Si të blini pronë në Tirol – Një udhëzues i detajuar për çmimet dhe procedurat

Tiroli është një rajon alpin i Austrisë, ku çmimi mesatar i shtëpive në vitin 2024 tejkaloi 4,727 euro për metër katror. I njohur për peizazhet piktoreske malore, infrastrukturën e zhvilluar të vendpushimeve të skive dhe cilësinë e lartë të jetës, rajoni është i njohur si për blerësit e shtëpive ashtu edhe për investitorët.

Në vitet e fundit, interesi për pasuritë e patundshme në Tirol ka qenë në rritje për shkak të kërkesës së qëndrueshme (veçanërisht për apartamentet në shpatet e shpateve) dhe perspektivës së rritjes së çmimeve. Megjithatë, tregu i rajonit ka karakteristikat e veta unike, duke filluar nga burimet e kufizuara të tokës deri te rregulloret e veçanta ligjore për blerësit ndërkombëtarë.

Në këtë artikull, do të trajtojmë të gjitha hapat e përfshirë në blerjen e një apartamenti, shtëpie, vile ose toke në Tirol - nga çmimet dhe vendndodhjet deri te konsideratat ligjore dhe financiare - në mënyrë që të merrni një vendim të informuar nëse po mendoni të blini një pronë në Austri , konkretisht në Tirol.

Tregu i pasurive të patundshme në Tirol ofron një gamë të gjerë pronash - nga studio të vogla dhe apartamente me dy dhoma gjumi në qytete dhe zona malore deri te vila të bollshme dhe shtëpi private pranë vendpushimeve, si dhe vila ekskluzive dhe apartamente premium.

Ka apartamente për rishitje (në ndërtesa të vjetra, “Altbau”) dhe apartamente të reja (“Neubau”) me pajisje moderne.

Shumë shtëpi janë ndërtuar në stilin tradicional alpin me zbukurime druri—janë pikërisht këto vila që tërheqin blerësit. Ekzistojnë gjithashtu plane apartamentesh me qira për turistët (përfshirë ato me kompani menaxhimi) dhe vila në shitje në treg.

Apartamente. Formate të ndryshme, nga studiot me një dhomë deri te papafingot e mëdha. Qytetet (Innsbruck, Kufstein) kanë apartamente më standarde në ndërtesa të larta, ndërsa vendpushimet (Kitzbühel, Landeck) ofrojnë apartamente kompakte për skiatorët.

Shtëpi private dhe vila. Shtëpi të vetme dhe gjysmë të shkëputura në tokë, shpesh me kopsht dhe garazh. Vilat zakonisht ndërtohen më afër maleve, ndonjëherë në fshatra të largëta malore. Këto prona ofrojnë privatësi dhe hapësirë, por shpesh kërkojnë mirëmbajtje të konsiderueshme (ngrohje, pastrim bore, etj.).

Vila dhe apartamente luksoze. Vilat luksoze me pamje nga Alpet, si dhe apartamentet luksoze, gjenden më shpesh në vende prestigjioze (Innsbruck, Kitzbühel, St. Johann in Tirol). Prona të tilla kushtojnë miliona euro dhe janë të destinuara kryesisht për klientë të pasur ose si investime prestigjioze.

Toka. Toka është e pakët në Tirol, duke i bërë parcelat e disponueshme të banimit të rralla dhe të shtrenjta. Blerësit duhet të kontrollojnë përdorimin e caktuar të tokës (Bauzone), disponueshmërinë e lejeve të ndërtimit dhe kërkesat federale/lokale të planifikimit.

Çmimet e pronave në Tirol janë tradicionalisht më të larta se mesatarja austriake: në vitin 2024, çmimi mesatar i apartamenteve këtu ishte rreth 4,727 € për metër katror (kulmi u arrit në vitin 2022 - rreth 5,195 €/m², pas së cilës çmimet u rregulluan).

Çmimet për shtëpitë njëfamiljare ishin më të ulëta (disa mijëra euro për metër katror), por janë rritur ndjeshëm edhe vitet e fundit. Për shembull, sipas vlerësimeve të tregut për vitin 2022, çmimi mesatar i një shtëpie njëfamiljare ishte afërsisht 4,660 euro për metër katror.

Të dhënat janë marrë nga rishikimet analitike të tregut të pasurive të patundshme në Tirol; ju lutemi vini re se çmimet aktuale mund të ndryshojnë në varësi të gjendjes dhe vendndodhjes së saktë të pronës.

Kërkesa dhe çmimet në rajon po rriten në mënyrë të pabarabartë. Pronat pranë vendpushimeve të skive dhe në qytetet e mëdha janë në kërkesën më të lartë. Nga viti 2016 deri në vitin 2022, çmimet e apartamenteve u rritën me afërsisht 60% (nga 2,850 € në 4,573 €/m²), ndërsa çmimet për shtëpitë private u rritën me pothuajse 93%.

Megjithatë, deri në vitet 2023–2024, rritja u ngadalësua për shkak të normave të larta të kreditimit: sipas Statistik Austria , në vitin 2023, çmimet e banesave në Austri ranë me 2.6% për herë të parë që nga viti 2010 (kryesisht për shkak të banesave ekzistuese).

Në Tirol, tendenca është e ngjashme: pas kulmit në vitin 2022, çmimet janë stabilizuar. Për shembull, çmimet e apartamenteve janë rregulluar pak në vitin 2024, ndërsa çmimet e tokës, pavarësisht stabilizimit, mbeten të larta (mesatarja për Tirolin është 414 €/m² në vitin 2024, më shumë se dyfishi i nivelit të vitit 2016).

Sezonaliteti gjithashtu luan një rol. Aktiviteti i blerësve zakonisht rritet në verë dhe vjeshtë (para sezonit të dimrit), gjë që ndonjëherë rrit çmimet, veçanërisht për pronat pranë zonave të njohura të skive. Dimri, nga ana tjetër, mund të karakterizohet nga aktivitet më i ulët për shkak të festave dhe kushteve të motit.

Vendndodhja është një faktor kyç. Infrastruktura e zhvilluar (rrugë, shkolla, spitale) dhe afërsia me pistat e skive ose atraksionet turistike ndikojnë drejtpërdrejt në çmimin dhe tregtueshmërinë e një prone.

Për shembull, Innsbruck (kryeqyteti i Tirolit) është i famshëm për universitetin, aeroportin dhe qendrat e transportit, kështu që çmimi mesatar këtu është dukshëm më i lartë se në luginat e largëta.

Sipas të dhënave të tregut, çmimi mesatar i apartamenteve në Innsbruck është afërsisht 5,700 € për metër katror, ​​ndërsa në male, si Landeck ose Lienz, çmimet mund të jenë dukshëm më të ulëta (2,000–3,000 € për metër katror). Çmimet e larta ndikohen nga:

• Tërheqje turistike. Zonat turistike (Kitzbühel, Axam, Mayrhofen, etj.) tërheqin blerës të gatshëm të paguajnë për komoditetin e skijimit.
• Aksesueshmëria në transport. Afërsia me autostradat dhe rrugët ndërkombëtare (për shembull, dalja Innsbruck-Salzburg pranë Kirchberg) e bën pronën tërheqëse për banim të përhershëm dhe biznes.
• Infrastruktura dhe shërbimet. Zonat me infrastrukturë sociale të zhvilluar (shkolla, spitale, dyqane) janë më të shtrenjta se ato në natyrë. Qendrat e qyteteve janë zakonisht më të shtrenjta se zonat përreth.

Mund të krahasoni çmimet dhe veçoritë sipas rajonit në Tirol:

Kitzbühel (Bezirk Kitzbühel). Një nga lagjet më të shtrenjta, ku ndodhen vendpushimet më të mira. Çmimet e apartamenteve këtu janë qindra euro më të larta se mesatarja rajonale. Zona është e njohur për investitorët, por opsionet e përballueshme janë të pakta.

Innsbruck-Land dhe Innsbruck (Land & Stadt). Innsbruck (qytet) – çmime të larta për shkak të statusit të tij si qytet (afërsisht 5,760 €/m² për një apartament).

Zonat periferike (Innsbruck-Land) janë pak më të lira, por janë gjithashtu të mbyllura për zhvillim masiv, kështu që niveli i çmimeve është afër nivelit të qytetit.

Landeck (Bezirk Landeck). Ka shumë qytete të vogla pranë pistave të pistave ("fshatrat e skive") dhe çmimet janë të arsyeshme: për shembull, çmimi mesatar i apartamenteve është ~3,592 €/m².

Lienz (Bezirk Lienz). Distrikti më lindor i Tirolit, me çmime më të ulëta (rreth 2,090 € për metër katror për një apartament). Pasuritë e patundshme në Lienz janë të përshtatshme për ata që kërkojnë mundësi më të përballueshme, duke ruajtur njëkohësisht mjedisin natyror të rajonit.

Lagjet e Schwaz (Schwaz, Kufstein, Reutte, etj.) janë të njohura për turistët dhe ofrojnë çmime mesatare apartamentesh. Reutte është më pak i zhvilluari dhe ofron strehimin më të lirë (apartamente nga ~€3,740/m²), por mundësitë për punë dhe shërbime janë gjithashtu më të kufizuara.

Procesi fillon me zgjedhjen e një vendi. Këtu, është e rëndësishme të përcaktohen qartë qëllimet:

• Jetoni i pavarur. Kërkoni strehim në qytete ose qyteza të mëdha me infrastrukturë të mirë - afër punës dhe shkollave.
• Investoni/merrni me qira. Merrni në konsideratë zonat turistike ose lagjet studentore (Innsbruck). Apartamentet e vogla ose apartamentet pranë pistave të skive janë të përshtatshme për qira afatshkurtra për turistët.
• Shtëpi e dytë (dacha). Kërkoni vende të izoluara malore, por merrni në konsideratë potencialin për turizëm: edhe një dacha përfiton nga aksesi dhe një minimum dyqanesh aty pranë.

Lista e kontrollit të kërkimit:

• Përcaktoni qëllimet dhe buxhetin tuaj.
• Përdorni portale dhe agjentë të pasurive të paluajtshme, por më pas inspektoni disa prona personalisht.
• Mblidhni informacion në lidhje me zonën: kërkesën për qira, taksat e pronës, çdo kufizim (pa shtëpi të dyta).
• Pyet një ekspert për kohën e transaksionit: ndonjëherë ofertat e mira zhduken shpejt nga tregu.

Procesi i blerjes në Tirol rregullohet nga ligji shtetëror austriak (Grundverkehrsrecht) dhe rregullat e hollësishme për të huajt mund të ndryshojnë në varësi të shtetit federal. Konsideratat kryesore për jorezidentët:

Leja e Blerjes (Genehmigung). Shtetasit e BE-së dhe EEA-së trajtohen si austriakë dhe nuk kanë nevojë për leje . Për shtetasit e vendeve jashtë BE-së/EEA-së (p.sh., CIS, SHBA, etj.), zbatohen kufizime për të huajt që blejnë pasuri të paluajtshme në Austri : në shumicën e rasteve, transaksioni duhet të miratohet paraprakisht nga Grundverkehrsbehörde (autoriteti bashkiak i blerjes së tokës).

Procedura: Pas nënshkrimit të marrëveshjes paraprake, blerësi paraqet një kërkesë; një vendim zakonisht merret brenda disa javësh.

Ndryshime legjislative. Në vitin 2024, në Tirol u miratuan ndryshime në ligjin vendor për transferimin e tokës, duke futur kontrolle dhe kufizime të reja, veçanërisht për transaksionet që përfshijnë tokën dhe pasuritë e paluajtshme bujqësore.

Qëndroni të informuar: Ju sugjeroj të lexoni botimet zyrtare të Land Tirol ose të konsultoheni me një avokat për të qëndruar të informuar rreth çdo ndryshimi.

Dokumentet e kërkuara. Dokumentet thelbësore përfshijnë një pasaportë, numrin e identifikimit tatimor (Steuernummer) në Austri, provë të vendbanimit aktual, një ekstrakt nga regjistri i tokës (Liegenschaftskataster) dhe një numër identifikimi të truallit (KG, Grundbuchnummer). Shitësi paraqet një certifikatë pronësie (Grundbuchauszug).

Më shpesh, transaksioni kryhet para një noteri: do t'ju duhet një prokurë (nëse vepron një përfaqësues), një marrëveshje e mëparshme blerjeje, etj.

Verifikimi i statusit ligjor të pronës. Rekomandohet të angazhohet një avokat ose noter vendas gjatë negociatave: ata do të verifikojnë mungesën e pengesave, borxheve dhe padive në pritje, si dhe saktësinë e të dhënave kadastrale dhe formën ligjore të kontratës.

Për shembull, unë gjithmonë i kërkoj një avokati të kontrollojë nëse prona ka miratim kadastral dhe nëse është një "rezidencë pushimi", blerja e së cilës mund t'i nënshtrohet kufizimeve.

Blerja e pasurive të paluajtshme në Austri përfshin një numër shpenzimesh të detyrueshme përtej çmimit të blerjes së vetë pronës. Kryesoret janë:

• Taksa e transferimit të pasurive të paluajtshme (Grunderwerbsteuer). 3.5% e çmimit të blerjes.
• Tarifa e regjistrimit (Eintragungsgebühr). 1.1% e vlerës kadastrale (Einheitswert) ose çmimit të tregut – paguhet kur regjistrohen të drejtat në regjistrin e tokës.
• Tarifat e noterit. Përafërsisht 1–2% e kostos së transaksionit, varësisht nga kompleksiteti i transaksionit dhe tarifa e noterit.
• Komisioni i agjentit të pasurive të paluajtshme. Zakonisht, ai arrin deri në 3% + 20% TVSH të çmimit të blerjes (i paguar nga blerësi), por kjo tarifë mund të jetë e kushtëzuar ose e përzier (gjysma paguhet nga shitësi, nëse specifikohet).
• të tjera mund të përfshijnë vlerësimin e pronës, përkthimin e dokumenteve, sigurimin (sigurimin bankar për hipotekat) dhe një taksë vjetore mbi pronën (Grundsteuer) - zakonisht e vogël, bazuar në madhësinë dhe vendndodhjen e pronës, dhe që i ngarkohet çdo vit pronarit.

Në total, kostot e fshehura gjatë blerjes së një prone arrijnë në afërsisht 9-11% të çmimit të blerjes. Kur financohet me kredi, rekomandohet të përfshihet të paktën një pagesë fillestare prej 20-30% (në Austri, hipotekat shpesh lëshohen deri në 70-80% të çmimit të blerjes).

Gjithashtu duhet të merrni në konsideratë shpenzimet mujore të ardhshme: shërbimet (ngrohja, uji, pastrimi i borës, etj.), sigurimi i shtëpisë dhe ndoshta tarifat e apartamenteve (për shtëpitë e reja).

Shembull i shpërndarjes së shpenzimeve gjatë blerjes (përafërsisht):

Për të financuar blerjet e tyre, blerësit e huaj mund t'u drejtohen bankave austriake ose ndërkombëtare. Evropianëve në përgjithësi u ofrohen të njëjtat kushte si qytetarëve austriakë.

Nëse po planifikoni një kredi hipotekare, kontrolloni paraprakisht me bankën në lidhje me kushtet dhe kërkesat e pranueshme të kredisë (mund të ketë kritere më të rrepta të të ardhurave për shkak të standardeve të reja të FMA-së të prezantuara në vitin 2022 ). Gjithashtu, merrni në konsideratë kursin e këmbimit të euros dhe normat e interesit në të ardhmen, pasi ato ndikojnë në rentabilitetin e investimit tuaj.

Siç u përmend, kërkesa kryesore ligjore është leja nga autoritetet (Genehmigung durch Grundverkehrsbehörde) për jo-rezidentët që nuk janë shtetas të BE-së/EEA-së. Në këtë rast:

• Qytetarët e BE-së/EEA-së trajtohen si austriakë dhe mund të blejnë prona lirisht pa ndonjë miratim shtesë (megjithëse ndonjëherë kërkohet njoftimi i administratës lokale në lidhje me transaksionin).
• Shtetasit e vendeve të treta pothuajse gjithmonë duhet të paraqesin një kërkesë për blerje. Procedura është individuale për secilin rast - ata duhet të justifikojnë qëllimin e blerjes (p.sh., vendbanim personal ose investim) dhe të paraqesin dokumente shtesë (pasqyra financiare, CV).

Më 1 janar 2023, një ligj i ri , i cili shtrëngon kontrollet mbi blerjet e huaja. Tani është e mundur të refuzohet leja nëse transaksioni nuk është në interesin më të mirë të rajonit (për shembull, nëse prona është kryesisht për turizëm ose nëse blerësi nuk banon përgjithmonë në Austri).

Prandaj, është e rëndësishme që qytetarët e CIS-it ose të "vendeve të treta" të marrin këshilla profesionale paraprakisht. Argumentet bindëse për "domosdoshmërinë sociale" ose "përfitimin ekonomik" të blerjes janë thelbësore.

Ndonjëherë nuk kërkohet leje, edhe nëse blerësi është nga një "vend i tretë": ka marrëveshje dypalëshe (për shembull, me Zvicrën ose Lihtenshtajnin) ose përfitime specifike (ndryshimi i mbiemrit të gruas/burrit në shtetësi austriake). Megjithatë, është më mirë të sqarohen këto detaje shumë kohë përpara transaksionit.

Për të shmangur mashtrimet dhe problemet ligjore, sigurohuni që të keni:

Noter. Transaksionet në Austri kryhen nëpërmjet një noteri (noteri). Kjo siguron integritetin ligjor: noteri do të verifikojë të drejtat e pronësisë dhe ligjshmërinë e kontratës. Është e rëndësishme të zgjidhni një noter me përvojë në pasuritë e paluajtshme.

Ndihmë ligjore. Unë rekomandoj të punësoni një avokat ose konsulent të pasurive të paluajtshme, veçanërisht nëse nuk flisni gjermanisht. Ata mund t'ju ndihmojnë të përgatitni dhe përktheni dokumente, të verifikoni detyrimet e shitësit dhe të përgatitni kërkesën për leje.

Sigurimi i transaksionit. Mund të merrni në konsideratë sigurimin e riskut (Treuhandvereinbarung ose escrow), ku fondet mbahen te një palë e tretë derisa të merren të gjitha miratimet. Kjo do t'ju mbrojë nga humbja e parave nëse transaksioni anulohet gjatë fazës së mbylljes.

Kini kujdes nga skemat mashtruese. Skemat tipike përfshijnë "shitje të dyfishta" (shitja e një prone dy blerësve njëherësh) ose "shitja e pronës së ngarkuar" (shitësi nuk është regjistruar). Kërkoni gjithmonë një ekstrakt të kohëve të fundit nga regjistri i tokës (Grundbuchauszug) dhe verifikoni emrat e palëve.

Pas blerjes, është e rëndësishme që një i huaj të ndjekë rregullat e përdorimit:

Shtëpi e dytë (Zweitwohnsitz). Siç është thënë tashmë, prona e blerë duhet të jetë vendbanimi juaj kryesor ose "i punës" (për shembull, nëse jeni duke studiuar ose punuar përkohësisht në Tirol), përndryshe mund të konsiderohet një shtëpi e dytë e paligjshme.

Mjekëve dhe mësuesve ndonjëherë u jepen përjashtime. Sidoqoftë, sigurohuni që i keni plotësuar të gjitha deklaratat e vendbanimit dhe nuk bini nën kufizimet e "komunave të preferuara" (Vorbehaltsgemeinden), ku shtëpitë e dyta të reja janë të ndaluara plotësisht.

Qira. Të huajve u lejohet të japin me qira pronën e tyre. Megjithatë, nëse prona konsiderohet një "Freizeitwohnsitz" (rezidencë pushimi), rregulloret bashkiake mund të kufizojnë qiratë afatshkurtra (siç është Airbnb). Para se të merrni me qira, kontrolloni rregulloret lokale dhe paguani çdo tarifë turistike përkatëse.

Trashëgimia dhe rishitja. Të huajt kanë të njëjtat të drejta trashëgimie si qytetarët austriakë. Nëse më vonë dëshironi ta rishisni pronën, zbatohen të njëjtat hapa (kryesisht shitja përmes një noteri).

Në varësi të kushteve të kontratës, mund t'ju duhet të rimbursoni një pjesë të taksave ose të paguani një vlerësim të ri kadastral, por këto detaje zakonisht zgjidhen automatikisht pas rishitjes.

Mbikëqyrje e rregullt. Nëse nuk jetoni atje me kohë të plotë, rekomandohet të punësoni një kompani administrimi ose një person të besuar për të mbikëqyrur pronën tuaj: duke kontrolluar gjendjen e saj, duke paguar faturat e shërbimeve, duke hequr borën, etj. Kjo do të mbrojë pronën tuaj dhe do të shmangë çdo problem.

Llojet e apartamenteve variojnë nga apartamente me një dhomë gjumi deri në katër dhoma gjumi, në ndërtesa të larta ose vila në rresht, me ose pa ballkone. Pronat e reja shpesh ndërtohen në komplekse me parkim dhe ashensorë; njësitë ekzistuese janë më të vjetra, por ndonjëherë krenohen me karakter unik (trarë druri, përfundime antike).

Mbani në mend se çmimet në ndërtesat e reja janë zakonisht më të larta (investitorët paguajnë për lehtësira moderne), ndërsa pronat e rishitura janë më të lira, por mund të kërkojnë rinovim.

Çmimet dhe audienca:

• Për çiftet e reja ose studentët, studiot dhe apartamentet me një dhomë janë me interes (aktualisht ~4000-5000 €/m² në Innsbruck).
• Apartamentet e bollshme me 2-3 dhoma janë më të përshtatshme për familjet, veçanërisht në periferi ose qendrat rajonale (rreth 3,500 €/m²).
• Apartamentet pranë vendpushimeve (për shembull, në Kitzbühel) zgjidhen nga investitorë ose familje që janë të gatshme të paguajnë për një pamje nga mali.
• Nëse doni t’ua jepni me qira akomodimin tuaj turistëve, është më mirë të zgjidhni njësi kompakte në vende të njohura (sigurisht, duke marrë parasysh ligjet për strehimin dytësor).

Përparësitë: apartamentet zakonisht janë më të lira për metër katror sesa shtëpitë, më të lehta për t'u mirëmbajtur dhe më të lehta për t'u dhënë me qira (nuk ka kosto për pastrimin e tokës, borës, etj.).

Kundër: më pak privatësi, kosto të shërbimeve (shërbime shtëpiake, rinovime) dhe shpesh çmime më të larta në qendër të qytetit.

Një shtëpi private ose vilë është një pronë e madhe në tokë.

Përparësitë: më shumë hapësirë ​​dhe privatësi, një kopsht/garazh privat dhe individualitet. Këto shtëpi shpesh ndërtohen nga materiale me cilësi të lartë (gur, dru i fortë), e ruajnë mirë nxehtësinë (e rëndësishme në male) dhe duken luksoze në sfondin e Alpeve.

Kundër: çmimi dhe mirëmbajtja. Një shtëpi kërkon investime të konsiderueshme në ngrohje, riparime çatie, pastrimin e borës gjatë dimrit, etj. Gjithashtu, duhet të kontrolloni lejet: disa zona ndalojnë ndërtimin e shtëpive të reja (sidomos në zonat e mbrojtura).

Nëse planifikoni ta jepni me qira shtëpinë tuaj (duke përfshirë edhe në Airbnb), ju lutemi vini re se ligji austriak mund të kufizojë qiratë afatshkurtra (limitet Zweitwohnsitz).

Konsiderata blerjeje: I njëjti proces i menaxhimit të transferimit të tokës zbatohet për një vilë ose shtëpi. Megjithatë, shtëpitë private shpesh vijnë me kushte shtesë që kërkojnë që pronari të banojë atje për një periudhë të caktuar të vitit (për të shmangur përkeqësimin e mungesës së strehimit).

Para se të blini një vilë, pyetni për "interesin shoqëror" - ndonjëherë blerësve u kërkohet të paraqesin plane përdorimi (investim në një shtëpi private me qira).

Nëse jeni duke kërkuar luks, përgatituni për çmime shumë të larta: nga disa milionë euro. Vilat shpesh kombinojnë dizajnin modern me arkitekturën alpine, duke ofruar spa, sauna dhe dritare panoramike. Çmimet për prona të tilla (për shembull, në Kitzbühel ose Axam) mund të kalojnë 10,000–15,000 euro për metër katror.

Objekte të tilla janë të përshtatshme në rastet e mëposhtme:

• Ju dëshironi një shtëpi të dytë në një vendpushim.
• Ju e shihni pronën si një investim afatgjatë në një zonë banimi në të ardhmen (për shembull, një projekt i madh i ri banimi).
• Ju planifikoni ta jepni me qira te qiramarrës ekskluzivë (marka rajonale është e rëndësishme këtu).

Situata është e ngjashme për apartamentet luksoze: ato mund të ofrohen me shërbime hoteliere, pritjeje e kështu me radhë. Ky është një produkt i specializuar.

Zgjedhja e një trualli. Kërkoni trualle në zonat e përcaktuara të ndërtimit (Bauzone). Trualle banimi vlerësohen shumë në Tirol. Nëse planifikoni të ndërtoni një shtëpi, sigurohuni që trualli të jetë i miratuar për përdorim banimi, jo vetëm për përdorim bujqësor. Rregulloret e reja të planifikimit hapësinor ( TIROLER Raumordnungsgesetz ) mund të kufizojnë përcaktimin e zonave të reja.

Çmimet e tokës. Në Tirol, ia vlen të blesh tokë herët: çmimi mesatar vlerësohet në 414 €/m² në vitin 2024. Në dhe përreth qendrës së Innsbruck-ut, parcelat arrijnë në 786 €/m², dhe në Warrmarket aty pranë, 689 €/m², ndërsa në pjesën më të madhe të vendit, çmimet janë dukshëm më të ulëta.

Investitorët presin që vlerat e tokës të rriten ndërsa vendet e reja bëhen të pakta, veçanërisht pranë vendpushimeve.

Konsiderata për blerjen. Çdo transaksion toke shpesh kërkon miratime specifike shtesë (nga hidraulika te ndërtimi i rrugëve).

Pas blerjes, ka shumë të ngjarë që do t'ju duhet të merrni dokumentacionin e projektimit dhe lejet e ndërtimit (Baubewilligung) - ky është një proces i gjatë dhe i kushtueshëm në Alpe (për shkak të kontrolleve të ndikimit në peizazh, kullimit, etj.).

Tregu tirol i nënshtrohet ndryshimeve legjislative. Ndryshimet e mëposhtme të rëndësishme janë futur në vitet e fundit:

Taksat mbi Shtëpinë e Dytë dhe Shtëpinë e Lirë (2023). Më 1 janar 2023, në Tirol hyri në fuqi Akti i Taksave mbi Shtëpitë e Lira dhe Akomodimin (TFLAG). Ai u kërkon komunave të vendosin taksa shtesë mbi pronat banesore të lira për më shumë se gjashtë muaj dhe mbi shtëpitë e dyta.

Tarifat përcaktohen nga bashkitë; kufiri i sipërm është deri në 2,500 euro në vit për apartamente më të mëdha. Ideja është të inkurajohet dhënia me qira e pronave të zbrazëta dhe të dekurajohet blerja e shtëpive të dyta të papërdorura.

Si rezultat, banesat e reja me qira janë bërë një opsion pak më fitimprurës, dhe spekulimet me "vila prej druri" për shtëpi të dyta janë bërë më të vështira. Blerësit duhet të kontrollojnë paraprakisht me bashkinë nëse prona që po blejnë është brenda zonës tatimore (kjo mund të ndryshojë sipas fshatit!).

Ndryshime në Ligjin për Pasuritë e Paluajtshme. Në vitin 2025, u propozua të shtrëngohen rregulloret për tokën bujqësore dhe parcelat në shpate. Për shembull, është planifikuar të ringjallet institucioni i "kontrolluesit të tokës" dhe të kufizohet shndërrimi i fushave në termocentrale diellore për të ruajtur tokën e punueshme bujqësore.

Ekzistojnë gjithashtu garanci se fermerët do të kenë përparësi në blerjen e parcelave fqinje. Nëse planifikoni të blini tokë ose një plantacion, qëndroni në kontakt: këto ndryshime mund të kufizojnë lirinë tuaj për të menaxhuar tokë të tillë.

Procedurat e transaksioneve. Përpunimi i transaksioneve është bërë më dixhital: shumë shtete federale, përfshirë Tirolin, po i konvertojnë disa aplikime në formë elektronike. Megjithatë, një nënshkrim noterial në letër është ende i nevojshëm. Është e rëndësishme të monitorohen formularët aktualë të aplikimit në faqet e internetit të qeverisë.

Burime informacioni. Është e lehtë të qëndrosh në hap me ndryshimet në faqen zyrtare të Land Tirol dhe sistemet e informacionit ligjor ( RIS ). Gjithashtu rekomandoj të abonoheni në buletinet e WKO Tirol dhe LK Tirol, pasi ato publikojnë shpesh udhëzues dhe analiza të ndryshimeve në tregun e pasurive të paluajtshme.

Mos kurseni te ekspertët. Gabimi më i zakonshëm është nënvlerësimi i kostove të mbështetjes ligjore dhe auditimeve. Të kesh një avokat dhe një vlerësues të kualifikuar do të ndihmojë në shmangien e humbjeve më të mëdha.

Shikoni përtej apartamentit të parë që shihni. Tregu i banesave në Tirol është i ngopur dhe një ofertë e ngjashme mund të jetë më e lirë në një qytet fqinj. Krahasoni opsionet dhe merrni një vendim me nxitim.

Merrni në konsideratë të gjitha shpenzimet. Mos u kufizoni vetëm në çmimin e transaksionit: përfshini të gjitha taksat dhe shpenzimet (të paktën 10%), si dhe faturat e rregullta të shërbimeve, veçanërisht nëse planifikoni ta shisni pronën në një treg rishitjeje ose ta jepni me qira.

Kontrolloni detajet e kontratës. Të huajt shpesh mund të humbasin një klauzolë të rëndësishme në kontratë ose të nënvlerësojnë klauzolën e përdorimit të detyrueshëm (për shembull, që nuk mund të jepet me qira si "apartament pushimi" pa leje). Nëse është e nevojshme, punësoni një përkthyes.

Reputacioni i agjentit të pasurive të paluajtshme. Besojini vetëm agjentëve të verifikuar. Ka ndërmjetës të rastësishëm me reputacion të dyshimtë në treg. Kontrolloni vlerësimet dhe licencën e tyre (Maklerbefugnis - një dokument që autorizon ndërmjetësin të kryejë transaksione në Austri).

Tiroli ofron një treg pasurish të paluajtshme tërheqës, por kompleks. Pikat kryesore të mëposhtme janë të rëndësishme:

• Përcaktoni qëllimin dhe buxhetin tuaj përpara se të filloni kërkimin (zhvendosje, qira, investim).
• Eksploroni rajonet. Mësoni rreth ndryshimeve të çmimeve dhe rregulloreve (strehimi është më i shtrenjtë në qytetet e mëdha, më i lirë në male, por ka kufizime për shtëpitë e dyta).
• Vlerësoni të gjitha shpenzimet. Buxhetoni të paktën 10% të shumës së transaksionit për taksat, tarifat dhe dokumentacionin.
• Konsultohuni me profesionistë. Punësoni një agjent pasurish të paluajtshme dhe avokat vendas, veçanërisht nëse nuk flisni gjermanisht. Kjo do t'ju mbrojë nga keqkuptimet dhe do ta përshpejtojë procesin.
• Planifikoni procesin ligjor. Nëse nuk jeni shtetas i BE-së/EEA-së, merrni leje përmes Zyrës së Transferimit të Tokës - pa këtë, transaksioni është i pamundur. Sigurohuni që të gjitha dokumentet janë në rregull para se të nënshkruani kontratën.

Mund të filloni me hapa të thjeshtë: shfletoni reklamat në faqet e internetit të besueshme, abonohuni në buletinet e agjencive (për shembull, Vienna Property Investment, e cila publikon vlerësime rajonale) dhe mblidhni informacione rreth zonës.

Pastaj kontaktoni ekspertët vendas - ata do t'ju këshillojnë se cilat prona i përshtaten më mirë nevojave tuaja.