Kufizime në blerjen e pasurive të paluajtshme nga të huajt në Austri

Blerja e pasurive të paluajtshme në Austri është një nga transaksionet më të rregulluara në Evropë dhe kjo nuk është rastësi. Veçori kryesore e tregut austriak është se të huajt nuk mund të blejnë lirisht pasuri të paluajtshme: qasja në transaksione për shumicën e jorezidentëve është e kufizuar me ligj dhe është e mundur vetëm pas marrjes së lejes së posaçme nga autoritetet lokale.

Megjithatë, nuk ka rregulla uniforme - çdo shtet federal përcakton kushtet, procedurat dhe kufizimet e veta, të cilat mund të ndryshojnë ndjeshëm nga njëra-tjetra.

Është kjo veçanti që e bën Austrinë unike në krahasim me shumicën e vendeve evropiane. Ndërsa një blerës i huaj mund të blejë lehtësisht një pronë në Spanjë, Portugali ose Gjermani, në Austri ai do të përballet me kërkesa, kontrolle shtesë ose edhe një ndalim të plotë.

Në shtete të tilla si Tiroli ose Karinthia, blerja e pronës nga të huajt pa leje është ose pothuajse e pamundur ose plotësisht e ndaluar, veçanërisht kur bëhet fjalë për "shtëpi të dyta" ose prona të vendosura në zona turistike dhe resortesh.

Kjo qasje nuk është një politikë e përkohshme - është një pjesë themelore e arkitekturës ligjore të vendit. Austria përpiqet të mbrojë tregun e saj të brendshëm nga mbinxehja, të ruajë strehim të përballueshëm për banorët vendas dhe të ruajë kontrollin mbi pronën në rajonet ku një pjesë e lartë e kapitalit të huaj mund të ndryshojë strukturën sociale ose ekonomike. Prandaj, të kesh fondet e nevojshme, një leje qëndrimi ose një provë transparente të origjinës së kapitalit nuk garanton një leje.

Gabimi kryesor që bëjnë shumë investitorë ndërkombëtarë është se e trajtojnë një transaksion në Austri në të njëjtën mënyrë siç do ta trajtonin në vendet e tjera të BE-së. Megjithatë, sistemi austriak funksionon ndryshe - nga zgjedhja e shtetit federal dhe llojit të pronës deri te forma e pronësisë dhe procesi i aplikimit.

Kërkohet një qasje ligjore dhe strategjike e menduar mirë: të kuptuarit e statusit tuaj, përgatitja e duhur e dokumenteve, analizimi i kufizimeve të një rajoni specifik dhe planifikimi me kujdes i të gjithë procedurës.

Korniza ligjore për të huajt që blejnë pasuri të paluajtshme në Austri është një nga sistemet më komplekse dhe të strukturuara në mënyrë strikte në Evropë. Ndryshe nga shumica e vendeve të BE-së, ku transaksionet për jorezidentët janë ose plotësisht të lira ose të kufizuara nga një ligj i vetëm kombëtar, Austria zbaton parimin e kompetencës rajonale: çdo shtet federal ka ligjet e veta, autoritetet e veta dhe kriteret e veta për të përcaktuar nëse një i huaj mund të blejë pasuri të paluajtshme brenda territorit të tij.

Ky sistem është i sanksionuar në praktikën ligjore dhe vihet re nga burime të tilla si GEUER Rechtsanwälte OG , të cilat theksojnë se nuk ka një "ligj austriak" të vetëm për blerjen e pasurive të paluajtshme nga të huajt - ekzistojnë tetë regjime të ndryshme ligjore (që korrespondojnë me numrin e shteteve, duke përjashtuar Vjenën si një qytet-shtet të veçantë).

Historikisht, Austria ka ndjekur një politikë të mbrojtjes së tregut të saj të brendshëm nga kapitali spekulativ dhe presioni i tepërt në infrastrukturë. Ndryshe nga vendet më të mëdha evropiane, Austria përballet me burime të kufizuara tokësore, një përqindje të lartë të zonave të mbrojtura dhe rajone veçanërisht të ndjeshme turistike.

Prandaj, legjislacioni i shteteve të ndryshme federale paraqet pengesa që synojnë:

• mbrojtja e përballueshmërisë së strehimit për banorët vendas, veçanërisht në rajonet me konkurrencë të lartë;
• kontroll mbi pronësinë e huaj në zonat turistike, rajonet malore dhe zonat natyrore;
• frenimi i spekulimeve në tregun sekondar të banesave;
• kufizimin e rritjes së “shtëpive të dyta” (Zweitwohnsitz), gjë që mund të krijojë presion mbi infrastrukturën lokale;
• duke ruajtur ekuilibrin kulturor dhe shoqëror, veçanërisht në rajonet rurale dhe alpine.

Sipas portaleve të industrisë, kufizimet janë më të rrepta në rajonet turistike të Tirolit, Vorarlbergut dhe Salzburgut.

Kështu, kufizimet nuk janë një masë e përkohshme, por një pjesë themelore e politikës shtetërore që synon stabilitetin afatgjatë të tregut.

Meqenëse çdo shtet rregullon aksesin për të huajt në mënyrë të pavarur, regjimi ligjor mund të ndryshojë ndjeshëm edhe midis rajoneve fqinje.

Është e rëndësishme të theksohet se edhe brenda një shteti të vetëm, kufizimet ndryshojnë midis komunave. Ajo që është e ligjshme për t’u blerë në një rreth të Tirolit mund të jetë plotësisht e ndaluar në një rreth fqinj.

Korniza ligjore për blerjen e pasurive të paluajtshme në Austri varet drejtpërdrejt nga kategoria e blerësit. Ky është një faktor kyç që përcakton kompleksitetin e transaksionit, nevojën për leje, disponueshmërinë e llojeve të ndryshme të pronave dhe mundësinë e refuzimit.

Austria i ndan ligjërisht të gjithë blerësit e huaj në dy grupe të mëdha :

1. Qytetarët e BE-së, EEA-së dhe Zvicrës
2. Shtetas të vendeve të treta (jo të BE-së/EEA-së)

Këto dy kategori janë në kushte ligjore thelbësisht të ndryshme.

Qytetarët e vendeve të BE-së, Zonës Ekonomike Evropiane dhe Zvicrës kanë të njëjtat të drejta pronësie në Austri si banorët vendas.

Do të thotë:

• ata mund të blejnë lirisht banesa dhe pasuri të patundshme komerciale;
• nuk kërkohet leje nga autoritetet;
• transaksioni zhvillohet sipas procedurës së zakonshme noteriale;
• Nuk ka kufizime për llojin e pronës (apartament, shtëpi, tokë).

Ligjërisht, kjo është e sanksionuar në parimin e Gleichbehandlung – trajtim të barabartë.

Blerës të tillë gjithashtu shmangin automatikisht procedurën e "verifikimit të të huajit" (Ausländergrundverkehr), e cila është e detyrueshme për jorezidentët e vendeve të treta.

Disa nuanca

Edhe qytetarët e BE-së mund të përballen me kufizime formale, por këto janë të rralla dhe ekzistojnë kryesisht në rajonet rurale alpine:

• bashkia mund të kërkojë konfirmim që prona do të përdoret si banesë kryesore dhe jo si “shtëpi e dytë” ose atraksion turistik;
• Blerja e sipërfaqeve të mëdha toke në zonat e konservuara mund të kërkojë miratim.

Megjithatë, këto raste janë të jashtëzakonshme dhe nuk kanë të bëjnë me statusin e qytetarit të BE-së, por me natyrën e objektit specifik.

Blerësit që nuk janë shtetas të BE-së/EEA-së/zviceranëve i nënshtrohen ligjeve të veçanta shtetërore në lidhje me blerjen e pasurive të paluajtshme nga të huajt.

Për ta zbatohet rregulli i mëposhtëm: Pa leje të posaçme nga autoritetet tokësore, transaksioni është ligjërisht i pamundur.

Do të thotë:

• paraqitet një kërkesë zyrtare për blerje;
• origjina e kapitalit po kontrollohet;
• autoriteti analizon ndikimin e blerjes në tregun vendas;
• merret një vendim për ta lejuar ose refuzuar.

Dhe më e rëndësishmja:

Edhe një paketë dokumentesh e përgatitur në mënyrë të përsosur nuk garanton miratimin.

Si i vlerësojnë autoritetet aplikimet?

Komisioni (Grundverkehrsbehörde) mund të refuzojë nëse:

• blerja konsiderohet një kërcënim për përballueshmërinë e strehimit për banorët vendas;
• objekti ndodhet në një zonë turistike;
• prona mund të shndërrohet në një “shtëpi të dytë”;
• toka ka statusin e ruajtjes;
• investitori nuk mund të provojë një lidhje me Austrinë;
• Nuk ka konfirmim të "përfitimeve" ekonomike ose sociale të transaksionit.

Çdo shtet e formulon konceptin e "interesit publik" në mënyrën e vet, gjë që e bën procedurën edhe më individuale.

Sistemi austriak për rregullimin e blerjeve të pasurive të paluajtshme nga të huajt bazohet në një dallim themelor midis dy kategorive të blerësve: qytetarëve të BE-së/EEA-së dhe qytetarëve të të ashtuquajturave "vende të treta". Ky dallim nuk është një formalitet teknik, por një pjesë themelore e politikës shtetërore që synon mbrojtjen e tregut kombëtar, ekuilibrit shoqëror dhe stabilitetit territorial.

Austria i sheh qytetarët e BE-së si pjesëmarrës në Zonën e Përbashkët Ekonomike Evropiane. Për sa i përket pasurive të paluajtshme, kjo do të thotë barazi pothuajse e plotë me qytetarët austriakë. Qasja e tyre në transaksione bazohet në të drejtën e BE-së për lëvizjen e lirë të kapitalit dhe detyrimin e shtetit për të shmangur diskriminimin brenda Unionit.

Për Austrinë, blerës të tillë nuk janë një forcë e jashtme, por një zgjatim i tregut të vetëm, i integruar në normat e përbashkëta ekonomike, ligjore dhe sociale. Nga perspektiva e shtetit, aktiviteti i tyre në treg nuk paraqet rreziqe sistemike, pasi ata veprojnë brenda një kuadri të qëndrueshëm ligjor evropian.

Qeveria i sheh blerësit nga jashtë BE-së/EEA-së mjaft ndryshe. Ky grup investitorësh shihet si një burim i presionit në rritje të tregut: ata mund të kenë fuqi blerëse më të madhe, të marrin pjesë aktive në investime afatshkurtra dhe të rrisin presionin mbi furnizimin e kufizuar, veçanërisht në rajonet ku hapësira e ndërtimit është jashtëzakonisht e kufizuar, si në Alpe.

Historia e tregjeve evropiane tregon se është kapitali i huaj që shpesh çon në rritje spekulative të çmimeve, blerjen e pronave për shtëpi të dyta dhe zhvendosjen graduale të banorëve vendas. Për bashkitë e vogla, edhe një fluks i vogël investitorësh të huaj mund ta ndryshojë plotësisht dinamikën e çmimeve.

Kjo qasje i lejon Austrisë të mbrojë përballueshmërinë e strehimit, veçanërisht në qytetet me dendësi të lartë, të ruajë zonat e konservuara, të menaxhojë zonat turistike dhe të mbështesë qëndrueshmërinë e zonave të ndjeshme nga ana sociale. Rajoni alpin e sheh pasurinë e paluajtshme jo si një mall, por si pjesë të një trashëgimie kulturore dhe natyrore, zona e së cilës nuk mund të zgjerohet.

Prandaj, kufizimet për të huajt janë një nga mjetet e përdorura për të mbrojtur këto zona nga braktisja ose komercializimi i tepërt. Austria përpiqet të parandalojë skenarët në të cilët një pjesë e konsiderueshme e pasurive të paluajtshme është në pronësi të jo-rezidentëve dhe përdoret vetëm disa javë në vit. Shembuj të ngjashëm janë vërejtur tashmë në një numër vendesh evropiane, dhe Austria po ndërton me vetëdije një model që minimizon rreziqe të tilla.

Pikërisht për këtë arsye diferencimi bazuar në shtetësi nuk është një masë e përkohshme apo një qëndrim politik. Është një mekanizëm i integruar me kujdes brenda kuadrit legjislativ që rregullon stabilitetin afatgjatë të tregut.

Për qytetarët e vendeve jashtë BE-së/EEA-së dhe Zvicrës, blerja e pasurive të paluajtshme në Austri është e mundur vetëm nëpërmjet një procesi të posaçëm lejesh. Ky është një fazë kyçe e transaksionit, që përcakton nëse prona mund të blihet.

Ndryshe nga blerësit e BE-së, për të cilët procedura e blerjes është pothuajse identike me atë të austriakëve, jorezidentët përballen me një sistem kontrolli të ndërtuar rreth parimeve të mbrojtjes së tregut lokal dhe qëndrueshmërisë territoriale.

Organi kryesor që përcakton ligjshmërinë e një transaksioni është Grundverkehrsbehörde - komisioni shtetëror për çështjet e pasurive të paluajtshme.

Roli i tij nuk është thjesht një kontroll i dokumenteve administrative, por një vlerësim i pranueshmërisë ekonomike dhe socio-territoriale të një blerjeje nga një i huaj specifik.

Çfarë kontrollon ajo:

• a i plotëson blerësi kategorinë e atyre që kanë të drejtë të blejnë këtë lloj prone;
• nëse blerja përbën një kërcënim për tregun dhe ekuilibrin e çmimeve;
• nëse prona bie nën kategorinë e "shtëpisë së dytë", akomodimit turistik apo tokës së mbrojtur;
• a ka blerësi një lidhje të vlefshme me Austrinë (leje qëndrimi, aktivitet biznesi, interesa personale);
• nëse blerja është në interesin publik të rajonit.

Në fakt, është komisioni që përcakton nëse transaksioni do të zhvillohet apo jo, dhe marrëveshja e blerjes dhe shitjes hyn në fuqi vetëm me lejen.

Ligji austriak e përcakton termin "i huaj" mjaft gjerësisht. Kjo është e rëndësishme, pasi kufizimet ndonjëherë zbatohen jo vetëm për individët, por edhe për subjektet përmes të cilave ata po përpiqen të blejnë një pronë.

Kategoritë e personave që i nënshtrohen rregullave Grundverkehr:

Kështu, themelimi formal i një kompanie nuk lejon gjithmonë anashkalimin e kufizimeve - është e rëndësishme të përcaktohet se kush e kontrollon strukturën dhe ku ndodhet qendra e saj e vërtetë e kontrollit.

Edhe pse Austria ka një nga rregulloret më të rrepta në Evropë për blerjet e pronave të huaja, ekzistojnë mekanizma ligjorë që mund ta lehtësojnë procesin ose ta bëjnë të mundur transaksionin.

Këto nuk janë mënyra për të anashkaluar ligjin, por më tepër mënyra për t'i integruar siç duhet investitorët në sistemin ligjor të vendit. Çdo opsion kërkon prova dokumentare dhe varet nga shteti federal specifik.

Një nga mënyrat më të zakonshme dhe në të njëjtën kohë më të vështira është blerja e pasurive të paluajtshme përmes një personi juridik të regjistruar në Austri ose në një vend tjetër të BE-së.

Ideja që qëndron pas kësaj qasjeje është se kompanitë evropiane nuk i nënshtrohen të njëjtave kufizime si shtetasit e vendeve të treta. Disa shtete federale lejojnë blerjet nëse struktura:

• i regjistruar në Austri ose në BE,
• kryen aktivitete të vërteta tregtare,
• ka një qendër të konfirmuar interesash ekonomike në Evropë.

Megjithatë, kjo qasje është efektive vetëm nëse plotësohen disa kushte. Blerësi duhet të provojë se kompania nuk është një kompani fiktive e krijuar vetëm për qëllimin e transaksionit. Autoritetet e tokës kërkojnë konfirmimin e një strukture transparente pronësie, raportimin tatimor dhe praninë e punonjësve ose zyrave.

Çdo transaksion në Austri është unik: shumë varet nga legjislacioni i tokës dhe statusi i investitorit. Ne i ndihmojmë klientët të zgjedhin strategjinë e duhur të pronësisë, të shmangin gabimet dhe të lundrojnë në procesin e lejeve pa rreziqe të panevojshme. Nëse po mendoni për një blerje, ne mund të diskutojmë opsionet e mundshme dhe të gjejmë atë të duhurën.

Marrja e një leje qëndrimi është një mënyrë tjetër për të lehtësuar aksesin në tregun e pasurive të paluajtshme. Në disa shtete federale, të paturit e një leje qëndrimi nuk e eliminon plotësisht nevojën për një leje, por e bën procesin dukshëm më të lehtë dhe, në disa raste, praktikisht garanton një vendim pozitiv.

Statuset e mëposhtme janë veçanërisht të rëndësishme:

• leje qëndrimi afatgjatë,
• Leja e qëndrimit për punë ose biznes,
• ribashkimi familjar,
• leje qëndrimi për studentë në kombinim me qëndrim afatgjatë.

Statusi i banorit tregon në mënyrë efektive lidhjen e një personi me Austrinë: ata jetojnë këtu, paguajnë taksat dhe janë të integruar në sistem. Prandaj, komisionet e tokës i trajtojnë blerësit e tillë më butësisht sesa ata që planifikojnë ta përdorin pronën vetëm si një aset investimi.

Ndonjëherë vendimi i komisionit varet nga sa bindshëm aplikanti mund ta shpjegojë nevojën për blerje.

Po flasim për situata kur:

• një person zhvendoset në Austri për arsye pune ose biznesi;
• blen banesa për qëndrim të përhershëm të familjes;
• kryen aktivitete që janë të dobishme për një tokë të caktuar (për shembull, krijimi i vendeve të punës);
• tashmë jeton në rajon dhe është i integruar në komunitetin lokal.

Në raste të tilla, leja mund të lëshohet më shpejt se zakonisht. Komisioni vlerëson jo vetëm kriteret formale, por edhe përfitimet e mundshme të pranisë së investitorit në rajon.

E rëndësishme! Të gjithë mekanizmat e mësipërm nuk garantojnë miratim automatik, por ato rrisin ndjeshëm shanset. Një transaksion i suksesshëm nuk arrihet duke gjetur boshllëqe ligjore, por me qasjen e duhur ligjore dhe strategjike - duke marrë parasysh të gjitha nuancat rajonale, statusin e blerësit dhe motivet e blerësit për rezidencë ose investim.

Marrja e një leje për të blerë pasuri të paluajtshme si jo-rezident nuk është një formalitet i thjeshtë. Ai përfshin një shqyrtim gjithëpërfshirës administrativ, që shpesh zgjat disa muaj dhe përfshin një vlerësim të rajonit, statusit të blerësit, karakteristikave të pronës dhe madje edhe ndikimin e mundshëm të transaksionit në komunitetin lokal.

Jo-rezidentët më shpesh përballen me vështirësitë e mëposhtme.

Paparashikueshmëria e vendimit të komisionit. Autoritetet e tokës kanë autonomi të konsiderueshme dhe mund të refuzojnë aplikimet për arsye që nuk zbulohen gjithmonë në detaje. Komisioni udhëhiqet jo vetëm nga ligji, por edhe nga interesat e rajonit: sociale, ekonomike, demografike dhe mjedisore.

Kohë të gjata përpunimi. Edhe një aplikim i plotësuar siç duhet rrallë përpunohet shpejt. Kohëzgjatja tipike e përpunimit është dy deri në gjashtë muaj, por në rajonet me kërkesë të lartë, si Tiroli ose Salzburgu, procesi mund të zgjasë deri në një vit.

Kjo lidhet me:

• verifikim me shumë faza,
• nevoja për kërkesa shtesë,
• në marrëveshje me komunat.

Zonat turistike kanë rregullore veçanërisht të rrepta. Rajonet alpine e shohin çdo blerje nga një i huaj si një rrezik potencial për tregun vendas. Transaksionet me:

• apartamente në komplekse turistike,
• objekte të shtëpisë së dytë,
• shtëpi në fshatrat turistike,
• objekte pranë liqeneve dhe zonave të skive.

Është në këto rajone që shkalla e refuzimit midis jorezidentëve është më e larta.

Refuzime për shkak të mungesës së lidhjes së mjaftueshme me Austrinë. Shtetet federale kërkojnë prova që blerësi nuk ka ndërmend ta përdorë pronën vetëm si investim.

Refuzimi është i mundur nëse:

• blerësi nuk jeton në Austri;
• nuk zhvillon aktivitet ekonomik këtu;
• nuk mund të justifikojë nevojën personale për blerjen.

Rregulloret ndryshojnë në të gjitha shtetet federale. Rregulloret në Vjenë mund të jenë dukshëm më të buta sesa në Tirol, Karinthia ose Vorarlberg. Një jo-rezident që ka blerë me sukses një shtëpi në një rajon mund të refuzohet kategorikisht në mënyrë të papritur në një tjetër.

Të gjithë këta faktorë e bëjnë procesin e blerjes të paparashikueshëm dhe kërkojnë planifikim të kujdesshëm ligjor edhe para zgjedhjes së një prone.

Arsyet pse qasja ndaj të huajve ndryshon nga e butë në jashtëzakonisht të rreptë janë të lidhura thellësisht me veçoritë e rajoneve.

Presioni ekonomik dhe madhësia e tregut. Vjena ka një treg të madh, fleksibël dhe të larmishëm banesash. Komunat më të vogla malore të Tirolit kanë një treg më të kufizuar, ku çdo shitje mund të ndikojë në çmime.

Prandaj, i njëjti jo-rezident, i cili nuk përbën rrezik në kryeqytet, mund të perceptohet si një kërcënim për stabilitetin në një rajon të vogël alpin.

Pjesa e zonave turistike. Tiroli, Salzburgu dhe pjesë të Karinthias janë vendpushime të klasit botëror. Kërkesa për strehim atje është në disproporcion me popullsinë lokale dhe shtetet federale po përpiqen të parandalojnë një skenar ku "shtëpitë e dyta" zhvendosin plotësisht banorët vendas.

Faktori i mbrojtjes së mjedisit. Territoret alpine janë zona me burime të kufizuara. Është e pamundur të zgjerohen dhe zhvillimi i tepërt paraqet rreziqe mjedisore. Prandaj, shumë toka përfshijnë zona të mbrojtura posaçërisht, ku transaksionet e huaja janë praktikisht të pamundura.

Qëndrueshmëria sociale e komunave të vogla. Në fshatrat e vogla dhe qytetet turistike, është e rëndësishme të ruhet popullsia e përhershme, vendet e punës dhe infrastruktura. Blerja masive e pronave nga jo-rezidentët çon në "fshatra bosh", diçka që ka ndodhur tashmë në Itali dhe Zvicër - një situatë që Austria po e parandalon në mënyrë proaktive.

Çdo shtet federal zhvillon modelin e vet rregullator bazuar në interesat e tij territoriale, ekonomike dhe sociale. Prandaj, investitorët duhet ta fillojnë analizën e tyre jo vetëm me statusin e tyre personal, por edhe me një hartë rajonale - duke kuptuar se rregullat në Vjenë dhe Tirol i përkasin dy realiteteve të ndryshme ligjore.

Kjo tabelë tregon se zgjedhja e një rajoni është një hap i rëndësishëm strategjikisht. Për një blerës nga një vend i tretë, blerja e një apartamenti në Vjenë ose Graz mund të jetë plotësisht e realizueshme, ndërsa blerja në Kitzbühel ose Seefeld është pothuajse e pamundur, pavarësisht buxhetit.

Në Austri, aksesi i një blerësi të huaj në një pronë përcaktohet jo vetëm nga shtetësia dhe rajoni, por edhe nga lloji specifik i pronës që dëshiron të blejë. Ligji i trajton kategoritë e ndryshme të pronave ndryshe, pasi secili lloj mbart nivelin e vet të rrezikut për tregun, stabilitetin shoqëror ose zonat turistike.

Prandaj, i njëjti investitor mund të blejë lehtësisht një apartament në qytet në Vjenë, por të hasë pengesa pothuajse të pakapërcyeshme kur përpiqet të blejë një apartament në Tirol për jetesë sezonale.

Rezidenca kryesore (Hauptwohnsitz). Prona e destinuar për qëndrim të përhershëm në përgjithësi i nënshtrohet rregulloreve më të buta. Nëse një blerës i huaj shpjegon se i duhet strehim për punë, studim ose biznes afatgjatë në Austri, shanset e tij për të marrë miratim rriten ndjeshëm.

Pasuri të tilla të paluajtshme konsiderohen një domosdoshmëri sociale dhe jo një spekulim investimi, kështu që edhe në rajone të ndjeshme, autoritetet janë të përgatitura t'i shohin blerjet e tilla në mënyrë më të favorshme.

Banesa dytësore, vila verore dhe shtëpi pushimi. Situata këtu është shumë më e rreptë. Austria vazhdimisht kufizon shndërrimin e zonave turistike në fshatra sezonale, ku pronat mbeten të pabanuara për pjesën më të madhe të vitit. Prandaj, blerja e një "shtëpie të dytë" nga jo-rezidentët shpesh është ose plotësisht e ndaluar ose lejohet vetëm në kushte specifike.

Në rajonet alpine (Tirol, Salzburg, Vorarlberg), ekziston një regjim i rreptë, që do të thotë se vetëm një përqindje e vogël e pronave miratohen zyrtarisht për përdorim si shtëpi të dyta (Nebenwohnsitz). Është pothuajse e pamundur që një i huaj të blejë një pronë të tillë.

Pasuri të patundshme turistike dhe apartamente me shërbim. Ky është segmenti më i ndjeshëm. Apartamentet turistike (touristische Nutzung) janë gjithmonë nën një shqyrtim të veçantë. Landet kanë frikë nga komercializimi i pakontrolluar, i cili mund të çojë në rritje të çmimeve dhe një ulje të strehimit të përballueshëm për banorët vendas.

Prandaj, blerja e një prone të destinuar për turizëm nga një i huaj jo vetëm që kërkon miratimin e komisionit, por shpesh refuzohet. Edhe nëse prona shitet zyrtarisht, një blerës nga një "vend i tretë" mund të kërkohet të provojë lidhjet ekonomike me rajonin ose të paraqesë një plan biznesi.

Pasuri të paluajtshme komerciale dhe blerje përmes një kompanie. Një qasje krejtësisht e ndryshme zbatohet për pronat e biznesit. Pasuritë e paluajtshme komerciale - zyra, hapësira tregtare, depo dhe ambiente industriale - shpesh bien nën një regjim ligjor më fleksibël. Logjika është e thjeshtë: prona të tilla stimulojnë ekonominë, krijojnë vende pune dhe nuk ndikojnë në tregun e banesave.

Personat juridikë të regjistruar në Austri ose BE mund të fitojnë prona tregtare më lehtë sesa të huajt privatë, edhe nëse pronari përfundimtar i kompanisë është një jorezident. Megjithatë, kërkohet provë e vlefshmërisë së biznesit dhe pajtueshmërisë me rregulloret e korporatës.

Disponueshmëria e llojeve të pronave për jo-rezidentët

Në Austri, vetëm marrja e një leje për të blerë pasuri të paluajtshme nuk garanton akses në financim hipotekor. Sistemi bankar i vendit vepron sipas rregulloreve dhe standardeve të rrepta të vlerësimit të riskut, të cilat ndikojnë në kushtet e huadhënies edhe më shumë sesa çmimi i blerjes ose gjendja financiare e blerësit.

Statusi ligjor i investitorit - pavarësisht nëse është rezident apo jorezident, shtetas i BE-së apo shtetas i një vendi të tretë - bëhet një faktor kyç që përcakton mundësinë e marrjes së një kredie dhe parametrat e saj.

Bankat austriake i vlerësojnë huamarrësit jo vetëm në bazë të të ardhurave, por edhe në bazë të lehtësisë që ata mund të mbledhin borxhin në rast problemesh. Rezidenca nënkupton një nivel më të lartë lidhjeje me vendin: punësimi, taksat, historia bankare, vendbanimi i regjistruar dhe disponueshmëria e të dhënave zyrtare. Megjithatë, për jorezidentët, shumica e këtyre parametrave mungojnë ose janë më të vështirë për t'u verifikuar, dhe mekanizmat ligjorë për mbledhjen e borxheve jashtë vendit janë dukshëm më pak efektivë.

Kjo është arsyeja pse një investitor i huaj me të ardhura të larta, një punë prestigjioze dhe asete të konsiderueshme shpesh merr kushte më pak të favorshme sesa një banor mesatar austriak me të ardhura mesatare. Banka i jep përparësi menaxhueshmërisë së klientit, jo vetëm aftësisë së tij paguese.

Një nga pasojat më të dukshme të statusit jo-rezident është rritja e pagesës fillestare të kërkuar. Ndërsa banorët vendas dhe qytetarët e BE-së mund të presin të financojnë 80-90% të vlerës së pronës, jo-rezidentët duhet të kontribuojnë ndjeshëm më shumë nga fondet e tyre.

Kushtet standarde për jorezidentët janë 40–50%, ndonjëherë 60%. Vetëm klientë të zgjedhur me të ardhura të verifikuara nga BE-ja, asete evropiane dhe një histori të patëmetë krediti mund të presin një normë interesi prej 70%. Kur blejnë prona turistike ose shtëpi ekzistuese, bankat ndjekin një qasje edhe më të rreptë, pasi këto prona paraqesin një rrezik më të lartë likuiditeti.

Kjo qasje shpjegohet pjesërisht nga fakti se për një jo-rezident, pasuria e paluajtshme bëhet në fakt kolaterali i vetëm për kredinë. Banka kërkon të minimizojë rrezikun e vet duke rritur pjesën e blerësit në fondet "e veta".

Institucionet e kreditit kryejnë verifikime të kujdesshme dukshëm më të hollësishme ndaj jorezidentëve. Kjo jo vetëm për shkak të rregulloreve të brendshme bankare, por edhe të standardeve panevropiane të AML dhe KYC, të cilat kërkojnë konfirmim të detajuar të origjinës së fondeve dhe stabilitetit financiar të klientit.

Blerësit e huaj duhet të paraqesin një sërë dokumentesh të zgjeruara: vërtetim të të ardhurave për disa vite, përkthime të çertifikuara të pasqyrave financiare, pasqyra bankare nga vendi i origjinës, dokumente mbi rezidencën tatimore dhe strukturën e aseteve.

Për ata që nuk kanë leje qëndrimi në Austri, verifikimi shpesh përfshin hapa dhe pyetje shtesë, pasi banka nuk ka qasje në regjistrat e zakonshëm të brendshëm.

Në disa raste, institucioni financiar mund të kërkojë sqarime për aktivitetet e biznesit ose burimet e kapitalit, gjë që rrit ndjeshëm kohëzgjatjen e shqyrtimit të aplikimit.

Statusi i pronës ndikon drejtpërdrejt në vendimin e bankës. Kur bëhet fjalë për blerjen e një banese kryesore, bankat zakonisht janë të gatshme të akomodojnë: prona të tilla konsiderohen më të qëndrueshme dhe më pak të rrezikshme.

Megjithatë, banesat dytësore, vilat verore dhe pronat sezonale bien në zonën me rrezik të lartë, pasi ato shpesh përdoren në mënyrë sporadike dhe ruajnë më pak vlerë pas rishitjes.

Një qasje edhe më e kujdesshme ndiqet me pronat turistike dhe apartamentet me shërbim. Prona të tilla i nënshtrohen sezonalitetit, kufizimeve të qirasë dhe ndryshimeve në politikat rajonale të turizmit. Bankat mund të ofrojnë kredi të tilla vetëm me kushte të rrepta ose të refuzojnë t'i financojnë ato tërësisht.

Pasuritë e patundshme komerciale dallohen: ato vlerësohen në bazë të rentabilitetit të biznesit, dhe për një investitor jo-rezident, shpesh janë më të përballueshme për sa i përket financimit sesa pronat banesore.

Situatat ku është marrë leja ligjore për blerje, por financimi papritmas bëhet i padisponueshëm, janë shumë të zakonshme. Për jorezidentët, këto janë ndër skenarët më të pakëndshëm dhe të rrezikshëm.

Nëse blerësi ka nënshkruar një kontratë paraprake dhe ka bërë një pagesë fillestare, një refuzim nga banka mund të nënkuptojë që blerësi do të duhet ta blejë pronën pa një kredi ose do të humbasë depozitën. Prandaj, aspekti financiar i transaksionit duhet të merret në konsideratë së bashku me një verifikim ligjor të pronës dhe një analizë paraprake të kërkesave për leje në shtetin federal specifik.

Për investitorët e huaj, renditja e saktë e procesit është thelbësore. Së pari, është thelbësore të përcaktoni qartë statusin tuaj ligjor dhe kufizimet e tokës në të cilën ndodhet prona.

Më pas, merrni një mendim paraprak nga banka në lidhje me kushtet e kredisë posaçërisht për situatën tuaj. Vetëm atëherë duhet të vazhdoni me përzgjedhjen e pronave specifike, duke marrë parasysh disponueshmërinë aktuale të financimit.

Kjo strategji ndihmon në shmangien e gabimeve që mund të çojnë në kosto të panevojshme, refuzime ose pamundësi për të përfunduar një transaksion me kushte të pranueshme.

Legjislacioni austriak është i rreptë, por fleksibël, duke lejuar lehtësimin ligjor të procesit të blerjes nëse investitori është i gatshëm të sigurojë transparencë dhe pajtueshmëri.

Është e rëndësishme të kuptohet se këtu nuk po flasim për “shtegje ligjore”, por për strategji ligjore që përshtaten brenda kornizës së sistemit ligjor austriak.

Nëse një investitor regjistron një kompani në Austri ose në një vend tjetër të BE-së, atëherë, me kusht që të ketë operacione aktuale, ky entitet konsiderohet subjekt i tregut të brendshëm. Në disa shtete federale, transaksionet në këtë rast përpunohen më shpejt, dhe ndonjëherë edhe pa përfshirjen e komisionit shtetëror.

Megjithatë, kërkesa kryesore është realiteti i biznesit. Kompania duhet të kryejë aktivitet ekonomik, të ketë llogari, raporte dhe operacione aktuale.

Kjo është një nga strategjitë më të kuptueshme dhe të besueshme.

Duke marrë një leje qëndrimi (për shembull, përmes programit "Leje Qëndrimi pa të Drejtë Pune", përmes një kontrate pune ose përmes një biznesi), blerësi rrit ndjeshëm shanset për një transaksion të suksesshëm.

Në disa shtete, të paturit e një leje qëndrimi e bën blerësin ligjërisht të barabartë me një qytetar të BE-së për sa i përket aksesit në pasuri të paluajtshme.

Austria nuk është një treg i vetëm – në disa shtete, kufizimet janë jashtëzakonisht të rrepta, ndërsa në të tjera, legjislacioni synon tërheqjen e kapitalit.

Për shembull, në Vjenë ose Austrinë e Poshtme, blerja e një apartamenti si jo-rezident është shpesh e mundur përmes procedurës standarde, ndërsa në Tirol ose Salzburg, blerja e një prone të ngjashme mund të jetë pothuajse e pamundur.

Ligji austriak mbron tregun, por nuk synon të dekurajojë investitorët. Sistemi është i orientuar drejt atyre që janë të gatshëm të integrohen në hapësirën ekonomike të vendit, duke siguruar transparencën e kapitalit dhe pajtueshmërinë me rregulloret. Prandaj, opsionet ligjore për thjeshtimin e procedurës janë gjithmonë të lidhura me integrimin e vërtetë të investitorit në sistem - ligjor, ekonomik ose social.

Edhe investitorët e përgatitur mirë, të njohur me rregullat themelore të tregut austriak të pasurive të paluajtshme, hasin rrethana të papritura që mund të ndryshojnë çmimin e transaksionit, afatin kohor dhe madje edhe aftësinë për të përfunduar blerjen. Austria është një vend me ligje shumë të strukturuara, por komplekse për transaksionet e tokës, që do të thotë se thjesht të paturit e fondeve ose gatishmëria për të investuar nuk garanton një rezultat të suksesshëm.

Një nga rreziqet më të nënvlerësuara është mundësia e refuzimit nga Komisioni i Tokës (Grundverkehrsbehörde). Kjo mund të ndodhë edhe nëse blerësi ka të ardhura transparente, një profil të pastër financiar dhe qëllime serioze për ta përdorur pronën ligjërisht.

Arsyet e refuzimit ndryshojnë: kuota rajonale, kufizime në shitjet për të huajt, mbrojtja e tregut vendas, kërkesat për të ruajtur banesat për banorët vendas ose dyshimet se prona do të përdoret për turizëm. Në disa shtete federale, refuzimi është praktikë e zakonshme, veçanërisht në zonat e njohura të skive ose zonat turistike ku pasuritë e paluajtshme konsiderohen një burim strategjik.

Procesi i lejeve mund të zgjasë nga disa javë deri në disa muaj. Kjo krijon rreziqe të konsiderueshme, veçanërisht në një treg dinamik ku pronat e kërkuara shiten shpejt.

Problemi është se shitësit shpesh nuk janë të gatshëm ta "mbajnë" pronën për një periudhë të zgjatur, duke e lënë blerësin të bllokuar në burokraci. Nëse gjatë kësaj periudhe shfaqet një blerës më i favorshëm, qoftë një rezident apo një kompani e BE-së, pronari mund të tërhiqet nga marrëveshja. Prandaj, kur blini pasuri të paluajtshme në Austri, është e rëndësishme të parashikoni vonesa të mundshme dhe të negocioni paraprakisht kushtet e rezervimit tuaj.

Për investitorët që mbështeten në të ardhurat nga qiraja, veçanërisht nga akomodimet turistike afatshkurtra, rregulloret mund të vijnë si një surprizë e pakëndshme. Austria po lufton në mënyrë aktive qiratë e parregulluara Airbnb, dhe në një numër shtetesh federale, qiratë turistike janë të ndaluara ose lejohen vetëm me një kategori të veçantë prone.

Në disa rajone, qiratë lejohen vetëm në bazë vjetore, ndërsa në të tjera, banimi afatshkurtër është rreptësisht i ndaluar. Lejet e qirasë shpesh lidhen me llojin e ndërtesës, zonën, qëllimin e projektimit, apo edhe praninë e infrastrukturës hoteliere brenda të njëjtit kompleks.

Kjo do të thotë që vetëm trafiku i lartë turistik nuk garanton të ardhura nga qiraja. Një shqyrtim paraprak i plotë i secilës pronë dhe përdorimit të lejuar të saj është i nevojshëm.

Në Austri, nuk ka një ligj të vetëm federal që rregullon blerjen e tokës dhe pasurive të paluajtshme nga të huajt. Çdo shtet federal - Tiroli, Vorarlbergu, Salzburgu, Karinthia, Styria, Austria e Poshtme, Austria e Epërme, Burgenlandi dhe Vjena - vendos rregullat e veta.

Ndonjëherë ndryshimet midis tyre janë aq të rëndësishme sa një objekt i vendosur vetëm disa kilometra nga kufiri i një toke fqinje rregullohet krejtësisht ndryshe.

Në disa raste, ligjet mund të interpretohen në mënyrë të paqartë dhe praktikat e zbatimit nga komisionet ndryshojnë nga qyteti në qytet. Kjo çon në situata ku një investitor pret një gjë, por në fakt merr kërkesa ose kufizime krejtësisht të ndryshme.

Edhe nëse pjesa ligjore e transaksionit është e suksesshme, blerësi përballet me shpenzime shtesë që mund të ndikojnë ndjeshëm në buxhetin e përgjithshëm. Këto përfshijnë:

• tatimi mbi blerjen e pasurive të paluajtshme (Grunderwerbsteuer);
• Tarifa e regjistrimit të regjistrimit të tokës (Grundbucheintragungsgebühr);
• tarifat noteriale;
• kostot e vlerësimit të pasurive të paluajtshme;
• komisione ndërmjetëse;
• tarifat bankare gjatë transferimit të kapitalit nga jashtë vendit;
• kostot e mbështetjes ligjore;
• detyrime shtesë kur blini përmes një kompanie (auditim, shërbime tatimore, raportim).

Për të shmangur surprizat e pakëndshme, investitorët duhet të përgatisin paraprakisht një vlerësim të detajuar të të gjithë transaksionit, në vend që të mbështeten vetëm në çmimin e pronës.

Blerja e pasurive të paluajtshme në Austri është një projekt që kërkon një qasje gjithëpërfshirëse. Është e rëndësishme të merret në konsideratë jo vetëm vetë prona, por edhe statusi ligjor i blerësit, vendndodhja e pronës në një zonë të caktuar tokësore, çdo kufizim në përdorim dhe specifikat e financimit bankar, të cilat mund të gjenden në faqen zyrtare të internetit të qeverisë .

Për investitorët e huaj, çdo gabim ose lëshim mund të kushtojë muaj të tërë kohë dhe humbje të konsiderueshme financiare, prandaj përgatitja duhet të jetë metodike dhe hap pas hapi.

Gjëja e parë që duhet të bëjë një investitor është të përcaktojë se cilit shtet federal i përket prona dhe cilat rregullore zbatohen atje. Austria nuk qeveriset nga një ligj uniform mbi blerjet e huaja: çdo shtet ka kërkesat e veta, komitetet e veta të shqyrtimit të transaksioneve dhe përkufizimin e vet të asaj që përbën një "blerës të huaj".

Shumë shpesh, dy prona të vendosura vetëm pak kilometra larg njëra-tjetrës i nënshtrohen rregullave krejtësisht të ndryshme: njëra mund të jetë e arritshme për një të huaj pa kufizime, ndërsa tjetra mund të kërkojë një leje afatgjatë ose të jetë plotësisht e ndaluar për jo-rezidentët.

Çfarë është e rëndësishme të kontrolloni paraprakisht:

• A kërkohet një leje Grundverkehrsbehörde?
• A lejohet që një person pa shtetësi të BE-së/EEA-së të blejë?
• A ka ndonjë kufizim në ndryshimin e parave, veçanërisht për turistët?
• A lejohet ndërtimi i banesës në zonën kryesore apo prona ndodhet në një zonë ku ndalohet qëndrimi i përhershëm?
• nëse zona bie nën zonat rekreative apo të mbrojtura;
• si e klasifikon toka llojin e përdorimit (banim, dytësor, turistik, i përzier, etj.).

Këto çështje duhet të zgjidhen përpara se të bëhet pagesa paraprake, pasi kthimi i saj zakonisht nuk është i garantuar.

Legjislacioni austriak për pasuritë e paluajtshme konsiderohet si një nga më të detajuarit në Evropë. Është praktikisht e pamundur për një të huaj, veçanërisht për një jo-rezident, të lundrojë në mënyrë të pavarur në të gjitha nuancat: nga statusi i një prone në regjistrin kadastral deri te rregullat për përdorimin e saj në të ardhmen dhe procesi i lejeve.

Avokati bëhet një figurë kyçe, duke monitoruar korrektësinë e transaksionit dhe duke parandaluar rreziqet që mund të mos shfaqen as gjatë inspektimit dhe as gjatë negociatave me shitësin.

Një specialist kompetent ndihmon:

• të kryejë një ekzaminim ligjor të pronës;
• identifikoni kufizimet e fshehura në përdorim ose dorëzim;
• plotësoni saktë kërkesën për leje;
• shoqërojnë procesin e bashkëveprimit me komisionin e tokës;
• mbrojtja e interesave të blerësit gjatë lidhjes së një kontrate;
• parandalojnë dështimin e marrëveshjes për shkak të mospërputhjeve ligjore.

Kostoja e shërbimeve të një avokati është një investim në siguri që e shlyen veten shumëfish, duke pasur parasysh pasojat e mundshme të gabimeve të një blerësi të huaj.

Në varësi të objektivave të investitorit, mund të ia vlejë të merren në konsideratë struktura alternative të pronësisë. Në disa raste, blerja përmes një kompanie (për shembull, një austriak GmbH ose një strukturë evropiane holding) thjeshton ndërveprimet me autoritetet shtetërore ose bankat, megjithëse shton probleme me taksat dhe raportimin e korporatave.

Marrja e një leje qëndrimi të përkohshëm ose statusi rezidenti mund të ndryshojë gjithashtu qëndrimet e bankave, të thjeshtojë dhënien e lejeve dhe të zgjerojë llojet e pasurive të paluajtshme në dispozicion për blerje. Megjithatë, çdo vendim kërkon vlerësim paraprak ligjor dhe tatimor.

Kur struktura mund të jetë e dobishme

Është e rëndësishme që investitorët e huaj të kuptojnë se proceset austriake rrallë janë të shpejta, veçanërisht nëse transaksioni kërkon miratim nga Grundverkehrsbehörde (Autoriteti Federal i Pronave) ose përfshin rrethana të pazakonta. Koha është një burim i vlefshëm dhe duhet të merret në konsideratë edhe në fazën e përzgjedhjes së pronës.

Cikli i plotë mund të përfshijë:

• nga 2 deri në 16 javë - shqyrtimi i lejes;
• nga 2 deri në 6 javë – regjistrimi dhe transferimet noteriale;
• nga 1 deri në 3 muaj – regjistrimi i të drejtave të pronësisë;
• kushte shtesë nëse prona ka kufizime në qira ose qëllim.

Nëse investitori mbështetet në të ardhurat nga qiraja, duhet të merret parasysh se disa rajone mund të kërkojnë leje për ta dhënë me qira ose ta ndalojnë atë plotësisht.

Blerja e pasurive të paluajtshme është vetëm fillimi. Që një aset të gjenerojë të ardhura ose të ruajë vlerën e tij, është e rëndësishme të merret në konsideratë përdorimi i tij në të ardhmen. Kjo është veçanërisht e rëndësishme për investitorët që blejnë një pronë si burim të ardhurash ose që po shqyrtojnë rishitjen pas disa vitesh.

Është e rëndësishme të mendosh për:

• pranueshmëria e qirasë (afatgjatë ose turistike);
• llogaritja e shpenzimeve operative (pajisje shtëpiake, riparime, fatura shërbimesh);
• regjimi i tatimit mbi të ardhurat dhe statusi i pronës;
• Strategjia e daljes: koha e shitjes, ndikimi i rregulloreve të tokës, taksa mbi fitimet kapitale.

Sa më qartë të mendohet rruga nga blerja në operacionin pasues, aq më të qëndrueshme janë të ardhurat dhe aq më të ulëta janë rreziqet.

I. Përcaktimi i statusit ligjor

Ju lutemi sqaroni nëse jeni shtetas i BE-së/EEA-së/Zvicrës apo shtetas i një vendi të tretë. Nëse jeni shtetas i një vendi të tretë, ju lutemi vlerësoni disponueshmërinë ose aftësinë tuaj për të marrë:

• Leja e qëndrimit në Austri,
• Leja e qëndrimit në një vend tjetër të BE-së,
• aktivitetin e biznesit në Austri.

II. Analiza e një shteti federal specifik

Përcaktoni ligjet e tokës në të cilën do të zhvillohet transaksioni.

Zbuloni rregulloret aktuale ligjore për të huajt në këtë shtet.

Kontrolloni:

• A kërkohet një leje Grundverkehrsbehörde?
• A ka ndonjë kufizim në qiratë e shtëpive turistike?
• nëse objekti i përket kategorisë Hauptwohnsitz / Zweitwohnsitz / Freizeitwohnsitz,
• A lejohet që një i huaj të blejë këtë lloj prone?

III. Kontrollimi i llojit të pronës

Përcaktoni qëllimin e objektit:

• vendbanimi kryesor,
• shtëpi e dytë,
• pasuri të patundshme turistike,
• pasuri të paluajtshme komerciale.

Sigurohuni që statusi juaj ju lejon të blini këtë lloj prone.

IV. Gatishmëria financiare

Krahasoni ofertat e bankave:

• cila është pagesa fillestare e kërkuar,
• A ka ndonjë kufizim në huadhënien për të ardhura jo-vendase?
• A kërkohet vërtetim i origjinës së fondeve?

Merrni një vendim paraprak nga banka përpara se të kërkoni një pronë.

V. Trajnim ligjor

Gjeni një avokat që specializohet në transaksione ndërkombëtare.

Kontrolloni dokumentet e pronës:

• ekstrakt nga regjistri,
• qëllimi i objektit,
• pajtueshmëria e përdorimit aktual dhe ligjor,
• prania e borxheve ose kufizimeve.

Përgatitni një sërë dokumentesh për komisionin (nëse është e nevojshme).

VI. Vlerësimi i rrezikut

• Vlerësoni probabilitetin e dështimit.
• Bini dakord për kushtet e transaksionit me shitësin (duke marrë parasysh vonesat e mundshme prej 2-6 muajsh).
• Merrni në konsideratë mundësitë alternative: blerjen nëpërmjet një personi juridik, marrjen e një leje qëndrimi ose zgjedhjen e një toke tjetër.

VII. Marrja e vendimeve

Një marrëveshje është e vlefshme nëse plotësohen tre kushte:

1. blerja e lejeve të tokës,
2. Komisioni është i gatshëm ta shqyrtojë peticionin,
3. Banka konfirmon financimin.

Tregu austriak i pasurive të patundshme mbetet një nga më të qëndrueshëm dhe tërheqës në Evropën Qendrore për investime të kujdesshme : stabiliteti ekonomik dhe politik, infrastruktura e zhvilluar, kërkesa e lartë për qira në qytetet kryesore dhe popullariteti i rajoneve turistike krijojnë një bazë të fortë për mbrojtjen afatgjatë të kapitalit.

Megjithatë, për blerësit e huaj, dhe veçanërisht për qytetarët e vendeve jashtë BE-së/EEA-së, ky treg është në thelb me dy shtresa: aftësia dhe kushtet e blerjes varen jo vetëm nga çmimi, por edhe nga statusi ligjor i blerësit, përdorimi i synuar i pronës dhe juridiksioni i tokës. Pa marrë parasysh këta faktorë, një transaksion tërheqës mund të jetë ligjërisht i pamundur ose ekonomikisht i paqëndrueshëm.

Pse Austria është një treg interesant, por edhe kërkues

Nga njëra anë, investimi në pasuri të patundshme vjeneze ose provinciale të vendosura mirë ofron paqëndrueshmëri të ulët, kërkesë të qëndrueshme për qira dhe mbrojtje afatgjatë të kapitalit.

Nga ana tjetër, tipari unik i rregullores austriake - shpërndarja e pushteteve midis shteteve federale dhe praktikat strikte për mbrojtjen e interesave lokale - e bën procesin e blerjes për jo-rezidentët më kompleks dhe shumëplanësh.

Pikat kryesore që e dallojnë Austrinë nga shumë vende të tjera:

• Statusi ligjor i blerësit luan një rol vendimtar: qytetarët e BE-së trajtohen në mënyrë efektive si banorë, ndërsa blerësit nga "vendet e treta" i nënshtrohen një procedure të veçantë lejesh.
• Lloji i pronës dhe qëllimi i saj (Hauptwohnsitz kundrejt Zweitwohnsitz kundrejt apartament turistik kundrejt pronës komerciale) ndryshojnë ndjeshëm shanset e miratimit dhe kushtet e financimit.
• Dallimet rajonale: Vjena dhe disa shtete janë më të buta; Tiroli, Salzburgu dhe Vorarlbergu janë veçanërisht të rrepta.
• Kushtet bankare për jorezidentët janë shpesh më të rrepta: një pagesë fillestare më e madhe, kujdes i shtuar dhe një pjesë e kufizuar e kredisë për projekte me risk.

Austria mbetet një treg tërheqës për investime në pasuri të paluajtshme, por një transaksion i suksesshëm për një të huaj është i pamundur pa përgatitje gjithëpërfshirëse: verifikim ligjor i juridiksionit të tokës, një strukturë transparente pronësie, një plan financimi i zhvilluar mirë dhe mbështetje profesionale. Me këtë qasje, kufizimet janë më pak pengesë dhe më shumë një faktor i menaxhueshëm - dhe atëherë një pronë në Austri mund të bëhet vërtet një pjesë e besueshme e një portofoli.

• A mund të blejnë të huajt prona në Austri?

Po, por kushtet varen nga shtetësia dhe shteti federal specifik.

Qytetarët e BE-së/EEA-së praktikisht nuk përballen me asnjë kufizim dhe mund të blejnë pronë pothuajse në të njëjtat kushte si austriakët.

Shtetasit e "vendeve të treta" (Rusia, SHBA-ja, Emiratet e Bashkuara Arabe, Mbretëria e Bashkuar, Kazakistani, etj.) duhet të marrin një leje të posaçme nga autoriteti shtetëror (Grundverkehrsbehörde). Pa një leje të tillë, transaksioni është ligjërisht i pavlefshëm.

• Pse ka kufizime kaq të rrepta për jo-rezidentët?

Austria mbron ekuilibrin e tregut vendas dhe parandalon spekulimet. Në rajonet turistike dhe malore, oferta e banesave është e kufizuar dhe nëse tregu mbingarkohet nga kërkesa e huaj, banorët vendas thjesht nuk do të jenë në gjendje ta përballojnë atë.

Për më tepër, shteti mbikëqyr përdorimin e zonave të mbrojtura dhe bashkive të ndjeshme nga ana sociale. Prandaj, rregullimi nuk drejtohet kundër investitorëve të huaj, por më tepër drejt mbrojtjes së qëndrueshmërisë lokale.

• Cilat lloje pasurish të paluajtshme janë më të lehta për t'u blerë nga të huajt dhe cilat janë më të vështira?

Opsioni më i lehtë janë apartamentet standarde të qytetit, veçanërisht në Vjenë ose në qytete të tjera të mëdha. Atje, legjislacioni është më fleksibël dhe kërkesa është e qëndrueshme. Kur planifikoni buxhetin tuaj, ka kuptim të merrni në konsideratë çmimet aktuale të apartamenteve në Vjenë , një nga tregjet më përfaqësuese të vendit.

Më të ndërlikuara janë shtëpitë ekzistuese, apartamentet turistike dhe pronat në rajonet malore (Tirol, Salzburg, Vorarlberg). Këto zona shpesh kanë kufizime të rrepta ose madje ndalojnë blerjet nga jorezidentët.

Pasuritë e paluajtshme komerciale në përgjithësi rregullohen më butësisht, veçanërisht nëse blerja lidhet me aktivitete aktuale biznesi.

• Sa kohë duhet për të marrë një leje blerjeje për shtetasit e vendeve të treta?

Nga 2-3 muaj në rajone më të buta (për shembull, Vjenë) në 6-12 muaj në rajone turistike. Periudha varet nga specifikat e pronës, ngarkesa e punës së komisionit dhe nevoja për të siguruar dokumente shtesë.

Ndonjëherë miratimi jepet shpejt, por në raste të tjera, investitorët presin gjashtë muaj ose më shumë për një vendim - prandaj është e rëndësishme të planifikoni transaksionin paraprakisht.

• A mund të refuzojë komisioni – dhe pse?

Po, dhe pa një shpjegim të detajuar. Më shpesh, refuzimi është për shkak të faktit se pronari i tokës e konsideron blerjen në kundërshtim me interesat e rajonit. Arsyet mund të jenë të ndryshme:

• Prona ndodhet në një zonë turistike ku strehimi duhet të mbetet i përballueshëm për vendasit;
• blerësi nuk ka lidhje të mjaftueshme me Austrinë;
• qëllimi i objektit nuk korrespondon me qëllimin e deklaruar;
• Ekziston rreziku që prona të përdoret si atraksion turistik pa leje.

• A ndihmon të kesh një leje qëndrimi ose të blesh përmes një kompanie të BE-së?

Po, në shumicën e rasteve. Një blerës me leje qëndrimi austriake shpesh shihet më mirë nga shteti sesa një investitor plotësisht jo-rezident.

Blerja përmes një kompanie të regjistruar në BE ose Austri mund të zbusë gjithashtu kufizimet, por vetëm nëse kompania është vërtet aktive dhe struktura e pronësisë është transparente. Zgjidhje të tilla kërkojnë dokumentacion të duhur ligjor.

• Çfarë kostosh shtesë duhet të marrin në konsideratë të huajt?

Përveç shpenzimeve standarde (taksat, tarifat noteriale, komisioni i agjentit), jo-rezidentët duhet të marrin në konsideratë:

• përkthimi dhe certifikimi i dokumenteve;
• shërbimet e një avokati të specializuar në transaksione për të huajt;
• kostot e mundshme të marrjes së lejeve;
• pagesë më e lartë fillestare dhe kushte më të rrepta kreditimi;
• taksat e qirasë nëse prona është planifikuar të përdoret si pronë investimi.

Të gjitha këto kosto mund ta rrisin koston e përgjithshme të transaksionit me 1-2%, ndonjëherë edhe më shumë, varësisht nga struktura e tokës dhe e pronësisë.