Амволи ғайриманқули Миср: Оё харидани он дар соли 2026 арзанда аст? Маслиҳат барои сармоягузорон

Таваҷҷӯҳи сармоягузорон ба амволи ғайриманқули Миср бо татбиқи ислоҳоти иқтисодӣ, рушди сайёҳӣ ва ҳавасмандгардонии ҳукумат афзоиш меёбад.

Ман, Ксения Левина, мушовири сармоягузорӣ ва ҳуқуқшинос дар Vienna Property Investment, шарҳи мукаммали харидани амволи ғайриманқул дар Мисрро омода кардам. Мо қонунҳо, андозҳо ва фоидаовариро меомӯзем, бо Австрия (Вена) муқоиса мекунем ва қайд мекунем, ки кай Миср фоидаовартар аст ва кай суботи Аврупо муҳим аст.

Ҳадафи ин мақола таҳлили систематикии ҷолибияти сармоягузории Миср мебошад. Шумо хоҳед фаҳмид, ки оё харидани хона дар Миср имконпазир аст, кадом қонунҳо муомилотро бо хориҷиён танзим мекунанд ва кӣ аз он манфиат мегирад.

Мо ба заминаи ҷаҳонӣ ва минтақавӣ назар хоҳем кард: чаро ҳоло ба Африқо/Ховари Миёна диққат додан лозим аст, бо иқтисоди Миср чӣ рӯй медиҳад ва кадом тамоюлҳои ҷаҳонӣ ба бозор таъсир мерасонанд.

Масалан, талабот ба манзилҳои истироҳатӣ дар саросари ҷаҳон афзоиш меёбад: муқоисаи Миср бо дигар маконҳои "гарм" (Туркия, Юнон, Марокаш), инчунин бо Австрияи устувор мантиқӣ аст.

Австрия дар ин ҷо ҳамчун "пойгоҳ" амал мекунад: он аз рӯи 70% меъёрҳо (субот, афзоиши нархҳо, эътимоднокӣ) ғолиб меояд, аммо мо мебинем, ки Миср дар куҷо метавонад фоидаи бештар ё хароҷоти камтарро пешниҳод кунад.

Чаро ҳоло? Пас аз чанд соли ноустуворӣ (таконҳои сиёсӣ пас аз соли 2011 ва бӯҳронҳои ахири асъорӣ), иқтисоди Миср тадриҷан барқарор шуд: аз соли 2016 сар карда, ҳукумат системаи беқурбшавии асъорро ҷорӣ кард ва тавонист дар соли 2022 аз бӯҳрони тӯлонӣ берун ояд; дар соли 2023, бо таваррум ба ҳисоби миёна 30-35% (гарчанде ки то охири сол коҳиш ёфт), афзоиши ММД тақрибан 3,8% буд.

Мутаассифона, буҷаи давлатӣ аз қарзҳои хориҷӣ вобастагии зиёд дорад, аммо дар айни замон, МИСР дар ҷалби сармоягузорон фаъолтар шудааст: дар соли 2023 маҳдудиятҳо дар шумораи амволи харидашуда аз ҷониби хориҷиён бекор карда шуданд, барои сармоягузорон "визаи тиллоӣ" ҷорӣ карда шуд, лоиҳаҳои нави мега (Пойтахти нав, Пули Миср аз болои канали Суэц) сохта мешаванд ва истироҳатгоҳҳо рушд мекунанд.

Тамоюли ҷаҳонии "иқтисоди кабуд" (сайёҳии баҳрӣ, бандарҳо, инфрасохтор) ба Миср наздик мешавад. Аммо, дар хотир доред, ки Миср то ҳол ба ислоҳоти зиёд ниёз дорад ва сармоягузорӣ дар он ҷо нисбат ба ИА хатарноктар аст.

Шарҳи мухтасари обрӯи Миср: оҷонсиҳо ва маҷаллаҳо онро ҳамчун "устувор, вале тағйирёбанда" тавсиф мекунанд. Рейтингҳои ҷаҳонӣ (масалан, Бонки Ҷаҳонӣ оид ба тиҷорат) Мисрро дар соли 2020 дар ҷои 114-ум қарор медиҳанд, дар ҳоле ки Австрия дар сӣгонаи беҳтарин қарор дорад. Миср инчунин аз рӯи индекси фасод/шаффофият аз ИА қафотар аст.

Аз тарафи дигар, аҳолии Миср (110+ миллион, ҷавон ва рӯ ба афзоиш) талаботи зиёди маҳаллиро ба манзил эҷод мекунад, дар ҳоле ки минтақаҳои озод ва сайёҳӣ бори андозро барои сармоягузорон коҳиш медиҳанд. Ин Мисрро тибқи омори PWC/Numbeo ба "бозори рушдёбанда" табдил медиҳад, аммо бо устувории камтар.

Миср аз ҷиҳати аҳолӣ ва бозори амволи ғайриманқул бузургтарин кишвари араб аст. Аз нигоҳи иқтисодӣ, Миср "иқтисодиёти рӯ ба инкишофи Ховари Миёна" ҳисобида мешавад, ки бартариҳо ва нуқсонҳои худро дорад.

Дар муқоиса бо Аврупо, онро метавон "бозори нав" номид - хеле демократӣ ва эҳтимолан фоидаовар (фоиданокӣ ва афзоиши нархҳо баланд аст), аммо сабр ва омодагии хатарро талаб мекунад.

Шароити минтақавӣ (MENA). Рақибон дар минтақаи баҳри Миёназамин - Туркия ва Марокаш:

• Туркия даромади баландтар пешниҳод мекунад, аммо он дорои гиперинфлятсия ва сиёсати ноустувор аст (лира мисли Миср дар солҳои 2021/22 коҳиш хоҳад ёфт).
• Марокаш муҳофизакортар аст, аммо бозор хурдтар аст.
• Миср дорои аҳолии қавӣ (зиёда аз 110 миллион нафар) ва сайёҳӣ мебошад: он канали Суэц, ду баҳр, аҳромҳо ва арзиши дастраси зиндагӣ дорад.
• Илова бар ин, ҳукумат фаъолона чизҳои нав месозад (масалан, Маркази нави маъмурӣ, ки дар он маҳаллаҳои услуби аврупоӣ аллакай ба нақша гирифта шудаанд).

Рейтингҳои ҷаҳонӣ. Мувофиқи Осонии Тиҷорат, Миср дар соли 2020 дар ҷои 114-ум (миёна аз рӯи ҳама параметрҳо), дар ҳоле ки Австрия тақрибан дар ҷои 27-ум қарор дошт. Ин маънои онро дорад:

• Дар Австрия тиҷорат (ва харидани амвол) 70% осонтар аст - расмиёти камтар вуҷуд дорад, интиқоли пул шаффофтар аст ва қонунҳо хуб муқаррар шудаанд.
• Миср аксар вақт иҷозатномаҳо (масалан, тавре ки аллакай зикр гардид, барои харидани ҳама гуна амвол тасдиқи Девони Вазирон талаб карда мешавад) ва риояи қоидаҳои асъорро талаб мекунад.
• Камбудиҳо бюрократияи назаррас ва эҳтимолияти тағйироти сиёсиро дар бар мегиранд (онҳо инчунин бояд ба ислоҳоти Хазинаи Байналмилалии Асъор, ки метавонанд қоидаҳоро тағйир диҳанд, мутобиқ шаванд).

Заминаи иқтисодӣ. Дар солҳои охир, иқтисоди Миср пас аз бӯҳронҳои қаблӣ рушди устувор нишон додааст. Тибқи иттилои Вазорати рушди иқтисодии Миср, ММД-и кишвар дар солҳои 2021/22 тақрибан 6,6% ва дар солҳои 2022/23 3,8% афзоиш ёфтааст.

Таваррум то ҳол дар ду рақам аст (тақрибан 35% дар соли 2023), аммо суст шудан гирифт. Ин вазъият ба ду хулосаи асосӣ оварда мерасонад: аввал, амволи ғайриманқул дар Миср нисбат ба Аврупои устувор тезтар афзоиш меёбад (дар соли 2023 нархи манзил дар баъзе минтақаҳои истироҳатӣ 20-40% афзоиш ёфт); дуюм, ноустувории қурби асъор маънои онро дорад, ки сармоягузорон набояд тамоми маблағҳои худро бо фунт стерлинг нигоҳ доранд.

Аврупои Ҷанубӣ. Мисрро баъзан бо Туркия ё Юнон (ё Кипр) муқоиса мекунанд:

• Юнон "визаи тиллоӣ"-ро ба маблағи 250,000-500,000 евро пешниҳод мекунад. Он узви Иттиҳоди Аврупо аст, аммо бозор хурд аст. Дидан муфид аст, ки чӣ гуна дар Юнон алоҳида амвол харидан мумкин аст - ин барои тақсим кардани расмиёти гуногун ба рӯйхати оддии санҷишӣ кӯмак мекунад.
• Миср дар ИА нест, аммо нархҳои пасттар дорад (харидани хона дар Қоҳира ё Хургада нисбат ба хонаи шабеҳ дар Афина арзонтар аст) ва фоидаи каме баландтар (масалан, муқоиса кунед: хонаҳои ба иҷора гирифташуда дар Қоҳира ба ҳисоби миёна дар як сол 5-7% дар муқоиса бо 2-3% дар аксари шаҳрҳои Австрия).
• Кипр ва Туркия низ нисбат ба Австрия арзонтаранд, аммо Миср калонтар аст ва маконҳои ҷолиби истироҳатӣ (Баҳри Сурх)-ро пешниҳод мекунад.

Чаро сармоягузорон ба Миср диққат медиҳанд? Ҷавоб оддӣ аст: айни замон он арзон арзёбӣ мешавад. Дар давраи бӯҳронҳо сармоягузорон Мисрро тарк карданд (масалан, аз сабаби инқилоби соли 2011 ё коҳиши қурби фунт стерлинг) ва нархҳо коҳиш ёфтанд.

Акнун, ки кишвар мушкилоти молиявиро паси сар мекунад, сармояи хориҷӣ ворид мешавад: хабари охирин ин аст, ки Аморатҳо ва Арабистони Саудӣ нақша доранд, ки даҳҳо миллиард долларро барои рушди минтақаҳои истироҳатӣ (масалан, лоиҳаи Рас-Эл-Ҳекма ба маблағи 35 миллиард доллар) сармоягузорӣ кунанд. Ин нишон медиҳад, ки сармоягузорӣ дар Миср дар даҳсолаи оянда афзоиш хоҳад ёфт.

Инро бо Вена муқоиса кунед. Тақрибан 70% муҳити сармоягузорӣ дар Австрия беҳтар аст: низоми ҳуқуқии аврупоӣ, таварруми паст ва сиёсатҳои пешгӯишаванда. Бозгашти сармоягузорӣ (ROI) дар Австрия аз сабаби афзоиши нархҳо заифтар аст ( нархҳо дар ин ҷо дар солҳои 2022-2023 қариб устувор хоҳанд шуд ). Аммо, даромади иҷора (ҳеҷ гуна маҳдудиятҳои меъёрӣ вуҷуд надоранд, аммо талабот мӯътадил аст) тақрибан 2-3% фоида меорад. Имконияти афзоиш дар Миср баландтар аст, аммо хатарҳо дар он ҷо назорати фаъолтари хатарро талаб мекунанд.

Бозори амволи ғайриманқули Миср дар тӯли 15 соли охир таҳаввулоти назаррасро аз сар гузаронидааст.

Пас аз инқилоби соли 2011, бисёре аз харидорон бозорро тарк карданд, ки боиси коҳиши нархҳо гардид (хусусан байни солҳои 2012 ва 2015). Вақте ки ҳукумат назорати худро мустаҳкам кард, нархҳо тадриҷан боло рафтанд. Инро ширкатҳои бузурги сохтмонӣ (Talaat Mustafa Group, Palm Hills, Orascom, SODIC) ва лоиҳаҳои давлатӣ (ба монанди лоиҳаи манзили иҷтимоии Мисра) дастгирӣ мекарданд.

Дар соли 2016, як зарбаи дигар рух дод - девальватсияи якбораи лира (аз 8 фунт стерлинг/доллар то 30 фунт стерлинг/доллар) - дар натиҷаи ислоҳот, афзоиши таваррум ба амал омад ва дар ин заминаи душвор, бартарии бозори дуюмдараҷа зуд ба биноҳои нав дар бахши оммавӣ ворид шуд.

дар соли 2023 аз рӯи номиналӣ тақрибан 15-40% боло рафт . Дар соли 2024 суръат суръат гирифт: дар моҳҳои аввал афзоиш дар минтақаҳои нав (Қоҳираи Нав) ба 24% дар як сол расид.

Тибқи омори CAPMAS , бахши сохтмони хусусӣ дар солҳои 2022/23 шумораи рекордии воҳидҳои истиқоматӣ сохтааст (тақрибан 1,3 миллион, ки нисбат ба соли гузашта 21% зиёдтар аст). Ин нишон медиҳад, ки бозор айни замон дар маркази таваҷҷӯҳи ҳам таҳиягарон ва ҳам харидорон қарор дорад.

Марказҳо ҳама шаҳрҳои калон ва осоишгоҳҳо мебошанд:

Қоҳира ва атрофи он. Дар ин ҷо аксарияти аҳолӣ зиндагӣ мекунанд (тақрибан 20 миллион нафар дар минтақаи метрополитен). Нархҳо дар бозори дуюмдараҷа дар маҳаллаҳои кӯҳна (Шубра, Замиҳ, Маср-ул-Адима) пастанд, аммо талабот низ заиф аст.

Аммо, дар шаҳрҳои нави атрофи Қоҳира (Қоҳираи Нав, 6 октябр, Шайх Зоид, Мадинатӣ ва ғайра) пешниҳод босуръат меафзояд: дар ин ҷо шумо метавонед дар Қоҳира бо ҳар буҷа хона харед - аз студияи якҳуҷрагӣ то қаср бо ҳавзи шиноварӣ.

Нархҳо дар канори шаҳр одатан 1,5-2 маротиба нисбат ба худи Қоҳира баландтаранд (тақрибан аз 60,000 то 100,000 доллар барои як хонаи якҳуҷрагӣ). Бозори амволи ғайриманқули истиқоматӣ дар Қоҳира анъанавӣ аз талаботи дохилӣ (сокинони маҳаллӣ хонаҳоро барои худ мехаранд) ва иҷораи донишҷӯён (ки бисёре аз онҳо, аз ҷумла 60 донишгоҳ, инчунин шарикони хориҷӣ ва ширкатҳои машваратӣ) вобаста аст.

Курортҳои баҳри Сурх. Хургада ва Шарм-ул-Шайх марказҳои асосии сайёҳӣ мебошанд. Онҳо аврупоиҳо ва сарватмандони Ховари Миёнаро ҷалб мекунанд. Биноҳо ва кондоминиумҳои нав (маҷмааҳои рушдёфта бо инфрасохтори меҳмонхонаҳо)-и зиёде мавҷуданд.

Шумо метавонед дар Хургада аз 50,000 то 80,000 доллар як хона барои як студияи хоксор харед; як виллаи бонуфузтар аз 300,000 то 500,000 доллар арзиш дорад.

Нархҳо нисбат ба Қоҳира ба таври назаррас баландтаранд: дар ин ҷо одамон омодаанд барои манзараи баҳр пул пардохт кунанд. Беҳтар аст, ки бо доллар харид кунед (нархҳо ба асъор вобаста карда мешаванд), зеро фунт стерлинг бештар заиф мешавад.

Соҳили Шимолӣ (Эл-Аламейни Нав ва минтақаи Искандария). Дар ин ҷо шукуфоӣ дар солҳои 2017-2019 оғоз ёфт. Маҷмааҳои Марасси, Регзорҳо ва Сиди Абдурраҳмон, ки баъдан Аламейн Хайтс ва Соҳили Шимолӣ сохта шудаанд, аз ҷумлаи онҳоянд. Инфрасохтор ҳоло ҳам маҳдуд аст, аммо сохтмон бо суръати баланд идома дорад.

Нархҳо: хонаҳои якҳуҷрагӣ аз 60,000 доллар, виллаҳо то 200,000 доллар. Бозор асосан тахминӣ аст ва бисёр хонаҳо дар айни замон дар мавсими истироҳат холӣ ҳастанд.

Пойтахти нави маъмурӣ ва дигар лоиҳаҳо. Ҳукумат дар наздикии Қоҳира як пойтахти бузурги "моҳвораӣ" месозад. Дар ҳоле ки минтақаҳои истиқоматии он ҳанӯз пурра пур аз аҳолӣ нестанд (роҳҳо ва метро ҳанӯз дар ҳоли сохтмон ҳастанд), бисёре аз сармоягузоронро имкони иҷораи замин ба мақомоти давлатӣ ҷалб мекунанд.

Нархҳо дар ин ҷо баланданд (нархи стартапҳо аз 300,000 то 600,000 доллар аст) ва пешниҳод биноҳои баландошёна ва офисҳо мебошанд.

Дигарон. Дар Искандария ва дар соҳили баҳри Миёназамин (масалан, Хургада дар ғарб, Эль-Ариш) нархҳо пасттаранд, аммо талабот низ кам аст. Хусусиятҳои хос: шимоли Миср ба Аврупо наздиктар ва дар зимистон гармтар аст; Қоҳира имкониятҳои бештари кор ва таҳсил дорад; Баҳри Сурх бо сайёҳии фаъоли худ машҳур аст.

Дар Миср, бозори дуюмдараҷа то ҳол бартарӣ дорад (зиёда аз 60% муомилот). Бисёре аз мисриён то ҳол "саҳмияҳои кӯҳна"-ро (хонаҳоеро, ки пеш аз солҳои 1980 сохта шудаанд), бахусус хонаҳои пастошёна дар канори камбизоати Қоҳира, иваз мекунанд.

Таҳияҳои нав (маҳаллаҳои нав, маҷмааҳои коттеҷӣ) ҷойгоҳи манзилҳои гаронтар ва хонаҳои сайёҳиро пур мекунанд. Дар байни таҳияҳои нав лоиҳаҳои дараҷаи тиҷоратӣ (SODIC One дар Қоҳира, Палм Хиллз Мадинатӣ) ва люкс (виллаҳои Марасси) мавҷуданд.

Меҳмонхонаҳое, ки аз ҷониби брендҳои байналмилалӣ идора мешаванд, инчунин лоиҳаҳои сармоягузориро пешниҳод мекунанд: масалан, хонаҳо дар Hotel Apartments дар наздикии меҳмонхонаи Sofitel дар Қоҳира ё лоиҳаҳои виллаҳо дар Эл Гуна.

Харидорон асосан маҳаллӣ мебошанд: табақаи миёна ва боло, кормандони бонк, табибон ва низомиёни бознишаста. Сармоягузорони хориҷӣ анъанавӣ коргарон ва ширкатҳои чинӣ (қаблан дар сохтмон кор мекарданд), нафақахӯрони аврупоӣ (аксар вақт бритониёӣ, бо иҷораи фаронсавӣ), сармояи Русия (хусусан дар шимол ва Хургада)-ро дар бар мегирифтанд ва ҳоло таваҷҷӯҳи назарраси АМА ва Арабистони Саудӣ (дар баробари сармоягузории инфрасохторӣ) ба он зоҳир шудааст.

Ҷолиб он аст, ки дар дохили минтақа як тамоюл вуҷуд дорад : масалан, ба наздикӣ маълум шуд, ки Миср ба харидорони манзил аз кишварҳои минтақа имтиёзҳо пешниҳод кардааст (таътили андоз ва шароити монанд барои шаҳрвандони Саудӣ ва Имороти Муттаҳидаи Араб).

Умуман, талаботи дохилӣ (аз ҷониби осиёиҳо, африқоиҳо ва худи мисриён) аксарияти муомилотро ташкил медиҳад. Саҳми хориҷиён дар хариди умумӣ ночиз аст, аммо онҳо барои гаронтарин амволи ғайриманқул калидӣ мебошанд.

Амволи ғайриманқули Миср то ҳол "алтернативаи буҷавӣ"-и ҷолиб ба амволи ғайриманқули аврупоӣ ҳисобида мешавад: нархҳо нисбат ба шаҳрҳои ҷаҳонӣ бо инфрасохтори рушдёфта хеле пасттаранд. Хулоса, бозори Миср як бозори ҷавон ва босуръат рушдёбанда бо хусусиятҳои хоси худ (таваҷҷӯҳ ба сайёҳӣ ва манзил барои истеъмолкунандагони дохилӣ) мебошад, ки аз ҷиҳати табиӣ нисбат ба бозори "устувор"-и Австрия спекулятивӣтар аст.

Афрод. Ҳар як шаҳрванд (шаҳрванди хориҷӣ ё мисрӣ) метавонад амволи истиқоматӣ ё қитъаи замин харад. Аз соли 2023 инҷониб, "маҳдудияти ду амвол" бекор карда шуд, ки ба афрод имкон медиҳад, ки ҳар қадар хона ё манзил харанд (гарчанде ки онҳо бояд дар бораи ҳар яки онҳо ба мақомоти давлатӣ хабар диҳанд).

Ширкат. Аксар вақт тавассути ширкат — як корпоратсияи Миср (LTD/GPSC) ё филиали як ширкати хориҷӣ харидорӣ карда мешавад. Ин имтиёзҳои муайяни андозро фароҳам меорад: агар ташкилот даромад ба даст орад (масалан, аз иҷора), он андози корпоративиро месупорад, ки баъзан аз меъёрҳои инфиродӣ пасттар аст.

Аммо, дар хотир доред, ки аксари хориҷиён барои кушодани як ширкати мисрӣ (ҳадди аққал дар EGX ба қайд гирифташуда) ба намоянда ё ҳаммуассис ниёз доранд. Барои кам кардани андозҳо, баъзеҳо тавассути як ширкати Кипр ё Эстония харид мекунанд ва муомиларо тавассути ин қаламравҳо назорат мекунанд, аммо амвол расман ба филиали Миср ба қайд гирифта шудааст.

REIT (фондҳо). Миср воситаҳои қонунии сармоягузории коллективӣ дорад: REIT (Амволи ғайриманқул барои сармоягузорӣ), ки аз ҷониби Бонк ва Биржа (FRA) танзим карда мешаванд. Аммо, саҳми онҳо дар ин сегмент ночиз аст.

Шартҳо чунинанд: тибқи қонун, REIT бояд ҳадди аққал 80-90% дороиҳои худро ба амволи ғайриманқули иҷора сармоягузорӣ кунад ва аз фоидаи худ 22,5% андоз пардохт кунад (барои сармоягузорон ягон имтиёз вуҷуд надорад). Дар солҳои 2018-2020 кӯшишҳо барои ба кор андохтани REIT-ҳои биржавӣ (якчанд фондҳои Misr Insurance ва Banque du Caire) анҷом дода шуданд, аммо сармоягузории онҳо то ҳол ночиз аст.

Агар шумо барои бюрократия омода бошед ва мехоҳед "ғайримустақим" сармоягузорӣ кунед (пардохти бештар, аммо инчунин хатари мувофиқа дар бораи сохтор), шумо метавонед REIT-ҳои маҳаллиро баррасӣ кунед (агар бозорҳо мунтазам афзоиш ёбанд, онҳо ба болоравии нарх шурӯъ мекунанд).

Харид бо номи худ (танҳо ё издивоҷкарда). Роҳи осонтарин ин бақайдгирии харид бо номи шахс ё ҳарду ҳамсар аст. Муҳим аст, ки масъалаҳои мерос ва тӯҳфаро ба назар гирем: агар модар хонаеро бо номи худ харидорӣ кунад, баъдтар онро ба фарзандонаш вогузор кунад (аммо тибқи қонунҳои Миср, ин васиятномаро талаб мекунад, ки бояд дуруст иҷро карда шавад).

Аз соли 2018 инҷониб, Миср созишномаҳои пеш аз издивоҷро ҳамчун воситаи тақсими амвол эътироф кардааст ва "харид барои ду нафар"-ро барои оилаҳо як амалияи маъмулӣ гардонидааст.

Тавассути фонди сармоягузорӣ ё бунёд. Қариб ки вуҷуд надорад: фондҳои оилавии услуби ғарбӣ (ба монанди онҳое, ки дар Австрия ҳастанд) дар Миср дастрас нестанд.

Аммо, барои "банақшагирии амвол" имконоти дигаре мавҷуданд: амволи ғайриманқул метавонад ба ширкат ё "фонди махсус", ки амволро идора мекунад (таҳти назорати танзимгари молиявӣ) ба қайд гирифта шавад. Ин як тартиби мураккаб аст ва одатан барои сармоягузориҳои хориҷӣ то тақрибан 1 миллион евро зарур нест.

Харид тавассути ваколатнома (ваколатнома). Бисёре аз хориҷиён наметавонанд фавран бо ҳавопаймо ворид шаванд, аз ин рӯ онҳо харидро тавассути ваколатнома (шаҳрванди Миср ё ширкат) тибқи ваколатномаи умумӣ бо нотариус анҷом медиҳанд.

Қонун инро иҷозат медиҳад: нотариус ваколатномаро дар Миср ё дар хориҷа (пас аз апостил) медиҳад. Вакили воқеӣ созишномаи пешакӣ (мушаххас)-ро ба имзо мерасонад, гаравпулӣ медиҳад ва сипас муомилоти ниҳоиро ба расмият медарорад.

Ғайрирезидент ва резидент. Маҳдудиятҳои ҳуқуқӣ вуҷуд надоранд: шаҳрванди хориҷӣ (ғайрирезидент) метавонад амволи ғайриманқулро бо ҳамон шартҳое, ки мисрӣ дорад, харидорӣ кунад, ба шарте ки онҳо аз Вазорати корҳои хориҷӣ/Комиссияи сармоягузорӣ тасдиқ гирифта бошанд.

Қариб ҳамеша тасдиқ дода мешавад (онҳо танҳо ҳама гуна қонуншиканиҳоро тафтиш мекунанд). Шаҳрвандони ғайриаврупоӣ ҳангоми харид раводиди худкор намегиранд, аммо иҷозатномаи истиқомат (1-5 сол) дар доираи барномаи сармоягузорӣ дода мешавад.

Раванди харид дар Миср аз якчанд қадамҳои ҳатмӣ иборат аст:

Гирифтани рақами мушаххаси андоз (Муҳсид/Корти андоз). Мисли бисёре аз кишварҳои MENA, шаҳрвандони хориҷӣ аввал бояд аз Мақомоти андози Миср рақами мушаххаси маҳаллӣ (NIN) гиранд. Ин оддӣ аст ва одатан тавассути бонкдорӣ (бо истифода аз шиносномаи шумо барои гирифтани корт) анҷом дода мешавад. Бе ин рақам, муомилот сабт карда намешавад.

Номаи ният (Мушакҳаса) ва гарав. Пас аз интихоби амвол, тарафҳо созишномаи пешакӣ (одатан барои 10-15 рӯз) имзо мекунанд, ки тибқи он харидор гаравпулӣ (одатан 5-10% аз нархи харид) пардохт мекунад. Ин созишнома ҳарду ҷонибро ҳимоя мекунад: фурӯшанда ваъда медиҳад, ки амволро ба каси дигар намефурӯшад ва харидор нияти онҳоро барои харид кафолат медиҳад.

Тафтиши қонунӣ. Қариб ҳатмӣ. Як адвокати амволи ғайриманқули Миср ҳуҷҷатҳои амволро тасдиқ мекунад: номи фурӯшанда, ҳама гуна гаравҳо ва бақайдгирии дуруст. Ин раванд аксар вақт "тафтиши қонунӣ" номида мешавад. Шартномаи ниҳоии фурӯш дар ин ҷо, дар идораи агент ё бо адвокат имзо карда мешавад.

Нотариус ва бақайдгирӣ. Қадами ниҳоӣ пешниҳоди ҳуҷҷатҳо ба нотариус (одатан дар Идораи маҳаллии бақайдгирии ҳуқуқи моликият) мебошад. Сипас нотариус маблағи пурраро ба амонат мегузорад (беҳтараш тавассути интиқоли бонкӣ дар Миср). Нотариус харидро расмӣ мекунад ва ҳуқуқи моликиятро ба номи харидор сабт мекунад.

Мӯҳлат: Бо пешниҳоди ҳамаи ҳуҷҷатҳои зарурӣ, раванд одатан 1-2 ҳафтаро дар бар мегирад. Пардохт муҳим аст. то охири соли 2025 , аммо пардохтҳо то ҳол ситонида мешаванд: боҷи давлатӣ (~2,5%), ҳаққи хидматрасонии нотариалӣ то 1-3% ва ҳаққи хидматрасонии адвокат/агент (одатан на бештар аз 2%).

Бақайдгирӣ барои соҳибони нав. Пас аз нотариус, ҳуҷҷати моликият ба номи харидор ба қайд гирифта мешавад.

Нақши адвокат ва агент. Ман тавсия медиҳам, ки адвокати маҳаллӣ ва агент ё риэлтори ботаҷрибаро киро кунед. Адвокат якпорчагии муомиларо тасдиқ мекунад, дар корҳои коғазӣ кӯмак мерасонад ва тарҷумаи ҳуҷҷатҳои муҳимро ба забони арабӣ тасдиқ мекунад. Агент дар бораи хатарҳои минтақа ва нархи воқеӣ маслиҳат медиҳад (нархҳои эълоншуда аксар вақт муболиғаомезанд).

Талаботи харидор. Расман, ин дорои маблағи кофӣ ва набудани ягон маҳдудиятро дар бар мегирад (масалан, дар минтақаи низомӣ будани амвол). Фарз карда мешавад, ки харидор ба синни қонунӣ расида ва аз ҷиҳати ҳуқуқӣ қобили амал аст.

Шаҳрвандони хориҷӣ дар Феҳристи амволи хориҷӣ ба қайд гирифта мешаванд. Қонуни 230/1996 ба шаҳрвандони хориҷӣ моликияти амволи ғайриманқулро дар маконҳои "муҳими стратегӣ" манъ мекард, аммо тағйироти соли 2023 ин маҳдудиятро барои амволи истиқоматӣ (агар амвол воҳиди низомии пӯшида набошад) аз байн бурд.

Мулоҳизаҳо дар бораи амволи ғайриманқули ҷазира. Баъзе истироҳатгоҳҳои машҳур (ҷазираи Ҳелмондиб, ҷазираҳои Баҳри Сурх) дар минтақаҳои махсус ҳифзшаванда ҷойгиранд. Ин минтақаҳо аксар вақт пеш аз муомилот иҷозати алоҳидаи мақомоти низомиро талаб мекунанд. Ин камёб аст, аммо муҳим аст, ки пешакӣ бо адвокат машварат кунед.

Хариди фосилавӣ. Тавре ки қайд карда шуд, шумо метавонед ин корро бо ваколатнома анҷом диҳед. Мизоҷон аксар вақт ба ман мегӯянд: "Ман намехоҳам сафар кунам", аммо ман тавсия медиҳам, ки ҳадди аққал як маротиба ташриф орам - дидани амвол ва фаҳмидани атроф муҳим аст. Бо вуҷуди ин, ҳама расмиётро метавон аз фосилаи дур анҷом дод: адвокатҳо метавонанд аз номи шумо имзо гузоранд ва нотариус бо ваколатномаи тасдиқшуда кор мекунад.

Тафтиши зарурӣ. Дар Миср, нуктаҳои зерин бояд тасдиқ карда шаванд: ҳеҷ кас моликияти амволро баҳс намекунад (масалан, салоҳияти мероси каси дигар вуҷуд надорад), амвол гарав гузошта нашудааст (дар ин ҳолат шумо бояд шаҳодатнома дар бораи набудани қарзи пардохтнашуда талаб кунед) ва ҳамаи ҳисобҳои коммуналӣ пардохта шудаанд. Мақомоти давлатӣ пеш аз фурӯш бояд шаҳодатнома дар бораи набудани қарзи пардохтнашуда пешниҳод кунанд.

Бақайдгирии ҳуқуқи моликият. Пас аз тасдиқи нотариалӣ, харидор Шаҳодатномаи бақайдгирӣ - "шаҳодатномаи моликият"-и Мисрро мегирад.

Ҳангоми харидани амволи ғайриманқул дар Миср, сармоягузор бояд хароҷоти зеринро ба назар гирад:

Боҷи мӯҳр. Одатан 2,5% аз нархи муомилот (дар шартнома дохил карда шудааст). Он аз ҷониби фурӯшанда пардохт карда мешавад, аммо аксар вақт ҳангоми гуфтушунид ба нарх дохил карда мешавад.

Пардохтҳои нотариалӣ ва бақайдгирӣ. Пардохтҳои нотариалӣ ва бақайдгирии амвол тақрибан 1-3% арзиши муомилотро ташкил медиҳанд.

Адвокат/Агент. Тақрибан 2–3% аз нархи харид (маблағ бо агент муҳокима карда мешавад). Ин ҳаққи давлатӣ нест, балки аз ҷониби харидор пардохт карда мешавад ё бо фурӯшанда тибқи созишнома тақсим карда мешавад.

ААИ. Ҳадди ақали зиндагӣ – биноҳои нави истиқоматӣ то охири соли 2025 аз ААИ озод карда мешаванд (чунон ки дар қонун дар бораи ислоҳоти иқтисодӣ пешбинӣ шудааст) – яъне шумо барои манзили худ дар лоиҳаи истиқоматӣ ААИ иловагӣ пардохт намекунед.

Андози ягонаи амволи ғайриманқул. амволи ғайриманқулро барои амволи иҷора , ки бо меъёри 10% аз арзиши расмии иҷора (бо иловаи 30% тахфиф) ситонида мешавад. Ин маънои онро дорад, ки агар шумо амволи худро ба иҷора диҳед, 10% гардиши шумо (пас аз 30% тахфиф) ба буҷет меравад.

Андози шаҳрӣ (маҳаллӣ, монанд ба Gemeindesteuer-и австриягӣ). Он ночиз аст ва одатан ба маблағи солонаи нигоҳдории соҳибон дохил карда мешавад ва ба иҷорагирон дода мешавад.

Андози сармоягузорӣ. Миср, чунон ки баъзе кишварҳо (масалан, Нақшаи худкифоии Австрия), низоми махсуси андози "ғайриманқули" ё "ба таъхир афтода"-ро надорад.

Дар ин ҷо, андозҳо анъанавӣ пардохт карда мешаванд; даромади хориҷӣ дар сатҳи буҷаи шахсӣ ба назар гирифта намешавад (яъне, сокини Миср танҳо барои даромаде, ки "ба Миср омадааст" ё дар ин ҷо гирифта шудааст, андоз месупорад). Аммо, ин барои ғайрирезидентҳо аҳамият надорад.

Дар маҷмӯъ, ҳангоми харид, омода бошед, ки то 7-10% нархи муомилотро барои пардохтҳо ва комиссияҳои гуногун сарф кунед.

Муқоиса бо Австрия. Дар Австрия, харидорон 3,5% андози Grunderwerbsteuer (GrESt), ҳаққи бақайдгирӣ ~1,1% ва ҳаққи нотариус ~1,5% -ро пардохт мекунанд, ки дар маҷмӯъ тақрибан 6-7% -ро ташкил медиҳад. Онҳо инчунин ҳангоми харидани бинои нав 20% андоз аз арзиши иловашуда (агар шумо сокин бошед ва лоиҳаи калонро харед, аммо хориҷиён метавонанд қисман аз он озод карда шаванд) пардохт мекунанд.

Ҳамин тариқ, андозҳои Австрия умуман баландтаранд (махсусан ААИ), аммо хизматрасонӣ низ хеле самараноктар карда мешавад (шаффоф, фавран дохил карда шудааст).

Андози фоида аз сармоя. Дар Миср, он одатан 10% фарқияти байни нархи фурӯш ва харид (барои шахсони воқеӣ) аст. Аммо, як огоҳӣ вуҷуд дорад: агар шумо соҳиби хона беш аз ду сол бошед, андози иловагӣ амалан бекор карда мешавад, зеро фурӯши амволи кӯҳна баҳисобгирии стандартии андозӣ дохил намешавад. Барои ғайрирезидентҳо, интиқол одатан аз ҷониби харидор нигоҳ дошта мешавад.

Дар Австрия қоидаҳо фарқ мекунанд. Агар шумо хонаеро, ки манзили асосии шумо буд, фурӯшед, андоз ситонида намешавад. Дар акси ҳол, агар шумо дар давоми 10 соли сохтмон фурӯшед, аз фоида 30% андоз ситонида мешавад. Пас аз 10 сол, истисно вуҷуд дорад.

Миср барои сармоягузорони амволи ғайриманқул барномаи иқоматро пешниҳод мекунад. Асосан, он ба "Визаи тиллоӣ" монанд аст: барои харидани амволи ғайриманқул талабот вуҷуд дорад, ки иҷозати иқоматро барои 1, 3 ё 5 сол медиҳад. Қоидаҳо (охирин ислоҳот дар соли 2023) чунинанд:

• 1 сол: амволи ғайриманқул ба маблағи на камтар аз 50,000 доллар ё пасандози бонкӣ ба маблағи 50,000 доллар (дар бонки Миср).
• 3 сол: харидҳо аз 100,000 доллар ё пасандози 100,000 доллар.
• 5 сол: аз 200,000 доллари амволи ғайриманқул.

Дар ҳар як ҳолат, раводид ба таври номуайян тамдид карда мешавад, ба шарте ки шумо тасдиқи бонкӣ дошта бошед ё соҳиби амволи зарурӣ бошед. Ҳеҷ гуна талаботи истиқомат вуҷуд надорад (бонус!).

Танҳо чизе, ки бояд дар феҳристи миллӣ ба қайд гирифта шавад, ин маънои онро дорад, ки харид дар лоиҳаи дар ҳоли сохтмон буда метавонад бидуни бақайдгирӣ ғайриимкон бошад (аммо интизор меравад, ки ин сабуктар карда шавад).

Муқоиса бо Австрия: Австрия барои хариди амволи ғайриманқул "визаи тиллоӣ" пешниҳод намекунад. Мо барои шахсони сарватманд иҷозатномаи истиқомат дорем (§56 Қонун дар бораи истиқомат бидуни кор), аммо он даромади хеле баланди солонаро талаб мекунад (тақрибан 2550 евро дар як моҳ барои як шахс ва амнияти назарраси молиявӣ).

Корти "Aufenthalt"-и мо ба харид алоқаманд нест, балки бештар ба иҷозатномаи иқомати нафақа ё пасандоз монанд аст. Барои сармоягузорон дар Австрия, Корти Сурх-Сафед-Сурх барои шахсони мустақил як вариант аст: он нақшаи тиҷоратӣ, сармоягузории тақрибан 100,000 евро ва таъсиси ҷойҳои кориро талаб мекунад. Аз ин рӯ, барои сармоягузорӣ ва мондан, як австриягӣ бояд ё тиҷорат кушояд ё сарвати худро исбот кунад, на танҳо хона харад.

Хатогиҳо. Бисёре аз навкорон "визаҳои сайёҳӣ" ва "резидентураи сармоягузорӣ"-ро омехта мекунанд:

• Харидани хона дар Миср ба таври худкор истиқомати доимиро кафолат намедиҳад; пас аз анҷоми муомилот, сармоягузор барои "иҷозатномаи истиқомат барои соҳиби амвол" муроҷиат мекунад.
• Масалан, як консорсиуми адвокатҳо аллакай муайян кардааст, ки шаҳрвандони хориҷӣ наметавонанд беш аз шаш моҳ бидуни раводид дар Миср зиндагӣ кунанд ва бояд дар Хадамоти муҳоҷират ба қайд гирифта шаванд. Аз ин рӯ, иҷозатномаҳои худкори истиқоматро танҳо дар асоси амвол, бе дархост гирифтан мумкин нест.
• Маҳдудиятҳои дигар: шумо наметавонед иҷозатномаи истиқоматро барои бинои истиқоматӣ то 100 м² дар ноҳияи нави Қоҳира гиред - шумо бояд онро ҳадди аққал ба маблағи 50,000 доллар харед.

Чӣ тағйир ёфт (2023–2025): Барномаи "Муқимӣ бо сармоягузорӣ" расман тобистони соли 2023 тасдиқ карда шуд (гарчанде ки парлумон то ҳол дар раванди тасдиқи тағйирот ба қонунҳои шаҳрвандӣ қарор дорад).

Навоварии асосӣ хориҷ кардани мустақими маҳдудияти "2 амвол" ва инчунин шарҳҳо дар бораи пасандозҳо мебошад. Ҳамин тариқ, бо сармоягузории 250,000 доллар дар иқтисодиёт (ё амволи ғайриманқул), сармоягузори хориҷӣ мақоми резидентро мегирад.

Муқоиса бо Австрия. Иқомати доимии Австрия, масалан, тавассути раводиди D (раводиди таҳсил/кор) ё Deka Card (раводиди нафақа) дода мешавад. Ин маънои онро дорад, ки шумо наметавонед "танҳо хона харед ва дар Австрия зиндагӣ кунед" - шумо бояд каналҳои стандартии муҳоҷиратро риоя кунед.

Иҷораи кӯтоҳмуддат (Airbnb, Booking ва ғайра) метавонад фоидаи хеле баланд диҳад - дар беҳтарин ҳолатҳо, 6-8% дар як сол ё бештар аз он (бо асъори маҳаллӣ), махсусан дар истироҳатгоҳҳои маъмул дар зимистон ва дар давраи таътил.

Масалан, як виллаи соҳилӣ бо арзиши 300 000 доллар метавонад дар тӯли якчанд моҳи мавсим 20 000 доллар фоида ба даст орад - то 6-7% аз маблағи умумӣ.

Аммо хатарҳо ва маҳдудиятҳои назаррас вуҷуд доранд: қонунҳои нав қоидаҳоро сахттар мекунанд. Масалан, ҳукумати Миср, бо пайравӣ аз бисёр кишварҳо, аз меҳмонон талаб мекунад, ки ба қайд гирифта шаванд ва андоз супоранд, мисли меҳмонхонаҳо. Дар Қоҳира, шӯрои шаҳр иҷораи манзилро то 30 рӯз иҷозат додааст ва пардохти андози сайёҳиро ; ва дар Баҳри Сурх қоидаҳои монанд таҳия шуда истодаанд - манъи пурраи манзилҳои "ғайримуқаррарӣ" аллакай ҷорӣ карда шудааст (ҷаримаҳо аз соҳибон ва агентиҳои сайёҳӣ).

Дар натиҷа, иҷораи кӯтоҳмуддат айни замон "дар остонаи қонуният" қарор дорад: бисёре аз қисматҳои бозор то ҳол ғайриқонунӣ мебошанд. Агар шумо амволро тавассути Airbnb иҷора гиред, барои рӯбарӯ шудан бо ҷаримаҳо ё маҳдудиятҳои нав омода бошед (бақайдгирӣ дар Вазорати сайёҳӣ метавонад талаб карда шавад).

Иҷораи дарозмуддат камтар хатарнок аст. Барои иҷораҳои 3-5 сол (хонаҳои истиқоматӣ дар Қоҳира аксар вақт аз ҷониби кормандони давлатӣ, табибон ва муҳоҷирон иҷора гирифта мешаванд), фоида устувортар аст, аммо пасттар аст - тақрибан 4-6% дар як сол (сармоягузорӣ бо рубл аз сабаби таваррум фоидаи бештар медиҳад, аммо "дар асл" он одатан тақрибан 5% аст).

Масалан, дар худи Қоҳира, иҷораи миёнаи манзил бо масоҳати 80-100 метри мураббаъ тақрибан аз 400 то 600 доллар дар як моҳ аст, дар ҳоле ки манзилро бо нархи аз 50 то 70 ҳазор доллар харидан мумкин аст, ки тақрибан 6-7% даромади умумӣ медиҳад. Дар Шарм-аш-Шайх, манзилҳои шабеҳ гаронтаранд (то 1000 доллар дар як моҳ) ва фоидаи иҷора дар он ҷо аз ҷиҳати назариявӣ то 8% аст.

Аммо дар амал, чунин хонаҳоро аксар вақт худи соҳибонашон истифода мебаранд, аз ин рӯ иҷораи онҳо танҳо дар мавсим маъмул аст.

Мудирон ва агентиҳои амвол. Дар шаҳрҳои калон ширкатҳои махсусгардонидашуда ("Идоракунии амвол") мавҷуданд, ки амволи иҷораро идора мекунанд (онҳо одатан 20-25% комиссия мегиранд).

Масалан, Al Burouj дар Қоҳира ё Egyptian Homes дар Хургада. Онҳо бо ёфтани иҷорагирон, ҷамъоварии пардохтҳо ва нигоҳдории хидматрасонӣ машғуланд, аммо фоизи муайянро мегиранд. Ман аксар вақт ба навкорон маслиҳат медиҳам, ки дар аввал аз агентӣ истифода баранд, гарчанде ки ин фоидаовариро коҳиш медиҳад.

Андозбандии даромади иҷора. Меъёри стандартӣ 10% аз иҷораи расмӣ аст (пас аз кам кардани 30%). Пас, агар шумо ба маблағи 600 доллар дар як моҳ иҷора гиред (ва ин даромадро эълон кунед), андоз 720 доллар дар як сол (60 доллар дар як моҳ) хоҳад буд.

Муқоиса бо Австрия: Дар Австрия, даромади иҷора ба дигар даромадҳо илова карда мешавад ва тадриҷан (то 50%) андозбандӣ карда мешавад, аммо хароҷоти коммуналӣ ва амортизатсия аз он кам карда мешаванд.

Аз нигоҳи самаранокии андоз, Миср одилонатар ба назар мерасад: 10% даромади умумӣ нисбат ба Аврупо камтар аст. Инро бо соҳибони амволи австриягӣ муқоиса кунед, ки инчунин 30% андозҳои боқимонда ва муниципалӣ пардохт мекунанд, ки дар маҷмӯъ беш аз 30% даромади худро ташкил медиҳад.

Муқоисаи даромаднокӣ. Рақами тахминӣ: тақрибан 7% дар Миср ва 3% дар Австрия. Албатта, ин номиналӣ аст; дар Миср, қисми зиёди даромад метавонад аз ҳисоби таваррум/афзоиши маоши кормандон аз даст дода шавад, аммо ҳангоми харид бо асъори хориҷӣ, даромаднокӣ боз ҳам баландтар аст. Аммо, дар Вена ё Грац, коҳиши иҷора қариб ҳеҷ гоҳ мушоҳида намешавад ва амвол ба осонӣ ба иҷорагирони бонуфузи Олмон тибқи шартнома ба иҷора дода мешавад.

Қоҳира, маркази асосии тиҷоратии Миср:

• Инфрасохтор. Фурудгоҳҳо, метро (хатҳои 2-юми метро), беморхонаҳои сатҳи баланд, мактабҳои байналмилалӣ (Мактаби нави Қоҳира, Мактаби амрикоӣ дар Қоҳира) - ҳама дар сатҳи шаҳрҳои калон қарор доранд.
• Меъморӣ. Аз манзилҳои оддӣ то манзилҳои истиқоматӣ.
• Маҳаллаҳо барои сармоягузорӣ. Маъдӣ, Нубария ва Некс Бэй (ҷануби Қоҳира) маҳаллаҳои бонуфузи дорои боғҳо ва мактабҳои хуб мебошанд; Замалек ва Гарден Сити (ҷазираи Нил, маркази шаҳр) боҳашаматанд, аммо нархҳо хеле гарон ҳастанд (7,000-10,000 доллар барои як метри мураббаъ). Қоҳираи Нав ва Мадинти, шаҳри нав, бисёр маҳаллаҳои нав ва хонаҳои тайёр доранд. Баръакс, маркази кӯҳна (Иззетлмамплит, Шубра) тавсия дода намешавад, зеро он ба таври бад нигоҳдорӣ мешавад ва сифати пасти манзилро пешниҳод мекунад.
• Иҷора. Донишҷӯён ва муҳоҷирон ба Маадӣ, Қоҳираи Нав ва Ҳелиополис таваҷҷӯҳ доранд. Харидорон аз ИА ё ИМА бояд минтақаи Қоҳираи Нав ва Маадиро ба назар гиранд, ки дар он ҷо хонаҳо аз 100,000 доллар сар карда пайдо мешаванд.

Салоники, дуввумин бозори бузурги Миср, Искандария аст. Нархҳо дар ин ҷо нисбат ба Қоҳира 20-30% камтаранд.

• «Минтақаи Швейтсария»-и Искандария (Зизиния, Сиди Бишр) Аврупои баҳри Миёназаминро ба хотир меорад: ором, сабз, вале камтар кор.
• Сармоягузорон баъзан соҳили шимолиро (Эл-Аламейни Нав, Марса Матруҳ) ба назар мегиранд, ки дар он ҷо сохтмон дар ҳоли ҳозир босуръат идома дорад. Нархҳо дар он ҷо пастанд (виллаҳо аз 70,000 доллар сар мешаванд), аммо инфрасохтор ҳанӯз ҳам заиф аст.
• Дар Искандария (каме ба Шарқи Наздик монанд аст) аз ҷониби хориҷиён талабот зиёд нест, аммо сокинони маҳаллӣ дар доираҳо иҷора мегиранд (дар Искандария сайёҳони зиёд нестанд).

Ҷазираҳо ва Баҳри Сурх:

• Шарм-ул-Шайх макони гаронбаҳост. Нархи манзилҳо дар ин ҷо аз тақрибан 100,000 доллар сар мешавад (барои манзили 50 метри мураббаъ дар як маҷмааи хуб) ва виллаҳо аз 300,000 то 400,000 доллар ва бештар аз он мебошанд. Мавсими баланд (декабр-феврал) ин хонаҳоро бо манзилҳо пур мекунад, аммо тобистон метавонад холӣ бошад.
• Ҳургада нисбат ба Шарм-ул-Шайх каме арзонтар аст, аммо ба шарофати "соҳили ҳамвор"-и хуб рушдёфтааш (Саҳл Ҳашиш, Сафага) дастрастар аст. Нархҳо: студияҳо аз 50,000 доллар, виллаҳо аз 150,000 то 300,000 доллар. Пайдо кардани иҷораи манзил осонтар аст, зеро онҳо дар тобистон пур аз сайёҳон ҳастанд (дар зимистон тахфиф дода мешавад).
• Даҳаб як шаҳраки хурди сайёҳон аст, аммо он инчунин қисми минтақаи сайёҳӣ буда, арзонтар аст (нархи студияҳо аз 30,000 доллар сар мешавад). Соҳилҳои Баҳри Сурхи Шимолӣ (Таба, Раш-эл-Ҳекма) маконҳои беназирро пешниҳод мекунанд (дар наздикии Урдун ва Исроил), аммо талабот ба будубоши муваққатӣ нисбат ба будубоши доимӣ бештар аст.

Нимҷазираи Пелопоннес. Дар ин ҷо алтернативае нест: мо дар бораи вилоятҳои дохилии Миср сухан меронем, ки дар он ҷо ҳама чиз бениҳоят арзон аст (то 300 доллар барои як хона):

• Дар Эл Миня, Фаюм ё Қена, хонаҳо дар муқоиса бо Иттиҳоди Аврупо хеле ночизанд. Аммо талабот танҳо дар маҳал аст.
• Сармоягузориҳо дар он ҷо асосан аз ҷониби мисриён ва хеле кам аз ҷониби хориҷиён баррасӣ мешаванд.
• Чунин амвол хеле осон дастрасанд (3-5 ҳазор доллар барои як хона дар деҳа), аммо фурӯши онҳо баъдтар душвор хоҳад буд - ҷои фурӯши онҳо нест.

Инфрасохтор. Каме тафсилоти бештар дар бораи коммуникатсия. Қоҳира ва шаҳрҳои калон (Искандария, Хургада) фурудгоҳҳои байналмилалӣ, роҳҳои тез, меҳмонхонаҳо ва беморхонаҳои сатҳи ҷаҳонӣ доранд (клиникаи Deutsche Bank ва беморхонаи Agouza дар Қоҳира ва беморхона дар Хургада). Ин барои сармоягузорон як бартарӣ аст: ҳатто агар шумо худатон дар он ҷо зиндагӣ накунед ҳам, сайёҳон ва иҷорагирон мехоҳанд, ки ҳама чиз дар наздикӣ бошад.

Масалан, харидори аврупоӣ бо фарзандон мавҷудияти мактаби байналмилалӣ дар Қоҳира, сафарҳо ба баҳр (курсҳои ғаввосӣ мавҷуданд), вақтҳои муносиби парвоз ва хидматрасонии хуби тиббиро қадр хоҳад кард.

Муқоиса бо Австрия. Вена ва умуман Австрия бешубҳа сатҳи зиндагии баландтар доранд: ҳавои тоза, беморхонаҳои аъло, таҳсилоти олии ройгон, аммо ҳамаи ин аз Миср ду-се маротиба гаронтар аст.

Имрӯз харидҳои маъмултарин инҳоянд:

Қоҳира. Хонаҳои истиқоматӣ барои иҷора (мардум ба даромади иҷораи устувор исрор мекунанд) ва "харидҳои индексӣ"-и спекулятивӣ (масалан, хонаҳои нисбатан арзон дар лоиҳаи нав, ки ба умеди фурӯши дубораи онҳо пас аз анҷоми инфрасохтор).

Хургада/Шарм. Одатан, соҳибон даромадро тавассути иҷораи кӯтоҳмуддат меҷӯянд ва "барои истиқомати доимӣ дар соҳили баҳр" пардохт мекунанд.

Эл Аламейни нав. Минтақаи босуръат рушдёбанда, ки дар он таҳиягарони бузург сармоягузорӣ мекунанд. Бастаҳои манзил ва виллаҳо - танҳо барои сармоягузорӣ, бо умеди рушди соҳилӣ фурӯхта мешаванд.

Шаҳрҳои дохилиминтақавӣ. Танҳо 5% сармоягузорӣ аз спекулянтҳои нодир меояд, ки замини арзонро ҳамчун кони тилло барои сохтани канори шаҳр мебинанд.

Бозори дуюмдараҷа (>65% муомилот) асосан аз хонаҳо ва хонаҳое иборат аст, ки то соли 2000 сохта шудаанд ва баъзан то ҳол ба таъмир ниёз доранд. Бисёре аз онҳо ба таъмир ниёз доранд (таъмири ҳаммом, дастрасӣ ба интернет).

Аз рӯи таҷриба, "маводи кӯҳна"-и Миср одатан танҳо барои сокинони маҳаллӣ мувофиқ аст - маҳаллаҳои таърихии Қоҳира, биноҳои фарсуда дар Искандария. Аммо, дар ин қисмат шумо метавонед барои як хонаи калон бо нархи 30,000-40,000 евро нархҳои арзон пайдо кунед (аммо баъзан онҳо ҳатто кондитсионер надоранд!).

Хусусиятҳои бозори дуюмдараҷа. Ин амвол, ки пеш аз соли 1980 сохта шудаанд, самаранокии пасти энергетикӣ доранд. Дар тобистон хонаҳо гарм мешаванд ва кондитсионерҳо энергияи зиёдро сарф мекунанд.

Аз ин рӯ, ман ба мизоҷон маслиҳат медиҳам, ки чунин хонаҳоро бо изолятсия ва тирезаҳои нав таъмир кунанд (сармоягузории муассир нест), ё нақша доранд, ки онҳоро танҳо ҳамчун иҷораи кӯтоҳмуддат ба иҷора диҳанд (сайёҳон аллакай омодаанд, ки "романтикаи баҳри Миёназамин"-ро таҳаммул кунанд).

Бонус: амволи фурӯши такрорӣ аксар вақт нисбат ба сохтмонҳои нав 20-30% арзонтар аст (барои метри мураббаъи монанд). Аммо, пардохтпазирӣ пасттар аст: ёфтани харидор метавонад як ё ду моҳро дар бар гирад, хусусан агар шумо аз фосилаи дур харид кунед. Хуб аст, ки нархҳо дар минтақаҳои гаронтарин (Маъдӣ, Қоҳираи Нав) пас аз таваррум каме коҳиш ёфтаанд ва амволи фурӯши такрорӣ дар он ҷо то ҳол гарон аст (бо нархи якхелаи сохтмончиёни нав).

Таҳияҳои нав. Ҳадди ақал 35% бозор. Ин маҷмааҳои истиқоматии таҳиягарон (MISR, Palm Hills, SODIC, Orascom ва ғайра), инчунин лоиҳаҳои махсуси апарт-меҳмонхонаҳоро дар бар мегирад.

Суръати сохтмон дар Миср аз рӯи меъёрҳои мо мӯътадил аст, аммо барои сокинони маҳаллӣ хеле зуд аст. Ҳангоми харидани амволи дар ҳоли сохтмон, санаи анҷоми онро (масалан, 1-2 сол) ба назар гиред. Таҳиягарон аксар вақт нақшаҳои қисм-қисмро пешниҳод мекунанд (фоизи 0% барои 5 то 10 сол) — ин барои сармоягузорон қулай аст: қисм-қисм пардохт кунед ва амволро дар давоми як сол гиред.

Муқоисаи сифат. Баъзе лоиҳаҳо (Марасси, Эл Гуна) мувофиқи стандартҳои аврупоӣ (бо таваҷҷӯҳи зиёд ба инфрасохтор) сохта шудаанд.

Умуман, сифати сохтмонҳои нав, ба ҳисоби миёна, аз Австрия пасттар аст: дар бораи анҷомёбӣ ва сифати мавод шикоятҳо мавҷуданд.

Масалан, ман шикоятҳоеро шунидам, ки дар як маҷмааи SODIC плиткаҳо нодуруст насб карда шуда буданд ва обногузарӣ бепарвоёна анҷом дода шуда буд, ки дар натиҷа пас аз як соли боронӣ дар базалтҳо қолаб пайдо мешуд.

Аммо, Австрия дар сохтмон меъёрҳои қатъӣ муқаррар мекунад ва лоиҳаҳо дар Вена бо дарназардошти самаранокии энергия, изолятсияи садо ва бехатарии сӯхтор нисбат ба Миср хеле беҳтар сохта мешаванд.

Аз ин рӯ, ҳангоми харидани бинои нав дар Миср, ман тавсия медиҳам, ки фавран 5-10% хароҷотро барои "камбудиҳо" ҷудо кунед - ҳатто муосиртарин хонаи Миср пас аз 5 сол ба таъмири маҳаллӣ ниёз дорад (насби кондитсионери нав, ранг кардани фасад ва ғайра).

Намунаҳои объектҳо:

• То 100,000 доллар: Пешниҳодҳои зуд-зуд иборатанд аз студияҳои хурд ё хонаҳои якҳуҷрагӣ дар Қоҳира, инчунин хонаҳои хаттӣ дар Хургада (то 60 м²).
• $100–250,000: Синфи "миёна": хонаҳои 2-3-ҳуҷрагӣ дар Қоҳира (80–120 м²), ё хонаҳои таунхаусҳо дар Қоҳира/Қоҳираи Нав (хонаи хурди 150 м²), ё хонаҳои 2-ҳуҷрагии хуб дар Хургада/Шарм.
• $250–500,000+: Апартаментҳои 120–150 м² дар беҳтарин маҳаллаҳои Қоҳира, таунхаусҳо ва виллаҳои калон, маҷмааҳо бо ҳавзҳои шиноварӣ.

Муқоисаи биноҳои нав бо Австрия. Дар Австрия, биноҳои нав бо системаи хонаи интеллектуалӣ, лифт, таваққуфгоҳ, ҳавлии пурра таъмиршуда ва ҳавлии пӯшида стандартӣ мебошанд.

Дар Миср, ин стандартҳо умумӣ нестанд. Сифат метавонад бадтар бошад, хусусан дар минтақаҳое, ки коргарони муҳоҷир (наздики баҳр, наздиктар ба камбизоатон) зиндагӣ мекунанд. Бо вуҷуди ин, минтақаҳои нави истиқоматӣ (Мадинти, Ню Қоҳира, Эл Гуна) дорои сатҳи нисбатан баланди инфрасохтор (мактабҳо, марказҳои савдо) мебошанд ва дар он ҷо талабот ба сохтмонҳои нав вуҷуд дорад.

Як бартарии Миср: замин дар минтақаҳои соҳилӣ нисбат ба Аврупо арзонтар аст, аз ин рӯ хариди мураккаб (масалан, апарт-меҳмонхона бо 100 ҳуҷра, ки ҳар кадоме бо ошхона) дар соҳили Баҳри Сурхро бо нархи қобили муқоиса бо як B&B хурд дар Аврупои Марказӣ пайдо кардан мумкин аст.

Умуман, хатари марбут ба сохтмонҳои нав дар Миср таъхирҳо ва тағйироти эҳтимолӣ мебошанд. Таҳиягарони австриягӣ кам мӯҳлатҳоро аз даст медиҳанд, дар ҳоле ки таҳиягарони мисрӣ метавонанд дар сурати ҳолатҳои фавқулодда таҳвилро як сол ба таъхир андозанд (нигаред ба пандемия).

Илова бар сармоягузориҳои "классикӣ"-и манзил, биёед якчанд равишҳои ғайримуқаррариро баррасӣ кунем:

Якчанд хонаи истиқоматии студиявӣ ба ҷои як хонаи калон. Бисёре аз муштариёни мо аз Осиё ва Аврупо (хусусан дар давраи пандемия) ба ҷои як хонаи истиқоматии калон, ду ё се хонаи истиқоматии студиявии ҳамшафатро интихоб кардаанд. Ин фоидаовариро афзоиш медиҳад (ҳар як студия алоҳида фурӯхта мешавад, иҷораи ду студия одатан аз иҷораи якҷояи як хонаи дуҳуҷрагӣ баландтар аст ва хатари холӣ шудани ҷой кам мешавад).

Камбудӣ: ду баробар зиёдтар кор бо якчанд шартнома, эҳтимолан ду маҳсулоти ипотека. Нуктаи асосӣ дар он аст, ки нархи як хонаи дуҳуҷрагӣ, аз ҷумла пардохтҳои иловагӣ, аз нархи се хонаи студиявӣ зиёд набошад.

Гардондани хона дар Миср як усули маъмул аст: шумо як хонаи кӯҳнаро дар маркази Қоҳира мехаред, 10-20% -ро барои таъмир сарф мекунед ва онро ҳамчун амволи омода бо нархи баландтар мефурӯшед.

Аммо, бозор дар ин ҷо аз соли 2022 инҷониб (аз сабаби қурби асъор ва пандемия) коҳиш ёфтааст ва ҳама чиз бояд ба фунт табдил дода шавад. Агар шумо бо фунти Миср харид кунед ва як манзили арзон пайдо кунед, пас аз таъмир нархи гарав метавонад 15-30% бошад.

Меҳмонхонаҳои апартаментӣ ва мини-меҳмонхонаҳо. Лоиҳаҳои сайёҳӣ аксар вақт ҳамчун "меҳмонхонаҳои апартаментӣ" фурӯхта мешаванд - шумо соҳиби як студияи истиқоматӣ ҳастед, ки меҳмонхонадорон онро иҷора мегиранд ва идора мекунанд. Бартарӣ дар ин ҷо хидматрасонии омода аст, аммо камбудӣ назорати камтар аз даромад аст.

Баъзан чунин хонаҳо бо нархҳои аз бозор болотар фурӯхта мешаванд (аз сабаби бренди меҳмонхона). Ҳалли масъала: бо маҷмааи хуб, шумо метавонед фоизи устувори фоидаи меҳмонхонаро (~5%) интизор шавед; аммо, ман иҷораи мустақим ва мустақилро афзалтар медонам, агар соҳиб-менеҷер масъул бошад.

Сармоягузорӣ дар замин ва лоиҳаҳои сохтмонии дарозмуддат. Хариди замин дар Миср (берун аз минтақаҳои ҳифзшаванда) то ҳол иҷозат дода шудааст. Масалан, дар канори Қоҳира ё соҳили шимолӣ пешниҳодҳо мавҷуданд (нарх аз 10 то 20 доллар барои як метри мураббаъ). Ин дороии дороии хавфи баланд аст: шумо бояд интизор шавед, ки минтақа рушд кунад.

Мисол: ҳукумат ба наздикӣ нақшаҳои рушди "Ню Луксор"-ро эълон кард ва ҷомеа интизори тендер барои роҳҳои нави биёбон дар соли 2024 аст. Агар шумо замини наздикро харед, шумо метавонед баъдтар бо фоидаи калон сохтмон кунед (ё онро ба як таҳиягар фурӯшед). Аммо агар лоиҳа муваффақ бошад, ёфтани харидорон душвор хоҳад буд.

Тавассути маблағҳо ва абзорҳо (REIT ва ғайра). Тавре ки мо қайд кардем, дар Миср танҳо чанд REIT мавҷуданд ва онҳо то ҳол сармоя ҷамъ мекунанд. Бартарии ин намуди сармоягузорӣ гуногунрангӣ аст (шумо ба портфели амволи ғайриманқули тиҷоратӣ сармоягузорӣ мекунед). Камбудӣ дар он аст, ки, тавре ки аллакай зикр гардид, андозҳо аз REIT-ҳо баландтаранд (22,5% ба ҷои 10%).

Инчунин фондҳои ғайриҳукуматӣ ва саҳмдорон дар лоиҳаҳои манзилӣ мавҷуданд (баъзан таҳиягар "ҳавзи сармоягузорон"-ро пешниҳод мекунад - харидани якчанд хона ва иҷораи пурраи онҳо ба менеҷер).

Дар Vienna Property аксар вақт дар бораи чунин нақшаҳо машварат намекунем, аммо бо сармояи калон ($1 миллион+), онҳо метавонанд мантиқӣ бошанд: вобастагӣ аз як амвол кам мешавад ва даромад "ҳамвор карда мешавад".

Муқоиса бо стратегияҳо дар Вена. Дар Австрия, одамон аксар вақт як амволи хубро дар макони беҳтарин мехаранд ва онро даҳсолаҳо нигоҳ медоранд (онҳо нақша доранд, ки бо даромади устувори иҷора ба нафақа бароянд). Тахминҳо кам ба назар мерасанд: аз сабаби афзоиши пасти нархҳо, фурӯши амвол дар ин ҷо ҷолиб нест - ягон имтиёзи андозӣ вуҷуд надорад.

Барои портфел, ман шахсан тавсия медиҳам, ки 70% -ро дар варианти консервативӣ (хонаи истиқоматӣ дар Вена, фонди сармоягузории амволи ғайриманқул) ва 30% -ро дар варианти рушдёбанда (бозорҳои нав ба монанди Қоҳира ё Миср) нигоҳ дорам.

Мо ин стратегияро ба якчанд муштариён пешниҳод менамоем: мо як қисми пулро ба фондҳои зиддибӯҳронӣ (евробондҳо, фондҳои устуворкунӣ, амволи ғайриманқули Олмон) ва маблағи боқимондаро ба лоиҳаҳои хашмгинтар (ИМА, Миср, Кипр) сармоягузорӣ мекунем.

Бо вуҷуди ҳамаи бартариҳо, ростқавл будан муҳим аст: Миср бо хатарҳои ҷиддӣ рӯбарӯ аст. Хатарҳои асосӣ миллӣ ва табиӣ мебошанд:

Бюрократия ва тағйирёбандаи қонунҳо. Дар соли 2023, хориҷиён аз соя берун оварда шуданд, аммо фардо онҳо метавонанд вазъиятро дубора тағйир диҳанд (мисли он ки ба наздикӣ бо талаботи пардохт бо фунт стерлинг тавассути бонкҳо). Дар хотир доред, ки ҳамагӣ панҷ сол пеш, Visa Golden Visa шиносномаи на бештар аз 15 солро талаб мекард.

Аз ин рӯ, ҳар як сармоягузор бояд як ҳуқуқшиноси боэътимод дошта бошад, ки тағйиротро назорат мекунад (масалан, чӣ гуна даромадро метавон ҳуҷҷатгузорӣ кард ва ғайра). Қоидаҳои амалкунандаро мунтазам, аз ҷумла тавассути сафорат ё консулгарии худ, тафтиш кунед.

Иҷораи кӯтоҳмуддат. Қоидаҳо зуд-зуд тағйир меёбанд: соли 2023 ҳукумат қонунҳои сахтро алайҳи Airbnb-и беиҷозат қабул карданро оғоз кард. Аз ин рӯ, умед ба фоидаи бузург аз иҷораи кӯтоҳмуддат имрӯз хатарнок аст: фардо метавонад фармоне содир шавад, ки иҷорагирони сейфро ба маблағи 100,000 фунт стерлинг ҷарима кунанд.

Мавсимӣ. Камбудии асосии Миср иқлими шадиди он аст. Талабот ба иҷора дар Қоҳира қариб мавсимӣ аст: дар тобистон бисёриҳо ба ҷануб ё ба Аврупо мераванд. Аз тарафи дигар, шаҳрҳои истироҳатӣ дар зимистон пур аз одамон (бо сайёҳон аз Аврупо ва Шарқи Наздик) ва дар тобистон аз сабаби гармӣ холӣ мешаванд.

Даромади шумо дар мавсими истироҳат "коҳиш меёбад". Дар Австрия, талабот ба иҷора одатан дар тӯли сол яксон аст.

Хатарҳои инфрасохторӣ. Баъзе минтақаҳо аз норасоии роҳ ва об азият мекашанд.

Масалан, ҷануби Қоҳира, дар масири аҳроми Эл-Ҳарам, гоҳ-гоҳ аз бандшавии нақлиёт банд мешавад; соҳили шимолии Африқо дар тобистон ба таъминоти боэътимоди об ниёз дорад - агар шумо дар биёбони шимолӣ вилла харида бошед, нақшаҳои обтаъминкунии экологӣ (ҳарчанд чоҳҳои шӯр барои нӯшидан мувофиқ нестанд, маҳаллаҳои наздик ба таври возеҳ обанбор надоранд).

Офатҳои табиӣ. Боришот кам ба назар мерасанд, аммо боришоти шадид метавонад боиси истироҳати иҷора дар ҷануб гардад. Заминларза эҳтимол надорад, аммо минтақаҳои хурди сейсмикӣ мавҷуданд. Минтақаҳое, ки аз Нил дуранд, ба обхезӣ дучор мешаванд.

Пардохтпазирӣ. Агар шумо дар ҷазира ё дар минтақаи хурд харида бошед, фурӯши он метавонад душвор бошад (вобаста ба инфрасохтори маҳаллӣ). Як хона дар Қоҳира дар давоми 2-3 моҳ фурӯхта мешавад, як вилла дар биёбон метавонад то як солро дар бар гирад.

Хатарҳои асъорӣ. Харид бо доллар хуб аст, аммо харҷ бо фунт метавонад ба фоидаи шумо таъсири манфӣ расонад. Инро пешакӣ ба назар гиред: ҳангоми харидани амволи ғайриманқул бо евро, барои тағирёбии қурби асъор омода бошед, ки ба фоидаи воқеии шумо таъсир расонад.

Ҳангоми гирифтани қарзи ипотека, беҳтар аст, ки қарзҳоро бо доллар гиред (гарчанде ки бонкҳои Миср асосан қарзҳоро бо фунт медиҳанд). Каналҳои табдилдиҳӣ беҳтар шудаанд, аммо дар хотир доред, ки ноустуворӣ кам нест. Австрия дар ин ҷо ғолиб меояд: евро яке аз устувортарин асъорҳост.

Муқоиса бо Австрия. Бартариҳои асосии Австрия устувории он мебошанд. Мавсимӣ вуҷуд надорад (ҳамон мавҷи донишҷӯён ҳар сол меоянд), сюрпризҳои ҳуқуқӣ вуҷуд надоранд (қоидаҳои иҷора хеле кам тағйир меёбанд) ва мушкилоти бехатарӣ вуҷуд надоранд.

Барои муштариёне, ки ба устуворӣ одат кардаанд, Австрия дар тақрибан 70% ҳолатҳо афзалтар аст (хатари камтар, лифт ва гармкунии кафолатнок дар бино, ҳуҷҷатҳои равшани моликият). Аммо, Миср 30% боқимондаро ифода мекунад: кунҷковӣ, ҳимояи дарозмуддат аз ояндаи бозори Ховари Миёна ва бозгашти зудтар, вале хатарноктар.

Харидани амволи ғайриманқул на танҳо ба пул, балки ба зиндагӣ дар дохили амвол низ вобаста аст. Сатҳи зиндагӣ ва ҳаёти ҳаррӯза дар Миср аз сатҳи зиндагӣ дар Австрия ба таври назаррас фарқ мекунад ва инро бояд ба назар гирифт.

Иқлим. Миср кишвари континенталӣ-субтропикӣ аст. Зимистонҳо гарм (дар Қоҳира 15-25°C) ва тобистон хеле гарм (ҳар сол дар соя 40-45°C). Дар соҳили Баҳри Сурх тобистон каме сардтар аст (то 35°C) ва дар кӯҳҳои Сино шабона ба 30°C мерасад.

Агар шумо оилае бо кӯдакон ё пиронсолон бошед, иқлим омили калидӣ аст. Австрия тобистони мӯътадил (+20…+25°C) ва зимистони мулоим (-5…+5°C дар Вена)-ро бидуни ягон сардии шадид пешниҳод мекунад. Аммо, баҳр дар масофаи пиёда рафтан нест.

Тандурустӣ ва суғурта. Миср клиникаҳои хуби хусусӣ дорад (беморхонаи Клеопатра, MedStar). Сокинон ба беморхонаҳои босифат дастрасӣ доранд, аммо инҳо ройгон нестанд. Суғуртаи ҳатмӣ вуҷуд надорад, аз ин рӯ, аврупоиҳо одатан ҳангоми кӯчидан суғуртаи тиббии хусусии байналмилалӣ мехаранд.

Дар Австрия, соҳаи тандурустӣ аз ҷониби давлат идора карда мешавад (системаи Кранкенкассе) ва он яке аз беҳтаринҳо ҳисобида мешавад: одамон аз тамоми ҷаҳон барои табобат ба ин ҷо меоянд.

Маориф. Дар Қоҳира мактабҳои байналмилалӣ мавҷуданд (масалан, Мактаби Марриотти Миср, Коллеҷи Амрикоии Қоҳира), аммо маблағи онҳо назаррас аст (6,000-15,000 доллар дар як сол барои як кӯдак). Бартариятҳо: таълим бо забонҳои англисӣ ё фаронсавӣ, дипломи байналмилалӣ.

Мактабҳое, ки ба сифати австриягӣ наздиктаранд (Steirische ва ғайра), камёбанд. Дар Австрия таҳсил давлатӣ аст; шумо танҳо барои курсҳои забон ё мактабҳои хусусии олмонӣ пул пардохт мекунед, аммо дар маҷмӯъ, фарзанди шумо таҳсилоти ройгон ва босифат мегирад.

Амният. Миср дар солҳои охир расман бо терроризм мубориза мебарад (хусусан минтақаҳои истироҳатиро назорат мекунад). Полис амниятро дар минтақаҳои сайёҳӣ (Ҳургада, Шарм) таъмин мекунад.

Аммо, хатарҳо боқӣ мемонанд: дуздиҳои ҷайбӣ метавонанд дар наздикии метрои Қоҳира маъмул бошанд, аммо ин кам рух медиҳад. Австрия аз рӯи ҳар меъёр кишвари хеле бехатар аст (ҷиноят кам аст, полис боадаб аст).

Сатҳи зиндагӣ ва нархҳо. Арзиши хизматрасонии маишӣ дар Миср нисбат ба Аврупо хеле пасттар аст. Ҳисоби қаҳвахона панҷ маротиба камтар ва газ ва хизматрасонии коммуналӣ се-чор маротиба арзонтар аст. Дар айни замон, сифати брендҳо дар супермаркетҳо (Carrefour, Metro) бо брендҳои аврупоӣ қобили муқоиса аст.

Дар Вена иҷора сад маротиба гаронтар аст, хӯрок гаронтар аст (бо ҳамон сифат), аммо маош низ баланд аст.

Нақлиёт ва коммуникатсия. Қоҳира дорои системаи деринаи метро (ду хат), автобусҳои хуб ва роҳҳои нави пулакӣ мебошад (байни Қоҳира ва шоҳроҳи Искандария шоҳроҳ мавҷуд аст). Нақлиёти ҷамъиятӣ дар дигар шаҳрҳо маҳдудтар аст (мошин лозим аст).

Низоми бонкӣ рушд карда истодааст: акнун шумо метавонед долларро дар бонкҳо гузоред, иҷораро бо корт пардохт кунед ва ипотека (агар шумо қобилияти қарзӣ дошта бошед) то ҳол бо шартҳои кӯҳна (то 5-6% дар як сол) пешниҳод карда мешавад. Фарогирии телефон ва интернет дар Миср хуб аст (4G қариб тамоми кишварро фаро мегирад).

Дар муқоиса, Австрия кишварест, ки дорои нақлиёт ва коммуникатсияи аъло мебошад, аммо он инчунин як лаззати гаронбаҳост.

Қонунигардонӣ ва кӯчонидан содда карда шудааст. Қайд кардан бамаврид аст, ки ҳангоми харидани амволи ғайриманқул, сармоягузор метавонад иҷозатномаи истиқоматро (чунон ки дар боло тавсиф шудааст) гирад, ки ҳуқуқи зиндагӣ бо оилаи худро (ҳамсар ва фарзандони ноболиғ) дар бар мегирад. Аммо, дар Миср монеаҳои забонӣ ва бюрократӣ мавҷуданд: шумо бояд вуруди худро ба қайд гиред (барои онҳое, ки ба ин ниёз доранд, консулгарии Миср танҳо ба шиносномаи шумо мӯҳр мегузорад).

Мисолҳо: бисёриҳо аз кӯчидан ба Миср дар муддати кӯтоҳ (шаш моҳ бо раводид) розӣ ҳастанд - обу ҳаво ва нархҳо мусоиданд, аммо саволҳо дар бораи имконоти дарозмуддат вуҷуд доранд. Оилаҳои дорои фарзанд бояд донанд, ки боғчаҳо ва мактабҳои хуби байналмилалӣ танҳо дар Қоҳира/Искандария мавҷуданд. Агар шумо дар Шарм-аш-Шайх харид кунед, фарзандони шумо бояд барои таҳсил ба Қоҳира ё ба истилоҳ "Мактаби бритониёии Шарм" кӯч банданд.

Муқоиса бо Австрия:

• Амният: Вена дар маҷмӯъ тақрибан 10 маротиба аз Қоҳира бехатартар аст.
• Сифати манзил: Хонаҳои Австрия аз ҷиҳати энергетикӣ самараноктар ва аз ҷиҳати садо муҳофизатшаванда мебошанд.
• Роҳатӣ: Миср дар иқлим ва имкониятҳои фароғатӣ (баҳрҳо, биёбонҳо) ғолиб меояд - ин барои дӯстдорони табиат сифати зиндагиро беҳтар мекунад.
• Ҳаёти ҳаррӯза: Аврупо бо рӯзҳои истироҳат, хидматҳо ва муҳити забонӣ зиндагии мутавозинтарро таъмин мекунад - ин аллакай масъалаи афзалиятҳои шахсӣ аст.

Харидани амволи ғайриманқули Миср бо назардошти маҳдудиятҳо дар дигар кишварҳо барои кӣ метавонад роҳи ҳал бошад?

Шаҳрвандони минтақаҳои ноустувор. Агар шумо дастрасии осон ба шаҳрвандии Аврупо ё истиқомати доимӣ надошта бошед (масалан, агар шумо аз кишвари ғайриИА бо сиёсати пешгӯинашаванда бошед), Миср метавонад ҳадди аққал чандирии манзилро пешниҳод кунад.

Миср раводиди сайёҳӣ ва иҷозатномаи истиқомат медиҳад ва онҳо шуморо аз кишварҳои дигар (ИА) манъ намекунанд. Дар айни замон, корти сурх-сафед-сурхи Австрия хеле гарон аст (ҳадди ақал як миллион рубл дар суратҳисоби шумо, фаъолияти тиҷоратии исботшуда ё сармоягузории 1 миллион евро дар доираи барномаи махсусро талаб мекунад).

Нафақахӯрон. Иқлими гарми Миср онро барои нафақахӯрони аврупоӣ ҷолиб мегардонад (ба шарте ки онҳо тақрибан 100,000-200,000 доллар дошта бошанд). Тандурустии ин ҷо бо ҳамсоягонаш қобили муқоиса аст (бо бахши хусусии хуб рушдёфта).

Бо нархи 1500 доллар дар як моҳ, шумо метавонед манзили муносибро иҷора гиред ё харед (ё аниқтараш, қарзи ипотека гиред) ва хуб зиндагӣ кунед (аз ҷумла ронандаи шахсӣ ва хидматгори хона). Дар Австрия, нафақахӯрон бояд барои ҳама чиз пардохт кунанд: иҷора, хӯрок ва хидматрасонии тиббӣ дар як сол ду баробар гаронтар хоҳанд буд.

Кӯчманчиёни рақамӣ. Миср макони ҷолибе барои фрилансерҳо ва кӯчманчиёни рақамӣ аст. Дар Қоҳира/Искандария фазоҳои зиёди коворкинг, фазои дастраси офисӣ (ё танҳо як қаҳвахонаи олӣ бо интернет дар соҳили баҳр) мавҷуданд.

Дар Австрия, қоидаҳои раводид хеле сахтанд: бе иҷозатномаи корӣ, шумо метавонед дар шаш моҳ ҳадди аксар 90 рӯз кор кунед, ки пас аз он бо мушкилот рӯ ба рӯ мешавед. Аммо, дар Миср, сокини амволи ғайриманқул метавонад ба таври ғайрирасмӣ онлайн кор кунад (ё дар маҳал як соҳибкори инфиродӣ таъсис диҳад).

Бале, дар Миср аз даромади хориҷӣ андоз ситонида намешавад, агар он аз хориҷа набошад (дар омади гап, ИА барои баъзе кишварҳо режими ғайриистиқоматӣ дорад, аммо Миср чунин қоидаро ҷорӣ накардааст - ин масъала дар ин ҷо камтар муҳим аст).

Вена – сифат ва тартиб. Қонунгузории боэътимод, кӯчаҳои тоза, сатҳи музди меҳнат дар Аврупои Шарқӣ ва кафолати қариб пурраи сармоягузорӣ. Дақиқии олмонӣ, ипотека бо меъёрҳои хеле устувор (1-2% дар як сол) ва системаи хуб муқарраршудаи идоракунии амвол.

Дар асл, ин мисли харидани "евробонд бо хиштҳо" аст - бо фоидаи кам, вале бехатарии комил.

Миср – тарзи зиндагӣ ва озодӣ. Агар шумо хоҳед, ки тарзи ҳаёти ҷанубиро ба сар баред, либоси шиноварӣ пӯшед ва ҳафтае як маротиба ғаввосӣ кунед, бе сармоягузории беш аз 100,000 евро, Миср ба шумо имкон медиҳад, ки уфуқҳои худро васеъ кунед. Хатарҳо (қурбҳои асъор, бюрократия, мавсимӣ) дар ин ҷо баландтаранд, аммо фоидаҳо метавонанд ду-се маротиба зиёдтар бошанд.

Миср барои онҳое мувофиқ аст, ки омодаанд "сармоягузори фаъол" бошанд: вазъиятро назорат кунанд, бо менеҷерони кироя муошират кунанд ва мустақилона амволро ҷустуҷӯ ва фурӯшанд. Агар шумо шахси "харед ва фаромӯш кунед" бошед, Австрия аз Миср беҳтар аст.

Оё шумо нақша доред, ки дар 5-10 сол ба нафақа бароед? Донистани сенарияи баромаданатон муҳим аст:

Фурӯши амволи шумо. Дар Қоҳира, агар он пардохтпазир бошад (эҳтимол дар маркази шаҳр ё дар наздикии истгоҳи хуби метро), шумо метавонед онро нисбатан зуд (2-6 моҳ) фурӯшед. Дар минтақаҳои истироҳатӣ, ин метавонад вақти бештарро талаб кунад, хусусан агар нархҳо паст шуда бошанд. Агар шумо нақша доред, ки пулатонро бо евро баргардонед, асъореро, ки бо он мефурӯшед, ба назар гиред: шумо аз қурби асъор барои солҳои 2020-25 (айни замон 1 € = 35 EGP) зиён мебинед.

Пас аз фурӯши иҷозатномаи истиқомати шумо. Агар иҷозатномаи истиқомати шумо барои ин амвол дода шуда бошад, фурӯши он фавран иҷозатномаи истиқомати шуморо (EGP Flexible) бекор намекунад. Аммо, азбаски тамдид далели моликият ё пасандозро талаб мекунад, шумо наметавонед онро пас аз фурӯш барои мӯҳлати дигар тамдид кунед.

Тибқи қоидаҳои кунунӣ, барои нигоҳ доштани мақоми худ, шумо бояд амволи дигар ё пасандоз пайдо кунед. Агар шумо ин корро накунед, иҷозатномаи истиқомати шумо пас аз як ё ду сол ба охир мерасад.

Интиқоли манзил ба хешовандон. Дар Миср чунин чизе ба монанди интиқоли шартии манзил "бо мерос" вуҷуд надорад. Агар шумо саҳми амволро ба шахси дигар интиқол диҳед, ин як амалиёти муқаррарии хариду фурӯш хоҳад буд ва иҷозатномаи истиқомати шумо нигоҳ дошта намешавад.

Бале, қонунгузорӣ дар марҳилаи интиқоли ҳуқуқҳо ҳамон тавре ки барои шаҳрвандон буд, боқӣ монд - ҳама чиз тавассути хайрия/мерос мувофиқи қонуни исломӣ (шариат) сурат гирифт.

Илова мекунам: мо мисолҳоеро дидем, ки хешовандони сармоягузорони фавтида мероси худро ба қайд гирифтаанд ва дар асл, "ворисон" иҷозатномаи истиқомати худро барои худ тамдид кардаанд, аммо ин як тартиби мураккаб бо интизории тӯлонӣ аст (мисли ҳама гуна кишварҳо барои гирифтани иҷозатномаи истиқомат дар доираи категорияи оила).

Пардохтпазирӣ – Австрия ва Миср. Амволи ғайриманқули Австрия одатан зудтар фурӯхта мешавад (аз сабаби талаботи байналмилалӣ ва устувории умумии бозор). Дар Миср, ҳама чиз аз минтақа вобаста аст: хонаҳо дар Қоҳира пас аз чанд моҳ харидор пайдо мекунанд, аммо хона дар Нев-ул-Аламейн ё виллаи деҳотӣ дар Файюм метавонад солҳо боқӣ монад.

Ғайр аз ин, агар ба шумо зуд сармоягузорӣ лозим бошад, дар Австрия шумо озодии бештар барои идоракунии он доред (фурӯш тавассути агентӣ ё музояда), дар ҳоле ки дар Миср корҳои коғазӣ ва тасдиқ хеле вақтро талаб мекунанд.

Аз таҷрибаи шахсии худ дар сармоягузорӣ дар ИА (Олмон, Австрия, Кипр) ва Миср, ман якчанд дарсҳои калидиро таҳия кардам:

Ҷудокунии сармоя. Ман ҳеҷ гоҳ тавсия намедиҳам, ки ҳама чизро дар як дег сармоягузорӣ кунед. Агар ҳадафи муштарӣ нигоҳ доштани сармоя бошад, мо ҳамеша тавсия медиҳем, ки захираро бо асъор ё дороиҳои хеле пардохтпазир нигоҳ дорем. Ғайр аз ин, ман боварӣ дорам, ки диққат додан ба бозорҳои гуногун муҳим аст.

Масалан, аз ман аксар вақт мепурсанд: "Шумо дар соли 2025 кадом сармоягузориро интихоб мекардед, сармоягузории 300 ҳазор евро - ​​Миср ё Вена?" Ман ҷавоб медиҳам: "Тақсим кардани фарқият оқилона аст - 200 ҳазор евроро ба амволи ғайриманқули дарозмуддати Вена сармоягузорӣ кунед (афзоиши камтар, аммо даромади устувор) ва хатари 100 ҳазор евро дар Миср барои фоидаи баланд. Агар як шаҳрванди хориҷӣ ё русзабон афзалтар донад, ки ҳама чизро дар як корт ҷойгир кунад, бигзор онҳо фикр кунанд, ки оё онҳо омодаанд аз роҳати худ барои ин даст кашанд."

Санҷиши амвол. Вазифаи адвокат ин аст, ки фурӯшанда ҳуҷҷатҳои кофӣ дошта бошад. Дар амал, ман ҳолатҳоеро дидаам, ки соҳибони нав вайронкунии қоидаҳои сохтмонро ошкор кардаанд (хонаҳои истиқоматӣ дар ошёнаи боло аз ҷониби ҳамсояҳо зери об мондаанд!) ё бақайдгирии нопурра (соҳиб дар асл заминро пурра нахарида буд).

Баъзан хориҷиён хатарро нодида мегиранд ва фикр мекунанд: "Ҳеҷ кас парвое надорад, бигзор бошад ва ман онро баъдтар иҷора медиҳам ." Маслиҳати ман: қонун дар Миср мураккаб аст ва аз мероси суннӣ вобаста аст, аз ин рӯ ҳамеша як адвокати дорои таҷрибаи маҳаллӣ киро мекунем. Дар Vienna Property ҳар як адвокати шарикро тавассути баррасиҳо бодиққат тафтиш мекунем, то боварӣ ҳосил кунем, ки муштарӣ назорати пурра дорад.

Тақсимот байни бозорҳои устувор ва рушдёбанда. Ман одатан стратегияи худро чунин тақсим мекунам: 30% - бозорҳои дорои хавфи баланд бо эҳтимолият (Миср, Туркия, Мексика ва ғайра); 70% - дороиҳои анъанавӣ (амволи ғайриманқули ИА, вомбаргҳои ИА ва ИМА).

Ман барои худам чиро интихоб мекардам? Ман сенарияи рушди устуворро афзалтар медонам: ман баъзе аз саҳмияҳои Мисри худро мефурӯшам ва онҳоро дар як фонди "бароҳат" дар Австрия сармоягузорӣ мекунам. Ҳадафҳои ман таъмини оила ва нафақаи ояндаам мебошанд, аз ин рӯ ман асосан ба Австрия эътимод дорам.

Аммо ман ростқавлона мегӯям: агар бозор якбора паст шавад ва тахфифҳо пайдо шаванд, ман бори дигар ворид шудан ба Мисрро истисно намекунам - пас ман ҳамин ки боварӣ ҳосил кунам, ки иқтисоди кишвар воқеан устувор шудааст, ворид мешавам.

Миср бозорест бо дурнамои бузург ва хатарҳои баланд.

Кай бояд Мисрро интихоб кард? Вақте ки шумо барои идоракунии сармоягузориҳои худ омодаед: амволро бодиққат таҳлил кунед, ноустувории асъорро ба назар гиред ва барои сюрпризҳо омода бошед. Дар ин ҳолат, шумо аз фоидаи баланд ва шартҳои мусоид (нархҳои ибтидоии паст, "визаи тиллоӣ" барои харидҳо аз 50,000 то 100,000 доллар) баҳра хоҳед бурд.

Австрия кай интихоби беҳтарин аст? Вақте ки субот ва амният барои шумо аз фоидаи максималӣ муҳимтар аст. Австрия аз 70% ҷиҳатҳо бартарӣ дорад: шаффофияти муомилот, ҳуқуқи моликияти амн, афзоиши суст, вале устувори нархҳо ва хатарҳои бюрократии ҳадди ақал.

Маслиҳати умумӣ аз ҳуқуқшиноси сармоягузорӣ:

1. Ҳамеша як адвокати маҳаллиро ҷалб кунед (ҳадди ақал барои тафтиш ва омода кардани ҳуҷҷатҳо).
2. Дар ҳеҷ сурат набояд тамоми пасандозҳои худро дар як сармоягузорӣ сармоягузорӣ кунед (сармоягузориҳои худро аз рӯи кишвар ва дороиҳо тақсим кунед).
3. Ба иқтисодиёт ва сиёсат (таваррум, қурби асъор, қонунгузорӣ) диққат диҳед - ин омили мустақими даромади шумо дар Миср аст.
4. Ба ҷои пардохтпазир (бо талаботи хуб) сармоягузорӣ кунед. Агар шубҳа дошта бошед, аз амволи ғайриманқул дар Қоҳира ё маркази шаҳри истироҳатӣ оғоз кунед.
5. Дар бораи суғурта ва нигоҳдории амвол фаромӯш накунед (ҳар як хона метавонад дар як ё ду сол як маротиба таъмирро талаб кунад).

Дурнамо то соли 2030. То соли 2030, мо интизори афзоиши минбаъдаи сайёҳӣ ба Миср, дар баробари татбиқи лоиҳаҳои бузург (портали нави канали Суэц, рушди Баҳри Сурх) ҳастем. Ин метавонад бозори амволи ғайриманқулро боз 10-20% афзоиш диҳад.

Ҳамзамон, Миср ба ҷалби сармоягузориҳои хориҷӣ (барномаҳои нави истиқомати доимӣ, эҳтимолан либерализатсияи амалиёти бонкӣ) тамаркуз хоҳад кард. Мо ин тамоюлҳоро назорат хоҳем кард: Vienna Property нақша дорад, ки лоиҳаҳои махсусро дар Миср (бо ҳамкорӣ бо таҳиягарони маҳаллӣ) оғоз кунад, то муштариён таҳти назорати мутахассисони аврупоӣ сармоягузорӣ кунанд.