Шартномаи иҷораи манзил дар Вена: Чӣ тавр онро дуруст тартиб додан мумкин аст ва чӣ бояд ба назар гирифта шавад

Дар Вена, беш аз 75% сокинон иҷора мегиранд, аз ин рӯ, фаҳмидани хусусиятҳои иҷораи манзил дар Австрия ҳам барои онҳое, ки ба ин кишвар кӯчидан мехоҳанд ва ҳам барои сармоягузорон муҳим аст. Агар шумо нақша доред, ки ба Австрия кӯчед ё дар ҷустуҷӯи манзил дар Вена , шумо бояд бидонед, ки чӣ гуна шартномаи иҷораи манзилро тартиб диҳед ва иҷро кунед.

Дар назари аввал, ин раванд хеле содда ба назар мерасад. Танҳо шартномаро имзо кунед, калидҳоро гиред ва ба хонаи нави худ кӯчед. Аммо, дар Австрия иҷора аз рӯи қоидаҳо ва қонунҳои возеҳ танзим карда мешавад. Тарзи тартиб додани шартнома на танҳо роҳатии шуморо, балки бехатарии маблағҳои шуморо низ муайян карда метавонад.

Чаро ин муҳим аст? Зеро хатогиҳо гарон ҳастанд. Масалан, мӯҳлати нодурусти иҷора ё шартҳои индексатсияи иҷора метавонад боиси хароҷоти нолозим гардад. Агар шумо шаҳрванди хориҷӣ бошед, мақоми иқомати шумо метавонад аз шартномаи иҷора вобаста бошад.

Барои беҳтар фаҳмидани нозукиҳо, шумо метавонед намунаи шартномаи иҷораи манзилро дар Вена , ки аз ҷониби мутахассисони мо омода шудааст, зеркашӣ кунед. Ин шаблони шартномаи иҷораи Австрия дар садҳо парвандаҳои муваффақ санҷида шудааст.

Ин мақола барои ҳар касе, ки нақша дорад дар Вена ё дигар шаҳрҳои Австрия хона иҷора гирад, муфид хоҳад буд: донишҷӯён, мутахассисони ҷавон, оилаҳо ва албатта, сармоягузороне, ки амволи ғайриманқулро ҳамчун як сармоягузории фоидаовар мебинанд.

Пеш аз имзои шартнома, донистани он муҳим аст, ки иҷора дар Австрия аз ҷониби Қонун дар бораи иҷораи манзил ( Mietrechtsgesetz, MRG ) ва Кодекси умумии шаҳрвандӣ ( ABGB ) танзим карда мешавад. Ин ба иҷорагирон имкон медиҳад, ки худро аз ҷониби қонун ҳимояшуда ҳис кунанд.

Дар Австрия инчунин якчанд намуди шартномаҳои иҷора мавҷуданд. Навъи интихобкардаи шумо шартҳои иҷораи манзили шуморо дар Австрия, аз ҷумла иҷора ва имконияти истиқомати дарозмуддат, муайян мекунад.

Бояд фаҳмид, ки байни шартномаи мӯҳлатнок ва шартномаи мӯҳлатнок фарқияти возеҳ вуҷуд дорад.

Иҷораи мӯҳлатнок (одатан барои 3 сол ё бештар). Иҷорагир аз болоравии ногаҳонии нархҳо муҳофизат карда мешавад. Аммо, қатъ кардани чунин шартнома пеш аз мӯҳлат душвор буда метавонад. Танҳо пас аз соли аввали иҷора ҳуқуқи қатъ кардани шартнома бо огоҳии се моҳ ба миён меояд.

Доимӣ. Ин вариант беҳтарин ба назар мерасад. Иҷорагир метавонад то он даме, ки мехоҳад, бимонад, ба шарте ки ҳамаи шартҳо риоя карда шаванд. Аммо, ин созишнома ба иҷорагир имкон медиҳад, ки иҷораро дар баъзе ҳолатҳо тағйир диҳад ё шартномаро бекор кунад .

Нуктаи муҳими дигар: шумо метавонед мустақиман бо соҳиби манзил шартнома бандед (иҷора), ё шумо метавонед манзилро аз касе, ки худаш манзилро иҷора мегирад, иҷора гиред (иҷораи зер).

• Дар ҳолати аввал, ҳуқуқҳои шумо аз ҷониби қонун боэътимод ҳифз карда мешаванд.
• Дар ҳолати дуюм, шартҳо метавонанд барои иҷорагир камтар мусоид бошанд. Иҷораи зерзаминӣ метавонад барои донишҷӯён ва дигар одамоне, ки ба иҷораи кӯтоҳмуддат ниёз доранд, муфид бошад. Аммо, муҳим аст, ки бодиққат тафтиш карда шавад, ки оё соҳиби хона воқеан барои иҷораи амвол иҷозат дорад ё не.

Агар шумо шаҳрванди хориҷӣ бошед, лутфан дар хотир доред, ки надоштани шаҳрвандии Австрия ҳуқуқи шуморо барои имзои шартномаи иҷора дар Вена ва дигар шаҳрҳо маҳдуд намекунад.

Аммо, дар асл, соҳибони манзил аксар вақт ҳуҷҷатҳои иловагиро талаб мекунанд: далели даромад, далели кор ё ҳатто тавсияномаҳо.

• Шаҳрвандони ИА метавонанд озодона хона иҷора гиранд, танҳо бояд шиноснома ё ҳуҷҷати тасдиқкунандаи шахсияти худро пешниҳод кунанд
• Барои иҷораи амволи ғайриманқул бидуни иҷозатномаҳои иловагӣ, аз шаҳрвандони хориҷӣ одатан бояд иҷозатномаи истиқомат - "Rot-Weiß-Rot"-Karte
• Сайёҳоне, ки бо раводидҳои кӯтоҳмуддат (то 90 рӯз) меоянд, метавонанд барои бастани шартнома бо соҳибхона ба таври махсус гуфтушунид кунанд

Умуман, қариб ҳама гуна манзилро ба хориҷиён иҷора додан мумкин аст. Пеш аз имзои шартнома, бояд ҳама гуна талаботро бо соҳибхона (масалан, розигии соҳибхона барои кӯчидан ба аъзои оила) равшан кард.

Онҳое, ки шартномаи иҷораи амволи ғайриманқулро дар Австрия бори аввал мебинанд, аксар вақт аз шумораи саҳифаҳо ҳайрон мешаванд. Аммо, ҳар як сатри чунин шартнома ё шумо ё соҳиби хонаро муҳофизат мекунад. Дар зер мо нуктаҳои асосиеро, ки бояд дохил карда шаванд, қайд кардем.

Лутфан, ном ва суроғаи пурраи соҳибхона ва иҷорагирро пешниҳод кунед. Агар хона баробар тақсим карда шавад, ҳамаи иҷорагирон барои пардохти иҷора масъуланд. Маълумоти тамос ва маълумоти шиноснома/шиносномаи ҳарду тараф зарур аст.

• Суроғаи хона, ошёна, масоҳат ва рӯйхати амволе, ки иҷорагир метавонад истифода барад.
• Иҷорагир кадом ҳуҷраҳо ва ҷойҳои умумиро истифода бурда метавонад (масалан, таваққуфгоҳ, анбор, болохона, боғ, ҷомашӯӣ ва ғайра).
• Ҳолати кунунии амволро сабт кунед. Муҳим аст, ки ҳамаи мушкилоте, ки ҳангоми санҷиш ошкор шудаанд, тавсиф карда шаванд. Агар камбудиҳои возеҳ (тирезаҳо, қубурҳои обгузар, нишонаҳои намӣ) мавҷуд бошанд, беҳтар аст, ки фавран муайян кунед, ки кӣ таъмирро дар Вена ва бо ҳисоби кӣ ташкил мекунад.

Ман ҳамеша исрор мекунам, ки муштариён ҳатто харошиданҳо ва кандашавӣҳои хурдро ҳангоми кӯчидан сабт кунанд. Доштани ин қайд дар шаҳодатномаи қабули манзил шуморо аз ҳама гуна даъвоҳои соҳибхона ҳангоми кӯчидан муҳофизат мекунад.

• Маблағи пардохти асосии иҷора (умумӣ) ва дар ҳолати зарурӣ, пардохти асосии (холис)-и иҷора ва он чизеро, ки ба он дохил мешавад, ба таври возеҳ нишон диҳед.
• Санҷед, ки оё иҷорагир барои барқ, газ, гармидиҳӣ, интернет ва дигар хароҷот алоҳида пардохт мекунад.
• Лутфан, усул ва шартҳои пардохтро нишон диҳед (одатан интиқоли бонкӣ як маротиба дар як моҳ).
• Агар шартнома ба MRG дохил шавад, дар бораи он ки оё ҳаққи хизматрасонӣ индексатсия карда мешавад (масалан, мувофиқи таваррум), ба мувофиқа расед ва муайян кунед, ки чӣ гуна ҳисобкунии такрорӣ анҷом дода мешавад.
• Мувофиқи қонунҳои Австрия, соҳибони манзил метавонанд афзоиши иҷорапулиро талаб кунанд, ки каме аз иҷорапулии асосӣ барои як метри мураббаъ (Richtwert/Kategoriemiete) баландтар бошад. Аз соли 2024 то 2025, ҳадди аксар афзоиши иҷорапулӣ 5% дар як сол аст.

Маблағи пасандоз одатан ба иҷораи 2-3 моҳа баробар аст (ҳадди аксар қонунӣ то 6 моҳ аст).

• Маблағи дақиқ ва тафсилоти суратҳисоберо, ки ба он пардохт бояд интиқол дода шавад, нависед.
• Шартҳои баргардонидани пасандоз (пас аз кӯчидан ва санҷидани зарар) ва фоизҳоро муайян кунед (пасандозҳоро дар суратҳисоби махсус нигоҳ доштан мумкин аст ва барои иҷорагир фоизи ночизе ба даст овардан мумкин аст).
• Барои пардохти пасандоз, ҳатман квитансия гиред.

Ман ҳамеша ба мизоҷон маслиҳат медиҳам, ки дар рӯзи кӯчидан аз манзил акс гиранд. Ин як чизи ночиз аст, аммо ин аксҳо аксар вақт ба онҳо кӯмак мекунанд, ки пасандози худро бидуни баҳс баргардонанд.

• Масъулиятҳои иҷорагирро муайян кунед (масалан, нигоҳдории тозагӣ, пардохти таъмир ва хидматрасонии хурд).
• Ҳуқуқҳои соҳиби хонаро тавсиф кунед (барои санҷиши ҳолати техникӣ, гузаронидани санҷишҳо).
• Иҷораи хона бидуни ризоият одатан манъ аст, инчунин нигоҳ доштани ҳайвоноти хашмгин, садо баровардан шабона ва ғайра.
• Агар нуқтаи мушаххасе барои шумо муҳим бошад (масалан, шумо нақша доред, ки ҳайвони хонагӣ харед ё таъмир кунед), инро дар шартнома инъикос кунед.
• Агар соҳиби хона ягон ӯҳдадориро ба дӯш гирад (масалан, таъмири оянда), мӯҳлати анҷоми корро муқаррар кунед.

Дар биноҳои истиқоматӣ аксар вақт қоидаҳое мавҷуданд, ки соатҳои пас аз хомӯшӣ риоя кардан, бо партовҳо чӣ кор кардан, дар куҷо тамокукашӣ ва сайругашт кардани ҳайвоноти хонагӣ иҷозат дода мешавад ва ғайраро муайян мекунанд. Агар чунин қоидаҳо вуҷуд дошта бошанд, хоҳиш кунед, ки онҳо ба иловаи шартномаи иҷораи манзили Австрияи худ дохил карда шаванд.

Ҳамчунин, дар шартнома муайян кунед, ки ба кӣ иҷозат дода шудааст, ки таъмирро (косметикӣ ё асосӣ) анҷом диҳад ва бо кадом шартҳо.

• Мӯҳлати бастани шартномаро муайян кунед (санаҳои оғоз ва анҷом, ё қайд кунед "номаълум").
• Шартномаи иҷораи мӯҳлати маҳдуд бояд банди иҷозатдиҳандаи ихроҷи пеш аз мӯҳлатро дар бар гирад ("Aussteigsklausel"). Масалан: "Иҷорагир ҳақ дорад, ки шартномаи иҷораро пас аз як сол бо огоҳии якмоҳа қатъ кунад." Агар ин банд аз байн бурда шавад, тибқи қонун, ин ҳуқуқ танҳо пас аз як сол, бо огоҳии семоҳа ба соҳиби хона, дастрас мешавад.
• Дар шартнома инчунин бояд банд дар бораи тамдиди худкор ё гуфтушунидҳои нав пас аз ба охир расидани мӯҳлат мавҷуд бошад.
• Агар шартнома расман ба охир расад, он аксар вақт аз ҷиҳати қонунӣ барои се соли дигар тамдид карда мешавад.

Ҳангоми тартиб додани шартномаҳо, истифодаи қолибҳо ва мисолҳо . Ин намунаҳо ҳангоми тарҷума аз забони олмонӣ ва санҷиши нуктаҳои асосӣ муфид хоҳанд буд.

Агар шумо бори аввал дар Австрия иҷора гиред, имзои шартномаи иҷора метавонад хеле мураккаб ба назар расад. Барои осонтар кардани он, ин дастурҳоро риоя кунед:

Қадами 1. Пеш аз имзо кардан, манзилро тафтиш кунед. Дар рӯзи тафтиш, ҳама гуна камбудиҳои ночизро бо камера ё телефон сабт кунед. "Ҳисоботи қабул" (Übergabeprotokoll) тартиб диҳед ва рӯйхати зарар ва тавсифи онҳоро дохил кунед.

Ман ҳамеша исрор мекунам, ки муштариён ҳатто ҳангоми кӯчидан харошиданҳо ва кандашавӣҳои ночизро сабт кунанд. Ин андешаи пешакӣ онҳоро аз даъвоҳои соҳибхона ҳангоми кӯчидан муҳофизат мекунад.

Бар асоси гузориш, метавон тасдиқ кард, ки зарар дар аввал вуҷуд дошт ва шумо набояд барои таъмири он пул пардохт кунед.

Қадами 2. Шартномаро бодиққат аз назар гузаронед. Пеш аз имзо ҳар як банди онро хонед. Нофаҳмиҳои шартҳо аксар вақт боиси баҳсҳо мешаванд. Ҳама гуна шартҳои норавшанро, беҳтараш хаттӣ (тавассути почтаи электронӣ), равшан кунед ва мукотибаро нигоҳ доред.

Танҳо ба ваъдаҳои шифоҳӣ такя накунед. Талаб кунед, ки ҳамаи шартҳо ва қоидаҳо (масалан, мӯҳлатҳои таъмир ё хидматҳои иловагӣ) дар шартнома муайян карда шаванд.

Қадами 3. Тарафҳои шартномаро тафтиш кунед. Боварӣ ҳосил кунед, ки шумо бо соҳиби амвол ё намояндаи ваколатдори онҳо сарукор доред:

• Агар шумо мустақиман аз соҳиби хона иҷора гиред, аз ҳуҷҷатҳои моликият (Grundbuchauszug - иқтибос аз феҳристи амволи ғайриманқул) пурсед.
• Агар шумо тавассути агентӣ хона иҷора гиред, маълумоти иҷозатнома ва комиссияро тафтиш кунед. Аз 1 июли соли 2023 принсипи "Bestellerprinzip" (Bestellerprinzip) амал мекунад: аввалин шахсе, ки риэлторро киро мекунад, комиссияи худро пардохт мекунад. Одатан, соҳиби хона агентро киро мекунад ва комиссияро пардохт мекунад, аммо аввал санҷидани ин муҳим аст.

Қадами 4. Созишномаро дуруст тартиб диҳед. Дар Австрия, тасдиқи нотариалии шартномаи иҷора талаб карда намешавад. Барои ҳарду тараф имзо ва санаи шартнома кофӣ аст. Қонун ҳузури адвокат ё нотариусро талаб намекунад.

Аммо, барои бехатарӣ, бисёриҳо бо адвокат машварат мекунанд. Онҳо метавонанд тафтиш кунанд, ки оё шартнома дорои ягон нодурустие мебошад, ки метавонад нодуруст тафсир карда шавад ё бандҳое, ки аз ҷиҳати ҳуқуқӣ илова карда намешаванд.

Дар ҳолатҳои махсус (масалан, агар шумо сармоягузор ё ширкати калон бошед), маҳз ҳамин чиз мантиқӣ аст. Агар шумо тавассути агентӣ гуфтушунид анҷом диҳед, боварӣ ҳосил кунед, ки ҳамаи созишномаҳо байни агент ва соҳиби хона дар шартнома инъикос ёфтаанд.

Қадами 5. Пардохт ва ҳуҷҷатҳо пас аз имзо. Ҳангоми имзои шартнома, пешпардохт (одатан тавассути интиқоли бонкӣ) ва пардохти моҳи аввал аксар вақт фавран пардохт карда мешавад. Барои ҳамаи амалиётҳо квитансия гиред.

Агар имкон бошад, нусхаҳои сканшудаи шахсияти соҳиби хона ва ҳуҷҷати моликияти манзилро аз соҳиби хона (ё намояндаи онҳо) гиред. Агар шумо тавассути агент ва на мустақиман гуфтушунид кунед, дар шартнома барои зикри комиссия санҷед - бо Bestellerprinzip, иҷорагиранда набояд онро пардохт кунад.

Қадами 6. Ҷои расмии истиқомати худро ба қайд гиред ва суроғаи худро иваз кунед. Пас аз ворид шудан ба Австрия, шаҳрвандони хориҷӣ бояд ҷои истиқомати худро (Meldung) дар маҷлиси маҳаллии шаҳрдорӣ дар суроғаи нави худ ба қайд гиранд. Барои бақайдгирӣ, ба шумо "Meldezettel" (варақаи махсуси истиқомат), ки аз ҷониби соҳибхона имзо шудааст ва шиноснома/корти шахсияти шумо лозим аст.

Боварӣ ҳосил кунед, ки ин корро дар давоми се рӯзи корӣ анҷом диҳед, вагарна шумо бо ҷарима рӯ ба рӯ мешавед (то 726 евро тибқи Кодекси маъмурӣ). Ҳуҷҷатеро, ки пас аз бақайдгирӣ дода шудааст, нигоҳ доред. Он барои кушодани суратҳисоби бонкӣ, гирифтани суғурта ва гирифтани шаҳодатномаҳо ба шумо лозим мешавад.

Қадами 7. Нусхаҳои ҳама чизро нигоҳ доред. Ҳамаи саҳифаҳои шартнома ва замимаҳоро нигоҳ доред. Нигоҳ доштани саҳифаҳое, ки шартҳои қатъи шартнома, маблағи пасандоз ва ҳисобҳои коммуналиро нишон медиҳанд, махсусан муҳим аст. Агар имкон бошад, нусхаи шартномаро аз ҷониби адвокат ё нотариус тасдиқ кунед, то боварӣ ҳосил кунед, ки ҳуҷҷат аз ҷиҳати ҳуқуқӣ эътибор дорад.

Имзои шартномаи иҷора дар Австрия бе омода кардани ҳуҷҷатҳои зарурӣ ғайриимкон аст. Соҳибони манзил мехоҳанд боварӣ ҳосил кунанд, ки бо иҷорагири боэътимод имзо мегузоранд, аз ин рӯ онҳо ҳуҷҷатҳоро қатъиян тафтиш мекунанд.

Соҳиби манзил (ки квартираро ба иҷора медиҳад) ҳуҷҷатҳои зеринро талаб мекунад:

• Ҳуҷҷати моликият ба манзил (иқтибос аз феҳристи замин – Grundbuchauszug). Ин ҳуқуқи шуморо барои иҷора додани амвол тасдиқ мекунад.
• Самаранокии энергетикӣ. Дар Австрия (мисли дигар кишварҳои ИА), аксар вақт сертификати энергетикӣ (Heizkostenpass/Energieausweis) талаб карда мешавад. Он маълумотро дар бораи хароҷоти гармидиҳӣ пешниҳод мекунад.
• Шаҳодатномаи истиқомат. Агар шумо хонаи худро тавассути агент иҷора диҳед, бо агент (Maklervertrag) шартнома бандед. Агар хона ба якчанд соҳиб тааллуқ дошта бошад, беҳтар аст, ки аз ҳар яки онҳо розигии нотариалӣ гирифта шавад.
• Ҳуҷҷатҳои сохтмонӣ. Баъзан, соҳибон бояд нусхаҳои протоколи маҷлиси умумии HOA (Eigentümerversammlung)-ро пешниҳод кунанд, то исбот кунанд, ки онҳо қарзҳои пардохтнашуда надоранд. Розигии соҳибони дигар манзилҳо низ талаб карда мешавад.
• Шартномаҳои коммуналӣ. Агар иҷорагир аз ягон хидмат (масалан, интернет, телевизиони кабелӣ ё ҷои таваққуфгоҳ дар амволи иҷорашуда) истифода барад, нусхаҳои шартномаҳоро бо таъминкунандагон ва хидматҳое, ки ба иҷорагир пешниҳод карда мешаванд, омода кунед.

Барои иҷорагир (иҷорагирандаи манзил):

• Шиноснома ё корти шахсият. Шумо бояд ҳуҷҷати тасдиқкунандаи шахсиятро пешниҳод кунед. Тавсия дода мешавад, ки нусхаҳои саҳифаҳои асосиро гиред.
• Исботи даромад. Масалан, аз шумо талаб карда мешавад, ки маълумотро дар бораи музди меҳнати ҷамъшуда дар ду ё се моҳи охир, изҳороти бонкӣ ё шартномаи меҳнатӣ пешниҳод кунед. Ин ҳуҷҷатҳо қобилияти пардохтии шуморо тасдиқ мекунанд. Баъзан эъломияҳои андоз қабул карда мешаванд (барои шахсони мустақилона).
• Пурсишномаи иҷорагир (Mieterselbstauskunft). Ин шакли стандартӣ аст, ки маълумоти шахсӣ, тафсилоти шуғл, манзили қаблӣ ва ғайраро дар бар мегирад. Соҳиби манзил метавонад онро барои арзёбии эътимоднокии иҷорагир дархост кунад. Ин аз ҷониби қонун талаб карда намешавад, аммо дар амал маъмул аст.
• Бақайдгирии истиқомат (Meldezettel). Ин ҳуҷҷат ҳуқуқи шуморо барои зиндагӣ дар хона ё хона тасдиқ мекунад. Шумо варақаи Meldezettel-ро тавассути почта мегиред ва сипас онро ба мақомоти шаҳрдорӣ пешниҳод мекунед. Бе бақайдгирӣ, соҳиби хона метавонад шуморо ҷарима кунад ва шумо наметавонед барои суғуртаи тиббӣ пардохт кунед, суратҳисоби бонкӣ кушоед ва ғайра.
• Иҷозатномаи истиқомат ё раводид (барои сокинони кишварҳои берун аз ИА). Агар шумо аз кишвари сеюм бошед, шумо бояд иҷозатномаи истиқомат ё раводиди дарозмуддати эътиборнокро пешниҳод кунед. Агар шумо бо раводиди кӯтоҳмуддат ба кишвар омада бошед, бо соҳибхонаи худ санҷед, ки оё онҳо омодаанд, ки хонаро ба шумо барои муддати кӯтоҳ иҷора диҳанд. Ин барои пешгирӣ аз нофаҳмиҳо кӯмак мекунад. Инчунин, истифодаи шаблони шартномаи иҷораи манзил барои хориҷиён дар Австрия фикри хуб аст.
• Шаҳодатнома дар бораи надоштани сабти ҷиноӣ. Баъзе соҳибони манзил ин шаҳодатномаро барои таъмини эътимоднокии иҷорагир дархост мекунанд. Гарчанде ки ин талаботи қонунӣ нест, соҳибони манзил метавонанд ба таври хусусӣ ҳама гуна ҳуҷҷатҳоеро, ки мехоҳанд, дархост кунанд.

Ҳуҷҷатҳои иловагӣ:

• Тавсияномаҳо ё шартномаи иҷораи қаблӣ. Агар шумо қаблан дар Австрия зиндагӣ карда бошед, ба шумо шояд мактуби тавсия аз соҳиби манзили қаблии худ ё нусхаи шартномаи иҷораи қаблии худ лозим шавад.
• Маълумоти бонкӣ. Кушодани суратҳисоб дар бонки Австрия раванди бастани шартномаи иҷораро содда мекунад. Инчунин, он ба шумо имкон медиҳад, ки пардохтҳои бе комиссия ва интиқоли мустақимро анҷом диҳед. Дар баъзе ҳолатҳо, аз шумо талаб карда мешавад, ки ба суратҳисоби махсус (Kautionskonto) пасандоз гузоред.
• Тарҷумаи ҳуҷҷатҳо. Агар шумо забони олмониро надонед, шиноснома ва шартномаи худро пешакӣ тарҷума кунед ва онҳоро ба соҳибхона нишон диҳед.

Пас аз ҷамъоварии ҳуҷҷатҳо, шумо бояд барои имзои онҳо пурра омода бошед. Беҳтар аст, ки нусхаҳои ҳуҷҷатҳо ва квитансияҳои пардохтро нигоҳ доред.

Ҳар қадар ҳуҷҷатҳои шумо пурратар бошанд, ҳамон қадар зудтар хонаи комилро пайдо мекунед. Баъзан, омода будан барои пешниҳоди ҳамаи ҳуҷҷатҳои зарурӣ пешакӣ метавонад омили ҳалкунанда бошад - хусусан дар бозори рақобатпазири иҷораи Вена.

Ҳатто пас аз имзои шартнома ва гирифтани калидҳо, барои истироҳат кардан барвақт аст. Иҷораи манзил дар Австрия хусусиятҳои беназири худро дорад, ки шумо бояд пешакӣ аз онҳо огоҳ бошед.

Мӯҳлати ҳадди ақал ва қатъи пеш аз мӯҳлат. Аксар вақт, мӯҳлати ҳадди ақали иҷора се сол аст. Аммо, пас аз соли аввал, иҷорагир ҳақ дорад шартномаро бо огоҳии се моҳ қатъ кунад. Ин дар Қонуни иҷораи манзил (Mietrechtsgesetz) пешбинӣ шудааст.

Агар амвол барои муддати кӯтоҳ (масалан, шаш моҳ) ба иҷора дода шавад, ин аксар вақт бо иҷораи иловагӣ алоқаманд аст. Аммо, ин имконот ҳифзи дарозмуддатро таъмин намекунанд ва қариб ҳамеша гаронтаранд.

Индексатсияи иҷора. Созишномаҳои иҷора қариб ҳамеша банди индексатсияро дар бар мегиранд, ки иҷораро бо индекси расмии нархҳо (Verbraucherpreiindex) пайваст мекунад. Ин маънои онро дорад, ки иҷора метавонад вобаста ба таваррум ҳамасола афзоиш ёбад.

Ҷаримаҳо ва ҷаримаҳо. Агар иҷорагир пардохтҳоро дер кунад ё шартҳои иҷораро вайрон кунад (масалан, бо роҳи аз нав сохтани фазо бе иҷозат), шартнома метавонад ҷаримаҳо пешбинӣ кунад. Муҳим аст, ки ин бандҳоро бодиққат хонед, зеро ҷаримаҳо баъзан метавонанд назаррас бошанд.

Ҳуқуқҳои иҷорагир. Агар иҷорагир ӯҳдадориҳои худро иҷро накунад (масалан, дегхонаи вайроншударо таъмир накунад ё шикоятҳоро дар бораи боми шорида нодида гирад), иҷорагир ҳақ дорад талаб кунад, ки камбудиҳо ислоҳ карда шаванд ё иҷорапулӣ кам карда шавад.

Ман ҳамеша ба мизоҷони худ маслиҳат медиҳам: аз дифоъ аз ҳуқуқҳои худ натарсед. Австрия системаи арбитражи иҷорагиронро дорад ва баъзан пешниҳоди шикоят барои ҳалли масъала кофӣ аст.

Донистани шартҳои иҷора танҳо як расмият нест; ин роҳи муҳофизати худ аз талафоти эҳтимолӣ аст. Зеро, иҷора дар Австрия на танҳо соҳиб, балки иҷорагирро низ муҳофизат мекунад.

Имзои шартномаи иҷора дар Австрия на танҳо расмият аст; он инчунин санҷиши диққати шумост. Хатогиҳо дар ин марҳила метавонанд гарон бошанд, аз ин рӯ истифодаи чанд маслиҳати амалӣ муфид аст.

Соҳиби хона ва амволро тафтиш кунед. Пеш аз имзои шартнома, боварӣ ҳосил кунед, ки:

• ки соҳиби хона воқеан соҳиби хона аст (инро дар феҳристи замин - Grundbuch тасдиқ кардан мумкин аст);
• ки дар манзил ягон мушкиле вуҷуд надорад, ки ҳангоми санҷиши аввалия нодида гирифта шавад: ихроҷ, қолаб, ноқилҳои барқии вайроншуда.

Чӣ тавр хатарҳоро ба ҳадди ақал расонидан мумкин аст:

• Тамоми шартномаро хонед. Ҳатто як банди ночиз дар бораи "хароҷоти иловагӣ" метавонад садҳо евро дар як моҳро дар бар гирад.
• Ҳолати манзилро сабт кунед. Аксҳо ва шаҳодатномаи қабул далели беҳтарини шумо барои баргардонидани пасандози шумо мебошанд.
• Нархҳои бозорро муқоиса кунед. Баъзан соҳибони хона аз ҳад зиёд нарх мегузоранд.

Дар сурати низоъ чӣ кор бояд кард. Агар баҳсҳо ба миён оянд (масалан, таъхир дар таъмир ё рад кардани баргардонидани гарав), шумо метавонед дар Вена бо инҳо тамос гиред:

• дар Schlichtungsstelle (комиссияи ҳакамӣ дар назди магистрат);
• дар Арбейтеркаммер (Палатаи меҳнат, ҳуқуқи иҷорагиронро ҳимоя мекунад);
• ба суд (ҳамчун чораи охирин).

Нақши агентиҳои амволи ғайриманқул. Дар Австрия, шартномаҳои иҷора аксар вақт тавассути агентиҳо музокира карда мешаванд. Дар ин ҳолат, иҷорагир комиссия пардохт мекунад - одатан то ду иҷорапулии моҳона. Ин маблағи назаррас аст, аммо агентӣ барои таъмини шаффофияти муомилот масъул аст ва метавонад баҳсҳоро ҳал кунад.

Бозори иҷораи манзил дар Австрия босуръат рушд мекунад. Қоидаҳои нав дар солҳои 2024-2025 ҷорӣ карда мешаванд, ки барои ҳар касе, ки нақшаи иҷора дар Венаро дорад, бояд ба назар гирифта шаванд.

Тағйирот ба Қонуни Mietrechtsgesetz. Тағйирот ба Қонуни Mietrechtsgesetz (MRG) дар моҳи январи соли 2024 эътибор пайдо карданд:

• Қоидаҳои равшантаре, ки индексатсияи иҷораро танзим мекунанд. Акнун иҷора танҳо аз рӯи Индекси нархҳои истеъмолӣ (CPI) индексатсия карда мешавад ва соҳибони манзил бояд иҷорагиронро се моҳ пеш аз тағйироти иҷора огоҳ кунанд.
• Шаффофияти хароҷоти иловагӣ. Ҳисобнома-фактураҳои коммуналӣ бояд алоҳида, бидуни ягон пардохтҳои пинҳонӣ номбар карда шаванд.

Талаботи нав барои иҷора. Инҳо барои ҳифзи иҷорагирон аз соҳибони беинсоф қабул карда шуданд. Акнун иҷора бояд инҳоро дар бар гирад:

• банди баргардонидани пасандоз ва шартҳо;
• маълумот дар бораи ҳуқуқҳои иҷорагир, агар мушкилоте ошкор карда шаванд, ки ҳангоми бастани шартнома зикр нашудаанд;
• нишон додани санаи таъмири асосии охирин.

Мулоҳизаҳои махсус барои хориҷиён. Тавсияҳои нав (айни замон дар сатҳи ташаббуси парлумон) дар соли 2025 барои содда кардани раванди бастани шартномаҳои иҷора барои мутахассисони хориҷӣ баррасӣ хоҳанд шуд. Нақшаҳо кам кардани рӯйхати ҳуҷҷатҳои иловагиеро, ки соҳибони манзил ҳақ доранд аз хориҷиён талаб кунанд, пешбинӣ мекунанд.

Таъсир ба бозори Вена:

• Барои иҷорагирон - шаффофият ва пешгӯишавандагии бештар.
• Барои соҳибони манзил расмиёти бештар вуҷуд дорад, аммо хатари мурофиаҳои судӣ низ камтар аст.
• Барои иҷорагирони хориҷӣ, ин имкониятест барои содда кардани ҷустуҷӯи манзили онҳо.

Тавсияҳои амалӣ:

• Ҳамеша санҷед, ки шартнома ба талаботи ҷорӣ мувофиқат мекунад (беҳтар аст, ки аз соҳибхона хоҳиш кунед, ки аз қолаби нав истифода барад).
• Агар соҳибхона "нусхаи кӯҳна"-и шартномаро пешниҳод кунад, сабабҳоро равшан кунед.
• Ҳамаи ҳуҷҷатҳои хаттии марбут ба иҷораро нигоҳ доред.

Бозори иҷора дар солҳои охир мутамаддинтар шудааст, аммо ман ҳамеша ба мизоҷони худ мегӯям: тафтиши шартнома суғуртаи шахсии шумост.

Бисёриҳо ин саволро медиҳанд, хусусан вақте ки шунидани иддаоҳо гӯё барои иҷораи хона танҳо посух додан ба таблиғ кофист, ки ин хеле маъмул аст. Биёед бубинем, ки оё агенти амволи ғайриманқул воқеан зарур аст ё хидматҳои ӯ танҳо беҳуда сарф кардани вақт ва пул аст.

Аз 1 июли соли 2023, принсипи Bestellerprinzip (муштарӣ пардохт мекунад) амал мекунад. Ин маънои онро дорад, ки агар соҳибхона манзилро пешниҳод кунад ва агентро киро карда бошад, иҷорагир комиссия намесупорад. Ин ба иҷорагирон имкон медиҳад, ки ба таври назаррас сарфа кунанд.

Бисёре аз хонаҳо мустақиман аз ҷониби соҳибонашон бидуни комиссия иҷора дода мешаванд. Пайдо кардани чунин рӯйхатҳо ("provisionsfrei") дар интернет ва дар шабакаҳои иҷтимоӣ бо аломати "бе миёнарав" осон аст. Ин вақт ва пулро сарфа мекунад.

Бозори амволи ғайриманқули Вена рақобати шадид дорад. Хонаҳои хуб аксар вақт дар платформаҳои ҷустуҷӯи амволи ғайриманқул пайдо намешаванд; онҳо аввал тавассути агентҳои боэътимод нишон дода мешаванд. Риэлтор метавонад имконоти аълоеро пешниҳод кунад, ки шумо бе кӯмаки онҳо пайдо карда наметавонистед.

Хизматрасониҳои ҳуқуқӣ ва таҷрибаи бозор. Агентҳо дар нархгузорӣ, шартҳои иҷораи манзил дар Вена ва дигар шаҳрҳо ва нозукиҳои ҳуқуқӣ хуб ошно ҳастанд. Онҳо метавонанд ба шумо дар пешгирӣ аз хатогиҳо ҳангоми имзои шартнома кӯмак расонанд ва равандро камтар стресс бахшанд.

Вақтро сарфа кунед. Агар шумо ба наздикӣ ба Австрия кӯчида бошед ва намедонед, ки кадом маҳалларо интихоб кунед, агент зуд имконоти мувофиқро пайдо мекунад.

Иҷораи хона дар Вена дарки нозукиҳои расмиёти бюрократӣ ва нозукиҳои бозори амволи ғайриманқулро талаб мекунад. Дар шартномаи иҷора бояд ҳуқуқ ва масъулиятҳои шумо барои таъмини будубоши бехатар ва боэътимоди шумо дар хона ё хона ба таври возеҳ муайян карда шаванд. Ин қоидаҳои оддиро риоя кунед:

1. Соҳиби хона ва ҳуҷҷатҳои амволро тафтиш кунед. Боварӣ ҳосил кунед, ки соҳиб воқеан иҷозати иҷораи манзилро дорад.
2. Шартномаро бодиққат хонед. Ҳатто тафсилоти ночизе, ки шумо нодида мегиред, метавонад боиси талафоти назаррас гардад.
3. Ҳангоми кӯчидан ҳолати манзилро сабт кунед. Далелҳои аксӣ ва видеоӣ барои баргардонидани пасандоз кӯмак мекунанд.
4. Ҳамаи квитансияҳо ва мукотибаҳоро нигоҳ доред. Ин ба шумо кӯмак мекунад, ки дар сурати пайдо шудани мушкилот манфиатҳои худро ҳифз кунед.
5. Ба қоидаҳои нав диққат диҳед. Қонунгузорӣ дар Австрия мунтазам нав карда мешавад, аз ин рӯ шароити иҷора метавонад тағйир ёбад.

Хидматҳои мо:

• Интихоби манзил дар асоси ҳадафҳои шумо (кӯчидан, кор, сармоягузорӣ)
• Санҷиши мувофиқати шартномаи иҷора ба қонун
• Гуфтушунид бо соҳибхона барои ба назар гирифтани манфиатҳои шумо
• Машваратҳо оид ба масъалаҳои марбут ба пасандозҳо, қатъи пеш аз мӯҳлат ва индексатсияи иҷора

Ёфтани ҷои зист дар Австрия набояд стресс бошад. Шартномаи касбӣ омодашуда оромии хотири шуморо дар Вена кафолат медиҳад.