Корҳои таъмир дар Вена: нархҳо, намудҳо ва беҳтарин пудратчиён

Бозори амволи ғайриманқули Вена тағйир меёбад. Дар ҳоле ки дар соли 2023 дар шаҳр қариб 16,000 манзили нав ба истифода дода шудааст, ин рақам то соли 2024 то 12,000 ва дар соли 2025 тақрибан то 7,500 коҳиш ёфтааст. Коҳиши минбаъдаи сохтмон барои соли 2026 пешгӯӣ мешавад. Ин маънои онро дорад, ки таъмир ва навсозии амволи мавҷуда аҳамияти бештар пайдо мекунад.

Дар айни замон, шаҳр ба инфрасохтор фаъолона сармоягузорӣ мекунад. Танҳо дар соли 2024, барои навсозии хатҳои трамвай ва муосирсозии метро беш аз 220 миллион евро сарф шудааст ва ин барнома дар солҳои 2025-2026 идома хоҳад ёфт: даҳҳо километр релсҳо иваз карда мешаванд, пулҳо ва кӯчаҳои марказӣ таъмир карда мешаванд.

Барои сокинон ва сармоягузорони оянда, ин як нишонаи муҳим аст: ҳолати амвол ва сифати таъмир ҳангоми интихоби амволи ғайриманқул дар Вена .

Дар ин мақола, мо намудҳои маъмултарини таъмирро дар Вена, кӣ онҳоро анҷом медиҳад, арзиши онҳо чӣ қадар аст ва чӣ гуна таъмир мустақиман ба ҷолибияти сармоягузорӣ таъсир мерасонад, баррасӣ хоҳем кард. Ман инчунин мушоҳидаҳои шахсии худ ва маслиҳатҳои амалии худро нақл хоҳам кард.

Барои фаҳмидани он ки чаро таъмир дар Вена ин қадар муҳим шудааст, муҳим аст, ки ба тасвири умумӣ назар андозем: вазъи манзил, суръати сохтмон ва лоиҳаҳои шаҳрӣ.

Шумораи биноҳои нав дар Вена ҳар сол кам мешавад, дар ҳоле ки талабот ба манзил баланд боқӣ мемонад. Ин боис мешавад, ки бисёре аз сармоягузорон ва соҳибон ба таъмир ва беҳтарсозии асосии биноҳои кӯҳна тамаркуз кунанд.

Дар ноҳияҳои таърихӣ, хонаҳо дар биноҳои асри 19 ва 20 махсусан талабот доранд, аммо қариб ҳамаи онҳо ба навсозии ҷиддӣ ниёз доранд: аз иваз кардани иншооти коммуналӣ то фасадҳои изолятсия.

Шаҳр инчунин барои нигоҳдории роҳҳо ва нақлиёти ҷамъиятӣ сармоягузории бузурге мекунад. Дар соли 2024, Wiener Linien беш аз 8,5 километр роҳҳои трамвай ва беш аз 50 гузаришро иваз кард ва таъмири якчанд масирҳои калидии дигар дар солҳои 2025-2026 ба нақша гирифта шудааст.

Департаменти роҳҳои шаҳрӣ (MA 28) дар соли 2025 тақрибан 60 миллион евро барои таъмири кӯчаҳо, пиёдароҳҳо ва пулҳо ҷудо кардааст.

Вена бозори босуръат рушдёбандаи сохтмонҳои навро бо сегменти фаъоли таъмир муттаҳид мекунад.

Бозори Вена бо шумораи зиёди биноҳои таърихӣ, фонди васеи манзили муниципалӣ (шаҳр садҳо ҳазор манзил дорад) ва анъанаи хизматрасонии ҳамаҷониба (аз таъмири асосии биноҳо то лоиҳаҳои инфрасохтори шаҳрӣ) тавсиф мешавад.

Ин боиси пайдоиши навъҳои гуногуни кор ва хизматрасонӣ, инчунин рақобати назаррас дар соҳаи хизматрасонии сохтмон ва таъмир мегардад.

Дар Австрия, таъмир ва сохтмон асосан аз ҷониби ширкатҳои дорои иҷозатнома ва мутахассисони дорои сертификат анҷом дода мешавад. Якчанд намуди ташкилотҳо мавҷуданд:

Пудратчиёни умумӣ (Generalunternehmer). Ширкатҳои калон (масалан, PORR, Strabag, Porr-König & Heinrich ва ғайра), ки сохтмон ва таъмири асосии биноҳоро бо калиди пурра анҷом медиҳанд.

Чунин ширкатҳо дорои ҳамаи иҷозатномаҳои зарурӣ (Baufirma ё Baumeisterbetrieb - тарроҳи сохтмонии соҳибихтисос), муҳандисон ва дастаҳои ихтисосҳои гуногун мебошанд.

Ширкатҳои ҳунармандӣ ва ҳунармандон. Инҳо ба намудҳои мушаххаси корҳо (барқ, сантехникӣ, дуредгарӣ, рангкунӣ, тирезаҳо ва ғайра) тахассус доранд. Ҳар як чунин ширкат бояд барои соҳаи мушаххаси худ "Meisterbrief" ё "Befähigungsnachweis"-и мувофиқ дошта бошад (масалан, электрики сертификатдор, сантехники сертификатдор).

Давраи пурра (Hammround-Handwerker). Ҳунармандони хусусӣ ё ширкатҳои хурд, ки хидмати пурраи "аз А то Я"-ро пешниҳод мекунанд (аксар вақт инҳо пудратчиёни хурде мебошанд, ки ҳама корҳои асосии беҳтарсозии манзилро анҷом медиҳанд).

Таъмир дар Вена шаклҳои гуногун дорад, аз таъмири косметикӣ дар як хонаи хурд то таъмири пурраи тамоми бино ё иваз кардани релсҳои трамвай. Биёед ба намудҳои асосии он бодиққаттар назар андозем.

Дар пойтахти Австрия шумораи зиёди биноҳои истиқоматии кӯҳна (биноҳои ба истилоҳ "Гриндерштейн" аз охири асри 19 ва аввали асри 20) ва биноҳои нав ба сари аҳолӣ нисбатан каманд. Аз ин рӯ, таъмир ва навсозии манзилҳо мавзӯи хеле муҳим аст. Намудҳои асосии таъмир инҳоянд:

Таъмири косметикӣ (Oberflächenrenovierung). Навъи соддатарин ранг кардани деворҳо, иваз кардани девори деворӣ ва фарш, нав кардани розеткаҳо ва калидҳо, таъмири дарҳо ва корҳои оддии сантехникиро дар бар мегирад. Ин таъмирҳо одатан барои тароват бахшидан ба намуди зоҳирӣ анҷом дода мешаванд.

Арзиши таъмири косметикӣ барои як хонаи хурд (30-50 м²) метавонад аз 5000 то 15000 евро бошад ва давомнокии он метавонад аз якчанд ҳафта то як моҳ бошад (аз ҷумла омода кардани девор ва вақти хушк кардани ранг).

Таъмири асосӣ (Комплеттреновиерунг). Ин иваз кардани пурраи системаҳои коммуналӣ (барқ, сантехникӣ, гармидиҳӣ), ҳамвор кардани деворҳо, иваз кардани тирезаҳо ва аз нав сохтан ё вайрон кардани деворҳои ғайриборбардорро дар бар мегирад.

Дар хонаҳои кӯҳна, дегхонаҳои кӯҳнаи газӣ аксар вақт бо системаҳои муосири комбинатсия иваз карда мешаванд ё системаи гармидиҳӣ аз газ ба системаи барқӣ гузаронида мешавад. Таъмири асосӣ амалан ба сохтмони нав дар фазои маҳдуд монанд аст. Он одатан аз 2 то 6 моҳро дар бар мегирад ва риояи қатъии қоидаҳои сохтмонро талаб мекунад.

Арзиши миёнаи таъмири пурраи як хонаи кӯҳна дар Вена аз 800 то 1200 евро барои як метри мураббаъ (ё тақрибан аз 80,000 то 120,000 евро барои як хонаи 100 метри мураббаъ) аст. Ин аз ҳолати деворҳо ва фаршҳо, мураккабии кор ва масолеҳи интихобшуда вобаста аст.

Ҳангоми таъмири як хонаи Вена, аксар вақт мушкилоти иловагӣ ба миён меоянд:

Маҳдудиятҳои обу ҳаво ва меъморӣ. Масалан, дар маркази шаҳр, тағйир додани ранги фасад, насб кардани кондитсионерҳо дар ҷойҳои намоён ва ғайра манъ аст. Тирезаҳо дар маркази таърихӣ баъзан нигоҳ доштани чаҳорчӯбаҳои винтажии худро (spechtrat) талаб мекунанд, ки ин гаронтар аст.

Ҳамоҳангсозӣ ва иҷозатномаҳо. Таҷдиди бино (масалан, якҷоя кардани утоқҳо, кӯчонидани ошхона/ҳаммом) бояд аз ҷониби мақомоти дахлдор тасдиқ карда шавад (DA27, MA 40). Дар Вена, таҷдиди бинои истиқоматӣ метавонад пардохти "андози сабз" ё гирифтани иҷозатномаи минтақабандиро талаб кунад.

Хизматрасониҳои кӯҳна. Дар бисёр хонаҳои кӯҳна то ҳол қубурҳои оҳанин ё асбест мавҷуданд. Иваз кардани онҳо метавонад як лоиҳаи бузурги таъмири алоҳида бошад.

Нархҳо ва мӯҳлатҳои маъмулӣ. Тибқи ҳисобҳои охирини коршиносон, таъмири манзилҳо дар Вена тақрибан чунин арзиш хоҳад дошт (тақрибан):

• Таъмири косметикӣ (рангкунӣ, сафолпӯшӣ, фарш) 30–50 м²: €5,000–10,000, 2–4 ҳафта.
• Таъмири асосӣ (100 м², аз ҷумла иваз кардани ошхона/ҳаммом): €80,000–120,000, давомнокӣ 3–6 моҳ.
• Иваз кардани тиреза (воҳиди 1 м²) – €200–400/м².
• Насби дари нав (дарунӣ) – аз €500 барои як дона.
• Иваз кардани пурраи сантехникаи ҳаммом (маҷмӯи корҳо): €8,000–15,000.

Хонаҳои хусусии Вена (одатан дар канори шаҳр ва берун аз шаҳр, инчунин дар канори шаҳр ва минтақаҳои атрофи шаҳр) ҷадвали дигари таъмирро риоя мекунанд: Ин таъмирҳо одатан корҳои васеътарро дар бар мегиранд. Марҳилаҳои асосии таъмири асосии хона ("Kapitalsanierung") инҳоянд:

Тарроҳӣ ва иҷозатномадиҳӣ. Ин махсусан ҳангоми таъмири бом, илова кардани сохторҳои нав ё иваз кардани сохторҳои такякунанда муҳим аст. Дар Австрия, барои аксари лоиҳаҳои калон иҷозатнома ( Baubewilligung ) талаб карда мешавад. Барои анҷом додани ҳисобҳо аксар вақт меъмор ё муҳандиси сохтмонӣ киро карда мешавад.

Тахриб ва таъмири ноҳамвор (Роҳбауарбейтен). Ин аз байн бурдани сохторҳои кӯҳна (бартараф кардани бом ва деворҳои кӯҳна, ҳамвор кардани сатҳҳо ва рехтани таҳкурсӣ ё таҳкурсӣ барои васеъкунӣ) иборат аст.

Бом ва фасад (Dach und Fassade). Таъмир ё иваз кардани бом (плиткаҳо, металлӣ, черепицаҳои битумӣ - интихоб ба арзиш таъсир мерасонад) ва изолятсияи фасад барои сарфаи энергия. Масалан, черепицаҳои битумӣ тақрибан 20-30 €/м², сафолҳои сафолии классикӣ - 10-25 €/м², варақаҳои мисӣ - 80-100 €/м² арзиш доранд.

Системаҳои коммуналӣ (Hausinstallation). Тарроҳии пурраи системаҳо: дегхонаи нави газӣ ё насоси гармидиҳӣ, иваз кардани қубурҳо ва симкашӣ. Ин метавонад даҳҳо ҳазор евро арзиш дошта бошад (насби дегхонаи муосири Buderus ё Vaillant 5,000-10,000 евро, илова бар хароҷоти насб).

Изолятсия ва самаранокии энергетикӣ (Sanierung der Gebäudehülle). Ин изолятсияи бом, фасад ва фарш, инчунин иваз кардани тирезаҳоро бо тирезаҳои каммасрафи энергия (тирезаҳои сеқабата) дар бар мегирад. Чунин корҳо аксар вақт қисман аз ҷониби давлат маблағгузорӣ мешаванд (ман дар ин бора дар зер муфассалтар сӯҳбат хоҳам кард).

Корҳои анҷомдиҳӣ (Инненаусбау). Сохтмони деворҳои дохилӣ, насби хатҳои коммуналӣ, фарш, рангуборкунӣ ва андовакунӣ, насби ошхона ва таҷҳизоти маишӣ.

Ободонии ландшафт ва сохтмони ниҳоӣ (Fertigstellung). Хонаҳо дар минтақаи Вена аксар вақт боғҳои хусусӣ доранд: ландшафт, роҳҳои боғ ва таваққуфгоҳ ҳама дар марҳилаи ниҳоӣ дохил карда шудаанд.

Сохтмони асосӣ (Kapitalbau) на танҳо таъмир аст; баъзан онро "renovation complète" ё азнавсозии пурра меноманд. Аммо, бо банақшагирии дуруст, технологияҳои муосир метавонанд хонаи кӯҳнаро ба хонаи каммасрафи энергия табдил диҳанд: пурра иваз кардани фасад, насб кардани панелҳои офтобӣ ва изолятсияи фаршҳо.

Нюансҳои махсус барои хонаҳои деҳот:

Таъмир ва васеъкунии асосӣ. Бисёре аз биноҳо метавонанд илова кардани болохона ё гаражро талаб кунанд; дар чунин ҳолатҳо, қарорҳои банақшагирӣ тасдиқи мақомоти маҳаллии манзилро талаб мекунанд (хусусан агар амвол моликияти хусусӣ бошад, на моликияти муниципалӣ).

Талаботҳои санитарӣ ва коммуналӣ. Дар хонаҳои истиқоматӣ, шояд системаи канализатсияи марказӣ (зарфи септикӣ) вуҷуд надошта бошад, аз ин рӯ, ҳангоми банақшагирии таъмир, бояд хизматрасонии коммуналии маҳаллӣ ба назар гирифта шавад.

Маблағгузорӣ. Таъмири хонаҳои калон одатан садҳо ҳазор долларро ташкил медиҳад. Бисёриҳо чунин лоиҳаҳоро бо ипотека, ки бо амволи ғайриманқул таъмин карда мешавад, маблағгузорӣ мекунанд. Субсидияҳо барои самаранокии энергия ба кам кардани хароҷот мусоидат мекунанд.

Намунаҳои марҳилаҳои таъмири хона:

* Вобаста аз минтақа ва сатҳи коркард.

Тавре ки шумо мебинед, таъмири асосии хонаи шахсӣ як кори бузургҳаҷм ва гаронбаҳост. Аммо, сармоягузорӣ бо кори босифат пурра баргардонида мешавад: хона аз ҷиҳати энергия самаранок ва бароҳат мегардад, ба осонӣ ба иҷора дода мешавад ё бо фоида фурӯхта мешавад.

Илова бар ин, соҳибон аксар вақт барои таъмир қарз мегиранд, зеро меъёрҳои фоизӣ айни замон коҳиш ёфта истодаанд, ки ин гуна сармоягузориҳоро дастрастар мегардонад.

Вена як метрополияи калон бо шабакаи васеи роҳҳо, трамвайҳо ва пиёдароҳҳо мебошад. Инфрасохтори кӯча ва роҳи шаҳр мунтазам нав карда мешавад:

Таъмири асосии кӯчаҳо. Ин тоза кардани асфалти кӯҳна ё сангфарш, мустаҳкам кардани таҳкурсӣ ва гузоштани қабатҳои нави асфалт ё сангфаршро дар бар мегирад. Одатан, шаҳр як кӯчаро ҳар 20-30 сол пурра таъмир мекунад.

Параметрҳои лоиҳа метавонанд фарқ кунанд: барои хиёбонҳое, ки трамвай доранд (масалан, Hauptstraße, Ring), ивазкунии пурраи роҳҳо низ анҷом дода мешавад. Лоиҳаҳои калонтар (пулҳо, гузаргоҳҳо) метавонанд даҳҳо миллион евро арзиш дошта бошанд.

Пиёдароҳҳо ва роҳҳои велосипедронӣ. Дар солҳои охир, Вена шабакаи роҳҳои велосипедронии худро фаъолона васеъ карда, минтақаҳои пиёдагардро беҳтар мекунад. Ин лоиҳаҳо иваз кардани канорҳои роҳ ва сангфарш ва илова кардани системаҳои заҳкаширо дар бар мегиранд.

Масалан, лоиҳаи " Равшан кардани асфалт " сабз кардани майдонҳои кӯҳнаро дар бар мегирад - ин низ қисми таъмири кӯчаҳо мебошад (нигаред ба ташаббусҳои беҳбудии шаҳр).

Таъмири трамвай ва метро. Тавре ки зикр гардид, Wien er Linien солона даҳҳо лоиҳаҳои хурду калонро анҷом медиҳад: дар соли 2025 онҳо нақша доранд, ки тақрибан 11 км релс ва 45 гузаришро иваз кунанд.

Ҳар як лоиҳаи сохтмонии чунин ба ҳаракати нақлиёт таъсир мерасонад ва дар давоми кор роҳҳо баста ва роҳҳои дигарро иваз мекунанд. Сокинон метавонанд вазъи ҷории ҳаракати нақлиётро тавассути вебсайтҳо ва барномаҳои шаҳр (ба монанди ARBÖ ё VerkehrsInfo ) назорат кунанд.

Мӯҳлатҳо ва хароҷоти сохтмони роҳҳо дар Вена тавассути шартномаҳои давлатӣ ва тендерҳо назорат карда мешаванд. Ҳама марҳилаҳо, аз тарҳрезӣ то қабул, аз ҷониби Полиси БДА (MA 37) ва иттифоқи коргарони роҳ MA 28 танзим карда мешаванд.

Лоиҳаҳо аз буҷаи шаҳр ва аксар вақт қисман аз маблағҳои федералӣ ва аврупоӣ (масалан, барои деворҳои муҳофизат аз садо ё лоиҳаҳои экологӣ) маблағгузорӣ мешаванд.

Чаро таъмири роҳҳо зарур аст: Муҳимтарин чиз бехатарӣ ва устувории нақлиёт аст. Роҳпӯши нав садамаҳоро кам мекунад ва мӯҳлати кори кӯчаҳоро дароз мекунад. Масалан, Wien er Linien пас аз иваз кардани роҳҳои кӯҳна тавонист саривақтии трамвайро беҳтар кунад (сармоягузорӣ дар соли 2024 тасдиқ карда шуд ва бо эътимоднокии баланди хизматрасонӣ хароҷоти худро пардохт кард).

Шаҳр инчунин барои устуворӣ талош мекунад: корҳо оид ба васеъ кардани шабакаҳои велосипедронӣ ва кабудизоркунӣ бо ҳадафҳои иқлимӣ алоқаманданд (камтар асфалт маънои сардтар шудани тобистонро дорад).

Умуман, корҳои роҳсозӣ дар Вена раванди пайваста буда, барои давраи солона тарҳрезӣ шудаанд: дар тобистон асфалтпӯшӣ фаъолтар аст (ҳаво мусоид аст) ва дар зимистон лоиҳаҳои дохилии шаҳрӣ анҷом дода мешаванд.

Барои фаҳмидани имконоти дастрас барои соҳибони амвол дар Вена, муҳим аст, ки доираи хидматҳои дастрасро ба назар гиред. Дар ин ҷо шумо имконотро барои қариб ҳама гуна ниёзҳо пайдо мекунед.

Бозори таъмири Вена доираи пурраи хидматҳоро, аз таъмири хурд то таъмири пурра ва корҳои ниҳоӣ, пешниҳод мекунад. Намудҳои асосии кор ва хидматҳо инҳоянд:

• Таъмири умумӣ. Рангкунӣ (ранг, гобелен), фарш (паркет, ламинат, флис), гаҷкорӣ ва гипсокартон, сохтмони деворҳои нав.
• Сантехникӣ (Насбкунанда). Насб ва таъмири таҷҳизоти сантехникӣ – иваз кардани қубурҳо, насби ванна ва душ кабинаҳо, ҳоҷатхонаҳо, раковинаҳо ва системаҳои гармидиҳӣ.
• Насби барқӣ. Кӯчонидан ё илова кардани розеткаҳо, калидҳо, равшанӣ, насб кардани тахтаҳои тақсимотӣ, пайваст кардани таҷҳизоти рӯзгор.
• Гармидиҳӣ ва вентилятсия (Гармидиҳӣ/Luftung). Насб ва таъмири дегхонаҳо, радиаторҳо ва гармидиҳии зеризаминӣ; насби насосҳои гармидиҳӣ ё коллекторҳои офтобии муосир.
• Дуредгарӣ ва сохтани шкафҳо (Tischlerei/Schreiner). Мо дарҳо, шкафҳои дарунсохт, ошхонаҳои фармоишӣ, зинапояҳо ва фарши паркетӣ истеҳсол мекунем.
• Хизматрасониҳои махсусгардонидашуда. Мӯҳркунии фасад, изолятсияи садо, насби системаи хонаи интеллектуалӣ, ободонии айвон (grünanlage) ва ғайра.
• Корҳои ороишӣ (Инненаусбау). Ороиши ороишии дохилӣ – плиткаҳои мозаикӣ, ороиши бадеии деворҳо, гаҷҳои нодири баландсифат (масалан, бофтаи мармарӣ).

Қариб ҳар як ширкати таъмир дар Вена ин хидматҳоро мустақилона ё тавассути зерпудратчиён пешниҳод мекунад. Барои таъмири асосии манзилҳо, пудратчии генералӣ аксар вақт як гурӯҳи коргаронро ҷамъ мекунад ва ҳамаи марҳилаҳоро назорат мекунад.

Хизматрасониҳои беҳтарсозии амволи истиқоматӣ ва тиҷоратӣ сазовори зикри махсус мебошанд Ширкатҳои калон шӯъбаҳое доранд, ки барои муштариёни тиҷоратӣ, аз офисҳо то тарабхонаҳо, бахшида шудаанд.

Онҳо офисҳоро аз нав тарҳрезӣ мекунанд; қонунгузории Швейтсария аксар вақт мутобиқсозии ҷойҳои кориро талаб мекунад (масалан, монеаҳо ва лифтҳо барои маъюбон). Дар Вена, таъмири бренди нав барои қаҳвахонаҳо ва бутикҳо - интерьерҳои дизайнерӣ - маъмул аст.

Бозор инчунин хидматҳои иловагии махсусро пешниҳод мекунад:

• Насби тиреза ва дар. Аксар вақт бо шарти омода кардани калид, бо андозагирӣ ва интихоби шиша анҷом дода мешавад.
• Амният. Насби назорати видеоӣ, сигнализатсия ва дарҳои бехатар.
• Хизматрасонии тозакунӣ. Пас аз таъмир, бисёр ширкатҳо хидматрасонии тозакунии майдонро пешниҳод мекунанд.
• Хизматрасонии нақлиётӣ. Интиқоли масолеҳи сохтмонӣ ва таҷҳизоти тахриб барои иҷора.

Ҳамин тариқ, таъмири имрӯза дар Вена як раванди мураккаб аст, ки иштироки мутахассисон ва ширкатҳои сершуморро талаб мекунад. Бартариҳои асосӣ сифат ва масъулият мебошанд: дар Австрия пудратчӣ ва суғуртаи онҳо барои ҳама гуна корҳои асосӣ масъуланд.

Пайдо кардани як ширкати сохтмонӣ ё пудратчии боэътимод барои соҳиби хона вазифаи муҳим аст. Тавре ки қаблан зикр гардид, беҳтар аст, ки ба таҷриба ва обрӯ диққат диҳед. Рейтингҳои расмӣ каманд, аммо якчанд дастурҳо мавҷуданд:

Ширкатҳои беҳтарин. Бузургтарин пудратчиёни генералии Вена инҳоянд: PORR Bau, Strabag (холдинги байналмилалӣ бо шӯъбааш дар Австрия), König & Heinrich, Wien erberger (асосан як сохтмончии хишт, аммо инчунин дорои шӯъбаҳои сохтмонӣ) ва як қатор ширкатҳои хурдтар (ба монанди LeBe Bau, Obenauf ва Rudolf Hödl).

Онҳо аксар вақт бо лоиҳаҳои калон (биноҳои баландошёна, офисҳо) кор мекунанд, аммо баъзеҳо инчунин бо таъмири боҳашамат кор мекунанд.

Ширкатҳои махсусгардонидашуда. Баъзе ширкатҳо махсусан ба таъмири асосии биноҳои кӯҳна тамаркуз мекунанд — масалан, Wohnfonds Wien бо пудратчиёни боэътимод барои лоиҳаҳои иҷтимоӣ шарикӣ мекунад.

Ҳамчунин бисёр ширкатҳои маҳаллии оилавӣ (бо номи "Baugeschäft") мавҷуданд, ки таърихи тӯлонӣ доранд ва аз хусусиятҳои бозори Вена огоҳанд.

Аз рӯи амалия, қадамҳои зеринро тавсия додан мумкин аст:

Иҷозатномаҳо ва узвият дар ассотсиатсияҳои касбиро санҷед. Ҳамаи ширкатҳои сохтмонӣ ва ширкатҳои калон бояд дар Wirtschaftskammer (Палатаи савдо ва саноат) ба қайд гирифта шуда, барои фаъолияти мушаххаси худ иҷозатнома дошта бошанд. Нишонаи иловагии сифат узвият дар Baumeisterinnung (Иттиҳоди устодони сохтмон) мебошад.

Аз каналҳои боэътимод истифода баред. Масалан, Wirtschaftskammer Wien рӯйхати ширкатҳои сохтмонии бақайдгирифташударо нигоҳ медорад. Вебсайтҳо ва феҳристҳои касбӣ (пайдо кардани рақобат дар феҳристҳои мустақил душвор аст; масалан, ширкатҳои фаъол одатан дар портали расмии zurzbauen.at номбар карда мешаванд)

Шарҳҳоро хонед ва саволҳо диҳед. Дар форумҳои олмонӣ, ба монанди Houzz одамон намунаҳои таъмири худро нашр мекунанд. Тавсияҳои шифоҳӣ як манбаи арзишманд мебошанд. Масалан, сокинон пудратчиёнеро тавсия медиҳанд, ки ба шарҳҳо зуд посух медиҳанд ва мӯҳлатҳоро риоя мекунанд.

Портфолиои онҳоро санҷед. Боздид аз лоиҳаҳои анҷомёфтаи пудратчӣ (бо розигии онҳо) ба шумо тасаввуроти беҳтаре дар бораи сифат медиҳад. Баъзе ширкатҳо гузоришҳои видеоии кори худро таҳия мекунанд.

Тахминҳоро муқоиса кунед. 2-3 тахмини мустақилро фармоиш диҳед. Агар тафовутҳо назаррас бошанд, сабаби онро фаҳмед. Баъзан пудратчии арзонтар дар масолеҳ ё мӯҳлатҳо камбудиҳо эҷод мекунад. Беҳтар аст, ки якчанд ширкатҳои марбут (эпоксидӣ, сафол, рангмол) якҷоя бо тарзи ҳамоҳанг кор кунанд.

Шартнома хатарҳоро фаро мегирад. Дар шартнома шартҳои возеҳро дохил кунед: ҷадвали пардохт барои марҳилаҳои лоиҳа, ҷаримаҳо барои мӯҳлатҳои аз даст рафта ва банди кафолат (дар Австрия, корҳои сохтмонӣ то се сол кафолат дода мешаванд ва санҷиш пас аз як сол анҷом дода мешавад).

Мулоҳизаҳои маҳаллӣ. Бисёре аз таъмири биноҳои истиқоматӣ иҷозатномаи сохтмон (Hausverwaltung) ва тасдиқи мақомоти дахлдорро талаб мекунанд (масалан, ҳангоми иваз кардани намуди зоҳирӣ, "Begutachtung мусбат" талаб карда мешавад). Пудратчии бонуфуз ба шумо дар пур кардани ҳамаи ҳуҷҷатҳои зарурӣ кӯмак мекунад.

Вена "коргарони меҳмон"-и ғайриқонуниро истиқбол намекунад: аксари соҳибони бонуфузи манзил ва хонаҳо бақайдгирии расмӣ талаб мекунанд. Ғайр аз ин, лоиҳаҳо дар биноҳои кӯҳна аксар вақт машварат бо меъморон ва минтақабандиро талаб мекунанд (масалан, барои пешгирӣ аз осеб расонидан ба намуди таърихӣ).

Сертификатҳои сифат муҳиманд : барқчӣ бояд Elektromeister, васлкунандаи газ бояд Installateurbefähigung ва сохтмончиён бояд Baumeisterprüfung ё Gewerbeschein дошта бошанд. Боварӣ ҳосил кунед, ки пудратчӣ бо қоидаҳои маҳаллӣ ошно аст (мақомоти шаҳр MA37 риояи қатъии онҳоро талаб мекунанд).

Тавсияи асосӣ: пасттарин нархро таъқиб накунед, балки тавозунро байни нарх, мӯҳлатҳо ва эътимоднокии пудратчӣ ҷустуҷӯ кунед.

Умуман, як ширкати касбӣ гаронтар, вале боэътимодтар аст. Пудратчиёни хусусии маҳаллӣ одатан камтар нарх месупоранд, аммо кафолат намедиҳанд. Онҳо метавонанд "тирезаҳои чӯбӣ"-ро "бо чашм" сохта бошанд, дар ҳоле ки ширкатҳои калонтар бо таъминкунандагони боэътимод (дарҳои евро, қубурҳои сертификатсияшуда) кор мекунанд.

Вақте ки ман ба мизоҷон тавсия медиҳам, ки ширкатҳои касбии сохтмониро дар Вена киро кунанд, ман мефаҳмонам, ки ин кафолат медиҳад, ки таъмир ба ҳама стандартҳо мувофиқат мекунад. Масалан, танҳо як барқчии соҳибихтисос медонад, ки чӣ гуна симкаширо дар хонаи кӯҳна бехатар насб кунад.

Ниҳоят, ширкатҳои тавсияшуда: гарчанде ки рейтингҳои муқарраршудаи "расмӣ" вуҷуд надоранд, таҷриба нишон медиҳад, ки эътимод ба ширкатҳое, ки обрӯи хуб доранд, маъмул аст. Инҳо иборатанд аз:

• PORR Bau GmbH яке аз пешсафони бозори сохтмонии Австрия мебошад (лоиҳаҳо аз инфрасохтор то минтақаҳои истиқоматӣ).
• Ширкати König & Heinrich як ширкати бузурги Вена аст, ки хонаҳо, офисҳо месозад ва таъмир мекунад ва дар сохтмони бисёрошёна таҷриба дорад.
• Ширкати Wohnfonds Wien (ки лоиҳаҳоро тавассути харид маблағгузорӣ мекунад) худ пудратчӣ нест, балки бо ширкатҳои бонуфуз барои навсозии хобгоҳҳои Вена зич ҳамкорӣ мекунад.

Барои таъмири ночиз, шумо метавонед ба ҳунармандони машҳури Вена муроҷиат кунед: масалан, ширкатҳои "Allround Handwerker Wien" (ҳама намуди корҳо) ё "Malermeister Wien" (корҳои рангкунӣ) - онҳо аксар вақт барои кор то 3 сол кафолат медиҳанд.

Хароҷоти таъмир дар Австрия ҳамеша барои онҳое, ки лоиҳаҳоро ба нақша мегиранд, нигаронкунанда аст. Гарчанде ки онҳо дар Вена нисбат ба кишварҳои ҳамсоя баландтаранд, сифати хизматрасонӣ анъанавӣ хеле баланд аст.

Арзиши таъмир дар Вена аз бисёр омилҳо вобаста аст:

Ҳаҷм ва мураккабии кор. Ҳар қадар метри мураббаъ зиёд бошад ва марҳилаҳо (таҷзия, таъмир, корҳои коммуналӣ) зиёд бошанд, ҳамон қадар гаронтар аст. Таъмири "лампаи гарм" дар як ҳуҷра нисбат ба таъмири тамоми хона хеле арзонтар аст.

Сифати мавод. Нархҳо вобаста ба бренд ва намуди мавод фарқ мекунанд. Масалан, сафолҳои сафолии арзон 15-30 евро/м² ва сафолҳои дизайнерӣ 60-100 евро/м² арзиш доранд. Паркетҳои классикии чӯби булути австриягӣ метавонанд 80-150 евро/м² арзиш дошта бошанд. Ҳар қадар маводҳо (тирезаҳо, радиаторҳо, қубурҳои обгузар) гаронтар бошанд, ҳамон қадар сметаи ниҳоӣ баландтар аст.

Ҷойгиршавии амвол. Корҳо дар минтақаҳои марказӣ ( Innere Stadt , Josefstadt ) метавонанд аз сабаби хатари афзояндаи осеб дидан ба маркази таърихӣ, талаботи беруна ва талаботи иҷозатномадиҳӣ гаронтар бошанд. Дар канори шаҳр ё канори шаҳр ( Favoriten , Donaustadt , Niederösterreich), нархҳо барои ҳамон корҳо аксар вақт 10-20% пасттаранд.

Интихоби пудратчӣ. Ширкатҳои калон аз сабаби эътимоднокӣ ва кафолатҳои худ нархи баландтар мегиранд, аммо баъзан барои мавод (хариди яклухт) нархҳои пасттар муқаррар мекунанд. Пудратчиёни хусусӣ метавонанд барои кор нархҳои пасттар пешниҳод кунанд, аммо бе шартномаи расмӣ ё кафолат.

Шароити кунунии бозор. Арзиши сохтмон дар соли 2025 нисбат ба солҳои 2020-2021 баландтар аст, ки ин ба таваррум ва болоравии нархи энергия ва мавод вобаста аст. Нархи масолеҳи сохтмонӣ дар Австрия дар се соли охир 5-10% афзоиш ёфтааст. Афзоиши нархи пӯлод ва чӯб махсусан ба назар мерасад (аз сабаби шароити иқтисодии ҷаҳонӣ).

Ба ҳисоби миёна, хароҷоти меҳнати мутахассисон дар Вена нисбатан баланд аст: нархи миёнаи коргар (ба истиснои маводҳо) аз 30 то 60 евро дар як соат аст (вобаста ба касб: электрик метавонад нисбат ба рангмол бештар пул гирад). Ин маънои онро дорад, ки насби як дар (ду соати корӣ) ҳадди аққал 100-150 евро дар як соат арзиш дорад, ба истиснои худи дар.

Дар зер нархҳои миёнаи нишондиҳанда оварда шудаанд, ки ба шумо дар арзёбии арзиши таъмир дар Вена кӯмак мекунанд:

Таъмири косметикии хона (30–50 м²):

• Рангкунии девор: €8–15/м² (аз ҷумла грунт ва ду қабат ранг).
• Ламинат ё паркет: €30–50/м² (мавод + насб).
• Плиткаҳо (ошхона/ҳаммом): €25–40/м² (бо иловаи маҳлули ғафс).

Ҷамъ: тақрибан €5,000–10,000 барои тамоми таъмир (меҳнат ва мавод). Мисол: ранг кардани ду ҳуҷра ва иваз кардани фарш дар як хонаи хурд – €6,000; андова ва деворпӯшӣ – €3,000.

Таъмири асосии манзил (80–100 м²):

• Нерӯи барқ: 100–150 евро барои як нуқта (розетка/чароғ), илова бар ин 150–300 евро барои тахтаи тақсимот ва автоматизатсия.
• Сантехника: иваз кардани қубурҳо дар болобардорандаи 7-12 метр – то €3,000, насби ванна/души нав – €1,500–3,000, ҳоҷатхона – €500–1,000.
• Ошхона: корпус ва намоҳо – €3,000–8,000 (бо услуби IKEA ё фармоиш аз Schreiner).
• Тахриб ва корҳои пинҳонӣ: ~€10–15 ҳазор (хароҷот барои партовҳои сохтмонӣ, пудратчиёни кӯтоҳмуддат).

Дар маҷмӯъ, таъмири пурраи хонаи 100 м² дар сатҳи миёна метавонад аз 80,000 то 120,000 евро арзиш дошта бошад. Ин хароҷоти меҳнат, мавод ва мебелро дар бар мегирад. Илова кардани лоиҳаи тарроҳӣ метавонад аз 2,000 то 5,000 еврои дигарро дар бар гирад.

Таъмири асосии хонаи шахсӣ (150–200 м²). Арзишҳо вобаста ба ҳаҷми таъмир фарқ мекунанд, аммо одатан аз 150,000 то 300,000 евро (бо калиди пурра) мебошанд. Масалан, таъмири асосии хонаи 150 м², аз ҷумла иваз кардани бом, изолятсияи фасад ва иваз кардани пурраи системаи коммуналӣ, аксар вақт тақрибан 200,000–250,000 евро арзиш дорад. Бе унсурҳои "боҳашамат" (панелҳои пешрафта, ороиши дизайнерӣ), арзиш аз 150,000 евро оғоз мешавад.

Таъмири кӯчаҳо ва хиёбонҳо:

• Асфалтпӯш кардани 1 км кӯчаи шаҳр (духатта бо навсозии пурраи пойгоҳ) - тақрибан 1–2 миллион евро.
• Гузоштани пиёдароҳ (1000 м²) – €50–100 ҳазор (вобаста ба намуди плитка).
• Иваз кардани роҳҳои трамвай (1 км) – тақрибан 3–5 миллион евро (аз ҷумла омодасозии таҳкурсӣ ва корҳои барқӣ).
• Таъмири як қисмати хурди кӯча (то 100 м дарозӣ) даҳҳо ҳазор евроро ташкил медиҳад.

Ин рақамҳо дастурҳо мебошанд. Нархи ниҳоии лоиҳа дар ҳама ҳолатҳо метавонад фарқ кунад. Ҳангоми ҳисоб кардани смета, гирифтани тафсилоти муфассал аз пудратчиён муҳим аст: сметаҳои алоҳида барои корҳои ноҳамвор, анҷомдиҳӣ, хароҷоти тозакунии партовҳо ва комиссияҳо (масалан, барои корҳои хурд, таъмиргарон аксар вақт масолеҳи боқимондаро барои худ нигоҳ медоранд).

Барои сармоягузорон, таъмир на танҳо бароҳатӣ, балки пул низ муҳим аст. Таъмири дуруст анҷомдодашуда метавонад арзиши амволро ба таври назаррас афзоиш диҳад ва имконияти иҷораи онро суръат бахшад.

Вақте ки сухан дар бораи сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқули Вена , таъмир яке аз омилҳои асосӣ аст: он ба нархи фурӯш, суръати иҷора ва нархҳои иҷора таъсир мерасонад. Ин аст сабабҳо:

Афзоиши арзиши амвол. Пас аз таъмири босифат, нархи манзил одатан ба таври назаррас боло меравад.

Аз рӯи таҷрибаи ман, як хонаи таъмиршуда дар Вена (бо ошхона ва ҳаммоми нав) метавонад аз нархи аввала 10-20% гаронтар бошад. Масалан, бо сармоягузорӣ ба маблағи 20,000 евро барои таъмири асосӣ, соҳиб метавонад арзиши бозории хонаро ба 30-40,000 евро афзоиш диҳад.

Афзоиши ҷолибияти иҷора. Иҷорагирандагон ва оилаҳои ҷавон омодаанд, ки барои манзили муосир бидуни мушкилот ба монанди барқ, гармидиҳӣ ва сантехникӣ маблағи бештар пардохт кунанд. Хонаҳои таъмиршуда бо тирезаҳои каммасраф иҷорагирандагони дарозмуддатро ҷалб мекунанд.

Дар Австрия, самаранокии энергетикӣ низ муҳим аст: хонаҳое, ки "шиносномаи сабз" (Ecopassport) доранд, метавонанд бо нархи 5-10% гаронтар ба иҷора гирифта шаванд.

Бозгардонии босуръат. Агар ҳадаф иҷора бошад, таъмир вақти бекористиро кам мекунад (амвол барои камтар интизории иҷорагир холӣ мемонад) ва нархи иҷораи моҳонаро зиёд мекунад. Ғайр аз ин, таъмир хароҷоти амалиётиро (гармидиҳии самаранок) кам мекунад, ки барои соҳибмулк муфид аст.

Риояи талаботи манзил. Вена фаъолона қоидаҳои сохтмонро навсозӣ мекунад (масалан, изолятсияи ҳатмии деворҳо ва насби ҳисобкунакҳо). Сармоягузороне, ки мувофиқи стандартҳои нав таъмир мекунанд, аз зарурати таъмири фаврӣ канорагирӣ мекунанд ва манзилро "бо имконияти рушд" мегиранд.

Мизоҷон аксар вақт аз ман мепурсанд: оё харидани як манзили "нав рангкардашуда" меарзад ё хонае, ки ҳоло ҳам бояд таъмир карда шавад?

Барои онҳое, ки ба Вена кӯчиданро ба нақша гирифтаанд ва дар ҷустуҷӯи манзил ҳастанд, таъмир масъалаи муҳим аст:

Пешакӣ ба нақша гиред. Агар шумо аз кишвари дигар кӯчида истода бошед, беҳтар аст, ки пешакӣ фикр кунед, ки оё шумо пас аз харид ё иҷора таъмир мекунед. Ман тавсия медиҳам, ки вақти кӯчиданро ҳадди аққал як моҳ пеш аз он ки шумо барои кӯчидан ба хонаи охирини худ омода бошед, муайян кунед.

Масалан, агар шумо хонаеро "дар ҳоли таъмир" иҷора гиред, бо соҳибхона розӣ шавед, ки шумо дар давоми X моҳ ба хонаи аллакай таъмиршуда кӯчида мешавед.

Ҷанбаҳои ҳуқуқӣ. Бар хилофи баъзе кишварҳои ИДМ, дар Австрия шартномаҳои иҷора одатан бе мебел баста мешаванд ("unmöbliert"). Соҳибони манзил барои таъмир хеле кам маблағ пардохт мекунанд; дар иҷораҳои дарозмуддат, ин бештар масъулияти иҷорагир аст (ва банди "koenergie" - суғуртаи солонаи садама - аксар вақт дар шартнома дохил карда мешавад).

Ипотека ва қарзҳо. Ҳангоми харидани хона барои таъмир, дар хотир доред, ки бонк қарзро бо гарав бо "хонаи пурра" медиҳад.

Аз ин рӯ, харидани як хонаи якҳуҷрагӣ бо деворҳои луч метавонад пардохти пешпардохти калонтарро талаб кунад ё шуморо маҷбур созад, ки барои харид ва таъмир аз қарзи ипотека истифода баред (дар Австрия, бонкҳо дар шартҳои қарз барои таъмир хеле сабук ҳастанд, зеро нархи манзил пас аз анҷоми кор афзоиш меёбад).

Бисёре аз муштариёни ман, ки ба Вена кӯчида истодаанд, қайд карданд: "Доштани таваққуфгоҳ ва донистани дақиқи он ки масолеҳи сохтмонӣ дар куҷо ва чӣ гуна нигоҳ дошта мешаванд, муҳим аст - мо бо якчанд мавридҳои дер мондани таҷҳизот аз сабаби набудани таваққуфгоҳ дар наздикии бино дучор шудем."

Ҷузъиёти хурди ҳаррӯза, ба монанди кори лифт ҳангоми кӯчидан ё сокинони дигар хонаҳо, низ бояд ба назар гирифта шаванд.

Бозори Вена сахт танзим карда мешавад, аммо бо равиши дуруст, таъмирро метавон зуд анҷом дод: аз рӯи таҷрибаи ман, банақшагирии дуруст (равандҳои зина ба зина, хариди мавод пешакӣ) имкон медиҳад, ки як манзили 50 м² пас аз таъмири асосӣ дар давоми 2-3 моҳ ба анҷом расад.

Калиди кор бо ҳамоҳангсози ботаҷрибаи лоиҳа аст (ин метавонад меъмор ё менеҷери пудратчӣ бошад). Пас, вақте ки шумо ба он ҷо кӯчида меравед, шумо хонаи омода ва бароҳат хоҳед дошт, на хонаи "нимтаъмиршуда".

Хулоса, таъмир дар Вена як кори душвор, вале комилан иҷрошаванда аст. Сарфи назар аз хароҷоти баланд ва мушкилоти бюрократӣ, дар ин ҷо ҳама чизе, ки ба шумо лозим аст, дастрас аст: устоҳои соҳибихтисос, масолеҳи муосир ва дастгирии давлатӣ.

Таъмир бояд аксар вақт дар давоми сол оғоз ва анҷом ёбад, бо назардошти омилҳои мавсимӣ (корҳои оддии косметикӣ дар зимистон, асфалтпӯшӣ ва бомпӯшӣ дар тобистон).

Маслиҳат барои хонандагон: ба таъмир омодагӣ бинед. Ҳангоми харид ё иҷораи хона, дар бораи ҳолати деворҳо, тирезаҳо ва хизматрасониҳои коммуналӣ пурсед. Барои "хароҷоти ғайричашмдошт" ҳадди аққал 10-20% маблағ ҷудо кунед (чӯби кӯҳна ё қолаб аксар вақт ҳангоми таъмири асосии хона пайдо мешавад).

Аз аввал пудратчиёни бонуфузро интихоб кунед (беҳтараш тавассути тавсияҳо, на бо роҳи ғайрирасмӣ) ва шартнома имзо кунед. Дар ҳолати зарурӣ, аз субсидияҳо истифода баред - иёлот ва шаҳр ба коҳиш додани хароҷоти самаранокии энергия мусоидат мекунанд.

Бо ин роҳ, шумо на танҳо эътимоднокӣ ва қулайиро таъмин мекунед, балки инчунин сармоягузории фоидаоварро ба сармояи ояндаи худ анҷом медиҳед. Ва дар хотир доред: таъмир сармоягузорӣ ба сифати зиндагии шумо дар кишвари нав аст.