่างเดียวไม่ได้รับประกันสิทธิดังกล่าว. |
| Erhaltungspflicht | ความรับผิดชอบในการบำรุงรักษาและซ่อมแซมความเสียหายบางประการ การแบ่งความรับผิดชอบระหว่างฝ่ายต่างๆ ขึ้นอยู่กับระบบกฎหมายและลักษณะของงาน. |
| Räumungsklage | การขับไล่หรือการออกจากสถานที่ การบังคับให้ออกจากสถานที่ต้องเป็นไปตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด การเปลี่ยนกุญแจเองไม่สามารถทดแทนขั้นตอนดังกล่าวได้. |
| Schlichtungsstelle | หน่วยงานเทศบาลที่รับผิดชอบข้อพิพาทด้านที่อยู่อาศัยบางประเภท ในเวียนนา หน่วยงานนี้จะพิจารณาคดีตามที่กฎหมายกำหนด ไม่ใช่ขั้นตอนแรกที่บังคับใช้ในทุกข้อพิพาทเกี่ยวกับการเช่า. |
| ค่าธรรมเนียมสัญญาเช่า | ค่าธรรมเนียมสัญญาเช่า ยกเว้นสำหรับสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย การบังคับใช้กับสัญญาประเภทอื่นจะพิจารณาเป็นรายกรณี. |
เหตุใดปีที่ก่อสร้างจึงไม่สามารถให้คำตอบที่ครบถ้วนได้
ในการพิจารณา MRG นั้น จะต้องคำนึงถึงวันที่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง กรรมสิทธิ์ในห้องชุด การสนับสนุนทางการเงินจากรัฐ การสร้างพื้นที่ใหม่ และสถานการณ์อื่นๆ ตัวอย่างเช่น ห้องใต้หลังคาที่สร้างเพิ่มเติมในภายหลังในอาคารเก่า อาจมีระบอบที่แตกต่างจากห้องชุดในชั้นล่างๆ
สำหรับนักลงทุน สิ่งแรกที่ต้องตรวจสอบคือระเบียบทางกฎหมาย จากนั้นจึงตรวจสอบสัญญาปัจจุบัน และหลังจากนั้นจึงคำนวณรายได้ค่าเช่า อัตราค่าเช่าที่ระบุในโฆษณาหรือในห้องข้างเคียงนั้น ไม่ได้ยืนยันว่าเป็นอัตราที่เหมาะสมสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะซื้อ.
การคาดการณ์รายได้ยังต้องคำนึงถึง เงื่อนไขการปรับดัชนีค่าเช่าในเวียนนากล่าวคือ ไม่สามารถนำการเพิ่มขึ้นรายปีมาคำนวณโดยอัตโนมัติได้
-
กรณีศึกษา:
ผู้ซื้อวางแผนที่จะย้ายเข้าไปอยู่ในอพาร์ตเมนต์หลังจากสัญญาเช่าหมดอายุลง ฉันได้ตรวจสอบสัญญาและพบสถานการณ์ที่จำเป็นต้องมีการประเมินทางกฎหมายเกี่ยวกับความถูกต้องของข้อกำหนดนี้ ร่วมกับทนายความ เราได้ข้อสรุปว่า เป็นไปไม่ได้ที่จะคาดหวังว่าผู้ซื้อจะย้ายออกภายในวันที่ระบุไว้ ฉันได้ตรวจสอบเกณฑ์การคัดเลือก: สำหรับการซื้อเพื่อใช้ส่วนตัว จำเป็นต้องเป็นทรัพย์สินที่มีการโอนกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ที่ได้รับการยืนยันแล้ว ซึ่งทำให้ตัดตัวเลือกที่ไม่เหมาะสมกับแผนของผู้ซื้อออกไป.
4. อาคาร ผัง และพื้นที่
เงื่อนไขในประกาศช่วยให้คุณเห็นภาพอพาร์ตเมนต์ได้ชัดเจนขึ้น แต่ไม่สามารถทดแทนการตรวจสอบแบบแปลนห้อง ใบอนุญาต และสภาพจริงได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อเปรียบเทียบขนาดและ ซื้ออพาร์ตเมนต์ในอาคารเก่าในเวียนนาคุณจำเป็นต้องตรวจสอบเอกสารเกี่ยวกับการปรับปรุงและต่อเติมใดๆ ด้วย
| ภาคเรียน | ความหมายและสิ่งที่ผู้ซื้อควรตรวจสอบ |
|---|---|
| อาคารเก่า | อาคารเก่า; ในตลาดเวียนนา คำนี้มักใช้เพื่ออธิบายอาคารที่มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์ ไม่มีวันที่กำหนดตายตัวว่าคำนี้จะมีผลทางกฎหมายอย่างไร เกณฑ์ที่ใช้สำหรับการเช่าและการก่อสร้างนั้นแตกต่างกันออกไป. |
| ฤดูใบไม้ผลิ | ยุคประวัติศาสตร์ของการพัฒนาเมืองอย่างเข้มข้นตั้งแต่ศตวรรษที่ 19 ถึงต้นศตวรรษที่ 20 คำนี้หมายถึงยุคทางสถาปัตยกรรม ไม่ใช่การยืนยันสภาพทางเทคนิคหรือสถานะการอนุรักษ์. |
| Neubau | อาคารใหม่หรือค่อนข้างใหม่ในประเภทตลาด อาจหมายถึงบ้านที่สร้างมาหลายสิบปีแล้ว ไม่ได้หมายความว่าเพิ่งสร้างเสร็จเมื่อเร็ว ๆ นี้. |
| Erstbezug | การเข้าอยู่อาศัยครั้งแรก อาจหมายถึงที่อยู่อาศัยใหม่ หรือการใช้งานครั้งแรกหลังจากปรับปรุงใหม่ สิ่งสำคัญคือต้องระบุให้ชัดเจนว่ามีการสร้างหรือปรับปรุงอะไรไปบ้าง. |
| Dachgeschossausbau (DG) | การดัดแปลงพื้นที่อยู่อาศัยให้เป็นห้องใต้หลังคาหรือห้องใต้หลังคา พวกเขาจะตรวจสอบใบอนุญาต พื้นที่ที่จดทะเบียน และสถานะทางกฎหมายที่เป็นอิสระของโครงสร้างที่เกิดขึ้น. |
| โรห์ดาชโบเดน | ห้องใต้หลังคาที่ยังไม่ได้พัฒนา ความสามารถในการสร้างที่อยู่อาศัยขึ้นอยู่กับกรรมสิทธิ์ในที่ดิน การอนุมัติ ข้อกำหนดในการก่อสร้าง และข้อกำหนดทางเทคนิค. |
| ใต้ดิน | พื้นที่ที่อยู่ต่ำกว่าหรือต่ำกว่าระดับพื้นดินบางส่วน การใช้งานเพื่อที่อยู่อาศัยนั้นขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ที่ได้รับอนุญาตและข้อกำหนดด้านการก่อสร้าง. |
| โฮชพาร์ทแอร์ | พื้นชั้นล่างยกสูง ความสูงของหน้าต่าง การเข้าถึง และตำแหน่งจริง ต้องตรวจสอบ ณ สถานที่จริง. |
| ชั้นลอย | ชั้นกลาง ซึ่งเป็นลักษณะทั่วไปของอาคารเก่าแก่บางแห่ง ตำแหน่งและความสูงของชั้นนี้ไม่สามารถระบุได้อย่างแม่นยำจากชื่อเพียงอย่างเดียว. |
| สติเก้ | บันได ทางเข้า หรือส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคาร หมายเลข Stiege อาจเป็นส่วนหนึ่งของที่อยู่และจำเป็นสำหรับการระบุอพาร์ตเมนต์อย่างถูกต้อง. |
| สูงสุด | การกำหนดหมายเลขห้องชุดหรือพื้นที่แยกต่างหาก เช่น ห้องชุดหมายเลข 14 หมายเลขนี้จะได้รับการตรวจสอบความถูกต้องระหว่างโฆษณา แผนผัง สัญญา และเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์. |
| ตู้ | ห้องขนาดเล็ก คำว่า "ห้องขนาดเล็ก" นั้นไม่ได้บ่งบอกถึงระบบทำความร้อนแยกต่างหาก การปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านที่อยู่อาศัย หรือความสามารถในการใช้เป็นห้องนอน. |
| ระเบียง | พื้นที่ที่สร้างขึ้นภายในตัวอาคารและเปิดโล่งด้านใดด้านหนึ่ง หากตรงตามเกณฑ์ที่กำหนดไว้ พื้นที่นั้นจะถูกนับรวมอยู่ใน Nutzfläche (พื้นที่ระเบียง) แต่ลอจเจียไม่ได้ถูกนับรวมเป็นระเบียงโดยอัตโนมัติเสมอไป. |
| หน้าต่างบานโค้ง | หน้าต่างบานยื่น คือส่วนที่ยื่นออกมาจากตัวห้อง จึงควรตรวจสอบแบบแปลน ขนาดจริง และสภาพของโครงสร้างให้ดี. |
| อินเนนฮอฟ | ลานภายในบ้าน หน้าต่างที่มองเห็นลานภายในบ้านไม่ได้หมายความว่าจะเงียบสงบหรือมีแสงสว่างเพียงพอเสมอไป ขนาด การใช้งาน และพื้นที่โดยรอบล้วนเป็นปัจจัยสำคัญ. |
| พื้นที่สำหรับใช้ในบ้าน | พื้นที่ใช้สอยของที่อยู่อาศัย ขั้นตอนการคำนวณจะอธิบายไว้โดยอ้างอิงจากเอกสารและหลักเกณฑ์ที่เกี่ยวข้อง การระบุพื้นที่โฆษณาเพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอ. |
| พื้นผิวใช้งาน | พื้นที่ใช้สอยที่ใช้ในการคำนวณตามที่กฎหมายกำหนด ภายใต้ MRG และ WEG ระเบียงและเฉลียงเปิดโล่งจะไม่นับรวม แต่ระเบียงแบบลอจเจียอาจนับรวมได้ สำหรับชั้นใต้ดินและห้องใต้หลังคา ความเหมาะสมสำหรับการอยู่อาศัยหรือการใช้งานเชิงพาณิชย์เป็นสิ่งสำคัญ. |
| หมวดหมู่ A, B, C, D | ประเภทของอุปกรณ์ในอพาร์ทเมนต์ตามมาตรฐาน MRG นั้น พิจารณาจากลักษณะที่กฎหมายกำหนดและสภาพของทรัพย์สิน ณ เวลาที่กฎหมายกำหนด ตัวอักษรที่ระบุประเภทไม่ได้ใช้แทนคำอธิบายอุปกรณ์. |
| วิดมุง | วัตถุประสงค์ของการใช้ที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งนั้นขึ้นอยู่กับบริบท สิ่งสำคัญคือต้องแยกแยะความแตกต่างระหว่างวัตถุประสงค์ด้านการวางผังเมืองของที่ดิน การใช้ประโยชน์ที่ได้รับอนุญาตของสถานที่ และวัตถุประสงค์ที่ระบุไว้ในเอกสารสิทธิ์การเป็นเจ้าของห้องชุด. |
| Flächenwidmungsplan | แผนผังการแบ่งเขตการใช้ประโยชน์ที่ดินและพื้นที่ใกล้เคียง ช่วยในการประเมินการใช้ประโยชน์ที่ดินและพื้นที่ใกล้เคียงที่ได้รับอนุญาต. |
| แผนการก่อสร้าง | แผนพัฒนาที่ดิน ประกอบด้วยข้อกำหนดสำหรับการก่อสร้างที่ได้รับอนุญาต เช่น ความสูง แนวอาคาร และข้อจำกัดอื่นๆ. |
| Zweitwohnsitz | บ้านหลังที่สอง การจดทะเบียนไม่ได้หมายความว่าได้รับอนุญาตให้ใช้ทรัพย์สินนั้นเป็นบ้านพักนักท่องเที่ยวหรือบ้านพักตากอากาศ ข้อจำกัดและค่าธรรมเนียมอาจแตกต่างกันไปในแต่ละภูมิภาค. |
| เดนกมัลชูตซ์ | การคุ้มครองโบราณสถาน ข้อกำหนดขึ้นอยู่กับสถานะเฉพาะและงานที่วางแผนไว้ การอนุมัติการคุ้มครองโบราณสถานและใบอนุญาตก่อสร้างเป็นเรื่องที่แตกต่างกัน. |
| เขตป้องกัน | เขตพัฒนาที่ได้รับการคุ้มครอง โดยเฉพาะในเวียนนา อาจจำกัดการเปลี่ยนแปลงรูปลักษณ์ของอาคารและงานอื่นๆ แต่ไม่ได้หมายความว่าอาคารนั้นจะได้รับสถานะเป็นอนุสรณ์สถานโดยอัตโนมัติ. |
| การฆ่าเชื้อด้วยความร้อน | การปรับปรุงประสิทธิภาพทางความร้อนของอาคาร: ตัวอย่างเช่น การติดตั้งฉนวนหรือการปรับปรุงองค์ประกอบแต่ละส่วน ขอบเขตและผลลัพธ์จะต้องได้รับการบันทึกไว้. |
| Generalsanierung | การปรับปรุงครั้งใหญ่หรือการปรับปรุงแบบครอบคลุม หากไม่มีการระบุรายละเอียดงานอย่างครบถ้วน โปรดสอบถามเกี่ยวกับงานที่เสร็จสมบูรณ์และกำหนดเวลา. |
| Sanierungsbedürftig | จำเป็นต้องมีการซ่อมแซมหรือบูรณะใหม่ ข้อความนี้ไม่ได้ระบุงบประมาณ: ค่าใช้จ่ายโดยประมาณขึ้นอยู่กับสภาพของโครงสร้าง งานวิศวกรรม ใบอนุญาต และขอบเขตของงาน. |
วิธีหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดเมื่อเปรียบเทียบพื้นที่
เมื่อเปรียบเทียบอพาร์ทเมนต์สองแห่ง สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจวิธีการคำนวณพื้นที่ของแต่ละแห่ง ระเบียง เฉลียง เทラス และห้องใต้ดินที่ใช้งานได้ อาจมีสถานะที่แตกต่างกัน การนำค่าพื้นที่ทั้งหมดที่ระบุไว้ในโฆษณามารวมกัน ไม่ได้หมายความว่าจะได้พื้นที่ที่ถูกต้องตามกฎหมายเสมอไป.
คำอธิบาย MA 25 ของเมืองเวียนนา ได้กล่าวถึงระเบียง เฉลียง และองค์ประกอบอื่นๆ โดยเฉพาะ สำหรับอพาร์ตเมนต์ที่ต้องการ ควรเปรียบเทียบรายละเอียดในประกาศขาย แผนผัง และเอกสารที่ระบุพื้นที่และส่วนแบ่งต่างๆ
-
กรณีศึกษา:
ผู้ซื้อกำลังพิจารณาอพาร์ตเมนต์ราคา 320,000 ยูโร ซึ่งมีพื้นที่ตามที่ระบุไว้ 80 ตารางเมตร ฉันได้เปรียบเทียบรายละเอียดในประกาศขายกับแบบแปลนและคำนวณพื้นที่แล้ว พบว่าตัวเลขที่ระบุไว้รวมระเบียงเปิดโล่งขนาด 8 ตารางเมตรด้วย พื้นที่ภายในจริงคือ 72 ตารางเมตร ดังนั้นราคาจึงอยู่ที่ประมาณ 4,444 ยูโรต่อตารางเมตร แทนที่จะเป็น 4,000 ยูโรต่อตารางเมตร ฉันได้คำนวณราคาเสนอซื้อที่เทียบเคียงได้ใหม่ โดยแยกคิดมูลค่าของระเบียงด้วย ผู้ซื้อได้รับราคาประเมินทรัพย์สินที่สมเหตุสมผลก่อนที่จะยื่นข้อเสนอ.
5. ภาษี ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่าย
สิ่งสำคัญสำหรับผู้ซื้อคือการแยกค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมครั้งเดียว ค่าใช้จ่ายที่เจ้าของจ่ายอย่างต่อเนื่อง และภาษีที่ต้องชำระเมื่อได้รับรายได้หรือขายทรัพย์สิน ค่าใช้จ่ายเหล่านี้เกิดขึ้นจากสาเหตุที่แตกต่างกันและไม่ควรนำมารวมกันเป็นตัวเลข "ค่าบำรุงรักษา" เพียงตัวเลขเดียว.
| ภาคเรียน | ความหมายและสิ่งที่ผู้ซื้อควรตรวจสอบ |
|---|---|
| Kaufnebenkosten | ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อ ได้แก่ ภาษี ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน ค่าใช้จ่ายทางกฎหมาย ค่านายหน้า และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรม ซึ่งจะคำนวณแยกต่างหากจากราคาอพาร์ตเมนต์. |
| Grunderwerbsteuer (GrESt) | ภาษีการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ สำหรับการซื้อขายทั่วไป อัตราภาษีมาตรฐานคือ 3.5% ฐานภาษีและข้อยกเว้นขึ้นอยู่กับประเภทของการโอนกรรมสิทธิ์. |
| Eintragungsgebühr | ค่าธรรมเนียมสำหรับการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในทะเบียนที่ดิน (Grundbuch) อัตราค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่ดินมาตรฐานคือ 1.1% ของมูลค่ากรรมสิทธิ์ กรณีได้รับการยกเว้นจะได้รับการตรวจสอบตามข้อกำหนดและเงื่อนไขปัจจุบัน. |
| Pfandrechtseintragungsgebühr | ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนหลักทรัพย์ค้ำประกัน ค่าธรรมเนียมนี้ขึ้นอยู่กับหลักทรัพย์ค้ำประกันที่ลงทะเบียน และอาจแตกต่างจากวงเงินกู้จริง. |
| ค่าสัญญา | ค่าใช้จ่ายในการจัดทำและบริหารจัดการสัญญา สิ่งสำคัญคือต้องกำหนดขอบเขตของบริการ ภาษีมูลค่าเพิ่ม ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม และว่ารวมถึงการสนับสนุนด้านความไว้วางใจหรือไม่. |
| การจัดหามาเกลอร์ | ค่าธรรมเนียมตัวแทนขาย สำหรับการซื้ออพาร์ทเมนต์ทั่วไปที่มีราคาสูงกว่า 48,448.51 ยูโร อัตราค่าธรรมเนียมสูงสุดสำหรับแต่ละฝ่ายคือ 3% บวกภาษีมูลค่าเพิ่ม สำหรับราคาที่ต่ำกว่านั้น จะมีการกำหนดวงเงินที่แตกต่างกันไป โดยภาระค่าธรรมเนียมที่แท้จริงจะถูกตรวจสอบตามสัญญา. |
| หลักการผู้ขายที่ดีที่สุด | หลักการ "ผู้ให้สิทธิ์ก่อนได้ประโยชน์ก่อน" ใช้ได้กับการเป็นนายหน้าให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นตัวกำหนดว่าใครบ้างที่จะต้องจ่ายค่าคอมมิชชั่น แต่หลักการนี้ไม่ได้ใช้โดยอัตโนมัติกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์. |
| ภาษีพื้นฐาน | ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นรายงวด จำนวนเงินจะกำหนดตามเกณฑ์ที่เกี่ยวข้องและข้อบังคับของเทศบาล ไม่ใช่ภาษีซื้อขายที่ดิน. |
| ต้นทุนการดำเนินงาน | ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน ภายใต้การบังคับใช้ MRG อย่างเต็มรูปแบบ รายการค่าใช้จ่ายเหล่านี้ได้รับการควบคุมโดยกฎหมาย ในระบบอื่นๆ ปัจจัยทางกฎหมายและสัญญาเพิ่มเติมมีความสำคัญ ไม่ใช่ว่าเงินที่เจ้าของจ่ายรายเดือนทั้งหมดจะถือเป็นค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (Betriebskosten). |
| Betriebskostenabrechnung | รายงานและคำนวณค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานใหม่สำหรับงวดนั้น ช่วยให้คุณตรวจสอบรายการคงค้างและเปรียบเทียบกับเงินที่จ่ายล่วงหน้าได้. |
| รีคลาจ | เงินสำรองของสมาคมเจ้าของบ้านมีไว้สำหรับค่าใช้จ่ายในอนาคต โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับการบำรุงรักษาอาคาร ยอดเงินคงเหลือจริง ค่าใช้จ่ายที่วางแผนไว้ และจำนวนเงินสมทบจะได้รับการตรวจสอบ การมีเงินสำรองไม่ได้หมายความว่าจะไม่มีค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมในภายหลัง. |
| ค่าบำรุงรักษา | ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาที่พักอาศัย สิ่งสำคัญคือต้องแยกแยะระหว่างงานที่ดำเนินการภายในอพาร์ตเมนต์และค่าใช้จ่ายสำหรับพื้นที่ส่วนกลางของอาคาร. |
| Hausverwaltungshonorar | ค่าตอบแทนของบริษัทจัดการ ขั้นตอนการคำนวณและการจัดสรรให้แก่เจ้าของหรือผู้เช่าขึ้นอยู่กับกฎหมายที่บังคับใช้. |
| Heizkostenabrechnung | คำนวณค่าใช้จ่ายด้านความร้อน และหากระบบเหมาะสม ก็คำนวณค่าใช้จ่ายด้านน้ำร้อนด้วย ตรวจสอบระยะเวลา วิธีการจ่าย และปริมาณการใช้จริง. |
| Rauchfangkehrer | ช่างทำความสะอาดปล่องไฟหรือผู้เชี่ยวชาญที่ทำการตรวจสอบที่เกี่ยวข้อง นี่คือผู้ให้บริการ และใบแจ้งหนี้จะระบุบริการที่เกี่ยวข้องหากจำเป็นสำหรับสถานที่นั้น ๆ. |
| Zweitwohnsitzabgabe | ค่าธรรมเนียมบ้านหลังที่สอง ซึ่งกำหนดโดยข้อบังคับระดับภูมิภาคหรือเทศบาลที่เกี่ยวข้อง นี่ไม่ใช่ภาษีของรัฐบาลกลางเพียงอย่างเดียว การมีอยู่ของค่าธรรมเนียมนี้จะได้รับการตรวจสอบ ณ ที่ตั้งของทรัพย์สิน. |
| ภาษีมูลค่าเพิ่ม (USt) | ภาษีมูลค่าเพิ่ม สำหรับค่าเช่าที่อยู่อาศัยที่ต้องเสียภาษี โดยทั่วไปจะคิดอัตรา 10% แต่อาจมีข้อยกเว้นและกฎพิเศษบางประการ และอาจมีอัตราภาษีที่แตกต่างกันสำหรับที่จอดรถและบริการบางอย่าง. |
| Vorsteuerabzug | การหักภาษีมูลค่าเพิ่มขาเข้าขึ้นอยู่กับเงื่อนไขทางกฎหมาย การซื้ออพาร์ตเมนต์เพื่อการลงทุนไม่ได้หมายความว่าจะได้รับสิทธิ์ในการหักภาษีโดยไม่มีเงื่อนไขเสมอไป. |
| AfA - อับเซ็ตซุง ฟูร์ อับนุตซุง | การคิดค่าเสื่อมราคาทางภาษี สำหรับอาคารที่มีรายได้จากการให้เช่า อัตราค่าเสื่อมราคาตามกฎหมายมาตรฐานโดยทั่วไปคือ 1.5% ต่อปี ที่ดินไม่สามารถคิดค่าเสื่อมราคาได้ เนื่องจากมีระบอบภาษีพิเศษและฐานการคิดค่าเสื่อมราคา จึงต้องคำนวณแยกต่างหาก. |
| ลีบฮาเบเรอิ | การจำแนกประเภทภาษีของกิจกรรมที่ไม่ได้มุ่งหวังที่จะสร้างกำไรสุทธิในความหมายที่กำหนดไว้ อาจส่งผลต่อการรับรู้การขาดทุนและการคิดภาษีมูลค่าเพิ่ม การมีผลประกอบการติดลบในปีใดปีหนึ่งนั้นไม่เพียงพอที่จะสรุปผลได้. |
| ImmoESt - Immobilienertragsteuer | เป็นการจัดเก็บภาษีเงินได้รูปแบบพิเศษสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ อัตราภาษีมาตรฐานสำหรับรายได้ที่เกี่ยวข้องคือ 30% แต่ฐานภาษี ข้อยกเว้น และกรณีพิเศษจะคำนวณแยกต่างหาก. |
| นอยเวอร์โมเกน | การกำหนดประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่โดยทั่วไปแล้วจะคำนวณรายได้และค่าใช้จ่ายด้านภาษีจริงเมื่อมีการขาย การกำหนดประเภทโดยพิจารณาจากสถานะภาษีในอดีตของอสังหาริมทรัพย์นั้นเหมาะสมกว่าการพิจารณาจากวันที่ซื้อเพียงอย่างเดียว. |
| อัลท์เวอร์โมเกน | การกำหนดอสังหาริมทรัพย์ "เก่า" บางประเภทซึ่งสามารถใช้การคำนวณภาษีเงินได้แบบพิเศษเมื่อมีการขายได้ การบังคับใช้ขึ้นอยู่กับสถานะภาษีเดิมและสถานการณ์อื่นๆ รวมถึงการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน. |
| Hauptwohnsitzbefreiung | รายได้จากการขายที่อยู่อาศัยหลักได้รับการยกเว้นภาษี ImmoESt ภายใต้เงื่อนไขบางประการ การจดทะเบียนเป็น Hauptwohnsitz เพียงอย่างเดียวไม่เพียงพอ การใช้งานจริงและกรอบเวลาที่กำหนดมีความสำคัญอย่างยิ่ง. |
| เฮอร์สเตลเลอร์เบฟรีอุง | ข้อยกเว้นที่เกี่ยวข้องกับการขายอาคารที่สร้างเองนั้น ต้องเป็นไปตามเงื่อนไขบางประการ ข้อยกเว้นนี้ไม่ครอบคลุมถึงที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อและปรับปรุงใหม่โดยอัตโนมัติ. |
จำนวนเงินใดบ้างที่ไม่สามารถนำมารวมกันได้?
ค่าเช่า ค่าที่พัก และค่าทำความร้อน อาจปรากฏอยู่ในใบแจ้งค่าใช้จ่ายรายเดือนเดียวกัน แต่จะถูกจัดอยู่ในหัวข้อที่แตกต่างกัน สำหรับแบบจำลองการลงทุน จำเป็นต้องระบุว่าค่าใช้จ่ายใดเป็นภาระของเจ้าของบ้าน และค่าใช้จ่ายใดที่สามารถผลักภาระไปให้ผู้เช่าได้.
ในการประเมินราคา ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในออสเตรีย ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมและค่าใช้จ่ายแฝงต่างๆซึ่งรวมถึงค่าบริการทางกฎหมาย ภาษีมูลค่าเพิ่ม และค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน
-
กรณีศึกษา:
ผู้ขายเสนอส่วนลด 5,000 ยูโร แต่เมื่อตรวจสอบเอกสารการบริหารจัดการอาคารแล้ว ฉันพบว่าจะมีงานซ่อมแซมด้านหน้าอาคารในอนาคต และเงินสำรองไม่เพียงพอ หลังจากเปรียบเทียบงบประมาณโครงการกับรายละเอียดการจัดสรรค่าใช้จ่ายแล้ว ฉันคำนวณเงินดาวน์เพิ่มเติมที่อาจต้องจ่ายสำหรับอพาร์ตเมนต์ได้ 7,200 ยูโร จากนั้นฉันจึงสอบถามรายละเอียดเกี่ยวกับการจัดหาเงินทุนและเงื่อนไขการชำระเงิน ก่อนลงนามในสัญญา เราตกลงกันเรื่องการแบ่งส่วนค่าใช้จ่ายเหล่านี้กับผู้ขาย เพื่อให้ผู้ซื้อสามารถประเมินงบประมาณการทำธุรกรรมทั้งหมดได้.
6. เอกสารสำหรับอพาร์ตเมนต์และบ้าน
เอกสารเพียงฉบับเดียวไม่สามารถให้ภาพรวมที่สมบูรณ์ของอสังหาริมทรัพย์ได้ เอกสารสรุปแสดงสิทธิ์ที่จดทะเบียน แผนผังแสดงโครงสร้าง และเอกสารจากบริษัทจัดการแสดงสถานะทางการเงินของอาคารและงานที่จะเกิดขึ้นในอนาคต.
| ภาคเรียน | ความหมายและสิ่งที่ผู้ซื้อควรตรวจสอบ |
|---|---|
| กรุนด์บูชาอุซ | เอกสารคัดลอกจากทะเบียนที่ดิน แผ่น A มีข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินและเอกสารที่เกี่ยวข้อง แผ่น B มีข้อมูลการเป็นเจ้าของ และแผ่น C มีข้อมูลเกี่ยวกับภาระผูกพัน ความเกี่ยวข้องและเนื้อหาของเอกสารประกอบมีความสำคัญ. |
| เปิดเผย | คำอธิบายข้อมูลเกี่ยวกับทรัพย์สิน ข้อมูลเหล่านี้ต้องได้รับการตรวจสอบ แต่ไม่สามารถสันนิษฐานได้ว่าจะไม่มีผลทางกฎหมายเลย: ข้อความเฉพาะเจาะจงอาจส่งผลต่อลักษณะและหน้าที่ที่ตกลงกันไว้. |
| เอเนอร์จีเอาส์ไวส์ | ใบรับรองประสิทธิภาพการใช้พลังงาน เมื่อขายหรือให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่น จะต้องแสดงเอกสารที่จัดทำขึ้นไม่เกินสิบปี ตัวเลขประมาณการในเอกสารนี้ไม่ตรงกับค่าใช้จ่ายด้านความร้อนที่เกิดขึ้นจริง. |
| การตรวจสอบคุณค่าการใช้งาน | ความเห็นจากผู้เชี่ยวชาญเกี่ยวกับมูลค่าสุทธิ (Nutzwert) ของอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่ง ช่วยในการเปรียบเทียบอพาร์ตเมนต์ สิ่งอำนวยความสะดวก และส่วนแบ่งในอสังหาริมทรัพย์แบบแบ่งกรรมสิทธิ์. |
| Wohnungseigentumsvertrag | สัญญาการเป็นเจ้าของห้องชุด กำหนดสิทธิที่เกี่ยวข้อง วัตถุประสงค์ของทรัพย์สิน และความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของ ควรอ่านควบคู่กับเอกสารการจดทะเบียนและเอกสารอื่นๆ. |
| การจัดบ้าน | กฎระเบียบของบ้าน เช่น กฎเกี่ยวกับการใช้พื้นที่ส่วนกลางและการรักษาความเงียบ ไม่ได้มีผลเหนือกว่าสิทธิที่ได้รับตามกฎหมายโดยอัตโนมัติ. |
| โปรโตคอล แดร์ ไอเกนทูเมอร์เวอร์ซามลุง | รายงานการประชุมของเจ้าของร่วม ประกอบด้วยการอภิปรายและการตัดสินใจ สำหรับค่าใช้จ่ายในอนาคต จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องระบุว่ามีการตัดสินใจอะไรบ้าง ในลำดับใด และจะจัดหาเงินทุนอย่างไร. |
| Jahresabrechnung | รายงานการบริหารจัดการทรัพย์สินประจำปี ครอบคลุมรายรับ รายจ่าย ยอดคงเหลือ และการจัดสรรรายได้และค่าใช้จ่ายค้างรับ. |
| โวราสชอว์ | ข้อมูลเบื้องต้นจากบริษัทจัดการเกี่ยวกับงานและค่าใช้จ่ายที่เสนอ ช่วยให้ระบุแผนงานที่ยังไม่ปรากฏในรายการชำระเงินปัจจุบันได้. |
| Baubewilligung | มีการออกใบอนุญาตก่อสร้างหรือแก้ไขบางอย่าง และตรวจสอบว่าการก่อสร้างจริงเป็นไปตามแบบที่ได้รับอนุมัติ. |
| Benützungsbewilligung | ใบอนุญาตให้ใช้โครงสร้างที่สร้างเสร็จแล้วในสถานที่ที่ต้องการใช้งาน ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับที่ดินและขั้นตอนการดำเนินการ อาจมีเอกสารอื่นที่เกี่ยวข้อง เช่น หนังสือแจ้งการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์. |
| Bauträgervertrag | ทำสัญญากับผู้พัฒนาโครงการ หากเป็นไปตามเงื่อนไข จะได้รับความคุ้มครองพิเศษจากกฎหมายคุ้มครองผู้ซื้อ (BTVG) ไม่ใช่ทุกสัญญาที่ทำกับผู้พัฒนาโครงการจะมีหลักประกันเดียวกันเสมอไป. |
| Treuhandvertrag | สัญญาความไว้วางใจ ระบุว่าใครเป็นผู้รับเงิน ตรวจสอบเงื่อนไขอะไรบ้าง และมีอำนาจโอนเงินเมื่อใด. |
| Finanzierungszusage | การยืนยันการให้สินเชื่อ อาจเป็นการอนุมัติแบบมีเงื่อนไข มีกำหนดเวลา หรือขึ้นอยู่กับการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบว่าเป็นการอนุมัติขั้นสุดท้ายของธนาคารหรือไม่. |
| กรุนดริส | แผนผังอพาร์ตเมนต์เพียงอย่างเดียวไม่สามารถยืนยันความถูกต้องตามกฎหมายของการพัฒนาใหม่หรือความแม่นยำของพื้นที่ที่ระบุไว้ได้ ที่มา วันที่ และความสอดคล้องกับสภาพจริงนั้นมีความสำคัญ. |
| เมลเดเซตเทล | แบบฟอร์มลงทะเบียนที่อยู่อาศัย แบบฟอร์มนี้ไม่ใช่โฉนดที่ดินหรือใบอนุญาตซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ข้อมูลการลงทะเบียนที่เกี่ยวข้องใช้เพื่อยืนยันการลงทะเบียนเท่านั้น. |
สิ่งที่ควรขอเพิ่มเติมจากโฆษณา
การตรวจสอบเบื้องต้นโดยทั่วไปต้องใช้เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ปัจจุบัน แผนผัง เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด และใบรับรองประสิทธิภาพด้านพลังงาน สำหรับการประเมินอาคาร เอกสารรายงานประจำปีล่าสุด ข้อมูลเกี่ยวกับ Rücklage (รหัสอาคาร) Vorausschau (รหัสอาคาร) และบันทึกการประชุมย้อนหลังหลายปีจะเป็นประโยชน์ เอกสารเหล่านี้เป็นชุดเอกสารที่ใช้ได้จริง ไม่ใช่รายการที่บังคับใช้สำหรับทุกธุรกรรม.
หากมีการปรับปรุงต่อเติม มีห้องใต้หลังคา สวนแยกต่างหาก หรือที่จอดรถ จะต้องมีเอกสารยืนยันสถานะเหล่านั้น หากอพาร์ตเมนต์มีผู้เช่าอาศัยอยู่ จะต้องมีสัญญาเช่าปัจจุบันและข้อตกลงเพิ่มเติมอื่นๆ ด้วย.
7. คู่สัญญาและหน่วยงานภาครัฐ
ก่อนซื้อบ้าน ควรหาข้อมูลว่าใครเป็นผู้คัดเลือกบ้าน ใครเป็นผู้จัดทำสัญญา ใครเป็นผู้ตรวจสอบสภาพทางเทคนิค และใครเป็นผู้รับผิดชอบบัญชีเงินฝาก ผู้เชี่ยวชาญคนหนึ่งอาจทำหน้าที่ได้หลายอย่าง แต่ขอบเขตงานของพวกเขาต้องกำหนดให้ชัดเจน.
| ภาคเรียน | ความหมายและสิ่งที่ผู้ซื้อควรตรวจสอบ |
|---|---|
| ทนายความ | ทนายความ สามารถให้คำปรึกษาด้านธุรกรรม ร่างสัญญา และช่วยเหลือในเรื่องการชำระหนี้และการจดทะเบียน ต้องระบุคู่กรณีและขอบเขตของงานให้ชัดเจน. |
| โนตาร์ | โนตารี (Notary Public) ทำหน้าที่รับรองลายเซ็นและเอกสาร รวมถึงจัดทำสัญญาและจัดการธุรกรรมทางการเงิน บทบาทของพวกเขานั้นไม่จำกัดเพียงแค่การรับรองลายเซ็นเท่านั้น. |
| ตัวแทนพรรค | ผู้แทนของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งหรือหลายฝ่าย ในบริบทด้านภาษีและการจดทะเบียน มักหมายถึงทนายความหรือผู้รับรองเอกสาร ความหมายขึ้นอยู่กับขั้นตอนเฉพาะนั้นๆ. |
| Treuhänder | บุคคลที่ปฏิบัติหน้าที่ตามหลักความไว้วางใจจะรับและโอนเงินตามเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ การคุ้มครองจะเกิดขึ้นได้จากเงื่อนไขและการปฏิบัติหน้าที่อย่างถูกต้อง ไม่ใช่จากคำมั่นสัญญาว่าจะเกิดขึ้นพร้อมกันโดยแท้จริง. |
| อิมโมบิเลียนมาเกลอร์ | นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ อาจทำหน้าที่เป็นตัวแทนคนที่สองของทั้งสองฝ่ายในระหว่างการขาย หน้าที่ในการให้ข้อมูลของพวกเขานั้นไม่สามารถทดแทนการเป็นตัวแทนทางกฎหมายที่เป็นอิสระสำหรับผู้ซื้อได้. |
| Immobilientreuhänder | กลุ่มวิชาชีพที่มีการควบคุม ซึ่งรวมถึงอาชีพต่อไปนี้: นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ (Immobilienmakler), ผู้ดูแลอสังหาริมทรัพย์ (Immobilienverwalter) และผู้รับเหมาก่อสร้าง (Bauträger) อย่างไรก็ตาม คำว่า "กลุ่มวิชาชีพที่มีการควบคุม" นี้ ไม่ได้หมายความว่าบุคคลนั้นจะมีคุณสมบัติเหมาะสมที่จะทำงานทั้งหมดนี้ได้เสมอไป. |
| การบริหารจัดการบ้าน | บริษัทจัดการหรือผู้จัดการ มีหน้าที่จัดการอาคารให้เป็นไปตามขอบเขตอำนาจและกฎหมาย ดูแลรักษาบันทึก และติดต่อประสานงานกับเจ้าของอาคาร. |
| บาวทราเกอร์ | ผู้พัฒนาหรือผู้จัดโครงการก่อสร้าง พวกเขาจะตรวจสอบนิติบุคคล โครงการ ใบอนุญาต และข้อผูกพันตามสัญญา. |
| ผู้เชี่ยวชาญ | ผู้เชี่ยวชาญในสาขาที่เกี่ยวข้อง สามารถประเมินมูลค่า สภาพทางเทคนิค หรือคุณค่าการใช้งานได้ การเป็นผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับการรับรองทางด้านนิติวิทยาศาสตร์นั้นต้องได้รับการยืนยันเพิ่มเติมต่างหาก. |
| ศาลแขวง | ศาลแขวง ขึ้นอยู่กับเขตอำนาจศาล ศาลนี้จะพิจารณาคดีเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยบางประเภท และดูแลรักษาบันทึกข้อตกลง (Grundbuch). |
| ศาลชั้นต้น | ศาลที่มีอำนาจพิจารณาเรื่องการจดทะเบียนในทะเบียนที่ดิน (Grundbuch) นี่เป็นการกำหนดหน้าที่ ไม่ใช่การประกอบอาชีพแยกต่างหาก. |
| ผู้พิพากษา | การบริหารงานของเมืองที่มีสถานะพิเศษ รวมถึงเวียนนา คำขอเฉพาะเจาะจงจะถูกส่งไปยังหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง. |
| Magistratsabteilung (MA) | หน่วยงานบริหารเมืองเวียนนาแต่ละแห่งจะมีหมายเลขกำกับ การเลือกหน่วยงานที่เหมาะสมจะขึ้นอยู่กับหัวข้อของคำขอ ไม่ใช่แค่คำว่า "อสังหาริมทรัพย์" ทั่วไป. |
| ฟินันซัมต์ | หน่วยงานด้านภาษี มีหน้าที่รับผิดชอบเรื่องภาษีภายในเขตอำนาจของตน. |
| Mietervereinigung | องค์กรที่ให้คำปรึกษาและเป็นตัวแทนผู้เช่าในประเด็นเฉพาะต่างๆ เงื่อนไขการให้ความช่วยเหลือและการเป็นสมาชิกจะระบุไว้แยกต่างหาก. |
| สภาเศรษฐกิจ (WKO) | หอการค้าเศรษฐกิจออสเตรีย ให้บริการข้อมูลอย่างมืออาชีพและบริการค้นหาข้อมูลบริษัท รวมถึงการตรวจสอบขอบเขตการดำเนินกิจกรรมเชิงพาณิชย์ที่ได้รับอนุญาต โดยใช้ใบรับรองสถานะนิติบุคคลที่ถูกต้องตามกฎหมาย (Gewerbeberechtigung) และทะเบียน GISA. |
ตัวแทนคำนึงถึงผลประโยชน์ของใคร?
ในประเทศออสเตรีย เป็นเรื่องปกติที่นายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะทำหน้าที่เป็น "Doppelmakler" (นายหน้าไกล่เกลี่ยข้อสงสัย) ในกรณีนี้ นายหน้าจะต้องพิจารณาผลประโยชน์ของทั้งสองฝ่าย ซึ่งแตกต่างจากการว่าจ้างทนายความให้เป็นตัวแทนผลประโยชน์ของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งโดยอิสระ.
ดังนั้น ผู้ซื้อจึงควรตั้งคำถามสองข้อสำคัญ คือ ตัวกลางทำหน้าที่ในฐานะใด และใครเป็นผู้ตรวจสอบเงื่อนไขทางกฎหมายของธุรกรรมนั้น ๆ ให้แก่ผู้ซื้อโดยเฉพาะ ในทำนองเดียวกัน การชี้แจงหน้าที่ของทนายความ อัยการ และเจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสาร (Treuhänder) หากมีการรวมบทบาทเหล่านี้เข้าด้วยกัน ก็เป็นสิ่งสำคัญเช่นกัน.
คำศัพท์ที่มักเข้าใจผิด
| ภาคเรียน | ความเข้าใจทั่วไป | สิ่งนี้หมายความว่าอย่างไรในทางปฏิบัติ? |
|---|---|---|
| Neubau | อพาร์ตเมนต์สร้างใหม่ | หมวดหมู่ตลาดอาจรวมถึงบ้านจากทศวรรษก่อนๆ ปีที่สร้างและสภาพของบ้านจะได้รับการตรวจสอบแยกต่างหาก. |
| Erstbezug | จำเป็นต้องสร้างอาคารใหม่ | อาจบ่งชี้ถึงการเข้าอยู่อาศัยครั้งแรกหลังการบูรณะ. |
| พื้นผิวใช้งาน | ผลรวมของพื้นที่ของอพาร์ตเมนต์ ระเบียง เทラス และชั้นใต้ดิน | การจัดวางองค์ประกอบเป็นไปตามข้อบังคับที่เกี่ยวข้อง ระเบียงและพื้นที่เปิดโล่งจะถูกนับแตกต่างกัน. |
| ต้นทุนการดำเนินงาน | ค่าใช้จ่ายรายเดือนทั้งหมดของเจ้าของ | เงินสำรอง ความร้อน ไฟฟ้า และการซ่อมแซม สามารถแยกเป็นรายการต่างหากได้. |
| รีคลาจ | รับประกันว่าค่าซ่อมแซมได้ชำระเรียบร้อยแล้ว | นี่คือเงินสำรองของอาคาร ซึ่งอาจไม่เพียงพอสำหรับงานที่ได้ดำเนินการไปแล้วหรือที่วางแผนไว้. |
| Kaufanbot | ใบสั่งซื้อ (ไม่บังคับ) | ข้อเสนออาจมีผลผูกพันผู้ซื้อ และหากได้รับการยอมรับ ก็จะก่อให้เกิดสัญญาที่มีผลผูกพันทางกฎหมาย. |
| Wohnungseigentum | อพาร์ตเมนต์ที่แยกขาดจากส่วนอื่นๆ ของอาคาร | สิทธิ์แต่เพียงผู้เดียวในสิ่งของนั้นเกี่ยวข้องกับส่วนแบ่งในทรัพย์สินส่วนกลางและความรับผิดชอบในการดูแลบ้าน. |
| เจนอสเซนชาฟท์สวอห์นุง | อพาร์ทเมนต์ราคาถูกที่มีผู้เช่าอยู่แล้ว | โดยทั่วไปแล้วจะเป็นสัญญาเช่าหรือสัญญาใช้สิทธิ ส่วนตัวเลือกในการซื้อนั้นจำเป็นต้องมีการตรวจสอบยืนยันจากหน่วยงานอิสระ. |
| Vorsorgewohnung | การลงทุนที่รับประกันการคืนภาษีมูลค่าเพิ่ม | ผลกระทบทางภาษีขึ้นอยู่กับเงื่อนไขการซื้อ การใช้งาน และการเสียภาษี. |
| เบาเรชท์ | การเป็นเจ้าของร่วมของอพาร์ตเมนต์และที่ดิน | วัตถุดังกล่าวเกี่ยวข้องกับสิทธิ์ที่มีระยะเวลาจำกัดบนที่ดินของผู้อื่น. |
| คำเตือน | เงินมัดจำสำหรับการซื้อ | เงินประกันความเสียหายในความสัมพันธ์การเช่า. |
| เปิดเผย | เอกสารยืนยันคุณลักษณะทั้งหมด | คำอธิบายนี้ต้องการการตรวจสอบยืนยัน เนื่องจากข้อความบางส่วนอาจมีผลทางกฎหมาย. |
คำถามที่พบบ่อย
ในประเทศออสเตรีย ผู้ซื้อจะกลายเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์เมื่อใด?
สำหรับการซื้อขายตามปกติ ขั้นตอนนี้จะเกิดขึ้นหลังจากที่ได้จดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในเอกสาร Grundbuch แล้ว การลงนามในสัญญา การชำระเงิน และการรับกุญแจ ไม่ถือเป็นการแทนที่การจดทะเบียนนี้โดยอัตโนมัติ.
สามารถพิจารณาจองที่พักที่ Kaufanbot เป็นแบบปกติได้หรือไม่?
ไม่ นี่คือข้อเสนอที่อาจมีผลผูกพัน ก่อนลงนาม คุณควรตรวจสอบเนื้อหา ระยะเวลาที่ใช้ได้ และข้อกำหนดและเงื่อนไขของการทำธุรกรรม.
ระเบียงนั้นรวมอยู่ในพื้นที่ใช้งานหรือไม่?
หากตรงตามเกณฑ์ที่กำหนดไว้ ก็จะนับรวมด้วย ระเบียงหรือเฉลียงเปิดโล่ง เช่น ลอจเจีย จะไม่นับรวมตามกฎของ MRG และ WEG จะมีการตรวจสอบแบบแปลนและหลักเกณฑ์การคำนวณสำหรับอพาร์ตเมนต์แต่ละห้องโดยเฉพาะ.
เป็นไปได้หรือไม่ที่จะระบุโหมดการเช่าโดยใช้คำว่า Altbau หรือ Neubau?
ไม่ เอกสารก่อสร้าง กรรมสิทธิ์ในห้องชุด การจัดหาเงินทุน ประวัติของอาคาร และข้อยกเว้นใดๆ ล้วนมีความเกี่ยวข้อง อายุของส่วนหน้าอาคารหรือถ้อยคำที่ระบุไว้ในรายการนั้นไม่เพียงพอ.
ใครเป็นผู้ร่างสัญญาซื้อขาย: ทนายความหรือทนายความรับรองเอกสาร?
ข้อตกลงนี้สามารถจัดทำโดยทนายความหรือพนักงานรับรองเอกสารได้ ทั้งสองฝ่ายสามารถปฏิบัติหน้าที่ที่เกี่ยวข้องได้ รวมถึงการให้การสนับสนุนในฐานะผู้รับมอบอำนาจ การแบ่งความรับผิดชอบที่เฉพาะเจาะจงจะถูกกำหนดในระหว่างกระบวนการอนุมัติธุรกรรม.
ตัวแทนจำเป็นต้องเป็นตัวแทนเฉพาะผู้ขายเท่านั้นหรือไม่?
ไม่ ในระหว่างการขาย พวกเขาสามารถทำหน้าที่เสมือนตัวแทนและคำนึงถึงผลประโยชน์ของทั้งสองฝ่ายได้ อย่างไรก็ตาม นี่ไม่ได้หมายความว่าจะไม่จำเป็นต้องเข้าใจขอบเขตอำนาจหน้าที่ของพวกเขาและตรวจสอบเงื่อนไขทางกฎหมายของการซื้อขายแยกต่างหาก.
วอร์เซอร์วอห์นุงหมายถึงการรับประกันผลตอบแทนหรือไม่?
ไม่ ความสามารถในการทำกำไรขึ้นอยู่กับราคา ค่าเช่าที่ได้รับอนุญาต ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน เวลาหยุดให้บริการ การซ่อมแซม การจัดหาเงินทุน และภาษี โฉนดที่ดินไม่ได้ยืนยันถึงรายได้หรือสิทธิ์ในการหักภาษีมูลค่าเพิ่มแต่อย่างใด.
บริษัทอนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยไม่ได้รับอนุญาตหรือไม่?
ไม่เสมอไป การบังคับใช้กฎระเบียบการอนุญาตขึ้นอยู่กับที่ดิน ทรัพย์สิน และโครงสร้างการเป็นเจ้าของของบริษัท ผลกระทบทางภาษีและใบอนุญาตการได้มาซึ่งทรัพย์สินเป็นเรื่องที่แยกต่างหาก.
ฉันจะหาสำเนาจากหนังสือ Grundbuch ได้จากที่ไหน?
ผ่านทางหน่วยงานยุติธรรมอย่างเป็นทางการ หน่วยงานที่ได้รับอนุญาต ทนายความ หรือพนักงานรับรองเอกสาร เงื่อนไขการเข้าถึงและค่าใช้จ่ายขึ้นอยู่กับวิธีการร้องขอ ตั้งแต่วันที่ 1 ตุลาคม 2569 เป็นต้นไป เจ้าของทรัพย์สินสามารถขอรับเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบอิเล็กทรอนิกส์ได้ฟรีผ่านทาง JustizOnline ในวงเงินที่กำหนด.
ความเห็นจากผู้เชี่ยวชาญ: เคเซเนีย เลวินา
ตลอดระยะเวลาที่ทำงานในตลาดออสเตรีย ผมสังเกตเห็นรูปแบบหนึ่งคือ ความผิดพลาดของผู้ซื้อนั้น แทบจะไม่ใช่เพราะขาดความรู้เกี่ยวกับตลาด แต่เกิดจากการตีความคำศัพท์ที่คุ้นเคยผิดไป พวกเขาคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนโดยอิงจากพื้นที่ ซึ่งจริงๆ แล้วมีการวัดที่แตกต่างกัน พวกเขาวางแผนงบประมาณโดยไม่รวมค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม เพราะในประเทศของพวกเขา ค่าใช้จ่ายเหล่านั้นคิดเป็นเพียงเศษเสี้ยวของเปอร์เซ็นต์ พวกเขาวางแผนที่จะขึ้นค่าเช่า โดยไม่รู้ว่าอาคารนั้นได้รับความคุ้มครองจาก MRG อย่างเต็มที่แล้ว.
นั่นเป็นเหตุผลว่าทำไมเอกสารฉบับแรกที่ผมส่งให้ลูกค้าใหม่จึงไม่ใช่ชุดของวัตถุ แต่เป็นพจนานุกรม จากนั้นเป็นต้นไป การสนทนาก็จะดำเนินไปในภาษาเดียวกัน.
รายการตรวจสอบอย่างรวดเร็วก่อนซื้อ
รายการนี้จะช่วยคุณเตรียมเอกสารและคำถาม ขอบเขตของการตรวจสอบสถานะทรัพย์สินจะขึ้นอยู่กับทรัพย์สินและเงื่อนไขของธุรกรรม.
วัตถุและสิทธิ์
- ได้รับเอกสารสรุปข้อมูลปัจจุบันจาก Grundbuch แล้ว และได้เปรียบเทียบเจ้าของ ส่วนแบ่ง และวัตถุกับข้อเสนอแล้ว.
- ได้มีการตรวจสอบภาระผูกพันต่างๆ รวมถึงเอกสารประกอบแล้ว.
- เป็นที่ชัดเจนว่าข้อจำกัดใดบ้างที่ยังคงอยู่ และข้อจำกัดใดบ้างที่ถูกขจัดออกไป.
- สถานะของชั้นใต้ดิน ที่จอดรถ สวน หรือระเบียง ได้รับการยืนยันจากเอกสารแล้ว.
- พื้นที่และแผนงานจะถูกนำมาเปรียบเทียบกับสภาพจริงและการเปลี่ยนแปลงที่ได้รับอนุญาต.
ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับบ้านและอนาคต
- ได้รับเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดแล้ว.
- มีการศึกษารายงานประจำปีล่าสุด ข้อมูลเกี่ยวกับ Rücklage และ Vorausschau.
- ได้มีการตรวจสอบรายงานการประชุมและมติที่เกี่ยวข้องกับงานที่มีอยู่.
- การชำระเงินปัจจุบันโดยเจ้าของและเงินสมทบเพิ่มเติมที่เป็นไปได้จะถูกกำหนดแยกต่างหาก.
- หนังสือเดินทางด้านพลังงานและเอกสารทางเทคนิคที่มีอยู่ได้รับการตรวจสอบแล้ว.
ใช้งานและให้เช่า
- วัตถุประสงค์การใช้งานของวัตถุนั้นได้รับการกำหนดไว้แล้ว.
- หากคุณวางแผนที่จะให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ โปรดตรวจสอบกฎระเบียบการเช่าที่เกี่ยวข้อง.
- สำหรับอพาร์ตเมนต์ที่มีผู้เช่าอาศัยอยู่ ได้มีการตรวจสอบสัญญาเช่าและข้อตกลงเพิ่มเติมต่างๆ แล้ว.
- การใช้งานเพื่อเป็นบ้านพักตากอากาศหรือบ้านหลังที่สองจะได้รับการตรวจสอบแยกต่างหาก หากสอดคล้องกับวัตถุประสงค์ของการซื้อ.
ธุรกรรมและการชำระเงิน
- ก่อนที่จะลงนามในสัญญา Kaufanbot ได้มีการตกลงเงื่อนไขด้านการเงินและใบอนุญาตที่จำเป็นเรียบร้อยแล้ว.
- ข้อกำหนดด้านการขออนุญาตจะถูกกำหนดไว้สำหรับผู้ซื้อและโครงสร้างการเป็นเจ้าของที่เลือกไว้.
- ค่าใช้จ่ายที่เกินกว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะถูกคำนวณ.
- หน้าที่ของผู้เข้าร่วมและขอบเขตของงานที่ได้รับมอบหมายเป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้ว.
- เงื่อนไขของการจัดตั้งทรัสต์ การขจัดภาระผูกพัน และการจดทะเบียน จะปรากฏอยู่ในเอกสารเหล่านั้น.
- ได้มีการตกลงกันถึงวันที่ส่งมอบ สภาพของอพาร์ตเมนต์ และขั้นตอนการจัดทำรายงานแล้ว.
สิ่งที่ควรค่าแก่การจดจำ
ศัพท์เฉพาะในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรียไม่ใช่แค่พิธีการ แต่เป็นวิธีที่จะเข้าใจถึงรายละเอียดที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ มีสามสิ่งที่ควรจดจำ แม้ว่าคุณจะไม่มีเวลาอ่านพจนานุกรมทั้งเล่มก็ตาม:
สิทธิ์ความเป็นเจ้าของเกิดขึ้นในขณะที่บันทึกข้อมูลลงในหนังสือรับรองสิทธิ์ (Grundbuch) ไม่ใช่เมื่อลงนามในสัญญาหรือชำระเงิน ทุกสิ่งที่เกิดขึ้นระหว่างเหตุการณ์เหล่านี้ได้รับการคุ้มครองโดยบันทึกสิทธิ์ลำดับความสำคัญและบัญชีทรัสต์ ซึ่งจะมีการตรวจสอบว่ามีอยู่จริงก่อนที่จะมีการโอนเงิน
สิ่งที่คุณซื้อคือส่วนแบ่งในอาคาร ไม่ใช่ห้องชุด ซึ่งรวมถึงค่าธรรมเนียมการใช้ประโยชน์ที่ดิน ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง การตัดสินใจในการประชุมเจ้าของ และเงินสำรองสำหรับการซ่อมแซม บันทึกการประชุมจะให้ภาพที่แม่นยำกว่าเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในอนาคตมากกว่าคำอธิบายเกี่ยวกับทรัพย์สินใดๆ
ระบบการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวกำหนดผลตอบแทน ก่อนที่จะคำนวณตามแบบจำลอง จำเป็นต้องทราบว่าอาคารนั้นถูกยึดทั้งหมด บางส่วน หรือถูกยึดจำนองแล้ว ในปี 2026 ได้มีการเพิ่มกฎใหม่สำหรับการปรับดัชนีและระยะเวลาของสัญญา
แหล่งที่มาอย่างเป็นทางการ : RIS , BMF , Ooesterreich GV , Stadt Wien
