Харидани хонаи истиқоматии Алтбау дар Вена: Оё ба бинои таърихӣ сармоягузорӣ кардан арзанда аст?

Вена яке аз чанд шаҳрҳои аврупоӣ аст, ки дар он меъмории таърихӣ на танҳо ҳифз шудааст, балки ба як қисми муҳими ҳувияти шаҳр табдил ёфтааст. Ҳангоми сайругашт дар кӯчаҳои марказӣ, шумо даҳҳо биноҳои Грюндерцайт, фасадҳои боҳашамати асри 19, зинапояҳои зебо, шифтҳои баланд, фаршҳои паркетӣ ва дарҳои дугона хоҳед дид - ки ҳамаи онҳо имрӯз бо номи "Алтбау" маъруфанд.

Барои харидорони амволи ғайриманқул ва сармоягузорон, савол боқӣ мемонад: оё харидани хона дар бинои кӯҳна дар Вена арзанда аст?

Саволҳои дигари муҳими зиёде мавҷуданд:

- Чунин сармоягузорӣ то чӣ андоза бехатар аст?

– Дар солҳои 2024-2025 дар бозори Вена чӣ тағйирот ба амал омаданд?

- Қонунгузории маҳаллӣ чӣ гуна тағйир ёфт?

- Хатарҳо ва нуқсонҳо кадомҳоянд?

– Ва аз ҳама муҳим, пеш аз харид чиро бояд тафтиш кард?

Агар шумо нақшаи харидани хона дар Венаро , ин мақола ба шумо дар тартиб додани рӯйхати санҷишҳо ва муайян кардани хатарҳои маъмулии Altbau пешакӣ кӯмак мекунад.

Дар ин мақола, мо ҳама ҷанбаҳои харидани Altbau-ро муфассал баррасӣ хоҳем кард: аз нозукиҳои техникӣ ва маҳдудиятҳои ҳуқуқӣ то хароҷоти таъмир, самаранокии энергетикӣ ва афзоиши эҳтимолии нарх.

Дар Австрия калимаи "Altbau" тарҷумаи аслӣ надорад. Дар гуфтугӯи ҳаррӯза мо метавонем ҳар биноеро бо намуди фарсуда ё хонаеро, ки муддати тӯлонӣ таъмир нашудааст, "кӯҳна" номием. Аммо, дар амволи ғайриманқули Вена ин истилоҳ маънои хеле амиқтар ва расмӣ дорад. Он на синну сол, балки як қабати пурраи фарҳанги шаҳрӣ, технологияҳои сохтмонӣ ва қонунгузориро , ки арзиш, арзиш ва маҳдудиятҳоро барои соҳибони оянда муайян мекунанд, тасвир мекунад.

Аз ин рӯ, дар рӯзномаҳо ба монанди Der Standard ё Kurier шумо ибораҳоеро хоҳед дид, ба монанди:

"Altbau ist kein Alter, sondern eine Kategorie."
(Altbau синну сол нест, балки категория аст.)

Ин категория ҳуқуқҳои иҷораи шумо, ӯҳдадориҳои шумо дар назди Eigentümergemeinschaft, хароҷоти амалиётӣ, маҳдудиятҳо барои навсозӣ ва ҳатто он чизеро, ки шумо метавонед дар оянда ситонед, муайян мекунад.

Аз нигоҳи низоми сохтмон ва манзили Австрия, Алтбау одатан ба биноҳое дахл дорад, ки то соли 1953 сохта шудаанд. Аммо, дар ин давраи тӯлонӣ миқёси мушаххаси "арзиш" вуҷуд дорад.

• Хонаҳо пеш аз соли 1945

Маҳз ҳамин мӯҳлати муайяншуда аҳамияти ҳуқуқӣ дорад. Хонаҳое, ки пеш аз анҷоми Ҷанги Дуюми Ҷаҳонӣ сохта шудаанд, нисбат ба сохтмони пас аз ҷанг ба стандартҳои комилан дигар итоат мекунанд. Онҳо метавонанд мақоми ҳифз, талаботи махсуси барқарорсозӣ ва анҷомдиҳӣ дошта бошанд ва аксари иҷораҳо дар чунин биноҳо аз ҷониби қонуни MRG танзим карда мешаванд.

• Давраи Gründerzeit (1870-1914)

Ин қуллаи Алтбауи Вена аст - хонаҳое, ки нархи баландтаринро дар бозор доранд.

Биноҳои Грюндерцайт дорои услуби хоси меъморӣ мебошанд: фасадҳои васеъ, зинапояҳои азим, ороиши бадеӣ ва хиштчинии баландсифат, ки ҳатто муҳандисони муосирро ба ҳайрат меоранд.

Ин намуди манзил эҳсоси фазоеро фароҳам меорад, ки ҳеҷ як бинои нав наметавонад ба он баробар шавад: шифтҳо ба 3,2-3,8 м мерасад, утоқҳо аксар вақт сохтори анфиладӣ доранд, тирезаҳо миқдори зиёди рӯшноиро мегузаронанд ва деворҳои ғафсии 50-80 см микроиқлими беназир ва изолятсияи табиии садоро эҷод мекунанд.

Аксари хориҷиён ҳангоми кӯшиши фарқ кардани ин ду мафҳум хато мекунанд.

"Апартаменти кӯҳна" ( alte Wohnung ) истилоҳи гуфтугӯӣ буда, танҳо ба ҳолати амвол ишора мекунад. Чунин манзил метавонад дар ин ҷо ҷойгир бошад:

• дар як хонаи солҳои 1970-ум,
• дар сохтори панелӣ,
• дар бинои барқарорсозии пас аз ҷанг.

Он метавонад ба таври нодуруст нигоҳдорӣ шавад, симҳои барқии бад дошта бошад ва даҳсолаҳо боз таъмир нашуда бошад, аммо аз нигоҳи қонунӣ он то ҳол Altbau ҳисобида намешавад. Меъёри асосии муайян кардани Altbau синну соли хона нест, балки хусусияти он аст.

Дар Австрия, мафҳумҳои марбут ба "манзили кӯҳна" фарқиятҳои возеҳи ҳуқуқӣ ва фарҳангӣ доранд. Он чизе, ки барои хориҷиён яксон садо медиҳад, метавонад категорияҳои комилан гуногуни амволи ғайриманқул барои австриягӣ бошад.

Нуктаи асосии фаҳмидан ин аст, ки "Altbau" на дар бораи синну сол, балки дар бораи мақоми меъморӣ ва ҳуқуқӣ аст.

Вақте ки як австриягӣ ин калимаро дар таблиғот дар Willhaben ё ImmoScout24 мебинад, онҳо фавран мефаҳманд, ки ба амволе бо хусусиятҳои муайян менигаранд: шифтҳои баланд, деворҳои ғафс, қоидаҳои қатъии таъмир, маҳдудиятҳои эҳтимолии гармидиҳӣ ва низоми мушаххаси иҷора.

Як тафсилоти ҷолиб: бисёре аз австриягиҳо Алтбауро на танҳо амволи ғайриманқул, балки нишонаи "сифати меъморӣ" мешуморанд. Аз ин рӯ, харидорон аксар вақт чунин амволро барои "фазо" ва обрӯи минтақа қадр мекунанд. Аммо, муҳим аст, ки дар хотир дошта бошед, ки дар баробари ҷозиба, харидор инчунин ӯҳдадориҳои иловагии ҳуқуқӣ ва техникиро ба дӯш мегирад.

Дар ин ҷо на танҳо зебоӣ, балки сохтори бино низ муҳим аст. Биноҳои таърихӣ мувофиқи принсипҳои гуногун сохта шудаанд ва маҳз ҳамин чиз ин хонаҳоро беназир мегардонад.

Дар Алтбауи Вена шумо метавонед интизор шавед:

• Шифтҳои хеле баланд аввалин чизест, ки шумо ба он диққат медиҳед. Онҳо аз 320 то 380 см буда, эҳсоси фазои кушодро эҷод мекунанд.
• Тирезаҳои азими чӯбӣ - онҳо аксар вақт ба таъмир ниёз доранд, аммо онҳо ҳуҷраро ба таври визуалӣ тағйир медиҳанд ва нури табиии фаровонро фароҳам меоранд.
• Паркет бо қисмҳои алоҳида – 100-120 сол пеш гузошта шудааст ва то ҳол барои барқарорсозӣ қобили истифода аст.
• Дарҳои дугона – ҳатто дарҳои сегона байни ҳуҷраҳо мавҷуданд.
• Ороиши стукко аз медалҳои минималистӣ то розеткаҳои мураккаб бо услуби классикизми Вена иборат аст.
• Зинапояҳои васеъ – зинапояҳои чӯбӣ ё сангӣ, панҷараҳои оҳанин, тирезаҳо дар толори даромадгоҳ.
• Деворҳои ғафс - хишткорӣ қобилияти гармии табиӣ ва акустикаи хубро таъмин мекунанд.

Ҳамаи ин эҳсоси "ҷозибаи Вена"-ро ба вуҷуд меорад, ки харидорон омодаанд барои он хеле бештар пардохт кунанд.

Агар шумо ба як хона ташриф оред, ба се хусусияте диққат диҳед, ки дар биноҳои пас аз ҷанг кам ба назар мерасанд:

1. Чуқурии остонаи тиреза – агар остонаи тиреза аз 40 см зиёд бошад, он қариб бешубҳа хиштчинии пеш аз инқилобӣ аст.
2. Баландии дарҳо – дар Altbau он аксар вақт 2.4-2.8 м аст, на стандарти 2.0.
3. Тафсилоти ғайримустақим дастакҳои қадимӣ, рӯйпӯшҳои биринҷӣ, мозаикаҳо дар толори даромадгоҳ, зангӯлаҳои таърихӣ ва қуттиҳои почта бо услуби Грюндерзейтро дар бар мегиранд.

Маъруфияти Алтбау дар Вена падидаест, ки шарҳи он танҳо бо рақамҳо қариб ғайриимкон аст. Меъморони австриягӣ онро "Nerv der Wien er Architektur" - асаби меъмории Вена, мағзи эмотсионалӣ ва фарҳангии он меноманд. Барои бисёре аз сокинони шаҳр, чунин биноҳо на танҳо "асбоби кӯҳна", балки қисми ҳувияти шаҳр, идомаи моддии таърих ва тарзи муайяни зиндагӣ мебошанд.

Аз ин рӯ, манзилҳои бонуфуз дар Грюндерзайтхаус метавонанд нисбат ба манзилҳои ултрамодерн дар биноҳои нав гаронтар бошанд. На аз он сабаб, ки онҳо аз ҷиҳати технологӣ пешрафтатаранд, балки аз он сабаб, ки онҳо омезиши беназири фазо, эстетика ва фазоеро пешниҳод мекунанд, ки бо усулҳои муосири сохтмон такрор карда намешавад.

Бартарии асосии Altbau дар эҳсоси миқёспазирии он аст. Вена яке аз чанд шаҳрҳои аврупоӣ аст, ки шифтҳои биноҳои истиқоматии охири асри 19 метавонанд ба чор метр расанд. Фазо "нафас мегирад", ҳуҷраҳо ҳатто бо масоҳати стандартии 80-100 метри мураббаъ васеъ ба назар мерасанд ва таносуби ҳуҷраҳо эҳсоси ҳамоҳангиро ба вуҷуд меорад, ки дар биноҳои нав бо маҳдудиятҳои баландии худ, стандартҳои самаранокии энергетикӣ ва тарҳбандии паймонашон кам аст.

Дарҳои баланд, анфиладҳои васеъ, тирезаҳои калон, равзанаҳои бом ва галереяҳои ҳавлӣ эҳсоси "театри меъморӣ"-ро ба вуҷуд меоранд, ки дар он ҳатто ҳаёти муқаррарӣ ва ҳаррӯза андозагиртар ва аз ҷиҳати эстетикӣ писандидатар ба назар мерасад. Бисёре аз харидорон хусусияти Алтбауро - эҳсоси вақт, таърихи беназирро - қадр мекунанд, ки онро дар блоки нави бетонӣ харидан мумкин нест.

Сабаби дуюм сифати сохторҳои қадимӣ аст.

Сохтмончиёни австриягӣ аксар вақт мегӯянд, ки хиштҳои солҳои 1890 ва 1910 аз ҷиҳати сифат то ҳол аз аксари масолеҳи муосир бартарӣ доранд. Он:

• зичтар,
• гармиро беҳтар ҷамъ мекунад,
• ба намӣ тобовар,
• изолятсияи табиии садоро таъмин мекунад.

Деворҳои ғафс микроклимати гуворо эҷод мекунанд: Алтбау дар тобистон аз ҳад зиёд гарм намешавад ва дар зимистон оҳиста хунук мешавад.

Тасодуфӣ нест, ки бисёре аз меъморони муосир эътироф мекунанд, ки устувории чунин хонаҳо аз бисёр ҷиҳат нисбат ба биноҳои нав, ки барои 50-70 соли стандартии фаъолият тарҳрезӣ шудаанд, бартарӣ дорад.

Хонаҳои Грюндерцайт зиёда аз 120-150 сол, аз ҷумла бомбгузориҳо, давраҳои бе гармидиҳӣ, азнавсозӣ ва даҳҳо таъмири асосӣ, зинда мондаанд ва то ҳол сохторҳои устувор боқӣ мемонанд.

Қариб ҳамаи биноҳои таърихии Вена дар ноҳияҳое ҷойгиранд, ки имрӯз ҷолибтарин ба ҳисоб мераванд. Инҳоянд:

• Ноҳияи 7-ум (Neubau),
• 8-ум (Josefstadt),
• 9-ум (Alsergrund),
• қисмҳои 3 ва 4,
• аксари 6-ум,
• хатҳои бонуфузи ноҳияҳои 2 ва 5.

Ин минтақаҳо бо рушди босуръати шаҳр рушд карданд ва маҳз дар ҳамин ҷо ҳаёти фарҳангӣ ва зеҳнии Вена шукуфоӣ ёфт. Онҳо макони мактабҳои беҳтарин, театрҳо, боғҳо, қаҳвахонаҳо, донишгоҳҳо ва марказҳои нақлиётӣ мебошанд, ки ҳамаи онҳо дар байни муҳоҷирон, оилаҳо, мутахассисони эҷодӣ ва сармоягузорон талаботи зиёд эҷод мекунанд.

Тасодуфӣ нест, ки суроғаҳои бонуфузтарин, аз ҷумла суроғаҳои " гаронтарин хонаи Австрия " дар ноҳияҳои таърихӣ мутамарказ шудаанд ва ин ба таври возеҳ нишон медиҳад, ки чаро "ҷойгиршавӣ" дар Алтбау аксар вақт дороии калидӣ аст.

Аз сабаби набудани заминҳои дастрас, сохтмонҳои нав аксар вақт дар канори шаҳр ҷойгир мешаванд, аммо Алтбау дар минтақаҳое ҷойгир аст, ки "макон барои худ мувофиқ аст". Талабот ба чунин минтақаҳо ҳар сол афзоиш меёбад, дар ҳоле ки пешниҳод аз ҷониби сарҳадҳои таърихии шаҳр маҳдуд аст.

Altbau устувортарин сегменти бозори амволи ғайриманқули Вена ҳисобида мешавад. Ҳатто дар давраҳои ноустувории иқтисодӣ, нархи манзилҳои таърихӣ оҳистатар коҳиш ёфта, зудтар барқарор мешаванд. Сабаб оддӣ аст: Altbau-ро такрор кардан мумкин нест.

Иқтисоддонон чунин объектҳоро «дороиҳои беназир» меноманд.

Ғайр аз ин, арзиши хонаҳои таърихӣ пас аз таъмири босифат - нисбат ба биноҳои нав - хеле зудтар афзоиш меёбад. Таъмир дар Altbau нархҳоро ба таври назаррас афзоиш медиҳад, зеро харидорон омодаанд барои амволе, ки дорои инҳо мебошад, маблағи иловагӣ пардохт кунанд:

• эстетикаи хонаи кӯҳна,
• роҳати муосир,
• макони таърихӣ.

Нархҳо инчунин боло мераванд, зеро бисёре аз хонаҳои Грюндерцайт дастрас нестанд. Онҳо хеле кам фурӯхта мешаванд, аксар вақт меросӣ мегузаранд ва соҳибон чунин амволро даҳсолаҳо нигоҳ медоранд.

Норасоии таъминот фишори доимиро ба афзоиши нархҳо эҷод мекунад - ин Altbau-ро ба як дороии ҷолиби сармоягузорӣ табдил медиҳад, хусусан дар муқоиса бо биноҳои нав, ки ҳар сол бо ҳаҷми калон сохта мешаванд ва бо мурури замон истисноии худро аз даст медиҳанд.

Бо вуҷуди обрӯ ва арзиши меъмории худ, бинои Алтбау на ҳамеша "манзили орзуӣ" аст. Биноҳои таърихӣ метавонанд масъалаҳои ҷиддии техникӣ ва ҳуқуқиро пинҳон кунанд, ки ҳангоми санҷиш на ҳамеша намоён мешаванд, аммо метавонанд арзиши моликиятро ба таври назаррас афзоиш диҳанд.

Матбуоти Олмон ва Австрия аксар вақт таъкид мекунанд, ки Алтбау "зебо, аммо на ҳамеша амалӣ" аст. Аз ин рӯ, харидори ботаҷриба бояд дарк кунад, ки романтикаи Венаи кӯҳна ва ҳолати воқеии бинои мушаххас баъзан ду воқеияти гуногун мебошанд.

Дар зер рӯйхати васеъшудаи ҳолатҳое оварда шудааст, ки дар онҳо хариди Altbau метавонад аз ҷиҳати молиявӣ хатарнок ё нороҳат бошад.

Агар фасад, бом ё иншооти коммуналии дохилӣ муддати тӯлонӣ навсозӣ нашуда бошанд, қариб кафолат дода мешавад, ки хона ба нақшаи Eigentümergemeinschaft (Корҳои асосӣ) дохил карда мешавад.

Мушкилот дар он аст, ки чунин корҳо одатан на аз буҷаи шаҳр, балки аз фондҳои захиравии соҳибон маблағгузорӣ мешаванд. Агар захираҳо кам бошанд, соҳибон бояд пардохтҳои иловагӣ пардохт кунанд (Sonderumlagen).

Хароҷоти тахминӣ дар чунин ҳолатҳо:

Чаро ин мушкил аст? Зеро харидорони Altbau аксар вақт якбора ду буҷаро аз даст медиҳанд:

1. пул барои худи манзил,
2. маблағ барои иштирок дар таъмири тамоми бино.

Дар баъзе мавридҳо, арзиши умумии кор аз арзиши худи амвол зиёдтар аст.

Дар соли 2025, Австрия талаботро барои системаҳои гармидиҳии газӣ сахттар кард. Дегхонаҳои газӣ тадриҷан аз байн бурда мешаванд ва пайвастҳои нави газ ба биноҳои истиқоматӣ манъ карда мешаванд.

Барои соҳиби Altbau, ин маънои онро дорад, ки дар солҳои оянда гузариш ба инҳо зарур буда метавонад:

• гармидиҳии марказӣ,
• насоси гармидиҳӣ,
• системаҳои гибридӣ.

Арзиши ивазкунӣ:

Барои баъзе биноҳо, ин қариб ногузир мегардад, хусусан агар шаҳр нақша дошта бошад, ки тамоми минтақаҳоро навсозӣ кунад.

Чаро ин метавонад як камбудии ҷиддӣ бошад?

– Шумо як хонаи зебо мехаред, аммо як сол пас мефаҳмед, ки бино бояд ба системаи нав навсозӣ шавад;
– Ин хароҷоти шуморо бе имконияти ба таъхир андохтан ё пешгирӣ кардани чунин хароҷот зиёд мекунад.

Ин мушкилот махсусан дар Алтбау маъмул аст, зеро ин биноҳо дар тӯли таърихи худ даҳҳо маротиба таъмир шудаанд. Дар солҳои 1970 ва 1990, бисёре аз соҳибон ошхонаҳоро васеъ карданд, утоқҳоро муттаҳид карданд, деворҳоро аз нав тартиб доданд ва ҳаммомҳоро кӯчонданд - ҳама чиз зуд, бе пешниҳоди ҳуҷҷатҳо ба мақомоти маҳаллӣ анҷом дода шуд.

Чаро ин дар Вена муҳим аст?

Мақомоти танзимкунандаи Австрия - Магистрат ва Бауполизей - қатъиян амал мекунанд.

Агар азнавсозӣ бошад:

• дар нақшаҳо инъикос наёфтааст,
• ба минтақаҳои намнок таъсир мерасонад,
• сохтори статикиро вайрон мекунад,
• ё қоидаҳои зиддисӯхторро риоя намекунад..

Соҳибони нав метавонанд бо оқибатҳо рӯбарӯ шаванд, ҳатто агар тағйирот 30 сол пеш ворид карда шуда бошанд.

1. Талабот барои баргардонидани манзил ба ҳолати аввалааш.
Бале, ин воқеият аст. Хусусан, агар ошхона ба ҳуҷраи болои хонаи хоби ҳамсоя кӯчонида шуда бошад.

2. Ҷаримаҳо.
Ҷаримаҳо аксар вақт аз 1000 то 10000 евро мебошанд, аммо метавонанд аз ин ҳам зиёдтар бошанд.

3. Манъи бақайдгирии иҷорагир.
Агар амвол нодуруст истифода шавад, шаҳр метавонад иҷораи минбаъдаро манъ кунад.

4. Мушкилот бо Grundbuch.
Агар сохтори бино ба Nutzwertgutachten мувофиқат накунад, низоъҳои ҳуқуқӣ метавонанд ба миён оянд.

Масъалаҳои маъмултарини таъмири манзил дар Алтбау

Доштани манзил дар бинои таърихӣ ҳамеша нисбат ба харидани бинои нав масъулияти бештарро талаб мекунад. На танҳо буҷаи ибтидоӣ, балки хароҷоти доимӣ низ муҳиманд, ки метавонанд аз миёнаи Вена ба таври назаррас фарқ кунанд.

Ин на танҳо "пасандоз барои оянда", балки пардохти ҳатмии ҳамаи соҳибони биноҳо мебошад. Дар Altbau, ин фонд махсусан муҳим аст, зеро чунин биноҳо ба таъмири мунтазам ниёз доранд:

• таъмири фасад,
• таъмири бом,
• иваз кардани райзерҳо,
• модернизатсияи панелҳои барқӣ,
• насб ё нигоҳдории лифт,
• мутобиқ кардани бино ба стандартҳои муосири бехатарии сӯхтор.

Агар Rücklage хурд бошад, ҳар гуна таъмир ба таври худкор ба Sonderzahlung - пардохти калони якдафъаина табдил меёбад. Ин маънои онро дорад, ки пардохти моҳонаи шумо метавонад бо ҳисобномаҳои аз 3000 то 20000 евро ва баъзан ҳатто бештар аз он пурра карда шавад.

Пардохтҳои коммуналӣ дар хонаҳои Алтбауи Вена метавонанд нисбат ба биноҳои муосир бо якчанд сабаб баландтар бошанд:

• Зинапояҳои калон ба тозакунӣ ва равшании бештар ниёз доранд,
• Суғуртаи биноҳои кӯҳна гаронтар аст
• Нигоҳдории унсурҳои таърихӣ (дарҳо, тирезаҳо, панҷараҳо) гаронтар аст,
• Hausverwaltung аксар вақт рӯйхати васеи корҳоро дорад.

Биноҳои нав ба шарофати самаранокии энергетикӣ, лифтҳои насли нав, системаҳои муосири гармидиҳӣ ва фасадҳои изолятсияшуда пардохтҳои камтари коммуналӣ пешниҳод мекунанд.

Хонаҳои кӯҳнаро гарм кардан мумкин аст:

• гармкунакҳои оби газӣ,
• дегхонаҳои алоҳида,
• системаҳои радиатории камтар самараноки асри 20.

Аз сабаби синфи пасти самаранокии энергетикӣ (аксар вақт G ё F), хароҷоти гармидиҳӣ метавонад нисбат ба бинои нав дар минтақаи Зеестадт ё Зоннвендвиртел хеле баландтар бошад.

Ғайр аз ин, барномаҳои давлатӣ тадриҷан қатъ кардани истифодаи газро талаб мекунанд. Ин маънои онро дорад, ки дар солҳои оянда навсозӣ метавонад ҳатмӣ гардад ва хароҷоти он байни ҳамаи соҳибони манзил тақсим карда шавад.

Далелҳои асосӣ аксар вақт дар протоколҳо пинҳон карда мешаванд:

• оё таъмири бом ба нақша гирифта шудааст?
• оё ягон мушкилот бо фасад вуҷуд дорад,
• оё рафҳо банд шудаанд?
• Оё насби лифт мавриди баррасӣ қарор дорад?
• Оё санҷишҳои бехатарии сӯхтор интизор мешаванд?
• Оё иҷорагирон қарзи ҷамъшударо ҷамъ кардаанд?
• кадом пудратчиён дар гузашта кор мекарданд,
• Оё дар дохили хона ягон баҳсҳои ҳуқуқӣ вуҷуд доранд?.

Баъзан як ҷумлаи "Discussion über notwendige Sanierung des Daches" маънои хароҷоти ояндаи даҳҳо ҳазор евроро дорад.

Ин яке аз ҷанбаҳои муҳимтарини харидани хона дар бинои кӯҳна дар Вена мебошад. Шумо бояд боварӣ ҳосил кунед, ки шумо амволи ба таври қонунӣ ба қайд гирифташударо (Eigentumswohnung) , на саҳмия ё объекте бо мақоми номуайян.

Дар соли 2025, бозори Вена парвандаҳоеро фаъолона муҳокима мекард, ки дар онҳо харидорон на хона, балки "саҳмия дар бино"-ро, ки ба фазои алоҳида табдил дода шудааст, харидаанд. Дар назари аввал, ин амволи пурра ба назар мерасад, аммо аз нигоҳи қонунӣ он чунин надорад:

• ҳуқуқи бақайдгирии мустақилона дар Grundbuch,
• Нутцверти равшан (ҳиссаи моликият),
• имконияти ба иҷора додани озод ё фурӯши дубораи амвол.

Чизҳое, ки шумо бояд ҳамеша тафтиш кунед:

1. Вуруд ба Grundbuch – мавҷудияти як хона ҳамчун воҳиди алоҳида (Top-Nummer) бо рақами кадастрии худ (EZ).

2. Нутцвертгутахтен – ҳуҷҷате, ки саҳми шуморо дар амволи умумии хона муайян мекунад.

3. Бе ягон монеа:

• аҳд,
• қарзҳо аз фонди манзил,
• мурофиа,
• маҳдудиятҳо оид ба истифода.

4. Мутобиқати воқеии манзил бо нақшаҳо дар Бауакт.

Агар хона қаблан ба иҷора гирифта шуда бошад (Mietwohnung), табдил додани он ба Eigentum раванди тӯлонӣ ва мураккаб аст. Агар фурӯшанда нақша дорад, ки ин корро дар дақиқаи охирин пеш аз фурӯш анҷом диҳад, шумо бояд ҳуҷҷатҳоро махсусан бодиққат тафтиш кунед.

Вақте ки шумо дар бинои кӯҳнаи Вена хона мехаред, шумо на танҳо шифтҳои баланд, дарҳои азим ва фаршҳои паркетӣ, балки як қатор маҳдудиятҳоеро низ ба даст меоред, ки якпорчагии меъмории биноро ҳифз мекунанд. Вена нисбат ба фонди манзили кӯҳнаи худ муносибати хеле сахтгирона дорад: он як макони мероси фарҳангӣ ҳисобида мешавад ва ҳама гуна тағйирот нисбат ба биноҳои солҳои 1970 то 2000 таҳти назорати хеле сахттар қарор доранд.

Ғайр аз ин, Altbau мантиқи меъмории комилан дигар дорад: деворҳо метавонанд ҳатто дар ҷойҳое, ки шумо онҳоро интизор нестед, борбардор бошанд ва минтақаҳои техникӣ ба тарҳбандии таърихӣ қатъиян алоқаманданд.

Аз ин рӯ, таъмир дар Алтбау ба ду категория тақсим мешавад: тағйироте, ки метавонанд озодона ворид карда шаванд ва тағйироте, ки иҷозатнома ё ҳадди аққал тасдиқи маъмурияти бино ва шӯрои шаҳрро талаб мекунанд.

Корҳое, ки тағйироти дохилӣ ҳисобида мешаванд ва ба унсурҳои статикӣ таъсир намерасонанд ва ба сохтори бино таъсир намерасонанд, иҷозат дода мешаванд.

1. Таъмири косметикӣ

Ранг кардани деворҳо, иваз кардани девори обои, барқарор кардани фаршҳои паркетӣ ва аз нав ранг кардани панелҳои ороишӣ — шумо метавонед ҳамаи ин корро бидуни маҳдудият анҷом диҳед. Муҳим он аст, ки қоидаҳои умумии хона, ба монанди қоидаҳои марбут ба кори пурғавғо, риоя карда шаванд.

2. Навсозии ошхона ё ҳаммом дар минтақаҳои мавҷуда

Новобаста аз он ки шумо ошхонаро ҳамон тавре ки дар нақшаҳои Bauakt буд, тарк мекунед, асбобҳои барқиро иваз мекунед ё шкафҳои нав насб мекунед, ҳамаи ин иҷозат дода мешавад.

Аммо муҳим аст, ки ошхона дар ҷое боқӣ монад, ки ба таври мантиқӣ ба вентилятсия ва бардорандагон пайваст бошад.

3. Иваз кардани ноқилҳои барқии дохилӣ дар дохили хона

Розеткаҳои нав, иваз кардани кабелҳо ва панелҳои барқии муосир иҷозат дода мешаванд, ба шарте ки шумо масирҳои умумии симкашии хонаро иваз накунед.

Одатан, танҳо як электрики иҷозатномадор (Konzessionierter Elektriker) талаб карда мешавад.

4. Иваз кардани рӯйпӯши фарш бе тағир додани сатҳи фарш

Шумо метавонед фарши паркетро нав кунед, проб ё плитка насб кунед - чизи асосӣ ин аст, ки сатҳи фаршро аз меъёр баланд накунед, то талаботи бехатарии сӯхторро вайрон накунед.

5. Ҷойгиркунии мебел ва иваз кардани деворҳои ғайриборбардор

Деворҳои сабуки гипсокартонро бе иҷозат ҷудо ва насб кардан мумкин аст.

Аммо донистани он муҳим аст: дар Алтбау, ҳатто деворҳои "ғафс" метавонанд борбардор бошанд, аз ин рӯ беҳтар аст, ки нақшаи статикиро тафтиш кунед.

Корҳое, ки ба сохтори Алтбау, минтақаҳои тар, системаҳои коммуналии умумӣ ё берунии бино таъсир мерасонанд, аз ҷониби Бауполизей, Хаусвервалтунг ва баъзан идораи ҳифзи мероси таърихӣ назорат карда мешаванд.

1. Интиқоли ошхона ба ҳуҷраи дигар

Ин яке аз мушкилоти аз ҳама мураккабтарини дахолат аст.

Ошхона ба инҳо пайваст аст:

• вентилятсия,
• болобардоркунакҳои об,
• канализатсия.

Агар он ба хонаи хоб ё меҳмонхонаи қаблӣ кӯчонида мешуд, он тарҳбандии техникии биноро вайрон мекард ва судя қариб бешубҳа талаб мекард, ки ҳама чиз ба ҳолати аввалааш баргардонида шавад.

2. Васеъ ё кӯчонидани ҳаммом

Ин минтақаи аз ҳама "хатарнок" аст, зеро:

• Минтақаҳои тар дар Алтбау қатъиян танзим карда мешаванд;
• хонаҳои кӯҳна фишори фаршҳоро маҳдуд мекунанд;
• болобардоркунакҳои канализатсия танҳо дар баробари деворҳои муайян ҷойгиранд;
• Интиқол метавонад боиси ихроҷ дар хонаҳои ҳамсоя гардад.

Бауполизей дар чунин мавридҳо, бахусус дар биноҳое, ки то соли 1945 сохта шудаанд, зуд-зуд дахолат мекунад.

3. Насби қубурҳои нав, бардорандаҳо, системаҳои вентилятсия ё гармидиҳӣ

Ҳама гуна дахолат ба муоширати умумии хонагӣ талаб мекунад, ки:

• розигии соҳибони хона,
• гузориши муҳандисӣ оид ба гармидиҳӣ ё сантехникӣ,
• иҷозати судя.

Мо на танҳо дар бораи бардорандаҳо, балки дар бораи хатҳои газ, чоҳҳои вентилятсия ва дудкашҳо низ гап мезанем.

4. Муттаҳид кардани утоқҳо бо роҳи бартараф кардани деворҳо

Дар Алтбау деворҳои борбардор дар ҷойҳои ғайричашмдошттарин пайдо мешаванд.

Ҳатто агар девор "тунук" ба назар расад ҳам, он дар асл метавонад аз хишт бо ғафсии 15-30 см сохта шавад ва дар статикаи умумии бино нақши муҳим бозад.

Барои вайрон кардани девор, ба шумо лозим аст:

• фармоиши Statikgutachten (ҳисоботи оморӣ),
• иҷозат гиред,
• корро бо хона ҳамоҳанг созед.

Дар баъзе биноҳо чунин тағйирот комилан манъ аст.

5. Тағйиротҳое, ки ба намуди зоҳирии бино таъсир мерасонанд

Агар хона мақоми ҳифзшаванда дошта бошад, ҳатто иваз кардани тирезаҳо бояд аз ҷониби Бундесденкламалт тасдиқ карда шавад.

Намои биноҳои таърихӣ «чеҳра»-и Вена мебошанд ва шаҳр қатъиян назорат мекунад, ки онҳо осеб набинанд.

Қоидаҳои зерин дар ин ҷо татбиқ мешаванд:

Дар Алтбау, ҳар гуна дахолат метавонад фаъолияти тамоми биноро халалдор кунад. Сохтори ин биноҳо аз сохтори нав фарқ мекунад: ҳатто девори тунук метавонад борбардор бошад ва кӯчонидани ошхона ё ҳаммом аксар вақт боиси ихроҷ ва осеб дидани амволи ҳамсоя мегардад. Системаҳои вентилятсия, бардорандаҳо ва шифтҳо якбора аз якчанд ошёна мегузаранд, аз ин рӯ хатои як соҳиб ба тамоми бино таъсир мерасонад.

Вена инчунин намуди таърихии биноҳои Gründerzeit-и худро ҳифз мекунад. Намои зоҳирӣ, тирезаҳо, дарҳо ва гилхок қисми мероси фарҳангии он ба ҳисоб мераванд, аз ин рӯ, ҳама гуна тағйирот таҳти назорати махсусан сахт қарор доранд.

Аз ин рӯ, шаҳр ва Бауполизей ба ҳама гуна таъмирҳо хеле диққат медиҳанд: Алтбау зебост, аммо он дақиқии ниҳоӣ ва эҳтироми сохтори аслиро талаб мекунад.

Пеш аз харидани Altbau, муҳим аст, ки қисми ҳуқуқии муомилот шаффоф бошад ва ҳолати воқеии манзилро инъикос кунад. Танҳо иқтибоси Grundbuch нокифоя аст: он моликиятро тасдиқ мекунад, аммо таърихи амволро инъикос намекунад.

Омӯзиши Бауакт — бойгонии ҳамаи иҷозатномаҳо барои азнавсозӣ, таъмир ва ҳама гуна тағйироте, ки ба бино ворид карда шудаанд, муҳим аст. Дар ин ҷо шумо метавонед бубинед, ки оё тарҳбандии кунунӣ қонунӣ аст ва оё ягон тағйироте ба амал омадааст, ки метавонад дар оянда мушкилот эҷод кунад.

Нутсвертгутахтен низ ба ҳамин андоза муҳим аст , ки саҳми шуморо дар амвол муайян мекунад ва ба пардохтҳои моҳонаи шумо, иштирок дар таъмир ва ҳуқуқи овоздиҳӣ дар маҷлисҳои соҳибон таъсир мерасонад. Он нишон медиҳад, ки хароҷот то чӣ андоза одилона тақсим карда мешаванд ва оё ягон нозукиҳои пинҳоне ҳастанд, ки фурӯшанда шояд аз назар гузаронида бошад.

Hausordnung арзанда аст . Онҳо сатҳи садо, истифодаи ҷойҳои умумӣ, нигоҳдорӣ, таъмир ва ҳатто ҷузъиёти ночизро ба монанди нигоҳдории велосипед танзим мекунанд. Баъзан ин қоидаҳо нисбат ба он ки шумо фикр мекунед, нақши хеле муҳимтар мебозанд, хусусан агар бино дорои як ҷомеаи қатъии соҳибон бошад.

Дар ин марҳила, кӯмаки як риэлтор ё ҳуқуқшиноси касбӣ, ки дар соҳаи амволи ғайриманқули Австрия тахассус дорад, метавонад хеле муҳим бошад. Онҳо медонанд, ки кадом ҳуҷҷатҳо аксар вақт мушкилот эҷод мекунанд, чӣ бояд шуморо огоҳ кунад ва чӣ гуна маълумоти Bauakt ва Grundbuch-ро дуруст тафсир кунанд, то боварӣ ҳосил кунед, ки шумо аз қарори худ дар бораи харидани хона дар бинои кӯҳна дар Вена пушаймон нашавед.

Хонаҳои Алтбау на танҳо меъморӣ, услуб ва фазои Венаи Қадимро пешниҳод мекунанд. Онҳо инчунин як сохтори мураккаби техникӣ мебошанд, ки сатҳи баланди таваҷҷӯҳ, дониш ва омодагиро талаб мекунанд. Биноҳои таърихӣ метавонанд як сармоягузории аҷиб ва манбаи лаззати эстетикӣ бошанд, аммо танҳо барои онҳое, ки омодаанд тамоми корҳои коғазӣ анҷом диҳанд, ҳолати биноро бодиққат тафтиш кунанд ва бо мақомоти шаҳр ҳамкорӣ кунанд.

Агар шумо меъмории классикиро қадр кунед, имкониятҳои дарозмуддатро бубинед ва омода бошед, ки барои таъмир сармоягузорӣ кунед, Altbau на танҳо як хона, балки ба як амволи беназир бо хусусият ва таърихи худ табдил хоҳад ёфт. Аммо, шумо бояд ба харид бо эҳтиёт ва эҳтиёткории комил муносибат кунед: дар он сурат ҷозибаи хонаи кӯҳна ба як дороӣ табдил меёбад, на ба манбаи сюрпризҳо.