Sa do të kushtojnë pasuritë e paluajtshme në Gjermani në vitin 2025?

Tregu gjerman i pasurive të paluajtshme po tregon shenja rritjeje të qëndrueshme në vitin 2025, pas rregullimit në rënie të viteve të fundit. Sipas Europace, çmimi mesatar i blerjes së apartamenteve në vend është afërsisht 3,400 euro për metër katror, ​​me çmimet në qytete kryesore si Mynihu që kalojnë 7,000 euro për metër katror, ​​ndërsa në rajonet më pak të kërkuara, ato mund të jenë dy deri në tre herë më të ulëta.

Sipas një raporti nga Instituti i Ekonomisë Gjermane (IW Consult), 82% e rajoneve gjermane do të shohin rritje çmimesh nga viti 2024 deri në vitin 2025, një mesatare prej 2.3%, duke konfirmuar një rimëkëmbje graduale të tregut.

Në këto kushte, Gjermania mbetet një nga destinacionet më tërheqëse për investitorët që kërkojnë mbrojtje afatgjatë të kapitalit dhe të ardhura të qëndrueshme. Ajo kombinon mbrojtje të lartë ligjore për pronarët e pronave, procedura transparente transaksionesh dhe kërkesë të fortë vendase për banesa me qira, veçanërisht në qytetet më të mëdha - Berlin, Mynih dhe Frankfurt.

Ndryshe nga vendet e Evropës Jugore me tregje më të paqëndrueshme, tregu gjerman karakterizohet nga stabiliteti dhe parashikueshmëria, duke e bërë atë një "spirancë" në portofolin e një investitori ndërkombëtar.

Unë, Oksana Zhushman, jam avokate me përvojë ndërkombëtare në pasuri të paluajtshme dhe investime. Unë punoj në projekte në të gjithë Evropën, duke përfshirë mbështetjen e transaksioneve dhe projektet e ndërtimit. Në këtë artikull, do të diskutoj specifikat e blerjes së pasurive të paluajtshme në Gjermani, atraktivitetin e saj për investime, aspektet ligjore dhe tatimore, si dhe do të krahasoj tregun me Austrinë.

Gjermania dhe Austria karakterizohen të dyja nga stabiliteti dhe mbrojtja e lartë e investimeve, por ndryshojnë në barrën tatimore dhe dinamikën e tregut. Gjermania , veçanërisht Berlini, tërheq investitorët me shkallën e saj, shumëllojshmërinë e pronave dhe kërkesën e lartë për qira, por investitorët duhet të marrin në konsideratë rregullore më komplekse, kostot tatimore dhe luhatjet periodike të çmimeve.

Austria, nga ana tjetër, demonstron një model më të ekuilibruar: legjislacioni është më transparent, rreziqet janë më të ulëta dhe tregu tregon vazhdimisht rritje të vlerës së pronës. Vjena ia kalon Berlinit jo vetëm në aspektin e stabilitetit, por edhe në aspektin e rritjes së parashikuar të çmimeve dhe kërkesës - kërkesat për pasuri të paluajtshme në Austri mbeten vazhdimisht të larta. Kjo e bën vendin veçanërisht tërheqës për investitorët konservatorë që vlerësojnë ruajtjen e kapitalit dhe një perspektivë afatgjatë.

Për investitorët që kërkojnë një treg më të parashikueshëm dhe të qëndrueshëm, blerja e një apartamenti në Vjenë shpesh vjen natyrshëm: qyteti kombinon kërkesë të qëndrueshme për strehim, rregullore të qarta dhe rritje të moderuar por të qëndrueshme të çmimeve të pronave.

Gjermania është konsideruar prej kohësh si tregu "spirancë" i pasurive të patundshme i BE-së. Kjo nuk është rastësi: vendi kombinon një treg të madh, një ekonomi të qëndrueshme dhe rregullore të qarta për investitorët. Mbrojtja e lartë e të drejtave të pronësisë dhe kthimet e parashikueshme janë dy faktorë kritikë që i bëjnë pasuritë e patundshme gjermane një aset të vlefshëm për investime afatgjata.

Në praktikë, shpesh shoh klientë që zgjedhin Berlinin ose Mynihun pikërisht për këto arsye: megjithëse apartamentet në Gjermani janë më të shtrenjta se në shumë vende fqinje, rreziku i humbjes së kapitalit është minimal. Për shembull, një nga klientët e mi bleu një apartament me dy dhoma gjumi në Berlin për 4,300 €/m², dhe brenda dy viteve, të ardhurat nga qiraja mbulonin vazhdimisht hipotekën dhe taksat.

Sipas PWC, Bankës Botërore dhe Numbeo, Gjermania renditet ndër vendet kryesore evropiane për transparencën e transaksioneve dhe mbrojtjen e investitorëve. Në Indeksin e Transparencës së Pronave (PWC, 2024), Gjermania shënon 84/100, duke e vendosur atë në të njëjtin nivel me Holandën dhe Austrinë, ndërsa Spanja dhe Portugalia shënojnë rreth 65–70/100, dhe Greqia shënon rreth 58/100.

Sipas raportit “Doing Business 2023” të Bankës Botërore, Gjermania renditet e para në BE për lehtësinë e regjistrimit të pronës, me një rezultat prej 97/100, duke reflektuar shpejtësinë dhe transparencën e transaksioneve.

Për investitorët, kjo do të thotë më pak rreziqe të fshehura, një barrë tatimore më të parashikueshme dhe procedura të qarta. Në praktikë, unë u rekomandoj klientëve të mi që ta kontrollojnë me kujdes Grundbuch-in dhe të përdorin një noter lokal për të shmangur problemet ligjore - veçanërisht kur blejnë apartamente në Gjermani në zona prestigjioze.

Shpesh shoh investitorë që fillojnë me qytete më të vogla gjermane (Leipzig, Dresden), ku kostot e strehimit janë më të ulëta se në Berlin ose Mynih, por potenciali i rritjes është më i lartë. Kjo lejon një çmim hyrjeje më të ulët, ndërkohë që gjeneron ende të ardhura të qëndrueshme nga qiraja.

• Një ekonomi dhe legjislacion i qëndrueshëm. Edhe gjatë viteve të krizës, çmimet e pasurive të paluajtshme në qytetet kryesore ranë në mënyrë të moderuar.
• Kërkesa për qira është e lartë, veçanërisht në qytetet universitare dhe qendrat kryesore të biznesit.
• Transparencë dhe mbrojtje. Sistemi ligjor minimizon rreziqet e mashtrimit dhe problemeve të fshehura.
• Perspektiva afatgjata për investime. Edhe me rendimente relativisht të ulëta nga qiraja, investimi në pasuri të paluajtshme në Gjermani ia vlen investimit në mbrojtjen e kapitalit.

Këshilla ime: kur zgjidhni një pronë, merrni gjithmonë në konsideratë jo vetëm çmimin e një apartamenti në Gjermani, por edhe kërkesën potenciale për qira, infrastrukturën dhe zhvillimin e planifikuar të zonës. Një nga rastet e mia: blerja e një apartamenti në Leipzig për 2,800 €/m² - tre vjet më vonë, çmimi ishte rritur me pothuajse 15%, ndërsa norma e qirasë mbeti e qëndrueshme, duke konfirmuar qëndrueshmërinë e strategjisë sime.

Pasuritë e paluajtshme në Gjermani tradicionalisht konsiderohen si një nga instrumentet më të besueshme për ruajtjen dhe rritjen e kapitalit në Evropë. Ky treg është i qëndrueshëm edhe gjatë periudhave të luhatjeve ekonomike, dhe kërkesa e qëndrueshme e brendshme e bën atë veçanërisht tërheqës për investitorët afatgjatë.

Tregu gjerman i pasurive të paluajtshme ka kaluar nëpër disa faza kyçe gjatë 15 viteve të fundit. Pas krizës së viteve 2008–2010, çmimet e banesave filluan të rriten vazhdimisht, duke arritur kulmin në vitet 2021–2022. Gjatë kësaj periudhe, çmimet e apartamenteve në qytetet e njohura gjermane mund të rriten me 10–15% në vit.

Një korrigjim i moderuar u vu re në vitet 2023–2024, me çmime që ranë mesatarisht me 10–15% në të gjithë vendin. Megjithatë, deri në tremujorin e parë të vitit 2025, tregu ishte stabilizuar dhe, sipas ekspertëve, pritet një rritje e qetë prej 1–3% në shumicën e rajoneve.

Në praktikë, shoh se pikërisht gjatë periudhave të korrigjimit të çmimeve lind mundësia për të blerë një apartament në Gjermani me një çmim tërheqës, veçanërisht kur merren në konsideratë pronat e rishitura me një histori pronësie të provuar. Për shembull, një nga klientët e mi bleu një apartament me dy dhoma gjumi në Leipzig gjatë një rënieje çmimi për 2,800 €/m², dhe një vit më vonë, çmimi ishte rritur me 8%, dhe prona tashmë po gjeneronte të ardhura të qëndrueshme nga qiraja.

Aktiviteti më i madh vërehet në qytetet më të mëdha:

• Berlini është kryeqyteti dhe qendra e aktivitetit ekonomik, me likuiditet të lartë dhe kërkesë të qëndrueshme për qira.
• Mynihu është një segment premium, me apartamente të shtrenjta, rendimente të ulëta qiraje, por kapitalizim të besueshëm.
• Frankfurti dhe Hamburgu janë qendra financiare dhe logjistike me interes për investitorët institucionalë.
• Leipzig, Dresden, Düsseldorf janë qytete me kërkesë në rritje dhe çmime më të përballueshme.

Unë u rekomandoj investitorëve të shohin përtej qyteteve kryesore. Për shembull, blerja e një shtëpie në Leipzig ose Dresden të Gjermanisë ofron një çmim të ulët hyrjeje dhe potencial të lartë rritjeje - një qasje veçanërisht e përshtatshme për investitorët që kërkojnë të diversifikojnë portofolin e tyre.

Tregu gjerman është i larmishëm:

Tregu sekondar është segmenti kryesor, duke ofruar mundësi të përballueshme dhe rendimente të parashikueshme të qirasë.
Zhvillimet e reja janë të pakta, veçanërisht në qytetet e mëdha; çmimet janë më të larta, por pronat janë efikase nga ana e energjisë dhe kanë planimetri moderne.
Segmenti premium përfshin Mynihun, Frankfurtin dhe Berlinin; ato ofrojnë kapitalizim të lartë, por një periudhë të gjatë kthimi të investimit.
Ndërtesat e apartamenteve (Mehrfamilienhaus) janë tërheqëse për investitorët institucionalë dhe privatë; ato ofrojnë një fluks të qëndrueshëm të pagesave të qirasë.

Shpesh shoh investitorë që fillojnë duke blerë prona ekzistuese në Gjermani për të vlerësuar kërkesën për qira dhe për të zgjeruar gradualisht portofolin e tyre me ndërtesa të reja dhe Mehrfamilienhouse.

Tregu gjerman i pasurive të paluajtshme mbetet një nga më të ekuilibruarit në Evropë. Sipas Bundesbank, në vitin 2024, afërsisht 82% e të gjitha transaksioneve të pasurive të paluajtshme banesore do të kryhen nga vetë gjermanët, ndërsa investitorët e huaj përbëjnë afërsisht 18% të tregut.

• Gjermanët blejnë kryesisht për banesën e tyre dhe investime afatgjata, shpesh duke zgjedhur prona ose shtëpi për rishitje në Gjermani.
• Investitorët e huaj janë aktivë në segmentet e pronave me qira dhe atyre premium. Ndër ta spikatin blerësit nga Austria, Zvicra, Holanda, Kina dhe Lindja e Mesme.
• Fondet institucionale (pensionet, kompanitë e sigurimeve) mbeten aktorët kryesorë në tregun e pallateve të apartamenteve (Mehrfamilienhaus).

Blerësit e huaj shpesh përqendrohen në zhvillimet e reja në Berlin dhe Frankfurt, ku apartamentet e klasit premium në Gjermani mund të fillojnë nga 8,000–10,000 euro/m², por ata janë të gatshëm të paguajnë një çmim më të lartë për të garantuar një kërkesë të qëndrueshme për qira.

Faktori kyç në stabilitetin e tregut është kërkesa e fortë vendase. Edhe gjatë periudhave të aktivitetit të reduktuar ndërkombëtar, janë gjermanët ata që e mbështesin tregun.

• Në vitet 2023–2024, pavarësisht një rënieje çmimesh prej 10–15%, numri i transaksioneve vendase ra vetëm me rreth 5%, duke treguar aktivitet të vazhdueshëm të blerësve.
• Në qytetet kryesore, qiratë po rriten më shpejt se çmimet e banesave. Për shembull, në Berlin dhe Mynih, qiratë janë rritur mesatarisht me 6-8% në vit, duke stimuluar më tej interesin nga blerësit vendas.

Në vitin 2023, klientët në Frankfurt blenë një apartament për 6,200 euro për metër katror, ​​duke pritur të ardhura nga qiraja. Brenda një viti, rendimenti ishte 3.8%, që konsiderohet një rezultat shumë i mirë për Gjermaninë, duke pasur parasysh rrezikun e ulët.

Kur bëhet fjalë për blerjen e pasurive të paluajtshme në Gjermani, është e rëndësishme të kuptohet jo vetëm çmimi i një apartamenti në Gjermani, por edhe struktura ligjore e pronësisë, e cila ndikon drejtpërdrejt në të drejtat dhe rreziqet e investitorit.

Ky është opsioni më i zakonshëm—forma klasike e pronësisë së shtëpisë ose apartamentit në Gjermani. Pronari zotëron si vetë ndërtesën ashtu edhe tokën poshtë saj. Prona mund të disponohet lirisht: të jepet me qira, të shitet ose të kalohet me trashëgimi.

Për investitorët afatgjatë, ky është opsioni më i mirë - kufizime minimale dhe rritje e parashikueshme e vlerës. Një nga klientët e mi bleu një shtëpi në Mynih për 1.2 milion euro në vitin 2018. Sot, vlera e saj në treg tejkalon 1.8 milion euro - dhe prona është e lirë nga të drejtat e palëve të treta.

Në thelb, është një "kontratë qiraje toke" për deri në 99 vjet me të drejtën e ndërtimit dhe përdorimit të pronës. Pronari paguan Erbbauzins (qira vjetore për pronarin e tokës). Në fund të kontratës së qirasë, toka i kthehet pronarit dhe fati i ndërtesave varet nga kontrata.

Në praktikë, transaksione të tilla janë më të zakonshme në qytete ku toka është veçanërisht e shtrenjtë (për shembull, Frankfurti ose Hamburgu). Zakonisht u rekomandoj klientëve të llogarisin me kujdes kthimin e investimit: ndonjëherë çmimi i ulët i një apartamenti në Gjermani sipas Erbbaurecht kompensohet nga pagesat e larta vjetore.

• Miteigentum është një pronë e përbashkët ku secili pronar ka një përqindje të caktuar pjesëmarrjeje.
• Wohnungseigentum është një formë pronësie e apartamenteve individuale në një ndërtesë apartamentesh me një pjesë në zonat e përbashkëta (shkallët, çatia, bodrumi).

Kur blej një apartament në Berlin, gjithmonë u tregoj klientëve të mi koston e mirëmbajtjes së zonave të përbashkëta. Ndërsa çmimet e banesave në Gjermani mund të duken tërheqëse, mirëmbajtja mund të jetë e kushtueshme (sidomos në ndërtesat historike).

• Wohnrecht (e drejta e banimit) – përdoret shpesh në trashëgimi: për shembull, prindërit ruajnë të drejtën për të jetuar në një shtëpi edhe nëse ua kalojnë atë fëmijëve të tyre.
• Kooperativat e banesave (Genossenschaften) – banesa është në pronësi të kooperativës, jo të një individi. Anëtarët marrin të drejtën për të përdorur apartamentin, por nuk mund ta shesin atë lirisht.

Banesat bashkëpunuese ndonjëherë janë të përshtatshme për studentët ose pensionistët, por rrallëherë u interesojnë investitorëve: blerja e një apartamenti në Gjermani në këtë format do të thotë më pak kontroll dhe zero likuiditet gjatë shitjes.

Përveç blerjes direkte, sa vijon po bëhet gjithnjë e më popullore:

• Investimet përmes fondeve (Immobilienfonds) janë të përshtatshme për ata që duan të minimizojnë përfshirjen e tyre në menaxhim.
• Blerjet e përbashkëta dhe fondet familjare janë zgjidhje për kapitalin familjar, ku prona u kalohet brezave të ardhshëm.

Kohët e fundit mbështeta një transaksion të një familjeje nga Nuremberg, i cili përfshinte regjistrimin e shtëpisë së tyre në Gjermani përmes një besimi familjar. Kjo u lejoi atyre të siguronin menjëherë trashëgiminë dhe të shmangnin taksat e larta për transferimet e mëvonshme tek fëmijët e tyre.

Ndryshe nga Austria ose Zvicra, ku të huajt i nënshtrohen kuotave dhe lejeve të rrepta, jo-rezidentët në Gjermani mund të blejnë lirisht pasuri të paluajtshme. Megjithatë, ka një pengesë: pa leje qëndrimi ose të ardhura, bankat ngurrojnë të lëshojnë kredi hipotekare në Gjermani, dhe barra tatimore është më e lartë se për vendasit. Për më tepër, bankat dhe noterët janë të detyruar të verifikojnë origjinën e fondeve dhe të kontrollojnë blerësit me listat ndërkombëtare të sanksioneve.

Kisha një klient nga Ukraina i cili bleu një apartament në Gjermani (me çmimin 420,000 € në Düsseldorf) me fondet e tij, por nuk mundi të siguronte një kredi hipotekare për shkak të mungesës së rezidencës gjermane. Në situata të tilla, unë rekomandoj planifikimin paraprak të strukturës së blerjes - për shembull, përmes krijimit të një GmbH ose një fondacioni familjar nëse është një portofol i madh.

Blerja e pasurive të paluajtshme në Gjermani—qoftë një apartament në Berlin, një shtëpi në Bavari apo një pronë me qira në Leipzig—shoqërohet gjithmonë nga një proces i rreptë ligjor. Ndërsa mund të duket i ndërlikuar në shikim të parë, ky sistem ofron një shkallë të lartë mbrojtjeje si për blerësin ashtu edhe për shitësin.

Procesi përfshin disa faza kryesore:

• Marrëveshje paraprake – palët bien dakord për kushtet kryesore: çmimin e apartamentit në Gjermani, kushtet dhe burimet e financimit.
• Përgatitni marrëveshjen me një noter - pa noterizim, transaksioni nuk është i vlefshëm.
• Kontroll i detajuar financiar – banka ose avokati vlerëson origjinën e kapitalit dhe gatishmërinë e blerësit për transaksionin.
• Nënshkrimi noterial - noteri vërteton marrëveshjen dhe shpjegon pasojat e saj.
• Regjistrimi në Grundbuch (regjistrin e pronave) është hapi që e bën blerësin pronarin ligjor të pronës në Gjermani.

Një klient nga Republika Çeke dikur donte të blinte një apartament në Gjermani nga distanca. Falë prokurës së saktë, transaksioni u krye shpejt, por banka kërkoi gjithashtu dokumente që vërtetonin burimin e fondeve. Këshillë: përgatitni paraprakisht një paketë dokumentesh financiare.

• Agjenti ndihmon në gjetjen e pronës dhe në kryerjen e negociatave.
• Një avokat kontrollon pastërtinë ligjore të transaksionit: praninë e pengesave, statusin e pronarit dhe transparencën e të gjitha kushteve.

Unë gjithmonë i këshilloj klientët të mos kursejnë në këshillat ligjore: një herë, një inspektim zbuloi se shtëpia që ata po merrnin në konsideratë në Hamburg kishte një mosmarrëveshje të hapur gjyqësore. Kjo ndihmoi në shmangien e rreziqeve të konsiderueshme.

Për të blerë një apartament në Gjermani, një investitor duhet të provojë:

• origjina ligjore e fondeve,
• kapital i mjaftueshëm (zakonisht të paktën 20-30% e vlerës së pronës për pagesën fillestare nëse përdoret një hipotekë),
  mungesë nga sanksionet ose listat e zeza.

Të huajt mund ta përfundojnë transaksionin edhe pa qenë të pranishëm personalisht—përmes një përfaqësuesi. Prokura duhet të jetë e noterizuar dhe e apostiluar në vendin e blerësit.

Në praktikë, ky opsion shpesh zgjidhet nga investitorë nga Azia që nuk mund të udhëtojnë për në nënshkrim. Megjithatë, noterët në Gjermani po kërkojnë gjithnjë e më shumë identifikim me video për të zvogëluar rrezikun e mashtrimit.

Dokumenti kryesor është Grundbuchauszug (ekstrakt nga regjistri i tokës). Ai pasqyron:

• pronar,
• barrët (hipotekat, qiratë sipas Erbbaurecht, servitutet),
• kufizime në përdorim.

Një klient në Leipzig në Grundbuch zbuloi një servitut në një pjesë të oborrit të tyre - një të drejtë kalimi për t'u përdorur nga fqinjët. Ne e morëm parasysh këtë gjatë negociatave dhe e ulëm çmimin me 4%.

Kur blini pasuri të paluajtshme në Gjermani, është e rëndësishme të merrni në konsideratë jo vetëm çmimet e banesave, por edhe kostot shtesë. Këto mund të shtojnë 10-15% në çmimin e pronës, veçanërisht për pronat luksoze ose pallatet me apartamente.

• Shuma e taksës varet nga shteti federal: nga 3.5% në 6.5% të vlerës së apartamentit ose shtëpisë.
• Në Bavari dhe Saksoni – 3.5%, në Berlin, Hamburg dhe Hessen – deri në 6.5%.

Nga përvoja ime, kur një klient blinte një apartament në Berlin për 450,000 €, taksa ishte afërsisht 29,000 €. Ky është një nga artikujt që shpesh nënvlerësohet nga investitorët e huaj.

• Noter + regjistrim në Grundbuch: ~1% e çmimit të pronës.
• Agjent: zakonisht 3–7% plus TVSH, në varësi të rajonit dhe kushteve të marrëveshjes.
• Avokat: individualisht, varësisht nga kompleksiteti i auditimit dhe mbështetja e transaksionit.

Unë gjithmonë rekomandoj që të sqaroni paraprakisht përqindjen e komisionit të agjentit dhe ta përfshini atë në buxhetin tuaj të blerjes. Për shembull, kur blini një shtëpi në Mynih për 1.2 milion euro, komisionet dhe tarifat e noterit i shtuan totalit pothuajse 60,000 euro.

• Në Gjermani, pronarët e pronave duhet të paguajnë Grundsteuer, zakonisht 0.26–0.35% të vlerës kadastrale të pronës.
• Ky është një shpenzim i vogël krahasuar me taksat mbi të ardhurat nga qiraja ose fitimet kapitale, por është e rëndësishme të merret në konsideratë kur llogaritni kthimin e investimit tuaj.

Për një investim portofoli në disa apartamente në Düsseldorf, taksat totale vjetore të pronës arritën në afërsisht 4,500 euro, të cilat përshtaten lehtësisht në buxhetin për pronat që gjenerojnë të ardhura.

• Nëse jepni me qira një apartament në Gjermani, të ardhurat nga qiraja i nënshtrohen taksës mbi të ardhurat me një normë progresive deri në 45%.
• Jo-rezidentët tatohen vetëm mbi të ardhurat nga pasuritë e paluajtshme gjermane.

Llogaritni gjithmonë të ardhurat neto pas taksave. Për shembull, një apartament në Berlin me të ardhura prej 2,000 €/muaj me një normë tatimore prej 30% jep të ardhura reale prej 1,400 €/muaj.

• Vlen nëse shisni një apartament në Gjermani brenda 10 viteve nga blerja. Shkalla e taksës korrespondon me nivelin e të ardhurave të pronarit - deri në 45% për të ardhura të larta.
• Nëse prona mbahet për më shumë se 10 vjet, nuk aplikohet asnjë taksë.

Taksa llogaritet mbi diferencën midis çmimit të shitjes dhe çmimit të blerjes, duke marrë parasysh kostot e blerjes dhe përmirësimit të pronës. Një klient bleu një apartament në Leipzig për 300,000 €, e rinovoi atë për 30,000 € dhe e shiti tetë vjet më vonë për 400,000 €. Taksa mbi fitimet kapitale u llogarit në 70,000 € (400,000 – 300,000 – 30,000), duke rezultuar në një fitim neto prej afërsisht 50,000 €.

Në praktikë, e shoh Vjenën si fituese për shkak të stabilitetit të saj, rritjes së parashikuar të çmimeve dhe nivelit të kërkesës, veçanërisht për ata që planifikojnë të rishisin brenda 5-7 viteve. Gjermania është më tërheqëse për investitorët që kërkojnë qira afatgjata dhe mbrojtje të kapitalit, por për spekulime afatshkurtra, Austria shpesh duket më e favorshme.

Ndryshe nga Greqia ose Portugalia, blerja e pasurive të paluajtshme në Gjermani nuk të jep automatikisht leje qëndrimi. Edhe nëse blen një apartament për 500,000 euro ose një shtëpi për një milion, kjo nuk të kualifikon automatikisht për vizë ose status qëndrimi.

Ligji gjerman nuk e lidh pronësinë e shtëpisë me të drejtën e qëndrimit. Qëndrimi kërkon një bazë ligjore: punësim, studim, investim në biznes, ribashkim familjar ose provë të pavarësisë financiare.

Zotërimi i pasurive të paluajtshme mund ta mbështesë aplikimin tuaj duke treguar se jeni të investuar në ekonomi dhe planifikoni të qëndroni në vend, por kjo nuk ofron asnjë përfitim më vete.

• Investime në biznes: Jo-rezidentët mund të marrin një leje qëndrimi nëse investojnë në një kompani gjermane dhe krijojnë vende pune.
• Të vetëpunësuar / të pavarur / nomadë dixhitalë: Vizat për vetëpunësim ju lejojnë të jetoni dhe punoni në Gjermani, por kërkojnë prova të të ardhurave dhe përfitimeve ekonomike për vendin.

Në vitin 2025, Gjermania do ta thjeshtojë procesin e marrjes së lejeve të qëndrimit dhe shtetësisë për profesionistët e kualifikuar dhe familjet e tyre. Janë futur në përdorim rrugë më të shpejta për qëndrim të përhershëm, janë përditësuar kërkesat e pagave për Kartat Blu të BE-së dhe janë futur rregulla të reja për profesionistët me përvojë praktike.

Një nga klientët e mi nga Azia hapi një kompani IT në Berlin dhe njëkohësisht bleu një apartament në lagjen Prenzlauer Berg. Apartamenti e ndihmoi të tregonte seriozitetin e tij, por ai mori një leje qëndrimi përmes regjistrimit të biznesit.

Austria ofron Kategorinë D (Vetëmjaftueshmëri)—një leje qëndrimi për individë të pavarur financiarisht, ku pasuritë e paluajtshme mund të përdoren si provë e aftësisë paguese financiare. Gjermania nuk ka një program të tillë të drejtpërdrejtë. Këtu, gjithçka bazohet në kualifikime të vërteta ekonomike ose profesionale, jo në koston e apartamentit.

Kur blini një apartament në Gjermani, është e rëndësishme të kuptoni se tregu i qirasë është i rregulluar në mënyrë strikte dhe kthimet ndryshojnë në varësi të llojit të qirasë, rajonit dhe kufizimeve ligjore.

• Airbnb, Rezervime: Në qytetet kryesore, veçanërisht në Berlin dhe Mynih, qiratë afatshkurtra janë të kufizuara rreptësisht nga ligjet lokale komunale.
• Investitorët privatë shpesh kërkojnë leje ose përballen me gjoba.

Klientët që janë përpjekur të japin me qira apartamente në Berlin në Airbnb pa leje kanë marrë gjoba deri në 10,000 €. Prandaj, unë gjithmonë rekomandoj që të kontrolloni paraprakisht rregulloret lokale.

Qiratë afatshkurtra kanë kuptim vetëm në qytete të vogla ose në rajone turistike të regjistruara zyrtarisht.

• Segmenti kryesor i tregut janë kontratat afatgjata.
• Rendimenti mesatar është 2–4% në vit të vlerës së apartamentit.
• Mbrojtja e fortë e qiramarrësve përmes Mietspiegel dhe Mietendeckel kufizon rritjen e qirasë, veçanërisht në zonat metropolitane.

Një apartament në Berlin me vlerë 400,000 euro jepet me qira për 1,500 euro/muaj. Rendimenti neto pas taksave dhe tarifave është ~3%.

Gjermania Lindore (Leipzig, Dresden) ofron rendimente më të larta - deri në 4% në vit - por pronat atje janë më pak likuide dhe gjetja e qiramarrësve është më e vështirë. Qytetet e mëdha si Berlini, Mynihu, Frankfurti dhe Hamburgu ofrojnë kërkesë të qëndrueshme dhe likuiditet të lartë, por rendimentet janë të kufizuara në 2-3%. Për investime afatgjata, është më mirë të përqendroheni në qytetet e mëdha, ndërsa për kthime më të larta, merrni në konsideratë rajonet lindore.

Kur blini pasuri të paluajtshme në Gjermani, menaxhimi i duhur i pronës është veçanërisht i rëndësishëm. Edhe nëse një apartament në Berlin ose një shtëpi në Leipzig është në gjendje të mirë, pa mbikëqyrje profesionale, mund të lindin probleme, duke përfshirë pagesa të vonuara të qirasë, riparime të paplanifikuara dhe mosmarrëveshje me qiramarrësit.

Hausverwaltung është një kompani profesionale menaxhimi që kujdeset për të gjitha detyrat administrative dhe teknike:

• mbledhja dhe kontrolli i pagesës së qirasë;
• organizimi i riparimeve dhe mirëmbajtjes;
• mirëmbajtja e dokumentacionit dhe bashkëveprimi me qiramarrësit;
• pajtueshmëria me të gjitha kërkesat ligjore dhe tatimore.

Për investitorët me prona të shumta ose ata që jetojnë jashtë vendit, menaxhimi profesional i pasurive të paluajtshme është praktikisht thelbësor, pasi siguron menaxhim në distancë dhe minimizon rreziqet. Kostoja e këtyre shërbimeve zakonisht varion nga 0.8% në 1.5% të të ardhurave vjetore nga qiraja, të cilat shpesh paguajnë veten përmes stabilitetit dhe zbutjes së rrezikut.

Të ardhurat nga qiraja i nënshtrohen një shkalle progresive të taksës mbi të ardhurat deri në 45%. Jorezidentët paguajnë taksë vetëm mbi të ardhurat nga pasuritë e paluajtshme gjermane. Zbritjet për riparimet, amortizimin dhe shpenzimet e menaxhimit janë të mundshme.

Nëse qëllimi juaj është të blini një apartament në Gjermani për qira dhe të ardhura afatgjata, është më mirë të përqendroheni në segmentin e qirasë së qëndrueshme afatgjatë. Austria ndonjëherë është më e favorshme për qiratë afatshkurtra dhe segmentin turistik.

Zgjedhja e rajonit ndikon drejtpërdrejt në çmimin e një apartamenti në Gjermani, rendimentin e qirasë dhe likuiditetin. Më poshtë është një përmbledhje e qyteteve dhe rajoneve kryesore.

Berlini: Një nxitës rritjeje dhe rregulla të rrepta

• Çmimet e banesave: 5,000–7,000 €/m² për apartamente, shtëpitë janë më të shtrenjta.
• Rrethet: Mitte, Prenzlauer Berg, Charlottenburg – kërkesa e lartë, Friedrichshain, Neukölln – premtuese për qira.
• Kërkesa: vazhdimisht e lartë, veçanërisht për qiratë afatgjata.
• Karakteristikat: kufizime të rrepta për qiratë afatshkurtra, Mietspiegel rregullon rritjen e qirasë.

Apartamentet në Mitte gjejnë shpejt qiramarrës, por dhënia me qira e tyre në Airbnb pa leje është e pamundur.

Mynih – premium dhe stabilitet

• Çmimet e shtëpive: 7,000–10,000 €/m², shtëpitë mund të kalojnë 12,000 €/m².
• Rrethet: Schwabing, Maxvorstadt, Bogenhausen - top për premium.
• Kërkesa: E lartë, veçanërisht midis qiramarrësve të pasur dhe emigrantëve.
• Karakteristikat: treg i qëndrueshëm, kthim i ulët krahasuar me çmimin e hyrjes.

Është më mirë të përqendroheni te qiratë afatgjata; qiratë afatshkurtra janë pothuajse të pamundura për shkak të rregulloreve të qytetit.

Hamburgu – një qendër portuale dhe pasuri të patundshme komerciale

• Çmimet e banesave: 5,500–7,500 €/m².
• Distriktet: HafenCity, Altona, Eppendorf – interes në rritje për investime.
• Kërkesa: e lartë për apartamente në qendër, mesatare në zonat periferike.
• Karakteristikat: segment i fortë korporativ, i mirë për qira biznesi.

Frankfurti është një qendër financiare

• Çmimet e banesave: 6,000–8,000 €/m².
• Rrethet: Westend, Nordend, Sachsenhausen - prestigjioze, kërkesa e lartë nga punonjësit e bankës.
• Kërkesa: Vazhdimisht e lartë për qira afatgjata për profesionistë dhe emigrantë.
• Karakteristikat: Investimet në apartamente për punonjësit e kompanive financiare shlyhen më shpejt.

Klienti bleu një apartament në Westend për 650,000 €, me rendiment qiraje afatgjatë prej ~3% në vit.

Leipzig dhe Dresden – Dinamikë dhe një Çmim i Ulët Hyrës

• Çmimet e banesave: 2,500–4,500 €/m².
• Rrethet: Zentrum, Südvorstadt (Leipzig), Neustadt, Altstadt (Dresden).
• Kërkesa: në rritje, veçanërisht midis studentëve dhe profesionistëve të rinj.
• Karakteristikat: rendiment i lartë prej 3–4%, por likuiditeti është më i ulët se në Berlin ose Mynih.

Blerja e apartamenteve në Leipzig ju lejon të fitoni të ardhura mbi mesataren, por shitja zgjat më shumë.

North Rhine-Westfalia – Industria dhe Universitetet

• Çmimet e banesave: 3,500–6,000 €/m², qytetet: Dyseldorf, Këln.
• Rrethet: Innenstadt (Düsseldorf), Ehrenfeld (Këln).
• Kërkesa: E lartë në universitete dhe zona biznesi.
• Karakteristikat: një kombinim i qirasë së qëndrueshme dhe perspektivave për rritjen e çmimeve.

I besueshëm : Mynih, Frankfurt, Berlin – likuiditet i lartë, kërkesë e qëndrueshme, por çmim i lartë hyrjeje.

Premtuese : Leipzig, Dresden, disa zona të Hamburgut – çmim i ulët hyrës, fitimprurësi më e lartë, por periudhë më e gjatë shitjesh.

Për investimet, është më mirë të kombinohen qytetet e mëdha për stabilitet dhe rajonet dinamike për fitimprurje në mënyrë që të balancohet likuiditeti dhe fitimprurësia.

Në Gjermani, zgjedhja midis ndërtimeve të reja dhe shtëpive ekzistuese është një vendim strategjik. Sektori i ndërtimit po përjeton një rënie: numri i lejeve të reja po bie dhe çmimet e banesave po rriten. Në praktikë, shoh se investitorët kanë më shumë gjasa të zgjedhin shtëpitë ekzistuese sepse ndërtimet e reja janë të rralla, të shtrenjta dhe kërkojnë një pritje të gjatë. Ndërkohë, shtëpitë e vjetra (Altbau) mbeten të kërkuara për shkak të arkitekturës dhe vendndodhjes së tyre unike.

Mbi 70% e transaksioneve në Gjermani ndodhin në tregun ekzistues. Arsyeja është e thjeshtë: ndërtesat e reja janë të pakta dhe burokracia ngadalëson lëshimin e lejeve. Në Berlin, për shembull, proceset e miratimit mund të zvarriten me vite.

Në Berlin, një klient bleu një apartament me tre dhoma në Altbau për 550,000 euro në lagjen Prenzlauer Berg. Pas dy vitesh, çmimi është rritur me 18% dhe apartamenti është ende i dhënë me qira.

Altbau (Lagjja e Vjetër e Banesave) janë ndërtesa historike me tavane të larta dhe dritare të mëdha. Kërkesa për to në Berlin dhe Leipzig është vazhdimisht e lartë. Një klient bleu së fundmi një apartament me tre dhoma në Altbau në qendër të Leipzigut për 280,000 € dhe e dha me qira afatgjatë gjashtë muaj më vonë për 1,200 € në muaj.

Ndërtimi i shtëpive të reja në Gjermani ka rënë me 30% që nga viti 2022. Arsyet përfshijnë rritjen e kostove të materialeve, kreditë e shtrenjta dhe standardet e rrepta ESG. Ndërtesat e reja janë tërheqëse për shkak të planimetrive të tyre moderne dhe efikasitetit të energjisë (standardet ESG), por çmimet janë 20-30% më të larta se çmimet e rishitjes. Në Mynih, një metër katror në një ndërtesë të re kushton 10,000-11,000 €, ndërsa në Berlin, është 6,500-8,000 €.

Duke filluar nga viti 2024, standardet e performancës energjetike të ndërtesave (EnEV) do të bëhen më të rrepta. Në praktikë, kjo do të thotë që ndërtesat e vjetra do të duhet të modernizohen, duke përfshirë fasadat e izoluara, dritaret e reja dhe sistemet moderne të ngrohjes. Shumë investitorë i nënvlerësojnë këto kosto. Kontrolloni gjithmonë certifikatën e performancës energjetike (Energieausweis) të pronës.

Gjermania fiton në aspektin e rritjes afatgjatë të çmimeve, veçanërisht në Berlin, Mynih dhe Leipzig. Megjithatë, Austria është më e përshtatshme për ata që kërkojnë një ndërtim të ri pa rreziqe burokratike - Vjena ofron një proces më të parashikueshëm dhe projekte të gatshme me cilësi të lartë.

• Nëse qëllimi është kapitalizimi dhe likuiditeti në 5-10 vjet, Gjermania është më interesante (sidomos banesat dytësore në qytetet e mëdha).
• Nëse rreziqet e ulëta dhe efikasiteti i energjisë janë të rëndësishme menjëherë, unë do të shikoja drejt Austrisë.

Kur blerja e një apartamenti të vetëm në Gjermani duket si një strategji shumë e qartë, investitorët po shqyrtojnë qasje më fleksibile dhe fitimprurëse. Ja trendet kryesore që shoh në praktikë.

Në vend që të blini një apartament të vetëm, është më fitimprurëse të investoni në një pallat të tërë apartamentesh me 4-10 apartamente. Në Leipzig, prona të tilla mund të gjenden duke filluar nga 600,000 €, dhe në Berlin nga 1.5 milion €. Kjo zvogëlon rrezikun e ndërprerjes së aktivitetit dhe lejon kthime të shkallëzueshme. Është i përshtatshëm për investitorët me kapital që fillon nga 500,000 €. Unë mbështeta një transaksion në Dresden: klienti bleu një pallat me gjashtë apartamente për 720,000 €, duke dhënë një rendiment prej 5.2%.

Ndërtesat e vjetra (Altbau) janë të njohura në Berlin, Leipzig dhe Dresden. Ato mund të blihen nën çmimin e tregut, të rinovohen dhe të shiten me një çmim më të lartë. Për shembull, një apartament në Berlin me çmim 3,000 €/m² shitet për 4,500 €/m² pas rinovimit. Kjo qasje e shlyen koston e vet brenda 18-24 muajsh, me kusht që të planifikoni me mençuri buxhetin dhe të zgjidhni një kontraktor të besueshëm.

Komplekset e magazinave dhe logjistika po rriten falë tregtisë elektronike, ndërsa shitja me pakicë në vendet kryesore është e qëndrueshme. Fitueshmëria është zakonisht 4-6%, më e lartë se në pasuritë e patundshme banesore. Ky opsion është për investitorët me përvojë: rreziqet janë më të larta, por fitimet janë më të shpejta.

I përshtatshëm për ata që nuk duan ta menaxhojnë vetë pronën e tyre. Pragu i hyrjes fillon nga 50,000 € dhe portofoli mund të përfshijë një sërë asetesh. Ana negative është më pak kontroll dhe varësi nga kompania e menaxhimit. Ky opsion shpesh zgjidhet nga klientët që duan të investojnë në Gjermani pa blerë një apartament.

Toka për zhvillim mbetet e pakët në qytetet e mëdha, por ka mundësi në periferi. Në zonën e Berlinit, çmimet fillojnë nga 200–400 euro për metër katror. Kjo është një strategji afatgjatë me potencial për rritje.

Vjena është më kompakte dhe e parashikueshme, kërkesa është e qëndrueshme dhe çmimet rriten vazhdimisht. Gjermania ofron mundësi më të mëdha për zgjerim, por tregu është më kompleks: burokracia dhe rregulloret e qirasë. Klientët zgjedhin Gjermaninë për vëllimin dhe potencialin e saj, dhe Austrinë për qetësinë shpirtërore.

Gjermania është tregu më i madh i pasurive të paluajtshme në BE, me më shumë mundësi dhe strategji (nga apartamentet te pallatet me apartamente dhe depot). Vjena është më luksoze: më pak mundësi, por çdo pronë është më e parashikueshme në çmim dhe kërkesë.

Investimi në pasuri të paluajtshme në Gjermani duket të jetë një instrument i besueshëm, por realiteti është më kompleks. Sipas Zyrës së Statistikave, vëllimi i transaksioneve ra me pothuajse 30% në vitin 2023 për shkak të rënies së çmimeve dhe rritjes së normave të interesit. Kjo i ka detyruar shumë investitorë të rishqyrtojnë strategjitë e tyre. Gjermania mbetet tërheqëse për shkak të ekonomisë së saj të fortë dhe kërkesës për strehim, por një numër faktorësh ndikojnë drejtpërdrejt në kthimet dhe likuiditetin.

Kur blejnë një apartament në Gjermani, investitorët përballen me një taksë blerjeje (Grunderwerbsteuer, 3.5–6.5% në varësi të shtetit), një taksë vjetore mbi pronën dhe një taksë mbi të ardhurat nga qiraja. Kjo e ul ndjeshëm kthimin neto. Shumë veta e nënvlerësojnë ndikimin e taksave dhe llogarisin të ardhurat bruto. Këshilla ime: buxhetoni të paktën 30% për taksat dhe kostot e mirëmbajtjes që nga fillimi.

Dëbimi i një qiramarrësi që nuk paguan qira ose ndërprerja e njëanshme e kontratës së qirasë është praktikisht e pamundur. Edhe shitja e një apartamenti në Gjermani me një qiramarrës ende në vend nuk e liron pronarin e ri nga kontrata e qirasë.

Pata një rast në Berlin: një klient bleu një pronë me një kontratë qiraje afatgjatë dhe nuk mundi ta rimerrte me qira me çmimin e tregut. Zgjidhja ishte të kontrolloje qiramarrësin dhe të hartoje kontrata të përkohshme nëse planifikoje ta rishesësh.

Regjistrimi i një blerjeje përmes Grundbuch mund të zgjasë 3-6 muaj. Kjo është standarde në Gjermani. Austria është pak më e shpejtë, por prapëseprapë jo e menjëhershme. Nëse qëllimi juaj është të blini një apartament në Gjermani shpejt, është e rëndësishme të planifikoni në përputhje me rrethanat.

Në Berlin dhe Mynih, qiratë e shtëpive përmes Airbnb janë pothuajse tërësisht të ndaluara. Përvoja ime: klientët që shpresonin të fitonin para nga qiratë ditore u zhgënjyen. Për fitimprurje, është më mirë të mbështeteni në kontrata afatgjata.

Në vitet 2023–2024, çmimet e pasurive të paluajtshme në Gjermani ranë me 10–15% në disa rajone. Kjo tregoi se rritja nuk është e pashtershme. Tregu aktualisht po stabilizohet, por është e rëndësishme të analizohet vendndodhja dhe perspektivat për rimëkëmbje.

Austria doli të ishte më e qëndrueshme: rënia e çmimeve ishte minimale dhe qiramarrësit ishin edhe më të mbrojtur. Megjithatë, çmimet e apartamenteve në Vjenë janë më të larta dhe rendimentet janë më të ulëta. Gjermania ofron mundësi më të mëdha për rritjen e kapitalit, por kërkon menaxhim më aktiv dhe tolerancë ndaj riskut.

Investimi në pasuri të paluajtshme gjermane nuk është vetëm një mënyrë për të ruajtur dhe rritur kapitalin tuaj, por edhe një shans për të jetuar në një vend me një nivel të lartë rehatie. Kujdesi shëndetësor, arsimi, transporti dhe siguria e bëjnë jetën këtu të përshtatshme dhe të parashikueshme. Blerja e një apartamenti në Gjermani ju lejon të kombinoni qëllimet e investimit me cilësinë e jetës.

Klinikat publike dhe private janë të pajisura me pajisje moderne, dhe sigurimi mbulon shumicën e shpenzimeve. Për të huajt pa sigurim, një vizitë te një mjek i përgjithshëm do të kushtojë mesatarisht 50–80 €, një konsultë specialiste 100–150 €, shërbimet dentare kushtojnë 70–250 €, dhe një natë në spital fillon nga 350 €. Nga përvoja ime, kam vënë re se klientët e vlerësojnë veçanërisht mundësinë për të aksesuar kujdesin shëndetësor në mënyrë të besueshme, gjë që është e rëndësishme për familjet dhe të moshuarit.

Arsimi në Gjermani është në një nivel të lartë. Shkollat ​​shtetërore janë falas për banorët, ndërsa shkollat ​​ndërkombëtare kërkojnë një tarifë, mesatarisht 15,000–25,000 € në vit. Palestrat private kushtojnë 10,000–18,000 €, dhe universitetet janë praktikisht falas—250–500 € për semestër.

Shumë programe në gjuhën angleze janë në dispozicion për studentët ndërkombëtarë, veçanërisht në qytetet e mëdha dhe në universitetet teknike. Shkollat ​​dhe universitetet ndërkombëtare shpesh ofrojnë kurse dhe mbështetje të përshtatura për fëmijët dhe studentët nga jashtë vendit.

Gjermania është ndër vendet më të sigurta në Evropë, me disa lagje sfiduese që gjenden vetëm në qytetet e mëdha. Për investitorët që planifikojnë të japin me qira pronën e tyre, është e rëndësishme të zgjedhin lagje me reputacion të mirë për të minimizuar rreziqet dhe për të siguruar të ardhura të qëndrueshme nga qiraja.

Kostoja e jetesës në Gjermani është më e lartë se në Evropën Lindore, por më e ulët se në Zvicër. Qiraja për një apartament të klasës së mesme në Berlin është afërsisht 1,200–1,800 € në muaj, ndërsa në Mynih është 2,000–3,000 €. Ushqimet për një familje me katër anëtarë kushtojnë 400–600 € në muaj, dreka në një kafene kushton rreth 12–25 € dhe kafeja kushton 3–4 €. Çmimet e pasurive të paluajtshme ndryshojnë shumë: 4,500–6,000 €/m² në Berlin, 2,500–3,500 €/m² në Leipzig dhe 7,000–8,500 €/m² në Mynih.

Transporti dhe komunikimet në Gjermani janë shumë të zhvilluara. Metrotë, autostradat dhe hekurudhat e bëjnë të lehtë udhëtimin midis qyteteve, dhe shërbimet bankare dhe të internetit janë të përshtatshme si për banorët ashtu edhe për të huajt. Unë i këshilloj investitorët të marrin në konsideratë disponueshmërinë e infrastrukturës kur zgjedhin një apartament, veçanërisht nëse planifikojnë ta japin me qira atë.

Gjermania është më dinamike: ka më shumë mundësi për avancim në karrierë dhe investime, tregu është më i larmishëm dhe pronat ndryshojnë në lloj dhe çmim. Austria fiton për qetësinë dhe parashikueshmërinë - veçanërisht në Vjenë, ku çmimet rriten më ngadalë dhe qiratë janë më të qëndrueshme. Investitorët që kërkojnë rritje të kapitalit dhe fleksibilitet shpesh zgjedhin Gjermaninë, ndërsa ata që vlerësojnë stabilitetin dhe një stil jetese më të matur favorizojnë Austrinë.

Blerja e pasurive të paluajtshme në Gjermani nuk është vetëm një investim, por edhe një mënyrë për të mbrojtur kapitalin dhe për të fituar stabilitet dhe siguri në Evropë. Për investitorët që kërkojnë mbrojtje të të drejtave të pronës dhe siguri afatgjatë, Gjermania mbetet një zgjedhje e shkëlqyer. Likuiditeti është më i lartë në qytetet e mëdha dhe pronat e ruajnë mirë vlerën e tyre.

Për qytetarët e vendeve të paqëndrueshme, blerja e një apartamenti në Gjermani po bëhet një mënyrë për të mbrojtur kursimet e tyre. Rregullat transparente të transaksioneve dhe një sistem i fortë ligjor garantojnë mbrojtjen e kapitalit. Në praktikë, unë shoh që pronat në Berlin dhe Mynih e ruajnë vlerën e tyre edhe gjatë periudhave të luhatjeve ekonomike.

për pensionistët : apartamentet në qytetet e mëdha kushtojnë midis 4,500 dhe 8,500 euro për metër katror. Megjithatë, pronësia afatgjatë ofron lehtësime tatimore dhe shitjet pas 10 vitesh përjashtohen nga taksa mbi fitimet kapitale.

nomadët dixhitalë dhe punonjësit e pavarur me infrastrukturën e saj të zhvilluar dhe internetin e qëndrueshëm, por rregulloret tatimore kërkojnë vëmendje. Klientët e mi shpesh konsultohen me ekspertë tatimorë për të raportuar siç duhet të ardhurat e tyre nga punësimi dhe qiraja.

Gjermania ofron një treg më dinamik dhe një larmi pronash, ndërsa Vjena ofron stabilitet dhe parashikueshmëri. Për investime aktive dhe rritje të kapitalit, Gjermania është më e mirë; për një strategji afatgjatë më të relaksuar, Vjena është më e mirë.

Dalja nga një investim nuk është më pak e rëndësishme sesa blerja e një prone. Një shitje, trashëgimi ose dhuratë e suksesshme kërkon kuptimin e tregut lokal, rregulloreve tatimore dhe likuiditetit të pronës. Planifikimi paraprak ndihmon në ruajtjen e kapitalit dhe maksimizimin e fitimeve, si dhe në shmangien e shpenzimeve dhe ndërlikimeve të papritura me transferimin e pronësisë.

Apartamentet në Gjermani, veçanërisht në Berlin, Mynih dhe Frankfurt, shiten relativisht shpejt falë kërkesës së qëndrueshme dhe transaksioneve transparente. Sipas ImmobilienScout24, koha mesatare për të shitur një apartament në Berlin në vitin 2025 është afërsisht 4-5 muaj, ndërsa në Mynih është 3-4 muaj, dhe çmimi mesatar i shitjes është rritur me 2-3% krahasuar me vitin e kaluar.

Në praktikë, shoh që pronat në zonat e njohura shpesh gjejnë një blerës brenda 3-6 muajsh. Qytetet dhe rajonet më të vogla në Gjermaninë lindore kërkojnë më shumë kohë, por edhe këtu, prona mund të shitet me marketingun e duhur.

Nëse shisni një apartament në Gjermani më pak se 10 vjet pas blerjes, zbatohet një taksë mbi fitimet kapitale (Speculationssteuer). Kjo është e rëndësishme të merret në konsideratë kur planifikoni largimin tuaj, veçanërisht nëse prona është blerë si investim me qëllim rishitjen.

Transferimi i një apartamenti me trashëgimi ose dhuratë i nënshtrohet gjithashtu taksave, të cilat varen nga shkalla e lidhjes familjare dhe vlera e pronës. Unë rekomandoj planifikimin e transaksioneve të tilla paraprakisht për të minimizuar barrën tatimore dhe për të shmangur problemet me të drejtat e trashëgimtarëve.

Gjermania ka avantazhin e likuiditetit ndaj qyteteve të mëdha: pronat shiten shpejt dhe kërkesa mbetet e qëndrueshme. Në Austri, veçanërisht në Vjenë, tregu është më i matur dhe i parashikueshëm, por shitjet ndonjëherë mund të zgjasin më shumë për shkak të numrit të kufizuar të blerësve.

Këshilla ime për klientët: nëse shpejtësia e daljes dhe ruajtja e vlerës janë të rëndësishme, qytetet e mëdha gjermane do të ishin të preferueshme, ndërsa Austria është e përshtatshme për një strategji afatgjatë më të qetë.

Në praktikën time, kam hasur një sërë tregjesh evropiane: nga qytete dinamike gjermane deri te Vjena e qëndrueshme. Gjermania, për shembull, tregon se qytete të mëdha si Berlini, Mynihu dhe Frankfurti ofrojnë kërkesë të qëndrueshme dhe transaksione transparente. Klientët shpesh më kontaktojnë për të blerë një apartament në Gjermani dhe menjëherë e japin me qira - kjo u lejon atyre të gjenerojnë të ardhura pothuajse që nga dita e parë e pronësisë.

Kur blini pasuri të paluajtshme në Gjermani, është e rëndësishme të kontrolloni me kujdes statusin ligjor të pronës: Grundbuchauszug (Certifikata e Taksave Tokësore), Belastungen (Belastungen) dhe përputhshmërinë e saj me standardet e efikasitetit të energjisë. Pronat me dokumente të ekzekutuara siç duhet shiten më shpejt dhe kanë më pak gjasa të shkaktojnë mosmarrëveshje me autoritetet tatimore ose të sigurimeve.

Qasja ime ndaj ndarjes së kapitalit bazohet në një kombinim të tregjeve të qëndrueshme dhe në rritje. Për shembull, disa fonde mund të investohen në apartamente në Berlin ose Mynih për stabilitet afatgjatë, dhe pjesa tjetër në Leipzig ose Dresden për kthime më të larta dhe potencial rritjeje. Kjo qasje zvogëlon rrezikun dhe krijon një ekuilibër midis rentabilitetit dhe sigurisë.

Nëse qëllimi është rritja e kapitalit dhe investimi aktiv, do të zgjidhja Gjermaninë : qytete të mëdha, likuiditet dhe një shumëllojshmëri pronash. Nëse qëllimi është një strategji afatgjatë më e relaksuar me rrezik minimal dhe kthime të qëndrueshme, Austria fiton: tregu është më i matur, qiratë janë të qëndrueshme dhe burokracia është më e thjeshtë.

Gjermania është zgjedhja më e mirë për investitorët që vlerësojnë stabilitetin, mbrojtjen e të drejtave të pronës dhe likuiditetin. Qytetet kryesore si Berlini dhe Mynihu sigurojnë kërkesë të lartë dhe transaksione transparente, duke e bërë blerjen e një apartamenti në Gjermani një investim të besueshëm.

Austria është më e përshtatshme për investime afatgjata në pasuri të paluajtshme me të ardhura të parashikueshme dhe një treg të qëndrueshëm, veçanërisht në Vjenë, ku çmimet rriten gradualisht dhe qiratë mbeten të qëndrueshme. Për më tepër, Austria përfiton nga thjeshtësia burokratike dhe luhatshmëria më e ulët e tregut, duke e bërë atë një zgjedhje të përshtatshme për investitorët konservatorë.

Përpara se të blini pasuri të paluajtshme, është e rëndësishme të kontrolloni me kujdes statusin ligjor të pronës, të merrni në konsideratë taksat, kostot e menaxhimit dhe kthimet e mundshme. Shpërndani kapitalin midis tregjeve të qëndrueshme dhe atyre në zhvillim për të zbutur rrezikun. Në praktikë, kam parë që planifikimi i mirë dhe mbështetja ligjore profesionale thjeshtojnë ndjeshëm transaksionet dhe mbrojnë investitorët.

Deri në vitin 2030, tregu gjerman i pasurive të paluajtshme do të evoluojë nën ndikimin e urbanizimit, migrimit dhe standardeve të rrepta ESG. Reformat në taksat dhe rregulloret e banesave me qira mund të ndikojnë në rendimentet, prandaj është e rëndësishme të merren në konsideratë këto trende kur planifikoni blerjen e një apartamenti ose prone tjetër në Gjermani. Investitorët që e përshtatin në mënyrë proaktive strategjinë e tyre me rregulloret e reja dhe standardet e qëndrueshme do të jenë në gjendje të ruajnë kthimet dhe të minimizojnë rreziqet.

1. Përcaktoni qëllimin e investimit tuaj. Vendosni për çfarë po e blini pronën: me qira afatgjatë, prona që gjenerojnë të ardhura, kapitalizim, përdorim banimi ose një kombinim të këtyre qëllimeve.

2. Zgjidhni një rajon dhe qytet. Bëni kërkime mbi çmimet e apartamenteve në Gjermani, rendimentet e qirasë dhe likuiditetin. Krahasoni qytetet kryesore (Berlini, Mynihu, Frankfurti) me tregjet premtuese (Lajpcigu, Dresdeni).

3. Formati i pronësisë. Përcaktoni llojin e pronësisë: e drejtë absolute (Freies Eigentum), e drejtë trashëgimie ndërtimi (Erbaurecht), pronësi e përbashkët ose bashkëpunuese.

4. Kontroll i duhur ligjor. Urdhëroni një kontroll të kujdesit të duhur ligjor dhe një audit të taksës së pronës për t'u siguruar që nuk ka pengesa ose borxhe.

5. Buxheti dhe taksat. Llogaritni të gjitha shpenzimet: taksën e tokës, noterinë, agjentin, regjistrimin, taksën vjetore të tokës, taksën e të ardhurave nga qiraja dhe taksën e spekulimit nëse shitet brenda 10 viteve.

6. Financimi dhe kontrolli i kreditit. Kontrolloni nëse jo-rezidentët janë të kualifikuar për kredi hipotekare, vlerësoni rendimentin e qirasë dhe vlerësoni aftësitë tuaja financiare.

7. Përzgjedhja e pronës. Rishitje ose ndërtim i ri, apartamente ose pallate me apartamente (Mehrfamilienhaus), vlerësimi i gjendjes së ndërtesës, efikasiteti i energjisë, standardet ESG.

8. Menaxhimi i Pronës. Vendosni nëse do ta menaxhoni vetë pronën apo do të punësoni një agjenci pasurish të paluajtshme, veçanërisht nëse jetoni jashtë vendit ose po investoni në prona të shumta.

9. Strategjia e daljes. Merrni në konsideratë skenarët e shitjes: likuiditetin në rajonin tuaj, taksat mbi shitjen dhe mundësinë e trashëgimisë ose dhurimit.

10. Krahasimi me tregjet e tjera. Nëse është e mundur, vlerësoni Austrinë si një alternativë: stabiliteti i Vjenës, taksat, rendimenti i qirasë.

11. Konsultohuni me specialistë. Sigurohuni që të konsultoheni me një avokat dhe këshilltar tatimor për të minimizuar rreziqet dhe për të siguruar integritetin ligjor të transaksionit.

1. Investitor me 300,000 €

Objektivi: blerja e një apartamenti me qira me të ardhura prej 4-5% në vit.

Gjeta një apartament në Leipzig për 295,000 € (65 m²). Klienti i përdori fondet e mbetura për rinovime të vogla dhe mobilim. Një vit më vonë, apartamenti u dha me qira plotësisht, të ardhurat nga qiraja mbuluan të gjitha shpenzimet dhe vlera e pronës ishte rritur me afërsisht 5-6%.

2. Pensionist me 500,000 €

Objektivi: një investim i sigurt me rreziqe minimale dhe mundësinë e qirasë afatgjatë.

Gjeta një apartament në një periferi të Mynihut për 500,000 € (80 m²). Klienti përdori një pjesë të buxhetit për mobilimin dhe përmirësimin e sistemit të ngrohjes. Apartamenti është dhënë me qira afatgjatë, me një rendiment prej rreth 2.5%, dhe prona ruan likuiditet të lartë dhe një vlerë të qëndrueshme.

3. Familje me fëmijë

Objektivi: strehim i rehatshëm për një familje me mundësinë e dhënies me qira të një pjese të pronës.

Gjeta një shtëpi në një periferi të Frankfurtit për 550,000 € (120 m²). Një pjesë e buxhetit shkoi për rregullimin e kopshtit dhe përfundimin e brendshëm. Familja u zhvendos, një pjesë e shtëpisë është dhënë me qira, të ardhurat mbulojnë disa nga shpenzimet dhe vlera e shtëpisë është rritur me 4-5% gjatë vitit të kaluar.