Blerja e Tokës në Austri: Një Udhëzues Hap pas Hapi dhe Këshilla nga Ekspertët

Austria është tradicionalisht ndër vendet më tërheqëse për blerjet e pasurive të paluajtshme falë ekonomisë së saj të qëndrueshme, cilësisë së lartë të jetës dhe mjedisit natyror piktoresk. Pasuritë e paluajtshme në Austri shpesh shihen si një aset i qëndrueshëm dhe afatgjatë. Mund të blini tokë në male ose pranë liqeneve - ose, për shembull, në një fshat të qetë me ajër të pastër dhe infrastrukturë sociale të zhvilluar mirë.

Investitorët e vlerësojnë Austrinë si një strehë të besueshme për kapitalin e tyre dhe një burim vlerësimi afatgjatë të tokës. Megjithatë, blerja e një prone jashtë vendit kërkon përgatitje të kujdesshme: është e rëndësishme të merren në konsideratë nuancat ligjore dhe specifikat lokale përpara se të nënshkruhet kontrata.

Në këtë artikull, do të trajtojmë gjithçka, nga llojet e tokave deri te regjistrimi i pronës, në mënyrë që të dini se çfarë të prisni kur blini tokë në Austri.

Blerja e tokës jashtë vendit nuk është një detyrë e lehtë, kështu që unë i qasem secilit klient individualisht, duke përcaktuar qëllimet e blerjes dhe rreziqet e mundshme. Austria ofron një larmi të gjerë parcelash toke, kështu që gjithmonë rekomandoj analizimin e tyre me kujdes përpara se të vendosni se cilën parcelë të blini në Austri.

Tokat e Austrisë janë mjaft të larmishme. Sipas Statistik Austria , sipërfaqja totale e vendit është afërsisht 8.36 milionë hektarë, nga të cilat mbi 3.50 milionë hektarë janë të pyllëzuara dhe afërsisht 2.57 milionë hektarë janë tokë bujqësore.

Kjo do të thotë që pyjet mbulojnë pothuajse 42% të territorit të vendit, dhe toka e punueshme përbën rreth 31%. Pjesa tjetër përbëhet nga male, pellgje, qytete dhe infrastrukturë. Nëse vendosni të blini tokë në Austri, gjëja më e rëndësishme është të përcaktoni përdorimin e saj të synuar.

Këto janë toka austriake të përcaktuara për ndërtime banesore ose komerciale. Përpara blerjes, ato duhet të kontrollohen me planet e zonimit: çdo komunë ka një Flächenwidmungsplan dhe një Bebauungsplan, të cilat tregojnë nëse ndërtimi lejohet në një truall të caktuar dhe rregulloret që e rregullojnë atë.

Nëse një truall ndodhet në një zonë të lirë përdorimi (Freiland), ai duhet të rizonohet përpara se të fillojë ndërtimi, gjë që është përgjegjësi e administratës lokale. Prandaj, hapi i parë kur zgjidhni një truall në Austri është të merrni informacion mbi planet e zonimit, gjë që zakonisht mund të bëhet direkt nga bashkia ose në faqen e saj të internetit.

Këto përfshijnë tokë të punueshme (Ackerland), livadhe dhe kullota (Grünland) dhe vreshta/kopshte (Dauerkulturen). Investime të tilla në tokën austriake janë përgjithësisht më të lira, por këto parcela mund të përdoren vetëm në mënyrë strikte për qëllimin e tyre të synuar: pa leje të posaçme, ato nuk mund të shndërrohen për ndërtim.

Çmimet e tokës së punueshme në Austri janë shumë të ulëta - në vitin 2023, çmimi mesatar për metër katror të tokës së punueshme ishte vetëm 3.70 €, ndërsa toka e livadhit kushtonte 3.20 € për metër katror. Për krahasim, çmimi mesatar i tokës së ndërtimit është afërsisht 406 € për metër katror.

Blerja e drurit është rregulluar veçanërisht në mënyrë strikte. Në shumë shtete federale, "pylli" pothuajse gjithmonë është i destinuar ekskluzivisht për pylltari: prerja e drurëve mund të kryhet vetëm në kushte shumë të rrepta dhe blerja e drurit (veçanërisht sasive të mëdha) duhet të miratohet.

Parcela të tilla shpesh blihen nga kompanitë pyjore ose të gjuetisë. Blerësit e zakonshëm nuk janë të interesuar për pyjet, pasi ato janë jashtëzakonisht të vështira për t'u shndërruar në përdorime të tjera.

Këto janë kategori të veçanta, shpesh shumë të shtrenjta. Shumë investitorë janë të interesuar të blejnë tokë buzë liqenit në Austri (Wörthersee, Seefeld, Zell am See) ose në rajone malore (Tirol, Salzburg), pasi është ideale për ndërtesa banimi, hotele dhe komplekse vilash.

Çmimet këtu janë dukshëm më të larta, veçanërisht më afër qendrës turistike ose ujit. Për shembull, një truall toke pranë Liqenit të Salzburgut mund të kushtojë disa herë më shumë se një truall i ngjashëm në fshat. Për më tepër, truall të tillë mund të bien brenda zonave të konservimit ku ndërtimi është i kufizuar. Prandaj, është gjithmonë e rëndësishme të kontrolloni rregulloret lokale për të përcaktuar se cila tokë në Austri është e përshtatshme për ndërtim.

Çdo lloj toke ka rregullat e veta: për shembull, vetëm tokat e listuara tashmë në regjistrin Bauland (tokë ndërtimi) mund të konvertohen për ndërtim. Llojet e tjera të tokës duhet të riklasifikohen, gjë që mund të jetë shumë kohëkërkuese.

Argjinaturat ose zonat pyjore mund të kenë kufizime shtesë mjedisore. Prandaj, para se të blini, sigurohuni që të bëni kërkime për përdorimin e synuar të vendit specifik (ose konsultohuni me planin e zonimit).

Së fundmi, është e rëndësishme të kuptohet se të huajt nuk mund të blejnë asnjë tokë që dëshirojnë. Ligji austriak për blerjen e tokës kërkon një leje të veçantë (Grundverkehrsgenehmigung) që jo-rezidentët të blejnë tokë.

Këto kontrolle u futën për të parandaluar spekulimet dhe për të ruajtur tokën bujqësore. Shumica e transaksioneve që përfshijnë të huaj duhet të miratohen nga autoritetet (Departamenti i Burimeve të Tokës).

Megjithatë, qytetarët e "vendeve të treta" (për shembull, nga Rusia ose Ukraina) do të duhet të paraqesin një kërkesë në komisionin vendor dhe të presin miratimin. Për shembull, blerja e tokës bujqësore ose parcelave në zonat malore shumë shpesh kërkon një leje të tillë .

Të gjitha detajet janë në artikullin “ Kufizime në blerjen e pasurive të paluajtshme nga të huajt në Austri ”.

Pra, keni vendosur të blini një truall toke në Austri. Ku duhet të shkoni më parë? Zgjedhja varet nga qëllimet tuaja: a po planifikoni të zhvendoseni dhe të ndërtoni një shtëpi, a po kërkoni një vilë verore apo po kërkoni një truall investimi për përdorim rekreativ?.

Vendndodhja dhe infrastruktura. Para së gjithash, merrni në konsideratë disponueshmërinë dhe afërsinë me:

• Rrugët
• Për në dyqane
• Shkollat
• Spitalet
• Stacionet hekurudhore
• Autobusë
• Shërbimet (energjia elektrike, furnizimi me ujë, kanalizimet)

Një truall toke në një fshat të largët mund të jetë më i lirë, por çmimet më të ulëta të tokës në Austri nuk marrin parasysh kostot e lidhjes dhe distancën nga infrastruktura dhe shërbimet sociale.

Gjithmonë u kujtoj klientëve: ndërsa ëndrra për një fshat të qetë është fantastike, sigurohuni që rruga më e afërt të jetë e aksesueshme gjatë gjithë vitit dhe që energjia elektrike dhe uji të jenë gjithmonë të disponueshme. Përndryshe, mund të përballeni me shpenzime dhe telashe shtesë gjatë përpunimit të dokumenteve.

Topografia e vendit është gjithashtu e rëndësishme këtu. Një shpat i pabarabartë mali mund të kërkojë nivelim (gjë që është e kushtueshme), dhe një vend pranë ujit duhet të kontrollohet për rreziqe përmbytjesh (sigurohuni që të mos ketë zona të mbushura me ujë).

Përpara se të blini tokë në malet austriake, porositni një vlerësim gjeologjik ose hidrogjeologjik. Regjistri austriak i tokës dhe faqet e internetit të bashkive shpesh ofrojnë informacion të shkurtër rreth truallit (madhësia, topografia, prania e strukturave).

Rajone të ndryshme të Austrisë ofrojnë mundësi të ndryshme. Për shembull:

Vjena dhe zona përreth. Brenda Vjenës, toka "Bauland" pothuajse nuk është kurrë në shitje (qyteti është tashmë plotësisht i ndërtuar). Megjithatë, në zonën përreth, në Austrinë e Poshtme, mund të gjeni tokë për ndërtime banimi ose projekte biznesi.

Çmimet atje janë më të ulëta se në kryeqytet. Megjithatë, kushdo që blen tokë për ndërtim duhet të kontrollojë planet e zhvillimit urban (Flächenwidmungsplan) dhe çdo kufizim të "zonës së gjelbër".

Tiroli dhe Salzburgu. Zonat e skive (Ischgl, Kitzbühel, Sölden, etj.) janë kryesisht toka të shtrenjta për hotele, apartamente dhe vila luksoze.

Çmimet këtu janë të larta: në Innsbruck (kryeqyteti i Tirolit), parcelat e ndërtimit kushtojnë mesatarisht 1,043 euro për metër katror, ​​dhe në Kitzbühel, edhe më shumë. Nuk është rastësi që oferta rekord shfaqen në vende të tilla: shtëpitë më të shtrenjta në Austri zakonisht listohen në vendpushime alpine premium, duke nxitur indirekt kërkesën për tokë në rajon. Megjithatë, projekte të tilla shpesh kërkojnë leje ndërtimi në male dhe pajtueshmëri me rregulloret lokale arkitekturore.

Tokë buzë liqenit. Toka për një shtëpi në Austri pranë liqeneve të njohura (Wörthersee, Seefeld, Achensee) konsiderohet e shtrenjtë. Për shembull, parcelat pranë Liqenit të Konstancës në Vorarlberg janë ndër më të shtrenjtat, veçanërisht ato me pamje nga uji.

Në fshatrat e vegjël buzë liqenit në Karinthia (Gröbel, Wapresch) ose Austria e Epërme (në Schlossgebirge), një truall toke në bregdet është një vendndodhje e shkëlqyer për një shtëpi ose hotel. Një tokë e tillë shpesh mbrohet nga shteti, kështu që mund të zbatohen kufizime.

Rajonet rurale (Steiermark, Burgenland, Niederösterreich). Ka më pak turistë këtu, por ka shumë fusha të hapura dhe vreshta. Toka është më e lirë (në Steiermark, mesatarisht 360 €/m²). Ky është një mundësi e shkëlqyer për ata që kërkojnë të blejnë tokë në fshatrat austriakë për një jetë të qetë, ose për të investuar në agroturizëm ose prodhim vere.

Për shembull, në Burgenland dhe në Niederösterreich fqinj, çmimet janë të ulëta, duke ofruar një mundësi unike për të blerë tokë në Austri me një çmim të ulët, me potencial për rritje në të ardhmen.

Çmimet e tokës në malet dhe luginat e Austrisë. Për kontekst, çmimi mesatar i një trualli shtëpie në Innsbruck është aktualisht rreth 1,043 €/m², ndërsa në pjesën rurale të rrethit fqinj të Reutte, është vetëm 188 €/m². Në Steiermark, Graz është 360 €/m², dhe në rrethin Klischeilen të Steiermark Jugor, është rreth 50–70 €/m². Kjo vërteton se çmimet e tokës varen shumë nga vendndodhja dhe infrastruktura.

Mbani parasysh specifikat e arkitekturës lokale. Veçanërisht në rajonet alpine, shpesh ka kërkesa për fasadat, çatitë dhe efikasitetin e energjisë (pajtueshmëri me standardet austriake OIB dhe Energoausweis).

Autoritetet austriake po inkurajojnë ndërtimin e shtëpive me efikasitet energjetik: për shembull, programi Umweltförderung (financimi mjedisor) subvencionon ndërtesa të reja me efikasitet të lartë energjetik dhe materiale “të gjelbra”.

Le të shohim aspektet ligjore të blerjes dhe shitjes së tokës në Austri. Austria ka rregulla të qarta që rregullojnë se kush mund të bëhet pronar toke dhe si.

Statusi i blerësit. Siç u përmend më parë, qytetarët e BE-së/EEA-së trajtohen njësoj si austriakët: ata nuk kanë nevojë për leje të veçantë për të blerë tokë. Qytetarët e vendeve të tjera duhet të marrin miratimin nga autoritetet lokale (Grundverkehrsgenehmigung) para transaksionit.

Regjistrimi i të drejtave (Grundbuch). Blerja e tokës në Austri kryhet duke futur informacionin e pronarit të ri në regjistrin e tokës (Grundbuch). Vetëm atëherë do të bëheni pronar i plotë . Është e rëndësishme të kuptohet: edhe një marrëveshje blerjeje e nënshkruar sipas ligjit austriak nuk jep pronësinë deri në regjistrim.

Prandaj, përpara se të transferoni të gjithë shumën, sigurohuni që të mos ketë pengesa të papritura (hipoteka, kufizime në të drejtat e përdorimit, etj.) në regjistrin e tokës dhe që kërkesa juaj për regjistrim (Grundbuchsantrag) të dorëzohet sa më shpejt të jetë e mundur.

Një marrëveshje blerjeje dhe shitjeje. Ajo ekzekutohet si një akt noterial. Marrëveshja përshkruan truallin në detaje (zakonisht numrin kadastral dhe adresën), çmimin e rënë dakord, kushtet dhe afatet e pagesës dhe kushtet e transferimit të të drejtave dhe detyrimeve të palëve.

Kontrata shpesh përfshin një seksion mbi një "depozitë" ose pagesë paraprake (p.sh., 5-10% të shumës totale), të cilën blerësi e paguan si garanci. Kjo depozitë mund të mbahet nëse palët më pas vendosin të mos vazhdojnë me transaksionin (zakonisht nëse blerësi tërhiqet). Procesi i miratimit përfshin një kontroll të lirimit të tokës: merret një ekstrakt nga Grundbuch, verifikohen barrët dhe kontrollohet plani i zhvillimit.

Noteri dhe avokatët. Në Austri, transaksionet e pasurive të paluajtshme kërkojnë pjesëmarrjen e një noteri ose avokati të autorizuar (dhoma lokale e noterisë). Noteri harton/vërteton kontratën, verifikon identitetin dhe autoritetin e palëve dhe siguron që të gjitha formalitetet të respektohen.

Tarifat noteriale ngarkohen për shërbimet e tyre: mesatarisht, tarifat noteriale arrijnë në 1-3% të çmimit të transaksionit. Avokati shpesh ndihmon me verifikimin e kujdesshëm dhe marrjen e të gjitha lejeve të nevojshme.

Blerja e tokës austriake përfshin një numër pagesash të rëndësishme:

Taksa e transferimit (Grunderwerbsteuer). Një taksë prej 3.5% mbi çmimin e transaksionit vendoset në pothuajse çdo transferim prone (në kushte standarde). Pra, nëse blini një truall toke për 100,000 €, taksa do të jetë afërsisht 3,500 €. Në disa raste, ofrohen përjashtime (për transaksionet midis të afërmve të ngushtë, zbatohet një normë progresive), por në rrethana normale, norma standarde është 3.5%.

Tarifa shtetërore e regjistrimit. Përveç taksës, kur paraqitet një kërkesë në gjykatën e tokës, ngarkohet 1.1% e çmimit të blerjes.

Vlen të përmendet se një përjashtim nga taksat do të jetë në fuqi në vitet 2024-2025. Për pronat e zakonshme banesore, kjo taksë është hequr deri në korrik 2026 (me kusht që blerësi ta regjistrojë atë si vendbanimin e tij kryesor).

Taksa mbi shitjen. Nëse pronari vendos ta shesë pronën dhe nxjerr fitim, mbi këtë fitim vendoset një taksë mbi fitimet nga pasuria e paluajtshme (Immobilienertragsteuer).

Që nga viti 2016, norma ka qenë 30% e diferencës midis çmimit të shitjes dhe shpenzimeve të përfshira. Megjithatë, nëse prona është përdorur si vendbanim kryesor (shtëpi-apartament) për dy deri në pesë vjet, pronari mund të kualifikohet për një përjashtim të plotë ose të pjesshëm nga taksat.

Shpenzime të tjera. Nëse një agjent i pasurive të paluajtshme (ndërmjetës) po merret me transaksionin, komisioni i tyre zakonisht arrin në 3-4% shtesë të çmimit total plus TVSH-në. Mund të ketë gjithashtu kosto për sigurimin e detyrueshëm të tokës ose një llogari escrow (një llogari ku fondet mbahen përkohësisht deri në mbylljen e transaksionit) - këto nuk janë të konsiderueshme, por ia vlen të jesh i përgatitur për to.

Për më shumë informacion, shihni artikullin tonë “ Tatimet mbi pronën në Austri ”.

Masat paraprake. Gjatë negociatave dhe përgatitjes së marrëveshjes, shpesh përdoret një marrëveshje paraprake (Kaufanbot), së bashku me pagesën e një depozite ose hapjen e një llogarie të posaçme escrow.

Kjo garanton që trualli do të hiqet nga shitja (do të jetë "i rezervuar" për ju) dhe fondet do të mbahen nga një palë e tretë (për shembull, një noter) derisa kontrata të ekzekutohet plotësisht. Ky mekanizëm mbron me besueshmëri interesat e blerësit: ata paguajnë paratë, por nuk rrezikojnë t'i humbasin ato nëse marrëveshja dështon për një arsye të vlefshme.

Le të ecim nëpër udhëtimin e blerësit nga fillimi në fund, duke u siguruar që të mos na shpëtojë asnjë detaj.

Kërkimi i një trualli. Kjo fillon me kontaktimin e një agjenti të pasurive të paluajtshme ose me shfletimin e listave në faqet e internetit lokale të pasurive të paluajtshme, të tilla si:

• ImmobilienScout24
• ImmoWelt
• gazetat lokale

Kur zgjidhni, është e rëndësishme të vizitoni personalisht disa opsione, të vlerësoni zonën, fqinjët, hyrjen dhe insolacionin (ndriçimin diellor).

Regjistri kadastral online (Kataster) mund të jetë i dobishëm këtu - aty mund të shihni kufijtë e saktë të parcelës dhe parcelave fqinje. Mos hezitoni t'i kërkoni pronarit t'ju tregojë dokumentet: një hartë të parcelës dhe një ekstrakt nga Grundbuch (një dokument i domosdoshëm për çdo blerës).

Oferta dhe marrëveshja. Pasi të keni gjetur një pronë të përshtatshme, i bëni një ofertë (Anbot) shitësit. Në Austri, kjo zakonisht formalizohet me shkrim - një Kaufanbot, ose marrëveshje paraprake. Ajo specifikon çmimin e blerjes, afatin e pagesës dhe shumën e depozitës.

Në terminologjinë ruse, kjo është diçka si një marrëveshje blerjeje dhe shitjeje, por pa transferimin përfundimtar të pronësisë. Ajo thjesht përcakton një angazhim për të përfunduar transaksionin. Si kolateral, ju depozitoni një depozitë (p.sh., 5-10% të çmimit të blerjes) në një llogari besimi (Treuhandkonto) të mbajtur nga një noter ose avokat.

Pasi të nënshkruani Kaufanbot, parcela konsiderohet "e rezervuar" për ju: nëse shitësi refuzon pa një arsye të vlefshme, ai është i detyruar të kthejë dyfishin e depozitës.

Inspektime dhe leje. Gjithashtu po përgatitet një inspektim pastrimi i vendit: ju punësoni një specialist (për shembull, një gjeodet) ose avokat i cili do të analizojë:

• Grundbuch (regjistri i tokës) — kontrolle për borxhet, barrët (hipotekat, servitutet) dhe nëse palët e treta kanë pretendime mbi pronën. Ky informacion është i disponueshëm në faqet e internetit të gjykatave rajonale.
• Plani i zonimit – nëse vendi përputhet me planet tuaja. Zbuloni se në cilën zonë ndodhet (Bauland, Wald, Alm, etj.) dhe çfarë lloj ndërtimi lejohet në të.
• Financimi - ju aplikoni për një kredi (nëse është e nevojshme) duke marrë parasysh llogarinë e depozitës dhe miratimin e detyrueshëm të bankës.
• Marrja e lejeve shtetërore është hapi që kërkon më shumë kohë për jo-rezidentët. Në varësi të vendndodhjes dhe llojit të tokës, kërkohet miratimi nga Regjistri i Tokave (Grundverkehrsbehörde). Për shembull, nëse toka është në male ose është e destinuar për përdorim bujqësor, departamenti përkatës i tokës ose administrata e rrethit duhet të japë leje që i huaji ta blejë atë. Kjo zakonisht bëhet nga një avokat ose noter: ata mbledhin dokumente (pasaportë, provë të vendbanimit, qëllimin e blerjes, etj.) dhe paraqesin kërkesën.

Transaksioni kryesor zhvillohet para një noteri. Pasi të jenë përfunduar të gjitha kontrollet dhe të jenë marrë lejet, caktohet akti noterial (Beurkundung). Në Austri, mungesa e një akti noterial për një transaksion pasurie të paluajtshme është e paligjshme.

Në këtë fazë, ju dhe shitësi vini në zyrën e noterit (takimi zakonisht është i hapur dhe kontrata lexohet me zë të lartë). Noteri verifikon identitetin dhe nënshkrimet tuaja dhe certifikon transaksionin. Pas nënshkrimit, ju transferoni shumën e mbetur përmes llogarisë së depozituar ose direkt, siç është rënë dakord më parë.

Regjistrimi dhe fitimi i të drejtave. Noteri ose avokati juaj i paraqet dokumentet gjykatës rajonale. Atje, plotësohet një kërkesë për regjistrim (Einverleibung) - regjistrimi i të drejtave tuaja të pronësisë në regjistër.

Pas pranimit të dokumenteve, gjykata ju regjistron si pronarin e ri. Nga kjo pikë e tutje, trualli është zyrtarisht i juaji—mund të merrni çelësat (ose thjesht të filloni ndërtimin, nëse kjo është përcaktuar në kontratë).

Taksat dhe Zgjidhjet. Në këtë fazë, është koha për të përfunduar të gjitha pagesat e mbetura: transferoni fondet te shitësi (zakonisht pas ose njëkohësisht me ngritjen e padisë), paguani taksat dhe tarifat noteriale.

Pasi gjykata të regjistrojë ndryshimin e pronësisë, ju duhet të paguani vetëm tarifën e regjistrimit (1.1% të vlerës së pronës), përveç nëse ajo është mbajtur tashmë nga llogaria e depozitës. Në thelb, çelësat e pronës "transferohen" pasi të jetë certifikuar kontrata kryesore dhe të jetë mbledhur depozita.

Për më tepër, në faza të ndryshme (transferta financiare, sigurime, etj.), ekspertët mund t'ju përgjigjen shumë pyetjeve. Ata mund t'ju ndihmojnë të ndiheni më të sigurt, veçanërisht nëse nuk flisni gjermanisht.

Nëse ndiqni hapat e përshkruar më sipër, blerja e tokës në Austri duhet të shkojë pa probleme. Është e rëndësishme të merrni kohën tuaj, të shqyrtoni me kujdes dokumentet dhe të përmbaheni procedurave austriake të regjistrimit.

Vitet e fundit, tregu austriak i tokës është bërë gjithnjë e më i gjelbër. Ky nuk është vetëm një trend: Evropa është bërë më e rreptë në kërkesat për ndërtime dhe përdorim të tokës më miqësore me mjedisin. Kur zgjedhin një vendndodhje, shumë investitorë tani marrin në konsideratë ndikimin e mundshëm të planeve të tyre të ndërtimit në klimë dhe mjedis.

Pse ka rëndësi kjo: Sipas raporteve mjedisore , afërsisht 27% e konsumit total të energjisë në Austri vjen nga sektori rezidencial (ngrohja dhe uji i ngrohtë), me ndërtesat që gjenerojnë afërsisht 10% të emetimeve kombëtare të CO₂. Në dekadat e fundit, emetimet e dëmshme janë ulur tashmë me më shumë se një të tretën.

Në të njëjtën kohë, austriakët duhet të bëjnë përpjekje edhe më të mëdha për të përmbushur angazhimet e tyre të Marrëveshjes së Parisit. Prandaj, autoritetet po inkurajojnë efikasitetin energjetik: për shembull, ndërtesat e reja shpesh kërkojnë certifikim të energjisë, dhe taksat dhe subvencionet jepen vetëm për projekte me standarde të larta të efikasitetit të energjisë.

Ligje dhe kufizime. Rregulloret mjedisore të përdorimit të tokës janë të përfshira në kodet e ndërtimit. Gjatë planifikimit të ndërtimit, kryhet një vlerësim i ndikimit në mjedis (Umweltverträglichkeitsprüfung).

Në zonat e veçanta të ruajtjes (si parqet kombëtare), mund të ketë edhe një ndalim të plotë të ndërtimit. Në vendet e zakonshme të ndërtimit, janë futur standarde në lidhje me izolimin termik minimal të pranueshëm dhe konsiderimin e detyrueshëm të fitimit diellor.

Këto standarde po shtrëngohen rregullisht: deri në vitin 2025, praktikisht të gjitha shtëpitë e reja duhet të arrijnë konsum energjie pothuajse zero (duke kërkuar burimin e tyre të nxehtësisë ose burimin "e gjelbër" të nxehtësisë).

Programet qeveritare. Për të tërhequr zhvilluesit, Austria ofron grante për projekte të gjelbra. Për shembull, Fondi i Klimës dhe Energjisë (Klima- und Energiefonds) financon iniciativa për ruajtjen e energjisë dhe përdorimin e burimeve të rinovueshme të energjisë në ndërtimin e ndërtesave.

Subvencione janë në dispozicion për instalimin e paneleve diellore, pompave të nxehtësisë, dritareve me efikasitet energjetik dhe të ngjashme. Ekzistojnë gjithashtu stimuj për investime të gjelbra, duke përfshirë rimbursimin e pjesshëm të interesit të hipotekës për ndërtime të gjelbra dhe zbritje tatimore për teknologjitë e gjelbra.

E gjithë kjo i bën projektet me fokus mjedisor më fitimprurëse.

Vitet e fundit, kam rekomanduar gjithnjë e më shumë që klientët të planifikojnë projekte duke pasur parasysh aspektet mjedisore që në fillim.

Globalisht, në Gjermani dhe Austri, ndërtesat e gjelbra janë shumë të kërkuara: qeveria subvencionon shtëpitë pasive dhe panelet diellore, dhe blerësit i vlerësojnë kursimet në ngrohje. Për shembull, shtëpitë e klasit Passivhaus konsumojnë 5-10 herë më pak energji sesa ndërtesat konvencionale - një konsideratë e rëndësishme kur zgjidhni një vend dhe projektim.

Shembuj të projekteve të suksesshme. Në Austri, ka raste të shumta ku është blerë tokë për projekte "të gjelbra" - për shembull, një punishte vere që përdor panele diellore ose një hotel me ngrohje gjeotermale.

Një tjetër trend është zhvillimi i agroturizmit. Investitorët po blejnë tokë në malet austriake, po ndërtojnë shtëpi ekologjike dhe po organizojnë ture me biçikleta. Këto prona janë shumë të njohura: për shembull, shtëpitë fshatare në Tirol shpesh shiten më shumë se ato standarde nëse kanë një certifikatë të gjelbër (siç është Ndërtesa e Gjelbër).

Tani le të shqyrtojmë opsionet specifike në më shumë detaje.

Tokë banimi (Bauland-Wohngebiet). Ky është opsioni standard për familjet: një truall i përshtatshëm për një shtëpi një ose dykatëshe. Truall të tillë zakonisht përfshijnë shërbimet (të paktën energji elektrike dhe ujë) dhe janë të projektuara për një familje të vetme.

Arkitektura e shtëpisë është e koordinuar me rregulloret lokale (duke marrë parasysh ndërtesat fqinje dhe pamjen e përgjithshme vizuale të lagjes). Çmimet mesatare të tokës në Austri për një shtëpi variojnë nga ~€240 (Klagenfurt) në >€1,250 (Salzburg) për metër katror.

Çmimet ndryshojnë këtu: në Carinthia, parcelat buzë liqenit (Wörthersee) mund të kushtojnë qindra euro për metër katror, ​​ndërsa në Austrinë e Epërme kushtojnë rreth 200-300 euro/m².

Tokë në male. Pronat malore (siç janë vilat ose shtëpizat malore) kanë rregulloret e tyre specifike. Shumë zona kanë krijuar një "Bauzone" (nivel lartësie) bazuar në lartësinë e tyre. Ndërtesat e banimit zakonisht ndërtohen vetëm brenda kufijve të Siedlungsgebieten (vendbanimeve) ose fshatrave.

Në "malet e hapura" (Hochgebirge), ndërtimi është i ndaluar pothuajse kudo. Nëse po kërkoni një vend në lartësi, sigurohuni që të zbuloni nëse ndërtimi i banesave lejohet fare atje.

Është gjithashtu e rëndësishme të merren në konsideratë kufizimet e peizazhit: në shpatet e pjerrëta, është i nevojshëm inspektim shtesë i mureve mbajtëse.

Përparësitë e blerjes së tokës në malet austriake përfshijnë pamje të shkëlqyera dhe potencial për t’u bërë vendpushim: një truall toke pranë një teleferiku ose piste skish mund të jetë një investim shumë fitimprurës për ndërtimin e një hoteli ose rezidence.

Kufizime arkitekturore. Rajonet austriake shpesh kanë rregullore që kërkojnë ruajtjen e pamjes tradicionale të ndërtesave. Çatitë prej metali dhe çatitë prej kashte janë të ndaluara jozyrtarisht. Në vend të tyre rekomandohen druri ose pllakat. Lartësia e ndërtesave në zonat rurale shpesh është rreptësisht e kufizuar (maksimumi 1-2 kate mbi tokë, ndonjëherë e vendosur në 7 metra).

Në Pyjet e Vjenës ose në vendbanimet historike, mund të kërkohen miratime për projektin e fasadës. Këto rregullore duhet të ndiqen në mënyrë strikte që projekti juaj të miratohet.

Çmimet e përafërta (2025). Le të përmbledhim:

• Çmimi mesatar i një parcele rurale për një shtëpi në Austri është ~400 €/m².
• Në male (Tirol, Salzburg) në zonat turistike të njohura, çmimet mund të jenë disa herë më të larta - Innsbruck 1,043 €/m², Salzburg 1,256 €.
• Një truall toke pranë një liqeni është një aset i rrallë dhe i shtrenjtë: në Burgenland në Neusiedler See mund të kushtojë 250-400 €/m², dhe në Wörthersee (Carinthia) – mbi 600 €/m².

Gjetja e tokës me çmim të përballueshëm për t’u blerë në Austri është pothuajse e pamundur. Sa më afër të jetë një liqeni, aq më e shtrenjtë është. Për të kursyer para, investitorët shpesh zgjedhin parcela pak më larg qendrës së resortit (2-5 km), por kjo vjen me koston e humbjes së aksesit në ujë.

Blerja e tokës bujqësore (tokë e punueshme, kullotë) është thelbësisht e ndryshme nga investimi në tokë banimi.

Kush mund të blejë? Siç është përmendur tashmë, edhe qytetarët austriakë kërkojnë zyrtarisht leje. Të huajt kanë më pak mundësi: vetëm ata që do të përfshihen drejtpërdrejt në punë bujqësore do të lejohen të blejnë tokë të punueshme. Kjo do të thotë që një investitor i pastër pa plane për të bërë bujqësi ka të ngjarë të mos lejohet të blejë tokë të punueshme.

Qëllimi i këtij ligji është të mbajë tokën në qarkullim dhe të sigurojë që ajo të prodhojë ushqim në vend që të rrijë e papunë në duart e spekulantëve. Përjashtim bëjnë "pemet bujqësore" dhe vreshtat: këto janë më të lehta për t'u shndërruar në përdorim komercial dhe ndonjëherë blihen si projekte investimi (për shembull, për një fermë turistike).

Avantazhet dhe rreziqet. Toka bujqësore është një aset relativisht i qëndrueshëm. Toka e punueshme mund t'u jepet me qira agrobizneseve ose të marrë subvencione vjetore nga BE-ja (programet bujqësore). Çmimet për tokë të tillë janë më të ulëta: në Austri, çmimi për hektar tokë e punueshme është disa euro për metër katror.

Trendet. Çmimet në tregun bujqësor austriak po rriten ngadalë. Sipas statistikave, çmimi mesatar për metër katror të tokës së punueshme u rrit nga 3.50 € në 3.70 € në vitin 2023. Kjo do të thotë se nuk ka rritje të ndjeshme spekulative.

Toka për kultivimin e verës në Steiermark mund të jetë dukshëm më e shtrenjtë për shkak të kërkesës më të lartë për vreshta.

Blerja e tokës në Austri është një proces i rregulluar me kujdes, por me përgatitjen e duhur është mjaft i menaxhueshëm.

Është e rëndësishme që të huajt të kujtojnë se, pavarësisht tërheqjes së investimeve të Austrisë, ajo ka një sistem të rreptë lejesh dhe mbrojtjeje për banorët vendas. Kjo është arsyeja pse është kaq e rëndësishme të planifikoni paraprakisht dhe të konsultoheni me specialistë të tillë si avokatë, noterë dhe arkitektë.

Nga ana tjetër, avantazhet e investimit në Austri janë gjithashtu të shumta: një treg i qëndrueshëm, siguria e investimit dhe lehtësia e ruajtjes së dokumenteve të pastra (falë bazës së të dhënave të unifikuar të gjykatave rajonale). Përfundimi i një transaksioni me një noter në Austri është transparent dhe zakonisht vazhdon pa surpriza, veçanërisht nëse e keni inspektuar me kujdes pronën dhe keni përmbushur të gjitha formalitetet.

Shkurt, bëni kujdesin e duhur mbi planet dhe legjislacionin e tokës dhe përdorni këshillat e ekspertëve, dhe blerja e tokës do t'ju sjellë përfitimet që prisni pa stres ose shqetësime të panevojshme.

Tani është vërtet koha ideale për të përfituar nga pasuritë e patundshme austriake, të cilat ofrojnë gjithçka, nga shpatet piktoreske të maleve deri te fshatrat e qetë.