Индексатсияи иҷораи Вена: Афзоиши нархҳо, қонунҳо ва маслиҳатҳо барои соли 2025

иҷорапулии миёна бо назардошти хидматҳои коммуналӣ дар кишвар дар соли 2024 ва Вена аз ҳисоби миёна болотар буд.

Барои бисёр оилаҳо, ин маънои онро дорад, ки иҷора қисми асосии буҷет аст, ки бевосита ба сатҳи зиндагии онҳо таъсир мерасонад.

То соли 2025 вазъ бадтар шуд: нархҳо нисбат ба маош тезтар боло рафтанд ва ҳукумат ҳатто то моҳи апрели соли 2026 ба индексатсияи автоматии иҷора мораторияи муваққатӣ ҷорӣ кард. Ин як мӯҳлат барои иҷорагирон аст, аммо аз даст додани даромади соҳибони манзил.

Дар ин мақола, ман бо истилоҳи оддӣ шарҳ медиҳам, ки бозори иҷора дар Вена чӣ гуна кор мекунад, чаро нархҳо афзоиш меёбанд, индексатсия чӣ гуна кор мекунад ва кай онро метавон мавриди баҳс қарор дод. Мо рақамҳои воқеӣ, мисолҳои ҳисобкунӣ, парвандаҳои воқеӣ ва қонунҳои навро дида мебароем. Ин мақола ҳам барои онҳое, ки ба Австрия кӯчидан мехоҳанд ва ҳам барои сармоягузороне, ки амволи худро ба иҷора додан мехоҳанд, муфид хоҳад буд.

Пеш аз он ки мо дар бораи индексатсия сӯҳбат кунем, биёед бубинем, ки нархҳо дар бозор чӣ гунаанд ва чаро онҳо афзоиш меёбанд.

Иҷора дар Вена вобаста ба ҳамсоягӣ ва намуди амвол хеле фарқ мекунад. Ба ҳисоби миёна , иҷора барои як метри мураббаъ аз 9 евро то 13 евроро ташкил медиҳад (ба истиснои хидматҳои коммуналӣ). Аммо, арзиши воқеӣ вобаста ба моликияти мушаххас фарқ мекунад.

Иҷораи миёна дар Вена аз рӯи намуди квартира (2025)

Дар муқоиса бо ноҳияҳо, фарқият низ назаррас аст. Дар марказ (ноҳияи 1, Шаҳри Дохилӣ) нархҳо метавонанд то 27 €/м² бирасад, дар ҳоле ки дар канори он, масалан, дар Флоридсдорф ё Лизинг, шумо метавонед имконоти €9-11/м² пайдо кунед.

Ман зуд-зуд ба мизоҷон хотиррасон мекунам, ки нархҳо дар маркази Вена на аз рӯи ҳолати манзил, балки аз рӯи суроға қариб ҳамеша баландтаранд. Савол дар он аст, ки макон барои шумо то чӣ андоза муҳим аст.

Афзоиши аҳолӣ. Дар соли 2024 шумораи аҳолии Вена тақрибан 22,500 нафар афзоиш ёфтааст. Ин афзоиш пеш аз ҳама ба муҳоҷират вобаста аст: танҳо дар соли 2024 тақрибан 180 000 нафар ба Австрия омадаанд, ки тақрибан 68 000 нафарашон дар пойтахт маскан гирифтанд.

Нарасидани квартирахои нав. Вена ҳар сол ҳадди ақал ба 10,000-11,000 квартираҳои нав ниёз дорад. Аммо, дар асл танҳо 5,000-6,000 сохта шудаанд . Зимнан, фонди манзили мавчуда аз сабаби тахриб ва таъмири асосй кам мешавад.

Биноҳои нави элита. Бештар ва бештар манзилҳои мукофотӣ сохта мешаванд, ки иҷорапулӣ аз ҳисоби миёна хеле баланд аст. Ин ба омори умумӣ таъсир мерасонад.

Таваррум ва индексатсия. Ҳатто ҳангоми яхбандӣ шудани нархҳо, баъзе шартномаҳо (масалан, биноҳои нави холӣ) ба таваррум индексатсия карда мешаванд.

Афзоиши талабот ва нарасидани таъминот ногузир нархи иҷораро боло мебарад. Инак, ба динамикаи рақамҳо назар кунед: то охири соли 2024 , иҷорапулии миёна дар саросари кишвар (бо назардошти ҳамаи андозаи хонаҳо) 4,5% афзоиш ёфтааст (дар муқоиса бо 7,4% соли пеш).

Дар Вена афзоиш низ ду-рақама (якчанд фоиз дар давоми сол) буда, аз таварруми миллӣ хеле зиёд аст. Тавре ки дида мешавад, ҳатто бидуни тағирёбии шадид, тамоюл мунтазам боло меравад.

Пеш аз он ки ба индексатсия ворид шавед, муҳим аст, ки фаҳмед, ки нархи иҷора дар Австрия худ аз худ амал намекунад; онҳо аз ҷониби қонун назорат карда мешаванд.

Ҳуҷҷати асосӣ Санади иҷора мебошад ( Mietrechtsgesetz , мухтасари MRG). Он қариб ҳама чизро танзим мекунад: аз маблағи иҷора то ҳуқуқи иҷорагирон ва заминдорон.

Дар Австрия ду сегменти асосии бозор мавҷуданд:

Фонди манзили кӯҳна (то соли 1945 ва баъзе биноҳо баъд аз сохта шудаанд). Дар ин ҷо қонун пурра амал мекунад. Нарх аз рӯи стандартҳои давлатӣ ҳисоб карда мешавад, ки бо номи «ставкаи базавӣ» маълум аст. Дар айни замон, дар Вена, ин барои як метри мураббаъ 6,67 евроро ташкил медиҳад (бо сабаби мораторий то моҳи апрели соли 2026 муқаррар карда шудааст).

Фонди манзили нав (биноҳои замонавӣ, махсусан биноҳое, ки баъд аз солҳои 2000-ум сохта шудаанд). Дар ин ҷо, соҳибон метавонанд озодона, бидуни маҳдудиятҳои қатъӣ нархро муқаррар кунанд.

Барои паймоиш дар фонди манзили кӯҳна, системаи категорияҳои квартира истифода мешавад:

Барои категорияҳои A-C, ҳадди ниҳоии нарх вуҷуд дорад. Категорияи D дар амал хеле кам истифода мешавад; ин бештар нормаи таърихй аст.

Ман зуд-зуд ба мизоҷони худ маслиҳат медиҳам: агар шумо устувории дарозмуддат хоҳед, дар биноҳои кӯҳна манзил ҷустуҷӯ кунед, ки қонуни ВТР пешбинӣ шудааст. Афзоиши нарх дар он ҷо ҳамеша маҳдуд аст.

Қоидаҳо барои хориҷиён тақрибан бо сокинони маҳаллӣ яксонанд. Қонун табъизро дар асоси шаҳрвандӣ ба таври возеҳ манъ мекунад - шумо наметавонед танҳо аз сабаби он ки шумо австриягӣ нестед, вурудро рад кунед.

Аммо дар амал нозукиҳо вуҷуд доранд:

• одатан далели даромад ё кор дар Австрияро талаб мекунад;
• Онҳо метавонанд аз соҳиби пештара мактуби тавсиянома талаб кунанд;
• Аксар вақт онҳо дар ҳаҷми 3 пардохти моҳона (баъзан то 6) пасандоз мегиранд.

Мушкилоти асосӣ барои хориҷиён рақобат аст. Дар Вена, талабот ба квартира аз пешниҳод зиёд аст, бинобар ин имконоти хуб зуд фурӯхта мешаванд.

Акнун ба масъалаи мухимтарин — индексация мегузарем. Ин аст он чизе, ки дар байни иҷоракорон ва сармоягузорон саволҳои бештар ба вуҷуд меорад.

Индексатсия як тасҳеҳи автоматии иҷора дар асоси таваррум мебошад. Асоси ислох кариб хамеша дар шартнома нишон дода мешавад.

Индекси нархҳои истеъмолӣ (CPI), ки аз ҷониби Statistik Austria . Масалан, дар моҳи июли соли 2025 индекс нисбат ба соли қаблӣ 3,6% афзоишро нишон дод.

Намунаи ҳисобкунӣ:

• иҷораи асосии шумо € 1,000 аст;
• индекс 3,6 фоиз афзуд;
• иҷора нав = 1,000 × 1,036 = € 1,036.

Иҷорагир дар бораи афзоиши иҷора пешакӣ огоҳӣ мегирад (на камтар аз 14 рӯз пеш аз пардохти аввалини нав). Афзоиш ҳеҷ гоҳ бозгашт надорад.

Вақте ки шумо шартномаро имзо мекунед, банди индексатсияро ҷустуҷӯ кунед. Бояд гуфт:

• кадом индекси мушаххас истифода мешавад (аксаран CPI);
• чанд маротиба ҳисобкунии дубора гузаронида мешавад (одатан дар як сол);
• санаи эътибор пайдо кардани индексатсия.

Дар сурати набудани ин банд, соҳиби хона ҳақ надорад, ки нархро бе асос баланд кунад. Ягона вариант бастани шартномаи нав аст.

Не. Қонун аз соҳибхона талаб мекунад, ки иҷорагирро огоҳ созад ва ҳисобро фаҳмонад. Маблаги навро аз хаво «кандан» мумкин нест. Агар шумо дар бораи афзоиш огоҳӣ гиред:

• санҷед, ки он ба формулаи шартнома мувофиқат мекунад;
• боварӣ ҳосил кунед, ки афзоиш аз сатҳи таваррум зиёд набошад;
• Агар шубҳа дошта бошед, ба Арбитражи манзил муроҷиат кунед (

Барои он ки мавзӯи индексатсия назарияи хушк боқӣ намонад, биёед бубинем, ки он дар амал чӣ гуна аст.

Аз хаёти реалй ду мисол меорем.

Квартираи 40 м². Ба ҳисоби миёна иҷораи холиси чунин манзил дар Австрия тақрибан 405 евро дар як моҳ аст. € 100 дар хидматҳои коммуналӣ, ба маблағи умумии € 505 илова кунед. Ҳангоми 4% таваррум, иҷораи асосӣ то 421 евро ва бо хидматрасониҳои коммуналӣ тақрибан 521 евро афзоиш хоҳад ёфт.

Квартира 80 м² аст. Нархи миёнаи иҷораи миллӣ барои ин андоза 796,50 евро (ба истиснои хидматҳои коммуналӣ) аст. Фарз мекунем, ки бо назардошти хароҷот, иҷора 880 евро аст. Бо индексатсияи 5%, иҷорапулӣ ба 924 евро афзоиш хоҳад ёфт.

Рушд ҳамеша тақрибан ба таваррум баробар аст. Агар нархи магазинхо 5 фоиз баланд шавад, ичорапулй хам 5 фоиз зиёд мешавад.

Баъзан, индексатсияи таваррум кофӣ нест - соҳибхона ба амвол сармоягузорӣ кардааст ва мехоҳад хароҷотро ҷуброн кунад. Қонун имкон медиҳад, ки иловаи "кӯмакпулӣ барои таъмир" ( Erhaltungsbeitrag ). Барои намуна:

• Иҷораи асосӣ барои хонаи 60 м² – € 600;
• соҳибхона таъмири асосии ошхона кард ва дар бораи +30 € розӣ шуд;
• як сол пас, индекси 4% дигар +24 € дод;
• Иҷораи ниҳоӣ 654 евро буд.

Дар хонаҳои боҳашамат индексатсия ҳамин тавр кор мекунад, аммо нархи ибтидоӣ баландтар аст. Як квартира бо арзиши 2000 евро бо таваррум 5% пас аз як сол 2100 евро арзиш дорад.

Мо одатан дар бораи болоравии нархҳо гап мезанем, аммо ҳолатҳое низ ҳастанд, ки иҷорапулиро кам кардан мумкин аст.

Қонуни Австрия ба кам кардани иҷорапулӣ иҷозат медиҳад, агар квартира ба шартҳои шартнома мувофиқат накунад ва ё ғайри қобили зист гардад. Ҳолатҳои маъмулӣ инҳоянд:

• На гармидиҳӣ ва на оби гарм вуҷуд дорад. Агар дег ё радиатор шикаста бошад, хона қисман ғайриқонунӣ ҳисобида мешавад.
• Қолаб ва намӣ на танҳо косметика, балки таҳдиди воқеии саломатӣ мебошанд.
• Садои доимӣ. Масалан, таъмир дар ҷои ҳамсоя ё сохтмон дар ҳавлӣ, агар моҳҳо давом кунад.
• Камбудиҳои сохторӣ. Боми обхезӣ, лифт шикаста, мушкилоти барқ.

Миқдори камшавӣ аз мушкилот вобаста аст. Дар сурати пурра набудани гармй, судхо аксар вакт пули ичораро 30—50 фоиз кам мекунанд. Агар ин нороҳатии муваққатӣ бошад, коҳиш 10-20% аст.

1. Мушкилотро ҳуҷҷатгузорӣ кунед. Сурат гиред ва гузоришҳо ё квитансияҳои таъмирро ҷамъ кунед.
2. Ба соҳибхона хабар диҳед. Беҳтараш дар шакли хаттӣ (почтаи электронӣ ё почтаи сабтшуда).
3. Барои ислоҳ вақт ҷудо кунед. Одатан 2-3 ҳафта кофӣ аст.
4. Дар бораи кам кардани пардохти муваққатӣ дархост кунед. Фоизи мушаххасро муайян кунед.
5. Агар шумо рад карда бошед , ба суди ҳакамии манзил ё суд муроҷиат кунед.

Ман хамеша ба мизочонам мегуям: агар дар квартира камбудихои чиддй мавчуд бошанд, шумо ухдадор нестед, ки пули ичораро пурра дихед. Муҳим он аст, ки қонунӣ амал кунед ва мушкилотро ҳуҷҷатгузорӣ кунед.

Масъалаи индексация на танхо барои ичоракорон, балки барои шахсоне хам мухим аст, ки молу мулки худро ба ичора медиханд. Барои сармоягузорон, он бевосита ба даромаднокии онҳо таъсир мерасонад.

Афзоиши иҷора ба соҳибон кӯмак мекунад, ки ҳатто дар шароити таваррум фоида нигоҳ доранд.

Мисол:

• квартира барои € 1200 иҷора аст;
• таваррум 4%;
• дар як сол иҷорапулӣ ба 1248 € мерасад.

Чунин ба назар мерасад, ки тағироти хурд - танҳо € 48 дар як моҳ. Аммо дар тӯли як сол, ин тақрибан 600 евро ва дар тӯли 10 сол, беш аз 6,000 евро аст.

Аз ин рӯ, индексатсияи дуруст воситаи ҳифзи сармоя мебошад. Он барои ҷуброн кардани хароҷоти афзояндаи таъмир, хидматрасонии коммуналӣ ва андоз кӯмак мекунад.

Ҳамеша қонунӣ амал кунед. Боварӣ ҳосил кунед, ки индексатсия дар шартнома нишон дода шудааст ва аз маблағи мувофиқашуда зиёд набошад. Ба иҷорагир огоҳии кофӣ диҳед (беҳтараш як ё ду рӯз бештар аз талабот дода шавад). Ин эътимодро эҷод мекунад ва хатари муноқишаро коҳиш медиҳад.

Таъмир ва беҳбудиро баррасӣ кунед. Агар шумо ният доред, ки пеш аз иҷора таъмир кунед, инро ба шартнома ё пардохти яквақта ба иҷора дохил кунед. Иҷорагир бояд дақиқ донад, ки онҳо барои чӣ пардохт мекунанд. Пас аз таъмир, ҷуброни хароҷотро гуфтушунид кунед, аммо дар хотир доред, ки ҳама чиз бояд қонунӣ ба расмият дароварда шавад.

Муоширати хубро нигоҳ доред. Ҳар гуна афзоишро возеҳ шарҳ диҳед ва бигзор иҷорагир ҳисобҳоро бубинад. Беҳтарин стратегия ин аст, ки фаҳмонед, ки чаро иҷорапулӣ афзоиш меёбад, на ба таври ногаҳонӣ як лоиҳаи навро партофтан. Шаффофият аксаран ичоракоронро нигох медорад ва муомилотро дар квартирахои «банд» кам мекунад.

Қобилияти пардохтпазириро тафтиш кунед. Пеш аз бастани шартнома, кафолат ё пасандозро (то се моҳ пардохт) баррасӣ кунед - ин хатари кампардохтро коҳиш медиҳад. Бо вуҷуди ин, танҳо аз тарси иҷорагири хориҷӣ кафолатҳои аз ҳад зиёд талаб накунед: тавре ки аллакай гуфта шудааст, қонун табъизро манъ мекунад.

Менеҷерони амволро истифода баред. Агар шумо якчанд квартира дошта бошед ё вақти маҳдуди холӣ дошта бошед, хадамоти касбии идораи амволро (Hausverwaltung) киро кунед. Онҳо нозукиҳои маҳаллиро дарк мекунанд, навсозиҳои қонунгузориро назорат мекунанд (масалан, тағирот ба мораторияи индексатсия) ва пешгирӣ кардани ҷарима кӯмак мекунанд.

Ман хамеша ба сохибхонахо мегуям: ичоракори устувор нисфи кор аст. Бехтар аст, ки ичорапулиро мувофики талаби конун 3 фоиз зиёд карда, ичорагирро нигох доштан аз он ки ичорагирро аз даст дода, моххо холй монад.

Барои пурра кардани тасвир, бояд тағироти охиринро қайд кард: онҳо аллакай ба бозор таъсир мерасонанд.

Мораторияи иҷора. Дар баҳори соли 2025 парлумони Австрия қонунеро қабул кард , ки болоравии худкори иҷорапулиро барои аксари манзилҳои танзимшаванда то моҳи апрели соли 2026 боздоштааст. Ин маънои онро дорад:

• Меъёри асосӣ дар Вена (ба истилоҳ “тарифи индикативӣ”) 6,67 €/м² муқаррар шудааст;
• афзоиши муқаррарӣ дар моҳи апрели соли 2025 рух надодааст;
• Аз моҳи апрели соли 2026 афзоиш маҳдуд хоҳад шуд: танҳо то 5% таваррумро ба назар гирифтан мумкин аст ва ҳар чизе, ки аз он боло аст, ду баробар коҳиш меёбад.

Барои ичоракорон ин сабукй аст. Барои сармоягузорон, ин маънои онро дорад, ки фоидаи камтар дар соли оянда.

Австрия ва Аврупо: Дар куҷо иҷора аз ҳама гаронтар аст. Вена аз лиҳози иҷорапулӣ яке аз гаронтарин пойтахтҳои Аврупост. Мувофиқи маълумоти Eurostat , як хонаи миёнаи дуҳуҷрагӣ барои муҳоҷирон дар соли 2023 тақрибан 2,050 евро дар як моҳ арзиш дорад (ба истиснои хидматҳои коммуналӣ). Ин назар ба Брюссел ё Прага гаронтар аст ва бо Берлин муқоиса карда мешавад.

Аз соли 2010, иҷорапулӣ дар Австрия тақрибан 70% афзоиш ёфтааст, дар ҳоле ки ба ҳисоби миёна дар ИА хеле камтар афзоиш ёфтааст.

Дар оянда бозор чӣ мешавад? Коршиносон пешгӯӣ мекунанд. Онхо розй мешаванд: нарасидани манзил дар Вена боз хам бадтар мешавад. Ба шахр хар сол камаш 4—5 хазор квартираи нав лозим аст.

Ин маънои онро дорад, ки иҷорапулӣ баланд боқӣ мемонад. Ҳатто бо мораторий, тамоюли дарозмуддат равшан аст: талабот аз пешниҳод зиёд мешавад.

Ман ҳамеша ба мизоҷони худ мегӯям: дар Вена маҳаллаҳои бад вуҷуд надоранд. Маҳаллаҳое ҳастанд, ки иқтидори бузурги афзоиш доранд. Баъзан сармоягузорӣ кардан дар канори шаҳр назар ба маркази бонуфуз фоидаовартар аст.

Иҷора дар Вена ҳамеша як мувозинат байни қоидаҳо, нархҳо ва шароити шахсӣ мебошад. Аз як тараф, конун ичоракоронро хифз мекунад: ичорапулиро якбора зиёд кардан мумкин нест ва дар сурати ошкор шудани камбудихо хакки ичораро кам кардан мумкин аст. Аз тарафи дигар, индексатсия ногузир аст ва нархҳо мувофиқи таваррум баланд мешаванд.

Барои роҳ надодан ба пардохти зиёдатӣ ва эҳсоси боварӣ, якчанд қоидаҳоро дар хотир нигоҳ доред:

• Маҳаллаҳоро муқоиса кунед. Дар масофаи 10-15 дақиқа дар метро метавонад садҳо евроро дар як моҳ сарфа кунад.
• Шартномаро хонед. Шарти индексатсия бояд равшан бошад: кадом индекс, чанд вақт ва аз кадом сана.
• Ҳисобот додани мушкилот. Агар чизе вайрон шавад, фавран бо соҳиби он тамос гиред. Қонун дар тарафи шумост.
• Дастгирӣ ҷӯед. Вена як барномаи кӯмаки манзилӣ бо номи Вонбейхилф дорад. Агар шумо ба ҳадди муайяни даромад ҷавобгӯ бошед, шумо метавонед аз шаҳр ҷубронпулӣ гиред.
• Барои сармоягузорон. Шаффофият ва ростқавлӣ аз фоидаи зуд муҳимтар аст. Ичоракорро солхо нигох доштан бехтар аст, аз хавфи квартираи холй.
• Аз агентҳои боэътимод истифода баред. Агентҳои таҷрибадор нозукиҳоро медонанд ва аксар вақт метавонанд лайфхакҳоро пешниҳод кунанд - масалан, ҷустуҷӯи иҷора аз соҳибони хонаҳои хурд, ки дар он шумо метавонед нархро баррасӣ кунед ё тафтиши биноҳои нав дар моҳҳои охир - онҳо аксар вақт пешниҳодҳои махсус доранд (ба мисли моҳи аввал ройгон ё пасандози кам).

Ва маслиҳати асосӣ: ба иҷора ҳамчун стратегияи дарозмуддат муносибат кунед. Пас, ҳатто вақте ки нархҳо баланд мешаванд, шумо метавонед вазъиятро идора кунед, на танҳо бо ҷараён.