qiraja mesatare duke përfshirë shërbimet në vend në vitin 2024 , me Vjenën që ishte mbi mesataren.
Për shumë familje, kjo do të thotë që qiraja është pika kryesore e buxhetit, duke ndikuar drejtpërdrejt në standardin e tyre të jetesës.
Deri në vitin 2025, situata ishte përkeqësuar: çmimet po rriteshin më shpejt se pagat, dhe qeveria madje vendosi një moratorium të përkohshëm mbi indeksimin automatik të qirasë deri në prill 2026. Kjo përfaqëson një lehtësim për qiramarrësit, por një humbje të të ardhurave për pronarët e apartamenteve.
Në këtë artikull, do të shpjegoj me fjalë të thjeshta se si funksionon tregu i qirasë në Vjenë, pse çmimet po rriten, si funksionon indeksimi dhe kur mund të kundërshtohet. Do të shqyrtojmë shifra reale, shembuj llogaritjesh, raste nga bota reale dhe ligje të reja. Ky artikull do të jetë i dobishëm si për ata që planifikojnë të transferohen në Austri, ashtu edhe për investitorët që kërkojnë të japin me qira pronën e tyre.
Marrja me qira e një shtëpie në Vjenë – Bazat, Çmimet dhe Trendet
Para se të flasim për indeksimin, le të shohim se cilat çmime janë aktualisht në treg dhe pse ato vazhdojnë të rriten.
Sa kushton një apartament sot?
Qiraja në Vjenë ndryshon shumë në varësi të lagjes dhe llojit të pronës. Mesatarisht , qiraja varion nga 9 deri në 13 euro për metër katror (duke përjashtuar shërbimet). Megjithatë, kostoja aktuale do të ndryshojë në varësi të pronës specifike.
Qiraja mesatare në Vjenë sipas llojit të apartamentit (2025)
| Lloji i apartamentit | Katror | Çmimi mesatar, € në muaj | Çmimi mesatar, € për m² |
|---|---|---|---|
| Studio | deri në 40 m² | 600–900 | 12–15 |
| 1-dhomëshe | 40–60 m² | 1 000–1 300 | 10–13 |
| 2-dhoma | 60–90 m² | 1 300–1 600 | 9–11 |
| Apartament me 3 dhoma | 90–120 m² | 1 800–2 500 | 8–10 |
Duke krahasuar lagjet, ndryshimi është gjithashtu i habitshëm. Në qendër (lagjja e 1-rë, Qendra e Qytetit), çmimet mund të arrijnë deri në 27 €/m², ndërsa në periferi, për shembull në Floridsdorf ose Liesing, mund të gjeni mundësi për 9–11 €/m².
Shpesh u kujtoj klientëve se çmimet në qendër të Vjenës janë pothuajse gjithmonë më të larta jo për shkak të gjendjes së apartamentit, por për shkak të adresës. Pyetja është se sa e rëndësishme është vendndodhja për ju.
Pse po rriten çmimet?
Rritja e popullsisë. Në vitin 2024, popullsia e Vjenës u rrit me afërsisht 22,500 banorë. Kjo rritje është kryesisht për shkak të migrimit: vetëm në vitin 2024, gati 180,000 njerëz mbërritën në Austri, nga të cilët afërsisht 68,000 u vendosën në kryeqytet.
Mungesë apartamentesh të reja. Vjena ka nevojë për të paktën 10,000–11,000 apartamente të reja çdo vit. Megjithatë, vetëm 5,000–6,000 prej tyre ndërtohen në të vërtetë . Ndërkohë, stoku ekzistues i banesave po zvogëlohet për shkak të prishjeve dhe rinovimeve të mëdha.
Ndërtesa të reja elitare. Po ndërtohen gjithnjë e më shumë banesa luksoze, me qira dukshëm më të larta se mesatarja. Kjo ndikon në statistikat e përgjithshme.
Inflacioni dhe indeksimi. Edhe me ngrirjen e çmimeve, disa kontrata (për shembull, ndërtesat e reja të zbrazëta) vazhdojnë të indeksohen sipas inflacionit.
Rritja e kërkesës dhe mungesa e furnizimit në mënyrë të pashmangshme i rrisin çmimet e qirasë. Ja një vështrim i dinamikës në shifra: deri në fund të vitit 2024 , qiraja mesatare në të gjithë vendin (duke përfshirë të gjitha madhësitë e apartamenteve) ishte rritur me 4.5% (krahasuar me 7.4% një vit më parë).
Në Vjenë, rritja është gjithashtu dyshifrore (disa përqind nga viti në vit), duke tejkaluar ndjeshëm inflacionin kombëtar. Siç mund të shihet, edhe pa ndonjë luhatje të mprehtë, tendenca është vazhdimisht në rritje.
Si rregullohet tregu i qirasë në Austri?
Para se të futemi në indeksim, është e rëndësishme të kuptojmë se çmimet e qirasë në Austri nuk funksionojnë më vete; ato kontrollohen me ligj.
Ligji i Qirasë: Me fjalë të thjeshta
Dokumenti kryesor është Ligji i Qirasë ( Mietrechtsgesetz , shkurt MRG). Ai rregullon pothuajse gjithçka: nga shumat e qirasë deri te të drejtat e qiramarrësve dhe pronarëve.
Në Austri ekzistojnë dy segmente kryesore të tregut:
Stoku i vjetër i banesave (i ndërtuar para vitit 1945 dhe disa ndërtesa më pas). Këtu, ligji zbatohet plotësisht. Çmimi llogaritet sipas standardeve të përcaktuara nga shteti, të njohura si "norma bazë". Aktualisht, në Vjenë, kjo është 6.67 € për metër katror (e fiksuar deri në prill 2026 për shkak të një moratoriumi).
Stok i ri banesash (ndërtesa moderne, veçanërisht ato të ndërtuara pas viteve 2000). Këtu, pronarët mund të vendosin çmimet lirisht, pa kufizime të rrepta.
Për të lundruar në stokun e vjetër të banesave, përdoret një sistem i kategorive të apartamenteve:
| Kategoria | Çfarë do të thotë? | Shembull |
|---|---|---|
| Një | Apartament modern (ngrohje, kuzhinë, banjo, nga 30 m²) | Apartament me 2 dhoma në gjendje të mirë |
| B | Strehim me disa të meta, por i përshtatshëm | apartament pa ngrohje qendrore |
| C | Standard i ulët, shumë shqetësime | apartament pa banjo |
| D | I pabanueshëm | strehim pa ujë dhe tualet brenda |
Për kategoritë A–C, ekziston një çmim maksimal. Kategoria D përdoret rrallë në praktikë; është më shumë një normë historike.
Shpesh i këshilloj klientët e mi: nëse dëshironi stabilitet afatgjatë, kërkoni strehim në ndërtesa të vjetra të mbuluara nga ligji MRG. Rritja e çmimeve atje është gjithmonë e kufizuar.
Karakteristikat e qirasë për të huajt
Rregullat për të huajt janë pothuajse të njëjta me ato për banorët vendas. Ligji ndalon shprehimisht diskriminimin bazuar në shtetësi - nuk mund t'ju refuzohet hyrja thjesht sepse nuk jeni austriak.
Por në praktikë ka nuanca:
- zakonisht kërkojnë prova të të ardhurave ose punësimit në Austri;
- Ata mund të kërkojnë një letër rekomandimi nga pronari i mëparshëm;
- Më shpesh ata marrin një depozitë në shumën prej 3 pagesash mujore (ndonjëherë deri në 6).
Sfida kryesore për të huajt është konkurrenca. Në Vjenë, kërkesa për apartamente është më e lartë se oferta, kështu që opsionet e mira shiten shpejt.
Indeksimi i qirasë – kur dhe pse ndryshon shuma
Tani le të kalojmë te çështja më e rëndësishme: indeksimi. Kjo është ajo që ngre më shumë pyetje midis qiramarrësve dhe investitorëve.
Si llogaritet indeksimi në Vjenë?
Indeksimi është një rregullim automatik i qirasë bazuar në inflacionin. Baza për rregullimin pothuajse gjithmonë specifikohet në kontratë.
Indeksi i çmimeve të konsumit (IÇK) i publikuar nga Statistik Austria . Për shembull, në korrik 2025, indeksi tregoi një rritje prej 3.6% krahasuar me vitin e kaluar.
Shembull llogaritjeje:
- qiraja juaj bazë është 1,000 €;
- indeksi u rrit me 3.6%;
- qira e re = 1,000 × 1,036 = 1,036 €.
Qiramarrësi njoftohet paraprakisht për çdo rritje të qirasë (të paktën 14 ditë para se të duhet të bëhet pagesa e parë e re). Rritja nuk është kurrë prapavepruese.
Kontrata juaj e qirasë: Çfarë duhet të keni kujdes
Kur nënshkruani kontratën, kërkoni një klauzolë në lidhje me indeksimin. Ajo duhet të thotë:
- çfarë indeksi specifik përdoret (më shpesh CPI);
- sa shpesh kryhet rinumërimi (zakonisht një herë në vit);
- data nga e cila indeksimi është i vlefshëm.
Nëse kjo klauzolë mungon, qiradhënësi nuk ka të drejtë të rrisë çmimin pa arsye. E vetmja mundësi është të lidhë një kontratë të re.
A mundet që një pronar të rrisë papritur qiranë?
Jo. Ligji kërkon që qiradhënësi ta njoftojë qiramarrësin dhe ta shpjegojë llogaritjen. Nuk është e mundur të "nxirret" një shumë e re nga hiçi. Nëse merrni njoftim për një rritje:
- kontrolloni që të jetë në përputhje me formulën në kontratë;
- sigurohuni që rritja të mos e tejkalojë normën e inflacionit;
- Nëse keni dyshime, kontaktoni Arbitrazhin e Strehimit (
Shembuj të llogaritjeve të qirasë dhe indeksimit
Për t'u siguruar që tema e indeksimit të mos mbetet teori e thatë, le të shohim se si duket në praktikë.
Raste të zakonshme: si ndryshojnë shumat e qirasë
Le të marrim dy shembuj nga jeta reale.
Një apartament 40 m². Qiraja mesatare neto për një apartament të tillë në Austri është afërsisht 405 € në muaj. Shtoni 100 € për shërbimet, për një total prej 505 €. Me një inflacion prej 4%, qiraja bazë do të rritej në 421 €, dhe me shërbimet, afërsisht 521 €.
Apartamenti është 80 m². Qiraja mesatare kombëtare për këtë madhësi është 796.50 € (duke përjashtuar shërbimet). Le të supozojmë se duke përfshirë shpenzimet, qiraja është 880 €. Me një indeksim prej 5%, qiraja do të rritej në 924 €.
Rritja është gjithmonë afërsisht e barabartë me inflacionin. Nëse çmimet e dyqaneve rriten me 5%, qiraja gjithashtu do të rritet me 5%.
Raste komplekse: rinovim, modernizim, apartamente luksoze
Ndonjëherë, indeksimi i inflacionit nuk është i mjaftueshëm - qiradhënësi ka investuar në pronë dhe dëshiron të kompensojë kostot. Ligji lejon shtimin e një "ndihme riparimi" ( Erhaltungsbeitrag ). Për shembull:
- Qira bazë për një apartament 60 m² – 600 €;
- pronari bëri një rinovim të madh të kuzhinës dhe ra dakord për +30 €;
- një vit më vonë, indeksi 4% dha një tjetër +24 €;
- Qiraja përfundimtare ishte 654 euro.
Në apartamentet luksoze, indeksimi funksionon në të njëjtën mënyrë, por çmimi fillestar është më i lartë. Një apartament me vlerë 2,000 euro me inflacion 5% do të kushtojë 2,100 euro pas një viti.
Ulja e Qirasë – Kur dhe Si të Paguani Më Pak
Zakonisht flasim për rritjen e çmimeve, por ka edhe situata kur qiraja mund të ulet.
Arsyet për uljen e qirasë
Ligji austriak lejon ulje të qirasë nëse apartamenti nuk i përmbush kushtet e kontratës ose është bërë i pabanueshëm. Rastet tipike përfshijnë:
- Nuk ka ngrohje ose ujë të ngrohtë. Nëse bojleri ose radiatori është i prishur, shtëpia konsiderohet pjesërisht e pabanueshme.
- Myku dhe lagështia nuk janë vetëm kozmetikë, por një kërcënim i vërtetë për shëndetin.
- Zhurmë e vazhdueshme. Për shembull, rinovime te fqinjët ose ndërtime në oborr, nëse zgjat me muaj.
- Defekte strukturore. Çati që pikon, ashensor i prishur, probleme elektrike.
Shuma e uljes varet nga problemi. Nëse ka mungesë të plotë të ngrohjes, gjykatat shpesh e ulin qiranë me 30-50%. Nëse është një shqetësim i përkohshëm, ulja është 10-20%.
Si të negocioni një ulje çmimi - hap pas hapi - për të marrë një zbritje.
- Dokumentoni problemin. Bëni fotografi dhe mblidhni raportet ose faturat e riparimit.
- Njoftoni qiradhënësin. Mundësisht me shkrim (email ose postë të regjistruar).
- Lini kohë për korrigjim. Zakonisht 2-3 javë janë të mjaftueshme.
- Kërkoni një ulje të përkohshme të tarifës. Specifikoni një përqindje specifike.
- Nëse ju refuzohet , kontaktoni Gjykatën e Arbitrazhit të Strehimit ose gjykatën.
Unë gjithmonë u them klientëve të mi: nëse ka defekte serioze në apartament, nuk jeni të detyruar të paguani qiranë e plotë. Gjëja kryesore është të veproni ligjërisht dhe të dokumentoni problemin.
Për investitorët: Si të jepni me qira një pronë në Vjenë me fitim
Çështja e indeksimit është e rëndësishme jo vetëm për qiramarrësit, por edhe për ata që japin me qira pronën e tyre. Për investitorët, kjo ndikon drejtpërdrejt në fitimprurësinë e tyre.
Indeksimi i qirasë dhe rentabiliteti
Rritjet e qirasë i ndihmojnë pronarët të ruajnë fitimet edhe përballë inflacionit.
Shembull:
- apartamenti jepet me qira për 1.200 €;
- inflacioni 4%;
- brenda një viti qiraja do të rritet në 1,248 €.
Duket si një ndryshim i vogël – vetëm 48 euro në muaj. Por gjatë një viti, kjo është pothuajse 600 euro, dhe gjatë 10 viteve, më shumë se 6,000 euro.
Kjo është arsyeja pse indeksimi i duhur është një mjet për mbrojtjen e kapitalit. Ai ndihmon në kompensimin e kostove në rritje për riparime, shërbime dhe taksa.
Këshilla për pronarët e shtëpive
Veproni gjithmonë ligjërisht. Sigurohuni që indeksimi të jetë i specifikuar në kontratë dhe të mos e tejkalojë shumën e rënë dakord. Jepini qiramarrësit një njoftim të mjaftueshëm (është më mirë t'i jepni një ose dy ditë më shumë se sa kërkohet). Kjo ndërton besim dhe zvogëlon rrezikun e konfliktit.
Merrni në konsideratë riparimet dhe përmirësimet. Nëse planifikoni të rinovoni shtëpinë para se ta jepni me qira, përfshijeni këtë në kontratë ose në pagesën e njëhershme të qirasë. Qiramarrësi duhet të dijë saktësisht se për çfarë po paguan. Pas rinovimeve, negocioni kompensimin për kostot - por mos harroni, gjithçka duhet të formalizohet ligjërisht.
Mbani komunikim të mirë. Shpjegoni qartë çdo rritje dhe lejojeni qiramarrësin të shohë llogaritjet. Strategjia më e mirë është të shpjegoni pse qiraja po rritet në vend që të hidhni papritur një faturë të re. Transparenca shpesh i mban qiramarrësit në pozicione të qëndrueshme dhe zvogëlon fluksin e qiramarrësve në apartamentet "e ngarkuara".
Kontrolloni aftësinë paguese. Përpara se të nënshkruani një kontratë, merrni në konsideratë një garanci ose depozitë (deri në tre pagesa mujore) - kjo do të zvogëlojë rrezikun e pagesës së pamjaftueshme. Megjithatë, mos kërkoni garanci të tepërta thjesht nga frika e një qiramarrësi të huaj: siç u tha tashmë, ligji ndalon diskriminimin.
Përdorni menaxherë pronash. Nëse keni disa apartamente ose kohë të lirë të kufizuar, punësoni një shërbim profesional të menaxhimit të pronave (Hausverwaltung). Ata i kuptojnë nuancat lokale, monitorojnë përditësimet legjislative (siç janë ndryshimet në moratoriumin për indeksimin) dhe ndihmojnë në shmangien e gjobave.
Gjithmonë u them pronarëve të shtëpive: një qiramarrës i qëndrueshëm është gjysma e betejës. Është më mirë të rritet qiraja me 3% siç kërkohet me ligj dhe të mbahet qiramarrësi sesa të humbasësh një qiramarrës dhe ta mbash qiranë bosh për muaj të tërë.
Ligje të reja dhe lajmet më të fundit në tregun e qirasë në Vjenë 2025–2026
Për të plotësuar pamjen, është e nevojshme të përmenden ndryshimet e fundit: ato tashmë po ndikojnë në treg sot.
Moratoriumi i Qirasë. Në pranverën e vitit 2025, Parlamenti Austriak miratoi një ligj që ngriu rritjen automatike të qirasë për shumicën e apartamenteve të rregulluara deri në prill 2026. Kjo do të thotë:
- Tarifa bazë në Vjenë (e ashtuquajtura “tarifa treguese”) është fikse në 6.67 €/m²;
- rritja e zakonshme në prill 2025 nuk ndodhi;
- Nga prilli i vitit 2026, rritja do të jetë e kufizuar: vetëm deri në 5% të inflacionit mund të merret në konsideratë, dhe çdo gjë mbi këtë do të përgjysmohet.
Për qiramarrësit, kjo është një lehtësim. Për investitorët, kjo do të thotë fitime më të ulëta në vitin e ardhshëm.
Austria dhe Evropa: Ku qiratë janë më të shtrenjta. Vjena është ndër kryeqytetet evropiane më të shtrenjta për sa i përket qirasë. Sipas Eurostat , apartamenti mesatar me dy dhoma gjumi për emigrantët në vitin 2023 kushton rreth 2,050 euro në muaj (duke përjashtuar shërbimet). Kjo është më e shtrenjtë se Brukseli ose Praga, dhe e krahasueshme me Berlinin.
Që nga viti 2010, qiratë në Austri janë rritur me rreth 70%, ndërsa mesatarja e BE-së është rritur shumë më pak.
Çfarë e pret tregun më tej? parashikojnë ekspertët. Ata bien dakord: mungesa e banesave në Vjenë vetëm sa do të përkeqësohet. Qytetit i duhen të paktën 4,000–5,000 apartamente të reja çdo vit.
Kjo do të thotë që qiratë do të mbeten të larta. Edhe me moratoriumin, tendenca afatgjatë është e qartë: kërkesa do të tejkalojë ofertën.
Gjithmonë u them klientëve të mi: nuk ka lagje të këqija në Vjenë. Ka lagje me potencial të madh rritjeje. Ndonjëherë është më fitimprurëse të investosh në periferi sesa në qendrën prestigjioze.
Përfundim: Veprimet dhe truket tuaja të jetës për të kursyer para
Qiraja në Vjenë është gjithmonë një akt balancimi midis rregulloreve, çmimeve dhe rrethanave personale. Nga njëra anë, ligji mbron qiramarrësit: qiratë nuk mund të rriten papritur dhe qiratë mund të ulen nëse zbulohen defekte. Nga ana tjetër, indeksimi është i pashmangshëm dhe çmimet do të rriten në përputhje me inflacionin.
Për të shmangur pagesën e tepërt dhe për t'u ndjerë të sigurt, mbani mend disa rregulla:
- Krahasoni lagjet. Një udhëtim 10-15 minutash me metro mund t'ju kursejë qindra euro në muaj.
- Lexoni kontratën. Klauzola e indeksimit duhet të jetë e qartë: çfarë indeksi, sa shpesh dhe nga cila datë.
- Raportoni problemet. Nëse diçka prishet, kontaktoni menjëherë pronarin. Ligji është në anën tuaj.
- Kërkoni mbështetje. Vjena ka një program ndihme për strehim të quajtur Wohnbeihilfe. Nëse përmbushni një prag të caktuar të ardhurash, mund të merrni kompensim nga qyteti.
- Për investitorët. Transparenca dhe ndershmëria janë më të rëndësishme sesa fitimet e shpejta. Është më mirë të mbash një qiramarrës për vite me radhë sesa të rrezikosh një apartament bosh.
- Përdorni agjentë me reputacion të mirë. Agjentët me përvojë i dinë të gjitha detajet dhe shpesh mund të ofrojnë këshilla jetësore - për shembull, duke kërkuar qira nga pronarët e apartamenteve të vogla ku mund të negocioni çmimin, ose duke kontrolluar ndërtesa të reja në muajt e fundit - ata shpesh kanë oferta speciale (si muaji i parë falas ose një depozitë e reduktuar).
Dhe këshilla kryesore: trajtojeni qiranë si një strategji afatgjatë. Pastaj, edhe ndërsa çmimet rriten, do të jeni në gjendje ta menaxhoni situatën në vend që thjesht të ecni me rrjedhën.
