Чӣ тавр дар соли 2026 дар Австрияи Поён амволи ғайриманқулро харидан мумкин аст: Нархҳо, қонунҳо ва маслиҳатҳо

Австрияи Поёнӣ (Niederösterreich) бузургтарин иёлати Австрия аз рӯи масоҳат ва аҳолӣ (тақрибан 1,7 миллион сокин) буда, дар атрофи Вена ҳалқа ташкил медиҳад. Он ҳама чизро аз канори пойтахт (масалан, Мёдлинг ва Туллн) то марказҳои истироҳатӣ (Баден) ва водиҳои зебои шароби Вахау ва Венертал дар бар мегирад.

Бо шарофати макони қулайи худ, Австрияи Поёнӣ ҳамагӣ 30 дақиқа аз Братислава ва 2-3 соат аз Линц ва Залтсбург дур аст. Нархи манзил дар ин ҷо нисбат ба Вена хеле пасттар аст, ки барои онҳое, ки имконоти атрофи пойтахт ва амволи ғайриманқулро дар Линц ҳамчун алтернатива ба шаҳри калон муқоиса мекунанд, қулай аст.

Австрияи Поён бо заминҳои ҳосилхез, токзорҳо ва боғҳои худ ҳамчун "камарбанди боғӣ"-и Вена обрӯ пайдо кардааст; хонаҳое, ки боғҳои хусусӣ доранд, дар ин ҷо нисбат ба худи Вена бештар маъмуланд. Он барои онҳое, ки ба экология ва фазо арзиш медиҳанд ва ҳамзамон дастрасӣ ба имконоти шаҳрро нигоҳ медоранд, беҳтарин аст.

• иқтисоди умедбахш
• инфрасохтори хуб инкишофёфта (шоҳроҳҳои A1, A2, шабакаи S-Bahn ба Вена ва фурудгоҳи байналмилалӣ)
• мактабҳои аъло, минтақаҳои гуногуни фароғатӣ

Бо назардошти сифати мактабҳои маҳаллӣ ва бехатарии минтақаҳо, харидорони зиёде аз иёлотҳои федералии ҳамсоя ва аз хориҷа меоянд.

Ман мутмаинам, ки маҳз омезиши табиат, роҳатӣ ва шароити устувори ҳуқуқӣ Австрияи Поёнро ба макони ҷолиб барои зиндагӣ ва сармоягузорӣ табдил медиҳад.

Дар зер, мо ба таври муфассал вазъи кунунии бозорро дар соли 2025, намудҳои асосии манзил ва минтақаҳоеро, ки дар онҳо хона ё квартира ҷустуҷӯ кардан мумкин аст, баррасӣ мекунем ва раванди хариди манзилро барои шаҳрвандони Австрия ва хориҷиён шарҳ медиҳем.

Пас аз чанд соли рушди босуръат, нархи манзил дар Австрияи Поёнӣ ислоҳ шудааст. Бар асоси рақамҳои соли 2023, Statistik Austria коҳиши нархи манзилро дар муқоиса бо соли 2022 -4,9% ва коҳиши нархи манзилро -3,0% қайд мекунад. Барои онҳое, ки манзилҳоро дар Австрия аз рӯи минтақа муқоиса мекунанд, ин ислоҳ махсусан дар сегменти манзил дар атрофи Вена ба назар мерасад.

Дар маҷмӯъ, бозори манзили Австрия тақрибан -2,6% коҳиш ёфт. Вена дар коҳиш пешсаф буд (хонаҳо -6,7% коҳиш ёфтанд), дар ҳоле ки дар баъзе иёлотҳои ғарбӣ (Штирия, Залтсбург ва Тирол) нархи манзил ҳатто каме боло рафт. Аз ин рӯ, ҳангоми муқоисаи минтақаҳо дар саросари кишвар, муфид аст, ки ба назар гирем, ки амволи ғайриманқул дар Штирия нисбат ба канори шаҳри Вена чӣ гуна аст.

Аммо, то охири соли 2024, бозор ба эътидол омада буд. Тибқи иттилои Raiffeisen Research , нархи манзил дар муқоиса бо соли гузашта танҳо тақрибан -1% коҳиш ёфтааст ва моҳҳои аввали соли 2025 дар баъзе сегментҳо афзоиши мӯътадилро нишон медиҳанд.

Бонкҳо дар бораи афзоиши қарздиҳии ипотека хабар медиҳанд (қарзҳои Австрияи Поён/Вена +1% дар муқоиса бо моҳи марти соли 2025) ва харидорон қайд мекунанд, ки коҳиши меъёри асосӣ қарзҳои ипотекаро дастрастар мекунад. Паст шудани сатҳи таваррум ва беҳбудии тадриҷии иқтисодиёт қобилияти харидориро нигоҳ медоранд.

Дар айни замон, пешниҳоди манзилҳои нав ба таври назаррас коҳиш ёфтааст. Тибқи иттилои ВКО , оғози сохтмони манзилҳо дар соли 2024 ба андозаи -17,3% коҳиш ёфтааст ва барои соли 2025 норасоии минбаъдаи тақрибан 7700 манзил пешбинӣ шудааст.

Кам шудани пешниҳод ҳатто бо талаботи мӯътадил коҳиши нархҳоро маҳдуд мекунад. Пас аз сабук шудани маҳдудиятҳои манзил ( бекор кардани KIM-Verordnung ) то охири соли 2024, шумораи муомилоти фурӯши манзил дар бисёр ноҳияҳо якбора афзоиш ёфтааст, ки аз талабот дар ҳолати ҷамъшуда шаҳодат медиҳад. Шарҳи мухтасари тамоюлҳо:

Қарздиҳӣ афзоиш меёбад. Қарзҳои ипотека дар Австрияи Поёнӣ афзоиш ёфтаанд (+1% дар семоҳаи якуми соли 2025), ки аз афзоиши талабот шаҳодат медиҳад.

Норасоии манзили нав. Коҳиши сохтмон (-17,3% дар соли 2024) коҳиши нархҳоро маҳдуд мекунад.

Кори дурдаст. Бисёре аз сокинони Вена барои фазои иловагии офисӣ ва вақти фароғатӣ ба Австрияи Поёнӣ кӯчида истодаанд. Бисёриҳо ҳоло чанд рӯз дар як ҳафта аз хона кор мекунанд, ки ин талаботро ба хонаҳои деҳот афзоиш медиҳад.

Иҷора ва харид. Талабот ба иҷора муваққатан коҳиш ёфтааст ва баъзе амвол холӣ мондаанд, ки ин харидро алтернатива мегардонад. Сармоягузорон бори дигар бештар ба амволи ғайриманқули истиқоматӣ назар мекунанд.

Талаботи минтақавӣ. Минтақаҳои наздик ба марказҳои асосии нақлиёт (истгоҳҳои роҳи оҳан, шоҳроҳҳо) махсусан талабот доранд. Дар ин ҷо лоиҳаҳои нав зудтар таҳия мешаванд.

Дар натиҷа, то охири соли 2024, мо метавонем дар бораи тавозуни манфиатҳо сухан ронем: фурӯшандагон маҷбуранд, ки дар нархгузории худ воқеъбинтар бошанд ва харидорон ҳоло доираи васеи имконоти интихобро доранд.

Бисёре аз коршиносон инро вақти беҳтарин барои харид меноманд: бозор аллакай аз ислоҳот барқарор шудааст ва агар шароити иқтисодӣ минбаъд беҳтар шавад, барои рушди мӯътадил омода аст. Дар натиҷа, дар солҳои 2025-2026, нархи манзил дар Австрияи Поён метавонад каме боло равад (+1-2%), хусусан агар тамоюли пастравии меъёрҳо идома ёбад.

Бозори Австрияи Поён се намуди асосии манзилро пешниҳод мекунад: хонаҳои шахсӣ, квартираҳо ва қитъаҳои сохтмонӣ. Биёед хусусиятҳои ҳар яки онҳоро дида бароем:

Хонаҳои алоҳида варианти маъмултарин барои оилаҳо мебошанд. Австрияи Поён бо хонаҳои нимчӯбин ва хонаҳои муосири як ва дуошёна бо қитъаҳои замини шахсӣ машҳур аст. Тибқи иттилои Statistik Austria , тақрибан 51% ҳамаи воҳидҳои истиқоматӣ дар минтақа хонаҳои алоҳида мебошанд (як хона барои ҳар як бино).

Хонаҳо одатан боғ ё ҳавлӣ доранд, ки оилаҳои дорои фарзанд онро хеле қадр мекунанд. Дар деҳот шумо метавонед хонаҳои кӯҳнаи деҳқонӣ (Bauernhauser)-ро пайдо кунед: онҳо нисбат ба хонаҳои нави деҳотӣ арзонтаранд, аммо ба таъмири назаррас ниёз доранд ва аксар вақт бо заминҳои кишоварзии ҳамшафат фурӯхта мешаванд.

Интихоби амалӣ барои онҳое, ки ба қитъаи калон ниёз надоранд ё зуд-зуд ба шаҳр сафар мекунанд. Биноҳои бисёрошёна дар Австрияи Поён маъмуланд: тибқи омор, 13% биноҳо дорои ду хона, 17% дорои се то нӯҳ хона ва 12% дорои даҳ то 19 хона мебошанд.

Хонаҳоро аксар вақт оилаҳои ҷавони бефарзанд, пиронсолон ё ҷуфтҳои корӣ мехаранд. Онҳо нисбат ба хонаҳо арзонтаранд, боғдории камтарро талаб мекунанд ва одатан ба марказҳои шаҳр дастрасии беҳтар доранд: Сент-Пёлтен, Кремс ва дигар шаҳрҳо дорои фонди муосири хонаҳо мебошанд. Ин биноҳо аксар вақт лифт, таваққуфгоҳи зеризаминӣ, гармидиҳии хуб ва имконоти наздик доранд.

Агар шумо хоҳед, ки хонаро мувофиқи тарҳи худ созед, ба шумо лозим меояд, ки замин харед. Нархи замин дар Австрияи Поён вобаста ба минтақа фарқ мекунад : дар соли 2024, нархи миёнаи замини сохтмонӣ тақрибан 113 евро/м² буд (каме аз миёнаи Австрия пасттар).

Қитъаҳои дорои хизматрасонии коммуналӣ (газ, об, барқ) ва дар ҷойҳои беҳтарин гаронтаранд. Қитъаҳо махсусан дар минтақаҳои деҳоти парвариши ангур (Вачау, Винертал) ва атрофи шаҳрҳо маъмуланд, ки дар он ҷо шумо метавонед хонаи фармоишӣ барои ҳама ниёзҳои худ созед.

Ин минтақа инчунин хонаҳои бисёрошёнаро барои фурӯш (нақшаи асосии нав дар шаҳрҳо), инчунин хоҷагиҳои деҳқонӣ ва ҳатто қасрҳои боҳашамат (шале ва виллаҳо) пешниҳод мекунад. Ин вариантҳо барои сармоягузорон ё оилаҳои калон мувофиқанд.

Австрияи Поёнӣ ба чор ноҳияи калон (квартал) тақсим шудааст, ки ҳар кадоме хусусияти хоси худро дорад. Инҳоянд ноҳияҳои асосӣ:

Винертал (шимолу шарқ). Минтақаи парвариши ангур дар сарҳади Словакия. Он дорои теппаҳои зебо бо токзорҳо, деҳаҳои хурду бароҳат ва фазоҳои сабзи фаровон мебошад. Сокинони Винертал онро барои фазоҳои кушод, ҳавои тоза ва иқлими парвариши ангур интихоб мекунанд ва дар айни замон аз қулайии сафар ба шаҳр баҳра мебаранд.

• Шаҳрҳои калидӣ Корнейбург ва Мистелбах, инчунин муниципалитетҳо дар водии Донау мебошанд.
• Нархи манзил дар ин ҷо одатан нисбат ба канори шаҳри Вена пасттар аст: бисёр хонаҳо ва қитъаҳои замин дастрастаранд.
• Ин минтақа бо Вена робитаи хуб дорад: бо қатора (S-Bahn) то пойтахт тақрибан 1 соат роҳ аст.

Валдвиертел (шимолу ғарб). Минтақаи ҷангалзор ва деҳотӣ дар сарҳади Ҷумҳурии Чех. Он дорои деҳаҳои ором, ҷангалҳои васеъ ва кӯлҳо мебошад. Ин минтақа барои онҳое, ки истироҳатгоҳҳои лижаронии зимистона (масалан, Хохфихт) ва таътили тобистонаро қадр мекунанд ва аз сафари тӯлонии худ ба шаҳрҳои калон парвое надоранд (Вена тақрибан 1,5-2 соат роҳ аст).

• Шаҳрҳои асосӣ Зветтл, Гмюнд ва Хорн мебошанд.
• Нархи манзил дар Валдвиертел яке аз пасттаринҳо дар минтақа аст: тибқи маълумоти Raiffeisen Research, нархи миёнаи хонаҳо дар ноҳияи Звезелл ҳамагӣ ≈€1,845/м² аст.
• Инфрасохтор соддатар аст, аммо одамон дар ин ҷо аз танҳоӣ ва наздикӣ ба табиат лаззат мебаранд.

Моствиертел (марказӣ, ҷанубу ғарбӣ). Минтақаи саноатӣ ва кишоварзӣ бо пойтахти он, Санкт-Пёлтен, як шаҳри муосир бо донишгоҳ ва як саҳнаи пурҷӯшу хурӯши фарҳангӣ. Шоҳроҳи A1 (Вена-Залтсбург) ва роҳи оҳан дар ғарб аз ин ҷо мегузаранд.

Ин як тавозуни хуб байни имкониятҳои шаҳрӣ (кор, таҳсил, фароғат) ва табиат аст: дар наздикии он кӯли Трайзенберг ва ҷангалҳо барои сайругашт мавҷуданд.

• Шахрхои калон: Сент-Пёлтен, Амштеттен, Мелк ва г.
• Корфармоён: корхонаҳои маҳаллӣ, корхонаҳои кишоварзӣ, марказҳои таълимӣ ва тадқиқотӣ.
• Нархи манзил миёна аст: на он қадар баланд дар Вена, балки баландтар аз минтақаҳои шимолӣ.

Кварталаи саноатӣ (ҷанубу шарқӣ). Канори шаҳри Вена ва минтақаҳои ҷанубии Австрияи Поён гаронтарин мебошанд. Агар шумо дар Вена кор кунед ё "дар маркази корҳо" буданро афзалтар донед, ин минтақа имконоти бештарро пешниҳод мекунад, аммо бо нархи гарон хоҳад буд.

• Ба ин нохияхои Модлинг, Баден ва Винер Нойштадт дохил мешаванд.
• Инфрасохтори хуб инкишофёфта (беморхонаҳо, донишгоҳҳо, корхонаҳо) ва дастрасии аълои нақлиётӣ ба Вена (20-30 дақиқа).
• Нархҳо баланданд: масалан, дар Мёдлинг нархи миёнаи манзил ≈€5,420/м² аст (2-3 маротиба нисбат ба Валдвиертел гаронтар).

Шаҳрҳои калон. Маҳалҳои аҳолинишини маъмул инҳоянд:

• Санкт-Пёлтен (пойтахти Австрияи Поён)
• Wiener Neustadt (маркази саноатӣ дар ҷануб)
• Баден (маркази гармидиҳӣ дар ғарб)
• Мёдлинг ва дигар маҳаллаҳои атрофи Вена.
• Дар шимол, Ретс, Мистелбах, Кремс (шаҳри донишгоҳӣ), Амстеттен ва дигарон ба назар мерасанд.

Аксари шаҳрҳои калон дар канори роҳҳои асосӣ (A1, A2) ё дарёҳо (Дунай) ҷойгиранд.

Интихоби минтақа аз афзалиятҳои шумо вобаста аст: хоҳ шумо сулҳу оромӣ ва табиатро (пас Валдвиертел ё Винертал) ё хидматрасонии шаҳрӣ ва наздикӣ ба марказҳои иқтисодӣ (квартали саноатӣ, Сент-Пёлтен) мехоҳед.

Масалан, оилаҳое, ки фарзанд доранд, аксар вақт минтақаҳои наздик ба шаҳрҳои калон (Сент-Пёлтен, Кремс)-ро барои мактабҳо интихоб мекунанд, дар ҳоле ки дӯстдорони шароб токзорҳои Вахауро интихоб мекунанд.

Ҳар як харидор беназир аст. Дар ин ҷо баъзе тавсияҳо дар асоси ҳадафҳо ва тарзи ҳаёти шумо оварда шудаанд:

Оилаҳое, ки фарзанд доранд: Онҳо одатан хонаеро бо қитъаи замин дар минтақаи ором интихоб мекунанд. Ин минтақа барои майдончаи бозӣ ва боғ бо дарахтони мевадиҳанда ҷой дорад ва дар наздикӣ бояд мактаб ё боғчаи хуб бошад.

Ҳангоми интихоби хона, нақшаҳои рушди маҳалла (мактабҳои нав, таваққуфгоҳҳо)-ро ба назар гиред ва боварӣ ҳосил кунед, ки ин фазо ба нақшаҳои дарозмуддати шумо мувофиқат мекунад. Хароҷоти ояндаро низ ба назар гиред: нархҳои коммуналиро аз рӯи маҳалла муқоиса кунед (ё дар бораи дигар андозҳо маълумот гиред).

Ҷуфтҳои ҷавон ва мутахассисон. Агар шумо ҷавон бошед, соатҳои тӯлонӣ кор кунед ва нақша надоред, ки бо волидонатон зиндагӣ кунед, як манзил дар наздикии нақлиёт ва шароити мусоид як варианти қулай аст. Хариди манзил одатан арзонтар аст ва бар хилофи хона, ба шумо лозим нест, ки боғро нигоҳубин кунед.

Агар шумо каме махфиятро ҷустуҷӯ кунед, як таунхаус (Райхенхаус)-ро баррасӣ кунед - он ба як "квартираи хурди коттеҷӣ" монанд аст: аксар вақт дар канори шаҳр бо ҳавлии хурди хусусӣ, аммо нисбат ба хонаи алоҳида арзонтар аст.

Барои ҷуфтҳои ҷавоне, ки хона иҷора мегиранд, харидани як хонаи хурд низ метавонад як сармоягузорӣ бошад: бо иштирок дар барномаи соҳибони манзили аввал (Eigenheim-Förderung), давлат қисме аз қарзро бармегардонад.

Нафақахӯрон ва пиронсолон. Пиронсолон ба қулайӣ ва осонии нигоҳдорӣ аҳамият медиҳанд. Онҳо аксар вақт хонаҳо ё манзилҳоро дар маҳаллаҳои дарвозадор бо лифтҳо, таваққуфгоҳ ва наздикӣ ба клиникаҳо интихоб мекунанд.

Масалан, дар минтақаҳои атрофи Сент-Пёлтен ва Вена ҷамоатҳои пиронсолон ва хонаҳои пиронсолон мавҷуданд. Наздикии дорухонаҳо, клиникаҳо ва нақлиёти ҷамъиятӣ муҳим аст. Агар шумо хоҳед, ки берун аз шаҳр зиндагӣ кунед, хонаҳои якошёнаро бе зинапоя ва бо дастрасии хуб ҷустуҷӯ кунед ва имконияти кам кардани пардохтҳоро ҳангоми ба нафақа баромадан дар шартномаи ипотекаи худ ба назар гиред.

Сармоягузорон. Агар шумо барои сармоягузорӣ (иҷора ё фурӯши дубора) амвол мехаред, пардохтпазирии амволро ба назар гиред. Инҳо аксар вақт хонаҳо дар минтақаҳои наздишаҳрӣ ё биноҳои нав дар наздикии истгоҳҳои роҳи оҳан ва шоҳроҳҳо мебошанд. Имконоти маъмул инҳоянд: Санкт-Пёлтен ва минтақаи Вена, ки дар он ҷо талабот ба амволи иҷора зиёд аст.

Пеш аз харид, шароити бозорро таҳлил кунед: омори фоидаи иҷораро омӯзед (масалан, фоида ≈3-4% аз нарх) ва бо алтернативаҳо муқоиса кунед. Ширкати Vienna Property Investment ба шумо кӯмак мекунад, ки кадом намуди амвол ба стратегияи шумо бештар мувофиқ аст.

Донишҷӯён. Австрияи Поён донишгоҳҳо дорад (Сент-Пёлтен, Кримс). Донишҷӯён одатан иҷора гирифтанро афзалтар медонанд, аммо онҳое, ки мехоҳанд ба ояндаи худ сармоягузорӣ кунанд, метавонанд хонаҳои дастрасро дар наздикии шаҳраки донишҷӯён баррасӣ кунанд. Студия ё хонаи хурди арзон метавонад як сармоягузории фоидаовар бошад, агар нархҳо боло раванд ва иҷора дастрас бошанд.

Барои онҳое, ки аз хона дур кор мекунанд. Агар шумо ба Вена ё шаҳри дигар сафар кунед, дастрасии мустақими нақлиётро баррасӣ кунед. Хонаҳо ва манзилҳо дар наздикии истгоҳҳои S-Bahn ва шоҳроҳҳои асосӣ талабот зиёданд. Масалан, шаҳракҳои хурд дар атрофи истгоҳи Туллн ё Wien эр Нойштадт барои рафтуомади ҳаррӯза ба Вена қулай мебошанд.

Дӯстдорони ҳайвонот. Соҳибони саг ва гурба ба ҳавлӣ ё боғи алоҳида ниёз доранд. Хонаҳои нави шаҳрӣ аксар вақт қитъаҳои хурди боғӣ доранд, ки дар онҳо ҳайвоноти хонагӣ сайругашт карда метавонанд. Аз хонаҳои пастошёна, ки ба кӯча дастрасӣ надоранд ё дар ҷойҳое, ки қоидаҳои ассотсиатсияи соҳибони манзил нигоҳ доштани ҳайвоноти калонро манъ мекунанд, худдорӣ кунед.

Барои дӯстдорони эко. Дар минтақа талабот ба хонаҳои каммасрафи энергия афзоиш меёбад. Агар технологияи сабз барои шумо муҳим бошад, хонаҳоеро ҷустуҷӯ кунед, ки дорои сертификати Passive House ё панелҳои офтобӣ насб шудаанд. Харидани ин амвол гаронтар аст, аммо онҳо метавонанд садҳо евроро дар як сол барои гармидиҳӣ ва хизматрасонии коммуналӣ сарфа кунанд.

Иҷораи кӯтоҳмуддат ва хонаҳои тобистона. Агар шумо нақша доред, ки амволи худро ҳамчун хонаҳои тобистона ё Airbnb истифода баред, қоидаҳои маҳаллиро санҷед. Бисёре аз ҷамоатҳо андозҳои манзили дуюм ( Zweitwohnsitzsteuer ) ё маҳдудиятҳоро барои иҷораи кӯтоҳмуддат ҷорӣ кардаанд. Хонаҳои тобистона дар минтақаҳои сайёҳӣ (Вахау, Wien ) маъмуланд, аммо метавонанд пардохтҳои иловагӣ ситонида шаванд.

Нархи манзил дар Австрияи Поён аз бисёр омилҳо вобаста аст. Ҳамчун роҳнамо, дар соли 2024, нархи миёнаи хона дар Австрияи Поён тақрибан 2,515 евро/м² ва як квартира 2,941 евро/м² буд. Барои муқоиса, дар маҷмӯъ, дар Австрия нархи миёна 2,709 евро/м² (хона) ва 4,000 евро/м² (квартира) аст, дар ҳоле ки дар Вена нархҳои миёна мутаносибан 5,492 евро/м² ва 4,941 евро/м² мебошанд. Ин фарқият наздикӣ ба пойтахт ва андозаи амволро инъикос мекунад.

Барои гирифтани тасвири пурра, бисёриҳо на танҳо Вена ва Австрияи Поён, балки бозорҳои Ғарбро низ муқоиса мекунанд - масалан, амволи ғайриманқул дар Тирол , ки дар он ҷо норасоии замин ва талаботи сайёҳӣ ба нархҳо таъсири бештар мерасонад.

Ноҳия ва макон. Омили муҳимтарин. Наздикӣ ба Вена ва шаҳрҳои калон нархҳоро ба таври назаррас афзоиш медиҳад. Масалан, дар ноҳияҳои ҷануби Вена нархҳо 2-3 маротиба нисбат ба шимол баландтаранд. Масалан, дар Мёдлинг нархи миёнаи манзил тақрибан 5,420 евро/м² аст, дар ҳоле ки дар Зветтл он танҳо тақрибан 1,845 евро/м² аст.

Манзараҳои обӣ ё кӯҳӣ, минтақаҳои сабз ва обрӯи ин минтақа (дар минтақа Найтсбриҷ) низ ба нарх илова мекунанд.

Навъ ва андозаи амвол. Сохтмони нав одатан нисбат ба манзили мавҷуда (Altbau) гаронтар аст, хусусан агар он "хонаи ғайрифаъол" бо самаранокии баланди энергия бошад. Хонаи калонтар ё ҳуҷраҳои зиёд арзиши умумиро зиёд мекунад, гарчанде ки нарх барои як метри мураббаъ метавонад пасттар бошад.

Минтақаҳои иловагӣ ба монанди болохона, айвон, таҳхона, гараж ё таваққуфгоҳи хусусӣ як бонуси назаррас медиҳанд - онҳо бароҳатӣ ва арзиши хонаро зиёд мекунанд.

Ҳолат ва соли сохтмон. Биноҳои нав ё ба наздикӣ таъмиршуда арзиши баландтар доранд. Хонаҳои кӯҳна баъзан арзонтаранд, аммо аксар вақт сармоягузорӣ (таъмир, изолятсия)-ро талаб мекунанд, ки ин нархи ибтидоиро паст мекунад.

Ба сифати тирезаҳо, бом ва системаи гармидиҳӣ диққат диҳед: Австрия биноҳои зиёде дорад, ки таърихи худро доранд, аз ин рӯ, пеш аз харид санҷиши ҳолати онҳо муҳим аст.

Инфрасохтор. Наздик будани боғчаҳо, мактабҳо, марказҳои нақлиётӣ, мағозаҳо, беморхонаҳо ва боғҳо арзиши амволро зиёд мекунад. Масалан, хона дар ноҳияи хуби мактабӣ метавонад нисбат ба хонаи шабеҳе, ки мактаб дар наздикӣ надорад, 10-15% гаронтар бошад.

Барои қабули қарори дуруст, "бароҳатии макон"-ро ба назар гиред: тавре ки зикр гардид, макони хона ба мисли тарҳи он муҳим аст.

Имкониятҳои иловагӣ. Айвон ё айвон бо манзараи зебо, боғи хусусӣ, лифт, сауна ё ҳавзи шиноварӣ дар бино ба нарх таъсири назаррас мерасонанд. Хонаҳои нав бо технологияҳои интеллектуалӣ (системаҳои вентилятсияи барқароркунандаи гармӣ, панелҳои офтобӣ) гаронтаранд, аммо арзиши дарозмуддати амволро зиёд мекунанд.

Омилҳои иқтисодӣ. Меъёрҳои фоизӣ ва таваррум ба дастрасии қарз ва қобилияти харидорӣ таъсир мерасонанд. Ҳангоми харид андозҳо ва хароҷоти ғайричашмдоштро низ ба назар гиред: андози амвол (3,5% аз нархи харид), боҷи мӯҳр ва пардохтҳои нотариалӣ (~1%).

Ҳукумат муваққатан аз пардохти бақайдгирӣ то 500 000 евро (то 5500 евро сарфа кардан) даст кашид, ки ҳангоми ҳисоб кардан ба назар гирифтан арзанда аст.

Тағйироти оянда. Нақшаҳои рушд барои ин минтақа метавонанд нархҳоро афзоиш диҳанд (ё кам кунанд). Масалан, озод кардани маблағи бақайдгирӣ то 500,000 евро ва имтиёзҳои манзилӣ айни замон талаботро ҳавасманд мекунанд. Ба лоиҳаҳо барои роҳҳо, мактабҳо, нерӯгоҳҳои барқӣ ва марказҳои тиҷоратӣ дар ин минтақа диққат диҳед: рушди онҳо одатан ҷолибияти манзилро афзоиш медиҳад.

Лутфан, дар хотир доред, ки нархҳо тағйирёбандаанд ва метавонанд аз медиан фарқ кунанд. Барои арзёбии амволи мушаххас, беҳтар аст, ки бо ёрии коршиносон таҳлили муқоисавӣ гузаронед. Мушовирони мо дар Vienna Property Investment ба шумо дар арзёбии арзиши воқеии амволи интихобкардаатон ва ба назар гирифтани ҳамаи омилҳо кӯмак мерасонанд.

Барои сокинони ИА/ЕА, харидани хона дар Австрия қариб ба харидани хона дар маҳал монанд аст: иҷозатномаи махсус талаб карда намешавад .

Шаҳрвандони дигар кишварҳо бояд пеш аз харид мувофиқи қонун дар бораи амволи ғайриманқул аз маъмурияти маҳаллӣ розигӣ (Genehmigung) гиранд. Ин як тартиби расмии тасдиқи он аст, ки оё амвол ҳамчун манзили асосии истиқоматӣ истифода мешавад. Дар Австрияи Поён барои хориҷиён ягон маҳдудияти нав ҷорӣ нашудааст.

Раванди харид стандартӣ аст. Пас аз интихоби хона ё квартира, шартномаи пешакӣ (Vorkaufsvertrag) имзо карда мешавад ва пардохти аввалия (одатан 5-10% аз нархи харид) анҷом дода мешавад.

Сипас, муомилот аз ҷониби нотариус (Нотар) ба расмият дароварда мешавад - ӯ шартномаи ниҳоии фурӯшро тартиб медиҳад ва интиқоли ҳуқуқҳоро дар феҳристи замин (Grundbuch) ба қайд мегирад.

Шаҳрвандони хориҷӣ бояд шиноснома, далели даромад ва маблағи кофӣ барои харид пешниҳод кунанд. Бонкҳо одатан тарҷумаи ҳуҷҷатҳоро ба забони олмонӣ талаб мекунанд ва аксар вақт шаҳодатномаҳои оилавӣ ё раводид/иқоматро талаб мекунанд. Агар шумо забони олмониро надонед, беҳтар аст, ки ҳангоми муомилот тарҷумон ё адвокат ҳамроҳи шумо бошад.

Ҳангоми бақайдгирӣ, ҳамаи хароҷотро ба назар гиред. Ин андози 3,5% ва ҳаққи бақайдгириро дар бар мегирад. Барои муомилоти камтар аз 500,000 евро бо манзил, ҳаққи бақайдгирӣ бекор карда мешавад, аммо ҳаққи нотариалӣ (тақрибан 1-1,5%) боқӣ мемонад.

Бисёре аз хориҷиён аз бонкҳои Австрия қарзҳои ипотека мегиранд: меъёрҳои фоизӣ тақрибан ба меъёрҳои пешниҳодкардаи муштариёни маҳаллӣ якхелаанд, аммо маблағи қарз одатан камтар аст (LTV ≈50–70%). Ин маънои онро дорад, ки онҳо ба пасандозҳои шахсии тақрибан 30–50% ниёз доранд.

Кушодани суратҳисоби бонкии Австрия ва гирифтани Steuernummer (рақами андоз) пешакӣ муфид аст, зеро бе инҳо бонкҳо қарзи ипотека намедиҳанд.

Бозори аввалия ё дуюмдараҷа. Хориҷиён аксар вақт биноҳои навро афзалтар медонанд (бо санаҳои дақиқи таҳвил аз ҷониби таҳиягар), аммо амволи фурӯши дубора (Altbau) низ дастрасанд. Биноҳои нав гаронтаранд, аммо онҳо аз ҷониби таҳиягар кафолати сифат доранд; амволи фурӯши дубора аксар вақт арзонтаранд, аммо тасдиқи ҳуҷҷатҳо ва ҳолатро талаб мекунанд.

Мақоми ғайрирезидент. Ҳангоми сармоягузориҳои калон, баъзан барои шаҳрванди хориҷӣ бақайдгирии ширкат ё фонди австриягӣ барои харид метавонад муфид бошад. Дар ин ҳолат, андози интиқоли амволи ғайриманқул 3,5% аз арзишро ташкил медиҳад (мисли муомилоти стандартӣ) ва раванди бақайдгирӣ аз нуқтаи назари моликият соддатар аст, аммо меъёри андоз меафзояд.

Ҳисоби бонкӣ ва ҳуҷҷатҳо. Пеш аз имзои шартнома, суратҳисоби бонкии Австрияро кушоед ва рақами андози Steuer-ID (рақами андоз) гиред - ин аз ҷониби бонкҳо ва мақомот талаб карда мешавад. Бе инҳо, гирифтани ипотека ва бақайдгирӣ душвор хоҳад буд.

Ман тавсия медиҳам, ки адвокатҳо ё риэлторҳои маҳаллӣ ҷалб карда шаванд: дар Vienna Property Investment, мо бо нотариусҳо ва машваратчиёни ботаҷриба ҳамкорӣ мекунем, ки метавонанд муомиларо бо забонҳои русӣ ва олмонӣ анҷом диҳанд.

Тағйироти назаррас дар чаҳорчӯби қонунгузории амволи ғайриманқул дар солҳои 2024-2025 ба амал омаданд. Аз 1 апрели соли 2024 сар карда, маблағи бақайдгирӣ барои хариди амволи истиқоматӣ то 500,000 евро (барои манзили шахсӣ) бекор карда шуд. Ин барои харидорон то 5,500 евро сарфа карданро ифода мекунад. Субсидияи 0,5% GRESt барои муомилоти дохили оилавӣ то ин маҳдудият татбиқ мешавад, дар ҳоле ки дигар муомилот андози 3,5% -ро ситонида мегиранд.

Илова бар ин, барномаҳои дастгирӣ идома доранд: масалан, Австрияи Поён барои сохтмони манзили нав 5% грант аз маблағи ипотека пешниҳод мекунад (то 10,000 евро барои як оила). Ин хароҷоти воқеиро барои оилаҳое, ки қарзҳои манзилӣ мегиранд, коҳиш медиҳад. Мақомоти федералӣ инчунин барои хонаҳои каммасрафи энергия ва технологияҳои сабз субсидияҳо пешниҳод мекунанд.

сармоягузорони корпоративиро интизоранд аз 1 июли соли 2025, ҳангоми интиқоли амвол байни ширкатҳои амволи ғайриманқул (Immobiliengesellschaften), андоз аз рӯи арзиши воқеии (бозорӣ)-и амвол ҳисоб карда мешавад ва 3,5%-ро ташкил медиҳад. Қаблан, меъёри интиқоли саҳмияҳо дар дохили оила то 0,5% кам карда шуда буд, аммо ба зудӣ ин имтиёз танҳо барои муомилот байни хешовандони наздик нигоҳ дошта мешавад. Гарчанде ки ин тағйирот барои харидорони оддии хонаҳо ва манзилҳо асосан ноаёнанд, онҳо ба ширкатҳои сармоягузорӣ ва холдингӣ таъсир мерасонанд.

Умуман, солҳои 2024–2025 вақти ислоҳот ва ҳавасмандгардонӣ аст: харидороне, ки аз ин имкониятҳо (ҳавасмандгардонии GRES, субсидияҳои сохтмонӣ) истифода мебаранд, имтиёзҳои иловагӣ мегиранд. Инчунин, мониторинги навсозиҳои андози амвол (Grundstückswertverordnung) ва ташаббусҳои маҳаллӣ арзанда аст - масалан, бисёр шаҳрҳо андози манзили дуюмро (Zweitwohnsitzsteuer) ҷорӣ мекунанд ва грантҳои экологӣ таҳия мекунанд.

Бо амвол шахсан шинос шавед. Ҳеҷ гоҳ бо чашм харид накунед. Дар вақтҳои гуногуни рӯз ва сол дар атрофи минтақаи интихобкардаатон мошин ронед. Боварӣ ҳосил кунед, ки маҳалла, инфрасохтор ва нақлиёт барои шумо мувофиқанд. Баъзан садои роҳи мувозӣ ё шоҳроҳ метавонад роҳатиро коҳиш диҳад, дар ҳоле ки манзараи хуб метавонад дар асл нархро афзоиш диҳад.

Хароҷотро тахмин кунед. Буҷаи мукаммалро тартиб диҳед: илова бар нархи хона, ҳаққи хидматрасонии агентӣ, ҳаққи хидматрасонии нотариалӣ, андози даромади умумӣ (3,5%) ва боҷи муҳр (нисфи он метавонад тахфиф карда шавад), инчунин хароҷоти эҳтимолии таъмир ва мебелро дар бар гиред. Арзиши таъмири хонаҳои кӯҳна аксар вақт нодида гирифта мешавад: аз сохтмончӣ пешакӣ смета пурсед.

Кор бо агент ва адвокат. Тавсия дода мешавад, ки бо агент ва нотариуси ботаҷриба машварат кунед. Агент ба шумо дар ёфтани вариантҳо ва гуфтушунид дар бораи муомила кӯмак мекунад, дар ҳоле ки адвокат/нотариус якпорчагии муомиларо тасдиқ мекунад. Мутахассисони Vienna Property Investment дониши амиқ дар бораи бозори маҳаллӣ доранд ва метавонанд ба шумо дар баррасии нозукиҳои маҳаллӣ (масалан, қоидаҳои бақайдгирии замин ва қоидаҳои банақшагирии шаҳр) кӯмак расонанд.

Тасдиқи ҳуҷҷатҳо. Барои боварӣ ҳосил кардан, ки ягон гарав вуҷуд надорад (ипотека, сервитутҳо), аз Grundbuch (бақайдгирии замин) иқтибос талаб кунед. Ҳамчунин, пардохтҳои маҳаллии пардохтнашударо (андози амвол, пардохтҳои партов) тафтиш кунед. Беҳтар аст, ки ҳангоми санҷиш ба нотариус эътимод кунед, назар ба он ки баъдтар мушкилотро пайдо кунед.

Маблағгузорӣ. Пеш аз ҷустуҷӯи манзил, барои гирифтани қарзи ипотека пешакӣ тасдиқ гиред. Пешниҳодҳои бонкҳоро муқоиса кунед: бо назардошти эҳтимолияти афзоиши меъёр, меъёри муқарраршуда барои 10-15 сол айни замон нисбат ба меъёри тағйирёбанда мусоидтар аст. Пардохти аввалия (~20-30%) ва хароҷоти иловагиро дар хотир доред.

Музокирот. Аз музокира натарсед. Агар дар бозор пешниҳодҳои шабеҳ аз ҳад зиёд бошанд, фурӯшанда метавонад ба созиш омода бошад. Дар давраҳои суст, тахфифи 5-10% аз нархи дархостшуда воқеӣ аст. Барои дастгирии пешниҳоди худ, фурӯшҳои ахирро дар ҳамон минтақа таҳқиқ кунед.

Банақшагирӣ. Фикр кунед, ки чӣ гуна шумо амволро дар тӯли 5-10 сол истифода хоҳед бурд. Агар шумо оиладор шуданро ба нақша гирифта бошед, наздикии мактабҳоро ба назар гиред. Агар шумо барои иҷора хона мехаред, нархҳои миёнаи иҷораро дар ин минтақа таҳқиқ кунед. Инчунин, агар амвол манзили асосии шумо набошад, андози хонаи дуюмро ба назар гиред.

Сабр ва кӯмаки касбӣ калиди муомилоти муваффақ мебошанд. Бо риояи ин тавсияҳо ва машварат бо мутахассисони боэътимод, шумо метавонед хатарҳоро ба ҳадди ақалл расонед ва хариди огоҳона анҷом диҳед.

Ҷустуҷӯ ва тасдиқ. Пеш аз харидани қитъаи замин, бо мақомоти шаҳрдорӣ санҷед, ки оё иҷозатномаи сохтмон вуҷуд дорад (Flächenwidmungsplan). Нақшаи кадастрӣ (Katasterplan)-ро дархост кунед - ин ҳудудҳои дақиқ ва ҳама гуна сервитутҳоро нишон медиҳад. Боварӣ ҳосил кунед, ки соҳиби қаблӣ қарзҳои пардохтнашуда надорад (Grundsteuer).

Хизматрасониҳои коммуналӣ. Беҳтар аст, ки дар амвол об, барқ ​​ва канализатсия мавҷуд бошад. Агар не, дар бораи мӯҳлати пайвастшавӣ пурсед. Баъзан насби хизматрасониҳои коммуналӣ метавонад моҳҳоро дар бар гирад. Роҳи хуб ва дастрасӣ ба амвол низ ба нарх ва қулайӣ таъсир мерасонад.

Иҷозатномаи сохтмон. Барои тартиб додани нақша мувофиқи қоидаҳои маҳаллӣ (Bauordnung) меъморро киро кунед. Пас аз анҷоми тарҳрезӣ, дархости иҷозатнома (Baugenehmigung)-ро ба маъмурияти маҳаллӣ (Bezirkshauptmannschaft) пешниҳод кунед. Нақшаҳо ва ҳисобҳои техникӣ лозим мешаванд - ин раванд якчанд моҳро дар бар мегирад.

Маблағгузорӣ. Маблағгузории сохтмон одатан дар якҷоягӣ бо хариди замин таъмин карда мешавад. Бонкҳо метавонанд қарзи сохтмониро бо гарав гузоштани қитъаи замин диҳанд ва маблағҳо тадриҷан дар марҳилаҳо пардохт карда мешаванд. Дар хотир доред, ки бонкҳо мӯҳлати муқарраршудаи лоиҳа ва буҷаро талаб мекунанд. Субсидияҳои давлатӣ (масалан, гранти 5% аз Австрияи Поён) маблағи умумии қарзро кам мекунанд.

Назорати сохтмон. Бо сохтмончиён шартнома дар асоси марҳилаҳо (пойдевор, деворҳо, бом ва ғайра) бандед. Маблағи пурраро пешакӣ пардохт накунед; танҳо пас аз анҷоми кор пардохт кунед. Ман тавсия медиҳам, ки як нозири сохтмонро (Bauüberwachung) ҷалб кунед. Санҷиши мунтазами кор ба пешгирии хатогиҳо ва корҳои такрорӣ мусоидат мекунад.

Мавсимӣ. Вақти беҳтарин барои оғози сохтмон баҳор ё аввали тобистон аст. Беҳтар аст, ки таҳкурсӣ ва деворҳоро пеш аз фарорасии ҳавои сард рехт. Банақшагирӣ кунед, то хона пеш аз фарорасии сардиҳои зимистон барои бомпӯшӣ вақт дошта бошад.

Сохтани хона як раванди мураккаб, вале ҳаяҷоновар аст. Австрияи Поён талаботи қатъии экологӣ дорад (стандартҳои сарфаи энергия, Хонаи пассив), аз ин рӯ лоиҳа бояд аз ибтидо ба стандартҳои сабз мувофиқат кунад. Бо Vienna Property Investment, шумо пудратчиёни боэътимодро пайдо мекунед ва дар тамоми раванд, аз интихоби макон то супоридани калидҳо, дастгирӣ мегиред.

Харидани амволи ғайриманқул як сармоягузории дарозмуддат аст, ки бо қабули қарор ва қадамҳои аввал оғоз мешавад. Австрияи Поён имкониятҳои аълоро пешниҳод мекунад: дар ин ҷо шумо омезиши сифати аврупоии зиндагӣ, табиати пурҷӯшу хурӯш ва нархҳои ҷолибро хоҳед ёфт.

Бо таҳлили ниёзҳо ва буҷаи худ оғоз кунед ва қадам ба қадам ба сӯи ҳадафи худ ҳаракат кунед. Дар хотир доред, ки банақшагирии оқилона ва дастгирии коршиносон сафар ба сӯи орзуи шуморо осонтар ва бехатартар хоҳанд кард. Барои оғоз, ман тавсия медиҳам, ки ин қадамҳоро иҷро кунед:

1. Мақсадро муайян кунед (зиндагӣ кардан, иҷора гирифтан, сармоягузорӣ кардан).
2. Минтақаеро интихоб кунед, ки ба шумо мувофиқ бошад.
3. Буҷаи худро ҳисоб кунед ва андозҳо ва хароҷотро равшан созед.
4. Ҳолати ҳуқуқии амволи ғайриманқулро тафтиш кунед ва ҳуҷҷатҳоро омода кунед.
5. Тавассути нотариус шартномаи хариду фурӯшро бандед.
6. Амволи ғайриманқулро дар Феҳристи замин ба қайд гиред.

Ширкати Vienna Property Investment метавонад ба шумо аз қадами аввал то гирифтани калидҳо кумак расонад ва вақт ва кӯшиши шуморо сарфа кунад.