Si formohet qiraja në Austri dhe nga çfarë varet ajo?

Tregu i qirasë në Austri zë një pozicion kyç në sistemin e strehimit të vendit: mbi 40% e popullsisë preferon të jetojë me qira, dhe në qytetet e mëdha, veçanërisht në Vjenë, pjesa e qiramarrësve është edhe më e lartë. Megjithatë, formimi i qirasë mbetet një nga çështjet më sfiduese si për qiramarrësit ashtu edhe për pronarët.

Arsyeja është se çmimet e qirasë në Austri varen jo vetëm nga faktorët e tregut - vendndodhja, gjendja e apartamentit, viti i ndërtimit dhe infrastruktura - por edhe nga rregulloret ligjore. Një nga elementët më të rëndësishëm këtu është Mietrechtsgesetz (MRG) - Akti i Qirasë - i cili zbatohet ndryshe për prona të ndryshme: në disa raste, plotësisht, në të tjera, pjesërisht dhe ndonjëherë aspak. Kjo përcakton nëse mund të vendoset një çmim i tregut të lirë apo nëse qiradhënësi është i detyruar t'i përmbahet normave dhe kufizimeve rregullatore.

Në këtë artikull, si një ekspert austriak i pasurive të paluajtshme, do të shqyrtoj në detaje se çfarë përbën qiranë, cilët faktorë ndikojnë në të dhe si të përcaktohet saktë një çmim i drejtë qiraje për banesat në Austri.

Qiraja në Austri nuk kufizohet vetëm në çmimin "neto" të apartamentit. Në shumicën e rasteve, qiraja e paguar nga qiramarrësi përbëhet nga disa komponentë.

Qiraja bazë (Hauptmietzins). Kjo është shuma bazë që një qiramarrës paguan për përdorimin e pronës. Në tremujorin e parë të vitit 2025, qiraja mesatare ishte 502 € në muaj ose 7.50 €/m², 2.7% më e lartë se në të njëjtën periudhë në vitin 2024 (Statistika e Austrisë, 2025). Shuma e kësaj qiraje varet nga lloji i apartamentit (ndërtesë e re, ndërtesë e vjetër, etj.), gjendja e tij dhe nëse i nënshtrohet Mietrechtsgesetz (MRG).

Kostot operative (Betriebskosten). Këto përfshijnë shërbimet dhe mirëmbajtjen e ndërtesave, siç janë mbledhja e mbeturinave, furnizimi me ujë, kanalizimet, ndriçimi i zonave të përbashkëta, pastrimi i korridoreve, mirëmbajtja e ashensorëve dhe sigurimi i ndërtesës. Në tremujorin e parë të vitit 2025, kostoja mesatare e Betriebskosten ishte 165.20 €/muaj ose 2.50 €/m², duke përfaqësuar afërsisht 30% të qirasë totale.

Shpenzime të veçanta (besondere Aufwendungen). Këto janë kosto shtesë që mund të përfshijnë tarifat e ashensorit, lavanderinë, riparimet dhe shërbime të tjera specifike. Këto kosto zakonisht specifikohen veçmas në marrëveshjen e qirasë.

Tarifa e Mobiljeve (Entgelt für Einrichtungsgegenstände). Nëse mobiljet ofrohen në një apartament me qira, qiradhënësi mund të ngarkojë një tarifë shtesë për përdorimin e tyre. Shuma e kësaj tarife përcaktohet në bazë të vlerës së mobiljeve dhe jetëgjatësisë së tyre. Për shembull, nëse mobiljet kushtojnë 7,000 € dhe kanë një jetëgjatësi të parashikuar prej 20 vjetësh, tarifa mujore e mobiljeve mund të jetë afërsisht 29.60 €, plus një mbishpagim prej 12% për qiradhënësin, për një total prej 33.10 € në muaj.

TVSH (Umsatzsteuer). Tatimi mbi vlerën e shtuar në Austri është 10% për pronat me qira. Megjithatë, norma standarde e TVSH-së prej 20% zbatohet për mobiljet, parkimin dhe ngrohjen.

Kështu, marrja me qira e një apartamenti në Austri përfshin disa komponentë, secili me specifikat e veta dhe i rregulluar nga ligjet dhe rregulloret përkatëse. Të kuptuarit e këtyre komponentëve është e rëndësishme si për qiramarrësit ashtu edhe për pronarët për të siguruar transparencë dhe drejtësi në marrëdhëniet e qirasë.

Akti i Qiradhënies së Banesave (Mietrechtsgesetz, MRG) u miratua më 12 nëntor 1981 dhe rregullon marrëdhënien midis pronarëve dhe qiramarrësve në Austri, duke siguruar një ekuilibër midis të drejtave të të dyja palëve. Megjithatë, ai nuk zbatohet për të gjitha llojet e pasurive të paluajtshme. Në varësi të moshës së ndërtesës, qëllimit të saj dhe faktorëve të tjerë, MRG mund të zbatohet plotësisht, pjesërisht ose aspak.

MRG zbatohet plotësisht për llojet e mëposhtme të pasurive të paluajtshme:

• Shtëpi të ndërtuara para vitit 1945, duke përfshirë ndërtesat e ndërtuara para vitit 1953 me subvencione qeveritare.
• Strehim me mbështetje shtetërore, pavarësisht nga viti i ndërtimit.

Në raste të tilla, qiraja është e kufizuar duke marrë parasysh:

• Kategoritë e banesave: përcakton llojin e pronës (p.sh., banesa sociale, banesa të mbështetura nga qeveria).
• Richtwertmietzins: një çmim qiraje udhëzues i përcaktuar për kategori të caktuara banesash.
• Angemessener Mietzins: qira e arsyeshme që merr parasysh kushtet e tregut dhe karakteristikat specifike të pronës specifike.

Këto masa synojnë mbrojtjen e qiramarrësve nga qiratë e fryra dhe dëbimet e pajustifikuara. Për shembull, një apartament prej 80 metrash katrorë në Graz në një ndërtesë të vjetër (Altbau) me rinovime moderne, i mbuluar plotësisht nga MRG, jepet me qira për afërsisht 600 euro në muaj, që është 25-30% më i ulët se çmimi i tregut për banesa të ngjashme që nuk mbulohen nga MRG.

MRG zbatohet pjesërisht për llojet e mëposhtme të pronave:

• Njësi të reja apartamentesh të ndërtuara pas vitit 1953 nëse ndërtesa përbëhet nga njësi të shumta dhe nuk ka marrë ndihmë qeveritare.
• Papafingo dhe zgjerime të shtuara në ndërtesat ekzistuese pas vitit 1953.

Në raste të tilla, qiraja përkufizohet si "e arsyeshme" (angemessen), që do të thotë se qiradhënësi dhe qiramarrësi mund të bien dakord lirisht për shumën e qirasë, duke marrë parasysh kushtet e tregut.

Shembull : Një apartament modern prej 55 m² në një bashkëpronësi në Linz, i ndërtuar në vitet 1960, i nënshtruar zbatimit të pjesshëm të MRG-së, mund të merret me qira për 650 €/muaj, ndërsa banesat e krahasueshme pa MRG në tregun privat kushtojnë rreth 750 €/muaj.

MRG nuk zbatohet për llojet e mëposhtme të pronave:

• Shtëpi private dhe duplekse , pavarësisht nga viti i ndërtimit.
• Ndërtesa të reja pas vitit 2006 që nuk morën mbështetje shtetërore.
• Apartamente turistike dhe qira afatshkurtra.

Në këto raste, qiradhënësi dhe qiramarrësi kanë liri të plotë për të vendosur kushtet e qirasë, duke përfshirë shumën e qirasë.

Shembulli 1: Një shtëpi private prej 100 m² në periferi të Vjenës, e ndërtuar në vitin 2010, mund të jepet me qira për 1,200 €/muaj, tërësisht me marrëveshje midis palëve.

Shembulli 2: Një apartament 70 m² në një ndërtesë të re në Innsbruck nga viti 2020 me qira afatgjatë mund të ketë një çmim qiraje prej 1,050 €/muaj, të përcaktuar pa kufizime të MRG-së, në varësi të kërkesës.

Këto dallime janë veçanërisht të rëndësishme për ata që planifikojnë të marrin me qira një apartament në Vjenë për një periudhë afatgjatë ose që janë të interesuar të marrin me qira një akomodim në Austri në përgjithësi.

Në Austri, qiraja përcaktohet nga disa sisteme, secili prej të cilave merr në konsideratë faktorë të ndryshëm, siç janë gjendja e pronës, vendndodhja e saj dhe viti i ndërtimit. Le të shohim ato kryesore:

Sistemi i kategorive të qirasë i klasifikon apartamentet në katër kategori (A–D) varësisht nga gjendja dhe pajisjet e tyre në kohën e marrëveshjes së qirasë:

• Kategoria A: apartament me standard modern, me përfundime dhe pajisje moderne.
• Kategoria B: apartament me standard të mirë me përfundime cilësore, por pa përmirësimet më të fundit.
• Kategoria C: standard mesatar, apartament me përfundime bazë, ndoshta që ka nevojë për disa përmirësime.
• Kategoria D: standard i ulët, apartament pa tualet brenda, ndoshta me përfundime të vjetruara.

Këto kategori ndikojnë në shumën e qirasë, ku apartamentet me standarde më të larta kanë qira më të larta.

Richtwertmietzins janë tarifa referuese qiraje të përcaktuara për secilin shtet federal të Austrisë. Ato rishikohen çdo dy vjet.

Një sistem i ri i rregullimeve vjetore të Richtwertmietzins dhe normave të kategorive në Austri hyri në fuqi më 1 prill 2025. Këto ndryshime u prezantuan si pjesë e Ligjit të 4-t Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (4. MILG) për të zbutur ndikimin e inflacionit të lartë tek qiramarrësit.

Shembull i llogaritjes së rregullimit Richtwertmietzins:

Pika të rëndësishme për qiramarrësit:

• Ngrirja e tarifave: Për marrëveshjet e qirasë të lidhura para 1 prillit 2025, tarifat do të mbeten në nivelin e vitit 2023. Kjo do të thotë që qiratë nuk do të rriten në vitin 2025.
• Kufiri i rritjes së normës: Në vitin 2026, rritjet e normës do të kufizohen në 5% të normës së mëparshme. Në vitin 2027, do të zbatohet norma mesatare e inflacionit për tre vitet e fundit, e kufizuar në 5%.
• Përjashtime: Këto kufizime nuk vlejnë për Mietverträge të zbrazëta, siç janë ndërtesat e reja ose shtëpitë private.

Angemessener Mietzins është një sistem llogaritjeje qiraje i bazuar në kushtet e tregut dhe zbatohet për lloje të caktuara të pasurive të paluajtshme:

• Apartamente të mëdha: zakonisht mbi 130 m², si p.sh. një apartament i bollshëm në ndërtesën e vjetër të Vjenës (Altbau) në lagjen e 1-rë.
• Prona në ndërtesa të listuara: ndërtesa historike të përfshira në regjistrin e trashëgimisë kulturore, ku qiraja duhet të marrë parasysh koston e mirëmbajtjes dhe rindërtimit.
• Ndërtesa të reja: apartamente në ndërtesa të ndërtuara rishtas ku përdorimi i MRG-së është i kufizuar ose mungon.

Për shembull, një apartament prej 140 m² në një komunitet të rrethuar në Vjenë: çmimi orientues është 6.70 €/m², por duke pasur parasysh gjendjen, vendndodhjen dhe kërkesën e tregut, Angemessener Mietzins mund të jetë 9.50 €/m², që është më i lartë se Richtwertmietzins.

E rëndësishme: Angemessener Mietzins u jep qiradhënësve mundësinë për të marrë qira të tregut për prona të mëdha dhe unike, por në të njëjtën kohë, qiramarrësit janë të mbrojtur nga qiratë e fryra - qiraja duhet të justifikohet nga situata e tregut.

Erhöhter Mietzins përdoret kur një qiradhënës bën riparime ose përmirësime të mëdha në një apartament. Kjo mund të përfshijë:

• Rinovim i plotë i kuzhinës ose banjës
• Modernizimi termik i ndërtesës (kursimi i energjisë)
• Instalimi i ashensorëve, përmirësimet e zonave të përbashkëta, modernizimi i fasadës

Si të instalohet:

• Shuma e rritjes së qirasë përcaktohet nga komisioni i arbitrazhit ose gjykata.
• Rritja është e kufizuar në një periudhë të caktuar, më shpesh 10 vjet për banesat standarde dhe deri në 20 vjet për banesat sociale.
• Këto masa i mbrojnë qiramarrësit nga rritjet e pajustifikuara të çmimeve, ndërsa qiradhënësi rikuperon investimin e tij.

Këshillë praktike: Nëse doni të merrni me qira një apartament në Austri për një afat të gjatë, ia vlen të kontrolloni nëse taksa Erhöhter Mietzins është aplikuar në pronë për të kuptuar çmimin real të qirasë. Për shembull, një apartament në një ndërtesë historike në Vjenë pas modernizimit termik: norma bazë 6.80 €/m² → rritje në 8.20 €/m², e miratuar nga komiteti i arbitrazhit.

Korniza ligjore për banesat me qira në Austri është e rregulluar në mënyrë strikte dhe është e rëndësishme që qiramarrësit dhe pronarët të kuptojnë ligjet aktuale dhe çdo ndryshim të kohëve të fundit. Mietrechtsgesetz (MRG) dhe Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) përcaktojnë kufijtë e qirave të pranueshme, mbrojtjet e qiramarrësve dhe mundësinë e rritjes ligjore të qirasë.

Ndryshime kyçe u prezantuan në vitet 2024–25 për të frenuar rritjet e çmimeve të qirasë, për të rritur transparencën dhe për të mbrojtur qiramarrësit, veçanërisht në qytete të mëdha si Vjena.

Një klauzolë për rregullimin e qirasë është një dispozitë në një marrëveshje qiraje që i lejon qiradhënësit të rregullojë qiranë bazuar në ndryshimet në indeksin e çmimeve të konsumit (IÇK). Deri në vitin 2024, rregullime të tilla mund të rezultojnë në rritje të qirasë prej 10% ose më shumë.

Duke filluar nga viti 2024, u vendos një kufizim në rritjet vjetore të qirasë bazuar në indeksim: rritja maksimale është 5% në vit. Ky ndryshim synon mbrojtjen e qiramarrësve nga rritjet e tepërta të qirasë përballë inflacionit të lartë.

Ka situata të caktuara kur një qiradhënës mund ta rrisë ligjërisht qiranë:

• Riparime dhe modernizim: Nëse qiradhënësi bën riparime ose përmirësime të mëdha në apartament, ai mund të rrisë qiranë. Shuma e rritjes përcaktohet nga një komision arbitrazhi ose gjykatë për një periudhë të kufizuar kohore.
• Transferimi i kontratës te të afërmit: Kur transferon kontratën e qirasë te të afërmit, qiradhënësi mund të caktojë një qira të re në përputhje me kushtet e tregut.
• Qira fillestare shumë e ulët: Nëse qiraja fillestare është dukshëm më e ulët se çmimi i tregut, qiradhënësi mund të kërkojë një rritje në një nivel të arsyeshëm në përputhje me §45 Mietrechtsgesetz (MRG).

Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) rregullon qiranë në banesat jofitimprurëse, siç janë banesat e ofruara nga kooperativat e banesave. Ekzistojnë kufizime për qiranë dhe rritjet afatgjata mund të aplikohen deri në 20 vjet, për shembull, për të mbuluar kostot e riparimeve dhe modernizimit. Këto masa balancojnë interesat e qiramarrësve dhe pronarëve.

Shumë kooperativa strehimi dhe programe bashkiake u lejojnë ukrainasve dhe refugjatëve të aplikojnë për strehim të subvencionuar. Nëse po kërkoni të merrni me qira një apartament në Vjenë për refugjatët, është e rëndësishme të merrni në konsideratë regjistrimin dhe vërtetimin e statusit të qëndrimit. Kjo e bën aksesin në strehim kooperativ një mundësi më realiste dhe të sigurt për qëndrim të përkohshëm ose të përhershëm.

Marrja me qira e një shtëpie në Austri varet nga shumë faktorë që mund të ndikojnë ndjeshëm në kosto. Le të shohim kryesorët:

Vjena është tradicionalisht qyteti më i shtrenjtë për t’u marrë me qira në Austri. Brenda qytetit, ndryshimet në çmime janë gjithashtu të konsiderueshme:

• Qendra e qytetit (Innere Stadt, Wieden, Währing, Döbling): çmime të larta të qirave për shkak të prestigjit dhe infrastrukturës së zhvilluar.
• Periferitë (Favoriten, Donaustadt, Floridsdorf): çmime më të përballueshme, por me më pak akses në transport dhe infrastrukturë.

Sipas CBRE, qiratë në qendër të Vjenës mund të arrijnë në 16.5 euro/m² në vitin 2025, ndërsa në periferi ato do të jenë rreth 12.2 euro/m².

Apartamentet e vogla (më pak se 40 metra katrorë) janë shumë të kërkuara nga studentët dhe profesionistët e rinj. Ato shpesh kushtojnë më shumë për metër katror sesa opsionet më të mëdha. Për shembull, apartamentet-studio në Vjenë mund të merren me qira për një çmim midis 630 dhe 890 euro në muaj.

Apartamentet në ndërtesa të reja ose me rinovime moderne (për shembull, në stilin Altbau) janë më të shtrenjta. Në vitin 2025, qiraja mesatare për apartamente të reja është afërsisht 14.87 €/m², ndërsa për apartamentet e vjetra është afërsisht 10.00 €/m².

Apartamentet me një vlerësim të lartë të efikasitetit të energjisë (p.sh., Klasa A) kanë kosto më të ulëta të shërbimeve, duke i bërë ato më tërheqëse për qiramarrësit. Kjo mund të rrisë çmimet e qirasë me 5-10% krahasuar me apartamente të ngjashme me një vlerësim më të ulët të efikasitetit të energjisë.

Mobiljet, një ashensor, një ballkon, një garazh ose parkim mund ta rrisin ndjeshëm qiranë. Apartamentet e mobiluara plotësisht me pajisje shtesë mund të kushtojnë 10-20% më shumë.

Kërkesa për banesa me qira në Austri tradicionalisht rritet në vjeshtë, kur studentët dhe emigrantët kthehen në qytet. Kjo çon në çmime më të larta të qirasë gjatë kësaj periudhe. Në vitin 2024, qiratë në Vjenë u rritën me një mesatare prej 6.2–7.7%.

Nëse besoni se po paguani shumë qira në Austri, keni mundësinë ta kundërshtoni atë. Në ndërtesat që i nënshtrohen të gjithë Mietrechtsgesetz (MRG), qiramarrësit mund të apelojnë në një bord arbitrazhi ose gjykatë për të verifikuar qiranë. Nëse qiraja tejkalon nivelin e lejuar, ajo mund të reduktohet në limitin ligjor dhe çdo pagesë e tepërt mund të rimbursohet.
Është e rëndësishme të respektohen afatet e mëposhtme:

• për kontratat me afat të pacaktuar, një kërkesë mund të paraqitet brenda 3 viteve nga data e lidhjes së kontratës;
• për kontratat me afat të caktuar - jo më vonë se 6 muaj pas skadimit të tyre ose shndërrimit në kontrata me afat të pacaktuar.

Pas skadimit të këtyre afateve, nuk është më e mundur të kundërshtohet qiraja, por mbetet e mundur të kundërshtohet një rritje e pajustifikuar e qirasë me anë të indeksimit (Wertsicherung).

Në ndërtesat dhe pronat e reja jashtë juridiksionit të MRG-së, situata është më komplekse: atje, çmimi përcaktohet lirisht dhe vendimet e gjykatave rrallë janë në anën e qiramarrësit.

Në praktikën time, kam hasur raste ku qiramarrësit ankoheshin për qira tepër të lartë. Për shembull, një familje refugjatësh që vendosi të merrte me qira një apartament në Vjenë për një kohë të gjatë paguante pothuajse 20% më shumë se qiraja e përcaktuar ligjërisht për apartamentet e vjetra. Ne paraqitëm një ankesë në komisionin e arbitrazhit dhe qiraja u ul dhe pagesat e tepërta u rimbursuan.

Sipas mendimit tim, çmimet e qirasë në Austri nuk janë thjesht një shifër në një kontratë, por rezultat i një kombinimi kompleks të kushteve të tregut, rregulloreve ligjore dhe gjendjes specifike të pronës. Është veçanërisht e rëndësishme që qiramarrësit të kuptojnë nëse apartamenti i nënshtrohet Mietrechtsgesetz (MRG) dhe cilat kushte shtesë përfshihen në kontratë - nga indeksimi deri te rritjet e mundshme të qirasë për shkak të rinovimeve.

Një trend interesant vihet re në vitin 2025: qiratë në ndërtesat e reja vazhdojnë të rriten, veçanërisht në lagjet prestigjioze të Vjenës, ndërsa legjislacioni forcon mbrojtjen e qiramarrësve në ndërtesat e vjetra dhe ndërtesat e rregulluara. Kjo krijon një ekuilibër midis interesave të pronarëve dhe qiramarrësve. Kjo është veçanërisht e rëndësishme për ata që kërkojnë të marrin me qira një apartament në Vjenë për refugjatët: qiratë e rregulluara mund të jenë dukshëm më të ulëta se çmimet e tregut, duke i bërë opsione të tilla më të përballueshme.

Kur zgjidhni një apartament, merrni në konsideratë jo vetëm çmimin, por edhe kategorinë e strehimit, efikasitetin energjetik, infrastrukturën dhe kushtet e kontratës. Ndonjëherë është më e mençur të paguani pak më shumë për rinovime moderne dhe një vendndodhje të përshtatshme sesa të përballeni me kosto të vazhdueshme riparimi ose fatura të larta të shërbimeve.

Për ata që duan të marrin me qira një apartament në Austri për një kohë të gjatë, është e rëndësishme të shqyrtojnë me kujdes kontratën dhe të kuptojnë të drejtat e tyre - kjo mund të kursejë para dhe të shmangë surprizat e pakëndshme.