อสังหาริมทรัพย์ในจอร์เจีย: ทะเล ภูเขา หรือทบิลิซี?

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจอร์เจียในปัจจุบันเป็นหนึ่งในตลาดที่เข้าถึงได้ง่ายที่สุด สามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ได้อย่างรวดเร็วและปราศจากขั้นตอนทางราชการที่ยุ่งยาก ภาษีต่ำ และการให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในทบิลิซีหรือบาตูมิสร้างรายได้ที่มั่นคงและสูงกว่าในหลายประเทศในยุโรป.

ในบทความนี้ ผมจะอธิบายวิธีการซื้ออพาร์ตเมนต์ในจอร์เจีย ค่าใช้จ่ายที่ควรพิจารณา สถานที่ลงทุน วิธีการขอใบอนุญาตพำนัก และเมื่อใดที่ควรพิจารณาออสเตรียหรือเวียนนาเพื่อการลงทุนที่ปลอดภัยและมั่นคงกว่า.

จอร์เจียกำลังสร้างชื่อเสียงอย่างรวดเร็วในฐานะ "แหล่งลงทุนแห่งใหม่" ในยุโรปและกลุ่มประเทศหลังโซเวียต และมีเหตุผลมากมายที่ควรให้ความสนใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจอร์เจีย:

• กฎง่ายๆ สำหรับชาวต่างชาติ : สามารถซื้ออพาร์ตเมนต์หรือแฟลตได้โดยตรง ข้อจำกัดมีเฉพาะกับที่ดินเพื่อการเกษตรเท่านั้น การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ใช้เวลาหนึ่งวันและมีค่าใช้จ่ายระหว่าง 50 ถึง 350 ลารีจอร์เจีย
• ภาษีอยู่ในระดับต่ำมาก – ไม่มีอากรแสตมป์สำหรับการซื้อ ค่าเช่าเสียภาษีคงที่ 5% และภาษีที่ดินสำหรับครอบครัวส่วนใหญ่จะอยู่ระหว่าง 0 ถึง 0.2%
• การท่องเที่ยวเติบโตขึ้น โดยมีนักท่องเที่ยวมากกว่า 7 ล้านคนมาเยือนประเทศในปี 2024 และเมืองบาตูมิได้กลายเป็นผู้นำด้านการเช่าที่พักระยะสั้นบน Airbnb และ Booking
• โครงการด้านโครงสร้างพื้นฐานและวัฒนธรรม ได้แก่ การพัฒนาพื้นที่ท่องเที่ยวในเมืองบาตูมิและโคบูเลติ การปรับปรุงศูนย์กลางเมืองเก่าของกรุงทบิลิซี กระเช้าลอยฟ้าขึ้นเขาใหม่ และโครงการปรับปรุงท่าเรือขนาดใหญ่

ดิฉันชื่อเคเซเนีย เลวินา เป็นที่ปรึกษาด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศ ในบทความนี้ ดิฉันจะกล่าวถึงโอกาสที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจอร์เจียมีให้ และความแตกต่างจากออสเตรีย ซึ่งมีกฎระเบียบที่เข้มงวดและมั่นคงกว่า.

ในทางปฏิบัติ ผมเห็นว่าการซื้ออพาร์ตเมนต์ในทบิลิซีหรือบ้านริมทะเลในบาตูมิ ไม่ใช่แค่เรื่องความสะดวกสบายเท่านั้น แต่ยังเป็นเรื่องของผลกำไรด้วย ลูกค้ารายหนึ่งของผมซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในทบิลิซี แล้วปล่อยเช่าระยะยาวอย่างรวดเร็ว จากนั้นก็นำเงินที่ได้ไปซื้ออพาร์ตเมนต์ริมทะเล ส่งผลให้เขามีรายได้สองทางภายในเวลาเพียงไม่กี่เดือน.

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จอร์เจียกลายเป็นแหล่งดึงดูดนักลงทุนอย่างแท้จริง ด้วยอุปสรรคในการเข้าสู่ตลาดที่ต่ำและกฎระเบียบที่ไม่ซับซ้อนสำหรับชาวต่างชาติ การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ทำได้รวดเร็ว ภาษีต่ำ และอพาร์ตเมนต์ในทบิลิซีและบาตูมีให้ผลตอบแทนจากการให้เช่าสูงกว่าประเทศส่วนใหญ่ในสหภาพยุโรป ทำให้ตลาดนี้น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการเข้าสู่ตลาดอย่างรวดเร็วและเห็นผลตอบแทน.

ในขณะเดียวกัน เวียนนาและออสเตรียทั้งประเทศยังคงเป็นสัญลักษณ์ของความมั่นคง ไม่มีความผันผวนอย่างรุนแรง ความต้องการสูงและคงที่ และราคาที่อยู่อาศัยก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาหลายทศวรรษ สำหรับนักลงทุนระยะยาวส่วนใหญ่ ออสเตรียคือตัวเลือกที่ดี เป็นตลาดที่คาดการณ์ได้และน่าเชื่อถือ ซึ่งสามารถรักษาและลงทุนเงินทุนได้โดยปราศจากความเสี่ยงที่ไม่จำเป็น.

จอร์เจียกำลังสร้างฐานที่มั่นคงในฐานะผู้เล่นสำคัญในแผนที่การลงทุนของยุโรป ประเทศนี้ตั้งอยู่ในทำเลที่ตั้งทางยุทธศาสตร์ ณ จุดตัดของเส้นทางคมนาคมระหว่างยุโรปและเอเชีย ทำให้เป็นศูนย์กลางด้านโลจิสติกส์และการค้าที่สำคัญ จากข้อมูลของธนาคารแห่งชาติจอร์เจีย การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศมีมูลค่าเกิน 2 พันล้านดอลลาร์สหรัฐในปี 2023 12% ในปี 2024 โดยส่วนใหญ่มาจากการลงทุนจากเนเธอร์แลนด์ สหราชอาณาจักร และสหรัฐอเมริกา

นโยบายเศรษฐกิจของจอร์เจียยังคงเป็นหนึ่งในนโยบายที่เสรีที่สุดในภูมิภาค โดยภาษีเงินได้นิติบุคคลอยู่ที่ 15% ภาษีเงินปันผลสำหรับผู้มีถิ่นที่อยู่คือ 5% และการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ดินใช้เวลาเพียงหนึ่งวัน จอร์เจียได้รับการจัดอันดับ ที่ 7 ของโลกในการจัดอันดับ Doing Business ประจำปี 2019 และยังคงรักษาคะแนนสูงในหมวด "การคุ้มครองนักลงทุน"

ปัจจัยเสริมที่น่าสนใจอีกประการหนึ่งคือความมุ่งมั่นของประเทศในการบูรณาการกับสหภาพยุโรป โดยประเทศนี้มีสถานะเป็นประเทศผู้สมัครเป็นสมาชิกและดำเนินงานภายใต้ข้อตกลงความร่วมมือแล้ว ซึ่งทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์และโลจิสติกส์มีความน่าสนใจเป็นพิเศษสำหรับนักลงทุนชาวยุโรปที่กำลังมองหาสถานที่ที่มีอุปสรรคในการเข้าสู่ตลาดต่ำและมีศักยภาพในการเติบโต.

แต่ถึงแม้จะมีข้อดีมากมาย ก็ยังมีข้อเสียอยู่เช่นกัน ตั้งแต่ปี 2024 ประเทศนี้เผชิญกับวิกฤตทางการเมือง และประเด็นเรื่องบูรณภาพดินแดนยังคงเป็นเรื่องสำคัญ อย่างไรก็ตาม แม้จะคำนึงถึงปัจจัยเหล่านี้แล้ว ตลาดก็ยังคงเติบโตต่อไป: จากข้อมูลของ Colliers Georgia ในปี 2025 ราคาบ้านเฉลี่ยในทบิลิซีเพิ่มขึ้นประมาณ 6-7% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า และอัตราค่าเช่าทรงตัวอยู่ที่ระดับที่ให้ผลตอบแทนประมาณ 6-8% ต่อปี

จากข้อมูลของ PwC, ธนาคารโลก และ Numbeo ประเทศจอร์เจียเป็นหนึ่งในประเทศที่มีความโปร่งใสในการทำธุรกรรมสูงที่สุดในยุโรปตะวันออก.

• การทำธุรกิจ (ธนาคารโลก): อันดับ 7 ของโลกในด้านความสะดวกในการทำธุรกิจ
• Numbeo (2024): ทบิลิซีติดอันดับ 20 เมืองชั้นนำของยุโรปในด้านราคาที่อยู่อาศัยที่เข้าถึงได้อยู่เสมอ
• PwC: รัฐจอร์เจียขึ้นชื่อว่าเป็นหนึ่งในเขตอำนาจศาลที่มีภาษีต่ำและกฎระเบียบที่เรียบง่ายสำหรับการจดทะเบียนทรัพย์สิน

สำหรับนักลงทุน นั่นหมายความว่า: การทำธุรกรรมเสร็จสิ้นอย่างรวดเร็ว ค่าใช้จ่ายน้อย และการคุ้มครองสิทธิ์ในทรัพย์สินค่อนข้างน่าเชื่อถือเมื่อเทียบกับมาตรฐานในภูมิภาค.

โปรตุเกส เป็นประเทศยอดนิยมเนื่องจากมี โครงการวีซ่าทองคำ และจำนวนนักท่องเที่ยวที่คงที่ ความต้องการที่สูงในลิสบอนและอัลการ์ฟทำให้ราคาพุ่งสูงขึ้น โดยราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 280,000–350,000 ยูโร และผลตอบแทนจากการให้เช่าเฉลี่ยเพียง 3–4% ต่อปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกสถือว่าร้อนแรงเกินไป และเหมาะสำหรับการรักษามูลค่าเงินทุนมากกว่าการได้ผลตอบแทนอย่างรวดเร็ว หากเป้าหมายของคุณไม่ใช่แค่การลงทุน แต่ยังรวมถึงการย้ายถิ่นฐานและวิถีชีวิตไปยังสหภาพยุโรป การเปรียบเทียบ อสังหาริมทรัพย์ในโปรตุเกส กับตัวเลือกในจอร์เจีย

สเปน เป็นประเทศที่มีเสถียรภาพและสภาพคล่องสูง แต่มาพร้อมกับภาษีที่สูง ผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองสเปนต้องเสียภาษีค่าเช่าสูงถึง 24% และยังต้องเสียภาษีกำไรจากการขายอีกด้วย ส่งผลให้ผลตอบแทนที่แท้จริงอยู่ที่ 2-3% ต่อปี แต่ตลาดมีความน่าเชื่อถือและราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างราบรื่น

ไซปรัส การผสมผสานระหว่างอสังหาริมทรัพย์ริมทะเลกับสิทธิประโยชน์ทางภาษี ทำให้เป็นที่นิยมในหมู่ผู้ที่มองหาวิลล่าริมทะเล อย่างไรก็ตาม หลังวิกฤตการณ์ทางการเงิน ความเชื่อมั่นลดลง และสภาพคล่องนอกพื้นที่รีสอร์ทอยู่ในระดับต่ำ ผลกำไรอยู่ในระดับปานกลาง แต่ประเทศนี้พึ่งพาการท่องเที่ยวเป็นอย่างมาก ในขณะเดียวกัน การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในไซปรัส มักถูกเลือกโดยผู้ที่ต้องการผสมผสานระหว่างทะเล เขตอำนาจศาลของยุโรปที่ชัดเจน และวิถีชีวิตแบบรีสอร์ท แม้ว่าจะต้องคำนึงถึงฤดูกาลด้วยก็ตาม

ตุรกี น่าสนใจเนื่องจากราคาต่ำและขนาดตลาดที่ใหญ่ ตั้งแต่เมืองอิสตันบูลไปจนถึงเมืองอันตัลยา อย่างไรก็ตาม อัตราเงินเฟ้อและค่าเงินลีราที่ไม่มั่นคงทำให้การคาดการณ์ผลตอบแทนทำได้ยาก สำหรับนักลงทุนที่ยอมรับความเสี่ยงได้สูง ตลาดนี้ยังคงน่าสนใจ แต่คาดการณ์ได้ยากกว่าในยุโรป

นักลงทุนจำนวนมากที่เคยลองลงทุนในตลาดสเปนหรือโปรตุเกสแล้วพบว่าภาษีสูงและผลตอบแทนต่ำ จึงเลือกจอร์เจียเป็นทางเลือกที่ยืดหยุ่นและให้ผลกำไรมากกว่า การเข้าสู่ตลาดทำได้ง่ายกว่า ปิดดีลได้เร็วขึ้น และสามารถเริ่มปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้ทันที.

• ลูกค้าชาวเยอรมันของฉันพิจารณาซื้ออพาร์ตเมนต์ในลิสบอนในตอนแรก แต่หลังจากเปรียบเทียบราคาและผลตอบแทนแล้ว พวกเขาก็เลือกอพาร์ตเมนต์ในบาตูมิแทน สุดท้ายแล้วพวกเขาได้รับผลตอบแทนต่อปี 7% ซึ่งสูงกว่าที่คาดการณ์ไว้ที่ 3% ในโปรตุเกส.

ดังนั้น ปัจจุบันจอร์เจียจึงถูกมองว่าเป็นตลาดระดับรอง: ยัง "อายุน้อย" แต่ด้วยเหตุนี้จึงมีศักยภาพและโอกาสที่สูงกว่า.

นักลงทุนชื่นชอบจอร์เจียเพราะทุกอย่างง่ายดาย: การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ใช้เวลาเพียงวันเดียว ภาษีต่ำ และมีที่อยู่อาศัยให้เลือกมากมาย ตั้งแต่อพาร์ทเมนต์ราคาไม่แพงในทบิลิซีไปจนถึงอพาร์ทเมนต์ริมชายฝั่งทะเลดำ ตั้งแต่ปี 2018 ราคาอสังหาริมทรัพย์ก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างอิสระ.

หลังวิกฤตการณ์ปี 2008-2012 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจอร์เจียก็ตกต่ำถึงขีดสุด ในกรุงทบิลิซีและเมืองบาตูมิ ราคาต่อตารางเมตรลดลง 25-30% และความต้องการจากต่างประเทศแทบจะหายไปหมด แต่สถานการณ์เปลี่ยนไปหลังปี 2016 ประเทศจอร์เจียได้บูรณาการเข้ากับยุโรปอย่างแข็งขันมากขึ้น มีการกำหนดการเดินทางโดยไม่ต้องขอวีซ่ากับสหภาพยุโรป และการท่องเที่ยวก็เริ่มเติบโตในอัตราที่สูงเป็นประวัติการณ์.

นับจากนั้นเป็นต้นมา ตลาดก็เริ่มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยตั้งแต่ปี 2018 ราคาอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยเฉลี่ย 6-7% ต่อปี ตลาดฟื้นตัวอย่างรวดเร็วเป็นพิเศษในพื้นที่รีสอร์ท เช่น บาตูมิ กูเดอรี และโคบูเลติ จากข้อมูลของสำนักงานสถิติแห่งชาติจอร์เจีย การเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยต่อปีในปี 2024 อยู่ที่ 6.6% และนักวิเคราะห์คาดการณ์ว่าจะมีอัตราการเติบโตที่ใกล้เคียงกันในปี 2025

นักลงทุนควรเข้าใจว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจอร์เจียกำลังเติบโตอย่างต่อเนื่อง ในกรุงทบิลิซี ราคาอสังหาริมทรัพย์ในย่านใจกลางเมืองอย่างวาเกะ ซาบูร์ตาโล และมทัตสมินดา กำลังเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ส่วนในเมืองบาตูมิ ราคาที่ดินติดชายทะเลต่อตารางเมตรเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าในช่วงห้าปีที่ผ่านมา แม้ว่าราคาเริ่มต้นจะต่ำมากเมื่อเทียบกับมาตรฐานยุโรปก็ตาม.

แม้แต่ในภูมิภาคต่างๆ ก็มีการเติบโตอย่างรวดเร็ว เช่น คาเคติ (แหล่งผลิตไวน์) และคูตาอิซี (เมืองที่ใหญ่เป็นอันดับสอง) ก็ได้เดินตามรอยเมืองหลวง และในรีสอร์ทบนภูเขาอย่างบาคูเรียนีและกูดาอูรี ความสนใจในชาเลต์และอพาร์ตเมนต์ให้เช่าระยะสั้นก็เพิ่มขึ้นเรื่อยๆ.

• ทบิลิซี เป็นตลาดหลักของประเทศ เป็นผู้นำด้านการเช่าระยะยาวและมีความต้องการที่มั่นคง ที่นี่มีอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงในอาคารใหม่ให้เช่าแก่ชาวต่างชาติและนักศึกษา
• บาตูมิ เป็นเมืองที่ใหญ่เป็นอันดับสองและเป็นที่ชื่นชอบของนักลงทุนต่างชาติอย่างชัดเจน เมืองนี้เจริญรุ่งเรืองด้วยการท่องเที่ยว ดังนั้นผลตอบแทนจากการให้เช่าจึงสูงกว่าในทบิลิซี โดยเฉพาะในช่วงฤดูร้อน
• เมืองคูตาอิซี มีค่าครองชีพถูกกว่าเมืองหลวง แต่กำลังพัฒนาอย่างรวดเร็วเนื่องจากมีสนามบินและการย้ายถิ่นฐานภายในประเทศ
• พื้นที่ภูเขา (กูดาอูริ บาคูริอานี) กำลังเป็นที่นิยมมากขึ้น นักท่องเที่ยวเลือกพักในรีสอร์ทสกีมากขึ้น และนักลงทุนก็ซื้ออพาร์ตเมนต์ที่มีทางเข้าออกไปยังลานสกีได้โดยตรง

ที่น่าสนใจคือ นักลงทุนที่มีประสบการณ์มักจะผสมผสานกลยุทธ์ทั้งสองนี้เข้าด้วยกัน กล่าวคือ พวกเขาซื้ออพาร์ตเมนต์หนึ่งแห่งในทบิลิซีเพื่อความมั่นคง และซื้ออสังหาริมทรัพย์อีกแห่งริมทะเลหรือบนภูเขาเพื่อสร้างรายได้ตามฤดูกาล พอร์ตการลงทุนแบบนี้จะมีความสมดุลและช่วยป้องกันความเสี่ยงจากช่วงเวลาที่อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช้งาน.

การขายต่อ (ประมาณ 70% ของธุรกรรม) คืออพาร์ตเมนต์เก่าที่คุ้มค่าแก่การซื้อเพื่อปรับปรุงและปล่อยเช่า นี่เป็นวิธีที่ประหยัดที่สุดในการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์

อาคารใหม่ จำนวนมากในกรุงทบิลิซีและเมืองบาตูมี ผู้พัฒนาโครงการเสนอแผนผ่อนชำระเริ่มต้นที่การวางเงินดาวน์เพียง 10% ซึ่งสะดวกสำหรับชาวต่างชาติ

อพาร์ตเมนต์หรู เป็นอพาร์ตเมนต์ระดับพรีเมียมที่ตั้งอยู่ริมทะเลหรือในใจกลางเมืองทบิลิซี ความต้องการมีจำกัด แต่ผลตอบแทนสูงกว่าค่าเฉลี่ย

อพาร์ตเมนต์โฮเทลและโรงแรมที่บริหารจัดการโดยบริษัทภายนอก กลายเป็นเทรนด์ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา นักลงทุนซื้อห้องพักหรืออพาร์ตเมนต์ โอนกรรมสิทธิ์ให้บริษัทบริหารจัดการ และรับส่วนแบ่งรายได้คงที่โดยไม่ต้องกังวลเรื่องการบริหารจัดการเอง

ปัจจุบันนักลงทุนต่างชาติเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญในตลาดที่อยู่อาศัยของจอร์เจีย โดยเฉพาะในเมืองบาตูมิและทบิลิซี จากข้อมูลของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สัดส่วนของผู้ซื้อต่างชาติในธุรกรรมทั้งหมดเพิ่มขึ้นเกือบ 40% ในปี 2024 และพวกเขากลายเป็นผู้ซื้อส่วนใหญ่ในเมืองท่องเที่ยวแล้ว

• ชาวรัสเซีย ตั้งแต่ปี 2022 เป็นต้นมา ชาวรัสเซียกลายเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่ใหญ่ที่สุด ทั้งเนื่องจากการย้ายถิ่นฐานและความต้องการที่จะรักษาเงินทุนไว้ พวกเขาซื้ออพาร์ตเมนต์ในทบิลิซีเป็นหลัก (เพื่ออยู่อาศัยถาวรและให้เช่าระยะยาว) รวมถึงอพาร์ตเมนต์ริมทะเลในบาตูมีด้วย
• ชาวยุโรป โดยเฉพาะ นักลงทุนจากเยอรมนี สหราชอาณาจักร และกลุ่มประเทศบอลติก เป็นผู้นำในการลงทุนประเภทนี้ สำหรับหลายๆ คน นี่เป็นวิธีหนึ่งในการกระจายพอร์ตการลงทุนและเข้าถึงตลาดที่มีราคาถูกกว่าในสหภาพยุโรป นักลงทุนชาวยุโรปส่วนใหญ่มักเลือกซื้อ อาคารใหม่ในทบิลิซีและอพาร์ตเมนต์ในบาตูมิ โดย มุ่งเน้นรายได้จากการให้เช่าระยะสั้นผ่าน Airbnb และ Booking
• นักลงทุนชาวจีน ให้ความสนใจในภาคธุรกิจเชิงพาณิชย์เป็นหลัก เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม และพื้นที่ค้าปลีก อย่างไรก็ตาม ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา พวกเขายังได้ซื้ออาคารใหม่ในทบิลิซีอย่างแข็งขัน โดยมองว่าเป็นการลงทุนระยะยาว ปัจจัยสำคัญอีกประการหนึ่งคือการมีส่วนร่วมของบริษัทจีนในโครงการก่อสร้าง ซึ่งช่วยกระตุ้นความต้องการให้เพิ่มสูงขึ้น
• ประเทศอาหรับ นักลงทุนจากสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ ซาอุดีอาระเบีย และคูเวต กำลังให้ความสนใจในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม ได้แก่ อพาร์ตเมนต์หรูในเมืองบาตูมี โรงแรมริมชายฝั่ง และอพาร์ตเมนต์หรูในใจกลางกรุงทบิลิซี สำหรับพวกเขา จอร์เจียเป็นที่น่าสนใจในฐานะ "ระดับรอง" ที่มีราคาไม่แพงแต่มีศักยภาพสูง รองจากดูไบและโดฮา

ในทางปฏิบัติ ความต้องการจากต่างประเทศมีอิทธิพลอย่างมากต่อโครงสร้างตลาด ในขณะที่ทบิลิซีมีความสมดุลระหว่างคนท้องถิ่นและชาวต่างชาติ แต่ในบาตูมิ ชาวต่างชาติเป็นผู้ซื้อบ้านใหม่ส่วนใหญ่ นี่จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมราคาบ้านในบาตูมิถึงเพิ่มขึ้นเร็วกว่าในภูมิภาคอื่นๆ ของประเทศในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา.

แตกต่างจากหลายประเทศในสหภาพยุโรป ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในจอร์เจียได้โดยแทบไม่มีข้อจำกัดใดๆ ข้อยกเว้นหลักคือที่ดินเพื่อการเกษตร ซึ่งชาวต่างชาติถูกห้ามไม่ให้เป็นเจ้าของโดยตรง นอกเหนือจากนั้นแล้ว มีตัวเลือกการเป็นเจ้าของและการลงทุนหลากหลายรูปแบบให้เลือก:

กรรมสิทธิ์แบบสมบูรณ์ เมื่อคุณซื้ออพาร์ตเมนต์หรือบ้าน คุณจะกลายเป็นเจ้าของทรัพย์สินโดยสมบูรณ์ สิทธิ์นี้เป็นสิทธิ์ถาวรและรวมถึงความสามารถในการให้เช่า ขายต่อ มอบให้เป็นของขวัญ หรือยกให้เป็นมรดก

ผ่านการจัดตั้งบริษัท (บริษัทจำกัดในจอร์เจียหรือบริษัทในสหภาพยุโรป) นี่เป็นทางเลือกยอดนิยมสำหรับนักลงทุนที่ต้องการหลีกเลี่ยงข้อห้ามในการซื้อที่ดินเกษตรกรรม โดยการจดทะเบียนบริษัท คุณสามารถซื้อที่ดินได้อย่างถูกกฎหมาย เช่น ที่ดินบนภูเขาหรือริมทะเล และสร้างบ้านหรือโรงแรมได้

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REICs) จอร์เจียกำลังพัฒนาตลาดกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ แต่ตัวอย่างแรกๆ (ในทบิลิซีและบาตูมี) ก็เริ่มปรากฏให้เห็นแล้ว นี่เป็นวิธีการลงทุนผ่านกองทุนและสร้างรายได้โดยไม่ต้องบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง

การซื้อร่วมกัน การรับมรดก และทรัสต์ครอบครัว มักใช้เมื่อต้องการซื้อทรัพย์สินให้แก่สมาชิกในครอบครัวหรือหุ้นส่วนทางธุรกิจ กฎหมายมรดกในจอร์เจียนั้นค่อนข้างง่าย คือ พินัยกรรมหรือหนังสือมอบของขวัญก็เพียงพอแล้ว สำหรับทรัพย์สินหลายแห่ง ทนายความแนะนำให้จัดตั้งทรัสต์ครอบครัวหรือจดทะเบียนผ่านบริษัท

การซื้อในฐานะบุคคลทั่วไปเป็นวิธีที่ง่ายและรวดเร็วที่สุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับอพาร์ตเมนต์ในทบิลิซีหรือบาตูมิ การทำธุรกรรมจะเสร็จสิ้นภายใน 1-2 วัน.

หากเป้าหมายคือ ที่ดินบนภูเขาหรือการก่อสร้างโรงแรม จะต้องจัดตั้งบริษัทจำกัด (LLC) ซึ่งใช้เวลาประมาณ 2-3 วัน และมีค่าใช้จ่ายประมาณ 100-150 ดอลลาร์สหรัฐ

ในรัฐจอร์เจีย กฎหมายเกี่ยวกับการสืบทอดมรดกค่อนข้างง่าย ตามกฎหมายแล้ว ทรัพย์สินจะตกทอดไปยังญาติสนิทที่สุดโดยอัตโนมัติ ได้แก่ คู่สมรส บุตร และบิดามารดา หากมีพินัยกรรม ขั้นตอนก็จะโปร่งใสยิ่งขึ้นและโดยส่วนใหญ่แล้วจะยุติลงโดยไม่ต้องฟ้องร้อง.

วิธีนี้สะดวกสำหรับนักลงทุนต่างชาติ แต่ก็มีข้อควรระวังคือ การประมวลผลและการรับรองเอกสารอาจขึ้นอยู่กับประเทศสัญชาติของผู้รับมรดก ดังนั้นหลายคนจึงเลือกที่จะวางโครงสร้างการเป็นเจ้าของล่วงหน้า.

บริษัทจำกัด (LLC) มักใช้ จดทะเบียน อสังหาริมทรัพย์ ในกรณีนี้ มรดกที่ได้รับไม่ใช่ตัวอพาร์ตเมนต์หรือบ้าน แต่เป็นส่วนแบ่งในบริษัท ซึ่งช่วยให้การโอนทรัพย์สินง่ายขึ้นและหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม

อีกทางเลือกหนึ่งคือ การจัดตั้งทรัสต์สำหรับครอบครัว โครงสร้างนี้ช่วยให้นักลงทุนควบคุมวิธีการและผู้ที่จะได้รับโอนทรัพย์สิน ป้องกันทรัพย์สินจากการแบ่งแยกในข้อพิพาทภายในครอบครัว และรับประกันความเป็นส่วนตัว แม้ว่าระบบทรัสต์เองจะยังไม่พัฒนาเท่าในสหราชอาณาจักรหรือออสเตรียในจอร์เจีย แต่ทนายความท้องถิ่นแนะนำให้จัดตั้งทรัสต์ในเขตอำนาจศาลของสหภาพยุโรปหรือสหรัฐอเมริกา และ "เชื่อมโยง" อสังหาริมทรัพย์ในจอร์เจียเข้ากับทรัสต์เหล่านั้น

ดังนั้น นักลงทุนจึงมีทางเลือก:

• อนุญาตให้ทิ้งมรดกไว้โดยค่าเริ่มต้น (โอนให้ญาติโดยอัตโนมัติ)
• จัดทำพินัยกรรมในรัฐจอร์เจีย
• หรือจัดโครงสร้างสินทรัพย์ล่วงหน้าผ่านบริษัทหรือทรัสต์เพื่อลดขั้นตอนทางราชการและทำให้กระบวนการคาดการณ์ได้มากที่สุด.

ข้อจำกัดหลักคือ ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินเกษตรกรรมโดยตรงได้ อย่างไรก็ตาม สามารถหลีกเลี่ยงกฎนี้ได้โดยการจดทะเบียนบริษัท ไม่มีข้อจำกัดสำหรับอพาร์ตเมนต์ คอนโดมิเนียม อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ และบ้านพักริมทะเล

ในจอร์เจีย ขั้นตอนการซื้อนั้นง่ายมาก ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ได้ภายในหนึ่งวันและปล่อยเช่าได้ทันที ในออสเตรีย ขั้นตอนนั้นซับซ้อนกว่า ต้องมีใบอนุญาต ขั้นตอนการรับรองจากทนายความ และมักต้องได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่ดินด้วย.

แต่เวียนนาและเมืองอื่นๆ มีข้อได้เปรียบคือ ตลาดมีความเสถียรมากกว่า ราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างช้าๆ แต่แน่นอน และความต้องการสามารถคาดการณ์ได้มากกว่า ในจอร์เจีย ผลตอบแทนสูงกว่า ต้นทุนเริ่มต้นถูกกว่า แต่ความเสี่ยง (อัตราแลกเปลี่ยน การเมือง ความต้องการ) สูงกว่ามาก

แม้ว่ากระบวนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในจอร์เจียจะง่ายกว่าในประเทศยุโรปส่วนใหญ่ แต่ก็ควรพิจารณาขั้นตอนทางกฎหมายที่สำคัญหลายประการ การจดทะเบียนอย่างถูกต้องจะช่วยให้มั่นใจได้ว่าทรัพย์สินนั้นเป็นของผู้ซื้ออย่างแท้จริง และปราศจากภาระหนี้สินหรือข้อพิพาทใดๆ.

1. การขอหมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษี (TIN)
   ชาวต่างชาติจำเป็นต้องใช้หมายเลขนี้ในการลงทะเบียนธุรกรรมที่กระทรวงยุติธรรม สามารถขอได้ภายในหนึ่งวัน
2. ข้อตกลงเบื้องต้นและการวางเงินมัดจำ
   โดยปกติจะทำกับผู้พัฒนาโครงการหรือเจ้าของบ้าน เงินมัดจำจะอยู่ที่ 5-10% ของราคาซื้อ
3. การตรวจสอบทรัพย์สินโดยทนายความ ทนายความ
   จะวิเคราะห์เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ ตรวจสอบความเป็นเจ้าของ และตรวจสอบหนี้สินหรือภาระผูกพันใดๆ
4. การรับรองเอกสารสัญญา
   การทำธุรกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่จำเป็นต้องมีการรับรองจากทนายความ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากมีการชำระเงินเป็นงวด หรือทรัพย์สินนั้นจดทะเบียนในชื่อเจ้าของหลายคน
5. การจดทะเบียนในทะเบียนที่ดิน (ทะเบียนสาธารณะ)
   ประเทศจอร์เจียใช้ระบบ "ศูนย์บริการครบวงจร" กล่าวคือ การเป็นเจ้าของจะถูกบันทึกในทะเบียนอิเล็กทรอนิกส์และได้รับการยืนยันโดยเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์
6. การขอรับใบรับรองกรรมสิทธิ์ ใบรับรอง
   จะออกให้ภายใน 1-4 วันทำการ (การลงทะเบียนแบบเร่งด่วน – ได้รับในวันเดียวกัน ค่าใช้จ่าย 350 GEL)

ในประเทศจอร์เจีย กระบวนการซื้อขายมีความโปร่งใส แต่ผู้ลงทุนต่างชาติเกือบทุกรายจำเป็นต้องมีทนายความ ตัวแทนจะช่วยหาอสังหาริมทรัพย์ เจรจา และตรวจสอบราคาตลาด ในขณะที่ทนายความจะจัดการ เรื่องทางกฎหมายทั้งหมด เช่น ตรวจสอบประวัติที่ดิน ร่างสัญญาซื้อขาย ตรวจสอบการโอนเงินที่ถูกต้อง และจดทะเบียนทรัพย์สินกับสำนักงานทะเบียนที่ดิน

ในทางปฏิบัติ เรื่องนี้สำคัญกว่าที่คิด: อพาร์ตเมนต์หลายแห่ง โดยเฉพาะในอาคารเก่าในทบิลิซี อาจมีปัญหาที่ไม่ได้ระบุไว้ เช่น ข้อพิพาทเรื่องมรดก บิลค่าสาธารณูปโภคเก่า หรือการต่อเติมที่ผิดกฎหมาย ทนายความจะตรวจสอบความเสี่ยงเหล่านี้ล่วงหน้า.

หากต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์หรือบ้านในจอร์เจีย คุณต้องการเพียงแค่:

• ต้องมีอายุครบตามกฎหมาย (18 ปีขึ้นไป)
• แสดงหนังสือเดินทางที่ยังไม่หมดอายุ
• สำหรับธุรกรรมขนาดใหญ่ ให้ตรวจสอบที่มาของเงิน (ตามกฎ AML มาตรฐาน).

ไม่จำเป็นต้องมีใบอนุญาตพำนักหรือวีซ่าสำหรับการซื้อ นั่นหมายความว่าชาวต่างชาติสามารถเดินทางเข้ามาในประเทศในฐานะนักท่องเที่ยวและทำธุรกรรมให้เสร็จสิ้นได้ภายในเวลาเพียงไม่กี่วัน.

ข้อจำกัดหลักคือชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของ ที่ดินเกษตรกรรม ปัญหานี้แก้ไขได้โดยการจดทะเบียนบริษัทจำกัด (LLC) หรือการเปลี่ยนแปลงเขตการใช้ที่ดิน

บริเวณชายฝั่ง (บาตูมิ โคบูเลติ) เน้นการสร้างอพาร์ตเมนต์ในโครงการที่พักอาศัยและที่พักแบบโรงแรม โครงการใหม่ส่วนใหญ่ขายพร้อมบริษัทบริหารจัดการ ทำให้การเช่าสะดวกยิ่งขึ้น เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการสร้างรายได้โดยไม่ต้องอาศัยอยู่ในจอร์เจียอย่างถาวร.

ในเขตภูเขา (กูดาอูรี บาคูเรียนี) ผู้คนส่วนใหญ่ซื้ออพาร์ตเมนต์ในอพาร์ทเมนต์โรงแรมหรือที่ดินเปล่าเพื่อสร้างโรงแรมและบ้านพักตากอากาศ อย่างไรก็ตาม ชาวต่างชาติจะได้รับที่ดินผ่านบริษัทเท่านั้น ที่ดินเหล่านี้เป็นที่ต้องการเนื่องจากการท่องเที่ยวตลอดทั้งปี แต่ต้องมีการดูแลและลงทุนมากกว่า.

จอร์เจียเป็นหนึ่งในไม่กี่ประเทศที่คุณสามารถจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ ได้จากระยะไกลอย่างสมบูรณ์

วิธีการทำ:

1. หนังสือมอบอำนาจจะออกโดยทนายความ ณ ที่พักอาศัย.
2. เอกสารถูกส่งไปยังจอร์เจียและได้รับการรับรองแล้ว.
3. ทนายความหรือตัวแทนที่ได้รับมอบอำนาจลงนามในข้อตกลงและจดทะเบียนธุรกรรม.

กระบวนการนี้ใช้เวลา 1-2 สัปดาห์ ที่น่าสนใจคือ ธุรกรรมจำนวนมากในช่วงปี 2022-2024 เป็นไปตามรูปแบบนี้เป๊ะๆ กล่าวคือ ผู้ซื้อจากรัสเซียและยุโรปซื้ออพาร์ตเมนต์ในบาตูมิและทบิลิซีโดยไม่ต้องไปดูสถานที่จริง.

ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในจอร์เจีย จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องตรวจสอบข้อเท็จจริงทางกฎหมายอย่างละเอียด คุณต้องแน่ใจว่าอพาร์ตเมนต์หรือบ้านนั้นปราศจากภาระผูกพัน หนี้สิน หรือคดีความ และอาคารใหม่นั้นมีใบอนุญาตที่จำเป็นทั้งหมด นอกจากนี้ยังสำคัญที่จะต้องตรวจสอบว่าผู้พัฒนาโครงการนั้นจดทะเบียนและได้รับอนุญาตให้ขายหรือไม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่อยู่อาศัยในเมืองบาตูมิ ซึ่งบางโครงการเปิดตัวโดยไม่มีเอกสารครบถ้วน ทนายความสามารถช่วยหลีกเลี่ยงความเสี่ยงในการซื้อบ้านที่ไม่มีเอกสารครบถ้วนได้.

หลังจากตรวจสอบความถูกต้องแล้ว ธุรกรรมจะถูกลงทะเบียนที่ ศาลาว่าการ (ศาลยุติธรรม) ซึ่งเป็นศูนย์บริการแบบครบวงจรที่ทันสมัย ​​ที่คุณสามารถยื่นเอกสาร ชำระค่าธรรมเนียม และรับโฉนดที่ดินอิเล็กทรอนิกส์ได้

• การลงทะเบียนตามปกติใช้เวลาสูงสุด 4 วันทำการ.
• สามารถดำเนินการอย่างเร่งด่วนได้ภายใน 1 วัน โดยต้องชำระค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม (ประมาณ 350 GEL).

ใบรับรองที่ได้รับนั้นมีผลทางกฎหมายอย่างสมบูรณ์และได้รับการยอมรับจากหน่วยงานราชการทุกแห่ง อีกทั้งยังสามารถใช้ในการทำธุรกรรมระหว่างประเทศ เช่น การจำนองหรือการรับมรดกได้.

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในจอร์เจียมีข้อได้เปรียบมากกว่าในหลายประเทศในสหภาพยุโรป เนื่องจากระบบภาษีง่ายกว่าและค่าใช้จ่ายน้อยกว่า นักลงทุนต่างชาติไม่ต้องเสียอากรแสตมป์หรือค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสูง และค่าใช้จ่ายหลักๆ จะเกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนและค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย.

ภาษีที่ดิน
สำหรับบุคคลทั่วไป อัตราภาษีขึ้นอยู่กับรายได้ของครอบครัว:

• สำหรับรายได้ไม่เกิน 100,000 ลารี - อัตราภาษีตั้งแต่ 0.05% ถึง 0.2% ของมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์
• สำหรับรายได้ที่สูงกว่า 100,000 ลารี – 0.8–1%.

สำหรับบริษัท อัตราภาษีจะคงที่ที่ 1% ของมูลค่าตามบัญชี.

ภาษีเงินได้:
สำหรับรายได้ค่าเช่า อัตราภาษีคือ 5% หากเจ้าของจดทะเบียนในทะเบียนผู้ให้เช่า มิฉะนั้นจะใช้อัตราภาษีทั่วไปที่ 20%

ภาษีเงินได้นิติบุคคล:
บริษัทที่จดทะเบียนในประเทศต้องเสียภาษีในอัตรา 15% แต่จะเก็บภาษีเฉพาะจากการจ่ายเงินปันผล (ตามแบบฉบับของเอสโตเนีย) ส่วนบริษัทระหว่างประเทศและบริษัทในภาคไอทีจะได้รับการยกเว้นภาษีในอัตรา 0-5%

ภาษีมูลค่าเพิ่ม
คือ 18% แต่ไม่ใช้กับการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยโดยบุคคลทั่วไป นอกจากนี้ บริการส่งออกและบริการด้านการท่องเที่ยวก็ได้รับการยกเว้นภาษีด้วย

ภาษีสรรพสามิต
ใช้เฉพาะกับสินค้าที่ต้องเสียภาษีสรรพสามิต (แอลกอฮอล์ ยาสูบ เชื้อเพลิง) และไม่มีความเกี่ยวข้องโดยตรงกับอสังหาริมทรัพย์

ภาษีเพิ่มเติมและข้อพิจารณาพิเศษในจอร์เจียส่วนใหญ่ส่งผลกระทบต่อผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองจอร์เจียและบริษัทที่ทำงานร่วมกับผู้รับเหมาต่างชาติ ตัวอย่างเช่น เมื่อผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองจอร์เจียให้บริการ จะมีการคิดภาษีมูลค่าเพิ่มแบบขอคืนได้ในอัตรา 18%.

นอกจากนี้ หากผู้ที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรในจอร์เจียได้รับรายได้จากแหล่งที่มาในจอร์เจีย จะต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย โดยอัตราภาษีมาตรฐานอยู่ที่ 10% อัตราภาษีพิเศษ 5% สำหรับเงินปันผลและค่าลิขสิทธิ์ และในกรณีของการชำระเงินไปยังเขตอำนาจศาลนอกประเทศ อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นเป็น 15%.

ระบบภาษียังมีบทลงโทษสำหรับการยื่นแบบล่าช้าด้วย การยื่นแบบภาษีล่าช้ามีโทษปรับ 100 ลารี และการชำระภาษีล่าช้ามีโทษปรับ 0.05% ต่อวัน.

หากค้างชำระเกินสองเดือน ค่าปรับอาจอยู่ระหว่าง 5 ถึง 10% ของภาษีที่ค้างชำระ ดังนั้น การปฏิบัติตามกฎหมายภาษีในจอร์เจียจึงยังคงเข้มงวดแต่โปร่งใส นักลงทุนเข้าใจไม่เพียงแต่จำนวนภาระผูกพันของตนเท่านั้น แต่ยังรวมถึงผลที่ตามมาจากการไม่ปฏิบัติตามด้วย.

เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนจะต้องจ่าย:

• ค่าบริการทางกฎหมาย - โดยปกติจะอยู่ที่ 1-2% ของมูลค่าธุรกรรม
• ค่าบริการของตัวแทน - 2-3% (หากซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านตัวแทน)
• ค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนของรัฐ - 50 ลารี (4 วันทำการ) หรือ 350 ลารี (1 วัน).

โดยรวมแล้ว ค่าใช้จ่ายมักไม่เกิน 2-5% ของมูลค่าธุรกรรม ซึ่งต่ำกว่ามากเมื่อเทียบกับในออสเตรีย ที่ภาษีและค่าธรรมเนียมทนายความอาจสูงถึง 7-10%

ในประเทศออสเตรีย การซื้ออสังหาริมทรัพย์มักเกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมจำนวนมาก—อ่านเพิ่มเติมได้ในบทความ " ภาษีทรัพย์สินในออสเตรีย " นอกเหนือจาก (Grunderwerbsteuer) (3.5%) นักลงทุนยังต้องจ่าย ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนที่ดิน (1.1%) ค่าธรรมเนียมทนายความและค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย (โดยปกติเพิ่มเติมอีก 2-3%) หากมีการขายทรัพย์สินในภายหลัง จะต้องเสียภาษีกำไรจากการขาย—อัตราภาษีขึ้นอยู่กับระยะเวลาการถือครองและมีตั้งแต่ 4.2% ถึง 30% ดังนั้น ค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรมทั้งหมดในออสเตรียจึงมักอยู่ที่ 7-10% ของมูลค่าทรัพย์สิน และนี่ไม่รวมภาษีเงินได้หรือค่าบำรุงรักษาทรัพย์สินในปัจจุบัน

ในประเทศจอร์เจีย สถานการณ์ค่อนข้างแตกต่างออกไป ไม่มี อากรแสตมป์หรือภาษีซื้อขาย การจดทะเบียนใช้เวลา 1-4 วัน และมีค่าใช้จ่ายระหว่าง 50 ถึง 350 ลารีจอร์เจีย (ประมาณ 15-100 ยูโร) ค่าใช้จ่ายหลักของนักลงทุนคือค่าธรรมเนียมทนายความและตัวแทน ซึ่งโดยทั่วไปแล้วคิดเป็น 2-5% ของมูลค่าธุรกรรม

เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ต่อ บุคคลจะได้รับการยกเว้นภาษีกำไรจากการขายหากเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์นั้นมานานกว่าสองปี ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจอร์เจียเข้าถึงได้ง่ายและรวดเร็วกว่ามาก แม้ว่าออสเตรียจะมีเสถียรภาพและความโปร่งใสสูงกว่าก็ตาม.

จอร์เจียไม่มีโครงการ "วีซ่าทองคำ" แบบดั้งเดิมเหมือนกับโปรตุเกสหรือกรีซ แต่ผู้ลงทุนต่างชาติสามารถขอสิทธิ์ พำนักอาศัยได้ผ่านการลงทุน โดย ช่องทางหลักคือการลงทุน อย่างน้อย 300,000 ดอลลาร์สหรัฐ ในเศรษฐกิจของจอร์เจีย หรือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ (ไม่รวมที่ดินเพื่อการเกษตร) ที่มีมูลค่าใกล้เคียงกัน

เพื่อประเมินแนวทางนี้อย่างถูกต้อง ควรเปรียบเทียบกับวิธีการออก ใบอนุญาตพำนักชั่วคราว ใบอนุญาตพำนักถาวร และโครงการขอสัญชาติโดยการลงทุนในยุโรป ซึ่ง โดยทั่วไปแล้วข้อกำหนดเกี่ยวกับจำนวนเงิน ระยะเวลา การพำนัก และการรายงานจะเข้มงวดกว่ามากในยุโรป

เพื่อขอรับใบอนุญาตพำนักในรัฐจอร์เจียผ่านการลงทุน คุณต้องลงทุนอย่างน้อย 300,000 ดอลลาร์สหรัฐ เงินทุนนี้สามารถนำไปใช้ซื้ออพาร์ตเมนต์ บ้าน ห้องชุด หรือโรงแรม หรือลงทุนในธุรกิจก็ได้ สิ่งสำคัญคือต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่ามูลค่าตลาดของทรัพย์สินได้รับการยืนยันจากผู้ประเมินราคาที่ได้รับการรับรองแล้ว

เพื่อเปรียบเทียบกับสถานการณ์ใน "ยุโรป" จำเป็นต้องพิจารณาแยกต่างหากว่า ผู้คนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซได้อย่างไรและเพราะเหตุใด เพราะ ที่นั่น เหตุผลส่วนใหญ่มักเกี่ยวข้องกับสถานะการอยู่อาศัย การย้ายถิ่นฐานของครอบครัว และการเป็นเจ้าของในระยะยาว ไม่ใช่แค่ผลตอบแทนสูงในปัจจุบันเท่านั้น

ใบอนุญาตพำนักที่ออกให้มีอายุ ห้าปี และมอบโอกาสมากมายแก่นักลงทุน ได้แก่ การพำนักอย่างถูกกฎหมายในประเทศ สิทธิในการประกอบธุรกิจ และการเข้าถึงบริการด้านสุขภาพและการศึกษา โครงการนี้ไม่เพียงแต่ใช้กับนักลงทุนเท่านั้น แต่ยังรวมถึงสมาชิกในครอบครัว ได้แก่ คู่สมรส บุตรที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ และผู้ที่อยู่ในอุปการะ ซึ่งสามารถขอรับใบอนุญาตพำนักพร้อมกับผู้สมัครหลักได้

สิ่งนี้ทำให้โครงการนี้น่าสนใจสำหรับผู้ที่มองจอร์เจียไม่เพียงแต่เป็นแหล่งลงทุนเท่านั้น แต่ยังเป็นสถานที่สำหรับย้ายครอบครัวไปตั้งรกรากอีกด้วย.

ใบอนุญาตพำนักเพื่อการลงทุนในจอร์เจียไม่ใช่เส้นทางตรงสู่การเป็นพลเมือง แม้ว่านักลงทุนจะลงทุนตามจำนวนที่กำหนดแล้ว การได้รับหนังสือเดินทางยังต้องอาศัยพำนักอยู่ในประเทศอย่างต่อเนื่องอย่างน้อย 10 ปี และต้องผ่านเกณฑ์เพิ่มเติมอื่นๆ รวมถึงความสามารถทางภาษาและการบูรณาการขั้นพื้นฐานเข้ากับสังคม นอกจากนี้ ใบอนุญาตพำนักเพียงอย่างเดียวไม่ได้ให้สิทธิ์ในการทำงานรับจ้าง – การทำงานรับจ้างต้องขอใบอนุญาตแยกต่างหาก ในขณะที่การประกอบธุรกิจนั้นสามารถทำได้โดยเสรีตั้งแต่วันแรก

โปรแกรมนี้ออกแบบมาสำหรับนักลงทุนตัวจริง ดังนั้นจึงรวมถึงการติดตามยอดขายประจำปีของธุรกิจด้วย:

• 50,000 ดอลลาร์ในปีแรก
• 100,000 ดอลลาร์ในรอบที่สอง
• 120,000 ดอลลาร์ในครั้งที่สามและครั้งต่อๆ ไป.

ตัวชี้วัดเหล่านี้ได้รับการยืนยันเป็นประจำทุกปีโดยการรายงานต่อสำนักงานเพื่อการพัฒนาบริการสาธารณะ.

ก่อนหน้านี้ ชาวต่างชาติเพียงแค่ซื้ออสังหาริมทรัพย์มูลค่า 300,000 ดอลลาร์ก็แทบจะได้รับใบอนุญาตพำนักโดยอัตโนมัติแล้ว แต่ตั้งแต่ปี 2023 ข้อกำหนดได้เข้มงวดขึ้น โดยปัจจุบัน จำเป็นต้องแสดงหลักฐานการดำเนินธุรกิจ และหลักฐานว่าการลงทุนนั้นสร้างผลกำไรให้กับเศรษฐกิจของประเทศจริง ๆ นี่เป็นมาตรการเพื่อต่อต้าน "วีซ่าที่ไม่ได้ใช้งาน" ซึ่งนักลงทุนซื้ออพาร์ตเมนต์โดยไม่ได้มีส่วนร่วมในการพัฒนาตลาด

• การซื้อที่ดินเพื่อการเกษตร (ชาวต่างชาติไม่มีสิทธิ์ในที่ดินประเภทนี้).
• การประเมินยอดขายต่ำเกินไป – หากธุรกิจไม่สามารถทำยอดขายได้ตามที่กำหนด ใบอนุญาตพำนักจะไม่ได้รับการต่ออายุ.
• การจดทะเบียนด้วยมูลค่าที่ลดลง: ทะเบียนที่ดินจะพิจารณาจากมูลค่าตลาด ไม่ใช่ราคาตามสัญญา.

Airbnb และ Booking ยังคงเป็นแพลตฟอร์มหลักสำหรับการเช่าที่พักในทบิลิซีและบาตูมิ ผลตอบแทนอาจสูงถึง 7-9% ต่อปี โดยเฉพาะในช่วงฤท่องเที่ยว แต่ต้องคำนึงถึงการแข่งขันสูงและปัจจัยตามฤดูกาลด้วย อพาร์ตเมนต์ในบาตูมิมักว่างในช่วงฤดูหนาว ในขณะที่ในทบิลิซี ความต้องการลดลงในช่วงนอกฤดูกาลท่องเที่ยว

ความต้องการเช่าระยะยาวในเมืองหลวงยังคงทรงตัว ชาวต่างชาติ นักศึกษา และพนักงานของบริษัทต่างประเทศนิยมเช่าอพาร์ตเมนต์เป็นเวลาหนึ่งปีขึ้นไป ผลตอบแทนอาจต่ำกว่า คือ 5-6% ต่อปี แต่มีความน่าเชื่อถือมากกว่าและมีความเสี่ยงเรื่องการหยุดชะงักของที่พักน้อยกว่า

จอร์เจียยังไม่ได้ออกข้อจำกัดที่เข้มงวดเกี่ยวกับการเช่าระยะสั้นเหมือนกับเมืองหลวงหลายแห่งในยุโรป อย่างไรก็ตาม ทบิลิซีอยู่ระหว่างการหารือถึงความจำเป็นในการออกกฎระเบียบสำหรับภาคธุรกิจ Airbnb และนักลงทุนบางรายเริ่มเปลี่ยนไปใช้โมเดลการเช่าระยะยาวเพื่อหลีกเลี่ยงการพึ่งพาการเปลี่ยนแปลงที่อาจเกิดขึ้น.

• ทบิลิซี: อพาร์ตเมนต์ในใจกลางเมืองให้ผลตอบแทนจากการให้เช่าระยะยาว 5-6% ในขณะที่ห้องสตูดิโอในย่านซาบูร์ตาโลหรือวาเกะสามารถให้ผลตอบแทนจากการให้เช่าระยะสั้นได้สูงถึง 7%
• บาตูมิ: ในช่วงฤดูร้อน อพาร์ตเมนต์ริมทะเลสร้างรายได้สูงถึง 9-10% แต่ในช่วงนอกฤดูท่องเที่ยว ผลกำไรจะลดลงอย่างมาก
• กูดาอูริและบาคูเรียนี: อพาร์ตเมนต์โฮเทลที่อยู่ใกล้รีสอร์ทสกี ให้ผลตอบแทน 6-8% หากบริหารจัดการอย่างเหมาะสม
• คูตาอิซี: ตลาดที่กำลังเติบโต ผลตอบแทนอยู่ในระดับปานกลาง 4-5% แต่ความต้องการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเนื่องจากมีสนามบิน

เจ้าของอพาร์ตเมนต์หลายรายมอบหมายให้บริษัทบริหารจัดการดูแลอพาร์ตเมนต์ของตน ในเมืองบาตูมิและกูดาอูริ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มักเสนอทางออกที่ง่ายๆ คือ คุณซื้ออพาร์ตเมนต์ และบริษัทจะดูแลเรื่องการเช่าและการบำรุงรักษา โดยจ่ายค่าตอบแทนให้คุณเป็นเปอร์เซ็นต์คงที่จากรายได้ (โดยปกติ 6-8% ต่อปี).

รายได้ค่าเช่าจะ ถูกเก็บภาษีในอัตรา 5% หากเจ้าของจดทะเบียนในทะเบียนผู้ให้เช่า หากไม่จดทะเบียน จะเสียภาษีในอัตรามาตรฐาน 20% ซึ่งทำให้การจดทะเบียนอย่างเป็นทางการมีต้นทุนต่ำและดำเนินการได้ง่าย

ในออสเตรีย ผลตอบแทนจากการให้เช่าแทบจะไม่เกิน 2-3% ต่อปี และตลาดก็ถูกควบคุมอย่างเข้มงวด การลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรีย จึงเหมือนกับกลยุทธ์การรักษามูลค่าเงินทุนมากกว่า กล่าวคือ การลงทุนเป็นการลงทุนระยะยาว ความเสี่ยงน้อย ราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในระยะเวลาหลายสิบปี และกรอบกฎหมายก็คุ้มครองเจ้าของได้อย่างน่าเชื่อถือ

ในรัฐจอร์เจีย ผลตอบแทนสูงกว่า 2-3 เท่า แต่ก็แลกมาด้วยความผันผวนตามฤดูกาลที่มากกว่า และความเสี่ยงที่จะเกิดภาวะตลาดตกต่ำสูงกว่า ตลาดนี้เหมาะสำหรับนักลงทุนที่พร้อมบริหารจัดการอย่างกระตือรือร้น และต้องการความสมดุลระหว่างผลตอบแทนสูงและความผันผวน.

เมืองหลวงยังคงเป็นตลาดที่มีเสถียรภาพมากที่สุดของประเทศ มีความต้องการเช่าระยะยาวสูงจากชาวต่างชาติ นักศึกษา และพนักงานของบริษัทต่างประเทศ ผลตอบแทนเฉลี่ยในใจกลางเมืองอยู่ที่ประมาณ 5-6% 7% สำหรับการเช่าระยะสั้น ราคาที่อยู่อาศัยยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องปีละ 6-8% โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว ทบิลิซีจึงเหมาะสำหรับนักลงทุนที่มองหาความปลอดภัยและสภาพคล่อง

บาตูมิเป็นรีสอร์ทขนาดใหญ่และจุดหมายปลายทางการลงทุนที่สำคัญ กำลังเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยได้รับแรงหนุนจากการเข้ามาของกลุ่มบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ EMAAR Group ซึ่งกำลังก่อสร้างโครงการมูลค่า 6 พันล้านดอลลาร์ โครงการที่น่าสนใจที่สุด ได้แก่ Heroes' Alley, New Boulevard และโครงการบนเกาะบาตูมิ ในช่วงฤดูร้อน ผลตอบแทนจากการให้เช่าระยะสั้นสามารถสูงถึง 9-10% ในขณะที่อพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่มักว่างในช่วงฤดูหนาว สำหรับผู้ที่พร้อมจะรับมือกับฤดูกาล บาตูมิเสนอผลตอบแทนที่สูงที่สุดแห่งหนึ่งในประเทศ

เมืองคูตาอิซี กำลังกลายเป็นศูนย์กลางการลงทุนแห่งใหม่ ด้วยสนามบินนานาชาติและจำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่นี่ต่ำกว่าในทบิลิซีหรือบาตูมิอย่างเห็นได้ชัด ทำให้เมืองนี้เป็นที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มีงบประมาณจำกัด ผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ 4-5% แต่ศักยภาพในการเติบโตสูงมาก เนื่องจากเมืองกำลังพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านโรงแรมและการท่องเที่ยวอย่างแข็งขัน

รีสอร์ทสกีหลักของจอร์เจีย มีการก่อสร้างอพาร์ตเมนต์โฮเทลจำนวนมากในพื้นที่นี้ ซึ่งให้ ผลตอบแทน 6-8% ต่อปี หากบริหารจัดการอย่างเหมาะสม ในฤดูหนาว ผลกำไรจะสูงเนื่องจากมีนักท่องเที่ยวหลั่งไหลเข้ามา ในฤดูร้อน ความต้องการจะลดลง แต่ก็ได้รับการชดเชยจากนักท่องเที่ยวภายในประเทศ พื้นที่นี้ยังคงมีศักยภาพสำหรับนักลงทุนที่เน้นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการท่องเที่ยว

ภูมิภาคผลิตไวน์แห่งนี้กำลังค่อยๆ กลายเป็นแหล่งดึงดูดการท่องเที่ยวเชิงเกษตรและอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมในชนบท ความต้องการบ้านพร้อมที่ดินมีเสถียรภาพ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริเวณใกล้เส้นทางท่องเที่ยว (เทลาวี ซิกนากี) ผลตอบแทนอยู่ในระดับปานกลางประมาณ 4-6% แต่ราคาที่ดินและบ้านในคาเคติกำลังเพิ่มขึ้นเนื่องจากความนิยมของการท่องเที่ยวเชิงไวน์และโครงการลงทุนด้านธุรกิจการเกษตร

ภูมิภาคนี้มีความน่าสนใจเป็นพิเศษเนื่องจากเมือง เมสเตีย เป็นศูนย์กลางการท่องเที่ยวทั้งในฤดูหนาวและฤดูร้อน การลงทุนในโรงแรมขนาดเล็กและอพาร์ตเมนต์สร้างผลตอบแทนสูงกว่าค่าเฉลี่ย โดยอาจสูงถึง 8% ในช่วงฤ peak season ตลาดนี้ยังคงพัฒนาอย่างต่อเนื่อง สร้างโอกาสสำหรับนักลงทุนรายแรกๆ

ภูมิภาคนี้มีศูนย์กลางอยู่ที่ Akhaltsikhe และรีสอร์ท Bakuriani ที่ได้รับความนิยม มีความสนใจอย่างเห็นได้ชัดในบ้านพักส่วนตัวและอพาร์ตเมนต์ใกล้กับรีสอร์ทสกี ผลตอบแทนอยู่ที่ 5-7% แต่ตลาดค่อนข้างเป็นท้องถิ่นมากกว่าใน Gudauri

ภูมิภาคนี้เป็นหนึ่งในภูมิภาคที่เล็กที่สุดและถูกประเมินค่าต่ำกว่าความเป็นจริงมากที่สุด มีราคาอสังหาริมทรัพย์ต่ำและความต้องการจำกัด ศักยภาพของภูมิภาคนี้อยู่ที่การพัฒนาการท่องเที่ยวภายในประเทศ แต่ยังไม่ใช่จุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดใจที่สุดสำหรับนักลงทุนต่างชาติรายใหญ่.

• ทบิลิซี มีโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนามากที่สุด ได้แก่ ถนนและทางแยกใหม่ การขยายเครือข่ายรถไฟฟ้าใต้ดิน โครงการพื้นที่สีเขียว และการจัดภูมิทัศน์ ทำให้ที่อยู่อาศัยในใจกลางเมืองและบริเวณโดยรอบเป็นที่ต้องการอย่างมาก
• เมืองบาตูมิ กำลังพัฒนาเป็นเมืองตากอากาศริมทะเล โดยมีการลงทุนในพื้นที่ริมน้ำและสวนสาธารณะ ถนนสายใหม่เชื่อมต่อพื้นที่ชายฝั่งกับใจกลางเมือง ท่าเรือได้รับการปรับปรุง และมีการสร้างทางเดินริมทะเลและพื้นที่พักผ่อนหย่อนใจ ซึ่งทั้งหมดนี้กำลังเพิ่มความน่าดึงดูดใจให้กับที่ดินริมชายหาดชั้นดี
• ภูมิภาคภูเขา (กูดาอูริ บาคูเรียนี สวาเนติ): การคมนาคมขนส่งมีคุณภาพด้อยกว่าบริเวณชายฝั่ง แต่โครงการปรับปรุงการเข้าถึง เช่น ถนน โครงสร้างพื้นฐานของรีสอร์ท และการเติบโตของการท่องเที่ยว ทำให้ภูมิภาคนี้มีความน่าสนใจ ความสามารถในการปรับตัวของโครงสร้างพื้นฐานให้เข้ากับสภาพอากาศเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง

อากาศบริสุทธิ์ ภูเขา และทะเล เป็นข้อได้เปรียบที่สำคัญของหลายภูมิภาคในจอร์เจีย ภูมิภาคบาตูมีและอาจารา มีความชื้นและปริมาณน้ำฝนสูง ซึ่งอาจเป็นข้อเสียสำหรับนักลงทุนบางราย แต่หลายคนชื่นชอบทะเลและพืชพรรณเขตร้อน

ในพื้นที่ภูเขา การคำนึงถึงสิ่งแวดล้อมเป็นสิ่งสำคัญยิ่ง นักท่องเที่ยวแสวงหาธรรมชาติ อากาศบริสุทธิ์ และทิวทัศน์ ดังนั้นโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมจึงจะโดดเด่นกว่าโครงการอื่นๆ.

เมืองทบิลิซีมีภาระด้านสิ่งแวดล้อมสูง ทั้งมลพิษ การจราจร และเสียงรบกวน ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ที่มีพื้นที่สีเขียวและโครงสร้างพื้นฐานที่ดีจึงเป็นข้อได้เปรียบอย่างมาก.

• ในกรุงทบิลิซี ความต้องการที่พักในกลุ่มชาวต่างชาติ พนักงานบริษัทข้ามชาติ และนักศึกษาอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากพวกเขาให้ความสำคัญกับอพาร์ตเมนต์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่และมีทำเลที่สะดวกต่อการเดินทางไปยังศูนย์ธุรกิจและระบบขนส่งสาธารณะ
• บาตูมิ เป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมสำหรับนักท่องเที่ยวและผู้เช่าระยะสั้น โดยเฉพาะในช่วงฤดูร้อน ความต้องการห้องสตูดิโอและอพาร์ตเมนต์ริมทะเลที่มีระเบียงและวิวสวยจะสูงเป็นพิเศษ
• รีสอร์ทบนภูเขา ดึงดูดนักท่องเที่ยวทั้งในฤดูหนาวและฤดูร้อน ทำให้ที่พักประเภทอพาร์ทเมนต์โรงแรมสามารถปล่อยเช่าได้ดีตลอดทุกฤดูกาล
• ในเมืองคูตาอิซี และเมืองเล็ก ๆ ความต้องการส่วนใหญ่เป็นความต้องการระยะยาว จากผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่นและคนทำงานในภาคการท่องเที่ยวและบริการ

ในปี 2025 เมืองบาตูมิและภูมิภาคอาจาราโดยรวมยังคงเป็นเป้าหมายหลักของนักลงทุน การ ลงนามบันทึกความเข้าใจกับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ EMAAR Group และการก่อสร้างเขตใหม่ได้กระตุ้นตลาดเพิ่มเติม เมื่อรวมกับการขนส่งทางทะเลและการไหลเวียนของนักท่องเที่ยวอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งอสังหาริมทรัพย์ริมทะเลและโครงการระดับพรีเมียม

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจอร์เจียประกอบด้วยทั้งบ้านมือสองและบ้านใหม่ ส่วนแบ่งการซื้อขายที่ใหญ่ที่สุด—มากกว่า 65% —มาจากตลาดบ้านมือสอง ซึ่งได้รับแรงหนุนจากราคาที่จับต้องได้และโอกาสในการซื้อในพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว ในขณะเดียวกัน โครงการใหม่ๆ นำเสนอการออกแบบที่ทันสมัยและโซลูชันประหยัดพลังงาน แต่มีราคาสูงกว่าและปัจจุบันมีส่วนแบ่งในตลาดน้อยกว่า

ตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสอง มีสัดส่วนมากกว่าสองในสามของธุรกรรมทั้งหมดในจอร์เจีย และยังคงเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงที่สำคัญที่สุด ข้อได้เปรียบที่สำคัญคือราคาต่อตารางเมตรที่ต่ำกว่าเมื่อเทียบกับอาคารใหม่ ตัวอย่างเช่น ในย่านที่อยู่อาศัยของทบิลิซีหรือบาตูมิ คุณสามารถหาอพาร์ตเมนต์ที่มีราคาเกือบครึ่งหนึ่งของโครงการใหม่ริมทะเลหรือในใจกลางเมืองได้

ข้อดีที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือ โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้วอย่างดี อสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีโรงเรียน โรงอนุบาล ระบบขนส่งสาธารณะ และร้านค้าอยู่แล้ว ซึ่งเป็นประโยชน์อย่างยิ่งสำหรับครอบครัวและผู้ที่วางแผนเช่าระยะยาว ผู้เช่ามักเลือกอพาร์ตเมนต์เหล่านี้เนื่องจากความสะดวกสบายในชีวิตประจำวัน

แต่ตลาดมือสองก็มีข้อจำกัดเช่นกัน อาคารบางแห่งที่สร้างก่อนปี 1980 จำเป็นต้องได้รับการซ่อมแซมและปรับปรุงครั้งใหญ่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในทบิลิซีและบาตูมี อาคารเก่าสมัยครุสชอฟและบ้านสำเร็จรูปจำเป็นต้องได้รับการปรับปรุงเพื่อประหยัดพลังงาน และมักมีคุณภาพด้อยกว่าแบบบ้านสมัยใหม่ สำหรับนักลงทุนแล้ว อสังหาริมทรัพย์เหล่านี้อาจน่าสนใจเฉพาะในฐานะที่อยู่อาศัยราคาประหยัดหรือโครงการขายต่อหลังจากปรับปรุงแล้วเท่านั้น

• ข้อดีคือ สถาปัตยกรรมที่ทันสมัย ​​ระบบวิศวกรรมใหม่ และประสิทธิภาพด้านพลังงาน.
• บ้านส่วนใหญ่มักขายในสภาพ "โครงสร้างเปล่า" (ยังไม่มีการตกแต่ง) ทำให้ผู้ซื้อมีอิสระในการออกแบบ.
• ข้อเสียคือ อัตราการก่อสร้างยังคงค่อนข้างช้า และปริมาณสินค้าที่สร้างเสร็จแล้วมีจำกัด.

ราคาที่อยู่อาศัยแตกต่างกันอย่างมากในแต่ละเขต ในทบิลิซี อพาร์ตเมนต์มือสองในย่านที่อยู่อาศัยมีราคาเริ่มต้นที่ 800-900 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร ในขณะที่อาคารใหม่ในใจกลางเมืองหรือย่านวาเกะเริ่มต้นที่ 1,500-1,800 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร ส่วนในบาตูมิ ตลาดอพาร์ตเมนต์มือสองเริ่มต้นที่ 700 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร แต่โครงการใหม่ริมทะเลมีราคา 1,200-1,500 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป โดยรวมแล้ว ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 7-8% ในไตรมาสที่สี่ของปี 2024 ซึ่งคาดว่าจะเป็นแนวโน้มที่ต่อเนื่องไปจนถึงปี 2025

รายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียภาษี:

• 5% - หากเรากำลังพูดถึงการให้เช่าหรือขายที่อยู่อาศัยหลังจากเป็นเจ้าของมาน้อยกว่า 2 ปี;
• 20% - สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และการขายที่ได้กำไรในระยะเวลาอันสั้น.
• การขายสิ่งของที่ครอบครองมานานกว่า 2 ปี ไม่ต้องเสียภาษี.

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจอร์เจียเปิดกว้างสำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติ ไม่ว่าจะเป็นอพาร์ตเมนต์ คอนโด และบ้าน ยกเว้นที่ดินเพื่อการเกษตรเท่านั้น.

เมื่อเทียบกับออสเตรีย อาคารใหม่ในจอร์เจียด้อยกว่าในแง่ของคุณภาพการก่อสร้าง ประสิทธิภาพการใช้พลังงาน และมาตรฐาน ESG อย่างไรก็ตาม จอร์เจียมีข้อได้เปรียบในเรื่องอุปสรรคในการเข้าถึงตลาดที่ต่ำและระยะเวลาในการทำธุรกรรมที่รวดเร็ว การซื้อใช้เวลาเพียงไม่กี่วัน ในขณะที่ในออสเตรียกระบวนการอาจยืดเยื้อเป็นเดือนๆ.

ในขณะเดียวกัน ในกรุงเวียนนา โดยเฉพาะใน เขตที่ 1 หรือเขตใจกลาง เมือง อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นมาตรฐานของความมั่นคงและเกียรติยศ ราคาที่นี่สูง แต่ให้การคุ้มครองเงินทุนสูงสุดและสภาพคล่องในระยะยาว

อสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นเป้าหมายหลักสำหรับนักลงทุนต่างชาติ แต่ตลาดจอร์เจียยังมีกลยุทธ์อื่นๆ ที่ให้ผลกำไรได้ดีไม่แพ้กัน ด้วยสภาพแวดล้อมทางธุรกิจที่เปิดกว้าง ภาษีต่ำ และที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ ประเทศจอร์เจียจึงกำลังกลายเป็นแพลตฟอร์มสำหรับการลงทุนหลากหลายประเภท.

• การซื้อห้องสตูดิโอหลายห้องแทนที่จะซื้ออพาร์ตเมนต์เพียงห้องเดียว ช่วยให้คุณกระจายความเสี่ยงและปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้เช่าหลากหลายประเภทได้
• การปรับปรุงบ้านเก่า —การซื้ออพาร์ตเมนต์ในอาคารที่สร้างก่อนปี 1980 แล้วปรับปรุงใหม่และขายต่อ—สามารถสร้างผลตอบแทนที่สูงกว่าค่าเฉลี่ยได้
• การลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานด้านการท่องเที่ยว เช่น โรงแรมอพาร์ตเมนต์ โรงแรมขนาดเล็ก และโรงแรมบูติกในเมืองบาตูมิ ทบิลิซี และรีสอร์ทบนภูเขา กำลังได้รับความนิยมมากขึ้น
• การลงทุนผ่านกองทุน (REIC, AEEAP) ช่วยให้คุณได้รับรายได้จากอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องบริหารจัดการโดยตรง
• ที่ดินสำหรับก่อสร้าง เป็นที่น่าสนใจอย่างยิ่งในเมืองบาตูมิและภูมิภาคคาเคติ เนื่องจากความต้องการเพิ่มสูงขึ้นในขณะที่อุปทานมีจำกัด

การท่องเที่ยวและธุรกิจโรงแรม ร้านอาหาร และบริษัทตัวแทนท่องเที่ยว ยังคงเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของเศรษฐกิจจอร์เจีย เมื่อการท่องเที่ยวเพิ่มขึ้น ความต้องการโรงแรม ร้านอาหาร และบริษัทตัวแทนท่องเที่ยวก็เพิ่มขึ้นตามไปด้วย ทำให้ภาคส่วนนี้มีกำไรสูงเป็นพิเศษ

ภาคเกษตรกรรมและการผลิตไวน์ มีความแข็งแกร่งมาอย่างยาวนาน การลงทุนในไร่องุ่น สวนผลไม้ และการแปรรูปสร้างรายได้ทั้งจากการส่งออกและการท่องเที่ยวเชิงเกษตร อุตสาหกรรมอาหารช่วยเสริมภาคส่วนนี้ โดยสร้างผลิตภัณฑ์ที่มีมูลค่าเพิ่ม

ระบบโลจิสติกส์และการขนส่ง กำลังได้รับการเสริมสร้างให้แข็งแกร่งขึ้น ด้วยทำเลที่ตั้งอันได้เปรียบของประเทศซึ่งอยู่บนจุดตัดระหว่างยุโรปและเอเชีย คลังสินค้า สถานีขนส่ง และการขนส่งสินค้ากำลังกลายเป็นส่วนหนึ่งของโครงการระยะยาว

อุตสาหกรรมไอทีและการแพทย์ กำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว โดยเฉพาะสตาร์ทอัพ บริการดิจิทัล และการแพทย์ทางไกลที่มีความต้องการสูง ความเสี่ยงอาจสูงขึ้น แต่ศักยภาพในการทำกำไรก็สูงขึ้นอย่างมากเช่นกัน

นอกเหนือจากอสังหาริมทรัพย์แล้ว นักลงทุนจำนวนมากกำลังพิจารณาเข้าซื้อหุ้นส่วนหรือหุ้นทั้งหมดในบริษัทที่มีอยู่แล้ว แนวทางนี้เป็นที่น่าสนใจอย่างยิ่งในภาคพลังงานและโทรคมนาคม ซึ่งรายได้มีความแน่นอนมากกว่าและไม่ผันผวนตามฤดูกาลเหมือนในภาคการท่องเที่ยวหรือเกษตรกรรม.

จอร์เจียทำให้การลงทุนดังกล่าวเข้าถึงได้ง่ายยิ่งขึ้นด้วยสภาพแวดล้อมด้านกฎระเบียบที่ไม่ซับซ้อน การจดทะเบียนธุรกิจสามารถดำเนินการให้เสร็จสิ้นได้ภายในเวลาเพียงไม่กี่วัน เศรษฐกิจของประเทศกำลังเติบโตอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเห็นได้จากความสนใจของบริษัทข้ามชาติขนาดใหญ่ที่เข้ามาลงทุนในโครงการต่างๆ ในท้องถิ่นอย่างแข็งขัน.

ข้อได้เปรียบเพิ่มเติมอีกประการหนึ่งคือ ความสะดวกในการเข้าถึง: ค่าครองชีพ และค่าใช้จ่ายในการเริ่มต้นธุรกิจในจอร์เจียต่ำกว่าในออสเตรียหรือประเทศอื่นๆ ในสหภาพยุโรป ซึ่งช่วยลดอุปสรรคในการเข้าสู่ตลาดและทำให้ตลาดนี้ดึงดูดนักลงทุนต่างชาติเป็นพิเศษ

จอร์เจียเป็นประเทศที่น่าสนใจเพราะมีพลวัตและมีอุปสรรคในการเข้าลงทุนต่ำ แต่ต้องอาศัยความเต็มใจที่จะยอมรับความเสี่ยง ในทางกลับกัน เวียนนาเหมาะสมกว่าสำหรับนักลงทุนที่มองหาความมั่นคงในระยะยาวและการคุ้มครองเงินทุน.

แม้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของจอร์เจียจะมีความน่าสนใจ แต่ก็มีจุดอ่อนอยู่ เช่นกัน ระบบราชการที่ซับซ้อนและความไม่แน่นอนทางด้านกฎหมายยังคงเป็นความเสี่ยงหลัก ถึงแม้โดยทั่วไปแล้วประเทศจะลดความซับซ้อนของกฎระเบียบทางธุรกิจ แต่กฎหมายและข้อบังคับด้านอสังหาริมทรัพย์อาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ ทำให้เกิดความไม่แน่นอนสำหรับนักลงทุน

ปัญหาที่ซับซ้อนยิ่งขึ้นคือการเช่าระยะสั้น: กฎระเบียบกำลังเข้มงวดขึ้นเรื่อยๆ ในเมืองใหญ่และพื้นที่ท่องเที่ยว ซึ่งอาจจำกัดผลกำไรได้ ฤดูกาลก็ส่งผลกระทบต่อตลาดเช่นกัน: ในบาตูมิ ความต้องการเพิ่มขึ้นอย่างมากในฤดูร้อนและลดลงเกือบหมดในฤดูหนาว ในขณะที่ในรีสอร์ทบนภูเขาจะเป็นไปในทางตรงกันข้าม โดยกิจกรรมจะกระจุกตัวอยู่ในฤดูหนาว.

นอกจากนี้ยังมีความเสี่ยงด้านโครงสร้างพื้นฐาน ในพื้นที่ชายฝั่งทะเล น้ำท่วมและความชื้นมีบทบาทสำคัญ ขณะที่ในภูมิภาคต่างๆ การเข้าถึงระบบขนส่งก็มีความสำคัญเช่นกัน ยิ่งไปกว่านั้น สภาพคล่องนอกเมืองทบิลิซีและบาตูมีค่อนข้างจำกัด การขายอสังหาริมทรัพย์ในคาเคติหรือเมืองเล็กๆ มักจะยากกว่าและใช้เวลานานกว่า

เมื่อเทียบกับออสเตรีย ตลาดจอร์เจียได้เปรียบในแง่ของผลตอบแทน แต่ด้อยกว่าในแง่ของเสถียรภาพและการคุ้มครองเงินต้น เวียนนาเสนออัตราดอกเบี้ยต่ำแต่คาดการณ์ได้ ในขณะที่จอร์เจียเสนอโอกาสในการเติบโตอย่างรวดเร็วมากกว่า แต่ก็มีความเสี่ยงสูงกว่าอย่างมากเช่นกัน.

จอร์เจียเป็นประเทศที่น่าทึ่งด้วยความแตกต่างที่ลงตัว คุณสามารถรับประทานอาหารเช้าริมทะเลในเมืองบาตูมิ และไปเล่นสกีในตอนเย็นที่เมืองกูดาอูริได้ ชายฝั่งทะเลมีสภาพอากาศอบอุ่นและชื้น เหมาะสำหรับผู้ที่ชื่นชอบฤดูหนาวที่อบอุ่นและพืชพรรณเขียวขจีตลอดทั้งปี ในขณะที่บนภูเขา ฤดูหนาวจะยาวนานและมีหิมะตก ส่วนฤดูร้อนนั้นอากาศเย็นสบาย เป็นสวรรค์ที่แท้จริงสำหรับคนรักธรรมชาติ.

แตกต่างจากออสเตรียที่สภาพอากาศคาดการณ์ได้และ "สมดุล" มากกว่า จอร์เจียมอบทางเลือกที่หลากหลาย ตั้งแต่ภูมิประเทศกึ่งเขตร้อนไปจนถึงเทือกเขาแอลป์ ซึ่งอยู่ห่างออกไปเพียงไม่กี่ชั่วโมงโดยรถยนต์.

บริการทางการแพทย์ขั้นพื้นฐานมีให้บริการอย่างสะดวกและมีค่าใช้จ่ายน้อยกว่าในยุโรปอย่างมาก คลินิกเอกชนในทบิลิซีและบาตูมีให้บริการดูแลรักษาที่ดีเยี่ยม และสำหรับการผ่าตัดใหญ่ หลายคนยังคงเลือกออสเตรียหรือเยอรมนี.

ด้านการศึกษาเองก็กำลังพัฒนาเช่นกัน: ทบิลิซีมีโรงเรียนนานาชาติที่จัดการเรียนการสอนเป็นภาษาอังกฤษ ฝรั่งเศส หรือเยอรมัน สำหรับครอบครัวที่มีบุตรหลาน นี่เป็นหนึ่งในปัจจัยที่ทำให้พวกเขาเลือกจอร์เจียเป็นที่อยู่อาศัยหรือที่พักอาศัยระยะยาว.

ค่าครองชีพในจอร์เจียถูกกว่ามาก: ค่าเช่า ค่าอาหาร ค่าเดินทาง และแม้แต่ค่าอาหารในร้านอาหาร โดยเฉลี่ยแล้วถูกกว่าในออสเตรีย 40-60% ตัวอย่างเช่น ในทบิลิซี คุณสามารถเช่าอพาร์ตเมนต์สองห้องนอนที่ดีได้ในราคา 500-600 ดอลลาร์สหรัฐต่อเดือน ในขณะที่ในเวียนนา อพาร์ตเมนต์แบบเดียวกันจะมีราคา 1,200-1,500 ยูโร ทำให้ประเทศนี้เป็นที่น่าสนใจอย่างยิ่งสำหรับชาวต่างชาติ ฟรีแลนซ์ และนักลงทุนที่ต้องการลดค่าใช้จ่ายในขณะที่ยังคงความสะดวกสบายไว้

ถึงแม้จะมีภาพลักษณ์แบบเหมารวม แต่จอร์เจียได้ก้าวหน้าไปอย่างมากในด้านการเปลี่ยนผ่านสู่ระบบดิจิทัลและความสะดวกสบายในการบริการ การทำธุรกรรมธนาคารออนไลน์มีความเสถียร การโอนเงินภายในประเทศและระหว่างประเทศใช้เวลาเพียงไม่กี่นาที และค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่ (ค่าสาธารณูปโภค ภาษี ค่าโทรศัพท์มือถือ) สามารถชำระผ่านแอปพลิเคชันออนไลน์ได้ อินเทอร์เน็ตมีความเร็วและราคาไม่แพง แม้แต่ในพื้นที่ห่างไกล ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 30-40 ลารีจอร์เจีย (11-15 ดอลลาร์สหรัฐ) ต่อเดือนสำหรับการเชื่อมต่อความเร็วสูง

เมื่อพูดถึงเรื่องการขนส่ง ประเทศนี้ให้ความสำคัญกับความสะดวกในการเข้าถึงมากกว่าระบบที่มีราคาแพง เช่นเดียวกับในประเทศออสเตรีย:

• รถไฟ: ให้บริการระหว่างทบิลิซี บาตูมี คูไตซี และซุกดิดี ตั๋วรถไฟความเร็วสูง Stadler จากทบิลิซีไปบาตูมีราคา 25–35 ลารีจอร์เจีย (9–13 ดอลลาร์สหรัฐ)
• รถโดยสารประจำทางและรถมินิบัสเป็น รูปแบบการขนส่งที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในภูมิภาคนี้ ค่าโดยสารภายในเมืองอยู่ที่ 1 ลารีจอร์เจีย (0.35 ดอลลาร์สหรัฐ) ในขณะที่เส้นทางระหว่างเมือง (เช่น ทบิลิซี–คูตาอิซี) เริ่มต้นที่ 15 ลารีจอร์เจีย (5.50 ดอลลาร์สหรัฐ)
• แท็กซี่: ด้วยบริการจาก Bolt และ Yandex.Taxi การเดินทางรอบเมืองทบิลิซีจะเสียค่าใช้จ่ายโดยเฉลี่ย 5-10 ลารีจอร์เจีย (2-4 ดอลลาร์สหรัฐ) ซึ่งถูกกว่าในเวียนนาหลายเท่า
• เที่ยวบิน: เที่ยวบินภายในประเทศ (เช่น ทบิลิซี–บาตูมี หรือ ทบิลิซี–เมสเตีย) ราคาตั้งแต่ 100–150 ลารีจอร์เจีย (35–55 ดอลลาร์สหรัฐ) ต่อเที่ยว
• รถไฟใต้ดินทบิลิซี: มีสองเส้นทางให้บริการ ค่าโดยสารเพียง 1 ลารีจอร์เจีย (0.35 ดอลลาร์สหรัฐ)

แม้ว่าชีวิตในเวียนนาจะขึ้นชื่อเรื่องความมั่นคง การดูแลสุขภาพที่มีคุณภาพสูง และการศึกษาที่ดี แต่จอร์เจียก็เหนือกว่าในเรื่องราคา สภาพอากาศ และความง่ายในการปรับตัวเข้ากับสังคม การเริ่มต้นชีวิตที่นี่ง่ายกว่ามาก เพราะที่อยู่อาศัยราคาถูกกว่า การขอใบอนุญาตพำนักถาวรง่ายกว่า และการเริ่มต้นธุรกิจก็สะดวกกว่า.

ออสเตรียยังคงเป็นที่หลบภัยที่ปลอดภัยสำหรับเงินทุนและความสะดวกสบาย แต่จอร์เจียให้ความรู้สึกอิสระ มีชีวิตชีวา และโอกาสที่จะได้ใช้ชีวิตใกล้ชิดธรรมชาติมากขึ้น ในขณะที่ยังคงมีสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐานครบครัน.

จอร์เจียกำลังกลายเป็นที่พึ่งพิงมากขึ้นเรื่อยๆ สำหรับผู้ที่มองหาเขตอำนาจศาลในยุโรปที่ค่อนข้างปลอดภัยและราคาไม่แพง กฎหมายของจอร์เจียผ่อนปรนสำหรับชาวต่างชาติ และการซื้ออพาร์ตเมนต์หรือบ้านใช้เวลาเพียงไม่กี่วัน ผู้ซื้อชาวต่างชาติสามารถจดทะเบียนทรัพย์สินได้โดยไม่มีข้อจำกัด (ยกเว้นที่ดินเพื่อการเกษตร) ซึ่งทำให้จอร์เจียแตกต่างจากหลายประเทศในสหภาพยุโรป.

นอกจากนี้ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าอย่างน้อย 300,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ จะเปิดโอกาสให้ได้รับใบอนุญาตพำนักอาศัยเป็นเวลาห้าปี สำหรับพลเมืองของประเทศที่ไม่มั่นคง นั่นหมายถึงการทำให้การพำนักอาศัยถูกต้องตามกฎหมาย ความสามารถในการเปิดบัญชีธนาคาร และได้รับสิทธิพื้นฐานในการพำนักอาศัย

จอร์เจียเป็นประเทศที่ดึงดูดผู้เกษียณอายุด้วยสภาพอากาศที่อบอุ่น ค่าครองชีพที่ไม่แพง และระบบสาธารณสุขที่เข้าถึงได้ง่าย เงินบำนาญเฉลี่ยในสหภาพยุโรปหรือแม้แต่ในกลุ่มประเทศเครือรัฐเอกราช (CIS) นั้นเพียงพอต่อการใช้ชีวิตอย่างสะดวกสบายที่นี่ ตัวอย่างเช่น ค่าเช่าอพาร์ตเมนต์หนึ่งห้องนอนในทบิลิซีอยู่ที่ 400-500 ดอลลาร์สหรัฐ ในขณะที่อาหารค่ำในร้านอาหารดีๆ สักแห่ง สำหรับสองคน 15-20 ดอลลาร์สหรัฐ

ผู้เกษียณอายุยังชื่นชอบบรรยากาศทางสังคมของประเทศนี้ด้วย เพราะประเทศนี้เป็นมิตรและมีชุมชนที่พูดภาษารัสเซียและอังกฤษอยู่มากมาย การดำเนินการด้านกฎหมายก็ง่ายขึ้น สามารถขอใบอนุญาตพำนักได้ง่ายเมื่อซื้อบ้าน และการพำนักระยะยาว (10 ปี) สามารถนำไปสู่การได้รับสัญชาติได้.

จอร์เจียกลายเป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมสำหรับฟรีแลนซ์และผู้ทำงานทางไกล เนื่องจากราคาที่ต่ำและการลงทะเบียนที่ง่ายดาย อินเทอร์เน็ตเร็ว (ความเร็วเฉลี่ยเกิน 50 Mbps ในทบิลิซี) ค่าบริการโทรศัพท์มือถืออยู่ที่ 5-10 ดอลลาร์ต่อเดือน และกาแฟที่ร้านกาแฟราคาเพียง 1.50-2 ดอลลาร์

นักท่องเที่ยวที่ทำงานแบบดิจิทัลมักเลือกเมืองทบิลิซีหรือบาตูมิ ซึ่งมีพื้นที่ทำงานร่วมกัน ชุมชนนานาชาติ และตัวเลือกการเช่าระยะยาวให้เลือกมากมาย ต่างจากออสเตรียที่ระบบราชการและภาษีสูงกว่า ในจอร์เจีย คุณสามารถจดทะเบียนเป็นเจ้าของกิจการคนเดียวได้อย่างรวดเร็ว จ่ายภาษีในอัตราคงที่ (1-5%) และทำงานกับลูกค้าต่างชาติได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย.

การเปรียบเทียบมีลักษณะดังนี้:

• เวียนนา – เมืองที่มีเสถียรภาพ ระบบการแพทย์และการศึกษาที่มีคุณภาพสูง การลงทุนที่มีราคาแพงแต่ให้ผลตอบแทนที่คุ้มค่า
• จอร์เจีย – วิถีชีวิตและอิสรภาพ: อุปสรรคในการเข้าประเทศต่ำ การประมวลผลธุรกรรมรวดเร็ว ระบบภาษียืดหยุ่น และพลวัตของตลาด

สำหรับนักลงทุนแล้ว มันคือการเลือกระหว่าง "แหล่งลงทุนที่ปลอดภัย" กับ "ตลาดที่กำลังเติบโต" ในเวียนนา ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นช้า (2-4% ต่อปี) แต่คงที่ ในขณะที่ในจอร์เจีย การเติบโตอาจสูงถึง 6-10% ต่อปี แต่มีความผันผวนมากกว่า.

เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในจอร์เจีย สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาไม่เพียงแค่การซื้อเท่านั้น แต่ยังรวมถึงกลยุทธ์การขายออกล่วงหน้าด้วย การขาย การโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินให้ญาติ หรือการรักษาสิทธิ์การอยู่อาศัยผ่านการลงทุน ขั้นตอนเหล่านี้ล้วนส่งผลต่อผลตอบแทนสุดท้ายและแผนการในอนาคตของนักลงทุน.

ในเมืองทบิลิซีและบาตูมิ อพาร์ตเมนต์จะขายได้โดยเฉลี่ยภายใน 1-3 เดือน หากราคาเหมาะสมและทำเลดี อพาร์ตเมนต์ในใจกลางเมืองและริมทะเลจะขายได้เร็วที่สุด เนื่องจากมีการซื้อทั้งเพื่อปล่อยเช่าและอยู่อาศัยเอง ส่วนในภูมิภาคอื่นๆ ระยะเวลาในการขายจะนานกว่า เช่น ในเมืองคูไตซีหรือคาเคติ อสังหาริมทรัพย์อาจใช้เวลาขายหกเดือนหรือนานกว่านั้น.

คำแนะนำ: ก่อนขาย ควรทำการซ่อมแซมคุณภาพสูงหรืออย่างน้อยก็ปรับปรุงรูปลักษณ์ภายนอก เตรียมเอกสารการจดทะเบียนที่ดิน และเน้นราคาตลาดเฉลี่ย การทำเช่นนี้สามารถเร่งการทำธุรกรรมให้เร็วขึ้นได้ 20-30%

หากซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อขอใบอนุญาตพำนัก (มูลค่าอย่างน้อย 300,000 ดอลลาร์) การขายอสังหาริมทรัพย์นั้นจะทำให้สิทธิ์ในการพำนักของนักลงทุนตกอยู่ในความเสี่ยงโดยอัตโนมัติ อย่างไรก็ตาม กฎหมายอนุญาตให้นักลงทุนรักษาสถานะการพำนักไว้ได้หากซื้ออสังหาริมทรัพย์อื่นหรือยืนยันการลงทุนในธุรกิจ ดังนั้น นักลงทุนสามารถเปลี่ยนสินทรัพย์ได้โดยไม่สูญเสียสิทธิ์ในการพำนักในประเทศ.

การโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ในจอร์เจียให้แก่คู่สมรส บุตร หรือญาติคนอื่นๆ ทำได้ง่าย ระบบการรับมรดกก็ง่ายขึ้นเช่นกัน โดยทรัพย์สินจะตกทอดไปยังทายาทโดยตรงโดยอัตโนมัติ นักลงทุนจำนวนมากใช้ทรัสต์ของครอบครัวหรือบริษัทเพื่อรักษาทรัพย์สินไว้ในครอบครัวและลดขั้นตอนทางราชการในการโอนกรรมสิทธิ์.

• จอร์เจียยังคงเป็นตลาดที่มีพลวัตสูง ในทบิลิซีและบาตูมี สภาพคล่องสูง และระยะเวลาการขายเทียบได้กับเมืองหลวงของยุโรป อย่างไรก็ตาม ในภูมิภาคต่างๆ โดยเฉพาะคูไตซี คาเคติ และรีสอร์ทบนภูเขา การขายอสังหาริมทรัพย์อาจใช้เวลานานกว่าและขึ้นอยู่กับฤดูกาล.
• ในออสเตรีย ตลาดมีความเสถียรมากกว่า: มีความต้องการอยู่เสมอ โดยเฉพาะในเวียนนา และการซื้อขายอาจช้าแต่ก็คาดการณ์ได้ ในทางตรงกันข้าม ในจอร์เจีย คุณสามารถทำกำไรได้เร็วกว่า แต่ความเสี่ยงสูงกว่า: สภาพคล่องไม่สม่ำเสมอ และราคาอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและโครงสร้างพื้นฐานมากกว่า.

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ฉันได้ช่วยเหลือลูกค้าหลายรายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในจอร์เจีย ในทางปฏิบัติ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่นี่ง่ายกว่าที่คิด การทำธุรกรรมโปร่งใส การจดทะเบียนทำผ่านระบบอิเล็กทรอนิกส์ และภาษีซื้อขายต่ำมาก ซึ่งแตกต่างจากในยุโรป กระบวนการตั้งแต่การเลือกจนถึงการโอนกรรมสิทธิ์มักใช้เวลา 2-3 สัปดาห์ ทำให้จอร์เจียเป็นที่น่าสนใจสำหรับผู้ที่ต้องการเข้าสู่ตลาดอย่างรวดเร็ว.

ลักษณะเด่นของตลาดจอร์เจีย:

• ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยถือครองกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์ (กรรมสิทธิ์ถาวร) ได้.
• ข้อจำกัดดังกล่าวใช้เฉพาะกับที่ดินเกษตรกรรมเท่านั้น ซึ่งสามารถได้มาผ่านบริษัทหรือโดยการเปลี่ยนประเภทของที่ดิน.
• ผลตอบแทนจากการให้เช่าสูงถึง 8-10% ต่อปี โดยเฉพาะในพื้นที่ท่องเที่ยว.
• ทำเลที่น่าสนใจที่สุดคือใจกลางเมืองทบิลิซีและอพาร์ตเมนต์ริมชายฝั่งในเมืองบาตูมิ.

ผมมองว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของจอร์เจียเหมือนกับการลงทุนในตลาดที่มีการพัฒนาอย่างรวดเร็วและอยู่ในช่วงเติบโต ราคาอพาร์ตเมนต์ในทบิลิซีและบาตูมียังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องด้วยแรงหนุนจากผู้ซื้อชาวต่างชาติและการท่องเที่ยว.

ผมมองว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของจอร์เจียเหมือนกับการลงทุนในตลาดที่กำลังพัฒนาอย่างรวดเร็วในช่วงเติบโต ผลตอบแทนจากการให้เช่าที่นี่สามารถสูงถึง 8-10% ต่อปี โดยเฉพาะในพื้นที่ท่องเที่ยว และราคาอพาร์ตเมนต์ในทบิลิซีและบาตูมีก็ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องด้วยแรงซื้อจากชาวต่างชาติและจำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้น ตัวเลือกที่น่าสนใจที่สุดคือที่อยู่อาศัยระดับกลางในใจกลางทบิลิซีและอพาร์ตเมนต์ริมทะเลในบาตูมี.

ในออสเตรีย สถานการณ์แตกต่างออกไป ตลาดมีความเสถียร ผลตอบแทนอยู่ในระดับปานกลาง (2-4% ต่อปี) แต่ความเสี่ยงต่ำมาก และสินทรัพย์ได้รับการคุ้มครองเป็นเวลาหลายสิบปี ลูกค้าจำนวนมากจึงผสมผสานสองแนวทางนี้เข้าด้วยกัน โดยนำเงินทุนส่วนหนึ่งไปลงทุนในจอร์เจียเพื่อการเติบโตอย่างรวดเร็วและผลตอบแทนสูง และส่วนที่เหลือลงทุนในออสเตรียเพื่อความปลอดภัย ความสมดุลนี้ไม่เพียงแต่ช่วยให้ได้เงิน แต่ยังช่วยรักษาเงินทุนไว้ได้ในระยะยาวอีกด้วย.

ส่วนตัวแล้ว ผมจะเลือกใช้วิธีผสมผสาน ในจอร์เจีย ผมจะซื้ออพาร์ตเมนต์ริมทะเลหรืออพาร์ตเมนต์ในทบิลิซีเพื่อสร้างรายได้จากการให้เช่าและรอราคาเพิ่ม ผมจะลงทุนส่วนที่เหลือในออสเตรียเพื่อให้เกิดความมั่นคงในระยะยาว ผมเชื่อว่าความสมดุลระหว่างความคล่องตัวและความน่าเชื่อถือนี้เป็นกลยุทธ์ที่ดีที่สุด.

อันที่จริงแล้ว การเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ระหว่างจอร์เจียและออสเตรียไม่ได้ขึ้นอยู่กับว่าที่ไหน "ดีกว่า" แต่ขึ้นอยู่กับเป้าหมายของคุณต่างหาก.

หากคุณกำลังมองหาผลตอบแทนสูง ความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้น และโอกาสในการเติบโตของราคา ลองพิจารณาจอร์เจียดู การท่องเที่ยวและโครงสร้างพื้นฐานกำลังพัฒนาอย่างรวดเร็วที่นี่ และตลาดก็ยังคงเข้าถึงได้ง่าย เมืองทบิลิซี บาตูมิ และคูไตซี มีศักยภาพสูงเป็นพิเศษ โดยความต้องการมีมากกว่าอุปทานอย่างต่อเนื่อง.

ออสเตรียเป็นแหล่งลงทุนที่ปลอดภัย ผมมักเห็นนักลงทุนที่เริ่มต้นลงทุนในจอร์เจียเพื่อรับผลตอบแทน แล้วโอนเงินส่วนหนึ่งไปยังเวียนนาหรือซาลซ์บูร์กเพื่อปกป้องเงินต้น ลูกค้าคนหนึ่งหลังจากขายอพาร์ตเมนต์ในบาตูมีแล้ว ก็ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในซาลซ์บูร์ก ผลตอบแทนอาจต่ำกว่า แต่กรอบกฎหมายและการสืบทอดมรดกรับประกันการคุ้มครองในระยะยาว.

• หากคุณต้องการรายได้และมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้น จงเลือกจอร์เจีย.
• ความน่าเชื่อถือและเสถียรภาพมีความสำคัญมากกว่า – ออสเตรียจึงเหมาะสมที่สุด.

กลยุทธ์ที่ดีที่สุดคือการแบ่งการลงทุนออกเป็นสองส่วน: ส่วนหนึ่งในตลาดจอร์เจียที่มีพลวัต และอีกส่วนหนึ่งในยุโรปที่มีเสถียรภาพ.

จอร์เจียคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจจะเติบโตต่อเนื่องไปจนถึงปี 2030 จากการท่องเที่ยว การลงทุนจากต่างประเทศ และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ราคาอสังหาริมทรัพย์จะปรับตัวสูงขึ้นเร็วกว่าในออสเตรีย แต่ความเสี่ยงก็สูงกว่าเช่นกัน เนื่องจากตลาดมีความไม่แน่นอนมากกว่า.

ออสเตรียจะยังคงเป็นแหล่งลงทุนที่ปลอดภัย ให้ผลตอบแทนปานกลางแต่ปกป้องเงินทุนได้อย่างน่าเชื่อถือ ดังนั้น ทางเลือกที่ดีที่สุดคือการผสมผสานทั้งสองอย่างเข้าด้วยกัน: ใช้ประโยชน์จากการเติบโตและรายได้ค่าเช่าในจอร์เจีย ขณะเดียวกันก็รักษาทรัพย์สินไว้ในยุโรป.

1. นักลงทุนที่มีเงิน 250,000 ยูโร

เป้าหมาย: ผลกำไรสูงและคืนทุนเร็ว.

เราพบอพาร์ทเมนต์ติดชายหาดในเมืองบาตูมิ ราคา 240,000 ยูโร การให้เช่าผ่าน Airbnb ให้ผลตอบแทนสูงถึง 9% ต่อปี คาดว่าจะคืนทุนภายใน 11-12 ปี

2. ผู้รับบำนาญที่มีเงิน 500,000 ยูโร

เป้าหมาย: ความสะดวกสบายและการปกป้องเงินทุน.

เลือกซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดกว้างขวางใจกลางกรุงทบิลิซีในราคา 490,000 ยูโร บริเวณนั้นมีสวนสาธารณะ ร้านกาแฟ และสถานที่ท่องเที่ยวทางวัฒนธรรม เหมาะสำหรับวิถีชีวิตที่เงียบสงบ อพาร์ตเมนต์บางส่วนให้เช่าแก่ผู้เช่าระยะยาว ให้ผลตอบแทนรายปี 6-7%.

3. ครอบครัวที่มีเด็ก

วัตถุประสงค์: ที่อยู่อาศัยที่สะดวกสบายสำหรับการอยู่อาศัยถาวร.

เราพบบ้านขนาด 200 ตารางเมตรในเมืองคูตาอิซี ราคา 750,000 ยูโร ใกล้โรงเรียนและโครงสร้างพื้นฐานใหม่ ครอบครัวอาศัยอยู่ในย่านที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และทรัพย์สินนี้สามารถขายหรือให้เช่าได้อย่างมีกำไรในอนาคต.