Санҷиши манзили Вена: Чӣ гуна амволи Вена кор мекунад

Пеш аз имзои шартномаи Кауфанбот, мо месанҷем, ки оё манзиле, ки харидор ҳангоми тамошо дида буд, бо амволи дар ҳуҷҷатҳо тавсифшуда мувофиқат мекунад. Оё метри мураббаъи зикршуда дар Nutzfläche дохил карда шудааст? Оё таъмир тасдиқ шудааст? Оё таҳхона ба манзил вобаста карда шудааст? Кадом хароҷоти сохтмон аллакай мувофиқа шудаанд, аммо ҳанӯз пардохт нашудаанд?

Ширкати Vienna Property иқтибоси Grundbuch, нақшаҳо, ҳуҷҷатҳои моликияти манзил ва гузоришҳои Hausverwaltung-ро муқоиса мекунад. Ҳама гуна номувофиқатиҳои ошкоршуда ба сметаи нарх, буҷаи харид ва шартҳои шартнома таъсир мерасонанд. Масалан, захираи нокифоя барои таъмири бом ҳисоб кардани пардохти эҳтимолии аввалияро талаб мекунад, дар ҳоле ки шартномаи иҷораи ҷорӣ метавонад ба истифодаи саривақтии манзил халал расонад.

Мо ин тасдиқро бо истифода аз мисоли як хонаи сеҳуҷрагӣ дар Алтбауи Вена нишон медиҳем: кадом ҳуҷҷатҳоро мо баррасӣ мекунем, чиро бо фурӯшанда равшан мекунем ва пеш аз имзо дар бораи кадом шартҳо ба мувофиқа мерасем. Мушаххасот ва маблағҳои дар ин мисол овардашуда тахминӣ мебошанд.

Дар мисоли мо, як оила хонаеро бо нархи 420,000 евро баррасӣ мекунад. Дар рӯйхат хона 80 м² бо айвон ва таҳхона нишон дода шудааст. Таъмири косметикӣ анҷом дода шудааст ва пардохтҳои моҳона 360 евроро ташкил медиҳанд. Ба гуфтаи фурӯшанда, хона дастрас аст.

Харидор ба ду хонаи хоби алоҳида, қобилияти зиндагии доимӣ ва кӯчидан дар мӯҳлати мувофиқашуда ниёз дорад. Мо ин талаботро пеш аз нархгузорӣ муайян мекунем. Хонаи арзонтаре, ки барои оила мувофиқ нест, мушкилотро ҳал намекунад.

Мо инчунин мақоми харидор ва зарурати иҷозатномаҳоро равшан мекунем. Қобилияти харидории шаҳрванди хориҷӣ аз шаҳрвандӣ, иёлати федералӣ ва шароити муомилот вобаста аст. Доштани иҷозатномаи истиқомат танҳо ба таври худкор барои харид мувофиқ нест. Маҳдудиятҳои татбиқшаванда барои харидории амволи ғайриманқул дар Австрия бояд пеш аз содир кардани чунин амал равшан карда шаванд.

Агар иҷозатномаҳо ё маблағгузории бонкӣ талаб карда шаванд, ин ба мӯҳлат ва мундариҷаи пешниҳод ба фурӯшанда таъсир мерасонад. Созишномаҳои шифоҳӣ дар бораи ин шартҳо нокифоя мебошанд.

Ширкати амволи Vienna аз фурӯшанда ва Hausverwaltung ҳуҷҷатҳоро талаб мекунад, маълумоти гирифташударо муқоиса мекунад ва ҳама гуна тасдиқҳои гумшударо қайд мекунад. Дастрасӣ ба файли сохтмон ва ҳуҷҷатҳои инфиродӣ бо иҷозати зарурӣ дода мешавад.

Барои як квартира дар бинои мавҷуда, маҷмӯа одатан инҳоро дар бар мегирад:

✓ иқтибоси кунунии Grundbuch ва ҳуҷҷатҳо оид ба вурудоти муҳим

✓ Wohnungseigentumsvertrag - шартномаи моликияти манзил

✓ Nutzwertgutachten — хулоса дар бораи арзиши тахминии объектҳо ва саҳмияҳо

✓ Нақшаҳои сохтмон ва ҳуҷҷатҳои тағйирот

✓ Energiausweis — шиносномаи энергетикӣ

✓ ҳисоботҳои солона ва огоҳиномаҳои пардохтҳои ҷорӣ

✓ Маълумот дар бораи захира, кори дарпешистода ва қарзҳо дар хона

✓ Протоколҳои маҷлисҳои соҳибон дар тӯли чанд соли охир дастрасанд

Мо нақшаро аз таблиғ ва нақшаи сохтмон фарқ мегузорем. Мо захираи боқимондаро барои санаи мушаххас тафтиш мекунем ва муҳокимаи таъмирро дар протокол бо қарори ниҳоӣ ё буҷа баробар намекунем.

Агар маълумоти муҳим мавҷуд набошад, ин як саволи кушода боқӣ мемонад. Ваъдаи пешниҳоди ҳуҷҷатҳо пас аз имзо имкон намедиҳад, ки санҷиши зарурӣ пурра ҳисобида шавад. Ҳаҷми санҷиши зарурии асосӣ инчунин дар тавсияҳои Арбейтеркаммер барои харидани манзил.

Дар Grundbuch, мо номи соҳиб, саҳм ва манзилро бо пешниҳоди фурӯшанда мувофиқ мекунем. Барои муайян кардан, EZ (Einlagezahl)ё рақами бақайдгирии замин ва KG (Katastralgemeinde)ё ҷомеаи кадастрӣ муҳиманд. Суроға танҳо ин тафсилотро иваз намекунад.

Иқтибос ҳуқуқҳо ва гаравҳои бақайдгирифташударо нишон медиҳад. Барои сабтҳои муҳим, ҳуҷҷатҳои тасдиқкунанда талаб карда мешаванд: сабти кӯтоҳ дар феҳрист на ҳамеша мундариҷаи маҳдудиятро ошкор мекунад.

Агар гаравпулии бонкӣ ба саҳмияи фурӯшанда сабт шуда бошад, мо муайян мекунем, ки оё онро бекор кардан мумкин аст. Маблағи бақайдгирифташудаи гарав метавонад аз қарзи ҷорӣ фарқ кунад. Муомилот бояд маълумоти ҷории қарздиҳанда ва ҳуҷҷатҳои заруриро барои бекор кардани гарав дар бар гирад.

Мо гаравҳоеро, ки бояд бартараф карда шаванд ва ҳуқуқҳоеро, ки пас аз харид боқӣ мемонанд, муайян мекунем. Тартиби бартарафкунӣ ва пардохт ҳангоми иҷрои қонунии муомилот муқаррар карда мешавад.

Ҳамин равиш ба таҳхона низ дахл дорад. Калиди пешниҳодшуда дастрасиро тасдиқ мекунад, аммо мақсади истифодаро шарҳ намедиҳад. Санҷидани он зарур аст, ки оё фазо ба манзил ва бо кадом шартҳо дода шудааст. Дар шартнома бояд доираи ҳуқуқҳое, ки аз ҷониби ҳуҷҷатҳо дастгирӣ мешаванд, тавсиф карда шаванд.

Дар мисоли мо, 80 м² аз 72 м² фазои дохилӣ ва айвони кушодаи 8 м² иборат аст. Рӯйхат ин рақамҳоро дар бар мегирад, аз ин рӯ муқоисаи ибтидоии нархҳо ба танзим ниёз дорад.

Тақсим кардани €420,000 ба 80 м² €5,250/м². Агар нархи пурраро бо масоҳати дохилӣ муқоиса кунем, рақами тақрибан €5,833/м².

Аммо, айвон арзиши бозории худро нигоҳ медорад. Тафовут дар ҳисобҳо нархи аз ҳад зиёдро исбот намекунад ё маънои онро надорад, ки харидор ҳақ дорад барои тамоми ҳашт метр тахфиф гирад. Ҳангоми муқоисаи пешниҳодҳо, масоҳати дохилӣ ва фазоҳои иловагӣ бояд алоҳида ба назар гирифта шаванд.

Ширкати Vienna Property мавқеи намоишгоҳ, нақша, ҳисобкунии масоҳат ва Nutzwertgutachten-ро муқоиса мекунад. Дар сурати ба миён омадани номувофиқатиҳои назаррас, санҷиши иловагӣ ё андозагирии касбӣ ташкил карда мешавад. Худи Nutzwert масоҳати манзилро ифода намекунад.

Мувофиқи қоидаҳои ҳисобкунии Нутцфляхе, айвонҳои кушода ва лоджияҳо ба таври гуногун баррасӣ мешаванд. Ин фарқиятҳо дар Дастури шаҳри Вена оид ба Нутцфляхе. Аз ин рӯ, пеш аз ҳисоб кардани метри мураббаъ, муайян кардани намуди фазо ва усули татбиқшаванда муҳим аст.

Ҳангоми санҷиш, мо тарҳбандии воқеии биноро бо ҳуҷҷатҳо муқоиса мекунем. Ошхонаи кӯчонидашуда, утоқҳои якҷоя ё ҳаммоми тағйирёфта шарҳро талаб мекунад: чӣ кор анҷом дода шудааст ва чӣ гуна кор тасдиқ шудааст.

Иҷозатномаҳои сохтмонӣ ва розигиҳои зарурӣ тибқи қоидаҳои моликияти манзил алоҳида тафтиш карда мешаванд. Як иҷозатнома на ҳамеша ҳарду масъаларо фаро мегирад.

Агар ҳуҷҷатҳо мавҷуд набошанд, мо доираи тағйиротро равшан мекунем ва маълумотро барои арзёбии имконпазирии онҳо ҷамъ мекунем. То он даме, ки ин масъала равшан нашавад, манзилро наметавон ҳамчун амволе тавсиф кард, ки ҳамаи тағйиротҳо қонунӣ будани худро тасдиқ мекунанд.

Санҷиши техникӣ нишонаҳои намоёни намӣ, ҳолати тирезаҳо, гармидиҳӣ, системаҳои барқӣ ва вентилятсияро фаро мегирад. Ҳангоми харидани хона дар Алтбау дар Вена, мо инчунин ҳолати сохтори умумии бино ва системаҳои коммуналиро ба назар мегирем. Деворҳои нав рангкардашуда мӯҳлати боқимондаи бомро нишон намедиҳанд.

Агар нишонаҳои камбудиҳо ошкор карда шаванд, ки хулосаи махсусро талаб мекунанд, мутахассис даъват карда мешавад. Санҷиши муқаррарӣ санҷиши сохторҳои пинҳонро иваз намекунад.

Пеш аз мувофиқа кардан дар бораи нарх, муҳим аст, ки корҳои зарурии таъмирро дар Вена: рӯйхати вазифаҳоро тартиб диҳед ва сметаи лоиҳаро гиред. Нархи миёна барои як метри мураббаъ барои ин хеле тахминӣ аст.

Дар шаҳодатномаи самаранокии энергетикӣ, мо суроға, санаи омодасозӣ ва бино ё иншоотеро, ки ҳисобкунӣ ба он дахл дорад, тафтиш мекунем. Яке аз нишондиҳандаҳо, HWB, талаботи тахминии гармиро барои гармидиҳӣ тавсиф мекунад. Он барои муқоисаи самаранокии энергетикӣ кӯмак мекунад, аммо ҳисоби ояндаи муштариро бо евро нишон намедиҳад.

Хароҷоти воқеӣ инчунин аз системаи гармидиҳӣ, тарифҳо, ҷойгиршавии манзил ва тарзи истифода вобаста аст. Аз ин рӯ, мо рақамҳои варақаи маълумотро бо ҳисобҳои мавҷудаи гармидиҳӣ ва ҳолати тирезаҳо ва таҷҳизот муқоиса мекунем.
Муайян кардани синф дар асоси истилоҳи Altbau ғайриимкон аст: хона пас аз таъмири ҳамаҷониба ва бинои бе таъмир метавонад ба таври назаррас фарқ кунад.

Тибқи қоидаи умумӣ, фурӯшанда бояд пеш аз изҳороти нияти харидор барои харидани амвол шаҳодатномаи самаранокии энергетикиро, ки на бештар аз даҳ сол дорад, фавран пешниҳод кунад. Пас аз бастани шартнома, фурӯшанда бояд шаҳодатномаи самаранокии энергетикӣ ё нусхаи пурраи онро дар давоми 14 рӯз пешниҳод кунад. Ӯҳдадориҳо ва истисноҳо дар портали ҳукумати Австрия.

Мо гузориши Hausverwaltung-ро бо протоколи ҷаласаҳо ва нақшаи корӣ муқоиса мекунем. Мо ба захираҳои мавҷуда, ӯҳдадориҳои аллакай қабулшуда ва хароҷоти дарпешистода манфиатдорем.

Дар мисоли ҳисобкунӣ таъмири бом бо арзиши 210,000 евро баррасӣ шудааст ва захираи мавҷуда 75,000 евроро ташкил медиҳад. Агар тамоми захира барои ин кор истифода мешуд, касри буҷа 135,000 евроро ташкил медод. Бо калиди тасдиқшудаи тақсимоти 3,2%, бори тахминӣ ба манзил чунин аст 4 320 €.

Ин маблағро харидор наметавонад фавран ҳамчун пардохти ҳатмӣ эълон кунад. Аввалан, мо муайян мекунем, ки оё кор тасдиқ шудааст, буҷа то чӣ андоза муайян шудааст, оё ӯҳдадориҳои дигар мавҷуданд ва чӣ гуна маблағгузории касри буҷа пешбинӣ шудааст. Калиди тақсимот махсусан барои категорияи дахлдори хароҷот тасдиқ карда мешавад.

Таъминот ва тақсимоти хароҷот, аз ҷумла, аз ҷониби §§ 31-32 WEG 2002 танзим карда мешаванд. Созишномаҳои мавҷуда ва истисноҳои қонунӣ алоҳида ба назар гирифта мешаванд.

Сипас, мо тақсимоти хароҷотро бо фурӯшанда муҳокима мекунем. Ҷуброни мувофиқашуда дар шартнома ҳатман ӯҳдадории пардохтро ба иттиҳодияи соҳибони манзил тағйир намедиҳад. Аз ин рӯ, шартҳои харид бояд шартҳои возеҳ ва механизми пардохтро байни тарафҳо дар бар гиранд.

360 еврои моҳона дар мисол аз 245 евро хароҷоти амалиётӣ, 85 евро саҳмҳои эҳтиётӣ ва 30 евро дигар хароҷот иборат аст. Мо мундариҷаи ҳар як сатрро, аз ҷумла дохил кардани ААИ ва дохил кардани гармидиҳиро тафтиш мекунем. Номгузории тамоми пардохт "Betriebskosten" нодуруст аст.

Мо пардохтҳои пешпардохти ҷориро бо давраи ҳисоботии анҷомёфта муқоиса мекунем. Мо инчунин муайян мекунем, ки оё ҳисобҳои аз нав ҳисоб кардан имконпазиранд, оё афзоиши пардохтҳо ба нақша гирифта шудааст ва оё бино айни замон қарзи худро пардохт мекунад.

Ҳангоми тартиб додани буҷет барои харид, мо пардохтҳои ҳатмиро ба назар мегирем. Барои хариди стандартӣ бо назардошти хароҷот, одатан меъёри андози 3,5% истифода мешавад. Дар ҳисобкунии мо, ки бар асоси 420,000 евро аст, ин ба 14,700 евро. Пардохти бақайдгирии амвол одатан 1,1% арзиши ҳуқуқи бақайдгирифташударо ташкил медиҳад: бар асоси ҳамон асос, ин 4,620 евро.

Арзиши умумӣ 19,320 евроро ташкил медиҳад, ба истиснои дигар хароҷот. Манфиатҳои эҳтимолӣ ва меъёрҳои ҳисобкунӣ дар асоси амалиёт ҳар як амалиёт тасдиқ карда мешаванд; имтиёзи муваққатӣ, ки то 1 июли соли 2026 эътибор дорад, наметавонад ба таври худкор ба хариди нав дар моҳи октябр татбиқ карда шавад.

Мо алоҳида дастгирии ҳуқуқӣ, комиссияҳои дахлдор, маблағгузорӣ ва таъмирро дар бар мегирем. Нуктаҳои боқимонда дар мақола дар бораи пардохтҳои иловагӣ ва хароҷоти пинҳон ҳангоми харидани амволи ғайриманқул дар Австрия.

Барои харидҳо бо маблағҳои қарзӣ, мо шартҳои қарор ва пардохтро пешакӣ аз ҷониби бонк мувофиқа мекунем. Арзёбии пешакии қарзи дастрас барои амволи ғайриманқул дар Австрия тасдиқи як манзили мушаххасро кафолат намедиҳад.

Мо маълумотро дар бораи иҷораи ҷорӣ, ҳуқуқи истифода ва дигар ҳуқуқҳои истифода дархост мекунем. Хонаи холӣ ҳангоми тамошо ҳатман набудани ҳуқуқҳои шахсони сеюмро тасдиқ намекунад.

Агар иҷора аз ҷониби MRG ) ҳифз карда шавад, харидани амвол қатъи онро кафолат намедиҳад. Барои шартномаҳое, ки Қонун дар бораи Рихтверт фаро гирифтааст, иҷораи иҷозатдодашуда аз ҷониби қоидаҳои амалкунанда маҳдуд аст. Имконияти қатъи шартнома алоҳида тасдиқ карда мешавад: нархи баланди харид ба иҷорагир танҳо ҳуқуқ намедиҳад, ки иҷорапулиро зиёд кунад ё талаб кунад, ки аз хона берун равад.

Бо шартномаи иҷораи доимии кафолатдодашуда, холӣ кардани манзил то санаи дилхоҳи оила метавонад ғайриимкон бошад. Барои харидоре, ки мехоҳад амволро барои истифодаи худ истифода барад, ин асоси аз нав баррасӣ кардан аст. Татбиқи маҳдудиятҳо на танҳо аз синну соли бино, балки аз амвол ва шартнома вобаста аст.

Санаи интиқоли ройгон, ҳолати бино ва таркиби амволи боқимонда дар шартҳои муомилот муқаррар карда мешаванд.

Ширкати Vienna Property рӯйхати номувофиқатиҳо ва саволҳои кушодаро барои харидор ва ҳамаи ҷонибҳои дахлдор тартиб медиҳад. Он ҳар як хатари муайяншударо бо ҳуҷҷат ё шарти зарурӣ пайваст мекунад.

Kaufanbot метавонад харидорро ҳатто пеш аз имзои шартномаи муфассал ӯҳдадор кунад. Аз ин рӯ, шартҳои маблағгузорӣ, иҷозатномаҳо ва санҷишҳои муҳим пеш аз имзо бо мӯҳлатҳои мушаххас ва оқибатҳои риоя накардани онҳо мувофиқа карда мешаванд.

Матн ва тартиби ҳуқуқии Treuhand аз ҷониби мутахассиси ваколатдор таҳия карда мешавад. Ҳисоботҳои техникӣ аз ҷониби мутахассисони соҳаҳои дахлдор омода карда мешаванд. Вазифаи даста ҷамъоварии асосҳои қарор, ҳамоҳангсозии амалҳои иштирокчиён ва таъмини ба назар гирифтани натиҷаҳои назарраси аудит дар гузориши ниҳоӣ мебошад.

Дар мисоли баррасишуда, қарори харид тасдиқи иҷозати азнавсозии манзил, розӣ шудан ба бекор кардани гаравпулии бонк, равшан кардани тартиби маблағгузорӣ барои таъмири бом ва муайян кардани асосҳои интиқоли ройгони манзилро талаб мекунад. Нарх бояд дар асоси 72 м² фазои дохилӣ ва айвони алоҳида ҳисоб карда шавад.

Барои ҳар як масъалаи муҳим, бояд равшан бошад, ки кадом ҳуҷҷат ҷавобро дастгирӣ мекунад, кадом хароҷот имконпазир аст ва кӣ онҳоро пардохт мекунад. Агар маблағ ҳанӯз муайян нашуда бошад, ин номуайянӣ дар буҷа боқӣ мемонад. Агар фурӯшанда ваъда диҳад, ки мушкилотро ҳал мекунад, шартҳои созишнома бояд ӯҳдадории мушаххас, мӯҳлат ва оқибатҳои вайронкуниро дар бар гиранд.

Тафтиши ҳамаҷониба вақте пурра ҳисобида мешавад, ки далелҳои ҷамъовардашуда барои дастгирии қарори огоҳона кофӣ бошанд. Вақте ки вазъи ҳуқуқии манзил, ҳолати техникӣ, хароҷот ва шартҳои интиқол имкон медиҳанд, ки он барои истифодаи мақсадноки он мувофиқ бошад, харидро тавсия додан мумкин аст. Агар ин муқаррар нашуда бошад, имзо бояд ба таъхир гузошта шавад, ҳатто агар нарх ҷолиб ба назар расад.