Таснифоти манзил дар Австрия: се меҳвар ба ҷои як

Нӯҳ калима аз таблиғоти Вена - Altbau, Gründerzeit, Neubau, Dachgeschossausbau, Zinshaus, Genossenschaftswohnung, Gemeindebau, Vorsorgewohnung, Reihenhaus - таснифи ягонаро ташкил намекунад. Онҳо се хусусияти гуногунро тавсиф мекунанд: синну соли бино, намуди моликият ва ҳадафи андози он.

Як амволи алоҳида дар ҳар як меҳвар як арзиш дорад. Як хонаро аз сабаби синну солаш ҳамчун Altbau (бинои истиқоматӣ), аз сабаби моликияташ ҳамчун кондоминиум (амволи истиқоматӣ) ва аз сабаби мақсади андозбандиаш ҳамчун Vorsorgewohnung (бинои истиқоматӣ) тасниф кардан мумкин аст. Аз ин рӯ, муқоисаи хонаҳо дар Вена дар асоси як калимаи таблиғотӣ ғайриимкон аст: Altbau (бинои истиқоматӣ) синну сол ва ғайримустақим вазъи иҷораи онро нишон медиҳад, аммо дар бораи он чизе, ки харидор мегирад, чизе нест; Vorsorgewohnung (бинои истиқоматӣ) мақсади андозро нишон медиҳад, аммо дар бораи худи бино чизе нест.

Танҳо синну сол муҳим нест. Санаи иҷозатномаи сохтмон низоми иҷора ва аз ин рӯ, ҳадди аксар нархи иҷора ва доираи ҳифзи иҷорагиронро муайян мекунад. Қонун на танҳо як сана, балки якчанд санаро муайян мекунад ва онҳо чизҳои гуногунро ифода мекунанд.

Номгӯи бозор барои бинои кӯҳна. Ин истилоҳ санаи ягонаи ҳуқуқӣ надорад.

Оқибатҳои ҳуқуқӣ ба санаи иҷозатномаи сохтмон вобастаанд, на ба матни эълон. Меъёри Рихтвертро метавон ҳисоб кард, агар шартнома ба татбиқи пурраи MRG дохил шавад, иҷозатнома то 8 майи соли 1945 дода шуда бошад, хона ба категорияи A ё B дохил шавад ва масоҳати он аз 130 м² зиёд набошад. Категорияи D ва масоҳати ошёнаҳои зиёда аз 130 м² аз ин ҳисоб хориҷ карда шудаанд.

Давраи меъмории нимаи дуюми асри 19 - аввали асри 20.

Ин калима вақт ва сабки сохтмонро нишон медиҳад, на режими ҳуқуқӣ ё ҳолати иншоот. Ҳолати ҳифзи ёдгорӣ (Denkmalschutz) ва ҷойгиршавии он дар минтақаи ҳифзшаванда (Schutzzone) алоҳида тафтиш карда мешаванд: калимаи "Gründerzeit" ҳеҷ кадомеро дар назар надорад.

Эълон ба бинои баъдиҷангӣ ишора мекунад, на ба хонаи ба наздикӣ сохташуда.

Барои мақсадҳои иҷора, санаи иҷозатнома муҳим аст. Амволи ғайриманқул дар биное, ки бе маблағҳои давлатӣ сохта шудааст ва пас аз 30 июни соли 1953 иҷозатнома дорад, бояд қисман татбиқ карда шавад: маҳдудиятҳои асосии меъёри MRG одатан дар он ҷо татбиқ намешаванд. Амволи истиқоматии ба итмомрасида дар биное, ки пас аз 8 майи соли 1945 иҷозатнома дорад, низ бояд қисман татбиқ карда шавад. Биное, ки ба наздикӣ ба итмом расидааст, ҳамчун "Эрстбезуг" таъин карда мешавад.

Боми болохона ё сохтори болоӣ объектест, ки дар дохили ҳамон хона режими худро дорад.

Хонае, ки бо роҳи табдили болохона бо иҷозатнома пас аз 31 декабри соли 2001 сохта шудааст ва шартномаи иҷора пас аз ҳамон сана баста шудааст, бояд қисман аз MRG татбиқ карда шавад. Барои васеъкунӣ ва сохторҳои болоӣ, ҳамин мантиқ ба 30 сентябри соли 2006 низ татбиқ мешавад. Аз ин рӯ, болохона дар биное, ки соли 1890 сохта шудааст, метавонад нисбат ба хонаҳои дар ошёнаҳои поёнии ҳамон бино сохташуда режими дигар дошта бошад.

Ин меҳвар ба саволи он ки чӣ ба харидор мегузарад, ҷавоб медиҳад. Калимаҳои дар эълон зикршуда дар ин ҷо ҳеҷ чизро муайян намекунанд: иқтибоси Grundbuch ва ҳуҷҷатҳои моликияти манзил муайян мекунанд.

Бинои истиқоматӣ дар маҷмӯъ, бе тақсим ба амволи истиқоматӣ.

Бино ва замини он дар баробари шартномаҳои мавҷудаи иҷора харидорӣ карда мешаванд. Тағйири моликият ин шартномаҳоро қатъ намекунад ва монеъи болоравии иҷорапулӣ то сатҳи бозор мегардад: афзоиш бо қоидаҳои индексатсияи иҷора. Фоидаи чунин амвол дар асоси шартномаҳои воқеии иҷора ҳисоб карда мешавад, на бо меъёрҳои маҳаллӣ. Синну соли бино дар худи истилоҳ муайян нашудааст, гарчанде ки дар бозори Вена ин истилоҳ бештар барои биноҳои кӯҳна истифода мешавад.

Ҳуқуқи истифода бо саҳми молиявӣ, на моликият.

Ин амвол ба як созмони манзилии ғайритиҷоратӣ тааллуқ дорад ва сокин ҳамчун иҷорагир ё истифодабаранда амал мекунад. Интиқоли минбаъдаи моликият на ҳамеша имконпазир аст: иштироки мақомоти манзилӣ (Wohnbauförderung) дар шартнома, андозаи ҳадди ақали манзил ва набудани ҳуқуқи таҳияи тарафи сеюм дар қитъаи замин талаб карда мешавад. Дархостҳо на пештар аз панҷ сол пас аз бастани шартнома, дар солҳои 6 то 10, 11 то 15 ва 16 то 20 пешниҳод карда мешаванд; ҳуқуқи моликият пас аз 30-ум аз замони истифодаи аввалини манзил қатъ мегардад.

Фонди иҷораи манзили муниципалии шаҳр.

Дар Вена, ин тақрибан 220,000 хонаро дар зиёда аз 2,300 биное, ки аз ҷониби Wiener Wohnen идора карда мешаванд, ифода мекунад. Хонаҳо мувофиқи қоидаҳои тақсимоти шаҳр ба иҷора дода мешаванд; барои ин сегмент бозори харид вуҷуд надорад. Барои сармоягузорон, Gemeindebau ҳамчун замина барои амволи ҳамсоя ва омили сохтори талабот ба иҷора муҳим аст, на ҳамчун дороии муомилотӣ.

Хонаи қаторӣ. Ду намуди гуногуни моликият вуҷуд дорад.

Ё қитъаи алоҳидаи замин бо моликияти ягона ё амволи манзил дар дохили қитъаи умумӣ. Дар ҳолати охирин, WEG татбиқ мешавад: саҳм дар моликияти умумӣ, ҷамъияти соҳибон, захираи таъмир ва қарорҳои маҷлис оид ба қитъаҳои умумӣ. Кадоме аз ин ду татбиқшаванда аз рӯи иқтибоси Грундбух ва шартномаи моликияти манзил муайян карда мешавад, на аз рӯи калимаи "Райхенхаус".

На намуди хона ё шакли моликият, балки сохтори андоз дар атрофи иҷораи дарозмуддат.

Ин истилоҳ мақоми ҳуқуқии худро надорад: он ба як хонаи стандартӣ дар амволи истиқоматӣ дахл дорад, ки барои мақсадҳои иҷора бо интизории кам кардани ААИ ва амортизатсия харидорӣ шудааст. Ин яке аз стратегияҳо барои сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқули Австрия, на як намуди алоҳидаи амвол: худи ин истилоҳ на фоидаоварӣ ва на натиҷаи андозро тасдиқ намекунад.

Эътироф аз даромади умумии пешбинишуда вобаста аст. Барои иҷораи манзилҳои якхонагӣ (kleine Vermietung), давраи пешбинишудаи даромад 25 сол аз оғози иҷора ва на бештар аз 28 сол аз хароҷоти аввал мебошад. Ин давраҳо ба давраҳои пешбинишуда, ки пас аз 31 декабри соли 2023 оғоз мешаванд, татбиқ мешаванд: қаблан, 20 ва 23 сол амал мекарданд; ин давра бо Қонуни федералии № II 89/2024 ба панҷ сол тамдид карда шуд.

Агар фаъолият ҳамчун Liebhaberei эътироф карда шавад, иҷора аз ААИ озод карда мешавад, ҳуқуқи кам кардани ААИ аз даромад қатъ мегардад ва талафот бо дигар даромад ҷуброн карда намешаванд. Натиҷаи манфӣ дар соли мушаххас худ аз худ ба ин хулоса оварда намерасонад.

Пешгӯӣ пеш аз харид бо мушовири андоз ҳисоб карда мешавад: он ба меъёри иҷозатдодашудаи иҷора барои ин амволи мушаххас асос ёфтааст, ки аз ҷониби меҳвари аввал - режими MRG муайян карда мешавад.

Эълон номи бозорро нишон медиҳад. Мақоми ҳуқуқӣ ва техникӣ бо тартиби зерин аз ҷониби ҳуҷҷатҳо муайян карда мешавад:

1. Иқтибос аз Грундбух. Нишон медиҳад, ки мавзӯи ҳуқуқ чист: саҳм дар манзил, қитъаи алоҳида ё тамоми бино. Ин меҳвари шакли моликиятро пурра мекунад.
2. Санаи иҷозатномаи сохтмон. Аз ҳуҷҷатҳои сохтмонӣ гирифта шудааст, на аз соли сохтмони дар эълон нишондодашуда. Ин синну сол ва имконоти имконпазири иҷораро дар бар мегирад.
3. Ҳуҷҷатҳои моликияти квартира. Nutzwertgutachten ва Wohnungseigentumsvertrag: ҳиссаи, лавозимот ва мақсади амвол.
4. Боми болохона, васеъкунӣ ва замима алоҳида мебошанд. Онҳо иҷозатнома ва санаи худро доранд ва қоидаҳои онҳо метавонанд бо қоидаҳои боқимондаи бино мувофиқат накунанд.
5. Агар дар хона истиқоматкунанда бошад, шартномаи иҷораи эътиборнок талаб карда мешавад. Шартҳо ва нархи иҷора аз рӯи ин шартнома муайян карда мешаванд, на аз рӯи категорияи бино.
6. Ҳисобкунии пешгӯӣ – барои мақсадҳои сармоягузорӣ. Пеш аз харид, бар асоси нархи мавҷуда, на бар асоси нархи дилхоҳ.

Ду банди аввал категорияи объектро дар ҳар се меҳвар нишон медиҳанд. Чор банди боқимонда арзиши пулии ин категорияро нишон медиҳанд.

Дар Австрия "Altbau" чист ? Ин нишонаи бозорӣ барои бинои кӯҳна, ки аксар вақт пеш аз ҷанг сохта шудааст, мебошад. Санаи ягонае вуҷуд надорад, ки ин истилоҳ ҳама оқибатҳои ҳуқуқиро муайян кунад. Барои иҷора, санаи иҷозатномаи сохтмон муҳим аст.

Оё Neubauхона ба наздикӣ сохта шудааст? Не. Истифодаи бозор ба биноҳое дахл дорад, ки пас аз ҷанг сохта шудаанд, аз ҷумла биноҳои солҳои 1960 ва 1970. Манзилҳои ба наздикӣ сохташуда "Эрстбезуг" номида мешаванд.

Зиншаус аз Алтбау чӣ фарқ дорад ? Ин хусусиятҳо дар меҳварҳои гуногун мебошанд. Алтбау синну соли биноро тавсиф мекунад, дар ҳоле ки Зиншаус намуди моликиятро тавсиф мекунад: тамоми бино, бе тақсим ба воҳидҳои манзилӣ. Хона метавонад ҳарду бошад.

Оё харидани ҳуҷҷати умумии моликияти амвол имконпазир аст? Ҳуқуқи истифода бо саҳми молиявӣ ба даст оварда мешавад, на бо моликият. Интиқоли моликият ба шартҳо ва мӯҳлатҳои муайян вобаста аст ва на барои ҳар як манзил.

Оё дар Гемейндебау хонаҳо фурӯхта мешаванд? Чунин бозор вуҷуд надорад: манзилҳои муниципалӣ мувофиқи қоидаҳои тақсимоти шаҳр ба иҷора дода мешаванд.

Чаро хонаи болохона нисбат ба хонаи ошёнаи дуюм дар ҳамон бино гаронтар аст? Як сабаб қонунӣ аст. Хонае, ки пас аз 31 декабри соли 2001 бо роҳи табдили болохона сохта шудааст, ҳангоми таҳвил қисман ба MRG тобеъ аст, дар ҳоле ки хонаҳои поёнӣ метавонанд пурра аз ҷониби қонун фаро гирифта шаванд.

Оё кам кардани андоз аз арзиши иловашуда кам кардани андоз аз арзиши иловашударо кафолат медиҳад? Не. Кам кардани андоз аз он вобаста аст, ки оё иҷора дар давраи пешбинишуда фоидаи ҷамъшударо ба даст меорад - 25 сол аз оғози иҷора, то 28 сол аз хароҷоти аввал. Агар гарав эътироф карда шавад, кам кардани андоз аз арзиши иловашуда бекор карда мешавад.

Бо Рейхенхаус чӣ харида мешавад? Ё қитъаи алоҳида ё саҳм дар қитъаи умумӣ бо ҳуқуқ ба бинои мушаххас. Варианти дуюм ҷамъияти соҳибон, захираи нигоҳдорӣ ва қарорҳои ҷаласаҳоро дар бораи минтақаҳои умумӣ дар бар мегирад.