Kredi për pasuri të paluajtshme në Austri 2025: Si të merrni dhe të aplikoni për një kredi

Blerja e një shtëpie në Austri po bëhet gjithnjë e më popullore si për vendasit ashtu edhe për të huajt. Në vitin 2025, norma mesatare e interesit për hipotekë në vend është afërsisht 3.4% (të dhënat e OeNB), duke i bërë kreditë për pasuri të paluajtshme të përballueshme krahasuar me vendet e tjera të BE-së. Megjithatë, marrja e një hipoteke kërkon njohuri të rregulloreve lokale, përgatitjen e dokumenteve dhe kuptimin e termave bankare.

Si ekspert austriak i pasurive të paluajtshme, unë i ndihmoj klientët të kuptojnë të gjitha nuancat dhe ofroj ndihmë me marrjen e një kredie hipotekare - nga zgjedhja e një banke deri te nënshkrimi i marrëveshjes së kredisë. Në këtë artikull, do të shpjegoj në detaje kërkesat në fuqi në vitin 2025 dhe si të aplikoni siç duhet për një kredi shtëpie në Austri.

Futja në përdorim e KIM-VO në vitin 2022 çoi në një rënie të ndjeshme të kreditimit hipotekor në Austri. Sipas Bankës Kombëtare Austriake (OeNB), pjesa e kredive të qëndrueshme u rrit nga 12% në gjysmën e parë të vitit 2022 në 84% në gjysmën e parë të vitit 2024, duke reflektuar kërkesa më të rrepta për besueshmërinë kreditore të huamarrësve.

Megjithatë, që nga 1 korriku 2025, KIM-VO pushoi së qeni i detyrueshëm, duke u dhënë bankave më shumë fleksibilitet në vlerësimin e besueshmërisë së huamarrësve. Pavarësisht kësaj, FMA vazhdon të rekomandojë respektimin e parimeve themelore të KIM-VO për të siguruar stabilitetin financiar.

Dispozitat kryesore të KIM-VO:

• Raporti maksimal i kredisë ndaj vlerës (LTV): 90%.
• Raporti maksimal i borxhit ndaj të ardhurave (DSTI): 40%.
• Afati maksimal i kredisë: 35 vjet.

Ndryshimet nga 1 korriku 2025:

• Eliminimi i kërkesave të detyrueshme: Bankat kanë fituar më shumë fleksibilitet në vlerësimin e aftësisë kreditore të huamarrësve.
• Rekomandimet e FMA-së: FMA vazhdon të rekomandojë respektimin e parimeve themelore të KIM-VO për të siguruar stabilitetin financiar.
• Fleksibiliteti i hipotekës: Mundësia e një qasje individuale ndaj huamarrësve, duke përfshirë mundësinë e rritjes së LTV dhe DSTI, me kusht që të justifikohet siç duhet.

Ndikimi në kushtet për marrjen e një hipoteke:

• Kreditë hipotekare për blerjen e një apartamenti në Austri: Bankat mund të ofrojnë kushte më fleksibile, por është e rëndësishme të merret në konsideratë situata financiare individuale e huamarrësit.
• Kreditë hipotekare për dhënien me qira të apartamenteve në Austri: Kushtet mund të ndryshojnë në varësi të rentabilitetit të pronës dhe historikut të kreditit të huamarrësit.

Shënim: Pavarësisht heqjes së kërkesave të detyrueshme të KIM-VO, rekomandohet t'i përmbaheni parimeve të tij për të siguruar stabilitetin financiar dhe për të minimizuar rreziqet gjatë marrjes së një kredie hipotekare në Austri.

Kreditë hipotekare në Austri janë të disponueshme si për qytetarët austriakë ashtu edhe për të huajt, në varësi të kushteve të caktuara.

• Qytetarë të Austrisë dhe BE-së. Për ta, procesi është më i thjeshtë: thjesht duhet të vërtetoni një të ardhur të qëndrueshme, të bëni një pagesë fillestare dhe të përmbushni kërkesat standarde të bankës.
• Të huajt me leje qëndrimi të përhershme (VNZh). Ata mund të marrin një kredi hipotekare dhe të blejnë pasuri të paluajtshme për banesën e tyre. Të paturit e statusit zyrtar të qëndrimit rrit ndjeshëm shanset e tyre për miratimin e kredisë.
• Të huaj pa leje qëndrimi. Marrja e një kredie hipotekare është e mundur, por kërkohet miratimi i bashkisë. Kjo jepet vetëm nëse blerja përmbush interesat sociale, kulturore ose ekonomike të Austrisë.
• Investitorët nga vendet jo-anëtare të BE-së (përfshirë Ukrainën dhe Rusinë) janë gjithashtu të kualifikuar për kredi hipotekare, por bankat kryejnë kontrolle më të hollësishme të dokumenteve, historikut financiar dhe burimit të të ardhurave të tyre.

Në vitin 2025, procesi i hipotekës në Austri pësoi ndryshime, veçanërisht për blerësit e huaj. Edhe pse KIM-VO (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) u bë i detyrueshëm që nga 1 korriku 2025, bankat po mbajnë një qasje të kujdesshme, duke marrë parasysh rrethanat individuale financiare të huamarrësve.

Huamarrësi duhet të jetë në moshë madhore dhe plotësisht i aftë për punë. Për disa programe, bankat vendosin një kufi të sipërm moshe në fund të kredisë - zakonisht 65–70 vjeç.

Kërkohet shtetësia austriake, një leje qëndrimi e përhershme ose një kartë qëndrimi. Investitorët e huaj pa leje qëndrimi kërkojnë miratimin e bashkisë për të blerë pasuri të paluajtshme. Të kesh qëndrim të ligjshëm rrit ndjeshëm shanset për miratimin e kredisë.

Bankat verifikojnë të ardhurat e huamarrësit për 12-24 muajt e fundit, duke marrë parasysh të gjitha burimet e të ardhurave: pagën, aktivitetet e biznesit, pronën me qira dhe investimet. Ato gjithashtu analizojnë historinë e tyre të kreditit, dhe raporti i shërbimit të borxhit (DSR) mat raportin e të ardhurave me pagesat e detyrueshme. Zakonisht, pagesa mujore e hipotekës nuk duhet të kalojë 30-40% të të ardhurave.

Huamarrësit e huaj shpesh kërkohet të paraqesin raportet e kreditit nga vendi i tyre i origjinës. Një histori e mirë krediti e përshpejton ndjeshëm procesin e miratimit të hipotekës.

Për shembull, për të blerë një apartament në Vjenë me vlerë 400,000 euro, një qytetar i BE-së ka nevojë për të ardhura prej 2,500–3,000 eurosh në muaj, ndërsa ukrainasit ose rusët kanë nevojë për 3,500–4,000 euro në muaj. Një nga klientët e mi, me të ardhura prej 3,800 eurosh në muaj, mori një kredi hipotekare prej 350,000 eurosh me një pagesë fillestare prej 30%.

Për qytetarët austriakë dhe të BE-së, zakonisht mjafton një kontratë pune dhe një vërtetim i të ardhurave. Sipërmarrësit duhet të paraqesin një deklaratë tatimore dhe pasqyra financiare. Huamarrësit e huaj shpesh kërkojnë përkthime të noterizuara të dokumenteve në gjermanisht ose anglisht.

Që nga viti 2022, bankat kanë kërkuar që një minimum prej 20% e vlerës së pronës dhe shpenzimet shtesë (tarifat noteriale, regjistrimi, sigurimi) të mbulohen nga fondet personale. Shtetas jo-BE (p.sh., ukrainas dhe rusë): 30–50% e vlerës së pronës.

Sa më e lartë të jetë pagesa fillestare, aq më të larta janë gjasat e miratimit të kredisë dhe aq më të favorshme janë kushtet e normës së interesit. Për shumë banka, ky është gjithashtu një tregues i disiplinës financiare të huamarrësit.

Në disa raste, bankat kërkojnë një garantues, kolateral ose sigurim jete dhe prone për periudhën e shlyerjes së kredisë. Kjo është veçanërisht e rëndësishme për huamarrësit e huaj pa një histori të gjatë krediti në Austri.

Marrja e një kredie hipotekare në Austri mund të duket e ndërlikuar, veçanërisht për blerësit e huaj. Megjithatë, me përgatitjen e duhur dhe njohuritë e hapave kryesorë, bëhet e qartë dhe e menaxhueshme. Në vitin 2025, bankat do të vazhdojnë të marrin në konsideratë rekomandimet e KIM-VO kur vlerësojnë rreziqet, të cilat do të ndikojnë në kushtet e kreditimit.

Hapi i parë është zgjedhja e një banke dhe aplikimi për një kredi hipotekare. Bankat kryesore që ofrojnë kredi hipotekare për blerësit e huaj përfshijnë:

• Erste Bank është një nga bankat më të mëdha në Austri, e cila ofron një gamë të gjerë produktesh hipotekare.
• Raiffeisen Bank është e njohur për besueshmërinë dhe shumëllojshmërinë e zgjidhjeve të saj për kredi hipotekare.
• UniCredit Bank Austria ofron kushte konkurruese për klientët e huaj.
• Sparkassengruppe Österreich është një rrjet me më shumë se 700 degë në të gjithë vendin, duke siguruar aksesin në shërbimet e hipotekës.

Është e rëndësishme të theksohet se për shtetasit e vendeve të treta (si ukrainasit dhe rusët), procesi mund të kërkojë hapa shtesë, siç është marrja e lejes për të blerë pasuri të paluajtshme nga autoritetet lokale.

Pas dorëzimit të një kërkese, banka fillon një vlerësim të pavarur të pronës. Kjo është e nevojshme për të përcaktuar vlerën e tregut të pronës dhe për të llogaritur shumën maksimale të kredisë që banka është e gatshme të ofrojë. Vlerësimi zakonisht kryhet nga ekspertë të çertifikuar dhe paguhet nga huamarrësi.

Disa banka aplikojnë një tarifë fikse për vlerësimin e një prone, e cila mund të arrijë në rreth 0.5% të shumës së kredisë. Për shembull, në Bank Austria, tarifa e vlerësimit është afërsisht 261 € për një kredi prej 400,000 €.

Në këtë fazë, huamarrësi duhet të paraqesë një paketë të plotë dokumentesh, duke përfshirë:

• Pasaportë ose kartë identiteti;
• Dëshmi të të ardhurave (certifikata pagash, deklarata tatimore);
• Marrëveshje blerjeje dhe shitjeje ose marrëveshje paraprake;
• Ekstrakt nga regjistri i tokës (Grundbuchauszug);
• Konfirmimi i disponueshmërisë së pagesës fillestare.

Të gjitha dokumentet e lëshuara jashtë Austrisë duhet të përkthehen në gjermanisht dhe të noterizohen. Pa një set të plotë dokumentesh, banka nuk do të jetë në gjendje të vazhdojë me aplikimin.

Pasi të miratohen aplikimi dhe të gjitha dokumentet, huamarrësi nënshkruan një marrëveshje kredie me bankën. Marrëveshja përmban kushtet e kredisë, duke përfshirë normën e interesit, afatin e shlyerjes dhe detaje të tjera të rëndësishme. Rekomandohet të shqyrtohen me kujdes kushtet e marrëveshjes dhe, nëse është e nevojshme, të konsultoheni me një avokat.

Hapi i fundit është regjistrimi i transaksionit në regjistrin e tokës (Grundbuch). Ky është konfirmimi zyrtar i pronësisë së pronës. Procesi i regjistrimit mund të zgjasë nga disa javë deri në disa muaj, varësisht nga kompleksiteti i transaksionit dhe rajoni. Pasi të regjistrohet, huamarrësi bëhet pronari zyrtar i pronës.

E rëndësishme! Sigurimi i pronës është një kërkesë e detyrueshme për të marrë një kredi hipotekare. Ai mbulon dëmet në shtëpi ose apartament, si dhe përgjegjësinë e pronarit. Gjithashtu rekomandohet të blini Hauschaltsversicherung (sigurim të pronarëve të shtëpive) për të mbrojtur sendet tuaja.

Normat e interesit për kreditë hipotekare në Austri tradicionalisht konsiderohen shumë tërheqëse, zakonisht duke luhatur midis 2% dhe 5%. Sipas OeNB, norma mesatare e interesit për kreditë hipotekare që nga prilli 2025 është 3.42%, më e ulët se norma e tetorit 2023 prej 4.17%, por më e lartë se niveli rekord i ulët prej 1.18% në vitet 2021–2022. Dinamika e normave varet drejtpërdrejt nga stabiliteti financiar i bankave dhe besueshmëria e huamarrësve.

Në vitin 2025, kreditë hipotekare do të mbeten të disponueshme si për banorët austriakë ashtu edhe për blerësit e huaj, përfshirë ukrainasit dhe rusët. Kushtet bazë të kreditimit varen nga lloji i pronës, statusi i huamarrësit, rajoni dhe banka specifike.

Në Austri, shuma e kredisë hipotekare varet nga vlera e pronës dhe lloji i kredisë. Zakonisht, me një normë fikse interesi, mund të merrni hua deri në 70% të vlerës së pronës, ndonjëherë deri në 80%. Pjesa tjetër duhet të mbulohet nga një pagesë fillestare.

Shembuj:

• Ndërtimet e reja zakonisht kërkojnë një pagesë fillestare prej 40%.
• Për banesa dytësore - 50%.
• Afatet e shlyerjes së kredisë janë zakonisht deri në 35 vjet, shuma minimale e kredisë është 25,000 €, nuk ka kufi të sipërm.

Nëse zotëroni tashmë pasuri të paluajtshme në Austri, mund ta përdorni atë si kolateral. Është e rëndësishme të mbani mend rregullin: shpenzimet mujore plus pagesat e hipotekës nuk duhet të kalojnë 40% të të ardhurave tuaja bruto. Të ardhurat shtesë nga qiraja mund ta ulin këtë përqindje.

1. Normë fikse. Opsioni më i popullarizuar. Afatet zakonisht variojnë nga 15 deri në 30 vjet, por mund të ndryshojnë në varësi të bankës.

2. Normë interesi lundruese. I njohur edhe si hipotekë me normë interesi të ndryshueshme. Norma e interesit është e lidhur me Euribor-in dhe rregullohet çdo tre muaj.

• Pro: Norma mund të ulet, gjë që do t'ju lejojë të shlyeni kredinë më herët.
• Kundër: Euribor mund të rritet, gjë që rrit pagesën e tepërt.

3. Hipotekë e kombinuar. Kombinon të dy opsionet. Për shembull:

• Kredi me normë fikse prej 60% për një afat të caktuar
• Kredi 40% me një normë interesi lundruese prej 1.5% + Euribor

I përshtatshëm për prona komerciale dhe banesore, rishitje ose rinovim.

Në Austri, bankat ofrojnë kredi hipotekare jo vetëm për blerjen e një banese kryesore, por edhe për qëllime të veçanta, duke përfshirë projektet e gjelbra.

Opsionet kryesore:

• Kreditë e dyta hipotekare janë të disponueshme për shtëpi pushimi ose prona me qira. Ato ju lejojnë të investoni në pasuri të paluajtshme dhe të gjeneroni të ardhura nga qiraja.
• Kredi për rinovim dhe rindërtim - për rinovimin e shtëpive ose apartamenteve ekzistuese, duke përfshirë përmirësimin në standardet e efikasitetit të energjisë.
• Hipotekat komerciale – për zyra, prona me pakicë dhe industriale.

Programet e hipotekës së gjelbër:

• UniCredit Bank Austria ofron bono hipotekare të gjelbra, të ardhurat nga të cilat përdoren për të ndërtuar ndërtesa miqësore me mjedisin dhe me efikasitet energjetik.
• Erste Bank dhe Sparkasse ofrojnë kredi me norma interesi të reduktuara për shtëpi me efikasitet të lartë energjetik.

Blerja e pasurive të paluajtshme në Austri për shtetas të huaj, përfshirë ukrainas dhe rus, përfshin një sërë konsideratash ligjore dhe financiare. Ndërsa procesi është i arritshëm, është e rëndësishme të merren në konsideratë sa vijon:

1. Kufizime në blerjet e pasurive të paluajtshme. Në Austri, ekzistojnë kufizime rajonale për blerjen e pasurive të paluajtshme nga të huajt. Në veçanti, shtetet federale të Tirolit dhe Vorarlbergut kufizojnë blerjet e pasurive të paluajtshme nga të huajt, duke kërkuar leje nga autoritetet lokale. Në rajone të tjera, si Vjena, blerjet janë të mundshme me një leje qëndrimi ose provë të "interesit shoqëror" në blerjen e pasurive të paluajtshme.

2. Kërkesa për leje. Shtetasit e vendeve të treta kërkojnë leje nga autoritetet lokale (Grundverkehrsbehörde) për të blerë pasuri të paluajtshme. Procesi i lejes mund të zgjasë nga 3 deri në 6 muaj dhe varet nga rajoni dhe lloji i pronës. Refuzimi është i mundur nëse blerja nuk është në përputhje me interesat lokale.

3. Pagesa të larta fillestare. Blerësit e huaj zakonisht duhet të bëjnë një pagesë fillestare prej 30-50% të vlerës së pronës. Kjo është dukshëm më e lartë se për qytetarët e BE-së, ku pagesa minimale fillestare është 20%. Mund të kërkohen edhe dokumente shtesë, të tilla si prova e aftësisë paguese financiare dhe një histori krediti.

4. Vështirësi në marrjen e një kredie hipotekare. Shtetasit e huaj e kanë më të vështirë të marrin një kredi hipotekare në Austri. Bankat kërkojnë prova të të ardhurave të qëndrueshme në euro dhe mund të kërkojnë gjithashtu një leje qëndrimi ose një garantues vendas. Procesi i aplikimit mund të zgjasë 4 deri në 6 muaj, dhe raporti maksimal i kredisë ndaj vlerës (LTV) zakonisht kufizohet në 50–70%.

Për blerësit e huaj të pasurive të paluajtshme në Austri, ekzistojnë mundësi alternative financimi që mund të jenë të dobishme në varësi të situatës dhe qëllimit të blerjes. Le të shohim tre mundësi kryesore:

1. Përdorimi i një kompanie austriake. Një mënyrë për të anashkaluar kufizimet për të huajt që blejnë pasuri të paluajtshme është blerja e pasurive të paluajtshme përmes një kompanie austriake të regjistruar. Kjo qasje mund të jetë e dobishme për investitorët që kërkojnë të japin me qira pronën ose të angazhohen në aktivitete tregtare. Megjithatë, është e rëndësishme të theksohet se kjo kërkon regjistrimin e një kompanie në Austri, gjë që përfshin kosto shtesë dhe procedura administrative.

2. Përfshini një partner vendas. Blerja e pasurive të paluajtshme së bashku me një qytetar të BE-së mund ta thjeshtojë procesin e blerjes, veçanërisht në rajonet me kufizime për shtetasit e vendeve të treta. Një partner i tillë mund të veprojë si bashkëinvestitor, duke ndarë kostot dhe rreziqet. Megjithatë, është e rëndësishme të merren në konsideratë me kujdes kushtet e pronësisë së përbashkët dhe ndarjes së fitimit për të shmangur problemet e mundshme ligjore dhe financiare në të ardhmen.

3. Përdorimi i skemave të kursimit (Bauspar). Sistemi Bauspar në Austri është një formë kredie kursimi e projektuar për të grumbulluar fonde për blerjen ose ndërtimin e një shtëpie. Procesi përfshin dy hapa: kursimin për një periudhë të caktuar dhe më pas marrjen e një kredie me kushte preferenciale. Shuma maksimale e kredisë sipas skemës Bauspar është 300,000 €, me norma interesi zakonisht nën normat e tregut dhe fikse për të gjithë afatin e kredisë.

Marrja e një kredie hipotekare në Austri është një proces që kërkon shqyrtim të kujdesshëm dhe përgatitje të përpiktë, veçanërisht për qytetarët e huaj, përfshirë ukrainasit dhe rusët. Suksesi varet kryesisht nga zgjedhja e bankës së duhur, përgatitja e të gjitha dokumenteve të nevojshme dhe kuptimi i rregulloreve ligjore, siç janë kërkesat e qeverisë rajonale dhe udhëzimet e huadhënies së FMA-së.

Edhe pas heqjes së kërkesave të detyrueshme të KIM-VO, bankat vazhdojnë të marrin në konsideratë parimet e saj kur vlerësojnë aftësinë kreditore të huamarrësve, duke siguruar stabilitetin financiar dhe sigurinë e transaksioneve. Ndjekja e këtyre rekomandimeve, planifikimi i buxhetit dhe mbështetja ligjore kompetente do t'ju lejojnë të merrni një kredi hipotekare me kushte të favorshme dhe të investoni me besim në pasuri të paluajtshme austriake - si për banesën tuaj ashtu edhe për qëllime qiraje.