Амволи ғайриманқул дар Полша: чӣ гуна ва чаро сармоягузорӣ кардан мумкин аст

Имрӯз, Полша яке аз бозорҳои босуръат рушдёбандаи Аврупо мебошад. Маҷмӯи иқтисодиёти устувор, болоравии нархи манзил ва пардохтпазирии баланд амволи ғайриманқули Лаҳистонро ҳам барои сармоягузорӣ ва ҳам барои истиқомати шахсӣ ҷолиб мегардонад.

Тибқи маълумоти омори Полша, дар семоҳаи аввали соли 2025, нархи манзил дар Полша нисбат ба як сол 6,6% афзоиш ёфтааст: дар бозори аввалия +7,0% ва дар бозори такрорӣ +6,2%. JLL пешгӯӣ мекунад, ки то охири соли 2025 нархи як метри мураббаъ дар Варшава метавонад тақрибан ба 3100 евро (+6,2%), дар Краков – 2,800 евро (+5,7%) ва дар Познань – 2420 евро (+5,2%) мерасад.

Мақсади ин мақола пешниҳод кардани тасвири ҳамаҷонибаи он аст, ки чаро ҳоло дар Познань квартира харидан лозим аст, омӯхтани он, ки чӣ гуна дар Полша фоидаовар харидан мумкин аст ва умуман шарҳ додани бозори амволи ғайриманқул дар Полша ҳам барои сармоягузорон ва ҳам барои онҳое, ки манзили устувор доранд. Он инчунин муқоиса бо бозори амволи ғайриманқули Австрияро пешниҳод мекунад.

Номи ман Оксана Жушман аст. Ман ҳуқуқшиноси дорои таҷрибаи байналмилалӣ ва сармоягузори амволи ғайриманқул бо таҷрибаи зиёда аз 10 сол дар бозорҳои Аврупо кор мекунам. Дар тӯли солҳо, ман ба мизоҷон дар бораи харидани амвол дар ИА маслиҳат додам, ба онҳо дар сохтани портфели сармоягузорӣ кӯмак кардам ва транзаксияҳоро аз санҷиши амвол то бақайдгирии моликият дастгирӣ кардам.

Чаро ҳоло?
Полша рушди муътадили иқтисод, рушди прогрессивии инфрасохтор ва шароити мусоид барои хориҷиёнро нишон медиҳад. Nearshoring — масири бозсозии тиҷорат ба бозорҳои Аврупои Ғарбӣ ва Марказӣ наздиктар — дар ин ҷо мавқеъ пайдо мекунад ва муҳоҷират ба Иттиҳоди Аврупо низ меафзояд.

Австрия як бозори субот ва пешгӯишаванда аст: хатарҳои паст, шаффофияти баланди транзаксия, даромади мӯътадил, вале устувор ва афзоиши дарозмуддати нархҳо. Амволи ғайриманқули Австрия ҳамчун паноҳгоҳи амн барои сармоягузорони консервативӣ арзёбӣ мешавад, ки эътимоднокӣ ва ҳифзи сармояро қадр мекунанд.

Полша, баръакс, як бозори динамикӣ бо нархҳои дастрастари манзил, рушди босуръат ва потенсиали баланди арзиши арзиш аст. Дар ин ҷо метавон даромади баландтари иҷора ва капитализатсияро интизор шуд, аммо сатҳи хавф низ баландтар аст - бозор камтар пешгӯинашаванда аст ва ба тағирёбии иқтисодӣ ва сиёсат ҳассос аст.

Аз ин рӯ, Австрия барои онҳое, ки субот ва ҳифзи дарозмуддати сармоягузориро меҷӯянд, мувофиқтар аст, дар ҳоле ки Полша барои сармоягузороне ҷолиб аст, ки мехоҳанд барои даромади баландтар таваккал кунанд.

Фаронса муддати тӯлонӣ дар байни бозорҳои пешрафтаи Аврупо мавқеи қавӣ дорад. Чаҳорчӯби қонунии он ҳуқуқҳои сармоягузоронро ҳимоя мекунад ва пардохтпазирии баланди он ба моликият имкон медиҳад, ки харидорон ва иҷорагиронро пайдо кунанд.

Тибқи иттилои Mordor Intelligence Source, бозори амволи ғайриманқули Фаронса дар соли 2025 528,33 миллиард доллар арзиш дорад ва дар назар аст то соли 2030 то 697,52 миллиард доллар афзоиш ёбад, ки суръати афзоиши солонаи (CAGR) 5,92% -ро ташкил медиҳад.

Сармоягузорон бештар Полшаро ҳамчун макони стратегӣ барои сармоягузории амволи ғайриманқул баррасӣ мекунанд. Дар шароити тағйирёбии бозорҳои Аврупои Ғарбӣ, Аврупои Марказӣ рушди устуворро нишон медиҳад, ки Полша нақши асосиро мебозад. Чаро ин рӯй медиҳад ва чӣ гуна аз ин тамоюл барои харидани квартира ё хона дар Полша истифода бурдан мумкин аст — мо дар зер меомӯзем.

Давраи солҳои 2024–2025 ин тамоюлро тасдиқ кард: Полша яке аз бозорҳои динамиктарин дар минтақа боқӣ мемонад. Афзоиши ММД болотар аз миёнаи ИА (тақрибан 3% дар соли 2024, пешбинишуда то 3,2% дар соли 2025), тақозои устувори дохилӣ ва ҷалби фаъоли ширкатҳои хориҷӣ заминаи устувори бозори манзилро ташкил медиҳанд.

Фикри ман: ин афзоиш ҳубоб нест. Баръакси Аврупои Ғарбӣ, ки нархҳо дар он ҷо ба ҳадди ниҳоии худ расидаанд, дар Полша онҳо ҳоло ҳам боло рафта истодаанд, аммо бо суръати мӯътадил, барои сармоягузории дарозмуддат потенсиал эҷод мекунанд. Масалан, яке аз муштариёни ман дар соли 2023 дар як бинои нав дар Познань квартира харидааст, дар ҳоле ки амволи шабеҳ ҳоло 140 000 евро арзиш дорад.

Маслиҳат: Агар шумо дар байни Варшава ва марказҳои минтақавӣ интихоб кунед, Краков ва Познаньро баррасӣ кунед - онҳо ҳосили аълои иҷораро пешниҳод мекунанд ва дар байни донишҷӯён ва мутахассисони IT талабот зиёданд.

Тибқи маълумоти PWC ва Бонки Ҷаҳонӣ барои соли 2024, Полша дар минтақа аз ҷиҳати шаффофияти муомилот ва ҳифзи ҳуқуқи моликият мақоми баландро ишғол мекунад. Мувофиқи маълумоти Numbeo, индекси арзиши зиндагӣ дар ин ҷо нисбат ба Олмон 30-40% пасттар аст, ки минбаъд талабот ба иҷораро ҳавасманд мекунад.

Дар амал, сабти транзаксия 4-6 ҳафтаро мегирад, ки ман онро барои Аврупо оптимал мешуморам. Ғайр аз он, бонкҳо омодаанд ба ғайрирезидентҳо қарз диҳанд, ки имкон медиҳанд, ки бо 6,5-7% дар як сол (беҳтар аз Маҷористон ё Ҷумҳурии Чех) ипотека гиранд.

Фаронса даромади нисбатан баланд, субот ва пешгӯишаванда ва тарзи зиндагӣеро дар бар мегирад, ки барои бисёре аз харидорон ҷолиб аст.

Сармоягузорон бештар Аврупои Марказиро аз Олмон, Фаронса ё Испания интихоб мекунанд. Сабаб оддӣ аст: ҳосилнокӣ ва потенсиали афзоиш. Дар Полша, даромади иҷора 5-6% дар як сол, дар муқоиса бо 2-3% дар кишварҳои ғарбӣ, аммо бозор динамикӣ боқӣ мемонад.

Як муштарӣ хонаи 320 000 еврои Берлини худро тарк кард ва ба ҷои он дар Лодзи Лаҳистон ду хонаро ба маблағи 150 000 евро харид. Даромади иҷораи моҳонаи ӯ дар муқоиса бо 1100 евро дар Олмон 2200 евро аст.

Маслиҳат: Дар назди донишгоҳҳо ва марказҳои нақлиётӣ амволи ғайриманқулро ҷустуҷӯ кунед - онҳо ҳамеша дар байни иҷоракорон талабот доранд.

Бозори амволи ғайриманқули Лаҳистон якчанд марҳилаҳои рушдро паси сар кардааст ва ҳоло яке аз динамиктарин дар Аврупои Марказӣ маҳсуб мешавад. Биёед дида бароем, ки чӣ гуна омилҳои таърихӣ, ҷуғрофияи талабот ва рафтори харидор тамоюлҳои ҷорӣро муайян мекунанд.

Пас аз ворид шудани Лаҳистон ба Иттиҳоди Аврупо дар соли 2004, бозор ба рушди устувор шурӯъ кард - ипотекаи дастрас, сармоягузории хориҷӣ ва рушди инфрасохтор ҳама саҳм гузоштанд. Такмили дуввуми пурқувват пас аз соли 2020 ба вуқӯъ пайваст. Сабабҳои ин кӯчонидани оммавии ширкатҳои IT, вуруди муҳоҷирон аз Украина ва Беларус ва рушди бахши фриланс мебошад.

Фикри ман: бозор дар айни замон дар марҳилаи рушди устувор қарор дорад, на аз ҳад зиёд гармӣ. Баръакси Аврупои Ғарбӣ, дар ин ҷо ҳоло ҳам потенсиал вуҷуд дорад, хусусан агар шумо ният доред, ки дар Лаҳистон хонаеро барои иҷора ё зиндагӣ харед.

Ман як муштарӣ аз Киев доштам, ки соли 2022 ба Познань кӯчид. Вай дар бинои нав ба маблағи 115 000 евро хонаи дуҳуҷрагӣ харид; арзиши кунунии он аз 135 000 евро зиёд аст, илова бар ин даромади иҷора тақрибан 650 евро дар як моҳ меорад.

Дар солҳои 2023–2024, бозор афзоиши таъсирбахшро нишон дод, ки нархҳо ҳамасола 8-10% афзоиш ёфтанд. Варшава ба таври анъанавӣ аз рӯи нарх пешсаф аст, аммо Краков ҷои дуюмро ишғол мекунад.

Афзоиш то 5-7% дар як сол суст мешавад; Мувофиқи JLL, нархҳои пешбинишуда то охири соли 2025 инҳоянд:

• Варшава: то €3,100 (+6,2%)
• Краков: то € 2,800 (+5,7%)
• Познань: то € 2,420 (+5,2%)

Афзоиш махсусан дар сегменти навбунёд ба назар мерасад. Бозори бозфурӯшӣ низ афзоиш меёбад, аммо на он қадар зуд. Агар ҳадафи шумо капитализатсия бошад, биноҳои нав беҳтаранд. Агар шумо хоҳед, ки фавран ба иҷора диҳед, пас аз нав фурӯшед.

Агар шумо дар бораи харидани квартира дар Познань фикр кунед, ҳоло вақти хуб аст: суръат аз ду рақам то 5-7% устувортар аст. Ин мувозинати байни афзоиш ва пешбинишавандаро ба вуҷуд меорад.

Варшава гаронтарин ва моеътарин шаҳри Лаҳистон, бахусус ноҳияҳои марказӣ ва Мокотов боқӣ мемонад, ки дар он нархҳо тақрибан 16,500 PLN/m² (~€ 4,250) мебошанд ва талабот ба иҷораи дарозмуддат ва утоқҳои офисӣ зиёд аст.

Краков донишҷӯён ва сайёҳонро ҷалб мекунад, махсусан Шаҳри кӯҳна ва Подгорзе, ки дар он ҷо квартираҳо тақрибан 15,100 PLN/m² (~3,900 евро) арзиш доранд ва фаъолона барои иҷора харида мешаванд.

Вроцлав барои мутахассисони технологияҳои иттилоотӣ ва кӯчкунандагон таваҷҷӯҳ дорад; ноҳияҳои Кришиков ва Олтинг - 12,700 PLN/m² (~3,275 евро) - барои иҷораи дарозмуддат ва сармоягузорӣ ба биноҳои нав мувофиқанд.

Гданск ва Трисити барои иҷораи кӯтоҳмуддат маъмуланд, махсусан Шаҳри Кӯҳна ва Сопот, ки дар он ҷо нархҳо аз 11,500 то 12,300 PLN/m² (~3,000 евро) буда, хонаҳо то 8-10% даромад доранд.

Познань монеаи дастраси вуруд ва талаботи зиёдро дар бар мегирад, бахусус ноҳияҳои Грюнвальд ва Ежице, ки дар он ҷо нархҳои тақрибан 10,800 PLN/m² (~2,800 евро) барои оилаҳо ва донишҷӯён ҷолибанд.

Лодз барои сармоягузорон аз рӯи буҷет ҷолиб аст, бо ноҳияҳои Śródmieście ва Polesie хонаҳои дастрас пешниҳод мекунанд - тақрибан 7,800 PLN/m² (~€ 2,015), дар ҳоле ки талабот ба иҷораи дарозмуддат мӯътадил боқӣ мемонад.

Биноҳои нав пеш аз ба итмом расидани он 10-15% қадр мекунанд ва онҳоро барои сармоягузории дарозмуддат беҳтарин мегардонанд. Мисол: Муштарӣ дар Познань ба маблағи 118 000 евро квартира харид, аммо пас аз як сол нархи он ба 135 000 евро боло рафт ва бо иловаи иҷораи 650 евро дар як моҳ.

Бозори дуввум - метавонад фавран ба иҷора дода шавад, махсусан дар Краков ва Вроцлав барои донишҷӯён.

Квартираҳои кӯтоҳмуддат - дар шаҳрҳои сайёҳӣ (Гданск, Сопот, Краков) то 8-10% даромад медиҳанд, аммо баррасии идоракунӣ ва мавсимӣ талаб карда мешавад.

Амволи ғайриманқули тиҷоратӣ - шартномаҳои дарозмуддат, ҳадди баланди вуруд (€ 250,000+), офисҳои хурд ва ҷойҳои коворкинг дар Варшава ва Вроцлав умедбахшанд.

Шурӯъкунандагон бо биноҳои нав ё амволи дубора фурӯшанда беҳтаранд, дар ҳоле ки харидорони пешрафта бояд манзилҳо ва моликияти тиҷоратиро баррасӣ кунанд. Стратегияи "барои оила дар Полша хона харед" дар Лодз ва навоҳии атрофи он маъмул аст.

Талаботи дохилӣ омили асосии бозори амволи Лаҳистон боқӣ мемонад. Аксари муомилотро полякҳо бо истифода аз ипотека анҷом медиҳанд, ки ҷараёни мӯътадили харидоронро таъмин мекунад ва вобастагӣ аз омилҳои берунаро коҳиш медиҳад. Дар шаҳрҳои калон, аз қабили Варшава, Краков ва Познань талаби зиёд аз ҷониби донишҷӯён, оилаҳои ҷавон ва кормандони ширкатҳои бузург ба вуҷуд меояд.

• Полякҳо ронандаи асосии бозор мебошанд, ки аз ипотека фаъолона истифода мебаранд, барои оилаҳо манзил мехаранд ва онро ба иҷора медиҳанд.
• Украинҳо яке аз бузургтарин гурӯҳҳои харидорони хориҷӣ, ба хусус дар Варшава, Краков ва Познань мебошанд, ки ҳадафаш истиқомати доимӣ ва сармоягузорӣ мебошад.
• Белорусҳо дар ҷустуҷӯи субот ва иҷозаи иқомат ҳастанд ва ба манзил дар манотиқи марзӣ бартарӣ медиҳанд.
• Сармоягузорони ИА портфели худро диверсификатсия мекунанд, квартираҳо ва амволи ғайриманқули тиҷоратӣ дар шаҳрҳои бузург мехаранд.
• Сармоягузорони амрикоӣ Полшаро ҳамчун бозори рушдёбанда бо потенсиали баланди афзоиши нархҳо медонанд.

Гуногунии харидорон динамизм ва устувории бозорро дастгирӣ мекунад; Амволи ғайриманқули Лаҳистон ҳам барои сармоягузории дарозмуддат ва ҳам барои иҷора ҷолиб аст. Дар соли 2024, хориҷиён беш аз 17,000 амвол (~ 5% -и бозор) хариданд ва украинҳо тақрибан 20% тамоми муомилоти хориҷӣ дар Варшаваро ташкил медиҳанд.

Бозори Лаҳистон шаклҳои гуногуни моликият ва усулҳои сармоягузориро пешниҳод мекунад, ки ҳам барои шахсони воқеӣ ва ҳам ширкат мувофиқанд. Фаҳмидани инҳо барои интихоби стратегияи дуруст ва кам кардани хатарҳо муҳим аст.

Шахсони воқеӣ (аз ҷумла ғайрирезидентҳо) метавонанд дар Полша озодона квартира ва хона харанд. Маҳдудиятҳо танҳо ба замин, бахусус дар минтақаҳои наздисарҳадӣ ва қитъаҳои аз 1 гектар калонтар татбиқ мешаванд.

Агар шумо хоҳед, ки дар Познань квартира ё хона дар Полша барои худ бихаред ё иҷора гиред, ин вариант осонтарин ва зудтарин аст. Як муштарӣ аз Украина як хонаи дуҳуҷрагиро дар Познань харида, онро ба номи худ бидуни истифода аз ширкат сабти ном кард ва дар тӯли як сол даромади иҷора устувор буд.

Таъсиси ширкат дар Полша ё истифодаи як ширкати мавҷудаи ИА имкониятҳои иловагиро фароҳам меорад: оптимизатсияи андоз, сармоягузориҳои муштарак ва иштирок дар лоиҳаҳои бузург.

Барои сармоягузорони хусусӣ, ин на ҳамеша имконпазир аст, аммо барои онҳое, ки моликияти сершумор ё сармоягузории тиҷоратӣ ба нақша гирифтаанд, ширкат як воситаи қулай аст. Сармоягузоре аз Олмон се манзилро дар Вроцлав барои иҷора тавассути Sp. z oo, ки ба вай имкон дод, ки тамоми харочот ва даромадро ба воситаи ширкат ба хисоб гирад, хисоби бухгалтериро содда кунад.

Дар Полша ҳамчун REIT маблағҳои кам кор мекунанд, аммо имконоти сармоягузорӣ тавассути сохторҳои коллективӣ мавҷуданд. Ин барои онҳое, ки мехоҳанд дар бозор бидуни сарукорӣ бо идоракунии амалиётӣ ва амвол иштирок кунанд, мувофиқ аст. Барои шурӯъкунандагон, ин як роҳи диверсификатсияи хатарҳо аст, бидуни банд мондан дар тафсилоти лизинг ва таъмир.

Шумо метавонед бо шарикон муттаҳид шавед, моликияти муштаракро ба расмият оред ё механизмҳои меросӣ ва эътимодро истифода баред. Мушоҳидаи ман: ин қулай аст, агар харидани амволи гаронбаҳо ё сармоягузорӣ ба якчанд квартира аз буҷаи як сармоягузор зиёд бошад.

Ду мизоҷи ман дар Краков якҷоя ду квартира хариданд - онҳо даромади иҷора ва хароҷоти идоракуниро тақсим карда, сармоягузориро бехатартар мекунанд.

• Квартира: ройгон барои харидани шаҳрвандони ҳар кишвар дастрас аст.
• Замин ва хонаҳо: барои қитъаҳои аз 1 гектар калонтар ё минтақаҳои наздисарҳадӣ иҷозати Вазорати корҳои дохилӣ лозим аст.

Агар шумо хоҳед, ки дар Полша хона харед, бо ҳуқуқшинос муроҷиат кунед, то бубинед, ки оё иҷозатнома лозим аст, махсусан барои қитъаҳои калон.

• Pełna własność (моликияти комил) - соҳиби ҳама ҳуқуқҳо ба амвол, аз ҷумла фурӯш, иҷора ва азнавсозӣ мебошад.
• Spółdzielcze własnościowe (қонуни кооператив) - амвол дар кооператив ба қайд гирифта шудааст, аммо соҳиби манзил метавонад онро ихтиёрдорӣ кунад.
• Towarzystwo Budownictwa Społecznego (молу мулки ассотсиатсия) - сокинон хонаҳоро иҷора мегиранд, иҷорапулӣ медиҳанд, бидуни ҳуқуқи моликият.

Барои сармоягузорӣ ва иҷора, беҳтар аст, ки моликияти пурраро интихоб кунед, то идоракунии даромад ва фурӯши амвол осонтар шавад.

Харидани амволи ғайриманқул дар Полша фаҳмидани қонунҳои маҳаллӣ ва расмиёти стандартиро талаб мекунад. Донистани қадамҳо ва талабот ба шумо кӯмак мекунад, ки бехатар сармоягузорӣ кунед ва аз хатогиҳо, махсусан барои сармоягузорони хориҷӣ пешгирӣ кунед.

Раванди харид аз гирифтани рақами андози PESEL барои ғайрирезидентҳо, пайдо кардани адвокат ва агент, тартиб додани шартнома, пардохти пасандоз ва тасдиқи амалиёти нотариалӣ оғоз меёбад.

Адвокат қонунӣ будани муомилотро тафтиш мекунад, унвон ва шартномаро месанҷад ва агент барои дарёфти молу мулки пардохтпазир ва гуфтушунид оид ба нарх кӯмак мекунад. Ҳатто агар шумо сармоягузори ботаҷриба бошед ҳам, беҳтар аст, ки бо ҳуқуқшинос кор кунед - он вақтро сарфа мекунад ва хатарҳоро коҳиш медиҳад. Яке аз мизоҷони ман 5000 евро сарфа кард, вақте ки ҳуқуқшинос пеш аз имзои шартнома гарон будани манзилро дар Вроцлав ошкор кард.

Ҳангоми харидани амволи ғайриманқул дар Полша, махсусан барои шаҳрвандони хориҷӣ, бонкҳо ва нотариусҳо далели шахсият ва пайдоиши қонунии маблағро талаб мекунанд. Ин як таҷрибаи муқаррарӣ аст, ки ҳарду тарафи муомилотро муҳофизат мекунад ва хатари шустушӯи пулро коҳиш медиҳад.

Талаботи асосӣ:

• Ҳуҷҷати тасдиқкунандаи шахсият - паспорт ё ID.
• Суроғаи истиқоматӣ - барои ғайрирезидентҳо, ки бо шаҳодатномаи ҷои истиқомат тасдиқ карда мешавад.
• Исботи даромад - ҳисоботи бонкӣ, шаҳодатномаи музди меҳнат ё даромад.
• Пайдоиши маблағҳо - ҳуҷҷатҳо дар бораи фурӯши амвол, сармоягузорӣ ё пасандозҳо.
• Маълумот дар бораи харидор - саволномаи KYC, ки баъзан ҳадафи харидро нишон медиҳад (сармоягузорӣ, истиқомати доимӣ).

Амволи ғайриманқули тиҷоратӣ офисҳо, фазои чакана ва анборҳоро дар бар мегирад. Муомилот аксар вақт тавассути ширкатҳо анҷом дода мешаванд, махсусан барои амволи калонтар ва даромад метавонад нисбат ба амволи истиқоматӣ баландтар бошад. Муштарӣ аз Олмон офисро дар Вроцлав тавассути Sp. з оо ва чандин сол аз ичоракорон даромади устувор гирифт.

Барои харидани замин ва манзил аз ҷониби шаҳрвандони кишварҳои узви Иттиҳодияи Аврупо иҷозаи Вазорати корҳои дохилӣ барои қитъаҳои аз 1 гектар калонтар ё дар минтақаҳои наздимарзӣ зарур аст. Пеш аз сармоягузорӣ муҳим аст, ки истифодаи заминро дар нақшаи рушди маҳаллӣ тафтиш кунед.

Дар Полша, шумо метавонед амволи ғайриманқулро бидуни ҳузур дар кишвар тавассути таъин кардани намоянда бо ваколатнома харед. Ин усул махсусан барои сармоягузорони хориҷӣ, ки мехоҳанд дар Познань квартира ё хона дар Лаҳистон дар хориҷа харидорӣ кунанд, мувофиқ аст.

Ваколатнома аз ҷониби нотариус дода мешавад ва ба намоянда ваколат медиҳад, ки шартномаи хариду фурӯшро имзо кунад, пасандоз пардохт кунад ва аз номи харидор ҳуҷҷатҳоро гирад. Ваколатнома вобаста ба хоҳиши сармоягузор метавонад мӯҳлати маҳдуд ё амал маҳдуд бошад.

Муштарии ман дар ИМА ҳангоми дар Ню Йорк бо истифода аз ваколатнома дар Познань квартира харид. Муомилот бомуваффақият сурат гирифт ва ба шарофати ҳуҷҷатҳои аз ҷониби мутахассис омодашуда бақайдгирии амвол ҳамагӣ як ҳафта тӯл кашид.

Ҳар як амвол дар Полша дорои ksiyega wieczysta (қайдгирии ҳуқуқи давлатӣ) мебошад, ки дар он тамоми тафсилоти ҳуқуқии манзил, хона ё қитъаи замин сабт мешавад. Адвокат ҳама гуна гаравҳо, гаравҳо, қарзҳо ва даъвоҳои шахсони сеюмро тафтиш мекунад. Ин як қадами ҳатмист, хусусан агар шумо нақшаи харидани квартира дар Полша бо мақсади сармоягузорӣ ё иҷора дошта бошед.

Баъди бастани шартнома ва тасдики нотариалй хукуки молу мулк дар кайди замин ба кайд гирифта мешавад. Ин марҳилаи ниҳоии муомилот аст, ки ҳуқуқи шумо ба амволро расман тасдиқ мекунад ва ба шумо имкон медиҳад, ки онро идора кунед: онро ба иҷора диҳед, фурӯшед ё тавассути ширкат сабти ном кунед.

Раванди бақайдгирӣ одатан 1-2 ҳафта тӯл мекашад, аммо дар сурати нопурра будани ҳуҷҷатҳо метавонад бештар вақтро талаб кунад. Беҳтараш ҳама квитансияҳо, шаҳодатномаҳо ва санадҳои нотариалиро пешакӣ омода кунед.

Полша барои сармоягузорон системаи шаффоф ва нисбатан мусоидтари андоз пешниҳод мекунад. Бо вуҷуди ин, муҳим аст, ки ҳамаи хароҷотро барои ҳисоб кардани даромади шумо дуруст ҳисоб кунед.

Андози солонаи амволи манзил 1,00 PLN барои як м² (~0,25 €) аст. Барои як хонаи 50 м², ин 50 PLN (~12,5 €) дар як сол аст. Дар шаҳрҳои калонтар ба монанди Варшава ё Краков, нархҳо метавонанд каме баландтар бошанд - то 2 PLN/m² (~0,5 €).

Ҳангоми харидани амволи аз нав фурӯшанда, PCC 2% арзиши амвол ситонида мешавад. Масалан, квартира барои PLN 500,000 (~€125,000) → PCC = PLN 10,000 (~€2,500). Барои дуруст ҳисоб кардани ROI-и худ PCC-ро ба сметаи умумии хароҷоти худ ворид кунед.

• Биноҳои нави истиқоматӣ то 150 м²: ААИ 8% → квартира 600,000 PLN (~150,000 €) = 48,000 PLN (~12,000 €).
• Амволи ғайриманқули тиҷоратӣ: ААИ 23% → офис 1,000,000 PLN (~250,000 €) = 230,000 PLN (~57,500 €).

Квартираҳои хурд дар биноҳои нав фоидаовартаранд - арзиши андоз аз арзиши иловашуда ва афзоиши босуръати нархҳо доранд.

Хароҷоти умумӣ 5-6% арзиши амволро ташкил медиҳад. Мисол: квартира барои 500,000 PLN (~€125,000) → арзишаш 25,000–30,000 PLN (~€6,250–7,500).

Гарчанде ки Полша бори андоз ва пардохтҳои камтар дорад, Австрия суботи бештари бозор, болоравии нархҳо ва талаботи зиёдро ба амволи ғайриманқул пешниҳод мекунад. Барои сармоягузороне, ки мехоҳанд сармоягузории дарозмуддат ва бозори устувор дошта бошанд, Австрия бо вуҷуди хароҷоти баландтараш метавонад ҷолибтар бошад.

Системаи андози Лаҳистон ба сармоягузорон якчанд роҳҳои қонунии кам кардани бори андоз ва афзоиши даромадро пешниҳод мекунад.

Интихоби усули андозбандӣ:

• Андозаи ҳамвор дар ҳаҷми 19% барои сармоягузороне, ки дорои молу мулки гуногунанд, қулай аст, баҳисобгирии муҳосибӣ осон мекунад ва имкон медиҳад, ки даромад пешакӣ ба нақша гирифта шавад.
• Меъёри андози прогрессивии 17-32% барои сармоягузороне, ки даромади умумии кам доранд, муфид аст, зеро 17% аввал андозбандишаванда аст.

Аз ҳисоб баровардани хароҷот:

• Хароҷоти таъмир, мебел, хадамоти коммуналӣ ва идораи амволро метавон ҳамчун хароҷот дохил кард, ки даромади андозбандишавандаро кам мекунад.
• Мисол: муштарӣ дар Познань квартира харид, барои таъмир ва мебел 20 000 PLN (~ 5 000 €) сарф кард - ин заминаи андозро коҳиш дод ва тақрибан 3,800 PLN (~ 950 €) бо меъёри 19% сарфа кард.

Бақайдгирӣ тавассути ширкат:

• Агар молу мулк дар шахси ҳуқуқӣ ба қайд гирифта шуда бошад, метавонад тарҳҳои иловагии андоз ва меъёрҳои коҳишёфтаи даромади корпоративиро истифода баранд.
• Муносиб барои сармоягузороне, ки дорои амволи сершумор ё амволи ғайриманқули тиҷоратӣ мебошанд.

Маҷмӯи оқилонаи муолиҷаи андоз, тарҳҳои хароҷот ва сохтори корпоративӣ метавонад даромади холисро 10-15% афзоиш диҳад, алахусус барои портфели амволи сершумор.

Бисёре аз муштариён иштибоҳан боварӣ доранд, ки харидани квартира дар Познань ё хона дар Полша ба таври худкор роҳро барои иҷозаи иқомат мекушояд. Дар амал, ин тавр нест, аммо истифодаи оқилонаи амвол метавонад ба нишон додани қобилияти пардохтпазирии молиявӣ ва ӯҳдадориҳои мондан дар кишвар барои дарозмуддат кӯмак расонад.

Барои гирифтани иҷозатномаи истиқомат яке аз асосҳои зерин зарур аст:

• Шартномаи меҳнатӣ бо корфармои Лаҳистон.
• Доштани тиҷорат ё фаъолияти соҳибкории худ.
• Издивоҷ бо шаҳрванди Полша.
• Бо як гражданини Польша робитаи зичи оилавй.
• Табиат ё дигар асосхои пешбининамудаи конун.

Масалан, муштарии ман дар Познань як ширкати IT кушода, барои зиндагӣ квартира харид ва нишон дод, ки ӯ ҷои истиқомати доимӣ дорад — иҷозатномаи истиқомат зуд дода мешавад.

Пас аз 10 соли истиқомати қонунӣ дар Полша, шумо метавонед барои шаҳрвандӣ муроҷиат кунед. Амволи ғайриманқул барои нишон додани робитаҳои мустаҳкам бо кишвар кӯмак мекунад ва раванди натурализатсияро осон мекунад. Ҳатто агар ҳадаф на истиқомат, балки сармоягузорӣ бошад, харидани амволи ғайриманқул дар Полша барои ҳуҷҷатҳои оянда бонуси иловагӣ эҷод мекунад.

Дар Австрия категорияи D (худтаъминкунӣ) вуҷуд дорад, ки дар он хориҷиён метавонанд бидуни пешбурди тиҷорат, балки танҳо бо тасдиқи даромад ва мавҷудияти манзил иҷозаи иқомат гиранд.

Афзалиятҳои Австрия:

• Роҳи мустақим ба иҷозатномаи истиқомат бидуни зарурати пешбурди тиҷорат.
• Имконияти гирифтани шаҳрвандӣ бо риояи шароити иқомат.
• Устувории баланди бозори амволи ғайриманқул ва афзоиши пешбинишавандаи нарх.
• Талаботи қавӣ ба амволи ғайриманқул, сармоягузориро бехатартар мекунад.

Лаҳистон раводиди тиллоиро пешниҳод намекунад, аммо амволи ғайриманқул метавонад ба таври ғайримустақим дар иқомат тавассути тиҷорат, шуғл ё робитаҳои оилавӣ кӯмак кунад. Австрия аз суботи бозор, болоравии нархҳо ва талабот ба амволи ғайриманқул манфиат гирифта, онро барои сармоягузорони дарозмуддат ҷолибтар мекунад.

Сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқул дар Полша ба шумо имкон медиҳад, ки даромади устувори иҷора ба даст оред. Намудҳо ва минтақаҳои гуногуни иҷора ҳосили гуногунро пешниҳод мекунанд ва идоракунии дуруст фоидаро зиёд мекунад ва хатарҳоро коҳиш медиҳад.

Иҷораи кӯтоҳмуддат тавассути платформаҳо ба монанди Airbnb метавонад даромади 6-8% дар як сол ба даст орад. Бо вуҷуди ин, дар шаҳрҳои калон, ба монанди Варшава ва Краков, қоидаҳо сахттар мешаванд: соҳибон бояд сабти ном шаванд ва қоидаҳои бехатарии сӯхторро риоя кунанд.

Муштарӣ дар Познань квартираеро барои иҷораи кӯтоҳмуддат харидааст ва даромади устувори 7% -ро мегирад, дар ҳоле ки ширкати идоракунӣ барои фармоиш ва тозакунӣ истифода мебарад.

Иҷораи дарозмуддат дар як сол 4-6% даромад ба даст меорад ва бахусус дар байни донишҷӯён ва кӯчкунандагон талаботи доимӣ дорад. Барои сармоягузороне, ки субот ва хатари камшударо қадр мекунанд, иҷораи дарозмуддат беҳтарин вариант мебошанд. Муштарӣ аз Олмон дар Познань квартира харид ва онро ба донишҷӯён иҷора медиҳад - даромад тақрибан 5% -ро ташкил медиҳад, ки хавфи холӣ кам аст.

Ширкатҳои идоракунӣ ба сармоягузорон барои ба иҷора додани амволи худ бе ягон иштироки шахсӣ кӯмак мекунанд. Комиссияи миёна 10-15% аз иҷораро ташкил медиҳад. Онҳо таъмин мекунанд:

• интихоби иҷорагирон;
• бақайдгирӣ ва тамдиди шартномаҳо;
• ҷамъоварии иҷора;
• тозакунӣ ва таъмири хурд;
• назорат аз болои вазъияти квартира.

Муштарӣ дар Познань квартираеро барои иҷораи кӯтоҳмуддат тавассути Airbnb харид ва идораро ба ширкат интиқол дод. Даромад дар 7% боқӣ мемонад ва квартира ҳамеша барои меҳмонон дастрас аст.

Бозгашти сармоягузории амволи ғайриманқул дар Фаронса ва Австрия нисбатан паст боқӣ мемонад. Аммо, фарқиятҳои байни кишварҳо равшананд:

• Австрия устуворӣ ва пардохтпазирии бештарро таъмин мекунад;
• Фаронса барои онҳое, ки мехоҳанд сармоягузориро бо истифодаи шахсии манзил ва тарзи зиндагии олӣ муттаҳид кунанд, ҷолиб боқӣ мемонад.

Барои сармоягузоре, ки устуворӣ ва хатари ҳадди ақалро меҷӯяд, Австрия афзалтар аст. Барои онҳое, ки амволи ғайриманқулро ҳамчун як қисми лоиҳаи тарзи ҳаёти шахсӣ баррасӣ мекунанд, Фаронса интихоби ҷолибтар аст.

Австрия як бозори субот ва пешгӯишаванда аст: хатарҳои кам, қоидаҳои шаффоф, ҳосили мӯътадил, вале устувор ва афзоиши дарозмуддати нархҳо. Даромади иҷора дар ин ҷо назар ба Полша пасттар аст, аммо талабот устувортар аст ва амвол моеътар аст ва фурӯш ё ба иҷора додани он дар муддати тӯлонӣ осонтар аст.

Аз тарафи дигар, Лаҳистон нархи дастрастар ва даромади баланди иҷораро пешниҳод мекунад, аммо бозор ба тағирёбии иқтисодӣ ҳассос аст ва сатҳи хавф баландтар аст.

Интихоби шаҳр ва минтақа барои сармоягузорӣ ба даромаднокӣ, пардохтпазирӣ ва афзоиши ояндаи амволи ғайриманқул таъсири калон мерасонад. Биёед ба минтақаҳои асосӣ аз нуқтаи назари сармоягузор назар кунем.

Варшава маркази тиҷорат ва молия аст.

Варшава як маркази тиҷорат ва молия буда, талабот ба иҷораи дарозмуддат дорад. Сарфи назар аз ҳосили паст, квартираҳо зуд фурӯхта мешаванд ва ба иҷора гирифта мешаванд, махсусан дар ноҳияҳои тиҷоратӣ.

• Нархи миёна: €3,200-€3,500/м²
• Даромаднокӣ: 4-5% дар як сол (иҷораи дарозмуддат)
• Ҷолибият: пардохтпазирии баланд, талаботи устувор, иҷорагирони корпоративӣ

Краков - донишҷӯён, туризм, IT

Краков донишҷӯён ва сайёҳонро ҷалб мекунад, ки талаботи баланди иҷораро ба вуҷуд меорад. Ширкатҳои IT инчунин ҷараёни устувори кӯчкунандагонро тавлид мекунанд, ки бозорро дастгирӣ мекунанд.

• Нархи миёна: €2,800-€3,100/м²
• Даромаднокӣ: 5–6% (иҷораи дарозмуддат), 6–8% (кӯтоҳмуддат)
• Ҷолибият: донишҷӯён, сайёҳон, бахши IT, маркази фарҳангӣ

Вроцлав - як маркази IT дар талабот зиёд

Вроцлав як маркази босуръат рушдёбандаи IT бо офисҳо ва стартапҳои сершумор аст. Квартираҳо дар назди марказҳои тиҷоратӣ зудтар ба иҷора дода мешаванд ва даромади устувор ба даст меоранд.

• Нархи миёна: €2,700-€3,000/м²
• Даромаднокӣ: 5-6%
• Ҷолибият: ширкатҳои IT, кӯчкунандагон, афзоиши талабот ба иҷора

Гданск, Сопот, Гдыния - соҳилӣ ва премиум

Соҳили Балтика дар тобистон сайёҳонро ҷалб мекунад, ки ҳосили баланди иҷораи кӯтоҳмуддатро медиҳад. Ин як минтақаи беҳтарин барои квартираҳои олӣ ё хонаҳо барои иҷораи мавсимӣ мебошад.

• Нархи миёна: €3,500-€4,500/м²
• Ҳосил: 6-8% дар тобистон (иҷораи кӯтоҳмуддат)
• Ҷолибият: сегменти премиум, ҷараёни сайёҳон, имконияти иҷораи мавсимӣ

Лодз ва Люблин - Сармоягузории дастрас бо потенсиали афзоиш

Ин шаҳрҳо барои сармоягузорон аз рӯи буҷа ҷолибанд. Нархи пасти як метри мураббаъ ва афзоиши талабот ба иҷора онҳоро ба сармоягузориҳои дарозмуддат ваъда медиҳанд.

• Нархи миёна: €1,800-€2,200/м²
• Даромаднокӣ: 6%
• Ҷолибият: нархи паст, потенсиали баланди афзоиш, донишҷӯён ва кӯчкунандагон

Деҳаҳо ва амволи ғайриманқули кишвар тамоюли пас аз пандемия мебошанд

Пас аз пандемия, талабот ба хонаҳои деҳот, ҳам барои истиқомати доимӣ ва ҳам барои иҷора афзоиш ёфт. Ноҳияи кӯли Масури, Субкарпатия ва кӯҳҳои Карпат маъмуланд. Бисёре аз муштариёни ман хонаҳои кӯҳнаро барои таъмир бо арзиши €50,000-80,000 бо потенсиали иҷораи минбаъда интихоб мекунанд. Ин махсусан барои оилаҳо ва онҳое, ки мехоҳанд дар деҳоти Полша бо нархи дастрас хона харанд, муфид аст.

• Нархи миёна: €800-€1,500/м² (аксаран хонаҳо бо қитъаи 15-30 акр)
• Даромаднокӣ: то 6% (дарозмуддат), иҷораи мавсимӣ 8-10% дар минтақаҳои сайёҳӣ
• Ҷолибият: экотуризм, кори дурдаст, хонаҳои истироҳатӣ

Пешгӯиҳо барои соли 2025 афзоиши парокандаи нархҳои биноҳои нав дар Полшаро, ки ба ҳисоби миёна аз сатҳи 2024 зиёд нестанд (тақрибан 5-7%) пешбинӣ мекунанд, дар ҳоле ки бозори такрорӣ рукуд хоҳад шуд.

Нархи манзил аз рӯи шаҳр хеле фарқ мекунад; масалан, дар моҳи марти соли 2025 Варшава ва Гданск гаронтаринҳо буданд, дар ҳоле ки шаҳрҳо ба монанди Лодз ва Быдгош имконоти дастрастарро пешниҳод карданд. Ин интихоби байни биноҳои нав ва амволи мавҷударо барои сармоягузороне, ки ба ҳосилнокӣ ва дурнамои афзоиши сармоя нигаронида шудаанд, муҳим мегардонад.

• Ҳиссаи бозор: зиёда аз 50% муомилот дар шаҳрҳои калон.
• Нархҳо: Варшава — €3,000-5,000/м², Краков — €2,800–4,000/м².
• Хусусиятҳо: тарҳҳои замонавӣ, таваққуфгоҳи зеризаминӣ, самаранокии энергия.

Биноҳои нав барои иҷора, махсусан дар Варшава, Вроцлав ва Гданск беҳтаринанд. Бисёре аз муштариёни ман манзилҳои навро дар ноҳияи Мокотови Варшава барои иҷораи дарозмуддат интихоб карданд, ки дар натиҷа даромади устувори 4,5% дар як сол ва пардохтпазирии баланд ҳангоми фурӯш аз нав ба даст оварда мешавад.

• Нархҳо: Лодз — €1500-2500/м², Люблин — аз €1200/м².
• Тарафдор: арзиши паст, амволе, ки ба иҷора омода аст, вақти зуд баргардонидан.
• Камбудиҳо: аксар вақт таъмирро талаб мекунад (аз €200/м²).

Хонаҳои кӯҳна дар марказҳои шаҳр барои сармоягузороне, ки мехоҳанд ба таъмир сармоягузорӣ кунанд, ҷолибанд. Масалан, як муштарии ман дар Краков ба маблағи 90 000 евро квартира харид, барои таъмир 15 000 евро сармоягузорӣ кард ва ҳоло онро дар Airbnb бо даромади тақрибан 8% дар як сол ба иҷора медиҳад.

• Нархҳо: аз 30 000 евро барои як хонаи хурд дар деҳа (аксар вақт бо қитъаи 10-20 акр), хонаҳои дар ҳолати хуб - 70 000-100 000 евро.
• Чаро ин ҷолиб аст: Талабот ба хонаҳо дар Полша аз ҳисоби кори дурдаст ва хоҳиши зиндагӣ ба табиат наздиктар мешавад.
• Минтақаҳои маъмул: кӯлҳои Масури, Субкарпатия, Карпатия.

Агар шумо хоҳед, ки дар як деҳаи Лаҳистон бо нархи арзон хона харед, таблиғоти таснифшударо дар OLX.pl ҷустуҷӯ кунед. Баъзе мизоҷон хонаҳои кӯҳнаро ба маблағи 40 000 евро мехаранд, таъмири ҳадди ақалро анҷом медиҳанд (10 000 – 15 000 евро) ва дар мавсим онҳоро ба сайёҳон ба маблағи 100 – 150 евро дар як шаб ба иҷора медиҳанд. Ҳосили он 8-10% аст.

Австрия: Нархи сохтмони нав аз €6,000-8,000/м² (Вена), то €12,000/м² дар минтақаҳои олӣ оғоз меёбад. Хусусиятҳо: стандартҳои қатъии сарфаи энергия (ESG), бозори устувор, ҳосили паст (2-3%), аммо устувории баланд. Полша як бозори дастрастар барои сармоягузорон бо буҷаи то 150 000 евро боқӣ мемонад.

Бозори амволи ғайриманқули Полша барои сармоягузорон доираи васеи имкониятҳоро фароҳам меорад. Ғайр аз манзилҳои анъанавӣ барои иҷораи дарозмуддат, якчанд стратегияҳои алтернативӣ мавҷуданд, ки метавонанд ҳосилро зиёд кунанд ва талаботро ба бахшҳои мушаххас афзоиш диҳанд.

Хонаҳои хурди 20-35 метри мураббаъ дар байни донишҷӯён ва мутахассисони ҷавон, махсусан дар шаҳрҳои дорои донишгоҳҳои калон ва марказҳои технологияҳои иттилоотӣ, аз қабили Познань, Краков ва Вроцлав, талабот зиёданд. Нархи миёнаи як хонаи хурд дар Познань € 50,000-70,000 аст. Таҷрибаи ман нишон медиҳад, ки чунин хонаҳо ба осонӣ ба маблағи 300-400 евро дар як моҳ иҷора мегиранд ва бо мебели дуруст, даромад метавонад ба 6-7% дар як сол бирасад.

Квартираҳо ва хонаҳои кӯҳна аксар вақт таъмирро талаб мекунанд, аммо ин барои баланд бардоштани арзиш ва даромаднокии амвол имконият фароҳам меорад. Масалан, муштарӣ дар Лодз ба маблағи 60 000 евро квартира харид, барои таъмир 15 000 евро сармоягузорӣ кард ва ҳоло онро дар Airbnb ба маблағи тақрибан 600-700 евро дар як моҳ ба иҷора медиҳад. Таъмир махсусан дар районхое фоиданок аст, ки бинохои нав каманд, квартирахои таъмиршуда ичоракорони сердаромадро ба худ чалб мекунанд.

Шаҳрҳои дорои бахшҳои саноатӣ, логистика ва IT (масалан, Познань, Люблин, Щецин) барои сармоягузороне, ки ба иҷораи дарозмуддат нигаронида шудаанд, ҷолиб мешаванд. Талаботи иҷорагирон мунтазам меафзояд ва нархи манзил нисбатан дастрас боқӣ мемонад: €1,800-2,500 барои як метри мураббаъ. Маслиҳати ман ба мизоҷон ин аст, ки минтақаҳои дорои инфрасохтори нав ва дастрасии нақлиётро ҷустуҷӯ кунед, ки пардохтпазирии амволро зиёд мекунад.

Сармоягузорӣ ба апартателҳо ё иҷораи кӯтоҳмуддат дар минтақаҳои сайёҳӣ дар як мавсим то 8-10% фоида меорад. Хусусан хосиятҳои соҳилӣ (Гданск, Сопот) ва кӯҳҳо (Карпат, кӯҳҳои Татра) маъмуланд. Яке аз мизоҷони ман дар Сопот ба маблағи 90 000 евро квартира харид ва дар мавсими аввал 10 000 евро ба даст овард, ки самаранокии ин стратегияро тасдиқ мекунад.

Барои онҳое, ки намехоҳанд амволи ғайриманқулро худашон идора кунанд, сармоягузорӣ тавассути маблағ ё лоиҳаҳои муштарак дастрас аст. Ин схемаҳо имкон медиҳанд, ки диверсификатсияи хавфҳо ва иштирок дар лоиҳаҳои бузург бидуни сармоягузории калон. Ин барои сармоягузорони хориҷӣ, ки мехоҳанд дар як вақт ба якчанд амвол 50 000-100 000 евро сармоягузорӣ кунанд, қулай аст.

Бо рушди тиҷорати электронӣ ва логистика, талабот ба замин барои анборҳо ва объектҳои саноатӣ меафзояд. Нархҳо дар як гектар дар наздикии шаҳрҳои калон метавонанд аз €50,000-70,000 оғоз шаванд, аммо ҳосили ин лоиҳаҳо нисбат ба иҷораи манзилҳои анъанавӣ хеле баландтар аст. Мизоҷони ман, ки барои анборҳои хурд дар Познань ва Вроцлав қитъаҳо хариданд, аз иҷорагирони дарозмуддат бо шартномаҳои 5-10 сол даромади устувор гирифтанд.

Сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқул дар Полша бо сабаби даромади баланди он ҷолиб аст, аммо барои қабули қарорҳои огоҳона ба назар гирифтани хатарҳои эҳтимолӣ муҳим аст. Дар зер ман масъалаҳои асосиеро, ки сармоягузорон дучор мешаванд, муҳокима намуда, мушоҳидаҳо ва мисолҳои амалии худро мубодила мекунам.

Пас аз афзоиши рекордӣ дар солҳои 2022-2023, суръати афзоиши нархи манзил суст шуд. Пешгӯиҳо барои соли 2025 нишон медиҳанд, ки нархи биноҳои нав тақрибан 5-7% афзоиш меёбад, дар ҳоле ки бозори мавҷуда амалан устувор аст. Масалан, яке аз муштариёни ман мехост, ки дар Познань квартира барои фурӯш бихарад, аммо мо тасмим гирифтем, ки муомилотро ба таъхир андозем, то шартҳои мусоидтарро интизор шавем ва тамоюли нархҳоро арзёбӣ кунем.

Раванди харид бақайдгирӣ, гирифтани PESEL, амалиёти нотариалӣ ва санҷиши вазъи ҳуқуқиро дар бар мегирад. Барои хориҷиён, махсусан онҳое, ки забони лаҳистонӣ надоранд, ин метавонад душвор бошад. Ман тавсия медиҳам, ки бо ҳуқуқшиносон ва агентҳои бонуфуз кор кунед: онҳо метавонанд ба суръатбахшии раванд кӯмак расонанд ва аз хатогиҳо дар ҳуҷҷатгузорӣ пешгирӣ кунанд.

Сокинони кишварҳои узви Иттиҳодияи Аврупо аз хариди замин ва хона дар берун аз шаҳрҳо ё дар қитъаҳои аз 1 гектар калонтар маҳруманд. Масалан, яке аз муштариёни ман мехост, ки дар як деҳаи Лаҳистон бо нархи арзон хона бихарад, аммо маҷбур шуд, ки аз Вазорати корҳои дохилӣ иҷозат гирад, ки ин ба муомилот чанд моҳ илова кард.

Сиёсати андози Лаҳистон давра ба давра тағир меёбад, ки метавонад ба даромади иҷора ё андозбандӣ ҳангоми фурӯш таъсир расонад. Ҳангоми банақшагирии сармоягузориҳо инро ба назар гирифтан муҳим аст. Маслиҳати ман ин аст, ки даромади худро бо захира барои тағирёбии эҳтимолии меъёрҳои андоз ҳисоб кунед.

Дар муқоиса бо Австрия, Лаҳистон аз рӯи ҳосили иҷора ва потенсиали афзоиши нархҳо, махсусан дар иқтисод ва сегментҳои бозори дуюмдараҷа ғолиб меояд. Бо вуҷуди ин, Австрия суботи бештар, рушди пешбинишаванда ва танзими оддии бозорро пешниҳод мекунад. Сармоягузорон бояд худашон муайян кунанд, ки чӣ муҳимтар аст: даромади баланд бо хавф ё устуворӣ бо даромади камтар.

Сармоягузорон ба Фаронса на танҳо барои потенсиали даромадаш, балки барои сатҳи зиндагӣ, инфрасохтори пешрафта, иқлими мулоим ва гуногунии фарҳангии он низ ҷалб карда мешаванд. Барои бисёре аз харидорон, амволи ғайриманқул дар Фаронса на танҳо сармоягузорӣ, балки имкони зиндагии бароҳат ва лаззат бурдан аз тарзи ҳаёти хоси кишвар аст.

Хидматҳои тиббӣ дар Полша ҳам барои резидентҳо ва ҳам барои ғайрирезидентҳо дастрас ва босифат мебошанд. Аҷнабиён метавонанд ба клиникаҳои хусусии дорои хидматрасонии забони англисӣ дастрасӣ пайдо кунанд ва машваратҳо ва муоинаҳо бо клиникаҳои маҳаллӣ баробаранд - 25-40 евро барои машварати табиби умумӣ ва 100-200 евро барои муоинаи ҳамаҷониба.

Таълим барои ғайрирезидентҳо низ фаъолона муаррифӣ карда мешавад: дар шаҳрҳои калон (Варшава, Краков, Познань, Вроцлав) мактабҳои байналмилалӣ ва англисӣ амал мекунанд. Маблағи солона дар ин мактабҳо вобаста ба барнома ва сатҳ аз 4000 евро то 12000 евроро ташкил медиҳад.

Тафовут барои ғайрирезидентҳо дар он аст, ки ҳангоми дохилшавӣ метавонад ҳуҷҷатҳои иловагӣ ва шаҳодатномаи иқомат талаб карда шавад, аммо дастрасӣ ба мактабҳо ва маводи таълимӣ комилан ҳифз карда мешавад. Мизоҷони ман, ки кӯдакон доранд, аксар вақт дар минтақаҳое, ки чунин мактабҳо доранд, квартира интихоб мекунанд, то ҳамзамон сармоягузорӣ кунанд ва барои оилаашон роҳат диҳанд.

Полша узви НАТО аст ва сатҳи амнияти он баланд аст. Инфрасохтори шаҳр хуб рушд кардааст, бо фарогирии қулайи бонкӣ, интернет ва телефони мобилӣ, инчунин шабакаҳои нақлиётӣ аз метрои Варшава то қатораҳои баландсуръат байни шаҳрҳои калон. Ин ҳам ҳаёти ҳаррӯза ва ҳам идоракунии дурдасти амволро осон мекунад.

Австрия аз нигоҳи субот ва пешгӯӣ дар тамоми омилҳои иҷтимоӣ ва иқтисодӣ бартарӣ дорад. Сатҳи зиндагӣ дар ин ҷо баландтар аст: системаи маориф ва мактабҳои байналмилалӣ ҳамчун беҳтарин дар Аврупо эътироф карда шудаанд, хизматрасонии тиббӣ босифат ва дастрас аст ва инфрасохтор ва муҳити зист кишварро ба макони бароҳат барои иқомат дар муддати тӯлонӣ табдил медиҳанд.

Полша тавозуни байни бароҳатӣ, дастрасӣ ва иқтидори сармоягузориро пешниҳод мекунад, алахусус дар сегментҳое, ки ҳосили баланд ва афзояндаи нархи иҷора. Сармоягузороне, ки дар бораи харидани квартира дар Познань ё хона дар Полша фикр мекунанд, аксар вақт онро ҳамчун нуқтаи бартарии даромад ба амволи ғайриманқули аврупоӣ ва нигоҳ доштани сифати муносиби зиндагӣ барои худ ва оилаҳои онҳо интихоб мекунанд.

Полша ба як макони маъмултарин барои одамоне табдил меёбад, ки дар ҷустуҷӯи ҷои бехатар ва бароҳат барои зиндагӣ дар Аврупо. Илова ба сармоягузориҳои амволи ғайриманқул, кишвар онҳоеро ҷалб мекунад, ки мехоҳанд аз минтақаҳои ноустувор, нафақахӯрон ва кӯчманчиёни рақамӣ кӯч диҳанд.

Барои сокинони кишварҳое, ки ноустувории иқтисодӣ ё сиёсиро аз сар мегузаронанд, Лаҳистон роҳи мувофиқро барои истиқомати муваққатӣ ё доимӣ тавассути шуғл, соҳибкорӣ ё сармоягузории амволи ғайриманқул пешниҳод мекунад.

Яке аз мизоҷони ман аз Украина дар Познань квартира харид, то тавассути тиҷорати худ иҷозатномаи иқомат бигирад - ин ба ӯ мақоми ҳуқуқӣ ва шароити бароҳати зист барои оилааш фароҳам овард.

Полша бо сабаби сатҳи баланди амният, инфрасохтори устувор ва арзиши оқилонаи зиндагӣ макони муносиб барои нафақахӯрон аст. Арзиши ғизо, хидматрасонии коммуналӣ ва тандурустӣ нисбат ба Олмон ё Ҷумҳурии Чех ба таври қобили мулоҳиза пасттар аст, ки кӯчонданро аз ҷиҳати молиявӣ қулай мегардонад.

Баъзе аз муштариёни ман хонаҳоро дар деҳаҳои Лаҳистон ё хонаҳо дар шаҳрҳои дараҷаи дуввум интихоб мекунанд, то аз зиндагӣ ва табиати ором ва дар дохили Аврупо бимонанд.

Барои мутахассисони IT ва кӯчманчиёни рақамӣ, Полша аз сабаби инфрасохтори пешрафтаи худ, интернети баландсифат ва минтақаҳои тиҷорати байналмилалии кластер ҷолиб аст. Бисёре аз муштариёне, ки ман маслиҳат додам, квартираҳоро дар Краков ва Варшава на танҳо барои истифодаи манзил, балки ҳамчун замина барои бақайдгирии ширкат ва кӯчонидани тиҷорат хариданд. Ин имкон медиҳад, ки зиндагии бароҳат бо имтиёзҳои андоз ва корпоративӣ.

Вена эътибори баланд ва пешгӯии пурраи тамоми омилҳои иҷтимоӣ ва иқтисодиро пешниҳод мекунад, аммо нархи амволи ғайриманқул ва сатҳи зиндагӣ хеле баландтар аст. Бо вуҷуди ин, Австрия махсусан барои шаҳрвандони кишварҳои ноустувор, ки дар ҷустуҷӯи салоҳияти амн ва амн барои зиндагӣ ва нигоҳ доштани сарвати худ ҳастанд, ҷолиб аст.

Австрия барои нафақахӯрон хидматрасонии баландсифати тиббӣ, инфрасохтори пешрафта ва суръати ороми ҳаётро пешниҳод мекунад. Ва барои кӯчманчиёни рақамӣ ва мутахассисони дурдаст, кишвар ба шарофати сатҳи баланди зиндагӣ, интернети устувор, гуногунии фарҳангӣ ва барномаҳои эҳтимолӣ барои ҷалби коргарони баландихтисос ҷолибтар мегардад.

Полша бо динамикаи бозор, манзили дастрас ва потенсиали афзоиши даромади худ ҷолиб аст. Аммо аз чихати амният, обру ва сифати зиндагонй вай аз Австрия акиб мемонад.

Ҳангоми банақшагирии сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқули Лаҳистон, фаҳмидани он ки чӣ гуна ва кай аз лоиҳа баромадан барои ҳадди аксар даромад ва пардохтпазирӣ муҳим аст. Биёед ҷанбаҳои асосии фурӯш ва мисолҳои амалиро дида бароем.

Варшава ва дигар шаҳрҳои калон (Краков, Вроцлав, Гданск) пардохтпазирии баландро пешниҳод мекунанд - квартираҳо дар он ҷо зудтар ва бо тахфифҳои хурдтар мефурӯшанд. Дар минтақаҳои дараҷаи дуюм, аз қабили Лодз ё Люблин, пардохтпазирӣ пасттар аст ва раванди фурӯш метавонад тӯлонитар бошад.

Яке аз муштариёни ман дар Познань квартираеро барои иҷораи дарозмуддат харид ва вақте лозим омад, ки онро пас аз ду сол боз фурӯшад, ба шарофати бозори фаъол ва таваҷҷӯҳи сармоягузорон тавонист онро бо талафоти камтарин фурӯшад.

Пас аз бақайдгирии ҳуқуқи моликият, квартира метавонад фурӯхта шавад. Агар ин дар давоми панҷ соли санаи харид рӯй диҳад, бояд аз фоида 19% андоз пардохт карда шавад. Ҳангоми ҳисоб кардани даромади пешбинишуда инро ба назар гирифтан муҳим аст.

Дар хотир доштан муҳим аст, ки амволи дараҷаи экономӣ нисбат ба моликияти дараҷаи премиум, ки харидорон хусусиятҳои хосро меҷӯянд, зудтар фурӯхта мешаванд. Ман ба мизоҷон маслиҳат медиҳам, ки баромади худро пешакӣ бо назардошти талаботи мавсимӣ ва ҳаракати нарх ба нақша гиранд.

Барои сармоягузороне, ки иҷозатномаи истиқомати Лаҳистон тавассути фаъолияти соҳибкорӣ ё соҳибкорӣ доранд, фурӯши амволи ғайриманқул ба мақоми онҳо таъсир намерасонад, то он даме, ки дигар асосҳои истиқомат боқӣ мондаанд. Масалан, яке аз муштариёни ман пас аз фурӯхтани манзили худ дар ҳоле, ки дар Лаҳистон тиҷорати худро идома медод, иҷозатномаи иқоматашро нигоҳ дошт.

Гарчанде ки амволи иқтисодӣ ва миёна нархҳо дар Полша зудтар фурӯхта мешаванд, Австрия бозори устувортар ва пешгӯинашаванда дорад. Пардохтпазирӣ ҳатто барои сегменти премиум баланд аст, давраҳои фурӯш бештар пешбинишавандаанд ва сиёсати андоз шаффоф аст.

Барои сармоягузороне, ки амният ва эътимоди дарозмуддати нигоҳдории арзишро қадр мекунанд, Австрия бо вуҷуди хароҷоти баландтари амвол ва зиндагӣ як варианти амнтар боқӣ мемонад.

Дар тӯли чанд соли охир ман дар даҳҳо муомилот дар Австрия, Словакия, Полша ва Олмон ширкат кардам. Ҳар як кишвар хусусиятҳои хоси худро дорад. Австрия бозори устуворест, ки хатарҳои ҳадди ақал дорад, аммо бо ҳосили паст ва монеаи баланди воридшавӣ. Полша, аз тарафи дигар, як бозори босуръат рушдёбанда аст, ки шумо ҳоло ҳам метавонед дар Познань ё Гданск квартираро бо нархи оқилона харед ва қадршиносиро интизор шавед.

Ҳангоми сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқул дар Полша, муҳим аст, ки санҷиши ҳамаҷонибаи ҳуқуқӣ анҷом дода шавад: боварӣ ҳосил кунед, ки ҳуҷҷатҳои ҳуқуқӣ равшананд ва ҳеҷ гуна қарзи коммуналӣ ё андоз вуҷуд надорад. Бисёре аз муштариён мепурсанд, ки чӣ гуна аз мушкилоти андоз аз арзиши иловашуда ҳангоми харидани амволи тиҷоратӣ канорагирӣ кардан мумкин аст - дар ин ҷо ҳуқуқшинос муҳим аст. Нуктаи дигар: ҳангоми фурӯши квартира дар давоми панҷ соли харид, шумо бояд 19% андоз аз даромад супоред. Ин аксар вақт ҳангоми ҳисоб кардани даромаднокӣ нодида гирифта мешавад.

Тавсияи ман барои сармоягузороне, ки сармояи € 500,000 ё бештар аз он аст, ин аст, ки ҳама чизро дар як бозор мутамарказ накунанд. Масалан, як қисми онро дар Австрия (Вена ё Залтсбург) барои субот ва ҳифзи сармояи дарозмуддат сармоягузорӣ кунед ва боқимонда дар Полша, ки даромади он бештар аст.

Австрияро интихоб мекардам . Агар афзоиш ва даромаднокӣ афзалияти ман бошад, пас Полша . Имрӯз, шумо метавонед дар Полша хона ё квартира дар Краков бо нархе, ки пас аз чанд сол арзон ба назар мерасад, харед. Барои оилаҳои фарзанддор ва зиндагии дарозмуддат дар ИА, ман боварӣ дорам, ки сенарияи якҷоя беҳтарин аст: хона дар Австрия барои зиндагӣ ва амвол дар Полша барои иҷора.

Полша дар айни замон "равзанаи имконият" барои онҳое мебошад, ки мехоҳанд бо бозори динамикӣ машғул шаванд ва хусусиятҳои беназири онро қабул кунанд. Гарчанде ки хатарҳо дар ин ҷо нисбат ба Австрия баландтаранд, потенсиали афзоиш махсусан дар шаҳрҳои дорои инфрасохтори босуръат рушдёбанда, ба монанди Познань ё Вроцлав назаррас аст.

Австрия аз суботи бозор, пешгӯии нарх ва хатари паст манфиат меорад. Ҳатто агар ҳосилнокӣ нисбат ба Полша пасттар бошад ҳам, моликияти мукофотӣ ва миёнаи нархҳо арзиши худро дар муддати тӯлонӣ нигоҳ медоранд.

Пеш аз харид кардан, муҳим аст, ки ҳамаи ҷанбаҳои қонуниро тафтиш кунед: унвони возеҳ, набудани гарав ва қарзҳо ва ӯҳдадориҳои андоз. Ман ба сармоягузорон тавсия медиҳам, ки хуруҷи худро пешакӣ ба нақша гиранд, андозҳои фурӯшро баррасӣ кунанд ва пардохтпазирии минтақаро арзёбӣ кунанд. Масалан, амволҳо дар Познань ва Варшава назар ба шаҳрҳои хурдтар зудтар фурӯхта мешаванд, ки хатари таъхирро коҳиш медиҳад.

Интизор меравад, ки талабот ба манзил дар Лаҳистон то соли 2030 афзоиш ёбад, ки аз идомаи урбанизатсия, афзоиши муҳоҷират ба шаҳрҳои бузург ва бозори афзояндаи иҷора барои донишҷӯён ва хориҷиён бармеояд. Барои сармоягузорон ин маънои онро дорад, ки амвол дар Варшава, Познань, Краков ва Вроцлав потенсиали афзоишро нигоҳ медорад. Дар ҳамин ҳол, Австрия бозори устувор боқӣ мемонад, ки арзиши амвол оҳиста, вале боэътимод боло меравад.

1. Ҳадафҳои сармоягузории худро муайян кунед

• Иҷораи дарозмуддат ё кӯтоҳмуддат (Airbnb).
• Фоида аз фурӯш ё ҷамъоварии сармоя.
• Гирифтани иҷозатномаи истиқомат ё ҷои истиқомати шахсӣ.

2. Минтақа ва шаҳрро интихоб кунед

• Варшава, Краков, Вроцлав – пардохтпазирии баланд, талаботи устувор.
• Poznan, Lodz, Bydgoszcz - нархҳои дастрас, потенсиали афзоиш.
• Gdansk/Sopot/Gdynia - сегменти мукофотӣ, иҷораи сайёҳон.
• Барои имконоти дастрас деҳаҳо ва минтақаҳои наздишаҳриро баррасӣ кунед.

3. Таҳлили амвол

• Бинои нав ё бозори дуюмдараҷа.
• Холати квартира, зарурати таъмир.
• Навъи амвол: Pełna własność, Spółdzielcze, Towarzystwo Budownictwa Społecznego.

4. Санҷишҳои ҳуқуқӣ

• Санҷиши księga wieczysta (моликият).
• Мавҷудияти гарав ва қарзҳо.
• Созишномаҳо бо таҳиякунанда ё соҳиби қаблӣ.

5. Молия ва андозҳо

• Андоз аз харид (PCC/NDS).
• Андоз аз амвол ва даромад аз иҷора.
• Хароҷоти нотариус, адвокат, агент.
• Нақшаҳои имконпазири оптимизатсияи андоз.

6. Идоракунии амвол

• Интихоби ширкати менеҷмент ё худ идора кардани он.
• Шартномаи хизмати ичора, сугуртаи амвол.
• Мониторинги даромаднокӣ ва баргардонидани.

7. Стратегияи баромадан

• Пардохти бозор: Варшава, Краков, Вроцлав тезтар мефурӯшанд.
• Давраи фурӯш: 1-3 сол, эҳтимолан зиёда аз 5 сол барои кам кардани андозҳо.
• Нигоҳ доштани иҷозатномаи истиқомат ҳангоми фурӯш (агар мавҷудияти тиҷорат ё дигар асосҳо).

8. Нуқтаҳои иловагӣ

• Талаботи дохилиро ба назар гиред (ипотека, донишҷӯён, кӯчкунандагон).
• Пешгӯиҳои бозор ва лоиҳаҳои инфрасохторро риоя кунед.
• Барои мувозинати портфели худ (Австрия, Словакия) бо дигар бозорҳои ИА муқоиса кунед.

1. Сармоягузор бо 150 000 евро

Ман дар Познань квартираи 50 метри мураббаъро ёфтам. Ман дар ҷустуҷӯи даромади иҷораи дарозмуддат бо даромади солонаи 5-6% ҳастам. Амволи навбунёд иқтидори баланди пардохтпазирӣ ва афзоиши сармояро пешниҳод мекунад. Ин як варианти беҳтарин барои сармоягузоре мебошад, ки даромади устувори буҷаро меҷӯяд.

2. Нафақагир бо 300 000 евро

Барои зиндагии бароҳат ва қисман иҷора, ман дар Краков хонаи 80 метри мураббаъ интихоб кардам. Наздикӣ ба маркази шаҳр, инфрасохтор ва шароити мусоид муҳим буд. Ин вариант барои онҳое, ки мехоҳанд зиндагии шахсиро бо даромади иловагӣ муттаҳид кунанд, мувофиқ аст.

3. Оила бо кӯдакон аз € 400 000

Ман дар як канори Варшава барои оилаам хонаи 130 метри мураббаъ ёфтам. Ҳадафҳои асосӣ зиндагии бароҳат ва сармояи дарозмуддат буданд. Хона дар наздикии мактабҳо ва марказҳои нақлиёт ҷойгир аст. Фурӯши дубора дар 5-10 сол бо потенсиали қадр кардан имконпазир аст, ки онро ҳам барои зиндагӣ ва ҳам сармоягузорӣ як варианти ҷолиб месозад.