Blerja e pasurive të paluajtshme në Austri kërkon të merret në konsideratë jo vetëm çmimi i pronës, por edhe kostot shtesë, të cilat mesatarisht arrijnë afërsisht 10-12% të çmimit të blerjes. Këto kosto ndahen në pagesa të detyrueshme - taksa, tarifa regjistrimi dhe tarifa noteriale - dhe në pagesa opsionale, të tilla si tarifat e agjentëve të pasurive të paluajtshme ose përpunimi i hipotekës.
Mund të zbatohen rregulla të veçanta për blerësit e huaj. Për më tepër, nga korriku i vitit 2025, do të futen lehtësime tatimore për transaksionet deri në 500,000 euro, duke ulur ndjeshëm disa tarifa regjistrimi.
Tarifat dhe taksat kryesore
Pagesat kryesore përfshijnë taksën e transferimit të pronës, regjistrimin në regjistrin e tokës, tarifat e noterit ose të avokatit dhe, nëse bleni nëpërmjet një agjencie, komisionin e agjentit të pasurive të paluajtshme.
1. Taksa e transferimit të pronës (Grunderwerbsteuer)
Ky është taksa kryesore kur blini pasuri të paluajtshme në Austri. Ai arrin në 3.5% të çmimit të pronës të deklaruar në marrëveshjen e blerjes. Për shembull, nëse blini një apartament për 400,000 €, taksa e transferimit do të jetë 14,000 €.
Është e rëndësishme të theksohet se taksa llogaritet bazuar në çmimin aktual të blerjes, por në disa raste (për shembull, nëse çmimi në kontratë është i nënvlerësuar), autoriteti tatimor mund të përdorë vlerën e tregut si udhëzues.
2. Tarifa e regjistrimit (Grundbuchseintragungsgebühr)
Pas transaksionit, pronësia duhet të regjistrohet në regjistrin e tokës. Për këtë aplikohet një tarifë prej 1.1% të vlerës së pronës. Për një pronë të blerë për 400,000 €, regjistrimi do të kushtojë 4,400 €.
Duke filluar nga korriku i vitit 2025, tarifat e regjistrimit të titullit dhe të depozitës mund të hiqen për pronat me vlerë 500,000 € ose më pak. Për shumat mbi 500,000 €, tarifa do të zbatohet vetëm për shumën e tepërt. Ky ndryshim do t'u lejojë blerësve të kursejnë ndjeshëm, veçanërisht kur blejnë një hipotekë.
3. Shërbimet e një noteri ose avokati
Ligji kërkon që transaksioni të certifikohet nga një noter ose avokat. Ky specialist verifikon statusin ligjor të pronës, përgatit marrëveshjen e blerjes dhe shitjes dhe hap një llogari besimi (Treuhandkonto) për transaksione të sigurta.
Kostoja e shërbimeve varet nga kompleksiteti i transaksionit dhe varion nga 2% në 5% + 20% TVSH e shumës së kontratës. Për shembull, për një apartament me vlerë 400,000 €, tarifat ligjore mund të variojnë nga 9,600 € deri në 24,000 € (duke përfshirë TVSH-në).
4. Komisioni i agjentit të pasurive të paluajtshme
Nëse blini nëpërmjet një agjencie pasurish të paluajtshme, do t'ju duhet të paguani një komision. Zakonisht, është 3% e çmimit të pronës plus 20% TVSH. Për një çmim prone prej 400,000 €, komisioni i agjentit të pasurive të paluajtshme do të ishte 14,400 €.
Shpenzime shtesë
Përveç taksave dhe tarifave bazë, blerësi përballet me një numër kostosh shtesë që nuk janë gjithmonë të dukshme menjëherë. Këto shpenzime varen nga kushtet e transaksionit, metoda e financimit dhe statusi i blerësit.
1. Kostot e hipotekës
Nëse pasuria e paluajtshme blihet me një kredi bankare, ia vlen të merren në konsideratë:
- Komisioni i bankës për përpunimin e një kredie varet nga kushtet e institucionit specifik dhe zakonisht varion nga 0.5% në 1.5% të shumës së kredisë.
- Sigurimi i pronës dhe i jetës së huamarrësit është zakonisht një kërkesë e detyrueshme e bankës: sigurimi i pronës - 0.1%-0.3% në vit të shumës së siguruar; sigurimi i jetës së huamarrësit - afërsisht 0.2%-0.5% të bilancit të kredisë në vit.
- Regjistrimi i një pengu (Hypothekeneintragungsgebühr) është një tarifë e njëhershme prej 1.2% të shumës së kredisë për regjistrimin e pengut në regjistrin e tokës.
- Pagesa fillestare – në Austri arrin në 20-50% të vlerës së pronës, gjë që ndikon ndjeshëm në buxhetin fillestar.
2. Leje blerjeje për shtetas të huaj
Qytetarët jo-BE mund të kenë nevojë të marrin një leje të veçantë blerjeje nga autoritetet lokale, e cila do të sjellë kosto shtesë (zakonisht disa qindra euro).
3. TVSH-ja dhe karakteristikat e veçanta për ndërtesat e reja
Kur blini një shtëpi të re, mund të aplikohet tatimi mbi vlerën e shtuar (TVSH), veçanërisht nëse prona është blerë nga një zhvillues. Përveç kësaj, TVSH-ja ngarkohet për tarifat e agjentit të pasurive të paluajtshme dhe noterisë (20%), duke rritur koston përfundimtare.
4. Kostot operative (Betriebskosten)
Pasi të përfundojë transaksioni, pronari i pronës është i detyruar të paguajë çdo muaj Betriebskosten (tarifa qiraje), të cilat përfshijnë mbledhjen e mbeturinave, kanalizimet, sigurimin e shtëpisë, riparimet dhe mirëmbajtjen e zonave të përbashkëta, si dhe tarifat e kompanisë administruese. Mesatarisht, kjo shumë varion nga 2 deri në 3.50 euro për metër katror në muaj.
5. Vlerësim i pasurive të paluajtshme dhe shërbime ekspertize
Kur aplikojnë për një kredi hipotekare, bankat pothuajse gjithmonë kërkojnë një vlerësim të pavarur të vlerës së pronës. Kostoja e këtij shërbimi varion nga 300 € deri në 1,000 €, varësisht nga kompleksiteti i vlerësimit.
Janë të mundshme edhe verifikime shtesë, si p.sh.:
- prania e substancave të dëmshme (azbest, plumb, myk) — 200–600 €;
- gjendja teknike e ndërtesës (kontrollet statike, sistemet inxhinierike) — 300–800 €.
Këto kosto paguhen veçmas dhe varen nga madhësia dhe gjendja e pronës, si dhe nga specialisti i zgjedhur.
6. Përkthime dhe noterizime
Nëse blerësi nuk flet gjermanisht, të gjitha dokumentet me rëndësi ligjore duhet të përkthehen nga një përkthyes i betuar. Kostoja mesatare e përkthimit të një kontrate varion nga 100 deri në 300 euro, varësisht nga gjatësia. Shërbimet e përkthimit për përkthimet e noterizuara gjithashtu tarifohen veçmas.
7. Tarifat bankare dhe administrative
- Mbajtja e një llogarie për pagesat kushton afërsisht 30–60 € në vit.
- Kostot në para të gatshme për ekzekutimin e kontratës dhe tarifat e tjera të vogla administrative variojnë nga 50 deri në 200 euro.
Shpenzimet bazë për jo-rezidentët janë afërsisht 1-3% më të larta se për banorët, duke marrë parasysh përpunimin e lejeve, përkthimin e dokumenteve, shërbimet shtesë noteriale dhe kërkesat bankare. Për shembull, për një apartament që kushton 400,000 €, kjo mund të arrijë në 4,000-12,000 € në shpenzime shtesë.
| Lloji i taksës/tarifës | Norma / shuma | Shpjegim |
|---|---|---|
| Taksa e transferimit të pasurive të paluajtshme (Grunderwerbsteuer) | 3.5% e vlerës së pronës | Taksa e detyrueshme për shtetin pas blerjes |
| Regjistrimi i pronësisë (Grundbuchseintragungsgebühr) | 1.1% e vlerës së pronës | Regjistrimi i një objekti në regjistrin e tokës |
| Regjistrimi i pengut (Hypotekeneintragungsgebühr) | 1.2% e shumës së kredisë | Për financimin e hipotekës, regjistrimi i pengut në regjistrin e tokës |
| Komisioni i agjentit të pasurive të paluajtshme | 3% + 20% TVSH | Shpërblimi i agjentit të pasurive të paluajtshme |
| Shërbime noteriale/avokatie (hartim kontratash, besim) | 2–5% + 20% TVSH | Mbështetje transaksionesh, hapje e një llogarie besimi |
| Tarifat bankare | individualisht | Komisioni bankar për përpunimin e kredisë dhe menaxhimin e llogarisë |
| Vlerësim i pasurive të paluajtshme | €300–1 000 | Vlerësim i pavarur për një bankë ose ekspert |
| Sigurimi i pronës dhe jetës së huamarrësit | 0.1–0.3% (struktura) + 0.2–0.5% (jeta) | E detyrueshme për një hipotekë |
| Mendimet e ekspertëve | €200–800 | Kontrollimi i karakteristikave statike, prania e substancave të dëmshme, certifikata e energjisë |
| Përkthimi i dokumenteve | €100–300 | Për dokumente në gjuhë të huaj |
| Leje për të huaj (jo-BE) | disa qindra euro | Është e nevojshme të merret leja për blerje nga administrata e tokës. |
| Tatimi mbi të ardhurat nga pasuria e paluajtshme (Immobilienertragsteuer) | 30% e fitimeve | Vlen vetëm kur shitet një objekt |
| Kostot mujore operative (Betriebskosten) | €2–3.5/m² | Pagesa e shërbimeve dhe kostove operative |
Si të minimizohen shpenzimet në praktikë
Edhe pse kostot shtesë gjatë blerjes së pasurive të paluajtshme në Austri mund të arrijnë deri në 12% të vlerës së pronës, ekzistojnë disa mënyra praktike për t'i optimizuar ato:
1. Blerje pasurish të paluajtshme deri në 500,000 €. Duke filluar nga korriku i vitit 2025, pronat me vlerë deri në 500,000 € do të përjashtohen nga disa tarifa regjistrimi (Grundbuchseintragungsgebühr dhe regjistrimi i hipotekës). Kjo lejon kursime të konsiderueshme gjatë përfundimit të transaksionit.
2. Transferimi i aksioneve dhe transferimi me faza. Nëse pronësia transferohet jo për të gjithë pronën, por për një pjesë deri në 50%, ose transaksioni kryhet me këste, shuma e pagesave të taksave mund të reduktohet ose edhe të përjashtohet plotësisht.
3. Transferimet e pasurive të paluajtshme te të afërmit. Nga 1 korriku 2025, norma prej 0.5% do të mbetet në fuqi për transferimet e pasurive të paluajtshme midis të afërmve të ngushtë, siç janë bashkëshortët, fëmijët, nipërit e mbesat, prindërit dhe partnerët civilë. Megjithatë, është e rëndësishme të dokumentohet siç duhet marrëdhënia familjare për të konfirmuar normën preferenciale.
4. Optimizoni shpenzimet e hipotekës. Krahasoni normat dhe tarifat e përpunimit të kredisë nga banka të ndryshme. Merrni në konsideratë zgjedhjen e një kompanie sigurimi me norma më të ulëta si për pronën ashtu edhe për sigurimin e jetës së huamarrësit. Kryerja e një pagese më të madhe fillestare (20-50% e vlerës së pronës) zvogëlon pagesat e interesit dhe tarifat e hipotekës.
5. Përdorimi i marrëveshjeve të qirasë afatgjata (Erbpacht). Lidhja e marrëveshjeve të qirasë afatgjata mund të jetë e dobishme, pasi pronësia formale nuk transferohet dhe nuk ngarkohet asnjë taksë transferimi.
6. Minimizoni kostot e ekspertëve dhe vlerësimit. Porositni vetëm inspektimet e nevojshme: gjendjen teknike, praninë e substancave të rrezikshme ose efikasitetin e energjisë. Kombinimi i disa inspektimeve në një vizitë të vetme nga ekspertët ju lejon të kurseni në kostot e udhëtimit dhe dokumentacionit.
7. Kosto operative të reduktuara (Betriebskosten). Zgjidhni apartamente ose shtëpi me një kompani efikase menaxhimi dhe sisteme moderne të shërbimeve. Ndërtesat e reja me konsum të ulët energjie dhe kosto të optimizuara të shërbimeve mund të ulin ndjeshëm pagesat mujore me 20-40% krahasuar me banesat e vjetra të nivelit të mesëm.
Gracka të zakonshme për investitorët e huaj në Austri
Barrierat gjuhësore mbeten një nga problemet më të zakonshme dhe të kushtueshme për blerësit e huaj në Austri. Keqkuptimet e dokumenteve dhe rregulloreve mund të çojnë në humbje të konsiderueshme financiare.
| Lloji i gabimit | Shkaku i ndodhjes | Efekti tipik financiar |
|---|---|---|
| Keqkuptimi i kushteve të kontratës | Të gjitha dokumentet janë vetëm në gjermanisht. | 5,000–15,000 € për shpenzime ligjore |
| Kosto të fshehura të papritura | Mungesa e transparencës së shpenzimeve paraprakisht | 8-10% kosto shtesë |
| Shkelja e kushteve të përdorimit | Keqkuptim i rregulloreve lokale të pasurive të paluajtshme | Gjoba deri në 40,000 € + shitje e mundshme me forcë |
| Sfidat në Negocimin e Dallimeve Kulturore | Dallimet në praktikat e biznesit | Mbipagesë prej 10–20% |
| Gabime në verifikimin e pasurive të paluajtshme | Mungesë njohurish për inspektimet dhe kërkesat lokale | humbje prej 10,000–50,000 € |
| Vonesa në procesin e miratimit | Nënvlerësimi i burokracisë | Humbja e depozitave ose mundësitë e humbura |
| Gabimet në planifikimin e taksave | Rregulla komplekse të një sistemi tatimor shumë-juridiksional | Rreziku i taksimit të dyfishtë |
Sekretet bankare dhe noteriale: si të shmangni pagesën e tepërt
Kur blini pasuri të paluajtshme në Austri, një pjesë e konsiderueshme e kostove shtesë lidhet me bankat dhe noterët. Megjithatë, me një qasje të zgjuar, këto shpenzime mund të reduktohen ndjeshëm.
1. Krahasoni bankat dhe kushtet e kredisë
- Kërko oferta nga të paktën 3-5 banka dhe krahaso tarifat e kredisë, normat e interesit dhe kërkesat e sigurimit.
- Pyesni për mundësinë e uljes së tarifës së regjistrimit për pengun dhe paketën optimale të sigurimit.
- Nëse banka kërkon një pagesë më të lartë fillestare për jorezidentët, përpiquni të negocioni një shumë më të ulët nëse keni një histori të fortë financiare.
2. Kontrolloni dy herë natyrën e detyrueshme të sigurimit
- Për transaksionet e hipotekës, bankat kërkojnë sigurim për pronën dhe jetën e huamarrësit.
- Kërkoji bankës të sqarojë me shkrim se cilat polica sigurimi janë të detyrueshme dhe cilat janë opsionale.
- Krahasoni kompani të shumta sigurimi për të gjetur kombinimin më të mirë të çmimit dhe mbulimit.
3. Negocioni tarifat fikse me noterin dhe avokatin
- Në vend të përqindjes standarde të vlerës së pronës, mund të negocioni një tarifë fikse për shërbimet.
- Krahasoni 3-4 noterë ose avokatë në rajon për të zgjedhur çmimin më të mirë.
- Nëse transaksioni është standard dhe nuk përfshin kushte komplekse ndërkombëtare, disa nga konsultimet mund të reduktohen.
4. Planifikoni shpenzimet tuaja paraprakisht
- Përfshi tarifat e noterisë dhe të bankës në buxhetin tuaj të përgjithshëm të blerjes për të shmangur surprizat.
- Kontrolloni nëse mund të paguani për disa shërbime njëherësh (për shembull, noteri dhe regjistrim) - kjo ndonjëherë mund të zvogëlojë tarifat shtesë.
5. Përdorni ndihmën profesionale me mençuri
- Përfshini një avokat ose noter vetëm për fazat kryesore të transaksionit.
- Për procedurat standarde (regjistrimi, prokurat), mund të kufizoheni në mbështetje minimale për të shmangur pagesën e tepërt.
Duke ndjekur këto hapa, mund të kurseni disa mijëra euro, të shmangni sigurimet e panevojshme dhe të shmangni pagesën e tepërt për shërbime ligjore ose noteriale, edhe kur blini një apartament ose shtëpi të shtrenjtë në Austri.
