Klasifikimi i banesave në Austri: tre akse në vend të një

Nëntë fjalë nga reklamat vjeneze—Altbau, Gründerzeit, Neubau, Dachgeschossausbau, Zinshaus, Genossenschaftswohnung, Gemeindebau, Vorsorgewohnung, Reihenhaus—nuk përbëjnë një klasifikim të vetëm. Ato përshkruajnë tre karakteristika të ndryshme: vjetërsinë e ndërtesës, llojin e pronësisë dhe qëllimin e saj tatimor.

Një pronë e vetme ka një vlerë në secilin bosht. Një apartament mund të klasifikohet si Altbau (pallat apartamentesh) për shkak të moshës së tij, një bashkëpronësi (pronë apartamentesh) për shkak të pronësisë së tij dhe një Vorsorgewohnung (pallat apartamentesh) për shkak të qëllimit të tij tatimor. Prandaj, krahasimi i apartamenteve në Vjenë bazuar në një fjalë të vetme reklame është i pamundur: një Altbau (pallat apartamentesh) tregon moshën e saj dhe, në mënyrë indirekte, statusin e saj të qirasë, por asgjë për atë që merr blerësi; një Vorsorgewohnung (pallat apartamentesh) tregon qëllimin tatimor, por asgjë për vetë ndërtesën.

Vetëm mosha nuk është e rëndësishme. Data e lejes së ndërtimit përcakton regjimin e qirasë, dhe për rrjedhojë çmimin maksimal të qirasë dhe fushëveprimin e mbrojtjes së qiramarrësit. Ligji specifikon jo vetëm një datë, por disa, dhe ato përfaqësojnë gjëra të ndryshme.

Një përcaktim tregu për një ndërtesë më të vjetër. Termi nuk ka një datë të vetme ligjore.

Pasojat ligjore lidhen me datën e lejes së ndërtimit, jo me formulimin në reklamë. Shkalla e Richtwert mund të llogaritet nëse kontrata bie nën zbatimin e plotë të MRG, leja është lëshuar para 8 majit 1945, apartamenti bie në kategorinë A ose B dhe sipërfaqja e tij nuk i kalon 130 m². Kategoria D dhe sipërfaqet e dyshemesë mbi 130 m² përjashtohen nga kjo llogaritje.

Periudha arkitekturore e gjysmës së dytë të shekullit të 19-të - fillimit të shekullit të 20-të.

Fjala tregon kohën dhe stilin e ndërtimit, jo regjimin ligjor apo gjendjen e strukturave. Statusi i ruajtjes së një monumenti (Denkmalschutz) dhe vendndodhja e tij brenda një zone të mbrojtur (Schutzzone) kontrollohen veçmas: fjala "Gründerzeit" nuk nënkupton asnjërën.

Reklama i referohet një ndërtese të pasluftës, jo një shtëpie të përfunduar së fundmi.

Për qëllime qiraje, data e lejes është e rëndësishme. Një pronë në një ndërtesë të ndërtuar pa fonde shtetërore dhe me leje pas 30 qershorit 1953, i nënshtrohet zbatimit të pjesshëm të MRG-së: kufizimet e normës bazë të MRG-së në përgjithësi nuk zbatohen atje. Një pronë apartamentesh e përfunduar në një ndërtesë me leje pas 8 majit 1945, i nënshtrohet gjithashtu zbatimit të pjesshëm. Një ndërtesë e përfunduar së fundmi përcaktohet si "Erstbezug".

Një papafingo ose superstrukturë është një objekt me mënyrën e vet brenda të njëjtës shtëpi.

Një apartament i krijuar me anë të shndërrimit në papafingo me leje pas datës 31 dhjetor 2001, me një marrëveshje qiraje të lidhur pas të njëjtës datë, i nënshtrohet zbatimit të pjesshëm të MRG-së. Për zgjerimet dhe mbistrukturat, e njëjta logjikë vlen deri më 30 shtator 2006. Prandaj, një papafingo në një ndërtesë të ndërtuar në vitin 1890 mund të ketë një regjim të ndryshëm nga apartamentet në katet e poshtme të së njëjtës ndërtesë.

Ky bosht i përgjigjet pyetjes se çfarë i kalon saktësisht blerësit. Fjalët në reklamë nuk përcaktojnë asgjë këtu: ekstrakti Grundbuch dhe dokumentet e pronësisë së apartamentit vendosin.

Një ndërtesë apartamentesh si një e tërë, jo e ndarë në prona apartamentesh.

Ndërtesa dhe toka e saj blihen, së bashku me marrëveshjet ekzistuese të qirasë. Një ndryshim i pronësisë nuk i ndërpret këto marrëveshje dhe parandalon rritjen e qirave në nivelet e tregut: rritjet kufizohen nga rregullat e indeksimit të qirasë. Rendimenti i një prone të tillë llogaritet bazuar në marrëveshjet aktuale të qirasë, jo në tarifat lokale. Mosha e ndërtesës nuk specifikohet në vetë termin, megjithëse në tregun vjenez, ky është më shpesh termi për ndërtesat më të vjetra.

E drejta e përdorimit me një kontribut financiar, jo pronësi.

Prona është në pronësi të një organizate banimi jofitimprurëse dhe banori vepron si qiramarrës ose përdorues. Transferimi i mëvonshëm i pronësisë nuk është gjithmonë i mundur: kërkohet pjesëmarrja e një autoriteti banimi (Wohnbauförderung) në kontratë, një madhësi minimale e apartamentit dhe mungesa e të drejtave të zhvillimit të palëve të treta në truall. Aplikimet dorëzohen jo më herët se pesë vjet pas nënshkrimit të kontratës, në vitet 6 deri në 10, 11 deri në 15 dhe 16 deri në 20; e drejta e pronësisë përfundon pas vitit të 30-të nga banimi i parë.

Fondi i qirasë komunale të qytetit.

Në Vjenë, kjo përfaqëson afërsisht 220,000 apartamente në më shumë se 2,300 ndërtesa të menaxhuara nga Wiener Wohnen. Apartamentet jepen me qira sipas rregulloreve të ndarjes së qytetit; nuk ka treg blerjeje për këtë segment. Për investitorët, Gemeindebau është i rëndësishëm si një kontekst për pronat fqinje dhe një faktor në strukturën e kërkesës për qira, sesa si një aset transaksional.

Shtëpi në rresht. Ekzistojnë dy lloje të ndryshme pronësie.

Ose një truall i veçantë me pronësi të vetme ose një pronë apartamenti brenda një trualli të përbashkët. Në rastin e dytë, zbatohet WEG: një pjesë në pronën e përbashkët, një bashkësi pronarësh, një rezervë riparimi dhe vendime të mbledhjes mbi zonat e përbashkëta. Cila nga të dyja zbatohet përcaktohet nga ekstrakti Grundbuch dhe marrëveshja e pronësisë së apartamentit, jo nga fjala "Reihenhaus".

Jo lloji i shtëpisë apo forma e pronësisë, por struktura tatimore rreth qirasë afatgjatë.

Ky term nuk ka status ligjor më vete: i referohet një apartamenti standard në një pronë banimi, të blerë për qëllime qiraje me pritjen e zbritjes së TVSH-së hyrëse dhe amortizimit. Kjo është një nga strategjitë për të investuar në pasuri të paluajtshme austriake, jo një lloj i veçantë prone: vetë termi nuk konfirmon as rentabilitetin dhe as rezultatin tatimor.

Njohja varet nga të ardhurat gjithëpërfshirëse të parashikuara. Për qiratë e një familjeje të vetme (kleine Vermietung), periudha e të ardhurave të parashikuara është 25 vjet nga fillimi i qirasë dhe jo më shumë se 28 vjet nga shpenzimi i parë. Këto periudha zbatohen për periudhat e parashikuara që fillojnë pas 31 dhjetorit 2023: më parë, ishin në fuqi 20 dhe 23 vjet; kjo periudhë u zgjat me pesë vjet nga Ligji Federal Nr. II 89/2024.

Nëse aktiviteti njihet si Liebhaberei, qiraja përjashtohet nga TVSH-ja, e drejta për të zbritur TVSH-në e hyrjes pushon dhe humbjet nuk kompensohen me të ardhura të tjera. Një rezultat negativ në një vit të caktuar nuk çon, në vetvete, në këtë përfundim.

Parashikimi llogaritet me një konsulent tatimor para blerjes: ai bazohet në normën e lejuar të qirasë për këtë pronë specifike, e cila përcaktohet nga boshti i parë - regjimi MRG.

Reklama jep përcaktimin e tregut. Statusi ligjor dhe teknik përcaktohet nga dokumentet, në rendin e mëposhtëm:

1. Ekstrakti i Grundbuch. Tregon se cili është objekti i së drejtës: një pjesë në një apartament, një truall të veçantë ose e gjithë ndërtesa. Kjo plotëson boshtin e formularit të pronësisë.
2. Data e lejes së ndërtimit. Marrë nga dokumentet e ndërtimit, jo nga viti i ndërtimit i listuar në reklamë. Kjo mbulon moshën dhe opsionet e mundshme të qirasë.
3. Dokumentet e pronesise se apartamentit. Nutzwertgutachten dhe Wohnungseigentumsvertrag: pjesa, aksesorët dhe qëllimi i pronës.
4. Papafingo, zgjerimi dhe aneksi janë të ndara. Ato kanë lejen dhe datën e tyre, dhe rregulloret e tyre mund të mos përputhen me ato të pjesës tjetër të ndërtesës.
5. Një kontratë qiraje e vlefshme është e nevojshme nëse apartamenti është i banuar. Kushtet dhe çmimi i qirasë përcaktohen nga kjo kontratë, jo nga kategoria e ndërtesës.
6. Llogaritja e parashikimit – për qëllime investimi. Para blerjes, bazuar në normën e disponueshme, jo në normën e dëshiruar.

Dy artikujt e parë tregojnë kategorinë e objektit përgjatë të tre boshteve. Katër të tjerët tregojnë vlerën monetare të kësaj kategorie.

Çfarë është një "Altbau" në Austri? Është një përcaktim tregu për një ndërtesë më të vjetër, shpesh të ndërtuar para luftës. Nuk ka një datë të vetme me të cilën ky term përcakton të gjitha pasojat ligjore. Për qiratë, data e lejes së ndërtimit është e rëndësishme.

A do Neubaunjë shtëpi është ndërtuar së fundmi? Jo. Përdorimi i tregut i referohet ndërtesave të ndërtuara pas luftës, duke përfshirë ato të viteve 1960 dhe 1970. Banesat e përfunduara së fundmi quhen "Erstbezug".

Si ndryshon Zinshaus nga Altbau? Këto janë karakteristika në boshte të ndryshme. Altbau përshkruan moshën e ndërtesës, ndërsa Zinshaus përshkruan llojin e pronësisë: të gjithë ndërtesën, pa ndarje në njësi apartamentesh. Një shtëpi mund të jetë e të dyjave.

A është e mundur të blihet një Genossenschaftswohnung (akt pronësie i përgjithshëm)? E drejta e përdorimit fitohet me një kontribut financiar, jo me pronësinë. Transferimi i pronësisë i nënshtrohet kushteve dhe afateve të caktuara, dhe jo për çdo apartament.

A janë apartamente në shitje në Gemeindebau? Nuk ka një treg të tillë: banesat komunale jepen me qira sipas rregullave të shpërndarjes së qytetit.

Pse një apartament në papafingo është më i shtrenjtë se një apartament në katin e dytë në të njëjtën ndërtesë? Një arsye është ligjore. Një apartament i krijuar nga konvertimi i papafingos pas 31 dhjetorit 2001, i nënshtrohet pjesërisht MRG-së kur dorëzohet, ndërsa apartamentet poshtë mund të mbeten plotësisht të mbuluara nga ligji.

A garanton zbritja e TVSH-së një zbritje të TVSH-së? Jo. Zbritja varet nëse qiraja do të gjenerojë një fitim kumulativ brenda periudhës së parashikuar - 25 vjet nga fillimi i qirasë, deri në 28 vjet nga shpenzimi i parë. Nëse njihet një barrë, zbritja hiqet dorë.

Çfarë blihet me një Reihenhaus? Ose një truall i veçantë ose një pjesë në një truall të përbashkët me të drejta mbi një ndërtesë specifike. Opsioni i dytë përfshin një bashkësi pronarësh, një rezervë mirëmbajtjeje dhe vendime takimi në lidhje me zonat e përbashkëta.