ค่าเช่าในออสเตรียเกิดขึ้นได้อย่างไรและขึ้นอยู่กับอะไรบ้าง?

ตลาดการเช่าในออสเตรียมีบทบาทสำคัญในระบบที่อยู่อาศัยของประเทศ โดยประชากรกว่า 40% ต้องการเช่าที่อยู่อาศัย และในเมืองใหญ่ๆ โดยเฉพาะเวียนนา สัดส่วนผู้เช่าก็ยิ่งสูงขึ้นไปอีก อย่างไรก็ตาม การกำหนดอัตราค่าเช่ายังคงเป็นหนึ่งในประเด็นที่ท้าทายที่สุดสำหรับทั้งผู้เช่าและเจ้าของบ้าน

เหตุผลก็คือราคาค่าเช่าในออสเตรียไม่ได้ขึ้นอยู่กับปัจจัยทางการตลาดเพียงอย่างเดียว เช่น ทำเลที่ตั้ง สภาพอพาร์ตเมนต์ ปีที่สร้าง และโครงสร้างพื้นฐาน แต่ยังขึ้นอยู่กับข้อบังคับทางกฎหมายด้วย หนึ่งในองค์ประกอบที่สำคัญที่สุดคือ Mietrechtsgesetz (MRG) หรือพระราชบัญญัติการเช่า ซึ่งบังคับใช้กับอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทแตกต่างกันไป ในบางกรณีบังคับใช้ทั้งหมด ในบางกรณีบังคับใช้บางส่วน และบางครั้งบังคับใช้ไม่ได้เลย พระราชบัญญัตินี้จะกำหนดว่าสามารถกำหนดราคาตลาดเสรีได้หรือไม่ หรือเจ้าของบ้านมีภาระผูกพันที่จะต้องปฏิบัติตามอัตราและข้อจำกัดทางกฎหมายหรือไม่

ในบทความนี้ ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ชาวออสเตรีย ฉันจะเจาะลึกลงไปว่าค่าเช่าประกอบด้วยอะไรบ้าง ปัจจัยใดบ้างที่มีอิทธิพลต่อค่าเช่า และวิธีการกำหนดราคาเช่าที่ยุติธรรมสำหรับที่อยู่อาศัยในออสเตรียให้ถูกต้อง

ค่าเช่าในออสเตรียไม่ได้จำกัดอยู่แค่ราคา "สุทธิ" ของอพาร์ตเมนต์เท่านั้น ในกรณีส่วนใหญ่ ค่าเช่าที่ผู้เช่าจ่ายประกอบด้วยหลายองค์ประกอบ

ค่าเช่าพื้นฐาน (Hauptmietzins) คือค่าเช่าพื้นฐานที่ผู้เช่าจ่ายสำหรับการใช้พื้นที่ ในไตรมาสแรกของปี พ.ศ. 2568 ค่าเช่าเฉลี่ยของ Hauptmietzins อยู่ที่ 502 ยูโรต่อเดือน หรือ 7.50 ยูโร/ตร.ม. เพิ่มขึ้น 2.7% จากช่วงเดียวกันของปี พ.ศ. 2567 (Statistik Austria, 2568) ค่าเช่านี้ขึ้นอยู่กับประเภทของอพาร์ตเมนต์ (อาคารใหม่ อาคารเก่า ฯลฯ) สภาพของอาคาร และอยู่ภายใต้ข้อกำหนดของ Mietrechtsgesetz (MRG) หรือไม่

ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน (Betriebskosten) ครอบคลุมค่าสาธารณูปโภคและค่าบำรุงรักษาอาคาร เช่น ค่าเก็บขยะ ค่าน้ำประปา ค่าบำบัดน้ำเสีย ค่าไฟพื้นที่ส่วนกลาง ค่าทำความสะอาดทางเดิน ค่าบำรุงรักษาลิฟต์ และค่าประกันภัยอาคาร ในไตรมาสแรกของปี พ.ศ. 2568 ค่าเช่า Betriebskosten เฉลี่ยอยู่ที่ 165.20 ยูโร/เดือน หรือ 2.50 ยูโร/ตร.ม. คิดเป็นประมาณ 30% ของค่าเช่าทั้งหมด

ค่าใช้จ่ายพิเศษ (besondere Aufwendungen) เป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่อาจรวมถึงค่าลิฟต์ ค่าซักรีด ค่าซ่อมแซม และบริการเฉพาะอื่นๆ โดยปกติค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะระบุไว้แยกต่างหากในสัญญาเช่า

ค่าเฟอร์นิเจอร์ (Entgelt für Einrichtungsgegenstände) หากอพาร์ตเมนต์ให้เช่ามีเฟอร์นิเจอร์ให้เช่า เจ้าของบ้านอาจเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมสำหรับการใช้เฟอร์นิเจอร์นั้น ค่าธรรมเนียมนี้จะคำนวณจากมูลค่าและอายุการใช้งานของเฟอร์นิเจอร์ ตัวอย่างเช่น หากเฟอร์นิเจอร์ราคา 7,000 ยูโร และมีอายุการใช้งานประมาณ 20 ปี ค่าเฟอร์นิเจอร์รายเดือนจะอยู่ที่ประมาณ 29.60 ยูโร บวกค่าธรรมเนียมเพิ่มเติม 12% ของเจ้าของบ้าน รวมเป็น 33.10 ยูโรต่อเดือน

ภาษีมูลค่าเพิ่ม (Umsatzsteuer) ในประเทศออสเตรีย ภาษีมูลค่าเพิ่มอยู่ที่ 10% สำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า อย่างไรก็ตาม อัตราภาษีมูลค่าเพิ่มมาตรฐาน 20% ใช้กับเฟอร์นิเจอร์ ที่จอดรถ และเครื่องทำความร้อน

ดังนั้น การเช่าอพาร์ตเมนต์ในออสเตรียจึงประกอบด้วยองค์ประกอบหลายประการ ซึ่งแต่ละองค์ประกอบมีรายละเอียดเฉพาะของตนเองและอยู่ภายใต้กฎหมายและข้อบังคับที่เกี่ยวข้อง การทำความเข้าใจองค์ประกอบเหล่านี้เป็นสิ่งสำคัญสำหรับทั้งผู้เช่าและเจ้าของบ้าน เพื่อให้เกิดความโปร่งใสและความยุติธรรมในความสัมพันธ์ด้านการเช่า

พระราชบัญญัติการเช่าที่อยู่อาศัย (Mietrechtsgesetz, MRG) ได้รับการตราขึ้นเมื่อวันที่ 12 พฤศจิกายน พ.ศ. 2524 และควบคุมความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของบ้านและผู้เช่าในออสเตรีย เพื่อให้เกิดความสมดุลระหว่างสิทธิของทั้งสองฝ่าย อย่างไรก็ตาม พระราชบัญญัตินี้ไม่ได้บังคับใช้กับอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภท พระราชบัญญัติ MRG อาจบังคับใช้ทั้งหมด บางส่วน หรือไม่มีเลย ขึ้นอยู่กับอายุของอาคาร วัตถุประสงค์ และปัจจัยอื่นๆ

MRG ใช้กับอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่อไปนี้อย่างเต็มรูปแบบ:

• บ้านที่สร้างก่อนปี พ.ศ. 2488 รวมถึงอาคารที่สร้างก่อนปี พ.ศ. 2496 โดยได้รับเงินอุดหนุนจากรัฐบาล
• ที่อยู่อาศัยที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐ ไม่ว่าจะสร้างปีไหนก็ตาม

ในกรณีเช่นนี้ค่าเช่าจะถูกจำกัดโดยคำนึงถึง:

• ประเภทที่อยู่อาศัย: กำหนดประเภทของทรัพย์สิน (เช่น บ้านพักสังคม บ้านพักที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล)
• Richtwertmietzins: อัตราค่าเช่าที่กำหนดไว้สำหรับประเภทที่อยู่อาศัยบางประเภท
• Angemessener Mietzins: ค่าเช่าที่สมเหตุสมผลโดยคำนึงถึงสภาวะตลาดและคุณลักษณะเฉพาะของทรัพย์สินนั้นๆ

มาตรการเหล่านี้มีวัตถุประสงค์เพื่อปกป้องผู้เช่าจากค่าเช่าที่สูงเกินจริงและการถูกขับไล่โดยไม่มีเหตุผลอันสมควร ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ขนาด 80 ตารางเมตรในเมืองกราซ ในอาคารเก่า (Altbau) ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ให้ทันสมัย ​​ซึ่งได้รับความคุ้มครองจาก MRG เต็มจำนวน มีผู้เช่าในราคาประมาณ 600 ยูโรต่อเดือน ซึ่งต่ำกว่าราคาตลาดของที่อยู่อาศัยประเภทเดียวกันที่ไม่ได้รับความคุ้มครองจาก MRG ประมาณ 25-30%

MRG มีผลใช้กับทรัพย์สินประเภทต่อไปนี้บางส่วน:

• คอนโดมิเนียมใหม่ที่สร้างขึ้นหลังปี พ.ศ. 2496 หากอาคารประกอบด้วยหลายยูนิตและไม่ได้รับความช่วยเหลือจากรัฐบาล
• ห้องใต้หลังคาและส่วนต่อขยายที่ เพิ่มให้กับอาคารที่มีอยู่หลังปีพ.ศ. 2496

ในกรณีเช่นนี้ ค่าเช่าจะถูกกำหนดให้เป็น "ราคาที่สมเหตุสมผล" (angemessen) ซึ่งหมายความว่าเจ้าของบ้านและผู้เช่าสามารถตกลงกันได้อย่างอิสระในเรื่องจำนวนค่าเช่า โดยคำนึงถึงสภาวะตลาดด้วย

ตัวอย่าง : อพาร์ทเมนท์ทันสมัยขนาด 55 ตร.ม. ในคอนโดมิเนียมในเมืองลินซ์ สร้างขึ้นในช่วงทศวรรษ 1960 ซึ่งอยู่ภายใต้การใช้ MRG บางส่วน สามารถเช่าได้ในราคา 650 ยูโร/เดือน ในขณะที่ที่อยู่อาศัยที่เทียบเคียงกันที่ไม่มี MRG ในตลาดเอกชนจะมีราคาอยู่ที่ประมาณ 750 ยูโร/เดือน

MRG ไม่ใช้กับประเภททรัพย์สินต่อไปนี้:

• บ้านส่วนตัวและบ้านแฝด ไม่ว่าจะสร้างในปีใดก็ตาม
• อาคารใหม่หลังปี 2549 ที่ไม่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐ
• อพาร์ทเมนต์นักท่องเที่ยว และให้เช่าระยะสั้น

ในกรณีเหล่านี้ เจ้าของบ้านและผู้เช่ามีอิสระโดยสมบูรณ์ในการกำหนดเงื่อนไขการเช่า รวมถึงค่าเช่าด้วย

ตัวอย่างที่ 1: บ้านส่วนตัวขนาด 100 ตร.ม. ในเขตชานเมืองเวียนนา สร้างขึ้นในปี 2010 สามารถให้เช่าได้ในราคา 1,200 ยูโร/เดือน โดยต้องตกลงกันระหว่างทั้งสองฝ่าย

ตัวอย่างที่ 2: อพาร์ทเมนท์ขนาด 70 ตร.ม. ในอาคารใหม่ในเมืองอินส์บรุคตั้งแต่ปี 2020 เป็นต้นไป ซึ่งให้เช่าในระยะยาวอาจมีอัตราค่าเช่า 1,050 ยูโร/เดือน โดยไม่มีข้อจำกัดด้าน MRG ทั้งนี้ ขึ้นอยู่กับความต้องการ

ความแตกต่างเหล่านี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่วางแผนจะเช่าอพาร์ทเมนท์ในเวียนนาในระยะยาวหรือสนใจที่จะเช่าที่พักในออสเตรียโดยทั่วไป

ในออสเตรีย ค่าเช่าถูกกำหนดโดยระบบหลายระบบ ซึ่งแต่ละระบบจะพิจารณาปัจจัยต่างๆ เช่น สภาพของอสังหาริมทรัพย์ ทำเลที่ตั้ง และปีที่สร้าง ลองมาดูปัจจัยหลักๆ กัน:

ระบบหมวดหมู่การเช่าจะแบ่งประเภทอพาร์ทเมนท์ออกเป็นสี่ประเภท (A–D) ขึ้นอยู่กับสภาพและอุปกรณ์ในขณะที่ทำสัญญาเช่า:

• หมวด A : มาตรฐานทันสมัย ​​ห้องชุดตกแต่งพร้อมอุปกรณ์ทันสมัย
• หมวด B : มาตรฐานดี เป็นอพาร์ทเม้นท์ตกแต่งคุณภาพ แต่ไม่มีการปรับปรุงใดๆ ใหม่ล่าสุด
• หมวด C: มาตรฐานปานกลาง อพาร์ตเมนต์มีการตกแต่งขั้นพื้นฐาน อาจต้องมีการปรับปรุงบ้าง
• ประเภท D: มาตรฐานต่ำ เป็นห้องชุดไม่มีห้องน้ำในตัว อาจมีการตกแต่งล้าสมัย

หมวดหมู่เหล่านี้มีอิทธิพลต่อค่าเช่า โดยอพาร์ตเมนต์ที่มีมาตรฐานสูงกว่าจะมีค่าเช่าที่สูงกว่า

ริชเวิร์ทไมเอทซินส์ (Richtwertmietzins) คืออัตราค่าเช่าอ้างอิงที่กำหนดขึ้นสำหรับแต่ละรัฐในออสเตรีย ซึ่งจะมีการทบทวนทุกสองปี

ระบบใหม่สำหรับการปรับอัตราภาษีประจำปีและอัตราหมวดหมู่ในประเทศออสเตรียจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เมษายน พ.ศ. 2568 การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ถูกนำมาใช้เป็นส่วนหนึ่งของ Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz ครั้งที่ 4 (4. MILG) เพื่อบรรเทาผลกระทบของภาวะเงินเฟ้อที่สูงต่อผู้เช่า

ตัวอย่างการคำนวณการปรับ Richtwertmietzins:

จุดสำคัญสำหรับผู้เช่า:

• การตรึงอัตราค่าเช่า: สำหรับสัญญาเช่าที่ทำก่อนวันที่ 1 เมษายน 2568 อัตราค่าเช่าจะคงอยู่ที่ระดับปี 2566 ซึ่งหมายความว่าค่าเช่าจะไม่เพิ่มขึ้นในปี 2568
• เพดานการขึ้นอัตรา: ในปี 2569 การปรับอัตราจะถูกจำกัดไว้ที่ 5% ของอัตราเดิม และในปี 2570 อัตราเงินเฟ้อเฉลี่ยในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาจะถูกจำกัดไว้ที่ 5%
• ข้อยกเว้น: ข้อจำกัดเหล่านี้ไม่ใช้กับ Mietverträge ที่ว่างเปล่า เช่น อาคารใหม่หรือบ้านส่วนตัว

Angemessener Mietzins เป็นระบบการคำนวณค่าเช่าโดยอิงตามสภาวะตลาดและใช้กับอสังหาริมทรัพย์ประเภทบางประเภท:

• อพาร์ทเมนท์ขนาดใหญ่: โดยทั่วไปมีพื้นที่มากกว่า 130 ตร.ม. เช่น อพาร์ทเมนท์กว้างขวางในอาคารเก่าของเวียนนา (Altbau) ในเขตที่ 1
• ทรัพย์สินในอาคารที่ขึ้นทะเบียน: อาคารประวัติศาสตร์ที่รวมอยู่ในทะเบียนมรดกทางวัฒนธรรม โดยค่าเช่าจะต้องคำนึงถึงต้นทุนการบำรุงรักษาและการบูรณะด้วย
• อาคารใหม่: อพาร์ทเมนท์ในอาคารที่สร้างขึ้นใหม่ซึ่งการใช้ MRG มีจำกัดหรือไม่มีเลย

ตัวอย่างเช่น อพาร์ทเมนท์ขนาด 140 ตร.ม. ในชุมชนที่มีประตูรั้วในเวียนนา ราคาแนะนำอยู่ที่ 6.70 ยูโร/ตร.ม. แต่เมื่อพิจารณาจากสภาพ ที่ตั้ง และความต้องการของตลาด Angemessener Mietzins อาจมีราคาอยู่ที่ 9.50 ยูโร/ตร.ม. ซึ่งสูงกว่า Richtwertmietzins

สิ่งสำคัญ: Angemessener Mietzins ช่วยให้เจ้าของบ้านมีโอกาสได้รับค่าเช่าตลาดสำหรับอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่และมีเอกลักษณ์เฉพาะ แต่ในขณะเดียวกัน ผู้เช่าก็ได้รับการคุ้มครองจากค่าเช่าที่พุ่งสูง ค่าเช่าจะต้องสมเหตุสมผลตามสถานการณ์ตลาด

Erhöhter Mietzins ใช้เมื่อเจ้าของบ้านทำการซ่อมแซมหรือปรับปรุงอพาร์ตเมนต์ครั้งใหญ่ ซึ่งอาจรวมถึง:

• ปรับปรุงห้องครัวหรือห้องน้ำใหม่ทั้งหมด
• การปรับปรุงอาคารให้ประหยัดพลังงาน (Thermal Modernization)
• ติดตั้งลิฟต์ ปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลาง ปรับปรุงอาคารด้านหน้า

วิธีการติดตั้ง:

• จำนวนค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นจะขึ้นอยู่กับคณะอนุญาโตตุลาการหรือศาล
• การเพิ่มขึ้นจะจำกัดเฉพาะช่วงเวลาหนึ่ง โดยส่วนใหญ่คือ 10 ปีสำหรับที่อยู่อาศัยมาตรฐาน และมากถึง 20 ปีสำหรับที่อยู่อาศัยทางสังคม
• มาตรการเหล่านี้จะช่วยปกป้องผู้เช่าจากการขึ้นราคาที่ไม่สมเหตุสมผล ในขณะที่เจ้าของบ้านก็ได้รับคืนเงินลงทุนของเขา

คำแนะนำที่เป็นประโยชน์: หากคุณกำลังมองหาอพาร์ตเมนต์เช่าระยะยาวในออสเตรีย ควรตรวจสอบว่ามีการเรียกเก็บภาษี Erhöhter Mietzins กับอสังหาริมทรัพย์นั้นหรือไม่ เพื่อทราบราคาเช่าจริง ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ในอาคารเก่าแก่แห่งหนึ่งในกรุงเวียนนาหลังจากการปรับปรุงระบบทำความร้อน อัตราค่าเช่าพื้นฐาน 6.80 ยูโร/ตร.ม. → เพิ่มเป็น 8.20 ยูโร/ตร.ม. ซึ่งได้รับการอนุมัติจากคณะอนุญาโตตุลาการ

กรอบกฎหมายสำหรับที่อยู่อาศัยให้เช่าในออสเตรียมีการควบคุมอย่างเข้มงวด และผู้เช่าและเจ้าของบ้านเช่าจึงควรทำความเข้าใจกฎหมายปัจจุบันและการเปลี่ยนแปลงต่างๆ ที่เกิดขึ้น กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยให้เช่า (Mietrechtsgesetz: MRG) และกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยให้เช่า (WGG) กำหนดขอบเขตของค่าเช่าที่ยอมรับได้ การคุ้มครองผู้เช่า และความเป็นไปได้ในการขึ้นค่าเช่าตามกฎหมาย

มีการเปลี่ยนแปลงสำคัญเกิดขึ้นในปี 2567-68 เพื่อควบคุมการขึ้นราคาค่าเช่า เพิ่มความโปร่งใส และปกป้องผู้เช่า โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ เช่น เวียนนา

ข้อกำหนดการปรับค่าเช่าเป็นข้อกำหนดในสัญญาเช่าที่อนุญาตให้เจ้าของบ้านปรับค่าเช่าตามการเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาผู้บริโภค (CPI) การปรับดังกล่าวอาจส่งผลให้ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 10% หรือมากกว่านั้น จนถึงปี 2567

ตั้งแต่ปี 2567 เป็นต้นมา มีการกำหนดเพดานการขึ้นค่าเช่ารายปีตามดัชนี โดยกำหนดสูงสุดไว้ที่ 5% ต่อปี การเปลี่ยนแปลงนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อปกป้องผู้เช่าจากการขึ้นค่าเช่าที่มากเกินไปท่ามกลางภาวะเงินเฟ้อที่สูง

มีสถานการณ์บางอย่างที่เจ้าของบ้านสามารถขึ้นค่าเช่าได้อย่างถูกกฎหมาย:

• การซ่อมแซมและปรับปรุงให้ทันสมัย: หากเจ้าของบ้านทำการซ่อมแซมหรือปรับปรุงอพาร์ตเมนต์ครั้งใหญ่ พวกเขาอาจขึ้นค่าเช่า จำนวนเงินที่เพิ่มขึ้นจะถูกกำหนดโดยคณะอนุญาโตตุลาการหรือศาลเป็นระยะเวลาจำกัด
• การโอนสัญญาให้ญาติ: เมื่อโอนสัญญาเช่าให้ญาติ เจ้าของบ้านสามารถกำหนดค่าเช่าใหม่ให้สอดคล้องกับสภาวะตลาดได้
• ค่าเช่าเริ่มต้นต่ำมาก: หากค่าเช่าเริ่มต้นต่ำกว่าอัตราตลาดอย่างมาก เจ้าของบ้านอาจเรียกร้องให้ปรับขึ้นเป็นระดับที่เหมาะสมตาม §45 Mietrechtsgesetz (MRG)

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) ทำหน้าที่ควบคุมค่าเช่าในที่อยู่อาศัยที่ไม่แสวงหาผลกำไร เช่น ที่อยู่อาศัยที่จัดหาโดยสหกรณ์ที่อยู่อาศัย มีการกำหนดเพดานค่าเช่า และสามารถขึ้นค่าเช่าระยะยาวได้นานถึง 20 ปี เช่น เพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและปรับปรุง มาตรการเหล่านี้สร้างสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของผู้เช่าและเจ้าของบ้าน

สหกรณ์เคหะและโครงการเทศบาลหลายแห่งอนุญาตให้ชาวยูเครนและผู้ลี้ภัยยื่นขอที่อยู่อาศัยแบบมีเงินอุดหนุน หากคุณกำลังมองหาอพาร์ตเมนต์ให้เช่าในเวียนนาสำหรับผู้ลี้ภัย สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาการลงทะเบียนและหลักฐานแสดงสถานะการอยู่อาศัย ซึ่งทำให้การเข้าถึงที่อยู่อาศัยแบบสหกรณ์เป็นทางเลือกที่สมเหตุสมผลและปลอดภัยยิ่งขึ้นสำหรับการอยู่อาศัยชั่วคราวหรือถาวร

การเช่าบ้านในออสเตรียขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายประการที่อาจส่งผลต่อต้นทุนอย่างมาก ลองมาดูปัจจัยหลักๆ กัน:

เวียนนาเป็นเมืองที่มีค่าเช่าแพงที่สุดในออสเตรีย ความแตกต่างของราคาภายในเมืองก็มีความสำคัญเช่นกัน:

• ใจกลางเมือง (Innere Stadt, Wieden, Währing, Döbling): ราคาเช่าสูงเนื่องจากชื่อเสียงและโครงสร้างพื้นฐานที่ได้รับการพัฒนา
• ชานเมือง (Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf): ราคาไม่แพง แต่การเข้าถึงการขนส่งและโครงสร้างพื้นฐานน้อยกว่า

ตามข้อมูลของ CBRE ค่าเช่าในใจกลางเวียนนาอาจสูงถึง 16.5 ยูโรต่อตารางเมตรในปี 2568 ในขณะที่พื้นที่รอบนอกจะอยู่ที่ประมาณ 12.2 ยูโรต่อตารางเมตร

อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก (น้อยกว่า 40 ตารางเมตร) เป็นที่ต้องการอย่างมากในหมู่นักศึกษาและคนทำงานรุ่นใหม่ มักมีราคาต่อตารางเมตรสูงกว่าอพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่ ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์สตูดิโอในเวียนนาสามารถเช่าได้ในราคา 630 ถึง 890 ยูโรต่อเดือน

อพาร์ตเมนต์ในอาคารใหม่หรือที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ (เช่น สไตล์อัลท์เบา) มีราคาแพงกว่า ในปี พ.ศ. 2568 ค่าเช่าเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ใหม่อยู่ที่ประมาณ 14.87 ยูโร/ตร.ม. ขณะที่อพาร์ตเมนต์เก่าอยู่ที่ประมาณ 10.00 ยูโร/ตร.ม.

อพาร์ตเมนต์ที่มีประสิทธิภาพการใช้พลังงานสูง (เช่น คลาส A) จะมีค่าสาธารณูปโภคต่ำกว่า ทำให้ผู้เช่าสนใจมากขึ้น ซึ่งอาจเพิ่มราคาค่าเช่าได้ 5-10% เมื่อเทียบกับอพาร์ตเมนต์อื่นๆ ที่มีประสิทธิภาพการใช้พลังงานต่ำกว่า

เฟอร์นิเจอร์ ลิฟต์ ระเบียง โรงจอดรถ หรือที่จอดรถ อาจทำให้ค่าเช่าสูงขึ้นอย่างมาก อพาร์ตเมนต์พร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบครันและสิ่งอำนวยความสะดวกเพิ่มเติมอาจมีราคาสูงกว่า 10-20%

โดยทั่วไปแล้ว ความต้องการที่อยู่อาศัยให้เช่าในออสเตรียจะเพิ่มขึ้นในช่วงฤดูใบไม้ร่วง ซึ่งเป็นช่วงที่นักศึกษาและชาวต่างชาติกลับเข้ามาในเมือง ส่งผลให้ราคาค่าเช่าสูงขึ้นในช่วงเวลาดังกล่าว ในปี พ.ศ. 2567 ค่าเช่าในเวียนนาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6.2–7.7%

หากคุณเชื่อว่าคุณจ่ายค่าเช่ามากเกินไปในออสเตรีย คุณมีตัวเลือกที่จะโต้แย้งได้ สำหรับอาคารที่อยู่ภายใต้ Mietrechtsgesetz (MRG) เต็มรูปแบบ ผู้เช่าสามารถอุทธรณ์ต่อคณะอนุญาโตตุลาการหรือศาลเพื่อยืนยันค่าเช่า หากค่าเช่าเกินระดับที่อนุญาต ค่าเช่าอาจลดลงเหลือขีดจำกัดตามกฎหมาย และเงินที่จ่ายเกินสามารถขอคืนได้
สิ่งสำคัญคือต้องปฏิบัติตามกำหนดเวลาต่อไปนี้:

• สำหรับสัญญาปลายเปิดสามารถยื่นคำร้องได้ภายใน 3 ปีนับจากวันที่ทำสัญญา
• สำหรับสัญญาที่มีกำหนดระยะเวลา - ไม่เกิน 6 เดือนหลังจากหมดอายุหรือแปลงเป็นสัญญาปลายเปิด

หลังจากหมดเวลาดังกล่าวแล้ว จะไม่สามารถโต้แย้งค่าเช่าได้อีกต่อไป แต่ยังคงสามารถคัดค้านการขึ้นค่าเช่าโดยไม่มีเหตุผลโดยการปรับดัชนี (Wertsicherung) ได้

สำหรับอาคารและทรัพย์สินใหม่นอกเขตอำนาจศาลของ MRG สถานการณ์มีความซับซ้อนมากขึ้น โดยราคาจะถูกกำหนดอย่างอิสระ และคำตัดสินของศาลไม่ค่อยเข้าข้างผู้เช่า

ในการทำงานของผม ผมเคยเจอกรณีที่ผู้เช่าร้องเรียนเรื่องค่าเช่าที่สูงเกินไป ยกตัวอย่างเช่น ครอบครัวผู้ลี้ภัยครอบครัวหนึ่งที่ตัดสินใจเช่าอพาร์ตเมนต์ในเวียนนาระยะยาว ต้องจ่ายค่าเช่าสูงกว่าค่าเช่าที่กฎหมายกำหนดสำหรับอพาร์ตเมนต์เก่าเกือบ 20% เราจึงยื่นคำร้องต่อคณะอนุญาโตตุลาการ และค่าเช่าก็ลดลงและเงินที่จ่ายเกินก็ได้รับการคืน

ในความเห็นของผม ราคาค่าเช่าในออสเตรียไม่ใช่แค่ตัวเลขในสัญญา แต่เป็นผลมาจากปัจจัยที่ซับซ้อนหลายอย่าง ทั้งสภาวะตลาด กฎหมาย และสภาพของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ สิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้เช่าคือต้องเข้าใจว่าอพาร์ตเมนต์นั้นอยู่ภายใต้ Mietrechtsgesetz (MRG) หรือไม่ และมีข้อกำหนดเพิ่มเติมอะไรบ้างที่รวมอยู่ในสัญญา ตั้งแต่การปรับขึ้นราคาไปจนถึงการปรับขึ้นค่าเช่าที่อาจเกิดขึ้นจากการปรับปรุง

แนวโน้มที่น่าสนใจอย่างหนึ่งที่สังเกตเห็นในปี 2568 คือ ค่าเช่าอาคารใหม่ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในย่านที่มีชื่อเสียงของกรุงเวียนนา ขณะเดียวกัน กฎหมายก็เข้มงวดกับการคุ้มครองผู้เช่าในอาคารเก่าและอาคารที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแล สิ่งนี้สร้างสมดุลระหว่างผลประโยชน์ของเจ้าของบ้านและผู้เช่า โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่กำลังมองหาอพาร์ตเมนต์ให้เช่าในเวียนนาสำหรับผู้ลี้ภัย ค่าเช่าภายใต้การกำกับดูแลอาจต่ำกว่าอัตราตลาดอย่างมาก ทำให้ตัวเลือกเหล่านี้มีราคาที่เอื้อมถึงได้มากขึ้น

เมื่อเลือกอพาร์ตเมนต์ ไม่เพียงแต่ต้องพิจารณาราคาเท่านั้น แต่ยังต้องพิจารณาประเภทของที่อยู่อาศัย ประสิทธิภาพการใช้พลังงาน โครงสร้างพื้นฐาน และเงื่อนไขสัญญาด้วย บางครั้งการจ่ายเงินเพิ่มเล็กน้อยเพื่อการปรับปรุงที่ทันสมัยและทำเลที่ตั้งที่สะดวกสบายก็เป็นทางเลือกที่ชาญฉลาดกว่าการต้องมานั่งกังวลกับค่าซ่อมแซมหรือค่าสาธารณูปโภคที่สูง

สำหรับผู้ที่ต้องการเช่าอพาร์ทเมนท์ในออสเตรียในระยะยาว สิ่งสำคัญคือต้องอ่านสัญญาอย่างละเอียดและเข้าใจสิทธิ์ของคุณ ซึ่งจะช่วยประหยัดเงินและหลีกเลี่ยงความประหลาดใจที่ไม่พึงประสงค์ได้