การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปราก: ควรทำอะไรบ้างและทำอย่างไร

กรุงปรากเป็นหนึ่งในตลาดที่น่าดึงดูดที่สุดในยุโรปกลางสำหรับนักลงทุนรายบุคคลที่ต้องการความสมดุลระหว่างความมั่นคงและศักยภาพการเติบโตที่แข็งแกร่ง แตกต่างจากตลาดในยุโรปตะวันตกที่ราคาพุ่งสูงสุดมานานแล้วและผลตอบแทนจากการให้เช่าลดลง กรุงปรากยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง รักษาไว้ซึ่งราคาที่เหมาะสมและความต้องการสูง.

สาธารณรัฐเช็กมีเศรษฐกิจที่แข็งแกร่ง โดยได้รับการสนับสนุนจากภาคอุตสาหกรรม ภาคไอที ภาคธนาคาร และภาคการท่องเที่ยว ผลิตภัณฑ์มวลรวมภายในประเทศ (GDP) เติบโตอย่างต่อเนื่อง และอัตราการว่างงานยังคงอยู่ในระดับต่ำที่สุดแห่งหนึ่งในสหภาพยุโรป สิ่งนี้สร้างพื้นฐานสำหรับความต้องการที่อยู่อาศัยในระยะยาว ทั้งจากผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่นและชาวต่างชาติที่ต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ในกรุงปราก หรือบ้านราคาไม่แพงในสาธารณรัฐเช็กโดยไม่ต้องผ่านตัวกลาง.

กรุงปรากน่าสนใจด้วยเหตุผลหลายประการ:

• สาธารณรัฐเช็กมีเศรษฐกิจที่มั่นคง ไม่เหมือนกับหลายประเทศในสหภาพยุโรป สาธารณรัฐเช็กไม่ประสบกับความผันผวนทางเศรษฐกิจอย่างรุนแรง สกุลเงินประจำชาติคือโครนเช็กยังคงมีเสถียรภาพค่อนข้างดี และธนาคารกลางดำเนินนโยบายอย่างรอบคอบ
• จำนวนนักท่องเที่ยวเพิ่มขึ้น อย่างต่อเนื่อง กรุงปรากติดอันดับ 1 ใน 10 เมืองที่มีผู้เยี่ยมชมมากที่สุดในยุโรปมาโดยตลอด ในปี 2024 มีนักท่องเที่ยวมาเยือนเมืองนี้กว่า 9 ล้านคน ส่งผลให้มีความต้องการที่พักให้เช่าระยะสั้นและโครงการโรงแรมสูงขึ้น
• ความต้องการภายในประเทศสูงมาก ปรากเป็นศูนย์กลางมหาวิทยาลัยของยุโรปกลาง มีนักศึกษานับหมื่นคนจากสาธารณรัฐเช็กและประเทศอื่นๆ มาศึกษาที่นี่ รวมถึงกลุ่มคนทำงานอิสระที่ทำงานออนไลน์จำนวนมาก ทำให้มีความต้องการที่พักให้เช่าระยะยาวสูง
• ราคาไม่แพงเมื่อเทียบกับออสเตรียและเยอรมนี ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรในปรากต่ำกว่าเวียนนาครึ่งหนึ่ง และต่ำกว่ามิวนิกเกือบสามเท่า ทำให้การเข้าสู่ตลาดใช้เงินทุนน้อยกว่า และเปิดโอกาสสำหรับการเติบโต

ดิฉัน เคเซเนีย เลวินา ให้การสนับสนุนธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศมานานกว่า 15 ปี โดยให้คำปรึกษาแก่นักลงทุนรายบุคคลและกองทุนรวม ประสบการณ์ของดิฉันครอบคลุมธุรกรรมในสาธารณรัฐเช็ก ออสเตรีย เยอรมนี และสวิตเซอร์แลนด์ ด้วยประสบการณ์ที่กว้างขวาง ดิฉันจึงสามารถแยกแยะจุดแข็งและจุดอ่อนของตลาดต่างๆ ได้.

ฉันมองว่าเวียนนาเป็นตลาดที่เน้นการรักษามูลค่าของเงินทุน: มันมีเสถียรภาพและน่าเชื่อถือ แต่ราคาไม่พุ่งสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ในทางกลับกัน ปรากเป็นตลาดแห่งโอกาส ที่คุณสามารถหาอสังหาริมทรัพย์ที่มีศักยภาพในการเติบโตและผลตอบแทนที่ดี รวมถึงการให้เช่าระยะสั้นและโครงการปรับปรุงซ่อมแซม.

กรุงปรากตั้งอยู่ในทำเลที่ตั้งทางยุทธศาสตร์ใจกลางยุโรป ทำให้เป็นศูนย์กลางการขนส่งและโลจิสติกส์ที่สำคัญ เส้นทางขนส่งสินค้าหลักหลายสายผ่านเมืองนี้ และสนามบินนานาชาติวาคลาฟ ฮาเวลเชื่อมต่อเมืองหลวงของเช็กกับกว่า 100 เมืองทั่วโลก ทำเลที่ตั้งทางยุทธศาสตร์นี้เอื้อต่อการพัฒนาธุรกิจ การท่องเที่ยว และเศรษฐกิจโดยรวม.

สาธารณรัฐเช็กเป็นสมาชิกของสหภาพยุโรปและเขตเชงเก้น ซึ่งรับประกันการคุ้มครองทางกฎหมายและความโปร่งใสในระดับสูงสำหรับนักลงทุน ประเทศนี้มีอันดับความปลอดภัยในการลงทุนเทียบเท่ากับออสเตรีย ในขณะที่ต้นทุนในการเข้าสู่ตลาดนั้นยังต่ำกว่า.

เมื่อเปรียบเทียบกับเมืองหลวงอื่นๆ ในยุโรปกลาง:

ปรากมีข้อดีทั้งสองด้าน คือมีความมั่นคงและคาดการณ์ได้มากกว่าบูดาเปสต์ แต่ก็มีศักยภาพในการเติบโตและผลกำไรมากกว่าเวียนนาหรือเบอร์ลิน.

ด้านล่างนี้คือการ จัดอันดับเปรียบเทียบประเทศในยุโรปโดยพิจารณาจากพารามิเตอร์หลัก ได้แก่ เสถียรภาพทางเศรษฐกิจ ความโปร่งใสในการทำธุรกรรม และผลตอบแทนจากการเช่า โดยอ้างอิงข้อมูล จาก PWC Real Estate 2025 ธนาคารโลก และ Numbeo ตาราง นี้จะช่วยให้คุณเข้าใจว่าปรากเปรียบเทียบกับคู่แข่งอย่างไร และเหตุใดความสนใจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเช็กจึงเพิ่มขึ้น

ปรากเป็น เมืองท่องเที่ยวที่ดึงดูดนักท่องเที่ยวจำนวนมากในยุโรป ด้วยสถาปัตยกรรม มรดกทางวัฒนธรรม และอาหารท้องถิ่น ทำให้เมืองนี้ดึงดูดนักท่องเที่ยวนับล้านคนต่อปี ในปี 2024 จำนวนนักท่องเที่ยวเกิน 9 ล้านคน และคาดการณ์ว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 11-12 ล้านคนในปี 2030 ซึ่งส่งผลให้มีความต้องการที่พักให้เช่าระยะสั้นสูง โดยเฉพาะอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในใจกลางเมืองหรือในพื้นที่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว

นอกจากภาคการท่องเที่ยวแล้ว ปรากยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยทั้งแบบเช่าและซื้อภายในประเทศสูง เมืองนี้เติบโตอย่างรวดเร็วเนื่องจากนักศึกษา คนทำงานรุ่นใหม่ และบริษัทต่างชาติที่เข้ามาเปิดสำนักงานในสาธารณรัฐเช็ก ผู้เชี่ยวชาญชาวต่างชาติจำนวนมากเลือกที่จะเช่าอพาร์ตเมนต์ในปรากในระยะยาว ซึ่งส่งผลให้ผลตอบแทนจากการเช่าระยะยาวอยู่ที่ 4.5-6% ต่อปี สูงกว่าในเวียนนาซึ่งผลตอบแทนแทบจะไม่เกิน 3%.

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา นักลงทุนจำนวนมากเริ่มหันเหความสนใจจากออสเตรียและเยอรมนีมายังสาธารณรัฐเช็ก เหตุผลหลักได้แก่ อุปสรรคในการเข้าสู่ตลาดที่ต่ำกว่า การเติบโตของราคาที่สูง (เฉลี่ย 6-8% ต่อปี) ผลตอบแทนที่น่าดึงดูด และข้อจำกัดด้านการเช่าที่ไม่เข้มงวดมากนัก ตลาดในเวียนนามีความเป็นผู้ใหญ่และมีกฎระเบียบมากกว่า ในขณะที่ปรากมีโอกาสมากกว่าสำหรับกลยุทธ์เชิงรุก เช่น การปรับปรุงที่อยู่อาศัยเก่า การให้เช่าระยะสั้น และการดัดแปลงอาคารเป็นอพาร์ตเมนต์.

ด้วยเหตุนี้ ปรากจึงกลายเป็นหนึ่งในเมืองลงทุนสำคัญในยุโรปกลาง โดยนำเสนอความสมดุลที่น่าดึงดูดระหว่างความปลอดภัยในการลงทุนและความเป็นไปได้ที่จะได้รับผลตอบแทนสูง.

ปรากเป็นเมืองสำคัญในแผนที่การลงทุนของยุโรป แต่ก็ไม่ใช่เมืองเดียวในภูมิภาคนี้ที่ดึงดูดนักลงทุน ตลาดในยุโรปกลางและยุโรปตะวันออกกำลังพัฒนาอย่างรวดเร็ว และแต่ละแห่งก็มีลักษณะเฉพาะ ผลตอบแทน และความเสี่ยงที่แตกต่างกัน.

กรุงปรากแข่งขันกับทั้งตลาดที่มีเสถียรภาพมากกว่าอย่างเวียนนาและเบอร์ลิน รวมถึงตลาดที่มีการเติบโตอย่างรวดเร็วอย่างบูดาเปสต์และวอร์ซอ การเลือกเมืองใดเมืองหนึ่งขึ้นอยู่กับเป้าหมายของนักลงทุน ได้แก่ การรักษามูลค่าเงินทุน การเติบโตอย่างรวดเร็ว หรือผลตอบแทนสูงผ่านกลยุทธ์ที่มีความเสี่ยงสูงกว่า.

*HNWI – บุคคลที่มีทรัพย์สินสุทธิสูง นักลงทุนส่วนตัวที่มีฐานะร่ำรวย.

เวียนนาเป็นตลาดระดับพรีเมียมที่มีการควบคุมอย่างเข้มงวด ราคาที่อยู่อาศัยในเวียนนา ยังคงแทบไม่เปลี่ยนแปลง และอัตราค่าเช่าก็คงที่ อย่างไรก็ตาม ผลตอบแทนจากการลงทุนต่ำ และตลาดมีการเติบโตที่ช้าลงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เมืองนี้เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ให้ความสำคัญกับความปลอดภัยและการปกป้องเงินทุนในระยะยาว

• ข้อดี: การคุ้มครองทางกฎหมายสูง ความเสี่ยงน้อย สภาพคล่องสูง
• ข้อเสีย: ผลกำไรต่ำ อุปสรรคในการเข้าสู่ตลาดสูง

บูดาเปสต์ถือเป็นหนึ่งในตลาดที่มีศักยภาพมากที่สุดในภูมิภาคในแง่ของผลตอบแทน ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่นี่ต่ำกว่าในปราก และผลตอบแทนจากการให้เช่าระยะสั้นสามารถสูงถึง 8-10% ต่อปี อย่างไรก็ตาม ตลาดมีความมั่นคงน้อยกว่า และมีความเสี่ยงทางการเมืองและเศรษฐกิจสูงกว่า.

• ข้อดี: ราคาถูก กำไรสูง มีนักท่องเที่ยวหมุนเวียนมาก
• ข้อเสีย: เศรษฐกิจไม่มั่นคง การคุ้มครองทางกฎหมายอ่อนแอ ราคาอาจผันผวนอย่างรุนแรง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุด ของเยอรมนี ดึงดูดนักลงทุนรายใหญ่และกองทุนต่างๆ อย่างไรก็ตาม กฎระเบียบการเช่าที่เข้มงวดและภาษีที่สูงทำให้ดึงดูดนักลงทุนรายบุคคล โดยเฉพาะนักลงทุนจากต่างประเทศ น้อยลง ราคาอสังหาริมทรัพย์กำลังเพิ่มขึ้น แต่ในอัตราที่ปานกลาง และผลตอบแทนไม่ค่อยเกิน 3.5% ต่อปี

• ข้อดี: เศรษฐกิจแข็งแกร่ง ความต้องการที่อยู่อาศัยสูง ความโปร่งใสในการทำธุรกรรม
• ข้อเสีย: กฎหมายควบคุมค่าเช่าเข้มงวด ตลาดมีการแข่งขันสูง

กรุงวอร์ซอกำลังพัฒนาอย่างรวดเร็วและดึงดูดบริษัทต่างชาติ ซึ่งกระตุ้นให้ความต้องการที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น อสังหาริมทรัพย์ในโปแลนด์ จึงมักถูกมองว่าเป็นตัวเลือกการลงทุนระยะยาว โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ ราคาอสังหาริมทรัพย์ในโปแลนด์ต่ำกว่าในปราก แต่สูงกว่าในบูดาเปสต์

• ข้อดี: การเติบโตอย่างรวดเร็ว, เกณฑ์การเข้าสู่ตลาดปานกลาง, ความต้องการภายในประเทศสูง
• ข้อเสีย: ความผันผวนทางเศรษฐกิจ การเมืองที่คาดเดาได้ยากกว่า

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงปรากมีการเติบโตอย่างต่อเนื่องตลอดทศวรรษที่ผ่านมา นับตั้งแต่เข้าร่วมสหภาพยุโรปในปี 2547 สาธารณรัฐเช็กได้บูรณาการเข้ากับกระบวนการทางเศรษฐกิจของยุโรปอย่างแข็งขัน ซึ่งนำไปสู่การลงทุน การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และการยกระดับมาตรฐานการครองชีพ ซึ่งทั้งหมดนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดที่อยู่อาศัย.

ระหว่างปี 2010 ถึง 2020 ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรในกรุงปรากเพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัว ปัจจัยหลักที่ผลักดันการเติบโตนี้ ได้แก่:

• กระบวนการย้ายถิ่นฐาน: สาธารณรัฐเช็กกลายเป็นจุดหมายปลายทางสำคัญสำหรับแรงงานอพยพจากยุโรปตะวันออกและกลุ่มประเทศเครือรัฐเอกราช (CIS) การเพิ่มขึ้นของประชากรทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยทั้งแบบเช่าและซื้อเพิ่มสูงขึ้น
• การท่องเที่ยว: ปรากเป็นหนึ่งในสิบเมืองที่มีผู้เยี่ยมชมมากที่สุดในยุโรป ส่งผลให้มีความต้องการอพาร์ตเมนต์และโรงแรมให้เช่าระยะสั้นสูง
• เสถียรภาพทางเศรษฐกิจ: สาธารณรัฐเช็กมีการเติบโตของ GDP อย่างต่อเนื่องและอัตราการว่างงานต่ำ (ประมาณ 3%) ทำให้เป็นจุดหมายปลายทางที่น่าดึงดูดสำหรับการลงทุน

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียนนามีความเติบโตค่อนข้างช้า โดยราคาเพิ่มขึ้นในอัตราที่ช้ากว่า ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ราคาต่อตารางเมตรในเวียนนาเพิ่มขึ้นประมาณ 35-40% ในขณะที่ในปรากเพิ่มขึ้นกว่า 70% ทำให้ตลาดเช็กมีความคึกคักและเหมาะสมกว่าสำหรับนักลงทุนที่ต้องการเพิ่มมูลค่าเงินลงทุน.

นับตั้งแต่ปี 2018 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงปรากแสดงให้เห็นถึงการเติบโตของราคาที่คงที่ในอัตรา 7-8% ต่อปี แม้ในช่วงปี 2020 ซึ่งเป็นปีที่มีการระบาดใหญ่ ราคาอสังหาริมทรัพย์ในปรากก็ไม่ได้ลดลงอย่างมีนัยสำคัญ โดยลดลงเพียง 1.5% เท่านั้น และในปี 2021 ตลาดก็ฟื้นตัวและกลับมาเติบโตในอัตราเดิมอีกครั้ง

พลวัตในปัจจุบันได้รับการรับประกันโดย:

• การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งและการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่
• ความต้องการเช่าที่พักจากนักเรียนและผู้เชี่ยวชาญด้านไอทีมีเสถียรภาพ
• อุปทานมีจำกัด – อัตราการก่อสร้างไม่ทันกับความต้องการ ทำให้ราคาสูง.

การคาดการณ์สำหรับปี 2025 คือการเติบโตอย่างต่อเนื่องในอัตรา 5-7% ต่อปี โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีการพัฒนาอย่างแข็งขันและอยู่ใกล้กับมหาวิทยาลัย

กรุงปรากแบ่งออกเป็นเขตต่างๆ โดยแต่ละเขตมีลักษณะเฉพาะด้านการลงทุนที่แตกต่างกันไป.

บทสรุป:

• ทำเลที่ดีเยี่ยม (ปราก 1, 2, 6) เหมาะสำหรับนักลงทุนที่เน้นความปลอดภัยและอสังหาริมทรัพย์ที่ออกแบบมาเพื่อการเช่าระยะสั้น.
• เขต 3, 5 และ 8 ของกรุงปราก เหมาะอย่างยิ่งสำหรับการลงทุนปล่อยเช่าระยะยาวและการเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์.
• เขต Prague 9 และ 10 เป็นตัวเลือกที่ดีสำหรับผู้ที่ต้องการซื้ออพาร์ทเมนต์ราคาไม่แพงในกรุงปรากเพื่ออยู่อาศัยเองหรือปล่อยเช่า.

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงปรากมีตัวเลือกมากมาย ช่วยให้นักลงทุนสามารถค้นหาตัวเลือกที่เหมาะสมกับงบประมาณ กลยุทธ์ และเป้าหมายของตนเองได้ แต่ละประเภทมีข้อดีและความเสี่ยง รวมถึงข้อควรพิจารณาในการบริหารจัดการ และศักยภาพในการเติบโตของมูลค่าที่แตกต่างกัน.

กรุงปรากมีชื่อเสียงในด้านสถาปัตยกรรมที่เป็นเอกลักษณ์ อาคารหลายแห่งที่ตั้งอยู่ในใจกลางเมือง (ปราก 1, ปราก 2) มีคุณค่าทางประวัติศาสตร์.

ที่พักประเภทนี้ได้รับความนิยมเป็นพิเศษในหมู่นักท่องเที่ยวและผู้เช่าที่ให้ความสำคัญกับความเป็นเอกลักษณ์และบรรยากาศของเมืองเก่า.

ลักษณะเฉพาะ:

• โรงแรมเหล่านี้ตั้งอยู่ในทำเลที่หรูหราที่สุด ได้แก่ ใกล้สะพานชาร์ลส์ จัตุรัสเมืองเก่า และปราสาทปราก.
• ราคาสูงมาก – ตั้งแต่ 8,000 ถึง 12,000 ยูโรต่อตารางเมตร ซึ่งเทียบได้กับราคาในเวียนนา แต่ถูกกว่าในย่านใจกลางเมืองของปารีสหรือลอนดอน.
• ต้องมีการบูรณะซ่อมแซมทุกๆ 10-15 ปี โดยต้องตกลงกับหน่วยงานคุ้มครองมรดกทางวัฒนธรรมก่อน.

ข้อดี:

• บ่งบอกถึงเกียรติยศและสถานะอันสูงส่งสำหรับผู้เป็นเจ้าของ.
• ความต้องการจากผู้เช่าและนักท่องเที่ยวคงที่.
• สภาพคล่องสูง – อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ขายได้ง่ายแม้ในช่วงวิกฤต.

ข้อเสีย:

• ค่าบำรุงรักษาและซ่อมแซมสูง.
• ความยากลำบากในการประสานงานการพัฒนาและบูรณะใดๆ.
• มีความเสี่ยงที่จะมีการจำกัดการเช่าผ่านแพลตฟอร์มต่างๆ เช่น Airbnb.

ตัวอย่าง:

อพาร์ตเมนต์ขนาด 90 ตารางเมตรในอาคารเก่าแก่ในเขตปราก 1 มีราคาประมาณ 950,000 ยูโร และสามารถสร้างรายได้จากการให้เช่าระยะสั้นได้ 3.5-4% ต่อปี.

เปรียบเทียบกับเวียนนา:

ในย่านใจกลางเมืองเก่าของเวียนนา อสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกันมีราคาตั้งแต่ 12,000 ยูโรต่อตารางเมตรขึ้นไป ขณะที่กฎระเบียบเกี่ยวกับการปรับปรุงซ่อมแซมนั้นเข้มงวดกว่า และการออกใบอนุญาตให้เช่าก็เกิดขึ้นน้อยกว่า.

อาคารใหม่ๆ ในกรุงปรากกำลังได้รับความนิยมในเขตปราก 5, ปราก 8 และปราก 9 โครงการที่พักอาศัยทันสมัยเหล่านี้เน้นการอยู่อาศัยที่สะดวกสบาย และมักมีที่จอดรถใต้ดิน พื้นที่พักผ่อนหย่อนใจ ห้องออกกำลังกาย และระบบบ้านอัจฉริยะ.

เนื่องจากข้อจำกัดด้านระยะเวลาในการก่อสร้าง โครงการเหล่านี้จึงมักขายหมดตั้งแต่ขั้นตอนการขุดดิน.

ลักษณะเฉพาะ:

• การปฏิบัติตามมาตรฐาน ESG (ประสิทธิภาพด้านพลังงาน ความเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม).
• ความถูกต้องตามกฎหมาย – ลดความเสี่ยงในการเกิดข้อพิพาทเกี่ยวกับสิทธิ์ในทรัพย์สินให้น้อยที่สุด.
• ราคาอยู่ที่ประมาณ 5,000 ถึง 7,500 ยูโรต่อตารางเมตร ซึ่งถือว่าถูกกว่าในใจกลางกรุงปราก.

ข้อดี:

• ค่าซ่อมแซมน้อยมากในช่วงปีแรกๆ.
• ดึงดูดผู้เช่าชนชั้นกลางและชาวต่างชาติที่อาศัยอยู่ในพื้นที่นี้เป็นอย่างมาก.
• มีโอกาสที่ราคาจะปรับเพิ่มขึ้น 10-15% หลังจากการก่อสร้างเสร็จสมบูรณ์.

ข้อเสีย:

• ตัวเลือกในพื้นที่ใจกลางเมืองมีจำกัด.
• การแข่งขันระหว่างนักลงทุนในช่วงการขายครั้งต่อๆ ไป.
• ผลตอบแทนต่ำกว่าอสังหาริมทรัพย์ในอดีต โดยอยู่ที่ประมาณ 4-4.5% ต่อปี.

ตัวอย่าง:

อพาร์ตเมนต์ขนาด 65 ตารางเมตร ในโครงการใหม่เขต 8 กรุงปราก ราคา 420,000 ยูโร รายได้ค่าเช่าระยะยาวอยู่ที่ 1,800 ยูโรต่อเดือน คิดเป็นผลตอบแทนประมาณ 4.3% ต่อปี.

เปรียบเทียบกับเวียนนา:

ในกรุงเวียนนา อาคารใหม่มักพบได้ทั่วไปในพื้นที่นอกวงแหวนรอบนอก มีราคาสูงกว่า โดยเริ่มต้นที่ 7,500 ยูโรต่อตารางเมตร และโดยทั่วไปราคาจะเพิ่มขึ้นไม่เกิน 3-5% ต่อปี เนื่องจากตลาดอิ่มตัวแล้ว.

ภาคธุรกิจให้เช่าที่พักระยะสั้นในกรุงปรากเฟื่องฟูอย่างมากจนถึงปี 2020 เนื่องมาจากจำนวนนักท่องเที่ยวที่หลั่งไหลเข้ามาอย่างมหาศาล (มากกว่า 9 ล้านคนต่อปี) แม้ว่าความสนใจจะยังคงแข็งแกร่งในปัจจุบัน แต่ทางการเมืองก็ได้เข้มงวดกฎระเบียบสำหรับแพลตฟอร์มต่างๆ เช่น Airbnb และ Booking โดยเฉพาะในเขตปราก 1 และปราก 2.

ลักษณะเฉพาะ:

• ผลตอบแทนสูง – สูงถึง 8% ต่อปี โดยเฉพาะในใจกลางเมือง.
• การให้เช่าที่พักอย่างถูกกฎหมายจำเป็นต้องมีใบอนุญาต หากไม่มีใบอนุญาต คุณอาจต้องเสียค่าปรับจำนวนมาก.
• ความเสี่ยงตามฤดูกาล – ปริมาณการใช้ไฟฟ้าสูงสุดในช่วงฤดูร้อนและวันหยุดฤดูหนาว ลดลงในช่วงฤดูใบไม้ผลิและฤดูใบไม้ร่วง.

ข้อดี:

• มีโอกาสที่จะได้รับผลตอบแทนจากการลงทุนอย่างรวดเร็ว.
• เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ยินดีบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเอง.
• เป็นที่นิยมในหมู่นักท่องเที่ยวต่างชาติและนักเรียน.

ข้อเสีย:

• กฎระเบียบเกี่ยวกับการเช่าระยะสั้นมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลา.
• ความจำเป็นในการจัดการโดยผู้เชี่ยวชาญ (หรือการใช้บริการของบริษัทจัดการ).
• เฟอร์นิเจอร์และอุปกรณ์สึกหรอมากขึ้น.

ตัวอย่าง:

อพาร์ตเมนต์สตูดิโอขนาด 40 ตารางเมตร ในเขตปราก 2 ราคา 280,000 ยูโร หากมีรายได้ 120 ยูโรต่อคืน และอัตราการเข้าพักเฉลี่ย 70% รายได้ต่อปีจะอยู่ที่ 30,000 ยูโร ผลตอบแทนสุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายประมาณ 7%.

เปรียบเทียบกับเวียนนา:

ในเวียนนา กฎระเบียบของ Airbnb เข้มงวดกว่ามาก อาคารส่วนใหญ่ไม่อนุญาตให้เช่าระยะสั้นโดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้เช่า ทำให้ธุรกิจประเภทนี้แทบจะปิดกั้นนักลงทุนต่างชาติไปเลย.

คาเฟ่ ร้านค้า โรงแรมขนาดเล็ก และพื้นที่สำนักงานขนาดเล็ก เป็นเทรนด์ที่โดดเด่นและดึงดูดนักลงทุนที่มีเงินทุนจำนวนมากที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสาธารณรัฐเช็ก.

ลักษณะเฉพาะ:

• ผลตอบแทนสูงกว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย โดยอยู่ที่ 6-8% ต่อปี และในกรณีของธุรกิจโรงแรม อาจสูงถึง 10%.
• ขึ้นอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจและการไหลเวียนของนักท่องเที่ยวเป็นอย่างมาก.
• การจดทะเบียนและการจัดการทางกฎหมายที่ซับซ้อนยิ่งขึ้น.

ข้อดี:

• คืนทุนเร็วหากเลือกทำเลที่เหมาะสม.
• มีโอกาสในการทำสัญญาเช่าระยะยาวกับแบรนด์ชั้นนำต่างๆ.
• ดึงดูดผู้ซื้อจากจีนและประเทศอาหรับ.

ข้อเสีย:

• ความเสี่ยงที่ผลกำไรจะลดลงในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ.
• ความยากลำบากในการปรับเปลี่ยนทิศทางธุรกิจ (ตัวอย่างเช่น จากร้านค้าเป็นร้านอาหาร).
• จำเป็นต้องมีการวิเคราะห์ตลาดอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจซื้อ.

ตัวอย่าง:

โรงแรมขนาดเล็ก 15 ห้องในเขตปราก 3 กำลังประกาศขายในราคา 1.8 ล้านยูโร รายได้จากการดำเนินงานต่อปีประมาณ 160,000 ยูโร โดยมีผลตอบแทนสุทธิ 8.5%.

เปรียบเทียบกับเวียนนา:

เวียนนาเป็นตัวเลือกที่มั่นคงกว่าสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ – ความต้องการสามารถคาดการณ์ได้ แต่ผลตอบแทนมักไม่เกิน 5% ต่อปี ในทางกลับกัน ปรากมีความคึกคักมากกว่าและสามารถสร้างผลตอบแทนสูงได้ แต่ก็มีความเสี่ยงเพิ่มขึ้นเช่นกัน.

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปรากเป็นตลาดระดับนานาชาติ ทำให้เป็นหนึ่งในตลาดที่เปิดกว้างที่สุดในยุโรปกลาง แตกต่างจากเวียนนาที่การทำธุรกรรมส่วนใหญ่ดำเนินการโดยคนท้องถิ่น ในปราก นักลงทุนต่างชาติมีบทบาทสำคัญ.

แนวโน้มสำคัญ:

• นักลงทุนชาวยุโรปกำลังมองกรุงปรากเป็นทางเลือกแทนตลาดหุ้นที่ร้อนแรงเกินไปในปารีสและลอนดอน.
• ผู้ซื้อชาวจีนและชาวอาหรับกำลังลงทุนในธุรกิจโรงแรมอย่างแข็งขัน.
• ชาวอูเครนและชาวรัสเซียส่วนใหญ่มักซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยในครอบครัวหรือเพื่อปล่อยเช่าระยะยาว.

เปรียบเทียบกับเวียนนา:

ในออสเตรีย ชาวต่างชาติต้องเผชิญกับข้อจำกัดที่เข้มงวด การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในบางพื้นที่ต้องได้รับใบอนุญาตพิเศษ และการทำธุรกรรมต่างๆ อยู่ภายใต้การตรวจสอบอย่างเข้มงวด แต่กรุงปรากไม่มีอุปสรรคเช่นนั้น ทำให้เป็นตลาดที่ยืดหยุ่นและน่าดึงดูดใจมากกว่าสำหรับนักลงทุนทั่วโลก.

สาธารณรัฐเช็กมีรูปแบบการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภท ทำให้นักลงทุนสามารถเลือกตัวเลือกที่ดีที่สุดสำหรับความต้องการของตนได้.

การซื้อในฐานะบุคคลธรรมดา นี่เป็นตัวเลือกที่ง่ายที่สุด เหมาะสำหรับนักลงทุนต่างชาติส่วนใหญ่ที่ต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ในสาธารณรัฐเช็ก ขั้นตอนโปร่งใสและไม่จำเป็นต้องมีขั้นตอนทางกฎหมายที่ซับซ้อน ไม่มีข้อจำกัดที่สำคัญสำหรับผู้ที่ไม่ใช่พลเมือง: พวกเขาสามารถซื้อได้ทั้งอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยและเพื่อการพาณิชย์

ผ่านบริษัท ตัวเลือกนี้เหมาะสำหรับนักลงทุนรายใหญ่หรือผู้ที่วางแผนจะซื้ออสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง

• กระบวนการบริหารจัดการและภาษีได้รับการทำให้ง่ายขึ้น.
• การเพิ่มประสิทธิภาพด้านภาษีสามารถทำได้ผ่านมาตรการจูงใจสำหรับองค์กร.
• เจ้าของสามารถไม่เปิดเผยตัวตนในทะเบียนสาธารณะได้.

การลงทุนผ่านกองทุนอสังหาริมทรัพย์ (SICAV) คล้ายกับ REITs ในยุโรป เป็นรูปแบบการลงทุนแบบไม่ต้องบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนในตลาดเช็ก แต่ไม่ต้องการผูกมัดตัวเองกับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ใดโดยเฉพาะ

การเป็นเจ้าของร่วมและกองทุนครอบครัว เป็นที่นิยมในหมู่ครอบครัวและเพื่อนฝูง เนื่องจากช่วยลดต้นทุนเริ่มต้นและแบ่งปันรายได้จากการให้เช่าได้

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของสาธารณรัฐเช็ก โดยเฉพาะในกรุงปราก ถือเป็นหนึ่งในตลาดที่มีความโปร่งใสและมีโครงสร้างที่ดีที่สุดในยุโรปกลาง ด้วยความที่สาธารณรัฐเช็กเป็นสมาชิกสหภาพยุโรปและมีมาตรฐานการกำกับดูแลที่ทันสมัย ​​กระบวนการทำธุรกรรมจึงง่ายและตรงไปตรงมา แม้แต่สำหรับนักลงทุนต่างชาติ อย่างไรก็ตาม แม้จะดูเรียบง่าย แต่ทุกขั้นตอนก็ต้องการความเอาใจใส่และการสนับสนุนจากผู้เชี่ยวชาญเพื่อขจัดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นทั้งหมด.

ในสาธารณรัฐเช็ก ทนายความและผู้รับรองเอกสารเป็นสองบุคคลสำคัญที่ช่วยให้มั่นใจได้ถึงความถูกต้องตามกฎหมายและการคุ้มครองสิทธิของนักลงทุนเมื่อทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์.

หน้าที่ของพวกเขาได้รับการกำหนดไว้อย่างชัดเจน ซึ่งช่วยลดความเสี่ยงของการฉ้อโกงและข้อผิดพลาด.

การเปรียบเทียบกับออสเตรีย:

ในสาธารณรัฐเช็ก ค่าธรรมเนียมทนายความต่ำกว่าในออสเตรียถึง 2-3 เท่า โดยในออสเตรียทนายความอาจเรียกเก็บค่าธรรมเนียมได้สูงถึง 3% ของมูลค่าธุรกรรม นอกจากนี้ กระบวนการจดทะเบียนในสาธารณรัฐเช็กใช้เวลาเพียง 1-2 สัปดาห์ ในขณะที่ในออสเตรียอาจใช้เวลานานถึงหนึ่งเดือน.

ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ เป็นเรื่องสำคัญอย่างยิ่งที่จะต้องตรวจสอบข้อกฎหมายของทรัพย์สินนั้นอย่างละเอียด โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเป็นอาคารเก่าแก่ในใจกลางกรุงปราก.

ทนายความวิเคราะห์ว่า:

1. ประวัติของเจ้าของ – เพื่อป้องกันข้อพิพาทระหว่างทายาท.
2. มีหนี้สินค้างชำระค่าสาธารณูปโภคและภาษี.
3. ภาระผูกพัน – การจับกุม การจำนอง ข้อพิพาททางกฎหมาย.
4. สถานะของอาคาร – ว่าเป็นอนุสรณ์สถานทางวัฒนธรรมหรือวัตถุที่อยู่ภายใต้การคุ้มครองมรดกทางประวัติศาสตร์หรือไม่.
5. การปฏิบัติตามเอกสารการออกแบบมีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับอาคารใหม่.

กฎหมายเช็กอนุญาตให้นักลงทุนต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้จากระยะไกลโดยสมบูรณ์.

ตัวเลือกนี้ได้รับความนิยมเป็นพิเศษในหมู่ผู้ซื้อจากประเทศกลุ่ม CIS เอเชีย และตะวันออกกลาง.

วิธีการทำงานเป็นอย่างไร:

1. ผู้ซื้อออกหนังสือมอบอำนาจที่ได้รับการรับรองจากทนายความในประเทศของตน.
2. หนังสือมอบอำนาจได้รับการรับรองโดย Apostille และแปลเป็นภาษาเช็กแล้ว.
3. ทนายความหรือตัวแทนที่กระทำการภายใต้หนังสือมอบอำนาจ จะเป็นผู้ดำเนินการทุกอย่าง เช่น เปิดบัญชี ลงนามในสัญญา และลงทะเบียนธุรกรรม.

ข้อดี:

• ผู้ซื้อไม่จำเป็นต้องมาด้วยตนเอง.
• ดำเนินการรวดเร็ว โดยเฉพาะเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง.
• ประหยัดเวลาในการเดินทางและลดความยุ่งยากด้านการจัดการ.

สาธารณรัฐเช็ก ปะทะ ออสเตรีย

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในกรุงปรากเป็นไปไม่ได้หากปราศจากความเข้าใจที่ชัดเจนเกี่ยวกับภาษีและค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อและการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์.

สาธารณรัฐเช็กมีระบบภาษีที่ชัดเจนและโปร่งใสที่สุดแห่งหนึ่งในยุโรปกลาง ทำให้เป็นที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนต่างชาติ อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณากฎระเบียบภาษีท้องถิ่นเพื่อคำนวณผลกำไรได้อย่างแม่นยำและหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิด.

รายได้จากการให้เช่าอพาร์ตเมนต์หรือแฟลตในกรุงปรากอยู่ภายใต้การเก็บภาษีแบบก้าวหน้า ซึ่งมีอัตราตั้งแต่ 15% ถึง 23% ขึ้นอยู่กับระดับรายได้ของเจ้าของ.

สำหรับนักลงทุนรายบุคคลที่มีอสังหาริมทรัพย์หนึ่งหรือสองแห่ง อัตราขั้นต่ำที่ใช้บ่อยที่สุดคือ 15%.

ลักษณะเฉพาะ:

• ภาษีจะคำนวณจากรายได้สุทธิ กล่าวคือ หลังจากหักค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ ค่าซ่อมแซม และค่าสาธารณูปโภคแล้ว.
• เจ้าของที่ให้เช่าทรัพย์สินผ่านบริษัทจัดการสามารถหักค่าธรรมเนียมการจัดการเป็นค่าใช้จ่ายได้.
• สำหรับนิติบุคคล (ตัวอย่างเช่น บริษัทที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์) จะใช้อัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลที่ 19%.

การเปรียบเทียบกับออสเตรีย:

ในประเทศออสเตรีย อัตราภาษีค่าเช่าถูกกำหนดไว้ตายตัว ทำให้ระบบคาดการณ์ได้แต่มีความยืดหยุ่นน้อยกว่า ในขณะเดียวกัน ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาอสังหาริมทรัพย์ก็สูงกว่า โดยเฉพาะในกรุงเวียนนา เนื่องจากอัตราค่าสาธารณูปโภคและค่าธรรมเนียมบังคับมีราคาสูง.

ในสาธารณรัฐเช็ก มีภาษีกำไรจากการลงทุนในสินทรัพย์อยู่ที่ 15%.

จะมีการเรียกเก็บภาษีหากมีการขายทรัพย์สินภายในระยะเวลาไม่ถึงห้าปีหลังจากที่ได้มาครอบครอง หากเป็นเจ้าของทรัพย์สินนานกว่านั้น จะไม่มีการเรียกเก็บภาษี.

ตัวอย่างการคำนวณ:

• อพาร์ตเมนต์นี้ซื้อมาในราคา 400,000 ยูโร และขายไปหลังจาก 3 ปี ในราคา 500,000 ยูโร.
• กำไรคือ 100,000 ยูโร ภาษีคือ 15,000 ยูโร (15%).
• หากเจ้าของขายทรัพย์สินนี้หลังจาก 6 ปี จะไม่มีการเรียกเก็บภาษี.

ในออสเตรีย กฎระเบียบแตกต่างออกไป: โดยทั่วไปแล้วจะมีการเก็บภาษี แม้จะเป็นเจ้าของระยะยาว แต่จะมีอัตราภาษีที่ต่ำกว่า คือ 4.2-6% ทำให้คาดการณ์ได้ง่ายกว่า แต่ก็อาจไม่เป็นประโยชน์มากนักสำหรับนักลงทุนที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์บ่อยครั้ง.

การซื้ออพาร์ตเมนต์ในปราก บรโน หรือพิลเซิน มาพร้อมกับค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมหลายประการที่สำคัญซึ่งควรพิจารณาเมื่อคำนวณต้นทุนสุดท้ายของการลงทุนของคุณ.

ตลาดเช่าอพาร์ตเมนต์ในกรุงปรากเป็นหนึ่งในตลาดที่มีความคึกคักมากที่สุดในยุโรป จำนวนประชากรที่เพิ่มขึ้นของเมือง ซึ่งประกอบด้วยนักศึกษา ชาวต่างชาติ และผู้ทำงานอิสระที่ทำงานออนไลน์ ทำให้ความต้องการเช่าที่พักสูงขึ้น.

สำหรับนักลงทุน นั่นหมายถึงกระแสรายได้ค่าเช่าที่มั่นคงและผลตอบแทนที่อาจสูงกว่าในเมืองหลวงส่วนใหญ่ของยุโรปตะวันตก.

การให้เช่าระยะสั้นผ่านแพลตฟอร์ม Airbnb และ Booking ยังคงเป็นกลยุทธ์การลงทุนยอดนิยม โดยเฉพาะในพื้นที่ใจกลางเมืองปราก (ปราก 1 และ 2).

ผลกำไรสามารถสูงถึง 7-8% ต่อปี โดยเฉพาะในช่วงฤท่องเที่ยว.

ตัวอย่าง:

• อพาร์ตเมนต์ขนาด 50 ตารางเมตรในเขตปราก 1 สามารถให้เช่าได้ในราคา 120-150 ยูโรต่อคืน.
• หากอัตราการเข้าพักอยู่ที่ 70% จะคิดเป็นรายได้ประมาณ 3,000 ยูโรต่อเดือน หรือ 36,000 ยูโรต่อปี.
• หลังจากหักค่าใช้จ่ายแล้ว ผลตอบแทนสุทธิจะอยู่ที่ประมาณ 8%.

อย่างไรก็ตาม ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ทางการกรุงปรากได้เข้มงวดกฎระเบียบเกี่ยวกับการเช่ามากขึ้น:

• ในพื้นที่ใจกลางเมือง จำเป็นต้องมีใบอนุญาตสำหรับการเช่าระยะสั้น.
• มีการกำหนดข้อจำกัดเกี่ยวกับจำนวนวันในการส่งเอกสารต่อปี.
• ผู้อยู่อาศัยในอาคารสามารถลงคะแนนคัดค้านการใช้ห้องพักเป็นโรงแรมขนาดเล็กได้.

สาธารณรัฐเช็ก ปะทะ ออสเตรีย

การให้เช่าอพาร์ตเมนต์ระยะยาวในกรุงปรากหรือเมืองบรโน เหมาะสำหรับนักลงทุนที่ต้องการลดความเสี่ยงและสร้างรายได้ที่มั่นคง.

อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยอยู่ที่ 4-5% ในขณะที่ความต้องการอยู่ในระดับสูงอย่างต่อเนื่อง เนื่องมาจากมหาวิทยาลัย บริษัทต่างประเทศ และกระบวนการย้ายถิ่นฐานที่คึกคัก.

สาธารณรัฐเช็ก ปะทะ ออสเตรีย

ในเวียนนา ผลตอบแทนต่ำกว่ามาก อยู่ที่ 2-3% และตลาดมีการควบคุมมากกว่า โดยมีกฎเกณฑ์ที่เข้มงวดเกี่ยวกับอัตราค่าเช่าสูงสุดและสิทธิของผู้เช่า ซึ่งจำกัดผลกำไร.

บริการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุนต่างชาติ.

กรุงปรากมีตลาดบริษัทบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาอย่างดี ซึ่งดูแลวงจรการบริหารจัดการที่อยู่อาศัยอย่างครบวงจร ตั้งแต่การหาผู้เช่า การซ่อมแซม ไปจนถึงการให้ความช่วยเหลือทางกฎหมาย.

• ค่าคอมมิชชั่น: 10-15% ของรายได้.
• รวมถึงค่าใช้จ่ายในการโฆษณา การทำสัญญา และการตรวจสอบสภาพของอพาร์ตเมนต์.
• เรื่องนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับการเช่าระยะสั้น ซึ่งการจัดการต้องอาศัยความเอาใจใส่ทุกวัน.

การเลือกย่านที่เหมาะสมเป็นปัจจัยสำคัญต่อผลกำไร กรุงปรากมีการแบ่งกลุ่มที่ชัดเจนตามประเภทอสังหาริมทรัพย์ กลุ่มเป้าหมาย และศักยภาพในการทำกำไร.

คำแนะนำของฉัน:

• สำหรับการเช่าระยะสั้น ควรเลือกเขต Prague 1 และ 2 จะเหมาะสมกว่า.
• ให้เช่าระยะยาว – เขต 3, 5 และ 8 กรุงปราก.
• สำหรับการซื้อเพื่อการลงทุนระยะยาว ลองพิจารณาเขตปราก 9 และ 10 ซึ่งปัจจุบันราคายังต่ำกว่า แต่คาดว่าจะสูงขึ้นเนื่องจากโครงการโครงสร้างพื้นฐานใหม่ๆ.

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงปรากแบ่งออกเป็นสองส่วนหลัก ได้แก่ ตลาดมือสองและโครงการพัฒนาใหม่ แต่ละส่วนมีลักษณะเฉพาะ กลไกราคา และจุดเด่นที่แตกต่างกัน การทำความเข้าใจความแตกต่างระหว่างทั้งสองส่วนนี้มีความสำคัญต่อการวางแผนกลยุทธ์การลงทุนที่ดี.

ตลาดรองคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 70% ของธุรกรรมทั้งหมดในกรุงปราก เนื่องจากสถาปัตยกรรมทางประวัติศาสตร์ของเมือง ซึ่งหล่อหลอมรูปลักษณ์ทางสถาปัตยกรรมที่เป็นเอกลักษณ์ของเมืองหลวงเช็ก ย่านใจกลางเมืองปราก เขต 1, 2 และ 3 เต็มไปด้วยอาคารจากศตวรรษที่ 19 และต้นศตวรรษที่ 20 ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของมรดกทางวัฒนธรรมของประเทศ.

ข้อดีของตลาดรอง:

• เป็นที่ต้องการอย่างมากจากผู้เช่าและนักท่องเที่ยว เนื่องจากบรรยากาศและทำเลที่ตั้งอันทรงเกียรติ.
• ราคาต่อตารางเมตรต่ำกว่าเมื่อเทียบกับอาคารใหม่ระดับพรีเมียม.
• มีโอกาสเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์หลังจากการปรับปรุงคุณภาพสูง.

ข้อบกพร่อง:

• บ้านเก่าต้องการการบำรุงรักษา การซ่อมแซมระบบสาธารณูปโภค และส่วนหน้าอาคารอย่างต่อเนื่อง.
• ในบางกรณี จำเป็นต้องประสานงานการพัฒนาและปรับปรุงใหม่กับหน่วยงานคุ้มครองมรดกทางสถาปัตยกรรม.
• ค่าใช้จ่ายด้านสาธารณูปโภคสูงเนื่องจากอาคารมีประสิทธิภาพการใช้พลังงานไม่เพียงพอ.

ตัวอย่าง:

อพาร์ตเมนต์ขนาด 70 ตารางเมตร ในอาคารเก่าแก่สมัยศตวรรษที่ 19 ในเขตปราก 2 ประกาศขายในราคา 420,000 ยูโร แต่ต้องใช้เงินลงทุนในการปรับปรุงครั้งใหญ่ประมาณ 40,000-50,000 ยูโร หลังจากปรับปรุงแล้ว ทรัพย์สินนี้สามารถขายได้ในราคาที่สูงขึ้น 15-20% หรือให้เช่าแก่นักท่องเที่ยวผ่านแพลตฟอร์มต่างๆ เช่น Airbnb.

อาคารใหม่ในกรุงปรากได้รับความนิยมจากนักลงทุนต่างชาติเนื่องจากโครงสร้างทางกฎหมายที่โปร่งใสและคุณภาพการก่อสร้างที่สูง โครงการหลายแห่งได้รับการพัฒนาโดยคำนึงถึงมาตรฐาน ESG ซึ่งรวมถึงประสิทธิภาพด้านพลังงาน การใช้วัสดุที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม และการติดตั้งระบบบริหารจัดการอาคารอัจฉริยะ.

คุณสมบัติของอาคารใหม่:

• โครงการใหม่ๆ มักจะขายหมดตั้งแต่เริ่มก่อสร้าง (ในขั้นตอนการขุดดิน).
• ความเสี่ยงต่อปัญหาทางกฎหมายมีน้อยมาก.
• สภาพคล่องสูง – อพาร์ตเมนต์ในอาคารสมัยใหม่ขายต่อได้ง่ายกว่า.
• ต้นทุนการดำเนินงานต่ำกว่าเมื่อเทียบกับอาคารเก่าแก่.

ปัญหาหลักในตลาด คือการขาดแคลนอาคารใหม่ อัตราการก่อสร้างในปรากต่ำกว่าในเวียนนาหรือเมืองหลวงอื่นๆ ในยุโรปอย่างมาก ข้อจำกัดเหล่านี้เกิดจากระบบราชการและกฎระเบียบการวางผังเมืองที่เข้มงวด

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปรากไม่ได้จำกัดอยู่แค่การซื้ออพาร์ตเมนต์เพื่อปล่อยเช่าเท่านั้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังมีกลยุทธ์อื่นๆ ที่ช่วยให้การบริหารจัดการเงินทุนมีความยืดหยุ่นและให้ผลตอบแทนสูงขึ้น.

กลยุทธ์นี้มีเป้าหมายเพื่อกระจายแหล่งรายได้ แทนที่จะซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาด 100 ตารางเมตรในกรุงปรากเพียงแห่งเดียว นักลงทุนเลือกที่จะซื้อสตูดิโอขนาด 50 ตารางเมตรสองแห่งในย่านที่แตกต่างกันของเมือง.

ข้อดี:

• รายได้ค่าเช่ารวมที่สูงขึ้น.
• ความสามารถในการขายอสังหาริมทรัพย์หนึ่งแห่งและเก็บอีกแห่งไว้ในพอร์ตการลงทุน.
• การปรับตัวให้เข้ากับการเปลี่ยนแปลงในตลาดนั้นง่ายกว่า.

ผลตอบแทน: โดยเฉลี่ยสูงกว่าการเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่เพียงห้องเดียว 10-15%

อพาร์ตเมนต์เก่าแก่ในใจกลางกรุงปรากสามารถซื้อได้ในราคาที่ค่อนข้างต่ำ นำมาปรับปรุงใหม่ และขายต่อเพื่อทำกำไรได้.

• การลงทุน: 20-25% ของมูลค่าทรัพย์สินจะถูกใช้ไปกับการซ่อมแซมและการอนุมัติโครงการต่างๆ
• ความสามารถในการทำกำไร: อัตรากำไรจากการขายสามารถสูงถึง 20–30%
• ความเสี่ยง: ความล่าช้าในการขออนุญาตก่อสร้าง ความยากลำบากในการหาผู้รับเหมาที่มีคุณสมบัติเหมาะสม

ตัวอย่าง:

ซื้ออพาร์ทเมนต์ราคา 350,000 ยูโร + ค่าปรับปรุง 70,000 ยูโร → ขายได้ 500,000 ยูโร กำไรสุทธิประมาณ 80,000 ยูโร.

ปรากเป็นหนึ่งในศูนย์กลางการท่องเที่ยวที่ใหญ่ที่สุดในยุโรป ทำให้โรงแรมขนาดเล็กและอพาร์ทเมนต์โรงแรมเป็นตัวเลือกที่ยอดเยี่ยมสำหรับการลงทุน.

• ผลตอบแทน: สูงถึง 10% ต่อปี
• คุณสมบัติ: ต้องมีใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรมและปฏิบัติตามกฎระเบียบด้านความปลอดภัย
• ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ภาคส่วนนี้มีการพัฒนาอย่างคึกคักเนื่องจากจำนวนนักท่องเที่ยวที่เพิ่มขึ้นหลังจากสถานการณ์โรคระบาด.

ธุรกิจค้าปลีก ร้านอาหาร พื้นที่ทำงานร่วมกัน และพื้นที่สำนักงาน เป็นตัวเลือกที่ยอดเยี่ยมสำหรับนักลงทุนที่มีเงินทุนสูง.

• ผลตอบแทน: 6-9% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยทั่วไป.
• ความเสี่ยง: ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ทางเศรษฐกิจและความสามารถในการชำระหนี้ของผู้เช่า.
• ความต้องการพื้นที่ทำงานร่วมกันและสำนักงานว่างกำลังเพิ่มขึ้นเนื่องจากแนวโน้มการทำงานจากระยะไกล.

แม้ว่าตลาดนี้จะมีความน่าสนใจ แต่ผู้ลงทุนควรตระหนักถึงความเสี่ยงหลายประการที่อาจส่งผลกระทบต่อผลกำไรและสภาพคล่องของการลงทุนของตน.

ความเสี่ยงจากภาวะตลาดร้อนแรงเกินไป ในเขตใจกลางเมืองปราก (ปราก 1 และ 2) ราคาเพิ่มขึ้น 40-50% ในช่วงห้าปีที่ผ่านมา ซึ่งอาจบ่งชี้ถึงการก่อตัวของฟองสบู่ราคา หากการเติบโตของราคาชะลอตัวลงหรือมีการปรับราคาลง นักลงทุนที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาสูงสุดจะเห็นเงินทุนของตนลดลง

การควบคุม Airbnb และการเช่าระยะสั้น ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ทางการปรากได้เข้มงวดกับการดำเนินกิจกรรมของเจ้าของอพาร์ตเมนต์ให้เช่าระยะสั้นมากขึ้น.

• ในเขตปราก 1 และปราก 2 จำเป็นต้องมีใบอนุญาตให้เช่าระยะสั้น.
• ในบางพื้นที่ มีข้อจำกัดเกี่ยวกับจำนวนวันต่อปีที่สามารถให้เช่าอพาร์ตเมนต์แก่นักท่องเที่ยวได้.
• การฝ่าฝืนกฎมีโทษปรับสูงสุดถึง 20,000 ยูโร.

การเปลี่ยนแปลงเหล่านี้อาจลดผลตอบแทนสำหรับนักลงทุนที่มุ่งเป้าไปที่อพาร์ตเมนต์ให้เช่าระยะสั้นในกรุงปราก.

ขั้นตอนทางราชการและธุรกรรมที่ซับซ้อนสำหรับชาวต่างชาติ แม้ว่ากระบวนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสาธารณรัฐเช็กจะถือว่าโปร่งใส แต่ชาวต่างชาติก็อาจยังคงพบกับความยากลำบากได้:

• ความจำเป็นในการแปลเอกสารเป็นภาษาเช็กและนำไปรับรองโดยทนายความ.
• กระบวนการลงทะเบียนในทะเบียนที่ดินจะใช้เวลานานขึ้นเมื่อซื้อที่ดินจากระยะไกล.
• การพึ่งพาความเชี่ยวชาญและความสามารถของทนายความและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง.

สภาพคล่องต่ำในพื้นที่รอบนอก ในเขตปราก 9 และ 10 ซึ่งราคายังคงต่ำกว่า สภาพคล่องด้านอสังหาริมทรัพย์มีจำกัด การขายอพาร์ตเมนต์อาจใช้เวลานานถึง 9-12 เดือน โดยเฉพาะในช่วงเศรษฐกิจตกต่ำ

สาธารณรัฐเช็ก ปะทะ ออสเตรีย

กรุงปรากมีคุณภาพชีวิตที่ดีเยี่ยม ในขณะที่ค่าครองชีพยังคงต่ำกว่าประเทศออสเตรียที่อยู่ใกล้เคียงอย่างเห็นได้ชัด สำหรับนักลงทุนที่วางแผนจะลงทุนและซื้ออพาร์ตเมนต์ในปรากหรือบรโนเพื่ออยู่อาศัยในสาธารณรัฐเช็ก การผสมผสานระหว่างราคาที่เหมาะสม ความปลอดภัย และโครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว ถือเป็นสิ่งดึงดูดใจอย่างมาก.

ค่าครองชีพและสิ่งอำนวยความสะดวก จากข้อมูลของ Numbeo ค่าครองชีพในปรากถูกกว่าในเวียนนาประมาณ 25-30% ค่าเช่าเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ในใจกลางปรากอยู่ที่ประมาณ 1,000-1,200 ยูโร ในขณะที่อพาร์ตเมนต์ประเภทเดียวกันในเวียนนามีราคา 1,500-1,800 ยูโร

อาหาร การเดินทาง และความบันเทิงก็มีราคาถูกกว่า ทำให้ปรากเป็นเมืองที่น่าดึงดูดเป็นพิเศษสำหรับครอบครัวและผู้เกษียณอายุที่ต้องการรักษาระดับคุณภาพชีวิตที่ดีในขณะที่ค่าใช้จ่ายไม่สูง.

ระบบสาธารณสุข ได้รับการยกย่องว่าเป็นหนึ่งในระบบที่ดีที่สุดในยุโรปกลาง ประชาชนมีระบบประกันสุขภาพภาคบังคับ ซึ่งครอบคลุมค่าใช้จ่ายบางส่วนของบริการโรงพยาบาลรัฐ ทำให้การดูแลทางการแพทย์เข้าถึงได้แม้แต่ครอบครัวที่มีรายได้ปานกลาง คลินิกเอกชนมีบริการที่หลากหลายกว่าและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ทันสมัย ​​ในขณะที่ค่าใช้จ่ายยังคงต่ำกว่าในประเทศเพื่อนบ้านอย่างออสเตรียอย่างมาก

ตัวอย่างเช่น การปรึกษาแพทย์ผู้เชี่ยวชาญในกรุงปรากมีค่าใช้จ่ายเฉลี่ย 40-60 ยูโร ในขณะที่ในกรุงเวียนนา บริการเดียวกันนี้อาจมีค่าใช้จ่าย 80 ยูโรขึ้นไป ดังนั้น กรุงปรากจึงดึงดูดไม่เพียงแต่นักลงทุนเท่านั้น แต่ยังรวมถึงผู้คนที่ต้องการการดูแลทางการแพทย์ที่มีคุณภาพสูงและราคาไม่แพงอีกด้วย.

ระบบขนส่งมวลชน ได้รับการออกแบบมาอย่างดีและสะดวกสบาย เมืองนี้มีชื่อเสียงในด้านเครือข่ายรถไฟใต้ดินและรถราง ซึ่งครอบคลุมเกือบทุกเขต รวมถึงชานเมือง ทำให้การใช้ชีวิตในปรากสะดวกสบายแม้ไม่มีรถยนต์ส่วนตัว

บัตรโดยสารรายเดือนมีราคาประมาณ 25-30 ยูโร ทำให้การขนส่งสาธารณะมีราคาไม่แพงสำหรับนักเรียน ผู้เกษียณอายุ และคนทำงานรุ่นใหม่ แท็กซี่และบริการรถร่วมใช้ก็กำลังขยายตัวอย่างรวดเร็วเช่นกัน โดยมีค่าใช้จ่ายต่ำกว่าในออสเตรีย ทำให้สะดวกเป็นพิเศษสำหรับชาวต่างชาติและผู้เชี่ยวชาญด้านไอทีที่ให้ความสำคัญกับความคล่องตัวและความยืดหยุ่นในการเดินทางรอบเมือง.

ระบบการเงิน เปิดกว้างสำหรับชาวต่างชาติ และการเปิดบัญชีธนาคารนั้นค่อนข้างง่าย สิ่งที่คุณต้องมีคือหนังสือเดินทางและหลักฐานที่อยู่ ธนาคารในเช็กมีบริการออนไลน์ที่ทันสมัยเป็นภาษาอังกฤษ ทำให้การจัดการทางการเงินสะดวกแม้สำหรับผู้ที่ไม่พูดภาษาเช็ก

เงินโครนเช็ก (CZK) ยังคงเป็นสกุลเงินที่มีเสถียรภาพ และเงินฝากธนาคารได้รับการประกันโดยรัฐสูงสุดถึง 100,000 ยูโร ซึ่งช่วยเพิ่มความเชื่อมั่นของนักลงทุนและภาคเอกชนต่อระบบธนาคารของประเทศ.

ปัจจุบันปรากเป็นหนึ่งในสิบเมืองยอดนิยมที่สุดในยุโรป สำหรับกลุ่มคนทำงานอิสระดิจิทัลและผู้เชี่ยวชาญระดับนานาชาติ เนื่องจากมีโครงสร้างพื้นฐานด้านไอทีที่พัฒนาอย่างดี อินเทอร์เน็ตความเร็วสูง และพื้นที่ทำงานร่วมกันที่ทันสมัยมากมาย โปรแกรมเมอร์ นักออกแบบ นักการตลาด และผู้เชี่ยวชาญด้านธุรกิจออนไลน์จากยุโรปและสหรัฐอเมริกาต่างหลั่งไหลเข้ามายังเมืองนี้อย่างคึกคัก

การหลั่งไหลเข้ามาของบุคลากรผู้เชี่ยวชาญเหล่านี้ไม่เพียงแต่ทำให้เมืองมีความเป็นสากลและมีชีวิตชีวามากขึ้นเท่านั้น แต่ยังสร้างความต้องการที่อยู่อาศัยให้เช่าอย่างต่อเนื่อง ซึ่งกระตุ้นการเติบโตของราคาและทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเช็กน่าดึงดูดใจยิ่งขึ้นสำหรับนักลงทุน.

กรุงปรากกำลังค่อยๆ กลายเป็น "แหล่งพักพิงในยุโรป" สำหรับผู้ที่ต้องการปกป้องเงินทุนและสร้างความมั่นคงปลอดภัยให้แก่ครอบครัว สำหรับพลเมืองของประเทศที่มีเศรษฐกิจไม่มั่นคง การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในปรากกำลังกลายเป็นวิธีที่น่าเชื่อถือในการรักษาเงินออมของพวกเขา.

ในฐานะสมาชิกของสหภาพยุโรปและนาโต สาธารณรัฐเช็กเป็น เขตอำนาจศาลที่ปลอดภัยสำหรับการลงทุนระยะยาว แตกต่างจากออสเตรีย ตลาดเช็กแทบไม่มีข้อจำกัดใดๆ สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ ทำให้เข้าถึงได้ง่ายขึ้นสำหรับนักลงทุนจากกลุ่มประเทศเครือรัฐเอกราช เอเชีย และตะวันออกกลาง

ครอบครัวต่างๆ เลือกกรุงปรากไม่เพียงเพราะระบบการดูแลสุขภาพที่มีคุณภาพสูง แต่ยังเพราะโรงเรียนนานาชาติที่มีราคาไม่แพง โดยค่าเล่าเรียนอยู่ที่ประมาณ 6,000 ยูโรต่อปี ซึ่งเกือบครึ่งหนึ่งของเวียนนา ความปลอดภัยก็เป็นปัจจัยสำคัญเช่นกัน อัตราการเกิดอาชญากรรมในปรากยังคงต่ำ โดยเฉพาะในเขตใจกลางเมือง ทำให้เป็นสถานที่ที่น่าอยู่สำหรับครอบครัวที่มีเด็ก

สำหรับผู้เกษียณอายุ ปรากเป็นทางเลือกที่ดีเยี่ยมแทนเวียนนา เพราะมีคุณภาพชีวิตที่ดีไม่แพ้กัน แต่ค่าใช้จ่ายต่ำกว่ามาก ค่าที่อยู่อาศัยและค่าสาธารณูปโภคต่ำกว่าในออสเตรีย 30-35% ช่วยให้คุณประหยัดเงินได้โดยไม่ต้องเสียสละความสะดวกสบาย.

สาธารณรัฐเช็กยังเป็นที่นิยมในหมู่ผู้เกษียณอายุจากเยอรมนีและสวิตเซอร์แลนด์ ซึ่งชื่นชอบสภาพอากาศที่อบอุ่น โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้ว และบริการทางการแพทย์ระดับสูงในราคาที่สมเหตุสมผล.

ด้วยเหตุนี้ ปรากจึงมอบ ความสมดุลที่ลงตัวระหว่างราคาที่เหมาะสมและคุณภาพชีวิต โดย เปิดโอกาสให้กับคนทำงานรุ่นใหม่และครอบครัว รวมถึงผู้ที่ต้องการความอุ่นใจและความมั่นคงทางการเงินในระยะยาว

เปรียบเทียบปรากและเวียนนาในฐานะสถานที่อยู่อาศัย

การถอนตัวจากการลงทุนเป็นองค์ประกอบสำคัญในกลยุทธ์ของนักลงทุนทุกคน ในกรุงปราก กระบวนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างง่ายและโปร่งใส แต่ก็มีลักษณะเฉพาะบางประการที่ควรพิจารณาเมื่อวางแผนการทำธุรกรรม.

ระยะเวลาเฉลี่ยในการขายอสังหาริมทรัพย์:

• ในเขตใจกลางเมือง (ปราก 1, 2, 3) อสังหาริมทรัพย์ขายได้รวดเร็ว โดยเฉลี่ยภายใน 3-6 เดือน.
• ในพื้นที่ที่มีความต้องการต่ำ เช่น เขตปราก 9 และ 10 ระยะเวลาการขายอาจยาวนานถึง 9-12 เดือน.
• ความสนใจอย่างมากจากผู้ซื้อจากประเทศในสหภาพยุโรปและกลุ่มประเทศเครือรัฐเอกราช (CIS) ช่วยให้ตลาดมีสภาพคล่องที่มั่นคง.

ภาษีกำไรจากการ ขายอสังหาริมทรัพย์ เมื่อขายอสังหาริมทรัพย์ นักลงทุนจะต้องเสียภาษีกำไรจากการขาย 15% หากขายทรัพย์สินภายในห้าปีนับจากวันที่ซื้อ:

• หากเป็นเจ้าของทรัพย์สินมานานกว่า 5 ปี จะไม่มีการเรียกเก็บภาษี.
• สำหรับนักลงทุนที่วางแผนจะทำธุรกรรมเก็งกำไร ปัจจัยนี้จะต้องนำมาพิจารณาเมื่อคำนวณผลกำไร.

สาธารณรัฐเช็ก ปะทะ ออสเตรีย

ข้อสรุป

กรุงปราก ผสมผสานเงื่อนไขการถอนการลงทุนที่โปร่งใสเข้ากับภาษีที่ต่ำกว่า ซึ่งทำให้แตกต่างจากกรุงเวียนนา

สำหรับนักลงทุนระยะยาว กรุงปรากเป็นเมืองที่น่าสนใจเนื่องจากไม่ต้องเสียภาษีกำไรจากการขายสินทรัพย์หลังจากถือครองกรรมสิทธิ์ครบ 5 ปี.

เวียนนา เป็นตลาดที่มีเสถียรภาพมากกว่า แต่มีความยืดหยุ่นน้อยกว่า มีระบบราชการที่ซับซ้อน และภาระภาษีสูง

Ksenia Levina เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ในยุโรปกลางที่มีประสบการณ์มากกว่า 15 ปีในสาธารณรัฐเช็ก ออสเตรีย และเยอรมนี ตลอดระยะเวลาการทำงาน เธอได้ช่วยปิดการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หลายสิบรายการ รวมถึงการซื้อที่อยู่อาศัยและเชิงพาณิชย์ในกรุงปรากและเวียนนา และมีความเข้าใจอย่างลึกซึ้งถึงความแตกต่างที่สำคัญระหว่างตลาดเหล่านี้.

เลวินากล่าวว่า ปัจจุบันปรากยังคงเป็นหนึ่งในตลาดที่มีพลวัตมากที่สุดในภูมิภาคนี้ กระบวนการซื้อขายที่นี่ง่ายและเร็วกว่าในออสเตรีย โดยตั้งแต่ข้อตกลงเบื้องต้นจนถึงการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ใช้เวลาเพียง 4-6 สัปดาห์ ในขณะที่เวียนนา กระบวนการอาจใช้เวลา 2-3 เดือน เนื่องจากกฎระเบียบที่เข้มงวดกว่าและระบบราชการที่ซับซ้อนกว่า

ข้อได้เปรียบหลักของสาธารณรัฐเช็กคือ การเปิดกว้างสำหรับนักลงทุนต่างชาติ แตกต่างจากออสเตรีย สาธารณรัฐเช็กแทบไม่มีข้อจำกัดใดๆ ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อการพาณิชย์ ทำให้ตลาดเปิดกว้างสำหรับนักลงทุนจากกลุ่มประเทศเครือรัฐเอกราช เอเชีย และตะวันออกกลาง

เลวินาเน้นย้ำว่าขั้นตอนสำคัญของการทำธุรกรรมคือการตรวจสอบสถานะทางกฎหมายของทรัพย์สิน ทนายความมีหน้าที่ต้องตรวจสอบ:

• ประวัติความเป็นมาของเจ้าของเพื่อป้องกันความเป็นไปได้ที่จะเกิดข้อพิพาทหรือสิทธิของบุคคลที่สาม
• การมีหนี้สินจากการจ่ายค่าสาธารณูปโภคหรือค่าจำนอง;
• ความถูกต้องของข้อมูลทะเบียนที่ดิน.

ในสาธารณรัฐเช็ก การตรวจสอบนี้ใช้เวลา 5-7 วันทำการ และมีค่าใช้จ่ายประมาณ 500-1,000 ยูโร ส่วนในออสเตรีย ค่าใช้จ่ายในการตรวจสอบสถานะกิจการจะสูงกว่า โดยเริ่มต้นที่ 1,500 ยูโร และขั้นตอนการตรวจสอบอาจซับซ้อนกว่าเนื่องจากระบบการอนุมัติหลายระดับ.

ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้กระจายการลงทุนระหว่างสองตลาดนี้ เนื่องจากทั้งสองตลาดแก้ปัญหาที่แตกต่างกัน.

กรณีที่ 1: อพาร์ตเมนต์ในกรุงปรากให้เช่าระยะยาว – รายได้ที่มั่นคง

นักลงทุนจากประเทศเยอรมนีตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยในกรุงปราก เพื่อสร้างรายได้ค่าเช่าที่มั่นคง.

เขาซื้ออพาร์ตเมนต์สองห้องนอนขนาด 58 ตารางเมตรในเขตปราก 3 (ซิชคอฟ) ซึ่งเป็นย่านยอดนิยมของนักศึกษาและบริษัทต่างชาติ อพาร์ตเมนต์ดังกล่าวมีราคา 320,000 ยูโร อาคารสร้างเสร็จในปี 2018 และไม่จำเป็นต้องปรับปรุงซ่อมแซม.

อพาร์ตเมนต์ดังกล่าวให้เช่าระยะยาวแก่ผู้เชี่ยวชาญด้านไอทีชาวอเมริกันที่ทำงานให้กับบริษัทสตาร์ทอัพขนาดใหญ่แห่งหนึ่งในสาธารณรัฐเช็ก ค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 1,450 ยูโรต่อเดือน หรือ 17,400 ยูโรต่อปี หลังจากสามปี มูลค่าของทรัพย์สินเพิ่มขึ้น 18% เป็น 378,000 ยูโร เมื่อพิจารณาถึงการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สินแล้ว ผลตอบแทนโดยรวมอยู่ที่ประมาณ 8% ต่อปี.

กรณีที่ 2. บ้านในชนบท – โครงการเพื่อขายต่อ

นักลงทุนจากสาธารณรัฐเช็กซื้อบ้านเก่าหลังหนึ่งในหมู่บ้านใกล้เมืองคาร์โลวี วารี ซึ่งอยู่ห่างจากกรุงปรากไปประมาณหนึ่งชั่วโมง ในราคา 95,000 ยูโร บ้านหลังนั้นอยู่ในสภาพทรุดโทรม แต่ตั้งอยู่ในทำเลที่สวยงามและเป็นที่นิยมของนักท่องเที่ยวชาวเยอรมัน.

นักลงทุนได้ลงทุนเพิ่มเติมอีก 45,000 ยูโรในการปรับปรุงบ้าน ซึ่งรวมถึงการเปลี่ยนระบบสาธารณูปโภคทั้งหมด การซ่อมแซมหลังคา และการปรับปรุงภายในบ้าน ค่าใช้จ่ายทั้งหมดอยู่ที่ 140,000 ยูโร เก้าเดือนต่อมา บ้านหลังนี้ถูกประกาศขายและขายได้ให้กับครอบครัวชาวเยอรมันในราคา 210,000 ยูโร.

กรณีที่ 3. อพาร์ตเมนต์สำหรับนักศึกษาในเมืองบร์โน – ความต้องการเช่าระยะยาวสูง

บร์โนเป็นเมืองที่ใหญ่เป็นอันดับสองของสาธารณรัฐเช็กและเป็นศูนย์กลางมหาวิทยาลัยที่สำคัญ นักลงทุนชาวอิสราเอลตัดสินใจซื้ออพาร์ตเมนต์สตูดิโอขนาดเล็ก 35 ตารางเมตรในบร์โน ใกล้กับมหาวิทยาลัยมาซาริก.

อสังหาริมทรัพย์นี้มีราคา 155,000 ยูโร และอาคารเป็นอาคารใหม่ที่จะสร้างเสร็จในปี 2023 อพาร์ตเมนต์ให้เช่าแก่นักศึกษาในราคา 850 ยูโรต่อเดือน บริษัทจัดการคิดค่าบริการ 12% ของรายได้สำหรับการจัดการแบบครบวงจร ซึ่งช่วยให้นักลงทุนสามารถมุ่งเน้นไปที่โครงการอื่นๆ ได้.

กรณีที่ 4. อพาร์ตเมนต์ในเมืองพิลเซิน – ทางเลือกราคาประหยัดสำหรับการเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์

เมืองพิลเซิน เมืองที่ใหญ่เป็นอันดับสี่ของสาธารณรัฐเช็ก เป็นที่รู้จักในฐานะศูนย์กลางอุตสาหกรรมและมหาวิทยาลัยของภูมิภาค นักลงทุนชาวโปแลนด์รายหนึ่งตัดสินใจลงทุนซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กเพื่อปล่อยเช่าระยะยาว.

ทรัพย์สิน: อพาร์ตเมนต์หนึ่งห้องนอนขนาด 42 ตารางเมตร ในอาคารที่สร้างในปี 2010 ราคาซื้อ: 110,000 ยูโร อพาร์ตเมนต์นี้ให้เช่าแก่พนักงานของโรงงานผลิตรถยนต์ Škoda ในราคา 700 ยูโรต่อเดือน.

กรณีที่ 5: บ้านสำหรับครอบครัว – การลงทุนและสถานที่อยู่อาศัย

คู่สามีภรรยาชาวยูเครนย้ายมาอยู่ประเทศนี้พร้อมลูกสองคน โดยมีเป้าหมายที่จะซื้อบ้านในสาธารณรัฐเช็กเพื่ออยู่อาศัยถาวรและมีโอกาสขายต่อ พวกเขาพบบ้านสไตล์โมเดิร์นขนาด 160 ตารางเมตรในเขตปราก 9 ซึ่งอยู่ห่างจากใจกลางเมืองประมาณ 20 นาที.

ราคาซื้อบ้านคือ 520,000 ยูโร บ้านอยู่ในสภาพดีและไม่จำเป็นต้องซ่อมแซม สามปีต่อมา ด้วยราคาตลาดที่สูงขึ้น มูลค่าของบ้านจึงเพิ่มขึ้นเป็น 620,000 ยูโร หากครอบครัวตัดสินใจขายบ้าน พวกเขาจะได้กำไร 100,000 ยูโร ไม่รวมค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา.

กรณีที่ 6 นักลงทุนที่มีงบประมาณ 300,000 ยูโร – กระจายการลงทุนในกรุงปรากและเมืองบรโน

นักลงทุนจากคาซัคสถานต้องการกระจายพอร์ตการลงทุนเพื่อหลีกเลี่ยงการพึ่งพาอสังหาริมทรัพย์เพียงแห่งเดียว กลยุทธ์ดังกล่าวรวมถึงการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยสองแห่ง:

• กรุงปราก เขตวิโนฮราดี – อพาร์ตเมนต์ขนาด 40 ตารางเมตร ราคา 200,000 ยูโร สำหรับเช่าระยะยาว.
• อพาร์ตเมนต์สตูดิโอในเมืองบร์โน ใกล้กับมหาวิทยาลัย ราคา 100,000 ยูโร ให้เช่าแก่นักศึกษา.

ผลตอบแทนรวมของพอร์ตการลงทุนอยู่ที่ 8% ต่อปี และความเสี่ยงโดยรวมลดลงเนื่องจากการกระจายสินทรัพย์ไปยังสองเมือง นักลงทุนยังได้รับความยืดหยุ่นในการบริหารจัดการเงินทุนของตนด้วย กล่าวคือ หากความต้องการลดลงในเมืองหนึ่ง พวกเขาสามารถชดเชยผลกำไรในอีกเมืองหนึ่งได้.

กรณีที่ 7 การจัดซื้อผ่านบริษัท – การเพิ่มประสิทธิภาพด้านภาษี

นักลงทุนชาวอเมริกันซื้ออสังหาริมทรัพย์สองแห่งในกรุงปราก ได้แก่ อพาร์ตเมนต์ให้เช่าและพื้นที่เชิงพาณิชย์สำหรับร้านกาแฟ มูลค่ารวม 1.1 ล้านยูโร เพื่อลดภาระภาษีและทำให้การบริหารจัดการง่ายขึ้น เขาจึงจดทะเบียนบริษัทในสาธารณรัฐเช็กโดยมีสำนักงานจดทะเบียนในกรุงปราก ภายในระยะเวลาสี่ปี มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ทั้งสองแห่งเพิ่มขึ้น 22%.

นักลงทุนรายนี้ประหยัดภาษีได้ประมาณ 60,000 ยูโร และยังสามารถนำกำไรไปลงทุนในโครงการอื่น ๆ ได้อย่างถูกกฎหมายโดยไม่ต้องเสียภาษีเพิ่มเติม กลยุทธ์นี้เหมาะสำหรับนักลงทุนรายใหญ่ที่มีงบประมาณ 500,000 ยูโรขึ้นไป โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากพวกเขาวางแผนที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์หลายแห่งหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์.

ปรากและเวียนนาเป็นศูนย์กลางอสังหาริมทรัพย์ที่สำคัญสองแห่งในยุโรปกลาง แต่ลักษณะการลงทุนของทั้งสองเมืองมีความแตกต่างพื้นฐานหลายประการ.

กรุงปราก เหมาะอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ต้องการเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินอย่างรวดเร็วและรายได้จากการให้เช่า เมืองนี้กำลังพัฒนาอย่างรวดเร็ว ดึงดูดนักท่องเที่ยว นักศึกษา และผู้เชี่ยวชาญด้านไอทีเข้ามาอย่างต่อเนื่องทุกปี แม้จะมีความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับกฎระเบียบการเช่าระยะสั้นและภาวะเศรษฐกิจร้อนแรงในพื้นที่ใจกลางเมือง แต่ศักยภาพในการเติบโตยังคงสูงมาก

เวียนนา เป็นตัวเลือกที่เหมาะสมสำหรับนักลงทุนที่ให้ความสำคัญกับความมั่นคงมากกว่าผลกำไร แม้ว่าราคาจะไม่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ตลาดก็ได้รับการปกป้องจากความผันผวนอย่างรุนแรง ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่มองว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเครื่องมือในการรักษามูลค่าเงินทุนในระยะยาว

เคล็ดลับในการลดความเสี่ยง:

• ควรตรวจสอบข้อมูลทางกฎหมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อย่างละเอียดถี่ถ้วนเสมอ.
• อย่าลงทุนเงินทั้งหมดของคุณในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าระยะสั้น – ควรผสมผสานอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ เข้าด้วยกัน.
• ควรพึ่งพาผู้เชี่ยวชาญ เช่น ทนายความ ที่ปรึกษาด้านภาษี และบริษัทบริหารจัดการ.
• กระจายพอร์ตการลงทุนของคุณด้วยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทั้งในสาธารณรัฐเช็กและออสเตรีย.

ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่า ภายในปี 2030 เนื่องจากปริมาณการก่อสร้างที่จำกัดและความต้องการที่เพิ่มสูงขึ้น หน่วยงานท้องถิ่นน่าจะยังคงควบคุมภาคการเช่าระยะสั้น (Airbnb) ต่อไป ซึ่งจะส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยระยะยาวสูงขึ้น พื้นที่ที่มีศักยภาพในการเติบโตหลักๆ คือพื้นที่นอกเขตปราก 1-3 รวมถึงโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ในเขตปราก 5, 9 และ 10

เตรียมพร้อมสำหรับการซื้อ

การฝึกอบรมด้านกฎหมาย

การชำระเงินและการซื้อขายทางการเงิน

การจัดการทรัพย์สิน

ภาษีและการเงิน

กลยุทธ์การถอนตัว