การลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรีย: สิ่งที่คุณจำเป็นต้องรู้

เมื่ออัตราเงินเฟ้อสูงและเศรษฐกิจอยู่ในภาวะปั่นป่วน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในวิธีที่มีประสิทธิภาพมากที่สุดในการไม่เพียงแต่รักษาเงินทุนของคุณ แต่ยังเพิ่มเงินทุนอีกด้วย

จาก ข้อมูลเปิดของ Infina เศรษฐกิจ ออสเตรียมีชื่อเสียงในด้านความมั่นคง และตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนาเติบโตอย่างต่อเนื่องมาหลายทศวรรษโดยไม่มีปัญหาวิกฤตหรือการเก็งกำไรใดๆ การเติบโตอย่างต่อเนื่องของราคาที่อยู่อาศัยในเวียนนาตลอด 30-40 ปีที่ผ่านมา ทำให้ตลาดนี้กลายเป็นหนึ่งในตลาดที่น่าเชื่อถือและคาดการณ์ได้มากที่สุดสำหรับการลงทุนระยะยาว

อัตราเงินเฟ้อที่ 8-10% (และในบางพื้นที่สูงถึง 15-20%) กำลังบีบให้นักลงทุนจำนวนมากต้องหลีกหนี ไม่ใช่เงินสด ไม่ใช่สินทรัพย์ที่ตกต่ำเมื่อรัฐบาลพิมพ์เงินตราออกมาจำนวนมาก และไม่ใช่สินทรัพย์ดิจิทัลที่ "สั่นคลอน" ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์ในเวียนนาจึงไม่ใช่แค่ "ที่หลบภัย" แต่เป็นเครื่องคุ้มครองการออมที่แท้จริง

วิธีนี้ได้ผลดีที่สุดกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้ที่สามารถคาดการณ์ได้ เช่น อพาร์ตเมนต์ให้เช่าหรือศูนย์การแพทย์ กำไรจากอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ไม่เพียงแต่ชดเชยการขาดทุนจากภาวะเงินเฟ้อเท่านั้น แต่ยังสร้างรายได้อีกด้วย ด้วยแนวทางที่เชี่ยวชาญและเป็นมืออาชีพ อสังหาริมทรัพย์บางประเภทสามารถคุ้มครองเงินทุนของคุณได้ถึง 80% แม้จะเกิดวิกฤตการณ์และความไม่แน่นอนทั่วโลก

เวียนนาจงใจเสนอ ศักยภาพการลงทุนที่จำกัด และถือเป็นเรื่องชาญฉลาด การก่อสร้างใหม่ได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวด อาคารประวัติศาสตร์ได้รับการคุ้มครอง และรักษาสมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในตลาดอย่างระมัดระวัง

ด้วยเหตุนี้ ความต้องการที่นี่จึงสูงกว่าอุปทานเสมอ และทรัพย์สินดังกล่าวไม่เพียงแต่มีความต้องการคงที่ (ขายง่าย) เท่านั้น แต่ยังมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องอีกด้วย

ในบทความนี้ เราจะมาสำรวจว่าเหตุใดการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรียจึงยังคงทำกำไรได้ มีตัวเลือกการลงทุนใดบ้างสำหรับทุกคน ไม่ว่าจะเป็นพลเมืองสหภาพยุโรปหรือผู้ที่อาศัยอยู่นอกสหภาพยุโรป ปัจจัยใดบ้างที่ต้องพิจารณาเมื่อเลือกอสังหาริมทรัพย์ และวิธีการพัฒนาแผนที่น่าเชื่อถือซึ่งจะช่วยให้มั่นใจได้ถึงเสถียรภาพ ความถูกต้องตามกฎหมายอย่างสมบูรณ์ และผลตอบแทนที่ชัดเจน

ฉันจะแบ่งปันสิ่งที่ค้นพบและประสบการณ์จริงที่สั่งสมมาตลอดหลายปีในการทำงานด้านอสังหาริมทรัพย์และช่วยเหลือนักลงทุน เป้าหมายของฉันคือการช่วยให้คุณเข้าใจวิธีการลงทุนในออสเตรียอย่างชาญฉลาดและมีความเสี่ยงน้อยที่สุด

หากคุณกำลังมองหาความมั่นคงในตลาดที่ผันผวน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของเวียนนาคือที่หลบภัยที่ปลอดภัยของคุณ เวียนนาได้รับการพิสูจน์มาแล้วว่าสามารถต้านทานวิกฤตการณ์ต่างๆ ได้ ตลอดหลายทศวรรษที่ผ่านมา ตลาดเวียนนาเป็น หนึ่งในตลาดที่น่าเชื่อถือที่สุดในยุโรป เติบโตอย่างต่อเนื่องแม้ในช่วงที่เศรษฐกิจโลกผันผวน ด้วยเหตุนี้ บุคคลทั่วไปและกองทุนขนาดใหญ่จำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ จึงเลือกเวียนนาเพื่อการรักษาเงินทุนระยะยาว

ออสเตรียไม่เพียงแต่เป็นประเทศที่มั่นคงเท่านั้น แต่ยังเป็นเครื่องจักรที่ทำงานได้ดีเยี่ยม ในปี 2023 อัตราเงินเฟ้อ (การขึ้นราคาสินค้า) ของออสเตรียได้รับการควบคุมได้ดีกว่าประเทศเพื่อนบ้านหลายประเทศในยูโรโซน เวียนนาคือหัวใจสำคัญของทุกสิ่ง

เวียนนาไม่เพียงแต่เป็นเมืองหลวงเท่านั้น แต่ยังเป็นเมืองที่ดึงดูดการลงทุนได้อย่างมหาศาลอีกด้วย เวียนนาไม่ได้มุ่งเน้นแค่ด้านการท่องเที่ยวหรือการเงินเพียงอย่างเดียว แต่ยังมีการพัฒนาด้านสาธารณสุข ไอที และการศึกษาอีกด้วย ปัจจัยเหล่านี้ล้วนเป็นปัจจัยที่ผลักดันให้ผู้คนจำนวนมากอยากเห็นอนาคตในเวียนนา ซึ่งนำไปสู่ความคิดเรื่องอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเช่าหรือซื้อเองก็ตาม

จากข้อมูลของเว็บไซต์ทางการ Statistik Austria ผู้อยู่อาศัยในกรุงเวียนนามากกว่า 75% เช่า บ้านมากกว่าเป็นเจ้าของบ้าน ประเพณีท้องถิ่นที่สืบทอดกันมายาวนานนี้ได้รับการสนับสนุนจากกฎหมายการเช่าที่มั่นคงและชัดเจน ซึ่งสร้างบรรยากาศที่เอื้ออำนวยต่อทั้งเจ้าของบ้านและผู้เช่า ตลาดการเช่ามีความกลมกลืน สำหรับนักลงทุน ตลาดนี้เป็นแหล่งรายได้ที่มั่นคงและคาดการณ์ได้ อัตรา ผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปี (ก่อนหักภาษี มูลค่ารวม) อยู่ระหว่าง 2.5% ถึง 4% อย่างไรก็ตาม สำหรับอสังหาริมทรัพย์บางประเภท โดยเฉพาะอย่างยิ่งอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่ต้องการในภาคการแพทย์ (เช่น คลินิก สำนักงาน) หรือสำหรับนักศึกษา อัตราผลตอบแทนอาจสูงกว่าอย่างมีนัยสำคัญ สูงถึง 6-8% ต่อ ปี

อย่างที่ผมได้กล่าวไปแล้ว ความต้องการในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนาสูงมากจนมักมีคนเช่าอสังหาริมทรัพย์ภายใน 24 ชั่วโมง นี่คือความเป็นจริงของตลาดอย่างแท้จริง ไม่ได้พูดเกินจริงแต่อย่างใด

ราคาที่อยู่อาศัยในเวียนนาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาเป็นเวลา 30-40 ปีแล้ว แม้กระทั่งในปี 2565-2566 ซึ่งเป็นช่วงที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้พุ่งสูงขึ้น ตลาดก็ไม่ได้ทรุดตัวลง เพียงแต่ชะลอตัวลงเล็กน้อยเท่านั้น นับตั้งแต่ปี 2567 การเติบโตได้กลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง และทุกสัญญาณบ่งชี้ว่ามันจะไม่สิ้นสุดลงในเร็วๆ นี้ คาดว่าภายในปี 2577 ราคาจะเพิ่มขึ้น 55% เมื่อเทียบกับระดับ ปัจจุบัน

ทำไมราคาจึงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง? คำตอบนั้นง่ายมาก นั่นคือ การสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ในใจกลางกรุงเวียนนานั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย ด้วยอาคารเก่าแก่ กฎระเบียบด้านสถาปัตยกรรม และกฎหมายควบคุมอาคารที่เข้มงวด ทำให้แทบจะไม่มีที่อยู่อาศัยใหม่ในใจกลางเมืองเลย แต่ผู้คนก็ยังคงต้องการอยู่อาศัยที่นั่น เพราะความต้องการยังคงไม่เปลี่ยนแปลง! ลองเปรียบเทียบกับดูไบสิ ที่นั่นมีการสร้างย่านต่างๆ มากมาย ในขณะที่ในเวียนนา อาคารใหม่ทุกหลังในใจกลางเมืองแทบจะเป็นเหตุการณ์พิเศษ ไม่ใช่เหตุการณ์ปกติทั่วไป

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของออสเตรียมีความหลากหลาย ตั้งแต่ที่อยู่อาศัยไปจนถึงเชิงพาณิชย์ แต่ละตัวเลือกมีคุณลักษณะเฉพาะตัว ให้ผลตอบแทนที่แตกต่างกัน และมีความเสี่ยงที่แตกต่างกัน ควรเลือกแบบไหน? ขึ้นอยู่กับกลยุทธ์ของคุณ: ค่าเช่าคงที่ มูลค่าสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นตามกาลเวลา หรือการกระจายพอร์ตการลงทุน

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในเวียนนาดูมีแนวโน้มที่ดี ผล ของไนท์แฟรงค์ จัดอันดับให้เวียนนาเป็นหนึ่งในสิบเมืองที่นักลงทุนให้ความสนใจมากที่สุดในยุโรป ยูโรสแตท ว่าราคาที่อยู่อาศัยในเวียนนากำลังเติบโต 4-6% ต่อปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่พัฒนาแล้วที่มีการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญ เมื่อเทียบกับเมืองหลวงสำคัญอื่นๆ เวียนนามีผลประกอบการที่มั่นคงมาก

เวียนนามอบความสมดุลที่เอื้ออำนวยต่อนักลงทุน อสังหาริมทรัพย์ของเวียนนามีความน่าดึงดูดใจเนื่องจากมีกฎระเบียบที่เชื่อถือได้ คุณภาพชีวิตที่ดี และความต้องการที่มั่นคง

ตลาดกำลัง ก้าวออกจากการเก็งกำไร โดยเน้นไปที่สัญญาเช่าระยะยาว ประสิทธิภาพการใช้พลังงาน และการทำธุรกรรมแบบเปิด ท้ายที่สุดแล้ว ทุกคนต่างก็ได้ประโยชน์ ผู้อยู่อาศัยได้รับความสะดวกสบาย และนักลงทุนได้รับตลาดที่มั่นคงและคาดการณ์ได้

เวียนนาติดอันดับเมืองที่ทำกำไรได้มากที่สุดในยุโรปสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวอย่างต่อเนื่อง ด้วยเหตุผลหลายประการ ได้แก่ คุณภาพชีวิตที่ดีเยี่ยม การเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ได้อย่างสะดวกสบาย และสภาพแวดล้อมที่มั่นคง นี่คือเหตุผลที่นักลงทุนต่างชาติต่างให้ความสนใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนา

เวียนนามีข้อได้เปรียบเหนือเมืองหลวงอื่นๆ ในสหภาพยุโรปอย่างชัดเจน กฎเกณฑ์ของตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความชัดเจนและมั่นคง ซึ่งหมายความว่ามีภาษีที่พอเหมาะและการคุ้มครองสิทธิในทรัพย์สินที่เชื่อถือได้ เงื่อนไขเหล่านี้สร้างสภาพแวดล้อมที่เหมาะสมสำหรับการเติบโตที่มั่นคงของมูลค่าการลงทุนของคุณและรายได้ที่มั่นคงจากการเช่า

กฎระเบียบการเช่าระยะสั้นควรได้รับความสนใจเป็นพิเศษ กฎระเบียบของ Airbnb ในหลายพื้นที่ช่วยควบคุมภาวะตลาดที่ร้อนแรงเกินไปและการขึ้นราคาเก็งกำไร

แม้จะมีข้อได้เปรียบมากมาย แต่เวียนนาก็ยังคงมีราคาถูกกว่าเมืองหลวงอื่นๆ ในยุโรป เหตุใดจึงเป็นเช่นนั้น? แม้จะมีกฎระเบียบทางการตลาดมากมาย ไม่มีเงินเฟ้อเทียม และการเติบโตทางเศรษฐกิจเป็นไปอย่างเชื่องช้าและระมัดระวัง แต่นี่คือรากฐานที่สำคัญสำหรับการเติบโตอย่างมั่นใจในอนาคต นักวิเคราะห์คาดการณ์ว่าภายในปี 2034 ราคาอาจเพิ่มขึ้น 50-55% โดยเฉพาะอย่างยิ่งในพื้นที่ที่ขาดแคลนอพาร์ตเมนต์และบ้าน

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนา ให้ประสบความสำเร็จ นั้น สิ่งสำคัญอันดับแรกคือการเลือกอพาร์ตเมนต์หรือบ้านที่เหมาะสม ตลาดที่นี่ค่อนข้างสงบ แต่ก็มีกฎเกณฑ์มากมาย ดังนั้น ผู้ซื้อที่มีประสบการณ์จึงเป็นสิ่งจำเป็นอย่างยิ่ง เพราะการซื้อบ้านสามารถสร้างกำไรให้คุณได้ ทำอย่างไร? คำนวณต้นทุนอย่างแม่นยำ วางแผนอย่างรอบคอบ และซื้อในราคาที่ต่ำกว่าราคาจริง ไม่มีการเร่งรีบเหมือนในตลาดที่ร้อนแรง การตัดสินใจเกิดขึ้นหลังจากตรวจสอบตัวเลขและวางแผนสำหรับอนาคต

ในกรุงเวียนนา มีอสังหาริมทรัพย์ขายอยู่มากถึง 7,500 แห่ง แต่จากการประเมินของเรา มีเพียงประมาณ 2% เท่านั้น ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ดีและเป็นการลงทุนที่ดี สิ่งสำคัญคือ การเลือกอย่างชาญฉลาดคือกุญแจสำคัญ คุณต้องตรวจสอบหลายสิ่งหลายอย่าง เช่น สภาพบ้าน/อพาร์ตเมนต์ ความถูกต้องตามกฎหมายของเอกสาร โอกาสในการเพิ่มราคา และความสะดวกในการปล่อยเช่า

เราใช้ ปัญญาประดิษฐ์ และการเรียนรู้ของเครื่องอย่างแข็งขันเพื่อประมวล ผลฐานข้อมูลขนาดใหญ่ ซึ่งรวมถึงข้อมูลราคา ธุรกรรมจริง การพัฒนาพื้นที่ต่างๆ ความต้องการเช่าและซื้อในพื้นที่ต่างๆ และตัวชี้วัดสำคัญอื่นๆ ในขั้นตอนแรก อัลกอริทึมจะระบุตัวเลือกที่มีแนวโน้มมากที่สุด ในขั้นตอนที่สอง ผู้เชี่ยวชาญของเราจะตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งด้วยตนเอง

ตลาดรอง มีที่อยู่อาศัยที่มีสภาพคล่องสูงที่สุด อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้มักตั้งอยู่ในย่านประวัติศาสตร์และเป็นที่ต้องการของผู้เช่าระยะยาวอย่างต่อเนื่อง เป็นไปได้ที่จะหาอพาร์ตเมนต์ที่นี่ในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด โดยพิจารณาจากแนวโน้มการพัฒนาของอาคารและย่านใกล้เคียง ความสะดวกในการเดินทาง และความเสื่อมโทรมของตัวอาคาร อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญคือการตรวจสอบความถูกต้องตามกฎหมายของธุรกรรม ความน่าเชื่อถือของผู้เช่า และการทำงานที่ถูกต้องของระบบสาธารณูปโภคทั้งหมด

อาคารใหม่ ในเวียนนา ( Neubau ) มีเสน่ห์ดึงดูดใจด้วยสไตล์และการออกแบบที่ทันสมัย ​​ประหยัดพลังงานและมีคุณภาพสูง อย่างไรก็ตาม ราคามักจะสูงกว่าอพาร์ตเมนต์ขนาดใกล้เคียงกันในตลาดรองประมาณ 30-40%

ต้นทุนที่สูงของอาคารใหม่ไม่ได้เกิดจากคุณภาพเพียงอย่างเดียว แต่ยังมาจากต้นทุนที่สูงของโครงการเอง ปัญหาในการจัดส่งวัสดุ และความเสี่ยงสำคัญที่ผู้พัฒนาโครงการต้องเผชิญ สิ่งสำคัญสำหรับนักลงทุนคือการประเมินอย่างสมเหตุสมผลว่าการปรับขึ้นราคาในอนาคตของอพาร์ตเมนต์นี้จะช่วยชดเชยเบี้ยประกันขั้นต้นได้จริงหรือไม่

อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก อาจดูน่าสนใจเนื่องจากรายได้ต่ำ แต่ก็ไม่เหมาะกับทุกคนในเวียนนา ผู้เช่าหลักคือนักศึกษา แรงงานข้ามชาติ และแรงงานข้ามชาติ ซึ่งหมายความว่าจะยุ่งยากมากขึ้น เพราะคุณต้องคอยหาผู้เช่ารายใหม่และตรวจสอบค่าเช่าอยู่ตลอดเวลา เราแนะนำให้เช่าอพาร์ตเมนต์ประเภทนี้เฉพาะในพื้นที่ที่เชื่อถือได้ และต้องเข้าใจอย่างชัดเจนว่าใครจะเป็นผู้เช่าและควรบริหารจัดการอย่างไร

การเช่าระยะยาว เป็นตัวเลือกที่น่าเชื่อถือที่สุด ผู้พักอาศัยที่นี่จะอาศัยอยู่ระยะยาว 5-10 ปี ต่างจากผู้ที่เช่าเพียงไม่กี่วัน พวกเขามักจะเช่าอพาร์ตเมนต์เปล่าๆ ไม่มีเฟอร์นิเจอร์ และข้อกำหนดและเงื่อนไขทั้งหมดมีการกำหนดไว้อย่างชัดเจนตามกฎหมาย ซึ่งช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาได้อย่างมากและรับประกันรายได้ที่แน่นอน หน่วยงานของกรุงเวียนนาสนับสนุนการเช่าระยะยาวประเภทนี้อย่างจริงจัง

การเช่าอพาร์ตเมนต์สำหรับนักท่องเที่ยว ในเวียนนามีความซับซ้อนมาก เนื่องจากทางการได้เข้มงวดกฎระเบียบอย่างมาก ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2567 เป็นต้นมา การเช่าอพาร์ตเมนต์ระยะสั้นจะได้รับอนุญาตเฉพาะในพื้นที่ที่ได้รับอนุมัติเท่านั้น ธุรกิจนี้จำเป็นต้องมีการกำกับดูแลอย่างต่อเนื่อง คุณต้องมีความรู้ความเข้าใจในกฎหมายทั้งหมดอย่างถ่องแท้ และพร้อมที่จะบริหารจัดการอพาร์ตเมนต์ตลอด 24 ชั่วโมงทุกวัน ดังนั้น ธุรกิจนี้จึงมักดำเนินการโดยนักลงทุนที่มีประสบการณ์ซึ่งมีอสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง และมีทีมทำความสะอาดและจัดการแขกของตนเอง

อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ กำลังเผชิญกับจุดเปลี่ยน กระแสการช้อปปิ้งออนไลน์ที่เฟื่องฟูทำให้ร้านค้าและคลังสินค้าหลายแห่งว่างเปล่า อย่างไรก็ตาม ความต้องการพื้นที่ในรูปแบบอื่นๆ กลับเพิ่มขึ้น เช่น สำนักงานส่วนตัว ศูนย์บริการ และคลินิก กุญแจสู่ความสำเร็จท่ามกลางความวุ่นวายนี้คือผู้เช่าที่มีความมั่นคงทางการเงิน หรือแผนการอันชาญฉลาดในการออกแบบพื้นที่เดิมใหม่ทั้งหมดเพื่อตอบสนองความต้องการสมัยใหม่

เวียนนาประกอบด้วย 23 เขตที่แตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง แต่ละเขตมีกฎเกณฑ์ของตัวเอง ราคาผันผวนตามจังหวะของตัวเอง การก่อสร้างมีข้อจำกัด และผู้คนที่อาศัยอยู่มีความหลากหลาย แม้แต่ในเขตเดียว โอกาสในการขายก็อาจแตกต่างกันอย่างมาก! เราเจาะลึกลงไปอีกขั้น: เราวิเคราะห์ข้อมูลการขายจำนวนมาก และค้นหาพื้นที่ที่ราคาประเมินต่ำกว่าความเป็นจริง ซึ่งกำลังจะพุ่งสูงขึ้น ด้วยวิธีนี้ ลูกค้าของเราไม่เพียงแต่ ลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนา แต่ยังซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการเติบโตอีกด้วย

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนามีหลากหลายวิธี ขึ้นอยู่กับว่าคุณเป็นใคร (สัญชาติของคุณ) จำนวนเงินที่ต้องการลงทุน เป้าหมายของคุณ และความตั้งใจที่จะลงทุนอย่างจริงจัง เรามีตัวเลือกมากมายให้เลือกสรร ตั้งแต่การซื้ออพาร์ตเมนต์ในชื่อของคุณเอง ไปจนถึงการลงทุนที่ซับซ้อนยิ่งขึ้นผ่านบริษัทในสหภาพยุโรป หรือการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่

หากคุณเป็นพลเมืองของสหภาพยุโรปหรือเขตเศรษฐกิจยุโรป (เช่น เยอรมนี ฝรั่งเศส โปแลนด์) คุณสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ในเวียนนา ได้อย่างอิสระโดยไม่มีเงื่อนไขเพิ่มเติม อย่างไรก็ตาม สำหรับพลเมืองของประเทศอื่นๆ (เช่น ยูเครน สหรัฐอเมริกา หรือสหราชอาณาจักร) กฎระเบียบจะเข้มงวดกว่า กล่าวคือ การซื้อโดยตรงจะได้รับอนุญาตเฉพาะหลังจากที่สำนักงานผู้พิพากษาเวียนนาอนุมัติคำขอพิเศษแล้วเท่านั้น

ไม่ใช่ทุกคนที่จะได้รับใบอนุญาตนี้ มีเพียงผู้ที่มีความสัมพันธ์ใกล้ชิดกับออสเตรีย ไม่ว่าจะอาศัยอยู่ที่นี่ ทำงาน ทำธุรกิจ หรือจ่ายภาษีเท่านั้นที่จะมีโอกาสได้รับใบอนุญาตนี้ การรอผลการพิจารณาอาจใช้เวลานานหลายเดือน และไม่มีการรับประกันว่าจะได้รับการอนุมัติ

นี่เป็นตัวเลือกที่สะดวกและได้รับความนิยมมากที่สุดสำหรับพลเมืองของประเทศอื่นๆ มีสองเส้นทางหลัก:

● เปิดบริษัทออสเตรียของคุณเอง (เช่น GmbH)

● ซื้อผ่านบริษัทสำเร็จรูปจากประเทศอื่นๆ ในสหภาพยุโรป (เช่น สโลวาเกีย ไซปรัส หรือไอร์แลนด์)

แนวทางนี้ช่วยลดความจำเป็นในการขออนุญาตพิเศษจากรัฐบาลในการซื้อ ทำให้การขายหรือโอนอสังหาริมทรัพย์ง่ายขึ้นอย่างมาก ช่วยลดภาระภาษีได้อย่างถูกกฎหมาย และยังช่วยให้สามารถให้เช่าหรือขายทรัพย์สินได้ทันทีอีกด้วย

สิ่งสำคัญที่ต้องจำไว้:

● การบำรุงรักษาเอกสารทางการเงิน (บัญชี) และการส่งรายงานประจำปี

● ค่าใช้จ่ายประจำในการดูแลรักษาบริษัท

● ภาษีในประเทศออสเตรียจากกำไรของบริษัท รายได้จากการเช่า และเงินปันผล

หากมีการจัดโครงสร้างอย่างถูกต้อง นี่คือวิธีที่มีประสิทธิผลที่สุดในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว

ไม่ต้องการจัดการอสังหาริมทรัพย์ของคุณใช่ไหม? กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REIF) จะจัดการทุกอย่างให้คุณเอง คุณซื้อหุ้นในพอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่แล้ว และผู้เชี่ยวชาญจะจัดการให้ รายได้ของคุณขึ้นอยู่กับจำนวนเงินที่คุณลงทุน

ตัวเลือกที่เหมาะสำหรับผู้ที่ไม่ชอบเสี่ยงและไม่ต้องการเสียเวลาในการทำธุรกรรมและผู้เช่า

ออสเตรียแบ่งผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ตามสัญชาติ ดังนั้น พลเมืองสหภาพยุโรป (เช่น ชาวเยอรมัน โปแลนด์ และฝรั่งเศส) จึงสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้โดยไม่มีข้อจำกัด ไม่ว่าจะในกรุงเวียนนาหรือเมืองอื่นๆ ส่วนพลเมืองอื่นๆ (เช่น ชาวยูเครน ชาวอเมริกัน ชาวอังกฤษ และอื่นๆ) จะต้องได้รับอนุญาตจาก Magistrat หรือรัฐบาลกรุงเวียนนา

ในการขอใบอนุญาตนี้ คุณต้องมีความเกี่ยวข้องกับออสเตรีย ไม่ว่าจะเป็นการมีใบอนุญาตพำนักอาศัย ทำงานหรือดำเนินธุรกิจ หรือจ่ายภาษีที่นั่น หากไม่มีความเกี่ยวข้อง กระบวนการอาจใช้เวลานานหลายเดือน และมักจะจบลงด้วยการถูกปฏิเสธ

ในสถานการณ์เช่นนี้ เราขอแนะนำให้ลูกค้าพิจารณาทางเลือกอื่น นั่นคือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัทที่จดทะเบียนในสหภาพยุโรป (เช่น บริษัทออสเตรียน จีเอ็มบีเอช หรือบริษัทเอสโตเนีย) ซึ่งถูกต้องตามกฎหมายอย่างสมบูรณ์ คุณยังคงเป็นเจ้าของโดยสมบูรณ์และสามารถจัดการอสังหาริมทรัพย์ได้ตามต้องการ

1. การเลือกรูปแบบการเป็นเจ้าของ

คุณสามารถจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในชื่อของคุณเองหรือในชื่อบริษัทก็ได้ เราจะช่วยคุณเข้าใจวิธีที่ดีที่สุดในการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์เพื่อลดหย่อนภาษี ปกป้องทรัพย์สินของคุณ และบรรลุเป้าหมายของคุณ

2. การตรวจสอบวัตถุ (Due Diligence)

ก่อนการซื้อ เราตรวจสอบทั้งด้านเทคนิคและกฎหมาย: ตั้งแต่ความถูกต้องตามกฎหมายของสิทธิ์ไปจนถึงหนี้และข้อจำกัดที่ซ่อนอยู่ของทรัพย์สิน

3. Kaufanbot – ข้อตกลงเบื้องต้น

เอกสารที่ยืนยันการตัดสินใจซื้อของคุณอย่างแน่วแน่ เอกสารนี้ระบุเงื่อนไขสำคัญ และลายเซ็นของโนตารีถือเป็นข้อผูกพัน รับรองกับผู้ขายว่าคุณจะไม่เปลี่ยนใจ

4. สัญญาซื้อขาย (Kaufvertrag)
เอกสารฉบับนี้จัดทำโดยทนายความ โดยระบุเงื่อนไขทั้งหมดของธุรกรรม เมื่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขายลงนามกันแล้ว เอกสารและการโอนเงินก็จะเริ่มต้นขึ้น

5. การจดทะเบียนในทะเบียนที่ดิน (Grundbuch)

ทนายความของเราส่งเอกสารที่จำเป็นทั้งหมดไปยังฐานข้อมูลอย่างเป็นทางการ (ทะเบียน) เมื่อทุกอย่างได้รับการบันทึกและยืนยันแล้ว ผู้ซื้อจะได้รับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินอย่างเป็นทางการ

6. คู่สัญญาในการทำธุรกรรม

ธุรกรรมของออสเตรียโดยทั่วไปเกี่ยวข้องกับ:

• ผู้ซื้อและผู้ขาย (หรือตัวแทนของพวกเขา)
• ทนายความ จะร่วมทำธุรกรรมด้วยและสามารถทำหน้าที่เป็นบุคคลที่เชื่อถือได้
• โนตารี – รับรองลายเซ็น ตรวจสอบเอกสาร
• ระบบการชำระเงินผ่านธนาคารหรือทรัสต์ เช่น Mclean Atalios หรือ Banked Household
• นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ – มักเป็นตัวแทนผลประโยชน์ของผู้ขาย

การทำธุรกรรมโดยปกติจะเกี่ยวข้องกับ:

• ผู้ซื้อและผู้ขาย (ด้วยตนเองหรือผ่านผู้ช่วย)
• ทนายความ จะช่วยดำเนินธุรกรรมและสามารถดำเนินการได้ภายใต้หนังสือมอบอำนาจ
• เจ้าหน้าที่ รับรองเอกสารตรวจสอบและรับรองลายเซ็น
• บัญชีพิเศษ : ธนาคารหรือระบบการชำระเงิน (เช่น Mclean, Atalios, Banked Household)
• นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ มักจะช่วยผู้ขายหาผู้ซื้อ

7. การควบคุม AML: ความโปร่งใสมาก่อน

ออสเตรียมีกฎระเบียบต่อต้านการฟอกเงิน (AML) ที่เข้มงวดมาก คุณต้องแสดงเอกสารยืนยันแหล่งที่มาที่ถูกต้องตามกฎหมายของเงินทุนของคุณ ข้อกำหนดนี้มีผลบังคับใช้กับทั้งบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล เราจะช่วยคุณรวบรวมและจัดเตรียมเอกสารที่จำเป็นทั้งหมดอย่างถูกต้อง เพื่อให้มั่นใจว่าทุกอย่างจะราบรื่น ปราศจากข้อผิดพลาดหรือปัญหาทางกฎหมาย

กฎหมายของออสเตรียทำให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในกรุงเวียนนามีความโปร่งใสและปลอดภัยสำหรับทุกคน ลักษณะเฉพาะของกระบวนการนี้คือกระบวนการที่ค่อนข้างยาวนาน (กระบวนการราชการของออสเตรียก็เช่นเดียวกับคนในสาขานี้ คือค่อนข้างล่าช้า) และจำเป็นต้องมีผู้เชี่ยวชาญจากภายนอกที่ได้รับค่าจ้างในหลากหลายสาขา (ทนายความ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ โนตารี และธนาคาร) เข้ามาเกี่ยวข้อง

ข้อดีที่ไม่อาจปฏิเสธได้คือทุกขั้นตอนได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวด ส่งผลให้มีความเสี่ยงต่อข้อผิดพลาดหรือการฉ้อโกงน้อยที่สุด ในฐานะบริษัทที่มีประสบการณ์ระดับนานาชาติ เราถือว่าระบบของออสเตรียมีความสมดุลอย่างสมบูรณ์แบบ มีโครงสร้างที่ชัดเจน เชื่อถือได้ และมอบความมั่นใจในทุกขั้นตอน

เพื่อการลงทุนที่ประสบความสำเร็จ สิ่งสำคัญไม่ใช่แค่การเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสมเท่านั้น แต่ยังต้องคำนวณผลกำไรในอนาคตอย่างรอบคอบด้วย ขณะเดียวกัน อย่าลืมค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมใดๆ ต่อไปนี้คือตัวอย่างอสังหาริมทรัพย์จริง ซึ่งแสดงให้เห็นถึงวิธีการทำงานในตลาดปัจจุบัน

ตัวอย่างการคำนวณ:

วัตถุประสงค์ : อพาร์ทเม้นท์ในตลาดรอง

ราคาซื้อ: €300 000

มูลค่าธุรกรรมรวม: ประมาณ 330,000 ยูโร

รายได้จากการเช่า

• รายได้จากการเช่า: 1,400 ยูโรต่อเดือน (16,800 ยูโรต่อปี)

• ค่าบำรุงรักษา (ประกัน ซ่อมแซมใหญ่ ฯลฯ): 300-320 ยูโรต่อเดือน

• รายได้สุทธิ: ~€1,100 ต่อเดือน

• ผลตอบแทนต่อปี: ประมาณ 4%

ค่าสาธารณูปโภค

ในกรณีเช่าระยะยาว ผู้เช่ามีหน้าที่รับผิดชอบในการชำระค่าสาธารณูปโภคทั้งหมด:

• ค่าไฟฟ้า (ตามข้อตกลงรายบุคคล)

• ค่าทำความร้อนและน้ำ (หากไม่รวมอยู่ใน Hausbetriebskosten)

• อินเตอร์เน็ตและโทรทัศน์

สัญญาเช่าถูกจัดทำขึ้นในชื่อผู้เช่า ซึ่งหมายความว่าเจ้าของจะมีค่าใช้จ่ายน้อยลง และมีรายได้ที่มั่นคงและชัดเจน

การจัดเก็บภาษี

จำนวนภาษีขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น รูปแบบการเป็นเจ้าของและสัญชาติของผู้ลงทุน:

• บุคคลธรรมดา: ภาษีค่าเช่าในออสเตรียสูงถึง 25%

• บริษัท: สามารถลดหย่อนภาษีได้ (เช่น คำนึงถึงค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สิน ค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ และค่าซ่อมแซม)

เพื่อลดและเพิ่มประสิทธิภาพการจัดเก็บภาษี เราขอแนะนำให้ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญเกี่ยวกับประเด็นสำคัญทั้งหมด เราสามารถช่วยคุณปรับโครงสร้างการลงทุนให้เหมาะสมและสร้างรูปแบบการเป็นเจ้าของที่มีประสิทธิภาพ เพียงติดต่อเรา

กำไรของคุณไม่ได้มาจากค่าเช่าเพียงอย่างเดียว แต่ยังมาจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นของอสังหาริมทรัพย์ด้วย ผู้เชี่ยวชาญหลายท่าน รวมถึง Publikationen ประเมินว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนาอาจเติบโตสูงถึง 55% ภายในปี 2034 ดังนั้น การลงทุน 330,000 ยูโร ในวันนี้ อาจกลายเป็น 510,000 ยูโร ภายในเก้าปี เมื่อรวมรายได้จากค่าเช่าและมูลค่าที่เพิ่มขึ้นเข้าด้วยกัน คุณจะได้รับผลตอบแทนประมาณ 6-7% ต่อปี โดยมีความเสี่ยงต่ำกว่าการลงทุนในหุ้น

กลยุทธ์การลงทุน

• เช่าระยะยาว – รายได้มั่นคง ยุ่งยากน้อยที่สุด มีการรับประกันทางกฎหมาย
• การเก็งกำไรในระยะสั้นนั้น ทำกำไรได้เมื่อซื้อต่ำกว่าราคาตลาด แต่ต้องใช้ประสบการณ์ ความรวดเร็ว และความเต็มใจที่จะรับความเสี่ยง
• รูปแบบไฮบริด – เช่า 3-5 ปี และขายในราคาสูงสุด มีความยืดหยุ่น

สินเชื่อที่อยู่อาศัย: การหาเงินทุนเป็นไปได้หรือไม่?

• สำหรับผู้ที่อาศัยอยู่ในสหภาพยุโรป : การขอสินเชื่อเป็นไปได้ เพียงแค่มีรายได้และประวัติเครดิตที่ดี ขั้นตอนเป็นไปตามมาตรฐาน
• สำหรับผู้ที่ไม่ได้พำนักอาศัยในประเทศ : สามารถทำได้ผ่านสถาบันเฉพาะทาง เราจะเลือกธนาคารและให้คำแนะนำคุณทีละขั้นตอน ตั้งแต่ขั้นตอนการสมัครจนถึงการลงนาม

ขั้นตอนสำคัญประการหนึ่งคือการหาผู้เช่าที่ดี ซึ่งดำเนินการโดยบริษัทจัดการที่:

• การค้นหาผู้เช่าผ่านเว็บไซต์ที่เชื่อถือได้
• พาชมอพาร์ทเม้นท์และเจรจาต่อรองกับผู้สมัคร;
• ตรวจสอบว่าสามารถชำระเงินได้หรือไม่
• จัดทำสัญญาเช่าให้ถูกต้องตามกฎหมายท้องถิ่น

ส่งผลให้คุณมีโอกาสประสบปัญหาไม่ชำระเงินหรือทรัพย์สินว่างเปล่าน้อยลง และยังมีเงินเข้ามาเป็นประจำอีกด้วย

หากซื้อทรัพย์สินโดยมีการตกแต่ง "พื้นฐาน" หรือต้องการการปรับปรุง บริษัทจัดการสามารถดำเนินการซ่อมแซมและออกแบบโครงการได้อย่างเต็มที่:

• การพัฒนาและอนุมัติเค้าโครงพร้อมการเลือกสไตล์;
• การจัดซื้อเฟอร์นิเจอร์ อุปกรณ์ และวัสดุ;
• การควบคุมผู้รับเหมาและกระบวนการทำงาน;
• หากจำเป็นต้องขอใบอนุญาตให้เช่าระยะสั้น

เป้าหมายคือการสร้างสิ่งที่น่าดึงดูด

บริษัทจัดการให้บริการบำรุงรักษาครบวงจร รวมถึงการอยู่อาศัยและการซ่อมแซม:

• การรักษาการสื่อสารกับผู้เช่า
• การจัดการบำรุงรักษาทางเทคนิคของระบบวิศวกรรม
• การชำระค่าสาธารณูปโภค (หากจำเป็น)
• การจัดทำและนำเสนอรายงานให้เจ้าของ (รายเดือน รายไตรมาส)

นักลงทุนสามารถเข้าถึงรายงานรายได้และรายจ่ายที่โปร่งใส และสามารถตัดสินใจจากระยะไกลได้

ข้อดีหลักของบริการแบบครบวงจรของเราคือช่วยประหยัดเวลา คุณไม่จำเป็นต้องค้นหารายละเอียดต่างๆ ในพื้นที่ด้วยตัวเอง คุณสามารถอยู่ต่างประเทศและไม่ต้องกังวลเรื่องเอกสารอีกต่อไป เพราะเราจะจัดการให้ทั้งหมด

เราทำงานร่วมกับบริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อถือได้ในเวียนนาและทั่วออสเตรีย มอบโซลูชันแบบครบวงจรที่คุณวางใจได้ ทุกอย่างโปร่งใสและโปร่งใส

ความเสี่ยงด้านอัตราแลกเปลี่ยน ส่งผลกระทบต่อผู้ที่มีรายได้เป็นสกุลเงินอื่น เช่น ดอลลาร์ เนื่องจากการชำระเงินทั้งหมดในออสเตรียเป็นสกุลเงินยูโร ความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนจึงอาจส่งผลให้ผลกำไรลดลง เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหานี้ คุณสามารถป้องกันความเสี่ยงจากความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยน หรือลงทุนเฉพาะในโครงการภายในยูโรโซนเท่านั้น

ความเสี่ยงทางกฎหมาย อาจเกิดขึ้นได้หากธุรกรรมดำเนินการไม่ถูกต้อง เอกสารถูกต้องครบถ้วน หรือสัญญาเช่าไม่เป็นธรรม การปกป้องตัวเองเป็นเรื่องง่ายๆ เพียงจ้างทนายความที่เชี่ยวชาญ พวกเขาจะตรวจสอบอพาร์ตเมนต์ ผู้ขาย และข้อกำหนดและเงื่อนไขทั้งหมด และจัดทำสัญญาที่เหมาะสม

ความเสี่ยงจากการเช่า ได้แก่ กรณีอพาร์ตเมนต์ว่างเปล่าไม่มีผู้เช่า ผู้เช่าหยุดจ่ายค่าเช่า หรือมีปัญหาในการถูกไล่ออก การคัดเลือกผู้เช่าอย่างรอบคอบ การเจรจาต่อรองสัญญาเช่ากับตัวแทนที่มีประสบการณ์ และการทำประกันภัยคุ้มครองการสูญเสียรายได้ สามารถช่วยลดความเสี่ยงเหล่านี้ได้

ในออสเตรีย คุณสามารถซื้อประกันภัยประเภทต่างๆ เพื่อปกป้องทรัพย์สินของคุณได้:

• ประกันภัยอาคารชุดหรือตัวบ้าน (กรณีไฟไหม้ น้ำท่วม เสียหาย และปัญหาอื่นๆ)
• ประกันภัยในกรณีที่คุณทำให้เกิดอันตรายหรือความเสียหายแก่ผู้อื่นโดยไม่ได้ตั้งใจ (เช่น ทำให้น้ำท่วมบ้านเพื่อนบ้านด้านล่าง)
• ประกันภัยการสูญเสียรายได้จากการเช่า (หากไม่สามารถปล่อยเช่าห้องชุดได้ด้วยเหตุผลใดก็ตาม)

กรมธรรม์ประกันภัยเหล่านี้ช่วยให้คุณหลีกเลี่ยงการใช้จ่ายเงินไปกับค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดอันเนื่องมาจากปัญหา และยังรักษารายได้ที่มั่นคงจากการปล่อยเช่าทรัพย์สินของคุณอีกด้วย

หากคุณกำลังซื้ออพาร์ตเมนต์ที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้พัฒนาโครงการนั้นน่าเชื่อถือหรือไม่ เราขอแนะนำให้ใส่ใจสิ่งต่อไปนี้:

• เขาสร้างบ้านประเภทไหนแล้ว?
• พวกเขาพูดถึงเขาว่าอย่างไรบ้าง?
• เขามีฐานะการเงินมั่นคงไหม?
• เรื่องที่ดินและเอกสารทุกอย่างชัดเจนมั้ย?

อย่าลืมว่าจ้างทนายความและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพเพื่อตรวจสอบข้อมูลทั้งหมดก่อนทำธุรกรรม

เมื่อราคาสูงขึ้น (จากภาวะเงินเฟ้อ) อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในประเทศออสเตรียยังคงเป็นหนึ่งในวิธีการลงทุนที่น่าเชื่อถือที่สุด มูลค่าของอพาร์ตเมนต์และบ้านในเวียนนาในอดีตเพิ่มสูงขึ้น และการปล่อยเช่าก็สร้างรายได้ที่ช่วยชดเชยราคาที่สูงขึ้นของอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ยิ่งไปกว่านั้น การเป็นเจ้าของสินทรัพย์ "ที่แท้จริง" ยังสร้างความมั่นใจและความอุ่นใจให้กับนักลงทุนในระยะยาวอีกด้วย

ตั้งแต่ปี 2566 ถึง 2568 ราคาอพาร์ตเมนต์และบ้านในเวียนนาแทบไม่เปลี่ยนแปลง แม้ว่าค่าครองชีพ (เงินเฟ้อ) จะสูงขึ้น และต้นทุนการกู้ยืมในยูโรโซนก็เพิ่มขึ้นจากธนาคารกลางยุโรป สถานการณ์ที่ตลาดสงบเช่นนี้ไม่ใช่เรื่องบังเอิญ กฎระเบียบที่เข้มงวด จำนวนประกาศขายบ้านใหม่ที่ไม่มากนัก และการขาดความคึกคัก ก่อให้เกิดสภาพแวดล้อมที่มั่นคงและคาดการณ์ได้

แต่การเปลี่ยนแปลงก็ปรากฏให้เห็นแล้ว การลดอัตราดอกเบี้ยของ ECB กำลังเปิดศักราชใหม่ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านกลับมาถูกลงอีกครั้ง ทำให้ซื้อได้ง่ายขึ้น ความต้องการที่อยู่อาศัยกำลังเพิ่มขึ้น ไม่เพียงแต่จากชาวต่างชาติเท่านั้น แต่ยังรวมถึงชาวออสเตรียเองด้วย และด้วยอุปทานที่อยู่อาศัยที่ยังคงมีจำกัด ตลาดจึงค่อยๆ ปรับตัวไปสู่ราคาที่สูงขึ้นอย่างช้าๆ แต่แน่นอน

เวียนนาไม่เหมือนเบอร์ลินหรือปรากที่ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้น ที่นี่ทุกอย่างเปลี่ยนแปลงไปอย่างค่อยเป็นค่อยไปและราบรื่น เราเห็นผู้คนจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ มองหาบ้านในย่านที่พัฒนาแล้ว ซึ่งมีทุกอย่างที่ต้องการ ทั้งสวนสาธารณะ ร้านค้า โรงเรียน และระบบขนส่งสาธารณะที่ดี

เวียนนากำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างก้าวกระโดดด้วย Smart City Vienna ซึ่งเป็นหนึ่งในโครงการที่ดีที่สุดในโลก เวียนนาไม่ได้เติบโตผ่านเขตชานเมืองใหม่ แต่เติบโตผ่านการปรับปรุงพื้นที่เดิม การพัฒนาไม่ได้มุ่งเน้นในเชิงกว้าง แต่มุ่งเน้นในเชิงลึก ผ่านการปรับปรุง การพัฒนาแบบผสมผสาน การปรับปรุงประสิทธิภาพพลังงาน และการเปลี่ยนผ่านสู่ดิจิทัล แนวทางนี้ช่วยสร้างสภาพแวดล้อมเมืองคุณภาพสูงที่น่าดึงดูดใจทั้งการอยู่อาศัยและการลงทุน

เวียนนาเป็นเมืองที่มั่นคงและสะดวกสบายในการอยู่อาศัย ดึงดูดผู้คนจากทั่วออสเตรียและต่างประเทศ คาดว่าประชากรจะเพิ่มขึ้น 200,000 คน อย่างไรก็ตาม อัตราการก่อสร้างที่อยู่อาศัยยังไม่ดีเท่าที่ควร ซึ่งแน่นอนว่าจะทำให้เกิดการขาดแคลนอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยในระยะยาว

ที่สำคัญ ผู้คนเดินทางมาเวียนนาเพื่อการลงทุนระยะยาว มีทั้งคนทำงานที่ดี ครอบครัวที่มีลูก และคนที่มีเงินเดือนดี ผู้อยู่อาศัยเหล่านี้จ่ายค่าเช่าคงที่ ทำให้การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มีความน่าเชื่อถือและทำกำไรได้มากขึ้น

ในที่สุด เวียนนาก็ยังคงเป็นหนึ่งในเมืองที่น่าอยู่อาศัยที่สุดในโลก ใช่แล้ว โคเปนเฮเกนคว้าอันดับหนึ่งมาได้อย่างไม่คาดฝันในปี 2025 แต่เวียนนายังคงโดดเด่นในด้านสำคัญๆ หลายประการ ได้แก่ การขนส่งที่ยอดเยี่ยม โรงพยาบาลที่ดี ถนนที่ปลอดภัย อาคารที่สวยงาม การศึกษาที่มีคุณภาพสูง และสภาพอากาศที่น่ารื่นรมย์

สิ่งนี้มีความหมายต่อนักลงทุนอย่างไร? การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนา ไม่ได้หมายถึงการทำเงินอย่างรวดเร็ว แต่เป็นการลงทุนระยะยาว 5-10 ปี ผ่านการคิดอย่างรอบคอบ เข้าใจง่าย และมีความเสี่ยงน้อยที่สุด และในขณะนี้ การลงทุนนี้กำลังสร้างผลกำไรมหาศาลเป็นพิเศษ สินเชื่อมีราคาถูกลง เมืองมีประชากรมากขึ้น และเมืองกำลังพัฒนา นี่คือโอกาสที่ดี และกำลังเกิดขึ้นแล้ว

เพื่อแสดงให้เห็นว่าสิ่งนี้ทำงานอย่างไรในชีวิตจริง ฉันจะแบ่งปันธุรกรรมในชีวิตจริงบางส่วนที่เราทำสำเร็จสำหรับลูกค้าในปี 2024 เราค้นหาอพาร์ตเมนต์แต่ละแห่งโดยเฉพาะตามเป้าหมายและความสามารถของนักลงทุน โดยคำนึงถึงงบประมาณ ความเต็มใจที่จะลงทุน ผลตอบแทนที่ต้องการ และอายุขัยที่คาดการณ์ไว้

กรณีที่ 1: เขตที่ 2 – 64 ตร.ม. ผลตอบแทน 4.5%

สำหรับนักลงทุนที่ไม่กลัวที่จะซื้ออพาร์ตเมนต์ที่ราคาอาจสูงขึ้น เราพบตัวเลือกหนึ่งในย่าน Leopoldstadt (เขต 2) อพาร์ตเมนต์ขนาด 64 ตารางเมตรนี้ตั้งอยู่ในอาคารที่สร้างขึ้นในช่วงทศวรรษ 1960 สภาพทรุดโทรม จำเป็นต้องได้รับการปรับปรุงใหม่บ้าง แต่ก็ช่วยลดราคาซื้อลงได้อย่างมาก

เราได้ปรับปรุงห้องเช่าบางส่วน และอพาร์ตเมนต์ก็เริ่มให้ผลตอบแทนอย่างรวดเร็วถึง 4.5% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด ตัวอย่างนี้แสดงให้เห็นถึงกฎเกณฑ์นี้ได้อย่างชัดเจน นั่นคือ ซื้อในราคาดี ก็ได้กำไรดี

กรณีที่ 2: เขตที่ 4 – อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอน ผลตอบแทน 3.8%

อพาร์ตเมนต์ในย่าน Wieden ใจกลางเมืองอันทรงเกียรติ เราซื้ออพาร์ตเมนต์ในอาคารที่สร้างขึ้นในปี พ.ศ. 2516 ในย่านนี้หรูหรามาก อพาร์ตเมนต์ตั้งอยู่ในลานภายในที่เงียบสงบและร่มรื่น และอยู่ใกล้รถไฟฟ้าใต้ดินมาก นักลงทุนไม่ได้มาจากสหภาพยุโรป ดังนั้นเราจึงต้องขอใบอนุญาตพิเศษเพื่อปิดการขาย

แม้ว่าราคาจะสูงกว่าเนื่องจากทำเลที่ตั้งชั้นเยี่ยม แต่การปล่อยเช่าอพาร์ตเมนต์ให้ผล 3.8% ต่อปี ที่สำคัญคือราคาอพาร์ตเมนต์จะปรับตัวสูงขึ้นเร็วกว่าค่าเฉลี่ยในเมือง ตัวเลือกนี้เหมาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่มองหาการลงทุนที่มั่นคงและมีโอกาสได้รับผลตอบแทนอย่างรวดเร็ว

กรณีที่ 3: เขตที่ 10 – 71 ตร.ม. ผลตอบแทน 4.2%

เราซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่ติดรถไฟฟ้าใต้ดินในย่าน Favoriten ย่านนี้จะไม่ได้ดีเลิศอะไรมาก แต่ก็กำลังพัฒนาอย่างรวดเร็ว และราคาก็ยังไม่แพงเลยค่ะ ขับรถเพียง 15 นาทีก็ถึงใจกลางเมืองแล้ว เราเลือกทำเลนี้เพราะการเดินทางสะดวก และหวังว่าย่านนี้จะได้รับความนิยมและมีราคาสูงขึ้น ส่งผลให้อพาร์ตเมนต์มีรายได้ต่อปีอยู่ที่ 4.2% และมีโอกาสสูงที่ราคาจะเพิ่มขึ้นตามการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานโดยรอบ

กรณีที่ 4 : อาคารใหม่ในเขต 22 – 54 ตร.ม. ผลตอบแทน 3.2%

สำหรับลูกค้าที่ต้องการลงทุนแบบสบายๆ แล้วลืมเรื่องลงทุนไปได้เลย เราพบอพาร์ตเมนต์ใหม่พร้อมเข้าอยู่ ขนาด 54 ตารางเมตรใน Donaustadt อสังหาริมทรัพย์ทันสมัยแห่งนี้ไม่จำเป็นต้องปรับปรุงใหม่ และเราปล่อยเช่าทันที ผลตอบแทนที่นี่ต่ำกว่าเล็กน้อยที่ 3.2% ต่อปี อย่างไรก็ตาม นี่เป็นตัวเลือกแบบพร้อมเข้าอยู่ที่สมบูรณ์แบบ ไม่ต้องใช้ความพยายามและความยุ่งยากมากนัก เป็นตัวเลือกที่ยอดเยี่ยมสำหรับผู้ที่ให้ความสำคัญกับความอุ่นใจและความมั่นคงในการลงทุน

กรณีที่ 5 : เขต 15 – อพาร์ทเมนต์ 3 ห้อง ผลตอบแทน 4.4%

เราพบอพาร์ตเมนต์สำหรับนักลงทุนจากสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ใน Rudolfsheim-Fünfhaus ย่านนี้เดินทางสะดวก (มีระบบขนส่งสาธารณะที่ดี) และมีผู้คนจำนวนมากที่ต้องการเช่า อพาร์ตเมนต์นี้เป็นอพาร์ตเมนต์สามห้อง ขนาด 70 ตารางเมตร ตั้งอยู่ในอาคารสมัยทศวรรษ 1980 ใกล้กับสถานีรถไฟ Westbahnhof

อพาร์ตเมนต์อยู่ในสภาพดี เหลือแค่การปรับปรุงตกแต่งเล็กน้อย เราจัดการทุกอย่างจากระยะไกล รวมถึงการรีโนเวทและซื้อเฟอร์นิเจอร์ ซึ่งมีค่าใช้จ่ายประมาณ 15,000 ยูโร การปรับปรุงครั้งนี้ทำให้เราหาผู้เช่าได้อย่างรวดเร็ว

ปัจจุบันอพาร์ตเมนต์สร้าง 4.4% ต่อปี เจ้าของแทบไม่ต้องมีส่วนร่วมใดๆ บริษัทจัดการจะจัดการอพาร์ตเมนต์และจัดการผู้เช่าตามปกติทั้งหมด นี่เป็นตัวเลือกที่ยอดเยี่ยมสำหรับผู้ที่ต้องการรายได้ที่มั่นคงและคาดหวังว่ามูลค่าของอพาร์ตเมนต์จะเพิ่มขึ้น ขณะเดียวกันก็บริหารจัดการการลงทุนจากระยะไกลได้อย่างสะดวกและไร้ปัญหา

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนา ไม่ได้มีแค่ความสวยงามของอาคารเท่านั้น แต่ยังเป็นวิธีปกป้องเงินของคุณในประเทศที่ทุกอย่างโปร่งใส ปลอดภัย และซื่อสัตย์ ฉันทำแบบนี้เพราะที่นี่มีมูลค่าที่แท้จริง ราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง กฎระเบียบชัดเจน และแทบจะไม่มีเรื่องเซอร์ไพรส์เกิดขึ้นเลย

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เราได้ช่วยเหลือลูกค้ามากมายจากยุโรปและประเทศอื่นๆ เราช่วยให้ผู้ซื้อมือใหม่หลีกเลี่ยงข้อผิดพลาด ค้นพบอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการเพิ่มมูลค่า ดำเนินการซื้อขายอย่างถูกต้อง และคำนวณรายได้ในอนาคต ที่สำคัญที่สุดคือ เราทำงานเพื่อคุณเสมอ ไม่ใช่เพื่อผู้ขาย

เป้าหมายของฉันไม่ใช่การขายอพาร์ตเมนต์ให้คุณในราคาใดๆ ทั้งสิ้น แต่คือการช่วยให้คุณตัดสินใจลงทุนอย่างชาญฉลาด เราไม่ใช่นายหน้า นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ หรือคนกลาง เราคือที่ปรึกษาของคุณ และเรารู้ว่าคุณสามารถหาอพาร์ตเมนต์ที่ราคาเพิ่มขึ้นได้ที่ไหนในเวียนนา หาอพาร์ตเมนต์ที่ปล่อยเช่าง่าย และที่ไหนที่ไม่ควรลงทุนเลย

เรา ให้ความช่วยเหลือเฉพาะการซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบเบ็ดเสร็จเท่านั้น เราไม่รับงานอสังหาริมทรัพย์ที่แบ่งขายระหว่างเจ้าของหลายคน วงเงินขั้นต่ำที่เราเริ่มต้นคือ 250,000 หากคุณกำลังมองหาอพาร์ตเมนต์หรือบ้านในเวียนนาเพื่อเช่าระยะยาว เพื่อประหยัดเงิน หรือเพียงเพื่อทำความเข้าใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น โปรดติดต่อเรา เรายินดีที่จะแบ่งปันทุกสิ่งที่เรารู้และช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างถูกต้อง