Taksat e Pronës në Austri 2026 – Një Udhëzues i Plotë

Pasuritë e patundshme austriake kanë tërhequr prej kohësh jo vetëm blerësit vendas, por edhe ata të huaj. Arsyet janë të qarta: një ekonomi e qëndrueshme, një standard i lartë jetese dhe një sistem i fuqishëm ligjor.

Shpesh u kujtoj klientëve të mi se investimi në pasuri të paluajtshme në Austri duhet të shihet si një biznes. Është e rëndësishme të merret në konsideratë jo vetëm çmimi i apartamentit ose shtëpisë, por edhe të gjitha shpenzimet që lidhen me të, kryesisht taksat.

Është e rëndësishme të kuptohet se shuma e deklaruar në marrëveshjen e blerjes është larg të qenit përfundimtare, pasi shtohen taksat dhe tarifat e detyrueshme. Për më tepër, ligjet tatimore përditësohen herë pas here, kështu që është më mirë të kuptoni paraprakisht rregulloret aktuale dhe të planifikoni buxhetin tuaj në përputhje me rrethanat.

Në këtë artikull, do të hedhim një vështrim të detajuar mbi taksat dhe tarifat me të cilat përballen pronarët në faza të ndryshme—kur blejnë, zotërojnë, marrin me qira dhe shesin pasuri të paluajtshme në Austri. Do të shqyrtojmë gjithashtu se si t'i optimizojmë këto kosto.

Blerja e pasurive të paluajtshme në Austri është përgjithësisht e mundur për të huajt, por procedura varet nga statusi i blerësit. Për qytetarët e vendeve të BE-së dhe EEA-së, blerja e një apartamenti ose shtëpie në Austri është përgjithësisht e thjeshtë, por situata me tokën është më e ndërlikuar, pasi disa rajone kanë rregulloret e tyre.

Kufizime të veçanta zbatohen për tokën bujqësore dhe parcelat në të ashtuquajturat "zona të ndaluara". Në raste të tilla, të huajt duhet të marrin një leje të veçantë sipas ligjit të tokës - një Grundverkehrsgenehmigung ( ). Për më shumë informacion se ku dhe kur kërkohet kjo, shihni artikullin " Kufizime për të huajt që blejnë pasuri të paluajtshme në Austri .

Këto kërkesa vlejnë edhe për blerësit nga vendet jashtë BE-së. Prandaj, përpara se të blini tokë ose një shtëpi fshati, është e rëndësishme të kontrolloni paraprakisht ligjet e shtetit federal specifik.

Për sa i përket llojeve të pronave, të huajt mund të blejnë të njëjtat lloje pasurish të paluajtshme si austriakët: apartamente, shtëpi ose parcela toke. Vjena dhe qytete të mëdha si Salzburgu dhe Grazi janë tradicionalisht më të njohurat, pasi këtu është përqendruar pjesa më e madhe e inventarit.

Në të njëjtën kohë, rajone turistike si Tiroli dhe Salzburgu (Kitzbühel, Hintersbrunn, etj.) janë gjithashtu të njohura. Megjithatë, në zonat turistike, autoritetet shpesh kufizojnë blerjen e shtëpive të dyta për të parandaluar rritjet e tepërta të çmimeve.

Nga përvoja ime, blerësit e huaj shpesh supozojnë se procesi do të jetë sa më i thjeshtë të jetë e mundur, por në praktikë ata hasin burokraci. Bankat, për shembull, kontrollojnë me kujdes origjinën e fondeve dhe bashkitë mund të specifikojnë përdorimin e synuar të pronës.

Çmimi i pronës është vetëm një pjesë e kostos totale të transaksionit. Blerësit duhet të marrin në konsideratë taksat dhe tarifat e detyrueshme austriake, të cilat shpesh i zënë në befasi investitorët.

Taksa kryesore mbi blerjet e pasurive të paluajtshme në Austri është Grunderwerbsteuer , ose taksa e transferimit të pasurive të paluajtshme. Norma standarde e saj është 3.5% e çmimit të transaksionit (ose vlerës së tregut të pronës).

Shembull: nëse një apartament kushton 300,000 €, taksa do të jetë 10,500 €.

Për më tepër, për transaksionet brenda familjes (për shembull, midis bashkëshortëve, prindërve dhe fëmijëve), taksa shpesh ulet në 0.5–2%. Prandaj, është më mirë të formalizohet transaksioni kur trashëgohet pasuri e paluajtshme, pasi kjo do të zvogëlojë faturën e taksave.

Pas pagesës së Grunderwerbsteuer, transferimi i pronësisë duhet të regjistrohet në regjistrin e tokës ( Grundbuch ). Për këtë ngarkohet një tarifë e veçantë prej 1.1% të vlerës së pronës.

Zakonisht, të gjitha llogaritjet dhe pagesat kryhen nga një noter ose avokat. Si rezultat, vetëm tarifat qeveritare kur blihet një shtëpi në Austri arrijnë në afërsisht 4.6% të vlerës së pronës.

Përveç taksave të detyrueshme, blerësi duhet të marrë në konsideratë edhe kostot shtesë që lidhen me transaksionin. Këto përfshijnë kryesisht shërbimet noteriale dhe mbështetjen ligjore. Noteri përgatit marrëveshjen e blerjes dhe shitjes dhe është përgjegjës për procedurën "Verbücherung" (regjistrimi zyrtar i aktit) në gjykatën rajonale. Shërbimet e tyre zakonisht kushtojnë afërsisht 1-2% të vlerës së pronës.

Tarifat e sakta varen nga situata specifike dhe kompleksiteti i kontratës, por mesatarisht, është e arsyeshme të planifikohet rreth 1.5–2% për tarifat noteriale. Në disa raste, mund të kërkohet edhe një përkthyes (nëse blerësi nuk flet gjermanisht). Kjo zakonisht do të kushtojë disa qindra euro.

Përveç kësaj, ka edhe kosto të tjera të mundshme: për shembull, kostoja e një vlerësimi të pasurive të paluajtshme (bankat shpesh kërkojnë një vlerësim të tillë kur aplikojnë për një kredi hipotekare), tarifat e këmbimit valutor nëse fondet merren nga jashtë vendit dhe shpenzime të tjera.

Kur mblidhen të gjitha, kostot "e fshehura" zakonisht arrijnë në rreth 2-4% të shumës së transaksionit. Dhe me taksat, kostoja përfundimtare mund të arrijë në 6-8% ose edhe më të lartë.

Kjo është arsyeja pse është e rëndësishme të merren në konsideratë këto kosto paraprakisht. Çmimi i një apartamenti që fillimisht duket tërheqës mund të përfundojë dukshëm më i lartë se sa pritej pasi të jenë kryer të gjitha tarifat dhe pagesat.

Pas blerjes së një prone, shpenzimet nuk mbarojnë—ka pagesa dhe taksa të rregullta që duhet të merren parasysh paraprakisht.

Çdo pronar prone në Austri është i detyruar të paguajë taksë mbi tokën, ose Grundsteuer . Kjo taksë llogaritet bazuar në "vlerën zyrtare" të pronës, ose Einheitswert, të përcaktuar nga zyra e taksave.

Formula e llogaritjes duket si kjo:

Grundsteuer = Einheitswert × Steuermesszahl × Hebesatz.

Steuermesszahl (që do të thotë "normë tatimore") është një tarifë që varet nga lloji i pronës (apartament ose shtëpi) dhe rritet gradualisht për pronat më të shtrenjta. Hebesatz (që do të thotë "punë e rëndë") është një koeficient i vendosur nga secila komunë në mënyrë të pavarur (zakonisht deri në 500%).

Për ta ilustruar, ja një shembull: nëse Einheitswert është 50,000 € dhe Hebesatz maksimal prej 500% zbatohet në Vjenë, llogaritja do të ishte: 87.23 € × 5 = 436.15 € në vit.

Pra, po flasim për shuma relativisht të vogla - zakonisht qindra euro në vit, jo mijëra. Shuma e taksës varet drejtpërdrejt si nga Einheitswert ashtu edhe nga politikat e një qyteti ose qyteze të caktuar.

Në qytetet e mëdha, si Vjena, norma është zakonisht afër kufirit të sipërm (500%), ndërsa në komunat më të vogla mund të jetë dukshëm më e ulët. Nëse shuma e taksës tejkalon 75 euro, ajo mund të paguhet në katër këste të barabarta gjatë gjithë vitit në vend që të paguhet e gjitha menjëherë.

Formalisht, taksa paguhet nga pronari, por në praktikë, shumë pronarë që japin me qira apartamente e transferojnë atë te qiramarrësit duke përfshirë Grundsteuer në faturat e shërbimeve.

Mesatarisht, pronarët e apartamenteve me një sipërfaqe prej 70–100 m² në Austri shpenzojnë midis 200 dhe 500 euro në vit për Grundsteuer. Një vlerësim i mirë është afërsisht 100–200 euro në tremujor për një apartament ose shtëpi private më të madhe.

Shumë blerës të huaj habiten nga sa e ulët është kjo taksë. Në fakt, krahasuar me vendet e tjera, është praktikisht simbolike. Por pavarësisht madhësisë së saj të vogël, është ende e rëndësishme ta merrni në konsideratë kur planifikoni buxhetin tuaj.

Nëse prona nuk përdoret për banim personal, por jepet me qira, të ardhurat prej saj janë të tatueshme. Këto të ardhura i shtohen të ardhurave totale personale të pronarit dhe tatohen me normën standarde progresive të tatimit mbi të ardhurat - nga 20% në 55%.

Austria ka një limit të të ardhurave pa taksa deri në 13,300 € në vit (që nga viti 2024). Kjo do të thotë që nëse të ardhurat tuaja nga qiraja pas shpenzimeve nuk e kalojnë këtë shumë, nuk do të duhet të paguani taksë. Çdo gjë mbi këtë shumë tatohet me normën përkatëse - 20%, 30% e kështu me radhë, deri në 55% për të ardhura shumë të larta.

Për shembull, një apartament jepet me qira për 12,000 € në vit. Pasi të merren parasysh shpenzimet, të ardhurat e tatueshme mund të bien në njërën nga kategoritë më të ulëta, duke ulur barrën aktuale tatimore.

Kur vjen koha për të shitur pasuri të paluajtshme në Austri, pyetja kryesore nuk është vetëm çmimi i transaksionit, por edhe sa taksë mbi të ardhurat do të duhet të paguhet - dhe si ta ulet ligjërisht atë.

Nëse një pronar vendos të shesë pasuri të paluajtshme në Austri, vendoset një taksë tjetër: Immobilienertragsteuer . U prezantua në vitin 2012 dhe arrin në 30% të fitimit të marrë (diferenca midis çmimit të shitjes dhe çmimit të blerjes).

Kjo taksë paguhet nga shitësi dhe periudha e pronësisë së pronës nuk është e rëndësishme, përveç në raste të caktuara të veçanta.

Për personat juridikë, norma është më e ulët - 23%. Megjithatë, për individët, norma standarde e taksës mbetet 30%.

Vlen gjithashtu të përmendet se tatimi mbi fitimet kapitale nuk ndikon në të ardhurat e tjera. Kjo do të thotë që edhe nëse keni një pagë të lartë ose të ardhura nga biznesi, ImmoESt mbetet një taksë e sheshtë prej 30% dhe nuk rrit normën për llojet e tjera të të ardhurave.

Edhe pse një normë prej 30% duket mjaft e lartë, ka situata ku tatimi mbi fitimet kapitale nga shitja e pasurive të paluajtshme mund të hiqet tërësisht. Kërkesa kryesore është vendbanimi personal. Nëse pronari e ka përdorur apartamentin si vendbanimin e tij kryesor për të paktën dy vjet rresht menjëherë para shitjes, taksa ImmoESt nuk aplikohet.

Ekziston një rregull tjetër, më fleksibël: " 5 nga 10 ". Kjo do të thotë që nëse një person ka jetuar në një shtëpi ose apartament si vendbanimin e tij kryesor për të paktën pesë vjet gjatë dhjetë viteve të fundit, nuk ngarkohet asnjë taksë pas shitjes së pronës. Ky rregull është hartuar për të marrë në konsideratë qëndrimin afatgjatë, edhe nëse personi është zhvendosur së fundmi.

Megjithatë, rregulli "5 nga 10" merr në konsideratë edhe vendbanimin e pronarëve të mëparshëm. Kjo do të thotë që nëse prona ka qenë një shtëpi familjare për një kohë të gjatë, trashëgimtari ose përfituesi mund të jetë i kualifikuar për këtë përjashtim. E gjitha varet nga kush ka jetuar në të vërtetë në pronë dhe për sa kohë.

Nëse apartamenti është trashëguar dhe është rishitur menjëherë, taksa prapëseprapë vendoset mbi diferencën midis çmimit të shitjes dhe vlerës origjinale. E vetmja mënyrë për të shmangur këtë taksë është të jetosh në pronë për të paktën dy vjet.

Ekziston një përfitim tjetër interesant - i ashtuquajturi " Herstellerbefreiung " (" përfitim prodhimi "). Nëse pronari ndërton vetë një shtëpi në një truall toke dhe më vonë e shet atë, fitimi nga vetë ndërtesa përjashtohet nga ImmoESt.

Megjithatë, fitimet e bëra nga toka nën një shtëpi në Austri tatohen si zakonisht. Ky rregull është veçanërisht i rëndësishëm për ata që kanë blerë një truall toke, kanë ndërtuar një shtëpi në të dhe më pas kanë vendosur ta shesin pronën.

Që nga 1 gushti 2008, Austria nuk ka pasur një taksë të veçantë mbi trashëgiminë ose dhuratat. Kjo do të thotë që transferimi i një apartamenti ose shtëpie te një i afërm nuk i nënshtrohet një takse të veçantë.

Megjithatë, kur trashëgohet ose dhurohet pasuri e paluajtshme në Austri, zbatohet një taksë mbi blerjen e pronës ( Grunderwerbsteuer . Të afërmit e ngushtë i nënshtrohen një tarife preferenciale: 0.5% për 250,000 eurot e para dhe 2% për shumat mbi këtë prag. Për krahasim, norma për një blerje standarde është 3.5%.

Për shembull, nëse një baba ia transferon pronësinë e një shtëpie të birit, kostot do të arrijnë vetëm në disa mijëra euro, ndërsa me një shitje të rregullt përmes një blerjeje dhe shitjeje, shuma e taksës mund të arrijë në dhjetëra mijëra euro.

Çdo transaksion dhurate ose trashëgimie duhet të deklarohet zyrtarisht tek autoritetet tatimore ( Anzeigepflicht ). Megjithatë, përtej GrESt, nuk paguhen taksa shtesë.

Dhurimi ose trashëgimia brenda një familjeje është dukshëm më e lirë dhe më e thjeshtë se në Zvicër ose Gjermani, ku transferimet e pronës me trashëgimi i nënshtrohen taksave.

Prandaj, nëse planifikohen disa transferime me radhë, është më mirë të diskutoni detajet me një avokat paraprakisht.

Sistemi austriak i taksës së pronës është mjaft fleksibël dhe ofron disa mënyra për të ulur barrën:

Përjashtim nga taksat themelore për pronat e reja. Në disa shtete dhe bashki federale, apartamentet e reja të ndërtuara përmes programeve të subvencioneve shtetërore (geförderte Wohnobjekte) përjashtohen përkohësisht nga taksa e tokës. Kjo periudhë përjashtimi mund të zgjasë nga 5 deri në 10 vjet. Për të përfituar nga ky përjashtim, duhet të paraqisni një kërkesë në bashkinë tuaj.

Amortizimi dhe zbritjet nga qiraja. Pronarët e pronave me qira mund të zvogëlojnë të ardhurat e tyre të tatueshme duke mbuluar shpenzime të tilla si riparimet, sigurimi, mirëmbajtja dhe amortizimi i ndërtesës.

Normat standarde janë 2% në vit për shtëpitë dhe 2.5% për apartamentet. Me llogaritjen e duhur të shpenzimeve, fitimet e tatueshme mund të minimizohen.

Lehtësim tatimor për bizneset e vogla (Kleinunternehmerregelung). Qiraja mund të konsiderohet shërbim dhe të ardhurat mund t'i nënshtrohen TVSH-së (20%), veçanërisht për qiratë afatshkurtra.

Megjithatë, sipas rregullave të "sipërmarrësve të vegjël" (Kleinunternehmerregelung), nëse xhiroja nuk i kalon 55,000 € në vit ( nga viti 2025 ), pronari përjashtohet nga TVSH-ja.

Përfitime të tjera qeveritare. Përveç lehtësirave tatimore, ekzistojnë programe mbështetëse për familjet e reja, profesionistët dhe të tjerë. Këto programe ofrojnë bonuse shtesë për blerjet e shtëpive, megjithëse ato nuk ndikojnë drejtpërdrejt në taksim.

Blerja e tokës në Austri i nënshtrohet të njëjtave taksa bazë si blerja e një apartamenti ose shtëpie: GrESt prej 3.5% (ose një normë preferenciale për blerjet brenda një familjeje) dhe një tarifë regjistrimi prej 1.1%.

Megjithatë, toka ka karakteristikat e veta unike. Një nga ato kryesore është Widmung (leja tregtare për përdorimin e tokës për ndërtim). Nëse planifikohet ndërtimi, është e nevojshme të sqarohet paraprakisht statusi i tokës dhe mundësia e marrjes së një leje të tillë . Ndonjëherë transaksioni mund të kërkojë kontrolle dhe pagesa shtesë.

Nëse toka është e listuar si bujqësore, rizonimi i saj për qëllime ndërtimi është i mundur vetëm me lejen e autoriteteve lokale. Ky rizonim do të shkaktojë një taksë të re mbi shitjet e ardhshme (më shumë rreth kësaj më poshtë).

Ndërtimi i një shtëpie në pronën tuaj vjen me kosto të reja. Të gjithë kontraktorët e ndërtimit ju faturojnë me 20% TVSH të përfshirë - norma standarde në Austri.

Për një blerës privat, këto 20% janë përfshirë tashmë në vlerësim: taksa nuk ndahet veçmas, por në fakt rrit koston e ndërtimit me një të pestën.

Kjo është arsyeja pse unë gjithmonë rekomandoj të angazhoni një arkitekt ose avokat përpara se të blini tokë. Kjo do t'ju lejojë të llogaritni kostot e mundshme paraprakisht dhe të shmangni çdo surprizë të pakëndshme kur nënshkruani kontratën.

Sistemi tatimor austriak është mjaft dinamik. Janë miratuar disa ndryshime, të cilat do të hyjnë në fuqi në vitin 2025 dhe do të ndikojnë drejtpërdrejt te pronarët e pronave.

Rivlerësim i pragjeve të të ardhurave. , normat e të ardhurave do . Minimumi i pataksueshëm është 13,308 € (nga 12,816 € që ishte më parë), dhe norma maksimale prej 55% do të zbatohet vetëm për të ardhurat mbi 1 milion €.

Për investitorët, kjo do të thotë që një pjesë e të ardhurave nga qiraja do të mbetet pa taksa, gjë që është veçanërisht e dukshme për shuma më të vogla.

Reforma e biznesit të vogël. Duke filluar nga viti 2025, limiti i përjashtimit nga TVSH-ja do të rritet. Tani, të ardhurat deri në 55,000 € në vit (në vend të 35,000 € të mëparshme) e përjashtojnë pronarin nga TVSH-ja. Kjo përfaqëson një lehtësim të konsiderueshëm për qiradhënësit: ata mund t'i japin me qira apartamentet e tyre pa taksën shtesë prej 20% mbi faturat e qiramarrësve të tyre.

Shtrëngimi i rregulloreve për marrëveshjet e aksioneve. Duke filluar nga korriku i vitit 2025, rregullat për kompanitë që zotërojnë pasuri të paluajtshme kanë ndryshuar. Nëse një pronë shitet në mënyrë indirekte, por nëpërmjet shitjes së aksioneve në kompaninë që zotëron apartamentin, taksa GrESt nuk do të llogaritet bazuar në "Einheitswert" (Tatimin mbi Shitjet e Hershme), por në vlerën e tregut të të gjithë portofolit të pronave. Kjo në fakt do të thotë që do të duhet të paguani 3.5%, si me një blerje të rregullt.

Masa synon luftimin e skemave të evazionit fiskal përmes "shitjeve të kompanive". Kjo do të ndikojë veçanërisht te investitorët në projekte të mëdha dhe zhvilluesit.

Taksa e rindërtimit (Umwidmungszuschlag). Një masë tjetër e re është një taksë shtesë mbi shitjen e tokës së konvertuar nga përdorim bujqësor në përdorim ndërtimi. Nëse një parcelë toke është konvertuar nga Grünland në Bauland pas vitit 2024, atëherë fitimi nga toka do të rritet me 30% dhe do t'i nënshtrohet taksës nëse shitet pas mesit të vitit 2025.

Me fjalë të tjera, spekulimet me "tokë të lirë bujqësore" tani do të bëhen dukshëm më pak fitimprurëse.

E ardhmja e Grundsteuer. Po diskutohet gjithashtu një reformë e taksës së tokës. Vlerësimi i fundit i Einheitswert u krye në vitin 2012 dhe një rivlerësim i ri është planifikuar për vitet 2025–2027. Kjo mund të çojë në një rritje të bazës tatimore për Grundsteuer.

Vlerat e pronave në shumë zona janë rritur ndjeshëm krahasuar me vlerësimet e mëparshme. Në këtë sfond, legjislacioni i ri mund të ndryshojë rregullat tatimore: ose duke rritur vetë taksën ose duke e rishpërndarë atë në mënyrë që pronarët e pronave në zona prestigjioze dhe të shtrenjta të paguajnë një pjesë më të madhe.

Kjo është arsyeja pse është thelbësore të qëndroni të azhurnuar me lajmet më të fundit. Unë rekomandoj fuqimisht që investitorët të abonohen në buletinet e autoriteteve tatimore austriake. Është gjithashtu një ide e mirë të konsultoheni rregullisht me ekspertët vendorë të taksave dhe pasurive të paluajtshme për të shmangur çdo surprizë të pakëndshme nga një reformë.

Taksat e pronës në Austri janë të ulëta krahasuar me shumë vende, por ato janë të detyrueshme dhe kërkojnë vëmendje:

• Kur blini pasuri të paluajtshme, ia vlen të merren në konsideratë kostot shtesë - zakonisht rreth 4-8% të çmimit.
• Taksa vjetore e tokës është e ulët. Por nëse prona jepet me qira, ky shpenzim prapëseprapë duhet të menaxhohet.
• Një taksë prej 30% mbi fitimet kapitale zbatohet për shitjet, të cilat mund të kenë një ndikim të rëndësishëm në rezultatin tuaj financiar.
• Dhuratat dhe trashëgimia e pasurive të paluajtshme në Austri janë praktikisht të pataksueshme. Kjo e bën transferimin e pronës brenda një familjeje veçanërisht të favorshme.

Rregulli kryesor është i thjeshtë: gjithmonë llogaritni jo vetëm çmimin e blerjes, por edhe të gjitha taksat dhe shpenzimet pasuese austriake.

Taksat e pronës në Austri nuk janë pikërisht të larta, veçanërisht krahasuar me vendet e tjera evropiane. Por kjo nuk do të thotë që ato mund të injorohen:

Në fund të fundit, planifikimi i mirë i taksave bëhet çelësi i një investimi të suksesshëm në pasuri të paluajtshme .

• Blerësit duhet të hulumtojnë paraprakisht strukturën e kostove shtesë dhe të konsultohen me një kontabilist.
• Shitësit duhet të kontrollojnë nëse mund të përfitojnë nga përjashtimi nga taksat.
• që të gjithë investitorët të qëndrojnë të informuar mbi ndryshimet legjislative - siç e shohim, rregulloret e reja do të hyjnë në fuqi që në vitin 2025, të cilat do të ndikojnë në treg.

Me këtë qasje, pasuritë e patundshme austriake nuk bëhen një llotari e rrezikshme, por një mjet vërtet i besueshëm për ruajtjen dhe rritjen e kapitalit.