การปรับดัชนีค่าเช่าในเวียนนา: การเพิ่มขึ้นของราคา กฎหมาย และคำแนะนำสำหรับปี 2026

ค่าเช่าเฉลี่ยรวมค่าสาธารณูปโภคในประเทศ ในปี 2024 โดยเวียนนามีค่าเช่าสูงกว่าค่าเฉลี่ย

สำหรับหลายครอบครัว นั่นหมายความว่าค่าเช่าเป็นรายการค่าใช้จ่ายหลัก ซึ่งส่งผลกระทบโดยตรงต่อมาตรฐานการครองชีพของพวกเขา.

เมื่อถึงปี 2025 สถานการณ์ยิ่งแย่ลง ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเร็วกว่าค่าจ้าง และรัฐบาลถึงกับต้องประกาศระงับการปรับค่าเช่าอัตโนมัติชั่วคราวไปจนถึงเดือนเมษายน 2026 ซึ่งนับเป็นการบรรเทาความเดือดร้อนสำหรับผู้เช่า แต่เป็นการสูญเสียรายได้สำหรับเจ้าของอพาร์ตเมนต์.

ในบทความนี้ ผมจะอธิบายอย่างง่ายๆ ว่าตลาดเช่าในเวียนนาทำงานอย่างไร ทำไมราคาถึงสูงขึ้น การปรับดัชนีราคาทำงานอย่างไร และเมื่อใดที่สามารถโต้แย้งได้ เราจะดูตัวเลขจริง ตัวอย่างการคำนวณ กรณีศึกษาในโลกแห่งความเป็นจริง และกฎหมายใหม่ บทความนี้จะเป็นประโยชน์สำหรับทั้งผู้ที่วางแผนจะย้ายไปอยู่ประเทศออสเตรียและนักลงทุนที่ต้องการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ของตน.

ก่อนที่เราจะพูดถึงเรื่องการปรับดัชนีราคา ลองมาดูกันก่อนว่าราคาสินค้าในตลาดปัจจุบันเป็นเท่าไหร่ และทำไมราคาสินค้าจึงยังคงปรับตัวสูงขึ้น.

ค่าเช่าในเวียนนาแตกต่างกันอย่างมาก ขึ้นอยู่กับย่านและประเภทของที่พัก โดยเฉลี่ยแล้ว ค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 9 ถึง 13 ยูโรต่อตารางเมตร (ไม่รวมค่าสาธารณูปโภค) อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายจริงจะแตกต่างกันไปตามที่พักแต่ละแห่ง

ค่าเช่าเฉลี่ยในเวียนนาจำแนกตามประเภทอพาร์ตเมนต์ (ปี 2025)

เมื่อเปรียบเทียบระหว่างเขตต่างๆ ความแตกต่างก็ชัดเจนมาก ในใจกลางเมือง (เขต 1, เมืองชั้นใน) ราคาอาจสูงถึง 27 ยูโรต่อตารางเมตร ในขณะที่ชานเมือง เช่น ในฟลอริดส์ดอร์ฟหรือลีซิง คุณสามารถหาตัวเลือกได้ในราคา 9-11 ยูโรต่อตารางเมตร.

ฉันมักจะย้ำเตือนลูกค้าเสมอว่า ราคาที่พักในใจกลางกรุงเวียนนา มักจะสูงกว่าที่อื่น ไม่ใช่เพราะสภาพของอพาร์ตเมนต์ แต่เป็นเพราะทำเลที่ตั้ง คำถามคือ ทำเลที่ตั้งสำคัญกับคุณมากแค่ไหน.

การเพิ่มขึ้นของประชากร ในปี 2024 ประชากรของเวียนนาเพิ่มขึ้น ประมาณ 22,500 คน การเพิ่มขึ้นนี้ส่วนใหญ่เกิดจากการย้ายถิ่นฐาน: ในปี 2024 เพียงปีเดียว มีผู้คนเกือบ 180,000 คนเดินทางมาถึงออสเตรีย โดยประมาณ 68,000 คนได้ตั้งถิ่นฐานในเมืองหลวง

ปัญหาการขาดแคลนอพาร์ตเมนต์ใหม่ เวียนนาต้องการอพาร์ตเมนต์ใหม่ไม่ต่ำกว่า 10,000-11,000 ห้องต่อปี แต่ กลับสร้างได้เพียง 5,000-6,000 ห้องเท่านั้น ในขณะเดียวกัน จำนวนที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ก็ลดลงเนื่องจากการรื้อถอนและการปรับปรุงครั้งใหญ่

อาคารใหม่ระดับหรู มีการสร้างที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียมมากขึ้นเรื่อยๆ โดยมีค่าเช่าสูงกว่าค่าเฉลี่ยอย่างเห็นได้ชัด ซึ่งส่งผลต่อสถิติโดยรวม

ภาวะเงินเฟ้อและการปรับดัชนีราคา แม้จะมีการตรึงราคาไว้ แต่สัญญาบางประเภท (เช่น อาคารใหม่ที่ยังว่างอยู่) ยังคงมีการปรับดัชนีราคาตามอัตราเงินเฟ้ออยู่

ความต้องการที่เพิ่มขึ้นและการขาดแคลนอุปทาน ย่อมส่งผลให้ค่าเช่าสูงขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ ต่อไปนี้คือภาพรวมของสถานการณ์ในเชิงตัวเลข: ณ สิ้นปี 2024 ค่าเช่าเฉลี่ยทั่วประเทศ (รวมทุกขนาดอพาร์ตเมนต์) เพิ่มขึ้น 4.5% (เมื่อเทียบกับ 7.4% ในปีที่แล้ว)

ในกรุงเวียนนา การเติบโตก็อยู่ในระดับเลขสองหลัก (หลายเปอร์เซ็นต์เมื่อเทียบกับปีก่อน) ซึ่งสูงกว่าอัตราเงินเฟ้อของประเทศอย่างมาก ดังที่เห็นได้ว่า แม้จะไม่มีความผันผวนอย่างรุนแรง แนวโน้มก็ยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง.

ก่อนที่จะเจาะลึกเรื่องการปรับดัชนีราคา เราต้องเข้าใจก่อนว่าราคาค่าเช่าในออสเตรียไม่ได้เปลี่ยนแปลงไปเอง แต่ถูกควบคุมโดยกฎหมาย.

เอกสารหลักคือ พระราชบัญญัติการเช่า ( Mietrechtsgesetz หรือย่อว่า MRG) ซึ่งควบคุมเกือบทุกอย่าง ตั้งแต่จำนวนค่าเช่าไปจนถึงสิทธิของผู้เช่าและเจ้าของบ้าน

ในประเทศออสเตรียมีตลาดหลักสองกลุ่ม ได้แก่:

อาคารเก่า (สร้างก่อนปี 1945 และบางอาคารสร้างหลังจากนั้น) กฎหมายบังคับใช้โดยสมบูรณ์ ราคาจะคำนวณตามมาตรฐานที่รัฐกำหนด ซึ่งเรียกว่า "อัตราพื้นฐาน" ปัจจุบันในเวียนนา อัตรานี้อยู่ที่ 6.67 ยูโรต่อตารางเมตร (คงที่จนถึงเดือนเมษายน 2026 เนื่องจากมาตรการระงับการเปลี่ยนแปลงราคา)

บ้านจัดสรรใหม่ (อาคารสมัยใหม่ โดยเฉพาะที่สร้างหลังปี 2000) ในกลุ่มนี้ เจ้าของสามารถกำหนดราคาได้อย่างอิสระ โดยไม่มีข้อจำกัดที่เข้มงวด

เพื่อความสะดวกในการจัดการที่อยู่อาศัยเก่า ระบบการแบ่งประเภทห้องชุดจึงถูกนำมาใช้:

สำหรับหมวดหมู่ A–C มีการกำหนดราคาสูงสุดไว้ ส่วนหมวดหมู่ D นั้นแทบจะไม่ได้ใช้ในทางปฏิบัติเลย เป็นเพียงรูปแบบที่ใช้กันมาในอดีตเท่านั้น.

ผมมักแนะนำลูกค้าว่า หากต้องการความมั่นคงในระยะยาว ให้มองหาที่อยู่อาศัยในอาคารเก่าที่อยู่ภายใต้กฎหมาย MRG เพราะราคาจะเพิ่มขึ้นอย่างจำกัดเสมอ.

กฎระเบียบสำหรับชาวต่างชาติเกือบจะเหมือนกับสำหรับชาวท้องถิ่น กฎหมายห้ามการเลือกปฏิบัติโดยอ้างอิงจากสัญชาติอย่างชัดเจน กล่าวคือ คุณไม่สามารถถูกปฏิเสธการเข้าประเทศได้เพียงเพราะคุณไม่ใช่ชาวออสเตรีย.

แต่ในทางปฏิบัติแล้วมีรายละเอียดปลีกย่อยอยู่บ้าง:

• โดยทั่วไปแล้วจะต้องแสดงหลักฐานรายได้หรือการจ้างงานในประเทศออสเตรีย
• พวกเขาอาจขอจดหมายรับรองจากเจ้าของบ้านคนก่อน;
• โดยส่วนใหญ่แล้ว พวกเขาจะเรียกเก็บเงินมัดจำในจำนวนเท่ากับค่างวด 3 งวด (บางครั้งอาจมากถึง 6 งวด).

ความท้าทายหลักสำหรับชาวต่างชาติคือการแข่งขัน ในเวียนนา ความต้องการอพาร์ตเมนต์สูงกว่าอุปทาน ดังนั้นตัวเลือกที่ดีๆ จึงขายหมดอย่างรวดเร็ว.

ต่อไปเรามาพูดถึงประเด็นสำคัญที่สุด นั่นคือ การปรับดัชนีราคา ซึ่งเป็นสิ่งที่ก่อให้เกิดคำถามมากที่สุดในหมู่ผู้เช่าและนักลงทุน.

การปรับค่าเช่าตามดัชนี คือการปรับค่าเช่าโดยอัตโนมัติตามอัตราเงินเฟ้อ โดยส่วนใหญ่แล้วหลักเกณฑ์ในการปรับค่าเช่าจะระบุไว้ในสัญญา.

ดัชนีราคาผู้บริโภค (CPI) ที่เผยแพร่โดย สำนักงานสถิติแห่งออสเตรีย ตัวอย่างเช่น ในเดือนกรกฎาคม ปี 2025 ดัชนีแสดงให้เห็นว่าเพิ่มขึ้น 3.6% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า

ตัวอย่างการคำนวณ:

• ค่าเช่าพื้นฐานของคุณคือ 1,000 ยูโร;
• ดัชนีเพิ่มขึ้น 3.6%
• ค่าเช่าใหม่ = 1,000 × 1,036 = 1,036 ยูโร.

ผู้เช่าจะได้รับแจ้งล่วงหน้าเกี่ยวกับการปรับขึ้นค่าเช่า (อย่างน้อย 14 วันก่อนถึงกำหนดชำระงวดแรก) การปรับขึ้นค่าเช่าจะไม่มีผลย้อนหลัง.

เมื่อคุณเซ็นสัญญา ให้มองหาข้อความเกี่ยวกับการปรับดัชนีราคา ข้อความนั้นควรระบุว่า:

• ใช้ดัชนีเฉพาะใด (ส่วนใหญ่มักเป็นดัชนีราคาผู้บริโภค)
• การนับคะแนนใหม่ดำเนินการบ่อยแค่ไหน (โดยปกติปีละครั้ง)
• วันที่เริ่มต้นการจัดทำดัชนี.

หากไม่มีข้อกำหนดนี้ เจ้าของบ้านไม่มีสิทธิ์ขึ้นราคาโดยไม่มีเหตุผล ทางเลือกเดียวคือต้องทำสัญญาใหม่.

ไม่ กฎหมายกำหนดให้เจ้าของบ้านต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบและอธิบายวิธีการคำนวณ ไม่สามารถ "กำหนด" จำนวนเงินใหม่ขึ้นมาเองได้ หากคุณได้รับแจ้งว่าค่าเช่าเพิ่มขึ้น:

• ตรวจสอบว่าเป็นไปตามสูตรที่ระบุไว้ในสัญญาหรือไม่
• ตรวจสอบให้แน่ใจว่าการเติบโตไม่เกินอัตราเงินเฟ้อ
• หากมีข้อสงสัย โปรดติดต่ออนุญาโตตุลาการด้านที่อยู่อาศัย (

เพื่อให้หัวข้อเรื่องการจัดทำดัชนีไม่เป็นเพียงทฤษฎีที่แห้งแล้ง เรามาดูตัวอย่างการใช้งานจริงกันดีกว่า.

ลองยกตัวอย่างจากชีวิตจริงสองตัวอย่างกันครับ.

อพาร์ตเมนต์ขนาด 40 ตารางเมตร ค่าเช่าสุทธิเฉลี่ยสำหรับอพาร์ตเมนต์ขนาดนี้ในออสเตรียอยู่ที่ประมาณ 405 ยูโรต่อเดือน บวกค่าสาธารณูปโภคอีก 100 ยูโร รวมเป็น 505 ยูโร หากคิดตามอัตราเงินเฟ้อ 4% ค่าเช่าพื้นฐานจะเพิ่มขึ้นเป็น 421 ยูโร และเมื่อรวมค่าสาธารณูปโภคแล้วจะอยู่ที่ประมาณ 521 ยูโร

อพาร์ตเมนต์มีพื้นที่ 80 ตารางเมตร ค่าเช่าเฉลี่ยทั่วประเทศสำหรับขนาดนี้อยู่ที่ 796.50 ยูโร (ไม่รวมค่าสาธารณูปโภค) สมมติว่ารวมค่าใช้จ่ายแล้ว ค่าเช่าอยู่ที่ 880 ยูโร หากมีการปรับดัชนี 5% ค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 924 ยูโร

การเติบโตมักจะเท่ากับอัตราเงินเฟ้อโดยประมาณเสมอ หากราคาสินค้าในร้านค้าเพิ่มขึ้น 5% ค่าเช่าก็จะเพิ่มขึ้น 5% เช่นกัน.

บางครั้ง การปรับราคาตามดัชนีเงินเฟ้ออาจไม่เพียงพอ เจ้าของบ้านได้ลงทุนในทรัพย์สินและต้องการชดเชยค่าใช้จ่าย กฎหมายจึงอนุญาตให้เพิ่ม "ค่าเผื่อซ่อมแซม" ( Erhaltungsbeitrag ) ได้ ตัวอย่างเช่น:

• ค่าเช่าพื้นฐานสำหรับอพาร์ตเมนต์ขนาด 60 ตารางเมตร – 600 ยูโร
• เจ้าของบ้านทำการปรับปรุงห้องครัวครั้งใหญ่และตกลงราคาเพิ่มอีก 30 ยูโร
• หนึ่งปีต่อมา ดัชนี 4% ให้ผลตอบแทนเพิ่มอีก +24 ยูโร
• ค่าเช่าสุดท้ายคือ 654 ยูโร.

ในกรณีของอพาร์ตเมนต์หรู การปรับราคาตามดัชนีก็ใช้หลักการเดียวกัน แต่ราคาเริ่มต้นจะสูงกว่า อพาร์ตเมนต์ที่มีมูลค่า 2,000 ยูโร หากมีอัตราเงินเฟ้อ 5% จะมีราคา 2,100 ยูโรหลังจากหนึ่งปี.

โดยปกติเรามักพูดถึงราคาที่สูงขึ้น แต่ก็มีบางสถานการณ์ที่ค่าเช่าอาจลดลงได้เช่นกัน.

กฎหมายออสเตรียอนุญาตให้ลดค่าเช่าได้หากอพาร์ตเมนต์ไม่เป็นไปตามเงื่อนไขในสัญญาหรือไม่สามารถอยู่อาศัยได้อีกต่อไป กรณีทั่วไปได้แก่:

• ไม่มีระบบทำความร้อนหรือน้ำร้อน หากหม้อต้มน้ำหรือหม้อน้ำเสีย บ้านหลังนั้นจะถือว่าอยู่อาศัยได้เพียงบางส่วน
• เชื้อราและความชื้น ไม่ใช่แค่ปัญหาเรื่องความสวยงาม แต่เป็นภัยคุกคามต่อสุขภาพอย่างแท้จริง
• เสียงรบกวนต่อเนื่อง เช่น การปรับปรุงบ้านของเพื่อนบ้าน หรือการก่อสร้างในบริเวณบ้าน หากเกิดขึ้นต่อเนื่องเป็นเวลานานหลายเดือน
• ข้อบกพร่องทางโครงสร้าง หลังคารั่ว ลิฟต์เสีย ปัญหาทางไฟฟ้า

จำนวนส่วนลดขึ้นอยู่กับปัญหา หากไม่มีระบบทำความร้อนเลย ศาลมักจะลดค่าเช่าลง 30-50% หากเป็นเพียงความไม่สะดวกชั่วคราว ส่วนลดจะอยู่ที่ 10-20%.

1. บันทึกปัญหา ถ่ายรูปและรวบรวมรายงานการซ่อมหรือใบเสร็จรับเงิน
2. แจ้งให้เจ้าของบ้านทราบ โดยควรแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษร (อีเมลหรือจดหมายลงทะเบียน)
3. ให้เวลาสำหรับการแก้ไข โดยปกติ 2-3 สัปดาห์ก็เพียงพอแล้ว
4. ขอให้ลดค่าธรรมเนียมเป็นการชั่วคราว ระบุเปอร์เซ็นต์ที่ต้องการ
5. หากคำขอของคุณถูกปฏิเสธ โปรดติดต่อศาลอนุญาโตตุลาการด้านที่อยู่อาศัยหรือศาลทั่วไป

ฉันมักจะบอกลูกค้าเสมอว่า หากอพาร์ตเมนต์มีข้อบกพร่องร้ายแรง คุณไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าเช่าเต็มจำนวน สิ่งสำคัญคือต้องดำเนินการตามกฎหมายและบันทึกปัญหาไว้เป็นหลักฐาน.

หัวข้อเรื่องการปรับดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์มีความสำคัญไม่เพียงแต่สำหรับผู้เช่าเท่านั้น แต่ยังรวมถึงผู้ที่ให้เช่า อสังหาริมทรัพย์ในเวียนนา สำหรับนักลงทุนแล้ว หัวข้อนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อผลกำไรของพวกเขา

การขึ้นค่าเช่าช่วยให้เจ้าของที่ดินรักษากำไรได้แม้ในภาวะเงินเฟ้อ.

ตัวอย่าง:

• อพาร์ตเมนต์นี้ให้เช่าในราคา 1,200 ยูโร
• อัตราเงินเฟ้อ 4%
• ภายในหนึ่งปี ค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 1,248 ยูโร.

ดูเหมือนจะเป็นเงินจำนวนเล็กน้อย – เพียง 48 ยูโรต่อเดือน แต่เมื่อรวมกันตลอดทั้งปี ก็จะเป็นเกือบ 600 ยูโร และในระยะเวลา 10 ปี ก็จะมากกว่า 6,000 ยูโร.

ด้วยเหตุนี้ การปรับดัชนีอย่างเหมาะสมจึงเป็นเครื่องมือในการปกป้องเงินทุน ช่วยชดเชยค่าใช้จ่ายที่เพิ่มสูงขึ้น เช่น ค่าซ่อมแซม ค่าสาธารณูปโภค และภาษี.

ปฏิบัติตามกฎหมายเสมอ ตรวจ สอบให้แน่ใจว่าได้ระบุการปรับดัชนีไว้ในสัญญาแล้ว และไม่เกินจำนวนที่ตกลงกันไว้ แจ้งให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าอย่างเพียงพอ (ควรแจ้งล่วงหน้าหนึ่งหรือสองวันมากกว่าที่จำเป็น) วิธีนี้จะสร้างความไว้วางใจและลดความเสี่ยงของความขัดแย้ง

พิจารณาเรื่องการซ่อมแซมและปรับปรุง หากคุณวางแผนที่จะปรับปรุงก่อนให้เช่า ควรระบุไว้ในสัญญาหรือในค่าเช่าที่จ่ายครั้งเดียว ผู้เช่าควรทราบอย่างชัดเจนว่าพวกเขากำลังจ่ายเงินเพื่ออะไร หลังจากปรับปรุงเสร็จแล้ว ให้เจรจาเรื่องค่าชดเชยสำหรับค่าใช้จ่ายต่างๆ แต่จำไว้ว่าทุกอย่างต้องได้รับการจัดทำเป็นเอกสารทางกฎหมายอย่างถูกต้อง

รักษาการสื่อสารที่ดี อธิบายการขึ้นค่าเช่าให้ชัดเจน และให้ผู้เช่าเห็นวิธีการคำนวณ กลยุทธ์ที่ดีที่สุดคือการอธิบายว่าทำไมค่าเช่าถึงขึ้น แทนที่จะส่งบิลใหม่มาให้โดยไม่แจ้งล่วงหน้า ความโปร่งใสช่วยรักษาผู้เช่าและลดอัตราการเปลี่ยนผู้เช่าในอพาร์ตเมนต์ที่มีผู้เช่าหมุนเวียนบ่อย

ตรวจสอบความสามารถในการชำระหนี้ ก่อนเซ็นสัญญา ควรพิจารณาหาผู้ค้ำประกันหรือเงินมัดจำ (ไม่เกินสามงวดชำระ) – ซึ่งจะช่วยลดความเสี่ยงจากการชำระเงินไม่ครบ อย่างไรก็ตาม อย่าเรียกร้องหลักประกันที่มากเกินไปเพียงเพราะกลัวผู้เช่าชาวต่างชาติ เพราะดังที่ได้กล่าวไปแล้ว กฎหมายห้ามการเลือกปฏิบัติ

ใช้บริการผู้จัดการทรัพย์สิน หากคุณมีอพาร์ตเมนต์หลายห้องหรือมีเวลาว่างจำกัด ควรจ้างบริการจัดการทรัพย์สินมืออาชีพ (Hausverwaltung) พวกเขาเข้าใจรายละเอียดปลีกย่อยในท้องถิ่น ติดตามการเปลี่ยนแปลงทางกฎหมาย (เช่น การเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับการระงับการปรับดัชนีราคา) และช่วยหลีกเลี่ยงค่าปรับ

ฉันมักจะบอกเจ้าของบ้านเสมอว่า การมีผู้เช่าที่มั่นคงนั้นถือเป็นครึ่งทางของความสำเร็จแล้ว การขึ้นค่าเช่า 3% ตามที่กฎหมายกำหนดและรักษาผู้เช่าไว้ ย่อมดีกว่าการเสียผู้เช่าและปล่อยให้ห้องเช่าว่างเปล่าเป็นเวลาหลายเดือน.

เพื่อให้เห็นภาพรวมที่สมบูรณ์ จำเป็นต้องกล่าวถึงการเปลี่ยนแปลงล่าสุดด้วย ซึ่งกำลังส่งผลกระทบต่อตลาดในปัจจุบันแล้ว.

การระงับการปรับขึ้นค่าเช่า ในฤดูใบไม้ผลิปี 2025 รัฐสภาออสเตรียได้ผ่านกฎหมาย ที่ระงับการปรับขึ้นค่าเช่าอัตโนมัติสำหรับอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่ที่อยู่ภายใต้การควบคุมจนถึงเดือนเมษายน 2026 ซึ่งหมายความว่า:

• อัตราค่าไฟฟ้าพื้นฐานในเวียนนา (ที่เรียกว่า "อัตราค่าไฟฟ้าโดยประมาณ") กำหนดไว้ที่ 6.67 ยูโร/ตร.ม
• การเพิ่มขึ้นตามปกติในเดือนเมษายน 2568 ไม่ได้เกิดขึ้น
• ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2569 เป็นต้นไป การเติบโตจะถูกจำกัด โดยจะนำมาพิจารณาได้เพียงไม่เกิน 5% ของอัตราเงินเฟ้อ และส่วนที่เกินกว่านั้นจะถูกลดลงครึ่งหนึ่ง.

สำหรับผู้เช่า นี่เป็นเรื่องน่ายินดี แต่สำหรับนักลงทุน นั่นหมายถึงกำไรที่ลดลงในปีหน้า.

ออสเตรียและยุโรป: ที่ที่ค่าเช่าแพงที่สุด เวียนนาเป็นหนึ่งในเมืองหลวงของยุโรปที่มีค่าเช่าแพงที่สุด จากข้อมูล ของยูโรสแตท อพาร์ตเมนต์สองห้องนอนโดยเฉลี่ยสำหรับชาวต่างชาติในปี 2023 มีราคาประมาณ 2,050 ยูโรต่อเดือน (ไม่รวมค่าสาธารณูปโภค) ซึ่งแพงกว่าบรัสเซลส์หรือปราก และมีราคาใกล้เคียงกับเบอร์ลิน

นับตั้งแต่ปี 2010 ค่าเช่าในออสเตรียเพิ่มขึ้นประมาณ 70% ในขณะที่ค่าเฉลี่ยของสหภาพยุโรปเพิ่มขึ้นน้อยกว่ามาก.

อนาคตของตลาดจะเป็นอย่างไร? ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ พวกเขาเห็นพ้องกันว่า ปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยในเวียนนาจะยิ่งแย่ลง เมืองนี้ต้องการอพาร์ตเมนต์ใหม่ อย่างน้อย 4,000-5,000 ห้องต่อปี

นั่นหมายความว่าค่าเช่าจะยังคงสูงอยู่ แม้จะมีมาตรการชะลอการชำระหนี้ แต่แนวโน้มระยะยาวก็ชัดเจน คือ ความต้องการจะมากกว่าอุปทาน.

ฉันมักจะบอกลูกค้าเสมอว่า ในเวียนนาไม่มีเขตไหนที่แย่ มีแต่เขตที่มีศักยภาพในการเติบโตสูง บางครั้งการลงทุนในชานเมืองอาจให้ผลกำไรมากกว่าการลงทุนในใจกลางเมืองที่มีชื่อเสียงเสียอีก.

การเช่าที่พักในเวียนนาเป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบระหว่างกฎระเบียบ ราคา และสถานการณ์ส่วนตัว ในด้านหนึ่ง กฎหมายคุ้มครองผู้เช่า กล่าวคือ ค่าเช่าไม่สามารถขึ้นราคาอย่างกะทันหันได้ และสามารถลดค่าเช่าได้หากตรวจพบข้อบกพร่อง ในอีกด้านหนึ่ง การปรับราคาตามดัชนีเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ และราคาจะสูงขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อ.

เพื่อหลีกเลี่ยงการจ่ายเงินเกินและรู้สึกมั่นใจ โปรดจำกฎบางข้อไว้:

• ลองเปรียบเทียบย่านต่างๆ ดู การเดินทางด้วยรถไฟใต้ดินเพียง 10-15 นาที สามารถช่วยคุณประหยัดเงินได้หลายร้อยยูโรต่อเดือน
• อ่านสัญญาให้ดี ข้อกำหนดเรื่องการปรับดัชนีควรชัดเจน: ใช้ดัชนีอะไร บ่อยแค่ไหน และเริ่มตั้งแต่วันใด
• แจ้งปัญหา หากมีสิ่งใดชำรุดเสียหาย ให้ติดต่อเจ้าของทันที กฎหมายอยู่ข้างคุณ
• ขอความช่วยเหลือ เวียนนามีโครงการช่วยเหลือด้านที่อยู่อาศัยที่เรียกว่า Wohnbeihilfe หากคุณมีรายได้ถึงเกณฑ์ที่กำหนด คุณจะได้รับเงินชดเชยจากทางเมือง
• สำหรับนักลงทุน ความโปร่งใสและความซื่อสัตย์สำคัญกว่าผลกำไรระยะสั้น การรักษาผู้เช่าไว้ได้นานหลายปีดีกว่าการเสี่ยงปล่อยให้ห้องว่างเปล่า
• ใช้บริการเอเจนท์ที่มีชื่อเสียง เอเจนท์ที่มีประสบการณ์จะรู้รายละเอียดต่างๆ และมักจะให้คำแนะนำดีๆ ได้ เช่น การมองหาห้องเช่าจากเจ้าของห้องชุดขนาดเล็กที่คุณสามารถต่อรองราคาได้ หรือการตรวจสอบอาคารใหม่ๆ ที่สร้างเสร็จในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา เพราะมักจะมีข้อเสนอพิเศษ (เช่น เดือนแรกฟรี หรือลดเงินมัดจำ)

และคำแนะนำหลักคือ: จงมองการเช่าเป็นกลยุทธ์ระยะยาว แล้วแม้ราคาจะสูงขึ้น คุณก็จะสามารถจัดการสถานการณ์ได้ แทนที่จะปล่อยให้ตัวเองลอยไปตามกระแส