Si dhe Pse të Bleni Pasuri të Paluajtshme në Kroaci

Tregu i pasurive të paluajtshme në Kroaci po përjeton aktualisht një nga periudhat më dinamike në historinë e tij. Anëtarësimi i vendit në Eurozonë dhe Zonën Shengen në vitin 2023 ka thjeshtuar ndjeshëm transaksionet për të huajt, ka eliminuar rreziqet e monedhës dhe e ka bërë tregun më të parashikueshëm dhe transparent. Kroacia është vendosur fort në hartën evropiane si një destinacion tërheqës për investitorët që kërkojnë të blejnë një apartament në Kroaci, një shtëpi buzë detit ose të investojnë në qira turistike.

Qëllimi i këtij artikulli është të ofrojë një analizë gjithëpërfshirëse të atraktivitetit të investimeve në Kroaci: nga një shpjegim se pse tani është koha për të marrë në konsideratë blerjen, deri te një krahasim me Austrinë, ku pasuritë e paluajtshme perceptohen si një pikë referimi për stabilitet. Ne do të mbulojmë të gjitha aspektet: nuancat ligjore, trendet e çmimeve, opsionet e pronave dhe rajonet më të mira të Kroacisë për të kërkuar strehim.

Austria mbetet një pikë referimi për stabilitetin. Gjithçka këtu është e qartë dhe e parashikueshme: ligjet janë të kuptueshme, gjykatat mbrojnë të drejtat e pronarëve të pronave dhe çmimet në Vjenë rriten ngadalë por në mënyrë të qëndrueshme. Rendimentet e qirasë zakonisht nuk kalojnë 2-3% në vit, por kërkesa është konstante dhe likuiditeti është i lartë - kështu që apartamentet në Austri shpesh zgjidhen si një aset ankor në një portofol. Marrja e një leje qëndrimi përmes pasurive të paluajtshme në Austri kërkon një investim prej 500,000 € ose më shumë, dhe vetë procesi është i mbushur me burokraci të konsiderueshme. Por në këmbim, ju merrni besim dhe mbrojtje afatgjatë të kapitalit.

Kroacia, nga ana tjetër, ofron më shumë dinamizëm:

• pragu i hyrjes është më i ulët - mund të blini një apartament në Kroaci me çmim të lirë nga 120–150 mijë euro;
• rendimenti është më i lartë - qiraja pranë detit jep 5-7% në vit;
• taksat janë më të thjeshta - 3% kur blihet një pronë e përdorur dhe burokraci minimale;
• Turizmi po rritet dhe mbështet kërkesën për strehim.

Por tregu është më pak i parashikueshëm: çmimet varen nga sezoni dhe situata ekonomike, dhe likuiditeti është më i lartë në rajonet bregdetare.

Tregu i pasurive të paluajtshme në Kroaci vazhdon të rritet me shpejtësi pas miratimit të euros dhe anëtarësimit në zonën Shengen në vitin 2023. Sipas Eurostat dhe Bankës Kombëtare Kroate, çmimet e banesave në vend u rritën me 8.3% , me një rritje që tejkaloi 10% nga viti në vit në bregdet. Në Zagreb, Split dhe Dubrovnik, numri i transaksioneve arriti nivele rekord, me kërkesën nga blerësit e huaj dhe vendas që është rritur vazhdimisht, veçanërisht për apartamente dhe shtëpi pranë detit.

Nga përvoja ime, Kroacia është bërë një nga vendet më të njohura për ata që kërkojnë të blejnë një apartament bregdetar me çmim të përballueshëm, të marrin një leje qëndrimi kroate dhe të gjenerojnë të ardhura nga qiraja. Kombinimi i bukurisë natyrore, statusit të BE-së dhe taksave të moderuara e bën atë tërheqëse për investitorët nga Gjermania, Austria, Sllovenia dhe Skandinavia.

• 🇩🇪 Një klient nga Gjermania bleu një apartament në Split në fillim të vitit 2024. Gjatë sezonit të verës, të ardhurat nga qiraja ishin afërsisht 6% në vit, dhe vlera e tregut të pronës u rrit me 9% nga viti në vit.
• 🇬🇧 Një familje ruse bleu një shtëpi në Istria pranë bregdetit për pushimet e tyre dhe për ta dhënë me qira në Airbnb. Investimi u lejoi atyre të merrnin një leje qëndrimi kroate dhe të ardhurat i tejkaluan pritjet: prona ishte praktikisht e zënë gjatë verës.
• 🇸🇮 Një investitor i ri nga Sllovenia zgjodhi një apartament-studio në Zagreb për 125,000 €. Falë kërkesës së vazhdueshme nga studentët dhe profesionistët në kryeqytet, prona u përfundua brenda dy javësh, me një kthim të parashikuar prej 4.5% në vit.

• Barriera të ulëta hyrjeje – apartamentet mund të blihen nga 120,000–150,000 €, dhe shtëpitë buzë detit nga 200,000–250,000 €.
• Rendimenti është më i lartë se në Austri ose Itali – mesatarisht 4–6%, deri në 7% në bregdet.
• Transparenca e transaksioneve të BE-së – mbrojtja ligjore dhe regjistrimi përmes regjistrit shtetëror.
• Leja e qëndrimit kroat për pasuri të paluajtshme – me qëndrim afatgjatë dhe pronësi të pronës, qëndrimi është i disponueshëm për të gjithë familjen.
• Çmimet po rriten , veçanërisht në bregdet, ku furnizimi është i kufizuar dhe kërkesa vazhdimisht e tejkalon atë.

Çelësi i një investimi të suksesshëm në Kroaci nuk është vetëm zgjedhja e një apartamenti që ofron të ardhura të menjëhershme, por edhe një vendndodhje me potencial në të ardhmen. Projektet e reja të infrastrukturës, rrugët, universitetet dhe grupet turistike (Split, Zadar, Rijeka) mund të gjenerojnë rritje të vlerës mbi mesataren.

Kur njerëzit më pyesin nëse ia vlen të blesh pasuri të paluajtshme në Kroaci, unë gjithmonë përgjigjem: për të kuptuar perspektivat, duhet të dish historinë e tregut. Kroacia ka kaluar nga kriza pas vitit 2008 në rritje të shpejtë të çmimeve pas anëtarësimit në BE, dhe veçanërisht pas miratimit të euros dhe anëtarësimit në Zonën Shengen në vitin 2023. Sot, është një nga tregjet më tërheqëse në Evropën Jugore, veçanërisht për ata që kërkojnë të blejnë një apartament buzë detit në Kroaci ose një shtëpi në Kroaci për pushime.

• 2008–2014: Kriza globale e goditi rëndë Kroacinë, me çmimet e pronave që ranë me më shumë se 20%, veçanërisht në zonat bregdetare.
• 2015–2019: rimëkëmbje graduale, kërkesë në rritje nga të huajt (veçanërisht gjermanët, austriakët dhe skandinavët).
• 2020: Pandemia uli përkohësisht numrin e transaksioneve, por çmimet vazhduan të rriteshin falë kërkesës së brendshme.
• 2023–2025: Pas kalimit në euro dhe zonën Shengen, çmimet e shtëpive u rritën me 8.3% mesatarisht, me rritje që tejkalonin 10% në bregdet.

Të kuptuarit e së ardhmes së tregut të pasurive të paluajtshme në Kroaci kërkon të kuptuarit e fazave që ka përjetuar gjatë njëzet viteve të fundit. Kroacia është një vend me një vijë bregdetare të bukur, potencial të lartë turistik dhe integrim të shpejtë në Bashkimin Evropian. Por tregu i saj ka pasur një udhëtim sfidues: nga rritja shpërthyese në krizë dhe më pas në rimëkëmbje të përtërirë.

Në filli të viteve 2000, Kroacia u bë një nga destinacionet më të njohura për blerësit e huaj në rajonin e Adriatikut. Gjermanët, austriakët, britanikët dhe skandinavët po blinin në mënyrë aktive shtëpi dhe apartamente pranë detit. Arsyet ishin të qarta: çmime relativisht të ulëta krahasuar me Italinë dhe Greqinë, një vijë bregdetare mahnitëse dhe një fluks turistik në rritje. Gjatë kësaj periudhe, ndodhën shumë transaksione private: të huajt blenë vila dhe apartamente të vogla në ishujt Hvar, Braç, Split dhe Dubrovnik. Çmimet u rritën me shpejtësi, me rritje vjetore që arrinin 10-15%.

Kriza financiare globale e goditi rëndë Kroacinë. Bankat ndaluan dhënien e kredive, ndërtimi u ngadalësua ndjeshëm dhe kërkesa për pasuri të paluajtshme ra ndjeshëm. Çmimet ranë me 20-30% në varësi të rajonit, me zonat bregdetare veçanërisht të goditura rëndë, ku çmimet kishin qenë duke u mbinxehur në vitet 2007-2008. Shumë zhvillues i pezulluan projektet dhe investitorët që kishin blerë prona në kulmin e tyre e patën të vështirë t'i shisnin.

Megjithatë, ishte gjatë kësaj periudhe që doli në pah një klasë e re blerësish - investitorë të kujdesshëm që e shihnin Kroacinë jo si një treg spekulativ, por si një strategji afatgjatë. Ata që blenë prona midis viteve 2009 dhe 2012 panë rritje të qëndrueshme të çmimeve brenda pak vitesh dhe ishin në gjendje t'ua jepnin me qira pronat e tyre turistëve me një fitim të mirë.

Pasi Kroacia iu bashkua BE-së në vitin 2013, tregu u rimëkëmb gradualisht. Që nga viti 2015, numri i transaksioneve është rritur vazhdimisht dhe të huajt kanë filluar përsëri të blejnë në mënyrë aktive prona, veçanërisht në bregdet. Sipas Bankës Kombëtare Kroate, pjesa e të huajve në disa rajone bregdetare arriti në 15-20% të të gjithë blerësve.

Në këtë kohë, filluan të zhvilloheshin projekte të reja infrastrukturore - rrugë, aeroporte dhe marina jahtesh. Turizmi arriti nivele rekord, me mbi 20 milionë vizitorë në vit. E gjithë kjo nxiti interesin për apartamente dhe shtëpi buzë detit. Në Zagreb, kërkesa u nxit nga studentët, profesionistët e IT-së dhe komuniteti i biznesit.

Miratimi i euros në janar 2023 dhe hyrja e Kroacisë në Zonën Shengen shënuan një pikë kthese. Që atëherë, tregu është bërë edhe më transparent dhe i kuptueshëm për investitorët e BE-së. Rreziqet e luhatjeve të monedhës janë zhdukur dhe procedurat ligjore janë thjeshtuar.

Rezultatet ishin tashmë të dukshme që në fund të vitit 2024: sipas Eurostat, çmimet e banesave u rritën me një mesatare prej 8.3% , me rritjen në rajonet turistike (Dalmacia, Istria dhe Dubrovniku) që arriti në 10-12% . Kërkesa e huaj u rrit, me blerësit nga Gjermania, Austria dhe Skandinavia, si dhe investitorët e rinj nga Evropa Qendrore, që u bënë veçanërisht aktivë.

Në Kroaci, vende të ndryshme shërbejnë për qëllime të ndryshme: në disa vende, qiratë sezonale pranë detit janë më të suksesshme, në të tjera, qiratë gjatë gjithë vitit në kryeqytet dhe përreth universiteteve janë më të njohura, ndërsa vilat dhe apartamentet butike të nivelit të lartë janë një shenjë statusi dhe rrallësie. Për të zgjedhur pronën më fitimprurëse, është e rëndësishme të kuptoni se ku është përqendruar kërkesa dhe cili format qiraje do të jetë i qëndrueshëm atje.

Është më e lehtë të lançosh qira të qëndrueshme dhe afatgjata këtu: kryeqyteti tërheq studentë, specialistë të IT-së, mjekë, punonjës qeveritarë dhe korporata.

• Apartamente me 1-2 dhoma gjumi (rreth 45-75 m²): çmimi i parashikuar 150,000-240,000 €.
• Studio kompakte me qira ditore/afatmesme: 120,000–170,000 €.
• Shtëpi/shtëpi në periferi: nga 250–400 mijë euro.

Për kë: investitorët që kanë nevojë për zënie të parashikueshme dhe kthime të moderuara pa sezonalitet të theksuar.

Kërkesa e lartë e verës, së bashku me mungesën e sezonit për shkak të udhëtimeve të biznesit dhe mjekësore, do të thotë se qendra e qytetit dhe bregdeti janë në mungesë të furnizimit.

• Apartamente me 1-2 dhoma gjumi pranë detit: 200,000–370,000 € (rrallë më lirë)
• Qendra historike/apartamente me pamje: shpesh një çmim i lartë në treg
• Shtëpi me truall/pamje: nga 400,000–700,000 € e lart

Për ata që duan të kombinojnë stilin e jetës dhe të ardhurat sezonale; ata që janë të gatshëm të menaxhojnë qiratë afatshkurtra.

Zhvillimi i kufizuar historik dhe njohja e lartë turistike krijojnë një çmim “deficiti”.

• Apartamente në vendndodhje të mira: 250–450 mijë euro.
• Vila pranë detit/me pamje panoramike: nga 700,000 € deri në 1.5 milion €+

Për kë: blerësit që kërkojnë status dhe një "strehë të sigurt" pranë detit; pronarë më konservatorë të përqendruar te kapitalizimi.

Gjermanët dhe austriakët tradicionalisht e duan Istrian për klimën e saj, aksesin rrugor dhe turizmin e fortë gastronomik/të verës.

• Shtëpi/vila me tokë: nga 280–600 mijë euro.
• Apartamente pranë detit/në qendër: 180–300 mijë euro.

Për kë: stil jetese familjar + qira sezonale, më pak e mbushur me njerëz sesa në "kartolinat" e Dalmacisë.

Kërkesë e qëndrueshme verore, argjinaturë e zhvilluar, turizëm mjekësor dhe biznesi.

• Apartamente: 170,000 €–300,000 € (vendndodhja ka rëndësi)
• Vila/shtëpi me pamje nga gjiri: nga 400,000–800,000 €.

Për ata që vlerësojnë infrastrukturën dhe parashikueshmërinë, por duan detin më afër kufirit.

Një kompromis i mirë çmim/cilësi dhe gjeografi e përshtatshme; aeroporte, marina jahtesh dhe një bazë hotelesh në rritje.

• Studio dhe dhoma me 1 dhomë gjumi: 120–220 mijë euro.
• Shtëpi pranë detit: 250–450 mijë euro.

Për kë: prona e parë e investimit në Adriatik me perspektiva rritjeje.

Kërkesë e lartë gjatë verës dhe një çmim më i lartë për mënyrën/transportin. Logjistika është më komplekse, por fatura është më e lartë.

• Apartamente: zakonisht nga 220,000–400,000 €.
• Shtëpi/vila: nga 500,000 € dhe dukshëm më të larta në "vijën e parë"

Për: pronarë me përvojë që e kuptojnë sezonalitetin dhe logjistikën; blerës të loteve të rralla dhe të koleksionueshme.

• Gjermania, Austria dhe Sllovenia janë liderët tradicionalë, duke blerë në mënyrë aktive në Istria, Kvarner dhe Dalmacinë qendrore.
• Skandinavia, Beneluksi dhe Mbretëria e Bashkuar — njerëzit zgjedhin ishuj dhe vendpushime luksoze, shpesh për shtëpi të dyta dhe qira sezonale.
• Investitorë që flasin rusisht – Dalmacia (Split, ishuj), Dubrovniku, Istria; disa marrëveshje synojnë përdorim personal.

Pse blejnë: një shtëpi të dytë pranë detit, qira sezonale me një rendiment prej 5-7%, mbrojtje e kapitalit nga inflacioni në Eurozonë.

Familjet vendase marrin me qira apartamente në Zagreb dhe qytete bregdetare jashtë bregdetit. Një strategji e njohur për sipërmarrësit është të blejnë disa apartamente kompakte dhe t'i japin me qira çdo ditë gjatë verës.

• Zagrebi është i popullarizuar në mesin e studentëve, mjekëve dhe specialistëve të IT-së.
• Split, Zadar, Opatija – një format i kombinuar akomodimi dhe qiraje, i cili i lejon pronarit të ruajë zënien e banesës gjatë sezonit të ulët.

Emigrantët ndihmojnë në zbutjen e luhatjeve sezonale të të ardhurave, veçanërisht në qytetet bregdetare me infrastrukturë të mirë.

Kur blini pasuri të paluajtshme në Kroaci—qoftë një apartament buzë detit, një shtëpi në Istria apo një apartament në Zagreb—është e rëndësishme të merrni në konsideratë jo vetëm vendndodhjen dhe klasën e pronës, por edhe strukturën e pronësisë, rregulloret për shtetasit e huaj dhe strategjinë e zgjedhur të investimit. Këta faktorë ndikojnë në taksat, rentabilitetin dhe shpejtësinë e daljes.

Qytetarët e BE-së dhe EEA-së mund të blejnë lirisht apartamente, shtëpi dhe apartamente njësoj si qytetarët vendas. Pronësia regjistrohet në regjistrin e tokës (katastar dhe zemljišna knjiga). Prona mund të jepet me qira, të shitet ose të lihet trashëgim pa kufizime.

Qytetarët e vendeve jashtë BE-së gjithashtu mund të blejnë pasuri të paluajtshme, por vetëm me kushtin e "reciprocitetit" - nëse vendi i tyre u lejon kroatëve të blejnë prona atje. Transaksione të tilla kërkojnë pëlqimin e Ministrisë Kroate të Drejtësisë. Kjo procedurë zgjat 3 deri në 6 muaj, por është standarde.

Shembull: Një klient nga Gjermania bleu një apartament në Split dhe menjëherë e dha me qira përmes Airbnb. Kthimi ishte 6% në vit. Një familje nga Ukraina arriti të blinte një shtëpi në Istria përmes një avokati, duke marrë miratimin nga Ministria e Drejtësisë. Prona përdoret si shtëpi e dytë dhe u jepet me qira turistëve gjatë verës.

Themelimi i një kompanie në Kroaci ju lejon të:

• bleni disa prona për biznesin e qirasë;
• mirëmbani llogaritjet e TVSH-së gjatë blerjes së ndërtesave të reja;
• Optimizoni barrën tatimore nëse prona përdoret si pjesë e një biznesi (apartamente, mini-hotele, qira).

Kompanitë e huaja gjithashtu mund të blejnë pasuri të paluajtshme në Kroaci. Ky opsion shpesh zgjidhet nga investitorët që blejnë hotele, apart-hotele ose disa apartamente për qira afatshkurtra.

Shembull: Një investitor austriak regjistroi një shoqëri private me përgjegjësi të kufizuar (DOO) dhe bleu tre apartamente në Zagreb për t'ua dhënë me qira studentëve. Prona menaxhohet përmes një shoqërie menaxhimi, gjë që zvogëlon përfshirjen e tij personale.

Kroacia po zhvillon fonde investimi në pasuri të paluajtshme (REIF), të cilat u lejojnë investitorëve të investojnë në një portofol pronash, duke përfshirë apartamente banimi, apart-hotele dhe zyra. Për investitorët privatë, kjo ofron një mënyrë për të diversifikuar rrezikun dhe për të gjeneruar të ardhura pasive.

Trustet familjare, të zakonshme në BE, mund të përdoren për mbrojtjen e aseteve dhe planifikimin e trashëgimisë. Kjo është veçanërisht e rëndësishme për familjet e huaja që blejnë një vilë buzë detit ose një shtëpi me tokë në Istria.

Pasuritë e paluajtshme në Kroaci mund të regjistrohen në emrat e shumë pronarëve. Kjo është e përshtatshme për blerjet familjare - për shembull, prindërit dhe fëmijët mund të jenë bashkëpronarë të një apartamenti.

Trashëgimia përpunohet nëpërmjet një noteri dhe regjistrohet në regjistrin e tokës. Nëse prona është blerë nga një i huaj, trashëgimtarët gjithashtu ruajnë të drejtat e pronësisë (në varësi të reciprocitetit për vendet jo-anëtare të BE-së).

Shembull: Një familje sllovene bleu një shtëpi në Opatija në emër të prindërve dhe djalit të tyre. Pas vdekjes së babait, trashëgimia vazhdoi shpejt: një noter zyrtarizoi transferimin e aksioneve dhe prona mbeti në pronësi të familjes.

Ndryshe nga Dubai, i cili ka zona të pronësisë së lirë dhe të qirasë, Kroacia rregullohet nga ligje uniforme të BE-së. Megjithatë, ka një numër veçorish:

1. Rregullat për të huajt

• BE/EEA: blerja e çdo apartamenti, shtëpie dhe apartamenti pa kufizime.
• Jo-BE: kërkohet pëlqimi i Ministrisë së Drejtësisë (parimi i reciprocitetit).
• Parcela toke: Individët e huaj nuk mund të blejnë tokë bujqësore drejtpërdrejt. Zgjidhja është ta blejnë atë nëpërmjet një kompanie ose ta transferojnë atë te një person juridik.

2. Pasuri të patundshme komerciale

Të huajt mund të zotërojnë zyra, dyqane dhe hotele. Për prona dhe biznese më të mëdha, përdoret më shpesh një DOO.

3. Qira

Çdo pronar mund të japë me qira pronë, por qiratë afatshkurtra (për turistët) kërkojnë një licencë (kategoria turistike). Qiratë afatgjata formalizohen me një marrëveshje të noterizuar dhe regjistrohen.

4. Hipotekë

Të huajt mund të marrin kredi hipotekare nga bankat kroate, por kushtet janë më të rrepta se ato vendase. Bankat zakonisht kërkojnë prova të të ardhurave dhe normat e interesit janë 1-2% më të larta. Banorët e BE-së mund të financojnë deri në 70% të vlerës së pronës.

• Qira afatshkurtra (turistë): rendiment i lartë (5–7%), por sezonal. Veçanërisht i rëndësishëm për Splitin, Dubrovnikun dhe Istrian.
• Qira afatgjata (kryeqyteti dhe qytetet): rendimente më të ulëta (3–5%), por kërkesë e qëndrueshme dhe fluks i qetë parash.
• Një strategji e kombinuar: qira ditore në verë dhe qira afatgjata në dimër. Në dispozicion në Split, Opatija dhe Zadar.

Në praktikë, shumë investitorë nuk i kushtojnë vëmendje të mjaftueshme detajeve ligjore të transaksionit. Unë gjithmonë theksoj: detyra kryesore nuk është thjesht blerja e një apartamenti ose shtëpie pranë detit, por sigurimi i dokumenteve të qarta të pronësisë. Regjistrimi i duhur zvogëlon rreziqet, kursen kohë dhe ju lejon të filloni menjëherë marrjen me qira ose jetesën në pronë.

1. Zgjedhja e një prone – një apartament në Zagreb, një apartament buzë detit në Split ose një shtëpi në Istria. Në këtë fazë, është e rëndësishme të vlerësohet jo vetëm çmimi, por edhe rentabiliteti, lejet e qirasë dhe infrastruktura.

2. Një marrëveshje paraprake – Predugovor (Faqja e internetit e Predugovor) – formalizon kushtet e transaksionit dhe siguron pronën për blerësin. Depozita është zakonisht 10% e çmimit të blerjes.

3. Kontrata kryesore e blerjes dhe shitjes – Ugovor o kupoprodaji – specifikon çmimin, procedurën e pagesës, të drejtat dhe detyrimet e palëve.

4. Pagesa – zakonisht një pagesë e vetme për transaksionet e rishitjes. Për ndërtesat e reja, pagesa mund të bëhet me këste sipas një grafiku.

5. Noterizimi – kontrata duhet të vërtetohet nga një noter (javni bilježnik).

6. Regjistrimi në regjistrin e tokës – Zemljišne knjige – këtu sigurohet e drejta e pronësisë.

Këshilla ime: Sigurohuni që prona të jetë e regjistruar në regjistrin e tokës dhe të mos ketë pengesa mbi të.

• Një avokat kontrollon pastërtinë ligjore: të dhënat në regjistrin e tokës janë të qëndrueshme, nuk ka pengesa (hipotekë, borxh, sekuestrim) dhe korrektësinë e kontratës.
• Një agjent ndihmon në gjetjen e një apartamenti ose shtëpie, negociimin dhe rënien dakord për një çmim.

Nëse përfshini një avokat dhe agjent që në fillim, rreziku i problemeve zvogëlohet me të paktën 70%.

Çfarë ju nevojitet për të blerë pasuri të paluajtshme në Kroaci:

• Mosha nga 18 vjeç dhe pasaportë e vlefshme.
• Qytetarët e BE-së blejnë drejtpërdrejt; qytetarët e vendeve jo-anëtare të BE-së kërkojnë pëlqimin e Ministrisë së Drejtësisë (parimi i reciprocitetit).
• Dokumente mbi origjinën e fondeve për transaksione të mëdha.
• Numri tatimor në Kroaci (OIB — osobni identifikacijski broj).
• Për kompanitë - dokumente statutore, regjistrimi i një shoqërie me përgjegjësi të kufizuar (DOO) ose personi juridik i huaj.

Ndërtesa të reja (apartamente, apartamente të reja):

Çmimet janë më të larta, por ato përfshijnë tashmë TVSH-në (zakonisht 25%). Nuk keni pse të paguani taksën e blerjes prej 3%. Është e rëndësishme të kontrolloni lejen e ndërtimit dhe certifikatën e përdorimit.

Tregu sekondar:

Këtu përfshihen apartamentet dhe shtëpitë me histori pronësie. Një taksë mbi transferimin e pasurisë së paluajtshme (3% e çmimit të blerjes) paguhet me blerjen. Një kontroll kadastral për borxhet e papaguara dhe kufijtë e saktë të truallit/apartamentit është i detyrueshëm.

Të huajt mund të blejnë një apartament ose shtëpi në Kroaci pa qenë të pranishëm personalisht. Për ta bërë këtë, një prokurë lëshohet nga një noter, i vënë në shenjën e apostilit dhe përkthehet në gjuhën kroate. Një avokat, duke përdorur prokurën, nënshkruan kontratën dhe regjistron pronësinë në regjistrin e tokës.

Para nënshkrimit të një kontrate, unë gjithmonë kontrolloj:

• A ka shitësi titull ligjor mbi pronën në Zemljišne knjige.
• A ka ndonjë borxh, peng apo hipotekë?.
• A përputhet sipërfaqja dhe qëllimi i pronës në regjistrin kadastral me sipërfaqen aktuale?.
• A ka leje për ndërtim dhe vënie në punë (për shtëpi/ndërtesa të reja).
• Të gjitha licencat duhet të jenë në fuqi kur prona u dorëzohet turistëve.

Shembull: Një klient donte të blinte një shtëpi buzë detit në Shibenik, por avokati zbuloi se një pjesë e pronës ishte regjistruar si tokë bujqësore. Transaksioni u ndërpre dhe klienti shmangu problemet e regjistrimit.

Faza përfundimtare është regjistrimi në Zemljišne knjige.

Ekstrakti i regjistrit të tokës (lista Vlasnički) regjistron informacion në lidhje me pronarin, pronën dhe çdo pengesë. Pasi të regjistrohet, blerësi bëhet pronar i plotë dhe mund ta japë me qira, ta shesë ose ta lërë pronën me trashëgimi.

Mesatarisht, procesi i blerjes dhe regjistrimit zgjat 6-10 javë. Afati kohor varet nga gatishmëria e dokumenteve dhe nëse kërkohet miratimi nga Ministria e Drejtësisë (për blerësit nga vendet jashtë BE-së).

Investitorët shpesh zgjedhin Kroacinë për shkak të sistemit të saj relativisht të butë tatimor për pronarët e pronave. Ndryshe nga shumë vende të Evropës Jugore, normat janë të thjeshta dhe transparente. Kjo lejon një parashikim më të saktë të të ardhurave nga qiraja për një apartament ose shtëpi pranë detit.

Kur blini pasuri të paluajtshme në Kroaci, duhet të merrni parasysh kostot e mëposhtme të detyrueshme:

• Taksa mbi transferimin e pronës (Porez na promet nekretnina) — 3% e vlerës së pronës në tregun sekondar.
• TVSH-ja (TVSH) është 25% për ndërtesat e reja, por përfshihet në çmim, kështu që blerësi e paguan atë pa taksë shtesë.
• Shërbimet ligjore, noteriale dhe të agjencive përbëjnë mesatarisht 3–5% të vlerës së transaksionit (kontroll i regjistrit të tokës, ekzekutim i kontratës dhe mbështetje).
• Kostot e shërbimeve dhe të mirëmbajtjes janë mesatarisht 1.2–2 € për m² në muaj për një apartament në Split ose Zagreb; për shtëpitë buzë detit, kostot janë më të larta për shkak të mirëmbajtjes së tokës.

Të njëjtat rregulla vlejnë për banorët e BE-së dhe investitorët e huaj. Në praktikë, unë rekomandoj:

• Ju lutemi vini re se kur jepni me qira pronë, tatohen vetëm të ardhurat neto (10–20% në varësi të sistemit tatimor);
• Kur blini prona të shumta, merrni në konsideratë regjistrimin e një shoqërie private me përgjegjësi të kufizuar (DOU)—kjo ju lejon të llogaritni shpenzimet dhe të veproni zyrtarisht në industrinë e turizmit;
• Llogaritni paraprakisht faturat e shërbimeve, veçanërisht në ndërtesat e vjetra me efikasitet të ulët energjetik.

Në Austri, investitorët paguajnë një taksë prej 3.5% dhe taksë prej 55%

Në Kroaci situata është më e butë:

• taksa mbi blerjen është vetëm 3% (ose TVSH nëse është ndërtesë e re),
• të ardhurat nga qiraja tatohen me një normë prej 10-20% sipas sistemit të thjeshtuar,
• Nuk ka taksë mbi fitimet kapitale në shitje pas 2 vitesh pronësie.

Kjo lejon një kthim më të shpejtë të investimit, por tregu është më i ndjeshëm ndaj sezonalitetit dhe fluksit turistik.

Shumë klientë pyesin nëse është e mundur të marrin një leje qëndrimi kur blejnë një apartament ose shtëpi në Kroaci. Po, kjo është e mundur, por ka disa nuanca. Blerja e pasurive të paluajtshme në Kroaci nuk garanton automatikisht miratimin e lejes së qëndrimit, por ofron një arsye bindëse për të aplikuar. Çelësi është të vërtetohet se prona përdoret në të vërtetë për qëllime banimi dhe jo thjesht e blerë "në letër".

• Një leje qëndrimi afatshkurtër (deri në 1 vit) mund të merret në bazë të pronësisë së pasurisë së paluajtshme, nëse banoni realisht në vend.
• Zgjatja - kërkon konfirmim që prona përdoret për qëllime banimi.
• Qëndrimi i përhershëm dhe shtetësia janë të disponueshme pas 5 vitesh qëndrimi me një leje qëndrimi të përkohshme, në varësi të integrimit dhe njohurive gjuhësore.

Një shembull praktik: një familje nga Austria bleu një shtëpi në Istria me vlerë 320,000 euro, siguroi vendbanim të përkohshëm, solli fëmijët e tyre atje dhe hapi një biznes të vogël. Ata planifikojnë të aplikojnë për vendbanim të përhershëm brenda pak vitesh.

E rëndësishme: Një leje qëndrimi e marrë nëpërmjet pronësisë së pronës nuk jep të drejtën për të punuar pa një leje të veçantë. Për të gjetur punë, duhet të merrni një leje pune ose të regjistroni një kompani dhe të punoni si sipërmarrës.

Një leje qëndrimi kroate hap një gamë të gjerë mundësish për të jetuar, studiuar dhe bërë biznes, por mbetet një mjet qëndrimi dhe jo një vizë pune. Prandaj, strategjia "bli një shtëpi dhe zhvendosu" funksionon mirë nëse të ardhurat kryesore të investitorit gjenerohen tashmë jashtë Kroacisë ose përmes biznesit të tyre.

Për të zgjatur lejen tuaj të qëndrimit të përkohshëm, duhet të:

• ruajtja e pronësisë së pronës;
• jetoj në Kroaci shumicën e kohës;
• dorëzoni dokumente dhe paguani tarifat shtetërore në kohë.

Unë gjithmonë i këshilloj klientët të kontrollojnë statusin e pronës paraprakisht dhe të rinovojnë regjistrimin në kohë.

• Blerje direkte e tokës bujqësore (kjo është e ndaluar për individët e huaj).
• Mungesa e regjistrimit të marrëveshjes në regjistrin e tokës.
• Nën-raportimi i taksave gjatë dhënies me qira të apartamenteve për turistët.

Kroacia ofron taksa më të ulëta për blerjet dhe pronësinë e pasurive të paluajtshme sesa Austria dhe ofron rezidencë familjare. Megjithatë, rezidenca afatgjatë kërkon integrim dhe rezidencë në vend. Ky është një treg me rreziqe sezonale, por pengesa e hyrjes dhe barra tatimore janë më të ulëta se në Evropën Perëndimore.

• Leja e qëndrimit përmes pasurive të paluajtshme. Pronarët e apartamenteve dhe shtëpive në Kroaci mund të marrin një leje qëndrimi të përkohshme për një vit me të drejtë zgjatjeje të saj. Prona duhet të jetë e banueshme dhe e regjistruar në regjistrin e tokës. Pas pesë vitesh qëndrimi, mund të aplikohet për qëndrim të përhershëm, dhe pas tetë vitesh, për shtetësi.
• Viza për Nomadët Dixhitalë. Kroacia ishte një nga vendet e para të BE-së që futi në fuqi vizën për nomadët dixhitalë. Është e vlefshme deri në 12 muaj dhe ju lejon të punoni nga distanca për një kompani të huaj. Për të aplikuar, duhet të provoni të ardhura prej të paktën 2,500 € në muaj ose fonde të mjaftueshme në llogarinë tuaj bankare. Mund të riaplikoni gjashtë muaj pas skadimit të vizës së parë.
• Ribashkimi familjar. Mbajtësit e lejes së qëndrimit kroat mund të sjellin me vete bashkëshortët/et dhe fëmijët e mitur. Kërkohet vërtetim i të ardhurave dhe strehimit. Familja gëzon të njëjtat të drejta për kujdes shëndetësor dhe arsim si investitori.
• Vizë për Kërkues Punë. Të diplomuarit e universiteteve kroate mund të kenë të drejtë të qëndrojnë në vend deri në 12 muaj për të kërkuar punë. Ky program është veçanërisht i popullarizuar në mesin e studentëve, prindërit e të cilëve kanë blerë banesa në Zagreb ose Split.
• Rregulla të reja për rinovimin e lejes së qëndrimit. Që nga viti 2024, rinovimet janë bërë më të lehta falë sistemit online e-Građani. Dokumentet tani mund të dorëzohen nga distanca dhe të dhënat përditësohen automatikisht në kartën biometrike të qëndrimit. Për rinovimin kërkohet vërtetim i të ardhurave: nga 560 € në muaj për një person të vetëm dhe afërsisht 1,200–1,300 € për një familje me katër anëtarë.

Këto ndryshime e kanë bërë imigracionin në Kroaci më transparent dhe të përshtatshëm: investitorët dhe familjet që blejnë pasuri të paluajtshme tani mund ta marrin statusin më shpejt, dhe nomadët dixhitalë kanë fituar një mënyrë ligjore për të jetuar pranë detit dhe për të punuar nga distanca në BE.

Fitueshmëria është një nga arsyet kryesore pse investitorët marrin në konsideratë blerjen e pronave në Kroaci. Ndryshe nga vendet e Evropës Perëndimore, çmimet më të larta të qirasë turistike janë të mundshme, veçanërisht në rajonet bregdetare. Me vendndodhje dhe menaxhim të kujdesshëm të pronave, pronat buzë detit paguajnë më shpejt.

Dhënia me qira e apartamenteve dhe shtëpive përmes Airbnb ose Booking në Kroaci jep 6 deri në 10% kthime vjetore, veçanërisht në qendrat turistike si Spliti, Dubrovniku dhe Rovinji. Gjatë sezonit të pikut (korrik-gusht), normat e zënies arrijnë në 90–95%, duke lejuar një kthim të shpejtë të investimit.

Shembull: Një klient bleu një apartament në Split për 210,000 € dhe ua dha me qira turistëve çdo ditë. Kthimi neto vjetor ishte afërsisht 8.5% pas taksave dhe tarifave të menaxhimit.

Për ata që kërkojnë të ardhura të qëndrueshme, dhënia me qira e apartamenteve për periudha nga gjashtë muaj deri në një vit është një mundësi e përshtatshme. Rendimentet mesatare në Zagreb dhe Rijekë janë 3–5% në vit. Ky format është veçanërisht i popullarizuar në mesin e studentëve, profesionistëve të IT-së dhe profesionistëve të kujdesit shëndetësor.

Shembull: Një investitor bleu një apartament në Zagreb për 160,000 € dhe ua jep me qira studentëve të universitetit. Të ardhurat vjetore ishin afërsisht 6,500 €, që përfaqësojnë një rendiment prej 4%, me rrezik minimal dhe përdorim të qëndrueshëm.

Tregu i qirasë në Kroaci ndryshon shumë në varësi të rajonit dhe sezonit. Dubrovniku ofron rendimente më të larta për shkak të mungesës së pronave dhe segmentit premium, por pengesa e hyrjes është gjithashtu më e lartë atje. Spliti kombinon kërkesën turistike dhe studentore, duke e bërë atë një treg më të ekuilibruar. Zagrebi ofron tarifa më të ulëta, por të ardhurat gjatë gjithë vitit e bëjnë fluksin e qirasë më pak të rrezikshëm.

Istria po gëzon interes të vazhdueshëm nga blerësit dhe qiramarrësit nga Gjermania dhe Austria—është një rajon i njohur për "investimet e qeta". Zadari dhe Shibeniku janë ende më të lirë se Dalmacia dhe Dubrovniku, por po shohin rritje të qëndrueshme të trafikut turistik dhe projekteve të reja. Ishuj të tillë si Hvari dhe Braçi ofrojnë rendimentet më të larta të qirasë, por disavantazhi i tyre kryesor është sezoni i shkurtër dhe varësia e lartë nga trafiku turistik.

Shumica e investitorëve të huaj ua japin agjencive menaximin e pronave të tyre. Ata merren me:

• licencë me qira afatshkurtër (turistička kategorizacija);
• kërkimi dhe mirëmbajtja e qiramarrësve;
• pastrim, marketing dhe pagesa.

Komisioni është 20-25% e të ardhurave, por kjo u lejon pronarëve të huaj të fitojnë pa monitorim të vazhdueshëm.

• Qira afatshkurtër: 10% taksë + taksë turistike (bazuar në numrin e netëve).
• Qira afatgjatë: 12% + taksa lokale (përveç kësaj, deri në 18% në varësi të qytetit).
• Shpenzimet e shërbimeve: mesatarisht 1.2–2 € për m².

Falë një sistemi të thjeshtuar tatimor për pronarët privatë, kostot aktuale të taksave në Kroaci janë më të ulëta se në Austri ose Gjermani.

Një nga klientët e mi bleu një apartament në Split për 210,000 € dhe fitoi rreth 8.5% në vit falë qirave afatshkurtra në Airbnb. Një investitor tjetër zgjodhi një shtëpi në Rovinj për 420,000 €. Rendimenti fillestar i qirasë ishte vetëm 4%, por pas tre vitesh, vlera e pronës ishte rritur me 28%, duke rezultuar në një kthim total dukshëm më të lartë pas rishitjes.

Këshilla nga unë:

• stabiliteti dhe rreziku minimal janë të rëndësishëm për ju zgjidhni Zagrebin ose Rijekën - qiratë janë të disponueshme gjatë gjithë vitit.
• Nëse po prisni rritjen e çmimeve turistike, merrni në konsideratë Splitin, Zadarin ose Istrën.
• Nëse doni të investoni në prestigj dhe gjë të rrallë, Dubrovniku dhe ishujt si Hvar ose Brač janë mundësi të mira.
• Kontrolloni gjithmonë jo vetëm rendimentin aktual, por edhe planet e zhvillimit të zonës: rrugët e reja, aeroportet ose marinat rrisin menjëherë koston e strehimit.

Një nga avantazhet kryesore të pasurive të patundshme kroate është infrastruktura e saj me cilësi të lartë, veçanërisht në qendrat turistike dhe në kryeqytet.

• Aksesueshmëria në transport. Zagrebi është i lidhur me Evropën me fluturime direkte, dhe Spliti, Zadari dhe Dubrovniku kanë aeroporte ndërkombëtare, duke siguruar një fluks të qëndrueshëm turistësh. Autostrada të mira lidhin bregdetin me brendësinë.
• Infrastrukturë tregtare dhe sociale. Qytetet bregdetare po zhvillojnë me shpejtësi qendra tregtare, restorante, klinika mjekësore dhe shkolla ndërkombëtare, duke i bërë ato tërheqëse jo vetëm për turistët, por edhe për emigrantët.
• Ekologjia. Kroacia është e njohur për detin e saj të pastër, hapësirat e gjelbra dhe parqet kombëtare të mbrojtura. Kjo është veçanërisht e vërtetë në Istria dhe ishuj, ku ekoturizmi ka rritur çmimet. Në Zagreb, në të kundërt, ekologjia është inferiore, por kjo kompensohet nga aktiviteti i biznesit dhe kërkesa e qëndrueshme për strehim.

Në vitet 2024–2025, interesi më i madh i investitorëve është përqendruar në Split, Dubrovnik dhe Istria, ku turizmi po rritet më shpejt. Në të njëjtën kohë, ekspertët vërejnë potencial në Zadar dhe Shibenik — çmimet janë aktualisht më të ulëta atje, por zhvillimi i aeroporteve dhe porteve detare po e bën tregun gjithnjë e më premtues.

Parashikimet tregojnë se në 2-3 vitet e ardhshme, rritjet më të ndjeshme të çmimeve priten në Istria dhe ishuj, ku kërkesa për banesa premium tejkalon vazhdimisht ofertën.

Zgjedhja midis pronave të reja dhe atyre ekzistuese në Kroaci është një nga pyetjet kryesore për blerësit. Në vitet e fundit, përgjatë bregdetit janë ndërtuar gjithnjë e më shumë komplekse moderne, por tregu i rishitjes ende përbën shumicën e transaksioneve. Zgjedhja optimale varet nga qëllimet e investitorit: të ardhura të shpejta nga qiraja ose rritje afatgjatë e vlerës së saj.

• Planimetri moderne, materiale me efikasitet energjetik dhe standarde të reja banimi (klasa A+/A).
• Kosto më të ulëta të shërbimeve për shkak të izolimit dhe sistemeve moderne të ngrohjes/ftohjes.
• Mundësia e rimbursimit të TVSH-së (25%) gjatë blerjes nga zhvilluesi për personat juridikë.
• Rritja e çmimit pas përfundimit: apartamentet pranë detit rriten në çmim me 10-20% në 2-3 vitet e para.

Shembull: Një klient nga Gjermania bleu një apartament në një ndërtesë të re pranë Pulës për 240,000 €. Vetëm dy vjet më vonë, çmimi u rrit në 290,000 € për shkak të kërkesës turistike dhe zhvillimit të infrastrukturës.

• Mund ta merrni me qira menjëherë, veçanërisht nëse prona ndodhet në një qendër turistike (Split, Dubrovnik).
• Shumica e pronave tashmë kanë infrastrukturë të vendosur - shkolla, dyqane, transport.
• Një përzgjedhje e gjerë shtëpish dhe apartamentesh të vjetra prej guri në qendrat e qyteteve ose në ishuj.
• Disavantazhi: kostot e mundshme të riparimit (zëvendësimi i dritareve, izolimi, rinovimi i brendshëm).

Shembull: Një familje austriake bleu një shtëpi të viteve 1970 në Rovinj për 380,000 euro. Falë vendndodhjes së saj të shkëlqyer, ata menjëherë filluan ta jepnin me qira për turistët dhe po fitojnë një rendiment prej rreth 7% në vit, pavarësisht nevojës për disa rinovime.

Në Kroaci, pjesa e ndërtimeve të reja është më e ulët se në Vjenë ose Salzburg, por interesi për to është në rritje, veçanërisht nga investitorët e huaj. Komplekset moderne të banimit në bregdet dhe shtëpitë e reja në Zagreb janë në kërkesën më të madhe. Këto projekte ofrojnë planimetri të përmirësuara, materiale me efikasitet energjetik dhe infrastrukturë të përshtatshme, duke i bërë ato më konkurruese krahasuar me pronat ekzistuese.

Kroacia ende mbetet prapa Austrisë në një numër treguesish, por gradualisht po e ngushton këtë hendek.

• Efikasiteti i energjisë. Projektet e reja në Kroaci ndërtohen sipas standardeve të efikasitetit të energjisë A+/A, duke ulur ndjeshëm kostot e shërbimeve. Në Austri, standardet janë më të larta dhe të sanksionuara në ligj.
• Shpejtësia e ndërtimit. Në Kroaci, koha mesatare për të ndërtuar një kompleks banimi është 18–36 muaj, ndërsa në Austri ritmi është më i lartë, veçanërisht në qytetet më të mëdha.
• Standardet ESG. Në Kroaci, ato sapo kanë filluar të zbatohen, kryesisht në bregdet, por në Austri, ato janë tashmë të detyrueshme për të gjitha projektet.
• Çmimi për metër katror. Në bregdetin kroat, ndërtesat e reja kushtojnë 2,200–4,500 euro, ndërsa në Zagreb ato variojnë nga 2,000–2,800 euro. Në krahasim, çmimet në Austri janë më të larta: 5,000–9,000 euro për metër katror.
• Pjesa e ndërtimeve të reja. Në Kroaci, afërsisht 25% e transaksioneve janë për projekte të reja, ndërsa në Austri kjo pjesë arrin në 30%, pavarësisht se tregu në përgjithësi mbetet dytësor.

Në fund të fundit: Kroacia ofron çmime më të përballueshme dhe një treg në rritje të ndërtimeve të reja, ndërsa Austria fiton për sa i përket standardeve dhe stabilitetit.

Vitet e fundit, investitorët në Kroaci janë larguar gjithnjë e më shumë nga modeli tradicional "bli një apartament buzë detit dhe jepe me qira gjatë verës". Ata po përdorin strategji të kombinuara për të rritur fitimet dhe për të zvogëluar rreziqet.

• Disa apartamente në vend të një vile. Investitorët po blejnë dy ose tre apartamente në Split ose Zadar në vend të një vile të shtrenjtë në Dubrovnik. Kjo qasje ofron fleksibilitet: nëse një pronë është e papunë, të tjerat vazhdojnë të gjenerojnë të ardhura.
• Apart-hotele dhe apartamente. Pronari merr një pjesë të të ardhurave dhe kompania e hotelit i menaxhon ato. Kjo zgjidhje është veçanërisht e përshtatshme për emigrantët që jetojnë në një vend tjetër.
• Shtëpi të vjetra prej guri në proces rinovimi. Në Istria dhe ishuj, shtëpitë tradicionale po blihen, restaurohen dhe jepen me qira për turistë luksozë. Kthimet pas rinovimit mund të arrijnë 8-10%.
• Bashkëinvestime. Grupe investitorësh bashkojnë forcat për të blerë prona të nivelit të lartë, të tilla si vila në Dubrovnik ose komplekse apartamentesh në bregdet.

Kjo qasje na lejon të shmangim varësinë vetëm nga një format dhe të shpërndajmë më mirë rreziqet.

Tregu i pasurive të paluajtshme në Kroaci është tërheqës, por ka karakteristikat e veta unike që janë të rëndësishme për t'u marrë në konsideratë. Kryesorja është sezonaliteti. Ndërsa normat e banimit për apartamentet në bregdet arrijnë pothuajse 100% në verë, kërkesa bie ndjeshëm në dimër, duke ndikuar drejtpërdrejt në rendimentet. Situata në Zagreb është më e qëndrueshme, por rendimentet e qirasë janë më të ulëta atje.

Një faktor tjetër është burokracia. Jo të gjitha tokat janë të arritshme për të huajt, veçanërisht toka bujqësore, kështu që është thelbësore të kontrolloni me kujdes dokumentet e regjistrit të tokës para se të blini për të shmangur problemet në të ardhmen.

Cilësia e ndërtimit mund të jetë gjithashtu një pengesë. Ndërtesat e reja ndonjëherë vuajnë nga izolimi termik ose akustik i pamjaftueshëm, ndërsa shtëpitë ekzistuese shpesh përballen me shërbime të konsumuara dhe nevojën për riparime.

Kostot e shërbimeve duhen marrë në konsideratë gjithashtu. Në shtëpitë e vjetra me ngrohje qendrore, faturat e dimrit mund të jenë mjaft të larta dhe të ulin ndjeshëm të ardhurat neto nga qiraja.

Kroacia kombinon një klimë të butë, detin dhe sigurinë, duke i bërë pasuritë e patundshme këtu tërheqëse jo vetëm si investim, por edhe si një vend për të jetuar.

• Kostoja e jetesës. Më e ulët se në Austri: qiraja për një apartament në Zagreb është 600–900 €, ndërsa qiraja për një apartament pranë detit është 800–1,200 €. Ushqimet dhe transporti janë gjithashtu më të lira.
• Kujdes shëndetësor. Shërbime qeveritare të aksesueshme dhe një sektor privat i zhvilluar mirë; një vizitë në klinikë fillon nga 30 €.
• Arsimi. Universitetet e Zagrebit dhe Splitit njihen nga BE-ja, dhe ka shkolla ndërkombëtare.
• Transporti. Aeroportet në Zagreb, Split, Dubrovnik dhe Zadar; një rrjet i zhvilluar mirë autostradash dhe tragetesh.
• Siguria. Një nga më të lartat në Evropë, veçanërisht në qytetet e vogla dhe në ishuj.

Kjo e bën Kroacinë një strehë të sigurt për pensionistët, familjet dhe emigrantët që kërkojnë një kombinim të cilësisë evropiane të jetës dhe çmimeve të përballueshme.

Shumë klientë e shohin Kroacinë si një strehë të sigurt për kapitalin. Nuk është vetëm një vend me peizazhe të bukura dhe një klimë të favorshme, por edhe një platformë për ruajtjen dhe rritjen e investimeve. Ndryshe nga Austria ose Gjermania, ku tregu lëviz ngadalë dhe në mënyrë të qëndrueshme, Kroacia kombinon sigurinë evropiane me kthime më të larta, megjithëse i nënshtrohet luhatjeve sezonale.

Pensionistët po zgjedhin gjithnjë e më shumë Kroacinë për të blerë një shtëpi të dytë ose një vendbanim të përhershëm. Klima e butë, çmimet e përballueshme të banesave dhe ritmi i qetë i jetës janë faktorë vendimtarë për ta. Në të njëjtën kohë, prania e qendrave të mira mjekësore dhe afërsia me vendet e tjera të BE-së sigurojnë një ndjenjë rehatie dhe sigurie.

Nomadët dixhitalë e shohin Kroacinë si një mundësi për të kombinuar biznesin dhe kohën e lirë. Me futjen e një vize të veçantë për nomadët dixhitalë, vendi është bërë një zgjedhje popullore për profesionistët e IT-së dhe industrisë krijuese. Të punosh me pamje nga deti, të jetosh në apartamente në Split ose në ishuj, dhe ende të kesh qasje në infrastrukturën e BE-së, po krijojnë një segment të ri kërkese për banesa me qira dhe blerje.

Familjet e vlerësojnë Kroacinë për stabilitetin e saj, aksesin në arsimin evropian dhe mundësinë e integrimit në BE. Shumë blejnë apartamente ose shtëpi pranë detit jo vetëm për qira gjatë verës, por edhe për udhëtime personale ose zhvendosje në të ardhmen. Prania e shkollave ndërkombëtare, universiteteve dhe një mjedisi të sigurt e bën vendin të përshtatshëm për qëndrim afatgjatë.

Kështu, Kroacia arrin një ekuilibër midis stabilitetit të Evropës dhe dinamizmit të tregut të turizmit. Këtu, mund të priten kthime më të larta se në Austri (5-8% kundrejt 2-3%), por duhet të jemi të përgatitur për sezonalitetin: në verë, kërkesa është pothuajse e pakufizuar, ndërsa në dimër, kthimet varen nga vendndodhja dhe përzgjedhja e kujdesshme e pronave.

Periudhat e shitjeve varen nga rajoni dhe lloji i pronës.

• Në Zagreb dhe Split, apartamentet në vendndodhje të mira shiten brenda 1-2 muajsh.
• Në Dubrovnik dhe ishuj, vilat e shtrenjta dhe shtëpitë e vjetra mund të presin 6-12 muaj për një blerës.

Të gjitha transaksionet regjistrohen në Regjistrin e Tokave (ZK). Një shqyrtim ligjor i pronës është i detyrueshëm—kjo e mbron investitorin nga surpriza të pakëndshme.

Përvoja ime tregon se tregu kroat ka karakteristika të dallueshme rajonale. Në bregdet dhe ishuj, rendimentet janë më të larta, por sezonaliteti është më i theksuar. Në Zagreb dhe qytetet më të mëdha, normat janë më modeste, por kërkesa është e qëndrueshme gjatë gjithë vitit. Unë gjithmonë verifikoj dokumentet përmes Regjistrit të Tokave (ZK), shqyrtoj statusin e tokës (veçanërisht e rëndësishme për tokën bujqësore) dhe vetëm atëherë ia rekomandoj transaksionin klientit. Kjo qasje minimizon rreziqet dhe garanton sigurinë.

Unë besoj se një kombinim është strategjia optimale. Një nga klientët e mi bleu një apartament në Split për qira sezonale dhe njëkohësisht bleu një apartament në Zagreb si një "strehë të sigurt". Si rezultat, ai merr të ardhura të larta në verë dhe një fluks të qëndrueshëm qiramarrëssh në dimër. Ky ekuilibër është veçanërisht i rëndësishëm për investitorët që duan si fitimprurje ashtu edhe siguri.

Nëse do të ndërtoja një portofol për veten time, do ta ndaja si më poshtë: Do të ndaja një pjesë të saj për prona bregdetare me kërkesë të lartë turistike dhe do ta investoja pjesën tjetër në pasuritë e patundshme urbane të Zagrebit. Kjo qasje më lejon të përfitoj njëkohësisht nga turizmi sezonal dhe të kem një burim të qëndrueshëm të ardhurash gjatë gjithë vitit.

Këshilla ime kryesore: filloni gjithmonë me qëllimet tuaja. Nëse doni të fitoni të ardhura të shpejta në bregdet, të ruani kapitalin tuaj në një aset të besueshëm ose të gjeni një shtëpi për familjen tuaj, çdo qëllim kërkon një strategji të ndryshme.

Përcaktoni përparësitë, shpërndani kapitalin nëpër rajone të ndryshme të vendit, sigurohuni që të kryeni një auditim ligjor përmes Regjistrit të Tokave dhe merrni në konsideratë specifikat e tregut: sezonalitetin bregdetar dhe kërkesën e qëndrueshme në qytete.

Kur Kroacia është zgjedhja më e mirë

• Për ata që kërkojnë kthime më të larta se në Austri ose Gjermani.
• Nëse qasja në det, një klimë e butë dhe turizmi si nxitësi kryesor i të ardhurave janë të rëndësishme.
• I përshtatshëm për investitorët që janë të përgatitur të punojnë me sezonalitetin dhe të marrin në konsideratë luhatjet e kërkesës.
• Për blerësit që vlerësojnë pronat e BE-së me regjistrim transparent dhe mundësinë për të marrë një leje qëndrimi.

Kur duhet të merret në konsideratë Austria

• Për ata që vlerësojnë stabilitetin dhe parashikueshmërinë maksimale.
• Nëse qëllimi kryesor është ruajtja afatgjatë e kapitalit pa rreziqe sezonale.
• Për investitorët që duan të minimizojnë të gjitha nuancat e mundshme ligjore dhe të zgjedhin një treg me një histori të gjatë rritjeje të qëndrueshme.

Perspektivat e Kroacisë deri në vitin 2030 janë optimiste. Bashkimi me Zonën Shengen dhe Eurozonën ka rritur besimin midis blerësve të huaj, trafiku turistik vazhdon të rritet dhe interesi për bregdetin nga gjermanët, austriakët dhe skandinavët mbetet vazhdimisht i lartë. Një strategji e zgjedhur mirë do të lejojë kombinimin e të ardhurave nga qiraja dhe ruajtjen e sigurt të kapitalit në pasuritë e paluajtshme të BE-së.

1. Formuloni qëllimin tuaj të investimit

• Qira afatshkurtra në bregdet (Airbnb, Booking) ose qira afatgjata në Zagreb.
• Marrja e të ardhurave nga qiraja, rritja e vlerës së asetit ose marrja e një leje qëndrimi.

2. Zgjidhni llojin e duhur të objektit

• Apartament në Zagreb ose Split.
• Shtëpi buzë detit në Istria ose Dalmaci.
• Vilë në ishull (Hvar, Brac, Korcula).
• Apartamente në një kompleks turistik (formati i kondosës).

3. Sqaroni buxhetin tuaj dhe pragun minimal të hyrjes

• Apartamente në Zagreb: nga 120,000 €.
• Apartamente në bregdet: nga 150,000–200,000 €.
• Vila në Dubrovnik: nga 600,000 €+.
• Kosto shtesë: 3% taksë mbi transaksionin, noteri dhe regjistrimi 1–2%, faturat e shërbimeve.

4. Zgjidhni një vendndodhje

• Bregdeti (Dubrovnik, Split, Zadar, Istria) – fitimprurësi e lartë sezonale.
• Zagreb – kërkesë e qëndrueshme gjatë gjithë vitit.
• Ishujt (Hvar, Braç, Korcula) - segment premium me sezonalitet të fortë.

5. Analiza e objektit

• Kontrolloni përmes Regjistrit të Tokave (ZK).
• Faza: ndërtesë e re ose treg sekondar.
• Statusi i tokës (jo e gjithë toka bujqësore është në dispozicion të të huajve).
• Gjendja e ndërtesës dhe efikasiteti i energjisë (faturat e ngrohjes janë një faktor kyç).

6. Hartimi i një marrëveshjeje

• Marrëveshje paraprake (predugovor) me një depozitë prej 10%.
• Kontrata kryesore është në zyrën e noterit.
• Pagesa: menjëherë ose në pjesë (ndërtesa të reja).

7. Regjistrimi i pasurive të paluajtshme

• Regjistrimi në Regjistrin e Tokave (ZK).
• Hyrja në regjistrin kadastral.
• Marrja e titullit të pronësisë.

8. Vlerësimi i investimeve

• Rendimenti i qirasë: 5–8% në bregdet, 3–5% në Zagreb.
• Shpenzimet e shërbimeve: 100–300 € në muaj për një apartament, më të larta për shtëpitë.
• Taksa e qirasë: 10% nga viti 2024.

9. Planifikimi për qira ose rishitje

• Kompanitë e menaxhimit në Dalmaci aplikojnë 20-30% për qiratë afatshkurtra.
• Në Zagreb, është më e lehtë të marrësh me qira vetë (kontrata afatgjata).
• Rishitje - likuiditet më i lartë në Split, Zadar, Dubrovnik.

10. Diversifikimi i portofolit të investimeve

• Kombinoni "akomodimin turistik" (Split, ishuj) me "qytetin" (Zagreb).
• Formate të ndryshme: apartamente + shtëpi pranë detit.
• Zvogëloni rreziqet duke zgjedhur rajone me sezonalitet të ndryshëm.

1. Investitor me 150,000 €

Qëllimi: të hyjë në treg me investime minimale dhe të gjenerojë të ardhura nga qiraja gjatë verës.

Opsione: apartamente të vogla në Zadar, Shibenik ose Split.

Fitueshmëria: 6-7% në vit për qira afatshkurtra.

Rreziqet: sezonaliteti, varësia nga turizmi.

Shembull: Një klient nga Gjermania bleu një apartament-studio në Zadar për 145,000 €. Dhënia me qira e tij nëpërmjet Booking gjatë verës siguronte një interes vjetor prej 7%, dhe gjatë sezonit të ulët, apartamenti u jepet me qira studentëve, duke siguruar stabilitet.

2. Familje me 600,000–1 milion €

Qëllimi: të blesh një shtëpi pranë detit për rekreacion personal dhe të ardhura nga qiraja.

Opsione: vila në Istria (Rovinj, Pula), shtëpi në ishujt Hvar ose Brač, apartamente premium në Dubrovnik.

Fitueshmëria: 5–6% në vit + rritje në vlerë.

Rreziqet: kosto të larta mirëmbajtjeje dhe taksa qiraje.

Shembull: Një familje nga Austria bleu një vilë në Rovinj për 720,000 €. Në verë, ajo u jepet me qira turistëve për 400 € për natë, dhe në dimër, shtëpia përdoret si rezidencë personale. Rendimenti i përgjithshëm është afërsisht 5% në vit.

3. Pasuri të patundshme komerciale

Qëllimi: të ardhura të qëndrueshme nga qiraja dhe rritje në vlerë.

Opsionet: dyqane dhe restorante në zonat turistike të Splitit dhe Dubrovnikut, zyra dhe aparthotele në Zagreb.

Fitueshmëria: 7–9% në vit.

Rreziqet: trafik sezonal, konkurrencë e lartë.

Shembull: Një klient nga Holanda bleu një hapësirë ​​të tipit kafene në qendër të Splitit për 400,000 €. Falë trafikut turistik gjatë gjithë vitit, qiramarrësi paguan një shumë të qëndrueshme prej 2,800 € në muaj, duke dhënë një normë interesi vjetore prej 8.4%.

Investimet në pasuri të paluajtshme kroate mund të përshtaten me një sërë qëllimesh. Apartamentet në Zadar ose Split janë ideale për të ardhura pasive, vilat në Istria ose Dubrovnik janë ideale për familje dhe status, dhe pronat komerciale në qendrat e qyteteve janë ideale për biznes.