Distrikti i 7-të i Vjenës – Neubau: ku të jetosh dhe në çfarë të investosh

Kur u gjenda për herë të parë në Neubau (lagjja e 7-të e Vjenës), u habita se sa kompakte mund të bashkëjetonte një larmi e tillë stilesh jetese dhe ritmesh jete brenda vetëm disa kilometrave katrorë.

Këtu, fasadat historike të shekullit të 19-të gërshetohen me hapësirat e artit eksperimental, tregjet e mëngjesit ia lënë vendin ekspozitave të mbrëmjes, dhe trotuaret janë të populluara në mënyrë të barabartë nga stilistë mode, çifte të moshuar vjenezë dhe familje të reja me fëmijë.

Neubau ndodhet vetëm 2-3 km nga qendra historike, por është më shumë sesa thjesht një zonë banimi pranë Vjenës së mbushur me turistë. Është një ekosistem i pavarur - krijues, i gjallë dhe në zhvillim të vazhdueshëm.

Ndryshe nga lagjet më konservatore dhe të respektueshme si Hietzing ose Döbling, këtu ka një energji të gjallë: po hapen kafene, studio dhe zyra të reja agjencish krijuese, dhe çdo verë zona është e mbushur me festivale dhe panaire.

Shpesh u këshilloj klientëve të marrin në konsideratë Neubau nëse nuk kërkojnë vetëm pasuri të paluajtshme, por edhe një stil jetese specifik. Është vendi më i lehtë për t'u integruar në jetën vjeneze, për të takuar vendasit dhe për të gjetur një rrjet social.

Për investitorët, zona është tërheqëse për shkak të dendësisë së lartë të popullsisë (afërsisht 18-20 mijë njerëz për km²) dhe kërkesës së qëndrueshme për qira, veçanërisht nga profesionistët e rinj dhe studentët.

Qëllimi i këtij artikulli është të hedhë një vështrim të detajuar mbi Neubau nga këndvështrime të ndryshme: historia, gjeografia, struktura shoqërore, stoku i banesave, infrastruktura dhe, natyrisht, atraktiviteti i investimeve.

Karakteristikat kryesore të Neubau:

• Vendndodhja: vetëm 2-3 km nga qendra e qytetit (Innere Stadt).
• Popullsia: rreth 32-35 mijë banorë.
• Atmosfera: Bohemiane, krijuese, me një skenë të fortë artistike.
• Çmimet e pronave: Disa nga më të lartat në Vjenë (mesatarisht 5,500–6,000 €/m²), për shkak të kërkesës së lartë.
• Transporti: linjat e metrosë U3 dhe U6, rrjet i dendur tramvajesh dhe autobusësh.
• Infrastruktura: kompakte, me një rrjet të zhvilluar shkollash, dyqanesh dhe qendrash kulturore.

Neubau quhet "Soho i Vjenës" ose "Berlini i Vogël" dhe krahasimi është plotësisht i justifikuar. Por, siç ua shpjegoj klientëve, është e rëndësishme të kuptohet: ndryshe nga Berlini, ku lagjet mund të ndryshojnë shpejt dhe madje të "zhvlerësohen", në Vjenë, stabiliteti historik i një lagjeje është një garanci për investitorët.

Historia e Neubau daton që nga Mesjeta. Vendbanimet e para këtu u ngritën në shekujt 14 dhe 15 si zona periferike jashtë mureve të qytetit të Vjenës. Emri "Neubau" përkthehet si "ndërtesë e re" ose "lagje e re", duke reflektuar zhvillimin e shpejtë të zonës gjatë epokës kur Vjena po zgjerohej përtej qendrës së saj të vjetër të qytetit.

Deri në shekullin e 19-të, Neubau ishte bërë një lagje artizanësh dhe industrish të vogla. Këtu punonin këpucarë, mobiljebërës, bukëpjekës dhe metalpunues të vegjël. Lagjja u zhvillua si një lagje e "klasës punëtore", por jo një lagje vërtet industriale. Përkundrazi, ishte një lagje artizanësh, ku pronari dhe familja e tij jetonin sipër dyqanit, ndërsa puna ishte në kulmin e saj poshtë.

Një kapitull i veçantë në histori janë fabrikat dhe punishtet e prodhuesve të mobiljeve. Vjena është ende e famshme për shkollën e saj të mobiljeve dhe shumë nga rrënjët e kësaj zejtarie mund të gjurmohen deri në Neubau. Distrikti njihej gjithashtu si një qendër e industrisë së shtypit, ku ndodheshin shtypshkronja dhe punishte botimi.

Në gjysmën e dytë të shekullit të 19-të, të ashtuquajturat "Hofhäuser" (shtëpi me oborre) u ndërtuan në mënyrë aktive në Neubau, duke krijuar "komunitete" të vogla. Shumë nga këto ndërtesa kanë mbetur edhe sot: ndërtesa katër deri në pesëkatëshe me hyrje të harkuara në oborre që dikur strehonin puse, hambare ose kopshte të vogla.

Pas Luftës së Parë Botërore, distrikti, ashtu si pjesa tjetër e Vjenës, u përball me mungesë banesash. Ishte në vitet 1920 dhe 1930 që programi i "strehimit social" (Gemeindebau) u zhvillua në mënyrë aktive. Në Neubau u ndërtuan disa komplekse ikonike, të cilat janë ende në përdorim sot dhe konsiderohen shembuj të arkitekturës progresive të kohës së tyre.

Pas Luftës së Dytë Botërore, Neubau u transformua gradualisht nga një lagje e klasës punëtore në një lagje kulturore. Artistë, shkrimtarë dhe studentë nga Akademia e Arteve të Bukura u zhvendosën këtu. Në vitet 1970, filloi të shfaqej një skenë arti dhe në vitet 1990 mbërritën stilistët e parë të modës.

Sot, Neubau perceptohet si "qendra e kulturës alternative të Vjenës". Është shtëpia e MuseumsQuartier (një nga komplekset më të mëdha kulturore të Evropës), si dhe galeri dhe studio arti të shumta.

Shpesh takoj klientë që vijnë në Vjenë për punë ose studime dhe bien në dashuri me Neubau.

Neubau është një nga lagjet më kompakte të Vjenës. Sipërfaqja e saj është afërsisht 1.6-1.9 km², me një popullsi midis 32,000 dhe 35,000 banorëve. Dendësia arrin 18,000-20,000 njerëz për kilometër katror - një nga më të lartat në qytet për një zonë banimi me ndërtesa historike.

Ky është një profil tipik i lagjeve të brendshme: ka pak parqe të mëdha "brenda konturit", por përreth tyre ka hapësira të mëdha të gjelbra të lagjeve të para dhe fqinje (Burggarten, Volksgarten, oborret MQ) në një distancë të shkurtër në këmbë.

Gjeografikisht, Neubau mund të lexohet si një distrikt “mozaik”:

Zona banimi . Ndërtesa të vjetra shtëpish, apartamente moderne dhe banesa sociale. Rrugët Neustiftgasse, Zieglergasse, Kaiserstraße, Burggasse, Lerchenfelder Straße (në kufi me autostradën e 8-të) dhe një rrjet rrugësh dytësore. Këtu do të gjeni një përzierje shtëpish të vjetra qyteti, ndërtesash të modernizuara dhe shtesa të vogla të reja.

Rrugët tregtare . Para së gjithash, Mariahilf er Straße (formalisht e 6-ta, por funksionalisht "pragu" i Neubau), një nga rrugët më të njohura tregtare të Vjenës, "shpatulla" e saj Siebensterngasse, dhe Neubau (sot një zonë takimesh).

Hapësira krijuese . Punëtoritë, studiot dhe galeritë janë të përqendruara më afër qendrës së rrethit. MuseumsQuartier (qendra e gravitetit kulturor), WestLicht (qendra e muzeut dhe fotografisë) në Westbahnstraße, galeritë përgjatë aksit Schleifmühlgasse/ Neubau , dyqane të përziera, etj.

Sheshe dhe oborre . Spittelberg (një rrjet rrugësh dhe oborresh të ngushta), Sankt-Ulrichs-Platz, Weghuberpark në MQ, Josef-Strauß-Park – zona të vogla por komode me gjelbërim.

• Arteria kryesore e distriktit është Mariahilfer Straße, e cila kalon nëpër pjesën jugore të Neubau. Është plot jetë ditë e natë, me dyqane, kafene, zyra dhe qendra transporti.
• Paralelisht me të është Neubaugasse – një rrugë me një karakter më lokal, “lagjeje”: dyqane firmash, restorante të vogla, kafene komode.

Brenda, rrugët janë më të ngushta, shpesh me një kah, ku këmbësorëve dhe biçikletave u jepet përparësi. Neubau është një lagje me distanca të shkurtra, me një shëtitje derë më derë që zgjat 5-12 minuta.

Zhvillimi i zonës është shumë i larmishëm. Midis ndërtesave janë ndërtesa të shekullit të 19-të me fasada të zbukuruara, shtëpi funksionale të mesit të shekullit të 20-të dhe komplekse moderne me dritare panoramike.

Ekuilibri midis zhvillimit historik dhe rinovimeve moderne luan në favor të investitorëve që kërkojnë blerje me qëllim qiradhënie: një pjesë e mirë e ndërtesave Altbau me cilësi të lartë, qiramarrës të qëndrueshëm nga "ekonomia krijuese" dhe afërsia me universitetin dhe grupet kulturore sigurojnë likuiditet të parashikueshëm.

Nga përvoja ime, është ky kombinim stilesh që shpesh tërheq klientët. Për shembull, një familje nga Polonia po zgjidhte midis një apartamenti të ri në Donaustadt dhe një shtëpie historike në Neubau. Ata përfundimisht vendosën për Neubau sepse, siç thanë ata, "çdo rrugë këtu ka historinë e vet".

Neubau është një nga lagjet "më të reja" të Vjenës për nga fryma dhe stili i jetës. Mosha mesatare e banorëve këtu është më e ulët se mesatarja e qytetit. Ndërsa mosha mesatare në Vjenë në tërësi është rreth 42 vjeç, në Neubau është më afër 38–39 vjeç.

Profili i moshës është "i rritur i ri": shumë të punësuar të moshës 25-44 vjeç, me arsim të lartë, janë të punësuar në ekonominë krijuese, IT, arsim, mjekësi dhe turizëm. Neubau është një komunitet i pjekur vonë, ku njerëzit kanë tendencë të qëndrojnë në apartamente të qytetit më gjatë sesa të zhvendosen në një shtëpi në periferi: afërsia me punën, kulturën dhe shkollat ​​kompenson hapësirën e vogël të jetesës.

Shumica e banorëve janë:

• profesionistë të rinj në industritë krijuese (dizajn, modë, reklamim, IT);
• studentë të Universitetit të Vjenës, Universitetit të Arteve të Aplikuara, Akademisë së Arteve të Bukura;
• familje të reja me një ose dy fëmijë;
• si dhe "vjenezët e lindur" që kanë jetuar këtu për breza.

Përqindja e të huajve në qytet që nga fillimi i vitit 2024 ishte 35.4% (40.2% kanë lindur jashtë Austrisë). Krahasuar me distriktet e tjera, Neubau është dukshëm më ndërkombëtar sesa, për shembull, i 13-ti (Hietzing) ose i 18-ti (Währing), ku mbizotërojnë familjet me rrënjë austriake.

Në Neubau mund të gjeni dy "pole":

• Njerëz me të ardhura të larta që blejnë apartamente për 600,000–700,000 € e lart.
• Njerëz të klasës së mesme: qiramarrës, studentë, krijues.

Zona është e shtrenjtë, por jo elitare – ka më shumë të bëjë me stilin e jetës sesa me luksin. Të ardhurat ndryshojnë në të gjithë Vjenën , por Neubau është një nga lagjet me fuqi blerëse mbi mesataren e qiramarrësve (e rregulluar për qiratë e larta). Për blerësit, kjo do të thotë më pak rrezik boshllëku dhe një pritje më të lartë për cilësi – kuzhina, banjo, ndriçim i integruar dhe hapësirë ​​magazinimi. Për qiramarrësit, kjo do të thotë mundësia për të jetuar "një hap" larg punës dhe teatrit.

Lidhur me zonat e pafavorizuara dhe të rrezikshme të Vjenës, Austria në tërësi dhe Vjena si metropol janë të sigurta sipas standardeve evropiane. Sipas raporteve vjetore nga BMI federale , Vjena ka ruajtur një nivel vazhdimisht të lartë të sigurisë subjektive në vitet e fundit.

Kur e konsideroni Vjenën si një vend për të jetuar, është e rëndësishme të merrni në konsideratë një kombinim faktorësh: dendësinë e jetës së natës, fluksin turistik, afërsinë me qendrat e transportit - dhe më pas të zgjidhni llojin e duhur të strehimit dhe sigurinë e tij (interfon, interfon me video, ndriçim hyrjeje, dyer me cilësi të lartë) në përputhje me rrethanat.

Pse të huajt zgjedhin Neubau:

• Vendndodhje qendrore.
• Atmosfera e "Berlinit të vogël" është e rehatshme për profesionet krijuese.
• Siguri e lartë.
• Shumë shkolla ofrojnë mësimdhënie në anglisht dhe gjuhë të tjera.
• Mundësi për të investuar në pasuri të paluajtshme të lëngshme.

Stoku i banesave Neubau është një mozaik ndërtesash historike apartamentesh, ambienteve komunale të "Vjenës së Kuqe" dhe apartamenteve moderne pas rindërtimit/ndërtimeve të reja.

Seksioni historik përmban tavane të larta, korniza prej gipsi, dysheme parketi dhe dyer të dyfishta. Prania e një ashensori, shërbimeve moderne, dritareve me efikasitet energjetik dhe ventilimit të menduar mirë janë thelbësore. Ndërtesat e oborrit (ose ndërtesat "gof") vlerësojnë një pamje "të qetë". Stoku i banesave të Neubau mund të ndahet përafërsisht në kategoritë e mëposhtme:

• Shtëpi historike të shekullit të 19-të me kalime të harkuara që të çojnë në oborre;
• Shtëpi komunale nga vitet 1920 dhe 1930 (banesa sociale, shpesh me oborre të gjelbërta);
• Apartamente dhe papafingo moderne pas rindërtimit të fabrikave të vjetra;
• Komplekse butike të gjeneratës së re me teknologji të shtëpisë inteligjente.

Zona është e njohur për mungesën pothuajse të plotë të ndërtesave të prodhuara në masë: ndërtimi është i kufizuar nga kompaktësia e zonës dhe ruajtja e karakterit të saj historik. Kjo automatikisht rrit vlerën e secilës pronë.

Në zonë ka disa banesa sociale, por janë më të ulëta se në lagjet periferike, thjesht për shkak të sasisë së vogël të tokës dhe dendësisë së lartë historike. Për familjet me fëmijë, planimetria e katit dhe ndriçimi janë të rëndësishme, ndërsa për investitorët, një planimetri pa humbje dhe gjendja e pronës së përbashkët (çatia, ngritëset, fasada) janë të rëndësishme.

Diapazoni i çmimeve . Neubau është në skajin më të lartë të spektrit të çmimeve të qytetit, megjithëse jo aq ekstrem sa distrikti i parë "i artë". Sipas statistikave zyrtare të transaksioneve nga Statistik Austria , çmimet e apartamenteve në Vjenë u rritën në mënyrë të pabarabartë në vitin 2024; të dhënat sipas distriktit janë të disponueshme në shkarkimet e tyre (përfshirë të 7-tin, Neubau ).

Ky është një pamje e rrallë "zyrtare" e transaksioneve aktuale, jo ofertave. Për referencë: Neubau renditet vazhdimisht midis lagjeve me çmime blerjeje që shpesh tejkalojnë 6,000 €/m² për prona me cilësi të lartë, që është më e lartë se në lagjet më periferike.

Analitika bankare tregon gjithashtu një nivel të lartë: raportet nga bankat kryesore austriake dhe hulumtimet mbi Vjenën (indekset e çmimeve të OeNB) tregojnë një trend rritjeje afatgjatë me faza ciklike. Indeksi i OeNB është "baza" që përdor kur diskutoj horizontet e investimeve (10-15 vjet).

Qiraja. Qiratë mesatare të tregut në Neubau janë më të larta se mesatarja e Vjenës. "Studimi referues" zyrtar në Austri është i ashtuquajturi Richtwert (një normë referuese për kategori të caktuara të banesave të vjetra), i cili përditësohet nga Ministria e Drejtësisë për Vjenën; megjithatë, ai nuk pasqyron kontratat e tregut në "sektorin e lirë", veçanërisht në vendet kryesore.

Prandaj, në vlerësimin tim praktik, unë shqyrtoj transaksionet aktuale dhe kontratat aktuale në ndërtesa të krahasueshme, si dhe statistikat e qytetit/statistikat austriake të qirasë në nivel shteti. Në Neubau, kontratat aktuale të tregut shpesh janë dukshëm më të larta se "pikat referuese".

Pikat e nxehta lokale për të jetuar dhe blerë përfshijnë perimetrin Neubau Gasse, rrugët e qeta midis Neubau Gasse dhe MuseumsQuartier, dhe lagjet në veri të Mariahilf er Straße me insolacion më të mirë. Këto zona gëzojnë kërkesë të qëndrueshme si nga qiramarrësit ashtu edhe nga blerësit fundorë. Në praktikë, rezultatet më të mira arrihen nga pronat "të menduara më vonë": apartamente historike me shërbime dhe ashensorë të rinj.

Kur familjet me fëmijë mendojnë të transferohen në Neubau, pyetja e parë që më bëjnë gjatë një konsultimi është: "Po shkollat ​​dhe kopshtet?" Kjo është plotësisht e kuptueshme - në fund të fundit, arsimi është gjithmonë një faktor kyç kur zgjidhni një vend për të jetuar. Neubau është i përshtatshëm për familjet sepse shkollat ​​dhe kopshtet janë në distancë të shkurtër në këmbë.

Kopshte. Në zonë ka disa kopshte komunale (ato financohen nga qyteti, kështu që janë falas ose kanë një tarifë shumë nominale). Ekziston gjithashtu një rrjet kopshtesh private, ku klasat janë më të vogla dhe i kushtohet më shumë vëmendje zhvillimit të aftësive krijuese.

Shumë nga klientët e mi zgjedhin kopshte private sepse duan që fëmija i tyre të mësojë muzikë, vizatim dhe gjuhë të huaja që në moshë të vogël.

Shkollat ​​fillore. Arsimi fillor në Neubau është i një standardi të lartë. Ka shkolla publike dhe private.

Shkollat ​​publike përqendrohen në kurrikulën klasike austriake. Shkollat ​​private ofrojnë një qasje më të individualizuar, shpesh me theks në lëndët krijuese.

Arsimi i mesëm. Ka më shumë mundësi këtu: gjimnaze, shkolla private me kurrikula ndërkombëtare dhe lice të specializuara. Për më tepër, distriktet fqinje (të 6-ta, të 8-ta dhe të 9-ta) janë shtëpia e gjimnazeve prestigjioze dhe shkollave private ndërkombëtare.

Shkollat ​​ndërkombëtare ku mësimdhënia është në anglisht janë veçanërisht të njohura. Ato janë më të shtrenjta se shkollat ​​standarde austriake, por u lejojnë fëmijëve të integrohen menjëherë në një mjedis ndërkombëtar.

Arsimi i lartë. Institucionet e arsimit të lartë janë të përqendruara rreth Uni Wien , TU Wien dhe mdw në distriktet 1 deri në 9, duke mbështetur kërkesën për qira në Neubau midis profesorëve asistentë, studentëve të doktoraturës dhe fakultetit të ri.

Një shembull praktik: Një nga klientët e mi është një familje nga Ukraina me dy fëmijë. Ata zgjodhën një apartament në Neubau pikërisht sepse ishte në distancë të shkurtër në këmbë nga një kopsht fëmijësh dhe një shkollë ndërkombëtare.

Fëmija i tyre më i vogël shkoi në një çerdhe komunale, ndërsa më i madhi në një shkollë ndërkombëtare me fokus në anglisht. Kjo i lejoi familjes të minimizonte stresin e zhvendosjes: fëmijët u përshtatën shpejt, bënë miq dhe prindërit fituan besim se arsimi përmbushte standardet ndërkombëtare.

Një nga avantazhet kryesore të Neubau është vetëmjaftueshmëria e saj. Lagjja është e vogël, por ka gjithçka që ju nevojitet për jetën.

Dyqane. Nga rrjetet e mëdha (Billa, Spar, Hofer) te dyqanet e vogla organike, Mariahilf er Straße krenohet me qendra tregtare, butiqe, dyqane veshjesh dhe dyqane elektronike.

Kujdesi shëndetësor. Distrikti ka një klinikë qyteti, disa klinika private dhe zyra dentare. Spitali më i afërt publik është Wilhelminenspital (në distriktin e 16-të), por është 15 minuta larg me makinë.

Shërbime. Pastrim kimik, sallone flokësh, palestra, hapësira pune të përbashkëta. Çdo gjë është fjalë për fjalë lehtësisht e arritshme.

Vjena është e njohur për sistemin e saj efikas të transportit publik, dhe Neubau është një shembull kryesor i kësaj. Distrikti është i lidhur mirë me pjesën tjetër të Vjenës:

Metro. Neubau shërbehet nga tre linja metroje: U3 (stacionet Zieglergasse, Neubau Gasse dhe Volkstheater), një kryqëzim me U2 në Volkstheater dhe qasje në U6 (Burggasse–Stadthalle) në veriperëndim. Kjo garanton izokrone të shkurtra: 5–10 minuta deri në qendër të qytetit, 15–25 minuta deri në universitete dhe adresa kryesore biznesi.

Autobusë dhe tramvaje. Linjat ikonike të tramvajit 49 (nëpërmjet Siebensterngasse/Westbahnstraße deri në qendër), 46 (përgjatë Burggasse drejt Unazës), 5 (nëpërmjet Kaiserstraße deri në aksin Praterstern/Westbahnhof) dhe autobusi 13A – një nga linjat më të dobishme ndërqytetëse.

Ato jo vetëm që ofrojnë lidhje me lagje të tjera, por ofrojnë edhe një "përvojë të Vjenës": duke udhëtuar në Unazën Ring dhe duke parë të gjithë qendrën e qytetit. Ky "rrjet i hollë" i dendur e bën të mundur lëvizjen pa makinë.

Në këmbë dhe me biçikletë. Infrastruktura e biçikletave dhe zonat për këmbësorë janë pikat e forta të distriktit. Rindërtimi i Zieglergasse në vijën e 6-të dhe të dytë fqinje (brezi përgjatë Museumsquartier) ka përmirësuar përparësinë për këmbësorët dhe çiklistët.

Aksi i gjerë për këmbësorë Mariahilfer Straße është bërë tipari dallues i programit të rinovimit të rrugëve të Vjenës. Faqet zyrtare të internetit të qytetit përshkruajnë parimet: trafik i reduktuar i transportit publik, më shumë gjelbërim dhe kalime të sigurta.

Zonat për këmbësorë po zgjerohen: oborret e MQ, Spittelberg dhe rrugët anësore pranë Neubaujanë "ambientet e melodisë urbane" që e bëjnë zonën të rehatshme për të jetuar pa makinë.

Koha e udhëtimit nga Neubau:

• Qendra historike (Stephansplatz) është 10 minuta larg me metro.
• Në stacionin qendror - 15 minuta
• Për në aeroport - 35-40 minuta
• Universiteti i Vjenës është 10-12 minuta larg.

Parkimi në Neubau është një çështje më vete. Që nga viti 2022, pothuajse e gjithë Vjena ka kaluar në menaxhimin e parkimit të distriktit (Parkraumbewirtschaftung). Distrikti është kompakt dhe me popullsi të dendur, kështu që parkimi është një sfidë.

I gjithë qyteti i Neubau mbulohet nga Kurzparkzone — parkim afatshkurtër me pagesë gjatë ditëve të javës me një afat kohor (zakonisht deri në dy orë) — dhe sistemi Parkpickerl për banorët. Nga viti 2025, tarifat bazë të parkimit afatshkurtër do të jenë: 30 minuta – 1,30 €, 60 minuta – 2,60 €, 90 minuta – 3,90 €, 120 minuta – 5,20 €; është gjithashtu në dispozicion një biletë falas 15-minutëshe.

Një Rezident Parkpickerl jep të drejtën për parkim të pakufizuar në zonën tuaj (me përjashtime lokale në "rrugët e biznesit") dhe lëshohet përmes gjykatës.

Shumë ndërtesa moderne janë të pajisura me parkim nëntokësor. Parkimi publik është gjithashtu i disponueshëm në zonë, por është mjaft i shtrenjtë (2-3 € në orë).
Për më tepër, Neubau po sheh iniciativa për të zëvendësuar vendet e parkimit me elementë të gjelbër: mbjellje pemësh, vende parkimi për biçikleta, grila të gjelbra dhe kanale kulluese të ujërave të shiut - të gjitha pjesë e përshtatjes së qytetit me stinën e nxehtë.

Në praktikën time, shpesh has pyetjen: "A ia vlen të blesh një apartament me parkim?" Përgjigja ime është: nëse është e mundur, po. Parkimi rrit likuiditetin e pronës dhe e bën jetën më të lehtë për pronarin.

Neubau ka një hartë të larmishme fetare, që pasqyron multikulturalizmin e Vjenës qendrore:

• Kisha Katolike Romake Pfarrkirche St. Ulrich. Bërthama historike e famullisë së rrethit (St.-Ulrichs-Platz 3, 1070 Wien ). Një kongregacion i gjallë, shërbesa të rregullta dhe një traditë muzikore që shtrihet mbi 100 vjet.
• Ungjillore Auferstehungskirche (Lindengasse 44a, 1070 Wien ) . Famullia e Neubau /Fünfhaus.
• Bashkësia Fetare Islame e Austrisë (IGGÖ). Strukturë federale me seli në Neubau (Bernardgasse 5, 1070 Wien ).

Disa kisha ikonike (si Kirche am Steinhof ose Servitenkirche) ndodhen në lagjet fqinje, por brenda një rrezeje prej 10-20 minutash me transport publik. Lagjja mbështet iniciativat ndërfetare dhe projektet kulturore, dhe famullitë janë të përfshira në mënyrë aktive në aktivitete shoqërore (panaire bamirësie, mbrëmje muzikore).

Kjo është zemra e Vjenës krijuese. Është shtëpia e MuseumsQuartier, dhjetëra galerive, teatrove dhe hapësirave të artit. Lagjja është plot me festivale, panaire dhe shfaqje rrugore. Neubau është gjithashtu një parajsë për dashamirësit e kafesë: kafenetë janë kudo, nga vjenezët e vjetër deri te skandinavët minimalistë.

Atraksioni kryesor është MuseumsQuartier , një nga komplekset më të mëdha muzeale të Evropës. Ai është shtëpia e:

• Muzeu i Artit Modern (MUMOK)
• Muzeu Leopold (koleksionet Schiele, Klimt)
• Kunsthalle Wien
• Muzeu i fëmijëve ZOOM
• TM21 (Tremujori i Kulturës Dixhitale)
• Qendra për Vallëzim dhe Teatër Bashkëkohor
• Oborre të hapura dhe sallone verore
• Festivale, leksione dhe koncerte mbahen gjithashtu këtu.

Spittelberg. Një rrjet rrugicash dhe oborresh të ngushta të mbushura me galeri, dyqane firmash, bare dhe restorante. Weihnachtsmarkt am Spittelberg është një nga tregjet më atmosferike të Krishtlindjeve në Vjenë. Në verë, ka koncerte dhome, dhe në dimër, verë të nxehtë dhe artizanate.

WestLicht. Një muze dhe qendër fotografike në Westbahnstraße: ekspozita, ankande kamerash dhe programe edukative. Ky "bosht fotografik", së bashku me galeritë përgjatë Zieglergasse dhe Neubau , formojnë një itinerar krijues fundjave.

Kafene dhe gastronomi. Motoja e Neubau është "pa pretendime, por me shije": nga baret e kafesë speciale me pjekjet e tyre deri te bistrot urbane që shërbejnë prodhime vendase. Mariahilfer Straße ofron marka të mëdha dhe kafene familjare; rrugët e brendshme janë shtëpia e vendeve të vogla, karakteristike.

Kalendari "Neubau kulturor" përfshin festivale për dizajnin dhe ekonominë krijuese: Java e Dizajnit në Vjenë aktivizon rregullisht vende dhe hapësira pop-up në lagjet qendrore, duke përfshirë edhe rreth datës 7.

Hulumtimet mbi industritë krijuese dokumentojnë shkallën e sektorit: gati një e pesta e kompanive vjeneze janë pjesë e ekonomisë krijuese, duke punësuar dhjetëra mijëra profesionistë dhe duke gjeneruar miliarda euro të ardhura. Këto procese janë të pandashme nga rrugët e jetës reale të Neubau.

Edhe pse Neubau është një lagje historike e dendur, "tretësit e gjelbër" këtu janë menduar mirë:

• Parku Josef-Strauß është një park komod qyteti me zona për fëmijë dhe pemë të rritura.
• Weghuberpark është një zonë e gjelbër pranë MQ, një vend për ndalesa të shkurtra dhe lojëra për fëmijë.
• Sankt-Ulrichs-Platz është më shumë një shesh sesa një park, por me elementë të gjelbër dhe një “hapësirë ​​frymëmarrjeje” në pëlhurën e dendur.

Lagjet e brendshme të Vjenës tradicionalisht nuk kanë parqe të mëdha krahasuar me lagjet e jashtme. Megjithatë, Neubau krenohet me një sistem hapësirash të vogla të gjelbra, oborresh dhe rrugësh "klimatike", si dhe afërsinë me parqet kryesore të qytetit brenda një distancë prej 10-20 minutash në këmbë ose me tramvaj (Burggarten pranë Ring, Augarten më në veri përmes qendrës).

Vitet e fundit, qyteti ka investuar në mënyrë aktive në gjelbërimin e rrugëve, mbjelljen e pemëve dhe masat "freskuese" (shtigje me hije, spërkatës uji, shatërvanë uji). Njoftimet zyrtare për shtyp dhe programet e qytetit nxjerrin në pah projektet për të rritur mbulesën me pemë dhe për të përshtatur rrugët me ngrohjen, veçanërisht në rrugët qendrore.

Për sa i përket oborreve, shumë projekte banimi "gof" po marrin përmirësime: kënde lojërash, vende për biçikleta, hapësira të gjelbra dhe pleh organik. Kjo është e rëndësishme për familjet: kur "cilësia e oborrit" është e lartë, edhe një apartament i vogël "funksionon" si një shtëpi e madhe - një fëmijë luan poshtë dhe prindërit mund të shohin nga dritarja. Për investitorët, kjo do të thotë një grup më i gjerë qiramarrëssh.

Bonusi i Neubau janë rrugët e saj për këmbësorë dhe "Begegnungszonen" (zonat e takimit ku trafiku i makinave është i kufizuar dhe këmbësorët dhe çiklistët kanë përparësi). Ndryshimi i gjeometrisë së rrugëve dhe shtimi i gjelbërimit përmirëson drejtpërdrejt mikroklimën dhe "shet" adresën. Projektet në Mariahilfer Straße dhe Zieglergasse kanë treguar se sapo të eliminohet transporti publik, koha e qëndrimit të njerëzve dhe xhiroja e bizneseve të vogla rritet.

Neubau ilustron se si një lagje mund të jetë njëkohësisht banesore, kulturore dhe biznesi. Pavarësisht madhësisë së saj kompakte, ajo është bërë një nga qendrat e ekonomisë krijuese të Vjenës. Fushat kryesore përfshijnë:

Industritë Kreative. Zona është fjalë për fjalë e mbushur me studio dizajni, punëtori artistësh dhe galeri. Është shtëpia e salloneve të markave të modës, firmave të vogla arkitekturore dhe agjencive të marketingut dixhital.

Neubau është pjesë e programit Creative Vienna të qytetit, i cili mbështet bizneset e reja dhe të vogla në sektorët e arteve dhe teknologjisë.

Turizmi. Fluksi i turistëve në Vjenë po rritet çdo vit, dhe Neubau përfiton drejtpërdrejt nga kjo. Hotelet, hotelet butike dhe apartamentet me qira afatshkurtër (Airbnb) sjellin të ardhura shtesë në rreth.

Tregti me pakicë dhe shërbime. Mariahilf er Straße është arteria kryesore tregtare e Vjenës, që do të thotë se Neubau ka një xhiro të konsiderueshme me pakicë. Nga butikët luksozë te zinxhirët e përballueshëm, fluksi i blerësve krijon një ekonomi të gjallë për rrethin.

Lidhje ndërkombëtare. Për banorët, lidhjet ndërkombëtare nënkuptojnë, para së gjithash, qasje të lehtë në qendrën e organizatave dhe kampuseve: 10-20 minuta me metro dhe ndodheni në ministri, departamente të qytetit dhe selitë e institucioneve ndërkombëtare. Për qiramarrësit emigrantë, kjo është një pikë shitjeje; për investitorët, është një garanci për kërkesën.

Sipas statistikave të qytetit:

• Përqindja e njerëzve të punësuar në sektorin e shërbimeve është rreth 80%.
• 20% e banorëve të distriktit punojnë në ekonominë krijuese
• Të ardhurat mesatare familjare janë 12-15% më të larta se mesatarja e Vjenës.

Neubau nuk qëndron në vend: qyteti po investon në mënyrë aktive në zhvillimin e zonës.

Komplekse të reja banimi. Edhe pse hapësira këtu është e kufizuar, projektet e rindërtimit janë ende duke u zhvilluar. Ndërtesat e vjetra industriale po shndërrohen në apartamente moderne me parkim nëntokësor, tarraca të gjelbra dhe teknologji me efikasitet energjetik.

• "Green Neubau" është një program për të rritur numrin e pemëve dhe oborreve të gjelbra.
• Zhvillimi i infrastrukturës së çiklizmit.
• "Rrugë për njerëz" (zona për këmbësorë dhe "zona që vijnë përballë")
• Mbështetje për industritë krijuese (kredi preferenciale, qira e lokaleve për bizneset e reja).

Një pikë e veçantë është transferimi i ardhshëm i U2×U3 në Neubau Gasse. Projekti U2×U5 do të modernizojë qendrën qendrore: një konfigurim i ri i linjës pritet nga viti 2030, dhe Neubau Gasse do të marrë një transferim në U2, duke rritur më tej vlerën e transportit të adresave brenda një rrezeje prej 300–500 metrash nga hyrjet. Ky është një faktor i rëndësishëm për investimet afatgjata.

Interesi i investitorëve. Kolegët e mi të pasurive të paluajtshme vënë re se Neubau ka qenë ndër pesë distriktet kryesore në Vjenë për kërkesat e investitorëve të huaj gjatë pesë viteve të fundit. Arsyeja është e qartë: furnizim i kufizuar dhe kërkesë në rritje.

Furnizim i kufizuar. Zona është e vogël, me shumë pak projekte të reja. Ndërkohë, kërkesa është vazhdimisht e lartë. Kjo do të thotë që çmimet po rriten më shpejt se mesatarja e qytetit.

Audienca. Profesionistët e rinj, klasa krijuese dhe specialistët ndërkombëtarë jetojnë këtu. Ata janë të gatshëm të paguajnë çmime më të larta qiraje dhe strehimi sesa në zonat fqinje.

Çmimet dhe dinamika

• Çmimi mesatar për metër katror (2025): 5,800 €–6,200 €
• Rritja gjatë 5 viteve të fundit: +20–25%
• Qiraja mesatare për një apartament 70 m²: 1,200–1,500 € në muaj

Parashikimi. Ekspertët parashikojnë rritje të mëtejshme të çmimeve prej 3-5% në vit në vitet e ardhshme. Apartamentet me tarraca, ballkone dhe parkim nëntokësor janë veçanërisht të kërkuara.

Krahasimi me zonat e tjera.

• Neubau: 5,800–6,200 €/m²
• Mariahilf (distrikti i 6-të): 5,200–5,600 €/m²
• Josefstadt (distrikti i 8-të): 5,500 €–6,000 €/m²

Kështu, Neubau mbetet vazhdimisht në krye të diapazonit të çmimeve.

Kërkesë e qëndrueshme për qira (sidomos midis emigrantëve dhe studentëve). Çmimet po rriten më shpejt se mesatarja vjeneze - gjatë 20 viteve të fundit, Neubau ka parë një rritje prej 120%, krahasuar me mesataren vjeneze prej +85%. Zona është ideale për investitorët e përqendruar në vlerën afatgjatë dhe kërkesën e lartë për qira.

Kur krahasohen "lagjet më të mira të Vjenës për të jetuar", Neubau shpesh i tejkalon lagjet e jashtme për sa i përket cilësisë së mjedisit dhe kohës së udhëtimit për në punë - dhe për këtë arsye është më i shtrenjtë. Megjithatë, është më pak i shtrenjtë se adresat ultra-prestigjioze në distriktin e 1-rë dhe pjesë e distriktit të 9-të në "Trekëndëshin e Artë". Për strategjinë e "rrjedhës së qirasë + rritjes së kapitalit", është "në mes të listës" me norma të larta të banimit.

Nëse qëllimi është një kontratë qiraje e sigurt dhe një dalje me para të gatshme, do ta vendosja Neubau në 3 vendet e para, së bashku me vendet e 6-ta dhe të 8-ta. Ka më pak rrezik ndërtimi këtu dhe nevojitet më shumë punë për të përmirësuar cilësinë e brendshme dhe përvojën e qiramarrësit.

Neubau është zgjedhja e profesionistëve të rinj, familjeve urbane dhe investitorëve që vlerësojnë mundësinë për të ecur në këmbë, kulturën dhe një mjedis urban me cilësi të lartë. Nuk ka të bëjë me "sheshet e pallateve" apo "qetësinë periferike", por me gjallërinë inteligjente të lagjeve të artit, kafeneve dhe muzeve - në dozën e duhur.

Kur zgjedh lagjet më të mira për të jetuar në Vjenë, distrikti i 7-të i Vjenës renditet vazhdimisht lart. Nuk është i rrezikshëm dhe sigurisht jo në disavantazh: është një qendër klasike krijuese ku njerëzit vlerësojnë rinovimet e mira, shërbimet, oborret e qeta dhe komoditetin e karrocave dhe biçikletave.

Për një investitor, formula është: vendndodhja (U3 + U2 e ardhshme) + struktura historike + përmirësimet urbane = likuiditeti i qirasë dhe stabiliteti i vlerës.

Për kë është ideal?

• Profesionistë të rinj. Është e përshtatshme të jetosh afër qendrës së qytetit, të punosh në zyra krijuese dhe të shijosh ngjarje kulturore në mbrëmje.
• Familjet. Pavarësisht zhvillimit të dendur, zona ofron shkolla të mira, kopshte dhe një mjedis të sigurt.
• Njerëz krijues. Atmosfera në Neubau është frymëzuese dhe është e lehtë të gjesh një komunitet njerëzish me të njëjtat mendime këtu.
• Investitorët. Oferta e kufizuar dhe kërkesa e lartë e bëjnë zonën një mundësi investimi fitimprurëse.

Le të përmbledhim avantazhet kryesore të Neubau:

Neubau është një "lagje mundësish": për biznes, kreativitet dhe jetë të rehatshme. Ka gjithçka që ju nevojitet për t'u ndjerë "në qendër të gjërave". Dhe, duke gjykuar nga gjendja aktuale, Neubau do të mbetet një nga adresat më tërheqëse të Vjenës për shumë vite që do të vijnë.