Si të investoni me fitim në pasuri të paluajtshme në Tajlandë

Investimi në pasuri të paluajtshme në Tajlandë po bëhet një mundësi e rëndësishme për ata që kërkojnë si të ardhura ashtu edhe një vend të rehatshëm për të jetuar. Ndërsa investitorët në Evropë shpesh përballen me kosto të larta hyrjeje dhe kthime të kufizuara, Azia, dhe veçanërisht Tajlanda, ofron mundësi të reja.

Ky artikull synon të ofrojë jo vetëm një pasqyrë të përgjithshme të tregut, por edhe një analizë sistematike të atraktivitetit të investimeve në vend: nga mundësitë e banimit dhe të ardhurat nga qiraja deri te roli i tij në një strategji ndërkombëtare të diversifikimit të aseteve.

Rëndësia e temës përcaktohet nga disa faktorë. Turizmi, i cili ka qenë gjithmonë një nga nxitësit kryesorë të tregut tajlandez, po rimëkëmbet në mënyrë aktive nga pandemia, dhe fluksi i vizitorëve nga Kina, Rusia dhe Evropa po rritet përsëri.

Në të njëjtën kohë, fenomeni i migrimit dixhital është duke u zhvilluar - profesionistët në industritë e IT-së dhe ato krijuese po zgjedhin gjithnjë e më shumë Bangkokin ose Chiang Mai-n si bazën e tyre për punë dhe jetë.

Vendi po zbaton projekte infrastrukturore në shkallë të gjerë, duke përfshirë zhvillimin e Korridorit Ekonomik Lindor dhe ndërtimin e aeroporteve dhe autostradave të reja, gjë që në mënyrë të pashmangshme rrit vlerën e pasurive të paluajtshme në rajonet kryesore.

Udhëzimet e ekspertëve mbi këtë temë janë veçanërisht të rëndësishme, pasi mjedisi ligjor në Tajlandë është më kompleks sesa në Evropë. Unë, Ksenia Levina, jam avokate me përvojë në transaksione në BE dhe Azi. Unë specializohem në strukturimin ndërkombëtar të pronësisë dhe procedurat KYC/AML. Kjo më lejon të shoh tregun jo vetëm nga perspektiva e premtimeve të marketingut të zhvilluesve, por edhe nga perspektiva e praktikave aktuale të zbatimit të ligjit.

Për të kuptuar më mirë drejtimin e Tajlandës, është e dobishme ta krahasojmë atë me Austrinë tradicionalisht të qëndrueshme. Pasuritë e patundshme austriake ofrojnë një pikë referimi të përshtatshme për mbrojtjen e të drejtave dhe parashikueshmërinë rregullatore. Krahasimi zbulon dy botë të ndryshme. Austria mbetet një simbol i besueshmërisë: rregullore të parashikueshme, mbrojtje të të drejtave të pronësisë, por edhe rendimente të ulëta - rrallë tejkalojnë 2-3% në vit.

Tailanda, nga ana tjetër, ofron një model krejtësisht të ndryshëm: kthime të larta dhe një prag të ulët hyrjeje (ndonjëherë nga 70,000 deri në 100,000 dollarë për apartament), ndërsa vendi është i ngulitur në një kontekst dinamik aziatik, ku normat e rritjes janë më të larta se në Evropë.

Tregu i pasurive të patundshme në Tajlandë është një organizëm kompleks dhe shumështresor. Ai kombinon metropolin e madh të Bangkokut, i krahasueshëm në shkallë me kryeqytetet kryesore globale, me zona turistike të zhvilluara si Phuket dhe Koh Samui, të konsideruara simbole të turizmit aziatik. Ekzistojnë gjithashtu destinacione specifike:

• Chiang Mai, shtëpia e studentëve dhe nomadëve dixhitalë
• Hua Hin është një destinacion popullor për tajlandezët e pasur dhe të huajt që vlerësojnë një ritëm më të relaksuar jetese.

Ky diversifikim e bën tregun të qëndrueshëm: ai nuk varet nga një burim kërkese.

Mjedisi ligjor në Tajlandë vendos kufizime të caktuara. Të huajt nuk mund të zotërojnë drejtpërdrejt tokë, por mund të hyjnë në kontrata qiraje afatgjata ose të përdorin struktura korporative.

Pronësia e huaj deri në 49% të apartamenteve lejohet duke e bërë segmentin e apartamenteve më të arritshëm. Për shumë investitorë, apartamentet në Bangkok ose apartamentet buzë detit janë pika e tyre e parë e hyrjes.

Interesi për Tajlandën nuk nxitet vetëm nga klima dhe kultura e saj. Kostoja e jetesës këtu është dukshëm më e ulët se në Evropë, dhe anglishtja flitet gjerësisht në zonat turistike, duke e bërë më të lehtë përshtatjen. Kësaj i shtohen edhe programet tërheqëse të vizave: nga Viza Elite afatgjatë deri te Viza LTR (Rezident Afatgjatë) dhe Smart Visa, të cilat janë të dizajnuara për investitorë, profesionistë dhe pensionistë.

Historia e tregut të pasurive të paluajtshme në Tajlandë është një histori krizash dhe lulëzimesh të alternuara. Pas krizës së rëndë aziatike të vitit 1997, vendi ndërtoi një sistem rregullator të projektuar për të mbrojtur tregun nga mbinxehja.

Vitet 2010 panë një rritje të shpejtë, veçanërisht në Bangkok dhe në resorte, ku po ngriheshin komplekse të reja banimi, hotele me apartamente dhe vila. Pandemia COVID-19 në vitet 2020-2021 paraqiti një sfidë serioze: turizmi ra ndjeshëm, dhe bashkë me të, edhe interesi i investitorëve.

Por një rimëkëmbje e shpejtë ka filluar që nga viti 2022, sipas Bangkokpost. Phuket dhe Koh Samui janë bërë përsëri magnet për kapitalin ndërkombëtar, ndërsa Bangkok ka demonstruar qëndrueshmëri dhe stabilitet çmimesh.

Zhvillimi është i pabarabartë në rajone të ndryshme. Bangkoku mbetet qendra kryesore e aktivitetit të biznesit, me apartamente luksoze që po ndërtohen pranë stacioneve të metrosë dhe zonave të biznesit.

Phuket është i përqendruar në vila dhe apartamente buzë detit, të cilat janë veçanërisht të kërkuara gjatë sezonit të pikut. Koh Samui perceptohet si një destinacion jetese për njerëzit që duan të jetojnë dhe të punojnë nga distanca. Chiang Mai tërheq studentë dhe profesionistë të IT-së, ndërsa Pattaya dhe Hua Hin përfaqësojnë një segment tregu më të përballueshëm.

për sa i përket llojeve të pronave . Apartamentet në apartamente janë më të njohurat, pasi ato janë më të lehtat për t'u aksesuar nga të huajt. Vilat më shpesh blihen përmes marrëveshjeve të qirasë ose strukturave të korporatave. Hotelet në apartamente përfaqësojnë një segment të veçantë, ku investitorët marrin të ardhura të garantuara dhe nuk kanë nevojë t'i menaxhojnë vetë ato.

Kërkesa drejtohet nga tre grupe qiramarrësish. Të parët janë turistët që zgjedhin apartamente ose vila afatshkurtra. Të dytët janë nomadët dixhitalë që preferojnë qiratë afatgjata me mundësinë për të punuar në hapësira pune të përbashkëta. Të tretët janë emigrantët që punojnë për kompani ndërkombëtare dhe japin me qira për vite me radhë.

Kur krahasohet me Austrinë, ndryshimet bëhen të qarta. Tailanda është një treg me karakteristika të dallueshme turistike dhe sezonalitet të fortë. Gjatë sezonit të lartë, fitimet mund të arrijnë shifra dyshifrore, ndërsa gjatë sezonit të ulët, ato mund të bien ndjeshëm.

Austria, nga ana tjetër, përfaqëson një model pothuajse të kundërt: tregje urbane me qira afatgjata, çmime të qëndrueshme dhe paqëndrueshmëri të ulët. Për investitorët, zgjedhja është e qartë: Tailanda ofron mundësinë për kthime të larta, ndërsa Austria ofron paqe dhe parashikueshmëri.

Në kontekstin aziatik, Tailanda konkurron me Vietnamin (për më shumë detaje, shihni artikullin "Pasuri të Paluajtshme në Vietnam "), Indonezinë dhe Malajzinë. Vietnami ka një ritëm më të shpejtë të rritjes ekonomike, por sistemi i tij ligjor është më pak i parashikueshëm për të huajt.

Indonezia dhe Bali janë të njohura në mesin e emigrantëve, por rregulloret e pronësisë janë më komplekse. Sipas HMLF, Malajzia ofron mundësi tërheqëse për viza, por mbetet prapa Tailandës për sa i përket atraktivitetit turistik. Në fund të fundit, Tailanda ofron një zgjedhje të ekuilibruar: një treg të zhvilluar, kushte të përshtatshme qiraje dhe një imazh të vendosur ndërkombëtar.

Për të kuptuar ndryshimet me Evropën, është e dobishme të shohim Austrinë. Ndërsa rendimentet e qirasë në Vjenë dhe Salzburg rrallë kalojnë 2-3% në vit, në Bangkok ose Phuket mund të prisni 5-10%, dhe ndonjëherë edhe më të larta.

Tregu austriak është transparent dhe i qëndrueshëm, dhe pronësia e tokës është e lehtë për të huajt, por kostot e larta të hyrjes (nga 300,000 € deri në 400,000 €) e bëjnë atë të paarritshëm për shumë investitorë privatë. Megjithatë, në Tajlandë, kostot e hyrjes janë dukshëm më të ulëta dhe trafiku i lartë turistik ruan kërkesën për qira.

Mjedisi ligjor i Tajlandës ndryshon nga ai i Evropës dhe kjo duhet të merret parasysh kur planifikohet një transaksion. Dallimi kryesor është se të huajt nuk mund të zotërojnë drejtpërdrejt tokë dhe ky ndalim mbetet një rregull themelor. Megjithatë, në praktikë, ekzistojnë disa modele që lejojnë investime të ligjshme dhe të sigurta në pasuri të paluajtshme.

Format kryesore të pronësisë

Kondominiumi Freeho është formati më i thjeshtë dhe më i popullarizuar. Një i huaj mund të zotërojë drejtpërdrejt një apartament, por pjesa e tij në ndërtesë është e kufizuar në 49% të sipërfaqes totale. Për shumicën e investitorëve privatë, kjo është zgjedhja optimale.

Qiraja afatgjatë – toka ose një vilë jepet me qira deri në 30 vjet me mundësi zgjatjeje. Në praktikë, hartohet një zinxhir marrëveshjesh që lejon pronësinë e pronës deri në 90 vjet.

Pronësia e kompanisë – themelimi i një kompanie tajlandeze ku një i huaj zotëron një pakicë aksionesh (deri në 49%), dhe kontrolli sigurohet përmes mekanizmave ligjorë (aksionarë të emëruar, marrëveshje). Ky model përdoret më shpesh për blerjen e tokës dhe vilave.

Një apartament-hotel ose të ardhura të garantuara nga zhvilluesi – investitori blen një njësi dhe merr të ardhura fikse ose të ndryshueshme pa asnjë përgjegjësi menaxhimi. Kjo është e popullarizuar në mesin e atyre që nuk planifikojnë të jetojnë në Tajlandë.

Për qartësi, le të krahasojmë formatet e pronësisë në dispozicion në Tajlandë dhe Austri:

Kështu, tregu tajlandez është më fleksibël për sa i përket instrumenteve, por kërkon përgatitje ligjore. Sistemi austriak është më i thjeshtë dhe më i qëndrueshëm, por i mungojnë tiparet "ekzotike" të rendimenteve të larta.

Investitorët mund të zgjedhin strategji të ndryshme në varësi të qëllimeve të tyre:

• Të ardhura nga qiraja - blini një apartament në Bangkok ose një apartament turistik, jepeni me qira për një afat të shkurtër ose të gjatë.
• Investim në stilin e jetës – blerja e një vile ose apartamenti në Phuket/Samui për përdorim personal, me mundësinë e dhënies me qira gjatë sezonit.
• Strategji spekulative – investime në fazën e ndërtimit (jashtë planit), rishitje e mëvonshme pas përfundimit të projektit.
• Diversifikimi i aseteve - zotërimi i pasurive të paluajtshme si pjesë e një portofoli ndërkombëtar është veçanërisht i rëndësishëm për investitorët nga vendet me rreziqe valutore.

Në krahasim, në Austri, modeli i qirasë afatgjatë, i fokusuar në stabilitet, pothuajse gjithmonë mbizotëron. Marrëveshjet spekulative janë të rralla dhe rendimentet rrallë tejkalojnë 3% në vit. Në Tajlandë, qiratë afatshkurtra mund të japin rendiment 7-10%, dhe madje edhe më të lartë në projektet e suksesshme të resorteve.

Blerja e pasurive të paluajtshme në Tajlandë ka sfidat e veta unike që lidhen me statusin ligjor të të huajve dhe strukturën e pronësisë. Vështirësia kryesore është se të huajt nuk mund të zotërojnë drejtpërdrejt tokë, por mund të zotërojnë vetëm apartamente ose nëpërmjet qirasë ose strukturave të korporatave. Prandaj, procesi i blerjes kërkon kujdes të kujdesshëm dhe ndihmën e një avokati profesionist.

Procesi hap pas hapi i transaksionit është si më poshtë: së pari, investitori rezervon pronën dhe bën një depozitë, pas së cilës lidhet një marrëveshje paraprake blerjeje dhe shitjeje, e cila përcakton çmimin dhe kushtet.

Shuma kryesore transferohet më pas, duke marrë parasysh kufizimet e këmbimit dhe kërkesat për transferimin e valutës së huaj në Tajlandë. Faza e fundit është regjistrimi i transaksionit në Departamentin e Tokës, ku lëshohet një akt zyrtar pronësie ose një marrëveshje qiraje.

Kujdesi i duhur është thelbësor për sigurinë e një transaksioni. Një avokat verifikon:

• Akti i pronësisë,
• prania e barrës ose borxheve në pronë,
• statusi ligjor i zhvilluesit dhe lejet e ndërtimit,
• ekzekutimin e saktë të marrëveshjeve të qirasë nëse blerja përfshin tokë.

Kur blini jashtë planit (në ndërtim e sipër), është e rëndësishme që investitorët të bien dakord për një orar pagesash dhe garanci. Më shpesh, transaksionet strukturohen në faza: 10-30% në fazën e rezervimit, pagesat pasuese në varësi të përfundimit të projektit dhe pagesa përfundimtare pas transferimit të pronësisë. Zhvilluesit zakonisht ofrojnë garanci për rimbursime në rast vonesash në ndërtim, por kujdesi i duhur është i detyrueshëm.

Karakteristikat bregdetare përfshijnë kufizimet e zonimit dhe rregulloret e planifikimit urban që rregullojnë lartësinë e ndërtesave, dendësinë e zhvillimit dhe përdorimin e tokës. Kjo është e rëndësishme të merret në konsideratë për vilat në Phuket ose Koh Samui, ku legjislacioni dhe rregulloret lokale bashkiake mund të kufizojnë rizhvillimin dhe zgjerimin e mundshëm.

Procesi hap pas hapi i blerjes së pasurive të paluajtshme

Në përgjithësi, siguria ligjore në Tajlandë arrihet nëpërmjet një kujdesi të plotë dhe strukturimit të duhur të pronësisë, ndërsa në Austri procesi është më i thjeshtë dhe më i formalizuar, por fitimet janë më të ulëta.

Ana financiare e blerjes së pasurive të paluajtshme në Tajlandë është dukshëm më e lehtë sesa në Evropë, por kërkon marrjen në konsideratë të një numri faktorësh.

Kur blejnë një pronë, investitorët përballen me tarifat e regjistrimit dhe taksat e transferimit. Mesatarisht, tarifa e regjistrimit është afërsisht 2% e vlerës së pronës, dhe taksa e transferimit varion nga 2-3%. Nëse blerja bëhet nëpërmjet një zhvilluesi, një TVSH prej 7% shtohet edhe në ndërtesat e reja.

Sipas Siamlegal zotërimi i pasurive të paluajtshme nuk imponon një barrë të lartë tatimore. Taksat vjetore janë të ulëta (0.02-0.1% e vlerës kadastrale për pronat banesore), por investitorët duhet të marrin në konsideratë kostot e shërbimeve dhe tarifat e shërbimit (tarifat e mirëmbajtjes, mirëmbajtjen komplekse, sigurinë dhe pastrimin e zonave të përbashkëta).

Tatimi mbi fitimet kapitale zbatohet për shitjet i llogaritur bazuar në vlerën zyrtare kadastrale dhe kohëzgjatjen e pronësisë së pronës. Më shpesh, taksa varion nga 1% në 3%, por mund të rregullohet në varësi të llojit të pronësisë (me qira ose pronësi të lirë) dhe metodës së shitjes.

Të ardhurat nga qiraja për jo-rezidentët tatohen me një normë prej 15-20%. Nëse pronari përdor një strukturë korporative ose e menaxhon pronën përmes një kompanie administrimi, mund të aplikohen taksa shtesë sociale dhe të korporatave.

Krahasimi me Austrinë

Nëse po merrni në konsideratë juridiksionet e BE-së për balancimin e portofolit, ia vlen të shqyrtoni taksat austriake mbi pasuritë e paluajtshme — ato ndikojnë drejtpërdrejt në të ardhurat neto dhe strategjinë e pronësisë.

Kështu, mjedisi tatimor i Tajlandës u lejon investitorëve të arrijnë kthime të larta neto, por kërkon shqyrtim të kujdesshëm të transfertave të valutave dhe strukturimit të transaksioneve. Austria ofron transparencë dhe parashikueshmëri, por rendimentet janë dukshëm më të ulëta.

Objekti: Apartament me 1 dhomë gjumi 40 m² në një apartament modern pranë stacionit BTS (qendra e Bangkokut).

Çmimi i blerjes: 5,000,000 THB (≈ $140,000).

1. Kostot e blerjes

2. Të ardhura nga qiraja

• Qiraja mesatare për një apartament me 1 dhomë gjumi në këtë zonë është 25,000 THB/muaj.
• Të ardhurat vjetore = 300,000 THB.

3. Shpenzimet vjetore

4. Të ardhurat neto nga qiraja

• Të ardhura: 300,000 THB
• Minus shpenzimet: 101,000 THB
• Të ardhurat neto = 199,000 THB/vit (≈ $5,600)
• Rendimenti Neto = 199,000 / 5,500,000 ≈ 3.6% në vit

5. Dalje pas 7 vitesh (rishitje)

Le të supozojmë se çmimet në Bangkok rriten me një mesatare prej 3% në vit.

• Çmimi pas 7 vitesh: 5,000,000 × (1.03)^7 ≈ 6,150,000 THB.

Shpenzimet e shitjes:

• Komisioni i agjencisë: 3% = 185,000 THB
• Tatimi mbi fitimet kapitale (le të themi rreth 2%): 120,000 THB

Të ardhurat neto nga shitjet: ≈ 5,845,000 THB

6. Llogaritja përfundimtare e rentabilitetit

Investim: 5,500,000 THB

Rimbursimi: 7,238,000 THB

Fitimi: 1,738,000 THB (~$49,000)

IRR (kthimi mesatar) ≈ 6.2% në vit

Përfundim:

• Rendimenti neto i qirasë është afërsisht 3.5-4% në vit.
• Duke marrë parasysh rritjen e çmimit dhe rishitjen, fitimi përfundimtar arrin në 6-7% në vit.
• Përparësitë janë taksat e ulëta dhe hyrja relativisht e lirë. Disavantazhet janë varësia nga vendndodhja dhe sezonaliteti i qirave.

Investimi në pasuri të paluajtshme në Tajlandë nuk jep drejtpërdrejt leje qëndrimi të përhershëm, por vendi ofron disa programe vizash afatgjata që ju lejojnë të jetoni dhe punoni në vend për një periudhë të zgjatur.

Viza Elite e Tajlandës është një program premium i vlefshëm për periudha që variojnë nga 5 deri në 20 vjet. Ai u lejon të huajve të hyjnë në Tajlandë pa kufizime, pa pasur nevojë për rinovim të rregullt të vizave, dhe ofron qasje në privilegje të tilla si miratimi i përshpejtuar i imigracionit, kujdesi shëndetësor dhe shërbimet e stilit të jetesës.

Kjo është e përshtatshme për investitorët, pasi prona mund të përdoret për banim personal dhe qira pa kufizime vizash.

Viza e Rezidentit Afatgjatë (LTR) u drejtohet investitorëve, nomadëve dixhitalë dhe profesionistëve të kualifikuar. Ajo lejon qëndrime në vend deri në 10 vjet, ndërkohë që ofron lehtësime tatimore dhe liri punësimi.

Viza Smart është projektuar për profesionistët e IT-së, startup-et dhe punëtorët me aftësi të larta. Ajo ofron deri në katër vjet rezidencë, thjeshton punësimin dhe hap akses në një sërë përfitimesh, duke përfshirë uljet e taksave.

Vlen të përmendet se qëndrimi i përhershëm nuk mund të merret direkt përmes blerjes së pasurive të paluajtshme, siç është rasti në disa vende evropiane. Në vend të kësaj, të huajt përdorin vizat e lartpërmendura për qëndrime afatgjata dhe integrim në stilin e jetës së vendit - jetë të rehatshme, kujdes shëndetësor me cilësi të lartë, shkallë të ulët krimi dhe një klimë me plazhe dhe aktivitete gjatë gjithë vitit.

Tajlanda kundër Austrisë

Tailanda ofron viza me një komponent të gjallë jetese, duke ju lejuar të kombinoni investimet dhe jetesën e rehatshme, ndërsa Austria përqendrohet në kategoritë formale të rezidencës me prova të detyrueshme dokumentare të të ardhurave ose biznesit.

Tregu i qirave në Tajlandë është shumë dinamik, veçanërisht në zonat turistike dhe qytetet kryesore. Ai është i ndarë në dy segmente kryesore: qira afatshkurtra (turistë, Airbnb, Rezervime) dhe qira afatgjata (emigrantë, nomadë dixhitalë).

Qiratë afatshkurtra tërheqin investitorë me kthime të larta, por janë të varura nga sezonaliteti. Në zonat turistike të Phuket dhe Koh Samui, të ardhurat mund të rriten deri në 12% në vit në dimër, por bien përgjysmë gjatë sezonit të ulët. Qiratë shpesh menaxhohen përmes kompanive të menaxhimit, të cilat merren me marketingun, pastrimin dhe pagesat e mysafirëve.

Qiratë afatgjata janë tipike në Bangkok dhe Chiang Mai. Këtu, kërkesa është më e qëndrueshme, por rendimentet janë më të ulëta - mesatarisht, 4–6% në vit. Nomadët dixhitalë dhe emigrantët sigurojnë një fluks qiramarrësish gjatë gjithë vitit, duke minimizuar rreziqet sezonale.

Diapazoni i rentabilitetit sipas vendndodhjes

Në qytetet evropiane, rendimentet janë 2-3%, por ato janë të qëndrueshme dhe praktikisht të paprekura nga sezonaliteti. Në Tajlandë, rendimentet janë 2-3 herë më të larta, por investitorët duhet të marrin në konsideratë rreziqet: sezonalitetin, cilësinë e pronës, menaxhimin dhe aspektet ligjore të qirasë.

Zgjedhja e vendndodhjes varet nga objektivi i investimit - të ardhurat nga qiraja, stili i jetesës ose një strategji e kombinuar. Rajone të ndryshme ndryshojnë në rendiment, llojet e pronave, kostot e hyrjes dhe kërkesën për qira.

Bangkoku është metropoli më i madh i Tajlandës dhe një qendër biznesi dhe kulturore. Kërkesa kryesore këtu nxitet nga qiramarrësit afatgjatë - emigrantë, punonjës të kompanive ndërkombëtare dhe profesionistë të sektorit të IT-së dhe atij financiar.

Llojet e pasurive të paluajtshme: apartamente, apartamente në rrokaqiej, vila të rralla në periferi.

Çmimet minimale: studio – nga 60-70 mijë dollarë, apartamente me 1 dhomë gjumi – nga 80-100 mijë dollarë, apartamente premium – nga 200-250 mijë dollarë.

Zonat e njohura:

• Sukhumvit (Thonglor, Ekkamai): stil jetese aktiv, restorante, qendra tregtare, të njohura me emigrantët.
• Silom / Sathorn: zona biznesi, qira prestigjioze për punonjësit e zyrave.
• Ari / Phrom Phong: zona të qeta banimi, kërkesë e lartë për qira afatgjata.

Phuket është një treg resortesh premium me prona buzë detit, që tërheq turistë dhe pronarë hotelesh me apartamente. Ofron potencial të lartë të ardhurash nga qiraja afatshkurtër, por është shumë sezonal.

Llojet e pronave: vila me pishina, apartamente me pamje nga deti, apartamente në zona turistike.

Çmimet minimale: apartamente – nga 100,000–120,000 dollarë, vila – nga 250,000 dollarë, vila premium – 500,000 dollarë e lart.

Zonat e njohura:

• Patong / Karon / Kata: fluks turistik, fitimprurësi i lartë afatshkurtër.
• Kamala / Surin / Bang Tao: vila luksoze, zona të qeta, shumë të përshtatshme për investime në stilin e jetës.

Samui është i orientuar drejt stilit të jetesës dhe qirave afatmesme për nomadët dixhitalë. Rendimentet janë pak më të ulëta se në Phuket, por tregu është i qëndrueshëm gjatë gjithë vitit.

Llojet e pronave: apartamente, vila, studio dhe apartamente pranë plazheve.

Çmimet minimale: studio – nga 80 mijë dollarë, apartamente me 1 dhomë gjumi – nga 120 mijë dollarë, vila – nga 200 mijë dollarë.

Zonat e njohura:

• Chaweng / Lamai: plazhe qendrore me qira aktive për turistët.
• Bophut / Maenam: Zona të qeta me stil jetese dhe qiramarrës afatgjatë.

Chiang Mai është një qendër studentore dhe IT ku qiratë afatgjata janë në kërkesë. Sezonaliteti është i ulët, rendimentet janë mesatare dhe barrierat e hyrjes janë të ulëta.

Llojet e pronave: apartamente dhe shtëpi në rresht, shtëpi të veçuara në periferi.

Çmimet minimale: studio – nga 50-60 mijë dollarë, apartamente me 1 dhomë gjumi – nga 70-80 mijë dollarë, shtëpi – nga 150 mijë dollarë.

Zonat e njohura:

• Nimman / Santitham: IT dhe bashkëpunim, nomadët dixhitalë në kërkesë.
• Qyteti i Vjetër / Bregu i Lumit: afër universiteteve dhe zonave turistike.

Pattaya dhe Hua Hin janë një segment i tregut masiv me pasuri të patundshme të përballueshme. Ato janë të përshtatshme për investitorët me buxhete të kufizuara, me konkurrencë të lartë dhe kthime të moderuara.

Llojet e pronave: apartamente me dy kate, apartamente shumëkatëshe, vila të vogla.

Çmimet minimale: apartamente – nga 50-70 mijë dollarë, apartamente me 1 dhomë gjumi – nga 60-80 mijë dollarë, vila – nga 150-180 mijë dollarë.

Zonat e njohura:

• Pattaya Qendrore / Jomtien: qendra turistike, qira afatshkurtra me çmime të larta.
• Qyteti Hua Hin / Khao Takiab: zona të qeta, të përshtatshme për stilin e jetës familjare.

Tabela krahasuese e rajoneve dhe karakteristikave:

Tregu i pasurive të patundshme në Tajlandë është i ndarë në dytorë dhe parësorë (ndërtesa të reja), dhe secila kategori ka karakteristikat e veta nga perspektiva e investitorit.

Tregu sekondar karakterizohet nga çmime më të përballueshme dhe prona të përfunduara, duke lejuar të ardhura të menjëhershme nga qiraja. Përgjegjësia kryesore e investitorit këtu është të inspektojë me kujdes pronën: gjendjen e shërbimeve, përkeqësimin e materialeve të ndërtimit dhe praninë e defekteve ose të metave që mund të ndikojnë në kostot e rinovimit dhe të ardhurat e ardhshme.

Është gjithashtu e rëndësishme të vlerësohet vendndodhja dhe infrastruktura - rishitjet në zona prestigjioze të Bangkokut ose Phuket mund të jenë më fitimprurëse sesa zhvillimet e reja për shkak të fluksit të menjëhershëm të qiramarrësve dhe kërkesës së vendosur.

Zhvillimet e reja (jashtë planit) ofrojnë mundësinë për të blerë pasuri të paluajtshme me një çmim më të ulët, por shoqërohen me rreziqe: vonesa në ndërtim, ndryshime në datat e dorëzimit, nevojën për t'iu përmbajtur një orari pagesash dhe ndryshime të mundshme në projekt.

Pagesat zakonisht bëhen në faza: një depozitë fillestare, disa transhe ndërsa ndërtimi përfundon dhe një pagesë përfundimtare pas dorëzimit të pronës. Kujdesi i duhur nga zhvilluesi dhe kushtet e kontratës janë thelbësore për të zbutur rreziqet.

Diapazoni i çmimeve në treg ndryshon: studiot dhe apartamentet e vogla në Bangkok dhe Chiang Mai fillojnë nga 50,000-70,000 dollarë, ndërsa vilat në Phuket dhe Koh Samui kushtojnë nga 300,000 dollarë e lart.

Tajlanda kundër Austrisë

Në përgjithësi, tregu sekondar lejon një fillim më të shpejtë të gjenerimit të të ardhurave dhe përzgjedhjes së pronave të përfunduara në fushat kryesore, ndërsa zhvillimet e reja janë të përshtatshme për investitorët strategjikë që janë të gatshëm të presin dhe të menaxhojnë rreziqet e projektit.

Në Tajlandë, ka shumë mundësi për të diversifikuar portofolin tuaj të investimeve përtej pronësisë standarde të një apartamenti ose vilash.

Hotelet me janë prona ku zhvilluesi ose kompania e menaxhimit garanton një të ardhur fikse për disa vite. Kjo zvogëlon rreziqet operacionale, por rendimenti është zakonisht më i ulët sesa me pronat e pavarura me qira.

Vilat e menaxhuara ofrojnë kthime më të larta përmes qirave afatshkurtra, por kërkojnë menaxhim dhe mirëmbajtje profesionale. Investitori merr një pjesë të të ardhurave dhe kompania merret me marketingun, pastrimin dhe menaxhimin e qirave.

Shtëpitë me qira për studentë në Chiang Mai dhe Bangkok janë të synuara për studentët dhe profesionistët e rinj. Një fluks i qëndrueshëm qiramarrëssh i bën të ardhurat më pak sezonale, megjithëse pronat kërkojnë rinovime dhe mirëmbajtje më të shpeshta të brendshme.

Pasuritë e patundshme komerciale, duke përfshirë zyrat, depot dhe dyqanet në rrugë, janë të kërkuara në qytetet e mëdha, por kërkojnë analizë më të thellë të tregut dhe menaxhim afatgjatë.

Toka përmes një SPV-je i lejon një të huaji të anashkalojë kufizimet mbi pronësinë e drejtpërdrejtë të tokës. Investitori krijon një kompani tajlandeze (SPV) dhe blen tokën përmes saj. Kjo ofron fleksibilitet, por shton implikime ligjore dhe tatimore.

Krahasimi me Austrinë

Tailanda u ofron investitorëve një gamë të gjerë formatesh afatshkurtra dhe të specializuara, ku kthimet mund të jenë më të larta, por rreziqet operacionale dhe ligjore janë më të larta. Austria, nga ana tjetër, përqendrohet në stabilitetin dhe qiratë afatgjata, ku kthimet janë më të ulëta, por rreziqet ligjore dhe të tregut janë minimale.

Tregu modern i pasurive të paluajtshme në Tajlandë është shumë i përshtatur për investitorët e huaj dhe një pjesë e konsiderueshme e transaksioneve kryhen nga distanca, pa pasur nevojë që blerësi të jetë fizikisht i pranishëm në vend. Kjo është bërë veçanërisht e rëndësishme në periudhën pas COVID-it, kur proceset online janë ndërtuar pothuajse menjëherë.

Procesi fillon me zgjedhjen e një prone: zhvilluesit dhe agjencitë ofrojnë ture 3D, rishikime video dhe plane të detajuara të apartamenteve ose vilave. Shumë kompani organizojnë "shfaqje virtuale" nëpërmjet Zoom ose WhatsApp, ku një agjent tregon pronën në kohë reale dhe u përgjigjet pyetjeve. Pasi vendos të blejë, investitori nënshkruan një marrëveshje rezervimi online, duke paguar një depozitë nëpërmjet transferit bankar ndërkombëtar.

në distancë është gjithashtu Në Tajlandë, përfaqësimi noterial nuk është i detyrueshëm, kështu që kontratat mund të hartohen nga një avokat që vepron sipas një prokure. Klienti nënshkruan prokurën me një noter në vendin e tij të origjinës (me apostille ose legalizim konsullor pasues), dhe avokati në Tajlandë është i autorizuar të përfaqësojë interesat e tij para departamentit të tokës.

Pagesat financiare bëhen nëpërmjet transferit bankar nga jashtë vendit. Ligji kërkon që blerësit e huaj të apartamenteve të sjellin fonde në vend në monedhë të huaj dhe më pas t'i konvertojnë ato në baht. Për të konfirmuar burimin e fondeve dhe për t'u përputhur me rregulloret e monedhës, plotësohet një Formular Transaksionesh të Këmbimit Valutor (FET). Ky dokument është jashtëzakonisht i rëndësishëm: pa të, pronësia e apartamentit nuk mund të regjistrohet.

Transaksioni regjistrohet në Departamentin e Tokave , zyrën lokale të tokës. Investitori nuk ka nevojë të jetë i pranishëm: një avokat ose përfaqësues përfundon procesin, merr Chanote-in (aktin e pronësisë) dhe ia transferon atë klientit.

Prandaj, blerja e pasurive të patundshme nga distanca në Tajlandë zgjat 4 deri në 8 javë, varësisht nga lloji i pronës (e përfunduar ose në ndërtim e sipër) dhe shpejtësia e transfertave bankare. Ky model fleksibël u lejon investitorëve nga e gjithë bota të hyjnë në treg pa procedura komplekse burokratike.

Krahasimi me Austrinë

Investimi në pasuri të paluajtshme në Tajlandë ofron kthime të larta dhe pengesa të ulëta hyrjeje, por vjen me një numër rreziqesh specifike që janë të rëndësishme të merren në konsideratë para blerjes.

Kufizime mbi tokën – të huajt nuk mund të zotërojnë tokë drejtpërdrejt. Pronësia është e mundur vetëm nëpërmjet një kontrate qiraje (kontratë qiraje 30-90 vjeçare) ose një SPV (kompani tajlandeze). Kjo krijon nuanca ligjore dhe kërkon verifikim të kujdesshëm të dokumenteve.

Kontrollet e këmbimit valutor – transfertat e mëdha nga jashtë duhet të shoqërohen me një deklaratë dhe provë të burimit të fondeve për të regjistruar valutën e huaj në Bankën e Tajlandës. Gabimet mund të çojnë në vonesa në regjistrimin e pronës dhe ndërlikime ligjore.

Rreziqet e zhvilluesve janë veçanërisht të rëndësishme për projektet e reja të ndërtimit (jashtë planit). Vonesa në ndërtim, ndryshime në orarin e pagesave ose cilësi nën standard të projektit janë të mundshme.

Sezonaliteti turistik – qiratë afatshkurtra varen shumë nga fluksi i turistëve. Në Phuket dhe Koh Samui, rendimentet e qirave gjatë verës mund të bien me 30-50% krahasuar me muajt e pikut.

Tailanda tërheq jo vetëm investitorët, por edhe ata që kërkojnë të kombinojnë investimet me një stil jetese të rehatshëm. Vendi ofron një kombinim unik të klimës tropikale, vijës bregdetare, kostos së ulët të jetesës dhe infrastrukturës së zhvilluar për emigrantët.

Një klimë tropikale me një stinë të nxehtë nga marsi deri në maj, një stinë me shira nga qershori deri në tetor dhe një stinë të freskët dhe të thatë nga nëntori deri në shkurt e bën Tajlandën tërheqëse për jetesë gjatë gjithë vitit. Dallimet rajonale ndikojnë gjithashtu në rehati: veriu i vendit (Chiang Mai) është më i freskët dhe më i gjelbër, ndërsa jugu (Phuket, Koh Samui) ofron qasje në det dhe plazhe, por me lagështi të lartë. Deti dhe pyjet tropikale krijojnë një stil jetese unik për dashamirësit e natyrës dhe entuziastët e aktiviteteve në natyrë.

Tailanda ka një rrjet të zhvilluar mirë klinikash dhe spitalesh ndërkombëtare. Bangkoku, Phuketi dhe Koh Samui krenohen me objekte me standarde të larta kujdesi, staf që flet anglisht dhe pajisje moderne. Shpenzimet mjekësore për banorët dhe mbajtësit e vizave afatgjata janë dukshëm më të ulëta se në vendet evropiane, duke ruajtur njëkohësisht cilësi të krahasueshme të shërbimeve. Sigurimi privat për të huajt mbulon trajtimin dhe konsultat me specialistë.

Jetesa në Tajlandë është dukshëm më e lirë se në Evropën Perëndimore. Qiraja për një apartament ose kondominim të rehatshëm në Bangkok ose Chiang Mai mund të shkojë nga 400-800 dollarë në muaj, ndërsa marrja me qira e një vile në Phuket ose Koh Samui kushton 1,200-2,500 dollarë. Ushqimet, transporti, shërbimet, interneti dhe pastrimi i shtëpisë janë të gjitha më të lira se në BE. Ky nivel shpenzimesh u lejon investitorëve jo vetëm të jetojnë rehat, por edhe të mbajnë pjesën më të madhe të të ardhurave të tyre nga pronat me qira.

Tailanda tërheq në mënyrë aktive emigrantë nga Rusia, Evropa, Kina dhe Shtetet e Bashkuara. Komunitete të mëdha emigrantësh janë formuar në qendrat kryesore turistike dhe biznesi si Bangkoku, Phuketi, Koh Samui dhe Chiang Mai. Ata ofrojnë mbështetje me çështjet e përditshme, ndihmojnë me çështjet ligjore dhe bankare, dhe krijojnë klube dhe shkolla për fëmijët e emigrantëve. Kjo lehtëson përshtatjen dhe e bën jetën të rehatshme.

Vendi është i njohur për atmosferën e tij të sigurt dhe paqësore, me një shkallë të ulët krimi krahasuar me qytetet kryesore evropiane. Popullsia vendase është miqësore dhe e sjellshme ndaj të huajve, veçanërisht në zonat turistike dhe të emigrantëve. Shkollat ​​ndërkombëtare që ofrojnë programe në gjuhën angleze janë në dispozicion për familjet me fëmijë, duke lehtësuar integrimin.

Qytetet kryesore dhe zonat turistike kanë një rrjet të zhvilluar mirë rrugësh, transporti publik, aeroportesh dhe portesh detare. Bangkoku ka si BTS ashtu edhe MRT, duke ofruar akses të përshtatshëm transporti. Zonat turistike të Phuket dhe Koh Samui ofrojnë shërbime të gjera taksish, makinash me qira dhe tragetesh.

Tailanda ofron një gamë të gjerë mundësish për kohën e lirë: plazhe, sporte ujore, golf, yoga, fitnes, restorante ndërkombëtare, spa dhe ngjarje kulturore. Ngjarjet dhe festivalet kulturore, të tilla si Songkran (Viti i Ri Tailandez) dhe Loy Krathong, krijojnë një atmosferë të veçantë.

Dalja nga një investim në pasuri të paluajtshme është një fazë kyçe në strategjinë e një investitori. Kjo varet nga lloji i pronës, rajoni, struktura e pronësisë dhe kushtet e tregut. Në Tajlandë, tregu ofron si kthime të larta ashtu edhe sfida të caktuara që lidhen me likuiditetin dhe sezonalitetin, ndërsa Austria ofron stabilitet, por potencial të ulët të ardhurash.

Në Tajlandë, shitjet e pasurive të paluajtshme shpesh trajtohen përmes agjencive, veçanërisht nëse pronari është jashtë vendit. Agjencitë ndihmojnë në vlerësimin e çmimit të një prone bazuar në sezonalitet, dinamikën e kërkesës dhe llojin e qirasë (afatgjatë ose afatshkurtër).

Në Bangkok dhe Chiang Mai, pronat shiten më shpejt falë kërkesës së qëndrueshme nga emigrantët dhe nomadët dixhitalë. Në ishujt turistikë të Phuket dhe Koh Samui, periudha mesatare e shitjeve mund të jetë më e gjatë për shkak të luhatjeve sezonale në fluksin turistik.

Koha mesatare e ekspozimit të pasurive të paluajtshme në tregun sekondar në Tajlandë:

• Bangkok: 3-6 muaj, interes i lartë për apartamente dhe kondominiume me qira afatgjatë.
• Phuket/Samui: 6-12 muaj, kthime më të larta, por treg sezonal.
• Chiang Mai: 3-6 muaj, qira afatgjata, kërkesë e qëndrueshme nga studentët dhe profesionistët e IT-së.
• Pattaya/Hua Hin: 4-8 muaj, segment masiv, konkurrencë e lartë.

Në krahasim, likuiditeti në Austri është i shpërndarë më në mënyrë të barabartë: Vjenë – 2-4 muaj, Salzburg – 3-5 muaj, Innsbruck – 3-6 muaj. Pavarësisht rendimentit më të ulët, tregu është më pak i paqëndrueshëm.

Tatimi mbi fitimet kapitale në Tajlandë për jorezidentët është afërsisht 5-10% në varësi të kategorisë së pronës dhe periudhës së pronësisë, plus një taksë pullë deri në 2%. Taksat për pronarët e SPV-ve mund të ndryshojnë dhe kërkojnë këshilla ligjore. Në Austri, tatimi mbi fitimet kapitale për individët është afërsisht 25%, gjë që zvogëlon fitimet, por e bën procesin e shitjes transparent dhe të parashikueshëm.

Dalja nga një investim mund të përfshijë trashëgimi ose dhurim. Në Tajlandë, është e rëndësishme të regjistrohet siç duhet titulli i pronësisë, veçanërisht kur zotërohet nëpërmjet një SPV-je. Pa këtë, transferimet e aseteve mund të jenë të vështira. Në Austri, pronësia e drejtpërdrejtë dhe sistemi noterial i bëjnë transferimet e pronave më të thjeshta dhe më të sigurta.

Tailanda ofron kthime të larta potenciale nga dalja – deri në 12% në vit për pronat turistike me qira afatshkurtra. Në vendet urbane si Bangkoku dhe Chiang Mai, kthimet janë pak më të ulëta (3-6%), por më të qëndrueshme. Në Austri, kthimet nga dalja janë të ulëta – 2-3%, por rreziku i humbjes së kapitalit është minimal.

Faktorët që ndikojnë në një dalje të suksesshme

• Vendndodhja: Zonat turistike dhe të biznesit shiten më shpejt dhe me çmim më të lartë.
• Sezonaliteti: Zonat e resortit varen nga fluksi i turistëve; shitjet maksimale janë gjatë sezonit të lartë nga nëntori deri në shkurt.
• Lloji i pronës: Apartamentet dhe kondominiumet shiten më shpejt se vilat në resort.
• Qartësia ligjore: të paturit e një titulli të qartë dhe një SPV të verifikuar e përshpejton ndjeshëm procesin.
• Menaxhimi i të ardhurave: Pronat me të ardhura të provuara nga qiraja tërheqin më shumë blerës.

Investime në dalje: Tajlanda vs. Austria

Dalja nga investimet në Tajlandë është potencialisht më fitimprurëse, por kërkon planifikim dhe konsideratë të sezonalitetit, aspekteve ligjore dhe zgjedhjen e rajonit të duhur. Austria ofron rreziqe minimale dhe likuiditet të shpejtë, por rendimentet janë të ulëta dhe më pak tërheqëse për strategjitë afatshkurtra.

Rasti 1: Bangkok – apartament 60 m², rendiment 4.8%

Një investitor bleu një apartament në një kompleks të ri banimi në zonën e Sukhumvit, pranë BTS Skytrain. Prona është e mobiluar plotësisht nga zhvilluesi dhe është dhënë me qira afatgjatë një emigranti nga sektori i IT-së.

Norma mesatare e qirasë siguron një rendiment prej 4.8% në vit, ndërsa likuiditeti i vendndodhjes është i lartë për shkak të kërkesës së qëndrueshme për strehim nga specialistët në kompanitë ndërkombëtare. Ky rast ilustron strategjinë e "investimit konservator në kryeqytet me rreziqe të ulëta".

Rasti 2: Phuket – vilë 250 m² me pishinë, rendimenti 9.5%

Një klient nga Dubai investoi në një vilë në bregdetin perëndimor të ishullit, në zonën Bang Tao, ku ndodhen vendpushime luksoze. Prona menaxhohet nga një kompani ndërkombëtare që ofron qira afatshkurtra përmes Airbnb dhe Booking.

Falë trafikut të lartë turistik dhe segmentit premium, prona jep një rendiment prej 9.5% në vit, dhe gjatë sezonit të lartë, kthimet tejkalojnë 12%. Ky është një shembull i një strategjie agresive - "pasuri të patundshme turistike me theks në qiratë afatshkurtra".

Rasti 3: Samui – apartament 45 m², rendiment 7.1%

Një investitor i ri evropian bleu një apartament të vogël pranë plazhit Chaweng. Prona u ble plotësisht e mobiluar dhe e përfunduar, me investime shtesë në një paketë dizajni për të rritur atraktivitetin e saj për qira.

Apartamenti u jepet me qira nomadëve dixhitalë dhe turistëve për 3-6 muaj, me një rendiment vjetor prej 7.1%. Tregu i Koh Samui është i qëndrueshëm gjatë gjithë vitit dhe prona kombinon tipare të të ardhurave dhe stilit të jetesës.

Rasti 4: Chiang Mai – studio 35 m², rendiment 5.4%

Një investitor nga Singapori bleu një studio në një apartament modern pranë Universitetit Chiang Mai dhe Parkut të IT-së. Kërkesa është kryesisht nga studentët dhe punonjësit e pavarur që punojnë në sektorin e IT-së.

Rendimenti ishte 5.4% në vit, dhe prona nuk ndikohet nga sezoni turistik, me një numër të lartë të banorëve gjatë gjithë vitit. Strategjia e studimit të rastit është "fluks i qëndrueshëm parash në një qendër arsimore dhe teknologjike".

Rasti 5: Pattaya – hotel me apartamente 40 m², të ardhura të garantuara prej 6%

Një klient nga Kazakistani bleu një apartament në një kompleks hotelesh me të ardhura të garantuara nga kompania e menaxhimit. Kompania e menaxhimit merret me operacionet e marketingut dhe të qirasë, duke paguar një interes vjetor fiks prej 6% për pesë vitet e para.

Pas përfundimit të periudhës së garantuar, rentabiliteti do të varet nga zënia e hapësirës, ​​por prona ndodhet në qendër të Pattaya-s, në distancë të shkurtër në këmbë nga plazhi, gjë që zvogëlon rreziqet.

Rasti 6: Hua Hin – shtëpi 180 m², rendiment 4.2%

Një familje evropiane bleu një shtëpi në një komunitet të rrethuar pranë një fushe golfi. Ata e përdorin pronën pjesërisht si vendbanim të tyre dhe pjesërisht si shtëpi me qira përmes një kompanie administrimi.

Rendimenti mesatar është 4.2% në vit, por qëllimi kryesor i blerjes është një investim në stilin e jetës: mundësia për të kaluar dimrin në Tajlandë dhe për të fituar të ardhura shtesë kur shtëpia është bosh.

Kam punuar me pasuri të paluajtshme në Azi dhe Austri për më shumë se dhjetë vjet dhe shoh se si këto tregje ndryshojnë shumë në strukturë, rreziqe dhe qasje investimi. Tailanda ka qenë gjithmonë një platformë interesante për mua - ajo kombinon kthime të larta dhe faktorë të stilit të jetesës, por kërkon përgatitje të kujdesshme dhe konsiderata ligjore.

Gjëja e parë që u këshilloj gjithmonë klientëve të mi është një kujdes i plotë. Në Tajlandë, është thelbësore të kontrolloni aktin e pronësisë, lejet e zhvilluesit dhe kushtet e pronësisë, veçanërisht kur bëhet fjalë për vila dhe struktura me qira. Faktori i dytë kyç është analizimi i trafikut turistik dhe kërkesës për qira: kjo përcakton kthimin e investimit dhe afatin kohor të daljes.

Kur zgjedh një pronë, e bazoj atë në strategjinë e klientit. Nëse dëshirohet një model konservator, është më mirë të merret në konsideratë Bangkoku, me qiratë e tij afatgjata për emigrantët dhe profesionistët ndërkombëtarë. Nëse dëshirohet një ekuilibër midis fitimprurësisë dhe stabilitetit, atëherë Koh Samui ose Chiang Mai, ku tregu është më pak i ndjeshëm ndaj luhatjeve sezonale. Për ata që janë të përgatitur për një strategji më agresive, unë rekomandoj Phuket, ku qiratë afatshkurtra ofrojnë rendimente deri në 10-12%, por sezonaliteti dhe rreziqet rregullatore duhet të merren në konsideratë.

Gjithashtu, u tërheq vëmendjen klientëve të mi te strukturat e pronësisë dhe optimizimi i taksave. Në Tajlandë janë të mundshme struktura të ndryshme, nga zotërimi i drejtpërdrejtë i një apartamenti deri te regjistrimi i një kompanie nën një vilë. Çdo strukturë ka implikimet e veta tatimore dhe është e rëndësishme t'i kuptoni ato paraprakisht.

Për mua, një strategji e zgjuar shpesh përfshin kombinimin e dy botëve: stabilitetin e Austrisë dhe fitimprurësinë e Tajlandës. Vjena ofron ruajtjen e kapitalit dhe parashikueshmërinë, ndërsa Phuket ose Koh Samui ju lejojnë të rrisni kthimet dhe të shtoni një komponent stili jetese në portofolin tuaj. Ky ekuilibër funksionon më së miri si për investitorët familjarë ashtu edhe për ata që ndërtojnë një portofol ndërkombëtar.

Zgjedhja midis Tajlandës dhe Austrisë varet nga objektivat e investitorit. Nëse qëllimi kryesor është ruajtja e kapitalit në një juridiksion të qëndrueshëm me rregulla të parashikueshme, Austria është opsioni më i mirë. Megjithatë, nëse investitori kërkon kthime të lidhura me turizmin dhe zhvillimin në lulëzim të rajonit, Tajlanda ofron një gamë më të gjerë mundësish.

Tailanda fiton për sa i përket barrës tatimore, kostove të hyrjes dhe potencialit të fitimprurjes. Megjithatë, ajo kërkon vëmendje më të madhe ndaj aspekteve ligjore dhe mbështetjes profesionale. Austria është një strehë e sigurt për investitorët konservatorë, ku fitimet janë të ulëta, por rreziqet janë minimale.

Këshillat e ekspertëve përmblidhen në tre rregulla kryesore:

1. Është thelbësore të punosh me një avokat që ka përvojë në Azi.
2. Kontrolloni zhvilluesin dhe historinë ligjore të pronës.
3. Planifikoni menaxhimin e qirasë dhe strategjinë e daljes që nga fillimi.

Parashikimi për vitin 2030 është në favor të Tajlandës: turizmi pritet të rritet në 80-90 milionë njerëz në vit, së bashku me projekte të infrastrukturës në shkallë të gjerë (aeroporte, trena me shpejtësi të lartë, rrugë) dhe rregullore më të rrepta të qirasë afatshkurtër. E gjithë kjo do të çojë në çmime më të larta në rajonet kryesore (Phuket, Bangkok dhe Koh Samui), por do të kërkojë strukturim më të sofistikuar të marrëveshjeve.

1. Pjesa ligjore

Verifikimi i pronësisë: Të huajt mund të zotërojnë një apartament brenda kuotës prej 49% ose të marrin me qira një tokë/vilë për deri në 30 vjet (me mundësi zgjatjeje). Për tokën, përdoret më shpesh një SPV (partneritet privat) ose një strukturë me një partner tajlandez.

Kuota e Apartamentit: Sigurohuni që kuota e huaj në projekt të mos tejkalohet (përndryshe blerja nuk do të jetë e mundur).

Zhvilluesi dhe prona: kontrolloni pastërtinë ligjore të projektit, disponueshmërinë e lejeve, historinë e projekteve të përfunduara dhe mungesën e padive.

Kujdes i duhur: Punësoni një avokat për të kontrolluar aktin e pronësisë (Chanote), barrët e regjistruara dhe taksat ose faturat e papaguara të shërbimeve.

Kontrata: shqyrtoni me kujdes kushtet e kontratës - gjobat për pagesat e vonuara, garancitë e zhvilluesit, kushtet e kthimit të depozitës.

2. Pjesa financiare

Kontrolli i monedhës: fondet duhet të transferohen nga jashtë shtetit në një monedhë të huaj me qëllimin e saktë të pagesës (Formulari i Transaksionit të Këmbimit Valutor), përndryshe prona nuk do të regjistrohet në emër të një të huaji.

Tarifat e shërbimit: zbuloni paraprakisht se sa kushton mirëmbajtja e kompleksit (zakonisht 1-3 dollarë/m² në muaj).

Rinovimi dhe mobilimi: Ndërtesat e reja shpesh kanë një shtresë të zhveshur ose një përfundim bazë, por për pronat me qira kërkohen mobilime. Llogaritni një buxhet për këtë.

Taksat:

• Të ardhura nga qiraja – 15% për jorezidentët.
• Gjatë shitjes – tatimi mbi fitimet kapitale dhe taksa e pullës (5-10%).
• Pronësia – taksë minimale (0.01-0.1% e vlerës kadastrale), por tarifat e shërbimit mund të jenë më të konsiderueshme.

Sigurimi: merrni një sigurim për pronën (kundër zjarrit, përmbytjeve, fatkeqësive natyrore).

3. Menaxhimi dhe rentabiliteti

Zgjedhja e modelit të qirasë: afatshkurtër (Airbnb, Booking), afatmesëm (nomadët dixhitalë) ose afatgjatë (emigrantët, studentët).

Kompani menaxhimi: nënshkruani një kontratë me një kompani menaxhimi pronash (komisioni është zakonisht 20-30% e qirasë). Kontrolloni përvojën dhe vlerësimet e kompanisë.

Fitueshmëria: Vlerësoni rendimentin aktual – jo vetëm bazuar në dokumentet e zhvilluesit, por edhe në të dhëna të pavarura. Krahasojeni me rajone të tjera (Bangkok 3-6%, Phuket 7-12%, Koh Samui 6-10%).

Sezonaliteti: Mbani në mend se në vendet turistike (Phuket, Samui) të ardhurat ndryshojnë shumë në varësi të sezonit.

4. Rreziqet operacionale

Rregulloret e qirasë afatshkurtër: Në Tajlandë, ligjet kufizojnë qiratë ditore, por në praktikë ato nuk zbatohen gjithmonë. Është e rëndësishme të kuptohen rreziqet lokale dhe të bashkëpunohet me kompanitë e menaxhimit që i kuptojnë nuancat.

Cilësia e ndërtimit: inspektoni me kujdes pronën, veçanërisht tregun sekondar (lagështia, kondicionerët, sistemet elektrike).

Konkurrenca: në segmentet masive (Pattaya, Hua Hin) ka një ofertë të lartë, e cila zvogëlon fitimprurësinë.

Dalja nga një investim: Vlerësoni paraprakisht likuiditetin e vendndodhjes - shitja në Bangkok dhe Phuket është më e lehtë sesa në Pattaya ose në qytete më të vogla.

5. Strategjia dhe plani i daljes

Skenari i investimit: përcaktoni strategjinë tuaj (Bangkok konservator, Samui/Chiang Mai i ekuilibruar, Phuket agresiv).

Periudha e pronësisë: A planifikoni ta mbani pronën për 5, 10 apo 15 vjet? Kjo ndikon në taksat dhe fitimprurësinë.

Qasja: nëpërmjet një agjencie ose marrëveshjeje private. Në vendet turistike, periudha e ekspozimit mund të zgjasë 12-18 muaj.

Trashëgimia: Hartimi i një testamenti (i mundshëm në Tajlandë) do ta bëjë më të lehtë për trashëgimtarët të regjistrojnë të drejtat e tyre.

Riatdhesimi i kapitalit: Sigurohuni që të gjitha pagesat të përpunohen siç duhet, përndryshe do të jetë e vështirë të transferoni paratë mbrapsht jashtë vendit.