วิธีการและเหตุผลในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซ: การวิเคราะห์เชิงระบบเกี่ยวกับความน่าดึงดูดใจในการลงทุน

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในกรีซเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ธนาคารกลางกรีซคาดการณ์ว่าราคาอพาร์ตเมนต์และบ้านจะเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 13.8% ทั่วประเทศ และ 15.9% ในกรุงเอเธนส์ในปี 2567 การเติบโตนี้ดำเนินมาอย่างต่อเนื่องเป็นเวลาหลายปี ตัวเลขเหล่านี้แสดงให้เห็นว่าตลาดมีความคึกคัก และการลงทุนในประเทศนี้ให้ผลกำไรด้วยเหตุผลอื่นๆ นอกเหนือจากการท่องเที่ยว

บทความนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อทำความเข้าใจว่าทำไมการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซจึงเป็นความคิดที่ดีในปัจจุบัน เราจะครอบคลุมทุกทางเลือก ไม่ว่าจะเป็นการย้ายถิ่นฐาน การเช่า หรือการขอใบอนุญาตพำนักอาศัย

ทำไมต้องตอนนี้?

✓ การฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ หลังจากวิกฤตการณ์อันยาวนาน กรีซกำลังฟื้นตัว โดยเศรษฐกิจเติบโต 2.4% ในปี 2566 และคาดการณ์ว่าการเติบโตในปี 2568 จะสูงกว่าการเติบโตในยุโรปโดยรวม อัตราการว่างงานกำลังลดลง และสภาพการณ์ของนักลงทุนกำลังดีขึ้น

✓ วีซ่าโกลเด้น . โปรแกรมวีซ่าโกลเด้นของกรีซมีความยืดหยุ่นสูง เพียงลงทุนอย่างน้อย 250,000 ยูโร ก็สามารถขอใบอนุญาตพำนักอาศัยได้โดยไม่ต้องพำนักถาวรในประเทศ แม้ว่าจำนวนเงินอาจสูงกว่าในบางพื้นที่ แต่เงื่อนไขต่างๆ ก็ยังน่าสนใจกว่าในโปรตุเกส สเปน และโดยเฉพาะอย่างยิ่งในออสเตรีย

✓ แนวโน้มระดับโลก ผู้คนจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ กำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่อบอุ่น เงียบสงบ มีการดูแลสุขภาพที่ดี และมีมาตรฐานการครองชีพสูง หลังจากการระบาดใหญ่ ความต้องการมีบ้านหลังที่สองหรือหลบหนีจากเมืองใหญ่ยิ่งทำให้สิ่งนี้ได้รับความนิยมมากขึ้น

ในบทความนี้ เราจะมาสำรวจว่าทำไมอสังหาริมทรัพย์ในกรีซถึงได้รับความนิยมอย่างมากในปัจจุบัน ไม่ใช่แค่ "บ้านริมทะเล" แต่เป็นการลงทุนที่ทำกำไรและเชื่อถือได้ ทุกอย่างชัดเจน กฎหมายเข้าข้างคุณ และคุณสามารถเริ่มต้นได้ด้วยเงินจำนวนเล็กน้อย ผมจะอธิบายประโยชน์ของวีซ่าโกลเด้น วิธีการหาอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาจะสูงขึ้น พื้นที่ไหนที่ให้ข้อเสนอดีๆ และสิ่งที่ควรพิจารณาเมื่อซื้อเพื่อให้มั่นใจว่าการซื้อจะปลอดภัยและมั่นคง

ผมทำงานด้านนี้มาหลายปี โดยช่วยเหลือลูกค้าในการซื้ออพาร์ตเมนต์ในกรีซ ออสเตรีย ไซปรัส และประเทศอื่นๆ ในสหภาพยุโรป ประสบการณ์ของผมผสมผสานความรู้ด้านกฎหมาย การลงทุนระหว่างประเทศ และการก่อสร้าง ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา ผมได้พัฒนาแนวทางของตนเอง นั่นคือ การแก้ไขปัญหาอย่างเป็นระบบ ใส่ใจในรายละเอียด และเข้าใจความต้องการของนักลงทุน ซึ่งรวมถึงผลกำไร ความมั่นคงทางการเงิน การย้ายถิ่นฐาน และวิถีชีวิตใหม่ ผมหวังว่าความรู้ของผมจะช่วยให้คุณตัดสินใจซื้อบ้านในกรีซอย่างรอบคอบ ด้วยแผนที่ชัดเจน และเข้าใจรายละเอียดสำคัญทั้งหมด

ทำไมไม่ใช่ประเทศออสเตรีย?

ออสเตรียเป็นประเทศที่พัฒนาแล้วและน่าดึงดูด แต่การลงทุนในประเทศนั้นยากกว่า ข้อกำหนดถิ่นที่อยู่ขั้นต่ำสูงกว่า ข้อกำหนดเข้มงวดกว่า และราคาตลาดมักสูงเกินจริง ในทางกลับกัน กรีซมีเงื่อนไขที่เอื้อมถึงได้มากกว่า:

• จำนวนเงินเริ่มต้นที่น้อยกว่า (€250,000 เทียบกับ €500,000+ ในออสเตรีย)
• กฎง่ายๆสำหรับการเคลื่อนย้าย
• รายได้ค่าเช่ารีสอร์ทที่สูงขึ้น (สูงถึง 6–8% ต่อปี)
• มีโอกาสสูงที่ราคาจะเพิ่มขึ้นเนื่องจากมีถนนสายใหม่และการท่องเที่ยวเพิ่มมากขึ้น

ในขณะเดียวกัน ออสเตรียก็มีข้อได้เปรียบเช่นกัน นั่นคือ ตลาดมีเสถียรภาพมากกว่า กระบวนการทางกฎหมายมีการควบคุมที่ดีกว่า และโดยทั่วไปแล้วอสังหาริมทรัพย์มีราคาแพงกว่าและมีคุณภาพสูงกว่า สิ่งเหล่านี้ดึงดูดนักลงทุนที่มองหาความมั่นคงในระยะยาว สำหรับนักลงทุนที่เน้นการลงทุนแบบอนุรักษ์นิยม การลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเน้นที่การคุ้มครองเงินทุนมากกว่าผลตอบแทนสูงสุด

ความสนใจในกรีซเพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ขณะที่คำถามเกี่ยวกับออสเตรียยังคงสูงอย่างต่อเนื่อง ยังคงเป็นที่หลบภัยที่ปลอดภัยสำหรับเงินทุน แนวทางของผมคือ ผมวิเคราะห์ปัญหาอย่างเป็นระบบ ใส่ใจในรายละเอียด และเข้าใจความต้องการของนักลงทุน ซึ่งรวมถึงผลกำไร ความมั่นคงทางการเงิน การย้ายถิ่นฐาน และวิถีชีวิตใหม่ ผมหวังว่าความรู้ของผมจะช่วยให้คุณตัดสินใจซื้อบ้านในกรีซอย่างรอบคอบ ด้วยแผนที่ชัดเจน และเข้าใจรายละเอียดสำคัญทั้งหมด

ปัจจุบัน กรีซไม่ได้เป็นเพียงแค่จุดหมายปลายทางด้านการท่องเที่ยวที่มีประวัติศาสตร์อันยาวนานเท่านั้น แต่ยังเป็นตลาดที่กำลังเติบโตและเป็นจุดหมายปลายทางการลงทุนอันดับต้นๆ มานานหลายปี กรีซให้ผลตอบแทนที่ดี กฎหมายเอื้อต่อนักลงทุน และการเริ่มต้นก็ค่อนข้างง่าย

ตอนที่ผมเริ่มทำงานกับอสังหาริมทรัพย์ในกรีซ ทุกคนมองว่ากรีซเป็นเพียง "บ้านริมทะเล" เป็นสถานที่พักผ่อน ไม่ใช่สถานที่ทำเงิน แต่ทุกอย่างเปลี่ยนไปแล้ว ผมเห็นลูกค้าจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ ที่ตั้งใจจะละทิ้งตลาดโปรตุเกส ไซปรัส หรือสเปน แล้วเลือกกรีซ ความต้องการของพวกเขามีชัดเจน ทั้งรายได้ที่มั่นคงในอนาคต โอกาสในการย้ายถิ่นฐาน และความมั่นใจในการทำธุรกรรมที่มั่นคง

กรีซเป็นหนึ่งในประเทศสหภาพยุโรปที่มีรายได้จากการเช่าระยะสั้นดีที่สุด (สูงถึง 7.5–8.3% ต่อปี) โดยเฉพาะอย่างยิ่งในแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยมอย่างเอเธนส์ เทสซาโลนิกิ โรดส์ และครีต

จากการจัดอันดับ Doing Business ของธนาคารโลก ปัจจุบันกรีซติดอันดับ 30 ประเทศที่จดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายที่สุด เห็นได้ชัดในทางปฏิบัติว่าธุรกรรมต่างๆ ดำเนินไปอย่างราบรื่น โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ทนายความ และทนายความทำงานร่วมกัน

จากข้อมูลของ Numbeo พบว่าการติดสินบนเกิดขึ้นน้อยกว่ามากในการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ในกรีซเมื่อเทียบกับในตุรกีหรือไซปรัส ในช่วงห้าปีที่ผ่านมา กระบวนการนี้มีความรวดเร็ว น่าเชื่อถือ และโปร่งใสมากขึ้น

นักลงทุนที่เคยลองลงทุนในต่างประเทศมาแล้วมาหาผมบ่อยขึ้นเรื่อยๆ พวกเขาเจอปัญหาต่างๆ เช่น อัตราค่าเช่าที่ต่ำ กฎหมายที่เปลี่ยนแปลง หรือแค่เบื่อหน่ายกับตลาดที่ราคาสูงเกินจริง ตอนนี้พวกเขาจึงเลือกกรีซ

ยกตัวอย่างเช่น คู่รักคู่หนึ่งจากโคเปนเฮเกน ตอนแรกมองหาที่อยู่อาศัยในวาเลนเซีย แต่กลับซื้ออพาร์ตเมนต์สองห้องในเอเธนส์ เพราะอะไรน่ะเหรอ? ที่นั่นทำกำไรได้มากกว่า เพราะมีกฎระเบียบที่ยืดหยุ่น ภาษีที่ต่ำกว่า ราคาที่ขึ้นก็สมเหตุสมผล และยังมีช่องทางให้พัฒนาได้อีก

อีกตัวอย่างหนึ่ง: ลูกค้าจากอิสราเอลขายอพาร์ตเมนต์ในเมืองลิมาสซอล ประเทศไซปรัส แล้วนำเงินไปลงทุนในเอเธนส์ เขาซื้ออาคารเก่าและปรับปรุงใหม่เพื่อให้เช่า เขากล่าวว่า "ในไซปรัส ตลาดซบเซา แต่ที่นี่ ชีวิตยังคงคึกคัก พวกเขากำลังก่อสร้าง มีนักท่องเที่ยวเข้ามา ผมเห็นการพัฒนา"

ฉันไม่ได้บอกว่ากรีซเหมาะกับทุกคน แต่ถ้าคุณกำลังมองหาการผสมผสานที่ลงตัว: พักผ่อนริมทะเล + รายได้ + ที่อยู่อาศัย ตอนนี้คือเวลาที่เหมาะสมที่สุด โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณตัดสินใจอย่างรอบคอบ ไม่เร่งรีบ และมีกลยุทธ์ที่ชัดเจน

ฉันมักถูกถามว่า "ตอนนี้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซปลอดภัยไหม" ฉันมักจะอธิบายเสมอว่าเมื่อก่อนเป็นยังไง เพราะการจะเข้าใจว่าตลาดกำลังไปทางไหน ก็ต้องรู้ที่มาของมันก่อน 

หลังวิกฤตการณ์ปี 2008 ราคาที่อยู่อาศัยร่วงลงอย่างหนัก ในบางพื้นที่ลดลงถึงครึ่งหนึ่ง โครงการก่อสร้างถูกระงับ ธนาคารปฏิเสธการปล่อยสินเชื่อ และผู้คนขายอพาร์ตเมนต์ในกรีซในราคาถูกมากเพื่อนำเงินมาชำระหนี้

ผมเคยเห็นด้วยตัวเอง จากการพูดคุยกับทนายความและเจ้าของอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่ บ้านที่เคยราคา 180,000 ยูโร ตอนนั้นขายได้แค่ 90,000-100,000 ยูโรเท่านั้น คนที่ซื้อบ้านในสมัยนั้น โดยเฉพาะชาวต่างชาติที่ใจเย็นและรอบคอบ ตอนนี้อยู่ในสถานะที่ได้เปรียบอย่างมาก

นับตั้งแต่ปี 2018 สถานการณ์ต่างๆ ค่อยๆ ดีขึ้น เศรษฐกิจของกรีซแข็งแกร่งขึ้น นักท่องเที่ยวกลับมามากขึ้น และโครงการ Golden Visa ก็เปิดตัว ส่วนตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็เริ่มฟื้นตัวและเติบโต

สถิติราคาตก/ขึ้นในกรีซตั้งแต่ปี 2544
(ที่มา https://makroskop.eu/01-2021/der-fall-griechenland/ )

ธนาคารกลางกรีซระบุว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ปี 2561 ถึง 2568 โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 5-8% ต่อปี เฉพาะในปี 2567 การเติบโตอยู่ที่ +6.6% ราคาอพาร์ตเมนต์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก โดยเฉพาะในเอเธนส์และเทสซาโลนิกิ รวมถึงบนเกาะยอดนิยมอย่างครีต โรดส์ พารอส และซานโตรินี แต่ที่สำคัญที่สุด ราคาที่เพิ่มขึ้นนี้เป็นไปตามธรรมชาติ ต่างจากตลาดที่เฟื่องฟู ไม่ได้ขึ้นอยู่กับการโฆษณาเกินจริง แต่ขึ้นอยู่กับการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ ความต้องการเช่าที่เพิ่มขึ้น และความสนใจของนักลงทุน

การเติบโตของราคาอสังหาริมทรัพย์ในกรีซตั้งแต่ปี 2022 ถึงปี 2025
(ที่มา https://de.tradingeconomics.com/greece/housing-index )

ในทางปฏิบัติ ผมทำงานกับภูมิภาคหลัก 4 แห่งบ่อยที่สุด แต่ละแห่งมีกฎการลงทุน ความเร็วของตลาด และกลุ่มผู้ซื้อที่แตกต่างกัน

เอเธนส์ - กิจกรรมทางธุรกิจและการเช่าตลอดทั้งปี

เอเธนส์เป็นตลาดที่มั่นคงและเข้าใจง่ายที่สุด เอเธนส์มีคุณภาพชีวิตในเมืองที่ยอดเยี่ยม ทั้งด้านการศึกษา การดูแลสุขภาพ การขนส่ง และที่อยู่อาศัยให้เช่า เมืองหลวงแห่งนี้เป็นเมืองที่ซื้ออพาร์ตเมนต์ได้ง่ายที่สุดในประเทศกรีซ ซึ่งจะเริ่มสร้างรายได้ทันที

• ในพื้นที่ของ Pangrati, Koukaki, Neos Kosmos, Kypseli - อพาร์ทเมนท์ดีๆ ในอาคารที่สร้างเสร็จแล้วราคาตั้งแต่ 130,000-180,000 ยูโร
• ริมทะเล (Glyfada, Voula, Alimos) - มีราคาแพงกว่า เริ่มต้นที่ 250,000 ยูโร แต่คุณสามารถหาที่อยู่อาศัยหรูหราได้ที่นี่

ลูกค้าหลายรายของฉันเริ่มต้นที่เอเธนส์เพราะเป็น "ก้าวแรกที่ปลอดภัย": ผู้เช่าที่มั่นคง กระบวนการซื้อที่ง่ายดาย และธุรกรรมทางกฎหมายที่โปร่งใส

เทสซาโลนิกิเป็นตลาดที่กำลังเติบโตโดยมีความต้องการในท้องถิ่น

เทสซาโลนิกิเป็นเมืองสำคัญอันดับสองรองจากเอเธนส์ ผู้ซื้อเดินทางมาที่นี่เพิ่มมากขึ้น จุดเด่นคือ ชาวกรีกเองก็มีแนวโน้มที่จะซื้อบ้าน (ไม่ว่าจะเพื่ออยู่อาศัยหรือซื้อด้วยสินเชื่อ) ดังนั้นตลาดจึงมีความผันผวนน้อยกว่า

• เมืองนี้กำลังพัฒนา มีรถรางและรถไฟฟ้าใต้ดินเกิดขึ้นมากขึ้นเรื่อยๆ และใจกลางเมืองก็ได้รับการบูรณะอย่างต่อเนื่อง
• ตัวเลือกนี้สามารถทดแทนเอเธนส์ได้ หากคุณกำลังมองหาที่อยู่อาศัยราคาถูกกว่าในกรีซ รวมถึงอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการเพิ่มราคา
• ราคา: สามารถซื้ออพาร์ตเมนต์หนึ่งห้องนอนขนาด 45-50 ตร.ม. พร้อมการปรับปรุงตกแต่งใหม่ได้ในราคา 95,000-110,000 ยูโร อพาร์ตเมนต์ใหม่ขนาดใหญ่กว่า (80-90 ตร.ม.) ในพื้นที่อย่างคาลามาเรียหรือใกล้ท่าเรือ ราคาเริ่มต้นที่ 190,000-230,000 ยูโร

ฉันมีกรณีศึกษาในชีวิตจริง ครอบครัวหนึ่งจากเวียนนาซื้ออพาร์ตเมนต์สองชั้นพร้อมระเบียงใจกลางเมืองเทสซาโลนิกิในราคา 178,000 ยูโร เราตรวจสอบเอกสารทั้งหมด ดำเนินการซื้อผ่านระบบออนไลน์ (โดยใช้หนังสือมอบอำนาจ) และพวกเขาได้รับวีซ่าทองคำทันที ตอนนี้พวกเขาให้เช่าอพาร์ตเมนต์เป็นรายวัน โดยส่วนใหญ่ให้นักศึกษา Erasmus และนักศึกษาแพทย์ อพาร์ตเมนต์นี้สร้างรายได้ให้พวกเขาประมาณ 6% ต่อปี เป็นที่ต้องการ (สภาพคล่อง) และแทบจะมีคนเช่าอยู่ตลอดเวลา

เกาะ – อารมณ์ การท่องเที่ยว และผลกำไรตามฤดูกาล

จังหวะชีวิตในเมืองต่างๆ เช่น ครีต โรดส์ คอร์ฟู และพารอส แตกต่างกันมาก ดังนั้นรูปแบบการลงทุนจึงแตกต่างกันออกไป ผู้คนซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน เช่าช่วงตามฤดูกาล และย้ายถิ่นฐาน

• บ้านในครีตได้รับความนิยมอย่างมากในหมู่ชาวฝรั่งเศสและชาวเยอรมัน ซึ่งส่วนใหญ่มักมองหาบ้านพักแบบวิลล่าริมทะเล
• พารอส: เกาะแห่งนี้เริ่มถูกเรียกขานกันว่า "กรีซ เช่นเดียวกับหมู่เกาะแบลีแอริก แต่ราคาถูกกว่า" มากขึ้นเรื่อยๆ
• ผู้คนจากสแกนดิเนเวียและอิสราเอลซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโรดส์อย่างต่อเนื่อง
• ราคา: อพาร์ตเมนต์ที่อยู่ห่างจากทะเลจะมีราคาตั้งแต่ 100,000 ถึง 130,000 ยูโร ใกล้ชายฝั่ง: บ้านพร้อมที่ดินจะมีราคาตั้งแต่ 250,000 ยูโร

ประสบการณ์ของผมบนเกาะต่างๆ แสดงให้เห็นว่าสิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจสามสิ่ง ได้แก่ ฤดูกาล ความง่ายในการเดินทาง และสินค้าที่คนท้องถิ่นซื้อ หากคุณเลือกสถานที่ผิด คุณจะเจอปัญหา แต่ถ้าคุณเลือกได้ดี กำไรของคุณก็จะสูงกว่าที่เอเธนส์

แผ่นดินใหญ่เป็นทางเลือกแทนเกาะที่มีทางออกสู่ทะเล

เพโลพอนนีส ฮัลคิดิกิ และโวลอส เป็นจุดหมายปลายทางที่เหมาะสำหรับครอบครัว แม้จะมีนักท่องเที่ยวน้อยกว่า แต่มาตรฐานการครองชีพก็อยู่ในเกณฑ์ดี และชาวกรีกเองก็นิยมมาพักผ่อนที่นั่นมากขึ้น

• ผู้ซื้อจากเซอร์เบีย บัลแกเรีย และโรมาเนีย ต่างให้ความสนใจอย่างมากในฮาลคิดิกี โดยส่วนใหญ่สนใจวิลล่าและอพาร์ทโฮเทล
• เพโลพอนนีสมีบ้านเก่าแก่หลายหลังที่เหมาะแก่การปรับปรุงใหม่ ถือเป็นโอกาสการลงทุนที่น่าสนใจ 

ที่นี่คนส่วนใหญ่มักจะซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัย (ถาวรหรือตามฤดูกาล) หรือเพื่อให้เช่า (3 ถึง 6 เดือนต่อปี)

จากประสบการณ์ของผม พบว่าความต้องการในกรีซกระจุกตัวอยู่ในตลาดปัจจุบัน ผู้ซื้อกำลังมองหาอพาร์ตเมนต์และบ้านพร้อมเข้าอยู่ที่สามารถดำเนินการได้อย่างรวดเร็ว ไม่ว่าจะปล่อยเช่าหรือย้ายเข้าอยู่ อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ (ไม่ว่าจะมาตรฐานใดก็ตาม) พร้อมเอกสารประกอบครบถ้วนและมีประวัติที่ชัดเจน ได้รับความสนใจมากที่สุด การซื้อแบบนี้มีความปลอดภัยมากกว่าและช่วยให้สร้างรายได้ได้เร็วขึ้น (ทั้งเช่าและขายต่อ)

เนื่องจากตลาดไม่ใช่แบบคงที่ รูปแบบอื่นๆ จึงได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ:

โครงการพัฒนาใหม่ๆ การพัฒนาใหม่ๆ ในกรีซมีน้อยแต่ก็น่าสนใจ ในกรุงเอเธนส์ (โดยเฉพาะในพื้นที่กำลังพัฒนา) มีการสร้างที่อยู่อาศัยทันสมัยพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกและประสิทธิภาพการใช้พลังงานอย่างมีประสิทธิภาพ โครงการระดับพรีเมี่ยมขนาดกะทัดรัดตั้งอยู่ใกล้ทะเลในทำเลทอง ราคาเริ่มต้นที่ 250,000 ยูโรสำหรับพื้นที่ 70-80 ตารางเมตร ข้อดีโดยรวม ได้แก่ ต้นทุนการดำเนินงานต่ำ ระบบสาธารณูปโภคที่เชื่อถือได้ การรับประกัน และโอกาสในการขอวีซ่าทองคำ

กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับหรู ในกรีซ บ้านมีราคาขายตั้งแต่ 500,000 ยูโรขึ้นไป โดยส่วนใหญ่อยู่บนเกาะหรือในย่านชานเมืองที่ดีที่สุดของเอเธนส์ อสังหาริมทรัพย์ในเคฟาโลเนีย ไมโคนอส พารอส และครีต ได้รับความนิยมเป็นพิเศษ ผู้ซื้อหลักคือนักลงทุนจากสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ สหรัฐอเมริกา และอิสราเอล ซึ่งให้ความสำคัญกับความเป็นส่วนตัว วิวทิวทัศน์ที่กว้างไกล และการตกแต่งคุณภาพสูง บ้านเหล่านี้มักมีการบริหารจัดการและบริการ ทำให้ง่ายต่อการเป็นเจ้าของจากต่างประเทศ

อพาร์ตโฮเท ล อพาร์ตเมนต์ที่บริหารจัดการโดยกุญแจ (Key-managed) ถือเป็นทางเลือกที่เหมาะอย่างยิ่งสำหรับการลงทุนแบบ Passive Investment ด้วยเงินลงทุนเริ่มต้นที่ 300,000 ยูโร นักลงทุนจะได้รับผลตอบแทน 6-8% ต่อปี โดยสามารถเลือกได้ระหว่างการเช่าระยะสั้น การบริหารจัดการโดยมืออาชีพ หรือการลงทุนส่วนตัว

โรงแรมขนาดเล็กที่บริหารจัดการโดยเจ้าของ โรงแรม โรงแรมบูติกขนาดเล็ก (5-10 ห้อง) ในเมืองยอดนิยมของกรีซ (เรทิมโน โรดส์ ชาเนีย นาฟปลิโอ) ถือเป็นการลงทุนที่น่าสนใจ มักตั้งอยู่ในอาคารเก่าแก่และดึงดูดลูกค้าประจำ แม้ว่าความสำเร็จจะต้องอาศัยการบริหารจัดการที่กระตือรือร้นและแนวทางเชิงธุรกิจ แต่โรงแรมเหล่านี้สามารถสร้างผลตอบแทนสูง (8-10% ต่อปี) ด้วยการบริหารจัดการที่เหมาะสม ราคาเริ่มต้นสำหรับการซื้ออยู่ที่ 400,000 ยูโร การเป็นเจ้าของโรงแรมประเภทนี้ยังเปิดโอกาสให้คุณสร้างและพัฒนาแบรนด์โรงแรมที่เป็นเอกลักษณ์ของคุณเองอีกด้วย

จากประสบการณ์: ลูกค้าจากเปรูซื้ออพาร์ตโฮเทล (สตูดิโอ 6 ห้อง) บนเกาะปารอสในราคา 620,000 ยูโร หลังจากว่าจ้างผู้จัดการท้องถิ่นและให้ความช่วยเหลือด้านการลงทะเบียนภาษี อพาร์ตโฮเทลแห่งนี้สร้างรายได้ต่อปีประมาณ 52,000 ยูโรอย่างต่อเนื่อง โดยเจ้าของแทบไม่ต้องเข้าไปมีส่วนร่วมในการบริหารจัดการด้านปฏิบัติการเลย

ตารางตามประเภทวัตถุ: เกณฑ์การลงทุน, ความเสี่ยง, ผลกำไร:

โครงสร้างนักลงทุนในแต่ละประเทศมีการเปลี่ยนแปลงอย่างมากในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ปัจจุบัน ผู้เล่นหลักในตลาด ได้แก่:

• ประเทศจีน: ผู้นำในจำนวนผู้ขอวีซ่าทองคำ
• รัสเซีย ยูเครน เบลารุส: พวกเขากำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเอเธนส์และบนเกาะต่างๆ โดยมักมองหาอพาร์ตเมนต์เป็น "ทางเลือกสำรอง" ในกรณีที่เกิดเหตุการณ์ไม่คาดฝัน
• ยุโรป (ฝรั่งเศส เยอรมนี ออสเตรีย): ผู้คนจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ เลือกกรีซแทนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสเปนที่ร้อนแรงเกินไป (มีราคาแพงและมีการแข่งขันสูง)
• สหรัฐอาหรับเอมิเรตส์และซาอุดีอาระเบียลงทุนเป็นหลักในโรงแรม อสังหาริมทรัพย์หรูหรา และอาคารใหม่ๆ

จากประสบการณ์ของผม ลูกค้าหลายรายที่เลิกสนใจตลาดลิมาซอล (ไซปรัส) และมาร์เบลลา (สเปน) ต่างเลือกซื้อบ้านในกรีซ การตัดสินใจของพวกเขาขึ้นอยู่กับโอกาสที่น่าสนใจกว่าและกฎระเบียบที่เข้มงวดน้อยกว่า

นี่เป็นข้อได้เปรียบที่สำคัญและมักถูกประเมินต่ำเกินไป ในตลาดที่ “สดใส” หลายแห่ง (ไซปรัสและมอนเตเนโกร) ราคาส่วนใหญ่ถูกขับเคลื่อนโดยการลงทุนจากต่างประเทศ อย่างไรก็ตาม กรีซมีรากฐานที่แข็งแกร่ง นั่นคือความต้องการที่มั่นคงเป็นของตัวเอง ผู้อยู่อาศัยในเอเธนส์ เทสซาโลนิกิ และเมืองอื่นๆ กำลังซื้อบ้านอย่างกระตือรือร้น

ด้วยเหตุนี้ แม้ในช่วงที่ชาวต่างชาติไหลออกชั่วคราว (เนื่องจากภูมิรัฐศาสตร์หรือการปรับเปลี่ยนโครงการต่างๆ เช่น วีซ่าทองคำ) ตลาดกรีซจึงไม่ประสบกับภาวะราคาตกต่ำอย่างรุนแรง อุปสงค์ภายในประเทศจึงทำหน้าที่เป็นตาข่ายรองรับที่มั่นคง

• ครอบครัวรุ่นใหม่ : พวกเขากู้เงินเพื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ของตัวเอง (ปัจจุบันอยู่ที่ 3.7-4.2%) พวกเขามักเลือกอยู่อาศัยหรืออยู่ในละแวกบ้านใหม่
• ชาวกรีกจากต่างประเทศ (สหรัฐอเมริกา, ออสเตรเลีย, เยอรมนี): กลับสู่บ้านเกิดหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ “กลับสู่รากเหง้า” ช่วยเหลือญาติพี่น้อง
• ชนชั้นกลาง (แพทย์ ทนายความ ไอที) ค่อยๆ ออมเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย – ความต้องการอพาร์ทเมนท์ขนาดเล็ก (1-2 ห้อง) ที่มีราคาตั้งแต่ 150,000-200,000 ยูโร กำลังเพิ่มมากขึ้น
• นักเรียนและผู้ปกครอง มักซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในเอเธนส์และเทสซาโลนิกิแทนที่จะเช่าระหว่างเรียน (4-5 ปี) ซึ่งราคาถูกกว่าการเช่า

ตามข้อมูลของธนาคารแห่งกรีซ (2024):

• ผู้ซื้อส่วนใหญ่ (ประมาณ 68%) ซื้อสินค้าจากผู้ซื้อในประเทศ ซึ่งยังคงเป็นเช่นนี้ต่อไป แม้ว่าชาวต่างชาติจะให้ความสนใจในกรีซมากขึ้นก็ตาม
• ในเมืองเทสซาโลนิกิและเพโลพอนนีส ยังมีผู้ซื้อในพื้นที่มากถึง 75%

เมื่อเลือกอสังหาริมทรัพย์ในกรีซ สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาไม่เพียงแต่สิ่งที่จะซื้อเท่านั้น แต่ยังรวมถึงวิธีการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ด้วย รูปแบบนี้ส่งผลโดยตรงต่อภาษี ระดับความคุ้มครองทางกฎหมาย กฎหมายมรดก และแม้แต่ผลกำไรสูงสุดของคุณ ในทางปฏิบัติ ฉันช่วยลูกค้าค้นหาตัวเลือกที่ดีที่สุด ไม่ว่าจะเป็นอพาร์ตเมนต์สำหรับใช้ส่วนตัวหรือบ้านสำหรับธุรกิจให้เช่า

คุณสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซในชื่อของคุณเอง (ในฐานะบุคคลธรรมดา) นี่เป็นตัวเลือกยอดนิยมสำหรับการซื้อครั้งแรก

เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการซื้ออพาร์ทเมนท์หรือบ้านเป็นของตัวเองหรือต้องการปล่อยเช่า ขอใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่ผ่าน Golden Visa หรือขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารกรีก

ลูกค้าหลายรายของผมซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซผ่านบริษัทต่างชาติ (ในเอสโตเนีย ไซปรัส หรือบัลแกเรีย) ซึ่งมักจะดำเนินการหากพวกเขามีธุรกิจอยู่แล้ว วิธีนี้สะดวกสำหรับนักลงทุนมืออาชีพ บริษัทที่มีสินทรัพย์ในต่างประเทศ และเจ้าของโรงแรมหรืออสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง

กรณีศึกษา: ลูกค้าจากเวียนนาซื้อโรงแรมในครีตผ่านบริษัทเอสโตเนีย ข้อตกลงนี้ทำให้เขาสามารถจ่ายภาษีจากการปรับปรุงโรงแรมได้น้อยลง ได้รับผลกำไรอย่างสะดวกสบาย และโอนธุรกิจบางส่วนให้ลูกหลานผ่านหุ้นได้อย่างง่ายดาย

กรณีศึกษา: ลูกค้าจากเวียนนาซื้อโรงแรมในครีตผ่านบริษัทเอสโตเนีย ข้อตกลงนี้ทำให้เขาสามารถจ่ายภาษีจากการปรับปรุงโรงแรมได้น้อยลง ได้รับผลกำไรอย่างสะดวกสบาย และโอนธุรกิจบางส่วนให้ลูกหลานผ่านหุ้นได้อย่างง่ายดาย

REIC คือวิธีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องบริหารจัดการเอง คุณซื้อหุ้นของบริษัท แล้วบริษัทนั้นก็จะเป็นเจ้าของและบริหารจัดการอาคาร ตัวเลือกนี้เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการสร้างรายได้แต่ไม่ต้องการบริหารจัดการ ขณะเดียวกันก็ต้องการลดความเสี่ยงด้วย

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซร่วมกับคู่สมรส บุตร หรือผ่านกองทรัสต์ของครอบครัวนั้นสะดวกสบายกว่า ตัวเลือกนี้มักถูกเลือกโดยครอบครัวที่ต้องการแบ่งปันกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ลดความซับซ้อนในการรับมรดกล่วงหน้า หรือลงทุนร่วมกับบุตร บิดามารดา และเพื่อน คุณสามารถกำหนดล่วงหน้าได้ว่าใครจะเป็นเจ้าของส่วนใด และจะแบ่งรายได้จากการเช่าอย่างไร ซึ่งทุกอย่างมีความชัดเจนและเป็นไปตามกฎหมาย

ในกรีซ แทบไม่มีข้อจำกัดใดๆ สำหรับชาวต่างชาติในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ยกเว้นพื้นที่ชายแดนบางแห่งและสิ่งอำนวยความสะดวกทางทหาร (เช่น เกาะบางแห่งในทะเลอีเจียน) อย่างไรก็ตาม:

• หากคุณมาจากประเทศนอกสหภาพยุโรปและทรัพย์สินอยู่ในพื้นที่คุ้มครอง คุณจะต้องมีใบอนุญาตพิเศษ
• การทำธุรกรรมทุกครั้งจะต้องผ่านการรับรองเอกสาร การตรวจสอบภาษี และการจดทะเบียน จึงเป็นเรื่องสำคัญที่จะต้องทำให้ทุกอย่างถูกต้องตามกฎหมายกับทนายความ

คำแนะนำของฉัน : ก่อนซื้อบ้านหรืออพาร์ตเมนต์ในกรีซ ควรปรึกษาทนายความและที่ปรึกษาด้านภาษีเกี่ยวกับวิธีการจดทะเบียนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอาจส่งผลต่อภาษี ปัญหามรดก และราคาขายในอนาคต หากคุณวางแผนที่จะให้เช่าหรือจดทะเบียนในนามครอบครัว ควรพิจารณาซื้อผ่านบริษัทหรือในฐานะผู้ถือหุ้น

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซมักจะง่ายกว่าที่คิด โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีทนายความที่ดีและตัวแทนที่น่าเชื่อถือ จากประสบการณ์ของฉัน ธุรกรรมจะราบรื่นหากปฏิบัติตามขั้นตอนทั้งหมดและทุกคนรู้หน้าที่ของตนเอง

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซประกอบด้วยขั้นตอนสำคัญหลายขั้นตอน:

1. การขอ AFM (หมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษีกรีก) เป็นขั้นตอนแรก โดยปกติแล้วกระบวนการนี้จะใช้เวลาหนึ่งวันหากใช้บริการทนายความ
2. การเลือกทนายความ - เขาจะปกป้องผลประโยชน์ของคุณ ตรวจสอบทรัพย์สิน และจัดเตรียมสัญญา
3. การตรวจสอบทรัพย์สิน ทนายความจะรับรองว่าไม่มีหนี้สินค้างชำระ ภาระผูกพัน หรือการพัฒนาที่ผิดกฎหมาย
4. ข้อตกลงเบื้องต้นและเงินมัดจำ ลงนามในข้อตกลงและชำระเงิน 5-10% ของราคาซื้อ
5. นิติกร สัญญาหลักจะต้องลงนามต่อหน้านิติกรซึ่งจะจดทะเบียนการโอนสิทธิ์ด้วย
6. ทะเบียนที่ดิน หลังจากการซื้อ ทนายความจะจดทะเบียนทรัพย์สินในทะเบียนของรัฐ

หากไม่มี ทนายความ ธุรกรรมของคุณก็ไม่น่าจะเกิดขึ้นได้ เขา:

• ตรวจสอบว่าวัตถุนั้นถูกต้อง
• เตรียมสัญญา
• ออกหนังสือมอบอำนาจหากคุณกำลังซื้อจากระยะไกล
• อยู่ที่สำนักงานทนายความ
• จดทะเบียนทรัพย์สินในระบบทะเบียนที่ดิน

ตัวแทน จะช่วยเลือกอสังหาริมทรัพย์ ดำเนินการเจรจา รวบรวมเอกสารของผู้ขาย และประสานงานธุรกรรม สิ่งสำคัญคือต้องทำงานอย่างใกล้ชิดกับทนายความ ไม่ใช่แทนที่ทนายความ

ในทางปฏิบัติแสดงให้เห็นว่าการประหยัดค่าใช้จ่ายทนายความในการซื้ออสังหาริมทรัพย์มักส่งผลให้เกิดค่าสาธารณูปโภคหรือเอกสารที่มีปัญหา การจ่ายค่าความช่วยเหลือทางกฎหมายหมายถึงการจ่ายเงินเพื่อความสบายใจ

หากต้องการซื้ออพาร์ทเมนท์หรือบ้านในกรีซ คุณจะต้องมี:

• อายุ : ตั้งแต่ 18 ปีขึ้นไป.
• การครอบครองหนังสือเดินทางระหว่างประเทศที่ถูกต้อง
• การขอหมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษีของกรีก (AFM)
• การเปิดบัญชีธนาคารในกรีซหรือประเทศอื่นๆ ในสหภาพยุโรป
• การให้หลักฐานแสดงแหล่งที่มาของเงินตามกฎหมาย

หากคุณมาจากประเทศนอกสหภาพยุโรปและต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ "อ่อนไหว" (เช่น ใกล้ชายแดนหรือบนเกาะบางแห่ง) คุณอาจต้องได้รับการอนุมัติจากกระทรวงกลาโหม สำหรับเอเธนส์ เทสซาโลนิกิ ครีต และคอร์ฟู ไม่จำเป็นต้องขออนุญาตดังกล่าว

บนเกาะยอดนิยมอย่างเกาะครีต เกาะพารอส เกาะคอร์ฟู และเกาะโรดส์ ต่างก็มีเอกลักษณ์เฉพาะของตัวเอง:

• จำเป็นต้องตรวจสอบขอบเขตของแปลงอย่างระมัดระวัง - เอกสารเก่ามักมีข้อผิดพลาดอยู่บ่อยครั้ง
• บ้านและที่ดินบางส่วนตั้งอยู่ในพื้นที่ท่องเที่ยวหรือพื้นที่คุ้มครองซึ่งมีข้อบังคับการก่อสร้างพิเศษบังคับใช้
• ทนายความจะตรวจสอบแยกกันว่าสถานที่นั้นเข้าถึงได้ มีน้ำ และมีสถานะเป็นเอกสารหรือไม่

เคล็ดลับ: ก่อนซื้อบ้านบนเกาะ ควรขอแบบแปลนสถาปัตยกรรม ใบอนุญาตก่อสร้าง สำเนาทะเบียนที่ดิน และใบรับรองประสิทธิภาพด้านพลังงานเสมอ

ลูกค้าส่วนใหญ่ของฉันทำธุรกรรมโดยไม่ต้องมาปรากฏตัวด้วยตนเอง โดยใช้หนังสือมอบอำนาจที่ได้รับการรับรองจากสำนักงานทนายความที่ออกในประเทศกรีซหรือประเทศบ้านเกิดของพวกเขาและรับรองด้วยเอกสารอัครสารรับรอง

ทนายความของคุณ:

• ออกเลขประจำตัวผู้เสียภาษีให้กับคุณ
• ดำเนินการตรวจสอบทรัพย์สิน
• ลงนามในสัญญาโดยมีส่วนร่วมของคุณหรือโดยมอบอำนาจ
• เปิดบัญชีธนาคาร
• ทำให้การลงทะเบียนการทำธุรกรรมเป็นทางการ

สิ่งนี้มีประโยชน์อย่างยิ่งหากคุณอยู่ต่างประเทศหรือไม่สามารถเดินทางไปลงนามได้

หนึ่งในขั้นตอนที่สำคัญที่สุด ทนายความจะตรวจสอบ:

• ความเป็นเจ้าของของผู้ขาย
• ไม่มีหนี้ค้างชำระ (ภาษี ค่าน้ำ ค่าไฟ)
• การปฏิบัติตามวัตถุให้สอดคล้องกับมาตรฐานการพัฒนาเมือง
• ประวัติการเป็นเจ้าของ
• มีภาระผูกพันหรือการฟ้องร้องใดๆ หรือไม่

นี่คือขั้นตอนสำคัญของธุรกรรม ทนายความจะเป็นผู้กำหนด:

• ผู้ขายเป็นเจ้าของจริงๆหรือเปล่า?
• มีหนี้ค้างชำระภาษีและค่าสาธารณูปโภคอยู่หรือไม่?
• ทรัพย์สินดังกล่าวเป็นไปตามกฎหมายผังเมืองหรือไม่
• ประวัติเจ้าของเป็นยังไงบ้าง?
• ไม่ว่าจะมีภาระผูกพันหรือมีการดำเนินคดีทางกฎหมายใดๆ

ฉันแนะนำให้มีการตรวจสอบก่อนวางเงินมัดจำเสมอ แม้ว่าทรัพย์สินจะดูสะอาดหมดจดก็ตาม

หลังจากที่ธุรกรรมได้รับการรับรองโดยทนายความแล้ว ทรัพย์สินดังกล่าวจะถูกบันทึกลงในทะเบียนทรัพย์สิน และคุณจะได้รับการออก:

• สารสกัดอย่างเป็นทางการจากชื่อเรื่อง
• เอกสารที่ต้องใช้ในการขอใบอนุญาตพำนักอาศัยภายใต้โครงการ Golden Visa (ถ้ามี)
• สิทธิในการทำสัญญาสาธารณูปโภคในนามของคุณ

กระบวนการทั้งหมดตั้งแต่การลงนามสัญญาจนถึงการดำเนินการอย่างเต็มรูปแบบมักใช้เวลาหนึ่งถึงสองเดือน

เมื่อเลือกอสังหาริมทรัพย์ในกรีซ (อพาร์ตเมนต์หรือบ้าน) สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณามากกว่าแค่ราคาอสังหาริมทรัพย์ อย่าลืมคำนึงถึงภาษีและค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมทั้งหมดด้วย จากประสบการณ์ของฉัน นักลงทุนที่มองเห็นภาพรวมของต้นทุนทั้งหมดตั้งแต่แรกจะตัดสินใจได้ถูกต้องและหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดในภายหลัง

ในกรีซ เจ้าของบ้านและที่ดินทุกคนต้องชำระภาษีทรัพย์สินประจำปี (ENFIA) โดยจำนวนภาษีจะขึ้นอยู่กับมูลค่าที่ดิน พื้นที่ และที่ตั้งของทรัพย์สิน

• อัตราพื้นฐาน: ประมาณ 0.1–0.3% ของมูลค่าประเมินทรัพย์สินต่อปี
• ในทางปฏิบัติ เจ้าของอพาร์ทเมนท์ในเอเธนส์ (70 ตร.ม.) ในปี 2024 จะต้องจ่ายเงินเฉลี่ย 250-350 ยูโร
• ส่วนลดท้องถิ่น: ในจังหวัดและบนเกาะภาษีจะต่ำกว่าในเมืองใหญ่

ค่าธรรมเนียมนี้จัดเก็บโดยหน่วยงานท้องถิ่น (ในเขตหรือเมืองของคุณ) จำนวนเงินขึ้นอยู่กับที่ตั้งของทรัพย์สินและอยู่ที่ประมาณ 0.2-0.3% ของมูลค่าที่ดินตามทะเบียน

ราคาของอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่ทุกสิ่งทุกอย่าง เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซ ผู้ซื้อจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมที่จำเป็น:

• ภาษีอากรแผ่นดิน : 3% ของมูลค่า
• ค่าธรรมเนียมการรับรองเอกสาร: 1-1.5% ของยอดธุรกรรม
• ทนายความ/บริการด้านกฎหมาย: ประมาณ 1%
• ค่าคอมมิชชั่นตัวแทน: 2-3%.

ผลสรุป: ต้นทุนที่เกี่ยวข้องเหล่านี้มักคิดเป็น 7-10% ของราคาซื้อทรัพย์สิน

ประโยชน์สำคัญตอนนี้: เมื่อซื้ออพาร์ทเมนท์ใหม่ในอาคารใหม่ คุณไม่จำเป็นต้องจ่ายภาษีมูลค่าเพิ่ม (24%) จนถึงสิ้นปี 2568 นี่เป็นโอกาสดีในการประหยัด!

หลังปี 2568 : ภาษีมูลค่าเพิ่มจะกลับมา (24%) และที่อยู่อาศัยในอาคารใหม่จะมีราคาแพงขึ้นตามจำนวนนี้

ในออสเตรีย เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ คุณต้องชำระเงิน:

• Grunderwerbssteuer - ภาษีซื้อคือ 3.5%;
• ภาษีรายได้จากการเช่า (Einkommenssteuer) – อาจสูงถึง 55% ขึ้นอยู่กับรายได้ของคุณ รวมถึงค่าธรรมเนียมและค่าบริการอื่นๆ ซึ่งอาจเพิ่มขึ้นอีก 10–12%

ในกรีซ ภาษีโดยเฉลี่ยจะต่ำกว่า และยังมีกฎหมายต่างๆ มากมายที่จะนำมาใช้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพภาษี

สำหรับผู้ที่อาศัยหรือใช้เวลาอยู่ต่างประเทศเป็นเวลานาน กรีซมีระบบภาษีแบบ "Non-Dom" ซึ่งคุณต้องจ่ายภาษีแบบคงที่ 100,000 ยูโรต่อปีสำหรับรายได้ทั้งหมดจากต่างประเทศ วิธีนี้ช่วยลดภาษีจากกำไรจากการเช่าหรือการขายอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมาก

แนวโน้มในการดำเนินการขอวีซ่า Golden Visa
(ที่มา https://www.imidaily.com/europe/greece-cuts-golden-visa-backlog-set-for-record-year/ )

วีซ่าทองคำของกรีซเป็นหนึ่งในวิธีที่สะดวกและได้รับความนิยมมากที่สุดในการขอถิ่นที่อยู่ในประเทศสหภาพยุโรปผ่านการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ฉันได้ดูแลธุรกรรมหลายสิบรายการที่การขอวีซ่าทองคำเป็นเป้าหมายหลักของลูกค้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับครอบครัว ผู้ประกอบการ ผู้ประกอบการอิสระ และนักลงทุนที่ให้ความสำคัญกับเสรีภาพในการเคลื่อนย้ายและไม่ต้องการผูกมัดกับประเทศใดประเทศหนึ่ง

จำนวนเงินลงทุนขึ้นอยู่กับภูมิภาคและอยู่ระหว่าง 250,000 ยูโรถึง 800,000 ยูโร

ตั้งแต่ปี 2023 เกณฑ์ขั้นต่ำแตกต่างกันไปในแต่ละดินแดนของกรีซ

ในทางปฏิบัติ:

ลูกค้าหลายรายของฉันลงทุน 250,000–270,000 ยูโรและซื้ออพาร์ทเมนท์ในกรีซที่สามารถให้เช่าได้อย่างมีกำไร

— ในเอเธนส์ โดยเฉพาะใจกลางเมือง คุณต้องมีเงินประมาณ 500,000 ยูโร โดยเฉพาะถ้าเป็นบ้านหรือเพนท์เฮาส์

• คุณสามารถอาศัยอยู่ในกรีซได้โดยไม่ต้องอยู่ที่นั่นเป็นการถาวร
• คุณสามารถเดินทางได้อย่างอิสระภายในประเทศเชงเก้น
• คุณสามารถเปิดธุรกิจ สอนเด็ก (ในโรงเรียน/มหาวิทยาลัย) ใช้ถนนในยุโรป โรงพยาบาล ฯลฯ
• สามารถขอใบอนุญาตอยู่อาศัยสำหรับทั้งครอบครัวได้ในคราวเดียว ได้แก่ สามี/ภรรยา, บุตรที่อายุต่ำกว่า 21 ปี, บิดามารดา

• วีซ่านี้ไม่อนุญาตให้คุณทำงานให้กับบริษัทกรีก แต่คุณสามารถดำเนินธุรกิจของคุณเองหรือเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้
• มันไม่ได้รับประกันความเป็นพลเมือง แต่ในที่สุดแล้วอาจให้โอกาสดังกล่าวผ่านกระบวนการแปลงสัญชาติ

หากคุณอาศัยอยู่ในประเทศนั้นเกิน 183 วันต่อปี เสียภาษี เรียนภาษา และมีส่วนร่วมในวิถีชีวิตท้องถิ่น คุณสามารถยื่นขอสัญชาติได้หลังจากเจ็ดปี อย่างไรก็ตาม นี่เป็นกระบวนการแยกต่างหากและไม่ใช่กระบวนการอัตโนมัติ

จากประสบการณ์ของฉัน สำหรับผู้ที่วางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซและเดินทางได้อย่างอิสระ โปรแกรมวีซ่าโกลเด้นเป็นหนึ่งในตัวเลือกที่ง่ายและได้ประโยชน์ที่สุด ในประเทศออสเตรีย ข้อกำหนดจะเข้มงวดกว่ามาก และรวมถึงหลักฐานการบูรณาการเข้ากับสังคม

• การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ตรงตามข้อกำหนดของวีซ่าทองคำ (เช่น อพาร์ทเมนต์หลายยูนิตที่มีมูลค่า 150,000 ยูโรต่อเจ้าของ) จะไม่นับ
• การโอนเงินที่ไม่ใช่จากบัญชีส่วนตัวของผู้ลงทุน
• เอกสารชุดไม่ครบสมบูรณ์ เช่น การแปลหรือการรับรองเอกสารมักขาดหายไป
• ข้อผิดพลาดในการขอวีซ่าทั้งครอบครัว โดยเฉพาะเด็กที่มีอายุเกิน 21 ปี

• ค่าธรรมเนียมการเข้าขึ้นอยู่กับแต่ละภูมิภาค โดยในพื้นที่ใจกลางเมืองและแหล่งท่องเที่ยวยอดนิยม ค่าธรรมเนียมขั้นต่ำได้เพิ่มขึ้นเป็น 500,000 ยูโรแล้ว
• การตรวจสอบแหล่งที่มาของเงินทุนได้รับการเสริมความแข็งแกร่งโดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับพลเมืองของประเทศที่อยู่นอกสหภาพยุโรป
• ระยะเวลาในการดำเนินการลดลง: หลังจากลงนามในสัญญาแล้ว การซื้อจะต้องเสร็จสิ้นภายในกรอบเวลาที่กฎหมายกำหนด

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซไม่ได้มีแค่วิวทิวทัศน์ที่สวยงามเท่านั้น แต่ยังเป็นวิธีที่ดีในการสร้างรายได้ที่มั่นคงอีกด้วย เป็นเวลาหลายปีแล้วที่ฉันช่วยเหลือลูกค้า ไม่เพียงแต่ซื้ออพาร์ตเมนต์เท่านั้น แต่ยังเปิดธุรกิจให้เช่าอีกด้วย ไม่ว่าลูกค้าจะเป็นนักท่องเที่ยวระยะสั้นหรือผู้เช่าระยะยาวก็ตาม

การเช่าระยะสั้น: รายได้สูงแต่มีความเสี่ยง

• แพลตฟอร์ม: Airbnb, การจอง, บริการจองในพื้นที่
• รายได้: กำไรสูงถึง 8-10% ต่อปี โดยเฉพาะในจุดหมายปลายทางยอดนิยมของนักท่องเที่ยว (เอเธนส์, ครีต, พารอส, โรดส์)
• ปัจจัยแห่งความสำเร็จ: ที่ตั้งของทรัพย์สิน ความต้องการตามฤดูกาล คุณภาพของการจัดการ ชื่อเสียงและบทวิจารณ์ ความพร้อมของใบอนุญาต
• ความเสี่ยง: การแข่งขันที่รุนแรง ต้นทุนที่เพิ่มขึ้น อัตราการเข้าพักต่ำในช่วงนอกฤดูกาล

สมมติว่าอสังหาริมทรัพย์ในเอเธนส์ ซึ่งตั้งอยู่ใกล้สถานีรถไฟใต้ดิน สามารถสร้างรายได้มากถึง 1,100 ยูโรต่อเดือนในช่วงฤดูร้อน โดยมีราคาซื้อ 160,000 ยูโร

การเช่าระยะยาว: เชื่อถือได้และไม่ยุ่งยาก

• สัญญาโดยทั่วไปจะมีการสรุปเป็นระยะเวลาหนึ่งถึงสามปี
• กำไรจะน้อยลงประมาณ 3-5% ต่อปี แต่ก็ต้องมีส่วนร่วมส่วนบุคคลน้อยลง
• อพาร์ทเมนท์เป็นที่ต้องการในหมู่นักศึกษา ผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่น และชาวต่างชาติที่ย้ายมากรีซ
• ทางเลือกที่ดีสำหรับนักลงทุนที่ไม่ต้องการบริหารจัดการอสังหาฯด้วยตนเอง

ความสามารถในการทำกำไรตามภูมิภาค (โดยเฉลี่ย ตามประสบการณ์ของฉัน):

กฎและข้อจำกัดใหม่

กฎระเบียบใหม่สำหรับการเช่าระยะสั้นมีผลบังคับใช้ในกรีซในหลายภูมิภาคตั้งแต่ปี 2023:

• ในบางส่วนของเอเธนส์และบนเกาะมีข้อจำกัดหรือโควตาในการให้เช่าที่พักผ่านแพลตฟอร์มเช่น Airbnb
• ทางการกำลังส่งเสริมให้เปลี่ยนมาเช่าที่อยู่อาศัยแบบระยะยาว โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ขาดแคลนที่อยู่อาศัยสำหรับผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่น
• การให้เช่าทรัพย์สินอย่างถูกกฎหมายต้องได้รับใบอนุญาตจากองค์กรการท่องเที่ยวแห่งชาติของกรีก (EOT)

ใครเป็นผู้ควบคุม?

สำหรับเจ้าของที่อาศัยอยู่นอกประเทศกรีซ สามารถจ้างบริษัทผู้เชี่ยวชาญเพื่อบริหารจัดการพื้นที่เช่าได้

• ค่าบริการโดยทั่วไปจะอยู่ที่ 10-20 เปอร์เซ็นต์ของรายได้
• บริการต่างๆ ได้แก่ การจัดการเช็คอิน การทำความสะอาด การสนับสนุนแขก และการรายงาน
• ทั้งผู้ประกอบการเอกชนในพื้นที่และเครือข่ายระหว่างประเทศดำเนินการอยู่ในตลาด

การจัดเก็บภาษีจากรายได้ค่าเช่าในประเทศกรีซ

การยื่นแบบแสดงรายการภาษีเป็นสิ่งจำเป็น การปรับปรุงภาษีสามารถทำได้ผ่านสถานะผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ หรือผ่านการซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านบริษัท ผู้ที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ต้องเสียภาษีในอัตราคงที่ 15% ของรายได้จากการเช่า โดยไม่คำนึงถึงขนาด

การเปรียบเทียบกับออสเตรีย

สรุป: การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในกรีซนั้นทำกำไรได้มากกว่าและง่ายกว่าในออสเตรีย เพื่อเพิ่มรายได้สูงสุด สิ่งสำคัญคือต้องระบุประเภทของอสังหาริมทรัพย์และประเภทการเช่าให้ถูกต้อง ลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น และปฏิบัติตามข้อกำหนดทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องอย่างเคร่งครัด.

แต่ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรียที่มีประสบการณ์ยาวนาน ผมสามารถพูดได้ว่า แม้กรีซจะมีเสน่ห์ดึงดูดใจ แต่สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าออสเตรียมีกลยุทธ์ที่แตกต่างออกไป นั่นคือ เน้นการรักษาเงินทุน การเติบโตที่มั่นคง และชื่อเสียงมากกว่าผลตอบแทนที่รวดเร็ว ตลาดเวียนนาถือเป็นแหล่งพักพิงที่ปลอดภัยที่สุดแห่งหนึ่งสำหรับนักลงทุนในยุโรป หากการปกป้องเงินทุนเป็นสิ่งสำคัญ การ ซื้ออพาร์ตเมนต์ในเวียนนา เป็นสินทรัพย์พื้นฐานก็สมเหตุสมผลในตอนแรก แม้ว่าคุณจะต้องจ่ายเงินมากขึ้นสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้และต้องผ่านขั้นตอนที่ซับซ้อนกว่า แต่สิ่งที่ได้รับกลับมาคือสิทธิอันมั่นคง ตลาดที่คาดการณ์ได้ และอสังหาริมทรัพย์ที่มูลค่าจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เมื่อเวลาผ่านไป

หากคุณกำลังวางแผนซื้อบ้านในกรีซ คุณต้องพิจารณาปัจจัยหลายอย่าง เช่น ต้นทุน โครงสร้างพื้นฐาน ความต้องการของผู้เช่า ศักยภาพในการเติบโต และสภาพคล่อง ผมอธิบายให้ลูกค้าฟังเป็นประจำว่าในราคาเดียวกัน คุณสามารถซื้ออพาร์ตเมนต์ในใจกลางเอเธนส์หรือบ้านริมชายฝั่งชาลคิดิกีก็ได้ ขึ้นอยู่กับลำดับความสำคัญของคุณ

เอเธนส์เป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดและมีการเคลื่อนไหวมากที่สุดในกรีซ

• ราคาที่อยู่อาศัยในเอเธนส์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในพื้นที่ใจกลางเมือง รวมถึงในกลีฟาดา คิฟิเซีย และปาเลโอ ฟาลิโร
• เมืองนี้เหมาะอย่างยิ่งสำหรับการลงทุนเช่าระยะสั้นหรือระยะยาว ตลอดจนการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยส่วนตัว
• การซื้ออพาร์ทเมนท์ในเอเธนส์มีประโยชน์ทั้งในการสร้างรายได้และการได้รับวีซ่าทองคำ

ตัวอย่างเช่น ในพื้นที่ Pangrati สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคา 2,500 ยูโรต่อตารางเมตร โดยมีอัตราผลตอบแทนจากการเช่าที่อาจสูงถึง 7%

เทสซาโลนิกิเป็นทางเลือกที่ถูกกว่า

• ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญเป็นอันดับสองในประเทศกรีซ
• ความต้องการส่วนใหญ่มาจากผู้อยู่อาศัยในพื้นที่ และค่าที่อยู่อาศัยก็ต่ำกว่าในเอเธนส์
• ทางเลือกที่เหมาะสำหรับผู้ที่กำลังมองหาอสังหาริมทรัพย์ราคาไม่แพงในเมืองใหญ่

เนื่องจากมีมหาวิทยาลัยอยู่หลายแห่ง อพาร์ตเมนต์ให้เช่าแก่นักศึกษาภายใต้โครงการ Erasmus จึงเป็นที่ต้องการ

หมู่เกาะกรีก - อสังหาริมทรัพย์หรูหราและรีสอร์ท

• เกาะยอดนิยม เช่น ซานโตรินี ไมโคนอส โรดส์ ครีต และคอร์ฟู มีศักยภาพในการให้เช่าสูง
• เหมาะสำหรับการซื้อบ้านริมชายฝั่งหรือลงทุนในอพาร์ทโฮเทล
• ราคาทรัพย์สินจะสูงกว่าและการขนส่งอาจซับซ้อนมากขึ้น แต่ในช่วงฤดูกาลท่องเที่ยวสูงสุด ผลตอบแทนจะอยู่ที่ 9-10% ต่อปี

ตัวอย่างเช่น วิลล่าพร้อมวิวทะเลในไมโคนอสจะมีราคาตั้งแต่ 800,000 ยูโร แต่ด้วยการบริหารจัดการที่มีประสิทธิภาพก็สามารถสร้างรายได้ได้มากถึง 100,000 ยูโรต่อฤดูกาล

เพโลพอนนีสเป็นตลาดที่มีมูลค่าต่ำกว่าความเป็นจริง

• ราคาทรัพย์สินที่เอื้อมถึง ทัศนียภาพที่สวยงาม และโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาอย่างรวดเร็วพร้อมด้วยโรงแรมและสนามกอล์ฟใหม่ๆ
• ได้รับความนิยมในหมู่ครอบครัวที่วางแผนวันหยุดฤดูร้อนในกรีซ
• มีศักยภาพสูงสำหรับโครงการอพาร์ทโฮเทล โดยเฉพาะในพื้นที่ Costa Navarino

อีพิรุส เทสซาลี มาซิโดเนีย - ส่วนเศรษฐกิจ

ในภูมิภาคเหล่านี้ คุณสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ในราคา 30,000 ยูโร อย่างไรก็ตาม:

• ความต้องการเช่าอยู่ในระดับต่ำ
• การเข้าถึงการขนส่งมีจำกัด
• แนวโน้มการเติบโตอย่างมีนัยสำคัญของมูลค่าอยู่ในระดับปานกลาง

เกณฑ์สำคัญในการเลือกทำเลที่ตั้ง:

แนวโน้มการลงทุนในปัจจุบัน: ตอนนี้ผู้คนลงทุนอยู่ที่ไหน?

เมื่อวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซ คำถามสำคัญไม่ใช่ "ที่ไหนถูกที่สุด" แต่เป็น "ที่ไหนมีโอกาสดีที่สุด" ตลาดมีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา บางทำเลกำลังกลายเป็นพื้นที่เติบโตใหม่ ขณะที่บางทำเลก็ถึงจุดสูงสุดแล้ว

หาซื้อได้ที่ไหนตอนนี้:

• ใจกลางเอเธนส์ (Koukaki, Pangrati, Keramikos) – นักลงทุนจากอิสราเอล ฝรั่งเศส และอเมริกายังคงซื้ออพาร์ตเมนต์ที่นี่อย่างต่อเนื่อง โดยส่วนใหญ่ซื้อเพื่อปล่อยเช่า ราคาในย่านนี้เพิ่มขึ้นหนึ่งในสามในช่วงสามปีที่ผ่านมา
• กลีฟาดา วูลา และวูลิอักเมนี เป็นพื้นที่ของผู้ซื้อผู้มั่งคั่งจากสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์และเยอรมนี พวกเขาซื้อทั้งเพื่ออยู่อาศัยเองและให้เช่า (โดยมักจะมอบหมายให้บริษัทจัดการจัดการ)
• เทสซาโลนิกิ เป็นเมืองที่น่าสนใจเพราะมีผู้ซื้อในท้องถิ่น เมืองกำลังพัฒนา และปัจจุบันราคาก็ต่ำกว่า เป็นตัวเลือกที่ดีหากคุณกำลังมองหาข้อเสนอที่ถูกกว่า แต่คาดว่าราคาจะสูงขึ้น
• ไมโคนอส ซานโตรินี และคอร์ฟู เป็นจุดหมายปลายทางของเศรษฐีจากสหรัฐอเมริกา แคนาดา และเลบานอน พวกเขาซื้อวิลล่าและบ้านริมทะเลราคาแพงเพื่อให้เช่าแก่นักท่องเที่ยวสำหรับการเข้าพักระยะสั้นหรือสำหรับวันหยุดพักผ่อนของครอบครัว

ที่คาดว่าจะเติบโต:

• เพโลพอนนีส (คอสตา นาวาริโน โตโล คาลามาตา) : ภาคการท่องเที่ยวกำลังพัฒนาอย่างแข็งขันที่นี่ โดยมีโรงแรมหรูระดับ 5 ดาวและรีสอร์ทกอล์ฟปรากฏขึ้น ทำให้ภูมิภาคนี้มีแนวโน้มที่ดีในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและอพาร์ทโฮเทล
• ไพรีอัสและเอเธนส์ตอนตะวันตก พื้นที่เหล่านี้ยังคงไม่ได้รับการประเมินค่าอย่างเหมาะสม แต่กำลังพัฒนาอย่างรวดเร็วเนื่องจากอยู่ใกล้กับท่าเรือ มีเส้นทางรถไฟใต้ดินสายใหม่ และโครงการพัฒนาพื้นที่ริมน้ำใหม่
• กรีซตอนกลางและตอนเหนือ (โวลอส, โยอันนินา) : ที่อยู่อาศัยที่นี่มีราคาถูกกว่า และความนิยมก็เพิ่มมากขึ้นเนื่องมาจากการท่องเที่ยวภายในประเทศและโครงการพัฒนาที่ได้รับการสนับสนุนจากสหภาพยุโรป

อยากซื้ออพาร์ตเมนต์ในกรีซในราคาสุดคุ้มไหม? ลองพิจารณาสามปัจจัย ได้แก่ การพัฒนาพื้นที่ ผู้ที่คุณจะเช่า และแผนงานของรัฐบาลท้องถิ่น ราคาจะสูงขึ้นจนถึงปี 2027 ไม่เพียงแต่ในเอเธนส์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงชายฝั่งทางใต้ (เพโลพอนนีส) และบนเกาะท่องเที่ยวยอดนิยม ซึ่งเป็นสถานที่ที่มีนักท่องเที่ยวมากมายอยู่เสมอ

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ในกรีซ (มากกว่า 65%) เป็นการซื้อบ้านมือสอง สาเหตุหลักมาจากแนวปฏิบัติการก่อสร้างในอดีตของประเทศ รวมถึงลักษณะเฉพาะของตลาด เช่น ความพร้อมของอสังหาริมทรัพย์ ทำเลที่ตั้งที่เหมาะสม และจำนวนโครงการก่อสร้างใหม่ที่มีจำกัด

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรีซส่วนใหญ่เน้นอสังหาริมทรัพย์ขายต่อ โดยส่วนใหญ่เป็นอพาร์ตเมนต์ในเอเธนส์และบ้านริมชายหาดบนเกาะต่างๆ โดยทั่วไปแล้วอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้จะมีสาธารณูปโภคที่จำเป็นครบถ้วน ตั้งอยู่ในย่านที่ได้รับการดูแลอย่างดี และมักปล่อยเช่า ในบางกรณี อพาร์ตเมนต์เหล่านี้ได้รับการปรับปรุงใหม่ทั้งหมด พร้อมเข้าอยู่ได้ทันที ไม่ว่าจะปล่อยเช่าหรือใช้งานส่วนตัว

ตัวอย่าง: อพาร์ทเมนท์ขนาด 65 ตร.ม. ในย่าน Pangrati ของเอเธนส์ ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ มีราคาอยู่ที่ประมาณ 145,000–160,000 ยูโร และสามารถสร้างรายได้จากการเช่าได้ทันทีหลังจากซื้อ

บ้านจำนวนมากในกรีซสร้างขึ้นก่อนที่จะมีการนำมาตรฐานการก่อสร้างใหม่มาใช้ในช่วงทศวรรษ 1980 ส่งผลให้อาคารเหล่านี้มักมีประสิทธิภาพการใช้พลังงานต่ำ มีฉนวนกันเสียงที่ไม่ดี และจำเป็นต้องได้รับการปรับปรุง ซึ่งบางครั้งอาจต้องซ่อมแซมครั้งใหญ่ ในปี 2023 ทางการกรีซเริ่มให้เงินอุดหนุนสำหรับการปรับปรุงอาคารให้ประหยัดพลังงาน แต่มาตรการเหล่านี้มีไว้สำหรับผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่นเท่านั้น

แม้ว่าปริมาณการก่อสร้างใหม่ในกรีซจะมีจำกัด แต่โครงการที่มีแนวโน้มดีกำลังดำเนินการในปี 2567-2568:

• ในกรุงเอเธนส์ (เขตกลีฟาดา วูลา เนียสมิร์นนี) มีการก่อสร้างอาคารสมัยใหม่ที่มีเทคโนโลยีประหยัดพลังงาน ลิฟต์ และที่จอดรถ
• ต้นทุนต่อตารางเมตรในโครงการใหม่แตกต่างกันไปตั้งแต่ 3,000 ยูโรถึง 6,000 ยูโร ขึ้นอยู่กับที่ตั้งและคุณภาพของงานตกแต่ง
• อาคารใหม่ในกรีซได้รับการยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่มจนถึงสิ้นปี 2568 ทำให้อาคารเหล่านี้น่าดึงดูดใจผู้ซื้อมากขึ้น

ตัวอย่าง: อพาร์ตเมนต์กว้างขวางขนาด 90 ตารางเมตร พร้อมระเบียงขนาดใหญ่และวิวทะเลแบบพาโนรามา กำลังประกาศขายในเมืองวูลา ราคาประมาณ 520,000 ยูโร การซื้อครั้งนี้ทำให้คุณมีสิทธิ์ได้รับวีซ่าโกลเด้น

สรุป: กำลังวางแผนซื้ออพาร์ตเมนต์ในกรีซอยู่ใช่ไหม? เริ่มต้นด้วยอสังหาริมทรัพย์มือสอง ซึ่งรวดเร็วและง่ายกว่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณต้องการปล่อยเช่าหรือย้ายเข้าอยู่ทันที การซื้อบ้านใหม่นั้นหาได้ยากกว่า แต่คุณภาพดีกว่าและประหยัดค่าสาธารณูปโภค ทั้งสองทางเลือกนี้ทำกำไรได้ในปัจจุบัน เนื่องจากมีการยกเลิกภาษีอาคารใหม่และมีความต้องการสูง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรีซกำลังร้อนแรง แต่การพัฒนาใหม่ๆ กลับมีน้อย สิ่งนี้ไม่เพียงแต่เปิดโอกาสให้กับการลงทุนแบบเดิมๆ เท่านั้น แต่ยังเปิดโอกาสให้กับแนวทางการลงทุนที่แปลกใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณกำลังมองหาผลตอบแทนที่สูงขึ้นหรือตัวเลือกที่ยืดหยุ่น

แทนที่จะซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่เพียงแห่งเดียวในกรีซ คุณสามารถลงทุนในอพาร์ตเมนต์สตูดิโอขนาดเล็กสองหรือสามแห่งได้ ซึ่งจะช่วยให้คุณ:

• รับรายได้รวมเพิ่มขึ้นถึง 7-9% ต่อปี
• การจัดการการเช่าที่ยืดหยุ่น: ให้เช่ารายวัน, หลายเดือน หรือขายเป็นรายบุคคล
• แบ่งแยกความเสี่ยงด้วยการเป็นเจ้าของบ้านคนละพื้นที่

ตัวอย่าง: แทนที่จะซื้ออพาร์ทเมนท์ราคา 300,000 ยูโร คุณสามารถซื้อสตูดิโอสามแห่งในราคาแห่งละ 100,000 ยูโรในพื้นที่ต่างๆ ของเอเธนส์ และรับรายได้ที่มั่นคงยิ่งขึ้น

ในกรีซ อพาร์ตเมนต์ที่สร้างก่อนปี 1980 มักจะต่ำกว่าค่าเฉลี่ย หากได้รับการปรับปรุงและประหยัดพลังงาน ก็สามารถขายได้ในราคาที่สูงขึ้น ทำกำไรได้ 20-40%

• นอกจากนี้: ตัวเลือกดังกล่าวยังมีอยู่ในเกือบทุกพื้นที่
• ข้อเสีย: คุณจะต้องเสียเวลาและหาผู้เชี่ยวชาญที่มีประสบการณ์
• ในเอเธนส์และเทสซาโลนิกิ มักใช้เป็น "กลยุทธ์พลิกกลับ"

สำหรับนักลงทุนที่กำลังมองหาแหล่งรายได้ อสังหาริมทรัพย์ในกรีซสามารถใช้เป็นธุรกิจได้:

• คุณสามารถซื้อโรงแรมขนาดเล็กที่เปิดดำเนินการแล้วซึ่งมีห้องพัก 10-20 ห้องได้
• แปลงอาคารที่พักอาศัยให้เป็นอพาร์ทโฮเทล;
• รับสูงถึง 10-12% ต่อปี โดยเฉพาะในเกาะยอดนิยม เช่น เกาะครีต เกาะซานโตรินี และเกาะพารอส

ต้องมีใบอนุญาตและการลงทะเบียนกับองค์กรการท่องเที่ยวแห่งกรีก (EOT)

หากคุณต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในกรีซโดยไม่ต้องบริหารจัดการ คุณสามารถลงทุนผ่านกองทุนเฉพาะทางได้:

• REIC (Real Estate Investment Companies) เป็น REIT ในประเทศที่มีการลดหย่อนภาษี
• AEEAP - บริษัทที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแล ซึ่งสามารถเข้าร่วมได้ด้วยการลงทุนขั้นต่ำ 250,000 ยูโร

ข้อดี: การลงทุนจะกระจายไปยังทรัพย์สินต่างๆ ที่ได้รับการจัดการโดยผู้เชี่ยวชาญ และมีรายได้แบบไม่ต้องลงแรง

การลงทุนในที่ดินในกรีซกำลังได้รับความนิยมเพิ่มมากขึ้น แม้ว่าจะเป็นตัวเลือกที่ซับซ้อนมากขึ้นก็ตาม:

• ที่ดินเปล่าในบริเวณใกล้เคียงเอเธนส์และแหล่งท่องเที่ยวของเพโลพอนนีสเป็นที่ต้องการอย่างมาก
• สามารถนำไปใช้สร้างวิลล่า, หมู่บ้านพักอาศัย หรือ อพาร์ทเม้นท์ เพื่อขายในภายหลังได้
• สิ่งสำคัญคือต้องแน่ใจว่าเอกสารนั้น “สะอาด” และเป็นไปตามข้อบังคับอาคาร

หากคุณต้องการทำอะไรมากกว่าแค่ซื้ออพาร์ตเมนต์ในกรีซ แต่ยังต้องการสร้างรายได้และทำงานเชิงรุกมากขึ้น คุณสามารถเลือกกลยุทธ์อื่นๆ ได้ กลยุทธ์เหล่านี้จะช่วยเพิ่มรายได้และใช้ประโยชน์จากโอกาสที่ยืดหยุ่นในตลาดกรีซ ซึ่งมีข้อจำกัดน้อยกว่า เช่น ออสเตรีย

แม้ว่าอสังหาริมทรัพย์ในกรีซจะได้รับความนิยมและทำกำไรได้สูง แต่ก็มีข้อเสียอยู่บ้าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณชอบกฎระเบียบที่เข้มงวด (เช่นในออสเตรีย) ต่อไปนี้คือความเสี่ยงหลักๆ ที่ควรพิจารณาก่อนซื้ออพาร์ตเมนต์หรือบ้าน

ใช่ กรีซอยู่ในสหภาพยุโรป ใช้เงินยูโรและไม่มีข้อจำกัดด้านเงินทุน แต่ควรเตรียมพร้อมรับมือกับระบบราชการ: การขอหมายเลขประจำตัวผู้เสียภาษี การรับรองเอกสารธุรกรรม และการจดทะเบียนเป็นกระบวนการที่ใช้เวลานาน ต้องใช้ความอดทนและทนายความ

ผมขอแนะนำอย่างยิ่งว่าไม่ควรดำเนินการใดๆ โดยไม่มีทนายความชาวกรีก เพราะหากขาดทนายความ ธุรกรรมใดๆ แม้แต่ธุรกรรมง่ายๆ ก็มีความเสี่ยงที่จะติดขัดได้ จำไว้ว่า กฎหมายอสังหาริมทรัพย์ การเช่า และภาษีอากรมีการปรับปรุงอยู่บ่อยครั้ง ยกตัวอย่างเช่น กฎระเบียบการเช่าระยะสั้นมีการเปลี่ยนแปลงเกือบทุกฤดูกาล อย่าลืมคำนึงถึงเรื่องนี้ในแผนของคุณด้วย

ในกรีซ แพลตฟอร์มเช่น Airbnb และ Booking ทำงานได้ดี แต่ทางการได้ออกกฎระเบียบดังต่อไปนี้:

• คุณสามารถให้เช่าทรัพย์สินของคุณได้ไม่เกิน 90 วันต่อปี
• มีข้อจำกัดในอาคารอพาร์ทเมนท์
• คุณจะต้องลงทะเบียนทรัพย์สินและขอหมายเลข EOT

ก่อนที่จะเช่า โดยเฉพาะในเอเธนส์หรือบนเกาะ ควรตรวจสอบกฎหมายและเงื่อนไขในพื้นที่

สิ่งนี้เห็นได้ชัดเจนที่สุดในรีสอร์ท (เกาะครีต ซานโตรินี ไมโคนอส) บ้านเรือนจะคับคั่งไปด้วยนักท่องเที่ยวตั้งแต่เดือนพฤษภาคมถึงตุลาคม แต่ตั้งแต่เดือนพฤศจิกายนถึงมีนาคม จะเงียบสงบ และแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะให้เช่า

ฉันบอกลูกค้าเสมอว่า ให้คำนวณรายได้ของคุณตลอดทั้งปี ไม่ใช่แค่เฉพาะช่วงฤดูร้อน หากคุณปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นประจำ (หรือซื้อในเมืองอย่างเอเธนส์) รายได้จากการเช่าของคุณจะมั่นคงกว่า และช่วงฤดูหนาวที่ลดลงก็จะไม่มากเท่าไหร่

หากคุณกำลังวางแผนที่จะซื้อบ้านบนเกาะกรีก โปรดพิจารณา

• บางครั้งน้ำจะถูกส่งโดยรถบรรทุกน้ำ
• ในฤดูหนาวพายุและลมแรงอาจขัดขวางการขนส่งได้
• ในช่วงฤดูไฟฟ้าสูงสุด ระบบไฟฟ้าอาจรับน้ำหนักเกินได้

ปัญหาเหล่านี้ไม่ร้ายแรง แต่ต้องมีความเข้าใจในสภาพท้องถิ่นและวางแผนต้นทุนการบำรุงรักษาอย่างเหมาะสม

การขายอพาร์ตเมนต์ในเอเธนส์หรือเทสซาโลนิกิเป็นเรื่องง่าย แต่บนเกาะหรือในชนบทอาจใช้เวลาหกเดือนถึงหนึ่งปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากอาคารนั้นมีลักษณะเฉพาะ

ฉันแนะนำให้ซื้ออพาร์ตเมนต์ในเอเธนส์ ซึ่งมีรถไฟฟ้าใต้ดิน ร้านค้า และโรงเรียนอยู่มากมาย ขายง่ายกว่า และยุ่งยากน้อยกว่าด้วย

สิ่งนี้เห็นได้ชัดเจนที่สุดในรีสอร์ท (เกาะครีต ซานโตรินี ไมโคนอส) บ้านเรือนจะคับคั่งไปด้วยนักท่องเที่ยวตั้งแต่เดือนพฤษภาคมถึงตุลาคม แต่ตั้งแต่เดือนพฤศจิกายนถึงมีนาคม จะเงียบสงบ และแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะให้เช่า

ฉันบอกลูกค้าเสมอว่า ให้คำนวณรายได้ของคุณตลอดทั้งปี ไม่ใช่แค่เฉพาะช่วงฤดูร้อน หากคุณปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นประจำ (หรือซื้อในเมืองอย่างเอเธนส์) รายได้จากการเช่าของคุณจะมั่นคงกว่า และช่วงฤดูหนาวที่ลดลงก็จะไม่มากเท่าไหร่

กรีซเป็นประเทศที่มีแสงแดดมากที่สุดในยุโรป มีวันที่อากาศแจ่มใสและอบอุ่นมากถึง 300 วันต่อปี ทะเล อากาศบริสุทธิ์ และฤดูหนาวที่อบอุ่น ทำให้กรีซเหมาะอย่างยิ่งสำหรับการอพยพถาวรหรือหลีกหนีความหนาวเย็นในฤดูหนาว

การรักษามีให้บริการทั้งในโรงพยาบาลรัฐและคลินิกเอกชน ภาคเอกชนมีมาตรฐานสูง ราคาสมเหตุสมผล และถูกกว่าในออสเตรียอย่างแน่นอน

สำหรับเด็ก ๆ มีโรงเรียนนานาชาติ มหาวิทยาลัยมีหลักสูตรภาษาอังกฤษ การส่งเด็กเข้าเรียนในโรงเรียนเอกชนเป็นเรื่องของงบประมาณ ไม่ใช่โอกาส

ด้านความปลอดภัย ชีวิตที่นี่สงบสุข โดยเฉพาะในเมืองเล็กๆ และบนเกาะต่างๆ อาชญากรรมมีน้อย และนักท่องเที่ยวก็ได้รับการปฏิบัติอย่างเปิดเผย

หลายคนถามว่า "ค่าครองชีพในกรีซแพงไหม" คำตอบของฉันคือ ค่าครองชีพที่นี่ถูกกว่าในออสเตรีย เยอรมนี หรือฝรั่งเศส ทั้งอาหาร บริการ และค่าเช่าบ้านก็ราคาสมเหตุสมผล ในขณะเดียวกัน ชีวิตก็สะดวกสบาย โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับเมืองใหญ่ๆ ในยุโรป นี่คือข้อได้เปรียบสำคัญในการเลือกทำเลที่ตั้งและประเภทของที่พัก

คู่รักที่ออกไปรับประทานอาหารนอกบ้านที่ร้านกาแฟหรือร้านอาหารในย่านที่พลุกพล่านของเมืองในกรีซอาจต้องจ่ายเงินประมาณ 25-30 ยูโร ค่าที่พัก (ค่าสาธารณูปโภค) รายเดือนโดยทั่วไปจะอยู่ที่ 80-120 ยูโร การนั่งแท็กซี่ระยะสั้นๆ ในเอเธนส์จะมีค่าใช้จ่ายอย่างน้อย 3.50 ยูโร

ในด้านโครงสร้างพื้นฐานด้านการสื่อสาร การขนส่ง และการธนาคาร เมืองหลวง เมืองใหญ่ๆ และเกาะต่างๆ ล้วนมีอุปกรณ์ครบครัน ทุกสิ่งที่คุณต้องการล้วนพร้อมสรรพ อย่างไรก็ตาม หากคุณเดินทางไปยังพื้นที่ชนบท การเข้าถึงบริการต่างๆ รวมถึงโลจิสติกส์และการดูแลสุขภาพ อาจลดลงอย่างมาก นี่เป็นปัจจัยสำคัญอย่างยิ่งที่ต้องพิจารณาก่อนซื้อบ้านในชนบทของกรีซ

หลังจากซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซและได้รับใบอนุญาตพำนักอาศัยผ่านโครงการ Golden Visa แล้ว คุณจะได้รับสิทธิ์ในการรับบริการจากรัฐบาลเช่นเดียวกับพลเมืองกรีซ ซึ่งรวมถึงการเข้าถึงโรงเรียน สถานพยาบาล และโครงการทางสังคมต่างๆ

• การดูแลสุขภาพ: ระบบการดูแลสุขภาพแห่งชาติ (EOPYY) ให้บริการทางการแพทย์ขั้นพื้นฐาน ภาคเอกชนให้บริการในระดับสูงในราคาที่ค่อนข้างเอื้อมถึง เช่น การพบแพทย์ทั่วไปมีค่าใช้จ่ายประมาณ 30 ยูโร และการตรวจอัลตราซาวนด์มีค่าใช้จ่าย 40-50 ยูโร ประกันสุขภาพเอกชนมีราคาเริ่มต้นที่ 500 ยูโรต่อปี
• การศึกษา: เอเธนส์ กลีฟาดา เทสซาโลนิกิ และครีต มีโรงเรียนนานาชาติและโรงเรียนภาษาอังกฤษ โดยมีค่าเล่าเรียนต่อปีตั้งแต่ 5,000 ถึง 10,000 ยูโร โรงเรียนรัฐบาลเรียนฟรี แต่การเรียนการสอนใช้ภาษากรีก
• การรับรองความถูกต้องตามกฎหมาย: ใบอนุญาตพำนักอาศัยให้สิทธิ์ในการพำนักอาศัยในประเทศอย่างเป็นทางการ เปิดบัญชีธนาคาร ใช้บริการสาธารณูปโภค และทำสัญญาระยะยาว ขั้นตอนส่วนใหญ่สามารถดำเนินการจากระยะไกลได้ด้วยหนังสือมอบอำนาจ

สำหรับนักลงทุนจำนวนมาก อสังหาริมทรัพย์ในกรีซกำลังกลายเป็นไม่เพียงแต่สินทรัพย์เท่านั้น แต่ยังเป็นช่องทางในการสัญจรโดยไม่ต้องผ่านขั้นตอนราชการที่ไม่จำเป็นหรือต้องใช้เวลาส่วนใหญ่อยู่ที่นี่ในสภาพแวดล้อมที่สะดวกสบายอีกด้วย

ในฐานะตัวแทน ฉันมักจะพูดว่าออสเตรียเป็นเรื่องของความมีระเบียบและกฎเกณฑ์ที่ชัดเจน ในขณะที่กรีกเป็นเรื่องของอิสรภาพและโอกาสในชีวิตมากขึ้น

ใน ออสเตรีย มีระเบียบมาก ทุกอย่างชัดเจน มีกฎเกณฑ์ มีเมืองที่สะดวกสบาย และโครงสร้างพื้นฐานที่ออกแบบมาอย่างดี แต่ระเบียบนี้ก็ต้องแลกมาด้วยค่าเช่า ค่าสาธารณูปโภค บริการ และภาษีที่แพง

ใน กรีซ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ชีวิตจะผ่อนคลายมากขึ้น ค่าสาธารณูปโภคโดยทั่วไปอยู่ที่ 100-150 ยูโรต่อเดือน ของชำสดใหม่และราคาถูกกว่า และสภาพอากาศก็อบอุ่น โดยเฉพาะเมื่ออยู่ห่างจากเมืองใหญ่ แน่นอนว่าเอกสารอาจยุ่งยากและบริการต่างๆ อาจไม่น่าเชื่อถือเสมอไป แต่อากาศอบอุ่น ทะเล และผู้คนที่เป็นมิตรทำให้ชีวิตประจำวันสะดวกสบายและสงบสุขมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

ขอพูดถึงเรื่องความปลอดภัยสักหน่อย ในแง่ของการจัดการและการรักษาพยาบาล ออสเตรียเหนือกว่ากรีซอย่างเห็นได้ชัด อย่างไรก็ตาม เมืองและภูมิภาคเล็กๆ ในกรีซมีบรรยากาศที่ค่อนข้างปลอดภัยและผ่อนคลาย ความแตกต่างที่สำคัญอยู่ที่ลำดับความสำคัญ: ความหลงใหลและทัศนียภาพทางทะเลของกรีซ เทียบกับความเป็นระเบียบเรียบร้อยของออสเตรีย

ผมเห็นมากขึ้นเรื่อยๆ ว่าผู้คนต้องการไม่เพียงแต่ผลตอบแทนจากการลงทุนเท่านั้น แต่ยังต้องการพื้นที่ส่วนตัวด้วย ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยที่สงบและปลอดภัย พักผ่อนจากความไม่มั่นคงในบ้าน และมีฐานที่มั่นที่มั่นคงในยุโรป ในแง่นี้ การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซจึงดูเหมือนเป็นทางเลือกที่สมเหตุสมผลมาก

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซในราคา 250,000 ยูโรขึ้นไปจะช่วยให้คุณได้รับใบอนุญาตพำนักอาศัย ซึ่งถือเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับ ผู้คนจากประเทศที่ไม่มั่นคง และต้องการอาศัยอยู่ในยุโรปโดยไม่ต้องผ่านขั้นตอนที่ยุ่งยากและค่าใช้จ่ายมหาศาลเหมือนกับประเทศอื่นๆ

ผู้เกษียณอายุ มักซื้อบ้านที่นี่เพราะอากาศอบอุ่น ชีวิตเรียบง่าย และราคาถูก ค่าอาหาร ค่าแพทย์ ค่าไฟฟ้า และค่าน้ำ ล้วนถูกกว่าที่ออสเตรีย ขณะเดียวกัน ที่นี่ก็เงียบสงบ และมีทุกสิ่งที่จำเป็นสำหรับการดำรงชีวิตครบครัน เหมือนกับที่ยุโรป

หากคุณเป็น คนพเนจรดิจิทัล กรีซมีทุกสิ่งที่คุณต้องการ ไม่ว่าจะเป็นอินเทอร์เน็ตที่เชื่อถือได้ ราคาเช่าและซื้อที่เข้าถึงได้ บริการธนาคารที่สะดวก และบรรยากาศที่ผ่อนคลายและเป็นเอกลักษณ์ นอกจากนี้ คุณยังสามารถรับสิทธิประโยชน์จากวีซ่าพำนักพิเศษได้อีกด้วย

เมื่อเปรียบเทียบกับเวียนนา ตัวเลือกจะขึ้นอยู่กับความชอบส่วนบุคคล เมืองหลวงของออสเตรียมีโครงสร้างและความน่าเชื่อถือ ในขณะที่กรีซมีภูมิอากาศอบอุ่น อิสระ และวิถีชีวิตที่ผ่อนคลายกว่า สำหรับผู้ที่กำลังพิจารณาออสเตรียควบคู่กันไป ควรสำรวจ ย่านต่างๆ ของเวียนนา ตั้งแต่ย่านใจกลางเมืองเก่าไปจนถึงย่านที่อยู่อาศัยที่เงียบสงบ เพื่อเปรียบเทียบทำเลอย่างมีสติ และทำความเข้าใจว่าโครงสร้างของเวียนนาแตกต่างจากตลาดกรีกที่มีความยืดหยุ่นมากกว่าอย่างไร แนวทางของฉัน: เวียนนายังคงเป็นฐานสำหรับการทำงานและการวิเคราะห์ตลาดของฉัน แต่กรีซกำลังกลายเป็นสถานที่ที่ทำให้ฉันผ่อนคลายอย่างแท้จริง ทั้งร่างกายและจิตใจ

การขายอสังหาริมทรัพย์ในกรีซอาจใช้เวลาตั้งแต่สองสามเดือนไปจนถึงมากกว่าหนึ่งปี ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ และกลยุทธ์การขายที่เลือก ในเมืองใหญ่ๆ เช่น เอเธนส์และเทสซาโลนิกิ อสังหาริมทรัพย์จะขายได้เร็วกว่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากได้รับการปรับปรุงใหม่และสร้างรายได้ที่ดี บนเกาะและเมืองเล็กๆ การหาผู้ซื้อทำได้ยากกว่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งนอกฤดูกาลท่องเที่ยวหรือหากราคาสูงเกินไป

หากคุณซื้ออพาร์ตเมนต์ในกรีซผ่านโครงการ Golden Visa สิ่งสำคัญคือต้องคำนึงถึงรายละเอียดปลีกย่อยที่เกี่ยวข้องกับการพำนักอาศัยเมื่อขายอพาร์ตเมนต์นั้น สำหรับเจ้าของชาวต่างชาติรายใหม่ที่มีคุณสมบัติในการขอวีซ่าด้วย ธุรกรรมของพวกเขาต้องเป็นไปตามเกณฑ์การลงทุนขั้นต่ำในปัจจุบัน คือตั้งแต่ 250,000 ยูโรถึง 800,000 ยูโร ขึ้นอยู่กับภูมิภาค หากคุณขายอสังหาริมทรัพย์ก่อนครบห้าปี ใบอนุญาตพำนักอาศัยของคุณจะหมดอายุ เว้นแต่คุณจะซื้ออสังหาริมทรัพย์อื่นที่เหมาะสมแทนที่

ครอบครัวมักส่งต่ออสังหาริมทรัพย์ในกรีซให้กับญาติพี่น้อง เช่น มอบให้เป็นของขวัญหรือขายในราคาถูก วิธีนี้ช่วยควบคุมทรัพย์สินและทำให้การรับมรดกง่ายขึ้น

จากประสบการณ์: การขายอพาร์ตเมนต์ในออสเตรีย (โดยเฉพาะเวียนนา) ง่ายกว่า ทุกอย่างชัดเจนที่นั่น: อุปสงค์คาดการณ์ได้ ราคาคงที่ และตลาดเปิดกว้าง แต่ในกรีซ ทุกอย่างขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและสภาพของอสังหาริมทรัพย์ แต่ถ้าคุณเตรียมตัวอย่างดี นำเสนออย่างดี และเข้าใจความแตกต่างของแต่ละท้องถิ่น การขายจะเป็นผลกำไรสำหรับการลงทุนของคุณ

จากการทำงานร่วมกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ทั่วสหภาพยุโรป ผมมีส่วนร่วมในธุรกรรมทั้งในประเทศที่มีเสถียรภาพ เช่น ออสเตรีย และตลาดที่มีพลวัตและผันผวนมากกว่า เช่น กรีซ แต่ละประเทศล้วนต้องการแนวทางที่แตกต่างกัน ทั้งในกระบวนการตรวจสอบสถานะอสังหาริมทรัพย์และการวางแผนกลยุทธ์การลงทุน

ในกรีซ ผมแนะนำให้เริ่มต้นด้วยการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายอย่างละเอียดถี่ถ้วน เนื่องจากมีอาคารเก่าจำนวนมาก โดยเฉพาะในเอเธนส์และบนเกาะต่างๆ การตรวจสอบทะเบียนที่ดิน ใบอนุญาต และภาระผูกพันต่างๆ อย่างละเอียดจึงเป็นสิ่งสำคัญ หากไม่ได้รับการสนับสนุนจากทนายความและวิศวกรในพื้นที่ ความเสี่ยงอาจเพิ่มขึ้นอย่างมาก สถานการณ์ในกรีซแตกต่างจากในออสเตรีย ซึ่งเอกสารทั้งหมดได้รับการจัดเตรียมตามมาตรฐานที่ชัดเจนและเป็นหนึ่งเดียวกัน

ผมมักจะแนะนำลูกค้าให้จัดสรรเงินทุนในลักษณะนี้: ประมาณสองในสามไปยังตลาดที่สงบและคาดการณ์ได้ เช่น เวียนนา และอีกสามในสามไปยังจุดหมายปลายทางที่มีการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว เช่น เอเธนส์หรือครีต ด้วยวิธีนี้ พวกเขาสามารถรักษาสมดุลระหว่างรายได้และความปลอดภัยได้ ในกรีซ ผลตอบแทนอาจสูงถึง 7-8% ต่อปี แต่คุณจำเป็นต้องมีส่วนร่วม ในออสเตรีย ผลตอบแทนต่ำกว่า แต่ความเสี่ยงแทบจะไม่มีเลย

หากคุณให้ความสำคัญกับการออมเงิน การมีรายได้ที่มั่นคง หรือการขอใบอนุญาตพำนักอาศัยอย่างสะดวกสบาย ออสเตรียคือสวรรค์ที่ปลอดภัย ทุกสิ่งมีกฎระเบียบ ชีวิตสะดวกสบาย และราคาก็ผันผวนตามสถานการณ์

หากคุณยินดีเสี่ยงเพื่อการเติบโต ใช้ประโยชน์จากส่วนต่างราคา และลงทุนอย่างเต็มที่ กรีซสามารถให้ผลตอบแทนที่ดีกว่าได้มาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณนำบ้านเก่ามาฟื้นฟู ปล่อยเช่าระยะสั้น หรือเปิดโรงแรมขนาดเล็ก

กรีซมอบความตื่นเต้น ความยืดหยุ่น และโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนสูง กรีซมอบโอกาสมากมาย แต่ก็เต็มไปด้วยความท้าทายเช่นกัน ออสเตรียมอบความน่าเชื่อถือ กระบวนการที่ชัดเจน และกลยุทธ์ที่สั่งสมมานานหลายทศวรรษ ทั้งสองประเทศเป็นตัวเลือกที่ดี หากคุณมีวิสัยทัศน์ที่ชัดเจนเกี่ยวกับเป้าหมายและพร้อมที่จะบรรลุเป้าหมายเหล่านั้น

เมื่อกรีซเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุด

อสังหาริมทรัพย์ในกรีซเหมาะสำหรับผู้ที่ให้ความสำคัญกับผลตอบแทนสูง ความสามารถในการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างอิสระ และต้องการอิสระในการลงทุนมากขึ้น เหมาะอย่างยิ่งสำหรับ:

• การขอใบอนุญาตอยู่อาศัยผ่านโครงการวีซ่าโกลเด้น
• การลงทุนในภาคการท่องเที่ยว - ตั้งแต่วิลล่าและอพาร์ทโฮเทลไปจนถึงที่พัก Airbnb
• การซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยคาดหวังว่ามูลค่าจะเติบโตและขายต่อไป;
• ผู้เกษียณอายุและผู้เชี่ยวชาญที่ทำงานห่างไกลซึ่งให้ความสำคัญกับสภาพอากาศอบอุ่น การใช้ชีวิตที่สะดวกสบาย และราคาที่เอื้อมถึง

เมื่อออสเตรียดีกว่า

ออสเตรียเหมาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ให้ความสำคัญกับการรักษาสินทรัพย์ให้ปลอดภัย การคาดการณ์มูลค่า และไม่ได้วางแผนที่จะบริหารจัดการทรัพย์สินของตนเองอย่างจริงจัง ออสเตรียเป็นตัวเลือกที่ดีเป็นพิเศษสำหรับ:

• ครอบครัวที่มีลูกที่ให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิตที่ดี
• นักลงทุนที่ต้องการรับรายได้แบบพาสซีฟโดยไม่ต้องมีส่วนร่วมส่วนตัว
• ผู้ที่ต้องการลดความเสี่ยงทางกฎหมายและมั่นใจในเสถียรภาพของกฎหมาย

คำแนะนำทั่วไปจากทนายความด้านการลงทุน:

1. เอกสารคือเกราะป้องกันของคุณ ในกรีซ ตรวจสอบทุกอย่างสามครั้ง: บ้านเก่า ที่ดินที่สับสน และใบอนุญาตที่ยังสร้างไม่เสร็จ ล้วนเป็นต้นเหตุของปัญหาในอนาคต
2. ไม่เพียงแต่คำนึงถึงผลกำไรเท่านั้น แต่รวมถึงสภาพคล่องด้วย วิลล่าสวยริมทะเลอาจไม่ใช่สินทรัพย์ที่มีสภาพคล่องเสมอไป
3. กระจายสินทรัพย์ของคุณ: ภายในประเทศเดียว คุณสามารถรวมอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย เชิงพาณิชย์ และที่ดินเข้าด้วยกันได้
4. วางแผนสำรองทางการเงินสำหรับภาษี ค่าซ่อมแซม และช่วงเวลาที่ไม่มีผู้เช่า ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับการเช่ารายวัน
5. จ้างผู้เชี่ยวชาญในพื้นที่แทนที่จะพึ่งพาหน่วยงานระหว่างประเทศขนาดใหญ่เพียงอย่างเดียว เนื่องจากพวกเขาเข้าใจรายละเอียดและความแตกต่างเล็กๆ น้อยๆ ของตลาดได้ดีกว่า

วิสัยทัศน์ 2030:

• ความต้องการใบอนุญาตมีถิ่นที่อยู่ในประเทศสหภาพยุโรปจะยังคงเติบโตต่อไป และกรีซจะยังคงเป็นที่ชื่นชอบในหมู่นักลงทุนจากนอกสหภาพยุโรป
• คาดว่าจะมีกฎระเบียบที่เข้มงวดยิ่งขึ้น โดยข้อจำกัดในการเช่าระยะสั้นได้รับการนำมาใช้แล้ว และเกณฑ์การลงทุนขั้นต่ำสำหรับ Golden Visa ก็ได้รับการปรับเพิ่มขึ้นด้วย
• สถานที่สำคัญโดยเฉพาะเอเธนส์และหมู่เกาะยอดนิยมจะมีราคาเพิ่มขึ้น ในขณะที่ราคาในต่างจังหวัดจะยังคงอยู่ในระดับเฉลี่ย
• ความสนใจในอสังหาริมทรัพย์และโครงการที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมที่คำนึงถึงหลักการ ESG กำลังเพิ่มมากขึ้น โดยออสเตรียเป็นผู้นำทางอยู่แล้ว

สรุป : ผู้ที่พร้อมรับการเปลี่ยนแปลงและมองหาโอกาสในการเติบโตควรพิจารณากรีซ สำหรับผู้ที่มองหาสินทรัพย์ที่น่าเชื่อถือและโปร่งใส ออสเตรียเป็นตัวเลือกที่ดีกว่า ทางเลือกที่ดีที่สุดคือการผสมผสานทั้งสองแนวทางเข้าด้วยกันเพื่อเก็บเกี่ยวผลประโยชน์ของแต่ละประเทศ

1. กำหนดเป้าหมายและงบประมาณ

• เข้าใจว่าทำไมคุณถึงซื้อ: เพื่อใช้ส่วนตัว ให้เช่า ขอ Golden Visa หรือขายต่อ
• คำนวณงบประมาณที่ยอมรับได้รวมทั้งภาษีและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง

2. เลือกที่ตั้งและประเภทของอสังหาฯ

• เปรียบเทียบภูมิภาคต่างๆ: เอเธนส์, เทสซาโลนิกิ, หมู่เกาะ หรือแผ่นดินใหญ่
• ตัดสินใจเกี่ยวกับประเภทของทรัพย์สิน—ทรัพย์สินที่อยู่อาศัย อาคารใหม่ วิลล่า อพาร์ทโฮเทล ฯลฯ

3. ดำเนินการวิเคราะห์ตลาดและทรัพย์สิน

• สำรวจแนวโน้มราคาและระดับผลตอบแทนในพื้นที่ที่คุณสนใจ
• ค้นหาข้อมูลครบถ้วนเกี่ยวกับทรัพย์สิน: ประวัติ สภาพ และภาระผูกพันที่อาจเกิดขึ้น

4. การตรวจสอบความบริสุทธิ์ทางกฎหมาย

• ขอเลขประจำตัวผู้เสียภาษี (AFM)
• ดำเนินการประเมินทรัพย์สินทางกฎหมายอย่างเต็มรูปแบบกับทนายความ
• ตรวจสอบให้แน่ใจว่าข้อมูลในทะเบียนที่ดินถูกต้อง มีใบอนุญาตที่จำเป็น และไม่มีหนี้สินหรือข้อจำกัดใดๆ

5. การจัดการด้านการเงิน

• เลือกวิธีการชำระเงิน: เงินของคุณเอง, สินเชื่อจำนอง หรือซื้อผ่านบริษัท
• คำนวณภาษีของคุณและค้นหาว่าคุณจะได้รับการลดหย่อนภาษีอะไร

6. การสรุปข้อตกลงและการชำระเงินล่วงหน้า

• การจัดทำข้อตกลงเบื้องต้นทำได้โดยอาศัยความช่วยเหลือจากทนายความเท่านั้น
• โอนเงินมัดจำที่ตกลงไว้ - โดยทั่วไป 10-30% ของราคาทรัพย์สิน

7. การจดทะเบียนธุรกรรมกับสำนักงานทนายความ

• ตรวจสอบให้แน่ใจว่าสัญญาขั้นสุดท้ายได้รับการตรวจสอบและรับรองโดยผู้รับรอง
• ดำเนินการตามขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์
• กรอกข้อมูลทรัพย์สินลงในทะเบียนทรัพย์สินของรัฐ

8. การดำเนินงานและการจัดการ

• เมื่อวางแผนจะเช่า ควรเลือกบริษัทหรือเอเจนซี่จัดการที่น่าเชื่อถือไว้ล่วงหน้า
• งบประมาณสำหรับค่าใช้จ่ายประจำ เช่น ค่าภาษี ค่าบำรุงรักษา ค่าซ่อมแซม และค่าสาธารณูปโภค

9. การขอวีซ่าทองคำ (หากจำเป็น)

• รวบรวมเอกสารที่จำเป็นให้ครบชุด
• ตรวจสอบให้แน่ใจว่าการลงทุนเป็นไปตามจำนวนและกรอบเวลาของโปรแกรม

10. กลยุทธ์การออกจากการลงทุน

• คิดล่วงหน้าว่าคุณจะขายทรัพย์สินของคุณอย่างไรและเมื่อใด
• จัดการทรัพย์สินให้เรียบร้อย : ซ่อมแซม เตรียมเอกสารให้ครบถ้วน
• สำรวจตัวเลือกในการโอนทรัพย์สินให้กับสมาชิกในครอบครัว

1. นักลงทุนที่มีเงิน 250,000 ยูโร

• วัตถุประสงค์: การขอใบอนุญาตพำนักอาศัยภายใต้โครงการ Golden Visa การจัดทำแพ็คเกจการลงทุนขั้นพื้นฐาน รายได้ประจำจากการให้เช่าที่อยู่อาศัย
• สิ่งที่ควรซื้อ: อพาร์ทเมนท์ในเอเธนส์หรือเทสซาโลนิกิ (50-70 ตร.ม.) หรือวิลล่าขนาดกะทัดรัดบนแผ่นดินใหญ่
• คุณสมบัติ: บ้านสำหรับขายต่อพร้อมการปรับปรุงคุณภาพสูง พร้อมส่งมอบอย่างรวดเร็ว หากต้องการการลงทุนที่หลากหลาย เลือกสตูดิโอหรืออพาร์ทโฮเทล
• ความสามารถในการทำกำไร: กำไรประจำปีที่คาดการณ์ไว้ – 5-7%
• ความเสี่ยง: ความต้องการที่ผันผวนตามฤดูกาล ขั้นตอนการบริหารจัดการที่ซับซ้อน ความล่าช้าที่อาจเกิดขึ้นระหว่างขั้นตอนการตรวจสอบความถูกต้อง

ลูกค้ารายหนึ่งที่มีงบประมาณ 250,000 ยูโร ได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ขนาด 65 ตารางเมตรในตลาดขายต่อผ่านเรา สิ่งที่จำเป็นคือการปรับปรุงตกแต่งใหม่ ซึ่งทำให้ได้ส่วนลดจากราคาซื้อและเพิ่มรายได้จากการเช่าจากนักท่องเที่ยวระยะสั้น หัวใจสำคัญของกลยุทธ์ของเราคือการค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพและลงมือทำให้สำเร็จ

2. ผู้รับบำนาญมีเงิน 500,000 ยูโร

• เป้าหมาย: เพื่อใช้ชีวิตอย่างสะดวกสบายในที่อยู่อาศัยที่ดีเป็นเวลาหลายปี และมีรายได้ที่มั่นคงจากการปล่อยเช่าพื้นที่บางส่วน
• สิ่งที่ควรซื้อ: บ้าน/วิลล่าขนาดใหญ่บนเกาะยอดนิยม (เกาะครีต โรดส์) หรืออพาร์ทเมนท์หรูหราในเอเธนส์ (กลีฟาดา ปาเลโอฟาลิโร)
• คุณสมบัติ: สิ่งสำคัญคือคุณภาพของการก่อสร้าง โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว (โรงเรียน ร้านค้า การขนส่ง) ความใกล้ชิดกับโรงพยาบาลและบริการต่างๆ
• ผลตอบแทน: 4-6% ต่อปี ความน่าเชื่อถือและความสบายใจสำคัญกว่ารายได้สูงสุด
• ความเสี่ยง: ต้นทุนการบำรุงรักษาและภาษีที่สำคัญ และความต้องการเช่าลดลงตามฤดูกาล (โดยเฉพาะในฤดูหนาว)

สำหรับผู้เกษียณอายุที่มีงบประมาณ 500,000 ยูโร เราพบบ้านแสนสบายขนาด 110 ตารางเมตรในครีต ตั้งอยู่ใกล้กับสถานพยาบาลและโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็น บ้านหลังนี้เหมาะสำหรับอยู่อาศัยและให้ผลตอบแทนจากการเช่าระยะยาวประมาณ 4.5% ต่อปี นับเป็นการผสมผสานที่ลงตัวระหว่างสภาพความเป็นอยู่ที่สะดวกสบายและผลตอบแทนจากการลงทุนที่น่าเชื่อถือ

3. ครอบครัวที่มีลูก

• เป้าหมาย: การย้ายถิ่นฐานถาวร โรงเรียนที่เข้มแข็งสำหรับเด็ก สภาพแวดล้อมที่ปลอดภัย การลงทุนในอนาคต
• สิ่งที่ควรซื้อ: อพาร์ทเมนท์หรือบ้านในพื้นที่เงียบสงบใกล้เอเธนส์ (คิฟิเซีย มารูสซี) หรือเทสซาโลนิกิ – ใกล้โรงเรียนและสวนสาธารณะอย่างแน่นอน
• คุณสมบัติ: โรงเรียนในระยะที่สามารถเดินถึงได้ การคมนาคมสะดวก สวนสาธารณะ/จัตุรัสใกล้เคียง โอกาสในการขอใบอนุญาตพำนักอาศัย
• ความสามารถในการทำกำไร: รองลงมา คือ ความสามารถในการขายได้อย่างรวดเร็วและความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตประจำวัน
• ความเสี่ยง: หลายคนต้องการทรัพย์สินที่ดีที่สุด การแก้ไขกฎหมาย (ภาษี ใบอนุญาตอยู่อาศัย)

เรานำเสนออพาร์ตเมนต์ทันสมัยขนาด 90 ตารางเมตรในคิฟิเซีย ชานเมืองอันทรงเกียรติของเอเธนส์ ให้กับครอบครัวที่มีเด็กๆ และมีงบประมาณมากกว่า 500,000 ยูโร อพาร์ตเมนต์ตั้งอยู่ในอาคารใหม่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน และอยู่ใกล้กับโรงเรียนและสวนสาธารณะ สร้างสภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยที่สะดวกสบายและปลอดภัย นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์ยังมีสภาพคล่องสูงและเหมาะสำหรับการขายต่อเพื่อทำกำไรในอนาคต