Punime rinovimi në Vjenë: çmimet, llojet dhe kontraktorët më të mirë

Tregu i pasurive të paluajtshme në Vjenë po ndryshon. Ndërsa gati 16,000 apartamente të reja u ndërtuan në qytet në vitin 2023, kjo shifër ka rënë në 12,000 deri në vitin 2024 dhe në afërsisht 7,500 në vitin 2025. Një rënie e mëtejshme e ndërtimit parashikohet për vitin 2026. Kjo do të thotë që rinovimi dhe rinovimi i pronave ekzistuese po bëhet gjithnjë e më i rëndësishëm.

Në të njëjtën kohë, qyteti po investon në mënyrë aktive në infrastrukturë. Vetëm në vitin 2024, mbi 220 milionë euro u shpenzuan për rinovimin e linjave të tramvajit dhe modernizimin e metrosë, dhe programi do të vazhdojë në vitet 2025–2026: dhjetëra kilometra shina do të zëvendësohen, ura dhe rrugë qendrore do të riparohen.

Për banorët dhe investitorët e ardhshëm, ky është një sinjal i rëndësishëm: gjendja e pronës dhe cilësia e rinovimit po bëhen faktorë kyç kur zgjedhin pasuri të paluajtshme në Vjenë .

Në këtë artikull, do të shqyrtojmë llojet më të njohura të rinovimeve në Vjenë, kush i kryen ato, sa kushtojnë dhe si ndikojnë drejtpërdrejt rinovimet në atraktivitetin e investimeve. Gjithashtu do të ndaj vëzhgimet e mia personale dhe këshillat praktike.

Për të kuptuar pse rinovimi në Vjenë është bërë kaq i rëndësishëm, është e rëndësishme të shohim pamjen e përgjithshme: gjendjen e banesave, ritmin e ndërtimit dhe projektet urbane.

Numri i ndërtesave të reja në Vjenë bie çdo vit, ndërsa kërkesa për strehim mbetet e lartë. Kjo i bën shumë investitorë dhe pronarë të përqendrohen në rinovimet dhe përmirësimet kapitale të ndërtesave të vjetra.

Në lagjet historike, apartamentet në ndërtesat e shekujve 19 dhe 20 janë veçanërisht të kërkuara, por pothuajse të gjitha kërkojnë modernizim serioz: nga zëvendësimi i shërbimeve deri te izolimi i fasadave.

Qyteti po investon gjithashtu shumë në mirëmbajtjen e rrugëve dhe transportit publik. Në vitin 2024, Wiener Linien zëvendësoi mbi 8.5 kilometra shina tramvaji dhe mbi 50 ndërrime hekurudhore, dhe disa rrugë të tjera kyçe janë planifikuar për rinovim në vitet 2025–2026.

Departamenti i Rrugëve Bashkiake (MA 28) ka ndarë afërsisht 60 milionë euro për riparimin e rrugëve, trotuareve dhe urave në vitin 2025.

Vjena kombinon një treg ndërtimesh të reja në zhvillim dinamik me një segment aktiv të rinovimeve.

Tregu i Vjenës karakterizohet nga një numër i madh ndërtesash historike, një stok i gjerë banesash komunale (qyteti zotëron qindra mijëra apartamente) dhe një traditë shërbimesh gjithëpërfshirëse (nga rinovimet e mëdha të ndërtesave deri te projektet e infrastrukturës urbane).

Kjo krijon një larmi punimesh dhe shërbimesh, si dhe konkurrencë të konsiderueshme në fushën e shërbimeve të ndërtimit dhe riparimit.

Në Austri, rinovimet dhe ndërtimet kryhen kryesisht nga firma të licencuara dhe profesionistë të çertifikuar. Ekzistojnë disa lloje organizatash:

Kontraktorë të përgjithshëm (Generalunternehmer). Kompani të mëdha (p.sh., PORR, Strabag, Porr-König & Heinrich, etj.) që ndërmarrin ndërtime me çelës në dorë dhe rinovime të mëdha të ndërtesave.

Kompani të tilla kanë të gjitha licencat e nevojshme (Baufirma ose Baumeisterbetrieb – projektues ndërtimi i kualifikuar), inxhinierë dhe ekipe të specialiteteve të ndryshme.

Firma artizanale dhe artizanë. Këto specializohen në lloje specifike pune (elektrike, hidraulike, zdrukthëtari, pikturë, dritare, etj.). Çdo firmë e tillë duhet të ketë një "Meisterbrief" ose "Befähigungsnachweis" përkatës për fushën e tyre specifike (p.sh., një elektricist i çertifikuar, një hidraulik i çertifikuar).

Cikël i plotë (All-round-Handwerker). Artizanë privatë ose firma të vogla që ofrojnë një shërbim të plotë "nga A në Zh" (shpesh këta janë kontraktorë të vegjël që kryejnë të gjitha punimet kryesore të përmirësimit të apartamenteve).

Rinovimet në Vjenë vijnë në një larmi të gjerë formash, nga riparimet kozmetike në një apartament të vogël deri te rinovimet e plota të një ndërtese të tërë ose zëvendësimi i shinave të tramvajit. Le t'i hedhim një vështrim më të afërt llojeve kryesore.

Kryeqyteti i Austrisë ka një numër të madh ndërtesash të vjetra banimi (të ashtuquajturat ndërtesa "Grinderstein" nga fundi i shekullit të 19-të dhe fillimi i shekullit të 20-të) dhe relativisht pak ndërtesa të reja për frymë. Prandaj, rinovimi dhe rindërtimi i apartamenteve është një temë shumë e rëndësishme. Llojet kryesore të rinovimit janë:

Rinovime kozmetike (Oberflächenrenovierung). Lloji më i thjeshtë përfshin lyerjen e mureve, zëvendësimin e letrës së murit dhe dyshemesë, përditësimin e prizave dhe çelësave, riparimin e dyerve dhe punime të thjeshta hidraulike. Këto rinovime zakonisht bëhen për të freskuar pjesën e jashtme.

Kostoja e riparimeve kozmetike për një apartament të vogël (30–50 m²) mund të shkojë nga 5,000 deri në 15,000 euro, dhe kohëzgjatja mund të shkojë nga disa javë deri në një muaj (duke përfshirë përgatitjen e murit dhe kohën e tharjes së bojës).

Rinovim i madh (Komplettrenovierung). Kjo përfshin zëvendësimin e plotë të sistemeve të shërbimeve (elektrike, hidraulike, ngrohje), nivelimin e mureve, zëvendësimin e dritareve dhe rimodelimin ose prishjen e plotë të ndarjeve që nuk mbajnë ngarkesë.

Në shtëpitë e vjetra, kaldajat e vjetra me gaz shpesh zëvendësohen me sisteme moderne të kombinuara ose sistemi i ngrohjes shndërrohet nga gaz në energji elektrike. Një rinovim i madh është praktikisht si një ndërtim i ri me çelës në dorë në një hapësirë ​​të kufizuar. Zakonisht zgjat 2-6 muaj dhe kërkon respektim të rreptë të kodeve të ndërtimit.

Kostoja mesatare e një rinovimi të plotë të një apartamenti të vjetër në Vjenë është 800–1,200 € për metër katror (ose afërsisht 80,000–120,000 € për një apartament prej 100 metrash katrorë). Kjo varet nga gjendja e mureve dhe dyshemeve, kompleksiteti i punës dhe materialet e zgjedhura.

Gjatë rinovimit të një apartamenti vjenez, shpesh lindin vështirësi shtesë:

Kufizime të motit dhe arkitekturës. Për shembull, në qendër të qytetit, ndryshimi i ngjyrës së fasadës, instalimi i kondicionerëve në vende të dukshme etj., janë të ndaluara. Dritaret në qendrën historike ndonjëherë kërkojnë ruajtjen e kornizave të tyre të vjetra (spechtrat), gjë që është më e shtrenjtë.

Koordinimi dhe lejet. Rimodelimi (p.sh., kombinimi i dhomave, zhvendosja e një kuzhine/banjoje) duhet të miratohet nga autoritetet përkatëse (DA27, MA 40). Në Vjenë, rimodelimi i një dhome ndenjeje mund të kërkojë pagesën e një "takse të gjelbër" ose marrjen e një leje zonimi.

Shërbime të vjetra. Shumë shtëpi të vjetra kanë ende tuba prej gize ose asbesti. Zëvendësimi i tyre mund të jetë një projekt i madh dhe i veçantë rinovimi.

Çmimet dhe afatet kohore tipike. Sipas vlerësimeve më të fundit të ekspertëve, rinovimet e apartamenteve në Vjenë do të kushtojnë afërsisht si më poshtë (përafërsisht):

• Riparime kozmetike (lyerje, pllaka, dysheme) 30–50 m²: 5,000–10,000 €, 2–4 javë.
• Rinovim i madh (100 m², përfshirë zëvendësimin e kuzhinës/banjos): 80,000–120,000 €, kohëzgjatja 3–6 muaj.
• Zëvendësim dritareje (njësi 1 m²) – 200–400 €/m².
• Instalimi i një dere të re (të brendshme) – nga 500 € për copë.
• Zëvendësim i plotë i instalimeve hidraulike të banjës (kompleks punimesh): 8,000–15,000 €.

Shtëpitë private vjeneze (zakonisht në periferi dhe jashtë qytetit, si dhe në periferi dhe rajone përreth qytetit) ndjekin një orar të ndryshëm rinovimi: Këto rinovime zakonisht përfshijnë punë më të gjera. Fazat kryesore të një rinovimi të madh shtëpie ("Kapitalsanierung") janë:

Projektimi dhe leja. Kjo është veçanërisht e rëndësishme kur rinovohet një çati, shtohen struktura të reja ose zëvendësohen strukturat mbështetëse. Në Austri, një leje ( Baubewilligung ) kërkohet për shumicën e projekteve të mëdha. Shpesh punësohet një arkitekt ose inxhinier strukturor për të kryer llogaritjet.

Prishje dhe riparime të ashpra (Rohbauarbeiten). Kjo përfshin çmontimin e strukturave të vjetra (heqjen e çatisë dhe mureve të vjetra, nivelimin e sipërfaqeve dhe derdhjen e themelit ose themelit për një zgjerim).

Çati dhe Fasadë (Dach und Fassade). Riparimi ose zëvendësimi i çatisë (tjegulla, metal, pllaka bituminoze - zgjedhja ndikon në kosto) dhe izolimi i fasadës për kursimin e energjisë. Për shembull, pllakat bituminoze kushtojnë ~20–30 €/m², pllakat klasike qeramike – 10–25 €/m², fletët e bakrit – 80–100 €/m².

Sisteme shërbimesh (Hausinstallation). Ridizajnim i plotë i sistemeve: një kazan i ri me gaz ose pompë nxehtësie, zëvendësim i tubave dhe instalimeve elektrike. Kjo mund të kushtojë dhjetëra mijëra euro (instalimi i një kazani modern Buderus ose Vaillant kushton 5,000–10,000 €, plus kostot e instalimit).

Izolimi dhe efikasiteti i energjisë (Sanierung der Gebäudehülle). Kjo përfshin izolimin e çatisë, fasadës dhe dyshemesë, si dhe zëvendësimin e dritareve me dritare me efikasitet energjetik (dritare me xham të trefishtë). Një punë e tillë shpesh subvencionohet pjesërisht nga shteti (do ta diskutoj këtë më hollësisht më poshtë).

Punime përfundimi (Innenausbau). Ndërtimi i ndarjeve të brendshme, instalimi i shërbimeve, dyshemeja, lyerja dhe suvatimi, instalimi i kuzhinës dhe pajisjeve shtëpiake.

Rregullimi i peizazhit dhe ndërtimi përfundimtar (Fertigstellung). Shtëpitë në rajonin e Vjenës shpesh kanë kopshte private: rregullimi i peizazhit, shtigjet e kopshtit dhe parkimi përfshihen të gjitha në fazën përfundimtare.

Ndërtimi kapital (Kapitalbau) është më shumë sesa thjesht një rinovim; ndonjëherë quhet "rinovim i plotë" ose një rindërtim i plotë. Megjithatë, me planifikim të duhur, teknologjitë moderne mund ta transformojnë një shtëpi të vjetër në një shtëpi me efikasitet energjetik: duke zëvendësuar plotësisht fasadën, duke instaluar panele diellore dhe duke izoluar dyshemetë.

Nuanca të veçanta për shtëpitë e vendit:

Rinovime dhe zgjerime të mëdha. Shumë ndërtesa mund të kërkojnë shtimin e një papafingo ose garazhi; në raste të tilla, vendimet e planifikimit kërkojnë miratimin nga autoritetet lokale të strehimit (veçanërisht nëse prona është në pronësi private, jo në pronësi të bashkisë).

Kërkesat sanitare dhe të shërbimeve. Në zonat me vilë, mund të mos ketë sistem qendror kanalizimesh (gropë septike), kështu që shërbimet lokale duhet të merren parasysh gjatë planifikimit të rinovimeve.

Financimi. Rinovimi i shtëpive të mëdha zakonisht kushton qindra mijëra. Shumë prej tyre financojnë projekte të tilla me hipoteka të siguruara nga pasuri të paluajtshme. Subvencionet për efikasitet energjetik ndihmojnë në uljen e kostove.

Shembull i fazave të rinovimit të shtëpisë:

*Varet nga rajoni dhe niveli i pajisjes.

Siç mund ta shihni, një rinovim i madh i një shtëpie private është një ndërmarrje në shkallë të gjerë dhe e kushtueshme. Megjithatë, investimi shlyhet plotësisht me punë cilësore: shtëpia bëhet efikase nga ana e energjisë dhe e rehatshme, mund të jepet me qira ose të shitet me fitim.

Përveç kësaj, pronarët shpesh marrin kredi për rinovime, pasi normat e interesit aktualisht po bien, duke i bërë investime të tilla më të përballueshme.

Vjena është një metropol i madh me një rrjet të gjerë rrugësh, tramvajesh dhe trotuaresh. Infrastruktura rrugore e qytetit përditësohet rregullisht:

Riparime të mëdha rrugësh. Kjo përfshin heqjen e asfaltit të vjetër ose të kalldrëmit, përforcimin e bazës dhe vendosjen e shtresave të reja të asfaltit ose të gurëve të shtrimit. Zakonisht, qyteti e riparon plotësisht një rrugë çdo 20-30 vjet.

Parametrat e projektit mund të ndryshojnë: për rrugët me tramvaj (p.sh., Hauptstraße, Ring), ndërmerren edhe zëvendësime të plota të shinave. Projektet më të mëdha (ura, mbikalime) mund të kushtojnë dhjetëra milionë euro.

Trotuare dhe shtigje biçikletash. Vitet e fundit, Vjena ka zgjeruar në mënyrë aktive rrjetin e saj të shtigjeve të biçikletave dhe ka përmirësuar zonat për këmbësorë. Këto projekte përfshijnë zëvendësimin e bordurave dhe shtimin e pllakave, si dhe shtimin e sistemeve të kullimit.

Për shembull, projekti " Rruga nga Asfalti " përfshin gjelbërimin e shesheve të vjetra - kjo është gjithashtu pjesë e rinovimeve të rrugëve (shih iniciativat e përmirësimit të qytetit).

Rinovimi i tramvajit dhe metrosë. Siç u përmend, Wien er Linien ndërmerr dhjetëra projekte të vogla dhe të mëdha çdo vit: në vitin 2025, ata planifikojnë të zëvendësojnë afërsisht 11 km shina dhe 45 ndërrime hekurudhore.

Çdo projekt i tillë ndërtimi ndikon në trafik, me mbyllje rrugësh dhe devijime që ndodhin gjatë punimeve. Banorët mund të monitorojnë kushtet aktuale të trafikut përmes faqeve të internetit dhe aplikacioneve të qytetit (si ARBÖ ose VerkehrsInfo ).

Afatet kohore dhe kostot për ndërtimin e rrugëve në Vjenë monitorohen nëpërmjet kontratave publike dhe tenderëve. Të gjitha fazat, nga projektimi deri te pranimi, rregullohen nga Policia Rrugore (MA 37) dhe sindikata e punëtorëve të rrugëve MA 28.

Projektet financohen nga buxheti i qytetit dhe shpesh pjesërisht nga fondet federale dhe evropiane (për shembull, për muret mbrojtëse nga zhurma ose eko-projekte).

Pse riparimet e rrugëve janë të nevojshme: Gjëja më e rëndësishme është siguria dhe qëndrueshmëria në transport. Asfalti i ri zvogëlon aksidentet dhe zgjat jetëgjatësinë e rrugëve. Për shembull, Wien er Linien ishte në gjendje të përmirësonte saktësinë e tramvajit pasi zëvendësoi shinat e vjetra (investimi u miratua në vitin 2024 dhe e shlyeu veten me rritjen e besueshmërisë së shërbimit).

Qyteti po përpiqet gjithashtu për qëndrueshmëri: puna për të zgjeruar rrjetet e biçikletave dhe për të mbjellë gjelbërim lidhet me objektivat klimatike (më pak asfalt do të thotë vera më të ftohta).

Në përgjithësi, punimet rrugore në Vjenë janë një proces i vazhdueshëm, i projektuar për një cikël vjetor: në verë, asfaltimi është më aktiv (moti është i favorshëm), dhe në dimër, kryhen projekte të brendshme të qytetit.

Për të kuptuar opsionet që u ofrohen pronarëve të pronave në Vjenë, është e rëndësishme të merret në konsideratë gama e shërbimeve të disponueshme. Këtu do të gjeni mundësi për pothuajse çdo nevojë.

Tregu i rinovimeve në Vjenë ofron një gamë të plotë shërbimesh, nga riparime të vogla deri te rinovime të plota dhe detaje përfundimtare. Llojet kryesore të punimeve dhe shërbimeve përfshijnë:

• Rinovime të përgjithshme. Lyerje (pikturë, sixhade), dysheme (parket, laminat, lesh), suvatim dhe pllaka gipsi, ndërtim muresh të rinj.
• Hidraulik (Instalues). Instalimi dhe rinovimi i pajisjeve hidraulike - zëvendësimi i tubave, instalimi i vaskave dhe kabinave të dushit, tualeteve, lavamanëve dhe instalimeve të ngrohjes.
• Instalime elektrike. Zhvendosje ose shtim prizash, çelësash, ndriçimi, instalim panelesh shpërndarëse, lidhje pajisjesh shtëpiake.
• Ngrohje dhe ventilim (Ngrohje/Luftung). Instalimi dhe riparimi i kaldajave, radiatorëve dhe ngrohjes nën dysheme; instalime moderne të pompave të nxehtësisë ose kolektorëve diellorë.
• Punime zdrukthëtarie dhe dollapësh (Tischlerei/Schreiner). Ne prodhojmë dyer, dollapë të integruar, kuzhina me porosi, shkallë dhe dysheme parketi.
• Shërbime të specializuara. Izolim fasadash, izolim akustik, instalim sistemi për shtëpi inteligjente, peizazhim ballkonesh (grünanlage) dhe më shumë.
• Punime përfundimtare (Innenausbau). Mbarim dekorativ i brendshëm – pllaka mozaiku, dekorime artistike muresh, suva të rralla me cilësi të lartë (p.sh., me teksturë mermeri).

Pothuajse çdo kompani rinovimi në Vjenë ofron këto shërbime ose në mënyrë të pavarur ose nëpërmjet nënkontraktorëve. Për rinovimet e mëdha të apartamenteve, kontraktori i përgjithshëm më shpesh mbledh një ekip punëtorësh dhe mbikëqyr të gjitha fazat.

Shërbimet e përmirësimit të pronave banesore dhe komerciale meritojnë përmendje të veçantë Kompanitë e mëdha kanë departamente të dedikuara për klientët e biznesit, nga zyrat te restorantet.

Ata ridizajnojnë zyrat; ligji zviceran shpesh kërkon përshtatje të vendeve të punës (për shembull, barriera dhe ashensorë për personat me aftësi të kufizuara). Në Vjenë, rinovimet e ribrandimit për kafenetë dhe butikët - interierë të projektuar - janë të njohura.

Tregu ofron gjithashtu shërbime shtesë speciale:

• Instalimi i dritareve dhe dyerve. Shpesh bëhet me çelës në dorë, me matje dhe përzgjedhjen e xhamit të përfshirë.
• Siguri. Instalim i mbikëqyrjes me video, alarmeve dhe dyerve të kasafortave.
• Shërbime pastrimi. Pas rinovimeve, shumë kompani ofrojnë shërbime pastrimi në vend.
• Shërbime transporti. Transporti i materialeve të ndërtimit dhe pajisjeve të prishjes është i disponueshëm me qira.

Kështu, rinovimi i sotëm në Vjenë është një proces kompleks që kërkon pjesëmarrjen e specialistëve dhe kompanive të shumta. Përparësitë kryesore janë cilësia dhe përgjegjësia: në Austri, kontraktori dhe sigurimi i tij janë përgjegjës për çdo punë të madhe.

Gjetja e një kompanie ndërtimi ose kontraktori të besueshëm është një detyrë e rëndësishme për një pronar shtëpie. Siç u përmend më parë, është më mirë të përqendroheni te përvoja dhe reputacioni. Vlerësimet zyrtare janë të pakta, por ka disa udhëzime:

Kompanitë kryesore. Kontraktorët e përgjithshëm më të mëdhenj vjenezë janë PORR Bau, Strabag (një kompani ndërkombëtare me një degë në Austri), König & Heinrich, Wien erberger (kryesisht një ndërtues tullash, por edhe me degë ndërtimi) dhe një numër firmash më të vogla (si LeBe Bau, Obenauf dhe Rudolf Hödl).

Ata më shpesh punojnë me projekte të mëdha (ndërtesa të larta, zyra), por disa punojnë edhe me rinovime luksoze.

Kompani të specializuara. Disa firma përqendrohen posaçërisht në rinovime të mëdha të ndërtesave të vjetra - për shembull, Wohnfonds Wien bashkëpunon me kontraktorë të besuar për projekte sociale.

Ekzistojnë gjithashtu shumë kompani lokale familjare (me "Baugeschäft" në emrin e tyre) me një histori të gjatë dhe njohuri të specifikave të tregut vjenez.

Nga praktika, mund të rekomandohen hapat e mëposhtëm:

Kontrolloni licencat dhe anëtarësimet në shoqatat profesionale. Të gjitha kompanitë e ndërtimit dhe firmat e mëdha duhet të jenë të regjistruara në Wirtschaftskammer (Dhomën e Tregtisë dhe Industrisë) dhe të kenë një licencë për aktivitetin e tyre specifik. Një shenjë shtesë e cilësisë është anëtarësimi në Baumeisterinnung (Bashkimin e Mjeshtrave të Ndërtimit).

Përdorni kanale të besueshme. Për shembull, Wirtschaftskammer Wien mban lista të kompanive të ndërtimit të regjistruara. Faqe interneti dhe drejtori profesionale (konkurrenca është e vështirë të gjendet në drejtoritë e pavarura; për shembull, kompanitë aktive zakonisht renditen në portalin zyrtar zurzbauen.at)

Lexoni vlerësimet dhe bëni pyetje. Në forumet në gjuhën gjermane, si Houzz njerëzit postojnë shembuj të rinovimeve të tyre. Rekomandimet gojë më gojë janë një burim i vlefshëm. Për shembull, banorët rekomandojnë kontraktorë që u përgjigjen shpejt komenteve dhe i përmbushin afatet.

Kontrolloni portofolin e tyre. Vizita e projekteve të përfunduara të kontraktorit (me pëlqimin e tyre) do t'ju japë një ide më të mirë të cilësisë. Disa kompani prodhojnë raporte video të punës së tyre.

Krahasoni vlerësimet. Porositni 2-3 vlerësime të pavarura. Nëse mospërputhjet janë të konsiderueshme, zbuloni arsyen. Ndonjëherë një kontraktor më i lirë shkurton materialet ose afatet kohore. Është më mirë kur disa kompani të lidhura (epoksi, pllaka, bojatisës) punojnë së bashku në një mënyrë të koordinuar.

Kontrata mbulon rreziqet. Përfshini kushte të qarta në kontratë: një orar pagesash për fazat e projektit, penalitete për afatet e humbura dhe një klauzolë garancie (në Austri, puna e ndërtimit garantohet deri në tre vjet, me një inspektim pas një viti).

Konsiderata lokale. Shumë rinovime në pallatet e apartamenteve kërkojnë një leje ndërtimi (Hausverwaltung) dhe miratim nga autoritetet përkatëse (për shembull, kur ndryshoni fasadën, kërkohet një "Procesverbal pozitiv"). Një kontraktor me reputacion të mirë do t'ju ndihmojë të plotësoni të gjitha dokumentet e nevojshme.

Vjena nuk i mirëpret "punëtorët mysafirë" të paligjshëm: shumica e pronarëve të apartamenteve dhe shtëpive me reputacion të mirë kërkojnë regjistrim zyrtar. Për më tepër, projektet në ndërtesat e vjetra shpesh kërkojnë konsultim me arkitektët dhe ndarjen e zonave (për shembull, për të shmangur dëmtimin e fasadës historike).

Certifikatat e cilësisë janë thelbësore : një elektricist duhet të ketë një Elektromeister, një instalues ​​gazi duhet të ketë një Installateurbefähigung dhe ndërtuesit duhet të kenë një Baumeisterprüfung ose Gewerbeschein. Sigurohuni që kontraktori të jetë i njohur me rregulloret lokale (autoritetet e qytetit MA37 kërkojnë pajtueshmëri të rreptë).

Rekomandimi kryesor: mos e ndiqni çmimin më të ulët, por kërkoni një ekuilibër midis çmimit, afateve dhe besueshmërisë së kontraktorit.

Në përgjithësi, një kompani profesionale është më e shtrenjtë, por më e besueshme. Kontraktorët privatë vendas zakonisht kërkojnë më pak para, por nuk ofrojnë garanci. Ata mund të kenë "dritare druri" të bëra "me sy", ndërsa kompanitë më të mëdha punojnë me furnizues të besuar (dyer euro, tuba të çertifikuara).

Kur u rekomandoj klientëve të punësojnë kompani profesionale ndërtimi në Vjenë, shpjegoj se kjo garanton që rinovimi do të përmbushë të gjitha standardet. Për shembull, vetëm një elektricist i licencuar di si të instalojë në mënyrë të sigurt instalimet elektrike në një shtëpi të vjetër.

Së fundmi, kompanitë e rekomanduara: megjithëse nuk ka vlerësime "zyrtare" të përcaktuara, përvoja tregon se është e zakonshme t'u besosh kompanive me reputacion të mirë. Këto përfshijnë:

• PORR Bau GmbH është një nga liderët në tregun austriak të ndërtimit (projekte që variojnë nga infrastruktura deri te zonat e banimit).
• König & Heinrich është një kompani e madhe vjeneze që ndërton dhe rinovon shtëpi, zyra dhe ka përvojë në ndërtimin e apartamenteve me shumë apartamente.
• Wohnfonds Wien (e cila financon projekte përmes prokurimit) nuk është vetë një kontraktor, por punon ngushtë me kompani me reputacion për të modernizuar konviktet e Vjenës.

Për riparime të vogla, mund t'u drejtoheni artizanëve të njohur vjenezë: për shembull, firmat "Allround Handwerker Wien" (të gjitha llojet e punimeve) ose "Malermeister Wien" (puna bojatisjeje) - ato shpesh ofrojnë garanci për punë deri në 3 vjet.

Kostot e rinovimit në Austri janë gjithmonë një shqetësim për ata që planifikojnë projekte. Ndërsa ato janë më të larta në Vjenë sesa në vendet fqinje, cilësia e shërbimeve është tradicionalisht shumë e lartë.

Kostoja e riparimeve në Vjenë varet nga shumë faktorë:

Shtrirja dhe kompleksiteti i punës. Sa më shumë metra katrorë dhe sa më shumë faza (çmontim, rimodelim, punime komunale), aq më e kushtueshme është. Riparimi i një "llambë të ngrohtë" në një dhomë është shumë më i lirë sesa rinovimi i të gjithë apartamentit.

Cilësia e materialit. Çmimet ndryshojnë në varësi të markës dhe llojit të materialeve. Për shembull, pllakat qeramike me çmim të ulët kushtojnë 15–30 €/m², ndërsa pllakat e dizajnit kushtojnë 60–100 €/m². Parketi klasik prej lisi austriak mund të kushtojë 80–150 €/m². Sa më të shtrenjta të jenë materialet (dritaret, radiatorët, hidraulikët), aq më i lartë është vlerësimi përfundimtar.

Vendndodhja e pronës. Puna në zonat qendrore ( Innere Stadt , Josefstadt ) mund të jetë më e shtrenjtë për shkak të rrezikut në rritje të dëmtimit të qendrës historike, kërkesave të jashtme dhe kërkesave për leje. Në periferi ose periferi ( Favoriten , Donaustadt , Niederösterreich), çmimet për të njëjtën punë janë shpesh 10-20% më të ulëta.

Zgjedhja e një kontraktori. Kompanitë e mëdha kërkojnë më shumë çmime për shkak të besueshmërisë dhe garancive të tyre, por ndonjëherë kërkojnë çmime më të ulëta për materialet (blerje me shumicë). Kontraktorët privatë mund të ofrojnë çmime më të ulëta për punën, por pa një kontratë ose garanci formale.

Kushtet aktuale të tregut. Kostot e ndërtimit në vitin 2025 janë më të larta se në vitet 2020–2021 për shkak të inflacionit dhe rritjes së çmimeve të energjisë dhe materialeve. Materialet e ndërtimit në Austri janë rritur në çmim me 5–10% gjatë tre viteve të fundit. Rritja e çmimeve të çelikut dhe drurit është veçanërisht e dukshme (për shkak të kushteve ekonomike globale).

Mesatarisht, kostot e punës për specialistët në Vjenë janë relativisht të larta: tarifa mesatare për një punëtor të kualifikuar (duke përjashtuar materialet) varion nga 30 deri në 60 euro në orë (në varësi të profesionit: një elektricist mund të kërkojë më shumë sesa një bojaxhi). Kjo do të thotë që instalimi i një dere (dy orë punë) kushton të paktën 100–150 euro në orë, duke përjashtuar vetë derën.

Më poshtë janë çmimet mesatare treguese për t'ju ndihmuar të vlerësoni se sa mund të kushtojnë rinovimet në Vjenë:

Rinovim kozmetik i një apartamenti (30–50 m²):

• Lyerja e murit: 8–15 €/m² (duke përfshirë astarin dhe dy shtresa bojë).
• Laminat ose parket: 30–50 €/m² (materiali + instalimi).
• Pllaka (kuzhinë/banjo): 25–40 €/m² (plus llaçi).

Totali: afërsisht 5,000–10,000 € për të gjithë rinovimin (puna plus materialet). Shembull: lyerja e dy dhomave dhe zëvendësimi i dyshemesë në një apartament të vogël – 6,000 €; suvatimi dhe ngjitja e letër-muri – 3,000 €.

Rinovim i madh i apartamentit (80–100 m²):

• Energjia elektrike: 100–150 € për pikë (prizë/dritë), plus 150–300 € për centralin shpërndarës dhe automatizimin.
• Hidraulik: zëvendësimi i tubave në një ngritës 7–12 m – deri në 3,000 €, instalimi i një vaske/dushi të ri – 1,500–3,000 €, tualet – 500–1,000 €.
• Kuzhinë: trupi dhe fasadat – 3,000–8,000 € (stili IKEA ose porosi nga Schreiner).
• Prishja dhe punimet e fshehura: ~10–15 mijë euro (kosto për mbeturinat e ndërtimit, kontraktorët afatshkurtër).

Në total, një rinovim i plotë me çelës në dorë i një apartamenti me sipërfaqe 100 m² të nivelit të mesëm mund të kushtojë 80,000–120,000 €. Kjo përfshin punën, materialet dhe mobiljet. Përfshirja e projektit të dizajnit mund të shtojë edhe 2,000–5,000 € të tjera.

Rinovim i madh i një shtëpie private (150–200 m²). Kostot ndryshojnë në varësi të shkallës së rinovimit, por zakonisht variojnë nga 150,000 € deri në 300,000 € (me çelës në dorë). Për shembull, një rinovim i madh i një shtëpie 150 m², duke përfshirë zëvendësimin e çatisë, izolimin e fasadës dhe zëvendësimin e plotë të sistemit të shërbimeve, shpesh kushton rreth 200,000–250,000 €. Pa elementë "luksozë" (panele të përparuara, përfundime projektuesi), kostoja fillon nga 150,000 €.

Riparime rrugësh dhe rrugësh:

• Asfaltimi i 1 km të një rruge të qytetit (me dy korsi me rinovim të plotë të bazës) - afërsisht 1–2 milionë euro.
• Shtrimi i një trotuari (1,000 m²) – 50–100 mijë € (në varësi të llojit të pllakave).
• Zëvendësimi i shinave të tramvajit (1 km) – afërsisht 3–5 milionë euro (duke përfshirë përgatitjen e themeleve dhe punimet elektrike).
• Riparimi i një pjese të vogël të një rruge (deri në 100 m të gjatë) kushton dhjetëra mijëra euro.

Këto shifra janë orientuese. Çmimi përfundimtar i projektit mund të ndryshojë në të gjitha rastet. Kur llogaritni vlerësimin, është e rëndësishme të merrni një ndarje të detajuar nga kontraktorët: vlerësime të ndara për punën e ashpër, përfundimin, kostot e largimit të mbeturinave dhe tarifat e komisionit (për shembull, për punë të vogla, rinovuesit shpesh i mbajnë materialet e mbetura për vete).

Për investitorët, rinovimet nuk kanë të bëjnë vetëm me rehatinë, por edhe me paratë. Rinovimet e kryera siç duhet mund të rrisin ndjeshëm vlerën e një prone dhe të përshpejtojnë potencialin e saj të qirasë.

Kur bëhet fjalë për investimin në pasuri të patundshme vjeneze , rinovimi është një nga faktorët kryesorë: ai ndikon në çmimin e shitjes, shpejtësinë e qirasë dhe çmimet e qirasë. Ja pse:

Rritja e vlerës së pronave. Pas një rinovimi cilësor, çmimet e shtëpive zakonisht rriten ndjeshëm.

Nga përvoja ime, një apartament i rinovuar në Vjenë (me një kuzhinë dhe banjo të re) mund të vlejë 10-20% më shumë se çmimi fillestar. Për shembull, duke investuar 20,000 € në një rinovim të madh, pronari mund ta rrisë vlerën e tregut të apartamentit me 30-40,000 €.

Rritja e atraktivitetit të qirasë. Qiramarrësit e rinj dhe familjet janë të gatshëm të paguajnë më shumë për banesa moderne pa telashe si energjia elektrike, ngrohja dhe hidraulika. Apartamentet e rinovuara me dritare me efikasitet energjetik tërheqin qiramarrës afatgjatë.

Në Austri, efikasiteti i energjisë është gjithashtu i rëndësishëm: apartamentet me një “pasaportë të gjelbër” (Ekopasaportë) mund të merren me qira për 5-10% më shumë.

Shlyerje e përshpejtuar e investimit. Nëse qëllimi është qiraja, rinovimet zvogëlojnë kohën e ndërprerjes së punës (prona qëndron bosh për më pak kohë duke pritur për një qiramarrës) dhe rrisin çmimin mujor të qirasë. Për më tepër, rinovimet zvogëlojnë kostot operative (ngrohje efikase), gjë që është e dobishme për pronarin.

Përmbushja e kërkesave të strehimit. Vjena po përditëson në mënyrë aktive kodet e ndërtimit (për shembull, izolimin e detyrueshëm të mureve dhe instalimin e matësve). Investitorët që rinovojnë sipas standardeve të reja shmangin nevojën për rinovime urgjente dhe marrin strehim "me hapësirë ​​për t'u rritur".

Klientët shpesh më pyesin: a ia vlen të blesh një apartament të “lyer fllad” apo një që ende duhet të bëhet?

Për ata që planifikojnë të shpërngulen në Vjenë dhe kërkojnë strehim, rinovimi është një çështje e rëndësishme:

Planifikoni paraprakisht. Nëse po zhvendoseni nga një vend tjetër, është më mirë të merrni në konsideratë paraprakisht nëse do të rinovoni shtëpinë pas blerjes apo marrjes me qira. Unë rekomandoj që zhvendosja juaj të jetë të paktën një muaj para se të jeni gati të zhvendoseni në apartamentin tuaj të fundit.

Për shembull, nëse merrni me qira një apartament "nën rinovim", bini dakord me qiradhënësin që do të zhvendoseni në apartamentin tashmë të rinovuar brenda X muajsh.

Aspektet ligjore. Ndryshe nga disa vende të CIS-it, në Austri, marrëveshjet e qirasë zakonisht lidhen pa mobilim ("unmöbliert"). Qiradhënësit rrallë paguajnë për riparimet; në kontratat e qirasë afatgjata, kjo është më shumë përgjegjësi e qiramarrësit (dhe një klauzolë në lidhje me "koenergie" - sigurimi vjetor i aksidenteve - shpesh përfshihet në kontratë).

Hipotekat dhe kreditë. Kur blini një apartament për rinovim, mbani mend se banka do të lëshojë një kredi të siguruar nga "shtëpia e përfunduar".

Prandaj, blerja e një apartamenti me një dhomë dhe mure të zhveshura mund të kërkojë një pagesë fillestare më të madhe ose t'ju detyrojë të përdorni një kredi hipotekare për blerjen dhe rinovimin (në Austri, bankat janë mjaft të buta për kushtet e kredisë për rinovimet, duke parë rritjen e kostos së strehimit pas punimeve).

Shumë nga klientët e mi që po zhvendosen në Vjenë kanë vënë re: “Është e rëndësishme të kesh parkim dhe të dish saktësisht se ku dhe si ruhen materialet e ndërtimit – kemi hasur disa raste të vonesës së pajisjeve për shkak të mungesës së parkimit pranë ndërtesës.”

Duhen marrë në konsideratë edhe detaje të vogla të përditshme, siç është funksionimi i ashensorit gjatë një zhvendosjeje ose banorëve të apartamenteve të tjera.

Tregu vjenez është i rregulluar rreptësisht, por me qasjen e duhur, rinovimet mund të përfundojnë shpejt: sipas përvojës sime, planifikimi i duhur (procese hap pas hapi, blerja e materialeve paraprakisht) lejon që një apartament 50 m² të përfundojë brenda 2-3 muajsh pas një rinovimi të madh.

Çelësi është të punosh me një koordinator projekti me përvojë (ky mund të jetë një arkitekt ose një menaxher kontraktori). Pastaj, kur të zhvendoseni, do të keni një shtëpi të gatshme dhe të rehatshme, jo një shtëpi "gjysmë të rinovuar".

Për ta përmbledhur: rinovimi në Vjenë është një detyrë sfiduese, por plotësisht e realizueshme. Pavarësisht kostos së lartë dhe ndërlikimeve burokratike, gjithçka që ju nevojitet është e disponueshme këtu: zejtarë të kualifikuar, materiale moderne dhe mbështetje qeveritare.

Riparimet shpesh duhet të fillojnë dhe të mbarojnë gjatë vitit, duke marrë parasysh faktorët sezonalë (puna të thjeshta kozmetike në dimër, shtrimi me asfalt dhe mbulimi i çatisë në verë).

Këshilla për lexuesit: rinovimet duhet të trajtohen të përgatitura. Kur blini ose merrni me qira një shtëpi, pyesni për gjendjen e mureve, dritareve dhe shërbimeve. Llogaritni të paktën 10-20% të buxhetit për "shpenzime të paparashikuara" (druri i vjetër ose myku shpesh shfaqen gjatë rinovimeve të mëdha në shtëpi).

Që në fillim, zgjidhni kontraktorë me reputacion të mirë (mundësisht nëpërmjet rekomandimeve dhe jo menjëherë) dhe nënshkruani një kontratë. Nëse është e nevojshme, përfitoni nga subvencionet - shteti dhe qyteti ndihmojnë në uljen e kostove të efikasitetit të energjisë.

Në këtë mënyrë, jo vetëm që do të siguroni besueshmëri dhe komoditet, por do të bëni edhe një investim fitimprurës në kapitalin tuaj të ardhshëm. Dhe mos harroni: rinovimet janë një investim në cilësinë e jetës suaj në një vend të ri.