ดัชนีค่าเช่าเวียนนา: การขึ้นราคา กฎหมาย และคำแนะนำสำหรับปี 2025

ค่าเช่าเฉลี่ยรวมค่าสาธารณูปโภคในประเทศ ในปี 2024 โดยเวียนนามีค่าเช่าสูงกว่าค่าเฉลี่ย

สำหรับหลายๆ ครอบครัว ค่าเช่าถือเป็นรายการงบประมาณหลัก ซึ่งส่งผลโดยตรงต่อมาตรฐานการครองชีพของพวกเขา

ภายในปี 2568 สถานการณ์เลวร้ายลง ราคาค่าเช่าพุ่งสูงขึ้นเร็วกว่าค่าจ้าง และรัฐบาลยังประกาศระงับการปรับดัชนีค่าเช่าอัตโนมัติชั่วคราวจนถึงเดือนเมษายน 2569 ซึ่งถือเป็นการผ่อนปรนสำหรับผู้เช่า แต่เป็นการสูญเสียรายได้สำหรับเจ้าของอพาร์ตเมนต์

ในบทความนี้ ผมจะอธิบายอย่างง่ายๆ เกี่ยวกับการทำงานของตลาดการเช่าในเวียนนา สาเหตุที่ราคาจึงสูงขึ้น ดัชนีทำงานอย่างไร และเมื่อใดจึงจะสามารถท้าทายได้ เราจะพิจารณาตัวเลขจริง ตัวอย่างการคำนวณ กรณีศึกษาจริง และกฎหมายใหม่ๆ บทความนี้จะเป็นประโยชน์สำหรับทั้งผู้ที่วางแผนย้ายมาออสเตรียและนักลงทุนที่ต้องการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์

ก่อนที่เราจะพูดถึงดัชนี มาดูกันก่อนว่าราคาอยู่ในตลาดปัจจุบันเท่าไร และเหตุใดราคาจึงยังคงเพิ่มขึ้น

ค่าเช่าในเวียนนาแตกต่างกันอย่างมากขึ้นอยู่กับย่านและประเภทของอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉลี่ย ค่าเช่าจะอยู่ระหว่าง 9 ถึง 13 ยูโรต่อตารางเมตร (ไม่รวมค่าสาธารณูปโภค) อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายจริงจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่ง

ค่าเช่าเฉลี่ยในเวียนนาตามประเภทอพาร์ตเมนต์ (2025)

เมื่อเปรียบเทียบระหว่างเขตต่างๆ จะเห็นความแตกต่างอย่างชัดเจน ในย่านใจกลางเมือง (เขต 1 หรือเขตชั้นใน) ราคาอาจสูงถึง 27 ยูโร/ตร.ม. ในขณะที่เขตชานเมือง เช่น ฟลอริดส์ดอร์ฟ หรือไลซิง มีตัวเลือกราคาอยู่ที่ 9–11 ยูโร/ตร.ม.

ฉันมักจะเตือนลูกค้าอยู่เสมอว่าราคาในใจกลางเวียนนามักจะสูงกว่า ไม่ใช่เพราะสภาพของอพาร์ตเมนต์ แต่เป็นเพราะที่อยู่ คำถามคือทำเลที่ตั้งสำคัญกับคุณแค่ไหน

การเติบโตของประชากร ในปี พ.ศ. 2567 ประชากรของเวียนนาเพิ่มขึ้น ประมาณ 22,500 คน การเติบโตนี้ส่วนใหญ่เกิดจากการย้ายถิ่นฐาน เฉพาะในปี พ.ศ. 2567 เพียงปีเดียว มีผู้คนเกือบ 180,000 คนเดินทางมาถึงออสเตรีย ซึ่งในจำนวนนี้มีประมาณ 68,000 คนตั้งถิ่นฐานอยู่ในเมืองหลวง

ภาวะขาดแคลนอพาร์ตเมนต์ใหม่ เวียนนาต้องการอพาร์ตเมนต์ใหม่อย่างน้อย 10,000-11,000 ยูนิตต่อปี อย่างไรก็ตาม มีการสร้างอพาร์ตเมนต์จริงเพียง 5,000-6,000 ยูนิตเท่านั้น ขณะเดียวกัน ที่อยู่อาศัยที่มีอยู่เดิมก็กำลังลดลงเนื่องจากการรื้อถอนและการปรับปรุงครั้งใหญ่

อาคารใหม่สุดหรู กำลังมีการสร้างที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียมมากขึ้นเรื่อยๆ และค่าเช่าก็สูงกว่าค่าเฉลี่ยอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งส่งผลกระทบต่อสถิติโดยรวม

เงินเฟ้อและดัชนีราคา แม้จะมีการตรึงราคา แต่สัญญาบางฉบับ (เช่น อาคารใหม่ที่ว่างเปล่า) ยังคงถูกปรับดัชนีตามเงินเฟ้อ

ความต้องการที่เพิ่มขึ้นและการขาดแคลนอุปทาน ย่อมผลักดันให้อัตราค่าเช่าสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ มาดูพลวัตของตัวเลขกัน: ภายในสิ้นปี 2567 ค่าเช่าเฉลี่ยทั่วประเทศ (รวมอพาร์ตเมนต์ทุกขนาด) เพิ่มขึ้น 4.5% (เทียบกับ 7.4% ในปีก่อนหน้า)

ในกรุงเวียนนา การเติบโตทางเศรษฐกิจก็อยู่ในระดับสองหลัก (หลายเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า) ซึ่งสูงกว่าอัตราเงินเฟ้อของประเทศอย่างมาก จะเห็นได้ว่าแม้ไม่มีความผันผวนรุนแรง แต่แนวโน้มก็ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ก่อนจะเจาะลึกถึงดัชนี สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าราคาค่าเช่าในออสเตรียไม่ได้ดำเนินการด้วยตัวของมันเอง แต่ถูกควบคุมโดยกฎหมาย

เอกสารหลักคือพระราชบัญญัติการเช่า ( Mietrechtsgesetz หรือย่อว่า MRG) ซึ่งควบคุมแทบทุกอย่าง ตั้งแต่ค่าเช่าไปจนถึงสิทธิของผู้เช่าและเจ้าของบ้าน

ในประเทศออสเตรียมีกลุ่มตลาดหลักอยู่ 2 กลุ่ม:

ที่อยู่อาศัยเก่า (สร้างก่อนปี 1945 และอาคารบางหลังหลังจากนั้น) กฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้อย่างสมบูรณ์ ราคาคำนวณตามมาตรฐานที่รัฐกำหนด ซึ่งเรียกว่า "อัตราฐาน" ปัจจุบันในกรุงเวียนนา ราคานี้อยู่ที่ 6.67 ยูโรต่อตารางเมตร (กำหนดไว้จนถึงเดือนเมษายน 2026 เนื่องจากมีการประกาศระงับการขึ้นราคาชั่วคราว)

ที่อยู่อาศัยใหม่ (อาคารสมัยใหม่ โดยเฉพาะอาคารที่สร้างหลังปี 2000) เจ้าของสามารถกำหนดราคาได้อย่างอิสระ โดยไม่มีข้อจำกัดที่เข้มงวด

การนำทางไปยังที่อยู่อาศัยแบบเก่า จะใช้ระบบหมวดหมู่อพาร์ตเมนต์:

สำหรับหมวดหมู่ A–C จะมีการกำหนดราคาสูงสุด หมวด D แทบไม่ค่อยได้ใช้ในทางปฏิบัติ แต่เป็นบรรทัดฐานทางประวัติศาสตร์มากกว่า

ผมมักจะแนะนำลูกค้าของผมว่า หากคุณต้องการความมั่นคงในระยะยาว ให้มองหาที่อยู่อาศัยในอาคารเก่าที่อยู่ภายใต้กฎหมาย MRG การเติบโตของราคาที่นั่นมักมีจำกัด

กฎระเบียบสำหรับชาวต่างชาติแทบจะเหมือนกับกฎระเบียบสำหรับผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่น กฎหมายห้ามการเลือกปฏิบัติโดยอิงตามสัญชาติอย่างชัดเจน คุณไม่สามารถถูกปฏิเสธการเข้าเมืองเพียงเพราะคุณไม่ใช่ชาวออสเตรียได้

แต่ในทางปฏิบัติก็มีรายละเอียดปลีกย่อยดังนี้:

• โดยปกติต้องมีหลักฐานการมีรายได้หรือการจ้างงานในออสเตรีย
• พวกเขาอาจขอจดหมายรับรองจากเจ้าของบ้านคนก่อน
• โดยส่วนมากจะเรียกเก็บเงินมัดจำเป็นงวดรายเดือน 3 งวด (บางครั้งอาจถึง 6 งวด)

ความท้าทายหลักสำหรับชาวต่างชาติคือการแข่งขัน ในกรุงเวียนนา ความต้องการอพาร์ตเมนต์สูงกว่าอุปทาน ทำให้ตัวเลือกที่ดีถูกขายหมดอย่างรวดเร็ว

ทีนี้เรามาพูดถึงประเด็นที่สำคัญที่สุด นั่นคือ ดัชนี ซึ่งเป็นประเด็นที่ผู้เช่าและนักลงทุนตั้งคำถามมากที่สุด

การปรับดัชนีคือการปรับค่าเช่าโดยอัตโนมัติตามอัตราเงินเฟ้อ เกณฑ์ในการปรับมักจะระบุไว้ในสัญญา

ดัชนีราคาผู้บริโภค (CPI) ที่เผยแพร่โดย Statistik Austria ตัวอย่างเช่น ในเดือนกรกฎาคม พ.ศ. 2568 ดัชนีดังกล่าวเพิ่มขึ้น 3.6% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

ตัวอย่างการคำนวณ:

• ค่าเช่าพื้นฐานของคุณคือ 1,000 ยูโร
• ดัชนีเพิ่มขึ้น 3.6%
• ค่าเช่าใหม่ = 1,000 × 1,036 = 1,036 ยูโร

ผู้เช่าจะได้รับแจ้งการปรับขึ้นค่าเช่าล่วงหน้า (อย่างน้อย 14 วันก่อนถึงกำหนดชำระเงินงวดแรก) การปรับขึ้นนี้จะไม่มีผลย้อนหลัง

เมื่อคุณเซ็นสัญญา ให้มองหาข้อกำหนดเกี่ยวกับการทำดัชนี ซึ่งควรระบุว่า:

• ดัชนีเฉพาะที่ใช้คืออะไร (ส่วนมากเป็น CPI)
• การนับคะแนนมีการดำเนินการบ่อยเพียงใด (โดยปกติปีละครั้ง)
• วันที่ซึ่งการสร้างดัชนีจะมีผลใช้ได้

หากข้อกำหนดนี้ขาดหายไป เจ้าของบ้านไม่มีสิทธิ์ขึ้นราคาโดยไม่มีเหตุผล ทางเลือกเดียวคือการทำสัญญาฉบับใหม่

ไม่ กฎหมายกำหนดให้เจ้าของบ้านต้องแจ้งผู้เช่าและอธิบายการคำนวณ คุณไม่สามารถ "ควัก" จำนวนเงินใหม่ขึ้นมาเองได้ หากคุณได้รับแจ้งการปรับขึ้น:

• ตรวจสอบว่าเป็นไปตามสูตรในสัญญาหรือไม่
• ให้แน่ใจว่าการเติบโตจะไม่เกินอัตราเงินเฟ้อ
• หากมีข้อสงสัย โปรดติดต่ออนุญาโตตุลาการด้านที่อยู่อาศัย (

เพื่อให้แน่ใจว่าหัวข้อการจัดทำดัชนีไม่ใช่เพียงทฤษฎีที่น่าเบื่อหน่าย มาดูกันว่าในทางปฏิบัติจะเป็นอย่างไร

มาลองยกตัวอย่างจากชีวิตจริงสักสองตัวอย่าง

อพาร์ตเมนต์ขนาด 40 ตารางเมตร ค่าเช่าสุทธิเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ประเภทนี้ในออสเตรียอยู่ที่ประมาณ 405 ยูโรต่อเดือน บวกค่าสาธารณูปโภคอีก 100 ยูโร รวมเป็น 505 ยูโร หากอัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ 4% ค่าเช่าพื้นฐานจะเพิ่มขึ้นเป็น 421 ยูโร และเมื่อรวมค่าสาธารณูปโภคแล้ว จะอยู่ที่ประมาณ 521 ยูโร

อพาร์ตเมนต์มีพื้นที่ 80 ตารางเมตร ค่าเช่าเฉลี่ยทั่วประเทศสำหรับห้องขนาดนี้อยู่ที่ 796.50 ยูโร (ไม่รวมค่าน้ำค่าไฟ) สมมติว่ารวมค่าใช้จ่ายแล้ว ค่าเช่าจะอยู่ที่ 880 ยูโร หากปรับค่าดัชนี 5% ค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 924 ยูโร

การเติบโตมักจะใกล้เคียงกับอัตราเงินเฟ้อเสมอ หากราคาสินค้าเพิ่มขึ้น 5% ค่าเช่าก็จะเพิ่มขึ้น 5% เช่นกัน

บางครั้ง ดัชนีเงินเฟ้ออาจไม่เพียงพอ เจ้าของบ้านได้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้นและต้องการชดเชยต้นทุน กฎหมายอนุญาตให้เพิ่ม "ค่าเผื่อการซ่อมแซม" ( Erhaltungsbeitrag ) ได้ ตัวอย่างเช่น

• ค่าเช่าพื้นฐานสำหรับอพาร์ทเมนท์ขนาด 60 ตร.ม. – 600 ยูโร
• เจ้าของได้ทำการปรับปรุงห้องครัวครั้งใหญ่และตกลงที่จะจ่ายเพิ่ม 30 ยูโร
• หนึ่งปีต่อมา ดัชนี 4% ให้ผลบวกอีก 24 ยูโร
• ค่าเช่าสุดท้ายอยู่ที่ 654 ยูโร

สำหรับอพาร์ตเมนต์หรู ดัชนีก็ทำงานในลักษณะเดียวกัน แต่ราคาเริ่มต้นจะสูงกว่า อพาร์ตเมนต์ราคา 2,000 ยูโรที่อัตราเงินเฟ้อ 5% จะมีราคา 2,100 ยูโรหลังจากผ่านไปหนึ่งปี

ปกติเราพูดถึงเรื่องราคาที่สูงขึ้น แต่ก็มีบางสถานการณ์ที่สามารถลดค่าเช่าได้เช่นกัน

กฎหมายออสเตรียอนุญาตให้ลดค่าเช่าได้ หากอพาร์ตเมนต์ไม่เป็นไปตามเงื่อนไขของสัญญาหรือไม่สามารถอยู่อาศัยได้ กรณีทั่วไป ได้แก่:

• ไม่มีระบบทำความร้อนหรือน้ำร้อน หากหม้อต้มน้ำหรือหม้อน้ำเสีย บ้านจะถือว่าอยู่อาศัยไม่ได้บางส่วน
• เชื้อราและความชื้น ไม่ใช่แค่เพียงเครื่องสำอางเท่านั้น แต่ยังเป็นภัยคุกคามต่อสุขภาพอีกด้วย
• เสียงดังตลอดเวลา เช่น การปรับปรุงบ้านเพื่อนบ้าน หรือการก่อสร้างในสนามหญ้า หากใช้เวลานานหลายเดือน
• ข้อบกพร่องด้านโครงสร้าง หลังคารั่ว ลิฟต์เสีย และปัญหาไฟฟ้า

จำนวนเงินที่ลดลงขึ้นอยู่กับปัญหา หากระบบทำความร้อนไม่สามารถใช้งานได้อย่างสมบูรณ์ ศาลมักจะลดค่าเช่าลง 30-50% หากเป็นความไม่สะดวกชั่วคราว ค่าเช่าจะลดลง 10-20%

1. บันทึกปัญหา ถ่ายรูปและเก็บรายงานหรือใบเสร็จรับเงินไว้
2. แจ้งเจ้าของบ้าน ควรแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร (อีเมลหรือไปรษณีย์ลงทะเบียน)
3. เผื่อเวลาไว้สำหรับการแก้ไข โดยปกติ 2-3 สัปดาห์ก็เพียงพอแล้ว
4. ขอลดค่าธรรมเนียมชั่วคราว ระบุเปอร์เซ็นต์ที่ต้องการ
5. หากคุณถูกปฏิเสธ โปรดติดต่อศาลอนุญาโตตุลาการที่อยู่อาศัยหรือศาล

ฉันมักจะบอกลูกค้าเสมอว่า หากอพาร์ตเมนต์มีข้อบกพร่องร้ายแรง คุณไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าเช่าเต็มจำนวน สิ่งสำคัญคือต้องดำเนินการตามกฎหมายและบันทึกปัญหาไว้

ปัญหาดัชนีมีความสำคัญไม่เพียงแต่สำหรับผู้เช่าเท่านั้น แต่ยังรวมถึงผู้ที่ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ด้วย สำหรับนักลงทุนแล้ว ดัชนีนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อผลกำไรของพวกเขา

การขึ้นค่าเช่าช่วยให้เจ้าของสามารถรักษากำไรไว้ได้แม้จะเผชิญกับภาวะเงินเฟ้อก็ตาม

ตัวอย่าง:

• อพาร์ทเมนต์ให้เช่าราคา 1,200 ยูโร
• อัตราเงินเฟ้อ 4%;
• ในหนึ่งปีค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 1,248 ยูโร

ดูเหมือนจะเป็นการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อย แค่เดือนละ 48 ยูโร แต่ตลอดทั้งปี เท่ากับเกือบ 600 ยูโร และมากกว่า 6,000 ยูโรตลอด 10 ปี

นั่นคือเหตุผลที่ดัชนีที่เหมาะสมจึงเป็นเครื่องมือปกป้องเงินทุน ช่วยชดเชยต้นทุนที่เพิ่มขึ้นสำหรับการซ่อมแซม ค่าสาธารณูปโภค และภาษี

ปฏิบัติตามกฎหมายอย่างเคร่งครัด ตรวจสอบ ให้แน่ใจว่าค่าดัชนีระบุไว้ในสัญญา และไม่เกินจำนวนที่ตกลงกันไว้ แจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าอย่างเพียงพอ (ควรแจ้งล่วงหน้ามากกว่าที่กำหนดหนึ่งหรือสองวัน) วิธีนี้จะช่วยสร้างความไว้วางใจและลดความเสี่ยงที่จะเกิดความขัดแย้ง

พิจารณาการซ่อมแซมและปรับปรุง หากคุณวางแผนที่จะปรับปรุงบ้านก่อนปล่อยเช่า ให้ระบุเรื่องนี้ไว้ในสัญญาหรือในค่าเช่าครั้งเดียว ผู้เช่าควรทราบแน่ชัดว่าตนเองกำลังจ่ายอะไรอยู่ หลังจากการปรับปรุงบ้านแล้ว ควรเจรจาต่อรองเรื่องค่าชดเชยค่าใช้จ่าย แต่อย่าลืมว่าทุกอย่างต้องเป็นไปตามกฎหมาย

รักษาการสื่อสารที่ดี อธิบายการขึ้นค่าเช่าให้ชัดเจน และให้ผู้เช่าเห็นการคำนวณ กลยุทธ์ที่ดีที่สุดคือการอธิบายว่าทำไมค่าเช่าจึงเพิ่มขึ้น แทนที่จะแจ้งบิลใหม่ทันที ความโปร่งใสมักช่วยรักษาผู้เช่าไว้และลดอัตราการเปลี่ยนผู้เช่าในอพาร์ตเมนต์ที่ "พลุกพล่าน"

ตรวจสอบความสามารถในการชำระหนี้ ก่อนเซ็นสัญญา ควรพิจารณาใช้หลักทรัพย์ค้ำประกันหรือเงินมัดจำ (สูงสุดสามเดือน) ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงในการชำระเงินต่ำกว่าความเป็นจริง อย่างไรก็ตาม อย่าเรียกร้องการค้ำประกันที่มากเกินไปเพียงเพราะกลัวผู้เช่าชาวต่างชาติ ดังที่ระบุไว้แล้ว กฎหมายห้ามการเลือกปฏิบัติ

ใช้บริการผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์ หากคุณมีอพาร์ตเมนต์หลายแห่งหรือมีเวลาว่างจำกัด ควรจ้างบริการจัดการอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ (Hausverwaltung) พวกเขาจะเข้าใจรายละเอียดปลีกย่อยของแต่ละพื้นที่ ตรวจสอบความคืบหน้าของกฎหมาย (เช่น การเปลี่ยนแปลงการระงับการใช้ดัชนี) และช่วยหลีกเลี่ยงค่าปรับ

ฉันมักจะบอกเจ้าของบ้านเสมอว่า: ผู้เช่าที่มั่นคงคือครึ่งหนึ่งของการต่อสู้ การขึ้นค่าเช่า 3% ตามที่กฎหมายกำหนดและรักษาผู้เช่าไว้ย่อมดีกว่าเสียผู้เช่าไปและปล่อยให้สัญญาเช่าว่างเปล่าเป็นเวลาหลายเดือน

เพื่อให้เห็นภาพได้ชัดเจนยิ่งขึ้น จำเป็นต้องกล่าวถึงการเปลี่ยนแปลงล่าสุด ซึ่งส่งผลกระทบต่อตลาดในปัจจุบันแล้ว

การระงับการจ่ายค่าเช่า ในฤดูใบไม้ผลิปี 2025 รัฐสภาออสเตรียได้ผ่านกฎหมาย ที่ระงับการขึ้นค่าเช่าอัตโนมัติสำหรับอพาร์ตเมนต์ที่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลส่วนใหญ่จนถึงเดือนเมษายน 2026 ซึ่งหมายความว่า:

• อัตราฐานในเวียนนา (ที่เรียกว่า “อัตราภาษีอ้างอิง”) ถูกกำหนดไว้ที่ 6.67 ยูโร/ตร.ม.
• การเพิ่มขึ้นตามปกติในเดือนเมษายน พ.ศ. 2568 ไม่ได้เกิดขึ้น
• ตั้งแต่เดือนเมษายน พ.ศ. 2569 การเติบโตจะถูกจำกัด โดยสามารถคำนึงถึงอัตราเงินเฟ้อได้เพียง 5% เท่านั้น และหากเกินกว่านั้นจะลดลงเหลือครึ่งหนึ่ง

สำหรับผู้เช่า นี่คือความโล่งใจ สำหรับนักลงทุน นี่หมายถึงกำไรที่ลดลงในปีหน้า

ออสเตรียและยุโรป: ประเทศที่ค่าเช่าแพงที่สุด เวียนนาเป็นหนึ่งในเมืองหลวงของยุโรปที่มีค่าเช่าแพงที่สุด ข้อมูลจาก Eurostat ระบุว่า อพาร์ตเมนต์สองห้องนอนสำหรับชาวต่างชาติในปี 2023 มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 2,050 ยูโรต่อเดือน (ไม่รวมค่าสาธารณูปโภค) ซึ่งแพงกว่าบรัสเซลส์หรือปราก และเทียบได้กับเบอร์ลิน

ตั้งแต่ปี 2010 ค่าเช่าในออสเตรียเพิ่มขึ้นประมาณ 70% ในขณะที่ค่าเฉลี่ยในสหภาพยุโรปเพิ่มขึ้นน้อยกว่านั้นมาก

ตลาดจะเป็นอย่างไรต่อไป? ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ พวกเขาเห็นพ้องกันว่า ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยในเวียนนาจะยิ่งเลวร้ายลง เวียนนาต้องการอพาร์ตเมนต์ใหม่อย่างน้อย 4,000-5,000 ยูนิตทุกปี

ซึ่งหมายความว่าค่าเช่าจะยังคงสูงอยู่ แม้จะมีการระงับการเช่า แต่แนวโน้มระยะยาวก็ชัดเจน นั่นคือ อุปสงค์จะสูงกว่าอุปทาน

ผมบอกลูกค้าเสมอว่าไม่มีย่านไหนแย่ๆ ในเวียนนา มีแต่ย่านที่มีศักยภาพเติบโตสูง บางครั้งการลงทุนในเขตชานเมืองก็ให้ผลกำไรมากกว่าการลงทุนในใจกลางเมือง

การเช่าในเวียนนาต้องอาศัยความสมดุลระหว่างกฎระเบียบ ราคา และสถานการณ์ส่วนบุคคล ในแง่หนึ่ง กฎหมายคุ้มครองผู้เช่า กล่าวคือ ค่าเช่าไม่สามารถปรับขึ้นได้ทันที และหากตรวจพบข้อบกพร่อง ค่าเช่าก็สามารถลดหย่อนได้ ในทางกลับกัน ดัชนีราคาบ้านเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ และราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อ

เพื่อหลีกเลี่ยงการจ่ายเงินมากเกินไปและรู้สึกมั่นใจ โปรดจำกฎบางประการไว้:

• เปรียบเทียบย่านต่างๆ การนั่งรถไฟใต้ดินเพียง 10-15 นาที ช่วยให้คุณประหยัดเงินได้หลายร้อยยูโรต่อเดือน
• อ่านสัญญา ข้อกำหนดเกี่ยวกับดัชนีควรระบุอย่างชัดเจน เช่น ดัชนีอะไร บ่อยแค่ไหน และตั้งแต่วันไหน
• รายงานปัญหา หากมีสิ่งใดชำรุด โปรดติดต่อเจ้าของทันที กฎหมายอยู่ข้างคุณ
• ขอความช่วยเหลือ เวียนนามีโครงการช่วยเหลือด้านที่อยู่อาศัยชื่อ Wohnbeihilfe หากคุณมีรายได้ถึงเกณฑ์ที่กำหนด คุณจะได้รับเงินชดเชยจากเมือง
• สำหรับนักลงทุน ความโปร่งใสและความซื่อสัตย์สำคัญกว่าการทำกำไรอย่างรวดเร็ว ดีกว่าที่จะเก็บผู้เช่าไว้หลายปี ดีกว่าเสี่ยงกับอพาร์ตเมนต์ที่ว่างเปล่า
• เลือกใช้ตัวแทนที่มีชื่อเสียง ตัวแทนที่มีประสบการณ์จะเข้าใจทุกรายละเอียดและมักเสนอเคล็ดลับดีๆ ให้กับคุณ เช่น การหาเช่าจากเจ้าของอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กที่คุณสามารถต่อรองราคาได้ หรือการตรวจสอบอาคารใหม่ในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา ซึ่งมักจะมีข้อเสนอพิเศษ (เช่น เดือนแรกฟรี หรือเงินมัดจำลดลง)

และคำแนะนำหลัก: ให้มองการเช่าเป็นกลยุทธ์ระยะยาว แม้ราคาจะสูงขึ้น คุณก็จะสามารถจัดการสถานการณ์ได้ แทนที่จะปล่อยให้เป็นไปตามธรรมชาติ