Pasuritë e paluajtshme në Graz janë një treg i përballueshëm me potencial të lartë rritjeje.

Grazi është kryeqyteti i shtetit të Styria-s dhe qyteti i dytë më i madh në Austri. Ai është shtëpia e afërsisht 300,000 banorëve dhe, së bashku me zonën metropolitane, popullsia tejkalon gjysmë milioni. Nuk është vetëm një qendër e madhe rajonale, por edhe një pikë kyçe në hartën ekonomike të Austrisë: një qytet universitar, një qendër industriale dhe zemra kulturore e Styria-s.

Pasuritë e paluajtshme në Graz kanë qenë vazhdimisht në kërkesë si nga vendasit ashtu edhe nga të huajt për shumë vite. Arsyet janë të qarta: çmimet janë më të ulëta se në Vjenë dhe Salzburg, megjithatë standardi i jetesës mbetet i lartë. Grazi po rritet me shpejtësi dhe kjo reflektohet në tregun e banesave: po ndërtohen lagje të reja, po modernizohen zonat e vjetra dhe kërkesa për qira mbështetet nga një numër i madh studentësh dhe profesionistësh ndërkombëtarë.

Grazi kombinon disa faktorë që e bëjnë atë tërheqës për kategori të ndryshme blerësish:

1. Universitete dhe studentë.
   Universiteti i Grazit, Universiteti Teknik i Grazit dhe Universiteti Mjekësor i Grazit ndodhen këtu. Më shumë se 60,000 studentë krijojnë një kërkesë të qëndrueshme për qira. Apartamente dhe studio të vogla pranë kampuseve janë gjithmonë të disponueshme.
2. Industria dhe vendet e punës.
   Kompani ndërkombëtare si Magna Steyr, si dhe dhjetëra kompani të inxhinierisë mekanike dhe IT-së, po krijojnë vende pune. Inxhinierë, specialistë dhe familjet e tyre, të cilët kanë nevojë për strehim, tërhiqen këtu.
3. Një qendër kulturore,
   Qyteti i Vjetër i Gracit është një Vend i Trashëgimisë Botërore të UNESCO-s. Festivalet muzikore, teatrot dhe ekspozitat e bëjnë atë një destinacion të njohur për turistët dhe dashamirësit e kulturës.
4. Çmime të përballueshme.
   Blerja e një apartamenti me çmim të përballueshëm në Austri është më e lehtë në Graz. Ndërsa çmimet për metër katror në Vjenë kanë kaluar prej kohësh 6,000–7,000 €, në Graz mund të gjeni ende strehim cilësor për 4,000–5,000 €.
5. Pozicioni gjeografik.
   Grazi është i lidhur me hekurudhë dhe autostradë me Vjenën, Slloveninë, Hungarinë dhe Italinë. Është një qendër e përshtatshme për biznes dhe udhëtime.

Grazi është një qytet me shumë fytyra të ndryshme. Këtu do të gjeni një qendër historike me pallate dhe muze, lagje rinore plot jetë studentore dhe periferi të gjelbëruara, më të qeta dhe më të gjera.

Çdo lagje tërheq audiencën e vet të blerësve dhe qiramarrësve: disa kërkojnë prestigj dhe status, të tjerë kërkojnë qira fitimprurëse dhe të tjerë kërkojnë një mjedis të qetë dhe miqësor për familjen. Për të kuptuar më mirë se ku mund të blihet një apartament në Austri, është e rëndësishme të merren në konsideratë ndryshimet midis lagjeve kryesore të Grazit.

Innere Stadt është një qendër historike e listuar si Vend i Trashëgimisë Botërore të UNESCO-s. Rrugët e ngushta, ndërtesat historike, sheshet me shatërvanë dhe restorantet në ajër të hapur e bëjnë atë jo vetëm një atraksion turistik, por edhe një perlë investimi. Apartamentet këtu rrallë dalin në treg dhe çdo transaksion konsiderohet një ngjarje.

Pronat në qendër të qytetit blihen kryesisht nga të huajt që kërkojnë të theksojnë statusin e tyre dhe të zotërojnë një pjesë të historisë. Për investitorët, është më shumë një "aset i qetë" - rendimentet e qirasë nuk janë më të lartat, por prestigji dhe rritja e qëndrueshme e çmimeve janë të garantuara.

Geidorfi është një lagje plot jetë studentore. Dhjetëra mijëra studentë mblidhen këtu për të studiuar në Universitetin Karl-Franzens dhe Universitetin Teknik. Kjo është arsyeja pse apartamentet dhe studiot e vogla janë fjalë për fjalë të shtrenjta këtu.

Investitorët e duan Geidorfin për xhiron e shpejtë: apartamentet jepen me qira pothuajse menjëherë. Kërkesa nxitet jo vetëm nga studentët, por edhe nga profesionistët e rinj që punojnë në qendra shkencore dhe mjekësore. Kjo është një lagje ku qiratë janë të qëndrueshme gjatë gjithë vitit dhe çmimet e apartamenteve po rriten më shpejt se mesatarja e qytetit.

Vitet e fundit, Lend është transformuar nga një lagje e qetë e klasës punëtore në një qendër moderne për të rinjtë krijues. Galeritë e artit, hapësirat e punës së përbashkët, kafenetë që shërbejnë kuzhinë karakteristike dhe rrugët me bare po hapen këtu. Atmosfera e lagjes të kujton grupet krijuese të Berlinit, duke e bërë atë të njohur për qiramarrësit.

Çmimet këtu janë ende më të ulëta se në qendër të qytetit, por tendenca në rritje është e qartë: kërkesa për strehim nga punonjës të pavarur, dizajnerë dhe specialistë të IT-së po e shtyn gjithnjë e më shumë tregun lart. Për investitorët, Lend ofron një shans për të "hyrë në zonë përpara se të bëhet elitë".

Jakomini është një nga lagjet më të përshtatshme për të jetuar. Është afër stacionit kryesor të trenit, linjave të tramvajit dhe zonave të biznesit. Zona është e gjallë, e zhurmshme dhe dinamike, duke e bërë atë tërheqëse për familjet dhe çiftet e reja që kërkojnë një kombinim të aksesueshmërisë dhe lehtësirave.

Këtu ka shkolla, dyqane, qendra sportive dhe parqe. Apartamentet janë më të lira se në qendër të qytetit, por më të shtrenjta se në Lend, duke e bërë zonën një "mesatare". Investitorët tërhiqen gjithashtu nga Jakomini për shkak të çmimeve të qëndrueshme dhe afatgjata të qirasë.

Mariatrost është një lagje e qetë dhe e gjelbër, pak larg qendrës së qytetit. Është një vend për ata që duan të jetojnë pranë natyrës, ndërkohë që kanë akses në lehtësitë e qytetit. Vilat me kopshte, apartamentet e bollshme me ballkone dhe pamjet e kodrave e bëjnë Mariatrostin veçanërisht të popullarizuar në mesin e familjeve me fëmijë dhe pensionistëve.

Çmimet këtu janë më të përballueshme sesa në qendër të qytetit, dhe atmosfera është më e relaksuar. Për investitorët, kjo është një zonë me qira afatgjatë: shtëpitë nuk u jepen me qira turistëve, por familjeve që kanë jetuar atje prej vitesh.

Puntigam është një përzierje zonash industriale dhe banesore. Këtu ndodhen fabrika, qendra tregtare dhe kompani logjistike, kështu që kërkesa për strehim nxitet nga punëtorët dhe punonjësit e këtyre kompanive.

Apartamentet dhe shtëpitë në Puntigam janë më pak të shtrenjta se në zonat e tjera të Grazit, duke e bërë atë tërheqës për blerësit që kërkojnë të hyjnë në treg me një investim më të vogël. Për investitorët, ky është një segment i qëndrueshëm, por jo më prestigjiozi: ka rendimente, por perspektivat për rritjen e çmimeve janë më të ulëta se në qendër të qytetit ose në zonat studentore.

Tregu i banesave në Graz në vitin 2025 tregon një ndarje të qartë sipas rretheve. Qendra e qytetit mbetet segmenti më i shtrenjtë: apartamentet në Innere Stadt dhe rrugët përreth shiten për 6,500–7,500 euro për metër katror, ​​dhe në disa raste, pronat luksoze shiten edhe më shumë, varësisht nga gjendja, pamjet dhe vlera kulturore e ndërtesës.

Niveli i dytë formohet nga Geidorf dhe Jakomini , ku strehimi kushton midis 4,800 dhe 6,000 euro për metër katror. Këto lagje vlerësohen për shkathtësinë e tyre: ato ofrojnë kushte të rehatshme jetese për familjet, por gjithashtu gjenerojnë kërkesë të lartë nga qiramarrësit si studentët dhe profesionistët e rinj.

Vende më të përballueshme përfshijnë Puntigam dhe Mariatrost , ku çmimi mesatar varion nga 3,500 deri në 4,500 euro për metër katror. Apartamentet dhe shtëpitë këtu mund të mos jenë aq prestigjioze, por ofrojnë mundësinë për të hyrë në treg me një buxhet më të vogël. Kjo është veçanërisht e rëndësishme për familjet që kërkojnë hapësirë ​​ose për blerësit që kërkojnë një "shtëpi të parë" pa paguar shumë për statusin.

Situata e qirasë në Graz tregon më tej atraktivitetin e saj për investitorët.

• Në qendër, çmimi arrin në 18 euro për m² , dhe apartamente të tilla më shpesh jepen me qira nga specialistë të huaj ose jepen me qira për formate afatshkurtra.
• Në Geidorf dhe Jakomini, qiratë luhaten rreth 15–16 euro për metër katror. Kërkesa nxitet nga studentët dhe familjet, kështu që apartamentet janë lehtësisht të disponueshme.
• Lend ofron norma pak më të ulëta—14–15 euro për m²—por likuiditeti është i lartë, me prona të blera nga qiramarrës të rinj dhe audiencë krijuese.
• Në periferi dhe në zona industriale si Puntigam, çmimet bien në 11–13 euro për metër katror. Kjo e bën qiranë të përballueshme, por pronarët duhet të kenë parasysh gjithashtu se apartamente të tilla jepen me qira shpejt, por nuk do të shiten më shtrenjtë.

• Mesatarja në Austri: 13.5 €/m² .
• Graz: 15.5 €/m² .

Për shembull, një apartament prej 70 m² në Graz i fiton pronarit të tij afërsisht 140 euro në muaj më shumë se mesatarja kombëtare për një pronë të ngjashme. Gjatë një viti, kjo përfaqëson afërsisht 1,600 euro të ardhura shtesë, dhe gjatë dhjetë viteve, është një shumë që mund të mbulojë një pjesë të konsiderueshme të kostove të rinovimit ose edhe të interesit të hipotekës.

Arsyeja është se Grazi kombinon disa faktorë njëkohësisht: studentët dhe profesionistët e rinj gjenerojnë kërkesë të qëndrueshme, ndërsa turistët dhe udhëtarët e biznesit mbështesin qiratë afatshkurtra. Si rezultat, tregu i qirave nuk varet nga një burim i vetëm të ardhurash, duke e bërë atë më elastik se qytetet e tjera austriake.

Për investitorët, kjo do të thotë që edhe me të njëjtat rreziqe si në shtetet e tjera federale, kthimet në Graz janë më të larta dhe më të qëndrueshme.

Profili i blerësve dhe qiramarrësve në Graz ndryshon shumë, varësisht nga rrethi.

• Studentët dhe profesionistët e rinj zgjedhin më shpesh apartamente deri në 60 metra katrorë. Studiot dhe apartamentet me dy dhoma në Geidorf dhe Lend, të vendosura pranë universiteteve dhe jetës së gjallë të qytetit, janë veçanërisht të njohura. Këtu, cilësia e rinovimit është më e rëndësishme sesa komoditeti dhe afërsia me transportin publik.
• Familjet preferojnë apartamente prej 85–100 metrash katrorë me tre ose katër dhoma. Ata janë të interesuar në Jakomini dhe Mariatrost , të cilat krenohen me shkolla, hapësira të gjelbra dhe dyqane. Një ballkon ose tarracë është thelbësore, pasi jeta në Austri është e lidhur ngushtë me natyrën.
• Investitorët e huaj kanë tendencë të blejnë apartamente kompakte në Innere Stadt . Këto prona janë ideale për qira afatshkurtra (për turistë dhe profesionistë biznesi) dhe gjithashtu ruajnë likuiditetin pas rishitjes.
• Pensionistët preferojnë lagje më të qeta dhe më të gjelbra. Mariatrost është lagjja e tyre e preferuar: rrugë të qeta, apartamente të bollshme, pamje nga kodrat dhe mundësia për t'u çlodhur në një kopsht ose tarracë private.

Është interesante se qiramarrësit në Graz i kushtojnë shumë më pak rëndësi pranisë së një ashensori ose garazhi. Shumë më të rëndësishme janë një kuzhinë moderne, një pamje e mirë dhe afërsia me transportin publik.

Procesi i blerjes së shtëpisë në Graz është hartuar për të qenë sa më transparent dhe i sigurt për blerësin. E gjitha fillon me vendosjen e një qëllimi : nëse studentët kërkojnë të marrin me qira një apartament, lagjet Geidorf dhe Lend janë zakonisht fokusi; për familjet, Jakomini ose Mariatrost janë më të përshtatshme; dhe ata që kërkojnë prestigj dhe status shpesh kërkojnë prona në Innere Stadt .

Më pas vjen faza e përzgjedhjes së pronës . Agjentët e pasurive të paluajtshme paraqesin mundësi të ndryshme, dhe është e rëndësishme të vlerësohet jo vetëm çmimi dhe vendndodhja, por edhe karakteristikat teknike: viti i ndërtimit, efikasiteti i energjisë dhe kostot e shërbimeve. Në vitin 2025, shtëpitë me izolim të mirë termik dhe sisteme moderne ngrohjeje do të jenë veçanërisht të kërkuara, pasi kjo ndikon drejtpërdrejt në shpenzimet mujore.

Pasi të jetë përzgjedhur një pronë, verifikimi ligjor . Në Austri, të gjitha transaksionet regjistrohen në Grundbuch (regjistrin e tokës), i cili garanton mbrojtjen e blerësit nga borxhet ose pengesat e fshehura. Vetëm atëherë një noter ose avokat harton një kontratë shitjeje (Kaufvertrag), e cila përcakton të gjitha kushtet kryesore: çmimin, afatin kohor të dorëzimit dhe detyrimet e palëve.

Është e rëndësishme të merren në konsideratë kostot shtesë: afërsisht 8-10% i shtohet çmimit të apartamentit. Kjo përfshin taksën e transferimit të pronës (3.5%), regjistrimin e titullit të pronësisë (1.1%), tarifat ligjore ose noteriale (afërsisht 1.5-2%), dhe tarifat e agjencisë, të cilat mund të arrijnë në 3.6%.

Për qytetarët e BE-së, procedura e blerjes është relativisht e thjeshtë. Megjithatë, nëse blerësi vjen nga një vend jashtë BE-së, mund të kërkohet një leje e veçantë nga komisioni i tokës, veçanërisht kur blihet një truall toke ose një shtëpi në një zonë të mbrojtur.

Pasuritë e paluajtshme në Graz janë konsideruar prej kohësh si një nga asetet më të besueshme në Austri. Ndryshe nga tregu më i mbinxehur në Vjenë dhe Salzburgun ekskluziv, çmimet këtu janë rritur vazhdimisht dhe pa rritje të papritura. Gjatë dhjetë viteve të fundit, rritja mesatare vjetore e çmimeve të shtëpive ka qenë rreth 4-6% , që është mjaft e krahasueshme me tregjet tradicionale evropiane të pasurive të paluajtshme, ndërsa Graz ofron një barrierë hyrjeje më të ulët.

Rritja më e ndjeshme po regjistrohet në rrethet qendrore dhe zonat universitare . Është këtu që kërkesa mbetet e qëndrueshme edhe gjatë periudhave të luhatjeve ekonomike. Studentët, studiuesit dhe profesionistët vizitorë krijojnë një fluks të vazhdueshëm qiramarrësish, ndërsa turistët dhe vizitorët e biznesit plotësojnë pamjen. Si rezultat, investitorët përjetojnë jo vetëm një rritje të vlerës së vetë apartamentit ose shtëpisë, por edhe një të ardhur të besueshme nga qiraja.

Rendimenti mesatar i qirasë në Graz është 4-5% në vit, pak më i lartë se mesatarja austriake. Megjithatë, diapazoni sipas rretheve është mjaft i gjerë:

• Në lagjet studentore (Geidorf, Lend), rendimentet mund të arrijnë në 6%, veçanërisht për apartamentet kompakte deri në 60 m². Këto prona jepen me qira shpejt dhe rrallë mbeten bosh.
• Në segmentin premium (Altstadt, Innere Stadt), rendimentet janë më modeste - rreth 3-4% - por ka një faktor tjetër në lojë: këto apartamente vlerësohen më shpejt pas rishitjes. Investitorët i shohin ato si "kapital të qetë" që rritet në vlerë me kalimin e kohës.
• Në zonat miqësore për familjet (Jakomini, Mariatrost), qiraja ofron një normë të qëndrueshme prej 4–5%, por përparësia kryesore është rreziku i ulët: familjet zakonisht marrin me qira për vite me radhë, jo për muaj.

Ndryshe nga zonat turistike, ku fitimprurësia është shumë sezonale, tregu i Gracit funksionon gjatë gjithë vitit. Universitetet dhe bizneset gjenerojnë kërkesë të vazhdueshme, dhe festivalet dhe ngjarjet kulturore e rrisin më tej atë.

Shohim një rritje graduale: nga 5,200 € për m² në vitin 2025 në afërsisht 6,300 € për m² në vitin 2030. Ky nuk është një kërcim i mprehtë, por një lëvizje e qëndrueshme në rritje, e cila është ideale për investitorët që preferojnë stabilitetin dhe një perspektivë afatgjatë.

Kjo do të thotë që nëse investoni në një apartament me vlerë 300,000 €, çmimi i tij mund të arrijë në 360,000–370,000 € . Shtoni të ardhurat nga qiraja (mesatarisht 4–5% në vit), dhe prona jo vetëm që ruan kapitalin, por gjithashtu punon në mënyrë aktive për pronarin.

Ky skenar është veçanërisht interesant për investitorët afatgjatë që nuk kërkojnë fitime të shpejta, por një rritje graduale të vlerës së aseteve.

Në korrik të vitit 2025, në Steiermark hynë në fuqi ndryshimet që prekin drejtpërdrejt pronarët e apartamenteve që i japin me qira pronat e tyre përmes Airbnb, Booking dhe platformave të ngjashme . Këto prona tani i nënshtrohen një takse shtesë.

Për pronarët, kjo do të thotë që modeli i thjeshtë "bli një apartament dhe jepe me qira turistëve" nuk funksionon më aq mirë sa dikur. Fitimet mbeten, por një pjesë e të ardhurave duhet t'i jepet shtetit. Si rezultat, shumë pronarë po fillojnë të ndryshojnë strategjinë e tyre: disa po kalojnë në qira afatgjata për studentët ose familjet, të tjerë po rrisin qiratë dhe disa madje po mendojnë ta shesin.

Nga njëra anë, ky ligj e bën tregun më të rregulluar dhe të drejtë: banorët e qytetit marrin strehim të përballueshëm dhe buxheti merr taksa shtesë. Nga ana tjetër, është një sfidë për investitorët, që kërkon fleksibilitet dhe një ripërcaktim të modeleve tradicionale të të ardhurave.

Kjo është pikërisht ajo që e bën tregun e Gracit unik në vitin 2025: nuk do të jetë më e mundur të kopjohen strategjitë e Salzburgut ose Vjenës; do të duhet të përshtatet me kushtet e reja.

Duke krahasuar Vjenën dhe Gracin, është e qartë se Vjena mbetet tregu më i madh dhe më prestigjioz i pasurive të patundshme në Austri , me çmime të larta dhe interes të madh ndërkombëtar. Apartamentet në lagjet qendrore të kryeqytetit shiten për 10,000–12,000 € për metër katror, ​​duke e bërë tregun të paarritshëm për shumë investitorë. Për më tepër, rendimentet e qirasë janë më të ulëta këtu, rreth 3–4%, pasi çmimi i lartë i blerjes zvogëlon një pjesë të fitimeve.

Grazi , në të kundërt, konsiderohet një pikë hyrjeje më e përballueshme në pasuritë e patundshme austriake. Çmimet mesatare janë më të ulëta dhe rendimentet e qirasë janë më të larta, veçanërisht në zonat ku janë të përqendruara universitetet dhe jeta studentore. Për ata që kërkojnë rritje të qëndrueshme të kapitalit dhe një fluks të besueshëm qiramarrëssh, Grazi është një zgjedhje logjike.

Pra, nëse Vjena është një treg për investime me status dhe prestigjiozitet , atëherë Grazi është një treg për zgjidhje praktike dhe kthime afatgjata .

Pro:

• Çmimet më të përballueshme sesa në Vjenë ose Salzburg
  e bëjnë Grazin një vend të shkëlqyer për të hyrë në tregun e pasurive të paluajtshme me një investim më të vogël. Shumë investitorë e shohin atë si një "trampolinë" për në Austri: këtu, mund të blini një apartament ose shtëpi me një çmim të arsyeshëm dhe gradualisht të ndërtoni kapitalin tuaj pa shpenzuar miliona paraprakisht.
• Kërkesë e qëndrueshme për qira.
  Universitetet, turistët, profesionistët e rinj dhe udhëtarët e biznesit krijojnë një fluks të vazhdueshëm qiramarrësish. Kjo do të thotë që apartamentet në Graz janë praktikisht gjithmonë të disponueshme dhe pronarët mund të mbështeten në një të ardhur të qëndrueshme gjatë gjithë vitit, pa ndonjë sezonalitet të theksuar.
• Transparenca e transaksioneve.
  Çdo blerje regjistrohet në Grundbuch (regjistrin e tokës), i cili rendit të drejtat e pronësisë dhe pengesat. Për investitorët, kjo garanton që transaksioni është i sigurt dhe apartamenti i përket vërtet shitësit. Ky nivel mbrojtjeje ligjore është veçanërisht i rëndësishëm për të huajt.
• Pasuria kulturore e qytetit.
  Festivalet, koncertet, teatrot dhe arkitektura e pasur e bëjnë Grazin jo vetëm një vend për të jetuar, por edhe kryeqytetin kulturor të Steiermark-ut. Kjo rrit çmimet e qirasë dhe atraktivitetin e banesave, pasi qyteti u tërheq si studentëve ashtu edhe të huajve të pasur.

Kundër:

• Çmime të larta në qendër të qytetit.
  Në Innere Stadt , çmimet për metër katror arrijnë lehtësisht në 7,500 euro e më shumë. Për shumë njerëz, kjo është një pengesë, dhe megjithëse këto apartamente po vlerësohen më shpejt, pengesa për hyrje mbetet shumë e lartë.
• Burokracia për të huajt.
  Nëse blerësi nuk është shtetas i BE-së, do të kërkohet leja nga komisioni i tokës. Ky proces mund të zgjasë disa muaj dhe kërkon dokumentacion shtesë. Transaksioni mbetet i mundur, por bëhet më i gjatë dhe më i ndërlikuar.
• Taksim i ri i qirave afatshkurtra.
  Duke filluar nga viti 2025, apartamentet e dhëna me qira përmes Airbnb dhe shërbimeve të ngjashme do t'i nënshtrohen një takse shtesë. Kjo zvogëlon të ardhurat neto dhe i detyron pronarët të kalojnë në qira afatgjata ose të rrisin qiratë.

Pasuritë e paluajtshme në Graz ofrojnë një ekuilibër midis përballueshmërisë dhe fitimprurshmërisë. Çmimet këtu janë më të ulëta se në Vjenë ose Salzburg, por rritja e çmimeve dhe kërkesa për qira e bëjnë tregun jo më pak tërheqës. Për investitorët, Graz ofron një mundësi për të hyrë në Austri me një investim më të ulët dhe për të arritur kthime prej 4-5% në vit, dhe madje edhe më të larta në zonat studentore.

Vjena, nga ana tjetër, mbetet një treg statusi: apartamentet atje janë më të shtrenjta, rendimentet janë më të ulëta, por vetë fakti i zotërimit të një shtëpie në kryeqytet i jep besueshmëri investimit. Grazi, nga ana tjetër, përfiton nga shkathtësia e tij - është i përshtatshëm për studentët, familjet, pensionistët dhe investitorët që kërkojnë një mjet praktik dhe efektiv për ruajtjen dhe rritjen e kapitalit të tyre.

Pikërisht për këtë arsye, Grazi mund të quhet "e mesme" e tregut austriak: atij i mungon pretencioziteti i tepërt i një kryeqyteti, por ofron rritje të qëndrueshme, kulturë, universitete dhe një cilësi jetese.