Дар соли 2025 арзиши амволи ғайриманқул дар Олмон чӣ қадар хоҳад буд?

Бозори амволи ғайриманқули Олмон нишонаҳои рушди устуворро дар соли 2025 пас аз тасҳеҳи поёнии солҳои охир нишон медиҳад. Тибқи маълумоти Europace, нархи миёнаи хариди манзил дар кишвар тақрибан 3,400 евро барои як метри мураббаъро ташкил медиҳад ва нархҳо дар шаҳрҳои олӣ ба монанди Мюнхен аз 7000 евро барои як метри мураббаъ зиёданд, дар ҳоле ки дар минтақаҳои камтар серталаб, онҳо метавонанд аз ду то се маротиба камтар бошанд.

Тибқи гузориши Институти Иқтисоди Олмон (IW Consult), 82% минтақаҳои Олмон аз соли 2024 то 2025 болоравии нархҳоро мушоҳида хоҳанд кард, ки ба ҳисоби миёна 2,3%, барқароршавии тадриҷии бозорро тасдиқ мекунад.

Дар ин шароит, Олмон яке аз самтҳои ҷолибтарин барои сармоягузороне боқӣ мемонад, ки мехоҳанд ҳифзи сармояи дарозмуддат ва даромади устувор дошта бошанд. Он ҳифзи баланди ҳуқуқии соҳибони амвол, расмиёти шаффофи муомилот ва талаботи қавии дохилиро ба манзили иҷора, бахусус дар шаҳрҳои калонтарин - Берлин, Мюнхен ва Франкфурт муттаҳид мекунад.

Баръакси кишварҳои Аврупои ҷанубӣ, ки бозорҳои бештар ноустувор доранд, бозори Олмон бо субот ва пешгӯӣ тавсиф мешавад, ки онро дар портфели сармоягузори байналмилалӣ "лангар" мекунад.

Ман, Оксана Жушман, ҳуқуқшинос ҳастам, ки таҷрибаи байналмилалӣ дар соҳаи амволи ғайриманқул ва сармоягузорӣ дорам. Ман дар лоиҳаҳои саросари Аврупо, аз ҷумла дастгирии транзаксия ва лоиҳаҳои сохтмонӣ кор мекунам. Дар ин мақола ман хусусиятҳои хариди амволи ғайриманқул дар Олмон, ҷолибияти сармоягузории он, ҷанбаҳои ҳуқуқӣ ва андозро баррасӣ карда, бозорро бо Австрия муқоиса мекунам.

Олмон ва Австрия ҳарду бо субот ва ҳифзи баланди сармоягузориҳо хосанд, аммо дар бори андоз ва динамикаи бозор фарқ мекунанд. Олмон , бахусус Берлин, сармоягузоронро бо миқёс, гуногунии амвол ва талаботи баланди иҷора ба худ ҷалб мекунад, аммо сармоягузорон бояд қоидаҳои мураккабтар, хароҷоти андоз ва тағирёбии даврии нархҳоро баррасӣ кунанд.

Австрия, аз тарафи дигар, модели мутавозинтареро нишон медиҳад: қонунгузорӣ шаффофтар аст, хавфҳо камтар аст ва бозор пайваста афзоиши арзиши амволро нишон медиҳад. Вена аз Берлин на танхо аз чихати субот, балки аз чихати афзоиши пешбинишудаи нарх ва та-лабот хам аз Берлин бартарй медихад — дархостхои амволи гайриманкул дар Австрия доимо баланд мемонанд. Ин кишварро махсусан барои сармоягузорони консервативӣ ҷолиб мегардонад, ки нигоҳдории сармоя ва дурнамои дарозмуддатро қадр мекунанд.

Барои сармоягузороне, ки бозори пешгӯинашаванда ва устуворро меҷӯянд, харидани квартира дар Вена аксар вақт табиист: шаҳр талаботи устувор ба манзил, қоидаҳои дақиқ ва афзоиши мӯътадил, вале устувори нархи амволро муттаҳид мекунад.

Олмон муддати тӯлонӣ бозори амволи ғайриманқули Иттиҳодияи Аврупо маҳсуб мешуд. Ин тасодуфӣ нест: кишвар бозори калон, иқтисодиёти устувор ва қоидаҳои возеҳ барои сармоягузоронро муттаҳид мекунад. Ҳифзи баланди ҳуқуқи моликият ва даромади пешбинишаванда ду омили муҳимест, ки амволи ғайриманқули Олмонро дороии арзишманд барои сармоягузории дарозмуддат месозад.

Дар амал, ман бисёр вақт мебинам, ки мизоҷон маҳз бо ҳамин сабабҳо Берлин ё Мюнхенро интихоб мекунанд: гарчанде ки хонаҳо дар Олмон нисбат ба бисёре аз кишварҳои ҳамсоя гаронтаранд, хатари аз даст додани сармоя ҳадди ақалл аст. Масалан, яке аз мизоҷони ман як хонаи дуҳуҷрагиро дар Берлин ба маблағи 4300 евро/м² харидааст ва дар давоми ду сол даромади иҷора пайваста ипотека ва андозҳоро мепӯшонд.

Мувофиқи маълумоти PWC, Бонки Ҷаҳонӣ ва Numbeo, Олмон дар байни кишварҳои аврупоӣ аз рӯи шаффофияти муомилот ва ҳифзи сармоягузорон ҷой гирифтааст. Дар Индекси шаффофияти амвол (PWC, 2024) Олмон 84/100 хол гирифта, онро бо Нидерландия ва Австрия баробар гузоштааст, дар ҳоле ки Испания ва Португалия тақрибан 65-70/100 ва Юнон тақрибан 58/100 хол доранд.

Мувофиқи маълумоти Бонки Ҷаҳонӣ «Пешбурди тиҷорат 2023», Олмон аз ҷиҳати осонии бақайдгирии амвол бо баҳои 97/100, ки суръат ва шаффофияти муомилотро инъикос мекунад, дар ИА ҷои аввалро ишғол мекунад.

Барои сармоягузорон ин маънои камтари хатарҳои пинҳонӣ, бори бештари пешгӯии андоз ва расмиёти равшанро дорад. Дар амал, ман ба мизоҷони худ тавсия медиҳам, ки Grundbuch-ро бодиққат тафтиш кунанд ва аз нотариуси маҳаллӣ истифода баранд, то аз мушкилоти ҳуқуқӣ канорагирӣ кунанд, махсусан ҳангоми харидани квартира дар Олмон дар минтақаҳои бонуфуз.

Ман аксар вақт сармоягузоронро мебинам, ки аз шаҳрҳои хурдтари Олмон (Лейпциг, Дрезден) оғоз мекунанд, ки дар он ҷо арзиши манзил нисбат ба Берлин ё Мюнхен камтар аст, аммо потенсиали афзоиш баландтар аст. Ин имкон медиҳад, ки нархи даромад камтар бошад ва ҳамзамон даромади устувори иҷораро ба даст орад.

• Иқтисоди устувор ва қонунгузорӣ. Ҳатто дар солҳои бӯҳронӣ нархи амволи ғайриманқул дар шаҳрҳои бузург ба таври мӯътадил коҳиш ёфт.
• Талабот ба иҷора, махсусан дар шаҳрҳои донишгоҳӣ ва марказҳои бузурги тиҷоратӣ зиёд аст.
• Шаффофият ва ҳимоя. Системаи ҳуқуқӣ хатарҳои қаллобӣ ва мушкилоти пинҳониро кам мекунад.
• Дурнамои сармоягузории дарозмуддат. Ҳатто бо даромади нисбатан пасти иҷора, сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқул дар Олмон ба маблағи сармоягузорӣ барои ҳифзи сармоя аст.

Маслиҳати ман: ҳангоми интихоби амвол ҳамеша на танҳо нархи квартира дар Олмон, балки талаботи эҳтимолии иҷора, инфрасохтор ва рушди нақшавии минтақаро низ ба назар гиред. Яке аз ҳолатҳои ман: харидани квартира дар Лейпциг барои € 2,800 / м² - пас аз се сол, нарх тақрибан 15% афзоиш ёфт, дар ҳоле ки нархи иҷора мӯътадил боқӣ монд, ки дурустии стратегияи маро тасдиқ мекунад.

Амволи ғайриманқул дар Олмон ба таври анъанавӣ яке аз воситаҳои боэътимоди нигоҳдорӣ ва афзоиши сармоя дар Аврупо ҳисобида мешавад. Ин бозор ҳатто дар давраҳои таҳаввулоти иқтисодӣ устувор аст ва талаботи устувори дохилӣ онро махсусан барои сармоягузорони дарозмуддат ҷолиб мегардонад.

Бозори амволи ғайриманқули Олмон дар тӯли 15 соли охир якчанд марҳилаҳои муҳимро паси сар кард. Пас аз бӯҳрони солҳои 2008-2010, нархи манзил мунтазам боло рафт ва дар солҳои 2021-2022 ба авҷи худ расид. Дар ин давра нархи квартира дар шаҳрҳои машҳури Олмон метавонад дар як сол 10-15% афзоиш ёбад.

Дар солҳои 2023-2024 ислоҳи мӯътадил мушоҳида шуда, нархҳо ба ҳисоби миёна дар саросари кишвар 10-15% коҳиш ёфтанд. Бо вуҷуди ин, то семоҳаи аввали соли 2025, бозор мӯътадил шуд ва ба гуфтаи коршиносон, дар аксари минтақаҳо афзоиши мунтазами 1-3% дар назар аст.

Дар амал, ман мебинам, ки маҳз дар давраи ислоҳи нархҳо имконияти харидани квартира дар Олмон бо нархи ҷолиб ба вуҷуд меояд, хусусан ҳангоми баррасии амволи дубора бо таърихи собитшудаи моликият. Масалан, яке аз муштариёни ман дар Лейпциг як хонаи дуҳуҷрагӣ дар Лейпциг ҳангоми поин рафтани нарх ба маблағи 2800 евро/м² харидорӣ кард ва пас аз як сол, нарх 8% афзоиш ёфт ва амвол аллакай даромади мӯътадили иҷора ба даст овард.

Фаъолияти калонтарин дар шаҳрҳои калонтарин мушоҳида мешавад:

• Берлин пойтахт ва маркази фаъолияти иқтисодӣ бо пардохтпазирии баланд ва талаботи устувори иҷора мебошад.
• Мюнхен як сегменти олӣ аст, ки хонаҳои гаронбаҳо, даромади пасти иҷора, аммо сармояи боэътимод дорад.
• Франкфурт ва Гамбург марказҳои молиявӣ ва логистикӣ мебошанд, ки барои сармоягузорони институтсионалӣ таваҷҷӯҳ доранд.
• Лейпциг, Дрезден, Дюссельдорф шахрхое мебошанд, ки талаботи рузафзун ва нарххои дастрастар доранд.

Ман ба сармоягузорон тавсия медиҳам, ки берун аз шаҳрҳои боло назар кунанд. Масалан, харидани хона дар Лейпциг ё Дрездени Олмон нархи пасти даромад ва потенсиали баланди афзоишро пешниҳод мекунад - ин равиш махсусан барои сармоягузороне, ки мехоҳанд портфели худро диверсификатсия кунанд, мувофиқ аст.

Бозори Олмон гуногун аст:

Бозори дуюмдараҷа сегменти асосӣ буда, имконоти дастрас ва даромади пешгӯии иҷораро пешниҳод мекунад.
Тараккиёти нав махсусан дар шахрхои калон камй мекунад; нархҳо баландтаранд, аммо хосиятҳо каммасраф мебошанд ва тарҳҳои муосир доранд.
Сегменти премиум Мюнхен, Франкфурт ва Берлинро дар бар мегирад; онҳо капитализатсияи баландро пешниҳод мекунанд, аммо мӯҳлати пардохти дароз.
Биноҳои истиқоматӣ (Mehrfamilienhaus) барои сармоягузорони институтсионалӣ ва хусусӣ ҷолибанд; онҳо ҷараёни устувори пардохтҳои иҷораро пешниҳод мекунанд.

Ман бисёр вақт мебинам, ки сармоягузоронро аз хариди амволи мавҷуда дар Олмон оғоз мекунанд, то талабот ба иҷораро муайян кунанд ва портфели худро тадриҷан бо биноҳои нав ва Mehrfamilienhaus васеъ кунанд.

Бозори амволи ғайриманқули Олмон яке аз мутавозинтарин дар Аврупо боқӣ мемонад. Тибқи маълумоти Бундесбонк, дар соли 2024, тақрибан 82% тамоми муомилоти амволи ғайриманқули манзилро худи олмонҳо анҷом медиҳанд, дар ҳоле ки сармоягузорони хориҷӣ тақрибан 18% бозорро ташкил медиҳанд.

• Олмониҳо пеш аз ҳама барои истиқомати худ ва сармоягузории дарозмуддат харидорӣ мекунанд, аксар вақт амволи дубора фурӯхташуда ё хонаҳоро дар Олмон интихоб мекунанд.
• Сармоягузорони хориҷӣ дар сегментҳои амволи иҷора ва премиум фаъоланд. Дар байни онҳо харидорон аз Австрия, Швейтсария, Нидерландия, Чин ва Ховари Миёна ҳастанд.
• Фондҳои институтсионалӣ (нафақа, ширкатҳои суғурта) бозингарони асосии бозори биноҳои истиқоматӣ (Mehrfamilienhaus) боқӣ мемонанд.

Харидорони хориҷӣ аксар вақт ба таҳаввулоти нав дар Берлин ва Франкфурт тамаркуз мекунанд, ки дар он ҷо квартираҳои дараҷаи олӣ дар Олмон метавонанд аз €8,000-€10,000/м² сар кунанд, аммо онҳо омодаанд барои кафолати талаботи устувори иҷора мукофотпулӣ пардохт кунанд.

Омили асосии устувории бозор талаботи қавии дохилӣ мебошад. Ҳатто дар давраҳои коҳиши фаъолияти байналмилалӣ, маҳз немисҳо бозорро дастгирӣ мекунанд.

• Дар солҳои 2023–2024, сарфи назар аз коҳиши 10-15% нархҳо, шумораи муомилоти дохилӣ танҳо тақрибан 5% коҳиш ёфт, ки ин аз идомаи фаъолияти харидорон шаҳодат медиҳад.
• Дар шахрхои калон нархи ичора назар ба нархи манзил тезтар меафзояд. Масалан, дар Берлин ва Мюнхен нархи ичора дар як сол ба хисоби миёна 6—8 фоиз зиёд шуд, ки ин боиси боз хам бештар шавку хаваси харидорони махаллй гардид.

Дар соли 2023 мизоҷони Франкфурт манзилеро ба маблағи 6200 евро барои як метри мураббаъ харида, даромади иҷораро интизор буданд. Дар давоми як сол, ҳосилнокӣ 3,8% -ро ташкил дод, ки ин барои Олмон натиҷаи хеле хуб ҳисобида мешавад, бо назардошти хатари кам.

Вақте ки сухан дар бораи харидани амволи ғайриманқул дар Олмон меравад, муҳим аст, ки на танҳо нархи квартира дар Олмон, балки сохтори ҳуқуқии моликиятро, ки бевосита ба ҳуқуқ ва хатарҳои сармоягузор таъсир мерасонад, фаҳмед.

Ин варианти маъмултарин аст - шакли классикии моликияти хона ё манзил дар Олмон. Молик ҳам худи бино ва ҳам замини зери он аст. Молу мулк метавонад озодона ихтиёрдорӣ карда шавад: ба иҷора дода шавад, фурӯхта шавад ё тавассути мерос дода шавад.

Барои сармоягузорони дарозмуддат, ин беҳтарин вариант аст - маҳдудиятҳои ҳадди ақал ва афзоиши арзиши пешбинишаванда. Яке аз муштариёни ман дар соли 2018 ба маблағи 1,2 миллион евро дар Мюнхен хона харидааст. Имрӯз арзиши бозории он аз 1,8 миллион евро зиёд аст ва амвол аз ҳама гуна ҳуқуқҳои шахсони сеюм озод аст.

Аслан, ин "иҷораи замин" ба мӯҳлати то 99 сол бо ҳуқуқи сохтмон ва истифодаи амвол аст. Соҳибкор ба Эрббаузин (пули иҷораи солона ба заминдор) медиҳад. Баъди ба охир расидани мухлати ичора замин ба сохибаш баргардонда мешавад ва такдири бинохо аз шартнома вобаста аст.

Дар амал чунин муомилот бештар дар шахрхое, ки замин махсусан гарон аст (масалан, Франкфурт ё Гамбург) маъмул аст. Ман одатан ба мизоҷон тавсия медиҳам, ки даромади сармоягузориро бодиққат ҳисоб кунанд: баъзан нархи пасти квартира дар Олмон дар зери Erbbaurecht бо пардохтҳои баланди солона ҷуброн карда мешавад.

• Miteigentum як моликияти муштараки умумӣ мебошад, ки дар он ҳар як соҳиб ҳиссаи фоиз дорад.
• Wohnungseigentum як шакли моликияти манзилҳои инфиродӣ дар бинои истиқоматӣ бо ҳисса дар майдонҳои умумӣ (зинаҳо, бом, таҳхона) мебошад.

Ҳангоми харидани квартира дар Берлин, ман ҳамеша арзиши нигоҳдории минтақаҳои умумиро ба мизоҷони худ қайд мекунам. Гарчанде ки нархи манзил дар Олмон ҷолиб ба назар мерасад, нигоҳдорӣ метавонад гарон бошад (хусусан дар биноҳои таърихӣ).

• Вонрехт (ҳуқуқи истиқомат) – аксар вақт дар мерос истифода мешавад: масалан, волидон ҳуқуқи зиндагӣ дар хонаро нигоҳ медоранд, ҳатто агар онро ба фарзандони худ супоранд.
• Кооперативхои манзилй (Genossenschaften) — манзил моликияти кооператив аст, на ба шахси вокеи. Аъзоён ҳуқуқи истифодаи квартира доранд, вале онро озодона фурӯхта наметавонанд.

Манзили кооперативӣ баъзан барои донишҷӯён ё нафақахӯрон мувофиқ аст, аммо он хеле кам таваҷҷӯҳи сармоягузоронро дорад: харидани квартира дар Олмон дар ин формат маънои камтар назорат ва пардохтпазирии сифрро ҳангоми фурӯш дорад.

Илова ба хариди мустақим, инҳо торафт маъмул мешаванд:

• Сармоягузорӣ тавассути фондҳо (Immobilienfonds) барои онҳое, ки мехоҳанд ҷалби худро дар идоракунӣ ҳадди ақалл кам кунанд, қулай аст.
• Харидҳои муштарак ва боварҳои оилавӣ ҳалли сармояи оилавӣ мебошанд, ки моликият ба наслҳои оянда мегузарад.

Ман ба наздикӣ муомилоти як оилаи Нюрнбергро дастгирӣ кардам, ки ба қайд гирифтани хонаи онҳо дар Олмон тавассути боварии оилавӣ иборат буд. Ин ба онҳо имкон дод, ки фавран меросро таъмин кунанд ва ҳангоми интиқоли минбаъда ба фарзандонашон аз андозҳои зиёд канорагирӣ кунанд.

Баръакси Австрия ё Швейтсария, ки дар он хориҷиён таҳти квотаҳо ва иҷозатномаҳои қатъӣ қарор доранд, ғайрирезидентҳо дар Олмон метавонанд озодона амволи ғайриманқул харидорӣ кунанд. Бо вуҷуди ин, як чиз вуҷуд дорад: бидуни иҷозати истиқомат ё даромад, бонкҳо намехоҳанд дар Олмон ипотека диҳанд ва бори андоз нисбат ба сокинони маҳаллӣ зиёдтар аст. Ғайр аз он, бонкҳо ва нотариусҳо вазифадоранд, ки пайдоиши маблағҳоро тафтиш кунанд ва харидоронро аз рӯи рӯйхати таҳримҳои байналмилалӣ тафтиш кунанд.

Ман як муштарӣ аз Украина доштам, ки бо маблағҳои худ дар Олмон квартира (нархаш 420 000 евро дар Дюсселдорф) харидааст, аммо ба далели надоштани иқоматаш дар Олмон натавонистааст, ки ипотекаро таъмин кунад. Дар чунин ҳолатҳо, ман тавсия медиҳам, ки сохтори харидро пешакӣ ба нақша гиред - масалан, тавассути таъсиси GmbH ё бунёди оилавӣ, агар он портфели калон бошад.

Хариди амволи ғайриманқул дар Олмон - хоҳ он квартира дар Берлин, хона дар Бавария ва ё амволи иҷора дар Лейпциг - ҳамеша бо раванди қатъии қонунӣ ҳамроҳ мешавад. Гарчанде ки он дар назари аввал мураккаб ба назар мерасад, ин система сатҳи баланди ҳимояро ҳам барои харидор ва ҳам фурӯшанда таъмин мекунад.

Раванд аз якчанд марҳилаҳои асосӣ иборат аст:

• Созишномаи пешакӣ - тарафҳо дар бораи шартҳои асосӣ мувофиқат мекунанд: нархи квартира дар Олмон, шартҳо ва манбаъҳои маблағгузорӣ.
• Шартномаро бо нотариус тартиб диҳед - бидуни тасдиқи нотариус, муомила эътибор надорад.
• Санҷиши молиявӣ – бонк ё ҳуқуқшинос пайдоиши сармоя ва омодагии харидорро ба муомилот арзёбӣ мекунад.
• Имзои нотариалӣ - нотариус шартномаро тасдиқ мекунад ва оқибатҳои онро мефаҳмонад.
• Воридшавӣ ба Grundbuch (феестри амвол) қадамест, ки харидорро соҳиби қонунии амвол дар Олмон месозад.

Як муштарӣ аз Ҷумҳурии Чех боре мехост, ки дар Олмон манзили дурдаст бихарад. Ба шарофати ваколатномаи дуруст, муомилот зуд анҷом ёфт, аммо бонк инчунин ҳуҷҷатҳои тасдиқкунандаи манбаи маблағро талаб кард. Маслиҳат: бастаи ҳуҷҷатҳои молиявиро пешакӣ омода кунед.

• Агент дар пайдо кардани амвол ва гуфтушунидҳо кӯмак мекунад.
• Адвокат тозагии ҳуқуқии муомилотро месанҷад: мавҷудияти гарониҳо, мақоми соҳибмулк ва шаффофияти ҳама шароит.

Ман ҳамеша ба мизоҷон маслиҳат медиҳам, ки аз маслиҳати ҳуқуқӣ сарфи назар накунанд: як маротиба санҷиш маълум кард, ки хонае, ки онҳо дар Гамбург баррасӣ мекарданд, баҳси ошкоро дорад. Ин барои пешгирӣ кардани хатарҳои ҷиддӣ кӯмак кард.

Барои харидани квартира дар Олмон, сармоягузор бояд исбот кунад:

• пайдоиши қонунии маблағҳо,
• сармояи кофӣ (одатан на камтар аз 20-30% арзиши амвол барои пардохти пешпардохт, агар ипотека истифода шавад),
  набудани таҳримҳо ё рӯйхати сиёҳ.

Аҷнабиён метавонанд муомилотро ҳатто бидуни ҳузури шахсан - тавассути прокси анҷом диҳанд. Ваколатнома бояд дар кишвари харидор нотариус тасдиқ ва апостил гузошта шавад.

Дар амал, ин вариантро аксар вақт сармоягузорон аз Осиё интихоб мекунанд, ки наметавонанд ба имзо сафар кунанд. Бо вуҷуди ин, нотариусҳо дар Олмон барои коҳиш додани хатари қаллобӣ бештар ба шиносоии видеоӣ ниёз доранд.

Ҳуҷҷати асосӣ Grundbuchauszug (иқтибос аз феҳристи замин) мебошад. Ин инъикос мекунад:

• соҳиби,
• гаравҳо (ипотека, иҷора дар назди Erbbaurecht, сервитутҳо),
• маҳдудиятҳо оид ба истифода.

Як муштарӣ дар Лейпциг дар Грундбух дар як қисми ҳавлии худ сервитутро кашф кард - ҳуқуқи роҳ барои ҳамсоягон. Мо дар рафти гуфтушунид инро ба назар гирифта, нархро 4 фоиз арзон кардем.

Ҳангоми харидани амволи ғайриманқул дар Олмон, муҳим аст, ки на танҳо нархи манзил, балки хароҷоти иловагиро низ ба назар гирифт. Инҳо метавонанд ба нархи амвол 10-15% илова кунанд, махсусан барои объектҳои олӣ ё биноҳои истиқоматӣ.

• Маблағи андоз аз давлати федералӣ вобаста аст: аз 3,5% то 6,5% арзиши манзил ё хона.
• Дар Бавария ва Саксония — 3,5 фоиз, дар Берлин, Гамбург ва Гессе — то 6,5 фоиз.

Дар таҷрибаи ман, вақте ки муштарӣ дар Берлин ба маблағи 450 000 евро квартира харид, андоз тақрибан 29 000 евро буд. Ин яке аз чизҳоест, ки аксар вақт аз ҷониби сармоягузорони хориҷӣ нодида гирифта мешаванд.

• Нотариус + бақайдгирӣ дар Grundbuch: ~1% нархи амвол.
• Агент: одатан 3-7% бо иловаи ААИ, вобаста ба минтақа ва шартҳои шартнома.
• Адвокат: ба таври инфиродӣ, вобаста ба мураккабии аудит ва дастгирии транзаксия.

Ман ҳамеша тавсия медиҳам, ки фоизи комиссияи агентро пешакӣ муайян кунед ва онро ба буҷети хариди худ дохил кунед. Масалан, ҳангоми харидани хона дар Мюнхен ба маблағи 1,2 миллион евро, комиссияҳо ва пардохтҳои нотариалӣ тақрибан 60 000 евро илова карданд.

• Дар Олмон, аз соҳибони амвол талаб карда мешавад, ки Grundsteuer, одатан 0,26-0,35% арзиши кадастрии амволро пардохт кунанд.
• Ин як хароҷоти хурд дар муқоиса бо андоз аз даромади иҷора ё фоидаи сармоя аст, аммо ҳангоми ҳисоб кардани даромади сармоягузорӣ муҳим аст.

Барои сармоягузории портфелӣ дар якчанд хонаҳо дар Дюсселдорф, ҳаҷми умумии андозҳои солонаи амволи ғайриманқул тақрибан 4500 евроро ташкил дод, ки ба осонӣ ба буҷет барои амволи даромаднок мувофиқат мекунад.

• Агар шумо квартира дар Олмонро ба иҷора диҳед, даромади иҷора бо меъёри прогрессивии то 45% андоз аз даромад ситонида мешавад.
• Аз ғайрирезидентҳо танҳо аз даромад аз амволи ғайриманқули Олмон андозбандӣ карда мешаванд.

Ҳамеша даромади софро пас аз андоз ҳисоб кунед. Масалан, квартира дар Берлин бо даромади моҳона 2000 евро бо меъёри андози 30% даромади воқеии 1400 евро дар як моҳ медиҳад.

• Татбиқ мешавад, агар шумо квартира дар Олмонро дар давоми 10 соли харид кунед. Меъёри андоз ба андозаи даромади соҳибмулк мувофиқ аст - то 45% барои даромадҳои баланд.
• Агар молу мулк зиёда аз 10 сол нигоҳ дошта шавад, андоз ситонида намешавад.

Андоз аз руи фарки байни нархи фуруш ва нархи харид бо назардошти харочоти ба даст овардан ва такмил додани амвол хисоб карда мешавад. Муштарӣ дар Лейпциг ба маблағи 300 000 евро квартира харид, онро ба маблағи 30 000 евро таъмир кард ва пас аз ҳашт сол онро ба 400 000 евро фурӯхт. Андоз аз фоидаи сармоя дар ҳаҷми 70 000 евро (400 000 – 300 000 – 30 000) ҳисоб карда шуд, ки дар натиҷа фоидаи соф тақрибан 50 000 евроро ташкил дод.

Дар амал, ман Венаро аз сабаби устувории он, афзоиши пешбинишудаи нарх ва сатҳи талабот, махсусан барои онҳое, ки дар тӯли 5-7 сол дубора фурӯшанд, ғолиб мебинам. Олмон барои сармоягузороне ҷолибтар аст, ки иҷораи дарозмуддат ва ҳифзи сармояро меҷӯянд, аммо барои тахминҳои кӯтоҳмуддат, Австрия аксар вақт фоидаовартар ба назар мерасад.

Баръакси Юнон ё Португалия, харидани амволи ғайриманқул дар Олмон ба таври худкор иқомат намедиҳад. Ҳатто агар шумо ба маблағи 500 000 евро квартира ё як миллион хона харед, ин ба таври худкор ба шумо барои гирифтани раводид ё мақоми истиқомат мувофиқат намекунад.

Қонуни Олмон моликияти хонаро бо ҳуқуқи истиқомат алоқаманд намекунад. Резидент заминаи қонуниро талаб мекунад: шуғл, таҳсил, сармоягузории тиҷорат, муттаҳидшавии оила ё далели истиқлолияти молиявӣ.

Соҳиби амволи ғайриманқул метавонад дархости шуморо дастгирӣ кунад, то нишон диҳад, ки шумо ба иқтисодиёт сармоягузорӣ кардаед ва нақшаи мондан дар кишварро доред, аммо он худ аз худ ҳеҷ гуна фоидае намедиҳад.

• Сармоягузории тиҷорат: ғайрирезидентҳо метавонанд иҷозатномаи иқоматро ба даст оранд, агар онҳо дар як ширкати олмонӣ сармоягузорӣ кунанд ва ҷойҳои корӣ эҷод кунанд.
• Шахсони шуғл / озод / кӯчманчиёни рақамӣ: Раводиди худкор ба шумо имкон медиҳад, ки дар Олмон зиндагӣ ва кор кунед, аммо далели даромад ва фоидаи иқтисодӣ ба кишварро талаб мекунад.

Дар соли 2025 Олмон раванди дарёфти иҷозаи иқомат ва шаҳрвандӣ барои мутахассисони варзида ва оилаҳои онҳоро содда хоҳад кард. Роҳҳои зудтари истиқомати доимӣ ҷорӣ карда шуданд, талаботҳои музди меҳнат барои кортҳои кабуди ИА нав карда шуданд ва қоидаҳои нав барои мутахассисони дорои таҷрибаи амалӣ ҷорӣ карда шуданд.

Яке аз муштариёни ман аз Осиё дар Берлин як ширкати IT кушод ва ҳамзамон дар ноҳияи Пренцлауэр Берг квартира харид. Квартира барои нишон додани ҷиддияти ӯ кӯмак кард, аммо ӯ тавассути сабти номи тиҷорат иҷозатномаи истиқомат гирифт.

Австрия категорияи D (худкифоя)-ро пешниҳод мекунад, ки иҷозаи иқомат барои шахсони аз ҷиҳати молиявӣ мустақил, ки амволи ғайриманқул метавонад ҳамчун далели қобилияти пардохти молиявӣ истифода шавад. Олмон чунин барномаи мустақим надорад. Дар ин ҷо ҳама чиз ба тахассуси ҳақиқии иқтисодӣ ё касбӣ асос ёфтааст, на арзиши квартира.

Ҳангоми харидани квартира дар Олмон, фаҳмидан муҳим аст, ки бозори иҷора ба таври қатъӣ танзим карда мешавад ва баргардонидани он вобаста ба намуди иҷора, минтақа ва маҳдудиятҳои қонунӣ фарқ мекунад.

• Airbnb, Бронкунӣ: Дар шаҳрҳои калон, махсусан Берлин ва Мюнхен, иҷораи кӯтоҳмуддат аз ҷониби қонунҳои мунисипалии маҳаллӣ ба таври қатъӣ маҳдуд карда шудааст.
• Сармоягузорони хусусӣ аксар вақт иҷозат талаб мекунанд ё ҷарима мешаванд.

Муштариёне, ки бидуни иҷозат тавассути Airbnb дар Берлин квартираҳои иҷора гирифтанӣ буданд, то 10 000 евро ҷарима гирифтанд. Аз ин рӯ, ман ҳамеша тавсия медиҳам, ки қоидаҳои маҳаллиро пешакӣ тафтиш кунед.

Иҷораи кӯтоҳмуддат танҳо дар шаҳрҳои хурд ё минтақаҳои сайёҳии расман ба қайд гирифташуда маъно дорад.

• Бахши асосии бозор шартномаҳои дарозмуддат мебошанд.
• Даромади миёнаи солона 2-4 фоизи арзиши квартира аст.
• Муҳофизати қавии иҷорагир тавассути Mietspiegel ва Mietendeckel афзоиши иҷораро маҳдуд мекунад, махсусан дар шаҳрҳои пойтахт.

Як хонаи истиқоматии € 400,000 дар Берлин ба маблағи 1,500 евро дар як моҳ иҷора гирифта мешавад. Даромади соф пас аз андозҳо ва пардохтҳо ~ 3% аст.

Олмони Шарқӣ (Лейпциг, Дрезден) ҳосили баландтарро пешниҳод мекунад - то 4% дар як сол - аммо амволҳо камтар моеъ доранд ва пайдо кардани иҷоракорон душвортар аст. Шаҳрҳои калон ба монанди Берлин, Мюнхен, Франкфурт ва Гамбург талаботи устувор ва пардохтпазирии баландро пешниҳод мекунанд, аммо ҳосилнокӣ то 2-3% маҳдуд аст. Барои сармоягузориҳои дарозмуддат, беҳтар аст, ки ба шаҳрҳои калон тамаркуз кунед, дар ҳоле ки барои даромади баландтар, минтақаҳои шарқиро баррасӣ кунед.

Ҳангоми харидани амволи ғайриманқул дар Олмон, идоракунии дурусти амвол махсусан муҳим аст. Ҳатто агар квартира дар Берлин ё хонае дар Лейпциг дар ҳолати хуб қарор дошта бошад ҳам, бидуни назорати касбӣ метавонад мушкилот ба миён ояд, аз он ҷумла дер пардохтани иҷора, таъмири ғайринақшавӣ ва баҳсҳо бо иҷоракорон.

Hausverwaltung як ширкати касбии идоракунӣ мебошад, ки тамоми вазифаҳои маъмурӣ ва техникиро ба ӯҳда дорад:

• назорати ҷамъоварӣ ва пардохти иҷора;
• ташкили таъмир ва таъмир;
• нигоҳ доштани ҳуҷҷатҳо ва ҳамкорӣ бо иҷорагирон;
• риояи тамоми талаботи қонунӣ ва андоз.

Барои сармоягузороне, ки молу мулки зиёд доранд ё онҳое, ки дар хориҷа зиндагӣ мекунанд, идоракунии касбии амволи ғайриманқул амалан муҳим аст, зеро он идоракунии дурдастро таъмин мекунад ва хатарҳоро кам мекунад. Арзиши ин хидматҳо маъмулан аз 0,8% то 1,5% даромади солонаи иҷораро ташкил медиҳад, ки аксар вақт барои худ тавассути субот ва коҳиш додани хатар пардохт мекунад.

Даромади ичоравй то 45 фоиз андози прогрессивии даромад гирифта мешавад. Норезидентҳо танҳо аз даромад аз амволи ғайриманқули Олмон андоз месупоранд. Тарҳҳо барои таъмир, амортизатсия ва хароҷоти идоракунӣ имконпазиранд.

Агар ҳадафи шумо харидани квартира дар Олмон барои иҷора ва даромади дарозмуддат бошад, беҳтар аст, ки ба сегменти мӯътадили иҷораи дарозмуддат тамаркуз кунед. Австрия баъзан барои иҷораи кӯтоҳмуддат ва сегменти сайёҳӣ муфидтар аст.

Интихоби минтақа бевосита ба нархи манзил дар Олмон, даромади иҷора ва пардохтпазирӣ таъсир мерасонад. Дар зер шарҳи шаҳрҳо ва минтақаҳои асосӣ оварда шудааст.

Берлин: Як ронандаи афзоиш ва қоидаҳои қатъӣ

• Нархи манзил: €5,000-7,000/м² барои хонаҳо, хонаҳо гаронтаранд.
• Ноҳияҳо: Митте, Пренцлауэр Берг, Шарлоттенбург - талабот зиёд, Фридрихшейн, Нейкёлн - иҷораи ояндадор.
• Талабот: пайваста баланд, махсусан барои иҷораи дарозмуддат.
• Хусусиятҳо: маҳдудиятҳои қатъии иҷораи кӯтоҳмуддат, Mietspiegel афзоиши иҷораро танзим мекунад.

Хонаҳо дар Митте зуд иҷорагиронро пайдо мекунанд, аммо бидуни иҷозат ба Airbnb ба иҷора додани онҳо ғайриимкон аст.

Мюнхен - мукофот ва устуворӣ

• Нархи хона: €7,000-10,000/м², хонаҳо метавонанд аз €12,000/м² зиёд бошанд.
• Ноҳияҳо: Швабинг, Максворштадт, Богенхаузен - дар ҷои аввал.
• Талабот: Баланд, махсусан дар байни иҷорагирони сарватманд ва муҳоҷирон.
• Хусусиятҳо: бозори устувор, даромади паст дар муқоиса бо нархи воридшавӣ.

Беҳтар аст, ки ба иҷораи дарозмуддат диққат диҳед; аз сабаби қоидаҳои шаҳр иҷораи кӯтоҳмуддат қариб ғайриимкон аст.

Гамбург - як маркази бандар ва амволи ғайриманқули тиҷоратӣ

• Нархи манзил: €5,500-7,500/м².
• Ноҳияҳо: HafenCity, Altona, Eppendorf - таваҷҷӯҳи афзоянда ба сармоягузорӣ.
• Талабот: баланд барои хонаҳо дар марказ, мӯътадил дар минтақаҳои берун.
• Хусусиятҳо: сегменти қавӣ, хуб барои иҷораи тиҷоратӣ.

Франкфурт як маркази молиявӣ аст

• Нархи манзил: €6,000-8,000/м².
• Ноҳияҳо: Вестенд, Норденд, Заксенхаузен - бонуфуз, талабот аз кормандони бонк.
• Талабот: Барои иҷораи дарозмуддат барои мутахассисон ва хориҷиён пайваста баланд аст.
• Хусусиятҳо: Сармоягузорӣ ба манзилҳо барои кормандони ширкатҳои молиявӣ зудтар пардохта мешавад.

Муштарӣ дар Вестенд ба маблағи 650 000 евро квартира харид, ки даромади иҷораи дарозмуддат ~ 3% дар як сол аст.

Лейпциг ва Дрезден - Динамика ва нархи пасти даромад

• Нархи манзил: €2,500–4,500/м².
• Ноҳияҳо: Зентрум, Зюдворштадт (Лейпциг), Нойштадт, Алтштадт (Дрезден).
• Талабот: махсусан дар байни студентон ва мутахассисони чавон меафзояд.
• Хусусиятҳо: ҳосили баланди 3-4%, аммо пардохтпазирӣ нисбат ба Берлин ё Мюнхен пасттар аст.

Харидани квартираҳо дар Лейпциг ба шумо имкон медиҳад, ки даромади аз ҳисоби миёна зиёдтар ба даст оред, аммо фурӯш вақти зиёдтар мегирад.

Рейн-Вестфалияи Шимолӣ - Саноат ва донишгоҳҳо

• Нархи манзил: €3,500-6,000/м², шаҳрҳо: Дюсселдорф, Кельн.
• Ноҳияҳо: Инненштадт (Дюссельдорф), Эренфелд (Кёлн).
• Талабот: Дар донишгоҳҳо ва ноҳияҳои тиҷоратӣ баланд.
• Хусусиятҳо: маҷмӯи иҷораи устувор ва дурнамои афзоиши нарх.

Эътимоднок : Мюнхен, Франкфурт, Берлин - пардохтпазирии баланд, талаботи устувор, аммо нархи баланди воридшавӣ.

Умедворӣ : Лейпциг, Дрезден, баъзе минтақаҳои Гамбург - нархи пасти даромад, даромаднокии баланд, аммо давраи фурӯш дарозтар.

Барои сармоягузорӣ беҳтар аст, ки шаҳрҳои калонро барои субот ва минтақаҳои динамикӣ барои даромаднокӣ муттаҳид кунед, то ки пардохтпазирӣ ва даромаднокӣ мувозинат кунад.

Дар Олмон, интихоб байни биноҳои нав ва хонаҳои мавҷуда як қарори стратегӣ аст. Сектори сохтмон таназзулро аз cap мегузаронад: шумораи ичозатномахои нав кам шуда, нархи манзил баланд мешавад. Дар амал, ман мебинам, ки сармоягузорон бештар хонаҳои мавҷударо интихоб мекунанд, зеро биноҳои нав каманд, гарон ҳастанд ва интизории тӯлониро талаб мекунанд. Дар ҳамин ҳол, хонаҳои кӯҳна (Altbau) аз сабаби меъморӣ ва ҷойгиршавии беназири худ талабот доранд.

Зиёда аз 70% муомилот дар Олмон дар бозори мавҷуда сурат мегиранд. Сабаб оддист: бинохои нав каманд, бюрократизм кори додани ичозатномахоро суст мекунад. Масалан, дар Берлин равандҳои тасдиқкунӣ метавонанд солҳо тӯл кашанд.

Дар Берлин як муштарӣ хонаи сеҳуҷрагии Altbau-ро ба маблағи 550 000 евро дар ноҳияи Пренцлауэр Берг харид. Пас аз ду сол, нарх 18 фоиз афзуд ва квартира то ҳол ба иҷора дода мешавад.

Алтбау (Кӯҳна манзил) биноҳои таърихии дорои шифтҳои баланд ва тирезаҳои калон мебошанд. Талабот ба онхо дар Берлин ва Лейпциг пай дар пай зиёд аст. Як муштарӣ ба наздикӣ як хонаи сеҳуҷрагиро дар Алтбау дар маркази Лейпциг ба маблағи 280 000 евро харид ва пас аз шаш моҳ онро ба муддати 1200 евро дар як моҳ ба иҷора дод.

Сохтмони хонаҳои нав дар Олмон аз соли 2022 то 30% коҳиш ёфтааст. Сабабҳо афзоиши хароҷоти моддӣ, қарзҳои гаронбаҳо ва стандартҳои қатъии ESG мебошанд. Биноҳои нав бо тарҳҳои замонавӣ ва самаранокии энергия (стандартҳои ESG) ҷолибанд, аммо нархҳо аз нархи дубора 20-30% баландтаранд. Дар Мюнхен як метри мураббаъ дар бинои нав 10-11 000 евро арзиш дорад, дар ҳоле ки дар Берлин 6500-8000 евро арзиш дорад.

Аз соли 2024 сар карда, стандартҳои самаранокии энергетикии бино (EnEV) сахттар мешаванд. Дар амал ин маънои онро дорад, ки биноҳои кӯҳна, аз ҷумла фасадҳои изолятсияшуда, тирезаҳои нав ва системаҳои муосири гармидиҳӣ бояд нав карда шаванд. Бисёре аз сармоягузорон ин хароҷотро нодида мегиранд. Ҳамеша сертификати самаранокии энергетикии амволро тафтиш кунед (Energiausweis).

Олмон аз рӯи афзоиши дарозмуддати нархҳо, махсусан дар Берлин, Мюнхен ва Лейпциг ғолиб меояд. Бо вуҷуди ин, Австрия барои онҳое, ки дар ҷустуҷӯи бинои нав бе хатарҳои бюрократӣ ҳастанд, қулайтар аст - Вена раванди пешгӯишаванда ва лоиҳаҳои тайёри баландсифатро пешниҳод мекунад.

• Агар ҳадаф капитализатсия ва пардохтпазирӣ дар 5-10 сол бошад, Олмон ҷолибтар аст (махсусан манзили дуюмдараҷа дар шаҳрҳои калон).
• Агар хатарҳои кам ва самаранокии энергия дарҳол муҳим бошанд, ман ба Австрия нигоҳ мекунам.

Ҳангоми харидани як квартира дар Олмон стратегияи хеле возеҳ ба назар мерасад, сармоягузорон равишҳои чандиртар ва фоидаоварро баррасӣ мекунанд. Инҳоянд тамоюлҳои асосии ман дар амал.

Ба ҷои харидани як квартира, сармоягузорӣ кардан ба як бинои истиқоматии 4-10 квартира фоиданоктар аст. Дар Лейпциг чунин амволро аз 600 000 евро ва дар Берлин аз 1,5 миллион евро пайдо кардан мумкин аст. Ин хатари бекористиро коҳиш медиҳад ва имкон медиҳад, ки баргардонидани миқёспазир. Он барои сармоягузороне мувофиқ аст, ки сармояашон аз € 500,000 сар мешавад. Ман як транзаксияро дар Дрезден дастгирӣ кардам: муштарӣ як бинои шашквартирадорро ба маблағи 720 000 евро харида, 5,2% фоида ба даст овард.

Биноҳои кӯҳна (Altbau) дар Берлин, Лейпциг ва Дрезден маъмуланд. Онхоро аз нархи бозор арзонтар харидан, таъмир кардан ва бо нархи арзон фурухтан мумкин аст. Масалан, квартира дар Берлин бо нархи 3000 €/м² пас аз таъмир ба 4500 евро/м² фурӯхта мешавад. Ин равиш барои худ дар тӯли 18-24 моҳ пардохт мекунад, ба шарте ки шумо оқилона буҷет кунед ва пудратчии боэътимод интихоб кунед.

Комплексҳои анборҳо ва логистика ба шарофати тиҷорати электронӣ афзоиш меёбанд, дар ҳоле ки чакана дар ҷойҳои боло устувор аст. Даромаднокӣ одатан 4-6% аст, ки нисбат ба амволи ғайриманқули истиқоматӣ баландтар аст. Ин хосият барои сармоягузорони ботаҷриба аст: хавфҳо баландтаранд, аммо бозгашти онҳо тезтар аст.

Муносиб барои онҳое, ки намехоҳанд моликияти худро худашон идора кунанд. Ҳадди воридшавӣ аз € 50,000 оғоз мешавад ва портфел метавонад дороиҳои гуногунро дар бар гирад. Камбуди он аст, ки камтар назорат ва вобастагӣ аз ширкати идоракунӣ. Ин вариантро аксар вақт муштариёне интихоб мекунанд, ки мехоҳанд дар Олмон бидуни хариди квартира сармоягузорӣ кунанд.

Дар шаҳрҳои калон заминҳои азхудкунӣ камёб боқӣ мемонанд, аммо дар атрофи шаҳр имконот мавҷуданд. Дар минтақаи Берлин нархҳо аз 200-400 евро барои як метри мураббаъ оғоз мешаванд. Ин стратегияи дарозмуддат бо потенсиали рушд аст.

Вена зичтар ва пешгӯинашаванда аст, талабот устувор аст ва нархҳо мунтазам баланд мешаванд. Олмон барои васеъ кардани миқёс имкониятҳои бештар фароҳам меорад, аммо бозор мураккабтар аст: бюрократизм ва қоидаҳои иҷора. Мизоҷон Олмонро барои ҳаҷм ва иқтидори худ ва Австрияро барои оромии рӯҳ интихоб мекунанд.

Олмон бузургтарин бозори амволи ғайриманқул дар ИА мебошад, ки имконоти бештар ва стратегияҳои бештар дорад (аз хонаҳо то биноҳои истиқоматӣ ва анборҳо). Вена дӯкони бештар аст: имконоти камтар, аммо ҳар як амвол аз рӯи нарх ва талабот пешгӯишаванда аст.

Сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқул дар Олмон як воситаи боэътимод ба назар мерасад, аммо воқеият мураккабтар аст. Мувофиқи маълумоти Statisches Bundesamt, ҳаҷми муомилот дар соли 2023 аз сабаби паст шудани нархҳо ва болоравии қурбҳо тақрибан 30% коҳиш ёфт. Ин бисёр сармоягузоронро маҷбур кард, ки стратегияҳои худро аз нав дида бароянд. Олмон аз сабаби иқтисодиёти қавӣ ва талабот ба манзил ҷолиб боқӣ мемонад, аммо як қатор омилҳо мустақиман ба даромад ва пардохтпазирӣ таъсир мерасонанд.

Ҳангоми харидани манзил дар Олмон, сармоягузорон бо андози харид (Grunderwerbsteuer, 3,5-6,5% вобаста ба давлат), андози солонаи амвол ва андоз аз даромад рӯбарӯ мешаванд. Ин даромади софро хеле кам мекунад. Бисёриҳо таъсири андозро нодида мегиранд ва даромади умумиро ҳисоб мекунанд. Маслиҳати ман: ҳадди аққал 30% буҷет барои андозҳо ва хароҷоти нигоҳдорӣ аз ибтидо.

Аз хона рондани иҷорагир, ки пули иҷора намедиҳад ё якҷониба қатъ мекунад, амалан ғайриимкон аст. Ҳатто фурӯши манзил дар Олмон бо иҷорагир ҳанӯз ҳам соҳиби навро аз иҷора озод намекунад.

Ман дар Берлин як парванда доштам: як муштарӣ амволро бо иҷораи дарозмуддат харид ва натавонист онро бо нархи бозор дубора ба иҷора диҳад. Ҳалли он буд, ки иҷорагирро тафтиш кунед ва шартномаҳои муваққатӣ тартиб диҳед, агар шумо дубора фурӯшед.

Бақайдгирии харид тавассути Grundbuch метавонад 3-6 моҳро дар бар гирад. Ин стандарт дар Олмон аст. Австрия каме тезтар аст, аммо ба ҳар ҳол фаврӣ нест. Агар ҳадафи шумо зуд харидани квартира дар Олмон бошад, ба нақша гирифтан муҳим аст.

Дар Берлин ва Мюнхен иҷораи Airbnb қариб пурра манъ карда шудааст. Таҷрибаи ман: мизоҷоне, ки умед доштанд, ки аз иҷораи ҳаррӯза пул кор кунанд, ноумед шуданд. Барои даромаднокӣ беҳтар аст, ки ба шартномаҳои дарозмуддат такя кунед.

Дар солҳои 2023–2024 нархи амволи ғайриманқул дар Олмон дар чанд минтақа 10-15% коҳиш ёфт. Ин нишон дод, ки афзоиш бепоён нест. Дар айни замон бозор ба эътидол омада истодааст, аммо таҳлили ҷойгиршавӣ ва дурнамои барқароршавӣ муҳим аст.

Австрия устувортар шуд: пастравии нархҳо ҳадди аққал буд ва иҷорагирандагон боз ҳам бештар муҳофизат карда шуданд. Аммо, нархи квартира дар Вена баландтар ва ҳосилнокӣ пасттар аст. Олмон барои афзоиши сармоя имкониятҳои бештар фароҳам меорад, аммо идоракунии фаъолтар ва таҳаммулпазирии хатарҳоро талаб мекунад.

Сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқули Олмон на танҳо як роҳи нигоҳ доштан ва афзоиш додани сармояи худ, балки имкони зиндагӣ дар кишвари дорои сатҳи баланди бароҳат аст. Тандурустӣ, маориф, нақлиёт ва бехатарӣ ҳаётро дар ин ҷо қулай ва пешгӯинашаванда мегардонанд. Хариди квартира дар Олмон ба шумо имкон медиҳад, ки ҳадафҳои сармоягузориро бо сифати зиндагӣ якҷоя кунед.

Дармонгоҳҳои давлатӣ ва хусусӣ бо таҷҳизоти замонавӣ муҷаҳҳаз буда, бештари хароҷотро суғурта мепӯшонад. Барои хориҷиёне, ки суғурта надоранд, боздид ба пизишки умумӣ ба ҳисоби миёна 50-80 евро, машварати мутахассис 100-150 евро, хидматрасонии дандонпизишкӣ 70-250 евро ва як шабонарӯз дар беморхона аз 350 евро оғоз мешавад. Дар таҷрибаи худ, ман мушоҳида кардам, ки мизоҷон махсусан қобилияти дастрасӣ ба хидматрасонии тиббиро қадр мекунанд, ки барои оилаҳо ва пиронсолон муҳим аст.

Таҳсилот дар Олмон дар сатҳи баланд аст. Мактабҳои давлатӣ барои сокинон ройгонанд, дар ҳоле ки мактабҳои байналмилалӣ пулакӣ мегиранд, ки ба ҳисоби миёна €15,000-25,000 дар як сол аст. Гимназияҳои хусусӣ €10,000-€18,000 арзиш доранд ва донишгоҳҳо амалан ройгонанд — €250-500 дар як семестр.

Бисёре аз барномаҳои забони англисӣ барои донишҷӯёни хориҷӣ, махсусан дар шаҳрҳои калон ва донишгоҳҳои техникӣ дастрасанд. Мактабҳо ва донишгоҳҳои байналмилалӣ аксар вақт барои кӯдакон ва донишҷӯён аз хориҷа курсҳои махсус ва дастгирӣ пешниҳод мекунанд.

Олмон яке аз бехатартарин кишварҳои Аврупо аст, ки баъзе маҳаллаҳои душвор танҳо дар шаҳрҳои калон мавҷуданд. Барои сармоягузороне, ки нияти ба иҷора додани амволи худро доранд, муҳим аст, ки маҳаллаҳои дорои обрӯи хубро интихоб кунанд, то хатарҳоро кам кунанд ва даромади устувори иҷораро таъмин кунанд.

Арзиши зиндагӣ дар Олмон нисбат ба Аврупои Шарқӣ баландтар аст, аммо нисбат ба Швейтсария пасттар аст. Иҷораи як хонаи синфи миёна дар Берлин тақрибан €1,200-1,800 дар як моҳ аст, дар ҳоле ки дар Мюнхен он € 2,000-3,000 евро аст. Хӯрокворӣ барои як оилаи чаҳорнафара дар як моҳ 400-600 евро, хӯроки нисфирӯзӣ дар қаҳвахона тақрибан 12-25 евро ва қаҳва 3-4 евро арзиш дорад. Нархи амволи ғайриманқул хеле фарқ мекунад: € 4,500-€6,000/м² дар Берлин, €2,500-€3,500/м² дар Лейпциг ва 7,000-€8,500/м² дар Мюнхен.

Наклиёт ва алока дар Германия хеле тараккй кардааст. Метроҳо, автобанҳо ва роҳи оҳан сафарро байни шаҳрҳо осон мекунад ва хидматрасонии бонкӣ ва интернет ҳам барои сокинон ва ҳам барои хориҷиён қулай аст. Ман ба сармоягузорон маслиҳат медиҳам, ки ҳангоми интихоби квартира мавҷудияти инфрасохторро ба назар гиранд, хусусан агар онҳо ба иҷора додани он.

Олмон динамиктар аст: имкониятҳои бештар барои пешрафт ва сармоягузорӣ вуҷуд доранд, бозор бештар гуногун аст ва амвол аз рӯи намуд ва нарх фарқ мекунад. Австрия барои оромӣ ва пешгӯӣ ғолиб меояд - махсусан дар Вена, ки дар он ҷо нархҳо оҳистатар баланд мешаванд ва иҷорапулӣ устувортар аст. Сармоягузороне, ки дар ҷустуҷӯи афзоиши сармоя ва чандирӣ ҳастанд, аксар вақт Олмонро интихоб мекунанд, дар ҳоле ки онҳое, ки субот ва тарзи ҳаёти бештарро қадр мекунанд, ба Австрия маъқуланд.

Харидани амволи ғайриманқул дар Олмон на танҳо сармоягузорӣ, балки як роҳи ҳифзи сармоя ва ба даст овардани субот ва амният дар Аврупо мебошад. Барои сармоягузороне, ки дар ҷустуҷӯи ҳифзи ҳуқуқи моликият ва амнияти дарозмуддат ҳастанд, Олмон интихоби аъло боқӣ мемонад. Пардохтпазирӣ дар шаҳрҳои бузург баландтарин аст ва амвол арзиши худро хуб нигоҳ медорад.

Барои шаҳрвандони кишварҳои ноустувор, харидани квартира дар Олмон як роҳи ҳифзи пасандозҳои онҳо мегардад. Қоидаҳои шаффофи муомилот ва системаи қавии ҳуқуқӣ ҳифзи сармояро кафолат медиҳанд. Дар амал, ман мебинам, ки амвол дар Берлин ва Мюнхен арзиши худро ҳатто дар давраҳои тағирёбии иқтисодӣ нигоҳ медоранд.

барои нафақахӯрон : хонаҳо дар шаҳрҳои калон барои як метри мураббаъ аз 4500 то 8500 евро арзиш доранд. Аммо, моликияти дарозмуддат имтиёзҳои андоз пешниҳод мекунад ва фурӯш пас аз 10 сол аз андоз аз фоида озод карда мешавад.

бо инфрасохтори пешрафта ва интернети устувори худ кӯчманчиён ва фрилансерҳои рақамиро Мизоҷони ман аксар вақт бо коршиносони андоз машварат мекунанд, то дар бораи кор ва даромади иҷораи худ гузориш диҳанд.

Олмон бозори динамиктар ва амволҳои гуногунро пешниҳод мекунад, дар ҳоле ки Вена субот ва пешгӯиро пешниҳод мекунад. Барои сармоягузории фаъол ва афзоиши сармоя, Олмон беҳтар аст; барои стратегияи дарозмуддати осудатар Вена беҳтар аст.

Баромадан аз сармоягузорӣ на камтар аз харидани амвол муҳим аст. Фурӯши бомуваффақият, мерос ё ҳадя фаҳмидани бозори маҳаллӣ, қоидаҳои андоз ва пардохтпазирии амволро талаб мекунад. Банақшагирии пешакӣ барои нигоҳ доштани сармоя ва ба ҳадди аксар расонидани даромад, инчунин пешгирӣ кардани хароҷоти ғайричашмдошт ва мушкилоти интиқоли моликият кӯмак мекунад.

Квартираҳо дар Олмон, бахусус дар Берлин, Мюнхен ва Франкфурт, ба шарофати талаботи устувор ва муомилоти шаффоф нисбатан зуд фурӯхта мешаванд. Мувофиқи маълумоти ImmobilienScout24, вақти миёнаи фурӯши манзил дар Берлин дар соли 2025 тақрибан 4-5 моҳро ташкил медиҳад, дар ҳоле ки дар Мюнхен ин 3-4 моҳ аст ва нархи миёнаи фурӯш нисбат ба соли гузашта 2-3% афзоиш ёфтааст.

Дар амал, ман мебинам, ки амволи дар минтақаҳои машҳур аксар вақт дар давоми 3-6 моҳ харидор пайдо мекунад. Шаҳрҳо ва минтақаҳои хурдтар дар шарқи Олмон тӯл мекашанд, аммо ҳатто дар ин ҷо амволро метавон бо маркетинги дуруст фурӯхт.

Агар шумо хонаи истиқоматиро дар Олмон камтар аз 10 сол пас аз харид фурӯшед, андоз аз фоидаи сармоя (Speculationssteuer) татбиқ мешавад. Инро ҳангоми банақшагирии хуруҷи худ ба назар гирифтан муҳим аст, хусусан агар амвол ҳамчун сармоягузорӣ бо мақсади бозфурӯшӣ харида шуда бошад.

Аз руи мерос ё тухфа додани квартира инчунин андоз гирифта мешавад, ки ба дарачаи хешутаборй ва арзиши амвол вобаста аст. Ман тавсия медиҳам, ки чунин муомилотро пешакӣ ба нақша гиред, то бори андозро ҳадди ақалл кам кунед ва мушкилотро бо ҳуқуқи ворисон пешгирӣ кунед.

Олмон нисбат ба шаҳрҳои калон бартарии пардохтпазирӣ дорад: амвол зуд фурӯхта мешавад ва талабот мӯътадил боқӣ мемонад. Дар Австрия, бахусус Вена, бозор бештар ченак ва пешгӯинашаванда аст, аммо аз сабаби шумораи маҳдуди харидорон, фурӯш баъзан метавонад тӯл кашад.

Маслиҳати ман ба мизоҷон: агар суръати баромад ва нигоҳдории арзиш муҳим бошад, шаҳрҳои калони Олмон афзалтар хоҳанд буд, дар ҳоле ки Австрия барои стратегияи дарозмуддати оромтар мувофиқ аст.

Дар таҷрибаи худ, ман бо бозорҳои гуногуни аврупоӣ дучор шудам: аз шаҳрҳои динамикии Олмон то Вена устувор. Масалан, Олмон нишон медиҳад, ки шаҳрҳои калон ба монанди Берлин, Мюнхен ва Франкфурт талаботи устувор ва муомилоти шаффофро таъмин мекунанд. Мизоҷон аксар вақт ба ман муроҷиат мекунанд, то дар Олмон квартира харам ва онро фавран ба иҷора диҳам — ин ба онҳо имкон медиҳад, ки тақрибан аз рӯзи аввали соҳибӣ даромад ба даст оранд.

Ҳангоми харидани амволи ғайриманқул дар Олмон, муҳим аст, ки вазъи ҳуқуқии амвол: Grundbuchauszug (Шаҳодатномаи андози замин), Беластунген (Беластунген) ва мутобиқати он ба стандартҳои самаранокии энергияро тафтиш кунед. Амволе, ки ҳуҷҷатҳои дуруст тартиб дода шудаанд, зудтар фурӯхта мешаванд ва эҳтимоли кам ба миён меоянд, ки бо мақомоти андоз ё суғурта баҳс кунанд.

Муносибати ман ба тақсимоти сармоя ба омезиши бозорҳои устувор ва афзоишёбанда асос ёфтааст. Масалан, баъзе маблағҳоро метавон ба манзилҳои Берлин ё Мюнхен барои устувории дарозмуддат сармоягузорӣ кард ва боқимондаро дар Лейпциг ё Дрезден барои даромади баланд ва потенсиали афзоиш. Ин равиш хатарро коҳиш медиҳад ва мувозинати байни даромаднокӣ ва амниятро ба вуҷуд меорад.

Агар ҳадаф афзоиши сармоя ва сармоягузории фаъол бошад, ман Олмонро : шаҳрҳои калон, пардохтпазирӣ ва амволҳои гуногун. Агар ҳадаф стратегияи дарозмуддати осонтар бо хатари ҳадди ақал ва даромади устувор бошад, Австрия пирӯз мешавад: бозор бештар чен карда мешавад, иҷора устувор аст ва бюрократизм соддатар аст.

Олмон беҳтарин интихоб барои сармоягузороне мебошад, ки субот, ҳифзи ҳуқуқи моликият ва пардохтпазириро қадр мекунанд. Шаҳрҳои калон ба монанди Берлин ва Мюнхен талаботи зиёд ва транзаксияҳои шаффофро таъмин намуда, харидани квартира дар Олмонро ба сармоягузории боэътимод табдил медиҳанд.

Австрия сармоягузории дарозмуддати амволи ғайриманқул бо даромади пешбинишаванда ва бозори устувор мувофиқтар аст Ғайр аз он, Австрия аз соддагии бюрократӣ ва ноустувории пасти бозор баҳра мебарад, ки онро барои сармоягузорони консервативӣ интихоби қулай месозад.

Пеш аз харидани амволи ғайриманқул, муҳим аст, ки вазъи ҳуқуқии амволро ҳамаҷониба тафтиш кунед, андозҳо, хароҷоти идоракунӣ ва даромадҳои эҳтимолиро баррасӣ кунед. Тақсим кардани сармоя дар байни бозорҳои устувор ва рушдёбанда барои кам кардани хатар. Дар амал, ман дидам, ки банақшагирии солим ва дастгирии ҳуқуқии касбӣ муомилотро ба таври назаррас содда ва сармоягузоронро муҳофизат мекунад.

То соли 2030 бозори амволи ғайриманқули Олмон зери таъсири урбанизатсия, муҳоҷират ва стандартҳои қатъии ESG таҳаввул хоҳад кард. Ислоҳот дар андозҳо ва қоидаҳои иҷораи манзил метавонад ба ҳосил таъсир расонад, аз ин рӯ муҳим аст, ки ин тамоюлҳоро ҳангоми банақшагирии хариди манзил ё амволи дигар дар Олмон ба назар гиред. Сармоягузороне, ки стратегияи худро ба қоидаҳои нав ва стандартҳои устувор фаъолона мутобиқ мекунанд, метавонанд даромадро нигоҳ доранд ва хатарҳоро кам кунанд.

1. Мақсади сармоягузории худро муайян кунед. Муайян кунед, ки шумо амволро барои чӣ мехаред: иҷораи дарозмуддат, моликияти даромаднок, капитализатсия, истифодаи манзил ё маҷмӯи ин мақсадҳо.

2. Минтақа ва шаҳрро интихоб кунед. Тадқиқоти нархҳои манзил дар Олмон, даромади иҷора ва пардохтпазирӣ. Шаҳрҳои калон (Берлин, Мюнхен, Франкфурт) бо бозорҳои ояндадор (Лейпциг, Дрезден) муқоиса кунед.

3. Формати моликият. Навъи моликиятро муайян кунед: ҳуқуқи мутлақ (Freies Eigentum), ҳуқуқи меросӣ (Erbbaurecht), моликияти муштарак ё кооператив.

4. Санҷиши ҳуқуқӣ. Санҷиши санҷиши қонунӣ ва санҷиши андози амволро фармоиш диҳед, то боварӣ ҳосил намоед, ки ҳеҷ гуна гарав ё қарз вуҷуд надорад.

5. Буҷет ва андозҳо. Ҳама хароҷотро ҳисоб кунед: андози замин, нотариус, агент, бақайдгирӣ, андози солонаи замин, андоз аз даромад ва андози спекулятсия, агар дар давоми 10 сол фурӯшанд.

6. Санҷиши маблағгузорӣ ва қарз. Қобилияти қарзи ипотекаро барои ғайрирезидентҳо тафтиш кунед, даромади иҷораро арзёбӣ кунед ва имкониятҳои молиявии худро арзёбӣ кунед.

7. Интихоби амвол. Фурӯши дубора ё сохтмони нав, хонаҳо ё биноҳои истиқоматӣ (Mehrfamilienhaus), арзёбии ҳолати бино, самаранокии энергия, стандартҳои ESG.

8. Идоракунии амвол. Қарор кунед, ки амволро худатон идора кунед ё агентии амволи ғайриманқулро киро кунед, хусусан агар шумо дар хориҷа зиндагӣ кунед ё ба молу мулки сершумор сармоягузорӣ кунед.

9. Стратегияи баромадан. Сенарияҳои фурӯшро баррасӣ кунед: пардохтпазирӣ дар минтақаи шумо, андозҳо аз фурӯш ва имкони мерос ё ҳадя.

10. Муқоиса бо бозорҳои дигар. Агар имконпазир бошад, Австрияро ҳамчун алтернатива арзёбӣ кунед: устувории Вена, андозҳо, даромади иҷора.

11. Бо мутахассисон машварат кунед. Боварӣ ҳосил кунед, ки бо ҳуқуқшинос ва мушовири андоз машварат кунед, то хатарҳоро кам кунед ва тамомияти ҳуқуқии транзаксияро таъмин кунед.

1. Сармоягузор бо €300,000

Мақсад: хариди квартира барои иҷора бо даромади 4-5% дар як сол.

Ман дар Лейпциг ба маблағи 295 000 евро (65 м²) квартира ёфтам. Муштарӣ маблағҳои боқимондаро барои таъмири хурд ва мебел истифода кардааст. Баъди як сол квартира пурра ба ичора дода шуд, даромади ичора тамоми харочотро пушонда, арзиши амвол такрибан 5—6 фоиз афзуд.

2. Нафақагир бо 500 000 евро

Ҳадаф: сармоягузории бехатар бо хатарҳои ҳадди ақал ва имкони иҷораи дарозмуддат.

Ман дар як канори Мюнхен ба маблағи 500 000 евро (80 м²) квартира ёфтам. Мизоҷ як қисми буҷаро барои таҷҳизонидани мебел ва навсозии системаи гармидиҳӣ сарф кардааст. Квартира ба муддати тӯлонӣ иҷора дода мешавад, тақрибан 2,5% даромад дорад ва амвол пардохтпазирии баланд ва арзиши устуворро нигоҳ медорад.

3. Оила бо фарзандон

Мақсад: манзили бароҳат барои оила бо имкони ба иҷора додани як қисми амвол.

Ман дар як канори Франкфурт хонае ёфтам, ки арзишаш 550 000 евро (120 м²). Як қисми буҷет барои кабудизоркунии боғ ва ороиши дохилӣ сарф карда шуд. Оила кучида, як кисми хона ба ичора дода мешавад, даромад як кисми харочотро мепушонад ва арзиши хона дар як соли охир 4—5 фоиз афзуд.