อสังหาริมทรัพย์ในอียิปต์: คุ้มค่าแก่การซื้อในปี 2026 หรือไม่? คำแนะนำสำหรับนักลงทุน

ความสนใจของนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของอียิปต์กำลังเพิ่มขึ้น เนื่องจากประเทศกำลังดำเนินการปฏิรูปเศรษฐกิจ การท่องเที่ยวเพิ่มขึ้น และรัฐบาลส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศ.

ดิฉัน เคเซเนีย เลวินา ที่ปรึกษาด้านการลงทุนและทนายความจาก Vienna Property Investment ได้จัดทำภาพรวมที่ครอบคลุมเกี่ยวกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอียิปต์ เราจะสำรวจกฎหมาย ภาษี และผลกำไร เปรียบเทียบกับออสเตรีย (เวียนนา) และชี้ให้เห็นว่าเมื่อใดที่อียิปต์ได้เปรียบกว่า และเมื่อใดที่เสถียรภาพของยุโรปมีความสำคัญอย่างยิ่ง.

บทความนี้มีจุดประสงค์เพื่อวิเคราะห์ความน่าดึงดูดใจด้านการลงทุนในอียิปต์อย่างเป็นระบบ คุณจะได้เรียนรู้ว่าการซื้ออพาร์ตเมนต์ในอียิปต์เป็นไปได้หรือไม่ กฎหมายใดบ้างที่ควบคุมการทำธุรกรรมกับชาวต่างชาติ และใครบ้างที่ได้รับประโยชน์จากเรื่องนี้.

เราจะมาดูบริบทในระดับโลกและระดับภูมิภาค: เหตุใดจึงควรให้ความสนใจกับแอฟริกา/ตะวันออกกลางในขณะนี้ เกิดอะไรขึ้นกับเศรษฐกิจของอียิปต์ และแนวโน้มระดับโลกใดบ้างที่ส่งผลกระทบต่อตลาด.

ตัวอย่างเช่น ความต้องการที่พักตากอากาศกำลังเติบโตทั่วโลก จึงเป็นเรื่องสมเหตุสมผลที่จะเปรียบเทียบอียิปต์กับจุดหมายปลายทาง "อบอุ่น" อื่นๆ (ตุรกี กรีซ โมร็อกโก) รวมถึงออสเตรียซึ่งมีสถานการณ์คงที่.

ออสเตรียทำหน้าที่เป็น "ฐาน" ในที่นี้ โดยชนะในเกณฑ์ 70% (เสถียรภาพ การเติบโตของราคา ความน่าเชื่อถือ) แต่เราจะต้องดูว่าอียิปต์สามารถให้ผลตอบแทนที่สูงกว่าหรือต้นทุนที่ต่ำกว่าได้อย่างไร.

ทำไมต้องตอนนี้? หลังจากหลายปีของความไม่มั่นคง (ความวุ่นวายทางการเมืองหลังปี 2011 และวิกฤตค่าเงินเมื่อเร็วๆ นี้) เศรษฐกิจของอียิปต์ได้ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป: เริ่มตั้งแต่ปี 2016 รัฐบาลได้นำระบบการลดค่าเงินมาใช้ และสามารถผ่านพ้นวิกฤตที่ยืดเยื้อมาได้ในปี 2022; ในปี 2023 โดยมีอัตราเงินเฟ้อเฉลี่ย 30-35% (แม้ว่าจะลดลงในช่วงปลายปี) การเติบโตของ GDP อยู่ที่ประมาณ 3.8%.

น่าเสียดายที่งบประมาณของรัฐพึ่งพาเงินกู้จากต่างประเทศเป็นอย่างมาก แต่ในขณะเดียวกัน อียิปต์ก็มีความกระตือรือร้นมากขึ้นในการดึงดูดนักลงทุน: ในปี 2023 มีการยกเลิกข้อจำกัดเกี่ยวกับจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่ชาวต่างชาติสามารถซื้อได้ มีการนำ "วีซ่าทองคำ" สำหรับนักลงทุนมาใช้ มีการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ใหม่ๆ (เมืองหลวงใหม่ สะพานอียิปต์ข้ามคลองสุเอซ) และมีการพัฒนารีสอร์ทต่างๆ.

กระแสเศรษฐกิจสีน้ำเงินระดับโลก (การท่องเที่ยวทางทะเล ท่าเรือ โครงสร้างพื้นฐาน) กำลังตามทันอียิปต์ อย่างไรก็ตาม โปรดจำไว้ว่าอียิปต์ยังคงต้องการการปฏิรูปอีกมาก และการลงทุนในอียิปต์มีความเสี่ยงมากกว่าในสหภาพยุโรป.

ภาพรวมโดยสังเขปเกี่ยวกับชื่อเสียงของอียิปต์: หน่วยงานและนิตยสารต่างๆ อธิบายว่าอียิปต์ "มีเสถียรภาพแต่กำลังเปลี่ยนแปลง" การจัดอันดับโลก (เช่น World Bank Doing Business) จัดให้อียิปต์อยู่อันดับที่ประมาณ 114 ในปี 2020 ในขณะที่ออสเตรียอยู่ในอันดับต้นๆ 30 อันดับแรก อียิปต์ยังอยู่ในอันดับที่ต่ำกว่าสหภาพยุโรปในดัชนีการทุจริต/ความโปร่งใสอีกด้วย

ในทางกลับกัน ประชากรของอียิปต์ (มากกว่า 110 ล้านคน ส่วนใหญ่เป็นคนหนุ่มสาวและกำลังเติบโต) สร้างความต้องการที่อยู่อาศัยในประเทศอย่างมาก ในขณะที่เขตเศรษฐกิจพิเศษและการท่องเที่ยวช่วยลดภาระภาษีสำหรับนักลงทุน ทำให้ประเทศอียิปต์เป็น "ตลาดที่กำลังเติบโต" ตามสถิติของ PWC/Numbeo แต่มีความมั่นคงน้อยกว่า.

อียิปต์เป็นประเทศอาหรับที่ใหญ่ที่สุดทั้งในด้านประชากรและตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในเชิงเศรษฐกิจ อียิปต์ถือเป็น "เศรษฐกิจเกิดใหม่ของตะวันออกกลาง" ซึ่งมีทั้งข้อดีและข้อเสีย.

เมื่อเทียบกับยุโรปแล้ว อาจเรียกได้ว่าเป็น “ตลาดใหม่” – มีความเป็นประชาธิปไตยสูงและมีศักยภาพในการสร้างผลกำไร (อัตรากำไรและการเติบโตของราคาสูง) แต่ต้องอาศัยความอดทนและความเต็มใจที่จะรับความเสี่ยง.

บริบทระดับภูมิภาค (MENA) คู่แข่งในเขตทะเลเมดิเตอร์เรเนียน ได้แก่ ตุรกีและโมร็อกโก:

• ตุรกีมีรายได้สูงกว่า แต่ประสบปัญหาเงินเฟ้อรุนแรงและนโยบายไม่มั่นคง (ค่าเงินลีราจะอ่อนค่าลงเช่นเดียวกับอียิปต์ในปี 2021/22).
• โมร็อกโกมีความอนุรักษ์นิยมมากกว่า แต่ตลาดมีขนาดเล็กกว่า.
• อียิปต์มีประชากรจำนวนมาก (มากกว่า 110 ล้านคน) และแหล่งท่องเที่ยวที่สำคัญ เนื่องจากมีคลองสุเอซ ทะเลสองแห่ง พีระมิด และค่าครองชีพที่ไม่แพง.
• นอกจากนี้ รัฐบาลยังดำเนินการก่อสร้างสิ่งใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง (ตัวอย่างเช่น ศูนย์บริหารราชการแห่งใหม่ ซึ่งมีการวางแผนสร้างย่านที่อยู่อาศัยสไตล์ยุโรปไว้แล้ว).

อันดับโลก จากข้อมูลของ Ease of Doing Business อียิปต์อยู่อันดับที่ 114 ในปี 2020 (เฉลี่ยจากทุกพารามิเตอร์) ในขณะที่ออสเตรียอยู่อันดับที่ประมาณ 27 ซึ่งหมายความว่า:

• การทำธุรกิจ (และซื้ออสังหาริมทรัพย์) ในออสเตรียนั้นง่ายขึ้นถึง 70% เนื่องจากมีขั้นตอนน้อยลง การโอนเงินโปร่งใสมากขึ้น และกฎหมายก็ได้รับการวางรากฐานอย่างดี.
• ประเทศอียิปต์มักกำหนดให้ต้องมีใบอนุญาต (ตัวอย่างเช่น ดังที่ได้กล่าวไปแล้ว การซื้ออสังหาริมทรัพย์ใดๆ ต้องได้รับอนุมัติจากคณะรัฐมนตรี) และต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบด้านสกุลเงิน.
• ข้อเสียได้แก่ ระบบราชการที่ซับซ้อน และความเป็นไปได้ที่จะเกิดการเปลี่ยนแปลงทางการเมือง (พวกเขาจะต้องปรับตัวให้เข้ากับการปฏิรูปของ IMF ซึ่งอาจทำให้กฎระเบียบเปลี่ยนแปลงไป).

ภูมิหลังทางเศรษฐกิจ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เศรษฐกิจของอียิปต์แสดงให้เห็นถึงการเติบโตอย่างมั่นคงหลังจากวิกฤตการณ์ครั้งก่อนๆ ตามข้อมูลของกระทรวงพัฒนาเศรษฐกิจของอียิปต์ ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) เติบโตประมาณ 6.6% ในปี 2021/22 และ 3.8% ในปี 2022/23

อัตราเงินเฟ้อยังคงอยู่ในระดับเลขสองหลัก (ประมาณ 35% ในปี 2023) แต่เริ่มชะลอตัวลงแล้ว สถานการณ์นี้ทำให้ได้ข้อสรุปสำคัญสองประการ ประการแรก อสังหาริมทรัพย์ในอียิปต์มีมูลค่าเพิ่มขึ้นเร็วกว่าในยุโรปที่มีเสถียรภาพ (ในปี 2023 ราคาบ้านในบางพื้นที่รีสอร์ทเพิ่มขึ้น 20-40%) ประการที่สอง ความไม่แน่นอนของอัตราแลกเปลี่ยนหมายความว่านักลงทุนไม่ควรเก็บเงินทั้งหมดไว้ในสกุลปอนด์.

ยุโรปตอนใต้ บางครั้งอียิปต์ถูกนำไปเปรียบเทียบกับตุรกีหรือกรีซ (หรือไซปรัส):

• ประเทศกรีซเสนอ "วีซ่าทองคำ" ในราคา 250,000–500,000 ยูโร กรีซเป็นสมาชิกของสหภาพยุโรป แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีขนาดเล็ก การศึกษาขั้นตอน การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซ ช่วยให้เข้าใจขั้นตอนต่างๆ ได้ง่ายขึ้น โดยสรุปเป็นรายการตรวจสอบที่เข้าใจง่าย
• อียิปต์ไม่ได้อยู่ในสหภาพยุโรป แต่มีราคาที่ต่ำกว่า (การซื้ออพาร์ตเมนต์ในไคโรหรือฮูร์กาดาถูกกว่าการซื้ออพาร์ตเมนต์ที่คล้ายกันในเอเธนส์) และผลตอบแทนที่สูงกว่าเล็กน้อย (ตัวอย่างเช่น เปรียบเทียบ: อพาร์ตเมนต์ให้เช่าโดยเฉลี่ยในไคโรให้ผลตอบแทน 5-7% ต่อปี เทียบกับ 2-3% ในเมืองส่วนใหญ่ของออสเตรีย).
• ไซปรัสและตุรกีมีราคาถูกกว่าออสเตรีย แต่ประเทศอียิปต์มีขนาดใหญ่กว่าและมีแหล่งท่องเที่ยวที่น่าสนใจ (เช่น ทะเลแดง).

ทำไมนักลงทุนถึงให้ความสนใจอียิปต์? คำตอบนั้นง่ายมาก: ปัจจุบันอียิปต์มีราคาต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริง ในช่วงวิกฤต นักลงทุนมักหนีออกจากอียิปต์ (ตัวอย่างเช่น จากการปฏิวัติปี 2011 หรือการอ่อนค่าของเงินปอนด์) และราคาจึงลดลง

ขณะนี้ประเทศกำลังก้าวข้ามปัญหาทางการเงินไปได้ ทำให้เงินทุนจากต่างประเทศหลั่งไหลเข้ามาอย่างมากมาย ข่าวล่าสุดคือสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์และซาอุดีอาระเบียกำลังวางแผนที่จะลงทุนหลายหมื่นล้านดอลลาร์ในการพัฒนาพื้นที่รีสอร์ท (ตัวอย่างเช่น โครงการราส เอล-เฮกมา มูลค่า 35 พันล้านดอลลาร์) ซึ่งบ่งชี้ว่าการลงทุนในอียิปต์จะเติบโตขึ้นในอีกสิบปีข้างหน้า.

ลองเปรียบเทียบกับเวียนนาดูสิ สภาพแวดล้อมการลงทุนในออสเตรียดีกว่าประมาณ 70% มีระบบกฎหมายแบบยุโรป อัตราเงินเฟ้อต่ำ และนโยบายที่คาดการณ์ได้ ผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) ในออสเตรียอาจอ่อนกว่าเนื่องจากราคาที่สูงขึ้น ( ราคาจะทรงตัวเกือบสมบูรณ์ ) อย่างไรก็ตาม รายได้จากค่าเช่า (ไม่มีการกำหนดเพดานอัตราค่าเช่า แต่ความต้องการอยู่ในระดับปานกลาง) ให้ผลตอบแทนประมาณ 2–3% ศักยภาพการเติบโตในอียิปต์สูงกว่า แต่ความเสี่ยงที่นั่นจำเป็นต้องมีการติดตามความเสี่ยงอย่างเข้มงวดมากขึ้น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของอียิปต์มีการเปลี่ยนแปลงอย่างน่าทึ่งในช่วง 15 ปีที่ผ่านมา.

หลังจากการปฏิวัติปี 2011 ผู้ซื้อจำนวนมากละทิ้งตลาด ส่งผลให้ราคาลดลง (โดยเฉพาะระหว่างปี 2012 ถึง 2015) เมื่อรัฐบาลรวมอำนาจควบคุม ราคาจึงค่อยๆ ปรับตัวสูงขึ้น โดยได้รับการสนับสนุนจากบริษัทก่อสร้างยักษ์ใหญ่ (เช่น Talaat Mustafa Group, Palm Hills, Orascom, SODIC) และโครงการของรัฐ (เช่น โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคม Misra).

ในปี 2016 เกิดเหตุการณ์ช็อกอีกครั้ง นั่นคือการอ่อนค่าอย่างรวดเร็วของเงินลีรา (จาก 8 ปอนด์อียิปต์/ดอลลาร์ เหลือ 30 ปอนด์อียิปต์/ดอลลาร์) อันเนื่องมาจากการปฏิรูป ทำให้เกิดภาวะเงินเฟ้อพุ่งสูงขึ้น และท่ามกลางสถานการณ์ที่ยากลำบากเช่นนี้ ตลาดรองจึงเข้ามามีบทบาทอย่างรวดเร็วและส่งผลให้ตลาดก่อสร้างใหม่ในภาคส่วนขนาดใหญ่เฟื่องฟูขึ้น.

เพิ่มขึ้นประมาณ 15-40% ในแง่ของมูลค่าที่แท้จริง ในปี 2023 และ ในปี 2024 อัตราการเติบโตก็เร่งตัวขึ้น โดยในช่วงไม่กี่เดือนแรก การเติบโตแตะระดับ 24% ต่อปีในพื้นที่ใหม่ (นิวไคโร)

จากสถิติของ CAPMAS พบ ว่าภาคการก่อสร้างเอกชนสร้างที่อยู่อาศัยได้มากเป็นประวัติการณ์ในปี 2022/23 (ประมาณ 1.3 ล้านยูนิต เพิ่มขึ้น 21% จากปีที่แล้ว) ซึ่งแสดงให้เห็นว่าตลาดในปัจจุบันเป็นที่จับตามองของทั้งผู้พัฒนาและผู้ซื้อ

ศูนย์กลางเหล่านี้ล้วนเป็นเมืองใหญ่และรีสอร์ท:

กรุงไคโรและเขตชานเมือง เป็นที่อยู่อาศัยของประชากรส่วนใหญ่ (ประมาณ 20 ล้านคนในเขตมหานคร) ราคาในตลาดมือสองในย่านเก่าๆ (ชูบรา, ซามานิห์, มาสร์ เอล-อาดิมา) ค่อนข้างต่ำ แต่ความต้องการก็อ่อนแอเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม ในเมืองใหม่รอบกรุงไคโร (เช่น นิวไคโร, 6th of October, Sheikh Zayed, Madinaty เป็นต้น) อุปทานกำลังเติบโตอย่างรวดเร็ว ที่นี่คุณสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ในไคโรได้ในทุกงบประมาณ ตั้งแต่ห้องสตูดิโอหนึ่งห้องไปจนถึงคฤหาสน์ที่มีสระว่ายน้ำ.

โดยทั่วไป ราคาในชานเมืองจะสูงกว่าในตัวเมืองไคโรประมาณ 1.5–2 เท่า (ประมาณ 60,000–100,000 ดอลลาร์สหรัฐสำหรับอพาร์ตเมนต์หนึ่งห้องนอน) ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยในไคโรนั้นขับเคลื่อนด้วยความต้องการภายในประเทศเป็นหลัก (คนท้องถิ่นซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยเอง) และการเช่าของนักศึกษา (มีจำนวนมาก รวมถึงมหาวิทยาลัย 60 แห่ง ตลอดจนพันธมิตรต่างชาติและบริษัทที่ปรึกษา).

รีสอร์ทริมทะเลแดง ฮูร์กาดาและชาร์มเอลชีคเป็นศูนย์กลางการท่องเที่ยวหลัก ดึงดูดชาวยุโรปและชาวตะวันออกกลางผู้มั่งคั่ง มีอาคารใหม่และคอนโดมิเนียมจำนวนมาก (โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกด้านโรงแรม)

คุณสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ในฮูร์กาดาได้ในราคาตั้งแต่ 50,000 ถึง 80,000 ดอลลาร์สหรัฐสำหรับห้องสตูดิโอขนาดเล็ก ส่วนวิลล่าหรูจะมีราคาตั้งแต่ 300,000 ถึง 500,000 ดอลลาร์สหรัฐ.

ราคาที่นี่สูงกว่าในไคโรอย่างเห็นได้ชัด ที่นี่ผู้คนยินดีจ่ายเงินเพื่อแลกกับวิวทะเล ควรซื้อด้วยเงินดอลลาร์จะดีที่สุด (ราคาสินค้าผูกติดกับสกุลเงินดอลลาร์) เนื่องจากค่าเงินปอนด์อ่อนค่าลงเรื่อยๆ.

ชายฝั่งทางเหนือ (นิวเอลอะลาเมนและพื้นที่อเล็กซานเดรีย) นี่คือจุดเริ่มต้นของการเติบโตอย่างรวดเร็วในช่วงปี 2017-2019 โครงการต่างๆ เช่น มาราซี ดูนส์ และซิดี อับเดลราห์มาน ตามมาด้วยอะลาเมนไฮท์และชายฝั่งทางเหนือแห่งใหม่ ล้วนเป็นส่วนหนึ่งของการเติบโตนี้ โครงสร้างพื้นฐานยังคงมีจำกัด แต่การก่อสร้างกำลังดำเนินไปอย่างรวดเร็ว

ราคา: อพาร์ตเมนต์แบบหนึ่งห้องนอนเริ่มต้นที่ 60,000 ดอลลาร์ วิลล่าสูงถึง 200,000 ดอลลาร์ ตลาดส่วนใหญ่เป็นการเก็งกำไร และอพาร์ตเมนต์หลายแห่งว่างอยู่ในช่วงนอกฤดูกาลท่องเที่ยว.

เมืองหลวงแห่งใหม่และโครงการอื่นๆ รัฐบาลกำลังสร้างเมืองหลวง "บริวาร" ขนาดใหญ่ใกล้กับกรุงไคโร แม้ว่าพื้นที่อยู่อาศัยจะยังไม่ได้รับการพัฒนาอย่างเต็มที่ (ถนนและรถไฟฟ้าใต้ดินยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง) แต่ก็มีนักลงทุนจำนวนมากสนใจโอกาสในการให้เช่าที่ดินแก่เจ้าหน้าที่รัฐ

ราคาที่นี่ค่อนข้างสูง (ค่าใช้จ่ายในการเริ่มต้นธุรกิจอยู่ที่ 300,000–600,000 ดอลลาร์) และที่เสนอขายส่วนใหญ่เป็นอาคารสูงและสำนักงาน.

ส่วนเมืองอื่นๆ เช่น อเล็กซานเดรียและตามแนวชายฝั่งทะเลเมดิเตอร์เรเนียน (เช่น ฮูร์กาดาทางตะวันตก เอล อาริช) ราคาจะต่ำกว่า แต่ความต้องการก็ต่ำเช่นกัน ลักษณะเด่น: ภาคเหนือของอียิปต์อยู่ใกล้ยุโรปและอบอุ่นกว่าในฤดูหนาว ไคโรมีโอกาสในการทำงานและการศึกษามากกว่า และทะเลแดงขึ้นชื่อเรื่องการท่องเที่ยวเชิงกิจกรรม

ในอียิปต์ ตลาดมือสอง ยังคงครองส่วนแบ่งมากที่สุด (มากกว่า 60% ของธุรกรรม) ชาวอียิปต์จำนวนมากยังคงซื้อขาย "บ้านเก่า" (บ้านที่สร้างก่อนปี 1980) โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ชั้นเดียวในย่านชานเมืองที่ยากจนของกรุงไคโร

โครงการพัฒนาใหม่ๆ (เช่น ย่านที่อยู่อาศัยใหม่ คอมเพล็กซ์บ้านพักตากอากาศ) กำลังเข้ามาเติมเต็มช่องว่างในตลาดที่อยู่อาศัยที่มีราคาสูงและอพาร์ตเมนต์สำหรับนักท่องเที่ยว ในบรรดาโครงการพัฒนาใหม่เหล่านี้ มีทั้งโครงการระดับธุรกิจ (เช่น SODIC One ในกรุงไคโร และ Palm Hills Madinaty) และโครงการระดับหรู (เช่น วิลล่า Marassi)

โรงแรมที่บริหารโดย แบรนด์ระดับนานาชาติยังมีโครงการลงทุนให้เลือกอีกด้วย เช่น อพาร์ตเมนต์ในโครงการ Hotel Apartments ใกล้กับโรงแรม Sofitel ในกรุงไคโร หรือโครงการวิลล่าในเมืองเอล กูนา

ผู้ซื้อ ส่วนใหญ่เป็นคนในพื้นที่ ได้แก่ ชนชั้นกลางและชนชั้นสูง พนักงานธนาคาร แพทย์ และทหารเกษียณอายุ ส่วนนักลงทุนต่างชาติโดยทั่วไปประกอบด้วยแรงงานและบริษัทชาวจีน (ก่อนหน้านี้เกี่ยวข้องกับการก่อสร้าง) ผู้เกษียณอายุชาวยุโรป (ส่วนใหญ่เป็นชาวอังกฤษ โดยมีชาวฝรั่งเศสเช่าอยู่) เงินทุนจากรัสเซีย (โดยเฉพาะในภาคเหนือและเมืองฮูร์กาดา) และปัจจุบันมีความสนใจจากสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์และซาอุดีอาระเบียอย่างเห็นได้ชัด (รวมถึงการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐาน)

ที่น่าสนใจคือ มีแนวโน้มที่เกิดขึ้นภายในภูมิภาคนี้ ตัวอย่างเช่น เมื่อไม่นานมานี้มีข่าวว่าอียิปต์ได้เสนอสิทธิประโยชน์แก่ผู้ซื้อบ้านจากประเทศในภูมิภาค (เช่น การยกเว้นภาษี และเงื่อนไขที่คล้ายคลึงกันสำหรับชาวซาอุดีอาระเบียและชาวเอมิเรตส์)

โดยรวมแล้ว ความต้องการภายในประเทศ (จากชาวเอเชีย แอฟริกา และชาวอียิปต์เอง) คิดเป็นสัดส่วนส่วนใหญ่ของการทำธุรกรรมทั้งหมด ส่วนแบ่งของชาวต่างชาติในการซื้อทั้งหมดนั้นน้อย แต่พวกเขามีบทบาทสำคัญในอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาสูงที่สุด.

อสังหาริมทรัพย์ในอียิปต์ยังคงถูกมองว่าเป็น "ทางเลือกราคาประหยัด" ที่น่าสนใจเมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ในยุโรป เนื่องจากราคาต่ำกว่าเมืองใหญ่ๆ ทั่วโลกที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้วอย่างมาก กล่าวโดยสรุป ตลาดอียิปต์เป็นตลาดที่ยังใหม่และเติบโตอย่างรวดเร็ว มีลักษณะเฉพาะของตนเอง (เน้นการท่องเที่ยวและที่อยู่อาศัยสำหรับผู้บริโภคภายในประเทศ) ซึ่งโดยเนื้อแท้แล้วมีความเสี่ยงสูงกว่าตลาดออสเตรียที่ "มีเสถียรภาพ".

บุคคลทั่วไป พลเมืองทุกคน (ทั้งชาวต่างชาติและชาวอียิปต์) สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยหรือที่ดินได้ ตั้งแต่ปี 2023 เป็นต้นมา ข้อจำกัด "การถือครองอสังหาริมทรัพย์สองแห่ง" ได้ถูกยกเลิก ทำให้บุคคลสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์หรือบ้านได้มากเท่าที่ต้องการ (แต่ต้องแจ้งหน่วยงานราชการเกี่ยวกับแต่ละหลัง)

บริษัท มักซื้อกิจการผ่านบริษัท—บริษัทจำกัดของอียิปต์ (LTD/GPSC) หรือสาขาของบริษัทต่างประเทศ การซื้อกิจการผ่านบริษัทจะให้ประโยชน์ทางด้านภาษีบางประการ: หากองค์กรมีรายได้ (เช่น จากค่าเช่า) ก็จะเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล ซึ่งบางครั้งอาจต่ำกว่าอัตราภาษีบุคคลธรรมดา

อย่างไรก็ตาม โปรดจำไว้ว่าชาวต่างชาติส่วนใหญ่จำเป็นต้องมีตัวแทนหรือผู้ร่วมก่อตั้งเพื่อเปิดบริษัทในอียิปต์ (อย่างน้อยต้องจดทะเบียนกับตลาดหลักทรัพย์อียิปต์) เพื่อลดภาษี บางคนซื้อกิจการผ่านบริษัทในไซปรัสหรือเอสโตเนีย และควบคุมธุรกรรมผ่านเขตอำนาจศาลเหล่านั้น แต่ทรัพย์สินนั้นจดทะเบียนอย่างเป็นทางการในชื่อบริษัทสาขาในอียิปต์.

อสังหาริมทรัพย์ (REITs) ประเทศอียิปต์มีกองทุนรวมเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกกฎหมาย ซึ่งอยู่ภายใต้การกำกับดูแลของธนาคารกลางและตลาดหลักทรัพย์ (FRA) อย่างไรก็ตาม ส่วนแบ่งของกองทุนเหล่านี้ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังค่อนข้างน้อย

เงื่อนไขมีดังนี้: ตามกฎหมายแล้ว REIT ต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอย่างน้อย 80-90% ของสินทรัพย์ และเสียภาษี 22.5% จากกำไร (ไม่มีสิ่งจูงใจใดๆ สำหรับนักลงทุน) ในช่วงปี 2018-2020 มีความพยายามที่จะจัดตั้ง REIT ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ (กองทุนหลายกองของบริษัทประกันภัย Misr และธนาคาร Banque du Caire) แต่ขนาดตลาดของกองทุนเหล่านั้นยังคงมีขนาดเล็ก.

หากคุณพร้อมรับมือกับขั้นตอนทางราชการและต้องการลงทุน "ทางอ้อม" (มีสภาพคล่องสูงกว่า แต่ก็มีความเสี่ยงในการตกลงโครงสร้าง) คุณอาจพิจารณาลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (REIT) ในท้องถิ่น (หากตลาดเติบโตอย่างต่อเนื่อง มูลค่าของกองทุนเหล่านี้ก็จะเริ่มเพิ่มขึ้น).

การซื้อในชื่อของตนเอง (ไม่ว่าจะเป็นบุคคลเดียวหรือคู่สมรส) วิธีที่ง่ายที่สุดคือการจดทะเบียนซื้อในชื่อของบุคคลใดบุคคลหนึ่งหรือคู่สมรสทั้งสองคน สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาเรื่องมรดกและการให้ของขวัญ: หากคุณแม่ซื้ออพาร์ตเมนต์ในชื่อของตนเอง เธอสามารถส่งต่อให้ลูกๆ ได้ในภายหลัง (แต่ตามกฎหมายอียิปต์ จำเป็นต้องมีพินัยกรรมซึ่งต้องจัดทำอย่างถูกต้อง)

ตั้งแต่ปี 2018 อียิปต์ยอมรับข้อตกลงก่อนสมรสเป็นวิธีการแบ่งทรัพย์สิน ทำให้การ "ซื้อเพื่อสองคน" กลายเป็นเรื่องปกติสำหรับครอบครัวต่างๆ.

ผ่านกองทุนรวมเพื่อการลงทุนหรือมูลนิธิ แทบไม่มีเลย: กองทุนครอบครัวแบบตะวันตก (เช่นเดียวกับในออสเตรีย) ไม่มีให้บริการในอียิปต์

อย่างไรก็ตาม มีทางเลือกสำหรับการ "วางแผนอสังหาริมทรัพย์" เช่น การจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในชื่อบริษัทหรือ "กองทุนพิเศษ" ที่บริหารจัดการทรัพย์สิน (ภายใต้การกำกับดูแลของหน่วยงานกำกับดูแลทางการเงิน) นี่เป็นวิธีการที่ซับซ้อนและโดยทั่วไปไม่จำเป็นสำหรับเงินลงทุนจากต่างประเทศที่ไม่เกินประมาณ 1 ล้านยูโร.

การซื้อผ่านตัวแทน (หนังสือมอบอำนาจ) ชาวต่างชาติหลายคนไม่สามารถเดินทางมาได้ทันที จึงทำการซื้อผ่านตัวแทน (พลเมืองอียิปต์หรือบริษัท) โดยใช้หนังสือมอบอำนาจทั่วไปที่รับรองโดยทนายความ

กฎหมายอนุญาตให้ทำเช่นนี้ได้: ทนายความรับรองเอกสารออกหนังสือมอบอำนาจในอียิปต์หรือต่างประเทศ (หลังจากได้รับการรับรองเอกสารรับรองแล้ว) ผู้รับมอบอำนาจทำสัญญาเบื้องต้น (มุชาคาซะฮ์) วางเงินมัดจำ และจากนั้นจึงทำธุรกรรมขั้นสุดท้ายให้เป็นทางการ.

ผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองอียิปต์) กับ พลเมืองอียิปต์ ไม่มีข้อจำกัดทางกฎหมายใดๆ ชาวต่างชาติ (ผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองอียิปต์) สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ภายใต้เงื่อนไขเดียวกับชาวอียิปต์ ตราบใดที่ได้รับอนุมัติจากกระทรวงการต่างประเทศ/คณะกรรมการการลงทุน

โดยปกติแล้วจะได้รับการอนุมัติเกือบทุกครั้ง (พวกเขาแค่ตรวจสอบว่ามีการละเมิดข้อกำหนดหรือไม่) ชาวต่างชาติที่ไม่ใช่ชาวยุโรปจะไม่ได้รับวีซ่าโดยอัตโนมัติเมื่อซื้อ แต่จะได้รับใบอนุญาตพำนัก (1-5 ปี) ภายใต้โครงการลงทุน.

กระบวนการจัดซื้อในประเทศอียิปต์ประกอบด้วยขั้นตอนบังคับหลายขั้นตอน:

การขอหมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษี (มูห์ซิด/บัตรภาษี) เช่นเดียวกับในหลายประเทศในแถบตะวันออกกลางและแอฟริกาเหนือ ชาวต่างชาติจำเป็นต้องขอหมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษี (NIN) จากกรมสรรพากรของอียิปต์ก่อน ซึ่งทำได้ง่ายและโดยปกติจะทำผ่านธนาคาร (โดยใช้หนังสือเดินทางเพื่อขอรับบัตร) หากไม่มีหมายเลขนี้ จะไม่สามารถบันทึกธุรกรรมได้

หนังสือแสดงเจตจำนง (มุชาคาซะฮ์) และเงินมัดจำ หลังจากเลือกอสังหาริมทรัพย์แล้ว ทั้งสองฝ่ายจะลงนามในข้อตกลงเบื้องต้น (โดยปกติประมาณ 10-15 วัน) ซึ่งผู้ซื้อจะต้องวางเงินมัดจำ (โดยปกติ 5-10% ของราคาซื้อ) ข้อตกลงนี้จะคุ้มครองทั้งสองฝ่าย กล่าวคือ ผู้ขายสัญญาว่าจะไม่ขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้อื่น และผู้ซื้อรับประกันเจตนาที่จะซื้อ

การตรวจสอบเอกสารทางกฎหมายอย่างละเอียดถี่ถ้วน ถือเป็นสิ่งจำเป็นเกือบจะขาดไม่ได้ ทนายความด้านอสังหาริมทรัพย์ของอียิปต์จะตรวจสอบเอกสารของทรัพย์สิน ได้แก่ กรรมสิทธิ์ของผู้ขาย ภาระผูกพันใดๆ และการจดทะเบียนที่ถูกต้อง กระบวนการนี้มักเรียกว่า "การตรวจสอบสถานะทรัพย์สิน" (due diligence) สัญญาซื้อขายขั้นสุดท้ายจะลงนามในขั้นตอนนี้ ไม่ว่าจะเป็นที่สำนักงานของตัวแทนหรือกับทนายความ

รับรอง เอกสาร (โดยปกติจะอยู่ที่สำนักงานทะเบียนที่ดินในพื้นที่) จากนั้นเจ้าหน้าที่รับรองเอกสารจะวางเงินประกันจำนวนเต็ม (โดยในประเทศอียิปต์นิยมโอนเงินผ่านธนาคาร) เจ้าหน้าที่รับรองเอกสารจะดำเนินการซื้อขายให้เป็นทางการและจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ในชื่อของผู้ซื้อ

ระยะเวลาดำเนินการ: โดยทั่วไปแล้ว กระบวนการจะใช้เวลา 1-2 สัปดาห์ หากมีเอกสารครบถ้วน การชำระเงินเป็นสิ่งสำคัญ จนถึงสิ้นปี 2025 แต่ยังคงมีค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระ ได้แก่ อากรแสตมป์ (~2.5%) ค่าธรรมเนียมทนายความ (สูงสุด 1-3%) และค่าธรรมเนียมทนายความ/ตัวแทน (โดยปกติไม่เกิน 2%)

การจดทะเบียนสำหรับเจ้าของใหม่ หลังจากผ่านขั้นตอนของทนายความแล้ว โฉนดที่ดินจะถูกจดทะเบียนในชื่อของผู้ซื้อ

บทบาทของทนายความและตัวแทน อสังหาริมทรัพย์ ฉันขอแนะนำอย่างยิ่งให้จ้างทนายความท้องถิ่นและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ ทนายความจะตรวจสอบความถูกต้องของธุรกรรม ช่วยเหลือด้านเอกสาร และรับรองการแปลเอกสารสำคัญเป็นภาษาอาหรับ ส่วนตัวแทนจะให้คำแนะนำเกี่ยวกับความเสี่ยงในพื้นที่และราคาที่สมจริง (ราคาที่โฆษณาไว้มักจะสูงเกินจริง)

คุณสมบัติของผู้ซื้อ โดยทั่วไปแล้ว ผู้ซื้อต้องมีเงินทุนเพียงพอและไม่มีข้อจำกัดใดๆ (เช่น ที่ดินอยู่ในเขตทหาร) และถือว่าผู้ซื้อมีอายุครบตามกฎหมายและมีความสามารถทางกฎหมาย

ชาวต่างชาติจะได้รับการลงทะเบียนในทะเบียนทรัพย์สินของชาวต่างชาติ กฎหมายฉบับที่ 230/1996 ห้ามชาวต่างชาติเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในทำเลที่ "มีความสำคัญทางยุทธศาสตร์" แต่การแก้ไขเพิ่มเติมในปี 2023 ได้ยกเลิกข้อจำกัดนี้สำหรับที่อยู่อาศัย (เว้นแต่ทรัพย์สินนั้นจะเป็นหน่วยทหารปิด).

ข้อควรพิจารณาเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์บนเกาะ รีสอร์ทยอด นิยมบางแห่ง (เช่น เกาะเฮลมอนด์ดิบ หมู่เกาะทะเลแดง) ตั้งอยู่ในพื้นที่คุ้มครองพิเศษ ซึ่งมักต้องขออนุญาตจากหน่วยงานทหารก่อนทำธุรกรรม แม้จะเป็นกรณีที่เกิดขึ้นไม่บ่อยนัก แต่ก็สำคัญที่จะต้องปรึกษาทนายความก่อน

การซื้อขายทางไกล อย่างที่กล่าวไปแล้ว คุณสามารถทำได้โดยใช้หนังสือมอบอำนาจ ลูกค้ามักบอกผมว่า "ฉันไม่อยากเดินทาง" แต่ผมแนะนำให้ไปดูสถานที่จริงอย่างน้อยสักครั้ง เพราะการได้เห็นทรัพย์สินและทำความเข้าใจสภาพแวดล้อมนั้นสำคัญมาก อย่างไรก็ตาม ขั้นตอนต่างๆ สามารถดำเนินการทางไกลได้ทั้งหมด เช่น ทนายความสามารถลงนามแทนคุณได้ และเจ้าหน้าที่รับรองเอกสารก็สามารถทำงานร่วมกับหนังสือมอบอำนาจที่ได้รับการรับรองได้

การตรวจสอบอย่างละเอียดถี่ถ้วน ในประเทศอียิปต์ ต้องตรวจสอบประเด็นต่อไปนี้: ไม่มีใครโต้แย้งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน (เช่น ไม่มีอำนาจศาลเหนือมรดกของผู้อื่น) ทรัพย์สินนั้นไม่ได้ติดจำนอง (ในกรณีนี้ คุณต้องขอใบรับรองว่าไม่มีหนี้สินค้างชำระ) และค่าสาธารณูปโภคทั้งหมดได้ชำระแล้ว หน่วยงานราชการต้องแสดงใบรับรองว่าไม่มีหนี้สินค้างชำระก่อนการขาย

การจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ หลังจากรับรองเอกสารแล้ว ผู้ซื้อจะได้รับใบรับรองการจดทะเบียน ซึ่งเป็น "ใบรับรองกรรมสิทธิ์" ของประเทศอียิปต์

เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอียิปต์ นักลงทุนจำเป็นต้องพิจารณาค่าใช้จ่ายต่อไปนี้:

อากรแสตมป์ โดยทั่วไปอยู่ที่ 2.5% ของราคาซื้อขาย (ระบุไว้ในสัญญา) ผู้ขายเป็นผู้จ่าย แต่โดยปกติแล้วมักจะรวมอยู่ในราคาระหว่างการเจรจาต่อรอง

ค่าธรรมเนียมทนายความและการจดทะเบียน ค่าธรรมเนียมทนายความและการจดทะเบียนทรัพย์สินคิดเป็นประมาณ 1-3% ของค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรม

ทนายความ/ตัวแทน ประมาณ 2-3% ของราคาซื้อขาย (จำนวนเงินจะหารือกับตัวแทน) นี่ไม่ใช่ค่าธรรมเนียมของรัฐบาล แต่เป็นค่าธรรมเนียมที่ผู้ซื้อเป็นผู้จ่าย หรือแบ่งจ่ายกับผู้ขายตามข้อตกลง

ภาษีมูลค่าเพิ่ม: ขั้นต่ำในการดำรงชีพ – อาคารที่พักอาศัยใหม่ได้รับการยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่มจนถึงสิ้นปี 2025 (ตามที่กฎหมายว่าด้วยการปฏิรูปเศรษฐกิจกำหนดไว้) – หมายความว่าคุณไม่ต้องจ่ายภาษีมูลค่าเพิ่มเพิ่มเติมสำหรับอพาร์ตเมนต์ของคุณในโครงการที่พักอาศัย

ภาษีอสังหาริมทรัพย์แบบรวมศูนย์ ประเทศ อสังหาริมทรัพย์ สำหรับทรัพย์สินให้เช่า โดยคิดอัตรา 10% ของมูลค่าการเช่าอย่างเป็นทางการ (บวกหักลดหย่อน 30%) ซึ่งหมายความว่า หากคุณให้เช่าทรัพย์สินของคุณ 10% ของรายได้ (หลังจากหักลดหย่อน 30%) จะเข้าสู่รัฐบาล

ภาษีเทศบาล (ภาษีท้องถิ่น คล้ายกับ Gemeindesteuer ของออสเตรีย) มีจำนวนเล็กน้อยและโดยปกติจะรวมอยู่ในค่าบำรุงรักษาประจำปีของเจ้าของบ้านและผลักภาระไปให้ผู้เช่า

ภาษีการลงทุน ประเทศอียิปต์ไม่มีระบบภาษีพิเศษสำหรับ "ผู้ไม่มีภูมิลำเนา" หรือ "ผู้เสียภาษีที่เลื่อนออกไป" เหมือนกับบางประเทศ (เช่น โครงการพึ่งพาตนเองของออสเตรีย)

ที่นี่ การเก็บภาษีเป็นไปตามรูปแบบดั้งเดิม รายได้จากต่างประเทศจะไม่ถูกนำมาคำนวณในงบประมาณส่วนบุคคล (หมายความว่า ผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรในอียิปต์จะเสียภาษีเฉพาะรายได้ที่ "เข้ามาในอียิปต์" หรือได้รับที่นี่เท่านั้น) อย่างไรก็ตาม เรื่องนี้ไม่เกี่ยวข้องกับผู้ที่ไม่ใช่ผู้มีถิ่นที่อยู่ถาวรในอียิปต์.

โดยรวมแล้ว เมื่อทำการซื้อขาย โปรดเตรียมค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ค่าธรรมเนียมและค่านายหน้า ซึ่งอาจสูงถึง 7-10% ของราคาธุรกรรม

เมื่อเปรียบเทียบกับออสเตรีย ในออสเตรีย ผู้ซื้อจะต้องจ่ายภาษีที่ดิน (Grunderwerbsteuer หรือ GrESt) 3.5% ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนประมาณ 1.1% และค่าธรรมเนียมทนายความประมาณ 1.5% รวมเป็นประมาณ 6-7% นอกจากนี้ยังต้องจ่ายภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) 20% เมื่อซื้ออาคารใหม่ (หากคุณเป็นผู้พำนักอาศัยและซื้อโครงการขนาดใหญ่ แต่ชาวต่างชาติอาจได้รับการยกเว้นบางส่วน)

ดังนั้น ภาษีของออสเตรียจึงโดยทั่วไปสูงกว่า (โดยเฉพาะภาษีมูลค่าเพิ่ม) แต่บริการต่างๆ ก็มีประสิทธิภาพมากขึ้นเช่นกัน (โปร่งใส และรวมอยู่ในราคาโดยทันที).

ภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ในประเทศอียิปต์ โดยทั่วไปจะอยู่ที่ 10% ของส่วนต่างระหว่างราคาขายและราคาซื้อ (สำหรับบุคคลธรรมดา) อย่างไรก็ตาม มีข้อแม้คือ หากคุณเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์มานานกว่าสองปี ภาษีเพิ่มเติมนี้จะได้รับการยกเว้นโดยอัตโนมัติ เนื่องจากการขายอสังหาริมทรัพย์เก่าไม่เข้าข่ายการคำนวณภาษีแบบมาตรฐาน สำหรับผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองอียิปต์ โดยปกติแล้วผู้ซื้อจะเป็นผู้หักภาษี ณ ที่จ่าย

ในออสเตรีย กฎระเบียบแตกต่างออกไป หากคุณขายอพาร์ตเมนต์ที่เป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณ จะไม่มีการเสียภาษี แต่ถ้าขายภายใน 10 ปีนับจากวันที่ก่อสร้าง จะต้องเสียภาษีในอัตรา 30% จากกำไร หลังจาก 10 ปี จะได้รับการยกเว้นภาษี

อียิปต์มีโครงการขอวีซ่าพำนักสำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยหลักแล้วคล้ายกับวีซ่าทองคำ คือมีข้อกำหนดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะทำให้ได้รับวีซ่าพำนักเป็นเวลา 1, 3 หรือ 5 ปี กฎระเบียบ (ปรับปรุงล่าสุดในปี 2023) มีดังนี้:

• ระยะเวลา 1 ปี: อสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าอย่างน้อย 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ หรือเงินฝากธนาคาร 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ (ในธนาคารของประเทศอียิปต์).
• 3 ปี: ซื้อสินค้าตั้งแต่ 100,000 ดอลลาร์ขึ้นไป หรือวางเงินมัดจำ 100,000 ดอลลาร์.
• 5 ปี: เริ่มต้นที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ 200,000 ดอลลาร์สหรัฐ.

ในทุกกรณี วีซ่าจะได้รับการต่ออายุอย่างไม่มีกำหนด ตราบใดที่คุณมีหลักฐานยืนยันจากธนาคารหรือเป็นเจ้าของทรัพย์สินตามที่กำหนด และไม่มีข้อกำหนดเรื่องการอยู่อาศัย (เป็นข้อดี!).

ข้อจำกัดเพียงอย่างเดียวคือ ที่ดินต้องได้รับการจดทะเบียนในทะเบียนที่ดินแห่งชาติ ซึ่งหมายความว่าการซื้อที่ดินในโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างอาจเป็นไปไม่ได้หากไม่มีการจดทะเบียน (แต่คาดว่าจะมีการผ่อนปรนข้อกำหนดนี้ในอนาคต).

เปรียบเทียบกับออสเตรีย: ออสเตรียไม่มี "วีซ่าทองคำ" สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เรามีใบอนุญาตพำนักสำหรับบุคคลร่ำรวย (มาตรา 56 ของพระราชบัญญัติว่าด้วยการพำนักโดยไม่ต้องทำงาน) แต่ต้องมีรายได้ต่อปีสูงมาก (ประมาณ 2,550 ยูโรต่อเดือนสำหรับบุคคลทั่วไป และต้องมีหลักประกันทางการเงินที่มั่นคง)

บัตร "Aufenthalt" ของเราไม่ได้ผูกติดกับการซื้อสินค้า แต่เป็นเหมือนใบอนุญาตพำนักอาศัยแบบบำนาญหรือเงินออม สำหรับนักลงทุนในออสเตรีย บัตรสีแดง-ขาว-แดงสำหรับผู้ประกอบอาชีพอิสระเป็นอีกทางเลือกหนึ่ง ซึ่งต้องมีแผนธุรกิจ การลงทุนประมาณ 100,000 ยูโร และการสร้างงาน ดังนั้น เพื่อลงทุนและพำนักอาศัย ชาวออสเตรียต้องเปิดธุรกิจหรือพิสูจน์ความมั่งคั่ง ไม่ใช่แค่ซื้ออพาร์ตเมนต์.

ข้อผิดพลาด ผู้มาใหม่หลายคนสับสนระหว่าง "วีซ่าท่องเที่ยว" กับ "การขอสิทธิ์พำนักถาวรโดยการลงทุน":

• การซื้ออพาร์ตเมนต์ในอียิปต์ไม่ได้เป็นการรับประกันว่าจะได้รับสิทธิ์พำนักถาวรโดยอัตโนมัติ หลังจากทำธุรกรรมเสร็จสิ้น นักลงทุนจะต้องยื่นขอ "ใบอนุญาตพำนักสำหรับเจ้าของทรัพย์สิน".
• ตัวอย่างเช่น กลุ่มทนายความได้กำหนดไว้แล้วว่าชาวต่างชาติไม่สามารถพำนักอยู่ในอียิปต์ได้นานเกินหกเดือนโดยไม่มีวีซ่า และต้องลงทะเบียนกับสำนักงานตรวจคนเข้าเมือง ดังนั้น จึงไม่สามารถขอใบอนุญาตพำนักอัตโนมัติได้โดยอาศัยเพียงทรัพย์สินโดยไม่ต้องยื่นคำขอ.
• ข้อจำกัดอื่นๆ: คุณไม่สามารถขอใบอนุญาตอยู่อาศัยสำหรับอาคารที่พักอาศัยที่มีพื้นที่ไม่เกิน 100 ตารางเมตรในเขตใหม่ของกรุงไคโรได้ คุณต้องซื้ออาคารนั้นในราคาอย่างน้อย 50,000 ดอลลาร์สหรัฐ.

สิ่งที่เปลี่ยนแปลงไป (ปี 2023–2025): โครงการขอสิทธิ์พำนักถาวรโดยการลงทุนได้รับการอนุมัติอย่างเป็นทางการในช่วงฤดูร้อนปี 2023 (แม้ว่ารัฐสภายังอยู่ในระหว่างการอนุมัติการเปลี่ยนแปลงกฎหมายว่าด้วยสัญชาติก็ตาม)

การเปลี่ยนแปลงหลักคือการยกเลิกข้อจำกัด "2 แห่ง" โดยตรง รวมถึงการชี้แจงเพิ่มเติมเกี่ยวกับเงินฝาก ดังนั้น ด้วยเงินลงทุน 250,000 ดอลลาร์สหรัฐในภาคเศรษฐกิจ (หรืออสังหาริมทรัพย์) นักลงทุนต่างชาติจะได้รับสถานะผู้พำนักถาวร.

เปรียบเทียบกับออสเตรีย การได้รับสิทธิ์พำนักถาวรในออสเตรียต้องผ่านวีซ่าประเภท D (วีซ่าศึกษา/ทำงาน) หรือบัตรเดกา (วีซ่าเกษียณอายุ) ซึ่งหมายความว่าคุณไม่สามารถ "ซื้อบ้านแล้วไปอาศัยอยู่ในออสเตรียได้เลย" คุณต้องปฏิบัติตามขั้นตอนการเข้าเมืองตามปกติ

การให้เช่าระยะสั้น (Airbnb, Booking ฯลฯ) สามารถให้ผลตอบแทนสูงมาก โดยในกรณีที่ดีที่สุด อาจสูงถึง 6-8% ต่อปี หรือสูงกว่านั้น (ในสกุลเงินท้องถิ่น) โดยเฉพาะในรีสอร์ทยอดนิยมในช่วงฤดูหนาวและช่วงวันหยุดยาว

ตัวอย่างเช่น วิลล่าริมทะเลราคา 300,000 ดอลลาร์ สามารถสร้างรายได้ 20,000 ดอลลาร์ในช่วงสองสามเดือนของฤดูกาล ซึ่งคิดเป็น 6-7% ของรายได้ทั้งหมด.

แต่ก็มีความเสี่ยงและข้อจำกัดที่สำคัญเช่นกัน: กฎหมายใหม่ ๆ ทำให้ระเบียบข้อบังคับเข้มงวดขึ้น ตัวอย่างเช่น รัฐบาลอียิปต์ปฏิบัติตามแบบอย่างของหลายประเทศ โดยกำหนดให้ผู้เข้าพักต้องลงทะเบียนและชำระภาษีเช่นเดียวกับโรงแรม ในกรุงไคโร สภาเมืองได้อนุญาตให้เช่าได้ไม่เกิน 30 วัน และกำหนดให้ต้อง ชำระภาษีนักท่องเที่ยว และที่ทะเลแดงก็กำลังมีการพัฒนากฎระเบียบที่คล้ายกัน โดยมีการห้ามอพาร์ตเมนต์ที่ "ไม่ได้รับการจัดประเภท" อย่างเด็ดขาดแล้ว (เจ้าของและบริษัทท่องเที่ยวจะถูกปรับ)

ด้วยเหตุนี้ การเช่าระยะสั้นจึงอยู่ในสถานะ "บนเส้นแบ่งระหว่างความถูกต้องตามกฎหมาย": หลายส่วนของตลาดยังคงผิดกฎหมาย หากคุณให้เช่าที่พักผ่าน Airbnb โปรดเตรียมรับมือกับค่าปรับหรือข้อจำกัดใหม่ๆ (อาจต้องลงทะเบียนกับกระทรวงการท่องเที่ยว).

การเช่าระยะยาว มีความเสี่ยงน้อยกว่า สำหรับการเช่า 3-5 ปี (อพาร์ตเมนต์ในไคโรส่วนใหญ่มักให้เช่าแก่ข้าราชการ แพทย์ และชาวต่างชาติ) ผลตอบแทนจะค่อนข้างคงที่แต่ต่ำกว่า โดยอยู่ที่ประมาณ 4-6% ต่อปี (การลงทุนในเงินรูเบิลจะให้ผลตอบแทนสูงกว่าเนื่องจากภาวะเงินเฟ้อ แต่ "ในแง่ของมูลค่าที่แท้จริง" โดยทั่วไปจะอยู่ที่ประมาณ 5%)

ตัวอย่างเช่น ในกรุงไคโรเอง ค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับอพาร์ตเมนต์ขนาด 80-100 ตารางเมตรอยู่ที่ประมาณ 400-600 ดอลลาร์สหรัฐต่อเดือน ในขณะที่สามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ได้ในราคา 50,000-70,000 ดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งให้ผลตอบแทนจากการให้เช่าประมาณ 6-7% ส่วนในชาร์มเอลชีค อพาร์ตเมนต์ที่มีขนาดใกล้เคียงกันจะมีราคาแพงกว่า (สูงถึง 1,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อเดือน) และผลตอบแทนจากการให้เช่าตามทฤษฎีแล้วสูงถึง 8%.

แต่ในทางปฏิบัติ อพาร์ตเมนต์เหล่านี้มักถูกเจ้าของอาศัยอยู่เอง ดังนั้นการให้เช่าจึงเป็นที่นิยมเฉพาะในช่วงฤดูกาลเท่านั้น.

ผู้จัดการและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ในเมืองใหญ่ๆ จะมีบริษัทเฉพาะทาง ("การจัดการอสังหาริมทรัพย์") ที่บริหารจัดการทรัพย์สินให้เช่า (โดยทั่วไปจะคิดค่าคอมมิชชั่น 20-25%)

ตัวอย่างเช่น บริษัท Al Burouj ในกรุงไคโร หรือ Egyptian Homes ในเมืองฮูร์กาดา บริษัทเหล่านี้จัดการเรื่องการหาผู้เช่า การเก็บค่าเช่า และการบำรุงรักษา แต่จะหักเปอร์เซ็นต์จากรายได้ ผมมักแนะนำผู้มาใหม่ให้ใช้บริการเอเจนซี่ในช่วงแรก แม้ว่าวิธีนี้จะทำให้กำไรลดลงก็ตาม.

การเก็บภาษีรายได้จากการให้เช่า อัตรา ภาษีมาตรฐานคือ 10% ของค่าเช่าที่แจ้งอย่างเป็นทางการ (หลังจากหักลดหย่อน 30%) ดังนั้น หากคุณให้เช่าในราคา 600 ดอลลาร์ต่อเดือน (และแจ้งรายได้นี้) ภาษีที่คุณต้องจ่ายจะอยู่ที่ 720 ดอลลาร์ต่อปี (60 ดอลลาร์ต่อเดือน)

เปรียบเทียบกับออสเตรีย: ในออสเตรีย รายได้จากการให้เช่าจะถูกนำไปรวมกับรายได้อื่นและเสียภาษีแบบก้าวหน้า (สูงสุด 50%) แต่ค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภคและค่าเสื่อมราคา สามารถหักลดหย่อนได้

ในแง่ของประสิทธิภาพด้านภาษี อียิปต์ดูยุติธรรมกว่า: 10% ของรายได้รวมนั้นต่ำกว่าในยุโรป ลองเปรียบเทียบกับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียที่ต้องจ่ายภาษีเปลี่ยนแปลงและภาษีเทศบาลอีก 30% รวมแล้วมากกว่า 30% ของรายได้.

การเปรียบเทียบผลตอบแทน ตัวเลขคร่าวๆ คือประมาณ 7% ในอียิปต์ เทียบกับ 3% ในออสเตรีย แน่นอนว่านี่เป็นตัวเลขที่คำนวณจากมูลค่าที่แท้จริง ในอียิปต์ รายได้ส่วนใหญ่อาจสูญเสียไปกับภาวะเงินเฟ้อ/เงินเดือนพนักงานที่เพิ่มขึ้น แต่เมื่อซื้อด้วยสกุลเงินต่างประเทศ ผลตอบแทนก็ยังคงสูงกว่า อย่างไรก็ตาม ในเวียนนาหรือกราซ แทบจะไม่เห็นการลดลงของค่าเช่า และอสังหาริมทรัพย์สามารถปล่อยเช่าให้กับผู้เช่าชาวเยอรมันที่มีประวัติการลงทุนอยู่แล้วได้อย่างง่ายดายภายใต้สัญญา

ไคโร ศูนย์กลางธุรกิจหลักของอียิปต์:

• โครงสร้างพื้นฐาน สนามบิน รถไฟฟ้าใต้ดิน (สาย 2) โรงพยาบาลชั้นนำ โรงเรียนนานาชาติ (โรงเรียนนิวไคโร โรงเรียนอเมริกันในไคโร) – ทั้งหมดนี้เทียบเท่ากับเมืองใหญ่ๆ
• สถาปัตยกรรม จากที่อยู่อาศัยธรรมดาไปจนถึงบ้านพักอาศัยขนาดใหญ่
• ย่านที่น่าลงทุน: มาอาดี นูบาเรีย และเน็กซัสเบย์ (ทางใต้ของไคโร) เป็นย่านชานเมืองที่มีชื่อเสียง มีสวนสาธารณะและโรงเรียนที่ดี; ซามาเลกและการ์เดนซิตี้ (เกาะไนล์ ตัวเมือง) เป็นย่านหรูหรา แต่ราคาสูงมาก (7,000-10,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร) นิวไคโรและมาดินตี เมืองใหม่ มีหมู่บ้านจัดสรรใหม่ๆ และบ้านพร้อมอยู่มากมาย ในทางกลับกัน ศูนย์กลางเมืองเก่า (อิซเซตลัมพลิท ชูบรา) ไม่แนะนำ เนื่องจากสภาพทรุดโทรมและคุณภาพที่อยู่อาศัยต่ำ
• ให้เช่า นักเรียนและชาวต่างชาติสนใจเช่าพื้นที่ในย่านมาอาดี นิวไคโร และเฮลิโอโพลิส ผู้ซื้อจากสหภาพยุโรปหรือสหรัฐอเมริกาควรพิจารณาพื้นที่นิวไคโรและมาอาดี ซึ่งมีอพาร์ตเมนต์ให้เช่าเริ่มต้นที่ราคา 100,000 ดอลลาร์สหรัฐ

เป็นตลาดที่ใหญ่เป็นอันดับสองของ อียิปต์

• "โซนสวิส" ของอเล็กซานเดรีย (Zizinia, Sidi Bishr) ชวนให้นึกถึงยุโรปเมดิเตอร์เรเนียน: เงียบสงบ เขียวขจี แต่งานน้อยลง.
• นักลงทุนบางครั้งพิจารณาพื้นที่ชายฝั่งทางเหนือ (นิวเอลอะลาเมน, มาร์ซามาตรูห์) ซึ่งปัจจุบันมีการก่อสร้างอย่างเต็มที่ ราคาที่นั่นต่ำ (วิลล่าเริ่มต้นที่ 70,000 ดอลลาร์) แต่โครงสร้างพื้นฐานยังไม่แข็งแกร่งนัก.
• ในเมืองอเล็กซานเดรีย ความต้องการที่พักจากชาวต่างชาติไม่มากนัก (คล้ายกับในตะวันออกกลาง) แต่คนท้องถิ่นยังคงปล่อยเช่ากันอยู่ (เนื่องจากมีนักท่องเที่ยวในอเล็กซานเดรียไม่มากนัก).

หมู่เกาะและทะเลแดง:

• ชาร์มเอลชีคเป็นจุดหมายปลายทางที่มีราคาแพง อพาร์ตเมนต์ที่นี่เริ่มต้นที่ประมาณ 100,000 ดอลลาร์ (สำหรับอพาร์ตเมนต์ขนาด 50 ตารางเมตรในโครงการที่ดี) และวิลล่ามีราคาตั้งแต่ 300,000-400,000 ดอลลาร์ไปจนถึง 1 ล้านดอลลาร์ขึ้นไป ช่วงฤดูท่องเที่ยว (ธันวาคม-กุมภาพันธ์) บ้านพักเหล่านี้จะเต็มไปด้วยอพาร์ตเมนต์ แต่ช่วงฤดูร้อนอาจว่างเปล่า.
• ฮูร์กาดาถูกกว่าชาร์มเอลชีคเล็กน้อย แต่เดินทางสะดวกกว่า เนื่องจากมี "ชายฝั่งราบ" ที่พัฒนาแล้วอย่างดี (Sahl Hasheesh, Safaga) ราคา: ห้องสตูดิโอเริ่มต้นที่ 50,000 ดอลลาร์ วิลล่าราคา 150,000–300,000 ดอลลาร์ การหาที่พักให้เช่าง่ายกว่าเพราะมีนักท่องเที่ยวมาพักเยอะในฤดูร้อน (ราคาลดลงในฤดูหนาว).
• ดาฮับเป็นเมืองเล็กๆ สำหรับนักท่องเที่ยวแบ็กแพ็ก แต่ก็เป็นส่วนหนึ่งของเขตท่องเที่ยวและมีราคาถูกกว่า (ห้องสตูดิโอเริ่มต้นที่ 30,000 ดอลลาร์) ชายหาดทางตอนเหนือของทะเลแดง (ทาบา, ราชเอลเฮกมา) มีทำเลที่ตั้งที่เป็นเอกลักษณ์ (ใกล้กับจอร์แดนและอิสราเอล) แต่ความต้องการส่วนใหญ่เป็นการเข้าพักชั่วคราวมากกว่าการเข้าพักถาวร.

คาบสมุทรเพโลปอนเนส ไม่มีทางเลือกอื่นแล้ว: เรากำลังพูดถึงจังหวัดตอนในของอียิปต์ ซึ่งทุกอย่างราคาถูกอย่างไม่น่าเชื่อ (อพาร์ตเมนต์ราคาไม่เกิน 300 ดอลลาร์):

• ในเมืองเอล มินยา ฟายุม หรือเกนา ราคาบ้านนั้นถูกมากเมื่อเทียบกับสหภาพยุโรป แต่ความต้องการก็จำกัดอยู่แค่ในพื้นที่เท่านั้น.
• โดยส่วนใหญ่แล้วชาวอียิปต์จะเป็นผู้พิจารณาลงทุนในที่นั่น และชาวต่างชาติให้ความสนใจน้อยมาก.
• อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้หาซื้อได้ง่ายมาก (บ้านในหมู่บ้านราคา 3-5 พันดอลลาร์) แต่จะขายต่อได้ยากในภายหลัง เพราะไม่มีที่ให้ขาย.

โครงสร้างพื้นฐาน รายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการคมนาคม ไคโรและเมืองสำคัญอื่นๆ (อเล็กซานเดรีย ฮูร์กาดา) มีสนามบินนานาชาติ ทางด่วน โรงแรม และโรงพยาบาลระดับโลก (คลินิกดอยช์แบงก์และโรงพยาบาลอากูซาในไคโร และโรงพยาบาลในฮูร์กาดา) นี่เป็นข้อดีสำหรับนักลงทุน แม้ว่าคุณจะไม่ได้อาศัยอยู่ที่นั่นเอง แต่ทั้งนักท่องเที่ยวและผู้เช่าต่างก็ต้องการให้ทุกอย่างอยู่ใกล้กัน

ตัวอย่างเช่น ผู้ซื้อชาวยุโรปที่มีบุตรหลานจะชื่นชอบการมีโรงเรียนนานาชาติในกรุงไคโร การเดินทางไปทะเล (มีหลักสูตรดำน้ำให้บริการ) เวลาเดินทางโดยเครื่องบินที่เหมาะสม และบริการทางการแพทย์ที่ดี.

เมื่อเปรียบเทียบกับออสเตรีย เวียนนาและออสเตรียโดยทั่วไปมีมาตรฐานการครองชีพที่สูงกว่าอย่างแน่นอน ทั้งอากาศบริสุทธิ์ โรงพยาบาลชั้นเยี่ยม การศึกษาระดับอุดมศึกษาฟรี แต่ทั้งหมดนี้ก็มีค่าใช้จ่ายสูงกว่าอียิปต์ถึงสองถึงสามเท่า

สินค้าที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในวันนี้ ได้แก่:

ไคโร อพาร์ตเมนต์สำหรับครอบครัวให้เช่า (เนื่องจากผู้คนต้องการรายได้ค่าเช่าที่มั่นคง) และการซื้อเพื่อเก็งกำไร (เช่น อพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงในโครงการใหม่ โดยหวังจะขายต่อเมื่อโครงสร้างพื้นฐานเสร็จสมบูรณ์)

ฮูร์กาดา/ชาร์ม โดยทั่วไปแล้ว เจ้าของที่พักมักแสวงหารายได้จากการให้เช่าระยะสั้น และจ่ายเงินเพื่อ "ที่พักอาศัยถาวรริมทะเล"

นิวเอลอะลาเมน พื้นที่ที่กำลังเติบโตอย่างรวดเร็วซึ่งมีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เข้ามาลงทุน มีการขายแพ็กเกจอพาร์ตเมนต์และวิลล่าเพื่อการลงทุนโดยเฉพาะ โดยหวังผลจากการพัฒนาพื้นที่ชายฝั่งทะเล

เมืองชั้นในของภูมิภาค มีเพียง 5% ของการลงทุนเท่านั้นที่มาจากนักเก็งกำไรรายย่อยที่มองเห็นที่ดินราคาถูกเป็นแหล่งทำเงินสำหรับการสร้างชานเมือง

ตลาดรอง (มากกว่า 65% ของธุรกรรม) ส่วนใหญ่ประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์และบ้านที่สร้างก่อนปี 2000 ซึ่งบางแห่งยังคงต้องการการปรับปรุงซ่อมแซม หลายแห่งต้องการการปรับปรุง (เช่น การปรับปรุงห้องน้ำ การติดตั้งอินเทอร์เน็ต).

จากประสบการณ์ อสังหาริมทรัพย์เก่าในอียิปต์มักเหมาะสำหรับคนท้องถิ่นเท่านั้น เช่น ย่านประวัติศาสตร์ของกรุงไคโร และอาคารทรุดโทรมในเมืองอเล็กซานเดรีย อย่างไรก็ตาม ในกลุ่มนี้ คุณอาจพบอพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่ในราคาที่คุ้มค่าประมาณ 30,000-40,000 ยูโร (แต่บางครั้งอาจไม่มีเครื่องปรับอากาศด้วยซ้ำ!).

ลักษณะเด่นของตลาดบ้านมือสอง บ้านเหล่านี้สร้างก่อนปี 1980 จึงมีประสิทธิภาพการใช้พลังงานต่ำ ในฤดูร้อน บ้านจะร้อนจัด และเครื่องปรับอากาศจะใช้พลังงานมาก

ดังนั้น ฉันจึงแนะนำลูกค้าให้ปรับปรุงบ้านเหล่านั้นด้วยการติดตั้งฉนวนกันความร้อนและหน้าต่างใหม่ (ซึ่งไม่ใช่การลงทุนที่คุ้มค่า) หรือวางแผนที่จะให้เช่าเฉพาะในระยะสั้นเท่านั้น (นักท่องเที่ยวพร้อมที่จะยอมรับ "เสน่ห์แบบเมดิเตอร์เรเนียน" อยู่แล้ว).

ข้อดีเพิ่มเติม: อสังหาริมทรัพย์มือสองมักมีราคาถูกกว่าบ้านสร้างใหม่ 20-30% (สำหรับพื้นที่ใช้สอยที่ใกล้เคียงกัน) อย่างไรก็ตาม สภาพคล่องต่ำกว่า: การหาผู้ซื้ออาจใช้เวลาหนึ่งหรือสองเดือน โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณซื้อจากระยะไกล ข้อดีคือ ราคาในพื้นที่ที่แพงที่สุด (มาอาดี นิวไคโร) ลดลงเพียงเล็กน้อยตามภาวะเงินเฟ้อ และอสังหาริมทรัพย์มือสองในพื้นที่เหล่านั้นยังคงมีราคาสูง (ในราคาเดียวกับบ้านสร้างใหม่).

โครงการพัฒนาใหม่ๆ คิด เป็นอย่างน้อย 35% ของตลาด ซึ่งรวมถึงโครงการที่อยู่อาศัยจากผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (MISR, Palm Hills, SODIC, Orascom เป็นต้น) รวมถึงโครงการอพาร์ทเมนต์โรงแรมพิเศษต่างๆ ด้วย

อัตราการก่อสร้างในอียิปต์อยู่ในระดับปานกลางเมื่อเทียบกับมาตรฐานของเรา แต่ถือว่าเร็วมากสำหรับคนท้องถิ่น เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ควรพิจารณาถึงกำหนดการแล้วเสร็จ (เช่น 1-2 ปี) ผู้พัฒนาโครงการมักเสนอแผนผ่อนชำระ (ดอกเบี้ย 0% นาน 5-10 ปี) ซึ่งสะดวกสำหรับนักลงทุน เพราะสามารถจ่ายเป็นงวดๆ และรับกรรมสิทธิ์ภายในหนึ่งปี.

การเปรียบเทียบคุณภาพ โครงการบางแห่ง (เช่น มาราซี, เอล กูนา) สร้างขึ้นตามมาตรฐานยุโรป (โดยเน้นที่โครงสร้างพื้นฐานเป็นอย่างมาก)

โดยรวมแล้ว คุณภาพของการก่อสร้างใหม่โดยเฉลี่ยด้อยกว่าประเทศออสเตรีย มีข้อร้องเรียนเกี่ยวกับงานตกแต่งและคุณภาพของวัสดุ.

ตัวอย่างเช่น ผมได้ยินคำบ่นว่าในโครงการ SODIC แห่งหนึ่ง กระเบื้องปูผนังติดตั้งไม่ดี และการกันซึมทำอย่างลวกๆ ส่งผลให้เกิดเชื้อราขึ้นบนหินบะซอลต์หลังจากฝนตกเพียงหนึ่งปี.

อย่างไรก็ตาม ออสเตรียกำหนดมาตรฐานที่เข้มงวดในด้านการก่อสร้าง และโครงการต่างๆ ในเวียนนาถูกสร้างขึ้นโดยคำนึงถึงประสิทธิภาพด้านพลังงาน การป้องกันเสียงรบกวน และความปลอดภัยจากอัคคีภัยได้ดีกว่าในอียิปต์มาก.

ดังนั้น เมื่อซื้อบ้านใหม่ในอียิปต์ ผมขอแนะนำให้กันเงินไว้ 5-10% ของราคาสำหรับ "ความไม่สมบูรณ์" ตั้งแต่แรกเลย แม้แต่บ้านที่ทันสมัยที่สุดในอียิปต์ก็อาจต้องมีการซ่อมแซมในพื้นที่หลังจาก 5 ปี (เช่น ติดตั้งเครื่องปรับอากาศใหม่ ทาสีภายนอกอาคาร ฯลฯ).

ตัวอย่างของวัตถุ:

• สูงสุด 100,000 ดอลลาร์สหรัฐ: ข้อเสนอที่พบได้บ่อย ได้แก่ ห้องสตูดิโอขนาดเล็กหรืออพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอนในกรุงไคโร รวมถึงอพาร์ตเมนต์แบบยาวในเมืองฮูร์กาดา (ขนาดไม่เกิน 60 ตารางเมตร).
• 100,000–250,000 ดอลลาร์สหรัฐ: ระดับ "กลาง": อพาร์ตเมนต์ 2-3 ห้องนอนในไคโร (80–120 ตารางเมตร) หรือทาวน์เฮาส์ในไคโร/นิวไคโร (บ้านหลังเล็ก 150 ตารางเมตร) หรืออพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอนที่ดีในฮูร์กาดา/ชาร์ม.
• ราคา 250,000–500,000 ดอลลาร์สหรัฐขึ้นไป: อพาร์ตเมนต์ขนาด 120–150 ตารางเมตร ในย่านที่ดีที่สุดของกรุงไคโร ทาวน์เฮาส์และวิลล่าขนาดใหญ่ รวมถึงโครงการที่มีสระว่ายน้ำ.

การเปรียบเทียบอาคารใหม่กับประเทศออสเตรีย ในประเทศออสเตรีย อาคารใหม่จะมีระบบบ้านอัจฉริยะ ลิฟต์ ที่จอดรถ พื้นที่ภายในตกแต่งเสร็จสมบูรณ์ และลานภายในที่ปิดล้อมเป็นมาตรฐาน

ในประเทศอียิปต์ มาตรฐานเหล่านี้ไม่ได้ใช้กันอย่างแพร่หลาย คุณภาพอาจแย่ลง โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีแรงงานต่างด้าวอาศัยอยู่ (ใกล้ทะเล ใกล้กับคนยากจน) อย่างไรก็ตาม พื้นที่อยู่อาศัยใหม่ (มาดินตี นิวไคโร เอลกูนา) มีโครงสร้างพื้นฐานค่อนข้างดี (โรงเรียน ศูนย์การค้า) และมีความต้องการก่อสร้างใหม่ในพื้นที่เหล่านั้น.

ข้อดีอย่างหนึ่งของอียิปต์คือ ที่ดินในพื้นที่ชายฝั่งทะเลยังมีราคาถูกกว่าในยุโรป ดังนั้นการซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร (เช่น โรงแรมอพาร์ตเมนต์ที่มี 100 ห้อง แต่ละห้องมีห้องครัว) บนชายฝั่งทะเลแดง จึงสามารถหาซื้อได้ในราคาที่เทียบเท่ากับที่พักแบบเบดแอนด์เบรกฟาสต์ขนาดเล็กในยุโรปกลาง.

โดยทั่วไป ความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างใหม่ในอียิปต์คือความล่าช้าและการแก้ไขเปลี่ยนแปลงที่อาจเกิดขึ้น ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชาวออสเตรียแทบจะไม่พลาดกำหนดส่งงาน ในขณะที่ผู้พัฒนาชาวอียิปต์อาจเลื่อนการส่งมอบงานออกไปได้ถึงหนึ่งปีในกรณีเหตุสุดวิสัย (เช่น สถานการณ์การระบาดของโรค).

นอกเหนือจากการลงทุนในอพาร์ตเมนต์แบบ "ดั้งเดิม" แล้ว เรามาพิจารณาแนวทางที่ไม่ธรรมดาอื่นๆ กันบ้าง:

ห้องสตูดิโอหลายห้องแทนที่จะซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่เพียงห้องเดียว ลูกค้าของเราหลายรายจากเอเชียและยุโรป (โดยเฉพาะในช่วงการระบาดใหญ่) เลือกที่จะซื้อห้องสตูดิโอสองหรือสามห้องที่อยู่ติดกันแทนที่จะซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่เพียงห้องเดียว วิธีนี้ช่วยเพิ่มผลกำไร (แต่ละห้องสตูดิโอขายแยกกัน ค่าเช่าสำหรับสองห้องสตูดิโอมักจะสูงกว่าค่าเช่ารวมของอพาร์ตเมนต์สองห้องนอนหนึ่งห้อง และความเสี่ยงจากการว่างงานก็ลดลง)

ข้อเสีย: ต้องทำงานเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่ากับสัญญาหลายฉบับ อาจต้องใช้ผลิตภัณฑ์สินเชื่อบ้านสองรายการ สิ่งสำคัญคือ ราคาอพาร์ตเมนต์สองห้องนอน รวมค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมแล้ว ไม่เกินราคาห้องสตูดิโอสามห้อง.

มาปรับปรุงแล้วขายต่อ เป็นวิธีการที่ได้รับความนิยมในอียิปต์ กล่าวคือ คุณซื้ออพาร์ตเมนต์เก่าในใจกลางกรุงไคโร ลงทุนปรับปรุงประมาณ 10-20% แล้วขายเป็นทรัพย์สินพร้อมเข้าอยู่ได้ในราคาสูงกว่า

อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่นี่ซบเซาลงตั้งแต่ปี 2022 (เนื่องจากอัตราแลกเปลี่ยนและการระบาดของโรค) และทุกอย่างควรแปลงเป็นเงินปอนด์ หากคุณซื้อด้วยเงินปอนด์อียิปต์และพบอพาร์ตเมนต์ราคาถูก ราคาอาจสูงขึ้นถึง 15-30% หลังจากปรับปรุงแล้ว.

อพาร์ตเมนต์โฮเทลและมินิโฮเทล โครงการท่องเที่ยวหลายแห่งมักขายในรูปแบบ "อพาร์ตเมนต์โรงแรม" กล่าวคือ คุณเป็นเจ้าของห้องสตูดิโออพาร์ตเมนต์ที่ผู้ประกอบการโรงแรมให้เช่าและบริหารจัดการ ข้อดีคือบริการพร้อมใช้งาน แต่ข้อเสียคือควบคุมรายได้ได้น้อยลง

บางครั้งอพาร์ตเมนต์เหล่านี้ถูกขายในราคาที่สูงกว่าราคาตลาด (เนื่องจากเป็นแบรนด์ของโรงแรม) วิธีแก้ปัญหา: หากอยู่ในโครงการที่ดี คุณสามารถคาดหวังส่วนแบ่งกำไรของโรงแรมได้ในอัตราคงที่ (~5%) อย่างไรก็ตาม ฉันชอบการเช่าโดยตรงแบบอิสระมากกว่า หากเจ้าของเป็นผู้จัดการเอง.

การลงทุนในที่ดินและโครงการก่อสร้างระยะยาว การซื้อที่ดินยังคงได้รับอนุญาตในอียิปต์ (นอกพื้นที่คุ้มครอง) ตัวอย่างเช่น มีที่ดินเสนอขายในบริเวณชานเมืองไคโรหรือชายฝั่งทางเหนือ (ราคาตั้งแต่ 10-20 ดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร) นี่เป็นสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูง คุณต้องรอให้พื้นที่นั้นได้รับการพัฒนาเสียก่อน

ตัวอย่างเช่น รัฐบาลเพิ่งประกาศแผนพัฒนา "เมืองลักซอร์ใหม่" และชุมชนกำลังรอการประมูลสร้างถนนในทะเลทรายสายใหม่ในปี 2024 หากคุณซื้อที่ดินใกล้เคียง คุณสามารถสร้างสิ่งปลูกสร้างได้ในภายหลังด้วยกำไรมหาศาล (หรือขายให้กับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์) แต่หากโครงการประสบความสำเร็จ การหาผู้ซื้อก็จะเป็นเรื่องยาก.

ผ่านกองทุนและตราสารต่างๆ (เช่น REITs) อย่างที่เราได้กล่าวไปแล้ว มี REITs ในอียิปต์เพียงไม่กี่แห่ง และพวกเขายังคงอยู่ในช่วงสะสมทุน ข้อดีของการลงทุนประเภทนี้คือการกระจายความเสี่ยง (คุณลงทุนในพอร์ตอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์) ข้อเสียคือ อย่างที่ได้กล่าวไปแล้ว ภาษีสำหรับ REITs สูงกว่า (22.5% แทนที่จะเป็น 10%)

นอกจากนี้ยังมีกองทุนและผู้ถือหุ้นที่ไม่ใช่หน่วยงานรัฐบาลในโครงการที่อยู่อาศัย (บางครั้งผู้พัฒนาโครงการเสนอ "กลุ่มนักลงทุน" ซึ่งหมายถึงการซื้ออพาร์ตเมนต์หลายห้องและให้เช่าทั้งหมดแก่ผู้จัดการ).

ที่ Vienna Property ไม่ค่อยให้คำปรึกษาเกี่ยวกับแผนการลงทุนแบบนี้บ่อยนัก แต่สำหรับเงินทุนจำนวนมาก (1 ล้านดอลลาร์ขึ้นไป) แผนเหล่านี้อาจเหมาะสม เพราะจะช่วยลดการพึ่งพาอสังหาริมทรัพย์เพียงแห่งเดียว และช่วย "กระจายรายได้" ให้สม่ำเสมอขึ้น

เปรียบเทียบกับกลยุทธ์ในเวียนนา ในออสเตรีย ผู้คนมักซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ดีในทำเลที่ดีเยี่ยมสักแห่งและถือครองไว้เป็นเวลาหลายสิบปี (พวกเขาวางแผนที่จะเกษียณอายุด้วยรายได้ค่าเช่าที่มั่นคง) การเก็งกำไรนั้นหายาก เนื่องจากราคาเติบโตต่ำ การซื้อขายเก็งกำไรจึงไม่น่าสนใจในที่นี่ เพราะไม่มีมาตรการจูงใจทางภาษี

สำหรับพอร์ตการลงทุน ผมแนะนำให้แบ่ง 70% ไว้ในสินทรัพย์ที่ค่อนข้างปลอดภัย (เช่น อพาร์ตเมนต์ในเวียนนา หรือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์) และ 30% ไว้ในสินทรัพย์ที่กำลังเติบโต (เช่น ตลาดใหม่ๆ อย่างไคโรหรืออียิปต์).

เรานำเสนอกลยุทธ์นี้ให้กับลูกค้าหลายราย โดยเราจะลงทุนเงินส่วนหนึ่งในกองทุนป้องกันวิกฤต (พันธบัตรยูโร กองทุนรักษาเสถียรภาพ อสังหาริมทรัพย์ในเยอรมนี) และส่วนที่เหลือในโครงการที่มีความเสี่ยงสูงกว่า (สหรัฐอเมริกา อียิปต์ ไซปรัส).

ถึงแม้จะมีข้อดีมากมาย แต่ก็ต้องยอมรับตามตรงว่า อียิปต์เผชิญกับความเสี่ยงร้ายแรงหลายประการ ความเสี่ยงหลักๆ คือ ความเสี่ยงภายในประเทศและความเสี่ยงจากภัยธรรมชาติ:

ระบบราชการและกฎหมายที่เปลี่ยนแปลงไป ในปี 2023 ชาวต่างชาติได้รับการเปิดเผยตัวตนมากขึ้น แต่ในอนาคตก็อาจมีการเปลี่ยนแปลงอีกครั้ง (เช่นเดียวกับข้อกำหนดให้ชำระเงินเป็นเงินปอนด์ผ่านธนาคารเมื่อเร็วๆ นี้) โปรดจำไว้ว่าเมื่อห้าปีก่อน วีซ่าทองคำกำหนดให้ใช้หนังสือเดินทางที่มีอายุไม่เกิน 15 ปีเท่านั้น

ดังนั้น นักลงทุนทุกคนควรมีทนายความที่น่าเชื่อถือคอยติดตามการเปลี่ยนแปลงต่างๆ (เช่น วิธีการแสดงหลักฐานรายได้ที่ถูกต้อง เป็นต้น) ควรตรวจสอบกฎระเบียบปัจจุบันอย่างสม่ำเสมอ รวมถึงผ่านทางสถานทูตหรือสถานกงสุลของคุณด้วย.

การเช่าระยะสั้น กฎระเบียบเปลี่ยนแปลงบ่อยครั้ง: ในปี 2023 รัฐบาลเริ่มออกกฎหมายที่เข้มงวดมากขึ้นกับ Airbnb ที่ไม่ได้รับอนุญาต ดังนั้น การหวังผลกำไรมหาศาลจากการเช่าระยะสั้นในวันนี้จึงมีความเสี่ยง: ในวันพรุ่งนี้ อาจมีคำสั่งปรับผู้ให้เช่าที่ถูกต้องตามกฎหมายเป็นเงิน 100,000 ปอนด์อียิปต์

ฤดูกาล เป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลเสียต่ออียิปต์มากที่สุด ความต้องการเช่าที่พักในกรุงไคโรจึงผันผวนตามฤดูกาล กล่าวคือ ในฤดูร้อน ผู้คนจำนวนมากมักเดินทางไปทางใต้หรือยุโรป ส่วนเมืองตากอากาศต่างๆ กลับเต็มไปด้วยนักท่องเที่ยวในฤดูหนาว (จากยุโรปและตะวันออกกลาง) และเงียบเหงาในฤดูร้อนเนื่องจากอากาศร้อนจัด

รายได้ของคุณจะ "ลดลง" ในช่วงนอกฤดูกาลท่องเที่ยว ในออสเตรีย ความต้องการเช่าที่พักโดยทั่วไปจะคงที่ตลอดทั้งปี.

ความเสี่ยงด้านโครงสร้างพื้นฐาน บางภูมิภาคประสบปัญหาขาดแคลนถนนและน้ำ

ตัวอย่างเช่น ทางตอนใต้ของกรุงไคโร บนเส้นทางไปยังพีระมิดเอล-ฮาราม มักประสบปัญหาการจราจรติดขัดเป็นระยะๆ ชายฝั่งทางตอนเหนือของแอฟริกาต้องการแหล่งน้ำที่เชื่อถือได้ในช่วงฤดูร้อนอย่างยิ่ง หากคุณซื้อวิลล่าในทะเลทรายทางตอนเหนือ ควรซื้อแผนน้ำดื่มที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมไว้ (แม้ว่าบ่อน้ำเค็มจะไม่เหมาะสำหรับการดื่ม แต่เห็นได้ชัดว่าชุมชนใกล้เคียงขาดอ่างเก็บน้ำ).

ภัยธรรมชาติ ปริมาณน้ำฝนมีน้อย แต่ฝนตกหนักอาจทำให้ต้องยกเลิกสัญญาเช่าที่พักในภาคใต้ แผ่นดินไหวมีโอกาสเกิดขึ้นน้อย แต่ก็มีเขตแผ่นดินไหวขนาดเล็กอยู่บ้าง พื้นที่ที่อยู่ห่างจากแม่น้ำไนล์มีแนวโน้มที่จะเกิดน้ำท่วม

สภาพคล่อง หากคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์บนเกาะหรือในพื้นที่เล็กๆ การขายอาจเป็นเรื่องยาก (ขึ้นอยู่กับโครงสร้างพื้นฐานในท้องถิ่น) อพาร์ตเมนต์ในกรุงไคโรจะขายได้ภายใน 2-3 เดือน ในขณะที่วิลล่าในทะเลทรายอาจใช้เวลานานถึงหนึ่งปี

ความเสี่ยงจากอัตราแลกเปลี่ยน การซื้อด้วยเงินดอลลาร์นั้นดี แต่การใช้จ่ายด้วยเงินปอนด์อาจทำให้ผลตอบแทนของคุณลดลง โปรดพิจารณาเรื่องนี้ล่วงหน้า: เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่กำหนดราคาเป็นยูโร โปรดเตรียมพร้อมสำหรับความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนที่จะส่งผลกระทบต่อผลตอบแทนที่แท้จริงของคุณ

เมื่อขอสินเชื่อบ้าน ควรเลือกกู้เป็นเงินดอลลาร์จะดีกว่า (แม้ว่าธนาคารในอียิปต์ส่วนใหญ่จะให้สินเชื่อเป็นเงินปอนด์ก็ตาม) ช่องทางการแลกเปลี่ยนเงินดีขึ้นแล้ว แต่โปรดจำไว้ว่าความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนนั้นเกิดขึ้นได้บ่อย ออสเตรียได้เปรียบในเรื่องนี้ เพราะเงินยูโรเป็นหนึ่งในสกุลเงินที่มีเสถียรภาพมากที่สุด.

เมื่อเปรียบเทียบกับออสเตรีย ข้อได้เปรียบหลักของออสเตรียคือความมั่นคง ไม่มีการเปลี่ยนแปลงตามฤดูกาล (นักเรียนกลุ่มเดิมเดินทางมาทุกปี) ไม่มีปัญหาทางกฎหมายที่คาดไม่ถึง (กฎระเบียบการเช่าเปลี่ยนแปลงน้อยมาก) และไม่มีปัญหาด้านความปลอดภัย

สำหรับลูกค้าที่คุ้นเคยกับความมั่นคง ออสเตรียเป็นตัวเลือกที่เหมาะสมกว่าในประมาณ 70% ของกรณี (ความเสี่ยงน้อยกว่า รับประกันว่ามีลิฟต์และระบบทำความร้อนในอาคาร เอกสารสิทธิ์ชัดเจน) อย่างไรก็ตาม อียิปต์คิดเป็น 30% ที่เหลือ เนื่องจากความอยากรู้อยากเห็น การป้องกันความเสี่ยงระยะยาวจากอนาคตของตลาดตะวันออกกลาง และผลตอบแทนที่รวดเร็วกว่า แต่มีความเสี่ยงสูงกว่า.

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่แค่เรื่องเงิน แต่ยังเกี่ยวกับการอยู่อาศัยภายในอสังหาริมทรัพย์นั้นด้วย มาตรฐานการครองชีพและชีวิตประจำวันในอียิปต์แตกต่างจากในออสเตรียอย่างมาก และต้องนำเรื่องนี้มาพิจารณาด้วย.

สภาพภูมิอากาศ ของอียิปต์เป็นประเทศที่มีภูมิอากาศแบบทวีปกึ่งเขตร้อน ฤดูหนาวอบอุ่น (15–25°C ในกรุงไคโร) และฤดูร้อนร้อนจัด (40–45°C ในที่ร่ม ทุกปี) บริเวณชายฝั่งทะเลแดง ฤดูร้อนจะเย็นกว่าเล็กน้อย (ไม่เกิน 35°C) และในเทือกเขาไซนาย กลางคืนอุณหภูมิอาจลดลงถึง 30°C

หากคุณเป็นครอบครัวที่มีเด็กหรือผู้สูงอายุ สภาพอากาศเป็นปัจจัยสำคัญ ออสเตรียมีฤดูร้อนที่ไม่ร้อนจัด (+20 ถึง +25°C) และฤดูหนาวที่ไม่หนาวจัด (-5 ถึง +5°C ในเวียนนา) โดยไม่มีสภาพอากาศที่ร้อนจัดจนเกินไป อย่างไรก็ตาม ทะเลอยู่ไม่ไกลจากที่พัก สามารถเดินไปได้.

ระบบสาธารณสุขและการประกันภัย ประเทศอียิปต์มีคลินิกเอกชนที่ดี (เช่น โรงพยาบาลคลีโอพัตรา, เมดสตาร์) ผู้อยู่อาศัยสามารถเข้าถึงโรงพยาบาลคุณภาพสูงได้ แต่ไม่ใช่บริการฟรี ไม่มีระบบประกันสุขภาพภาคบังคับ ดังนั้นชาวยุโรปส่วนใหญ่จึงมักซื้อประกันสุขภาพระหว่างประเทศแบบเอกชนเมื่อย้ายมาอยู่ประเทศนี้

ในประเทศออสเตรีย ระบบสาธารณสุขเป็นของรัฐ (ระบบ Krankenkasse) และได้รับการยกย่องว่าเป็นหนึ่งในระบบที่ดีที่สุด ผู้คนจากทั่วโลกต่างหลั่งไหลมาที่นี่เพื่อรับการรักษา.

การศึกษา มีโรงเรียนนานาชาติในกรุงไคโร (เช่น โรงเรียน Egypt Marriott School, Cairo American College) แต่ค่าเล่าเรียนค่อนข้างสูง ($6,000–$15,000 ต่อปีต่อเด็กหนึ่งคน) ข้อดี: สอนเป็นภาษาอังกฤษหรือฝรั่งเศส ได้รับประกาศนียบัตรระดับนานาชาติ

โรงเรียนที่มีคุณภาพใกล้เคียงกับโรงเรียนในออสเตรีย (เช่น Steirische) นั้นหายาก ในออสเตรีย การศึกษาเป็นของรัฐ คุณจ่ายเงินเฉพาะค่าเรียนภาษาหรือค่าเรียนในโรงเรียนเอกชนของเยอรมันเท่านั้น แต่โดยรวมแล้ว ลูกของคุณจะได้รับการศึกษาที่มีคุณภาพสูงโดยไม่เสียค่าใช้จ่าย.

ความปลอดภัย อียิปต์ได้ต่อสู้กับการก่อการร้ายอย่างเป็นทางการในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา (โดยเฉพาะการเฝ้าระวังพื้นที่รีสอร์ท) ตำรวจให้ความปลอดภัยในพื้นที่ท่องเที่ยว (ฮูร์กาดา ชาร์ม)

อย่างไรก็ตาม ความเสี่ยงยังคงมีอยู่: การล้วงกระเป๋าอาจพบได้บ่อยในบริเวณสถานีรถไฟใต้ดินไคโร แต่ก็เกิดขึ้นไม่บ่อยนัก ออสเตรียเป็นประเทศที่ปลอดภัยมากเมื่อพิจารณาจากมาตรฐานใดๆ (อาชญากรรมน้อยมาก ตำรวจสุภาพ).

มาตรฐานการครองชีพและราคา ค่าใช้จ่ายด้านบริการในครัวเรือนในอียิปต์ต่ำกว่าในยุโรปมาก ค่ากาแฟถูกกว่าถึงห้าเท่า และค่าแก๊สและสาธารณูปโภคถูกกว่าสามถึงสี่เท่า ในขณะเดียวกัน คุณภาพของสินค้าแบรนด์ต่างๆ ในซูเปอร์มาร์เก็ต (Carrefour, Metro) ก็เทียบได้กับสินค้าในยุโรป

ในเวียนนา ค่าเช่าแพงกว่าร้อยเท่า อาหารก็แพงกว่า (แม้คุณภาพจะเท่ากัน) แต่เงินเดือนก็สูงเช่นกัน.

การคมนาคมและการสื่อสาร กรุงไคโรมีระบบรถไฟฟ้าใต้ดินที่เปิดให้บริการมานานแล้ว (สองสาย) รถประจำทางที่ดี และถนนเก็บค่าผ่านทางสายใหม่ (มีทางหลวงเชื่อมระหว่างไคโรและทางหลวงอเล็กซานเดรีย) ระบบขนส่งสาธารณะในเมืองอื่นๆ มีจำกัดกว่า (จำเป็นต้องมีรถยนต์ส่วนตัว)

ระบบธนาคารกำลังพัฒนา: ปัจจุบันคุณสามารถฝากเงินดอลลาร์ในธนาคาร จ่ายค่าเช่าด้วยบัตร และสินเชื่อบ้าน (หากคุณมีเครดิตดี) ยังคงมีให้บริการภายใต้เงื่อนไขเดิม (ดอกเบี้ยสูงสุด 5-6% ต่อปี) การครอบคลุมของโทรศัพท์และอินเทอร์เน็ตในอียิปต์นั้นดี (4G ครอบคลุมเกือบทั้งประเทศ).

เมื่อเปรียบเทียบกันแล้ว ออสเตรียเป็นประเทศที่มีระบบขนส่งและการสื่อสารที่ยอดเยี่ยม แต่การท่องเที่ยวที่นั่นก็มีราคาแพงเช่นกัน.

การขอใบอนุญาตและการย้ายถิ่นฐานที่ง่ายขึ้น สิ่งสำคัญที่ควรทราบคือ เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนสามารถขอใบอนุญาตพำนักอาศัยได้ (ตามที่อธิบายไว้ข้างต้น) ซึ่งรวมถึงสิทธิ์ในการอาศัยอยู่กับครอบครัว (คู่สมรสและบุตรที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ) อย่างไรก็ตาม มีอุปสรรคทางด้านภาษาและระบบราชการในอียิปต์: คุณต้องลงทะเบียนการเดินทางมาถึง (สำหรับผู้ที่จำเป็นต้องลงทะเบียน สถานกงสุลอียิปต์จะประทับตราลงในหนังสือเดินทางของคุณ)

ตัวอย่างเช่น หลายคนพอใจกับการย้ายไปอยู่ประเทศอียิปต์ในระยะสั้น (หกเดือนด้วยวีซ่า) เพราะสภาพอากาศและราคาเหมาะสม แต่ก็มีข้อสงสัยเกี่ยวกับทางเลือกในระยะยาว ครอบครัวที่มีเด็กควรทราบว่าโรงเรียนอนุบาลและโรงเรียนนานาชาติที่ดีนั้นมีอยู่เฉพาะในกรุงไคโร/อเล็กซานเดรียเท่านั้น หากคุณซื้อบ้านในชาร์มเอลชีค ลูกๆ ของคุณจะต้องย้ายไปเรียนที่กรุงไคโรหรือที่ "โรงเรียนบริติชแห่งชาร์ม".

การเปรียบเทียบกับออสเตรีย:

• ความปลอดภัย: โดยรวมแล้ว เวียนนาปลอดภัยกว่าไคโรประมาณ 10 เท่า.
• คุณภาพที่อยู่อาศัย: บ้านในออสเตรียมีประสิทธิภาพด้านพลังงานและกันเสียงได้ดีกว่า.
• ความสะดวกสบาย: อียิปต์ได้เปรียบในเรื่องสภาพอากาศและโอกาสในการพักผ่อนหย่อนใจ (ทะเล ทะเลทราย) ซึ่งนำมาซึ่งคุณภาพชีวิตที่ดีสำหรับผู้รักธรรมชาติ.
• ชีวิตประจำวัน: ยุโรปมอบชีวิตที่สมดุลมากขึ้นด้วยวันหยุดสุดสัปดาห์ บริการต่างๆ และสภาพแวดล้อมทางภาษา ซึ่งเป็นเรื่องของลำดับความสำคัญส่วนบุคคลอยู่แล้ว.

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในอียิปต์อาจเป็นทางออกสำหรับใครบ้าง ในเมื่อมีข้อจำกัดในประเทศอื่นๆ?

พลเมืองจากภูมิภาคที่ไม่มั่นคง หากคุณไม่สามารถเข้าถึงสัญชาติยุโรปหรือถิ่นที่อยู่ถาวรได้ง่าย (ตัวอย่างเช่น หากคุณมาจากประเทศนอกสหภาพยุโรปที่มีการเมืองไม่แน่นอน) อย่างน้อยอียิปต์ก็สามารถเสนอความยืดหยุ่นด้านที่อยู่อาศัยได้

อียิปต์ออกวีซ่าท่องเที่ยวและใบอนุญาตพำนัก และไม่ห้ามคุณเข้าประเทศอื่น ๆ (สหภาพยุโรป) ในขณะเดียวกัน บัตรสีแดง-ขาว-แดงของออสเตรียมีราคาแพงมาก (ต้องมีเงินในบัญชีอย่างน้อยหนึ่งล้านรูเบิล มีหลักฐานการดำเนินธุรกิจ หรือลงทุน 1 ล้านยูโรภายใต้โครงการพิเศษ).

ผู้เกษียณอายุ สภาพอากาศอบอุ่นของอียิปต์ทำให้เป็นที่น่าสนใจสำหรับผู้เกษียณอายุชาวยุโรป (โดยมีเงื่อนไขว่าพวกเขามีเงินประมาณ 100,000–200,000 ดอลลาร์สหรัฐ) ระบบสาธารณสุขที่นี่เทียบได้กับประเทศเพื่อนบ้าน (โดยมีภาคเอกชนที่พัฒนาอย่างดี)

ด้วยเงิน 1,500 ดอลลาร์ต่อเดือน คุณสามารถเช่าหรือซื้อ (หรือพูดให้ถูกคือ กู้เงินซื้อบ้าน) ที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมและใช้ชีวิตอย่างสุขสบาย (รวมถึงคนขับรถส่วนตัวและแม่บ้าน) ในขณะที่ในออสเตรีย ผู้เกษียณอายุต้องจ่ายค่าใช้จ่ายทุกอย่างเอง ทั้งค่าเช่า ค่าอาหาร และค่ารักษาพยาบาล ซึ่งจะมีค่าใช้จ่ายสูงกว่าถึงสองเท่าต่อปี.

นักเดินทางดิจิทัล อียิปต์เป็นจุดหมายปลายทางที่น่าสนใจสำหรับฟรีแลนซ์และนักเดินทางดิจิทัล มีพื้นที่ทำงานร่วมกันมากมายในไคโร/อเล็กซานเดรีย พื้นที่สำนักงานราคาไม่แพง (หรือแค่คาเฟ่ดีๆ ที่มีอินเทอร์เน็ตริมทะเล)

ในออสเตรีย กฎระเบียบเกี่ยวกับวีซ่าค่อนข้างเข้มงวด: หากไม่มีใบอนุญาตทำงาน คุณสามารถทำงานได้ไม่เกิน 90 วันทุกๆ หกเดือน หลังจากนั้นคุณจะประสบปัญหา อย่างไรก็ตาม ในอียิปต์ ผู้ประกอบอาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถทำงานออนไลน์อย่างไม่เป็นทางการได้ (หรือจัดตั้งกิจการส่วนตัวในท้องถิ่น).

ใช่แล้ว อียิปต์ไม่ต้องเสียภาษีสำหรับรายได้จากต่างประเทศ เว้นแต่รายได้นั้นจะมาจากต่างประเทศโดยตรง (อนึ่ง สหภาพยุโรปมีระบอบการกำหนดถิ่นที่อยู่ใหม่สำหรับบางประเทศ แต่ประเทศอียิปต์ยังไม่ได้นำกฎระเบียบดังกล่าวมาใช้ ดังนั้นประเด็นนี้จึงมีความสำคัญน้อยกว่าในที่นี้).

เวียนนา – คุณภาพและความเป็นระเบียบเรียบร้อย กฎหมายที่น่าเชื่อถือ ถนนสะอาด ระดับค่าจ้างตามมาตรฐานยุโรปตะวันออก และการรับประกันการลงทุนที่เกือบสมบูรณ์แบบ ความแม่นยำแบบเยอรมัน สินเชื่อบ้านที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่มาก (1-2% ต่อปี) และระบบการจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคง

โดยพื้นฐานแล้ว มันก็เหมือนกับการซื้อ "พันธบัตรยูโรที่มีก้อนอิฐ" - ให้ผลตอบแทนน้อย แต่มีความปลอดภัยอย่างสมบูรณ์.

อียิปต์ – วิถีชีวิตและอิสรภาพ หากคุณต้องการใช้ชีวิตแบบชาวใต้ สวมชุดว่ายน้ำและดำน้ำสัปดาห์ละครั้ง โดยไม่ต้องลงทุนเกิน 100,000 ยูโร อียิปต์จะมอบโอกาสให้คุณได้ขยายขอบเขตความรู้และประสบการณ์ ความเสี่ยง (อัตราแลกเปลี่ยน ระบบราชการ ฤดูกาล) อาจสูงกว่า แต่ผลตอบแทนก็อาจสูงกว่าสองถึงสามเท่า

อียิปต์เหมาะสำหรับผู้ที่พร้อมจะเป็น "นักลงทุนเชิงรุก" คือคอยติดตามสถานการณ์ ติดต่อประสานงานกับผู้จัดการที่ว่าจ้าง และค้นหาและขายอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง หากคุณเป็นคนประเภท "ซื้อแล้วก็ไม่ต้องดูแลอะไรอีก" ออสเตรียจะดีกว่าอียิปต์.

คุณวางแผนจะเกษียณในอีก 5-10 ปีข้างหน้าหรือไม่? การทราบแผนการเกษียณของคุณเป็นสิ่งสำคัญ:

การขายอสังหาริมทรัพย์ของคุณ ในกรุงไคโร คุณสามารถขายอพาร์ตเมนต์ได้ค่อนข้างเร็ว (2-6 เดือน) หากอสังหาริมทรัพย์นั้นมีสภาพคล่องสูง (โดยเฉพาะอย่างยิ่งในใจกลางเมืองหรือใกล้สถานีรถไฟใต้ดินที่ดี) ในพื้นที่ท่องเที่ยว อาจใช้เวลานานกว่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากราคาลดลง หากคุณวางแผนที่จะรับเงินคืนเป็นเงินยูโร โปรดพิจารณาสกุลเงินที่คุณใช้ขาย: คุณจะขาดทุนจากอัตราแลกเปลี่ยนในช่วงปี 2020-2025 (ปัจจุบัน 1 ยูโร = 35 ปอนด์อียิปต์)

หลังจากขายใบอนุญาตพำนักของคุณแล้ว หากใบอนุญาตพำนักของคุณออกให้สำหรับที่พักแห่งนี้ การขายที่พักจะไม่ทำให้ใบอนุญาตพำนักของคุณถูกยกเลิกทันที (EGP Flexible) อย่างไรก็ตาม เนื่องจากในการต่ออายุต้องใช้หลักฐานการเป็นเจ้าของหรือเงินมัดจำ คุณจึงไม่สามารถต่ออายุใบอนุญาตได้อีกหลังจากขายที่พักไปแล้ว

ตามกฎปัจจุบัน คุณจะต้องหาที่อยู่อาศัยใหม่หรือวางเงินมัดจำเพื่อรักษาสถานะของคุณ หากคุณไม่ทำเช่นนั้น ใบอนุญาตพำนักของคุณจะหมดอายุหลังจากหนึ่งหรือสองปี.

การโอนถิ่นที่อยู่ให้ญาติ ในประเทศอียิปต์ไม่มีการโอนถิ่นที่อยู่แบบมีเงื่อนไข "โดยทางมรดก" หากคุณโอนส่วนแบ่งในทรัพย์สินให้บุคคลอื่น จะเป็นการซื้อขายตามปกติ และใบอนุญาตพำนักของคุณจะไม่ถูกยึดไว้

ใช่แล้ว กฎหมายในขั้นตอนการโอนสิทธิ์ยังคงเหมือนกับสำหรับพลเมืองทั่วไป คือทุกอย่างผ่านการบริจาค/มรดกตามกฎหมายอิสลาม (ชะรีอะฮ์).

ผมขอเสริมว่า: เราเคยเห็นตัวอย่างที่ญาติของนักลงทุนที่เสียชีวิตไปจดทะเบียนรับมรดก และโดยพื้นฐานแล้ว "ทายาท" เหล่านั้นก็ได้ต่ออายุใบอนุญาตพำนักให้กับตัวเอง แต่กระบวนการนี้ค่อนข้างซับซ้อนและต้องรอเวลานาน (เช่นเดียวกับการขอใบอนุญาตพำนักภายใต้หมวดหมู่ครอบครัวในทุกประเทศ).

สภาพคล่อง – ออสเตรียเทียบกับอียิปต์ อสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียมักขายได้เร็วกว่า (เนื่องจากความต้องการจากต่างประเทศและความมั่นคงของตลาดโดยรวม) ในขณะที่ในอียิปต์นั้นขึ้นอยู่กับภูมิภาค อพาร์ตเมนต์ในไคโรอาจหาผู้ซื้อได้ภายในไม่กี่เดือน แต่บ้านในเนเวเอลอะลาเมนหรือวิลล่าในชนบทของฟาโยมอาจขายไม่ออกเป็นเวลาหลายปี

นอกจากนี้ หากคุณต้องการลงทุนอย่างรวดเร็ว ในออสเตรียคุณจะมีอิสระในการจัดการมากกว่า (ขายผ่านตัวแทนหรือการประมูล) ในขณะที่ในอียิปต์ ขั้นตอนด้านเอกสารและการตรวจสอบใช้เวลานานมาก.

จากประสบการณ์ส่วนตัวของผมในการลงทุนในสหภาพยุโรป (เยอรมนี ออสเตรีย ไซปรัส) และอียิปต์ ผมได้สรุปบทเรียนสำคัญหลายประการดังนี้:

การแยกเงินทุน ผมไม่แนะนำให้ลงทุนทั้งหมดในที่เดียว หากเป้าหมายของลูกค้าคือการรักษาเงินทุน เรามักแนะนำให้เก็บเงินสำรองไว้ในสกุลเงินหรือสินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูง นอกจากนี้ ผมเชื่อว่าการกระจายการลงทุนไปยังตลาดต่างๆ ก็เป็นสิ่งสำคัญเช่นกัน

ตัวอย่างเช่น ผมมักถูกถามว่า "ในปี 2025 คุณจะเลือกอะไร ระหว่างการลงทุน 300,000 ยูโร – อียิปต์หรือเวียนนา?" ผมตอบว่า "การแบ่งครึ่งเป็นทางเลือกที่สมเหตุสมผล – ลงทุน 200,000 ยูโรในอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวในเวียนนา (การเติบโตน้อยกว่า แต่รายได้มั่นคง) และเสี่ยง 100,000 ยูโรในอียิปต์เพื่อผลตอบแทนสูง หากชาวต่างชาติหรือผู้พูดภาษารัสเซียต้องการลงทุนทั้งหมดในที่เดียว ก็ให้พวกเขาพิจารณาดูว่าพวกเขายินดีที่จะสละความสะดวกสบายเพื่อสิ่งนี้หรือไม่"

การตรวจสอบทรัพย์สิน หน้าที่ของทนายความคือการตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้ขายมีเอกสารครบถ้วน ในทางปฏิบัติ ผมเคยเห็นกรณีที่เจ้าของใหม่พบการละเมิดกฎระเบียบการก่อสร้าง (อพาร์ตเมนต์ถูกน้ำท่วมจากห้องข้างๆ ชั้นบน!) หรือการจดทะเบียนไม่สมบูรณ์ (เจ้าของไม่ได้ซื้อที่ดินอย่างครบถ้วน)

บางครั้งชาวต่างชาติมองข้ามความเสี่ยง โดยคิดว่า "ไม่มีใครสนใจหรอก ปล่อยมันไปเถอะ เดี๋ยวค่อยปล่อยเช่าทีหลัง " คำแนะนำของผมคือ กฎหมายในอียิปต์มีความซับซ้อนและขึ้นอยู่กับพื้นฐานทางศาสนาของชาวซุนนี ดังนั้นควรจ้างทนายความที่มีประสบการณ์ในท้องถิ่นเสมอ ที่ Vienna Property ตรวจสอบทนายความที่เป็นพันธมิตรแต่ละรายอย่างละเอียดถี่ถ้วนผ่านการตรวจสอบ เพื่อให้ลูกค้ามั่นใจได้ว่าพวกเขามีอำนาจควบคุมอย่างเต็มที่

การจัดสรรเงินลงทุนระหว่างตลาดที่มีเสถียรภาพและตลาดที่กำลังเติบโต โดยปกติแล้วผมจะแบ่งกลยุทธ์ดังนี้: 30% – ตลาดที่มีความเสี่ยงสูงแต่มีศักยภาพ (เช่น อียิปต์ ตุรกี เม็กซิโก เป็นต้น); 70% – สินทรัพย์แบบดั้งเดิม (เช่น อสังหาริมทรัพย์ในสหภาพยุโรป พันธบัตรของสหภาพยุโรปและสหรัฐอเมริกา)

ถ้าเป็นผม ผมจะเลือกอะไร? ผมชอบสถานการณ์การเติบโตที่มั่นคง: ผมจะขายหุ้นอียิปต์บางส่วนและนำไปลงทุนในกองทุนที่ "มั่นคง" ในออสเตรีย เป้าหมายของผมคือการดูแลครอบครัวและวางแผนเกษียณในอนาคต ดังนั้นผมจึงเชื่อมั่นในออสเตรียเป็นส่วนใหญ่

แต่ผมต้องบอกตามตรงว่า ผมไม่ตัดโอกาสที่จะกลับเข้าไปลงทุนในอียิปต์อีกครั้ง หากตลาดหุ้นตกอย่างรุนแรงและมีส่วนลดเกิดขึ้น – ในกรณีนั้น ผมจะเข้าไปลงทุนทันทีที่มั่นใจว่าเศรษฐกิจของประเทศมีเสถียรภาพอย่างแท้จริงแล้ว.

อียิปต์เป็นตลาดที่มีศักยภาพสูงแต่ก็มีความเสี่ยงสูงเช่นกัน.

คุณควรเลือกลงทุนในอียิปต์เมื่อไหร่? เมื่อคุณพร้อมที่จะบริหารจัดการการลงทุนของคุณ: วิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์อย่างรอบคอบ พิจารณาความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยน และเตรียมพร้อมรับมือกับสิ่งที่ไม่คาดคิด ในกรณีนี้ คุณจะได้รับผลตอบแทนสูงและเงื่อนไขที่เอื้ออำนวย (ราคาเริ่มต้นต่ำ "วีซ่าทองคำ" สำหรับการซื้อในราคา 50,000–100,000 ดอลลาร์)

เมื่อไหร่ที่ออสเตรียจึงเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุด? เมื่อความมั่นคงและปลอดภัยมีความสำคัญต่อคุณมากกว่าผลกำไรสูงสุด ออสเตรียมีข้อได้เปรียบมากกว่าใน 70% ของด้านต่างๆ ได้แก่ ความโปร่งใสในการทำธุรกรรม สิทธิในทรัพย์สินที่มั่นคง การเติบโตของราคาที่ช้าแต่คงที่ และความเสี่ยงด้านระบบราชการที่น้อยที่สุด.

คำแนะนำทั่วไปจากทนายความด้านการลงทุน:

1. ควรปรึกษาทนายความท้องถิ่นเสมอ (อย่างน้อยก็เพื่อตรวจสอบและจัดเตรียมเอกสาร).
2. ไม่ว่าในกรณีใดๆ คุณไม่ควรนำเงินออมทั้งหมดไปลงทุนในสินทรัพย์เดียว (ควรแบ่งการลงทุนไปตามประเทศและประเภทสินทรัพย์).
3. ควรติดตามสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและการเมือง (อัตราเงินเฟ้อ อัตราแลกเปลี่ยน กฎหมาย) อย่างใกล้ชิด เพราะสิ่งเหล่านี้มีผลโดยตรงต่อรายได้ของคุณในอียิปต์.
4. ลงทุนในทำเลที่มีสภาพคล่องสูง (มีความต้องการดี) หากไม่แน่ใจ ให้เริ่มต้นด้วยอสังหาริมทรัพย์ในกรุงไคโรหรือใจกลางเมืองท่องเที่ยว.
5. อย่าลืมเรื่องประกันภัยและการบำรุงรักษาทรัพย์สิน (อพาร์ตเมนต์ทุกหลังอาจต้องการการซ่อมแซมปีละครั้งหรือสองปี).

แนวโน้มถึงปี 2030 เราคาดว่าภายในปี 2030 การท่องเที่ยวในอียิปต์จะเติบโตอย่างต่อเนื่อง ควบคู่ไปกับการดำเนินโครงการสำคัญๆ (เช่น ประตูคลองสุเอซใหม่ การพัฒนาทะเลแดง) ซึ่งอาจกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตขึ้นอีก 10-20%

ในขณะเดียวกัน อียิปต์จะมุ่งเน้นไปที่การดึงดูดการลงทุนจากต่างประเทศ (โครงการขอถิ่นที่อยู่ถาวรใหม่ ๆ และอาจรวมถึงการเปิดเสรีการดำเนินงานด้านการธนาคาร) เราจะติดตามแนวโน้มเหล่านี้ต่อไป: Vienna Property วางแผนที่จะเปิดตัวโครงการพิเศษในอียิปต์ (โดยร่วมมือกับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น) เพื่อให้ลูกค้าสามารถลงทุนภายใต้การดูแลของผู้เชี่ยวชาญชาวยุโรปได้