Investimi në Prona në Qipro: Çfarë duhet të dini

Në vitet e fundit, tregu i pasurive të patundshme në Qipro është vendosur fort si një nga destinacionet më të kërkuara për investitorët. Është tërheqës për ata që kërkojnë të blejnë një shtëpi në Qipro, ndërkohë që kërkojnë gjithashtu një kombinim të jetesës në bregdet, të ardhurave të qëndrueshme nga qiraja dhe kushteve tërheqëse tatimore.

Qëllimi i këtij artikulli është të ofrojë një analizë sistematike të atraktivitetit të investimeve në pasuritë e patundshme në Qipro: nga blerja e një shtëpie për përdorim personal dhe rekreacion deri te përdorimi i projekteve të ndërtimit si burim i të ardhurave pasive dhe një mjet për strukturimin ndërkombëtar të kapitalit.

Pse tani? Tregu mesdhetar po sheh një ndryshim në interesin e investitorëve. Destinacionet klasike si Spanja dhe Portugalia po bëhen gjithnjë e më shumë të mbirregulluara, ndërsa Greqia është nën presion nga burokracia e vet. Qiproja, nga ana tjetër, po përfiton nga rritja e kërkesës për qira në vendet sezonale, një fluks i vazhdueshëm i nomadëve dixhitalë dhe profesionistëve të IT-së, si dhe regjimet fleksibile tatimore për jorezidentët.

Për më tepër, programet e reja për zhvendosësit, duke përfshirë Vizën e Nomadëve Dixhitalë dhe regjimet e thjeshtuara tatimore për qytetarët jo-vendas, kanë rritur më tej interesin e investitorëve ndërkombëtarë.

Unë jam Ksenia Levina, një avokate me përvojë në transaksionet e pasurive të paluajtshme në BE, përfshirë Qipron dhe Austrinë. Specializimi im është ofrimi i mbështetjes ligjore për investitorët, formalizimi i strukturave të pronësisë, përmbushja e të gjitha kërkesave KYC/AML dhe mbrojtja e interesave të blerësve brenda sistemit ligjor qipriot.

Për të kuptuar pamjen e përgjithshme, le të bëjmë një krahasim me Austrinë (kjo do të diskutohet më në detaje më vonë në artikull):

Qiproja zë një pozicion unik në hartën evropiane të investimeve, duke kombinuar karakteristikat e një tregu turistik dhe biznesi. Mund të identifikohen tre segmente kryesore:

Sektori i rezidencialeve turistike përfshin vila dhe apartamente buzë detit në Limasol, Paphos dhe Ayia Napa. Këto prona mund të gjenerojnë të ardhurat më të larta kur operohen si qira sezonale.

Pasuri të paluajtshme urbane – apartamente dhe shtëpi në Nikosia, Limasol dhe Larnaka. Këtu, ka një kërkesë më të lartë për qira afatgjata nga studentët, punonjësit e kompanive ndërkombëtare dhe ata që zhvendosen.

Projekte premium – apartamente luksoze dhe apartamente në penthouse në bregdet, shpesh të menaxhuara nga operatorë ndërkombëtarë. Ky opsion është më i përshtatshëm për ruajtjen e kapitalit dhe statusit sesa për maksimizimin e fitimeve.

Për sa i përket garancive ligjore, Qiproja krahasohet në mënyrë të favorshme me shumë vende mesdhetare. Ajo vepron sipas ligjit të Komonuelthit, duke e bërë tregun më transparent dhe të kuptueshëm për investitorët e huaj. I gjithë dokumentacioni është i disponueshëm në anglisht, transaksionet mbështeten nga avokatë dhe ndërmjetës, dhe regjistrimi i pronës kryhet përmes regjistrit shtetëror të tokës.

Qiproja renditet vazhdimisht lart në të gjitha renditjet kryesore ndërkombëtare:

• Lehtësia e të bërit biznes – indeksi është më i lartë se shumica e fqinjëve të saj mesdhetarë.
• Indeksi i Konkurrueshmërisë Tatimore – Qiproja është ndër juridiksionet më tërheqëse për jorezidentët për shkak të regjimit të saj jo-rezident dhe normave të ulëta të taksave të korporatave (12.5%).
• Dinamika e çmimeve të banesave – gjatë 5 viteve të fundit, tregu ka treguar rritje të qëndrueshme, veçanërisht në Limasol dhe Pafos.

Konkurrentët e Qipros në treg mbeten Greqia, Portugalia, Spanja dhe Malta, por Qiproja fiton për shkak të klimës së saj, mjedisit anglishtfolës, infrastrukturës së zhvilluar për emigrantët dhe kompanitë e IT-së, si dhe një regjimi fleksibël tatimor.

Kështu, Qiproja është zgjedhja e atyre që kërkojnë një ekuilibër midis jetesës në bregdet, mundësive të zhvendosjes dhe të ardhurave më të larta. Ndërkohë, Austria është një përparësi për ata që kërkojnë parashikueshmëri dhe stabilitet afatgjatë.

Kur investitorët e konsiderojnë Qipron si një mundësi prioritare, ata pothuajse gjithmonë e krahasojnë atë me juridiksione të tjera evropiane. Konkurrentët kryesorë janë vendet e Mesdheut dhe të Evropës Qendrore, të cilat ofrojnë mundësi të krahasueshme investimi: apartamente buzë detit, apartamente urbane afatgjata ose pasuri të patundshme komerciale.

Austria është krejtësisht e kundërta e Qipros. Asaj i mungojnë sezonet e detit dhe të resorteve, por ofron stabilitet të besueshëm. Vjena është një nga vendet më të besueshme për investime: çmimet fillojnë nga 5,000 €/m² dhe rendimenti është 2-3% në planin afatgjatë. Në Salzburg dhe Innsbruck, çmimet janë më të larta se mesatarja e BE-së, dhe rendimentet janë të ulëta, por gjithashtu të qëndrueshme. Austria është e gjitha për "ruajtjen e kapitalit", ndërsa Qiproja është e gjitha për "të ardhurat dhe stilin e jetës".

Spanja dhe Portugalia. Këto vende ofrojnë një treg të zhvilluar pronash turistike me një fluks të gjallë turistik. Në Spanjë, çmimet në Costa del Sol fillojnë nga 2,500-3,000 €/m², ndërsa në Lisbonë dhe Porto janë edhe më të larta (4,000-5,000 €/m²). Rendimentet afatshkurtra mund të arrijnë 5-6%, por rregulloret e qirasë janë mjaft të rrepta dhe licencat janë më të vështira për t'u marrë sesa në Qipro.

Greqia. Modele të krahasueshme klimatike dhe turistike. Në Athinë dhe Selanik, çmimet fillojnë nga 2,000 €/m² dhe janë dukshëm më të larta në vendet ishujore. Rendimentet luhaten midis 4-6%, por barrierat administrative janë më të larta se në Qipro dhe burokracia paraqet më shumë sfida.

Malta është një konkurrente e drejtpërdrejtë për "stilin e jetesës ishullore". Megjithatë, tregu i pasurive të paluajtshme është i vogël dhe i shtrenjtë: çmimet fillojnë nga 4,000 €/m² dhe likuiditeti është i kufizuar nga madhësia e vendit. Për shumë investitorë, Qiproja duket të jetë një mundësi më e përballueshme, duke ruajtur ende një kontekst anglishtfolës.

Mali i Zi. Një mundësi më e përballueshme për investitorët që kërkojnë prona buzë detit. Çmimet fillojnë nga 1,800-2,500 €/m², me rendimente prej 5-7%, por tregu është më i vogël dhe më i paqëndrueshëm se ai i Qipros.

Tregu i pasurive të patundshme në Qipro është një nga më dinamikët në Mesdhe. Zhvillimi i tij është i lidhur drejtpërdrejt me turizmin, kërkesën ndërkombëtare dhe politikën tatimore të ishullit.

Historia dhe Trendet Kryesore. Përpara krizës globale të vitit 2008, Qiproja po përjetonte një bum ndërtimesh, me qytetet bregdetare, veçanërisht Limasol dhe Pafos, që përjetuan zhvillim të shpejtë. Megjithatë, kriza çoi në një rënie të çmimeve me gati 30-40%.

Në vitin 2013, kriza e borxhit evropian dhe ristrukturimi bankar e goditën përsëri tregun, por kërkesa e huaj e ndihmoi atë të rimëkëmbet. Nga viti 2013 deri në vitin 2020, nxitësi kryesor ishte programi i shtetësisë me anë të investimeve, i cili tërhoqi miliarda euro, por u mbyll në fund të vitit 2020 për shkak të kritikave të BE-së.

Theksi tani është zhvendosur te banimi i përhershëm përmes investimeve (nga 300,000 € në ndërtesa të reja) dhe qirave afatgjata, veçanërisht në qytete me migrim aktiv të IT-së dhe financiar.

Dinamika e çmimeve të pasurive të paluajtshme (2010-2025)

Limasol:

• Tregu më i shtrenjtë dhe i zhvilluar i pasurive të patundshme në Qipro.
• Konsiderohet si "Dubai i Qipros": është shtëpia e rrokaqiejve me apartamente biznesi dhe të klasit premium, një port, marina jahtesh dhe zyra të kompanive ndërkombëtare.
• Limasoli është një qendër për zhvendosësit nga sektorët e IT-së dhe financiarë. Atje ndodhen seli të shumta kompanish që operojnë në BE dhe Lindjen e Mesme.
• Kostoja e apartamenteve pranë detit dhe në komplekset e reja në vitin 2025 do të arrijë në 6,000–10,000 euro për metër katror. Qiratë mbeten të larta gjatë gjithë vitit (sidomos për klientët e korporatave).

Patos:

• Një vendndodhje më “miqësore për familjet”, me theks në stilin e jetës dhe relaksimin.
• Blerësit: Britanikë (tradicionalisht grupi më i madh), Gjermanë, Skandinavë.
• Vilat me pishina dhe komplekse me shërbim të plotë janë të njohura.
• Çmimet janë të moderuara: 2-3 mijë euro/m² për apartamente dhe 3-5 mijë euro/m² për vila.
• Ekziston një treg i gjallë i qirave afatshkurtra, por ka edhe kërkesë për qira afatgjata nga familjet që lëvizin me fëmijë.

Larnaka:

• I konsideruar prej kohësh një treg dytësor, ai është zhvilluar në mënyrë aktive vitet e fundit falë një porti të ri, një marine dhe projekteve të zhvillimit në shkallë të gjerë.
• Pragu i hyrjes është më i ulët këtu (apartamente nga 2-2.5 mijë €/m²).
• Avantazhi kryesor është aksesueshmëria e transportit: aeroporti ndodhet në vetë qytetin.
• Parashikohen rritje të ndjeshme të çmimeve gjatë 3-5 viteve të ardhshme për shkak të investimeve në infrastrukturë.

Nikosia:

• Kryeqyteti dhe qendra e biznesit. Nuk është një destinacion turistik, por është i rëndësishëm për investitorët që kërkojnë të ardhura të qëndrueshme nga qiraja.
• Qiramarrësit kryesorë: punonjës qeveritarë, studentë universiteti, kompani me kontrata afatgjata.
• Çmimet janë më të ulëta se në bregdet: 1.5-2.5 mijë euro/m².
• Rendimentet afatgjata të qirasë në Nikosia mund të jenë më të larta se në vendet turistike (për shkak të stabilitetit).

Aja Napa dhe Protaras:

• Rajone thjesht turistike: të ardhura të larta arrihen falë qirave ditore sezonale (prill-tetor).
• Kërkesa nga investitorët u përqendrua në qira afatshkurtra.
• Sezonalitet i lartë: rentabiliteti mund të arrijë 8-10% në vit, por gjatë pjesës tjetër të vitit (dimrit), të ardhurat bien ndjeshëm.
• Çmimet: 2-3 mijë euro/m², që është më e ulët se në Limasol ose Pafos, por kthimi i investimit është më i lartë me menaxhim të duhur.

Apartamentet moderne në ndërtesa të reja mbeten opsioni më i popullarizuar për ata që planifikojnë të blejnë një apartament në Qipro ose të investojnë në prona me qira .

Zhvilluesit po synojnë tregun ndërkombëtar, kështu që komplekset e reja rezidenciale po ndërtohen me standarde të afërta me ato në Evropë dhe Lindjen e Mesme. Ato kanë infrastrukturë të gjerë, duke përfshirë pishina, palestra, oborre të rrethuara dhe shërbime portierësh. Projektet premium përfshijnë gjithashtu zona spa, sallone në çati dhe parkim të sigurt.

Ky format është i përshtatshëm për familjet me fëmijë dhe emigrantët që duan të jetojnë në një mjedis familjar dhe të rehatshëm. Çmimet ndryshojnë, nga pronat e përballueshme në Larnaca dhe Paphos deri te apartamentet më të shtrenjta në Limasol, ku çmimet mund të kalojnë 10,000 € për metër katror.

Shtëpitë në rresht dhe vilat në bregdet zënë një segment të veçantë të tregut . Ky është një lloj prone më tradicional dhe prestigjioz, i synuar kryesisht për blerës të pasur nga Mbretëria e Bashkuar, Gjermania dhe Izraeli. Një vilë pranë detit është më shumë sesa thjesht një shtëpi; është një simbol statusi dhe një aset afatgjatë premtues.

Çmimet fillojnë nga 500,000 euro për shtëpi kompakte në Paphos ose Ayia Napa dhe mund të arrijnë disa milionë në Limasol dhe zonat bregdetare të izoluara. Për familjet që zgjedhin këtë vend si vendbanim të përhershëm, blerja e një vile në Qipro është shpesh opsioni më i mirë: ofron shumë hapësirë, një pishinë private dhe mundësinë për t'ua dhënë pronën me qira turistëve gjatë sezonit të verës.

Vlen të përmendet veçanërisht formati i komplekseve rezidenciale që gjenerojnë të ardhura me menaxhim të deleguar , në të ashtuquajturin "stili i resortit". Investitori blen një apartament ose studio, dhe kompania e menaxhimit kujdeset për të gjitha aktivitetet operative: gjetjen e qiramarrësve, sigurimin e mirëmbajtjes dhe mbledhjen e pagesave.

Ky lloj "investimi pasiv" i lejon pronarit thjesht të gjenerojë të ardhura ndërsa prona ruan likuiditetin e saj. Kjo qasje po zgjidhet gjithnjë e më shumë nga investitorët nga Evropa dhe Lindja e Mesme që duan të zotërojnë një aset në BE, por nuk planifikojnë të menaxhojnë personalisht qiratë.

Një vend i veçantë janë hotelet me apartamente . Ky format, i popullarizuar në Azi dhe SHBA, po zhvillohet në mënyrë aktive edhe në Qipro. Skema përfshin një investitor që blen një aksion në një kompleks hotelesh dhe merr një kthim fiks, zakonisht 4-6% në vit.

Për blerësin, ky është një opsion i sigurt dhe transparent: prona funksionon si një hotel i plotë, i menaxhuar nga një rrjet profesional dhe rentabiliteti nuk varet nga luhatjet sezonale të kërkesës.

Profili i një blerësi të pasurive të patundshme qipriote është mjaft i larmishëm, por mund të identifikohen disa kategori kryesore.

Investitorët e huaj përbëjnë pjesën më të madhe . Midis tyre, veçanërisht spikatin qytetarët e Gjermanisë, Francës dhe vendeve skandinave, të cilët e shohin Qipron si një platformë për diversifikimin e kapitalit.

Qiproja tradicionalisht ka qenë popullore me britanikët : që nga kohërat koloniale, ata kanë blerë në mënyrë aktive prona në ishull, veçanërisht në Pafos dhe Limasol. Që nga viti 2022, interesi nga investitorët nga Izraeli dhe Lindja e Mesme është rritur, i nxitur nga paqëndrueshmëria politike në rajon dhe dëshira për të transferuar disa asete në juridiksionin e BE-së.

Grupi i dytë i blerësve janë zhvendosësit nga sektorët e IT-së dhe financiarë . Në vitet e fundit, Qiproja është përqendruar në tërheqjen e bizneseve ndërkombëtare, duke lançuar një program për selinë qendrore, regjime preferenciale tatimore për kompanitë dhe viza të posaçme për specialistët e IT-së.

Si rezultat, kompanitë e mëdha të IT-së po hapin zyra në Limasol dhe Larnaka, dhe kërkesa për strehim nga punonjësit e tyre po rritet me një ritëm të jashtëzakonshëm.

Një kategori e veçantë janë familjet që blejnë prona për qëndrim të përhershëm . Infrastruktura, shkollat ​​dhe kujdesi shëndetësor janë të rëndësishme për to. Qiproja ka shumë shkolla ndërkombëtare që operojnë sipas sistemeve arsimore britanike dhe amerikane, duke e bërë atë tërheqëse për familjet nga BE-ja dhe Lindja e Mesme. Këta blerës shpesh zgjedhin vila ose apartamente të bollshme me disa dhoma gjumi.

Kërkesa e brendshme ekziston gjithashtu, por është dukshëm më e vogël. Qipriotët blejnë më shpesh banesa në tregun ekzistues, duke u përqendruar në përballueshmërinë dhe çmimin, ndërsa investitorët e huaj krijojnë kërkesë për prona të nivelit të lartë dhe ndërtime të reja.

Tregu i qirasë në Qipro është i ndarë në disa segmente, secili me karakteristikat e veta.

Tregu afatgjatë është i synuar kryesisht për punonjësit e kompanive ndërkombëtare, bankierët dhe zhvendosësit. Në Limasol dhe Nikosia, qiratë janë të kërkuara gjatë gjithë vitit, duke ofruar kthime të qëndrueshme pa sezonalitet të theksuar.

Çmimi mesatar i qirasë për një apartament me dy dhoma gjumi në Limasol në vitin 2025 tejkalon 2,000 euro në muaj, dhe parashikimet tregojnë rritje të mëtejshme pasi oferta është e kufizuar.

Tregu afatshkurtër është një segment klasik turistik, më i zhvilluar në Paphos, Ayia Napa dhe Protaras. Këtu, fitimprurësia varet drejtpërdrejt nga sezoni: kërkesa rritet ndjeshëm nga prilli në tetor, me muajt e verës që përbëjnë afërsisht 70% të të ardhurave vjetore. Megjithatë, aktiviteti bie ndjeshëm gjatë muajve të dimrit, duke kërkuar planifikim strategjik të kujdesshëm nga investitorët.

Nisha e tretë është lizingu i korporatave . Shumë kompani u japin me qira apartamente ose shtëpi punonjësve të tyre që punojnë në Qipro. Ky segment është veçanërisht i kërkuar në Limasol, ku ndodhen selitë e kompanive të IT-së dhe atyre financiare. Qiramarrësit e korporatave vlerësojnë besueshmërinë dhe natyrën afatgjatë të kontratave, duke i bërë marrëveshje të tilla fitimprurëse për pronarët.

Krahasimi me Austrinë

Sistemi ligjor i Qipros bazohet në të drejtën zakonore angleze, duke e bërë atë një nga më transparentët dhe më të parashikueshëm në BE për investitorët e huaj. Pothuajse të gjitha dokumentet kryesore janë të disponueshme në anglisht dhe transaksionet janë strukturuar në mënyrë të tillë që të jenë të kuptueshme jo vetëm për blerësit vendas, por edhe për ata ndërkombëtarë.

Kjo është arsyeja pse Qiproja shpesh quhet një "pikë hyrjeje e përshtatshme në tregun evropian të pasurive të paluajtshme" për investitorët nga vende të ndryshme.

Më poshtë janë modelet kryesore të pronësisë dhe karakteristikat e tyre.

Mënyra më e thjeshtë dhe më e popullarizuar për të regjistruar pasuri të paluajtshme është blerja e një apartamenti në Qipro direkt si individ. Kjo metodë zgjidhet më shpesh nga familjet që blejnë një shtëpi për përdorim personal ose për të marrë vendbanim të përhershëm. Procesi është i thjeshtë: nënshkruhet një marrëveshje blerjeje, prona regjistrohet në regjistrin e tokës dhe blerësi bëhet pronari zyrtar.

Megjithatë, është e rëndësishme të mbahet mend se pasojat tatimore varen nga vendi i rezidencës tatimore. Për shembull, banorët e disa vendeve do të duhet të raportojnë asetet e huaja dhe të paguajnë taksat në vendin e tyre.

Për ata që e shohin pasurinë e paluajtshme si një investim, veçanërisht kur blejnë prona të shumta ose investojnë në projekte që gjenerojnë të ardhura, përdoret një Automjet për Qëllime të Veçanta (SPV).

Avantazhet e zotërimit përmes një kompanie:

• ndarja e aseteve dhe rreziqeve personale;
• taksa e korporatave është vetëm 12.5% ​​- një nga më të ulëtat në BE;
• aftësia për të optimizuar në mënyrë fleksibile taksimin, përfshirë në rast të një shitjeje ose trashëgimie.

SPV-të përdoren shpesh nga investitorët që blejnë komplekse që gjenerojnë të ardhura, hotele me apartamente ose portofole apartamentesh me qira. Ky format gjithashtu lehtëson tërheqjen e partnerëve dhe shitjen pasuese të pronës kur transaksioni përfshin aksione në një kompani dhe jo në pasuri të paluajtshme.

Për investitorët e pasur, Qiproja ofron mjete për planifikimin e trashëgimisë dhe mbrojtjen e aseteve – trustet dhe fondacionet. Këto lejojnë:

• transferimin e saktë të pasurive të paluajtshme te fëmijët ose përfituesit;
• shmangni procedurat komplekse të trashëgimisë;
• mbrojtja e pronës nga pretendimet e mundshme nga palët e treta.

Kjo qasje është e rëndësishme kur zotëroni portofole të mëdha ose pasuri të patundshme premium me vlerë disa milionë euro. Në praktikë, ajo vepron si një "mburojë" familjare, duke ruajtur kapitalin dhe duke minimizuar rreziqet ligjore.

Një tjetër mundësi është blerja e pronës në Qipro përmes pronësisë së përbashkët. Kjo përdoret më shpesh kur blihen vila të mëdha në bregdet ose komplekse apartamentesh, ku disa investitorë bashkojnë forcat për të ulur barrierën e hyrjes.

Bashkëpronësia i lejon secilit partner të zotërojë një pjesë të caktuar të pronës dhe të marrë të ardhura në përpjesëtim me investimin e tyre. Kjo qasje është e përshtatshme për miqtë, partnerët ose familjet që duan të zotërojnë pronë së bashku.

Për investitorët e huaj, hyrja në tregun qipriot është thjeshtuar sa më shumë që të jetë e mundur:

• praktikisht nuk ka kufizime në blerje (ndryshe nga Austria ose Zvicra, ku të huajt shpesh përballen me kuota të rrepta);
• Është e detyrueshme t'i nënshtroheni verifikimit bankar (KYC, AML), ku kontrollohet origjina e fondeve;
• Të gjitha transaksionet kryhen nëpërmjet avokatëve të licencuar, gjë që zvogëlon rrezikun e mashtrimit dhe garanton transparencë.

Në fakt, çdo investitor mund të blejë pasuri të paluajtshme në Qipro, me kusht që të mund të provojë ligjshmërinë e kapitalit të tij.

Pronësia private mbizotëron në Austri. Sistemi tatimor është transparent, por i rregulluar rreptësisht: investitorët i kuptojnë të gjitha kostot paraprakisht, por praktikisht nuk ka fleksibilitet. Strukturimi përmes trusteve ose fondacioneve është i kushtueshëm dhe kompleks, kështu që instrumente të tilla përdoren rrallë. Rendimentet e qirasë në Austri janë të ulëta - 2-3% - por rreziqet janë minimale, dhe tregu është i qëndrueshëm dhe i parashikueshëm.

Ndryshe nga Austria, Qiproja ofron një gamë shumë më të gjerë të strukturave të pronësisë. Këtu, ju mund ta përshtatni një strukturë sipas nevojave tuaja specifike:

• për qëndrim të përhershëm – blini direkt strehim;
• për investime - regjistrohuni përmes një kompanie ose investoni në një hotel me apartamente;
• Për planifikimin e pasurisë, përdorni trustet dhe fondacionet.

Për më tepër, është në fuqi një status unik jo-rezident: jo-rezidentët që e marrin këtë status përjashtohen nga taksat mbi dividentët dhe interesat për 17 vjet. Kjo e bën Qipron një nga juridiksionet më të favorshme të BE-së për sa i përket barrës tatimore për investitorët privatë.

Blerja e pronës në Qipro është një proces i drejtpërdrejtë dhe i efektshëm, por ka karakteristikat e veta unike që ndryshojnë nga shumica e sistemeve kontinentale të evropianizuara. Baza ligjore është qasja anglo-saksone ndaj ligjit të pronës, duke i bërë transaksionet relativisht transparente për blerësit e huaj, por kërkon përgatitje të kujdesshme dhe pajtueshmëri me të gjitha kërkesat.

Le të shohim të gjithë sekuencën e veprimeve, nga zgjedhja e një prone deri te marrja e të drejtave të pronësisë, duke zbuluar njëkohësisht edhe kurthet e mundshme.

1. Zgjedhja e një prone. Së pari, përcaktoni objektivin e investimit: "për banim/rezidencë të përhershme", "të ardhura përmes qirave afatshkurtra" ose "fond/portofol korporativ". Kjo ndikon në formatin e blerjes dhe kërkesat e dokumentacionit (statusi tatimor, lloji i financimit, kërkesat e depozitës së garancisë, etj.).

2. Marrëveshja e Rezervimit. Zhvilluesi ose shitësi nënshkruan një marrëveshje paraprake me blerësin, e cila zakonisht shoqërohet me një tarifë fikse rezervimi (çmim fiks, periudhë inspektimi). Është e rëndësishme të theksohet se kjo fazë nuk është një kontratë. Ajo ofron një garanci të vogël, por nuk mbron nga rreziqet ligjore.

3. Kontroll i duhur ligjor. Avokati kryen:

• Verifikimi i zinxhirit të pronësisë dhe titullit;
• Kontrollimi i ndërlikimeve të mundshme ekzistuese - hipoteka, pengje, padi, arrestime;
• Analiza e dokumenteve të planifikimit dhe statusi i lejeve të ndërtimit;
• Kontrolloni nëse vendi është i mbrojtur (arkeologjia, kufizimet rajonale, zona bregdetare ku ndalohet ndërtimi).

Kujdesi i duhur është çelësi i një transaksioni të sigurt; kursimi në shërbimet ligjore shpesh rezulton në rreziqe të panevojshme.

4. Kontratë/Marrëveshje për Shitje. Pasi të jenë rënë dakord për kushtet, nënshkruhet një kontratë, duke përfshirë çmimin, grafikun e pagesave, dispozitat e garancisë, penalitetet në rast mospërmbushjeje dhe datat e vënies në punë. Një grafik i fazave të pagesës dhe kushteve të transferimit të pronësisë shpesh i bashkëngjitet kontratës.

5. Depozitë/depozitë në llogarinë e llogarisë së klientit. Zakonisht, në fazën e kontratës, një depozitë (zakonisht 10% e çmimit) bëhet në llogarinë e klientit të avokatit ose në një llogari të veçantë depozite në llogarinë e llogarisë së llogarisë së llogarisë (nëse bien dakord nga të dyja palët). Në Qipro, depozita në llogarinë e llogarisë së besimit me avokatin praktikohet gjerësisht; më rrallë përdoret depozita në llogarinë e llogarisë së llogarisë së palës së tretë.

6. Regjistrimi i kontratës dhe mbrojtja e përkohshme. Pas nënshkrimit, kontrata zakonisht regjistrohet (për shembull, duke e futur atë në regjistrin e tokës). Regjistrimi i kontratës i siguron blerësit një shkallë të caktuar mbrojtjeje deri në dhënien e titullit përfundimtar të pronësisë.

7. Zgjidhjet. Pagesa e çmimit të mbetur të kontratës, taksave dhe tarifave, tarifave ligjore dhe të agjencisë, dhe, nëse është e nevojshme, certifikimeve noteriale/të kualifikuara nga noteri.

8. Akti i Titullit / Marrëveshja e Cedimit. Për tregun sekondar, ju merrni një akt titulli. Për blerjet jashtë planit, shpesh hartohet një marrëveshje cedimi (duke transferuar të drejtat e zhvilluesit te blerësi) dhe, pas përfundimit të projektit, lëshohen aktet e titullit.

E rëndësishme: Periudha midis përfundimit të ndërtimit dhe lëshimit të titullit të pronësisë mund të jetë e konsiderueshme - blerësi mbetet i mbrojtur nga kontratat dhe regjistrimi, por nuk e zotëron ligjërisht pronën derisa të merret titulli i pronësisë.

Një avokat është një pjesëmarrës kyç në transaksion: ata kryejnë verifikimin e duhur, përgatisin dhe shqyrtojnë kontratat, lehtësojnë transferimin e fondeve dhe ndihmojnë me regjistrimin dhe transferimin e pronësisë. Përgjegjësitë e tyre përfshijnë:

• kërkesë dhe analizë e titullit të pronësisë dhe planeve;
• Kontrollimi i statusit të një leje ndërtimi;
• kërkesa drejtuar regjistrit kadastral dhe autoriteteve lokale në lidhje me kufizimet;
• dakordësimi për një orar pagesash dhe rezervimet në kontratë;
• organizimi i llogarisë së klientit/escrow dhe kontrolli mbi marrjen e fondeve;
• mbështetje për mbylljen e transaksionit dhe regjistrimin e të drejtave të pronësisë.

Këshillë praktike: Punoni vetëm me avokatë/avokatë të licencuar që kanë përvojë në sektorin e pasurive të paluajtshme në Qipro dhe një histori të provuar të transaksioneve të përfunduara.

Çdo transaksion i ligjshëm i pasurive të paluajtshme kërkon kontrolle të rrepta bankare dhe ligjore:

• prova të burimit të fondeve (pasqyra bankare, raporte të shitjes së aseteve, raportime të korporatave);
• identifikimi i blerësit dhe përfituesve (kartë identiteti, pasaportë, vërtetim adrese);
• Verifikimi i pronarit përfundimtar përfitues (UBO) kur bëhet blerja përmes një kompanie;
• raportimi mbi transferimin e shumave të mëdha (bankat kërkojnë një shpjegim të origjinës së fondeve).

Mosrespektimi i kërkesave KYC/AML do të rezultojë në refuzimin e hapjes së llogarisë, ngrirjen e fondeve dhe anulimin e transaksionit.

Pasuritë e paluajtshme jashtë planit (blerja gjatë fazës së ndërtimit) janë shumë të njohura në Qipro dhe ofrojnë çmime konkurruese, por kërkojnë masa paraprake shtesë.

Fazat e pagesës. Zakonisht: rezervë → 10% me nënshkrimin e kontratës → pagesat në faza ndërsa ndërtimi përparon (fazat përcaktohen në kontratë) → pagesa përfundimtare me dorëzimin.

Garanci bankare. Kontratat e besueshme përfshijnë garanci bankare ose mbajtje të pjesshme të pagesës derisa të fitohet titulli i pronësisë ose të përfundojë puna kryesore. Përpiquni të merrni garanci bankare për depozitën/këstet e pagesës.

Afatet e përfundimit dhe penalitetet. Kontrata duhet të përfshijë afate të qarta për vënien në punë dhe penalitete/gjoba në rast vonesash nga zhvilluesi. Kushtojini vëmendje dispozitave për forcën madhore - ato mund të heqin dorë nga përgjegjësia e zhvilluesit në rast pandemie, kufizimesh lokale, etj.

Caktimi i të drejtave. Kur caktoni të drejtat, siguroni një mekanizëm që ju mbron nga borxhet dhe detyrimet e fshehura dhe bini dakord se kush do t'i mbajë kostot tatimore në rast të një ristrukturimi të transaksionit.

Rekomandim: Për zhvillimet e reja, është thelbësore të kontrolloni reputacionin e zhvilluesit, projektet aktuale, vlerësimet dhe rishikimet, si dhe disponueshmërinë e fondeve për të përfunduar projektin.

Sot, gjithnjë e më shumë transaksione kryhen nga distanca, veçanërisht kur përfshihen jo-rezidentë. Ky format është bërë i mundur falë kombinimit të modelit ligjor anglo-sakson, fleksibilitetit të avokatëve vendas dhe shërbimeve dixhitale.

Avantazhet e blerjeve në distancë:

• Kurseni kohë dhe shpenzime udhëtimi.
• Mundësia për të marrë pjesë në një transaksion ndërsa ndodheni në një vend tjetër.
• Mekanizma fleksibël – nënshkrime elektronike dhe prokura.
• Avokati në thelb "zëvendëson" blerësin, duke mbikëqyrur procesin.

Si funksionon në praktikë

1. Zgjedhja e një objekti

Investitori merr materiale nga zhvilluesi ose agjenti: plane kati, vlerësime fotosh/videosh, ture virtuale. Shumë kompani ofrojnë shikime të drejtpërdrejta nëpërmjet Zoom ose WhatsApp.

2. Mbështetje ligjore

Në Qipro, një avokat-ndërmjetës luan një rol kyç. Ata kontrollojnë titullin e pronësisë së pronës, çdo kufizim të mundshëm dhe lejet e ndërtimit, dhe përgatisin marrëveshjen e blerjes dhe shitjes. Për klientin, e gjithë kjo mund të bëhet nga distanca, pa pasur nevojë të vizitojë ishullin.

3. Nënshkrimi i dokumenteve

Kontrata mund të nënshkruhet:

• elektronikisht (nëpërmjet platformave të çertifikuara),
• ose me prokurë të vërtetuar nga një noter në vendin e blerësit.

Është praktikë standarde që dokumentet origjinale të dërgohen me postë.

4. Zgjidhje financiare

Fondet nuk transferohen direkt te zhvilluesi, por në llogarinë e klientit të avokatit (depozitë). Avokati ia transferon ato shitësit vetëm pasi të jenë përmbushur të gjitha kushtet e kontratës. Kjo e mbron investitorin nga rreziqet.

5. Regjistrimi i pronës

Pasi transaksioni të përfundojë, avokati ia dorëzon dokumentet departamentit të tokës. Investitori merr një certifikatë pronësie me postë ose në mënyrë elektronike.

Blerja e një prone buzë detit ka një sërë përparësish, por gjithashtu vjen me një sërë konsideratash ligjore. Ja çfarë duhet të merrni në konsideratë:

Pengesa/kufizime bregdetare. Përgjatë bregdetit, zbatohen kufizimet e zhvillimit, kërkesat për pengesë, rregulloret e veçanta të planifikimit urban dhe mbrojtjet e zonave natyrore. Disa zona mund të jenë të papërshtatshme për ndërtim ose të kërkojnë leje të veçanta.

Rreshti i parë / rreshti i dytë. "Rreshti i parë" i referohet tokës ngjitur me detin dhe ka një çmim më të lartë. "Rreshti i dytë" ndodhet pak më larg dhe është më pak i kushtueshëm, por ka më pak kufizime. Kur blini pronë të rreshtit të parë, sigurohuni që të kontrolloni kufizimet e ndërtimit dhe të merrni në konsideratë rrezikun e erozionit bregdetar.

"Pamje nga deti" në dokumente. Mos u mbështetni tërësisht te marketingu: prania ose mungesa e të drejtës zyrtare për një pamje të pakufizuar nga deti dhe kufizimet e ndërtimit duhet të pasqyrohen në dokumente.

Mbrojtja bregdetare, lejet detare. Ndërtimi në bregdet mund të kërkojë miratime shtesë nga agjencitë dhe organizatat qeveritare detare/mjedisore.

Krahasimi me Austrinë. Në Austri, procesi i transaksionit është më i formalizuar nëpërmjet rolit të një noteri publik dhe rregullon qartë depozitat/fondet, taksimin dhe transfertat. Është më i parashikueshëm, por niveli i kontrollit është gjithashtu shumë më i rreptë.

Në Qipro, stili anglo-sakson i mbështetjes ligjore thekson mbrojtjen kontraktuale dhe regjistrimin e kontratave para lëshimit të titullit të pronësisë. Në Austri, mbështetja noteriale dhe verifikimi formal ndodhin "në fazën e noterisë", ndërsa në Qipro, një sasi e konsiderueshme pune kryhet nga një avokat/avokat.

Kjo e bën procesin e Qipros fleksibël, por kërkon më shumë disiplinë nga ana e blerësit dhe një avokat kompetent.

Më poshtë është një tabelë e strukturuar që përfshin të gjitha taksat dhe tarifat kryesore që lidhen me blerjen, zotërimin dhe shitjen e pasurive të paluajtshme në Qipro.

Burimet për normat kryesore: publikime tatimore dhe analitike 2024-2025: PwC Cyprus, Firma Ligjore George Konstantinou, Përmbledhjet Tatimore PwC .

TVSH. TVSH prej 19% është norma standarde. Ajo zbatohet për pronat e reja dhe shërbimet e ndërtimit. Megjithatë, ka programe dhe tarifa të reduktuara për pronat rezidenciale (më parë, një skemë prej 5% ishte në fuqi për disa "rezidenca kryesore" dhe projekte, por rregulloret tatimore për këto skema të reduktuara i nënshtrohen ndryshimeve të rregullta në vitet 2025-2026, prandaj kontrolloni kushtet aktuale për projektin specifik që ju intereson).

Për rishitje (tregu sekondar) zakonisht nuk aplikohet TVSH, por më pas aplikohen tarifa transferimi.

Taksa e pullës dhe tarifat e transferimit. Taksa e pullës është një tarifë e vogël për kontratë. Paguhet menjëherë - brenda 30 ditëve nga nënshkrimi. Tarifat e transferimit (tarifat e regjistrimit për transferimin e pronësisë) llogariten në një shkallë (3%/5%/8%), me një zbritje prej 50% që shpesh i aplikohet blerësit për lloje të caktuara transaksionesh.

Këto dy komponentë së bashku përfaqësojnë një pjesë të konsiderueshme të kostove të transaksionit, veçanërisht kur rishiten.

Tatimi mbi Fitimet Kapitale (TKK). Një Tatim mbi Fitimet Kapitale prej 20% zbatohet për fitimet nga shitja e pasurive të paluajtshme në Qipro (dhe për aksionet në kompanitë që zotërojnë drejtpërdrejt një pronë të tillë, në kushte të caktuara).

Ka zbritje (kostoja origjinale, përmirësime të arsyeshme) dhe përjashtime të caktuara që duhet të merren në konsideratë nëse planifikoni të hiqni dorë nga investimi.

Shpenzimet ligjore dhe komisionet e agjentëve. Tarifat ligjore zakonisht përbëjnë 1-2% të çmimit total të transaksionit, dhe komisioni i agjentit është 2-3% (zakonisht paguhet nga shitësi, por janë të mundshme edhe mundësi të tjera). Rekomandohet të parashikohet të paktën 3-6% për kostot e paparashikuara dhe fikse të transaksionit kur llogaritni koston totale të hyrjes.

Shpenzimet e pronësisë dhe ato vjetore. Shpenzimet vjetore përfshijnë shërbimet komplekse, sigurimin, tarifat bashkiake dhe tarifat e asgjësimit të mbeturinave. Në komplekset e shtrenjta (resortet premium), shpenzimet e përbashkëta mund të jenë të konsiderueshme - deri në disa mijëra euro në vit, gjë që ul të ardhurat neto nga qiraja.

Tatimi i të ardhurave nga qiraja dhe nuancat e korporatave. Të ardhurat nga qiraja tatohen si pjesë e bazës së përgjithshme tatimore. Për individët, normat e taksave janë progresive. Blerja përmes një kompanie (SPV) dhe menaxhimi përmes një strukture korporative përfshin taksën e korporatave, kontributet e detyrueshme të sigurimeve shoqërore në pagesat e pagave, politikën e dividentëve, etj.

Gjithashtu të rëndësishme janë marrëveshjet e taksimit të dyfishtë midis Qipros dhe vendit të investitorit - ato lejojnë një ulje të barrës tatimore nëse ekzekutohen siç duhet.

Regjimet tatimore për jo-rezidentët: jo-rezidenti dhe "rregulli 60-ditor". Qiproja ofron mekanizma tërheqës tatimorë për banorët e rinj - në veçanti, regjimi jo-rezident, i cili siguron një përjashtim nga taksat mbi dividentët dhe interesin për një periudhë të zgjatur (17 vjet në kushte të caktuara), dhe "rregulli 60-ditor" për përcaktimin e rezidencës tatimore (një alternativë ndaj rregullit 183-ditor) - një mjet për planifikimin e rezidencës tatimore të përkohshme ose të pjesshme në Qipro.

Këto regjime e bëjnë Qipron tërheqëse për investitorët që duan të kombinojnë optimizimin e taksave dhe rezidencën në BE, por zbatimi i stimujve kërkon respektim të rreptë të kushteve.

Shitja dhe Tatimi mbi të Ardhurat nga Kapitali (CGT). Tatimi mbi të Ardhurat nga Kapitali prej 20% zbatohet për fitimet kapitale. Shpenzimet e përmirësimit, kostot ligjore dhe zbritjet bazë merren parasysh për të ulur bazën tatimore. Planifikoni paraprakisht për implikimet tatimore: shitja përmes një SPV mund të paraqesë sfida shtesë dhe trashëgimia përfshin rregulla specifike që i bëjnë trustet/fondacionet më tërheqëse.

Krahasimi me Austrinë. Austria ka më shumë formalitete: noteri luan një rol kyç, një sistem tatimor të parashikueshëm dhe të rreptë, dhe strukturim më pak fleksibël (trustet/fondacionet janë më të shtrenjta dhe komplekse). Rendimentet e qirasë në Austri, veçanërisht në Vjenë, janë më të ulëta (rreth 2-3%), por rreziqet e tregut dhe paqëndrueshmëria janë gjithashtu dukshëm më të ulëta. Qiproja ofron kthime më të larta potenciale (veçanërisht në bregdet) dhe fleksibilitet në strukturat e pronësisë (SPV, jo-dominuese), por edhe rreziqe më të larta sezonale dhe operacionale.

Ligjërisht: Në Austri, një noter e bën transaksionin formalisht të sigurt dhe praktikisht të automatizuar. Megjithatë, në Qipro, avokati/avokati luan një rol kyç, duke menaxhuar procesin dhe duke organizuar llogarinë e depozitës. Kjo e bën procesin më fleksibël, por kërkon përzgjedhje të kujdesshme të profesionistëve me të cilët punoni.

Qiproja mbetet një nga vendet e pakta evropiane ku investimi në pasuri të paluajtshme çon drejtpërdrejt në statusin e rezidencës. Mjeti më i popullarizuar është i shpejtë i qëndrimit të përhershëm . Është i disponueshëm për ata që blejnë pasuri të paluajtshme në Qipro me vlerë të paktën 300,000 € dhe paraqesin prova të të ardhurave nga jashtë vendit. Ky status:

• i përjetshëm dhe i trashëgueshëm;
• nuk kërkon qëndrim të përhershëm (një vizitë një herë në dy vjet është e mjaftueshme);
• shtrihet edhe tek familja e aplikantit.

Si alternativë, ekzistojnë leje standarde qëndrimi për pensionistët dhe individët me të ardhura pasive, si dhe viza pune për specialistë, kryesisht në sektorët e IT-së dhe financiarë.

Që nga viti 2022, një Vizë Nomade Dixhitale për punëtorët në distancë që fitojnë të paktën 3,500 euro në muaj. Për qytetarët e BE-së, procesi është edhe më i thjeshtë: ata mund të jetojnë dhe punojnë në Qipro pa kufizime, thjesht duke njoftuar autoritetet lokale.

Përveç aspektit ligjor, edhe faktori i stilit të jetesës .

• Në qytetet e mëdha ka shkolla në gjuhën angleze që plotësojnë standardet britanike.
• Sistemi i kujdesit shëndetësor kombinon sigurimin shtetëror (GESY) dhe një sektor privat të zhvilluar.
• Qiproja është ndër vendet më të sigurta në Evropë me shkallë të ulët krimi.

Të marra së bashku, kjo e bën qëndrimin e përhershëm në Qipro jo vetëm një mjet investimi, por edhe një mënyrë për të përmirësuar cilësinë e jetës së një familjeje.

Situata është e ndryshme në Austri. Statusi i rezidentit nuk mund të merret direkt përmes pasurive të paluajtshme. Opsionet kryesore janë lejet e qëndrimit bazuar në të ardhura dhe lejet e biznesit ose të punës. Ndryshe nga Qiproja, Austria kërkon qëndrim aktual; një leje qëndrimi "formale" nuk është e mundur.

Krahasimi me Austrinë:

• Qipro: Mundësi fleksibile dhe praktike për investitorët dhe familjet.
• Austria: Rregulla të rrepta dhe të formalizuara për ata që jetojnë realisht në vend.

Në Qipro, tregu i qirasë është i ndarë në dy segmente.

Qiraja afatshkurtër është një model turistik.

• Sezoni zgjat nga prilli deri në tetor.
• Ngarkesa gjatë muajve të pikut është deri në 90-95%.
• Kostoja mesatare ditore: 100-250 €.
• Kompanitë e menaxhimit marrin 15-25% të të ardhurave duke marrë përsipër mirëmbajtjen dhe marketingun.

Gjatë sezonit jashtë sezonit, rendimentet bien ndjeshëm, por për shkak të ADR-së së lartë në verë, një investitor mund të marrë 6-8% në vit.

Qiratë afatgjata lidhen kryesisht me specialistë të IT-së dhe ekspertë të huaj.

• Në Limasol, çmimet e qirasë së apartamenteve fillojnë nga 1,500 € në muaj, me rendimente prej 3-4%.
• Në Nikozi, ku kërkesa drejtohet nga punonjësit e qeverisë dhe studentët, rendimentet janë më të larta - 5-6%.
• Në Pafos dhe Larnaka, çmimi i hyrjes dhe rentabiliteti janë të balancuara: 4-6%.

Në Austri, tregu është më i parashikueshëm, por me rendiment të ulët. Në Vjenë dhe Salzburg, qiratë afatshkurtra nuk janë shumë të njohura, kështu që investitorët përqendrohen në kontrata afatgjata. Normat janë të qëndrueshme, por rendimentet rrallë kalojnë 2-3%.

Totali:

• Qipro = potencial i lartë kthimi, por shumë sezonal.
• Austria = stabilitet dhe rreziqe të ulëta, por të ardhura të kufizuara.

Zgjedhja e vendndodhjes optimale për të blerë një vilë ose apartament në Qipro varet nga strategjia.

• Limasoli është një treg premium: zyra, rrokaqiej, një marinë dhe statusi i një "kryeqyteti biznesi". Çmimet janë të larta (6,000-10,000 €/m²), rendimentet janë të ulëta, por likuiditeti është i lartë.
• Pafos është një destinacion turistik dhe miqësor për familjet, i njohur midis britanikëve dhe skandinavëve. Ofron një ekuilibër çmimi dhe likuiditeti, me rendimente më të larta se në Limasol.
• Larnaka – përmirësim i infrastrukturës (port, marinë), hyrje e përballueshme (2,000–3,000 €/m²), potencial për rritje të kapitalizimit.
• Nikosia është kryeqyteti dhe qendra administrative. Qira gjatë gjithë vitit, çmime të ulëta hyrëse (1,500-2,500 €/m²) dhe rendimente prej 5-6%.
• Ayia Napa dhe Protaras – një model vendpushimi: në verë rendimenti është deri në 10%, në dimër – i papunë.

Qipro kundër Austrisë:

• Limasoli është më afër Vjenës – prestigj dhe fitimprurësi e ulët.
• Pafosi të kujton Salzburgun - turizëm dhe stil jetese.
• Nikosia është më afër Innsbrukut – studentët dhe nëpunësit civilë.
• Ayia Napa dhe Protaras mund të krahasohen me vendpushimet e skive për shkak të sezonalitetit të tyre të lartë.

Përfundim: Tregu austriak është i përshtatshëm për ata që kërkojnë stabilitet dhe parashikueshmëri afatgjatë. Qiproja, nga ana tjetër, ofron më shumë mundësi për investitorët që janë të gatshëm të punojnë me një sistem dinamik, sezonalitet dhe strategji të ndryshme në varësi të rajonit.

Në Qipro, tregu është i ndarë në ndërtesa të dyta dhe të reja, ku të dy segmentet kanë karakteristikat e tyre.

Tregu sekondar është tradicionalisht tërheqës për shkak të faktit se pronat i kanë rezistuar tashmë provës së kohës:

• është e mundur të vlerësohet cilësia aktuale e ndërtimit dhe kostot e funksionimit;
• të marrë parasysh faturat e shërbimeve dhe rezervat për riparime të mëdha;
• Kontrolloni historinë e pronës - nga të drejtat e pronësisë deri te historiku i riparimeve.

Ndërtesat e reja shiten më shpesh jashtë planit. Blerja e hershme lejon një zbritje deri në 10-15%, por kërkon kujdes më të madh:

• oraret e pagesave janë të lidhura me fazat e ndërtimit;
• përdoren garanci bankare ose sigurim;
• Rreziku kryesor janë vonesat në dorëzim dhe cilësinë e ndërtimit.

Çmimet e parashikuara (2024)

Në Austri, ndërtimet e reja janë përgjithësisht më të shtrenjta dhe me cilësi më të lartë për shkak të kodeve të rrepta të ndërtimit, por rendimentet janë më të ulëta. Në Qipro, diapazoni i çmimit dhe cilësisë është më i gjerë, kështu që zgjedhja e një zhvilluesi të besueshëm është një element kyç i çdo strategjie të suksesshme.

Përtej blerjes së një apartamenti ose vile standarde me qira, Qiproja ofron mundësi alternative investimi që ju lejojnë të diversifikoni portofolin tuaj dhe të zgjeroheni në segmente më të specializuara.

Apartamente dhe hotele me kondominim me shërbim. Shumë zhvillues ofrojnë komplekse të gatshme për përdorim me menaxhim nga një palë e tretë, ku investitori ia transferon pronësinë e pronës një kompanie menaxhimi. Në këmbim, ata marrin një të ardhur të garantuar (3-6% në vit) dhe asnjë detyrim operativ. Ky format është i përshtatshëm për ata që vlerësojnë parashikueshmërinë dhe një qasje "pasive".

Ndërtesa apartamentesh/mini-komplekse. Një mundësi për lojtarët më të mëdhenj: blerja e një ndërtese ose disa apartamenteve nën një ekip të vetëm menaxhimi. Kjo kërkon investime të konsiderueshme dhe mbikëqyrje operative, por me menaxhim të duhur, mund të japë 7-9% në vit.

Qira për studentë (Nikosia, Limasol). Në qytetet me universitete, kërkesa është vazhdimisht e lartë gjatë gjithë vitit akademik. Ky format siguron zënie të lartë dhe të ardhura të parashikueshme, megjithëse periudhat e ndërprerjes janë të mundshme gjatë verës.

Pasuri të patundshme komerciale:

• Dyqanet dhe zyrat në rrugë janë të kërkuara në Nikosia dhe Limasol.
• Magazinat dhe logjistika mbeten një vend i veçantë për momentin, por mund të kenë potencial afatgjatë.

Tokë për zhvillim. E përshtatshme për zhvilluesit dhe fondet. Rreziqet shoqërohen me kufizimet e planifikimit urban, afatet e miratimit dhe kostot e larta të kapitalit, por potenciali për kthime mbi mesataren është gjithashtu i konsiderueshëm.

Krahasimi i strategjive

Austria kundër Qipros

• Austria → stabilitet, theksi në zyra dhe qira afatgjata, rendimentet zakonisht 2-4%.
• Qipro → më shumë vende të specializuara (formatet e resorteve, qiratë afatshkurtra, segmenti i studentëve), rendimenti prej 5-8% dhe më i lartë.

Investimet në Qipro ofrojnë kthime më të larta, por edhe rreziqe më të larta sesa në Austri.

Rreziqet kryesore

• Sezonaliteti i të ardhurave dhe varësia nga turizmi: qiratë e resorteve janë aktive nga maji deri në tetor. Kërkesa bie ndjeshëm në dimër.
• Cilësia e ndërtimit dhe rreziqet e zhvillimit: veçanërisht kur investohet në projekte që janë ende në ndërtim e sipër. Ndonjëherë hasen vonesa ose ulje të kostove të materialeve.
• Verifikimi bankar (KYC/AML): Verifikimi i burimit të fondeve mund ta ngadalësojë transaksionin. Është e rëndësishme që investitorët të përgatisin dokumentet paraprakisht.
• Rreziqet e monedhës dhe menaxhimi në distancë: për jorezidentët, këto janë shpenzime të ndara (kompanitë e menaxhimit, sigurimet).
• Rregullimi i qirave afatshkurtra: kërkohet regjistrimi në një regjistër të posaçëm dhe një licencë për dhënien me qira të banesave.

Qiproja nuk është vetëm një destinacion fitimprurës investimi, por edhe një mundësi tërheqëse zhvendosjeje. Shumë familje, sipërmarrës dhe profesionistë të IT-së e zgjedhin ishullin jo vetëm për avantazhet e tij tatimore dhe të vizave, por edhe për të shijuar një kombinim të këndshëm të klimës, përballueshmërisë dhe cilësisë së lartë të jetës.

Klima dhe ekologjia janë ndër arsyet kryesore pse Qiproja është bërë një magnet për emigrantët. Rreth 320 ditë me diell në vit, dimra të butë pa shira të zgjatur dhe mundësia për të notuar në det për gjashtë deri në shtatë muaj krijojnë një stil jetese unik si në një vendpushim.

Në të njëjtën kohë, ekologjia e ishullit konsiderohet mjaft e favorshme: krahasuar me rajonet e mëdha industriale të Evropës, nuk ka zona industriale të mbingarkuara, dhe ajri i detit ka një efekt pozitiv në shëndet.

Kujdesi shëndetësor dhe arsimi janë të disponueshëm si në mjedise publike ashtu edhe në ato private. Që nga viti 2019, sistemi kombëtar i kujdesit shëndetësor GESY ka qenë në funksion, duke mbuluar shërbimet bazë mjekësore. Për klientët më të kërkuar, janë në dispozicion klinika private me mjekë me përvojë ndërkombëtare.

Arsimi është gjithashtu i rëndësishëm për familjet: Qiproja ka shumë shkolla dhe universitete në gjuhën angleze, duke e bërë procesin e zhvendosjes më të lehtë për fëmijët dhe adoleshentët.

Kostoja e jetesës në ishull është mesatare: më e lartë se në Evropën Lindore, por më e ulët se në Austri, Gjermani ose Francë. Qiratë dhe ushqimet në supermarkete mund të jenë më të lira, por mallrat dhe makinat e importuara janë më të shtrenjta. Meqenëse transporti publik është i dobët, shumica e familjeve kanë një makinë.

Një nivel i lartë sigurie e bën gjithashtu Qipron një vend tërheqës për të jetuar. Ajo krenohet me diaspora të lulëzuara rusishtfolëse, britanike dhe izraelite, si dhe me komunitete të gjalla profesionistësh dhe sipërmarrësish të IT-së. Ishulli është ndër rajonet më të sigurta në Mesdhe, duke e bërë atë një zgjedhje të rehatshme për familjet me fëmijë dhe të moshuarit.

Për shumë investitorë, Qiproja është bërë më shumë sesa thjesht një platformë investimi, por një “parajsë evropiane” ku ata mund të investojnë kapital, të sigurojnë sigurinë e familjes dhe të ruajnë fleksibilitetin në menaxhimin e aseteve.

Arsyet e interesit për Qipron:

• Juridiksioni i BE-së: pasuritë e paluajtshme në Qipro ofrojnë qasje në kuadrin ligjor evropian dhe mbrojtje të të drejtave të pronësisë sipas standardeve të BE-së.
• Sistemi ligjor anglo-sakson: transaksione transparente dhe të parashikueshme që janë të kuptueshme për investitorët e huaj.
• Procedura të thjeshta për blerjen dhe regjistrimin e pasurive të paluajtshme: burokraci minimale krahasuar me vendet e tjera të BE-së.
• Anglishtja përdoret gjerësisht si në biznes ashtu edhe në qeveri, duke e bërë më të lehtë përshtatjen.
• Gjeografia: Qiproja ndodhet midis Evropës, Lindjes së Mesme dhe Afrikës, duke ofruar fluturime të shpejta në rajone të ndryshme.

Profesionistët e IT-së gëzojnë lehtësime tatimore, regjime preferenciale vizash dhe mundësinë për të punuar në një mjedis ndërkombëtar, ndërkohë që gëzojnë një cilësi të lartë jetese.

Prandaj, vendimi për të blerë pronë në Qipro nuk ka të bëjë vetëm me të ardhurat nga investimet, por edhe me diversifikimin e riskut. Për banorët e vendeve me sisteme politike të paqëndrueshme ose kufizime valutore, Qiproja bëhet një "strehë e sigurt" që ofron qasje në BE dhe jetesë të rehatshme.

Shitja e pasurive të paluajtshme në Qipro është një fazë e veçantë e ciklit të investimeve, dhe është e rëndësishme të merren në konsideratë disa faktorë: likuiditeti i tregut, taksat, sezonaliteti dhe nuancat ligjore.

Shitjet dhe koha në treg:

• Në Qipro, tregu është më i paqëndrueshëm: kërkesa varet shumë nga sezonaliteti (vera është më aktive se dimri) dhe vendndodhja.
• Periudha mesatare e ekspozimit për pronat në bregdet mund të jetë 6-12 muaj, ndërsa për apartamentet me kapital të lëngshëm në qytete (Limasol, Nikosia) është shumë më e shkurtër.
• Periudha e shitjeve mund të jetë edhe më e gjatë për vilat premium, veçanërisht nëse flasim për prona mbi 1.5-2 milionë euro.

Në Austri, situata është më e parashikueshme: tregu varet më pak nga stinët dhe koha që një pronë qëndron në treg është zakonisht 3-6 muaj në Vjenë dhe qytetet kryesore.

Qipro:

• Tatimi mbi Fitimet Kapitale (TKK) – 20% (me lehtësim të mundshëm për blerjet e shtëpisë së parë ose pronësinë afatgjatë);
• Kur shitet përmes një kompanie, mund të ofrohen optimizime tatimore;
• zbulimi i detyrueshëm i burimeve të fondeve dhe transparenca e transaksionit.

Austria:

• tatimi mbi fitimet kapitale (Immobilienertragsteuer) – 30%;
• Rregullat e trashëgimisë dhe dhënies së dhuratave janë transparente, por normat janë më të larta se në Qipro.

Trashëgimia dhe planifikimi i pasurisë. Për investitorët afatgjatë, transferimi i aseteve është shpesh një shqetësim:

• Në Qipro, është e zakonshme të përdoren kompanitë ose trustet për të zotëruar asete, gjë që thjeshton trashëgiminë dhe minimizon taksat.
• Në Austri, sistemi ligjor është më i rreptë, por ai prapëseprapë garanton mbrojtje të plotë për trashëgimtarët.

Bazuar në përvojën time personale duke punuar në Qipro dhe Austri, mund të them se të dyja juridiksionet ofrojnë një numër përparësish. Kur klientët e mi kërkojnë besueshmëri, qetësi shpirtërore dhe mbrojtje afatgjatë të kapitalit, unë i rekomandoj ata në Austri.

Rendimenti këtu është më i ulët, por parashikueshmëria dhe mbrojtja e të drejtave janë në nivelin më të lartë. Unë rekomandoj blerjen e një shtëpie ose toke në Qipro për ata që duan jo vetëm të ruajnë, por edhe të rrisin kapitalin e tyre, duke kombinuar investimin me një stil jetese të rehatshëm.

Kur zgjedh një pronë, gjithmonë filloj duke kontrolluar zhvilluesin dhe të dhënat e tij ligjore : duke u siguruar që ata kanë dokumente të qarta pronësie, asnjë pengesë financiare dhe lejet e sakta të ndërtimit. Gabimet në këtë fazë janë jashtëzakonisht të kushtueshme.

Pika e dytë e rëndësishme është një test stresi ndaj rendimentit : Unë simuloj një situatë ku përdorimi i qirasë bie me 20-30% dhe vlerësoj se sa i qëndrueshëm mbetet projekti. Kjo qasje na lejon të kuptojmë paraprakisht nëse prona mund t'i rezistojë luhatjeve sezonale.

Lloji i pronësisë luan gjithashtu një rol. Një apartament i vogël mund të regjistrohet në emër të një individi, por nëse përfshihen shuma të konsiderueshme, është më mirë të investohet përmes një kompanie (SPV). Qiproja ka një regjim jo-rezident, i cili lejon përjashtimin nga taksat mbi dividentët dhe fitimet kapitale për deri në 17 vjet, duke përmirësuar ndjeshëm ekonominë e transaksionit.

Në Austri, gjërat janë më të rrepta, por marrëveshjet për taksimin e dyfishtë ofrojnë mundësi të caktuara.

Zakonisht ofroj tre strategji. Opsioni konservator është pasuria e patundshme urbane afatgjatë: për shembull, apartamente në Nikosia ose Vjenë. Një qasje e ekuilibruar funksionon në Larnaca ose Paphos: këto kanë çmime të moderuara dhe kërkesë të qëndrueshme.

Një skenar agresiv janë qiratë afatshkurtra të resorteve në bregdetin e Qipros. Mund të fitoni deri në 8% në vit atje, por duhet të jeni të përgatitur për sezonalitet dhe menaxhim aktiv.

Kjo është arsyeja pse shpesh u them klientëve të mi: "Diversifikohuni". Kombinimi i Austrisë dhe Qipros është një model i shkëlqyer pune. Austria ofron stabilitet, Qiproja siguron të ardhura. Së bashku, ato formojnë një portofol të ekuilibruar, ku njëri treg kompenson dobësitë e tjetrit.

Para se të bëj një marrëveshje, unë gjithmonë i këshilloj investitorët të kryejnë një kontroll sistematik:

1. KYC dhe hapja e llogarisë bankare
2. Kontrollimi i pronësisë dhe mungesa e pengesave financiare
3. Analiza e zhvilluesit dhe projekteve të tij të mëparshme
4. Licencat e qirasë afatshkurtër (nëse janë planifikuar)
5. Sigurimi i pronës
6. Marrëveshje për menaxhimin e pronës
7. Planifikimi dhe kontabiliteti tatimor për regjimin jo-vendas
8. Plani i daljes (rishitje/afatgjatë si strategji rezervë)

Sipas mendimit tim, blerja e pronës në Qipro është zgjidhja më e mirë kur të ardhurat, fleksibiliteti dhe një standard i lartë jetese janë të rëndësishme . Është veçanërisht e rëndësishme për familjet, profesionistët e IT-së dhe investitorët që duan të kombinojnë investimin me rehatinë personale - nga zhvendosja deri te edukimi i fëmijëve. Austria, nga ana tjetër, fiton për ata që i japin përparësi parashikueshmërisë dhe besueshmërisë, edhe nëse fitimet janë më modeste.

Megjithatë, unë gjithmonë ofroj disa këshilla të përgjithshme : sigurohuni që të punoni me një avokat që i kupton ndërlikimet lokale, shqyrtoni në mënyrë të pavarur zhvilluesin dhe vendosni paraprakisht për një sistem menaxhimi të pronës. Dhe më e rëndësishmja, gjithmonë keni një "Plan B": lërini vetes mundësinë për të kthyer qiratë afatshkurtra në afatgjata, ulni çmimin ose rimendoni strategjinë tuaj nëse trafiku turistik bie.

Sa i përket të ardhmes, jam i bindur se deri në vitin 2030. Infrastruktura do të zhvillohet, turizmi do të mbetet i qëndrueshëm dhe stimujt tatimorë do të vazhdojnë të tërheqin zhvendosësit.

Por rregullimi do të bëhet edhe më i rreptë : bankat do të jenë më të kujdesshme në lidhje me burimet e fondeve dhe qiratë afatshkurtra do të rregullohen gjithnjë e më shumë. Austria, si më parë, do të mbetet një ishull stabiliteti - pa lëvizje të papritura, por me likuiditet të garantuar dhe mbrojtje të kapitalit.

Shkurt: Austria ka të bëjë me ruajtjen e natyrës, Qiproja ka të bëjë me fitimprurësinë. Personalisht, unë preferoj t'i kombinoj ato në një portofol për të arritur si qetësi mendore ashtu edhe fitimprurësi.

Tregu i Qipros është i larmishëm: jo vetëm kostot e hyrjes, por edhe modelet e fitimprurësisë ndryshojnë në qytete. Në bregdet mbizotërojnë qiratë afatshkurtra me sezonalitet të theksuar, ndërsa në qytete mbizotërojnë qiratë e qëndrueshme afatgjata.

Dallimi kryesor është se Qiproja përdor në mënyrë aktive stimuj (jo-vendas, ulje të TVSH-së për banesat kryesore), ndërsa Austria ka një sistem tatimor më konservator, me theks në stabilitetin afatgjatë.

Investitorët në Qipro kanë në dispozicion një sërë strategjish, nga agresive (qira afatshkurtra në vendpushime) deri te konservatore (qira afatgjata urbane).

Qëndrim i shkurtër pranë detit (Paphos, Ayia Napa)

• Buxheti: 200-300 mijë €
• Çmimi mesatar për dhomë: 90-140 €/natë
• Shpagimi: 6-9%
• Rreziqet: sezonaliteti, varësia nga turizmi

Afatgjatë në qytet (Nikosia, Limasol)

• Buxheti: 150-400 mijë €
• Rentabiliteti: 4.5-5.5%
• Qiramarrës: punonjës të korporatave, studentë, punonjës të qeverisë
• Përparësitë: stabilitet, sezonalitet minimal

Plazhi Premium (Limasol, Portet)

• Buxheti: nga 800,000 € e lart
• Rentabiliteti: 2.5-4%
• Skenari: Fokusimi në rritjen e kapitalit dhe likuiditetin
• Përparësitë: prestigj i lartë, mbrojtje nga inflacioni

Diversifikimi përmes menaxhimit (portofoli)

• 2-3 objekte në vende të ndryshme
• Ekuilibri: një “resort” + një “qytet” + tokë ose pronë komerciale opsionale
• Fitueshmëria: 5-6.5% me rreziqe më të ulëta