Сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқули ИМА - хонаҳо, квартираҳо, фоидаоварӣ, андозҳо

Аз соли 2020 то 2025, бозори амволи ғайриманқули ИМА арзиши рекордии 20 триллион доллар афзоиш ёфта, ба арзиши умумии 55,1 триллион доллар расид. Аммо, дар соли 2025 афзоиш ба таври назаррас коҳиш ёфт: тибқи маълумоти Zillow, нархи миёнаи манзил дар муқоиса бо соли гузашта ҳамагӣ 0,3% афзоиш ёфта, тақрибан 368,000 долларро ташкил дод. Барои сармоягузорон, ин нишонаи он аст, ки бозор мутавозинтар мешавад, яъне ҷой барои муомилоти фоидаовар вуҷуд дорад.

Ҳадафи ман ин аст, ки ба шумо таҳлили систематикии ҷолибияти сармоягузории амволи ғайриманқулро дар Иёлоти Муттаҳида пешниҳод кунам. Ман мехоҳам ба шумо нишон диҳам, ки бозор чӣ гуна кор мекунад, кадом шаҳрҳо - аз Ню Йорк ва Лос-Анҷелес то Майами ва Флорида - метавонанд барои харид ҷолиб бошанд, кадом андозҳо ва хароҷотро сармоягузор интизор шуда метавонад ва кадом нозукиҳои ҳуқуқиро бояд ба назар гирифт.

Чаро ҳоло:

• Афзоиши дарозмуддати нархҳо: Сарфи назар аз сустшавии сатҳи иқтисодӣ дар маҳал, ИМА яке аз бозорҳои динамиктарин дар ҷаҳон боқӣ мемонад.
• Доллар ҳамчун паноҳгоҳи бехатар: сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқули Амрико сармояро аз беқурбшавӣ дар кишварҳои ноустувор муҳофизат мекунад.
• Талабот ба иҷора: Дар шароити меъёрҳои баланди ипотека, бозори иҷора аз Ню Йорк то Калифорния рӯ ба афзоиш аст.
• Тамоюлҳои муҳоҷирати ҷаҳонӣ: Иёлоти Муттаҳида барои тиҷорат, донишҷӯён, мутахассисон ва сармоягузорон як ҷозиба боқӣ мемонад ва талаботи дарозмуддати манзилро дастгирӣ мекунад.

Ман мутахассиси амволи ғайриманқул ҳастам, ки дорои маълумоти ҳуқуқӣ ва таҷрибаи васеъ дар сармоягузорӣ ва сохтмони байналмилалӣ мебошад. Ман муомилотро дар Аврупо ва ИМА, аз хариди хонаҳо ва виллаҳо то лоиҳаҳои мураккаб дар бахшҳои амволи ғайриманқули тиҷоратӣ ва меҳмонхонаӣ, дастгирӣ кардаам.

Таҷрибаи ман инҳоро дар бар мегирад:

• дастгирии ҳуқуқии муомилот ва санҷиши дурусти амвол;
• таҳлили ҷолибияти сармоягузории бозорҳо ва минтақаҳои алоҳида;
• таҳияи стратегияҳои тақсимоти сармоя байни бозорҳои устувор ва рушдёбанда;
• дастгирии лоиҳаҳо бо иштироки сармоягузорони хориҷӣ, аз ҷумла ҷанбаҳои ҳуқуқӣ ва андозӣ.

Дар ин мақола, ман таҷриба ва сенарияҳои амалии худро ҷамъ овардаам, ки ба онҳое, ки дар бораи харидани хона дар ИМА ё сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқули Амрико ҳамчун воситаи ҳифз ва афзоиши сармоя фикр мекунанд, кӯмак мерасонанд.

Ҳангоми муқоисаи Иёлоти Муттаҳида бо Австрия, бояд якчанд бартариҳои калидии ин кишвари аврупоиро қайд кард:

• Устувории бозор: нархҳо мӯътадил ва пешгӯишаванда афзоиш меёбанд, бе ноустувории шадиди хоси шаҳрҳои калони Амрико.
• Талаботи устувор: Амволи ғайриманқули Австрия ҳам аз ҷониби сокинони маҳаллӣ ва ҳам аз ҷониби сармоягузорони хориҷӣ талабот дорад, ки пардохтпазириро таъмин мекунад.
• Осонии банақшагирӣ: андозҳо ва шароити ҳуқуқӣ шаффофтаранд, ки идоракунии сармоягузории дарозмуддатро осонтар мекунад.
• Сатҳи баланди зиндагӣ: инфрасохтор, тандурустӣ, маориф ва амният муҳити бароҳатро барои зиндагӣ ва моликияти дарозмуддати амвол фароҳам меоранд.

Дар ҳоле ки ИМА миқёс, динамизм ва фоидаи баландро пешниҳод мекунад, Австрия аз пешгӯишавандагӣ, устуворӣ ва эътимоднокӣ баҳра мебарад - махсусан барои сармоягузорони муҳофизакор, ки ҷои бехатареро барои нигоҳдорӣ ва афзоиши сармояи худ меҷӯянд.

ИМА яке аз ҷолибтарин бозорҳои амволи ғайриманқул барои сармоягузорони байналмилалӣ боқӣ мемонад. Он на танҳо бузургтарин бозор аз рӯи ҳаҷми муомилот ва сармоягузорӣ, балки дорои пардохтпазирии баланд ва расмиёти шаффоф низ мебошад. Ҳар сол сармоягузорон аз Аврупо, Осиё ва Ховари Миёна барои харидани хона дар ИМА ё квартира дар шаҳри Ню Йорк ба ин ҷо меоянд, портфели худро гуногун мекунанд ва даромади устувори иҷора ба даст меоранд.

Тибқи гузориши охирини Knight Frank Global Price Index барои семоҳаи чоруми соли 2024, афзоиши миёнаи солонаи нархи манзил дар ИМА 2,6%-ро ташкил дод. Дар ҳоле ки ин рақам аз тамоюли дарозмуддати 4,8% камтар аст, он аз устуворӣ ва афзоиши мӯътадили бозор шаҳодат медиҳад.

Дар гузориши PwC ва Институти замини шаҳрӣ бо номи "Тамоюлҳои пайдошаванда дар амволи ғайриманқул® 2025" қайд карда мешавад, ки паст шудани меъёрҳои фоизӣ аз ҷониби Бонки захиравии федералӣ ба эҳёи бозори амволи ғайриманқул, афзоиши ҳаҷми муомилот ва беҳтар кардани шароит барои сармоягузорон мусоидат мекунад.

Тибқи иттилои JLL, ИМА дар соли 2024 сатҳи баланди шаффофиятро дар бозори амволи ғайриманқул нишон дод, ки инро холҳои беҳтаршуда дар Индекси шаффофияти ҷаҳонии амволи ғайриманқул нишон медиҳанд. Ин бозори ИМА-ро барои сармоягузорони байналмилалӣ ҷолиб мегардонад ва эътимодро ба устувории ҳуқуқӣ ва молиявии муомилот таъмин мекунад.

ИМА омезиши беназири пардохтпазирӣ, гуногунии бозор ва устувориро пешниҳод мекунад. Бар хилофи Аврупо, ки дар он андозҳои баланд ва пардохтпазирии маҳдуд метавонанд монеа бошанд ва Осиё, ки дар он ноустувории сиёсӣ метавонад ба бозор таъсир расонад, ИМА муҳити сармоягузории пешгӯишавандатарро фароҳам меорад.

Масалан, муштариёни ман, ки ба амволи ғайриманқули Ню Йорк сармоягузорӣ мекунанд, сарфи назар аз хароҷоти ибтидоии баланд, фоидаи баланд ва устувории бозорро гузориш медиҳанд. Як муштарӣ як манзили истиқоматиро дар Ню Йорк ба маблағи 1,5 миллион доллар харид ва дар давоми ду сол 120,000 доллар даромади иҷора ба даст овард.

Бозори амволи ғайриманқули ИМА яке аз бузургтарин ва пардохтпазиртарин бозори ҷаҳон буда, ба сармоягузорон доираи васеи имкониятҳоро пешниҳод мекунад — аз хонаҳои истиқоматӣ ва кондоминиумҳо то амволи тиҷоратӣ ва амволи бисёрхонавода. Иқтисодиёти устувор, инфрасохтори рушдёфта ва низоми шаффофи ҳуқуқӣ кишварро барои сармоягузорони маҳаллӣ ва хориҷӣ махсусан ҷолиб мегардонад.

Бозори амволи ғайриманқули ИМА дар ду даҳсолаи охир якчанд марҳилаҳои калидиро аз сар гузаронидааст. Бӯҳрони соли 2008 аз сабаби ипотекаҳои пастсифат ва тахминҳои васеъ ба вуҷуд омад: нархи манзил коҳиш ёфт, бисёре аз соҳибон худро дар сармояи манфӣ ёфтанд ва бонкҳо муфлис шуданд.
Дар солҳои баъдӣ, бозор тадриҷан барқарор шуд: аз соли 2010 то 2015, афзоиши мӯътадили нархҳо, бахусус дар шаҳрҳои бузург ба монанди Ню Йорк, Сан-Франсиско ва Лос-Анҷелес, ба шарофати воридшавии сармоягузорон ва маҳдуд будани пешниҳоди манзил, ба назар мерасид.

Пандемияи COVID-19 дар аввал бозорро суст кард, аммо то охири соли 2020 талабот афзоиш ёфт: меъёрҳои пасти ипотека ва таваҷҷӯҳ ба минтақаҳои наздишаҳрӣ афзоиши нархҳоро, махсусан барои хонаҳо ва кондоминиумҳо, суръат бахшид.

То соли 2025, бозор устувор хоҳад шуд: афзоиши нархҳо дар як сол 3-4% пешбинӣ мешавад, дар ҳоле ки даромаднокии баланди иҷора ва таваҷҷӯҳи сармоягузорони хориҷӣ ИМА-ро ба як макони ҷолиби сармоягузорӣ табдил медиҳад. Мизоҷони ман, ки дар Ню Йорк ва Майами сармоягузорӣ кардаанд, даромаднокии устувор ва динамикаи пешгӯишавандаи бозорро қайд мекунанд.

Нархи миёнаи як хонаи мавҷуда дар ИМА 368,581 долларро ташкил медиҳад, ки нисбат ба соли гузашта 0,3% зиёдтар аст. Дар Ню Йорк, Майами ва Лос-Анҷелес коҳиши нархҳо мушоҳида мешавад, ки ин бозорҳоро барои харидорон ҷолибтар мегардонад.

Фоидаи миёнаи иҷора 8% -ро ташкил медиҳад, ки аз рӯи стандартҳои ҷаҳонӣ баланд аст.

Таваҷҷӯҳи бештари харидорон дар минтақаҳои зерин мушоҳида мешавад:

• Ню Йорк: Талаботи устувор ва инфрасохтори рушдёфта шаҳрро барои сармоягузорон ҷолиб мегардонад.
• Майами: Гузариши бозори харидорон дар соли 2025 шартҳоро мусоидтар мекунад.
• Лос-Анҷелес: Нархҳои пасттар дастрасии манзилро, бахусус барои амволи бисёрошёна, афзоиш медиҳанд.
• Техас: Бе андози даромад ва андозҳои пасти амвол сармоягузоронро ҷалб мекунанд.
• Миёнаи Ғарб: Шаҳрҳо ба монанди Детройт фоидаи баланди иҷораро то 21.95% пешниҳод мекунанд.

Бозори ИМА доираи васеи амволи ғайриманқулро пешниҳод мекунад, ки ба сармоягузорон имкон медиҳад, ки стратегияро мувофиқи буҷа ва ҳадафҳои худ - аз харидани хона дар ИМА то квартира дар шаҳри Ню Йорк - мутобиқ созанд.

• Биноҳои истиқоматӣ даромади устувори иҷора ва афзоиши дарозмуддати арзишро таъмин мекунанд, махсусан дар канори шаҳри Ню Йорк ва Майами.
• Кондоминиумҳо ва таунхаусҳо дар шаҳрҳо талабот доранд; идораи онҳо осонтар аст ва фоидаи иҷораи солона 5-7% -ро пешниҳод мекунад.
• бисёрошёна (бисёрхона) фоидаи баланд — то 10% дар як сол — пешниҳод мекунанд ва хатари холӣ будани хонаҳоро ба ҳадди ақал мерасонанд.
• Амволи ғайриманқули тиҷоратӣ (офисҳо, мағозаҳо, анборҳо) барои сармоягузории дарозмуддат, бахусус дар маконҳои стратегӣ, сарфи назар аз афзоиши кори дурдаст, ҷолиб аст.
• Иҷораи боҳашамат ва кӯтоҳмуддат фоидаи баланд медиҳад, аммо идоракунии фаъолро талаб мекунад.

Харидорони хориҷӣ аз моҳи апрели соли 2024 то марти соли 2025 барои амволи ғайриманқули ИМА 56 миллиард доллар сарф карданд, ки нисбат ба соли гузашта 33,2% афзоишро нишон медиҳад. Кишварҳои асосии сармоягузор Чин, Канада, Амрикои Лотинӣ ва Аврупо буданд. Таваҷҷӯҳ асосан ба шаҳрҳои калон ва минтақаҳои бонуфуз - Ню Йорк, Майами ва Лос-Анҷелес - равона карда шуд, ки дар он ҷо нархи миёнаи як метри мураббаъ 1100-1400 долларро ташкил медиҳад. Фоидаи иҷора барои сармоягузорони хориҷӣ ба ҳисоби миёна 6-8% дар як сол аст, ки бозори ИМА-ро яке аз ҷолибтарин бозорҳо аз ҷиҳати хатар/фоида мегардонад.

Харидорони амрикоӣ ба минтақаҳои дохилӣ, ба монанди Ғарби Миёна, таваҷҷӯҳи афзоянда зоҳир мекунанд, ки дар он ҷо нархи миёнаи манзил нисбат ба соҳилҳо 25-40% пасттар аст ва фоидаи иҷора ба 10-12% дар як сол мерасад. Ин барои онҳое, ки мехоҳанд хона дар ИМА ё амволи ғайриманқулро дар ИМА бо фоидаи баланд ва потенсиали афзоиши сармоя харанд, имкониятҳои ҷолиб фароҳам меорад.

Меъёрҳои баланди қарзҳои ипотека (меъёри миёнаи қарзи ипотекаи 30-солаи собит то моҳи августи соли 2025 тақрибан 7,2% аст) муваққатан талаботро ба хариди манзил бозмедоранд. Аммо, коҳиши ҳатто 1-1,5% метавонад бозорро ба таври назаррас афзоиш диҳад.

Муҳоҷирати сокинон аз иёлотҳои гаронбаҳо ба монанди Калифорния ва Ню Йорк ба минтақаҳои дастрастар (Техас, Флорида ва Ғарби Миёна) талаботи дохилиро ба манзил афзоиш медиҳад. Тибқи иттилои Бюрои барӯйхатгирии аҳолӣ, солона беш аз 3 миллион нафар ба иёлотҳои дастрастар кӯчида, ҷараёни доимии иҷорагирон ва харидорони эҳтимолиро ба вуҷуд меоранд.

Сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқули ИМА имкониятҳои гуногунро фароҳам меорад ва интихоби сохтори моликият аз ҳадафҳои сармоягузор, афзалиятҳои андоз ва сатҳи иштирок вобаста аст.

Роҳи оддии сармоягузорӣ харидани амволи ғайриманқул бо номи шахс аст. Аммо, ин метавонад ба андозҳои баландтар ва ҳифзи маҳдуди дороиҳо оварда расонад. Масалан, муштариёни ман, ки бо ин роҳ дар ИМА ба хона сармоягузорӣ кардаанд, бо меъёрҳои баланди андоз ва хатарҳои масъулияти шахсӣ рӯбарӯ шуданд.

Хусусиятҳо:

• Коркарди соддаи амалиёт ва бюрократияи ҳадди ақал
• Назорати пурра бар идоракунӣ, таъмир ва иҷора
• Гирифтани ипотека бо номи шахс, махсусан барои шаҳрвандони ИМА, осон аст
• Барои манзили хусусӣ ё манзили оилавӣ мувофиқ аст

Таъсиси Ҷамъияти дорои масъулияти маҳдуд (ҶДММ) ба шумо имкон медиҳад, ки масъулияти шахсиро маҳдуд кунед ва андозбандиро беҳтар созед. Ин барои сармоягузорони хориҷӣ махсусан муфид аст, зеро ҶДММ дар тақсимоти фоида ва зиён чандирӣ фароҳам меорад ва интиқоли дороиҳоро содда мекунад.

Хусусиятҳо:

• Маҳдудияти масъулияти шахсии соҳибкор
• Чандирӣ дар тақсимоти фоида ва зиён байни иштирокчиён
• Содда кардани интиқоли саҳмияҳо ба дигар сармоягузорон бидуни фурӯши амвол
• Имконияти беҳсозии андоз, аз ҷумла аз ҳисоб баровардани хароҷот ва амортизатсия
• Барои бисёрхонаводагӣ, амволи тиҷоратӣ ва портфелҳои амвол мувофиқ аст

Мисол: Яке аз муштариёни ман амволи ғайриманқулро дар ИМА тавассути як ҶДММ харид, ки ба ӯ имкон дод оқибатҳои андозро самаранок идора кунад ва дороиҳои шахсии худро ҳифз кунад.

REIT-ҳо ширкатҳое мебошанд, ки моликияти амволи ғайриманқул ва идоракунанда мебошанд ва пардохтпазирӣ ва гуногунрангиро пешниҳод мекунанд. Дар соли 2024, REIT-ҳои давлатӣ тақрибан 66,2 миллиард доллар дивиденд пардохт карданд.

Хусусиятҳо:

• Имконияти сармоягузорӣ дар биноҳои офисӣ, марказҳои савдо, анборҳо ва манзилҳо бидуни идоракунии мустақим
• Гуногунрангӣ аз рӯи ҷуғрофия ва намуди объектҳо
• Пардохтпазирӣ - саҳмияҳои REIT дар бозор ба осонӣ савдо карда мешаванд
• Барои сармоягузороне, ки даромади ғайрифаъолро меҷӯянд, мувофиқ аст
• Фоидаи дивидендҳо ба ҳисоби миёна 4-7% дар як сол, бо афзоиши иловагии сармоя

Шарикӣ ва трастҳои сармоягузории амволи ғайриманқул (REITs) ба шумо имкон медиҳанд, ки сармояро барои ба даст овардани дороиҳои калони амволи ғайриманқул ҷамъ кунед, ки хатарро кам мекунад ва фоидаи эҳтимолиро афзоиш медиҳад.

Хусусиятҳо:

• Дастрасӣ ба амволи ғайриманқули тиҷоратии арзишманд ва бисёрхонавода
• Тақсими хатарҳо ва хароҷот байни шарикон
• Идоракунии иншоот ба як дастаи касбӣ супорида мешавад
• Имконияти иштирок дар лоиҳаҳои калон бидуни ниёз ба сармоягузориҳои калони шахсӣ

Умуман, ИМА ба хориҷиён харидани амволи истиқоматӣ, аз ҷумла хонаҳо, квартираҳо ва амволи ғайриманқули тиҷоратиро мустақиман бо номи худ, тавассути ҶДММ, REIT ё тавассути шарикӣ ва трастҳо манъ намекунад. Дар хариди замин дар наздикии маконҳои стратегӣ, ба монанди пойгоҳҳои низомӣ ва инфрасохтори муҳим, маҳдудиятҳо мавҷуданд.

Баъзе барномаҳои ипотека танҳо барои шаҳрвандон ва сокинон дастрасанд, аз ин рӯ, хориҷиён эҳтимоли бештар доранд, ки пули нақд ё маблағгузориро тавассути бонкҳои байналмилалӣ истифода баранд. Моликият тавассути ҶДММ ё траст аксар вақт барои пешгирӣ аз баъзе мушкилоти бюрократӣ ва содда кардани раванд кӯмак мекунад.

Раванди харидани хона дар ИМА бо шаффофият ва расмиёти қатъии ҳуқуқӣ тавсиф мешавад, ки бозорро ҳам барои сармоягузорони амрикоӣ ва ҳам барои сармоягузорони хориҷӣ ҷолиб мегардонад. Дар зер, мо қадамҳо ва мулоҳизаҳои асосиеро, ки бояд ба назар гирифта шаванд, баррасӣ хоҳем кард, агар шумо нақша доред, ки дар шаҳри Ню Йорк, хона дар ИМА харед ё дар Лос-Анҷелес сармоягузорӣ кунед.

Раванди харидани амволи ғайриманқул дар ИМА ба таври возеҳ сохтор ёфтааст. Дар ин ҷо қадамҳои асосие оварда шудаанд, ки муштариёни ман ҳангоми харидани хона дар ИМА ё квартира дар Ню Йорк ё Лос-Анҷелес аз онҳо мегузаранд:

1. Интихоби агент ва амвол – интихоби амвол ва пешниҳоди пешниҳод (пешниҳод барои харид) тавассути риэлтор.
2. Қабули пешниҳод – фурӯшанда шартҳои муомиларо тасдиқ мекунад, нарх дар шартнома муқаррар карда шудааст.
3. Ҳисоби амонатӣ – суратҳисоби махсус барои нигоҳ доштани пасандоз ва маблағҳо то анҷоми амалиёт кушода мешавад.
4. Санҷиш (Санҷиши манзил) санҷиши техникии ҳолати объект (бом, коммуникатсия, системаҳо) мебошад.
5. Арзёбӣ (арзёбӣ) - аз ҷониби бонк ё арзёбкунандаи мустақил анҷом дода мешавад, хусусан агар ипотека истифода шавад.
6. Ҷустуҷӯи ҳуқуқи моликият ва суғуртаи ҳуқуқи моликият — санҷиши покии ҳуқуқӣ ва гирифтани суғуртаи ҳуқуқи моликият.
7. Тайёр кардани ҳуҷҷатҳо - як адвокат ё ширкати эскроу шартномаҳо ва ҳисоббаробаркуниҳои ниҳоиро омода мекунад.
8. Анҷоми бастани шартнома - тарафҳо ҳуҷҷатҳоро имзо мекунанд, пул интиқол дода мешавад ва ҳуқуқҳои моликият дар сабтҳои ноҳия ба қайд гирифта мешаванд.

Мисол: яке аз муштариёни ман дар Техас, Амрико хона мехарид ва тамоми раванд аз пешниҳоди пешниҳод то бақайдгирии ҳуқуқи моликият тақрибан 45 рӯзро дар бар мегирифт — ин мӯҳлати стандартӣ барои аксари муомилот аст.

Ҳангоми харидани амволи ғайриманқул дар ИМА, ду мутахассис нақши калидӣ доранд: риэлтор ва ҳуқуқшинос.

Риэлтор дар ҳар марҳила аз муштарӣ дастгирӣ мекунад: аз интихоби амвол ва пешниҳоди пешниҳод то гуфтушунид бо фурӯшанда. Бар хилофи Аврупо, хидматҳои риэлтор дар ИМА аз ҷониби фурӯшанда, на аз ҷониби харидор, пардохт карда мешаванд, ки ин хидматҳои онҳоро барои сармоягузорони хориҷӣ махсусан муфид мегардонад. Масалан, муштарии ман, ки нақша дорад дар шаҳри Ню Йорк хона харад, ба шарофати гуфтушунидҳои моҳирона ва дар бозори рақобатпазир тахфиф ба даст овардааш даҳҳо ҳазор долларро сарфа кард.

ба адвокат , аммо дар Ню Йорк, Ню Ҷерсӣ ва Массачусетс иштироки онҳо ҳатмист. Онҳо якпорчагии муомиларо тафтиш мекунанд, унвонро таҳлил мекунанд, шартномаро тартиб медиҳанд ва риояи қоидаҳои андозро (масалан, FIRPTA барои хориҷиён) таъмин мекунанд.

Дар амалияи ман, ман як муштарӣ доштам, ки нақша дошт дар Флорида хона харад ва адвокат муайян кард, ки соҳиби қаблӣ 15 000 доллар андоз қарздор аст. Ба шарофати ин, масъала пеш аз бастани шартнома ҳал шуд ва харидор аз хароҷоти нолозим канорагирӣ кард.

Харидани хона дар ИМА ё сармоягузорӣ дар хона дар ИМА шаҳрвандӣ ё истиқомати доимиро талаб намекунад. Талаботи асосӣ шиноснома нестанд, балки шаффофияти молиявӣ ва ҳуқуқии муомилот мебошанд. Харидорон бояд пайдоиши қонунии маблағҳои худро исбот кунанд, маблағи кофӣ барои пӯшонидани пардохти аввалия дошта бошанд (агар онҳо ипотека гиранд) ва қоидаҳои андоз, аз ҷумла FIRPTA ва андозбандии даромади иҷораро донанд.

1. Рақами мушаххас

• Сокинон ба рақами амнияти иҷтимоӣ (SSN) ниёз доранд
• Ғайрирезидентҳо - ITIN (Рақами мушаххаси андозсупорандаи инфиродӣ) барои пардохти андозҳо

2. Суратҳисоби бонкӣ дар ИМА

• Барои интиқоли маблағҳо ба депозит ва пардохти хароҷоти ҷорӣ истифода мешавад
• Бо раводид ва шиноснома кушодан мумкин аст

3. Тасдиқи шахсият ва манбаи маблағҳо

• Бонк ё ширкати эскроу ҳуҷҷатҳоро тафтиш мекунад, то боварӣ ҳосил кунад, ки қоидаҳои AML (мубориза бо шустушӯи пул) вайрон карда нашудаанд

4. Маблағгузорӣ

• Аксари сармоягузорони хориҷӣ барои муомилот бо пули нақд пардохт мекунанд (тибқи маълумоти NAR, беш аз 40% харидҳои хориҷӣ муомилоти нақдӣ мебошанд)
• Қарзҳои ипотека дастрасанд, аммо шартҳо сахттаранд: пардохти аввалия 30-50% ва меъёри фоизӣ нисбат ба шаҳрвандони ИМА 1-2% баландтар аст

5. Ӯҳдадориҳои андозӣ

• Ғайрирезидентҳо андози фурӯшро ситонида мешаванд (FIRPTA - то 15%)
• Доштани рақами андози иҷора ба шумо имкон медиҳад, ки эъломияҳои андоз аз даромади иҷораро пешниҳод кунед

6. Синну сол

• Маҳдудиятҳо дар моликият вуҷуд надоранд; амволи ғайриманқул ҳатто метавонад тавассути васӣ ё амонат ба шахси ноболиғ сабти ном карда шавад
• Бонкҳо синну соли ҳадди ақалро барои қарзҳои ипотека 18 сол муқаррар мекунанд

Сармоягузорон ва харидорони хориҷӣ метавонанд амволи ғайриманқулро дар ИМА пурра онлайн харидорӣ кунанд, бе он ки шахсан ҳузур дошта бошанд. Риэлторҳо намоишҳои виртуалӣ ва сайёҳатҳои сеченака пешниҳод мекунанд ва ҳуҷҷатҳо тавассути хидматҳои электронӣ ба монанди DocuSign имзо карда мешаванд.

Қисми молиявии муомилот аз ҷониби ширкати эскроу анҷом дода мешавад: он пасандозро қабул мекунад, ҳуқуқи моликиятро тасдиқ мекунад ва суғуртаи ҳуқуқи моликиятро ташкил мекунад. Маблағҳо тавассути интиқоли байналмилалии бонкӣ интиқол дода мешаванд.
Басташавӣ аз фосилаи дур сурат мегирад ва ҳуҷҷати бақайдгирифташуда ба харидор тавассути почта ё курьер фиристода мешавад. Ман як муштарӣ доштам, ки мехост дар Ню Йорк хона харад ва мо муомиларо пурра онлайн анҷом додем - намояндаи боэътимоди ӯ калидҳоро гирифт.

Ин формат барои онҳое, ки нақша доранд амволи худро фавран ба иҷора диҳанд, махсусан қулай аст: хоҳ хона дар Амрико бошад, хоҳ хона дар Лос-Анҷелес, Майами ё Флорида, амвол фавран ба ширкати идоракунӣ интиқол дода мешавад.

Сармоягузороне, ки нақшаи харидани хона ё квартира дар Амрикоро доранд, бояд на танҳо нархи амвол, балки бори андозро низ ба назар гиранд. Бар хилофи Аврупо, ки андозҳои амвол аксар вақт шаффофтар ва пешгӯишавандаанд, ИМА дорои низоми бисёрзинагӣ мебошад: федералӣ, иёлотӣ ва муниципалӣ.

Дар ИМА, андозҳои солонаи амвол аз 0,3% (Ҳавайӣ) то беш аз 2,4% (Техас, Ню Ҷерсӣ) мебошанд. Ба ҳисоби миёна тақрибан 1,1% арзиши амволро ташкил медиҳад.

Масалан, агар хона дар Амрико 500 000 доллар арзиш дошта бошад, андози амвол тақрибан 5500 доллар дар як сол хоҳад буд. Мизоҷони ман, ки дар Флорида хонаро ба маблағи 650 000 доллар харидаанд, солона каме бештар аз 9000 доллар андози амвол месупоранд.

Ин ҳаққи хидмати адвокат, суғуртаи моликият, ҳаққи хидмати гарав, арзёбӣ ва бақайдгирии муомилотро дар бар мегирад. Одатан, он аз 2 то 5% нархи хариди амволро ташкил медиҳад. Ҳангоми харидани хона ба маблағи 400,000 доллар дар ИМА, шумо бояд барои хароҷоти бастани шартнома аз 8,000 то 20,000 доллар маблағ ҷудо кунед.

Даромад аз амволи иҷорашаванда аз андози федералӣ (10-37%) ва андози иёлотӣ (0-13%) ситонида мешавад. Ғайрирезидентҳо метавонанд бо меъёри 30% андозро нигоҳ доранд, агар созишномаҳои байналмилалӣ татбиқ нашаванд. Кам кардани андоз барои таъмир, идоракунӣ ва амортизатсия метавонад пойгоҳи андозбандишавандаро кам кунад. Масалан, муштарӣ дар Майами андози иҷораро барои манзили худ дар ИМА бо пӯшонидани хароҷоти идоракунӣ ва таъмир қариб нисф кам кард.

Он ба фурӯши амволи ғайриманқул дахл дорад ва 20% аз меъёри андози федералӣ ва меъёри андози иёлотро ташкил медиҳад. Сокинон барои нигоҳ доштани амвол беш аз ду сол имтиёзҳои андоз мегиранд; хориҷиён ин имтиёзҳоро намегиранд.

Тибқи қонун, FIRPTA то 15% нархи фурӯшро аз ғайрирезидентҳо нигоҳ медорад. Масалан, сармоягузори австриягӣ, ки дар Ню Йорк ба маблағи 1,2 миллион доллар хонаеро фурӯхтааст, 180,000 доллар андозро нигоҳ доштааст. Як қисми маблағро пас аз пешниҳоди эъломияи андоз баргардонидан мумкин аст.

Австрия барои сармоягузорони муҳофизакор андозбандии амволи ғайриманқулро мусоидтар ва пешгӯишавандатар пешниҳод мекунад. Бори андоз кам аст ва банақшагирии даромади иҷора ва фоидаи сармоя осонтар аст. ИМА фоидаи бештар пешниҳод мекунад, аммо хатарҳо ва хароҷот, бахусус барои хориҷиён, баландтаранд.

Барои кам кардани бори андоз ҳангоми харидани хона дар ИМА, сармоягузорон аз инҳо истифода мебаранд:

• ҶДММ - масъулияти шахсиро маҳдуд мекунад ва андозбандии иҷора ва фурӯшро оптимизатсия мекунад.
• 1031 Мубодила - ба таъхир андохтани андоз аз фоидаи сармоя ҳангоми иваз кардани амволи сармоягузорӣ ба амволи дигар.
• Кам кардани андоз - хароҷот барои таъмир, идоракунӣ ва амортизатсия пойгоҳи андозбандишавандаро кам мекунад.
• Сохтори амвол - трастҳо ё шарикӣ барои ҳифзи дороиҳо ва беҳсозии андоз.
• Банақшагирии даромад ва хароҷот - тақсимоти мутавозини даромади иҷора ва хароҷоти сармоя.

Доштани амволи ғайриманқул ё хона дар Иёлоти Муттаҳида роҳи мустақим ба иқомати доимӣ фароҳам намеорад. Аммо, якчанд барномаҳои раводид мавҷуданд, ки метавонанд сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқул ва тиҷоратро дар бар гиранд.

Барномаи EB-5 ба сармоягузорон ва оилаҳои онҳо имкон медиҳад, ки бо сармоягузорӣ ба маблағи 1,050,000 доллар дар як корхонаи тиҷоратӣ дар Иёлоти Муттаҳида, ки ҳадди аққал 10 ҷойҳои корӣ барои шаҳрвандони ИМА эҷод мекунад, корти сабз гиранд. Агар сармоягузорӣ дар Минтақаи Шуғли Мақсаднок (TEA) анҷом дода шавад, маблағ метавонад то 800,000 доллар кам карда шавад.

Аммо, дар моҳи феврали соли 2025, президенти ИМА Доналд Трамп пешниҳод кард, ки барномаи EB-5 бо нақшаи нави "корти тиллоӣ"-и 5 миллион доллар иваз карда шавад, ки роҳро барои шаҳрвандӣ бидуни талаботи таъсиси ҷойҳои корӣ фароҳам меорад.

Раводиди E-2 барои шаҳрвандони кишварҳое пешбинӣ шудааст, ки Иёлоти Муттаҳида бо онҳо шартномаҳои тиҷоратӣ ва киштиронӣ дорад. Сармоягузорон бояд миқдори назарраси сармояро ба тиҷорати мавҷуда ё нав дар Иёлоти Муттаҳида сармоягузорӣ кунанд ва саҳмияҳои назоратии ширкатро (одатан беш аз 50%) дошта бошанд.
Сармоягузориҳои амволи ғайриманқул, ба монанди харидани биноҳои истиқоматӣ барои мақсадҳои идоракунӣ, метавонанд барои ин раводид мувофиқ бошанд, агар тиҷорат фаъолона идора ва фоидаовар бошад.

Гарчанде ки барои раводиди E-2 талаботи расмии ҳадди ақали сармоягузорӣ вуҷуд надорад, дар амал, тавсия дода мешавад, ки аз 250,000 то 300,000 доллар сармоягузорӣ карда шавад, бахусус барои тиҷорати хурд.

Раводиди L-1 барои кормандони ширкатҳои байналмилалӣ, ки ба филиалҳо ё филиалҳо дар Иёлоти Муттаҳида интиқол меёбанд, пешбинӣ шудааст. Барои гирифтани ин раводид, ширкат дар хориҷа бояд ҳадди аққал як сол фаъолият карда бошад ва бо ширкати ИМА робитаҳои муносиб дошта бошад. Ин метавонад барои соҳибони ширкатҳои хориҷӣ, ки мехоҳанд тиҷорати худро, аз ҷумла сармоягузориҳои амволи ғайриманқулро дар Иёлоти Муттаҳида васеъ кунанд, муфид бошад.

Дар ИМА, ба ғайр аз раводидҳои сармоягузорӣ, роҳҳои дигари қонунии гирифтани иҷозатномаи истиқомат мавҷуданд:

• Муттаҳидсозии оила - барои хешовандони наздики шаҳрвандон ва сокинони ИМА.
• Издивоҷ бо шаҳрванди ИМА ҳуқуқи гирифтани корти сабзро медиҳад.
• Раводидҳои корӣ - H-1B, O-1 ва ғайра барои коргарони ботаҷриба.
• Таҳсил - раводидҳои донишҷӯии F-1 бо имконияти интиқоли минбаъда ба раводиди корӣ.
• Лотереяи корти сабз як барномаи солона барои тақсимоти тасодуфии раводид ба шаҳрвандони кишварҳое мебошад, ки сатҳи муҳоҷирати онҳо дар Иёлоти Муттаҳида паст аст.

Барои гирифтани иҷозатномаи истиқомат дар Австрия , аз ҷумла:

• Корти D: Он барои мутахассисони баландихтисос, сармоягузорон ва соҳибкорон тарҳрезӣ шудааст ва ба онҳо имкон медиҳад, ки қонунан дар кишвар зиндагӣ ва кор кунанд. Барои сармоягузорон, сармоягузории ҳадди ақал одатан аз 300,000 то 500,000 евро дар тиҷорат ё иқтисоди Австрия аст. Иҷозатномаи аввалияи истиқомат барои як сол дода мешавад, ки то панҷ сол тамдид карда мешавад ва пас аз он барои истиқомати доимӣ ва пас аз шаш сол барои шаҳрвандӣ муроҷиат кардан мумкин аст.
• Худтаъминкунӣ: барои шахсоне, ки метавонанд худро аз ҷиҳати молиявӣ бе кӯмаки давлатӣ таъмин кунанд. Тасдиқи 30,000-60,000 евро дар суратҳисоби бонкӣ ва соҳиби манзил будан зарур аст. Иҷозатномаи аввалияи истиқомат ба мӯҳлати як сол дода мешавад, ки ҳар сол то панҷ сол тамдид карда мешавад ва сипас истиқомати доимӣ имконпазир аст.

Австрия барои сармоягузороне, ки мехоҳанд дар ҷустуҷӯи иқомат тавассути сармоягузорӣ бошанд, роҳи соддатар ва пешгӯишавандатарро пешниҳод мекунад, ки ба шарофати талаботи возеҳ, маблағҳои муайяни сармоягузорӣ ва роҳи мустақим ба сӯи иқомати дарозмуддат ва шаҳрвандӣ мебошад.

Сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқул дар ИМА метавонад даромади устувор ба даст орад, аммо муҳим аст, ки фарқиятҳои байни иҷораҳои кӯтоҳмуддат ва дарозмуддат, мулоҳизаҳои андоз ва қоидаҳои маҳаллиро ба назар гирем. Таҷрибаи ман нишон медиҳад, ки интихоби стратегияи дурусти иҷора мустақиман ба фоиданокии сармоягузории шумо таъсир мерасонад.

Иҷораи кӯтоҳмуддат фоидаи баланд медиҳад, ки аксар вақт дар ҳудуди 12-15% дар як сол, махсусан дар минтақаҳои сайёҳӣ ва шаҳрӣ, мебошад. Масалан:

• Ню Йорк: Нархи рӯзона $159, 67% бандшавӣ, даромади солона $39,983.
• Санта Моника: нархи рӯзона $216, шуғл 72%, даромади солона $58,184.
• Ҳолливуд, Флорида: нархи рӯзона $197, 69% бандшавӣ, даромади солона $47,000.

Хатарҳо ва мулоҳизаҳо: Бисёре аз шаҳрҳо, аз ҷумла Ню-Йорк, Майами ва Лос-Анҷелес, қоидаҳои қатъиро оид ба иҷораи кӯтоҳмуддат ҷорӣ мекунанд, ки бақайдгирӣ, иҷозатномадиҳӣ ва риояи маҳдудиятҳои рӯзҳои иҷораро талаб мекунанд. Аз ин рӯ, сармоягузорон бояд қонунҳои маҳаллиро бодиққат таҳлил кунанд, то аз ҷаримаҳо канорагирӣ кунанд.

Иҷораи дарозмуддат даромади устувортарро бо хатарҳои камтари танзимкунанда таъмин мекунад. Фоидаи миёна тақрибан 8% аст ва дар баъзе минтақаҳо он метавонад ба 12-22% расад. Мисолҳо:

• Детройт: Фоида то 21.95%.
• Майами: ҳосилнокӣ тақрибан 7%.

Иҷораҳои дарозмуддат барои сармоягузороне, ки ба устуворӣ ва мураккабии амалиётӣ ниёз доранд, махсусан ҷолибанд. Мизоҷони ман аксар вақт ин вариантро дар Техас ва Аризона барои нигоҳ доштани даромади дарозмуддат ва коҳиш додани хатарҳои марбут ба мавсимӣ ва ноустувории талабот интихоб мекунанд.

1. Иҷораи кӯтоҳмуддат (Airbnb, VRBO)

• Андози даромади федералӣ: 10–37% вобаста ба даромади умумии сармоягузор.
• Мисол: Агар даромади солонаи иҷораи кӯтоҳмуддати шумо аз як манзили истиқоматӣ дар Ню Йорк 40,000 доллар бошад, ӯҳдадории андози федералии шумо метавонад вобаста ба дигар манбаъҳои даромади шумо аз 4000 то 12,000 доллар бошад.
• Андози иёлот: Ню Йорк - 4-8.82% аз даромад; Флорида - 0% (андози даромади иёлотӣ надорад).
• Андози сайёҳӣ ва ҳаққи фурӯш: Ню Йорк - 14.75% аз ҳар як фармоиш; Майами - тақрибан 12%.
• Ғайрирезидентҳо: 30% андоз аз даромади умумӣ тавассути ширкати идоракунӣ нигоҳ дошта мешавад.

2. Иҷораи дарозмуддат

• Андози даромади федералӣ: 10–37%.
• Мисол: Иҷораи хона дар Майами бо нархи $2,800/моҳ, даромади солона $33,600. Андозҳои федералӣ $3,300–$12,500.
• Андози иёлот: Флорида - 0%; Калифорния (Лос-Анҷелес) - 1-13.3%.
• Нигоҳ доштани андоз барои ғайрирезидентҳо: Умуман, 30% даромади умумӣ, агар тавассути ҶДММ бо эъломияи андоз ташкил нашуда бошад.

Барои муштариёни худ дар Аврупо ва Осиё, ман ҳамеша тавсия медиҳам, ки бори андози федералӣ ва маҳаллии онҳоро пешакӣ ҳисоб кунанд ва барои беҳсозии ҳадди аксар таъсиси ҶДММ-ро баррасӣ кунанд. Масалан, сармоягузорон дар Майами ва Ню Йорк аз банақшагирии дурусти хароҷот ва амортизатсия ба таври назаррас манфиат мегиранд.

Ширкатҳои идоракунӣ ба сармоягузорон, бахусус ба сармоягузорони хориҷӣ, дар идоракунии амволи ғайриманқул бе иштироки шахсӣ кӯмак мерасонанд. Хизматрасониҳои онҳо инҳоро дар бар мегиранд:

• Ҷустуҷӯи иҷорагирон ва санҷиши қобилияти пардохтии онҳо
• Ҷамъоварии иҷора ва назорати саривақтии пардохт
• Нигоҳдорӣ, таъмир ва тозакунӣ
• Баҳисобгирии муҳосибӣ ва ҳисоботи андоз

Арзиши хизматрасонӣ:

• Иҷораи дарозмуддат: одатан 8-12% даромади моҳона. Масалан, агар як хона дар шаҳри Ню Йорк 3000 доллар дар як моҳ даромад орад, ширкати идоракунӣ 240-360 доллар дар як моҳ мегирад.
• Иҷораи кӯтоҳмуддат (Airbnb, VRBO): одатан 15-20% даромадро ташкил медиҳад, зеро идоракунии бештари фармоиш ва хидматрасонӣ ба меҳмонон лозим аст. Мисол: даромад $4,000/моҳ — комиссия $600–800.
• Пардохтҳои иловагӣ: ҳаққи ҷойгиркунӣ дар платформа, ҳаққи якдафъаинаи омодасозии манзил, таъмири фаврӣ.

Агар ҳадафи шумо устуворӣ, даромади пешгӯишаванда ва кам кардани хатарҳои танзимкунанда бошад, ман тавсия медиҳам, ки Австрияро баррасӣ кунед. ИМА аз сабаби фоидаи баландаш, бахусус тавассути иҷораи кӯтоҳмуддат, ҷолиб аст, аммо ин бо қоидаҳои мураккаб ва хатарҳои сершумор ҳамроҳ аст.

Интихоби минтақа барои сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқули ИМА аз ҳадафҳо, буҷа ва стратегияи шумо вобаста аст: хоҳ шумо даромади устувор, пардохтпазирии баланд ё дурнамои афзоиши сармояро ҷустуҷӯ кунед. Таҷрибаи ман нишон медиҳад, ки интихоби шаҳри дуруст мустақиман ба фоида ва хатарҳо таъсир мерасонад.

Ню Йорк - устуворӣ ва пардохтпазирӣ

Ню Йорк бозори аз ҳама моеътарини кишвар боқӣ мемонад. Нархи миёнаи як метри мураббаъ аз 10,000 то 18,000 долларро ташкил медиҳад, ки ин сармоягузориро гарон, вале пешгӯишаванда мегардонад.

• Фоидаи иҷораи дарозмуддат: 5–6%
• Иҷораи кӯтоҳмуддат: 12–14%
• Маҳаллаҳои машҳур: Манҳэттен, Бруклин, Квинс
• Хусусиятҳо: пардохтпазирии баланд, талаботи устувор, қонунҳои қатъии Airbnb

Майами ва Флорида - Афзалиятҳои рушд ва андоз

Бо нархи миёнаи манзил аз 5,500 то 9,000 доллар барои як метри мураббаъ, Флорида барои сармоягузороне, ки афзоиши сармоя ва имтиёзҳои андозиро меҷӯянд, дастрас аст.

• Фоидаи иҷораи дарозмуддат: 7%
• Иҷораи кӯтоҳмуддат: 11–13%
• Маҳаллаҳои машҳур: Саут Бич, Брикелл, Корал Гейблс
• Хусусиятҳо: афзоиши босуръати нархҳо, ҷараёни зиёди сайёҳон, бе андоз аз андоз аз даромад

Масалан, муштарии ман дар Брикелл як кондоминиуми 80-метри мураббаъро бо нархи 600 000 доллар (7500 доллар/м2) харид. Иҷораи дарозмуддат дар як моҳ 3500 доллар меорад, дар ҳоле ки иҷораи кӯтоҳмуддат тавассути Airbnb метавонад то 5500 доллар дар як мавсим расад. Пас аз ду сол, арзиши ин хона 12% афзоиш ёфтааст.

Калифорния (Лос-Анҷелес, Сан-Франсиско) - бозорҳои гаронбаҳо ва дорои мақоми баланд

Нархҳо дар ин ҷо аз ҷумлаи баландтаринҳоянд: аз 8,500 то 20,000 доллар барои як метри мураббаъ. Сармоягузорӣ буҷаи назаррасро талаб мекунад, аммо обрӯ ва пардохтпазириро таъмин мекунад.

• Фоидаи иҷораи дарозмуддат: 5–6%
• Иҷораи кӯтоҳмуддат: 12–13%
• Маҳаллаҳои маъмул: Санта Моника, Ҳолливуд, Маркази шаҳри Лос-Анҷелес
• Хусусиятҳо: минтақаҳои бонуфуз, талаботи баланди иҷора, қонунҳои қатъӣ

Техас (Остин, Даллас, Хьюстон) – Рушди динамикӣ ва муҳоҷират

Нархи миёнаи манзил аз 3500 то 6500 доллар барои як метри мураббаъ аст, ки Техасро барои сармоягузороне, ки буҷаи кам доранд ва ба афзоиши баланди сармоя ниёз доранд, ҷолиб мегардонад.

• Фоидаи иҷораи дарозмуддат: 8–9%
• Иҷораи кӯтоҳмуддат: 10–12%
• Хусусиятҳо: афзоиши аҳолӣ, муҳоҷират аз иёлотҳои гаронбаҳо, нархҳои дастрас

Як сармоягузори канадагӣ дар Остин як таунхауси 100 метри мураббаъро бо нархи 450 000 доллар (4500 доллар/м2) харид. Иҷораи дарозмуддат дар як моҳ 3200 доллар фоида меорад. Як сол пас, арзиши хона 10% афзоиш ёфт. Бозори маҳаллӣ фаъолона рушд мекунад ва ҷараёни муҳоҷирон талаботро ба иҷора афзоиш медиҳад.

Мидвейт (Чикаго, Детройт) - имконоти арзон, вале хатарнок

Нархи манзил дар ин ҷо аз 1500 то 6000 доллар барои як метри мураббаъ аст, ки минтақаи Ғарби Миёнаро ба як варианти ҷолиб барои сармоягузориҳои мувофиқ бо фоидаи баланд табдил медиҳад.

• Фоидаи иҷораи дарозмуддат: 7–22%
• Иҷораи кӯтоҳмуддат: 10–12%
• Хусусиятҳо: нархи хеле пасти харид, даромаднокии баланди иҷораи дарозмуддат, аммо бозори ноустувор ва талабот ба иҷораи кӯтоҳмуддат паст аст

Як ҷуфти швейтсарӣ дар Детройт хонаи 120-метри мураббаъро бо нархи 200 000 доллар (1667 доллар барои як метри мураббаъ) хариданд. Иҷораи дарозмуддат дар як моҳ 2200 доллар фоида меорад - ки фоидаи солона зиёда аз 13% аст. Хатари тағйирёбии нархҳо баландтар аст, аммо арзиши пасти вуруд ба сармоягузор имкон медиҳад, ки фоидаи назаррас ба даст орад.

Дар ИМА, тақрибан 70% тамоми муомилот барои хонаҳои мавҷуда мебошанд, дар ҳоле ки сохтмонҳои нав тақрибан 30% бозорро ташкил медиҳанд, аз ҷумла кондоминиумҳои пеш аз сохтмон ва лоиҳаҳои бисёрошёна. Нархи миёнаи хонаҳои мавҷуда дар бозорҳои маъмул ба монанди Ню Йорк ва Лос-Анҷелес аз 10,000 то 18,000 доллар барои як метри мураббаъ аст, дар ҳоле ки сохтмонҳои нав вобаста ба минтақа ва сегмент аз 8,000 то 15,000 доллар барои як метри мураббаъ арзиш доранд.

Дар бозори дуюмдараҷаи ИМА, шаҳрҳои калон ва дорои инфрасохтори санҷидашуда махсусан маъмуланд. Апартаментҳо ва хонаҳо дар шаҳри Ню-Йорк, аз ҷумла Бруклин, Квинс ва Манҳэттен, ки дар он ҷо пардохтпазирӣ баланд аст ва талабот ба иҷораи дарозмуддат устувор аст, бештар талабот доранд.

Бозори дуюмдараҷа инчунин дар Чикаго, Детройт ва Кливленд фаъолона рушд мекунад, ки дар он ҷо арзиши манзил пасттар аст ва ба сармоягузорон имкон медиҳад, ки бо буҷаи кам ворид шаванд ва фоидаи баланди иҷораи дарозмуддатро то 12-15% ба даст оранд.

Хусусиятҳо: Хонаҳои кӯҳна метавонанд таъмири асосиро талаб кунанд, аммо дастрасии зуд ба даромади иҷораро таъмин мекунанд.

Биноҳои нав сармоягузоронро бо тарҳбандии муосир ва стандартҳои самараноки энергия ҷалб мекунанд. Аз ҷумлаи минтақаҳои маъмултарин Майами, Форт-Лодердейл ва Орландо мебошанд, ки дар он ҷо кондоминиумҳои пеш аз сохтмон нархҳои пасттар аз бозор ва иҷораи кӯтоҳмуддатро бо нархи то 5500 доллар дар як моҳ пешниҳод мекунанд. Дар Техас (Остин, Даллас ва Хьюстон) лоиҳаҳои бисёрошёна фаъолона сохта мешаванд, ки ба сармоягузорон имкон медиҳанд, ки аз якчанд манзил ҳамзамон фоида ба даст оранд.

Хусусиятҳо: хатари таъхир дар сохтмон, аммо эҳтимолияти афзоиши арзиши амвол ва чандирии тарҳбандӣ.

Хонаҳои амрикоӣ аксар вақт бо истифода аз сохтори чаҳорчӯба, чӯб, бетон ва масолеҳи муосири каммасрафи энергия сохта мешаванд. Стандартҳо талаботи қатъиро барои бехатарии сӯхтор, изолятсияи садо ва вентилятсия дар бар мегиранд.

• Биноҳои нав одатан бо системаҳои хонаи интеллектуалӣ, ошхона ва ҳаммомҳои муосир муҷаҳҳаз мебошанд, ки ҷолибияти онҳоро барои иҷорагирон афзоиш медиҳанд.
• Мӯҳлати сохтмон дар ИМА барои маҷмааҳои бисёрошёна аз 12 то 24 моҳро ташкил медиҳад.

Биноҳои нави Австрия аз ҷиҳати суръати сохтмон, самаранокии энергетикӣ ва устувории бозор бартариҳо доранд. Дар ИМА, раванд метавонад аз сабаби бюрократия, шароити обу ҳаво ё таъхири пудратчиён ба таъхир афтад. Барои сармоягузороне, ки эътимоднокӣ ва устувории дарозмуддатро меҷӯянд, Австрия аксар вақт интихоби бартарӣ аст, сарфи назар аз арзиши баландтар барои як метри мураббаъ.

Сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқул дар ИМА доираи васеи стратегияҳоро пешниҳод мекунад, аз иҷораи анъанавӣ то рушди замин. Интихоби стратегия аз ҳадафҳо, буҷа ва иштиҳои шумо ба хатар вобаста аст.

Харидани амволи кӯҳна барои таъмир ва фурӯши дубора стратегияе барои сармоягузорони фаъол аст. Фоида метавонад аз ҳар як муомилот ба 15-25% расад, хусусан дар минтақаҳои рушдёбанда ба монанди Лос-Анҷелес ё Сан-Франсиско.

Намунаҳои муштариён: Хонаи 1200 метри мураббаъ дар Остин бо нархи 450,000 доллар харида шуд, таъмир ба маблағи 70,000 доллар анҷом дода шуд, дубора ба маблағи 650,000 доллар фурӯхта шуд - фоидаи софи тақрибан 130,000 доллар.

Тақсим кардани сармоя ба якчанд амволи хурдтар хатарро кам мекунад ва имкон медиҳад, ки даромад гуногунранг карда шавад. Портфели муштариён аксар вақт ду ё се хонаро дар минтақаҳои гуногуни Майами ё Техас дар бар мегирад, ки ҷараёни устувори иҷораро таъмин мекунад.

Идораҳо, анборҳо ва амволи чакана даромади солонаро аз 6 то 10% ба даст меоранд, аммо сармояи ибтидоии баландтарро талаб мекунанд. Мисол: харидани як маҷмааи хурди офисӣ дар Даллас ба маблағи 1,2 миллион доллар даромади солона аз 80,000 то 100,000 долларро ба даст меорад.

REIT ба шумо имкон медиҳад, ки дар бозори амволи ғайриманқул бидуни идоракунии мустақими амвол иштирок кунед. Фоидаи дивидендҳо одатан аз 4 то 6% аст ва монеаи пасти вуруд онҳоро барои шурӯъкунандагон ҷолиб мегардонад.

Хариди замин барои сохтмон ё рушд як стратегияи хатарноктар бо дурнамои дарозмуддат аст. Масалан, як қитъаи замини 1,5 гектар дар Флорида бо нархи 250 000 доллар харидорӣ карда мешавад. Пас аз гирифтани иҷозатномаҳо ва сохтмон, лоиҳа метавонад дар тӯли 3-5 сол то 600 000-700 000 доллар даромад ба даст орад.

Бозори Вена устувортар ва пешгӯишаванда аст. Хариду иҷора 4-5% фоида медиҳад, дар ҳоле ки ислоҳ ва табдил ва рушд аз сабаби қоидаҳои қатъии сохтмон ва хароҷоти баланди замин маҳдуданд. Бозор камтар динамикӣ аст, аммо аз амният, шаффофият ва устувории дарозмуддат баҳра мебарад. Барои сармоягузороне, ки афзоиши сармояро бо хатари ҳадди ақал меҷӯянд, Вена афзалтар аст, дар ҳоле ки ИМА барои стратегияҳои фаъол бо фоидаи баланд беҳтар аст.

Сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқули ИМА як қатор хусусиятҳо ва хатарҳои беназирро дар бар мегирад, ки ҳангоми интихоби минтақа ва стратегия бояд ба назар гирифта шаванд.

Меъёри миёнаи андози амвол вобаста ба иёлот аз 0,7% то 2,3% дар як сол аст. Дар баъзе иёлотҳо, ба монанди Ню Ҷерсӣ ва Иллинойс, андозҳо метавонанд аз 2,2% зиёд бошанд, ки фоидаи холисро ба таври назаррас коҳиш медиҳад. Мисолҳои муштариён нишон медиҳанд, ки барои сармоягузорӣ дар хонаи 600,000 доллари Майами, андозҳо тақрибан 12,000-15,000 доллар дар як солро ташкил медиҳанд, ки ҳангоми ҳисоб кардани фоидаи сармоягузорӣ бояд ба назар гирифта шавад.

Қонунҳои маҳаллии иҷора, бахусус иҷораи кӯтоҳмуддат тавассути Airbnb ва VRBO, метавонанд сахтгир бошанд. Масалан, Сан-Франсиско, Ню-Йорк ва Майами маҳдудиятҳоеро дар шумораи воҳидҳои иҷора ва талаботи иҷозатномадиҳӣ доранд, ки ин чандирии сармоягузоронро маҳдуд мекунад.

Меъёрҳои баланди қарзҳои ипотека ва ноустувории бозор метавонанд талаботро ба манзил коҳиш диҳанд. Масалан, байни солҳои 2022 ва 2024, афзоиши меъёрҳои фоизӣ то 7% боиси суст шудани муомилот ва коҳиши шумораи харидорон гардид. Ин хатари коҳиши нархҳоро дар давраҳои ноустуворӣ ба вуҷуд меорад.

Дар шаҳрҳои сатҳи дуюм ва сеюм ба монанди Детройт, Кливленд ва қисматҳои Техас, пардохтпазирии амвол пасттар аст ва мӯҳлати фурӯш метавонад то 6-12 моҳро ташкил диҳад. Ин хатари сармоягузоронеро, ки мехоҳанд зуд аз ин созишнома даст кашанд, зиёд мекунад.

Бозори Австрия аз устуворӣ ва пешгӯишавандагӣ баҳра мебарад. Андозҳо пасттар, қонунгузорӣ шаффофтар, қоидаҳои иҷора сабуктаранд ва пардохтпазирии амвол дар шаҳрҳои бузурге ба монанди Вена ва Залтсбург устувор аст. Барои сармоягузороне, ки ба ҳифзи сармоя дар муддати тӯлонӣ ва коҳиши хатар аҳамият медиҳанд, Австрия аксар вақт як варианти афзалиятнок аст. Аз тарафи дигар, ИМА барои онҳое мувофиқ аст, ки омодаанд портфелҳои худро фаъолона идора кунанд ва дар айни замон ноустувории эҳтимолии бозорро дарк кунанд, ки ба фоидаи баландтар ноил мешаванд.

Сармоягузорӣ дар амволи ғайриманқули ИМА на танҳо бо фоида, балки бо тарзи зиндагӣ ва шароити зиндагӣ дар иёлотҳои гуногун низ алоқаманд аст. Интихоби минтақа ба иқлим, дастрасӣ ба хизматрасонии тиббӣ, имкониятҳои таълимӣ, бехатарӣ ва инфрасохтори молиявӣ таъсир мерасонад.

Иёлоти Муттаҳида дорои гуногунии васеи иқлимҳо мебошад, ки ҳангоми интихоби амвол ва стратегияи иҷора бояд ба назар гирифта шавад. Шаҳрҳои Флорида дорои иқлими гарми субтропикӣ ва соҳилҳо мебошанд, ки онро барои иҷораи кӯтоҳмуддат дар тӯли сол маъмул мегардонад. Калифорния иқлими мулоими баҳри Миёназаминро, бахусус дар Лос-Анҷелес ва Сан-Диего, пешниҳод мекунад, ки иҷорагирон ва оилаҳои дарозмуддатро ҷалб мекунад.

Дар айни замон, иёлотҳои Миёнаи Ғарбӣ ва шимолӣ (Чикаго, Миннеаполис) бо зимистонҳои сард ва давраҳои барфӣ тавсиф мешаванд, ки талаботро ба иҷораи кӯтоҳмуддат коҳиш медиҳад, аммо метавонад харидоронро ҷалб кунад, ки ба сегменти иқтисодӣ ва нархҳои дастрас нигаронида шудаанд.

Барои ғайрирезидентҳо, дастрасӣ ба хизматрасонии тиббӣ ва маорифи босифат муҳим аст. Дар Ню Йорк, суғурта барои оилаи чорнафара метавонад дар як моҳ аз 1500 то 2000 доллар арзиш дошта бошад, аз ҷумла фарогирии асосӣ ва муоинаҳои мутахассисон. Дар Лос-Анҷелес, хароҷоти шабеҳ аз 1300 то 1800 долларро ташкил медиҳад, дар ҳоле ки дар Майами ва Техас, вобаста ба нақшаи интихобшуда, аз 700 то 1000 доллар дар як моҳ аст.

Нархи таҳсил низ гуногун аст: мактабҳои хусусӣ ва донишгоҳҳои бонуфуз дар Ню Йорк ва Калифорния солона аз 20,000 то 50,000 доллар арзиш доранд, дар ҳоле ки дар Техас ё Флорида шумо метавонед мактабҳои хубро бо нархи аз 10,000 то 20,000 доллар дар як сол пайдо кунед.

Шаҳрвандони хориҷӣ метавонанд дар Иёлоти Муттаҳида суратҳисобҳо кушоянд ва қарзи ипотека гиранд, аммо ин раванд нисбат ба шаҳрвандон мураккабтар аст: аксар вақт ITIN/SSN, тасдиқи даромад ва пардохти пешпардохти назаррас (одатан 30-40%) талаб карда мешавад. Баъзе бонкҳо дар Майами ва Калифорния барои ғайрирезидентҳо барномаҳои махсус пешниҳод мекунанд.

Зиндагӣ дар ИМА вобаста ба шаҳр ва иёлот хеле фарқ мекунад. Мисолҳо:

• Ню Йорк (Манҳэттен): иҷораи хонаи 2-ҳуҷрагӣ: $4,500–6,000 дар як моҳ, маҳсулоти хӯрокворӣ ва хизматрасонӣ: +30–40% аз ҳисоби миёна баландтар, қаҳвахонаҳо ва тарабхонаҳо: $15–25 барои як хӯрок, хизматрасонии коммуналӣ: $250–400 дар як моҳ.
• Лос-Анҷелес, Калифорния: иҷораи хонаи 2-ҳуҷрагӣ аз 3500 то 4500 доллар, маҳсулоти хӯрокворӣ аз миёна 20-30% баландтар, тарабхонаҳо аз 12 то 20 доллар, хизматрасонии коммуналӣ аз 200 то 350 доллар.
• Майами, Флорида: Иҷораи хонаи 2-ҳуҷрагӣ аз 2500 то 3500 доллар, нархи хӯрокворӣ ва хӯрокворӣ ба нархи миёнаи ИМА наздик аст, хизматрасонии коммуналӣ аз 150 то 300 доллар.
• Остин, Даллас, Техас: Иҷораи хонаи 2-ҳуҷрагӣ аз 1800 то 2500 доллар, ба ҳисоби миёна нархи хӯрокворӣ, тарабхонаҳо аз 10 то 18 доллар, хизматрасонии коммуналӣ аз 120 то 250 доллар.
• Чикаго, Ғарби Миёна: иҷораи хонаи 2-ҳуҷрагӣ аз 1500 то 2200 доллар, нархи хӯрокворӣ аз миёнаи миллӣ пасттар, нархи хизматрасонии коммуналӣ аз 120 то 250 доллар.

Зиндагӣ дар Австрия пешгӯишаванда ва муташаккил аст: нигоҳубини тиббӣ босифат ва дастрас аст, маориф босифат аст ва бюрократия ҳадди ақал аст. Масалан, суғуртаи тиббӣ барои як оилаи чорнафара аз 300 то 500 доллар дар як моҳ арзиш дорад ва маблағи таҳсил дар мактабҳо ва донишгоҳҳои давлатӣ аксар вақт ройгон ё хеле дастрас аст.

Инфрасохтор, нақлиёт ва бехатарии шаҳр барои зиндагии бароҳати дарозмуддат шароит фароҳам меорад. Ман боварӣ дорам, ки дар Австрия банақшагирии хароҷот, кам кардани хатарҳо ва таъмини роҳати оила осонтар аст.

Интихоби амволи ғайриманқул дар ИМА аз ҳадафҳои сармоягузор ва вазъи зиндагии онҳо вобастагии зиёд дорад. Қисматҳои гуногуни аҳолӣ дар бозор ба таври гуногун ҳаракат мекунанд ва ба назар гирифтани омилҳои молиявӣ, ҳуқуқӣ ва шахсӣ муҳим аст.

Барои шаҳрвандони кишварҳои ноустувор, харидани хона ё квартира дар Иёлоти Муттаҳида аксар вақт роҳи ҳифзи сармоя мебошад. Мизоҷони ман аз Аврупои Шарқӣ ва Амрикои Лотинӣ барои гуногунранг кардани дороиҳои худ ва таъмини ҳифзи дарозмуддати сарват, дар Майами ва Лос-Анҷелес ба маблағи аз 400 000 то 700 000 доллар квартира харидаанд.

барои нафақахӯрон . Масалан, хонае, ки 550,000 доллар дар минтақаи Форт-Лодердейл бо иҷораи дарозмуддат ба иҷора гирифта шуда буд, тақрибан 2800-3200 доллар дар як моҳ даромад меовард, дар ҳоле ки амвол ҳамчун хонаи дуюми бароҳат истифода мешуд.

Кӯчманчиёни рақамӣ ИМА-ро барои инфрасохтори рушдёфтаи он, интернети баландсуръат ва имкониятҳои иҷораи кӯтоҳмуддат тавассути Airbnb ва VRBO қадр мекунанд. Аммо, маҳдудиятҳои раводид ва ниёз ба ҳуҷҷатҳои дарозмуддат мушкилоти муайянеро ба вуҷуд меоранд. Мисоли муштарӣ: харидани хона дар Остин ба маблағи 350,000 доллар ва баъдан иҷора додани он ба муддати кӯтоҳ даромади 2000-2400 доллар дар як моҳ ба даст овард, ки барои ғайрирезидентҳо ITIN ва суратҳисоби бонкӣ талаб карда мешуд.

ИМА бар зидди Австрия? Дар муқоиса бо Австрия, ин кишвар барои сармоягузорони муҳофизакор пирӯз мешавад: бозор устувор аст, қонунҳо шаффофанд, андозҳо камтаранд ва фоида пешгӯишавандаанд. Аз тарафи дигар, ИМА фоидаи баландтар, минтақаҳои гуногун ва стратегияҳои сармоягузориро пешниҳод мекунад, аммо бо хатарҳо, ноустувории бозор ва мушкилоти идоракунии амвол алоқаманд аст. Барои муштариёне, ки амният ва тартиботро қадр мекунанд, ман аксар вақт Австрияро тавсия медиҳам.

Баромадан аз сармоягузорӣ як қадами муҳим аст, ки мустақиман ба фоида таъсир мерасонад. Фурӯши амвол дар ИМА одатан тавассути MLS (Хадамоти рӯйхати бисёрҷониба) ё тавассути агентҳои касбӣ анҷом дода мешавад. Вақти миёнаи фурӯш аз рӯи минтақа фарқ мекунад: дар шаҳрҳои машҳур ба монанди Майами ё Лос-Анҷелес, амвол метавонад дар давоми 30-90 рӯз фурӯхта шавад, дар ҳоле ки дар иёлотҳои камтар пардохтпазир, он метавонад то 6-9 моҳро дар бар гирад. Мизоҷони ман, ки дар Майами хонаҳоро бо нархи 600,000-750,000 доллар мефурӯхтанд, аксар вақт аз MLS ва агент барои суръат бахшидан ба раванд ва кам кардани комиссияҳо истифода мебурданд.

Барои ғайрирезидентҳо, ҷанбаи муҳим FIRPTA аст, ки нигоҳ доштани то 15% нархи фурӯшро барои андози федералӣ талаб мекунад. Барои пешгирӣ аз пардохтҳои ғайричашмдошт, ҳисоб кардани ӯҳдадории андози шумо дуруст аст.

Биржаи 1031 ба шумо имкон медиҳад, ки ҳангоми фурӯши амвол ва аз нав сармоягузорӣ кардан дар дороии дигари амволи ғайриманқули ИМА андозҳоро ба таъхир андозед. Масалан, яке аз муштариёни ман як кондоминиуми Майамиро ба маблағи 650,000 доллар фурӯхт ва ба якчанд амволи ғайриманқули Остин сармоягузорӣ кард, ки ба ӯ имкон дод, ки бори андозро иваз кунад ва диверсификатсияи портфелро афзоиш диҳад.

Интиқоли амволи ғайриманқул тавассути мерос ё эътимод роҳи дигари идоракунии самараноки амволи шумо ва банақшагирии ояндаи шумост. Эътимодҳо ба идоракунии дороиҳо, кам кардани хатарҳои андоз ва ҳифзи дороиҳои шумо кӯмак мерасонанд.

Дар муқоиса бо Австрия, раванди баромади сармоягузорӣ дар он ҷо соддатар ва пешгӯишавандатар аст. Пардохтпазирии бозори дуюмдараҷа баланд, бюрократия ҳадди ақалл, андозҳои фурӯш шаффофанд ва муомилот зудтар анҷом дода мешаванд. ИМА фоидаи бештар пешниҳод мекунад, аммо аз қоидаҳои мураккаби андоз ва бюрократия азият мекашад.

Чанд сол аст, ки ман бо муштариёне кор мекунам, ки дар ИМА ва Аврупо ба амволи ғайриманқул сармоягузорӣ мекунанд. Таҷрибаи ман нишон медиҳад, ки ҳар як бозор хусусиятҳои беназири худро дорад ва муваффақияти сармоягузорӣ мустақиман аз санҷиши дурусти он вобаста аст.

Тақсимоти сармоя байни бозорҳои устувор ва рушдёбанда калиди портфели мутавозин аст. Дар ин равиш, сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқули Австрия одатан устуворӣ ва пешгӯишавандагиро таъмин мекунад, дар ҳоле ки амволи ғайриманқули амрикоӣ потенсиали афзоиш ва фоидаи баланди иҷораро пешниҳод мекунад. Ман тавсия медиҳам, ки амволи ғайриманқули ИМА-ро бо бозорҳои динамикӣ ва фоидаовартар, ба монанди Майами ё Лос-Анҷелес ва амволи ғайриманқули устувори аврупоӣ, ба монанди Вена, муттаҳид кунед. Ин равиш ба шумо имкон медиҳад, ки хатарҳоро гуногун кунед, даромади иҷора ба даст оред ва ҳамзамон сармоя ҷамъ кунед.

Ҳангоми интихоби стратегия, ман ҳадафҳои муштариёнамро ба назар мегирам: иҷора, мақом ё сармоягузории дарозмуддат. Масалан, барои муштариёне, ки ба даромад ва рушд нигаронида шудаанд, Иёлоти Муттаҳида бештар мувофиқ аст, хусусан тавассути манзилҳо дар ИМА ва амвол дар Флорида. Барои онҳое, ки ба устуворӣ, пешгӯишавандагӣ ва ҳифзи сармоя арзиш медиҳанд, Австрия аксар вақт ғолиб меояд.

Ман шахсан сармоягузориҳои худро байни ИМА ва Австрия тақсим мекардам: ИМА рушд ва фоидаи баландро пешниҳод мекунад, дар ҳоле ки Австрия оромии хотир, шаффофият ва ҳифзи дарозмуддати дороиҳоро таъмин мекунад. Ин равиш ба шумо имкон медиҳад, ки беҳтаринҳои ҳарду ҷаҳонро муттаҳид кунед ва портфели устувор эҷод кунед.

Сармоягузорӣ ба амволи ғайриманқул фаҳмиши возеҳи ҳадафҳо ва бозорҳоро талаб мекунад. ИМА барои онҳое, ки даромади баланд, стратегияҳои гуногун ва бозорҳои динамикӣ ба монанди Майами, Лос-Анҷелес ё Техасро меҷӯянд, беҳтарин интихоб аст. Австрия барои сармоягузороне мувофиқ аст, ки ба субот, шаффофияти ҳуқуқӣ ва фоидаи пешгӯишаванда арзиш медиҳанд. Дар амал, барои чунин қисми консервативии портфел, амволи ғайриманқули Австрия ҳамчун устуворкунанда ҳисобида мешавад, дар ҳоле ки ИМА ҳамчун манбаи рушд ва фоидаи баландтар ҳисобида мешавад.

Маслиҳати умумӣ аз як ҳуқуқшиноси сармоягузорӣ: амволро бодиққат тафтиш кунед, ӯҳдадориҳои андозро ба назар гиред, портфели худро гуногун кунед ва ҳамеша стратегияи баромаданро ба нақша гиред. Барои ғайрирезидентҳо, ба назар гирифтани FIRPTA, андозбандии даромади иҷора ва имконот тавассути ҶДММ ё трастҳо махсусан муҳим аст.

Дурнамои то соли 2030 афзоиши аҳолӣ, муҳоҷирати дохилӣ ва рушди фаъоли бозори амволи ғайриманқулро нишон медиҳад. Дар Иёлоти Муттаҳида талабот ба манзил дар шаҳрҳое, ки рушди қавии иқтисодӣ ва даромаднокии ҷолиби иҷора доранд, афзоиш меёбад. Дар Австрия субот боқӣ мемонад ва рушди бозорҳои дуюмдараҷа ва нав сармоягузориҳои боэътимодро барои сармояи дарозмуддат таъмин менамояд.

1. Ҳадафҳои сармоягузории худро муайян кунед

• Даромади иҷора (дарозмуддат ва кӯтоҳмуддат)
• Капитализатсия ва афзоиши арзиш
• Гирифтани стратегияҳои истиқомат ё раводид (EB-5, E-2)

2. Интихоби шакли моликият

• Хариди шахси воқеӣ
• Харид тавассути ҶДММ (Ҷамъияти дорои масъулияти маҳдуд)
• Сармоягузорӣ тавассути REITs ва фондҳо
• Шарикӣ ё амонатҳо

3. Таҳлили бозор ва минтақавӣ

• Шаҳрҳо ва иёлотҳо: Майами, Ню Йорк, Лос-Анҷелес, Остин, Миёнаи Ғарбӣ
• Фоиданокии иҷора ва пардохтпазирии амвол
• Нархҳо барои як метри мураббаъ ва динамикаи бозор
• Инфрасохтор, нақлиёт, экология, талаботи иҷорагирон

4. Санҷиши объект ва санҷиши ҳуқуқӣ

• Ҷустуҷӯи сарлавҳа ва суғуртаи сарлавҳа
• Ҳисоботи санҷиш: ҳолати сохтмон, хизматрасонии коммуналӣ
• Санҷиши таърихи моликият ва гаравҳо

5. Маблағгузорӣ ва талаботи харидор

• Дастрасии SSN/ITIN барои шаҳрвандони хориҷӣ
• Суратҳисоби бонкӣ дар ИМА
• Саҳми аввалия ва исботи пайдоиши қонунии маблағҳо
• Синну сол (баъзе бонкҳо синну соли 18-соларо талаб мекунанд)

6. Раванди харид

• Интихоби риэлтор ва адвокат
• Тайёр кардани пешниҳод
• Ҳисоби эмискорӣ
• Бақайдгирии ҳуқуқ ба моликият дар сабтҳои ноҳиявӣ ва шаҳрӣ
• Имконияти харид аз фосилаи дур

7. Андозҳо ва хароҷот

• Андози амвол (вобаста ба иёлот аз 0,5 то 3%)
• Хароҷоти бастани шартнома (2–5% аз маблағи муомилот)
• Андози даромади иҷора (Федералӣ + Иёлот)
• Андози фоида аз сармоя аз фурӯш
• FIRPTA барои ғайрирезидентҳо

8. Идоракунии амвол

• Интихоби ширкати идоракунӣ (Идоракунии амвол)
• Иҷораи дарозмуддат ва кӯтоҳмуддат
• Шартномаҳои иҷорагир ва қоидаҳои маҳаллӣ

9. Стратегияҳои баромадан

• Фурӯш тавассути MLS ё агент
• 1031 Мубодилаи интиқоли андоз
• Интиқол аз рӯи мерос ё тавассути боварӣ

10. Сенарияҳо ва гуногунрангӣ

• Як объект дар муқобили якчанд объект
• Омезиши ИМА ва Аврупо (Австрия барои субот, ИМА барои рушд)
• Тавозуни фоида ва хатар

1. "Сармоягузори 300,000 доллар"

• Он чизе ки муштарӣ мехост: харидани хонае дар шаҳри Ню Йорк, ки даромади иҷораи устуворро таъмин кунад ва инчунин дороии пардохтпазир бошад.
• Он чизе ки мо ёфтем: як кондоминиуми 70 метри мураббаъ дар Манҳэттен, бо таъмири муосир ва дастрасии қулай ба нақлиёт.
• Натиҷа: даромаднокии 4-5% дар як сол, пардохтпазирии баланд, афзоиши арзиши амвол дар тӯли 2 сол +8%.

2. «Бо 500 000 доллар ба нафақа баромадам»

• Он чизе ки муштарӣ мехост: харидани хона дар Майами, Флорида, барои нафақаи бароҳат, бо имкони иҷора додани он дар ҳолати зарурӣ.
• Он чизе ки мо ёфтем: хонаи 90 м² бо 2 хобгоҳ дар минтақаи ором, наздик ба соҳил ва инфрасохтори хуб рушдёфта.
• Натиҷа: даромаднокии миёнаи иҷора 4.5%, афзоиши арзиш +10% дар тӯли 3 сол, минтақаи бехатар барои ҳаёти осоишта.

3. "Оила бо кӯдакон"

• Он чизе ки муштариён мехостанд: харидани хона ё квартира дар Лос-Анҷелес барои истиқомати худ, бо мактабҳои хуб ва муҳити сабз.
• Он чизе ки мо ёфтем: як таунхаус бо масоҳати 120 м² бо се хобгоҳ ва боғи хурд дар минтақаи хуб ободшуда. Нарх: $750,000.
• Натиҷа: потенсиали баланди сармоягузории 6-7% дар 5 сол, минтақаи бехатар барои кӯдакон, имконияти иҷора дар ҳолати зарурӣ.