Хариди амволи ғайриманқул дар Австрия на танҳо арзиши амвол, балки хароҷоти иловагиро низ талаб мекунад, ки ба ҳисоби миёна тақрибан 10-12% нархи харидро ташкил медиҳад. Ин хароҷот ба пардохтҳои ҳатмӣ - андозҳо, пардохтҳои бақайдгирӣ ва пардохтҳои нотариалӣ - ва пардохтҳои ихтиёрӣ, ба монанди ҳаққи риэлтор ё коркарди ипотека тақсим мешаванд.
Қоидаҳои махсус метавонанд барои харидорони хориҷӣ татбиқ карда шаванд. Ғайр аз он, аз моҳи июли соли 2025 имтиёзҳои андозӣ барои транзаксияҳо то 500 000 евро ҷорӣ карда мешаванд, ки баъзе пардохтҳои бақайдгириро ба таври назаррас коҳиш медиҳанд.
Пардохтҳо ва андозҳои асосӣ
Пардохтҳои асосӣ андози интиқоли амвол, бақайдгирии замин, ҳаққи нотариус ё адвокат ва агар тавассути агентӣ харидорӣ карда шаванд, комиссияи риэлторӣ иборат аст.
1. Андоз аз интиқоли амвол (Grunderwerbsteuer)
Ин андози калидӣ ҳангоми харидани амволи ғайриманқул дар Австрия мебошад. Он 3,5 фоизи нархи амволро, ки дар шартномаи хариду фуруш нишон дода шудааст, ташкил медихад. Масалан, агар шумо квартира ба маблағи 400 000 евро харед, андози интиқол 14 000 евроро ташкил медиҳад.
Бояд қайд кард, ки андоз аз рӯи нархи воқеии харид ҳисоб карда мешавад, аммо дар баъзе мавридҳо (масалан, агар нарх дар шартнома кам нишон дода шуда бошад) мақомоти андоз метавонад арзиши бозорро ҳамчун дастур истифода барад.
2. Пардохти бақайдгирӣ (Grundbuchseintragungsgebühr)
Пас аз бастани муомила, моликият бояд дар сабти замин ба қайд гирифта шавад. Барои ин 1,1% арзиши амвол ситонида мешавад. Барои амволе, ки ба маблағи 400 000 евро харида шудааст, бақайдгирӣ 4 400 евро арзиш дорад.
Аз моҳи июли соли 2025 сар карда, бақайдгирии ҳуқуқ ва пардохтҳои пасандоз барои амволе, ки арзиши он € 500,000 ё камтар аз он аст, рад карда мешавад. Барои маблағи зиёда аз € 500,000, хироҷ танҳо ба зиёдатӣ татбиқ карда мешавад. Ин тағирот ба харидорон имкон медиҳад, ки ба таври назаррас сарфа кунанд, махсусан ҳангоми харидани ипотека.
3. Хизматрасонии нотариус ё адвокат
Қонун талаб мекунад, ки муомила аз ҷониби нотариус ё адвокат тасдиқ карда шавад. Ин мутахассис вазъи ҳуқуқии амволро тафтиш мекунад, шартномаи хариду фурӯшро омода мекунад ва барои муомилоти амн ҳисоби эътимод (Treuhandkonto) мекушояд.
Арзиши хизматрасонӣ аз мураккабии муомилот вобаста буда, аз 2% то 5% + 20% ААИ аз маблағи шартномаро ташкил медиҳад. Масалан, барои квартира ба маблағи 400 000 евро, ҳаққи ҳуқуқӣ метавонад аз 9 600 евро то 24 000 евро (бо назардошти ААИ) бошад.
4. Комиссияи риэлтор
Агар шумо тавассути агентии амволи ғайриманқул харед, шумо бояд комиссияро пардохт кунед. Одатан, он 3% нархи амвол ва 20% ААИ мебошад. Барои арзиши амвол 400 000 евро, комиссияи риэлторӣ 14 400 евроро ташкил медиҳад.
Хароҷоти иловагӣ
Илова ба андозҳо ва пардохтҳои асосӣ, харидор бо як қатор хароҷоти иловагӣ рӯ ба рӯ мешавад, ки на ҳамеша дарҳол маълуманд. Ин хароҷот аз шартҳои муомилот, усули маблағгузорӣ ва мақоми харидор вобаста аст.
1. Хароҷоти ипотека
Агар амволи ғайриманқул бо қарзи бонкӣ харидорӣ карда шавад, бояд ба назар гирифт:
- Комиссияи бонкӣ барои коркарди қарз аз шартҳои муассисаи мушаххас вобаста аст ва одатан аз 0,5% то 1,5% маблағи қарзро ташкил медиҳад.
- Сугуртаи амвол ва хаёти карзгиранда одатан талаботи хатмии бонк мебошад: сугуртаи амвол - 0,1%-0,3 фоизи солонаи маблаги сугурта; суғуртаи ҳаёти қарзгир - тақрибан 0,2% -0,5% бақияи қарз дар як сол.
- Бақайдгирии гарав (Hypothekeneintragungsgebühr) пардохти яквақта ба андозаи 1,2% аз маблағи қарз барои ворид кардани гарав ба реестри замин мебошад.
- Пардохти пешакӣ - дар Австрия он 20-50% арзиши амволро ташкил медиҳад, ки ба буҷаи ибтидоӣ таъсири назаррас мерасонад.
2. Иҷозатномаи харид барои шаҳрвандони хориҷӣ
Шаҳрвандони ғайри Иттиҳоди Аврупо метавонанд аз мақомоти маҳаллӣ иҷозати хариди махсус гиранд, ки хароҷоти иловагиро талаб мекунад (одатан чандсад евро).
3. ААИ ва хусусиятҳои махсус барои биноҳои нав
Ҳангоми харидани хонаи нав, андоз аз арзиши иловашуда (ААИ) метавонад татбиқ карда шавад, хусусан агар амвол аз таҳиякунанда харида шавад. Илова бар ин, андоз аз арзиши иловашуда барои риэлтор ва нотариус (20%) ситонида мешавад, ки арзиши ниҳоиро зиёд мекунад.
4. Хароҷоти амалиётӣ (Betriebskosten)
Пас аз анҷоми муомилот, соҳиби амвол вазифадор аст, ки ҳар моҳ Betriebskosten (пардохти иҷора) пардохт кунад, ки ҷамъоварии ахлот, канализатсия, суғуртаи хона, таъмир ва нигоҳдории майдонҳои умумӣ ва ҳаққи ширкати идоракуниро дар бар мегирад. Ба ҳисоби миёна, ин аз 2 евро то 3,50 евро барои як метри мураббаъ дар як моҳ аст.
5. Арзёбии амволи ғайриманқул ва хадамоти экспертӣ
Ҳангоми муроҷиат барои гирифтани ипотека, бонкҳо қариб ҳамеша арзёбии мустақили арзиши амволро талаб мекунанд. Арзиши ин хидмат вобаста ба мураккабии арзёбӣ аз 300 евро то 1000 евроро ташкил медиҳад.
Санҷишҳои иловагӣ низ имконпазиранд, ба монанди:
- мавҷудияти моддаҳои зараровар (асбест, сурб, қолаб) - 200-600 евро;
- ҳолати техникии бино (санҷишҳои статикӣ, системаҳои муҳандисӣ) - €300-800.
Ин хароҷотҳо алоҳида пардохта мешаванд ва аз андоза ва ҳолати амвол, инчунин мутахассиси интихобшуда вобастаанд.
6. Тарҷумаҳо ва тасдиқи нотариалӣ
Агар харидор забони олмониро надонад, ҳама ҳуҷҷатҳои аз ҷиҳати ҳуқуқӣ муҳим бояд аз ҷониби тарҷумони савганд ёдшуда тарҷума карда шаванд. Арзиши миёнаи тарҷумаи шартнома вобаста ба давомнокӣ аз 100 то 300 евроро ташкил медиҳад. Хизматрасонии тарҷумонӣ барои тарҷумаҳои нотариалӣ низ алоҳида пардохт карда мешавад.
7. Хароҷоти бонкӣ ва маъмурӣ
- Пешбурди ҳисоб барои ҳисоббаробаркуниҳо тақрибан €30-60 дар як сол арзиш дорад.
- Хароҷоти пули нақд барои иҷрои шартнома ва дигар пардохтҳои хурди маъмурӣ аз 50 то 200 евроро дар бар мегирад.
Хароҷоти асосӣ барои ғайрирезидентҳо бо дарназардошти коркарди иҷозатномаҳо, тарҷумаи ҳуҷҷатҳо, хадамоти иловагии нотариалӣ ва талаботи бонкӣ нисбат ба резидентҳо тақрибан 1-3% зиёдтар аст. Масалан, барои як квартира, ки 400 000 евро арзиш дорад, ин метавонад барои хароҷоти иловагӣ 4 000-12 000 евроро ташкил диҳад.
| Навъи андоз/боҷ | Қурб / маблағ | Шарҳ |
|---|---|---|
| Андоз аз интиқоли амволи ғайриманқул (Grunderwerbsteuer) | 3,5% арзиши амвол | Андози ҳатмӣ ба давлат ҳангоми харид |
| Бақайдгирии моликият (Grundbuchseintragungsgebühr) | 1,1% арзиши амвол | Дохил кардани объект ба феҳристи замин |
| Бақайдгирии гарав (Hypotekeneintragungsgebühr) | 1,2 фоизи маблаги карз | Барои маблаѓгузории ипотека, баќайдгирии гарав дар фењристи замин |
| Комиссияи риэлторӣ | 3% + 20% ААИ | Музди агенти амволи ғайриманқул |
| Хизматрасонии нотариус/адвокат (таҳияи шартномаҳо, траст) | 2–5% + 20% ААИ | Дастгирии транзаксия, кушодани ҳисоби эътимод |
| Пардохти бонкӣ | ба таври индивидуалй | Комиссияи бонкӣ барои коркарди қарз ва идоракунии ҳисоб |
| Арзёбии амволи ғайриманқул | €300–1 000 | Арзёбии мустақил барои бонк ё коршинос |
| Суғуртаи амвол ва ҳаёти қарзгиранда | 0,1–0,3% (сохтор) + 0,2–0,5% (ҳаёт) | Ҳатмӣ барои ипотека |
| Андешаҳои коршиносон | €200–800 | Санҷиши хусусиятҳои статикӣ, мавҷудияти моддаҳои зараровар, сертификати энергетикӣ |
| Тарҷумаи ҳуҷҷатҳо | €100–300 | Барои ҳуҷҷатҳо ба забони хориҷӣ |
| Иҷозат барои хориҷиён (ғайри Иттиҳоди Аврупо) | якчанд сад евро | Барои харид кардан аз идораи замин ичозат гирифтан лозим аст. |
| Андоз аз даромади амволи ғайриманқул (Immobilienertragsteuer) | 30% фоида | Танҳо ҳангоми фурӯши объект эътибор дорад |
| Хароҷоти ҳармоҳаи амалиётӣ (Betriebskosten) | €2-3,5/м² | Пардохти хароҷоти коммуналӣ ва амалиётӣ |
Чӣ тавр дар амал хароҷотро кам кардан мумкин аст
Гарчанде ки хароҷоти иловагӣ ҳангоми харидани амволи ғайриманқул дар Австрия метавонад то 12% арзиши амволро ташкил диҳад, аммо якчанд роҳҳои амалии оптимизатсияи онҳо вуҷуд доранд:
1. Хариди амволи ғайриманқул то 500 000 евро. Аз моҳи июли соли 2025 сар карда, амволе, ки арзиши то 500 000 евро доранд, аз баъзе пардохтҳои бақайдгирӣ (Grundbuchseintragungsgebühr ва бақайдгирии ипотека) озод карда мешаванд. Ин имкон медиҳад, ки ҳангоми анҷом додани транзаксия сарфаи назаррас ба даст ояд.
2. Интиқоли саҳмияҳо ва марҳила ба марҳила. Агар моликият на ба тамоми молу мулк, балки ба њиссаи то 50% гузашта бошад ё муомила ба давра ба давра сурат гирад, маблаѓи пардохтњои андоз метавонад кам карда шавад ё њатто пурра озод карда шавад.
3. Интиқоли амволи ғайриманқул ба хешовандон. Аз 1 июли соли 2025 меъёри 0,5% барои интиқоли амволи ғайриманқул байни хешовандони наздик, аз қабили ҳамсарон, фарзандон, набераҳо, волидон ва шарикони шаҳрвандӣ боқӣ мемонад. Бо вуҷуди ин, муҳим аст, ки муносибатҳои оилавӣ барои тасдиқи меъёри имтиёзнок дуруст ҳуҷҷатгузорӣ карда шаванд.
4. Оптимизатсияи хароҷоти ипотека. Меъёрҳо ва пардохтҳои коркарди қарзро аз бонкҳои гуногун муқоиса кунед. Дар бораи интихоби ширкати суғуртавӣ бо нархҳои пасттар барои амвол ва суғуртаи ҳаёти қарзгир фикр кунед. Пешпардохти калонтар (20-50% арзиши амвол) пардохти фоизҳо ва пардохтҳои ипотекаро коҳиш медиҳад.
5. Истифодаи шартномаҳои иҷораи дарозмуддат (Erbpacht). Бастани шартномаҳои иҷораи дарозмуддат метавонад фоидаовар бошад, зеро моликияти расмӣ интиқол намедиҳад ва андоз аз интиқол ситонида намешавад.
6. Кам кардани хароҷоти коршиносон ва арзёбӣ. Танҳо санҷишҳои заруриро фармоиш диҳед: ҳолати техникӣ, мавҷудияти моддаҳои хатарнок ё самаранокии энергия. Якҷоя кардани якчанд санҷишҳо дар як сафари коршиносон ба шумо имкон медиҳад, ки хароҷоти сафар ва ҳуҷҷатҳоро сарфа кунед.
7. Кам кардани хароҷоти амалиётӣ (Betriebskosten). Квартира ё хонаҳоро бо ширкати самараноки идоракунӣ ва системаҳои муосири коммуналӣ интихоб кунед. Биноҳои нав бо истеъмоли ками энергия ва хароҷоти оптимизатсияшудаи коммуналӣ метавонанд пардохтҳои моҳонаро дар муқоиса бо манзилҳои кӯҳна ва миёна 20-40% ба таври назаррас коҳиш диҳанд.
Мушкилоти умумӣ барои сармоягузорони хориҷӣ дар Австрия
Монеаҳои забонӣ яке аз мушкилоти маъмултарин ва гаронарзиш барои харидорони хориҷӣ дар Австрия боқӣ мемонад. Фаҳмиши нодурусти ҳуҷҷатҳо ва муқаррарот метавонад боиси талафоти зиёди молиявӣ гардад.
| Навъи хато | Сабаби пайдоиш | Таъсири маъмулии молиявӣ |
|---|---|---|
| Нафаҳмидани шартҳои шартнома | Ҳама ҳуҷҷатҳо танҳо бо забони олмонӣ мебошанд. | €5,000-€15,000 барои хароҷоти ҳуқуқӣ |
| Хароҷоти пинҳонии ғайричашмдошт | Набудани шаффофияти хароҷоти пешакӣ | 8-10% хароҷоти иловагӣ |
| Вайрон кардани шартхои истифодабарй | Фаҳмиши нодурусти қоидаҳои маҳаллии амволи ғайриманқул | Ҷарима то € 40,000 + фурӯши эҳтимолии маҷбурӣ |
| Мушкилот дар гуфтушунид дар бораи фарқиятҳои фарҳангӣ | Тафовут дар амалияи тиҷорат | Пардохти изофа 10-20% |
| Хатогиҳо дар санҷиши амволи ғайриманқул | Надонистани инспекцияю талабхои махаллй | €10,000-€50,000 талафот |
| Таъхир дар раванди тасдиқ | Ба бюрократизм кам бахо додан | Аз даст додани пасандозҳо ё имкониятҳои аз даст додашуда |
| Хатогиҳои банақшагирии андоз | Қоидаҳои мураккаби системаи андози бисёрҳуқуқӣ | Хавфи андозбандии дукарата |
Сирри бонкӣ ва нотариалӣ: чӣ гуна бояд аз пардохти зиёдатӣ канорагирӣ кард
Ҳангоми харидани амволи ғайриманқул дар Австрия, қисми зиёди хароҷоти иловагӣ бо бонкҳо ва нотариусҳо алоқаманд аст. Бо вуҷуди ин, бо муносибати оқилона, ин хароҷотро метавон ба таври назаррас коҳиш дод.
1. Бонкҳо ва шартҳои қарзро муқоиса кунед
- Ақаллан аз 3-5 бонк пешниҳод дархост кунед ва ҳаққи қарз, фоизҳо ва талаботи суғуртаро муқоиса кунед.
- Дар бораи имконияти кам кардани ҳаққи бақайдгирии гарав ва бастаи оптималии суғурта пурсед.
- Агар бонк барои ғайрирезидентҳо пардохти пешпардохти баландтарро талаб кунад, кӯшиш кунед, ки агар шумо таърихи хуби молиявӣ дошта бошед, маблағи камтарро баррасӣ кунед.
2. Характери хатмии сугуртаро бори дигар тафтиш кунед
- Барои амалиёти ипотека, бонкҳо суғуртаи амвол ва ҳаёти қарзгирандаро талаб мекунанд.
- Аз бонк хоҳиш кунед, ки ба таври хаттӣ фаҳмонад, ки кадом полисҳои суғурта ҳатмӣ ва кадомашон ихтиёрӣ мебошанд.
- Якчанд ширкатҳои суғуртаро муқоиса кунед, то маҷмӯи беҳтарини нарх ва фарогириро пайдо кунед.
3. Дар бораи нархҳои муқарраршуда бо нотариус ва адвокат гуфтушунид кунед
- Ба ҷои фоизи стандартии арзиши амвол, шумо метавонед дар бораи пардохти собит барои хидматҳо гуфтушунид кунед.
- 3-4 нотариус ё адвокатҳои минтақаро муқоиса кунед, то беҳтарин нархро интихоб кунед.
- Агар муомила стандартӣ бошад ва шартҳои мураккаби байналмилалиро дарбар нагирад, баъзе машваратҳоро кам кардан мумкин аст.
4. Хароҷоти худро пешакӣ ба нақша гиред
- Ба буҷаи умумии хариди худ пардохтҳои нотариалӣ ва бонкиро дохил кунед, то аз ногаҳонӣ канорагирӣ кунед.
- Санҷед, ки оё шумо метавонед дар як вақт якчанд хидматҳоро пардохт кунед (масалан, нотариус ва бақайдгирӣ) - ин метавонад баъзан пардохтҳои иловагиро кам кунад.
5. Аз ёрии касбӣ оқилона истифода баред
- Танҳо барои марҳилаҳои асосии муомилот адвокат ё нотариусро ҷалб кунед.
- Барои расмиёти стандартӣ (бақайдгирӣ, ваколатномаҳо), шумо метавонед худро бо дастгирии ҳадди ақал маҳдуд кунед, то аз ҳад зиёд пардохт накунед.
Бо риояи ин қадамҳо, шумо метавонед якчанд ҳазор евро сарфа кунед, суғуртаи нолозимро пешгирӣ кунед ва ҳатто ҳангоми харидани манзил ё хонаи гаронбаҳо дар Австрия, аз пардохти зиёдатӣ барои хидматҳои ҳуқуқӣ ё нотариалӣ худдорӣ кунед.
