Pasuri të paluajtshme në Portugali për investime dhe banesa personale

Sipas Indeksit të Tregut të Pronave , Portugalia pa rritjen më të lartë të çmimeve të pasurive të paluajtshme në BE në gjysmën e parë të vitit 2025, me një rritje prej 15.2% nga viti në vit, ndërsa mesatarja e BE-së ishte vetëm 5.1%. Çmimet mesatare të banesave në Portugali janë rritur me 106% gjatë dekadës së fundit. Mbrojtja e tregut dhe stimujt tatimorë (siç është regjimi i NHR (Rezidentëve Jo-të Zakonshëm)) e kanë bërë Portugalinë edhe më tërheqëse për banorët dhe investitorët e huaj.

Ky artikull paraqet një analizë sistematike të atraktivitetit të investimeve në pasuri të paluajtshme në Portugali. Ne do të shqyrtojmë gjendjen aktuale të tregut, dinamikën e tij, stimujt ekonomikë dhe tatimorë, dhe do të krahasojmë Portugalinë me Austrinë si një mundësi alternative investimi në Evropë.

Portugalia mbetet një nga tregjet më tërheqëse të Evropës, me kërkesë të fortë për strehim të mbështetur nga programet e rezidencës dhe interes nga emigrantët dhe investitorët, ndërsa furnizimi i kufizuar në Lisbonë, Porto dhe rajonet bregdetare rrit potencialin për rritje të çmimeve dhe rendimente të qëndrueshme të qirasë.

Unë jam Oksana Zhushman, avokate me përvojë të gjerë në investime dhe ndërtim. Praktika ime përfshin mbështetjen e transaksioneve të pasurive të paluajtshme në Evropë, zhvillimin e strategjive për klientë privatë dhe të korporatave, si dhe menaxhimin e projekteve në juridiksione të shumta. Unë kombinoj ekspertizën ligjore me njohuritë praktike të tregut për të ndihmuar investitorët jo vetëm të ruajnë kapitalin, por edhe të maksimizojnë vlerën në një ekonomi që ndryshon me shpejtësi.

Austria është një destinacion investimi i qëndrueshëm dhe tërheqës, por është më i përshtatshëm për investitorët konservatorë: këtu, investimi në tregun e pasurive të paluajtshme është kryesisht një mënyrë për të ruajtur kapitalin me një rritje të moderuar dhe të parashikueshme. Investimi është më kompleks dhe kërkesat janë më të rrepta, por:

• Stabiliteti dhe parashikueshmëria e tregut: çmimet rriten pa probleme, pa kërcime të papritura;
• Siguria ligjore e transaksioneve dhe transparenca e procedurave;
• Pasuri të patundshme me cilësi të lartë – shtëpi, apartamente dhe prona komerciale moderne dhe të besueshme;
• Siguria afatgjatë e kapitalit – Austria konsiderohet një strehë e sigurt për investitorët;
• Prania e infrastrukturës së zhvilluar dhe një standardi të lartë jetese, i cili ruan kërkesën për strehim në mënyrë të përhershme.

Portugalia , nga ana tjetër, ofron mundësi më dinamike:

• Prag i ulët për fillimin e investimeve (nga 250,000 €);
• Rregulla fleksibile për marrjen e lejes së qëndrimit dhe programin e Vizës së Artë;
• Kërkesë e lartë për banesa për shkak të turistëve dhe të huajve, gjë që rezulton në rendimente qiraje deri në 5-7% në rajonet e njohura;
• Potencial për rritje të çmimeve për shkak të zhvillimit të infrastrukturës dhe popullaritetit të vendit midis emigrantëve.

Zgjedhja midis Austrisë dhe Portugalisë varet nga qëllimet tuaja: kthime të larta dhe dinamikë me elementë rreziku ose stabiliteti, besueshmëri dhe mbrojtje afatgjatë e kapitalit.

Portugalia e ka vendosur veten fort si një nga tregjet më tërheqëse të pasurive të paluajtshme në Evropë. Investimet në pasuri të paluajtshme pritet të rriten me 8% në vitin 2025, duke arritur në 2.5 miliardë euro.

Portugalia kombinon stabilitetin e një ekonomie të zhvilluar me kërkesën e lartë për strehim falë programeve të turizmit dhe rezidencës. Lisbona, Porto dhe Algarve mbeten liderë në atraktivitetin e investimeve.

Sipas raportit të PwC-së “Trendet në Zhvillim në Pasuritë e Paluajtshme në Evropë 2024”, Lisbona renditet e 8-ta ndër qytetet më tërheqëse për investime në pasuri të paluajtshme në Evropë.

Sipas Numbeo-s, Lisbona do të renditet e 25-ta midis qyteteve globale për sa i përket indeksit të çmimeve të pasurive të paluajtshme në vitin 2025, duke treguar kërkesë të fortë dhe potencial për rritje të çmimeve. Përvoja ime e konfirmon këtë: klientët që kanë investuar në pasuri të paluajtshme në Lisbonë dhe Portos raportojnë rritje të qëndrueshme të çmimeve dhe kushte tërheqëse qiraje, veçanërisht në zonat turistike.

Portugalia e ka vendosur veten si një vend me një sistem ligjor transparent, siç konfirmohet nga vlerësimet nga PwC dhe Banka Botërore. Kjo e bën procesin e blerjes së pasurive të paluajtshme të qartë dhe të parashikueshëm për investitorët e huaj.

Shumë investitorë, veçanërisht nga Spanja, Franca dhe disa vende të Evropës Veriore, po kërkojnë mundësi të reja mes tregjeve të mbinxehura ku çmimet e pronave kanë arritur nivele historike dhe rendimentet e qirasë janë në rënie. Portugalia i tërheq ata me kombinimin e rritjes së fuqishme ekonomike, sistemit ligjor transparent dhe kërkesës së lartë për strehim, veçanërisht në Lisbonë, Porto dhe rajonet turistike të Algarve dhe Madeirës.

Për më tepër, vendi ofron programe rezidence dhe stimuj tatimorë për investitorët e huaj, duke e bërë procesin e blerjes së pasurive të paluajtshme më fitimprurës dhe të parashikueshëm. Kjo është veçanërisht e rëndësishme për ata që kërkojnë të blejnë një apartament në Portugali si për banim personal ashtu edhe për qira afatgjatë.

Tregu portugez i pasurive të paluajtshme kombinon një histori rimëkëmbjeje pas krizës, rritje dinamike të çmimeve dhe një gamë të larmishme opsionesh investimi. Të kuptuarit e këtyre faktorëve ndihmon në marrjen e vendimeve të informuara kur blini një shtëpi dhe investoni në pasuri të paluajtshme portugeze.

Pas krizës financiare të vitit 2008, tregu i pasurive të paluajtshme në Portugali përjetoi një rënie të ndjeshme të çmimeve, veçanërisht në Lisbonë dhe Porto. Megjithatë, një rimëkëmbje filloi në vitin 2012. Programe të tilla si Viza e Artë luajtën një rol kyç në tërheqjen e investimeve të huaja, veçanërisht në Lisbonë dhe Porto. Sipas një studimi nga Instituti IZA i Ekonomisë së Punës, që nga viti 2012, numri i transaksioneve të pasurive të paluajtshme me vlerë 500,000 € është rritur me 60% krahasuar me periudhën para futjes së programit.

Tregu ka qenë në rritje të vazhdueshme që nga viti 2015. Në vitin 2024, norma mesatare e rritjes ishte 7-8%, me zonat e njohura të Lisbonës dhe Algarve që treguan rritje edhe më të lartë. Nëse po kërkoni të blini një apartament në Portugali për qëllime qiraje, ia vlen të përqendroheni në këto tregje dinamike, ku kërkesa tejkalon ofertën.

Megjithatë, në tetor 2023, qeveria pezulloi mundësinë e marrjes së një Vize të Artë përmes investimeve në pasuri të paluajtshme, gjë që ndikoi në dinamikën e çmimeve në zonat qendrore.

Lisbona është kryeqyteti i vendit dhe qendra kryesore e biznesit dhe turizmit. Ajo është shtëpia e komplekseve të zyrave dhe banesave, lagjeve historike dhe lagjeve prestigjioze si Alfama, Baixa dhe Parque das Naçoes. Çmimi mesatar i apartamenteve në qendër të Lisbonës varion nga 4,500 deri në 6,500 euro për metër katror, ​​me rendimente afatshkurtra qiraje që arrijnë në 5-7% në vit.

Porto është një qendër kulturore dhe ekonomike në veri të vendit, një qytet me infrastrukturë të zhvilluar, një aeroport ndërkombëtar dhe turizëm tërheqës. Çmimi mesatar i banesave në Porto është 3,000–4,500 € për metër katror, ​​me rendimente qiraje prej afërsisht 4–5%. Si apartamentet e rishitura në qendrën historike, ashtu edhe zhvillimet e reja për qira afatgjatë janë të njohura këtu.

Algarve është një vijë bregdetare me kërkesë të lartë për pasuri të patundshme turistike dhe luksoze. Çmimi mesatar i vilave dhe apartamenteve është 3,500–7,500 €/m², me rendimente sezonale që arrijnë në 6–8%. Klientët e mi shpesh zgjedhin Algarve për qira afatshkurtra dhe të ardhura gjatë sezonit të lartë, veçanërisht në Lagos dhe Albufeira.

Madeira dhe Azore janë rajone të qeta për investitorët që kërkojnë prona luksoze, pamje nga oqeani dhe një mënyrë jetese të qetë. Çmimet mesatare të pronave variojnë nga 2,500–5,000 € për metër katror. Madeira është veçanërisht e njohur për banesa personale ose qira afatgjata, ndërsa Azoret janë një treg i specializuar për investitorët me përvojë.

Popullore në tregun portugez:

• Rishitja e pasurive të paluajtshme shpesh ofron mundësinë e rinovimit, gjë që mund të rrisë fitimprurësinë.
• Ndërtesa të reja dhe segmenti luksoz – për investitorët e përqendruar në tregun premium.
• Pasuri të patundshme turistike - apartamente dhe vila për Airbnb dhe qira afatgjata.

Këshillë : Blerja e pronës në Portugali në zonat turistike kërkon një analizë të kujdesshme të rregulloreve të qirasë afatshkurtër për të minimizuar rreziqet dhe për të maksimizuar fitimet.

Blerësit kryesorë të huaj janë qytetarë të Francës dhe Mbretërisë së Bashkuar, si dhe investitorë nga SHBA-ja, Kina dhe Brazili. Ata kërkojnë prona në Portugali për përdorim personal, për qëllime qiraje ose për pjesëmarrje në programe rezidence. Përvoja ime me klientët tregon se evropianët shpesh zgjedhin pronat ekzistuese në qytete të mëdha, ndërsa investitorët nga Azia dhe Amerika preferojnë ndërtesa të reja dhe prona luksoze.

Kërkesa e brendshme luan një rol kyç në tregun portugez të pasurive të paluajtshme. Banorët vendas po blejnë në mënyrë aktive shtëpi, veçanërisht në Lisbonë, Porto dhe Algarve, duke ruajtur stabilitetin e tregut dhe duke parandaluar rënien e ndjeshme të çmimeve edhe përballë luhatjeve të faktorëve të jashtëm.

Roli i tregut të kredive hipotekare është veçanërisht i rëndësishëm: normat e interesit mbeten relativisht të ulëta (3.3-4%), duke e bërë pronësinë e një shtëpie të përballueshme për shumicën e popullsisë. Është e rëndësishme të theksohet se normat e kredive hipotekare mund të ndryshojnë në varësi të situatës ekonomike dhe politikave të Bankës Qendrore Evropiane.

Për investitorët e huaj që kërkojnë të blejnë prona në Portugali, bankat zakonisht ofrojnë kredi deri në 80% të vlerës së pronës. Huadhënësit marrin në konsideratë të ardhurat, historinë e kreditit dhe stabilitetin financiar të huamarrësit kur përcaktojnë kushtet e kredisë.

Zgjedhja e metodës së transaksionit ndikon drejtpërdrejt në taksat, menaxhimin e pronës dhe strategjinë e daljes. Portugalia ofron kushte fleksibile, me formate optimale për kategori të ndryshme investitorësh.

Kjo është mënyra më e thjeshtë dhe më e zakonshme për të blerë pronë në Portugali. Më shpesh zgjidhet nga klientët që planifikojnë pronësi afatgjatë ose përdorim personal të pronës. Për shembull, një nga klientët e mi nga Franca regjistroi një apartament në Algarve në emrin e saj për të ulur kostot administrative. Ana negative është mundësia e kufizuar e optimizimit të taksave pas rishitjes.

Themelimi i një kompanie në Portugali ose në një juridiksion të BE-së (shpesh përdoret një kombinim i Portugalisë dhe Maltës) është i përshtatshëm për investitorët e mëdhenj dhe ata që planifikojnë të menaxhojnë prona të shumëfishta. Kjo ofron avantazhe tatimore dhe thjeshton transferimet e aseteve. Unë shpesh e rekomandoj këtë format për klientët që blejnë jo vetëm një apartament, por një paketë të tërë pronash.

Investimi përmes fondeve të pasurive të paluajtshme ju lejon të merrni pjesë në treg pa pasur nevojë ta menaxhoni vetë pronën. Portugalia përdor formatin SIGI (Sociedades de Investimento e Gestão Imobiliária), një ekuivalent i një REIT me nxitje tatimore. Kjo metodë zgjidhet nga investitorët e përqendruar në dividentë dhe rritje afatgjatë.

Strukturat e pronësisë fraksionale dhe të besimit janë të njohura për investimet familjare. Kjo zvogëlon rrezikun e mosmarrëveshjeve midis trashëgimtarëve dhe thjeshton menaxhimin. Kisha një klient nga Brazili i cili transferoi pronësinë e një vile në Algarve te një besim familjar për të mbrojtur asetet dhe për të strukturuar trashëgiminë.

Portugalia ka një avantazh të dallueshëm ndaj shumë vendeve të tjera, pasi nuk vendos kufizime për blerësit e huaj. Jorezidentët kanë të njëjtat të drejta si qytetarët: ata mund të blejnë apartamente, shtëpi ose prona tregtare në Portugali në çdo madhësi. Për të përfunduar transaksionin, duhet të merrni një numër identifikimi tatimor (NIF) dhe të paguani një taksë vjetore mbi pronën (IMI), e cila zakonisht arrin në 0.3–0.8% të vlerës kadastrale.

Procesi i blerjes së pasurive të paluajtshme në Portugali është mjaft transparent, por kërkon ndjekjen e një numri procedurash dhe angazhimin e specialistëve. Gabimet në këtë fazë mund të jenë të kushtueshme, prandaj është e rëndësishme të kuptohen hapat dhe rreziqet që përfshihen.

1. Marrja e një NIF (1 ditë) - një numër tatimor (Número de Identificação Fiscal) është i detyrueshëm për të gjitha transaksionet, duke përfshirë blerjen e pasurive të paluajtshme në Portugali.
2. Hapja e një llogarie bankare (1-3 ditë) në një bankë portugeze për të kryer transaksionin.
3. Angazhoni një avokat – ai do të inspektojë pronën (5-10 ditë), do të përgatisë kontratat dhe do të mbrojë interesat tuaja.
4. Nënshkrimi i kontratës paraprake (CPCV) (1–2 ditë) dhe pagesa e një depozite (zakonisht 10%).
5. Përfundimi i transaksionit përfundimtar te noteri dhe pagesa e shumës së mbetur (30–60 ditë).
6. Regjistrimi në Conservatória do Registo Predial (Regjistri i Pronave) për të zyrtarizuar pronësinë (2–5 ditë).

Kohëzgjatja mesatare: 1.5–2 muaj (për kredi hipotekare deri në 3 muaj). Nëse ndodheni personalisht në Portugali, do t'ju duhet një përkthyes, pasi i gjithë dokumentacioni është në portugalisht.

Një avokat kontrollon statusin ligjor të pronës (borxhet, hipotekat dhe lejet e përdorimit), përgatit kontratat dhe mbikëqyr të gjitha fazat e transaksionit. Një agjent ndihmon në zgjedhjen e një prone dhe lehtëson negociatat, por nuk zëvendëson një avokat.

Një nga klientët e mi po përpiqej të kursente para duke kërkuar një avokat, por hasi një problem me një kredi hipotekare ekzistuese mbi pronën. Ne morëm një avokat në një fazë të vonë, por kjo e vonoi marrëveshjen me dy muaj.

Mendimi im: Përdorni gjithmonë një avokat të pavarur, jo një të rekomanduar nga shitësi ose agjenti.

• Pasaportë ose dokument tjetër identifikimi i vlefshëm.
• NIF (Número de Identificação Fiscal) – Numri tatimor portugez.
• Vizë ose leje qëndrimi – megjithëse të huajt mund të blejnë pasuri të paluajtshme pa leje qëndrimi, mund të kërkohet një vizë hyrjeje ose status rezidenti për një qëndrim afatgjatë dhe për të zgjidhur çështjet që lidhen me blerjen.
• Llogari bankare portugeze për shlyerjen e transaksionit.
• Konfirmimi i burimit të fondeve (brenda kuadrit të rregulloreve të AML - luftimi i pastrimit të parave).
• Marrëveshje shitjeje dhe blerjeje (e nënshkruar nga të dyja palët).
• Dokumentet e kërkuara për një hipotekë (nëse bleni me kredi): certifikatë të ardhurash, deklarata tatimore, provë punësimi ose biznesi, historia e kreditit (ndonjëherë kërkohet).

Për të marrë një kredi hipotekare në Portugali, si banorët ashtu edhe jorezidentët duhet të kenë një histori të mirë krediti, të ardhura të mjaftueshme dhe një pagesë fillestare prej 30 deri në 50% të vlerës së pronës.

Ligjërisht, procesi i blerjes së pasurive të paluajtshme në Madeira dhe Azore është identik me transaksionet në Portugalinë kontinentale: kërkohet një NIF, një kontratë paraprake (CPCV), nënshkrimi para një noteri dhe regjistrimi në Konservator. Nuk ka kufizime për investitorët e huaj dhe të gjitha të drejtat ruhen plotësisht.

Megjithatë, ka disa paralajmërime. Së pari, për shkak të largësisë gjeografike, marrja e dokumenteve dhe miratimeve mund të zgjasë më shumë (sidomos në Azore). Së dyti, kur blini prona turistike ose apartamente me qira në Madeira dhe Azore, duhet të kontrolloni për një licencë Alojamento Local (AL) dhe të siguroheni që prona është në përputhje me rregulloret lokale. Këto licenca rregullohen nga bashkitë dhe disa zona kanë kufizime për ato të reja.

Në Portugali, blerja e pasurive të paluajtshme nga distanca është një praktikë e zakonshme, veçanërisht midis investitorëve të huaj. Transaksioni formalizohet nëpërmjet një prokure (Procuração), të certifikuar nga një noter në vendin e banimit të blerësit dhe të legalizuar me apostille. Me këtë prokurë, një avokat ose përfaqësues i autorizuar mund të nënshkruajë të gjitha dokumentet, duke përfshirë CPCV-në dhe aktin përfundimtar.

Nuk ka kufizime shtesë për jo-rezidentët, por është e rëndësishme që prokura të hartohet siç duhet sipas modelit portugez dhe të përkthehet në portugalisht. Në praktikë, unë rekomandoj të kontrolloni që prokura të mbulojë të gjitha kompetencat e nevojshme: hapjen e një llogarie bankare, marrjen e një NIF, nënshkrimin e kontratës dhe regjistrimin e pronës. Kjo do të shmangë vonesat në fazën përfundimtare.

Kur planifikoni blerjen e një prone në Portugali, është e rëndësishme të merrni në konsideratë paraprakisht të gjitha detyrimet tatimore dhe kostot përkatëse. Këto ndikojnë në vlerën aktuale të pronës dhe strategjinë e investimit.

IMT (Tatimi Komunal për Transferimet) paguhet kur blihet një shtëpi. Norma është progresive, duke filluar nga 1% në 7.5%, në varësi të vlerës së pronës dhe nëse ajo do të përdoret si banesë kryesore. Për shembull, për një apartament që kushton 300,000 €, taksa do të ishte afërsisht 8,000–9,000 €.

Këshillë: Nëse po blini prona të shumta, është më fitimprurëse të regjistroni transaksionet në emrat e palëve të ndryshme për të ulur normën.

Imposto do Selo (Imposto do Selo) është një taksë fikse prej 0.8% e çmimit të transaksionit dhe paguhet në ditën që nënshkruhet kontrata në zyrën e noterit. Ky është një taksë fikse mbi çmimin e blerjes së pronës. Nëse prona financohet me hipotekë, shumës së kredisë i shtohet një taksë shtesë prej 0.6%.

Pasi të përfundojë transaksioni, pronari i pronës në Portugali duhet të paguajë IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis)—një ekuivalent i taksës së pronës. Shkalla është 0.3–0.45% e vlerës kadastrale të pronës.

Vlera kadastrale (VK) llogaritet nga Zyra e Taksave (ZT) bazuar në karakteristikat e pronës: vendndodhjen, zonën, llojin e përdorimit dhe parametra të tjerë. Për shembull, për një apartament në Lisbonë me një VK prej 200,000 €, taksa vjetore do të ishte afërsisht 600–900 €.

Kur blini një apartament në një ndërtesë të re, TVSH-ja është përfshirë tashmë në çmim dhe arrin në 23% (për pronat komerciale). Për pronat rezidenciale, taksa përfshihet në çmim; nuk kërkohen pagesa shtesë.

Statusi i NHR (Banor Jo-i Vazhdueshëm) lejon ulje të konsiderueshme të taksave mbi të ardhurat, duke përfshirë qiranë dhe të ardhurat nga jashtë vendit, për deri në 10 vjet. Ky regjim i bën pasuritë e patundshme portugeze veçanërisht tërheqëse për investitorët që planifikojnë të jetojnë ose të marrin një leje qëndrimi. Është më mirë të aplikoni për statusin NHR brenda vitit të parë të qëndrimit për të shmangur humbjen e të drejtës për përfitime.

Austria fiton për stabilitetin e tregut dhe likuiditetin e lartë të pasurive të paluajtshme. Këtu, çmimet rriten në mënyrë të parashikueshme, kërkesa për prona mbetet e qëndrueshme dhe procesi i shitjes dhe transferimit të pronësisë është i shpejtë dhe i drejtpërdrejtë. Portugalia , nga ana tjetër, tërheq investitorët me rendimente dhe stimuj tatimorë më të lartë, por tregu është më dinamik dhe sezonal, dhe likuiditeti ndryshon sipas rajonit dhe llojit të pronës.

Viza e Artë Portugeze ka qenë prej kohësh një nga instrumentet më tërheqëse për investitorët e huaj. Që nga viti 2024, programi ka ndryshuar kushtet e tij: blerjet e pasurive të paluajtshme nuk konsiderohen më një rrugë e drejtpërdrejtë për rezidencë. Kjo hap mundësi të reja përmes investimeve në fonde, biznese ose projekte kulturore, por kërkon shqyrtim të kujdesshëm për të shmangur humbjen e kohës dhe parave.

Fondet e investimit (Njësitë e Fondit) – kontribut minimal prej 500,000 € në fondet portugeze të investimit. Unë e rekomandoj këtë opsion për klientët që duan të fitojnë të ardhura pasive pa menaxhuar pasuri të paluajtshme.

Hapja ose investimi në një kompani – qoftë duke krijuar të paktën 10 vende të reja pune ose duke investuar 500,000 € në një biznes ekzistues. Një nga klientët e mi zgjodhi këtë rrugë, duke hapur një biznes në Lisbonë të fokusuar në shërbimet e IT-së.

Donacione për kulturën – një minimum prej 250,000 € për trashëgiminë kombëtare ose projekte kërkimore. Një mundësi e shkëlqyer për të mbështetur kulturën dhe njëkohësisht për të marrë një leje qëndrimi.

Për të ruajtur statusin e rezidencës, duhet të kaloni mesatarisht 7 ditë në vit në Portugali.

Nëse qëllimi është të jetosh pa investime të mëdha, opsionet alternative janë të përshtatshme:

• Viza D7 – bazuar në të ardhura të qëndrueshme nga jashtë vendit.
• Viza e Nomadit Dixhital – për punë në distancë.

Marrja e lejes së qëndrimit në Portugali hap një gamë të gjerë mundësish për investitorin dhe familjen e tij:

• E drejta e qëndrimit në Portugali do të thotë hyrje dhe qëndrim i lirë në vend për të gjithë anëtarët e familjes.
• Qasje në zonën Shengen – mundësia për të udhëtuar në 27 vende evropiane pa vizë.
• Stimujt tatimorë dhe optimizimi – kur kombinohen me regjimin e NHR-së, është e mundur të ulet ndjeshëm taksimi i të ardhurave të marra jashtë vendit.
• Mjedis ligjor i qëndrueshëm – Portugalia është anëtare e BE-së, ka legjislacion transparent dhe të drejtat e investitorëve janë të mbrojtura.
• Arsimi dhe kujdesi shëndetësor – qasje në shkolla dhe universitete publike, kujdes shëndetësor cilësor për banorët.
• Fleksibilitet për sipërmarrësit dhe nomadët dixhitalë – mund të drejtoni një biznes, të investoni dhe njëkohësisht të shijoni përfitimet e programit të rezidencës evropiane.

Gabimet e zakonshme që bëjnë investitorët kur aplikojnë për një Vizë të Artë:

• Përpjekje për të marrë një leje qëndrimi përmes blerjes së pasurive të paluajtshme pas vitit 2024.
• Periudhë minimale qëndrimi e pamjaftueshme në Portugali (7 ditë në vit).
• Gabime në prokurat dhe përkthimet e dokumenteve.
• Shpenzime të pallogaritura për tarifa, shërbime ligjore dhe taksa.
• Konfirmim i pasaktë i ligjshmërisë së burimeve të të ardhurave.

Aktualisht, pasi të ketë mbajtur një Vizë të Artë Portugeze për pesë vjet, një investitor dhe familja e tij mund të aplikojnë për shtetësi portugeze dhe një pasaportë të BE-së. Kjo kërkon:

• Të qëndrosh në Portugali për të paktën 7 ditë në vit;
• Të kesh leje qëndrimi të ligjshme dhe të përmbushësh të gjitha kushtet e programit;
• Konfirmoni njohuritë tuaja të gjuhës portugeze në nivelin A2;
• Të mos kesh precedentë të rëndë kriminalë;
• Konfirmoni ligjshmërinë e burimeve të të ardhurave.

Marrja e shtetësisë u jep akses të plotë në Zonën Shengen, të drejtën për të punuar dhe studiuar në çdo vend të BE-së dhe mundësinë për t'ua kaluar shtetësinë fëmijëve. Për investitorët, ky është një mjet strategjik: investimi në Portugali ofron njëkohësisht një pasaportë të ligjshme evropiane dhe avantazhe tatimore përmes regjimit të NHR-së.

Programi i Vizës së Artë ka pësuar ndryshime të rëndësishme:

• Përjashtimi i pasurive të paluajtshme si një rrugë e drejtpërdrejtë për një leje qëndrimi (nga viti 2024).
• Fokusimi në investimet në fondacione, biznese dhe kulturë: shumat minimale janë 500,000 € për fondacionet dhe kompanitë, 250,000 € për donacionet kulturore.

Shtrëngimi i kërkesave për shtetësi (projektligji i 23 qershorit 2025):

• Ata planifikojnë të rrisin periudhën minimale të qëndrimit për shumicën e aplikantëve në 10 vjet (7 vjet për vendet e CPLP-së);
• Njohuri të detyrueshme të gjuhës portugeze (niveli A2);
• Testi i Kulturës dhe të Drejtave;
• Shtrëngimi i kontrolleve të regjistrave kriminalë;
• Duke mbyllur rrugën përmes origjinës sefardike hebraike.
• Rritja e transparencës së tarifave dhe përgjegjësive - të gjitha tarifat, përfshirë ato ligjore, janë përditësuar dhe tani janë fikse për lloje të ndryshme investimesh.

Austria ofron një rrugë tjetër për shtetësi përmes vizës D ose programit të Vetëmjaftueshmërisë, por procesi është më rigoroz dhe i gjatë:

• Kërkohet dëshmi e të ardhurave të larta dhe të qëndrueshme ose investimeve të mëdha;
• Periudha minimale e qëndrimit përpara aplikimit për shtetësi është 10 vjet;
• Ka më pak fleksibilitet: investimet në pasuri të paluajtshme nuk japin drejtpërdrejt shtetësi;
• Procesi i natyralizimit është më i ndërlikuar dhe burokratik.

Austria shkëlqen në aspektin e stabilitetit, parashikueshmërisë dhe mbrojtjes afatgjatë të të drejtave të investitorëve. Ajo ka më pak rreziqe, rregullore më të rrepta dhe më transparente, si dhe likuiditet më të lartë të pasurive të paluajtshme dhe marrje më të shpejtë të shtetësisë sesa Portugalia.

Tregu i qirave në Portugali po rritet me shpejtësi, por kjo kërkon shqyrtim të kujdesshëm. Të kuptuarit e ndryshimeve midis qirave afatshkurtra dhe afatgjata i ndihmon investitorët të zgjedhin një strategji që balancon në mënyrë optimale fitimet dhe rreziqet.

Qiratë afatshkurtra mbeten të njohura në zonat turistike si Lisbona, Porto, Algarve dhe Madeira. Kthimet janë zakonisht 5-7% në vit, por ka kufizime në licencat AL (Alojamento Local).

Rregulla të reja: Qytetet po prezantojnë kuota për numrin e licencave për të rregulluar tregun dhe për të ulur presionin mbi strehimin e banorëve vendas. Shembull i klientit: pronari i një apartamenti në Algarve e jep me qira atë në Airbnb, por ka marrë një licencë paraprakisht - duke ndihmuar në shmangien e gjobave dhe në vazhdimësinë e gjenerimit të të ardhurave.

Kontratat afatgjata i tërheqin investitorët me stabilitetin e tyre: kthime prej 3–5% në vit dhe më pak luhatje sezonale. Ky opsion u pëlqen klientëve që vlerësojnë një rrjedhë të parashikueshme të ardhurash dhe rrezik minimal.

Për investitorët e portofolit, ka kuptim të kombinojnë disa prona - disa për qira afatshkurtra, disa për qira afatgjata - për të balancuar rentabilitetin dhe stabilitetin.

Kompanitë e menaxhimit ndihmojnë në optimizimin e të ardhurave dhe zgjidhjen e problemeve tatimore.
Funksionet kryesore të kompanive të menaxhimit janë:

• Menaxhimi i qirasë afatshkurtër dhe licencimi i AL-së.
• Përzgjedhja dhe kontrolli i qiramarrësve për kontrata qiraje afatgjata.
• Mbledhja e qirasë dhe raportimi financiar.
• Organizimi i pastrimit, riparimit dhe mirëmbajtjes së banesave.
• Zgjidhja e çështjeve ligjore dhe bashkëveprimi me autoritetet tatimore.
• Konsultime mbi optimizimin e të ardhurave dhe minimizimin e riskut.

Kur japin me qira pasuri të paluajtshme, banorët paguajnë tatimin mbi të ardhurat në një shkallë progresive që varion nga 14% në 48%, varësisht nga të ardhurat vjetore. Jorezidentët i nënshtrohen një tarife fikse prej 25%. Megjithatë, vetëm të ardhurat e fituara në Portugali tatohen.

Rendimentet në tregun portugez janë më të larta, por rregulloret e qirasë janë më të rrepta dhe mund të ndryshojnë. Në Austri, rendimentet janë më të ulëta (2–3%), por tregu është i qëndrueshëm, rregulloret janë të parashikueshme dhe rreziku i gjobave është minimal. Në këtë sfond, çmimet e pasurive të paluajtshme në qytetet kryesore të Gjermanisë shpesh perceptohen si shumë të larta për strategji konservatore.

Zgjedhja e rajonit për blerjen e pasurive të paluajtshme ndikon drejtpërdrejt në rentabilitet, likuiditet dhe rrezik. Le të shqyrtojmë rajonet kryesore për sa i përket kërkesës, infrastrukturës dhe potencialit të investimit.

Lisbona: Segmenti kryesor dhe kërkesa e lartë

Lisbona mbetet një qendër e aktivitetit ekonomik dhe turistik. Kërkesa e fortë për qira afatshkurtra dhe afatgjata po rrit çmimet.

• Çmimi mesatar: 4,500–5,500 €/m²
• Rendimenti i qirasë: afatshkurtër 6-7%, afatgjatë 3-4%

Porto: Një treg i arritshëm dhe premtues

Porto tërheq turistë dhe studentë, dhe kërkesa për qira afatgjata është e qëndrueshme. Çmimet janë më të ulëta se në Lisbonë, por kërkesa vazhdon të rritet.

• Çmimi mesatar: 3,500–4,500 €/m²
• Rendimenti i qirasë: afatshkurtër 5-6%, afatgjatë 3-4%

Algarve: qira luksoze dhe sezonale

Rajoni është i njohur për turistët, veçanërisht gjatë sezonit të verës. Qiratë sezonale ofrojnë kthime të larta, por kërkesa luhatet.

• Çmimi mesatar: 3,000–4,000 €/m²
• Rendimenti i qirasë: afatshkurtër 6-7%, afatgjatë 3-5%

Madeira: Përfitimet Klimatike dhe Tatimore

Rajoni është tërheqës për investitorët në plakje dhe nomadët dixhitalë. Stimujt tatimorë dhe një fluks i qëndrueshëm turistik e bëjnë tregun premtues.

• Çmimi mesatar: 2,500–3,500 €/m²
• Rendimenti i qirasë: afatshkurtër 5%, afatgjatë 3%

Azore: Një vend i veçantë për investitorët afatgjatë

Tregu është më pak i ngopur dhe i përshtatshëm për investime afatgjata me një horizont 5-10-vjeçar. Kthimet janë më të ulëta, por çmimet janë të ulëta.

• Çmimi mesatar: 2,000–3,000 €/m²
• Rendimenti i qirasë: afatshkurtër 4-5%, afatgjatë 2-3%

Zgjedhja midis pronave të rishitura dhe atyre të ndërtuara rishtas në Portugali varet nga qëllimet tuaja të investimit, buxheti dhe preferencat. Të dy segmentet kanë avantazhet dhe kufizimet e tyre.

Në vitin 2024, në Portugali u shitën 156,325 prona banimi, një rritje prej 14.5% krahasuar me vitin e kaluar. Nga këto, 124,445 (79.6%) ishin prona ekzistuese dhe 31,880 (20.4%) ishin prona të reja.

Avantazhet : Tregu sekondar përbën afërsisht 80% të të gjitha transaksioneve, me shumicën e pronave të vendosura në qendrat historike të Lisbonës, Portos dhe qyteteve të tjera të mëdha. Këto prona janë tërheqëse si për qira turistike ashtu edhe për banesa afatgjata.

Kufizime : Restaurimi i pronave të tilla kërkon pajtueshmëri me rregulloret arkitekturore dhe marrjen e lejeve të rindërtimit. Disa ndërtesa kërkojnë rinovime të gjera, gjë që rrit çmimin e blerjes.

Një nga klientët e mi bleu një apartament në qendrën historike të Lisbonës për 380,000 €. Pavarësisht kostove shtesë të rinovimit, prona gjeneron të ardhura të qëndrueshme nga qiratë afatshkurtra.

Karakteristikat : Ndërtimet e reja përbëjnë afërsisht 20% të transaksioneve. Apartamentet dhe vilat e reja ofrojnë planimetri moderne, efikasitet energjetik dhe garanci nga zhvilluesit.

Avantazhi për investitorët : Ndërtesat e reja janë më të lehta për t'u dhënë me qira afatgjatë ose për t'u shitur me një rritje të vlerës.

Në Algarve, një klient investoi 600,000 euro në një apartament të ri pranë detit dhe pas dy vitesh çmimi i pronës u rrit me 15%.

Avantazhet : Qiratë afatshkurtra përmes platformave Airbnb ose Booking ofrojnë të ardhura deri në 6-7% në vit, veçanërisht në Lisbonë dhe Porto.

Karakteristikat : Kërkohet një licencë AL për të dhënë me qira ligjërisht apartamente për turistët. Në disa zona, kuotat janë të kufizuara.

Zhvillimet e reja në Portugali ofrojnë çmime më të përballueshme dhe potencialisht rendimente më të larta nga qiraja, veçanërisht në zonat turistike të njohura dhe në Lisbonë. Megjithatë, Austria ka përparësi në aspektin e stabilitetit të çmimeve, cilësisë së ndërtimit dhe efikasitetit të energjisë - pronat janë më të lehta për t'u shitur dhe për të ruajtur likuiditetin edhe në vite të paqëndrueshme.

Investimi në pasuri të paluajtshme portugeze nuk kufizohet vetëm në blerjen standarde të një apartamenti me qira. Ekzistojnë disa qasje alternative që mund të optimizojnë kthimet, të zvogëlojnë rreziqet dhe të zgjerojnë portofolin tuaj të investimeve.

Blerja e apartamenteve ose ndërtesave të vjetra, më pas rinovimi dhe dhënia me qira ose rishitja e tyre mbetet një strategji popullore. Tregu ekzistues ofron prona nën çmimet mesatare, dhe pas rinovimit, çmimet dhe rentabiliteti i tyre rriten ndjeshëm.

Për shembull, një nga klientët e mi bleu një apartament në qendër të Lisbonës për 320,000 €, investoi 50,000 € në rinovime dhe një vit më vonë arriti ta jepte me qira në Airbnb me një kthim vjetor prej rreth 6%. Është e rëndësishme të merren në konsideratë kufizimet arkitekturore dhe nevoja për leje rinovimi.

Investimi në mini-hotele, apart-hotele dhe shtëpi mysafirësh ju lejon të gjeneroni të ardhura të qëndrueshme për shkak të kërkesës së lartë për akomodim turistik në Lisbonë, Algarve dhe ishuj.

Një klient investoi në një apart-hotel në Algarve për 700,000 €, me një normë mesatare të zënies prej afërsisht 70%, duke rezultuar në një rendiment prej afërsisht 7% në vit. Rekomandohet të përdoren kompanitë e menaxhimit për të optimizuar të ardhurat dhe për t'u përmbajtur ligjeve të qirasë afatshkurtër.

Investimi në REIT-e portugeze (SIGI) ose fonde investimi në pasuri të paluajtshme ju lejon të gjeneroni të ardhura nga tregu pa e menaxhuar drejtpërdrejt pronën dhe zvogëlon rreziqet ligjore.

Për shembull, një klient investoi 500,000 € në një fond portugez të pasurive të paluajtshme dhe merr të ardhura pasive nga dividentët, duke ruajtur rezidencën. Përpara se të investoni, është e rëndësishme të kontrolloni reputacionin dhe strukturën e tarifave të fondit.

Blerja e tokës për zhvillim të pasurive të patundshme banesore ose turistike mbetet një strategji premtuese, pasi potenciali për rritjen e vlerës së tokës është më i lartë se ai i pronave të përfunduara.

Një nga klientët e mi bleu një truall toke në Madeira për 300,000 €, dhe vlera e tij tani vlerësohet në 420,000 € pasi të përfundojnë projektet e infrastrukturës. Kur zgjidhni një truall, është e rëndësishme të merrni në konsideratë disponueshmërinë e infrastrukturës, kufizimet mjedisore dhe kufizimet e ndërtimit në ishuj.

Portugalia ofron potencial të lartë për paqëndrueshmëri të çmimeve dhe mundësinë për të fituar rendimente të larta, por rreziqet rregullatore dhe sezonale mbeten të konsiderueshme. Austria, në të kundërt, ofron stabilitet tregu, likuiditet të parashikueshëm dhe kthime, megjithëse pengesa e hyrjes është më e lartë.

Për investitorët me një strategji fleksibile dhe gatishmëri për të menaxhuar asetet, Portugalia ofron më shumë mundësi, ndërsa për investitorët konservatorë, Austria mbetet zgjedhja më e mirë.

Investimi në pasuri të paluajtshme portugeze ofron kthime të larta dhe mundësi tërheqëse. Pavarësisht nëse po merrni në konsideratë një shtëpi apo apartament në Portugali, të kuptuarit e rreziqeve do t'ju ndihmojë të shmangni problemet e papritura.

Procesi i blerjes dhe regjistrimit të pasurive të paluajtshme në Portugali mund të zgjasë më shumë nga sa presin investitorët. Marrja e një numri identifikimi tatimor (NIF), verifikimi ligjor dhe regjistrimi në Konservatorium ndonjëherë shoqërohen me vonesa.

Për shembull, një nga klientët e mi priti pothuajse dy muaj për të finalizuar një marrëveshje apartamenti në Lisbonë për shkak të auditimeve të Encargos dhe barrës hipotekare. Gjithmonë punoni me një avokat dhe agjent me përvojë për të minimizuar rreziqet burokratike.

Qiratë afatshkurtra përmes platformave si Airbnb dhe Booking kërkojnë një licencë AL (Alojamento Local), dhe qytete të njohura si Lisbona dhe Porto kanë kuota për lëshimin e lejeve të reja. Klientët shpesh përballen me kufizime në rinovimin e licencave të tyre ose gjoba për shkelje të rregulloreve.

Në rajonet me kërkesë të lartë turistike, siç janë Algarve, Madeira dhe Azore, të ardhurat nga qiraja ndryshojnë shumë në varësi të sezonit. Për shembull, në verë, rendimentet mund të arrijnë 7-8%, ndërsa në dimër bien në 2-3%. Për të ulur rrezikun, klientët kombinojnë qiratë afatshkurtra dhe afatgjata ose përqendrohen në pronat në Lisbonë dhe Porto, ku kërkesa është më e qëndrueshme. Është e rëndësishme të vlerësohen çmimet e pronave në Portugali dhe rendimentet e mundshme duke pasur parasysh luhatjet sezonale.

Tregu i ndërtimeve të reja në Portugali është i kufizuar, veçanërisht në zonat turistike të njohura. Kjo ndikon në përzgjedhjen e pronave dhe mund të ngadalësojë rritjen e portofolit për investitorët që synojnë apartamente dhe shtëpi të reja në Portugali me licencë AL.

Në qytetet më të vogla dhe në ishuj, pronat duan më shumë kohë për t'u shitur sesa në Lisbonë, Porto ose Algarve. Për shembull, një apartament në Azore mund të qëndrojë në treg deri në një vit. Merrni parasysh likuiditetin kur zgjidhni një pronë dhe përpiquni të blini në zona me kërkesë të vazhdueshme ose trafik turistik.

Portugalia ofron kthime dhe dinamikë më të lartë të tregut, por është e mbushur me rreziqe rregullatore dhe sezonale. Austria ofron stabilitet, parashikueshmëri dhe likuiditet, duke e bërë atë më të përshtatshme për investitorët konservatorë. Në fund të fundit, zgjedhja varet nga strategjia juaj: kthime të larta me menaxhim të riskut në Portugali ose rritje e qëndrueshme dhe mbrojtje e kapitalit në Austri.

Kur investojnë në pasuri të paluajtshme në Portugali, ukrainasit dhe blerësit e tjerë të huaj duhet të marrin në konsideratë jo vetëm rentabilitetin, por edhe nivelin e rehatisë, infrastrukturës dhe shërbimit. Të kuptuarit e kushteve të jetesës i ndihmon ata të vlerësojnë se si do të jetë jeta e përditshme pas blerjes së një shtëpie ose apartamenti në Portugali.

Portugalia është e njohur për klimën e saj të butë mesdhetare, duke e bërë jetën të rehatshme gjatë gjithë vitit. Temperaturat mesatare të dimrit në Lisbonë janë 12°C (53°F), temperaturat e verës janë 28°C (82°F) dhe në bregdetin jugor të Algarves, verat janë të nxehta dhe të thata.

kujdes shëndetësor . Banorët kanë qasje në sistemin publik të kujdesit shëndetësor (SNS), ku shërbimet bazë janë falas ose kushtojnë një tarifë nominale. Jorezidentët dhe investitorët e huaj mund të marrin sigurim privat, i cili mbulon shtrimin në spital, kujdesin ambulator dhe trajtimin emergjent. Kostot e sigurimit fillojnë nga 50–100 € në muaj për person dhe 150–250 € për familjet.

Arsimi është gjithashtu i larmishëm: shkollat ​​shtetërore janë falas për banorët, ndërsa shkollat ​​private dhe ndërkombëtare ofrojnë programe në anglisht dhe gjuhë të tjera. Çmimet për shkollat ​​ndërkombëtare variojnë nga 5,000 € deri në 15,000 € në vit, varësisht nga niveli dhe vendndodhja.

Kostoja mesatare e jetesës në Portugali është më e ulët se në Austri. Ushqimet dhe shërbimet në Lisbonë kushtojnë afërsisht 700–1,000 euro në muaj për person, qiraja për një apartament me një ose dy dhoma gjumi në qendër të qytetit kushton 1,000–1,500 euro, dhe shërbimet janë rreth 150–200 euro. Në ishuj dhe në qytete më të vogla, çmimet mund të jenë 10–20% më të ulëta.

Sistemi bankar portugez është transparent, me banka të shumta ndërkombëtare dhe shërbime bankare online. Jorezidentët mund të hapin llogari bankare dhe të marrin kredi hipotekare. Infrastruktura e transportit është e zhvilluar mirë: metroja, tramvajet, trenat me shpejtësi të lartë dhe aeroportet ndërkombëtare sigurojnë udhëtim të rehatshëm. Klientët që blejnë pasuri të paluajtshme në Portugali shpesh vënë re lehtësinë e integrimit në jetën lokale falë këtyre sistemeve.

Për sa i përket shërbimit dhe infrastrukturës, Austria fiton: regjistrim i shpejtë, kujdes shëndetësor me cilësi të lartë dhe transport. Portugalia, nga ana tjetër, ofron një stil jetese unik: një klimë të ngrohtë, det, një jetë shoqërore aktive dhe kosto të ulët pronësie. Për investitorët, zgjedhja varet nga prioritetet e tyre: Austria favorizon stabilitetin dhe shërbimin, ndërsa Portugalia favorizon rehatinë, klimën dhe stilin e jetës.

Nëse i konsideroni pasuritë e patundshme në Portugali si një formë të mbrojtjes së kapitalit dhe një "parajsë evropiane ", vendi ofron një treg të qëndrueshëm dhe transparencë ligjore. Për shembull, shumë nga klientët e mi ukrainas blejnë prona në Portugali për të ruajtur asetet e tyre në monedha evropiane dhe për të gëzuar lirinë për të jetuar në paqe në një vend të sigurt.

Portugalia po tërheq në mënyrë aktive punonjës të pavarur dhe nomadë dixhitalë . Qytete si Lisbona dhe Porto ofrojnë hapësira pune të përbashkëta, internet të qëndrueshëm dhe kushte të rehatshme për punë në distancë. Blerja e një apartamenti në Portugali ose e një prone buzë detit ju lejon të kombinoni kohën e lirë dhe punën, dhe lehtësia e marrjes së një vize D7 ose statusi rezidence e bën vendin edhe më tërheqës.

Pensionistët zgjedhin Portugalinë për klimën e saj të ngrohtë, koston e ulët të jetesës dhe stimujt e veçantë tatimorë, duke përfshirë regjimin e NHR-së. Duke blerë një shtëpi ose apartament në Portugali, investitorët e moshuar kanë mundësinë të jetojnë të qetë dhe me çmime të përballueshme, ndërkohë që qëndrojnë brenda Zonës Shengen.

Austria në përgjithësi fiton për sa i përket stabilitetit, nivelit të shërbimit dhe infrastrukturës. Megjithatë, Portugalia ofron një stil jetese unik: liri, rehati, një klimë të ngrohtë dhe një kosto më të ulët jetese. Nëse i jepni përparësi stabilitetit të qetë dhe rregullave të rrepta, zgjidhni Austrinë.

Dalja nga një investim në pasuri të paluajtshme në Portugali kërkon planifikim dhe kuptim të të gjitha nuancave tatimore dhe ligjore. Investitorët duhet të marrin në konsideratë paraprakisht kohën e shitjes, metodat e transferimit të pronës dhe ndikimin e programit të Vizës së Artë, nëse përdoret gjatë blerjes.

Shitja e një shtëpie në Portugali, një apartamenti në Portugali ose çdo prone tjetër kërkon shqyrtim të kujdesshëm të taksave dhe dokumentacionit. Periudha mesatare e shitjes në zona të njohura si Lisbona ose Porto është 3 deri në 6 muaj, ndërsa në zona me më pak likuiditet, mund të zgjasë deri në një vit.

Shitja i nënshtrohet taksës mbi fitimet kapitale, e cila ndryshon në varësi të vendbanimit të shitësit dhe llojit të pronës. Për shembull, një nga klientët e mi shiti një pronë në Lisbonë, Portugali, brenda shtatë muajsh, duke optimizuar me zgjuarsi taksat përmes statusit të tij NHR. Si rezultat, ai pagoi vetëm rreth 14% taksë mbi fitimet kapitale në vend të 28% standard.

Nëse një pronë është blerë për programin e Vizës së Artë, është e rëndësishme të merren në konsideratë rregullat e programit gjatë shitjes. Prona e blerë më parë ju lejonte të ruanit rezidencën, por kur dilni, duhet ta formalizoni siç duhet transaksionin për të ruajtur statusin tuaj. Përvoja ime tregon se puna me një avokat dhe agjent mund të ndihmojë në shmangien e gjobave dhe ndërlikimeve me rinovimin e rezidences.

Transferimi i një shtëpie ose apartamenti në Portugali te të afërmit është i mundur nëpërmjet një dhurate ose testamenti. Kjo është veçanërisht e rëndësishme për investitorët familjarë që duan të mbajnë asetet brenda familjes dhe të optimizojnë taksimin. Një nga klientët e mi ua transferoi pronën fëmijëve të tij nëpërmjet një prokure dhe e regjistroi pronësinë në mënyrë korrekte, duke minimizuar taksat. Ai pagoi afërsisht 0.8% taksë pullë (SD) mbi vlerën e pronës.

Austria fiton në aspektin e likuiditetit dhe stabilitetit të tregut. Shitjet e pronave atje janë zakonisht më të shpejta dhe proceset ligjore dhe tatimore janë më të parashikueshme. Në Portugali, rendimentet janë më të larta, por transaksionet mund të zgjasin më shumë, veçanërisht në rajone më të vogla ose në ishuj.

Gjatë viteve, kam qenë i përfshirë në dhjetëra transaksione që përfshijnë shtëpi, apartamente dhe prona komerciale në Portugali. Përvoja tregon se planifikimi dhe verifikimi i duhur i dokumenteve mund të përshpejtojnë procesin e blerjes dhe të minimizojnë rreziqet gjatë shitjes së pasurive të paluajtshme në Portugali.

Kur investoni në pasuri të paluajtshme në Portugali, është e rëndësishme të kryeni një verifikim të kujdesshëm: kontrolloni përputhshmërinë ligjore, mungesën e pengesave, përputhshmërinë me licencat (AL, nëse prona është menduar për qira afatshkurtër), gjendjen teknike dhe efikasitetin energjetik. Kur inspektoni një pronë në Portugali, është thelbësore të angazhoni një avokat dhe agjent të pasurive të paluajtshme me përvojë për të shmangur gabimet që mund të kushtojnë dhjetëra mijëra euro. Unë u rekomandoj klientëve të kontrollojnë gjithmonë Encargos, Hipotekat dhe Licencën e Përdorimit përpara se të nënshkruajnë një kontratë.

Qasja ime përfshin investimin e një pjese të kapitalit tim në vende të qëndrueshme me likuiditet të lartë, siç është Austria, dhe një pjese në tregje dinamike me potencial të lartë rritjeje, siç është Portugalia. Pasuritë e patundshme portugeze ofrojnë kthime dhe përfitime të larta (NHR, Visa e Artë), por tregu kërkon menaxhim aktiv. Ky ekuilibër lejon minimizimin e rreziqeve dhe rritjen e kthimeve të portofolit.

Zgjedhja midis pasurive të patundshme në Portugali dhe Austri varet nga qëllimet tuaja. Nëse jeni duke kërkuar një stil jetese dinamik, strehim më të përballueshëm dhe një klimë të butë, Portugalia është një mundësi e shkëlqyer. Mund të blini një shtëpi pranë oqeanit ose të zgjidhni një apartament në Portugali për t'ua dhënë me qira turistëve. Ky treg do të vazhdojë të rritet, veçanërisht në Lisbonë, Porto dhe Algarve, falë migrimit të punonjësve të pavarur dhe pensionistëve.

Austria, nga ana tjetër, i kushton rëndësi stabilitetit dhe parashikueshmërisë. Nëse qëllimi është ruajtja afatgjatë e kapitalit dhe shërbimi me cilësi të lartë, tregu vjenez është ideal dhe blerja e një apartamenti në Vjenë logjikisht përputhet me një strategji kaq konservatore.

Para blerjes, kontrolloni gjithmonë dokumentet e pronës, kërkoni një ekstrakt nga regjistri i tokës dhe sigurohuni që nuk ka pengesa. Nëse planifikoni të blini pronë në Portugali për qëllime qiraje, merrni në konsideratë rregullat për licencat turistike dhe implikimet tatimore. Kur kryeni transaksione përmes Vizës së Artë ose regjimit NHR, është e rëndësishme të strukturoni saktë strukturën e pronësisë për të minimizuar taksat pas shitjes.

Sipas përvojës sime, tregu portugez i pasurive të paluajtshme do të rritet për shkak të migrimit të nomadëve dixhitalë, pensionistëve dhe investitorëve që kërkojnë një shtëpi të dytë në Evropë. Çmimet për shtëpitë dhe apartamentet portugeze në vendet kryesore tashmë po rriten vazhdimisht me 5-7% në vit. Austria do të mbetet një zonë e qëndrueshme investimi, por rritja do të jetë e moderuar - rreth 2-3% në vit - por likuiditeti është më i lartë.

1. Përcaktoni objektivin e investimit

• Pse të blesh: me qira, rishitje, "strehë evropiane"?
• Llogaritni buxhetin tuaj: kostoja e një apartamenti në Portugali fillon nga 150,000 € në qytetet e vogla dhe nga 250,000 € në Lisbonë.

2. Zgjidhni një vendndodhje

• Lisbona - likuiditet i lartë, por hyrje e kushtueshme.
• Porto – kërkesë e qëndrueshme dhe zhvillim i turizmit.
• Algarve është një zonë turistike, sezoni i qirasë.
• Analizoni: rentabilitetin, infrastrukturën, perspektivat për rritjen e çmimeve.

3. Kontrolloni pronën dhe shitësin

• Pastërtia ligjore: ekstrakt nga Registro Predial (regjistri i pasurive të paluajtshme).
• Kontrollimi i borxheve të taksave dhe shërbimeve.
• Sigurohuni që të keni leje qiraje (veçanërisht për Airbnb).

4. Llogaritni taksat dhe shpenzimet

• IMT (taksa e blerjes): deri në 7.5%.
• IMI (taksa vjetore): 0.3–0.45%.
• Taksa e qirasë: 28% (për jo-rezidentët).
• Merrni parasysh kostot e një avokati (1,500–3,000 €) dhe regjistrimin e transaksionit.

5. Zgjidh çështjen e financimit

• Hipotekë për jorezidentët: deri në 70% të kostos.
• Norma e kredisë në vitin 2025: 4–5% në vit.

6. Planifikoni qiranë dhe të ardhurat

• Rendimenti mesatar: 4–6% në qytetet e mëdha.
• Në rajonet turistike është më e lartë, por ka një sezonalitet.

7. Përgatituni të dilni nga investimi

• Shitje: Tatimi mbi Fitimet Kapitale – 28%.
• Planifikoni kohën tuaj: në Lisbonë, dalja zgjat 6-9 muaj.

8. Krahasoni me alternativat

• Austria ka një ekonomi më të qëndrueshme, por fitimprurje më të ulët.
• Portugalia – kthime dhe fleksibilitet më të lartë, por më shumë rreziqe rregullatore.

1. Investitor me 250,000 €: të ardhura nga qiraja

Klienti im, një specialist i IT-së nga Ukraina, po kërkonte një apartament në Portugali me qira dhe si "rezervë evropiane".

• Çfarë gjetëm: një apartament 1+1 në Porto (52 m²) në një ndërtesë të re pranë universitetit.
• Çmimi: 245,000 €.
• Çfarë mora: qira mesatare prej 1,100 €/muaj, rendiment vjetor prej 5.4%, mundësinë për të aplikuar për një Vizë Nomade Dixhitale dhe për të jetuar në Portugali.

2. Pensionist me 500,000 €: rehati dhe pamje nga oqeani

Një kliente nga Republika Çeke donte një shtëpi në Portugali pranë detit, ku fëmijët e saj të jetonin dhe të relaksoheshin.

• Çfarë zgjodhëm: një vilë në Algarve (160 m², 3 dhoma gjumi, tarracë me pamje nga oqeani).
• Çmimi: 495,000 €.
• Çfarë mora: ajër të pastër, klimë të butë, lehtësime tatimore sipas programit NHR (për 10 vjet), mundësinë për të transferuar pasuri të paluajtshme te fëmijët me taksa minimale.

3. Familja me fëmijë: jeta dhe edukimi

Një çift i martuar me dy fëmijë po kërkonin strehim në Portugali për t'u zhvendosur dhe për t'i dërguar fëmijët e tyre në një shkollë ndërkombëtare.

• Çfarë gjetëm: një shtëpi në periferi të Lisbonës (Carcavelos), 150 m², kopsht, 3 dhoma gjumi.
• Çmimi: 420,000 €.
• Çfarë morëm: një shkollë ndërkombëtare britanike afër, një zonë e qetë, 25 minuta larg qendrës së Lisbonës, mundësinë e dhënies me qira të një pjese të shtëpisë (deri në 1,500 €/muaj).