อพาร์ทเมนท์ที่แพงที่สุดในออสเตรีย: หรูหราหรือลงทุน?

ออสเตรียมีชื่อเสียงมายาวนานไม่เพียงแต่ในเรื่องภูเขา ทะเลสาบ และโรงโอเปราเวียนนาเท่านั้น แต่ยังรวม ถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่มั่นคงซึ่งดึงดูดผู้ซื้อที่ร่ำรวยที่สุดในยุโรปและทั่วโลก ในอดีต ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับหรูมักเกี่ยวข้องกับวิลล่าหรูในเวียนนาหรือชาเลต์ในไทโรล แต่ปัจจุบัน อพาร์ตเมนต์และเพนต์เฮาส์ได้รับความสนใจมากขึ้นเรื่อยๆ

อพาร์ตเมนต์ที่แพงที่สุดในออสเตรียไม่ได้เป็นเพียงแค่ทางออกของปัญหาที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังเป็นการลงทุนที่น่าเชื่อถือ เป็นสัญลักษณ์ของฐานะ และมักถูกนำไปใช้ในการทำธุรกรรมส่วนตัวที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ เจ้าของอพาร์ตเมนต์เหล่านี้มีทั้งเศรษฐีและมหาเศรษฐีจากเยอรมนี สวิตเซอร์แลนด์ สหราชอาณาจักร รัฐอ่าวเปอร์เซีย รวมถึงผู้ประกอบการและศิลปินชาวออสเตรีย

อพาร์ตเมนต์หรูของออสเตรียเป็นตลาดที่โดดเด่น ในกรุงเวียนนา อพาร์ตเมนต์เหล่านี้ตั้งอยู่ในคฤหาสน์เก่าแก่และอาคารที่พักอาศัยสุดทันสมัย ​​คิทซ์บูเฮลเป็นอพาร์ตเมนต์สไตล์ชาเลต์ และซาลซ์บูร์กและคารินเทียเป็นบ้านเดี่ยวริมทะเลสาบ ราคาบ้านอาจสูงถึงหลายล้านยูโรได้อย่างง่ายดาย และการแข่งขันระหว่างผู้ซื้อก็รุนแรงอย่างเหลือเชื่อ

พื้นที่ที่คนร่ำรวยอาศัยอยู่ในออสเตรียมีการกระจายตัวที่ไม่เท่าเทียมกัน โดยข้อตกลงที่ดีที่สุดจะกระจุกตัวอยู่ในเพียงไม่กี่ภูมิภาคที่กำหนดกลุ่มระดับพรีเมียม

• เวียนนา เมืองหลวงยังคงเป็นผู้นำตลาด: ที่นี่มีการขายอพาร์ตเมนต์ระดับเศรษฐีทั้งในอาคารเก่าแก่สมัยศตวรรษที่ 19 ในย่าน Innere Stadtและในโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ที่มีวิวแม่น้ำดานูบหรือป่าเวียนนา คฤหาสน์ใน Döbling และเพนต์เฮาส์บนถนน Ringstrasse อาจมีราคาสูงถึง 6-10 ล้านยูโร ในขณะเดียวกัน Hietzing และ Währing มีชื่อเสียงในด้านบรรยากาศอันหรูหรา และอพาร์ตเมนต์ในย่านเหล่านี้แทบจะไม่ปรากฏในตลาดเปิดเลย
• คิทซ์บูเฮล บ้านส่วนใหญ่ที่นี่เป็นของมหาเศรษฐี และอพาร์ตเมนต์ที่นี่ถือเป็นสัญลักษณ์ของความหรูหราบนภูเขา อพาร์ตเมนต์สไตล์ชาเลต์ที่มีลิฟต์เข้าถึงลานสกีได้โดยตรงและชั้นสปาแบบส่วนตัว มีราคาตั้งแต่ 5-7 ล้านยูโร บางแห่งขายได้ในราคาสูงถึง 12 ล้านยูโร อพาร์ตเมนต์ที่นี่มีมูลค่าสูงไม่แพ้วิลล่า และอุปทานที่จำกัดทำให้ตลาดแห่งนี้มีความพิเศษเฉพาะตัว
• ซาลซ์บูร์ก เมืองแห่งดนตรีและสถาปัตยกรรมคลาสสิก ติดอันดับเมืองที่มีอสังหาริมทรัพย์หรูชั้นนำในออสเตรียเช่นกัน เพนต์เฮาส์ในใจกลางเมืองและเชิงเขาอนิฟและเอลส์เบเธนมีราคาตั้งแต่ 3-6 ล้านยูโร ขณะที่อพาร์ตเมนต์แต่ละห้องในอาคารสไตล์บาโรกมีราคาสูงถึง 8 ล้านยูโร ครอบครัวร่ำรวยเลือกซาลซ์บูร์กเพราะบรรยากาศทางวัฒนธรรมชั้นสูงและวิถีชีวิตที่เป็นส่วนตัว
• คารินเทียและซาลซ์คัมเมอร์กุ ต อพาร์ตเมนต์ริมทะเลสาบเป็นสุดยอดของตลาดอสังหาริมทรัพย์ออสเตรียสำหรับนักลงทุน การซื้ออพาร์ตเมนต์ริมทะเลสาบในออสเตรียจะมีราคาอย่างน้อย 3-4 ล้านยูโร แต่ถ้าคุณมองหาที่ทะเลสาบเวิร์ทเทอร์ซีหรือแอทเทอร์ซี ราคาอาจสูงถึง 10-15 ล้านยูโรได้ง่ายๆ ที่นี่ อพาร์ตเมนต์มักจะมีทางเข้าถึงน้ำส่วนตัวและระเบียงส่วนตัว

ภูมิภาคเหล่านี้มีสภาพแวดล้อมที่เป็นเอกลักษณ์เฉพาะตัว ผสมผสานทั้งประวัติศาสตร์ ธรรมชาติ และจำนวนที่อยู่อาศัยที่จำกัด นี่คือเหตุผลที่อพาร์ตเมนต์หรูของออสเตรียยังคงเป็นหนึ่งในอพาร์ตเมนต์ที่ขายดีที่สุดและมีราคาแพงที่สุดในยุโรป

ตลาดอสังหาริมทรัพย์หรูของออสเตรียสร้างสถิติใหม่หลายครั้ง และในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมก็เติบโตอย่างก้าวกระโดด แม้ว่าเมื่อสิบปีที่แล้ว จำนวนเงินมหาศาลเช่นนี้อาจดูเหมือนเป็นไปไม่ได้สำหรับประเทศที่มีประชากรเพียง 9 ล้านคน แต่ปัจจุบัน ตัวเลขเหล่านี้แทบจะกลายเป็นบรรทัดฐานสำหรับผู้ซื้อกลุ่มพิเศษ

ปี 2024 เป็นปีที่ทำลายสถิติ ในเขตเทศบาลโยคเบิร์กของแคว้นไทโรล อาคารที่พักอาศัยแห่งหนึ่งถูกขายไปในราคา 34.68 ล้านยูโร ซึ่งเป็นการทำธุรกรรมที่แพงที่สุดของปี สร้างความประหลาดใจแม้กระทั่งผู้เชี่ยวชาญด้านตลาด ในขณะเดียวกัน ตลาดอพาร์ตเมนต์ระดับพรีเมียมก็มีการเคลื่อนไหวที่น่าทึ่งเช่นกัน

• ถูกซื้อไปในเมืองคิทซ์บูเฮล อพาร์ตเมนต์ที่แพงที่สุดในออสเตรีย ในราคา 7.12 ล้านยูโร อพาร์ตเมนต์ดังกล่าวตั้งอยู่ในชาเลต์สุดหรู พร้อมลิฟต์ส่วนตัว ระเบียงชมวิว และพื้นที่สปา
• ในกรุงเวียนนา ใน Innere Stadtซึ่งหลายคนต่างต้องการ ซื้ออพาร์ตเมนต์ในเวียนนา เพราะทำเลที่ตั้งและความหายากของโอกาส เพนต์เฮาส์ในอาคารเก่าแก่แห่งหนึ่งขายได้ในราคา 6.65 ล้านยูโร ผู้ซื้อไม่เพียงแต่ถูกดึงดูดด้วยทำเลที่ตั้งใจกลางเมืองหลวงเท่านั้น แต่ยังรวมถึงความหายากของโอกาสนี้ด้วย เพราะอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกันนี้แทบจะไม่ปรากฏในตลาดเปิดเลย
• ในเมืองซาลซ์บูร์ก อพาร์ตเมนต์ที่สร้างสถิติใหม่มีราคาสูงถึง 4.15 ล้านยูโร เป็นเพนต์เฮาส์ที่มองเห็นวิวป้อมปราการโฮเฮนซาลซ์บูร์ก ทำให้สถานที่แห่งนี้มีความโดดเด่นทั้งในด้านวัฒนธรรมและสถาปัตยกรรม

เมื่อเปรียบเทียบกันแล้ว ราคาในบูร์เกนลันด์ยังคงต่ำกว่ามาก โดยอพาร์ตเมนต์ที่แพงที่สุดในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมามีราคาอยู่ที่ประมาณ 800,000 ยูโร ขณะที่ในสติเรียอยู่ที่ประมาณ 1.5 ล้านยูโร นี่แสดงให้เห็นถึงช่องว่างระหว่างศูนย์กลางของชนชั้นสูงในออสเตรียกับภูมิภาคที่เงียบสงบกว่า ซึ่งความต้องการส่วนใหญ่มาจากผู้อยู่อาศัยในท้องถิ่น

ความแตกต่างนี้สามารถอธิบายได้จากหลายปัจจัย:

1. ชื่อเสียงระดับนานาชาติ เวียนนา คิทซ์บูเฮล และซาลซ์บูร์ก เป็นที่รู้จักไปทั่วโลก ดึงดูดผู้ซื้อที่มีฐานะร่ำรวยไม่เพียงแต่ด้วยสถาปัตยกรรมเท่านั้น แต่ยังรวมถึงศูนย์กลางทางวัฒนธรรมด้วย การอยู่อาศัยที่นี่หมายถึงการเป็นส่วนหนึ่งของชนชั้นสูงระดับโลก
2. อุปทานมีจำกัด โครงการหรูใหม่ๆ สร้างขึ้นน้อยมาก ในย่านประวัติศาสตร์ของเวียนนา การก่อสร้างใหม่แทบเป็นไปไม่ได้ และในคิทซ์บูเฮล ที่ดินสำหรับการพัฒนาถูกจัดสรรไปนานแล้ว
3. แวดวงเศรษฐี คนร่ำรวยมักเลือกอาศัยอยู่ในพื้นที่ที่มีแวดวงคนมีฐานะอยู่แล้ว ซึ่งก่อให้เกิดปรากฏการณ์ "ชมรมผลประโยชน์" กล่าวคือ ยิ่งมีเพื่อนบ้านที่ร่ำรวยมากเท่าไหร่ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ก็ยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น

ที่น่าสนใจคือ ตลาดอพาร์ตเมนต์มีการฟื้นตัวอย่างเห็นได้ชัดนับตั้งแต่เกิดการระบาดใหญ่ นักลงทุนหลายรายได้ทบทวนกลยุทธ์ของตนใหม่ แทนที่จะลงทุนในอาคารขนาดใหญ่ พวกเขาเริ่มเลือก อพาร์ตเมนต์ขนาดกะทัดรัดแต่ทันสมัยมาก ซึ่งดูแลรักษาง่ายและปล่อยเช่าได้สะดวกกว่า ในเวียนนา อพาร์ตเมนต์เหล่านี้ถูกซื้อเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยหลักหรือที่พักชั่วคราวสำหรับการเดินทางเพื่อธุรกิจ และในพื้นที่ริมทะเลสาบของออสเตรีย ก็ถูกซื้อเพื่อเป็นบ้านพักตากอากาศของครอบครัวในช่วงฤดูร้อน

อีกหนึ่งแนวโน้มในช่วงไม่กี่ปีมานี้คือความสนใจที่เพิ่มขึ้นจากผู้ซื้อจากสวิตเซอร์แลนด์และเยอรมนี สำหรับพวกเขา การซื้ออพาร์ตเมนต์ราคาแพงในออสเตรีย ให้ผลกำไรมากกว่าในฝรั่งเศสหรืออิตาลี เนื่องจากภาษีต่ำกว่า และคุณภาพการก่อสร้างและโครงสร้างพื้นฐานยังคงอยู่ในระดับสูงสุด

เมืองหลวงของออสเตรีย ยังคงเป็นจุดหมายปลายทางด้านอสังหาริมทรัพย์หรูอันดับหนึ่งของประเทศ ที่นี่ไม่เพียงแต่มี อพาร์ตเมนต์ที่แพงที่สุดในออสเตรียแต่ยังมีอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เหมือนใครซึ่งหาได้ยากในตลาด แตกต่างจากแคว้นไทโรลหรือคารินเทีย ที่ชาเลต์และวิลล่าเป็นรูปแบบที่พบได้ทั่วไป เวียนนาเสนอเพนต์เฮาส์และอพาร์ตเมนต์เก่าแก่ที่ผสมผสานสถาปัตยกรรมในศตวรรษที่ 19 เข้ากับเทคโนโลยีสมัยใหม่

เขตทางตอนเหนือของเวียนนาแห่งนี้ได้รับการยกย่องว่าเป็น "ย่านชนชั้นสูง" ณ ที่แห่งนี้ บนเนินเขาเขียวขจีของแม่น้ำคาห์เลนเบิร์ก คฤหาสน์และอพาร์ตเมนต์พร้อมวิวแม่น้ำดานูบและย่านเมืองเก่าตั้งอยู่ อาคารสมัยใหม่มีอพาร์ตเมนต์ขนาด 200-400 ตารางเมตร พร้อมระเบียงส่วนตัวและลิฟต์เชื่อมต่อถึงอพาร์ตเมนต์โดยตรง ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 4-6 ล้านยูโร แต่เพนต์เฮาส์พร้อมวิวไร่องุ่นอาจมีราคาตั้งแต่ 10-12 ล้านยูโรขึ้นไป

ใจกลางเมืองเก่าของเมืองหลวงแห่งนี้เป็นการผสมผสานที่ลงตัวระหว่างอาคารสไตล์บาโรก ถนนริงชตราสเซ และ มหาวิหารเซนต์สตีเฟนที่นี่เป็นที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์หรูในเวียนนา ซึ่งมักถูกดัดแปลงเป็นที่พักอาศัยสุดหรู เพนต์เฮาส์บนถนนริงชตราสเซ หรือที่มองเห็นโรงโอเปราแห่งรัฐเวียนนา มีราคาตั้งแต่ 6-10 ล้านยูโร ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์หายากขนาด 500 ตารางเมตร อาจมีราคาสูงถึง 20 ล้านยูโร นักการทูต นักธุรกิจ และศิลปินระดับโลกมักเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์เหล่านี้

ย่านนี้เป็นที่รู้จักกันโดยทั่วไปในชื่อ "ย่านนักการทูตและศิลปิน" เป็นที่ตั้งของพระราชวังเชินบรุนน์และวิลล่าทันสมัยโดยรอบ ซึ่งหลายแห่งแบ่งออกเป็นอพาร์ตเมนต์หรูหราหลายห้อง ราคาอพาร์ตเมนต์ใน Hietzing อยู่ระหว่าง 3-5 ล้านยูโรสำหรับอสังหาริมทรัพย์ระดับกลาง ไปจนถึง 12-14 ล้านยูโรสำหรับอพาร์ตเมนต์ในวิลล่าที่ได้รับการบูรณะพร้อมสวน

แม้ว่าย่านดั้งเดิมจะมีความเชื่อมโยงกับความคลาสสิกและประวัติศาสตร์ แต่ย่าน Neubau และ Mariahilf กลับกลายเป็นศูนย์กลางการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หรูหราสมัยใหม่ ปัจจุบันมีโครงการที่อยู่อาศัยระดับธุรกิจและระดับพรีเมียมแห่งใหม่กำลังก่อสร้างขึ้นที่นี่ ครบครันด้วยโรงจอดรถใต้ดิน สระว่ายน้ำ และฟิตเนสเซ็นเตอร์สำหรับผู้อยู่อาศัย ราคาอพาร์ตเมนต์หรูในย่านนี้เริ่มต้นที่ 2.5 ล้านยูโร และสูงถึง 6-7 ล้านยูโร ทำเลเหล่านี้ได้รับความนิยมเป็นพิเศษจากกลุ่มคนรุ่นใหม่ ผู้ประกอบการรุ่นใหม่ และนักลงทุนด้านไอที

ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์หรูของเวียนนา จึงสามารถแบ่งออกได้เป็นสองส่วนคร่าวๆ ได้แก่ อพาร์ตเมนต์เก่าแก่ในใจกลางเมือง และเพนต์เฮาส์สุดทันสมัยในโครงการที่พักอาศัยใหม่ๆ ทั้งสองรูปแบบมีมูลค่าสูงเท่าเทียมกัน แต่กลุ่มลูกค้าแตกต่างกัน: แบบแรกเป็นที่ชื่นชอบของผู้ที่แสวงหาความมีเกียรติและประเพณี ในขณะที่แบบหลังเป็นที่ชื่นชอบของผู้ที่ให้ความสำคัญกับความสะดวกสบายและนวัตกรรม

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ริมทะเลสาบของออสเตรียเป็นหนึ่งในตลาดที่ปิดและมีราคาแพงที่สุดในยุโรป ที่ดินที่มีทางเข้าถึงน้ำโดยตรงนั้นถูกควบคุมอย่างเข้มงวดโดยรัฐ การออกใบอนุญาตใหม่เกิดขึ้นได้ยาก และทรัพย์สินที่มีอยู่มักจะตกทอดเป็นมรดก นี่คือเหตุผลว่าทำไม การซื้ออพาร์ตเมนต์ริมทะเลสาบในออสเตรีย จึงหมายถึงการได้รับสิทธิพิเศษที่หาได้ยาก

• ทะเลสาบแอทเทอร์ซี ถือเป็น "ทะเลสาบของศิลปิน" ซึ่งครั้งหนึ่งกุสตาฟ คลิมต์ เคยมาทำงานที่นี่ อพาร์ตเมนต์ที่มีวิวพาโนรามาและท่าเทียบเรือส่วนตัวมีราคาตั้งแต่ 7-10 ล้านยูโร ส่วนอพาร์ตเมนต์ที่หรูหราที่สุดมีราคาสูงถึง 15-18 ล้านยูโร
• ทะเลสาบเวิร์ทเทอร์ซี (คารินเทีย) สถานที่แห่งนี้เป็นที่รู้จักกันในชื่อ "ริเวียร่าแห่งออสเตรีย" ราคาอพาร์ตเมนต์ริมน้ำในพื้นที่เวลเดนหรือคลาเกนฟูร์ทมีตั้งแต่ 6 ล้านยูโรถึง 14 ล้านยูโร เป็นจุดหมายปลายทางยอดนิยมในหมู่นักธุรกิจและนักการเมืองผู้มั่งคั่ง
• โวล์ฟกังซี (Wolfgangsee) เป็นตลาดที่ค่อนข้างเป็นกันเอง โดยมักซื้ออพาร์ตเมนต์เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยของครอบครัว ราคาเริ่มต้นที่ 4-5 ล้านยูโร แต่ทรัพย์สินที่มีที่ดินขนาดใหญ่และระเบียงมองเห็นวิวทะเลสาบจะมีราคาสูงกว่า 10 ล้านยูโร
• มิลล์สแตตเตอร์และทะเลสาบทรอนซี ทะเลสาบ

จากข้อมูลของสำนักงานอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ พบว่าความต้องการอพาร์ตเมนต์ริมทะเลสาบมีมากกว่าอุปทานอย่างต่อเนื่องถึงสามถึงสี่เท่า ธุรกรรมหลายรายการถูกปิดลงผ่านสโมสรนักลงทุนที่เชื่อถือได้ ด้วยเหตุนี้ การเป็นเจ้าของอพาร์ตเมนต์ใกล้ทะเลสาบอัทเทอร์เซหรือทะเลสาบเวิร์ทเทอร์เซจึงเปรียบเสมือนการเป็นสมาชิกในชุมชนชนชั้นสูง

การตัดสินใจซื้ออพาร์ตเมนต์ราคาแพงในออสเตรียเป็นเพียงก้าวแรก ค่าใช้จ่ายที่แท้จริงเริ่มต้นหลังจากการทำธุรกรรม เนื่องจากการบำรุงรักษาอพาร์ตเมนต์หรูในออสเตรียจำเป็นต้องมีการลงทุนอย่างต่อเนื่อง ยิ่งอพาร์ตเมนต์มีชื่อเสียงมากเท่าไหร่ ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาก็จะยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น ซึ่งไม่เพียงแต่ขึ้นอยู่กับขนาดและคุณภาพของการก่อสร้างเท่านั้น แต่ยังรวมถึงบริการต่างๆ ที่ทำให้อพาร์ตเมนต์มีความพิเศษอย่างแท้จริงอีกด้วย

ค่าสาธารณูปโภค สำหรับอพาร์ตเมนต์ขนาด 200-400 ตารางเมตร ค่าใช้จ่ายรายเดือนโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 400-800 ยูโร ส่วนในเพนต์เฮาส์ที่มีสระว่ายน้ำ สวนฤดูหนาว หรือระเบียงขนาดใหญ่ ค่าใช้จ่ายอาจสูงถึง 1,000-1,500 ยูโร เทคโนโลยีประหยัดพลังงานช่วยลดค่าใช้จ่ายได้ แต่ความสะดวกสบายก็ยังคงมีราคาอยู่ดี

พนักงานและการบำรุงรักษา โครงการที่พักอาศัยระดับพรีเมียมมักมีบริการเจ้าหน้าที่ดูแลลูกค้า ระบบรักษาความปลอดภัย บริการทำความสะอาด และบริษัทบริหารจัดการ โดยผู้พักอาศัยจ่ายค่าบริการเหล่านี้ระหว่าง 1,500 ถึง 2,500 ยูโรต่อเดือน ในอาคารที่มีห้องออกกำลังกายส่วนตัว สปา หรือห้องเก็บไวน์ ค่าบริการอาจสูงกว่านั้น

ประกันภัย สำหรับอพาร์ตเมนต์ที่มีมูลค่า 5-10 ล้านยูโร ค่าประกันภัยจะอยู่ที่ 5,000-10,000 ยูโรต่อปี ซึ่งครอบคลุมไม่เพียงแต่ตัวอาคารเท่านั้น แต่ยังรวมถึงสิ่งของภายใน เช่น เฟอร์นิเจอร์ดีไซเนอร์ งานศิลปะ และเครื่องใช้ไฟฟ้าด้วย

การซ่อมแซมและปรับปรุง ทุกๆ 7-10 ปี จะต้องมีการปรับปรุงซ่อมแซม เช่น การปรับปรุงระบบสาธารณูปโภค การซ่อมแซมตกแต่ง การเปลี่ยนอุปกรณ์ลิฟต์ หรือระบบทำความร้อน เจ้าของจะจัดสรรงบประมาณประมาณ 0.5-1% ของมูลค่าอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดต่อปี สำหรับอพาร์ตเมนต์ราคา 10 ล้านยูโร ค่าใช้จ่ายนี้จะอยู่ที่ประมาณ 50,000-100,000 ยูโรต่อปี

โดยสรุป แล้ว การดูแลรักษา อพาร์ตเมนต์ราคาแพงในออสเตรีย มีค่าใช้จ่ายสำหรับเจ้าของหลายหมื่น หรือบางครั้งหลายแสนยูโรต่อปี แต่ค่าใช้จ่ายเหล่านี้เองที่ทำให้ทรัพย์สินยังคงอยู่ในสภาพสมบูรณ์และรักษาสภาพคล่องสูงเมื่อขายต่อ สำหรับบุคคลร่ำรวยหลายคน นี่ไม่ใช่ค่าใช้จ่าย แต่เป็นการลงทุนเพื่อรักษามูลค่าของเงินทุน

ดังนั้น เจ้าของอพาร์ตเมนต์หรูควรเตรียมเงินไว้อย่างน้อยปีละ 60,000-80,000 ยูโร สำหรับอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมที่มีสระว่ายน้ำ สปา และพื้นที่ปลอดภัย ค่าใช้จ่ายจะสูงถึง 150,000-200,000 ยูโร ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ทำให้ตลาดปิดตัวลง และยืนยันว่าอสังหาริมทรัพย์หรูในเวียนนาหรือคิทซ์บูเฮลสามารถเข้าถึงได้เฉพาะผู้ซื้อจำนวนจำกัดเท่านั้น

อพาร์ทเมนท์ที่แพงที่สุดในเวียนนาสามารถแบ่งได้คร่าวๆ เป็นสองรูปแบบหลัก และเป็นการแบ่งนี้ที่จะกำหนดกลยุทธ์และระดับราคาของผู้ซื้อ:

1. ที่พักอาศัยทางประวัติศาสตร์ ได้แก่ อพาร์ตเมนต์และเพนต์เฮาส์ในคฤหาสน์สมัยศตวรรษที่ 19 ซึ่งตั้งอยู่บนถนนริงสตราสเซ หรือใน Innere Stadtอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้เป็นที่ชื่นชอบเนื่องจากบรรยากาศและสถาปัตยกรรม จึงมีการซื้อขายกันน้อยมาก และแทบจะไม่เคยมีการสร้างใหม่เลย
2. โครงการที่พักอาศัยหรูหราทันสมัย ​​– อาคารแห่งอนาคต พร้อมที่จอดรถใต้ดิน พื้นที่สปา ฟิตเนส สวนส่วนตัว และบริการเจ้าหน้าที่ดูแลลูกค้า

• โครงการ Ambassy Parkside Livingเป็น หนึ่งในโครงการที่อยู่อาศัยที่หรูหราที่สุดในเขตที่สามของกรุงเวียนนา อพาร์ตเมนต์มีขนาดตั้งแต่ 150 ถึง 400 ตารางเมตร และมีราคาตั้งแต่ 2.5 ล้านยูโรถึง 8 ล้านยูโร โครงการนี้มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย เช่น ที่จอดรถใต้ดิน ระบบรักษาความปลอดภัยตลอด 24 ชั่วโมง ห้องเก็บไวน์ และพื้นที่สปาสำหรับผู้อยู่อาศัย ค่าบำรุงรักษาประมาณ 2,000-3,000 ยูโรต่อเดือน
• พาร์คริง 12 คือ ที่พักอาศัยในอาคารเก่าแก่สมัยศตวรรษที่ 19 ซึ่งได้รับการปรับปรุงใหม่ให้สอดคล้องกับเทคโนโลยีสมัยใหม่ เพนต์เฮาส์ที่มองเห็นวิวสวนสาธารณะมีราคาตั้งแต่ 8-12 ล้านยูโร จุดเด่นสำคัญคือการอนุรักษ์องค์ประกอบทางประวัติศาสตร์ของด้านหน้าอาคารและภายใน รวมถึงบริการคลับสำหรับผู้พักอาศัย
• สกาย 6 คือคอมเพล็กซ์ทันสมัยที่มีระเบียงชมวิวแบบพาโนรามา ศูนย์ออกกำลังกาย และสระว่ายน้ำ ราคาอพาร์ตเมนต์เริ่มต้นที่ 2 ล้านยูโร และสูงสุดถึง 6 ล้านยูโร ค่าบริการรายเดือนอยู่ที่ 1,500-2,500 ยูโร
• พระราชวังชอตเทนริง (Palais Schottenring) พระราชวังเก่าแก่สมัยศตวรรษที่ 19 ที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ให้กลายเป็นที่พักอาศัยสุดหรู อพาร์ตเมนต์มีบันไดหินอ่อน เพดานสูง และลิฟต์ส่วนตัว ราคาตั้งแต่ 5-15 ล้านยูโร

ราคาอพาร์ตเมนต์ในออสเตรียพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา ข้อมูลจาก Statistik Austria และหน่วยงานหลักๆ ระบุว่า:

• ในปี 2015 ราคาเฉลี่ยของเพนต์เฮาส์ในใจกลางกรุงเวียนนาอยู่ที่ประมาณ 2.8 ล้านยูโร
• ในปี 2020 – ทำยอดไปแล้ว 4.5 ล้านยูโร
• ในปี 2024 สถิติสูงสุดอยู่ที่ 6.65 ล้านยูโร

เมืองคิทซ์บูเฮลแสดงให้เห็นถึงการเติบโตที่รวดเร็วยิ่งขึ้นในช่วงเวลาเดียวกัน โดยเพิ่มขึ้นจาก 3.5 ล้านยูโร ในปี 2015 เป็นมากกว่า 7 ล้านยูโร ในปี 2024

ยิ่งไปกว่านั้น การเติบโตนี้ไม่ใช่การก้าวกระโดดอย่างฉับพลัน แต่ เป็นแนวโน้มที่มั่นคงทำให้ตลาดออสเตรียมีความน่าสนใจเป็นพิเศษสำหรับนักลงทุน เมื่อเทียบกับปารีสหรือมิลาน ที่ราคาบางครั้งก็ขึ้น บางครั้งก็ลง ออสเตรียแสดงให้เห็นถึงเส้นทางที่ราบรื่นและคาดการณ์ได้

สิ่งนี้สร้างผลกระทบด้านความไว้วางใจ: ผู้ซื้อเข้าใจว่าหากลงทุน 5-7 ล้านยูโรในเพนท์เฮาส์สุดหรูในวันนี้ เขาเกือบจะแน่นอนว่าจะสามารถขายมันได้ในราคาสูงกว่านั้นในอีก 5-10 ปีข้างหน้า

ปัจจัยการเติบโตที่สำคัญ:

1. อุปทานมีจำกัด ในใจกลางเมืองเก่าของเวียนนา โครงการใหม่ๆ แทบไม่มีเลย และในคิทซ์บูเฮล ที่ดินสำหรับการพัฒนาถูกจัดสรรไปนานแล้ว อพาร์ตเมนต์ใหม่แต่ละห้องจึงกลายเป็นสินค้าสุดพิเศษที่หาผู้ซื้อได้ทันที
2. ความต้องการจากต่างประเทศ ผู้ซื้อที่มีฐานะร่ำรวยจากเยอรมนี สวิตเซอร์แลนด์ และกลุ่มประเทศอ่าวเปอร์เซีย มองว่าออสเตรียเป็นแหล่งลงทุนที่ปลอดภัย พวกเขาให้ความสำคัญไม่เพียงแต่ความปลอดภัยของเงินเท่านั้น แต่ยังรวมถึงความสามารถในการใช้ทรัพย์สินเป็นที่อยู่อาศัยด้วย
3. คุณภาพชีวิตที่ดีเยี่ยม เวียนนาได้รับการจัดอันดับให้เป็นอันดับหนึ่งของโลกอย่างต่อเนื่องโดย Mercer และ Economist Intelligence Unit เป็นเมืองที่ปลอดภัย สะดวกสบาย และมีชื่อเสียง ซึ่งเป็นสิ่งที่ดึงดูดครอบครัวที่มีเด็ก ๆ เป็นอย่างยิ่ง
4. สภาพแวดล้อมอันทรงเกียรติ ผู้ซื้อที่มีฐานะร่ำรวยให้ความสำคัญไม่เพียงแต่ตัวบ้านเท่านั้น แต่ยังรวมถึงพื้นที่โดยรอบด้วย เช่น ผู้คนที่อาศัยอยู่ใกล้เคียง และศูนย์กลางทางวัฒนธรรมและธุรกิจที่สามารถเข้าถึงได้ เขต Döbling, Hietzing และ Innere Stadt เป็นสัญลักษณ์ของชนชั้นสูงของออสเตรียมาอย่างยาวนาน

การระบาดใหญ่ยิ่งกระตุ้นตลาด นักลงทุนจำนวนมากเริ่มเลือกอพาร์ตเมนต์ขนาดกะทัดรัดแต่ราคาแพงแทนบ้านหลังใหญ่ สถานการณ์นี้เห็นได้ชัดเจนเป็นพิเศษในกรุงเวียนนาและเขตทะเลสาบคารินเทียน ซึ่งความต้องการอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 20-30% อพาร์ตเมนต์ขนาด 200-250 ตารางเมตรถูกมองว่าเป็น "ค่าเฉลี่ยสีทอง" ดูแลรักษาง่ายกว่า แต่ยังคงไว้ซึ่งความหรูหรา ความสะดวกสบาย และสภาพคล่อง

นักวิเคราะห์ตั้งข้อสังเกตว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมของออสเตรียจะยังคงเป็นหนึ่งในตลาดที่มีเสถียรภาพมากที่สุดในยุโรปในอีกหลายปีข้างหน้า แม้ว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงในกฎหมายที่ดินและการแข่งขันที่เพิ่มขึ้นจากสวิตเซอร์แลนด์และฝรั่งเศส อพาร์ตเมนต์หรูในเวียนนาและคิทซ์บูเฮล ยังคงมีข้อได้เปรียบที่เป็นเอกลักษณ์ ได้แก่ ความปลอดภัย ความมีชื่อเสียง และอุปทานที่จำกัด

ราคาจะยังคงเพิ่มขึ้นต่อไป จากการคาดการณ์ของ CBRE และ Knight Frank อพาร์ตเมนต์ในย่านสำคัญของเวียนนาจะเพิ่มขึ้น 3-5% ต่อปี และในคิทซ์บูเฮลจะเพิ่มขึ้น 4-6% เนื่องจากที่ดินในบริเวณนั้นมีจำกัดเป็นพิเศษ

การควบคุมผู้ซื้อจะเข้มงวดขึ้น อาจมีการนำมาตรการกีดขวางใหม่สำหรับนักลงทุนต่างชาติมาใช้ในแคว้นไทโรลและโวราร์ลแบร์ก อย่างไรก็ตาม ในเวียนนาและซาลซ์บูร์ก กฎระเบียบจะยังคงมีความยืดหยุ่นมากกว่า ส่งผลให้ความต้องการอพาร์ตเมนต์ในเมืองเพิ่มขึ้น

ความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมกำลังเพิ่มขึ้น โครงการที่อยู่อาศัยหรูหราสมัยใหม่จะถูกสร้างขึ้นโดยใช้ "เทคโนโลยีสีเขียว" เช่น ระบบทำความร้อนด้วยพลังงานความร้อนใต้ดิน แผงโซลาร์เซลล์ และระบบเก็บน้ำฝน ซึ่งจะทำให้ราคาอพาร์ตเมนต์สูงขึ้น แต่ก็ทำให้ดึงดูดนักลงทุนได้มากขึ้นเช่นกัน

รูปแบบที่อยู่อาศัยกำลังเปลี่ยนแปลงไป ในอดีตอพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่ 400-500 ตารางเมตรเคยได้รับความนิยม แต่ปัจจุบันความต้องการ "ความหรูหราขนาดกะทัดรัด" กำลังเพิ่มขึ้น นั่นคืออพาร์ตเมนต์ขนาด 200-250 ตารางเมตร ซึ่งดูแลรักษาง่ายกว่าและขายต่อได้ง่ายกว่า

เงินทุนไหลเข้าจากประเทศในอ่าวเปอร์เซียและเอเชีย เราเริ่มเห็นการเพิ่มขึ้นของธุรกรรมจากผู้ซื้อจากสหรัฐอาหรับเอมิเรตส์ กาตาร์ และจีนแล้ว สำหรับพวกเขา ออสเตรียไม่เพียงแต่ดึงดูดใจในฐานะตลาดอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังเป็นสถานที่ที่เหมาะสมสำหรับการเลี้ยงดูบุตรหลานขณะศึกษาในยุโรปอีกด้วย

ออสเตรียครองตำแหน่งพิเศษบนแผนที่อสังหาริมทรัพย์ของยุโรป ในขณะที่ปารีสและลอนดอนดึงดูดนักท่องเที่ยวด้วยความนิยมและชื่อเสียงระดับนานาชาติ ออสเตรียยังได้รับประโยชน์จากการผสมผสานระหว่างความมั่นคง ความปลอดภัย และทุนทางวัฒนธรรม สำหรับนักลงทุน การซื้ออพาร์ตเมนต์หรูในเวียนนา คิทซ์บูเฮล หรือริมทะเลสาบคารินเทีย เป็นกลยุทธ์ในการรักษาและเพิ่มพูนความมั่งคั่งมาอย่างยาวนาน

อสังหาริมทรัพย์ระดับหรูถูกมองว่าเป็นสินทรัพย์ระยะยาวที่ยังคงรักษามูลค่าไว้ได้แม้จะเกิดวิกฤตการณ์ต่างๆ แม้กระทั่งในปี 2551 เมื่อราคาที่อยู่อาศัยทั่วยุโรปลดลง ตลาดในออสเตรียกลับมีอัตราการลดลงเพียงเล็กน้อย และกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับหรูยังคงรักษาตำแหน่งไว้ได้โดยไม่ขาดทุน

ในปัจจุบัน ท่ามกลางความไม่มั่นคงทั่วโลก ออสเตรียยังคงเป็นที่หลบภัยที่ปลอดภัยสำหรับเงินทุน ไม่ใช่เรื่องบังเอิญที่ผู้เชี่ยวชาญจำนวนมากขึ้นเรื่อยๆ ชี้ให้เห็นว่า การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ของออสเตรีย เป็นหนึ่งในวิธีที่น่าเชื่อถือที่สุดในการปกป้องทรัพย์สินในยุโรป ซึ่งความมีชื่อเสียงควบคู่ไปกับผลประโยชน์ทางการเงินที่จับต้องได้

เสถียรภาพของตลาด
ต่างจากสเปนที่ราคาอพาร์ตเมนต์อาจลดลง 20-30% ในเวลาเพียงไม่กี่ปี ออสเตรียกลับมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง โดยเฉลี่ย 3-5% ต่อปี สำหรับอพาร์ตเมนต์หรู ตัวเลขนี้จะสูงกว่า โดยตามข้อมูลของ Knight Frank ราคาอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียมในเวียนนาจะเพิ่มขึ้น 8% ในปี 2023-2024 เพียงปีเดียว

อุปทานมีจำกัด
ย่านประวัติศาสตร์ของเวียนนา เช่น Innere Stadt หรือ Döblingได้รับการคุ้มครองโดยรัฐ และการพัฒนาใหม่ๆ แทบจะไม่มีเลย เช่นเดียวกับทะเลสาบ: แนวชายฝั่งได้รับการควบคุมอย่างเข้มงวด ทำให้ความเป็นไปได้ในการสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ใกล้กับน้ำแทบเป็นไปไม่ได้เลย ซึ่งก่อให้เกิดภาวะขาดแคลนเทียมและรับประกันได้ว่าราคาจะสูงขึ้น

สภาพคล่องสูง
แม้ในช่วงวิกฤต อพาร์ตเมนต์ในเวียนนาและคิทซ์บูเฮลก็ยังหาผู้ซื้อได้ นอกจากนี้ อสังหาริมทรัพย์ที่มีราคา 5-10 ล้านยูโร มักจะขายได้เร็วกว่าอพาร์ตเมนต์ระดับกลาง เนื่องจากมีการแข่งขันในกลุ่มพรีเมียมต่ำกว่า สำหรับนักลงทุนแล้ว นั่นหมายความว่าพวกเขาสามารถขายสินทรัพย์ได้ภายใน 3-6 เดือนโดยไม่ขาดทุน

ผลตอบแทนจากการให้เช่า
เวียนนาเป็นหนึ่งในห้าเมืองชั้นนำของยุโรปที่มีองค์กรระหว่างประเทศจำนวนมากที่สุด นักการทูต พนักงานของสหประชาชาติ สหภาพยุโรป และบริษัทข้ามชาติเช่าอพาร์ตเมนต์ระดับพรีเมียมในราคา 5,000-15,000 ยูโรต่อเดือน สำหรับเจ้าของแล้ว ผลตอบแทนนี้อยู่ที่ 3-5% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าผลตอบแทนที่ได้จากการฝากเงินในธนาคารในสหภาพยุโรป

มรดกและสถานะ
อพาร์ตเมนต์หรูในออสเตรียไม่ได้ถูกมองว่าเป็นเพียงที่อยู่อาศัยเท่านั้น แต่ยังเป็นสัญลักษณ์ของสถานะทางสังคมของครอบครัวอีกด้วย อสังหาริมทรัพย์หลายแห่งถูกส่งต่อกันมาในหมู่ทายาททำให้มูลค่าคงอยู่มาหลายชั่วอายุคน การซื้ออพาร์ตเมนต์บนถนนริงสตราสเซ หรือริมทะเลสาบเวิร์ทเทอร์ซี ไม่ใช่แค่การลงทุน แต่ยังเป็นส่วนหนึ่งของประวัติศาสตร์อันทรงเกียรติของครอบครัวอีกด้วย

อพาร์ตเมนต์ราคาแพงในเวียนนาและย่านหรูหราอื่นๆ ของออสเตรียไม่เพียงแต่นำมาซึ่งชื่อเสียงเท่านั้น แต่ยังนำมาซึ่งความรับผิดชอบอีกด้วย เช่นเดียวกับสินทรัพย์เพื่อการลงทุนอื่นๆ พวกมันมีทั้งจุดแข็งและจุดอ่อน ซึ่งควรค่าแก่การรู้ล่วงหน้า

การซื้ออพาร์ตเมนต์ราคาแพงในออสเตรียไม่ใช่แค่เรื่องที่อยู่อาศัย แต่ยัง เป็นการตัดสินใจเชิงกลยุทธ์สำหรับบางคน อาจเป็นที่อยู่ที่มีชื่อเสียงในใจกลางกรุงเวียนนา สำหรับคนอื่นๆ อาจเป็นชาเลต์ในคิทซ์บูเฮล หรืออพาร์ตเมนต์ริมทะเลสาบแอทเทอร์ซี ไม่ว่าคุณจะเลือกอะไร ผลลัพธ์สุดท้ายคือสถานะทางสังคม มูลค่าการลงทุน และเอกลักษณ์ทางประวัติศาสตร์ที่ไม่สามารถหาที่ไหนมาเทียบได้

สำหรับนักลงทุน นี่คือโอกาสในการรักษาและเพิ่มพูนเงินทุนของพวกเขา และสำหรับครอบครัว นี่คือการมอบที่อยู่อาศัยให้กับคนรุ่นต่อไปซึ่งจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นและยังคงเป็นสัญลักษณ์ของความมั่นคงและคุณภาพชีวิตที่ดีอยู่เสมอ