Blerja e një apartamenti në Altbau në Vjenë: A ia vlen të investosh në një ndërtesë historike?

Vjena është një nga qytetet e pakta evropiane ku arkitektura historike jo vetëm që është ruajtur, por është bërë një pjesë kyçe e identitetit të qytetit. Duke shëtitur nëpër rrugët qendrore, do të shihni dhjetëra ndërtesa Gründerzeit, fasada madhështore të shekullit të 19-të, shkallë elegante, tavane të larta, dysheme parketi dhe dyer të dyfishta - të gjitha këto njihen sot si "Altbau".

Për blerësit dhe investitorët e pasurive të paluajtshme, pyetja mbetet: a ia vlen të blesh një apartament në një ndërtesë të vjetër në Vjenë?

Ka shumë pyetje të tjera urgjente:

– Sa i sigurt është një investim i tillë?

– Çfarë ndryshimesh kanë ndodhur në tregun vjenez në vitet 2024-2025?

– Si ka ndryshuar legjislacioni vendor?

– Cilat janë rreziqet dhe grackat?

– Dhe më e rëndësishmja, çfarë duhet të kontrolloni para se të blini?

Nëse planifikoni të blini një apartament në Vjenë , ky artikull do t'ju ndihmojë të krijoni një listë kontrolli dhe të identifikoni paraprakisht rreziqet tipike të Altbau.

Në këtë artikull, do të trajtojmë në detaje të gjitha aspektet e blerjes së një Altbau: nga nuancat teknike dhe kufizimet ligjore deri te kostot e riparimit, efikasiteti i energjisë dhe rritjet e mundshme të çmimeve.

Në Austri, fjala "Altbau" nuk ka përkthim të mirëfilltë. Në gjuhën e përditshme, ne mund ta quajmë "të vjetër" çdo ndërtesë me një fasadë të rrënuar ose një apartament që nuk është rinovuar prej kohësh. Megjithatë, në pasuritë e patundshme vjeneze, ky term ka një kuptim shumë më të thellë dhe më formal. Ai nuk përshkruan moshën, por një shtresë të tërë të kulturës urbane, teknologjive të ndërtimit dhe legjislacionit që përcaktojnë vlerën, vlerën dhe kufizimet për pronarët e ardhshëm.

Kjo është arsyeja pse në gazeta si Der Standard ose Kurier do të shihni fraza si:

"Altbau ist kein Alter, sondern eine Kategorie."
(Altbau nuk është një moshë, por një kategori.)

Kjo kategori përcakton të drejtat tuaja të qirasë, detyrimet tuaja ndaj Eigentümergemeinschaft, kostot operative, kufizimet në modernizim dhe madje edhe qiranë që mund të ngarkoni në të ardhmen.

Për sa i përket sistemit austriak të ndërtimit dhe banesave, Altbau në përgjithësi i referohet ndërtesave të ndërtuara para vitit 1953. Megjithatë, brenda kësaj periudhe të gjatë, ekziston një shkallë e dallueshme e "vlerës".

• Shtëpitë para vitit 1945

Është ky afat kohor që ka rëndësi ligjore. Shtëpitë e ndërtuara para përfundimit të Luftës së Dytë Botërore i nënshtrohen standardeve krejtësisht të ndryshme nga ndërtimet e pasluftës. Ato mund të kenë status konservimi, kërkesa të veçanta restaurimi dhe përfundimi, dhe shumica e qirave në ndërtesa të tilla rregullohen nga ligji MRG.

• Epoka e Gründerzeit (1870–1914)

Ky është kulmi i Altbau-së vjeneze – shtëpitë që kanë çmimin më të lartë në treg.

Ndërtesat Gründerzeit kanë një stil arkitektonik të veçantë: fasada të gjera, shkallë masive, zbukurime artistike dhe punime me tulla me cilësi të lartë që i mahnisin edhe inxhinierët modernë.

Ky lloj banesash ofron një ndjesi hapësire që asnjë ndërtesë e re nuk mund ta krahasojë: tavanet arrijnë 3.2-3.8 m, dhomat shpesh kanë një strukturë enfilade, dritaret lejojnë të hyjë një sasi e madhe drite dhe muret me trashësi 50-80 cm krijojnë një mikroklimë unike dhe izolim natyror të zërit.

Shumica e të huajve bëjnë një gabim kur përpiqen të bëjnë dallimin midis këtyre dy koncepteve.

"Apartament i vjetër" ( alte Wohnung ) është një term në gjuhën e folur dhe i referohet vetëm gjendjes së pronës. Një apartament i tillë mund të ndodhet:

• në një shtëpi të viteve 1970,
• në një strukturë paneli,
• në ndërtesën e rindërtimit të pasluftës.

Mund të jetë mirëmbajtur keq, të ketë instalime elektrike të dobëta dhe të mos jetë rinovuar për dekada, por ligjërisht prapëseprapë nuk do të konsiderohet një Altbau. Kriteri kryesor për përcaktimin e një Altbau nuk është mosha e shtëpisë, por karakteri i saj.

Në Austri, konceptet që lidhen me "banesat e vjetra" kanë dallime të dallueshme ligjore dhe kulturore. Ajo që i tingëllon njësoj një të huaji, mund të jenë kategori krejtësisht të ndryshme të pasurive të paluajtshme për një austriak.

Gjëja kryesore që duhet kuptuar është se “Altbau” nuk ka të bëjë me moshën, por me statusin arkitektonik dhe ligjor.

Kur një austriak e sheh këtë fjalë në një reklamë në Willhaben ose ImmoScout24, ai e kupton menjëherë se po shikon një pronë me karakteristika të caktuara: tavane të larta, mure të trasha, rregullore të rrepta rinovimi, kufizime të mundshme të ngrohjes dhe një regjim specifik qiraje.

Një detaj interesant: shumë austriakë e konsiderojnë Altbau jo vetëm pasuri të paluajtshme, por edhe një shenjë të "cilësisë arkitekturore". Prandaj, prona të tilla shpesh vlerësohen nga blerësit për "atmosferën" e tyre dhe prestigjin e zonës. Megjithatë, është e rëndësishme të mbahet mend se, përveç sharmit, blerësi merr përsipër edhe detyrime shtesë ligjore dhe teknike.

Nuk është vetëm bukuria që është e rëndësishme këtu, por edhe struktura e ndërtesës. Ndërtesat historike u ndërtuan sipas parimeve të ndryshme, dhe kjo është ajo që i bën këto apartamente unike.

Në Altbau-në vjeneze mund të prisni:

• Tavanet shumë të larta janë gjëja e parë që vini re. Duke filluar nga 320 deri në 380 cm, ato krijojnë një ndjesi hapësire të hapur.
• Dritaret masive prej druri - ato shpesh kërkojnë riparim, por ato e transformojnë vizualisht dhomën dhe lejojnë shumë dritë natyrale.
• Parket i vendosur copë-copë – i vendosur 100-120 vjet më parë dhe ende i përshtatshëm për restaurim.
• Dyer të dyfishta – ka edhe dyer të trefishta midis dhomave.
• Dekorimi me stuko varion nga medaljonet minimaliste deri te rozetat komplekse në stilin e klasicizmit vjenez.
• Shkallë të gjera – shkallë druri ose guri, kangjella prej hekuri të farkëtuar, dritare në hollin e hyrjes.
• Mure të trasha – punimet me tulla sigurojnë kapacitet natyror termik dhe akustikë të mirë.

E gjithë kjo krijon një ndjesi të "sharmit vjenez", për të cilin blerësit janë të gatshëm të paguajnë dukshëm më shumë.

Nëse po vizitoni një apartament, kushtojini vëmendje tre karakteristikave që rrallë gjenden në ndërtesat e pasluftës:

1. Thellësia e pragut të dritares – nëse pragu i dritares është më shumë se 40 cm, pothuajse me siguri është muraturë para-revolucionare.
2. Lartësia e dyerve – në Altbau shpesh është 2.4-2.8 m, dhe jo standardi 2.0.
3. Detajet indirekte përfshijnë doreza të vjetra, veshje prej bronzi, mozaikë në hollin e hyrjes, zile historike të dyerve dhe kuti postare në stilin Gründerzeit.

Popullariteti i Altbau në Vjenë është një fenomen që është pothuajse i pamundur të shpjegohet vetëm me shifra. Arkitektët austriakë e quajnë atë "Nerv der Wien er Architektur" - nervi i arkitekturës vjeneze, bërthama e saj emocionale dhe kulturore. Për shumë banorë të qytetit, ndërtesa të tilla nuk janë thjesht "të vjetra", por pjesë e identitetit të qytetit, një vazhdimësi materiale e historisë dhe një mënyre të caktuar jetese.

Kjo është arsyeja pse apartamentet prestigjioze në Gründerzeithaus mund të kushtojnë më shumë se apartamentet ultramoderne në ndërtesa të reja. Jo sepse janë më të përparuara teknologjikisht, por sepse ofrojnë një kombinim unik të hapësirës, ​​estetikës dhe atmosferës që nuk mund të kopjohet me metoda moderne të ndërtimit.

Avantazhi kryesor i Altbau është ndjesia e shkallës. Vjena është një nga qytetet e pakta evropiane ku tavanet në ndërtesat rezidenciale të fundit të shekullit të 19-të mund të arrinin katër metra. Hapësira "merr frymë", dhomat ndihen të bollshme edhe me një sipërfaqe standarde prej 80-100 metrash katrorë, dhe proporcionet e dhomave krijojnë një ndjesi harmonie që mungon në ndërtesat e reja me kufizimet e tyre në lartësi, standardet e efikasitetit të energjisë dhe planimetritë kompakte.

Dyert e larta, enfiladat e gjera, dritaret e mëdha, dritaret në çati dhe galeritë e oborrit krijojnë ndjesinë e një "teatri arkitektonik", ku edhe jeta e zakonshme, e përditshme duket më e matur dhe estetikisht e këndshme. Shumë blerës e vlerësojnë karakterin e Altbau-së - një ndjenjë kohe, një histori unike - që nuk mund të blihet me një bllok të ri betoni.

Arsyeja e dytë është cilësia e strukturave të lashta.

Ndërtuesit austriakë shpesh thonë se tullat e viteve 1890 dhe 1910 janë ende superiore në cilësi ndaj shumicës së materialeve moderne. Ato:

• më i dendur,
• grumbullon më mirë nxehtësinë,
• rezistent ndaj lagështirës,
• siguron izolim natyral të zërit.

Muret e trasha krijojnë një mikroklimë të këndshme: Altbau nuk nxehet shumë gjatë verës dhe ftohet ngadalë në dimër.

Nuk është rastësi që shumë arkitektë modernë pranojnë se qëndrueshmëria e shtëpive të tilla është në shumë mënyra më e lartë se ajo e ndërtesave të reja të projektuara për 50-70 vjet funksionim standard.

Shtëpitë Gründerzeit kanë mbijetuar më shumë se 120-150 vjet, duke përfshirë bombardimet, periudhat pa ngrohje, rindërtimin dhe dhjetëra rinovime të mëdha - dhe vazhdojnë të mbeten struktura të qëndrueshme.

Pothuajse të gjitha ndërtesat historike të Vjenës ndodhen në lagje që konsiderohen më tërheqëse sot. Këto janë:

• Arrondisement i 7-të (Neubau),
• 8 (Josefstadt),
• E 9-ta (Alsergrund),
• pjesët 3 dhe 4,
• pjesën më të madhe të të 6-tës,
• linja prestigjioze të distriktit të 2-të dhe të 5-të.

Këto zona u zhvilluan ndërsa qyteti u rrit me shpejtësi, dhe pikërisht këtu lulëzoi jeta kulturore dhe intelektuale e Vjenës. Ato janë shtëpia e shkollave më të mira, teatrove, parqeve, kafeneve, universiteteve dhe qendrave të transportit - të gjitha këto krijojnë kërkesë të lartë midis emigrantëve, familjeve, profesionistëve krijues dhe investitorëve.

Nuk është rastësi që adresat më prestigjioze, përfshirë ato që konsiderohen si " shtëpia më e shtrenjtë e Austrisë ", janë të përqendruara në lagjet historike, dhe kjo tregon qartë pse "vendndodhja" në Altbau është shpesh një aset kyç.

Zhvillimet e reja shpesh ndodhen në periferi për shkak të mungesës së tokës së disponueshme, por Altbau ndodhet në zona ku "vendndodhja funksionon vetë". Kërkesa për zona të tilla po rritet çdo vit, ndërsa oferta është e kufizuar nga kufijtë historikë të qytetit.

Altbau konsiderohet segmenti më i qëndrueshëm i tregut të pasurive të patundshme në Vjenë. Edhe gjatë periudhave të paqëndrueshmërisë ekonomike, çmimet për apartamentet historike bien më ngadalë dhe rikuperohen më shpejt. Arsyeja është e thjeshtë: Altbau nuk mund të replikohet.

Ekonomistët i quajnë objekte të tilla "asete unike".

Për më tepër, apartamentet historike rriten në vlerë pas rinovimeve me cilësi të lartë - shumë më shpejt se ndërtesat e reja. Rinovimet në Altbau i rrisin çmimet në mënyrë më të konsiderueshme sepse blerësit janë të gatshëm të paguajnë një çmim më të lartë për një pronë që kombinon:

• estetika e një shtëpie të vjetër,
• rehati moderne,
• vendndodhje historike.

Çmimet po rriten gjithashtu sepse shumë apartamente Gründerzeit janë të papërballueshme. Ato shiten rrallë, shpesh kalohen nëpërmjet trashëgimisë dhe pronarët i mbajnë prona të tilla për dekada të tëra.

Mungesa e furnizimit krijon presion të vazhdueshëm mbi rritjen e çmimeve - duke e bërë Altbau një aset tërheqës investimi, veçanërisht krahasuar me ndërtesat e reja, të cilat ndërtohen në vëllime të mëdha çdo vit dhe humbasin ekskluzivitetin e tyre me kalimin e kohës.

Pavarësisht prestigjit dhe vlerës arkitektonike, një ndërtesë Altbau nuk është gjithmonë një "apartament ëndrrash". Ndërtesat historike mund të fshehin probleme serioze teknike dhe ligjore që nuk janë gjithmonë të dukshme gjatë inspektimit, por që mund të rrisin ndjeshëm koston e pronësisë.

Shtypi gjerman dhe austriak shpesh thekson se Altbau është "i bukur, por jo gjithmonë praktik". Prandaj, një blerës i zgjuar duhet të kuptojë se romanca e Vjenës së vjetër dhe gjendja aktuale e një ndërtese të caktuar ndonjëherë janë dy realitete të ndryshme.

Më poshtë është një listë e zgjeruar e situatave ku Altbau mund të jetë një blerje financiarisht e rrezikshme ose e papërshtatshme.

Nëse fasada, çatia ose shërbimet e brendshme nuk janë përditësuar për një kohë të gjatë, shtëpia është pothuajse e garantuar të përfshihet në planin Eigentümergemeinschaft (Vepra Kapitale).

Problemi është se një punë e tillë zakonisht nuk financohet nga buxheti i qytetit, por nga fondet rezervë të pronarëve. Nëse rezervat janë të ulëta, pronarët duhet të paguajnë tarifa shtesë (Sonderumlagen).

Kostot e vlerësuara në raste të tilla:

Pse është ky problem? Sepse blerësit e Altbau shpesh humbasin dy buxhete njëherësh:

1. para për vetë apartamentin,
2. para për të marrë pjesë në rinovimin e të gjithë ndërtesës.

Në disa raste, kostoja e përgjithshme e punës është më e madhe se kostoja e vetë pronës.

Në vitin 2025, Austria shtrëngoi kërkesat për sistemet e ngrohjes me gaz. Kaldajat me gaz do të hiqen gradualisht nga përdorimi dhe lidhjet e reja të gazit me ndërtesat e banimit do të ndalohen.

Për pronarin e Altbau, kjo do të thotë se në vitet e ardhshme mund të jetë e nevojshme të kalojë në:

• ngrohje qendrore,
• pompë nxehtësie,
• sisteme hibride.

Kostoja e zëvendësimit:

Për disa ndërtesa, kjo bëhet pothuajse e pashmangshme, veçanërisht nëse qyteti planifikon të modernizojë zona të tëra.

Pse mund të jetë kjo një disavantazh?

– Bleni një apartament të bukur, por një vit më vonë mësoni se ndërtesa duhet të përmirësohet në një sistem të ri;
– Kjo rrit shpenzimet tuaja pa mundësinë për t'i shtyrë ose shmangur këto shpenzime.

Ky problem është veçanërisht i përhapur në Altbau, pasi këto ndërtesa kanë pësuar dhjetëra rinovime gjatë gjithë historisë së tyre. Në vitet 1970 dhe 1990, shumë pronarë zgjeruan kuzhinat, kombinuan dhomat, riorganizuan muret dhe zhvendosën banjot - të gjitha këto u bënë shpejt, pa paraqitur dokumente pranë autoriteteve lokale.

Pse është kjo kritike në Vjenë?

Autoritetet rregullatore austriake – Magistrat dhe Baupolizei – veprojnë në mënyrë të rreptë.

Nëse bëhet rizhvillimi:

• nuk pasqyrohet në plane,
• ndikon në zonat me lagështirë,
• shkel strukturën statike,
• ose nuk i përmbahet rregullave të zjarrit..

Pronarët e rinj mund të përballen me pasoja edhe nëse ndryshimet janë bërë 30 vjet më parë.

1. Kërkesa për ta kthyer apartamentin në gjendjen e tij origjinale.
Po, ky është një realitet. Sidomos nëse kuzhina është zhvendosur në dhomën sipër dhomës së gjumit të fqinjit.

2. Gjobat.
Gjobat shpesh janë midis 1,000 dhe 10,000 eurove, por mund të jenë edhe më të larta.

3. Ndalimi i regjistrimit të qiramarrësve.
Nëse prona përdoret në mënyrë të papërshtatshme, bashkia mund të ndalojë dhënien e mëtejshme me qira.

4. Probleme me Grundbuch.
Nëse struktura e ambienteve nuk përputhet me Rregullat e Përgjithshme (Nutzwertgutachten), mund të lindin konflikte ligjore.

Rizhvillimet më problematike të zakonshme në Altbau

Të kesh një apartament në një ndërtesë historike gjithmonë sjell më shumë përgjegjësi sesa blerja e një ndërtese të re. Jo vetëm buxheti fillestar është i rëndësishëm, por edhe kostot e vazhdueshme, të cilat mund të ndryshojnë ndjeshëm nga mesatarja e Vjenës.

Këto nuk janë vetëm "kursime për të ardhmen", por një pagesë e detyrueshme që bëhet nga të gjithë pronarët e ndërtesave. Në Altbau, ky fond është veçanërisht i rëndësishëm sepse ndërtesa të tilla kërkojnë rinovime të rregullta:

• rinovimi i fasadës,
• riparimi i çatisë,
• zëvendësimi i ngritësve,
• modernizimi i paneleve elektrike,
• instalimi ose mirëmbajtja e një ashensori,
• duke e sjellë ndërtesën në përputhje me standardet moderne të sigurisë nga zjarri.

Nëse Rücklage është i vogël, çdo riparim shndërrohet automatikisht në një Sonderzahlung – një pagesë e madhe një herëshe. Kjo do të thotë që pagesa juaj mujore mund të plotësohet nga fatura prej 3,000–20,000 €, dhe ndonjëherë edhe më shumë.

Faturat e shërbimeve në apartamentet vjeneze Altbau mund të jenë më të larta se në ndërtesat moderne për disa arsye:

• Shkallët e mëdha kërkojnë më shumë pastrim dhe ndriçim,
• Ndërtesat e vjetra janë më të shtrenjta për t'u siguruar
• Mirëmbajtja e elementeve historike (dyert, dritaret, kangjellat) është më e kushtueshme,
• Hausverwaltung shpesh ka një listë të zgjeruar të veprave.

Ndërtesat e reja ofrojnë fatura më të ulëta të shërbimeve falë efikasitetit të energjisë, ashensorëve të gjeneratës së re, sistemeve moderne të ngrohjes dhe fasadave të izoluara.

Shtëpitë e vjetra mund të ngrohen:

• ngrohës uji me gaz,
• kaldaja individuale,
• Sistemet më pak efikase të radiatorëve të shekullit të 20-të.

Për shkak të klasës së ulët të efikasitetit të energjisë (shpesh G ose F), kostot e ngrohjes mund të jenë dukshëm më të larta sesa në një ndërtesë të re në zonën Seestadt ose Sonnwendviertel.

Për më tepër, programet qeveritare kërkojnë një heqje graduale të gazit. Kjo do të thotë që në vitet në vijim, modernizimi mund të bëhet i detyrueshëm dhe kostoja e tij do të ndahet midis të gjithë pronarëve të shtëpive.

Faktet kryesore shpesh fshihen në procesverbal:

• A është planifikuar riparimi i çatisë?
• a ka ndonjë problem me fasadën,
• A janë të bllokuara ngritësit?
• A po diskutohet instalimi i një ashensori?
• A priten inspektime të sigurisë nga zjarri?
• A kanë grumbulluar qiramarrësit borxhe?
• çfarë kanë punuar kontraktorët në të kaluarën,
• A ka ndonjë mosmarrëveshje ligjore brenda shtëpisë?.

Ndonjëherë një fjali e vetme si “Discussion über notwendige Sanierung des Daches” nënkupton shpenzime të ardhshme prej dhjetëra mijëra eurosh.

Ky është një nga aspektet më kritike të blerjes së një apartamenti në një ndërtesë të vjetër në Vjenë. Duhet të siguroheni që po blini një pronë të regjistruar ligjërisht (Eigentumswohnung) , jo një pjesë ose një objekt me status të pasigurt.

Në vitin 2025, tregu i Vjenës po diskutonte në mënyrë aktive rastet kur blerësit nuk blenë një apartament, por një "pjesë në një ndërtesë" të shndërruar në një hapësirë ​​të veçantë. Në shikim të parë, kjo duket të jetë një pronë e plotë, por ligjërisht, ajo nuk ka:

• e drejta e vetëregjistrimit në Grundbuch,
• Nutzwert i qartë (pjesë e pronësisë),
• mundësia për të marrë me qira ose rishitur lirisht pronën.

Çfarë duhet të kontrolloni gjithmonë:

1. Hyrja në Grundbuch – disponueshmëria e një apartamenti si njësi e veçantë (Top-Nummer) me numrin e vet kadastral (EZ).

2. Nutzwertgutachten – një dokument që përcakton pjesën tuaj në pronën e përbashkët të shtëpisë.

3. Pa pengesa:

• premtim,
• borxhet në fondin e shtëpisë,
• litigimi,
• kufizime në përdorim.

4. Përputhshmëria aktuale e apartamentit me planet në Bauakt.

Nëse apartamenti ka qenë më parë me qira (Mietwohnung), konvertimi i tij në Eigentum është një proces i gjatë dhe i ndërlikuar. Nëse shitësi planifikon ta bëjë këtë në minutën e fundit para shitjes, duhet t'i kontrolloni dokumentet me kujdes të veçantë.

Kur blini një apartament në një ndërtesë të vjetër në Vjenë, nuk merrni vetëm tavane të larta, dyer masive dhe dysheme parketi, por edhe një mori kufizimesh që mbrojnë integritetin arkitektonik të ndërtesës. Vjena ndjek një qasje shumë të rreptë ndaj stokut të saj të vjetër të banesave: konsiderohet një vend i trashëgimisë kulturore dhe çdo ndryshim i nënshtrohet kontrolleve shumë më të rrepta sesa në ndërtesat nga vitet 1970 deri në vitet 2000.

Për më tepër, Altbau ka një logjikë arkitekturore krejtësisht të ndryshme: muret mund të mbajnë ngarkesë edhe aty ku nuk i prisni, dhe zonat teknike janë të lidhura ngushtë me planimetrinë historike.

Prandaj, rinovimet në Altbau ndahen në dy kategori: ato ndryshime që mund të bëhen lirisht dhe ato që kërkojnë leje ose të paktën miratim nga administrata e ndërtesës dhe këshilli bashkiak.

Lejohen punime që konsiderohen ndryshime të brendshme dhe nuk ndikojnë në elementët statikë dhe nuk ndikojnë në strukturën e ndërtesës.

1. Riparime kozmetike

Lyerja e mureve, zëvendësimi i letrës së murit, restaurimi i dyshemeve me parket dhe rifinitura e paneleve dekorative—mund t’i bëni të gjitha këto pa kufizime. Gjëja kryesore është t’u përmbaheni rregullave të përgjithshme të shtëpisë, siç janë ato në lidhje me punën e zhurmshme.

2. Përditësimi i një kuzhine ose banjoje në zonat ekzistuese

Pavarësisht nëse e lini kuzhinën pikërisht siç ishte në planet e Bauakt, zëvendësoni pajisjet ose instaloni dollapë të rinj, e gjithë kjo lejohet.

Por është e rëndësishme që kuzhina të mbetet në një vend që është i lidhur logjikisht me ventilimin dhe ngritësit.

3. Zëvendësimi i instalimeve elektrike të brendshme brenda apartamentit

Prizat e reja, zëvendësimi i kabllove dhe panelet elektrike moderne lejohen për sa kohë që nuk ndryshoni rrugët e zakonshme të instalimeve elektrike në shtëpi.

Zakonisht, kërkohet vetëm një elektricist i licencuar (Konzessionierter Elektriker).

4. Zëvendësimi i mbulesës së dyshemesë pa ndryshuar nivelin e dyshemesë

Mund të rinovoni dyshemenë me parket, të vendosni tapë ose pllaka - gjëja kryesore nuk është të ngrini nivelin e dyshemesë mbi normën, në mënyrë që të mos shkelni kërkesat e sigurisë nga zjarri.

5. Rirregullimi i mobiljeve dhe ndërrimi i ndarjeve jo-mbajtëse

Ndarjet e lehta të gipsit mund të çmontohen dhe instalohen pa miratim.

Por është e rëndësishme të dini: në Altbau, edhe muret "e trasha" mund të rezultojnë të jenë mbajtëse të ngarkesës, kështu që është më mirë të kontrolloni planin statik.

Punimet që ndikojnë në strukturën e Altbau-së, zonat e lagura, sistemet e përbashkëta të shërbimeve ose pjesën e jashtme të ndërtesës mbikëqyren nga Baupolizei, Hausverwaltung dhe ndonjëherë nga zyra e ruajtjes së trashëgimisë historike.

1. Zhvendosja e kuzhinës në një dhomë tjetër

Kjo është një nga ndërhyrjet më problematike.

Kuzhina është e lidhur me:

• ventilim,
• ngritësit e ujit,
• kanalizime.

Nëse do të zhvendosej në një ish-dhomë gjumi ose ndenjeje, kjo do të shkelte planin teknik të ndërtesës dhe gjykatësi pothuajse me siguri do të kërkonte që gjithçka të kthehej në gjendjen e saj origjinale.

2. Zgjerimi ose zhvendosja e banjës

Kjo është zona më e “rrezikshme” sepse:

• Zonat e lagura në Altbau janë të rregulluara në mënyrë strikte;
• shtëpitë e vjetra kanë ngarkesë të kufizuar në dysheme;
• ngritësit e kanalizimeve janë të vendosura vetëm përgjatë mureve të caktuara;
• Transferimi mund të shkaktojë rrjedhje në apartamentet fqinje.

Baupolizei ndërhyn veçanërisht shpesh në raste të tilla, veçanërisht në ndërtesat e ndërtuara para vitit 1945.

3. Instalimi i tubave, ngritësve, sistemeve të ventilimit ose ngrohjes të reja

Çdo ndërhyrje në komunikimet e përbashkëta në shtëpi kërkon:

• pëlqimin e pronarëve të shtëpisë,
• raport inxhinierik mbi ngrohjen ose hidraulikën,
• lejen e magjistratit.

Ne po flasim jo vetëm për ngritësit, por edhe për linjat e gazit, boshtet e ventilimit dhe oxhaqet.

4. Bashkimi i dhomave duke hequr muret

Në Altbau, muret mbajtëse të ngarkesës gjenden në vendet më të papritura.

Edhe nëse muri duket "i hollë", ai mund të jetë bërë me tulla me trashësi 15-30 cm dhe të luajë një rol të rëndësishëm në statikën e përgjithshme të ndërtesës.

Për të prishur një mur ju nevojiten:

• porosit Statikgutachten (raport statistikor),
• merrni leje,
• koordinoni punën me shtëpinë.

Në disa ndërtesa, ndryshime të tilla janë të ndaluara plotësisht.

5. Ndryshimet që ndikojnë në pamjen e ndërtesës

Nëse shtëpia ka status të mbrojtur, edhe zëvendësimi i dritareve duhet të miratohet nga Bundesdenkmalamt.

Fasadat e ndërtesave historike janë "fytyra" e Vjenës, dhe qyteti monitoron rreptësisht që ato të mos dëmtohen.

Rregullat e mëposhtme zbatohen këtu:

Në Altbau, çdo ndërhyrje mund të prishë funksionimin e të gjithë ndërtesës. Struktura e këtyre ndërtesave është e ndryshme nga ajo e ndërtimeve të reja: edhe një mur i hollë mund të mbajë ngarkesë, dhe zhvendosja e një kuzhine ose banjoje shpesh çon në rrjedhje dhe dëmtime të pronave fqinje. Sistemet e ventilimit, ngritëset dhe tavanet kalojnë nëpër disa kate njëherësh, kështu që gabimi i një pronari të vetëm ndikon në të gjithë ndërtesën.

Vjena mbron gjithashtu pamjen historike të ndërtesave të saj Gründerzeit. Fasadat, dritaret, dyert dhe llaçi konsiderohen pjesë e trashëgimisë së saj kulturore, kështu që çdo ndryshim i nënshtrohet kontrolleve veçanërisht të rrepta.

Kjo është arsyeja pse qyteti dhe Baupolizei janë kaq të vëmendshëm ndaj çdo rinovimi: Altbau është i bukur, por kërkon saktësinë dhe respektin më të madh për strukturën origjinale.

Përpara se të blini një Altbau, është thelbësore të siguroheni që pjesa ligjore e transaksionit të jetë transparente dhe të pasqyrojë gjendjen aktuale të apartamentit. Vetëm një ekstrakt Grundbuch nuk mjafton: ai konfirmon pronësinë, por nuk pasqyron historinë e pronës.

Është thelbësore të studiohet Bauakt -i — një arkiv i të gjitha lejeve për rindërtim, rinovim dhe çdo ndryshim të bërë ndonjëherë në ndërtesë. Këtu mund të shihni nëse planimetria aktuale është e ligjshme dhe nëse ka pasur ndonjë ndryshim që mund të krijojë probleme në të ardhmen.

Po aq e rëndësishme është edhe Nutzwertgutachten ), një dokument që përcakton pjesën tuaj të pronës dhe ndikon në pagesat tuaja mujore, pjesëmarrjen në riparime dhe të drejtat e votës në mbledhjet e pronarëve. Ai tregon se si shpërndahen në mënyrë të drejtë shpenzimet dhe nëse ka ndonjë nuancë të fshehur që shitësi mund ta ketë anashkaluar.

Gjithashtu ia vlen të lexoni me kujdes Hausordnung (rregullat e shtëpisë). Ato rregullojnë nivelet e zhurmës, përdorimin e zonave të përbashkëta, ruajtjen, riparimet dhe madje edhe detaje të vogla si ruajtja e biçikletave. Ndonjëherë këto rregulla luajnë një rol shumë më të rëndësishëm nga sa mund të mendoni, veçanërisht nëse ndërtesa ka një bashkësi të rreptë pronarësh.

Në këtë fazë, ndihma e një agjenti të pasurive të paluajtshme ose avokati profesionist i specializuar në pasuritë e paluajtshme austriake mund të jetë thelbësore. Ata e dinë se cilat dokumente shkaktojnë më shpesh probleme, çfarë duhet t'ju lajmërojë dhe si t'i interpretojnë saktë të dhënat nga Bauakt dhe Grundbuch për t'u siguruar që nuk do të pendoheni për vendimin tuaj për të blerë një apartament në një ndërtesë të vjetër në Vjenë.

Apartamentet Altbau ofrojnë më shumë sesa thjesht arkitekturën, stilin dhe atmosferën e Vjenës së Vjetër. Ato janë gjithashtu njësi teknike komplekse që kërkojnë një nivel të lartë vëmendjeje, njohurish dhe përgatitjeje. Ndërtesat historike mund të jenë një investim i mrekullueshëm dhe një burim kënaqësie estetike, por vetëm për ata që janë të përgatitur të shqyrtojnë të gjitha dokumentet, të inspektojnë plotësisht gjendjen e ndërtesës dhe të bashkëveprojnë me autoritetet e qytetit.

Nëse e vlerësoni arkitekturën klasike, shihni potencial afatgjatë dhe jeni të gatshëm të investoni në rinovim, Altbau do të bëhet më shumë sesa thjesht një shtëpi, por një pronë unike me karakterin dhe historinë e vet. Megjithatë, duhet t'i qaseni blerjes me kujdesin dhe diskrecionin më të madh: atëherë sharmi i shtëpisë së vjetër do të bëhet një aset dhe jo një burim surprizash.