Pasuri të Paluajtshme në Vietnam: Çfarë duhet të dinë investitorët

Investimet në pasuri të paluajtshme në Vietnam po tërheqin gjithnjë e më shumë vëmendjen e blerësve të huaj. Ky treg është tërheqës jo vetëm për të ardhurat nga qiraja, por edhe si një aset jetese dhe një mjet për diversifikimin e kapitalit në Azi.

Ndryshe nga vendet evropiane me sisteme rregullatore të vendosura, si Austria, ku stabiliteti dhe parashikueshmëria janë avantazhet kryesore, Vietnami sot ofron një histori krejtësisht të ndryshme: është një vend në zhvillim dinamik me potencial të lartë për rritje çmimesh dhe një barrierë hyrjeje relativisht të ulët. Për investitorët, kjo ofron një mundësi për të hyrë në një treg që është në zhvillim aktiv, duke arritur kështu kthime më të larta se në juridiksionet e zhvilluara.

Tani është një kohë veçanërisht interesante për ta konsideruar Vietnamin si një destinacion investimi. Pas pandemisë, vendi ka rihapur kufijtë e tij, turizmi po rimëkëmbet me një ritëm të përshpejtuar dhe qeveria po investon në projekte infrastrukturore në shkallë të gjerë - nga autostradat te aeroportet ndërkombëtare. E gjithë kjo po krijon themelet për rritjen e çmimeve të banesave dhe rritjen e trafikut turistik, duke rritur kështu atraktivitetin e pronave me qira.

Unë, Ksenia Levina, jam avokate me përvojë si në Azi (Vietnam, Tajlandë) ashtu edhe në Evropë (vende të BE-së). Unë punoj me investitorë të huaj, duke i mbështetur ata gjatë gjithë procesit - nga procedurat e verifikimit të pronës dhe procedurat KYC/AML deri te menaxhimi i pronave. Kjo përvojë ndërkombëtare më lejon të kuptoj pikat e forta dhe të dobëta të tregjeve aziatike krahasuar me ato evropiane.

Azia Juglindore ka qenë prej kohësh një magnet për turizmin dhe biznesin ndërkombëtar. Vietnami është gjithnjë e më i spikatur në këtë hartë, duke kombinuar rolin e tij si një qendër industriale dhe një destinacion turistik.

Dy qytetet kryesore - Ho Chi Minh City dhe Hanoi - mbeten pikat kryesore tërheqëse Ho Chi Minh City është zemra financiare e vendit, shtëpia e bizneseve, bankave, startup-eve dhe komplekseve kryesore rezidenciale premium. Është këtu që rritja e çmimeve dhe kërkesa për qira nga emigrantët ndihen më fort. Hanoi është kryeqyteti dhe qendra kulturore, ku çmimet e qirasë drejtohen si nga profesionistët ndërkombëtarë ashtu edhe nga studentët.

Një segment i veçantë janë pasuritë e patundshme në vendpushime: Nha Trang, Da Nang dhe Ishulli Phu Quoc. Këto rajone po zhvillohen në mënyrë aktive si grupe turistike, dhe rritja e numrit të hoteleve, apartamenteve dhe vilave atje lidhet drejtpërdrejt me fluksin turistik. Për investitorët, ky është një skenar tipik i stilit të jetesës: prona mund të jepet me qira gjatë sezonit të lartë dhe të përdoret për pushime personale.

Mjedisi ligjor në Vietnam ndryshon nga ai në Evropë. Sipas Juwai-t, të huajt mund të zotërojnë apartamente përmes një sistemi qiraje - një kontratë qiraje afatgjatë deri në 50 vjet, me mundësi rinovimi. Toka mbetet në pronësi të shtetit, duke reflektuar modelin socialist të qeverisjes.

Ndryshe nga Austria, ku pronari merr titullin e plotë të pronës dhe vepron brenda juridiksionit të parashikueshëm të BE-së, në Vietnam, kuadri kontraktual dhe mbështetja e duhur ligjore për transaksionin janë thelbësore.

Sipas indekseve ndërkombëtare, Vietnami po tregon rritje të qëndrueshme. Sipas Bankës Botërore , treguesit e Doing Business po përmirësohen dhe çmimet e pasurive të paluajtshme në qytetet kryesore po rriten me 5-10% në vit. Rendimentet e qirasë në zonat turistike dhe zonat metropolitane janë dukshëm më të larta se në Austri, ku zakonisht mund të pritet 2-3% në vit.

Kiplinger argumenton se Tailanda, Kamboxhia dhe Indonezia mund të konsiderohen konkurrentë të Vietnamit. Megjithatë, Vietnami aktualisht dallohet për shkak të kombinimit të bumit ekonomik, rritjes industriale dhe potencialit turistik.

Tregu i pasurive të patundshme në Vietnam është relativisht i ri. Sipas Realtique, deri në vitin 2015, të huajt praktikisht nuk ishin në gjendje të blinin prona. Liberalizimi i legjislacionit çoi në një rritje të ndjeshme të interesit dhe brenda pak vitesh, çmimet në qytetet kryesore u rritën me 50% në 200%. Pandemia ngadalësoi përkohësisht rritjen, por tregu është rikuperuar në mënyrë aktive që nga viti 2022.

Qyteti Ho Chi Minh dhe Hanoi po tregojnë normat më të larta të rritjes, ku kërkesa për strehim mbështetet nga flukset e migracionit të brendshëm, një klasë e mesme në rritje dhe zhvillimi i kompanive ndërkombëtare. Në zonat turistike, dinamikat janë më pak të qëndrueshme: Nha Trang, Da Nang dhe Phu Quoc varen nga sezonaliteti dhe flukset turistike, por këto rajone po bëhen destinacione kryesore për investime në stilin e jetës.

Gjeografia tipike e transaksioneve është si më poshtë. Qyteti Ho Chi Minh sheh një përzierje të pronave premium (kondominiume elitare) dhe të tregut masiv. Hanoi është një treg më akademik, me një numër të madh qiramarrëssh midis studentëve dhe profesionistëve ndërkombëtarë. Da Nang, Nha Trang dhe Phu Quoc po zhvillohen si qendra turistike, ku të huajt kanë më shumë gjasa të blejnë apartamente në hotele me apartamente ose vila buzë detit.

Llojet e pronave në dispozicion të blerësve të huaj janë të kufizuara: kryesisht apartamente me kondominiume, apartamente dhe vila turistike. Toka nuk është në dispozicion të të huajve për pronësi private, një ndryshim kyç nga Austria, ku toka dhe shtëpitë janë në dispozicion për blerje të drejtpërdrejtë.

Blerësit kryesorë të pasurive të patundshme vietnameze janë qytetarë të Koresë së Jugut, Kinës, Japonisë, si dhe rusë dhe amerikanë. Kërkesa e qiramarrësve nxitet nga turistët, emigrantët, studentët dhe profesionistët e kompanive ndërkombëtare.

Krahasimi i Rritjes së Çmimeve dhe Rendimenteve: Vietnami vs. Austria

Kur merret në konsideratë tregu vietnamez i pasurive të paluajtshme, nuk mund të injorohen konkurrentët e tij rajonalë. Kryesorët janë Tailanda, Kamboxhia dhe Indonezia. Secili prej këtyre tregjeve ka dinamikën dhe specifikat e veta, por tendenca e përgjithshme është tërheqja e kapitalit të investimeve të huaja përmes turizmit, barrierave të përballueshme të hyrjes dhe ekonomive në rritje.

Tailanda konsiderohet një treg më i pjekur: mekanizmat e qirasë afatshkurtër, një infrastrukturë turistike dhe një markë e fortë janë tashmë në vend për destinacione si Phuket, Koh Samui dhe Bangkok. Megjithatë, kjo pjekuri përkthehet gjithashtu në konkurrencë të lartë dhe kosto më të larta hyrjeje, duke zvogëluar potencialin për superfitime.

Kamboxhia ka tërhequr prej kohësh investitorë falë kufizimeve minimale të pronësisë dhe sistemit të favorshëm tatimor, por infrastruktura dhe struktura e saj institucionale mbeten prapa Vietnamit. Pasuritë e paluajtshme shpesh janë më të lira këtu, por rreziqet janë më të larta, veçanërisht në aspektin e rregullimit dhe stabilitetit politik.

Indonezia po vë bast në rajonet turistike, veçanërisht në Bali. Ky treg ka qenë prej kohësh popullor në mesin e emigrantëve, nomadëve dixhitalë dhe investitorëve, por kufizimet mbi pronësinë e drejtpërdrejtë të huaj dhe strukturat komplekse ligjore e bëjnë atë më pak transparent.

Vietnami zë një terren të mesëm: nga njëra anë, ofron barriera të ulëta hyrjeje dhe rritje të shpejtë, por nga ana tjetër, kërkon ekspertizë ligjore gjatë strukturimit të transaksioneve. Është ky ekuilibër midis dinamizmit dhe potencialit për diversifikim që e bën vendin konkurrues në rajon.

Në Vietnam , investitorët e huaj nuk mund të blejnë pasuri të paluajtshme në bazë të pronësisë së lirë, ndryshe nga qytetarët. Pronësia me qira mbetet opsioni kryesor për jorezidentët, me një afat deri në 50 vjet, me të drejtë rinovimi.

Në praktikë, kjo do të thotë që blerësi bëhet pronar i plotë i apartamentit në bashkëpronësi, por periudha e pronësisë është e kufizuar dhe, pas skadimit të qirasë, rinovimi varet nga vendimet e shtetit dhe zhvilluesit.

Në Austri, situata është diametralisht e kundërta: të huajt mund të blejnë pronë menjëherë (megjithëse kjo shpesh kërkon miratim nga autoritetet rajonale) dhe nuk ka kufizime kohore. Kjo krijon një ndjenjë më të madhe sigurie për investitorët, por kostot e hyrjes dhe të pronësisë janë dukshëm më të larta.

në Vietnam përdoren gjerësisht edhe forma të tjera të strukturimit të pronësisë Disa investitorë krijojnë një kompani lokale (zakonisht me një partner vietnamez), e cila u lejon atyre të blejnë tokë dhe prona si pronarë të plotë, por kërkon mbështetje të gjerë ligjore dhe pajtueshmëri të vazhdueshme.

Marrëveshjet e bashkëpronësisë janë gjithashtu të kërkuara — për shembull, kur blihet një apartament ose vilë me investitorë të shumtë. Kjo është veçanërisht e rëndësishme për pronat turistike, ku shpenzimet dhe të ardhurat ndahen në mënyrë proporcionale. Çështjet e trashëgimisë janë gjithashtu të rëndësishme për t'u marrë në konsideratë: ligji vietnamez lejon transferimin e pronësisë te trashëgimtarët e huaj, por kërkon noterizimin dhe pagesën e tarifave.

Vëmendje shtesë duhet t'i kushtohet llogarive bankare dhe pajtueshmërisë. Një blerës i huaj do të ketë nevojë për një llogari bankare vietnameze për pagesat, si dhe provë të origjinës së fondeve. Kjo është praktikë standarde për t'u mbrojtur nga pastrimi i parave, por vetë procesi mund të zgjasë më shumë se në Austri, ku sektori bankar është i mirëvendosur dhe vepron brenda rregulloreve të rrepta të BE-së.

Procesi i blerjes së pasurive të paluajtshme në Vietnam përbëhet nga disa faza. Së pari, zgjidhet një pronë dhe nënshkruhet një marrëveshje rezervimi, së bashku me një depozitë të vogël. Kjo pasohet nga një shqyrtim i dokumenteve, i cili përfshin një analizë të licencave të zhvilluesit, titujve të tokës dhe statusit të projektit. Kujdesi i duhur - një shqyrtim i plotë ligjor - luan një rol vendimtar në këtë fazë, pasi pa të, ekziston një rrezik i lartë për të përfunduar me ndërtim të papërfunduar ose kufizime në përdorimin e pronës.

Pas përfundimit me sukses të inspektimit, palët hyjnë në marrëveshjen kryesore të blerjes dhe shitjes, e cila regjistrohet në agjencitë përkatëse qeveritare. Ndryshe nga Austria, ku regjistrimi në regjistrin e tokës garanton mbrojtje absolute të të drejtave, në Vietnam, mbrojtja e të drejtave të blerësve varet kryesisht nga cilësia e dokumentacionit dhe integriteti i zhvilluesit.

Kjo është arsyeja pse investitorëve u këshillohet fuqimisht të punojnë përmes avokatëve dhe këshilltarëve të licencuar.

Vëmendje e veçantë duhet t'i kushtohet transaksioneve jashtë planit (blerjeve gjatë fazës së ndërtimit). Ky format është shumë popullor për shkak të çmimit të ulët të hyrjes dhe rritjes së mundshme të çmimit pas përfundimit. Megjithatë, ai mbart edhe rreziqet më të mëdha: vonesa në ndërtim, mungesë të licencave të nevojshme ose probleme me lidhjen me infrastrukturën.

Në Austri, transaksionet jashtë planit janë më të sigurta falë rregulloreve të rrepta të zhvilluesve dhe llogarive të detyrueshme të depozitimit. Në Vietnam, garanci të tilla janë më të pakta, duke kërkuar mbikëqyrje edhe më të rreptë.

Në vitet e fundit, blerjet e pasurive të paluajtshme në distancë në Vietnam janë bërë një model kyç për investitorët e huaj. Kjo për shkak të interesit në rritje të shpejtë në treg dhe zhvillimit paralel të shërbimeve dixhitale që lejojnë kryerjen e transaksioneve pa pasur nevojë për një prani të përhershme në vend. Kjo metodë investimi është veçanërisht e rëndësishme për ata që e konsiderojnë Vietnamin si pjesë të një portofoli ndërkombëtar dhe nuk planifikojnë të zhvendosen menjëherë.

Procesi i blerjes në distancë sillet rreth një përfaqësuesi të besuar - zakonisht një avokat ose një firmë konsulence e specializuar. Përmes një prokure të noterizuar, përfaqësuesi vepron në emër të investitorit: duke nënshkruar marrëveshjen e rezervimit, duke shqyrtuar dokumentet e titullit të pronësisë, duke marrë pjesë në negociata me zhvilluesin dhe duke mbikëqyrur procesin e regjistrimit të pronës. Kjo qasje minimizon rreziqet dhe eliminon nevojën për udhëtime të shumëfishta.

Zhvilluesit modernë në Vietnam po zbatojnë në mënyrë aktive mjete online: ture virtuale të pronave, katalogë elektronikë të planit të katit, prezantime video dhe madje edhe nënshkrim online të dokumenteve individuale. Kjo u lejon investitorëve të vlerësojnë paraprakisht jo vetëm vetë projektin, por edhe mjedisin përreth, infrastrukturën dhe dinamikën e lagjes.

pajtueshmërisë dhe çështjeve financiare gjatë transaksioneve në distancë Blerësi i huaj hap një llogari bankare në Vietnam, përmes së cilës përpunohen të gjitha pagesat. Banka verifikon origjinën e fondeve, gjë që është e detyrueshme sipas ligjit vendas.

Ndryshe nga Austria, ku transaksionet mund të kryhen në internet falë juridiksionit dixhital evropian dhe transparencës së lartë ligjore, në Vietnam, blerjet në distancë kërkojnë mbikëqyrje më të madhe ligjore. Megjithatë, me mbështetjen e duhur, ato bëhen një mjet i përshtatshëm për të hyrë në një treg në rritje pa kërkuar një prani afatgjatë në vend.

Vietnami kundër Austrisë

Barra tatimore mbi pasuritë e paluajtshme në Vietnam është relativisht e ulët, gjë që është një nga faktorët kryesorë që e bën tregun tërheqës. Një tarifë regjistrimi prej 0.5% e çmimit të transaksionit ngarkohet kur blihen pasuri të paluajtshme. Për pronarët, barra tatimore është minimale: ekzistojnë taksat mbi tokën dhe pronën, por normat janë jashtëzakonisht të ulëta, shpesh nuk kalojnë disa qindra dollarë në vit.

Kur shitet pasuri e paluajtshme, ka një taksë mbi fitimet kapitale prej 2%, e cila është dukshëm më e ulët se në Austri, ku tatimi mbi fitimet kapitale mund të arrijë 25-30% në varësi të strukturës së pronësisë dhe periudhës së mbajtjes.

Lidhur me të ardhurat nga qiraja, në Vietnam norma e taksës varion nga 5 deri në 10% në varësi të të ardhurave, duke u lejuar investitorëve të mbajnë pjesën më të madhe të fitimit. Në Austri, barra e taksës mbi të ardhurat nga qiraja është më e lartë: i shtohen si tatimi mbi të ardhurat ashtu edhe kontributet e sigurimeve shoqërore.

Krahasimi me Austrinë

Blerja e pasurive të paluajtshme në Vietnam, në vetvete, nuk jep leje qëndrimi. Ky është një ndryshim kyç nga disa juridiksione evropiane, ku investimet në pasuri të paluajtshme mund të çojnë drejtpërdrejt në leje qëndrimi ose edhe në shtetësi. Në Austri, për shembull, blerja e pasurive të paluajtshme gjithashtu nuk siguron leje qëndrimi, por vendi ofron programe të veçanta për investitorët dhe sipërmarrësit, ku pasuritë e paluajtshme mund të jenë pjesë e paketës së investimit.

Vietnami ofron një sistem vizash afatgjatë. Të huajt mund të marrin viza biznesi, viza investimi ose leje pune, duke lejuar qëndrime nga një deri në disa vjet me mundësinë e zgjatjes. Investitorët e pasur mund të marrin në konsideratë gjithashtu regjistrimin e një biznesi në Vietnam, gjë që lehtëson marrjen e një vize me shumë hyrje dhe lejes së qëndrimit zyrtar.

Nga një perspektivë e stilit të jetesës, Vietnami është tërheqës për shkak të kostos relativisht të ulët të jetesës: qiraja, shërbimet, transporti dhe ushqimi janë dukshëm më të lira se në Austri ose në vende të tjera evropiane. Klima luan një rol vendimtar: është e ngrohtë gjatë gjithë vitit, dhe në zonat turistike si Da Nang ose Phu Quoc, jeta është e lidhur ngushtë me detin.

Turizmi po zhvillohet me shpejtësi, duke ofruar një sërë shërbimesh, kafene, restorante dhe ngjarje sportive e kulturore. Për nomadët dixhitalë dhe ata që kërkojnë një klimë të ngrohtë dhe çmime të përballueshme, Vietnami po bëhet një nga opsionet më të mira në Azi.

Tregu i qirasë në Vietnam është i ndarë në dy segmente kryesore: qira afatshkurtra dhe qira afatgjata.

Qiratë afatshkurtra janë të orientuara drejt turistëve. Qytete dhe ishuj si Nha Trang, Da Nang dhe Phu Quoc janë bërë pika të nxehta turistike: apartamentet dhe apart-hotelet po ndërtohen me shpejtësi, dhe tregu i qirave drejtohet nga turizmi vendas dhe ndërkombëtar. Sezonaliteti luan një rol, por falë klimës gjatë gjithë vitit, rënia gjatë sezonit të ulët është më pak e theksuar se në Evropë, për shembull.

Qiratë afatgjata janë të zakonshme në qytetin Ho Chi Minh dhe Hanoi. Këto qytete gëzojnë kërkesë të qëndrueshme nga emigrantët, studentët dhe punonjësit e kompanive ndërkombëtare. Tregu i qirave këtu është më pak i paqëndrueshëm sesa në rajonet turistike, duke ofruar mundësinë për të llogaritur në një të ardhur të qëndrueshme.

Fitueshmëria sipas rajonit

Sipas Eurostat dhe burimeve kombëtare, pjesa e banesave me qira në Austri është shumë më e ulët, ndërsa pronësia e një shtëpie është më e zakonshme; të dhënat globale mbi pronësinë e konfirmojnë këtë trend - 69% e banorëve të BE-së jetojnë në shtëpitë e tyre.

Zgjedhja e vendndodhjes varet drejtpërdrejt nga strategjia e investitorit.

Qyteti Ho Chi Minh është kryeqyteti ekonomik i vendit dhe tregu më i madh i pasurive të paluajtshme. Një mjedis i lulëzuar biznesi dhe një sektor i gjallë ndërkombëtar i korporatave sigurojnë që kërkesa për qira nga emigrantët të mbetet e lartë. Investimet në Qytetin Ho Chi Minh janë të përshtatshme për ata që kërkojnë të ardhura të qëndrueshme dhe perspektiva investimi afatgjata.

Apartamente bazë (studio, 35-5 m²): nga 60,000-100,000 dollarë.

• Apartamente me 2 dhoma gjumi: 150,000-240,000 dollarë.
• Prona Premium (Distrikti 2, Distrikti 7): $150,000-600,000, çmimi $2,200-6,500/m².

Zonat premtuese:

• Thao Dien, Thu Thiem (Distrikti 2): një magnet për emigrantët.
• Phu My Hung (Distrikti 7): komunitete për emigrantët, infrastrukturë miqësore për familjet.
• Binh Thanh, Thu Duc (Distrikti 9): projekte të reja, parashikimi i kapitalizimit deri në 60–90% në 5 vjet.

Hanoi, si kryeqytet politik, ka një strukturë unike kërkese. Agjencitë qeveritare, universitetet dhe ambasadat janë të përqendruara këtu. Tregu i qirasë është i synuar për studentët, fakultetin dhe punonjësit e qeverisë dhe organizatave ndërkombëtare. Rendimentet këtu janë më të ulëta se në zonat turistike, por stabiliteti i kërkesës e bën Hanoi një strategji tërheqëse afatgjatë.

• Tregu primar: rreth 2,836 dollarë/m² (~72 milionë dongë amerikanë/m²).
• Tregu sekondar: 1,900 dollarë/m² (~48-49 milionë dongë dong/m²).
• Çmimet minimale për një apartament: 120,000-180,000 dollarë (tregu sekondar).

Zonat e njohura:

• Tay Ho (Liqeni Perëndimor): 2,500-4,000 dollarë/m², qira për emigrantët.
• Ba Dinh, Hoan Kiem: 2,000-3,200 dollarë/m², qendër biznesi dhe administrative.

Da Nang, Nha Trang dhe Phu Quoc janë destinacione resortesh. Fokusi kryesor këtu është te qiratë afatshkurtra për turistët. Investime të tilla janë më fitimprurëse, por edhe më të rrezikshme: sezonaliteti, varësia nga turizmi ndërkombëtar dhe konkurrenca me industrinë hoteliere. Nga ana tjetër, resortet ofrojnë mundësinë për të kombinuar investimet me përdorimin personal - të ashtuquajturat investime në stilin e jetës.

Vendndodhjet e resortit

• Da Nang: 1800 - 3000 dollarë/m², investime nga 150,000 - 300,000 dollarë.
• Nha Trang: 1,500–2,500 dollarë/m², nga 120,000–250,000 dollarë për pronë.
• Phu Quoc: 1,600–3,000 dollarë/m², nga 130,000–300,000 dollarë, fluks i lartë turistik.
• Fokusi: qira afatshkurtra për turistët, duke kombinuar fitimprurësinë dhe stilin e jetës.

Metropoli kundrejt resortit

Qytete dhe periferi dytësore

• Binh Duong (afër qytetit Ho Chi Minh): 1300 - 2200 $/m².
• Investimi minimal: nga 100,000 deri në 150,000 dollarë.
• Potenciali: rritje në infrastrukturë dhe kërkesë për shkak të zhvendosjes së prodhimit.

Krahasuar me Austrinë, mund të thuhet se metropoli në Vietnam është analog me Vjenën për sa i përket stabilitetit, por me një rendiment më të lartë, ndërsa rajonet turistike janë më afër modelit të vendpushimeve alpine ose liqenore të Austrisë, vetëm se me një prag hyrjeje dukshëm më të ulët dhe rreziqe më të mëdha.

• Austria (Vjenë, Salzburg): çmimet fillojnë nga 250,000 € edhe për një apartament të vogël në Vjenë .
• Fitueshmëria: 2–4% në vit.
• Vietnami: hyrje nga 60,000–100,000 dollarë, rendiment 5–9%, por rreziqe më të larta ligjore dhe të tregut.

Për investitorët e huaj, tregu vietnamez pothuajse gjithmonë fillon me zhvillime të reja: është segmenti kryesor që gjeneron pjesën më të madhe të pronave të disponueshme për blerje (kuota për të huajt në apartamente, procedura transparente rezervimi dhe pagesa të skeduara, kontrata standarde dhe shërbime zhvilluese).

E drejta e pronësisë jepet në formën e një kontrate qiraje, dhe dokumentet kryesore (përfshirë "librin rozë" për apartamentin) lëshohen pasi ndërtesa të vihet në funksion.

Blerja në fazat e hershme të ndërtimit ju lejon të siguroni një çmim hyrës më të ulët dhe të përfitoni nga rivlerësimet në kohën e dorëzimit, por kërkon kujdes të disiplinuar: kontrollimin e të drejtave të tokës, lejet e ndërtimit, statusin e llogarive të depozitës/depozitës së projektit, historinë e zhvilluesit dhe zinxhirin e tij kontraktues.

Në realitet, shumë projekte ofrojnë një udhëtim të përshtatshëm për klientin: prenotim elektronik, një Marrëveshje të standardizuar Shitjeje dhe Blerjeje, orare pagesash, përgjegjësi për defekte dhe menaxhim pasues të ndërtesës nga kompania e menaxhimit të zhvilluesit.

Tregu sekondar është më sfidues për të huajt për tre arsye. Së pari, ekziston një "kuotë e huaj" në ndërtim: nëse arrihet limiti, të huajt nuk mund të blejnë, gjë që ndikon në likuiditetin dhe grupin e blerësve potencialë gjatë rishitjes.

Së dyti, procedura për riregjistrimin e të drejtave të qirasë midis individëve privatë kërkon punë të kujdesshme ligjore (kontrollimin e statusit të "librit rozë", mungesën e barrës/pengesave, detyrimet e prapambetura të shërbimeve dhe taksave, si dhe përcaktimin e saktë të çmimit në kontratë).

Së treti, financimi për jo-rezidentët për pronat ekzistuese është i kufizuar, kështu që transaksionet bëhen më shpesh me para në dorë ose me kredi afatshkurtra afatshkurtra. Pikat e forta të pronave ekzistuese përfshijnë një linjë të gatshme qiraje, aftësinë për të vlerësuar performancën teknike dhe operacionale të ndërtesës (fondi i HOA-s, tarifat e mirëmbajtjes dhe kostot operative realiste) dhe një rrezik më të ulët të vonesave në ndërtim.

Udhëzimet për çmimet janë si më poshtë: fillimi i ndërtimit të parcelave në qytetin Ho Chi Minh në fazat e hershme të projektit është i mundur nga ~80 mijë dollarë (zakonisht apartamente kompakte në zona/grupe në zhvillim), dhe në vendet turistike (Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc) kufiri i poshtëm është shpesh rreth 120 mijë dollarë për apartamente pranë detit.

Natyrisht, rrethet qendrore dhe grupet e emigrantëve në zhvillim janë më të shtrenjta; ajo që ka rëndësi atje nuk është "çmimi më i ulët", por një ekuilibër midis vendndodhjes, cilësisë së menaxhimit dhe profilit të qiramarrësit.

Për krahasim me Austrinë, edhe apartamentet e nivelit fillestar në qytetin e Vjenës zakonisht fillojnë nga 250 mijë euro+, por investitorët marrin pronësi të plotë dhe një proces të parashikueshëm të regjistrimit të tokës. Në këmbim, ata marrin rendimente më të ulëta dhe një periudhë më të gjatë kthimi të pronës.

Ndërtesa të reja kundrejt rishitjes

Në Austri, kontrasti është i ndryshëm: tregu sekondar është likuid dhe i standardizuar, ndërsa tregu primar mbrohet nga modelet noteriale-depozituese; çmimet janë më të larta, rendimentet janë më të ulëta, por siguria ligjore është maksimale.

Përtej opsionit "klasik" të blerjes me qëllim qiraje, Vietnami ofron një gamë strategjish specifike që lejojnë një profil më të saktë rreziku/fitimi.

Apartamentet Income janë njësi të mobiluara plotësisht në apartamente, të destinuara për qiradhënie nga emigrantët në zonat metropolitane (Qyteti Ho Chi Minh/Hanoi).

Përparësitë: kërkesë e parashikueshme, aftësi për të lidhur kontrata afatgjata me korporatat/zhvendosësit, shfrytëzim relativisht i qëndrueshëm.

Disavantazhet: nevoja për një standard të lartë mobilimi dhe shërbimi, ndjeshmëria ndaj kushteve të zyrës dhe migrimi i personelit.

Hotelet resort me kondominim janë një format ku apartamentet menaxhohen nga një operator hoteli me fokus në qëndrimet afatshkurtra. Këto prona shpesh ofrojnë kthime më të larta, por varësia nga fluksi turistik dhe sezonaliteti është një rrezik kryesor.

Është e rëndësishme të kontrolloni kushtet e grupit të të ardhurave, transparencën e raportimit, tarifat e operatorëve dhe skenarët e sezonit të ulët. Për një investitor të disiplinuar, një hotel me apartamente mund të bëhet një pjesë integrale e një portofoli me një profil më agresiv të ardhurash.

Qiratë e vilave në Da Nang, Nha Trang dhe Phu Quoc synojnë turizmin premium dhe grupet/familjet. Menaxhimi është më kompleks (stafi, shërbimi, marketingu), por fatura mesatare është më e lartë dhe diferencimi i produktit është më i fortë. Resortet e korporatave me një plan të përgjithshëm të zhvilluar ofrojnë likuiditet më të mirë sesa pronat e pavarura.

Pasuritë e patundshme komerciale (zyra, shitje me pakicë në rrugë) janë një segment profesional. Në qytetin Ho Chi Minh, blloqet e vogla të zyrave në grupe biznesesh dhe parcelat e shitjes me pakicë në qoshe të pozicionuara mirë në zonat me këmbësorë të lartë janë me interes. Këtu, vlerësimi i tarifave të qirasë, shpenzimet operative, indeksimi dhe besueshmëria e qiramarrësit janë kritike.

Barrierat e hyrjes janë më të larta dhe kujdesi i duhur është i detyrueshëm. Në krahasim, në Austri, zyrat kryesore dhe shitjet me pakicë kryesore ofrojnë kthime të ulëta por shumë të qëndrueshme, ndërsa në Vietnam, diferenca e rendimentit është më e gjerë, por rreziqet (duke përfshirë vendet e lira dhe pushimet me qira) janë gjithashtu më të larta.

Profilet e Strategjisë Alternative

*Diapazonet janë orientuese dhe varen nga vendndodhja, operatori, cilësia e aseteve dhe struktura e transaksionit.

Rreziku kryesor konceptual në Vietnam është qiraja. Të huajt kanë një periudhë të kufizuar pronësie (zakonisht deri në 50 vjet) për një apartament. Zgjatja është e mundur, por nuk garantohet automatikisht. Është gjithmonë e rëndësishme të kuptohet se në tokën e kujt është projekti, afati i qirasë së zhvilluesit dhe mekanizmat rregullatorë që sigurojnë zgjatjen. Ky është një ndryshim themelor nga Austria, ku pronësia e lirë është e përjetshme dhe e mbrojtur nga ligji i BE-së.

Grupi i dytë i rreziqeve është pasiguria ligjore dhe burokracia. Mjedisi rregullator është në zhvillim e sipër, por procedurat mund të ndryshojnë nga provinca në provincë, dhe afatet kohore të miratimit mund të ndryshojnë. Kujdesi i duhur është kritik: statusi i tokës, leja e ndërtimit, përputhshmëria me kuotën për banorët e huaj në ndërtesë, procesi i librit rozë, mungesa e pengjeve ose mosmarrëveshjeve dhe korrektësia e marrëveshjeve të menaxhimit. Pa një avokat vendas me përvojë dhe një plan të qartë veprimi, është e lehtë të humbasësh kohë dhe të minosh ekonominë e transaksionit.

Faktori i tretë është paqëndrueshmëria e tregut të turizmit. Zonat turistike janë të ndjeshme ndaj goditjeve globale (kufijtë, udhëtimet ajrore), ngjarjeve të motit (tajfunët) dhe konkurrencës nga hotelet dhe projektet e tjera të apartamenteve. Për qiratë afatshkurtra, marketingu, ekosistemi OTA, vlerësimet e pronave, politikat fleksibile të çmimeve dhe prania e një menaxheri lokal të aftë për të zbutur sezonalitetin me paketa dhe qëndrime mesatare janë thelbësore.

Ekzistojnë gjithashtu rreziqe financiare dhe operacionale: monedha (të ardhurat në VND/shpenzimet ose objektivat në USD/EUR), likuiditeti i daljes (kuotat për të huajt kufizojnë rrethin e blerësve gjatë rishitjes), cilësia e ndërtimit/mirëmbajtjes (buxhetet e HOA-së, amortizimi i sistemeve MEP, ashensorët, fasadat), përputhshmëria (konfirmimi i burimit të fondeve, procedurat bankare).

Në Austri, këto rreziqe janë më të ulëta falë një modeli noterial të standardizuar, regjistrit të tokës dhe praktikës gjyqësore të parashikueshme; ana negative janë kthimet më të ulëta dhe një pikë hyrjeje më e shtrenjtë.

Harta e rrezikut dhe masat zbutëse

Krahasimi me Austrinë

• Modeli ligjor: Vietnami – qira dhe praktika të ndryshme nëpër provinca; Austria – pronësi e lirë, sisteme strikte noteriale dhe kadastrale.
• Ekonomia e transaksioneve: Vietnami – hyrje e ulët, kthime më të larta dhe potencial rritjeje; Austria – hyrje e lartë, rendiment i ulët por i qëndrueshëm.
• Faktorët operacionalë: Vietnami - menaxhmenti dhe një partner lokal janë të rëndësishëm; Austria - proceset e standardizuara dhe parashikueshmëria e kostos.

Nëse qëllimet tuaja janë rritja dhe fitimprurësia, Vietnami ofron më shumë mundësi me menaxhim të duhur të riskut. Nëse ruajtja e kapitalit dhe siguria ligjore janë thelbësore, modeli austriak është më i përshtatshëm, por përgatituni për kthime më modeste dhe barriera më të larta hyrjeje.

Jeta në Vietnam drejtohet nga dy paradigma kryesore: urbanizimi i shpejtë i metropoleve më të mëdha dhe jeta e përditshme e qetë dhe e orientuar drejt kohës së lirë e zonave turistike. Megaqytetet e qytetit Ho Chi Minh dhe Hanoi janë qytete dinamike dhe energjike me një dendësi të lartë biznesi, ndërtime intensive dhe komunitete të dallueshme të emigrantëve.

Për ata që janë mësuar me ritmin urban dhe që kërkojnë të kombinojnë investimet me një karrierë ose aktivitet sipërmarrës, këto qytete ofrojnë gjithçka që u nevojitet: kompani ndërkombëtare, hapësira bashkëpunimi, klinika dhe shkolla në gjuhën angleze, logjistikë të zhvilluar dhe një program të pasur kulturor.

Komunitetet e emigrantëve këtu janë të gjalla dhe të orientuara profesionalisht – ngjarjet e rrjetëzimit, klubet e biznesit, shkollat ​​ndërkombëtare dhe shërbimet e zhvendosjes lehtësojnë integrimin relativisht të shpejtë. Në të njëjtën kohë, dendësia e lartë dhe rritja e shpejtë nënkuptojnë gjithashtu një infrastrukturë më sfiduese: bllokime trafiku, kantiere të gjata ndërtimi, zhurmë; për ata që vlerësojnë paqen dhe qetësinë, kjo nuk është gjithmonë ngushëllim.

Rajonet turistike - Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc dhe zona të tjera bregdetare - krijojnë një stil jetese krejtësisht të ndryshëm: një klimë detare, akses të përditshëm në plazh, një infrastrukturë shërbimesh të zhvilluar mirë për pushuesit dhe kosto relativisht të ulëta për shërbimet shtëpiake.

Për shumë investitorë, vendet e pushimit janë sinonim i "investimit në stilin e jetës" : ju blini një pronë që shërben si vend pushimi familjar dhe gjithashtu gjeneron të ardhura gjatë sezonit të pikut. Jeta në vendpushime është më e thjeshtë dhe më e lirë për sa i përket shpenzimeve bazë: ushqimet, shërbimet dhe argëtimi shpesh janë dukshëm më të lira se në qytetet evropiane.

Megjithatë, kjo vjen me sezonalitetin e shërbimit dhe një përzgjedhje të kufizuar të institucioneve mjekësore dhe arsimore premium brenda vetë resortit - në shumicën e rasteve, për shërbime serioze mjekësore ose arsimore, do t'ju duhet të drejtoheni në qytete më të mëdha.

Kultura vietnameze është një përzierje shumështresore e traditave lokale, trashëgimisë koloniale dhe një skene bashkëkohore urbane që po rritet me shpejtësi. Kuzhina është një nga forcat lëvizëse të rehatisë së përditshme: ushqim rruge me cilësi të lartë dhe i përballueshëm, si dhe kafene e restorante të shumta që shërbejnë kuzhinë ndërkombëtare në qytetet kryesore.

Emigrantët dhe familjet e tyre vlerësojnë aksesin në shkolla ndërkombëtare dhe një nivel të besueshëm të kujdesit shëndetësor privat: Qyteti Ho Chi Minh dhe Hanoi krenohen me klinika dhe spitale ndërkombëtare që ofrojnë standarde afër standardeve perëndimore, por dukshëm më të përballueshme se ato në Austri.

Arsimi për fëmijët e shtetasve të huaj zakonisht ofrohet nëpërmjet shkollave private ndërkombëtare me anglishten si gjuhë mësimi; rrjeti i tyre është duke u zgjeruar, por hapësira dhe kostoja mund të jenë faktorë kufizues, veçanërisht në zonat e privilegjuara.

Krahasuar me Austrinë, do të vëreja disa dallime kryesore: në Austri, niveli i shërbimeve qeveritare, siguria publike dhe kujdesi shëndetësor janë përgjithësisht më të larta dhe më të qëndrueshme; infrastruktura është e parashikueshme mirë e zhvilluar; dhe cilësia e jetës është e lidhur me klimën e ftohtë dhe stilin e jetës evropiane.

Në Vietnam, ke një klimë më të ngrohtë, kosto fikse më të ulëta dhe dinamikë kulturore të gjallë, por i paguan ato me një shkallë më të lartë pasigurie në shërbimet publike dhe më pak parashikueshmëri në disa faktorë sigurie, socialë dhe mjedisorë.

Në vitet e fundit, Vietnami është transformuar nga një treg lokal në një qendër rajonale për nomadët dixhitalë, profesionistët e IT-së dhe sipërmarrësit që kërkojnë një kombinim të një baze të ulët operative dhe një tregu me rritje të shpejtë me qasje në pjesën tjetër të Azisë Juglindore.

Politikat fleksibile të vizave, shfaqja e hapësirave të përbashkëta të punës dhe disponueshmëria e internetit dhe pagesave në celular i bëjnë qytetet e mëdha një platformë natyrale për punën në distancë dhe startup-et. Nomadët dixhitalë vlerësojnë jo vetëm kostot e ulëta të akomodimit dhe ushqimit, por edhe një ekosistem shërbimesh: kafene me Wi-Fi të shpejtë, ngjarje komunitare, qasje në inkubatorë biznesi dhe logjistikë të lehtë ndërkombëtare të fluturimeve nga qyteti Ho Chi Minh ose Da Nang.

Për investitorët e orientuar drejt rritjes, Vietnami ofron avantazhe të qarta: një popullsi të re, një fluks investimesh të huaja në parqet industriale dhe sektorin e IT-së, projekte infrastrukturore në shkallë të gjerë (korridore rrugore dhe hekurudhore, porte, aeroporte) dhe urbanizim aktiv.

E gjithë kjo krijon një kërkesë në rritje për strehim për punonjësit e kompanive ndërkombëtare dhe krijon një bazë të qëndrueshme qiramarrësish, ndërkohë që rrit njëkohësisht perspektivat e kapitalizimit.

Për familjet, Vietnami ofron një stil jetese të përballueshëm: shpenzime më të ulëta ditore, një klimë të ngrohtë dhe mundësinë për t'u ofruar fëmijëve një arsim ndërkombëtar me një kosto dukshëm më të ulët se në Austri. Megjithatë, familjet duhet të marrin në konsideratë çështje të tilla si sigurimi, cilësia e arsimit publik dhe infrastruktura sociale afatgjatë, të cilat janë superiore në Austri.

Nga një perspektivë strategjike, Vietnami është interesant si një pikë diversifikimi: investitorët nga Evropa dhe Azia përfshijnë asetet lokale në portofolet e tyre për të rritur kthimet dhe për të zvogëluar korrelacionin me tregjet e BE-së.

Në këtë kontekst, Austria shërben si një "spirancë stabiliteti" për shumë njerëz - një vend ku kapitali mund të ruhet me rreziqe minimale ligjore; Vietnami, nga ana tjetër, është një "motor rritjeje" ku mund të arrihen fitime më të larta duke marrë përsipër rreziqe shtesë operacionale dhe rregullatore.

Planifikimi i daljes është një pjesë integrale e çdo strategjie investimi, dhe në Vietnam, kjo është veçanërisht e rëndësishme për shkak të modelit specifik ligjor dhe kushteve të tregut. Pika e parë dhe më e rëndësishme është të kuptohet natyra e qirasë: në shumicën e rasteve, një investitor nuk merr një titull të përhershëm pronësie të tokës, por blen një të drejtë përdorimi të rinovueshme (zakonisht deri në 50 vjet).

Prandaj, një masë praktike është përqendrimi në një profil transaksioni në të cilin horizonti i pritur i investimit është dukshëm më i shkurtër se afati i qirasë, ose blerja e pronave në projekte ku zhvilluesi ka garanci afatgjata për tokën dhe një politikë transparente zgjatjeje të kontratës.

Shitja e një apartamenti "para se të skadojë kontrata e qirasë" është një skenar i zakonshëm daljeje; investitorët preferojnë pronat me një afat të gjatë të mbetur qiraje sepse kërkesa e blerësve dhe çmimet bien ndërsa afati i qirasë shkurtohet.

Periudhat e ekspozimit në treg në Vietnam janë zakonisht më të gjata se në juridiksionet e zhvilluara evropiane. Projektet më likuide në vendet kryesore mund të shiten brenda pak muajsh me çmime dhe marketing të duhur; megjithatë, për pronat jashtë grupeve të emigrantëve ose me probleme të kuotave të të huajve, cikli i shitjeve shpesh zgjatet në një ose dy vjet.

Kjo për shkak të grupit të kufizuar të blerësve (kuota të huaja), paqëndrueshmërisë së kërkesës në tregun sekondar dhe nevojës për blerës që paguajnë vetëm para në dorë për shumë transaksione. Mbani mend se në zhvillimet e resorteve, sezonaliteti ndikon gjithashtu në kohën dhe çmimin e shitjes - listimi i një pjese të madhe të pronës gjatë "sezonit të ulët" mund të kërkojë një zbritje të konsiderueshme.

Aspektet tatimore të daljes janë të thjeshta krahasuar me Austrinë - normat janë më të ulëta, por procedurat burokratike dhe kërkesat e dokumenteve (konfirmimi i burimeve të fondeve, transfertat e certifikuara, numrat e llogarive lokale, etj.) kërkojnë përgatitje të kujdesshme.

Taksat tipike mbi një shitje përfshijnë taksën mbi fitimet kapitale (në Vietnam shpesh rreth 2% të çmimit të transaksionit ose një normë tjetër fikse në varësi të strukturës), si dhe tarifat e regjistrimit dhe tarifat e mundshme të transferimit.

Në Austri, barra tatimore mbi shitjet mund të jetë më e lartë, por procesi i llogaritjes dhe pagesës së taksave është më i standardizuar dhe transparent. Në Vietnam, është e rëndësishme të keni një konsulent tatimor vendas i cili mund t'ju ndihmojë të strukturoni siç duhet transaksionin dhe të minimizoni rreziqet fiskale brenda ligjit.

Vietnami kundër Austrisë

Në terma praktikë, ka kuptim që investitorët të zhvillojnë skenarë daljeje paraprakisht: të marrin në konsideratë diversifikimin e kanaleve (ndërmjetës, platforma ndërkombëtare, agjenci lokale), të kenë një rezervë fondesh për marketing dhe rregullime të mundshme të çmimeve, dhe të mbajnë një "paketë dokumentesh" në rregull - kontrata, historikë qiraje, fatura shërbimesh dhe prova të pagesës së taksave - të cilat rrisin besimin e blerësve potencialë dhe zvogëlojnë kohën e verifikimit të duhur.

Rasti 1: Qyteti Ho Chi Minh – apartament 45 m², rendiment 5.5%

Një investitor nga Singapori bleu një apartament-studio në Distriktin 2 (Thao Dien), një vendndodhje e njohur midis emigrantëve. Çmimi i apartamentit ishte afërsisht 95,000 dollarë. Prona u ble jashtë planit, duke ofruar një zbritje prej 12% nga çmimi i tregut pas përfundimit.

Apartamenti iu dha me qira afatgjatë një specialisti të IT-së që punonte në qytetin Ho Chi Minh. Rendimenti mesatar ishte 5.5% në vit. Për më tepër, kapitalizimi u rrit me 15% gjatë dy viteve.

Rasti 2: Hanoi – apartament 70 m², rendiment 4.8%

Një investitor gjerman bleu një apartament me dy dhoma gjumi në lagjen Cau Giay, ku ndodhen universitete dhe zyra të korporatave ndërkombëtare. Çmimi është 110,000 dollarë.

Pas mobilimit dhe rinovimeve të vogla, apartamenti iu dha me qira një grupi studentësh ndërkombëtarë në afat të gjatë. Rendimenti ishte 4.8% në vit. Avantazhi kryesor është kërkesa e qëndrueshme nga studentët dhe punonjësit qeveritarë. Disavantazhi është më pak fleksibilitet krahasuar me vendndodhjet në resorte.

Rasti 3: Da Nang – apartament banimi 55 m², rendiment 7.0%

Një investitor australian ka investuar në apartamente pranë plazhit My Khe, një nga zonat kryesore turistike të Da Nang. Çmimi i blerjes është 120,000 dollarë.

Apartamentet iu transferuan një kompanie lokale menaxhimi, e cila ua dha me qira turistëve nëpërmjet Booking dhe Airbnb. Rendimenti mesatar vjetor ishte 7.0%, pavarësisht sezonalitetit. Gjatë periudhave të pikut (dimër dhe pranverë), zënia arriti në 90%.

Rasti 4: Nha Trang – apartamente resorti 60 m², rendiment 8.2%

Një investitor rus bleu apartamente në një kompleks të ri buzë detit në Nha Trang për 125,000 dollarë. Menaxhimi iu transferua zhvilluesit, i cili garantoi një kthim minimal prej 7% për tre vitet e para.

Në fakt, kthimi ishte 8.2%, pasi trafiku turistik në Nha Trang u rikuperua shpejt pas pandemisë. Rreziku kryesor është varësia e lartë nga turistët kinezë dhe koreanë.

Rasti 5: Phu Quoc – Vilë 120 m², rendiment 9.5%

Një investitor nga Koreja e Jugut bleu një vilë në një kompleks luksoz buzë detit për 280,000 dollarë.

Vila u dha me qira nëpërmjet një operatori ndërkombëtar (Accor). Për shkak të kërkesës së lartë në Fukuoka, rendimenti ishte 9.5% në vit. Përveç kësaj, investitori e përdori vilën për pushime deri në 30 ditë në vit. Rreziku kryesor ishte varësia e lartë nga udhëtimet ajrore dhe sezonaliteti.

Rasti 6: Qyteti Ho Chi Minh – hapësirë ​​tregtare 90 m², rendiment 6.3%

Një investitor austriak bleu një pronë në katin përdhes në një kompleks banimi në Distriktin 7 (Phu My Hung), një lagje prestigjioze me një popullsi të madhe emigrantësh dhe biznesesh. Çmimi i blerjes ishte 210,000 dollarë.

Lokalet iu dhanë me qira një kafeneje dhe një dyqani kafenesh sipas një kontrate afatgjatë (5 vjet). Rendimenti ishte 6.3% në vit. Avantazhi ishte stabiliteti i qiramarrësit; disavantazhi ishte kostoja e lartë fillestare dhe varësia nga kërkesa e konsumatorit.

Rasti 7: Hanoi – apartament 50 m², rendiment 5.0%

Një investitor francez bleu një apartament të vogël pranë West Lake (Ho Tay), një lagje e njohur për emigrantët, për 100,000 dollarë.

Apartamenti u dha me qira përmes Airbnb në afat të shkurtër. Rendimenti mesatar vjetor ishte 5.0%, dhe për shkak të popullaritetit të zonës, çmimi i apartamentit u rrit me 12% gjatë dy viteve.

Përvoja ime mbulon transaksionet si në Azi ashtu edhe në Evropë (përfshirë Austrinë). Kjo më lejon të kuptoj jo vetëm ndryshimet në regjimet ligjore dhe transparencën e tregut, por edhe skenarët e kthimit dhe rrezikut në botën reale për investitorët.

Në Azi—veçanërisht në Vietnam dhe Tajlandë—detyra kryesore e investitorit nuk është të zgjedhë një pronë "bazuar në një fotografi", por të kryejë një verifikim të hollësishëm: duke kontrolluar zhvilluesin, strukturën e pronësisë, të drejtat e tokës dhe gatishmërinë e projektit për vënie në punë.

Ndërsa sistemi i fortë kadastral i Austrisë, rregulloret strikte të BE-së dhe transaksionet noteriale minimizojnë shumicën e rreziqeve ligjore, në Vietnam, ekspertiza ligjore është thelbësore për suksesin.

Si të zgjidhni një objekt:

1. Kontrollimi i reputacionit të zhvilluesit (projekte të përfunduara, vlerësime nga klientët, raste ligjore).
2. Analiza e kuadrit ligjor: dokumentet statutore të zhvilluesit, të drejtat e tokës, kuotat për të huajt.
3. Transparenca financiare: struktura e pagesave, garancitë bankare ose llogaritë escrow (kur është e aplikueshme).
4. Analiza krahasuese e çmimeve: krahasimi i kostos për metër katror të projektit aktual me prona të ngjashme të ndërtuara tashmë në rajon.

Format e pronësisë dhe taksat:

Lidhur me formatet e pronësisë dhe taksat, në Vietnam, të huajt në përgjithësi marrin kontratë qiraje (një kontratë qiraje afatgjatë, zakonisht deri në 50 vjet), e cila mund të zgjatet. Pronësia e lirë është jashtëzakonisht e kufizuar, ndryshe nga Austria, ku mbizotërojnë të drejtat absolute të pronësisë, të mbrojtura nga kushtetuta.

Taksimi në Vietnam është më i thjeshtë dhe më i ulët: taksa mbi fitimet kapitale është shpesh e sheshtë (~2%), dhe taksa mbi qiranë është rreth 10% e kombinuar (TVSH + TAP). Në Austri, megjithatë, taksa mbi të ardhurat nga qiraja mund të arrijë 25-30%, dhe taksa mbi fitimet kapitale (Immobilienertragsteuer) është e rregulluar në mënyrë strikte dhe varet nga kohëzgjatja e pronësisë.

Në varësi të strategjisë së investitorit, unë ofroj disa skenarë investimi:

• Konservatore: Apartament në qytetin Ho Chi Minh. Kërkesa e fortë vendase, emigrantët, studentët dhe punonjësit ndërkombëtarë ofrojnë qira të qëndrueshme. Kthimet janë 4-6% në vit, por me rrezik të ulët.
• E balancuar: apartamente në Da Nang. Turizëm + grup në rritje i emigrantëve, rendiment 6-8% me potencial për rritje të kapitalit.
• Agresive: hotele resorti me apartamente në Phu Quoc. Kthimet maksimale mund të arrijnë 10-12%, por ka rreziqe të larta të gabimeve sezonale, rregulluese dhe menaxheriale.

Çështja nëse është më mirë të investosh në Vietnam apo Tajlandë varet nga prioritetet e investitorit.

Kur është Vietnami një zgjedhje më e mirë: nëse qëllimi është kthim më i lartë, një fokus në rritjen e turizmit ose një dëshirë për të "hyrë në treg përpara se të institucionalizohet plotësisht". I përshtatshëm për investitorët që janë të gatshëm të kryejnë verifikime të duhura dhe të kenë një tolerancë të lartë ndaj riskut.

Kur është Tailanda më e mirë: nëse transparenca, infrastruktura e zhvilluar për jetën e emigrantëve, dalja e shpejtë nga investimet dhe likuiditeti i lartë i tregut sekondar janë përparësi.

Këshilla për investitorët:

• Gjithmonë punoni me një avokat që e njeh ligjin vendas.
• Kryeni verifikimin e kujdesshëm të projektit dhe zhvilluesit.
• Zhvilloni një strategji daljeje edhe para blerjes (qiradhënie → plan shitjeje 5–10 vjet para përfundimit).
• Krahasoni modelet tatimore në vende të ndryshme për të optimizuar të ardhurat.

Parashikimi deri në vitin 2030 për Vietnamin:

• Turizmi do të vazhdojë të rritet: trafiku ndërkombëtar i pasagjerëve pritet të rritet në 50 milionë njerëz.
• Infrastruktura - aeroportet e reja (për shembull, Long Thanh pranë qytetit Ho Chi Minh), autostradat dhe portet do të rrisin atraktivitetin e vendpushimeve.
• Çmimet në zonat turistike (Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc) do të rriten më shpejt sesa në zonat metropolitane për shkak të tokës së kufizuar pranë detit dhe fluksit të kapitalit të huaj.
• Tregu do të bëhet më i institucionalizuar, por dritarja e "kthimeve më të larta me rreziqe më të larta" do të mbetet për disa vite të tjera.

Skenarë investimi në pasuri të paluajtshme në Vietnam

Lista e kontrollit të investitorëve

1. Faza përgatitore

Përcaktoni qëllimet tuaja të investimit: të ardhurat, stilin e jetës, diversifikimin ose rritjen spekulative.

Zgjidhni një strategji:

• metropol (Qyteti Ho Chi Minh, Hanoi) → qira stallë;
• vendpushim (Da Nang, Nha Trang, Phu Quoc) → fitimprurës i lartë, por më sezonal.

Krahasojeni me alternativat në Evropë: Austria ka rreziqe më të ulëta dhe një mjedis të qartë ligjor, por barriera hyrjeje më të larta dhe fitime më të ulëta.

2. Çështje ligjore

Kuptimi i formave të pronësisë:

• të huajt kanë qasje në qiradhënie vetëm për deri në 50 vjet;
• pronësi e lirë – vetëm për qytetarët vietnamezë;
• Pronësia përmes një kompanie është e mundur nëse nevojiten prona komerciale.

Kontrolloni për trashëgimi dhe pronësi të përbashkët (martesë ose partneritet).

Hapni një llogari bankare në Vietnam për pagesa dhe qira (ndiqni rregullat e pajtueshmërisë).

Punësoni një avokat që njeh mirë ligjet lokale—gabimet në verifikimin e kujdesit të duhur mund të kushtojnë më shumë sesa kursimet në konsulta.

3. Kërko dhe kontrollo objektin

Analiza e tregut: përcaktoni se ku po rriten aktualisht kërkesa dhe çmimet (krahasoni zonat metropolitane dhe vendpushimet).

Zgjedhja e një zhvilluesi: studioni reputacionin e tyre, projektet e përfunduara dhe disponueshmërinë e licencave.

Verifikimi i objektit (kujdesi i duhur):

• statusi i tokës (shtetërore, private, me qira);
• disponueshmëria e lejeve të ndërtimit;
• pajtueshmëria me kufizimet për të huajt (jo më shumë se 30% e apartamenteve në ndërtesë).

Vlerësoni rentabilitetin: krahasoni qiratë afatshkurtra dhe afatgjata, çmimet reale.

4. Transaksioni i blerjes

Hapat e transaksionit:

• Marrëveshje rezervimi dhe pagesë depozite.
• Nënshkrimi i marrëveshjes së blerjes dhe shitjes.
• Pagesa sipas orarit (sidomos kur blihet jashtë planit).
• Regjistrimi i të drejtave në departamentin e tokës.
• Regjistroni të gjitha pagesat përmes një banke - kjo është një kërkesë e detyrueshme për të huajt.
• Ruani të gjitha dokumentet (veçanërisht lejet dhe certifikatat e pronësisë).

5. Taksa dhe shpenzime

Pas blerjes: tarifë regjistrimi 0.5%.

Kur zotëroni: taksat e tokës dhe pronës janë minimale.

Kur merrni me qira: taksa 5-10% në varësi të të ardhurave.

Në shitje: tatimi mbi fitimet kapitale 2%.

Krahasimi me Austrinë: Vietnami ka taksa më të ulëta, por më shumë burokraci dhe pasiguri.

6. Menaxhimi i pronës

Përcaktoni strategjinë tuaj të qirasë:

• afatshkurtër → turizëm, fitimprurësi e lartë, por më shumë punë dhe sezonalitet;
• afatgjatë → emigrantë, studentë, klientë biznesi, fitimprurësi më e ulët, por stabilitet.

Zgjidhni një kompani menaxhimi nëse nuk planifikoni ta trajtoni vetë qiranë.

Ruani pajtueshmërinë - të ardhurat duhet të transferohen përmes llogarive zyrtare.

7. Dalja nga investimi

Planifikoni paraprakisht: periudha e qirasë është e kufizuar, është më mirë të shitet 5-10 vjet para përfundimit.

Merrni parasysh ekspozimin: në Vietnam, pronat duhen më shumë kohë për t'u shitur sesa në Evropë (deri në 6-12 muaj).

Llogaritni taksat pas shitjes: taksa mbi fitimet kapitale është fikse në 2% të çmimit të transaksionit.

Krahasimi me Austrinë: në Evropë, shitjet e pasurive të paluajtshme janë më të parashikueshme, ndërsa në Vietnam, luhatjet e kërkesës janë më të mundshme.

8. Rehatia personale dhe stili i jetesës

Megaqytete: aktivitet biznesi, komunitete emigrantësh, kërkesë e lartë për qira.

Resortet: kosto e ulët jetese, klimë e ngrohtë, investime në stilin e jetës.

Merrni parasysh infrastrukturën: mjekësinë, arsimin, transportin.

Krahasimi me Austrinë: Evropa ofron një infrastrukturë dhe sistem ligjor më të qëndrueshëm, Vietnami ofron më shumë mundësi për rritje dhe një pengesë më të ulët hyrjeje.