การลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรีย: สิ่งที่คุณควรรู้

เมื่ออัตราเงินเฟ้อสูงและเศรษฐกิจอยู่ในภาวะปั่นป่วน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในวิธีที่มีประสิทธิภาพที่สุดไม่เพียงแต่ในการรักษามูลค่าเงินทุนของคุณ แต่ยังสามารถเพิ่มมูลค่าได้อีกด้วย.

จาก ข้อมูลเปิดของ Infina ว่า เศรษฐกิจของออสเตรียขึ้นชื่อเรื่องความมั่นคง และตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนาเติบโตอย่างต่อเนื่องมาหลายทศวรรษโดยไม่มีการตกต่ำหรือการเก็งกำไรอย่างฉับพลัน ด้วยราคาบ้านที่เติบโตอย่างมั่นคงในเวียนนาตลอด 30-40 ปีที่ผ่านมา ตลาดนี้จึงกลายเป็นหนึ่งในตลาดที่น่าเชื่อถือและคาดการณ์ได้มากที่สุดสำหรับการลงทุนระยะยาว

อัตราเงินเฟ้อที่ 8-10% (และบางแห่งสูงถึง 15-20%) กำลังบีบให้นักลงทุนจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ หันไปหาที่หลบภัยที่ไม่ใช่เงินสด ไม่ใช่สินทรัพย์ที่ราคาตกเมื่อรัฐบาลพิมพ์เงินออกมาจำนวนมาก และไม่ใช่สินทรัพย์ดิจิทัลที่ "ไม่มั่นคง" ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์ในเวียนนาจึงไม่ใช่แค่ "ที่หลบภัยที่ปลอดภัย" แต่เป็นเกราะป้องกันที่แท้จริงสำหรับเงินออม

วิธีนี้ได้ผลดีที่สุดกับอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีรายได้ที่คาดการณ์ได้ เช่น อพาร์ตเมนต์ให้เช่าหรือศูนย์การแพทย์ กำไรจากอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ไม่เพียงแต่จะชดเชยการขาดทุนจากภาวะเงินเฟ้อได้เท่านั้น แต่ยังสร้างรายได้เพิ่มเติมอีกด้วย ด้วยแนวทางที่เชี่ยวชาญและเป็นมืออาชีพ อสังหาริมทรัพย์บางประเภทสามารถปกป้องเงินทุนของคุณได้ถึง 80% แม้ในช่วงวิกฤตและความไม่มั่นคงทั่วโลก.

เวียนนาจงใจ จำกัดศักยภาพการลงทุน และนี่เป็นสิ่งที่ชาญฉลาด: การก่อสร้างใหม่ถูกควบคุมอย่างเข้มงวด อาคารเก่าแก่ได้รับการอนุรักษ์ และความสมดุลของอุปสงค์และอุปทานในตลาดได้รับการรักษาไว้อย่างระมัดระวัง

ด้วยเหตุนี้ ความต้องการในที่นี้จึงสูงกว่าอุปทานเสมอ และอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ไม่เพียงแต่ยังคงเป็นที่ต้องการ (เพราะขายง่าย) แต่ราคายังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องอีกด้วย.

ในบทความนี้ เราจะสำรวจว่าเหตุใดการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรียจึงยังคงให้ผลกำไร ตัวเลือกการลงทุนใดบ้างที่ทุกคนสามารถลงทุนได้ ไม่ว่าจะเป็นพลเมืองของสหภาพยุโรปหรือผู้ที่อาศัยอยู่นอกสหภาพยุโรป ปัจจัยที่ควรพิจารณาเมื่อเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ และวิธีการวางแผนที่น่าเชื่อถือซึ่งจะช่วยให้เกิดความมั่นคง ถูกต้องตามกฎหมาย และผลตอบแทนที่ชัดเจน.

ฉันจะแบ่งปันสิ่งที่ค้นพบและประสบการณ์จริงที่สั่งสมมาหลายปีจากการทำงานด้านอสังหาริมทรัพย์และให้ความช่วยเหลือแก่นักลงทุน เป้าหมายของฉันคือการช่วยให้คุณเข้าใจวิธีการลงทุนในออสเตรียอย่างชาญฉลาดและมีความเสี่ยงน้อยที่สุด.

หากคุณกำลังมองหาความมั่นคงในตลาดที่มีความผันผวน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในเวียนนาคือที่หลบภัยที่ปลอดภัยของคุณ ตลาดนี้ได้รับการพิสูจน์แล้วว่ามีความมั่นคงและทนทานต่อวิกฤตมานานหลายทศวรรษ ตลาดเวียนนาเป็น หนึ่งในตลาดที่น่าเชื่อถือที่สุดในยุโรป เติบโตอย่างต่อเนื่องแม้ในช่วงที่โลกปั่นป่วน นี่คือเหตุผลที่บุคคลและกองทุนขนาดใหญ่จำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ เลือกเวียนนาเพื่อการรักษามูลค่าเงินทุนในระยะยาว สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจไม่เพียงแต่ "เหตุผล" แต่ยังรวมถึงขั้นตอนปฏิบัติด้วย เช่น วิธี การซื้ออพาร์ตเมนต์ในเวียนนา โดย คำนึงถึงกฎระเบียบและค่าใช้จ่ายในท้องถิ่น

ออสเตรียไม่ใช่แค่ประเทศที่มีเสถียรภาพ แต่เป็นเหมือนเครื่องจักรที่ทำงานได้อย่างราบรื่น ในปี 2023 อัตราเงินเฟ้อ (การเพิ่มขึ้นของราคา) ในออสเตรียถูกควบคุมได้ดีกว่าในหลายประเทศเพื่อนบ้านในเขตยูโรโซน และเวียนนาคือศูนย์กลางของทุกสิ่งทุกอย่าง.

เวียนนาไม่ใช่แค่เมืองหลวง แต่ยังเป็นแม่เหล็กดึงดูดการลงทุนที่ทรงพลัง เมืองนี้ไม่ได้มุ่งเน้นเฉพาะการท่องเที่ยวหรือการเงินเท่านั้น แต่ยังมีการพัฒนาด้านการดูแลสุขภาพ เทคโนโลยีสารสนเทศ และการศึกษา ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้ผู้คนจำนวนมากปรารถนาที่จะเห็นอนาคตของตนในเวียนนา ซึ่งนำไปสู่ความคิดเรื่องอสังหาริมทรัพย์อย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ไม่ว่าจะเป็นการเช่าหรือการซื้อ.

จากข้อมูลของเว็บไซต์ทางการ ของออสเตรีย (Statistik Austria) พบว่ากว่า 75% ของผู้อยู่อาศัยในเวียนนา เช่าบ้าน มากกว่าเป็นเจ้าของบ้าน ประเพณีท้องถิ่นที่สืบทอดกันมายาวนานนี้ได้รับการสนับสนุนจากกฎหมายการเช่าที่มั่นคงและชัดเจน ซึ่งส่งผลให้เกิดบรรยากาศที่เอื้ออำนวยต่อทั้งเจ้าของบ้านและผู้เช่า ตลาดการเช่าจึงมีความสมดุล สำหรับนักลงทุน ตลาดนี้เป็นแหล่งรายได้ที่มั่นคงและคาดการณ์ได้ ผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปี (ก่อนหักภาษี) อยู่ระหว่าง 2.5% ถึง 4% อย่างไรก็ตาม สำหรับอสังหาริมทรัพย์บางประเภท โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่ในกลุ่มธุรกิจทางการแพทย์ (เช่น คลินิก สำนักงาน) หรือนักศึกษา ผลตอบแทนอาจสูงกว่ามากถึง 6-8% ต่อ ปี

อย่างที่ผมได้กล่าวไปแล้ว ความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียนนาสูงมาก จนที่พักหลายแห่งถูกเช่าได้ภายใน 24 ชั่วโมง นี่คือความเป็นจริงของตลาด ไม่ใช่การพูดเกินจริง.

ราคาที่อยู่อาศัยในเวียนนาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาเป็นเวลา 30-40 ปีแล้ว แม้กระทั่งในปี 2022-2023 ที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้พุ่งสูงขึ้น ตลาดก็ไม่ได้ล่มสลาย เพียงแต่ชะลอตัวลงเล็กน้อยเท่านั้น ตั้งแต่ปี 2024 เป็นต้นมา การเติบโตก็กลับมาเพิ่มขึ้นอีกครั้ง และทุกสัญญาณบ่งชี้ว่ามันจะไม่หยุดลงในเร็วๆ นี้ คาดว่าภายในปี 2034 ราคาจะเพิ่มขึ้น 55% เมื่อเทียบกับระดับ ปัจจุบัน

ทำไมราคาถึงพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง? คำตอบนั้นง่ายมาก: การสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ในใจกลางกรุงเวียนนานั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย เนื่องจากอาคารเก่าแก่ กฎระเบียบทางสถาปัตยกรรม และข้อกำหนดด้านการก่อสร้างที่เข้มงวดของเมือง ทำให้ที่อยู่อาศัยใหม่แทบไม่มีอยู่เลยในใจกลางเมือง แต่ผู้คนก็ยังคงต้องการอาศัยอยู่ที่นั่น ความต้องการยังคงไม่ลดลง! ลองเปรียบเทียบกับดูไบ ที่นั่นมีการสร้างย่านที่อยู่อาศัยทั้งย่าน ในขณะที่ในเวียนนา อาคารใหม่ทุกหลังในใจกลางเมืองแทบจะเป็นเหตุการณ์พิเศษ ไม่ใช่เรื่องปกติทั่วไป.

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในออสเตรียมีความหลากหลาย ตั้งแต่ที่อยู่อาศัยไปจนถึงเชิงพาณิชย์ แต่ละประเภทมีลักษณะเฉพาะ ให้ผลตอบแทน และความเสี่ยงที่แตกต่างกัน แล้วจะเลือกแบบไหนดีนั้น ขึ้นอยู่กับกลยุทธ์ของคุณ: ค่าเช่าที่คงที่ การเพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์ในระยะยาว หรือการกระจายพอร์ตการลงทุน.

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยในเวียนนาดูมีอนาคตสดใส ผล Knight Frank จัดอันดับให้เวียนนาอยู่ใน 10 อันดับแรกของเมืองในยุโรปที่ดึงดูดนักลงทุน Eurostat เช่นกัน โดยราคาบ้านในเวียนนาเติบโตขึ้น 4-6% ต่อปี และมีการเติบโตที่สูงกว่าในพื้นที่พัฒนาแล้ว เมื่อเทียบกับเมืองหลวงสำคัญอื่นๆ เวียนนาแสดงให้เห็นถึงผลลัพธ์ที่ค่อนข้างคงที่

เวียนนาเสนอความสมดุลที่ดีสำหรับนักลงทุน อสังหาริมทรัพย์ในเมืองนี้น่าสนใจเนื่องจากกฎระเบียบที่น่าเชื่อถือ คุณภาพชีวิตที่ดี และความต้องการที่มั่นคง.

ตลาดกำลังค่อยๆ ลดการเก็งกำไรลง โดยเน้นไปที่สัญญาเช่าระยะยาว ประสิทธิภาพด้านพลังงาน และการทำธุรกรรมที่โปร่งใส ท้ายที่สุดแล้ว ทุกฝ่ายต่างได้ประโยชน์: ผู้พักอาศัยได้รับความสะดวกสบาย และนักลงทุนก็ได้รับประโยชน์จากตลาดที่มั่นคงและคาดการณ์ได้

เวียนนาได้รับการจัดอันดับให้เป็นหนึ่งในเมืองที่ให้ผลกำไรสูงสุดในยุโรปสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวอย่างต่อเนื่อง มีหลายเหตุผลที่ทำให้เป็นเช่นนั้น ได้แก่ คุณภาพชีวิตที่ดีเยี่ยม การเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ได้อย่างง่ายดาย และสภาพแวดล้อมที่มั่นคง นี่คือเหตุผลที่นักลงทุนต่างชาติกระตือรือร้นที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนา.

เวียนนามีข้อได้เปรียบที่โดดเด่นเหนือเมืองหลวงอื่นๆ ในสหภาพยุโรป คือ กฎระเบียบของตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความชัดเจนและมั่นคง ซึ่งหมายถึงภาษีที่ไม่สูงมากนักและการคุ้มครองสิทธิ์ในทรัพย์สินที่น่าเชื่อถือ เงื่อนไขเหล่านี้สร้างสภาพแวดล้อมที่เหมาะสมสำหรับการเติบโตอย่างมั่นคงของมูลค่าการลงทุนของคุณและรายได้ที่มั่นคงจากการให้เช่า.

การควบคุมการเช่าระยะสั้นสมควรได้รับความสนใจเป็นพิเศษ กฎระเบียบของ Airbnb ในหลายพื้นที่ช่วยยับยั้งภาวะตลาดที่ร้อนแรงเกินไปและการเพิ่มขึ้นของราคาจากการเก็งกำไร

ถึงแม้จะมีข้อดีมากมาย แต่เวียนนาก็ยังมีราคาถูกกว่าเมืองหลวงอื่นๆ ในยุโรป ทำไมจึงเป็นเช่นนั้น? เพราะมีการควบคุมตลาดอย่างเข้มงวด ไม่มีภาวะเงินเฟ้อเทียม และการเติบโตเป็นไปอย่างช้าๆ และระมัดระวัง แต่สิ่งเหล่านี้แหละคือรากฐานของการเติบโตอย่างมั่นใจในอนาคต นักวิเคราะห์คาดการณ์ว่าภายในปี 2034 ราคาอาจเพิ่มขึ้น 50-55% โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีการขาดแคลนอพาร์ตเมนต์และบ้าน

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนา ให้ประสบความสำเร็จ นั้น คุณต้องเลือกอพาร์ตเมนต์หรือบ้านที่เหมาะสมก่อน ตลาดที่นี่ค่อนข้างสงบ แต่ก็มีกฎเกณฑ์มากมาย ดังนั้น ผู้ที่มีประสบการณ์จึงมีความจำเป็นอย่างยิ่ง เพราะการซื้อนี่แหละที่จะสร้างกำไรให้คุณได้ ทำได้อย่างไร? โดยการคำนวณต้นทุนอย่างแม่นยำ วางแผนอย่างรอบคอบ และซื้อในราคาที่ต่ำกว่าราคาจริง ที่นี่ไม่มีความเร่งรีบ ต่างจากตลาดที่ร้อนแรงและมีความเสี่ยงสูง การตัดสินใจจะเกิดขึ้นหลังจากตรวจสอบตัวเลขและวางแผนสำหรับอนาคตแล้ว

ในเวียนนา มีอสังหาริมทรัพย์วางขายอยู่ประมาณ 7,500 แห่ง แต่จากการประเมินของเรา มีเพียงประมาณ 2% เท่านั้น ที่ดีและคุ้มค่าแก่การลงทุน สรุปคือ การเลือกอย่างชาญฉลาดเป็นกุญแจสำคัญ คุณต้องตรวจสอบหลายอย่าง เช่น สภาพของบ้าน/อพาร์ตเมนต์ ความถูกต้องตามกฎหมายของเอกสาร ศักยภาพในการเพิ่มมูลค่า และความสะดวกในการปล่อยเช่า

เราใช้ ปัญญาประดิษฐ์ และแมชชีนเลิร์นนิงในการประมวล ผลฐานข้อมูลขนาดใหญ่ ซึ่งรวมถึงข้อมูลเกี่ยวกับราคา การทำธุรกรรมจริง การพัฒนาของย่านต่างๆ ความต้องการเช่าและซื้อในทำเลต่างๆ และตัวชี้วัดสำคัญอื่นๆ ในขั้นตอนแรก อัลกอริทึมจะระบุตัวเลือกที่น่าสนใจที่สุด ในขั้นตอนที่สอง ผู้เชี่ยวชาญของเราจะตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งด้วยตนเอง

ตลาด อสังหาริมทรัพย์มือสองเป็นตลาดที่มีสภาพคล่องสูงที่สุด อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้มักตั้งอยู่ในย่านประวัติศาสตร์และมีความต้องการจากผู้เช่าระยะยาวอย่างต่อเนื่อง เป็นไปได้ที่จะหาอพาร์ตเมนต์ในตลาดนี้ในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด หากพิจารณาจากโอกาสในการพัฒนาของอาคารและย่านนั้น ๆ ความสะดวกในการเดินทาง และสภาพความเสื่อมโทรมของทรัพย์สิน อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของการทำธุรกรรม ความน่าเชื่อถือของผู้เช่า และการทำงานที่เหมาะสมของระบบสาธารณูปโภคทั้งหมด

อาคารใหม่ ในเวียนนา ( Neubau ) มีเสน่ห์ดึงดูดใจด้วยสไตล์และการออกแบบที่ทันสมัย ​​ประหยัดพลังงาน และมีคุณภาพสูง อย่างไรก็ตาม ราคาโดยทั่วไปมักสูงกว่าอพาร์ตเมนต์ขนาดใกล้เคียงกันในตลาดมือสองถึง 30-40%

ต้นทุนที่สูงของอาคารใหม่ไม่ได้เกิดจากคุณภาพเพียงอย่างเดียว แต่ยังเกิดจากต้นทุนโครงการที่สูง ความยากลำบากในการจัดส่งวัสดุ และความเสี่ยงที่สำคัญที่ผู้พัฒนาโครงการต้องแบกรับ สิ่งสำคัญสำหรับนักลงทุนคือการประเมินอย่างเป็นจริงว่าราคาที่เพิ่มขึ้นในอนาคตของอพาร์ตเมนต์นี้จะชดเชยต้นทุนเริ่มต้นที่สูงได้จริงหรือไม่

อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก ดูน่าสนใจเพราะราคาไม่แพง แต่ก็ไม่ใช่สำหรับทุกคนในเวียนนา ผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นนักเรียน นักศึกษา แรงงานต่างชาติ และแรงงานข้ามชาติ ซึ่งหมายความว่าต้องยุ่งยากมากขึ้น คุณต้องคอยหาผู้เช่าใหม่และคอยตรวจสอบค่าเช่าอยู่ตลอด เราแนะนำที่พักประเภทนี้เฉพาะในพื้นที่ที่น่าเชื่อถือ และเฉพาะเมื่อคุณเข้าใจอย่างชัดเจนว่าใครจะเป็นผู้เช่าและวิธีการจัดการพวกเขา

การเช่าระยะยาว เป็นทางเลือกที่น่าเชื่อถือที่สุด ผู้เช่าที่นี่อาศัยอยู่ระยะยาว 5-10 ปี ต่างจากผู้ที่เช่าเพียงไม่กี่วัน พวกเขามักเช่าอพาร์ตเมนต์ที่ว่างเปล่า ไม่มีเฟอร์นิเจอร์ และเงื่อนไขต่างๆ ก็ระบุไว้อย่างชัดเจนตามกฎหมาย ซึ่งช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาได้อย่างมากและรับประกันรายได้ที่แน่นอน หน่วยงานของเมืองเวียนนาสนับสนุนการเช่าระยะยาวประเภทนี้อย่างแข็งขัน

การให้เช่าที่พักสำหรับนักท่องเที่ยว ในเวียนนาค่อนข้างซับซ้อน เนื่องจากทางการได้เข้มงวดกฎระเบียบอย่างมาก ตั้งแต่ปี 2024 เป็นต้นมา การให้เช่าระยะสั้นได้รับอนุญาตเฉพาะในพื้นที่ที่ได้รับอนุมัติเท่านั้น ธุรกิจนี้ต้องการการดูแลอย่างต่อเนื่อง คุณต้องคุ้นเคยกับกฎหมายทั้งหมดอย่างละเอียดและเตรียมพร้อมที่จะจัดการอพาร์ตเมนต์ตลอด 24 ชั่วโมง 7 วันต่อสัปดาห์ ดังนั้น ธุรกิจนี้จึงเหมาะสำหรับนักลงทุนที่มีประสบการณ์ มีอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง และมีทีมทำความสะอาดและจัดการแขกของตนเองเป็นหลัก

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ กำลังเผชิญกับจุดเปลี่ยนสำคัญ การเติบโตอย่างรวดเร็วของการซื้อสินค้าออนไลน์ทำให้ร้านค้าและโกดังสินค้าจำนวนมากว่างลง อย่างไรก็ตาม ความต้องการพื้นที่ในรูปแบบอื่น ๆ กลับเพิ่มขึ้น เช่น สำนักงานส่วนตัว ร้านค้าบริการ และคลินิก กุญแจสำคัญสู่ความสำเร็จในภาวะสับสนนี้คือ การมีผู้เช่าที่มีความมั่นคงทางการเงิน หรือแผนการที่ชาญฉลาดในการปรับปรุงพื้นที่เก่าให้ตรงกับความต้องการในยุคปัจจุบัน

ย่านต่างๆ มีความสำคัญ เวียนนาประกอบด้วย 23 เขตที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง แต่ละเขตมีกฎเกณฑ์ของตัวเอง: ราคาผันผวนในอัตราที่แตกต่างกัน การก่อสร้างมีข้อจำกัดในทุกพื้นที่ และผู้คนที่อาศัยอยู่ก็มีความหลากหลาย แม้แต่ภายในเขตเดียวกัน โอกาสของแต่ละถนนก็อาจแตกต่างกันอย่างมาก! เราวิเคราะห์ข้อมูลการขายจำนวนมหาศาลและค้นหาพื้นที่ที่ราคาต่ำกว่าความเป็นจริงซึ่งกำลังจะพุ่งสูงขึ้นอย่างแม่นยำ ด้วยวิธีนี้ ลูกค้าของเราไม่ได้เพียงแค่ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนา แต่พวกเขาซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการเติบโต

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนามีหลากหลายวิธี ขึ้นอยู่กับว่าคุณเป็นใคร (สัญชาติอะไร) ต้องการลงทุนเท่าไหร่ เป้าหมายของคุณคืออะไร และคุณเต็มใจที่จะมีส่วนร่วมมากน้อยแค่ไหน เรามีตัวเลือกมากมาย ตั้งแต่การซื้ออพาร์ตเมนต์ในชื่อของคุณเอง ไปจนถึงตัวเลือกที่ซับซ้อนกว่า เช่น การซื้อผ่านบริษัทในสหภาพยุโรป หรือการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่.

หากคุณเป็นพลเมืองของสหภาพยุโรปหรือเขตเศรษฐกิจยุโรป (เช่น เยอรมนี ฝรั่งเศส โปแลนด์) คุณสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ในเวียนนา ได้อย่างอิสระโดยไม่มีข้อกำหนดเพิ่มเติมใดๆ อย่างไรก็ตาม สำหรับพลเมืองของประเทศอื่นๆ (เช่น ยูเครน สหรัฐอเมริกา หรือสหราชอาณาจักร) กฎระเบียบจะเข้มงวดกว่า (ดู ข้อจำกัดเกี่ยวกับชาวต่างชาติในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในออสเตรีย ): การซื้อโดยตรงจะได้รับอนุญาตก็ต่อเมื่อได้รับการอนุมัติคำขอพิเศษจากสำนักงานผู้พิพากษาเวียนนาเท่านั้น

ไม่ใช่ทุกคนที่จะได้รับใบอนุญาตนี้ เฉพาะผู้ที่มีความผูกพันกับออสเตรียอย่างแน่นแฟ้น เช่น อาศัยอยู่ที่นี่ ทำงาน ประกอบธุรกิจ หรือเสียภาษีเท่านั้นที่จะมีโอกาส การรอผลการพิจารณาอาจใช้เวลานานหลายเดือน และไม่มีการรับประกันว่าจะได้รับการอนุมัติ.

นี่เป็นตัวเลือกที่สะดวกและได้รับความนิยมมากที่สุดสำหรับพลเมืองของประเทศอื่น ๆ โดยมีเส้นทางหลักสองเส้นทาง:

● เปิดบริษัทของคุณเองในออสเตรีย (เช่น บริษัทจำกัดมหาชน)

● ซื้อผ่านบริษัทที่จัดตั้งขึ้นแล้วจากประเทศอื่นในสหภาพยุโรป (เช่น สโลวาเกีย ไซปรัส หรือไอร์แลนด์)

แนวทางนี้ช่วยขจัดความจำเป็นในการขออนุญาตพิเศษจากรัฐบาลในการซื้อ ทำให้การขายหรือโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ง่ายขึ้นอย่างมาก ช่วยลดภาระภาษีได้อย่างถูกกฎหมาย และยังช่วยให้สามารถปล่อยเช่าหรือขายทรัพย์สินได้ทันที.

สิ่งสำคัญที่ควรจำไว้คือ:

● การจัดทำเอกสารทางการเงิน (บัญชี) และการส่งรายงานประจำปีเป็นข้อบังคับ

● ค่าใช้จ่ายประจำในการบำรุงรักษาบริษัท

● ภาษีในออสเตรียสำหรับกำไรของบริษัท รายได้ค่าเช่า และเงินปันผล

หากวางแผนอย่างถูกต้อง นี่คือวิธีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดในระยะยาว.

ไม่อยากจัดการอสังหาริมทรัพย์ของคุณเองใช่ไหม? กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REIFs) จะจัดการทุกอย่างให้คุณ คุณซื้อส่วนแบ่งในพอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่แล้ว และผู้เชี่ยวชาญจะบริหารจัดการให้ รายได้ของคุณขึ้นอยู่กับจำนวนเงินลงทุนของคุณ.

เป็นตัวเลือกที่เหมาะสำหรับผู้ที่ไม่ชอบเสี่ยงและไม่ต้องการเสียเวลาไปกับการทำธุรกรรมและผู้เช่า.

ออสเตรียมีข้อกำหนดที่แตกต่างกันสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ตามสัญชาติ ดังนั้น พลเมืองของสหภาพยุโรป (เช่น ชาวเยอรมัน โปแลนด์ และฝรั่งเศส) สามารถซื้อได้โดยไม่มีข้อจำกัด ไม่ว่าจะเป็นในเวียนนาหรือเมืองอื่น ๆ ส่วนพลเมืองจากประเทศอื่น ๆ (เช่น ชาวยูเครน อเมริกัน อังกฤษ และอื่น ๆ) ต้องขออนุญาตจาก Magistrat ซึ่งเป็นหน่วยงานปกครองเมืองเวียนนาเสียก่อน.

ในการขอรับใบอนุญาตนี้ คุณต้องมีความเกี่ยวข้องกับประเทศออสเตรีย เช่น ถือใบอนุญาตพำนักอาศัย ทำงานหรือประกอบธุรกิจ หรือเสียภาษีในประเทศออสเตรีย หากไม่มีความเกี่ยวข้องดังกล่าว กระบวนการอาจยืดเยื้อเป็นเวลาหลายเดือนและมักจะจบลงด้วยการปฏิเสธ.

ในสถานการณ์เช่นนี้ เราแนะนำให้ลูกค้าพิจารณาทางเลือกอื่น นั่นคือ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัทที่จดทะเบียนในสหภาพยุโรป (เช่น บริษัทจำกัดของออสเตรีย หรือบริษัทของเอสโตเนีย) ซึ่งถูกต้องตามกฎหมายทุกประการ คุณยังคงเป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์และสามารถจัดการอสังหาริมทรัพย์ได้ตามต้องการ.

1. การเลือกรูปแบบการเป็นเจ้าของ

คุณสามารถจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในชื่อของคุณเองหรือในชื่อบริษัทก็ได้ เราจะช่วยคุณเข้าใจวิธีที่ดีที่สุดในการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์เพื่อลดหย่อนภาษี ปกป้องทรัพย์สินของคุณ และบรรลุเป้าหมายของคุณ

2. การตรวจสอบวัตถุ (การตรวจสอบสถานะอย่างละเอียด)

ก่อนทำการซื้อ เราจะตรวจสอบทั้งด้านเทคนิคและด้านกฎหมาย ตั้งแต่ความถูกต้องตามกฎหมายของสิทธิ์ ไปจนถึงหนี้สินและข้อจำกัดที่ซ่อนอยู่ของทรัพย์สิน.

3. Kaufanbot – ข้อตกลงเบื้องต้น

เอกสารที่ยืนยันการตัดสินใจซื้อของคุณอย่างแน่วแน่ เอกสารนี้ระบุเงื่อนไขสำคัญ และลายเซ็นของเจ้าหน้าที่รับรองเอกสารจะทำให้เอกสารนี้มีผลผูกพัน ซึ่งรับประกันกับผู้ขายว่าคุณจะไม่เปลี่ยนใจ.

4. สัญญาซื้อขาย (Kaufvertrag)
เอกสารฉบับนี้จัดทำโดยทนายความ โดยระบุเงื่อนไขทั้งหมดของการทำธุรกรรม เมื่อผู้ซื้อและผู้ขายลงนามแล้ว กระบวนการเอกสารและการโอนเงินก็จะเริ่มต้นขึ้น

5. การจดทะเบียนในทะเบียนที่ดิน (Grundbuch)

ทนายความของเราจะยื่นเอกสารที่จำเป็นทั้งหมดไปยังฐานข้อมูลอย่างเป็นทางการ (สำนักทะเบียน) เมื่อทุกอย่างได้รับการบันทึกและยืนยันแล้ว ผู้ซื้อจะได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอย่างเป็นทางการ.

6. คู่สัญญาในธุรกรรม

โดยทั่วไปแล้ว การทำธุรกรรมในประเทศออสเตรียจะประกอบด้วย:

• ผู้ซื้อและผู้ขาย (หรือตัวแทนของพวกเขา)
• ทนายความ จะเข้าร่วมในการทำธุรกรรมและสามารถทำหน้าที่เป็นบุคคลที่น่าเชื่อถือได้
• โนตารี – รับรองลายเซ็น ตรวจสอบเอกสาร
• ระบบการชำระเงินผ่านธนาคารหรือทรัสต์ เช่น Mclean Atalios หรือ Banked Household
• นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ – โดยทั่วไปจะทำหน้าที่เป็นตัวแทนผลประโยชน์ของผู้ขาย

โดยปกติแล้วธุรกรรมดังกล่าวจะเกี่ยวข้องกับ:

• ผู้ซื้อและผู้ขาย (ไม่ว่าจะติดต่อด้วยตนเองหรือผ่านผู้ช่วย)
• ทนายความ ช่วยดำเนินการธุรกรรมและสามารถกระทำการแทนได้ภายใต้หนังสือมอบอำนาจ
• เจ้าหน้าที่รับรอง เอกสารจะตรวจสอบเอกสารและรับรองลายเซ็น
• บัญชีพิเศษ : บัญชีธนาคารหรือระบบชำระเงิน (เช่น McLean, Atalios, Banked Household)
• นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ จะช่วยผู้ขายหาผู้ซื้อ

7. การควบคุมการฟอกเงิน: เน้นความโปร่งใสเป็นอันดับแรก

ประเทศออสเตรียมีกฎระเบียบต่อต้านการฟอกเงิน (AML) ที่เข้มงวดมาก คุณต้องจัดเตรียมเอกสารเพื่อยืนยันที่มาที่ถูกต้องตามกฎหมายของเงินทุนของคุณ ข้อกำหนดนี้ใช้กับทั้งบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล เราจะช่วยคุณรวบรวมและจัดเตรียมเอกสารที่จำเป็นทั้งหมดอย่างถูกต้อง เพื่อให้ทุกอย่างดำเนินไปอย่างราบรื่น ปราศจากข้อผิดพลาดหรือปัญหาทางกฎหมาย.

กฎหมายออสเตรียทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนาโปร่งใสและปลอดภัยสำหรับทุกคน อย่างไรก็ตาม ลักษณะเฉพาะของกระบวนการนี้คือขั้นตอนที่ค่อนข้างยาวนาน (กระบวนการทางราชการของออสเตรีย เหมือนกับคนในวงการนี้ ที่ทำงานช้า) และความจำเป็นที่จะต้องมีผู้เชี่ยวชาญจากภายนอกที่มีความเชี่ยวชาญหลากหลายสาขา (ทนายความ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ทนายความรับรองเอกสาร และธนาคาร) เข้ามาเกี่ยวข้อง.

ข้อดีที่ปฏิเสธไม่ได้คือ ทุกขั้นตอนได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวด ส่งผลให้ความเสี่ยงต่อข้อผิดพลาดหรือการทุจริตอยู่ในระดับต่ำมาก ในฐานะบริษัทที่มีประสบการณ์ระดับนานาชาติ เราพิจารณาว่าระบบของออสเตรียมีความสมดุลอย่างสมบูรณ์แบบ: มีโครงสร้างที่ชัดเจน น่าเชื่อถือ และสร้างความมั่นใจได้ในทุกขั้นตอน.

สำหรับการลงทุนที่ประสบความสำเร็จ สิ่งสำคัญไม่ใช่แค่การเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมเท่านั้น แต่ยังต้องคำนวณผลกำไรในอนาคตอย่างรอบคอบด้วย ในขณะเดียวกันก็อย่าลืมค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมใดๆ ตัวอย่างด้านล่างนี้เป็นตัวอย่างของข้อตกลงจริงที่แสดงให้เห็นว่ามันทำงานอย่างไรในตลาดปัจจุบัน.

ตัวอย่างการคำนวณ:

วัตถุ : อพาร์ตเมนต์ในตลาดมือสอง

ราคาซื้อ: €300 000

ยอดรวมธุรกรรม: ประมาณ 330,000 ยูโร

รายได้จากการให้เช่า

• รายได้ค่าเช่า: 1,400 ยูโรต่อเดือน (16,800 ยูโรต่อปี)

• ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา (ประกันภัย การซ่อมแซมครั้งใหญ่ ฯลฯ): 300-320 ยูโรต่อเดือน

• รายได้สุทธิ: ประมาณ 1,100 ยูโรต่อเดือน

• ผลตอบแทนต่อปี: ประมาณ 4%

ค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภค

ในกรณีสัญญาเช่าระยะยาว ผู้เช่ามีหน้าที่รับผิดชอบในการชำระค่าสาธารณูปโภคทั้งหมด:

• ค่าไฟฟ้า (ตามข้อตกลงรายบุคคล)

• ค่าทำความร้อนและค่าน้ำ (หากไม่ได้รวมอยู่ในค่าแรงครัวเรือน)

• อินเทอร์เน็ตและโทรทัศน์

สัญญาเช่าทำขึ้นในชื่อของผู้เช่า ซึ่งหมายความว่าเจ้าของมีค่าใช้จ่ายน้อยลง และรายได้มีความมั่นคงและชัดเจน.

การเก็บภาษี

จำนวนภาษีที่ต้องชำระขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น รูปแบบการเป็นเจ้าของและสัญชาติของผู้ลงทุน:

• บุคคลทั่วไป: ภาษีค่าเช่าในออสเตรียสูงถึง 25%.

• สำหรับบริษัทต่างๆ: สามารถลดภาษีได้ (ตัวอย่างเช่น โดยคำนึงถึงค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สิน ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ และค่าซ่อมแซม).

เพื่อลดและเพิ่มประสิทธิภาพด้านภาษี เราขอแนะนำให้ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญในประเด็นสำคัญทั้งหมด เราสามารถช่วยคุณปรับโครงสร้างการลงทุนให้เหมาะสมและสร้างแบบจำลองการเป็นเจ้าของที่มีประสิทธิภาพได้ เพียงติดต่อเรา.

กำไรของคุณไม่ได้มาจากค่าเช่าเพียงอย่างเดียว แต่ยังมาจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นของอสังหาริมทรัพย์ด้วย ผู้เชี่ยวชาญ รวมถึง Publikationen คาดการณ์ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนาอาจมีมูลค่าเพิ่มขึ้นถึง 55% ภายในปี 2034 ดังนั้น การลงทุน 330,000 ยูโร ในวันนี้ อาจกลายเป็น 510,000 ยูโร ในอีกเก้าปีข้างหน้า เมื่อรวมรายได้จากค่าเช่าและมูลค่าที่เพิ่มขึ้น คุณจะได้รับผลตอบแทนประมาณ 6-7% ต่อปี โดยมีความเสี่ยงต่ำกว่าการลงทุนในหุ้น

กลยุทธ์การลงทุน

• การเช่าระยะยาว – รายได้มั่นคง ความยุ่งยากน้อย การรับประกันทางกฎหมาย
• การเก็งกำไรระยะสั้นนั้น ให้ผลกำไรดีเมื่อซื้อในราคาต่ำกว่าราคาตลาด แต่ต้องอาศัยประสบการณ์ ความรวดเร็ว และความเต็มใจที่จะรับความเสี่ยง
• รูปแบบผสมผสาน – ให้เช่า 3-5 ปี แล้วขายในราคาสูงสุด เป็นแนวทางที่ยืดหยุ่น

สินเชื่อบ้าน: สามารถขอสินเชื่อได้หรือไม่?

• สำหรับผู้พำนักในสหภาพยุโรป : การขอสินเชื่อเป็นไปได้ เพียงแค่คุณมีรายได้และประวัติเครดิตที่ดี ขั้นตอนเป็นไปตามมาตรฐาน
• สำหรับผู้ที่ไม่ใช่พลเมือง : สามารถทำได้ผ่านสถาบันการเงินเฉพาะทาง เราจะคัดเลือกธนาคารและให้คำแนะนำทีละขั้นตอน ตั้งแต่การยื่นใบสมัครจนถึงการลงนาม

หนึ่งในขั้นตอนสำคัญคือการหาผู้เช่าที่ดี ซึ่งบริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์จะเป็นผู้ดำเนินการในส่วนนี้:

• มองหาผู้เช่าผ่านเว็บไซต์ที่น่าเชื่อถือ;
• พาชมอพาร์ตเมนต์และเจรจาต่อรองกับผู้สมัคร;
• ตรวจสอบว่าพวกเขาสามารถจ่ายได้หรือไม่;
• จัดทำสัญญาเช่าอย่างถูกต้องตามกฎหมายท้องถิ่น.

ด้วยเหตุนี้ คุณจึงมีโอกาสน้อยที่จะเจอปัญหาเรื่องการไม่ชำระเงินหรือทรัพย์สินว่างเปล่า และเงินก็จะเข้ามาอย่างสม่ำเสมอ.

หากซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีการตกแต่ง "แบบพื้นฐาน" หรือต้องการการปรับปรุง บริษัทจัดการสามารถให้บริการซ่อมแซมและออกแบบโครงการได้อย่างครบวงจร:

• การพัฒนาและอนุมัติแบบแปลนพร้อมการเลือกรูปแบบ;
• การจัดซื้อเฟอร์นิเจอร์ อุปกรณ์ และวัสดุ;
• ควบคุมดูแลผู้รับเหมาและกระบวนการทำงาน;
• หากจำเป็น ต้องขอใบอนุญาตสำหรับการเช่าระยะสั้น.

เป้าหมายคือการสร้างสิ่งที่ดึงดูดใจ

บริษัทบริหารจัดการให้บริการบำรุงรักษาอย่างครบวงจร รวมถึงการดูแลเรื่องการเข้าอยู่อาศัยและการซ่อมแซม:

• รักษาการสื่อสารกับผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง;
• การจัดการบำรุงรักษาทางเทคนิคของระบบวิศวกรรม;
• ชำระค่าสาธารณูปโภค (ถ้าจำเป็น);
• จัดทำและส่งรายงานให้เจ้าของ (รายเดือน รายไตรมาส).

นักลงทุนสามารถเข้าถึงรายงานที่โปร่งใสเกี่ยวกับรายรับและรายจ่าย และตัดสินใจได้จากระยะไกล.

ข้อได้เปรียบหลักของบริการแบบครบวงจรของเราคือ ช่วยประหยัดเวลาของคุณ คุณไม่ต้องจัดการรายละเอียดในท้องถิ่นด้วยตนเอง คุณสามารถอาศัยอยู่ในประเทศอื่นและไม่ต้องกังวลเรื่องเอกสาร เราจะจัดการให้ทั้งหมด.

เราทำงานร่วมกับบริษัทบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่น่าเชื่อถือในเวียนนาและทั่วประเทศออสเตรีย ซึ่งจะทำให้คุณได้รับโซลูชันแบบครบวงจรที่คุณวางใจได้ ทุกอย่างโปร่งใสและตรวจสอบได้.

ความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยนส่ง ผลกระทบต่อผู้ที่ได้รับรายได้เป็นสกุลเงินอื่น เช่น ดอลลาร์ เนื่องจากในออสเตรีย การชำระเงินทั้งหมดทำด้วยเงินยูโร ความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนจึงอาจลดผลกำไรได้ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหานี้ คุณสามารถป้องกันความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยน หรือลงทุนเฉพาะในโครงการภายในเขตยูโรโซนเท่านั้น

ความเสี่ยงทางกฎหมาย อาจเกิดขึ้นได้หากการทำธุรกรรมไม่ถูกต้อง เอกสารไม่ครบถ้วน หรือสัญญาเช่าไม่เป็นธรรม การป้องกันตัวเองนั้นง่ายมาก เพียงแค่จ้างทนายความที่มีความสามารถ พวกเขาจะตรวจสอบอพาร์ตเมนต์ ผู้ขาย และข้อกำหนดและเงื่อนไขทั้งหมด แล้วร่างสัญญาที่ถูกต้องให้คุณ

ความเสี่ยงในการให้เช่า ได้แก่ การที่ห้องว่างไม่มีผู้เช่า การที่ผู้เช่าหยุดจ่ายค่าเช่า หรือปัญหาในการขับไล่ผู้เช่า การคัดเลือกผู้เช่าอย่างรอบคอบ การเจรจาสัญญาเช่ากับตัวแทนที่มีประสบการณ์ และการทำประกันภัยเพื่อชดเชยรายได้ที่สูญเสียไป สามารถช่วยลดความเสี่ยงเหล่านี้ได้

ในประเทศออสเตรีย คุณสามารถซื้อประกันภัยประเภทต่างๆ เพื่อคุ้มครองทรัพย์สินของคุณได้:

• ประกันภัยสำหรับอพาร์ตเมนต์หรือบ้าน (คุ้มครองจากไฟไหม้ น้ำท่วม ความเสียหาย และปัญหาอื่นๆ)
• ประกันภัยในกรณีที่คุณก่อให้เกิดอันตรายหรือความเสียหายแก่ผู้อื่นโดยไม่ตั้งใจ (ตัวอย่างเช่น ทำให้บ้านเพื่อนบ้านด้านล่างน้ำท่วม)
• ประกันภัยคุ้มครองความเสียหายจากการสูญเสียรายได้ค่าเช่า (ในกรณีที่อพาร์ตเมนต์ไม่สามารถให้เช่าได้ไม่ว่าด้วยเหตุผลใดก็ตาม).

กรมธรรม์ประกันภัยเหล่านี้ช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงการใช้จ่ายเงินไปกับค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดอันเนื่องมาจากปัญหาต่างๆ และยังช่วยรักษารายได้ที่มั่นคงจากการให้เช่าทรัพย์สินของคุณอีกด้วย.

หากคุณกำลังซื้ออพาร์ตเมนต์ที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง โปรดตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้พัฒนาโครงการมีความน่าเชื่อถือ เราขอแนะนำให้คุณพิจารณาประเด็นต่อไปนี้:

• เขาสร้างบ้านประเภทไหนไปแล้วบ้าง?
• พวกเขาพูดถึงเขาว่าอย่างไรบ้าง?
• เขามีฐานะทางการเงินที่มั่นคงหรือไม่?
• เรื่องที่ดินและเอกสารต่างๆ เรียบร้อยดีหรือไม่?

ควรปรึกษาทนายความและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพเพื่อตรวจสอบข้อมูลทั้งหมดก่อนทำธุรกรรม.

เมื่อราคาสินค้าสูงขึ้น (ภาวะเงินเฟ้อ) การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียยังคงเป็นหนึ่งในวิธีลงทุนที่น่าเชื่อถือที่สุด อพาร์ตเมนต์และบ้านในเวียนนาโดยทั่วไปมีมูลค่าเพิ่มขึ้น และการให้เช่าจะสร้างรายได้ที่ช่วยชดเชยราคาสินค้าอื่นๆ ที่สูงขึ้น นอกจากนี้ การเป็นเจ้าของสินทรัพย์ "ที่แท้จริง" ยังช่วยสร้างความมั่นใจและความอุ่นใจให้กับนักลงทุนในระยะยาวอีกด้วย.

ตั้งแต่ปี 2023 ถึง 2025 ราคาอพาร์ตเมนต์และบ้านในเวียนนาแทบไม่เปลี่ยนแปลงเลย แม้ว่าค่าครองชีพจะสูงขึ้น (เงินเฟ้อ) และต้นทุนการกู้ยืมในยูโรโซนจะเพิ่มขึ้นเนื่องจากธนาคารกลางยุโรป ความสงบในตลาดนี้ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ: กฎระเบียบที่เข้มงวด จำนวนประกาศขายใหม่มีน้อย และการขาดความคึกคัก ทำให้เกิดสภาพแวดล้อมที่มั่นคงและคาดการณ์ได้.

แต่การเปลี่ยนแปลงเริ่มปรากฏให้เห็นแล้ว การลดอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางยุโรป (ECB) กำลังเปิดบทใหม่: สินเชื่อบ้านเริ่มถูกลงอีกครั้ง ทำให้การซื้อบ้านง่ายขึ้น ความต้องการเพิ่มขึ้น ไม่เพียงแต่จากชาวต่างชาติเท่านั้น แต่ยังรวมถึงชาวออสเตรียเองด้วย และเนื่องจากอุปทานที่อยู่อาศัยยังคงมีจำกัด ตลาดจึงค่อยๆ เปลี่ยนไปสู่ราคาที่สูงขึ้นอย่างแน่นอน.

เวียนนาไม่เหมือนเบอร์ลินหรือปราก ที่ราคาบ้านอาจพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ที่นี่ทุกอย่างเปลี่ยนแปลงไปอย่างค่อยเป็นค่อยไปและราบรื่น เราเห็นผู้คนจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ ที่มองหาบ้านในย่านที่อยู่อาศัยที่พัฒนาแล้ว ซึ่งมีทุกสิ่งที่พวกเขาต้องการ เช่น สวนสาธารณะ ร้านค้า โรงเรียน และระบบขนส่งที่ดี.

เวียนนาเปลี่ยนแปลงไปอย่างมากด้วย เมืองอัจฉริยะเวียนนา ซึ่งเป็นหนึ่งในโครงการที่ดีที่สุดในโลก เมืองนี้ไม่ได้เติบโตผ่านการสร้างชานเมืองใหม่ แต่เติบโตผ่านการปรับปรุงเขตเก่า การพัฒนาไม่ได้เน้นที่ความกว้าง แต่เน้นที่ความลึก: ผ่านการปรับปรุง การพัฒนาแบบผสมผสาน การปรับปรุงประสิทธิภาพด้านพลังงาน และการเปลี่ยนผ่านสู่ระบบดิจิทัล แนวทางนี้สร้างสภาพแวดล้อมเมืองที่มีคุณภาพสูง น่าดึงดูดทั้งสำหรับการอยู่อาศัยและการลงทุน

เวียนนาเป็นเมืองที่มั่นคงและสะดวกสบาย ดึงดูดผู้คนจากทั่วประเทศออสเตรียและต่างประเทศ คาดว่าประชากรของเมืองจะเพิ่มขึ้น 200,000 คน อย่างไรก็ตาม อัตราการก่อสร้างที่อยู่อาศัยยังไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง ซึ่งจะทำให้เกิดปัญหาการขาดแคลนอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยในระยะยาวอย่างแน่นอน

ที่สำคัญคือ ผู้คนเดินทางมาเวียนนาเพื่ออยู่อาศัยระยะยาว ได้แก่ คนทำงานที่ดี ครอบครัวที่มีลูก และคนที่มีรายได้ดี ผู้อยู่อาศัยเหล่านี้จ่ายค่าเช่าในอัตราคงที่ ทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีความน่าเชื่อถือและให้ผลกำไรมากขึ้น.

สุดท้ายนี้ เวียนนายังคงเป็นหนึ่งในเมืองที่ดีที่สุดในโลกสำหรับการอยู่อาศัย แม้ว่าโคเปนเฮเกนจะขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งอย่างไม่คาดคิดในปี 2025 แต่เวียนนายังคงโดดเด่นในหลายด้านที่สำคัญ ได้แก่ ระบบขนส่งที่ยอดเยี่ยม โรงพยาบาลที่ดี ถนนที่ปลอดภัย อาคารที่สวยงาม การศึกษาที่มีคุณภาพสูง และสภาพอากาศที่น่ารื่นรมย์.

แล้วสิ่งนี้หมายความว่าอย่างไรสำหรับนักลงทุน? การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนา ไม่ใช่การทำกำไรอย่างรวดเร็ว แต่เป็นการลงทุนระยะยาว 5-10 ปี ที่ต้องวางแผนอย่างรอบคอบ เข้าใจง่าย และมีความเสี่ยงน้อยที่สุด และในตอนนี้ โอกาสดีเป็นพิเศษ เพราะสินเชื่อถูกลง เมืองมีประชากรเพิ่มขึ้น และเมืองกำลังพัฒนา นี่คือโอกาสที่ยอดเยี่ยม และมันกำลังปรากฏขึ้นแล้ว

เพื่อแสดงให้เห็นว่าสิ่งนี้ใช้งานได้จริงอย่างไร ผมจะยกตัวอย่างธุรกรรมจริงที่เราทำสำเร็จให้กับลูกค้าในปี 2024 เราค้นหาอพาร์ตเมนต์แต่ละแห่งโดยเฉพาะตามเป้าหมายและความสามารถของนักลงทุน โดยคำนึงถึงงบประมาณ ความเต็มใจที่จะลงทุน ผลตอบแทนที่ต้องการ และช่วงชีวิตที่คาดการณ์ไว้.

กรณีที่ 1: เขตที่สอง – 64 ตารางเมตร ผลตอบแทน 4.5%

สำหรับนักลงทุนที่ไม่กลัวที่จะซื้ออพาร์ตเมนต์ที่อาจมีราคาเพิ่มขึ้น เราได้พบตัวเลือกหนึ่งในย่าน Leopoldstadt (เขต 2) อพาร์ตเมนต์ขนาด 64 ตารางเมตรอยู่ในอาคารที่สร้างขึ้นในยุค 1960 สภาพค่อนข้างทรุดโทรมและต้องการการปรับปรุง แต่การปรับปรุงนี้ช่วยลดราคาซื้อลงได้อย่างมาก

เราได้ทำการปรับปรุงห้องเช่า และอพาร์ตเมนต์ก็เริ่มให้ผลตอบแทน 4.5% ต่อปีอย่างรวดเร็ว ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด ตัวอย่างนี้แสดงให้เห็นถึงกฎได้อย่างสมบูรณ์แบบ: ซื้อในราคาดี ก็จะได้กำไรดี.

กรณีที่ 2: เขตที่ 4 – อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน ผลตอบแทน 3.8%

อพาร์ตเมนต์ในย่าน Wieden ใจกลางเมืองอันทรงเกียรติ เราซื้ออพาร์ตเมนต์ในอาคารที่สร้างขึ้นในปี 1973 บริเวณนี้เป็นย่านที่มีชื่อเสียงมาก อพาร์ตเมนต์อยู่ในลานภายในที่เงียบสงบและร่มรื่น และสถานีรถไฟใต้ดินอยู่ใกล้มาก นักลงทุนไม่ได้มาจากสหภาพยุโรป ดังนั้นเราจึงต้องขอใบอนุญาตพิเศษเพื่อปิดการซื้อขาย

แม้ว่าราคาจะสูงกว่าเนื่องจากทำเลที่ตั้งที่ดีเยี่ยม แต่การให้เช่าอพาร์ตเมนต์นี้ให้ผล 3.8% ที่สำคัญคือ ราคาของอพาร์ตเมนต์นี้จะเพิ่มขึ้นเร็วกว่าค่าเฉลี่ยของเมือง ตัวเลือกนี้เหมาะสำหรับผู้ที่มองหาการลงทุนที่ปลอดภัยและมีศักยภาพในการได้รับผลตอบแทนอย่างรวดเร็ว

กรณีที่ 3: เขตที่สิบ – 71 ตารางเมตร ผลผลิต 4.2%

เราซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่ติดกับสถานีรถไฟใต้ดินในย่าน Favoriten ย่านนี้อาจไม่ใช่ย่านที่ดีที่สุด แต่กำลังพัฒนาอย่างรวดเร็ว และราคายังไม่สูงเกินไป ใช้เวลาขับรถเพียง 15 นาทีก็ถึงใจกลางเมือง เราเลือกทำเลนี้เพราะการเดินทางสะดวก และหวังว่าย่านนี้จะได้รับความนิยมและราคาจะสูงขึ้นในอนาคต ผลก็คือ อพาร์ตเมนต์นี้ให้ผลตอบแทน 4.2% และมีโอกาสสูงที่ราคาจะเพิ่มขึ้นตามการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานโดยรอบ

กรณีที่ 4: อาคารใหม่ในเขต 22 – 54 ตารางเมตร ผลตอบแทน 3.2%

สำหรับลูกค้าที่ต้องการลงทุนแล้วไม่ต้องกังวลอะไรอีก เราได้หาอพาร์ทเมนต์ใหม่เอี่ยมขนาด 54 ตารางเมตรใน Donaustadt พร้อมเข้าอยู่ได้ทันที อสังหาริมทรัพย์ที่ทันสมัยแห่งนี้ไม่จำเป็นต้องปรับปรุงใดๆ และเราก็ปล่อยเช่าได้ทันที ผลตอบแทนอาจต่ำกว่าเล็กน้อย – 3.2% ต่อปี อย่างไรก็ตาม นี่เป็นตัวเลือกแบบพร้อมเข้าอยู่ได้อย่างลงตัว: ใช้ความพยายามและยุ่งยากน้อยที่สุด เป็นตัวเลือกที่ยอดเยี่ยมสำหรับผู้ที่ให้ความสำคัญกับความสบายใจและความมั่นคงในการลงทุน

กรณีที่ 5: เขต 15 – อพาร์ตเมนต์ 3 ห้องนอน ผลตอบแทน 4.4%

เราหาอพาร์ตเมนต์ให้กับนักลงทุนจากสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ใน Rudolfsheim-Fünfhaus ได้แล้ว ย่านนี้เดินทางสะดวก (ระบบขนส่งสาธารณะดี) และมีผู้คนจำนวนมากต้องการเช่า อพาร์ตเมนต์เป็นแบบสามห้องนอน ขนาด 70 ตารางเมตร อยู่ในอาคารที่สร้างในยุค 1980 ใกล้สถานีรถไฟเวสต์บาห์นฮอฟ

อพาร์ตเมนต์อยู่ในสภาพดี เพียงแค่ต้องการการปรับปรุงตกแต่งเล็กน้อย เราจัดการทุกอย่างจากระยะไกล รวมถึงการปรับปรุงและซื้อเฟอร์นิเจอร์ ซึ่งมีค่าใช้จ่ายประมาณ 15,000 ยูโร ต้องขอบคุณการปรับปรุงครั้งนี้ที่ทำให้เราหาผู้เช่าได้เร็ว

ปัจจุบันอพาร์ตเมนต์นี้สร้าง 4.4% เจ้าของแทบไม่ต้องเข้าไปดูแลเลย บริษัทจัดการจะจัดการงานบริหารจัดการอพาร์ตเมนต์และผู้เช่าทั้งหมด นี่เป็นตัวเลือกที่ยอดเยี่ยมสำหรับผู้ที่ต้องการรายได้ที่มั่นคงและคาดหวังว่าอพาร์ตเมนต์จะมีมูลค่าเพิ่มขึ้น ในขณะที่สามารถบริหารจัดการการลงทุนจากระยะไกลได้อย่างสะดวกสบาย

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนา ไม่ได้มีแค่เรื่องความสวยงามของอาคารเท่านั้น แต่ยังเป็นวิธีปกป้องเงินของคุณในประเทศที่ทุกอย่างโปร่งใส ปลอดภัย และซื่อสัตย์ ผมทำเช่นนี้เพราะที่นี่มีมูลค่าที่แท้จริง ราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง กฎระเบียบชัดเจน และแทบไม่มีอะไรให้ต้องกังวลเลย

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา เราได้ช่วยเหลือลูกค้าจำนวนมากจากยุโรปและประเทศอื่นๆ เราช่วยผู้ที่เพิ่งเริ่มต้นลงทุนหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาด ค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าอย่างแท้จริง ดำเนินการซื้อขายอย่างถูกต้อง และคำนวณรายได้ในอนาคต ที่สำคัญที่สุดคือ เราทำงานเพื่อคุณเสมอ ไม่ใช่เพื่อผู้ขาย.

เป้าหมายของผมไม่ใช่การขายอพาร์ตเมนต์ให้คุณในราคาใดก็ได้ แต่เป็นการช่วยให้คุณตัดสินใจลงทุนอย่างชาญฉลาด เราไม่ใช่ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือคนกลาง เราคือที่ปรึกษาของคุณ และเรารู้ว่าในเวียนนาที่ไหนที่คุณสามารถหาอพาร์ตเมนต์ที่ราคาจะสูงขึ้น ที่ไหนที่ปล่อยเช่าได้ง่าย และที่ไหนที่ไม่ควรลงทุนเลย.

เรา ให้ความช่วยเหลือเฉพาะการซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบจ่ายเงินสดทั้งหมดเท่านั้น เราไม่รับงานกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีเจ้าของหลายคนร่วมกัน วงเงินขั้นต่ำที่เราเริ่มดำเนินการคือ 250,000 หากคุณกำลังมองหาซื้ออพาร์ตเมนต์หรือบ้านในเวียนนาเพื่อปล่อยเช่าระยะยาว เพื่อประหยัดเงิน หรือเพียงเพื่อทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น โปรดติดต่อเรา เรายินดีที่จะแบ่งปันทุกสิ่งที่เราทราบและช่วยคุณตัดสินใจได้อย่างถูกต้อง