Distrikti i 11-të i Vjenës – Zhytja industriale dhe e ardhmja e saj

Shumë turistë që mbërrijnë në Vjenë shohin së pari Katedralen e Shën Stefanit, Pallatin Schönbrunn dhe rrugët klasike perandorake të qendrës së qytetit. Por qyteti ka një fytyrë tjetër - industriale, të klasës punëtore, me një aluzion të një të kaluare të ashpër dhe projekte çuditërisht moderne. Pikërisht kështu Simmering Simmering lagjja e 11-të e Vjenës , e vendosur në juglindje të kryeqytetit.

Në shikim të parë, nuk është aspak një imazh si "kartolinë nga Vjena". Këtu, fabrikat ndodhen pranë zonave të banuara, linjat hekurudhore kalojnë nëpër zemër të lagjes dhe rrugët duken më utilitare sesa ato në lagjet më borgjeze.

Megjithatë, nëse hidhni një vështrim më nga afër, Simmering zbulon një anë krejtësisht të ndryshme: një lagje ku mbajtësit e vjetër të gazit janë transformuar në një kompleks futurist rezidencial dhe kulturor, dhe parqet e gjelbra ndodhen pranë vendeve industriale.

Distrikti mbulon 23.3 kilometra katrorë — një zonë e konsiderueshme për Vjenën. Ai është shtëpia e mbi 105,000 njerëzve , dhe ky numër është në rritje të vazhdueshme. Dendësia është afërsisht 4,500 njerëz për kilometër katror, ​​duke e bërë Simmering-un më pak të "ngjeshur" sesa distrikti i dendur i populluar i Favoriten-it, por më të gjallë se distriktet periferike.

Simmering është një vend kontrastesh. Nga njëra anë, njihet si një "periferi e klasës punëtore" dhe nganjëherë konsiderohet si një nga "zonat e pafavorizuara" të Vjenës. Nga ana tjetër, është shtëpia e Zentralfriedhof, parkut më të madh të qytetit, komplekseve moderne banesore pranë Gasometer dhe qendrave strategjike të rëndësishme të transportit (linja e metrosë U3, Aeroporti Schwechat dhe Simmering ).

Kështu, arondismani i 11-të mund të përshkruhet si një "qytet brenda qytetit": ai ofron strehim, punësim, transport, parqe, objekte kulturore dhe madje edhe atraksionet e veta turistike. Për disa, është një vend i stereotipizuar si një "lagje e mbushur me krime", ndërsa për të tjerët, është një vend i përshtatshëm dhe i përballueshëm për të jetuar.

Historia e rajonit daton që nga Mesjeta. Përmendja e parë e një vendbanimi në vendin e Simmering-ut të sotëm daton në shekullin e 13-të. Në atë kohë, ishte një fshat i vogël ku banorët merreshin me bujqësi dhe vreshtari.

Shekulli i 19-të: industrializimi

Situata ndryshoi në mënyrë dramatike në shekullin e 19-të. Vjena po rritej me shpejtësi dhe periferia e saj lindore filloi të zhvillohej në një zonë industriale. Në Simmering u shfaqën fabrikat e tullave, punishtet, fabrikat dhe, veçanërisht, Gazometrat - cilindra gjigantë, gati 70 metra të lartë, që ruanin gaz për ndriçimin e rrugëve dhe ngrohjen e shtëpive.

Në vitin 1892, Simmering u bë zyrtarisht pjesë e Vjenës. Që atëherë, ai u bë një lagje tipike e klasës punëtore, duke tërhequr migrantë nga Republika Çeke, Hungaria, Kroacia dhe pjesë të tjera të Austro-Hungarisë. Lagjja u rrit me shpejtësi, me shtëpi, dyqane dhe shkolla të reja që po ndërtoheshin.

Në gjysmën e parë të shekullit të 20-të, Simmering e forcoi statusin e saj si një lagje e klasës punëtore. Gjatë epokës së "Vjenës së Kuqe" , këtu u ndërtuan shtëpi (hofe) komunale, duke ofruar strehim të përballueshëm për familjet me të ardhura të ulëta. Lagjja fitoi reputacionin si një qendër industriale, duke punësuar dhjetëra mijëra punëtorë.

Gjatë Luftës së Dytë Botërore, Simmering ishte një shënjestër e sulmeve ajrore : fabrikat, rezervuarët e gazit dhe termocentrali ishin me interes strategjik. Shumë lagje u shkatërruan, por ato u rindërtuan në vitet e pasluftës.

Në fund të shekullit të 20-të, rezervuarët e gazit ishin të vjetëruar: ato nuk përdoreshin më për ruajtjen e gazit. Lindi pyetja: të shemben apo të ruhen? Në fund të fundit, u mor vendimi për rindërtimin e tyre.

Në vitin 2001, ish-gjigantët industrialë u transformuan në Gasometer City . Ai strehonte apartamente, konvikte studentësh, zyra, dyqane, një kinema dhe një sallë koncertesh. Fasadat ruajtën pamjen e tyre historike, ndërsa ambientet e brendshme u bënë emblematike të arkitekturës moderne. Ky projekt u bë një "ri-emërtim" i vërtetë i lagjes: për herë të parë, Simmering filloi të perceptohej jo vetëm si një periferi e klasës punëtore, por edhe si një zonë e së ardhmes.

Simmering zë pjesën juglindore të Vjenës dhe konsiderohet si një portë hyrëse për në qytet. Distrikti kufizohet me Favoriten-in e 10-të në perëndim, Landstrasse-n e 3-të dhe Leopoldstadt-in e 2-të në veri, dhe shtrihet deri në kufirin e kryeqytetit në lindje. Është këtu që fillojnë autostradat që të çojnë në Aeroportin Ndërkombëtar Schwechat, dhe ndodhen zonat industriale.

Sipërfaqja totale e distriktit është 23.3 kilometra katrorë , duke e bërë atë një nga distriktet më të gjera brenda kufijve të qytetit. Popullsia është afërsisht 105,000 dhe po rritet falë zhvillimeve të reja banesore dhe migrimit.

Zierja e shpejtë vështirë se është homogjene. Brenda saj, mund të identifikohen disa zona të dallueshme, secila me një atmosferë, arkitekturë dhe standard jetese dukshëm të ndryshëm:

1. 1. Zona Veriore (Gasometer, Erdbergstraße, Nähe U3).
      Kjo është fytyra e "Simmering-ut të ri". Është shtëpia e katër rezervuarëve të famshëm të gazit, të shndërruar në komplekse banimi dhe kulturore, si dhe lagjeve moderne me ndërtesa, zyra dhe qendra tregtare të reja. Kjo pjesë e rrethit është më e afërta me konceptin e "rretheve prestigjioze të Vjenës" brenda rrethit.
   2. Pjesa qendrore (Enkplatz, Geiselberg, Simmering er Hauptstraße). Një lagje klasike e klasës punëtore, ku janë ruajtur ndërtesa komunale të shekullit të 20-të, pallate të vjetra apartamentesh, tregje dhe dyqane të lira. Është e populluar dendur, me shumë emigrantë dhe studentë.
      Kjo zonë shpesh konsiderohet "multikulturore" ose edhe "e pafavorizuar" në Vjenë, megjithëse për shumë familje mbetet më e përballueshmja për sa i përket strehimit.
   3. Pjesa jugore (Zentralfriedhof, Albern, Laaer Wald).
      Një zonë e gjelbër dhe e qetë, ku ndodhet Zentralfriedhof, parku dhe varreza më e madhe e qytetit, zona të pyllëzuara dhe zona banimi me dendësi më të ulët. Kjo zonë tërheq familjet me fëmijë dhe ata që vlerësojnë paqen dhe qetësinë, por janë të gatshëm të tolerojnë një distancë nga qendra e qytetit.

Karakteristika përcaktuese e Simmering është kontrasti i tij i fortë brenda një lagjeje të vetme. Në veri dhe perëndim, ndërtesa futuriste dhe lagje të reja mund të shihen pranë Gasometer City: fasada xhami të shkëlqyera, klube, salla koncertesh dhe apartamente moderne.

Kjo pjesë e Simmering perceptohet pothuajse si një “Vjenë e re”, e synuar për të rinjtë, emigrantët dhe ata që duan të jetojnë në komplekse elegante dhe të rehatshme.

Por nëse ecni vetëm disa kilometra në lagje, pamja ndryshon. Lagjet e vjetra të klasës punëtore me ndërtesa nga fundi i shekullit të 19-të dhe fillimi i shekullit të 20-të kujtojnë të kaluarën e lagjes. Këtu ende mund të gjeni ferma me fasada të qëruara, oborre të ngushta, dyqane të vogla dhe kafene të lira. Për disa, kjo është "atmosfera e Vjenës së vërtetë", ndërsa për të tjerët, është një kujtesë se jo e gjithë lagjja i ka mbijetuar rinovimit.

Pjesa jugore e Simmering ka një atmosferë vërtet të qetë, pothuajse rurale. Zentralfriedhof dhe parqet ngjitur krijojnë një ndjesi rehatie dhe qetësie. Këtu mund të shëtisni përgjatë rrugëve të gjata, të ngisni biçikletë ose të bëni një piknik. Shumë familje e zgjedhin këtë pjesë të rrethit sepse kombinon strehimin e përballueshëm me afërsinë me natyrën.

Urbanistët shpesh e quajnë Simmering një "mini-Vjenë". Ai i ka të gjitha: industri, zhvillim banimi, hapësira krijuese dhe hapësira të gjera të gjelbra. Distrikti është i vështirë për t'u përshkruar me një fjalë të vetme: është shumështresor, i gjallë dhe në ndryshim të vazhdueshëm. Ky kombinim e bën atë tërheqës për banorët, investitorët dhe turistët.

Simmering është shtëpia e afërsisht 105,000 banorëve , dhe ky numër po rritet vit pas viti. Distrikti ka një dendësi zhvillimi mesatare - afërsisht 4,500 banorë për kilometër katror. Kjo e bën atë më pak të dendur të populluar se Favoriten fqinj, por ende mjaft të gjallë. Distrikti ndihet i gjallë falë zhvillimit të dendur përgjatë rrugëve kryesore dhe atmosferës multikulturore të nxitur nga vendasit.

Simmering është një lagje vërtet multikulturore e Vjenës .

Historikisht, punëtorët nga Bohemia, Moravia dhe Hungaria migruan këtu. Pas Luftës së Dytë Botërore, komunitetet migrante nga Ballkani u vendosën këtu dhe, duke filluar nga vitet 1960, turqit dhe jugosllavët mbërritën masivisht në zonë, të ftuar si punëtorë mysafirë për të punuar në fabrika dhe kantiere ndërtimi.

Në dekadat e fundit, valë të reja migrimi : sirianë, afganë, arabë dhe evropianë lindorë. Falë afërsisë me Aeroportin Schwechat dhe qendrat kryesore të logjistikës, zona është bërë një vend i përshtatshëm për emigrantët që punojnë në industritë e transportit dhe shërbimeve.

Sot, një shëtitje përgjatë Simmering er Hauptstraße shndërrohet në një mini-udhëtim rreth botës: mund të dëgjoni dialekte turke, serbe dhe kroate, arabisht dhe, sigurisht, gjermanisht. Restorantet hallall, dyqanet e erëzave orientale, "beissels" (dyqane furre buke) tradicionale vjeneze dhe furrat e bukës ndodhen të gjitha këtu. Kjo përzierje kulturore është njëkohësisht një thesar dhe një sfidë për rrethin.

Krahasuar me distriktet "borgjeze" si e 1-ra ( Innere Stadt ) ose e 19-ta ( Döbling ), Simmering është dukshëm më e re .

• Të rinjtë vijnë këtu për shkak të çmimeve më të ulëta të qirasë.
• Studentët zgjedhin apartamente afër stacionit të metrosë U3 ose pranë FH Campus Wien , i cili ndodhet shumë afër.
• Familjet e reja me fëmijë gjejnë një kompromis midis çmimit dhe komoditetit këtu: zona ka shumë shkolla, kopshte dhe hapësira të gjelbra.

Në të njëjtën kohë, Simmering mbetet shtëpia e pensionistëve që kanë jetuar në të njëjtat ferma për dekada të tëra. Ky kontrast brezash formëson karakterin dallues të lagjes: studentët dhe vjenezët e moshuar mund të jetojnë në një ndërtesë, ndërsa familjet e mëdha emigrantësh jetojnë në tjetrën.

Për sa i përket nivelit të të ardhurave, distrikti konsiderohet të jetë në "të tretën e mesme" të qytetit. Nuk ka përqendrim të njerëzve ekskluzivisht të pasur ose ekskluzivisht të varfër, por hendeku është i dukshëm:

• Në zonat më të vjetra, qiratë mund të fillojnë nga 11–12 euro/m², duke e bërë strehimin të përballueshëm për studentët dhe punëtorët.
• Në komplekset e reja pranë Gasometer City, çmimet po i afrohen atyre në zonat prestigjioze: 16–18 €/m² për qira, ndërsa çmimet e blerjes arrijnë në 6,000–7,000 € për m².

Ky diapazon çmimesh tregon se Simmering nuk është as një zonë krejtësisht e disavantazhuar e Vjenës dhe as një zonë prestigjioze. Është një lagje ku një ndërtesë e thjeshtë pesëkatëshe me strehim të përballueshëm mund të qëndrojë krah për krah me një kompleks modern banimi me apartamente dizajni.

Nëse e ndajmë popullsinë e rrethit në grupe, marrim një pamje interesante:

1. Punëtorët dhe migrantët
   përbëjnë pjesën më të madhe të banorëve. Shumë prej tyre punojnë në fabrika (Siemens, LEO Pharma), logjistikë ose ndërtim. Familjet e tyre janë vendosur prej kohësh në zonë dhe formësojnë "jetën e përditshme" të Simmering: tregje, dyqane të vogla, kafene.
2. Studentë dhe profesionistë të rinj.
   Falë afërsisë së universiteteve dhe qirave më të ulëta, ata përbëjnë një pjesë të konsiderueshme të qiramarrësve. Ata mund të gjenden në Gasometer City, në konviktet e studentëve dhe në apartamente pranë metrosë.
3. Familje me të ardhura të mesme.
   Ato shpesh vendosen në pjesën jugore të qytetit, më afër Qendrës Qendrore dhe zonave të gjelbra. Ata vlerësojnë qetësinë, parqet dhe aksesin në shkolla.
4. Emigrantë dhe investitorë.
   Banorë të rinj që blejnë apartamente në komplekse prestigjioze nga Gasometer. Ata vlerësojnë strehimin modern dhe transportin e përshtatshëm për në qendër të qytetit dhe aeroport.

Simmering është një lagje ku shtresat historike dhe zhvillimet e reja janë veçanërisht të ndërthurura qartë. Në një lagje, do të gjeni njësi banimi të përbashkëta të banuara nga familje për tre breza, ndërsa në një tjetër, do të gjeni kullat prej qelqi Gasometer, shtëpi të profesionistëve të rinj të IT-së dhe specialistëve ndërkombëtarë.

Ky kontrast krijon një atmosferë diversiteti : lagjja mund të duket e zhurmshme, madje kaotike, por pikërisht aty qëndron energjia e saj. Për disa, ky është një disavantazh - të qenit i zier duket si një "lagje e klasës punëtore". Për të tjerët, është një plus: ofron ritmin e vërtetë të jetës së një qyteti të madh evropian, pa shkëlqim, por me premtime.

Stoku i banesave në Simmering krenohet me një diversitet të rrallë për Vjenën. Këtu do të gjeni gjithçka, nga lagjet e vjetra të punëtorëve dhe banesat komunale që nga epoka e "Vjenës së Kuqe" deri te komplekset moderne të banesave të klasit biznesi pranë Gasometer City. Kjo është arsyeja pse lagjja konsiderohet si një mundësi investimi e përballueshme dhe premtuese.

Zhvillimi i saj është i lidhur ngushtë me historinë: dikur një periferi industriale ku lëviznin punëtorët, sot është një nga rrethet ku e vjetra bashkëjeton me ultramodernen.

Simmering është ndër distriktet ku apartamentet bashkiake — Gemeindebau — zënë një pjesë të konsiderueshme të tregut. Sipas Stadt Wien , afërsisht 20–22% e stokut të banesave të distriktit është në pronësi të qytetit dhe u jepet me qira banorëve me çmime preferenciale.

Këto komplekse u ndërtuan në vitet 1920 dhe 1930, gjatë epokës së "Vjenës së Kuqe". Ato janë blloqe të mëdha banimi me oborre, hapësira të gjelbra dhe infrastrukturë të përshtatshme. Këto apartamente mbeten të kërkuara edhe sot: ato janë shtëpi për pensionistë, studentë, familje të reja me fëmijë dhe punëtorë.

Strehimi social e bën zonën tërheqëse për ata që kërkojnë qira të ulëta me lidhje të mira transporti .

Një pjesë e konsiderueshme e stokut rezidencial të Simmering përbëhet nga ndërtesa të fundit të shekullit të 19-të dhe mesit të shekullit të 20-të . Shumë prej tyre u ndërtuan si ndërtesa apartamentesh ose si strehim për punëtorët e fabrikave dhe mullinjve. Arkitektura këtu është kryesisht utilitare, pa zbukurime të panevojshme, duke reflektuar karakterin e klasës punëtore të rrethit.

Megjithatë, në dekadat e fundit, autoritetet e qytetit kanë investuar në mënyrë aktive në rinovimin e ndërtesave të vjetra . Programi përfshin:

• restaurimi i fasadave,
• izolimin dhe përmirësimin e efikasitetit të energjisë,
• përmirësimi i oborreve dhe hapësirave publike,
• hapja e kafeneve dhe dyqaneve në katet përdhese.

Projekte të tilla ndihmojnë në heqjen e reputacionit të të qenit një "lagje e keqe" dhe transformojnë stokun e vjetër të banesave në banesa të rehatshme me pajisje moderne.

Gjatë dy dekadave të fundit, Simmering është bërë vendi i eksperimenteve të mëdha të zhvillimit urban që kanë transformuar plotësisht perceptimin e zonës. Ndërsa dikur shoqërohej ekskluzivisht me fabrika dhe lagje të klasës punëtore, sot aty ndodhen disa nga komplekset më të pazakonta dhe prestigjioze të banimit në kryeqytet.

• Gasometer City është një projekt unik për të rinovuar katër ish-rezervuarë gazi. Brenda, ka apartamente, konvikte studentësh, një kinema, dyqane, një qendër fitnesi dhe një sallë koncertesh. Ai strehon si studentë ashtu edhe profesionistë të pasur.
• Komplekset rezidenciale pranë Simmering Bahnhof dhe Enkplatz janë ndërtesa moderne me garazhe nëntokësore, tarraca të gjelbra dhe apartamente të klasit biznesi.
• Projektet e Grenze Albern janë komplekse banimi me kate të ulëta të vendosura pranë zonave të gjelbra, të destinuara për familjet.

Kështu, Simmering po del gradualisht nga kategoria e "lagjeve të klasës punëtore". Zhvillimet e reja po e bëjnë atë tërheqëse për vjenezët dhe investitorët e pasur, megjithëse imazhi i përgjithshëm i zonës mbetet i përzier: lagjet e vjetra të klasës punëtore ndodhen pranë zhvillimeve të reja prestigjioze.

Tregu i pasurive të paluajtshme në Simmering është shumë heterogjen.

• Blerja e një shtëpie:
  • në ferma dhe shtëpi të vjetra të shekujve 19-20 – nga 4900 € për m²,
  • Në komplekset e reja te Gasometer - 6000–7000 € për m².
• Strehim me qira:
  • në shtëpi të vjetra - 11–12 €/m²,
  • në apartamente të reja - 15–18 €/m².

Fakt interesant: në vitin 2024, çmimi mesatar i shtëpive në Simmering u rrit me 6.8%, më i lartë se mesatarja e Vjenës. Ekspertët ia atribuojnë këtë tërheqjes së zonës nga investitorët, të cilët i shohin gjithnjë e më shumë apartamentet Gasometer si një aset të besueshëm.

Kështu, diferenca midis segmenteve të vjetra dhe të reja mund të arrijë në 40-50%. Ky është një tipar unik i Simmering: ai mbetet njëkohësisht një zonë strehimi e përballueshme dhe një zonë premtuese investimi.

Profili shoqëror i banorëve të rrethit është i larmishëm dhe kjo është ajo që i jep zonës një dinamizëm të veçantë.

1. Studentët dhe profesionistët e rinj marrin me qira apartamente pranë stacioneve të Gasometer dhe metrosë. Ata vlerësojnë afërsinë me universitetet dhe mundësinë për të jetuar në një lagje moderne me një çmim relativisht të përballueshëm (në konvikte ose apartamente studentore).
2. Punëtorët dhe migrantët tradicionalisht vendosen në apartamente bashkiake dhe ndërtesa të vjetra. Shumë familje kanë jetuar këtu për breza dhe mbështesin dyqanet, kafenetë dhe punishtet lokale.
3. Familjet me të ardhura të mesme zgjedhin lagjet jugore, më afër Zentralfriedhof dhe zonave të gjelbra. Është më e qetë, më e qetë dhe ka më shumë shkolla dhe parqe, duke i bërë këto zona miqësore për fëmijët.
4. Investitorët dhe emigrantët preferojnë zhvillimet e reja pranë U3 dhe Gasometer City. Ata gëzojnë një kombinim të rehatisë, statusit dhe transportit të përshtatshëm për në qendër të qytetit dhe aeroport.

Simmering është një zonë kontrastesh dhe zgjedhja juaj e strehimit këtu varet shumë nga stili juaj i jetesës. Për të shmangur gabimet, është e rëndësishme të kuptoni paraprakisht se çfarë prisni nga një apartament dhe zona.

1. Studentët dhe profesionistët e rinj do t'i vlerësojnë apartamentet pranë Gasometer dhe Simmering Bahnhof . Këto zona janë të lidhura mirë me qendrën e qytetit nëpërmjet linjës U3 dhe ofrojnë rezidenca dhe apartamente të shumta studentore. Në mbrëmje, zona është e gjallë, me bare, kinema dhe salla koncertesh, duke siguruar shumë argëtim.
2. Familjet me fëmijë duhet të marrin në konsideratë pjesën jugore të rrethit , më afër Zentralfriedhof dhe parqeve. Atje është më qetë, ajri është më i pastër dhe ka shkolla të mira. Shumë prindër zgjedhin lagjet pranë Herderpark dhe Hyblerpark, të cilat janë të përshtatshme për shëtitje me fëmijë dhe të sigurta në mbrëmje.
3. Investitorët është më mirë të shohin zhvillimet e reja pranë Gasometer City dhe përgjatë U3. Këto komplekse ofrojnë rendimente të larta qiraje, dhe çmimet e apartamenteve po rriten më shpejt se mesatarja e Vjenës. Studiot e vogla dhe apartamentet me dy dhoma gjumi janë veçanërisht tërheqëse, pasi ato u jepen me qira lehtësisht studentëve dhe emigrantëve.
4. Pensionistët do të ndihen më rehat në ndërtesat e vjetra të fermave dhe lagjet e qeta më afër kufirit me Grenze Albern . Këto zona ofrojnë një ritëm më të ngadaltë jetese, hapësira të gjelbra dhe më pak trafik. Banorët e moshuar i vlerësojnë këto ndërtesa për atmosferën dhe komoditetin e tyre - dyqanet dhe farmacitë janë gjithmonë afër.
5. Për ata që udhëtojnë shpesh ose punojnë jashtë qytetit , apartamentet pranë Simmering Bahnhof ose më afër autostradës A4 janë ideale. Nga këtu, Aeroporti Schwechat është vetëm 15 minuta larg, duke e bërë zonën të përshtatshme për punonjësit e linjave ajrore, pilotët, asistentët e fluturimit dhe udhëtarët e biznesit.

Këshillë: Para se të blini, kaloni disa ditë në pjesë të ndryshme të Simmering. Provoni të merrni me qira një apartament nga Gasometer dhe pastaj një më afër lagjeve jugore. Dallimi në atmosferë do të jetë dramatik: zona e parë është më dinamike dhe moderne, ndërsa e dyta është e gjelbër dhe e qetë.

Simmering nuk është vetëm një zonë industriale, por edhe një vend me një strukturë të fortë arsimore. Ndërsa zona nuk ka një universitet si Favoriten, ajo ka shumë shkolla dhe palestra që krijojnë një komunitet lokal të gjallë. Për më tepër, afërsia e kampusit FH Wien dhe universiteteve të tjera e bën atë tërheqës për studentët që kërkojnë strehim të përballueshëm.

Distrikti ka institucione publike dhe private. Bërthama përbëhet nga shkolla publike dhe gjimnaze, të cilat i përgatitin nxënësit për pranimin në universitet.

Tabela: Institucionet kryesore arsimore në Simmering

Për shumë familje, afërsia e shkollave është një faktor kyç kur zgjedhin strehimin. Qendra të vogla komunitare me kafene, dyqane dhe biblioteka formohen rreth institucioneve arsimore.

Roli i arsimit në Simmering shtrihet përtej kurrikulës shkollore. Për një distrikt që për dekada të tëra është konsideruar si periferia industriale e Vjenës, një themel i fortë arsimor ka qenë një faktor kyç në transformimin e tij.

1. Formësimi i një Identiteti të Ri.
   Zierja e zjarrit dikur shoqërohej me fabrika, punishte riparimi tramvajesh dhe furnizues me benzinë. Por sot, shkollat ​​lokale dhe shkollat ​​e mesme po formësojnë një realitet të ndryshëm: një lagje ku fëmijët mund të marrin një arsim cilësor në të njëjtin nivel me ata në lagjet më "borgjeze". Prindërit po zgjedhin gjithnjë e më shumë apartamente pranë shkollave në mënyrë që fëmijët e tyre të kenë akses në programe moderne arsimore.
2. Multikulturalizmi është një plus.
   Shumë klasa në Simmering janë shumëgjuhëshe: fëmijë nga familje turke, serbe, arabe dhe të Evropës Lindore studiojnë këtu. Për disa, kjo është një sfidë (nivele të ndryshme të njohurive të gjermanishtes dhe nevoja për integrim), por për të tjerët, është një plus i madh. Fëmijët rriten në një mjedis ku toleranca dhe dialogu ndërkulturor mësohen që në moshë shumë të vogël.
3. Kurse për të rritur.
   VHS Simmering është një element i rëndësishëm i politikës sociale. Kurset e gjuhës gjermane për migrantët ndihmojnë banorët e rinj të integrohen, dhe programet profesionale (IT, kontabilitet, dizajn, kuzhinë) u lejojnë të rriturve të ndryshojnë karrierë ose të përmirësojnë aftësitë e tyre. Për shumë familje, ky është një shans për të përmirësuar gjendjen e tyre financiare dhe, për rrjedhojë, të vendosen në zonë.
4. Dimensioni kulturor i arsimit.
   Shkolla e muzikës dhe bibliotekat e bëjnë Simmering-un jo vetëm një "lagje arsimore", por edhe një qendër të vërtetë kulturore. Koncerte studentore, mbrëmje letrare dhe klube adoleshentësh mbahen këtu. E gjithë kjo i shton "fuqisë së butë" të lagjes: ai bëhet jo vetëm një vend ku operojnë fabrikat, por edhe një skenë kulturore e gjallë.
5. Tërheqja për familjet dhe investitorët.
   Për familjet me fëmijë, faktori "shkolla afër" është i rëndësishëm. Lagjet me shkolla dhe shkolla të mesme të forta bëhen automatikisht më të vlefshme për blerësit e shtëpive. Investitorët e marrin parasysh edhe këtë: apartamentet pranë institucioneve arsimore janë më të lehta për t'u dhënë me qira.

Të gjitha mënyrat e transportit bashkohen këtu: metroja, tramvajet, autobusët dhe hekurudha, ndërsa autostrada A4 dhe Aeroporti i Schwechat janë vetëm pak minuta larg me makinë. Transporti ka formësuar zhvillimin e distriktit dhe është një nga arsyet kryesore për popullaritetin e tij midis studentëve, punëtorëve migrantë dhe punonjësve të kompanive ndërkombëtare.

Ndërsa Favoriten njihet si një "qytet brenda qytetit" me popullsi të dendur, Simmering mund të përshkruhet si një "qendër" - një vend ku jeta urbane ndërthuret me logjistikën dhe flukset ndërkombëtare.

Shtylla kurrizore e sistemit të transportit është linja U3, e cila përfundon në Simmering. Kjo nuk është vetëm një lehtësi, është një avantazh strategjik:

• Banorët e Gasometer City mund të arrijnë në qendër të Vjenës në Stephansplatz brenda 12-15 minutash.
• Nxënësit e shkollës dhe studentët nga Enkplatz arrijnë shpejt në universitetet në lagjet qendrore.
• Punëtorët dhe punonjësit nga lagjet përreth Simmering kombinojnë strehim të përballueshëm me qasje të drejtpërdrejtë në metro në zonat e biznesit.

Terminali U3 Simmering është bërë një qendër transporti: shërbimet e metrosë, autobusëve dhe trenave të udhëtarëve kryqëzohen këtu. Kjo siguron që zona të mos jetë e izoluar, por përkundrazi, e integruar në ritmin e qytetit.

Tramvajet mbeten një pjesë e rëndësishme e jetës. Linja 71 është veçanërisht simbolike: edhe në shekullin e 20-të, vjenezët bënin shaka se "çdo vjenez do të hipë në linjën 71 një ditë" - në fund të fundit, tramvaji i çon njerëzit direkt në Varrezat Qendrore. Sot, linja lidh qendrën e qytetit me zonat e banimit të Simmering dhe mbetet pjesë e identitetit kulturor të distriktit.

Autobusët shërbejnë periferitë dhe e lidhin lagjen me zonat industriale, aeroportin dhe lagjet fqinje. Linjat 76A/B dhe 79A/B , të cilat lidhin komplekset rezidenciale jugore me metronë, janë veçanërisht të njohura.

Hekurudha. Stacioni Wien Simmering Bahnhof lidh metronë dhe trenat e udhëtarëve. Kjo u lejon banorëve të arrijnë shpejt në Austrinë e Poshtme, gjë që është e rëndësishme për ata që punojnë jashtë kryeqytetit.

Zierja e shpejtë luan një rol të veçantë në sistemin e transportit të Vjenës pikërisht për shkak të vendndodhjes së saj. Distrikti fjalë për fjalë "mbyll" pjesën juglindore të qytetit dhe kontrollon pikat e hyrjes në autostradë.

Rruga kryesore është autostrada A4 Ost , e cila lidh Vjenën jo vetëm me Aeroportin Ndërkombëtar Schwechat, por edhe me kufirin hungarez. Ky është një avantazh i madh për banorët dhe bizneset:

• Aeroporti mund të arrihet vetëm në 10-15 minuta,
• Udhëtimi për në Bratislavë zgjat rreth 40-45 minuta,
• Autostrada A4 ofron qasje të lehtë në fshatrat e Austrisë së Poshtme.

Nuk është rastësi që qendrat logjistike dhe depot po zhvillohen me shpejtësi në Simmering: kompanitë vlerësojnë afërsinë e aeroportit dhe mundësinë për të transportuar shpejt mallra jashtë vendit. Zona po bëhet tërheqëse për bizneset ndërkombëtare, por kjo ka edhe anët e saj negative.

Disavantazhe për banorët: Jetesa pranë një autostrade vjen me zhurmë dhe trafik të vazhdueshëm kamionësh. Kjo është veçanërisht e dukshme në pjesën lindore të qarkut, më afër Albernit, ku ndodhen zonat industriale dhe terminalet e ngarkesave. Pavarësisht se qyteti po zbaton në mënyrë aktive barrierat kundër zhurmës dhe po zhvillon zona të gjelbra mbrojtëse, banorët ende përballen me probleme të trafikut.

Kështu, aksesueshmëria e transportit në Simmering është një shpatë me dy tehe: ajo siguron rritje ekonomike dhe komoditet për biznesin, por në të njëjtën kohë krijon imazhin e një "periferie industriale".

Parkimi është gjithmonë një çështje urgjente në Simmering. Nga njëra anë, është një zonë industriale me vëllime të larta trafiku. Nga ana tjetër, është shtëpia e shumë ndërtesave të vjetra banimi, të ndërtuara para epokës së pronësisë masive të makinave, kur banorët thjesht nuk kishin nevojë për garazhe.

Parkimi është një çështje veçanërisht urgjente në lagjet e vjetra të Simmering. Kjo është veçanërisht e vërtetë në rrugët që shkojnë paralelisht Simmeringer Hauptstraße, ku dendësia e ndërtesave është në nivelin më të lartë. Ndërtesat, të ndërtuara në shekullin e 19-të dhe fillimin e shekullit të 20-të, u projektuan për një kohë kur askush nuk zotëronte makinë. Oborret e këtyre ndërtesave mezi kanë hapësirë ​​të mjaftueshme për zona të gjelbra dhe ndërtesa ndihmëse, duke e bërë thjesht të pamundur parkimin e makinave atje.

Banorët e fermave të vjetra dhe pallateve të apartamenteve shpesh raportojnë se "kthimi në shtëpi në mbrëmje shndërrohet në një lotari" - nëse do të gjejnë një vend të lirë pranë shtëpisë së tyre apo do t'u duhet të ngasin makinën rreth e rrotull bllokut për 20-30 minuta. Është veçanërisht e vështirë për ata që punojnë në qendër të qytetit dhe kthehen në zonë pas orës 6:00 të mbrëmjes, kur rrugët janë tashmë të mbushura me makina.

Situata përkeqësohet edhe më tej nga fakti se shumë banorë i ruajnë makinat që i përdorin vetëm herë pas here. "Makinat e vjetra të garazhit" zënë hapësirë, edhe pse pronarët e tyre i përdorin vetëm gjatë fundjavave. Për një zonë me dendësi të lartë, kjo bëhet një dhimbje koke e vërtetë.

Një problem tjetër janë rrugët e ngushta . Në pjesën historike të Simmering, rrugët u ndërtuan për tramvaje dhe trafik këmbësorësh, kështu që tani çdo makinë e parkuar e bën trafikun në dy drejtime pothuajse të pamundur. Autobusët dhe kamionët shpesh ngecin derisa shoferët të mund të lëvizin automjetet e tyre.

Për shumë familje të reja, kjo është arsyeja pse ato zhvendosen në komplekse të reja banimi me garazhe nëntokësore. Lagjet e vjetra mbeten tërheqëse për sa i përket çmimeve, por parkimi shpesh i tejkalon të gjitha avantazhet e tjera.

Qyteti po e adreson problemin me Parkpickerl , një leje e posaçme për banorët.

• Kostoja e lejes është relativisht e ulët,
• U lejon banorëve të parkojnë në rrugët e lagjes së tyre pa frikën e gjobës,
• Megjithatë, prania e një grep nuk garanton hapësirë ​​të lirë.

Në Simmering, pothuajse e gjithë zona bie nën zonën Parkpickerl, gjë që sjell disiplinë në situatë, por nuk lehtëson mbingarkesën.

Pamja është mjaft e ndryshme në ndërtesat e reja pranë Gasometer City dhe në periferi jugore. Atje, standardet moderne merren parasysh që në fazën e projektimit:

• garazhe nëntokësore,
• parkim privat në oborre,
• stacionet e karikimit të automjeteve elektrike.

Kjo qasje u kursen banorëve kohë në kërkimin e një vendi parkimi në mbrëmje dhe siguron që makinat dhe biçikletat e tyre të jenë të sigurta. Disa komplekse, të tilla si Enkplatz, po zbatojnë gjithashtu shërbime shtesë, duke përfshirë sisteme të zgjuara për shtëpinë për menaxhimin e parkimit, mbikëqyrjen me video dhe zonat e ndarjes së makinave.

Kjo është veçanërisht e rëndësishme për familjet: mundësia për t'u kthyer në shtëpi pa stres, për të parkuar dhe për të hyrë menjëherë në apartament përmirëson komoditetin e jetesës. Për investitorët, ky është një argument për qira më të larta: qiramarrësit janë të gatshëm të paguajnë më shumë për banesa moderne me lehtësira të përshtatshme.

Vjena po lëviz vazhdimisht drejt një politike "më pak makina, më shumë hapësirë ​​publike ". Kjo është veçanërisht e dukshme në Simmering: disa vende të vjetra parkimi janë shndërruar tashmë në miniparqe dhe sheshe lojërash.

Kjo qasje u pëlqen familjeve të reja, por i acaron shoferët, të cilët po e kanë gjithnjë e më të vështirë të gjejnë një vend.

Simmering nuk mund të quhet një distrikt me një "besim të vetëm dominues". Këtu, si në të gjithë Vjenën, peizazhi fetar pasqyron shumëkombëshësinë e popullsisë. Katolicizmi, Ortodoksizmi, Islami, Protestantizmi dhe madje edhe Budizmi bashkëjetojnë brenda një zone relativisht të vogël. Ky diversitet e bën distriktin interesant, por lë edhe gjurmë në imazhin e tij.

Kishat katolike mbeten thekset kryesore arkitekturore.

• Pfarrkirche St. Laurenz është një nga kishat më të vjetra, rreth së cilës u zhvillua "Simmering i vjetër". Për vendasit, nuk është vetëm një vend lutjeje, por edhe një simbol kulturor i zonës.
• Kisha e Shën Karlit Borromäus në Varrezat Qendrore është bërë një kartëvizitë e vërtetë për rrethin. Kjo kishë në stilin Art Nouveau u konceptua si një memorial dhe ende të bën përshtypje me monumentalitetin e saj.

Famullitë ortodokse u shfaqën falë pranisë së fortë të diasporës serbe dhe rumune. Ato u bënë qendra të rëndësishme tërheqëse: atje mbahen shërbesa, shkolla të dielave për fëmijë dhe festa kombëtare, duke i ndihmuar migrantët të ruajnë identitetin e tyre kulturor.

Qendrat dhe xhamitë islamike zënë një vend të veçantë. Për komunitetet turke dhe arabe, ato nuk janë vetëm hapësira shpirtërore, por edhe qendra sociale. Ato ofrojnë kurse gjuhe, diskutojnë çështje integrimi dhe ndihmojnë të sapoardhurit me dokumentacionin. Këto institucione shpesh shërbejnë si një "urë" midis banorëve të rinj dhe shoqërisë austriake.

Qendra Budiste është një detaj i vogël, por domethënës. Ajo simbolizon hapjen e Simmering-ut ndaj traditave, madje edhe ekzotike në Vjenë. Këtu mbahen meditime, ngjarje kulturore dhe festivale të ushqimit dhe muzikës tajlandeze.

Simmering po mëson gradualisht ta transformojë të kaluarën e saj industriale në trashëgimi kulturore. Aty ku dikur ndodheshin fabrikat dhe rezervuarët e gazit, tani zhvillohen koncerte, ekspozita dhe festivale.

Gasometer City është qendra kryesore kulturore e distriktit. Këto katër rezervuarë gjigantë gazi iu nënshtruan një rinovimi unik në fillim të shekullit të 21-të, duke strehuar apartamente, konvikte studentësh, një sallë koncertesh, një kinema dhe dyqane. Sot, ky vend tërheq jo vetëm vendasit, por edhe turistët, të cilët vijnë këtu për arkitekturën e tij të pazakontë dhe atmosferën e gjallë.

Simmering er Hauptstraße i ngjan një pazari të vogël oriental, të përzier me stil vjenez. Këtu mund të gjeni një kafene turke me kebap, një skarë serbe dhe pak më tej, një pastiçeri klasike austriake. Atmosfera e rrugës është informale, pak e zhurmshme, por pikërisht kjo i jep sharmin e saj popullor.

Kështjella Neugebäude është një shembull se si një vend historik mund të përdoret në një mënyrë moderne. Kështjella e shekullit të 16-të është bërë një vend për kinema verore, festivale dhe koncerte. Ky nuk është vetëm një atraksion kulturor, por edhe turistik për zonën.

Baggerpark Wien është një atraksion unik që e dallon Simmering nga lagjet e tjera. Mundësia për të operuar një ekskavator të vërtetë është një emocion si për fëmijët ashtu edhe për të rriturit, dhe është bërë një atraksion dallues për lagjen.

Kur njerëzit mendojnë për Simmering, shumë prej tyre menjëherë imagjinojnë oxhaqe fabrikash dhe autostrada të ngarkuara. Por pak e dinë se pothuajse 40% e lagjes është e zënë nga hapësira të gjelbra. Dhe këto nuk janë vetëm "parqe formale në oborr", por hapësira të plota rekreative.

Vendi më i famshëm është Varreza Wien . Është më shumë sesa thjesht një varrezë: sipërfaqja e saj është e krahasueshme me një lagje të tërë (2.5 kilometra katrorë) dhe atmosfera këtu të kujton një park. Vjenezët vijnë për të shëtitur përgjatë rrugëve të gjata, për të dëgjuar këngën e zogjve, për të ngarë biçikleta dhe madje për të bërë piknikë. Bethoveni, Shuberti dhe Brahmsi janë varrosur në nekropol, dhe një varr simbolik është ngritur për Mozartin.

Hapësirat e tjera të gjelbra gjithashtu luajnë një rol të rëndësishëm:

• Herderpark dhe Hyblerpark janë parqe familjare me kënde lojërash dhe zona sportive;
• Laaer Wald është një vend ku mund të shpëtoni në shtigjet pyjore një çerek ore larg shtëpisë;
• kompleksin natyror Lobau u jep banorëve qasje në ekosistemin unik të Livadheve të Danubit.

Varreza Qendrore e Vjenës është shpallur zyrtarisht rezervat ekologjik. Ajo është shtëpia e mbi 30 llojeve të zogjve, përfshirë bufat e rrallë, dhe flora e saj përfshin dhjetëra bimë që nuk gjenden në pjesë të tjera të qytetit.

Simmering shpesh quhet "zemra industriale e Vjenës juglindore". Ai ende krenohet me aftësi të forta industriale dhe logjistike:

• Siemens AG mbetet punëdhënësi më i madh në rajon, duke prodhuar pajisje dhe inxhinieri elektrike.
• LEO Pharma operon në tregun global farmaceutik dhe ka selinë këtu.
• Autostrada A4 dhe afërsia me aeroportin e bëjnë zonën një qendër kyçe logjistike.

Megjithatë, shekulli i 21-të e ka ndryshuar strukturën ekonomike. Zona po bëhet gradualisht më pak një lagje thjesht e klasës punëtore: ndërtesa moderne zyrash kanë lindur në Gasometer City dhe përgjatë U3, duke strehuar kompani IT, firma konsulence dhe startup-e arsimore.

Struktura ekonomike e rajonit (vlerësim i përafërt):

Kështu, ekonomia e Simmering është bërë "e përzier": industria e punëtorëve mbetet, por krahas saj, sektorët kulturorë dhe të zyrave po rriten. Ky ekuilibër tërheq si punëtorët me jakë blu ashtu edhe punëtorët me jakë të bardhë.

Simmering është konsideruar prej kohësh si periferia e klasës punëtore të Vjenës, me fabrika, depo dhe zhvillim të dendur banimi. Por gjatë dy dekadave të fundit, ky imazh ka ndryshuar. Lagjja është bërë një laborator për arkitektët dhe zhvilluesit urbanë, duke testuar në mënyrë aktive formate të reja për banesa, tregti dhe hapësira kulturore.

Ky projekt është bërë një tipar dallues i rrethit dhe i Vjenës në tërësi. Katër depozita gjigante gazi të shekullit të 19-të, të cilat më parë furnizonin qytetin me gaz koksi, u rindërtuan plotësisht. Pamja e jashtme e ndërtesave ruajti pamjen e tyre historike, ndërsa pjesa e brendshme u përditësua me:

• apartamente të kategorive të ndryshme (nga konviktet studentore në klasën e biznesit),
• sallë koncertesh dhe kinema,
• dyqane, palestra dhe ambiente zyrash.

Gasometer City u bë jo vetëm një eksperiment arkitektonik, por edhe një shembull se si trashëgimia industriale mund të transformohet në një nxitës zhvillimi për një lagje. Sot, ajo është një nga adresat më prestigjioze të Simmering, shtëpia e studentëve, familjeve të reja dhe profesionistëve të pasur.

Komplekset e klasit biznes po ndërtohen në mënyrë aktive përgjatë linjës së metrosë U3. Karakteristikat e tyre dalluese përfshijnë parkim nëntokësor, fasada me efikasitet energjetik, tarraca të gjelbra dhe oborre rekreative. Arkitektët po theksojnë "shkallën njerëzore": apartamentet e bollshme kombinohen me hapësira publike - kopshte, kënde lojërash dhe kafene në katin përdhes.

Zhvillimi përreth Simmering Bahnhof : kjo qendër transporti është bërë një magnet për investime. Zyra, dyqane dhe qendra arsimore po shfaqen aty pranë, dhe apartamentet atje janë të kërkuara si nga qiramarrësit ashtu edhe nga blerësit.

Ndërtime të ulëta po zhvillohen në periferi të rrethit, më afër Danubit. Albern është bërë një përgjigje për nevojat e familjeve që kërkojnë strehim me qasje në parqe dhe shkolla, por pa çmimet e larta të rretheve qendrore. Këtu po ndërtohen shtëpi moderne në qytet, kopshte dhe zona sportive. Përmirësimi i aksesit në transport është planifikuar për të ardhmen, duke e bërë lagjen edhe më tërheqëse.

Simmering është një nga lagjet e Vjenës të lëna pas dore prej kohësh. Ajo shoqërohej me fabrikat e Siemens, depot përgjatë autostradës A4 dhe Varrezat Qendrore. Shumë vjenezë e shihnin më shumë si një zonë tranziti - duke kaluar nëpër të në rrugën e tyre për në aeroport, Parqet e Livadheve të Danubit ose periferitë e qytetit. Por deri në vitin 2025, situata kishte ndryshuar ndjeshëm. Ndërsa lagjja mbetet një zonë e klasës punëtore, ajo perceptohet gjithnjë e më shumë si një zonë transformimi , duke e bërë atë jashtëzakonisht tërheqëse për investitorët e pasurive të paluajtshme.

Karakteristika kryesore e Simmering janë çmimet e tij të larmishme . Këtu mund të gjeni apartamente me çmime të përballueshme në ferma të vjetra, si dhe apartamente ultramoderne në Gasometer City.

• Stok i vjetër banesash. Ndërtesa të shekujve 19 dhe 20, apartamente bashkiake ("strehim social") dhe ndërtesa standarde me shumë apartamente. Çmimi: nga 4,900 € për m².
• Projekte të reja. Komplekse moderne pranë Simmering Bahnhof dhe Enkplatz, Gasometer City. Çmimi: 6,000–7,000 € për m².
• Qira. Në ndërtesa të vjetra: 11–12 €/m², në ndërtesa të reja: 15–18 €/m².

Në lagjet më të vjetra përreth Simmeringer Hauptstraße ose pranë Zentralfriedhof, mund të gjeni strehim për 4,900–5,200 euro për metër katror. Këto janë kryesisht ndërtesa të vjetra të ndërtuara në fund të shekullit të 19-të dhe fillim të shekullit të 20-të. Apartamentet janë të bollshme, por kanë nevojë për rinovim; ashensorët shpesh mungojnë, dhe ngrohja dhe shërbimet nuk i përmbushin gjithmonë standardet moderne. Ky segment mbetet popullor midis studentëve, migrantëve dhe pensionistëve.

Situata është krejtësisht e ndryshme në zhvillimet e reja si Gasometer, Enkplatz dhe Simmering Bahnhof. Çmimet atje arrijnë lehtësisht në 6,000–7,000 euro për metër katror , ​​dhe ndonjëherë edhe më të larta. Këto komplekse përfshijnë parkim nëntokësor, tarraca, sisteme me efikasitet energjetik dhe apartamente me sisteme shtëpie inteligjente. Një grup demografik krejtësisht i ndryshëm po hyn: profesionistë të rinj, emigrantë, familje të klasës së mesme dhe investitorë.

Është e rëndësishme të kuptohet se brenda një zone të vetme, ndryshimet në çmime mund të arrijnë 40-50%, dhe kjo është një mundësi unike për një strategji investimi fleksibile.

Investitorët që kërkojnë të investojnë në Simmering variojnë nga blerësit e rinj privatë deri te fondet ndërkombëtare. Çdo grup ka arsyetimin dhe qëllimet e veta, dhe kjo është pikërisht ajo që e bën zonën unike: ajo lejon një sërë strategjish bazuar në buxhet dhe horizont investimi.

1. Investitorë privatë me kapital të kufizuar

Për ata që sapo hyjnë në treg, Simmering është një pikë hyrëse ideale. Apartamentet e vjetra në ndërtesat komunale dhe shtëpitë me shumë apartamente pranë Simmeringer Hauptstraße ose në lagjet përreth Zentralfriedhof mund të blihen për më pak se 5,000 euro për metër katror. Ndërsa këto prona mund të mos jenë veçanërisht tërheqëse, ato jepen me qira vazhdimisht: qiramarrësit përfshijnë studentë, emigrantë dhe pensionistë.

Strategjia: investim minimal në fillim, qira prej 11–12 €/m², të ardhura të qëndrueshme dhe mundësia e shitjes me një çmim më të lartë në të ardhmen, pasi zona të rinovohet.

2. Investitorë të nivelit të mesëm

Këta janë njerëzit që po shqyrtojnë zhvillimet e reja pranë stacioneve të metrosë U3 dhe Gasometer. Një skenar i ndryshëm është tashmë në lojë këtu: apartamentet janë më të shtrenjta (nga 6,000 € për metër katror), por qiratë janë më të larta - deri në 18 € për metër katror. Për më tepër, apartamente të tilla janë më të lehta për t'u shitur brenda 5-10 vjetësh, pasi kërkesa nga emigrantët dhe familjet është vazhdimisht e lartë.

Strategjia: Bleni shtëpi të reja në lagjet Enkplatz, Simmering Bahnhof ose Gasometer City. Likuiditet i lartë dhe vlerësim më i lartë i vlerës sesa pronat e vjetra.

3. Investitorë dhe fonde ndërkombëtare

Fondet e pasurive të paluajtshme dhe investitorët e mëdhenj privatë e shohin Simmering nga një perspektivë tjetër - ata janë të interesuar në projekte në shkallë të gjerë, të tilla si rindërtimi i zonave industriale në Albern ose pjesëmarrja në ndërtimin e komplekseve të banimit me kate të ulëta. Për këta lojtarë, nuk janë vetëm të ardhurat nga qiraja që kanë rëndësi, por edhe kapitalizimi gjatë disa dekadave.

Strategjia: blerja e ndërtesave të tëra, pjesëmarrja në projekte zhvillimi, përqendrimi në rritjen afatgjatë të çmimeve të tokës dhe banesave.

4. Familje të reja

Edhe pse familjet nuk konsiderohen gjithmonë "investitorë" në kuptimin tradicional, roli i tyre në tregun e lagjes është i madh. Ato nxisin kërkesën afatgjatë për strehim. Familjet e reja po zgjedhin gjithnjë e më shumë Albern Landstraße fqinje .

Strategjia: Bleni një shtëpi për të jetuar, por me mirëkuptimin se apartamenti do të rritet në vlerë në të ardhmen dhe mund të shitet me fitim.

5. Emigrantët dhe specialistët

Ky grup qiramarrësish dhe blerësish është veçanërisht i rëndësishëm për rrethin. Afërsia e Aeroportit Schwechat, qasja e përshtatshme me metronë U3 dhe ndërtesat e zyrave pranë Gasometer e bëjnë Simmering-un të përshtatshëm për ata që punojnë për kompani ndërkombëtare ose udhëtojnë shpesh. Emigrantët janë të gatshëm të paguajnë një çmim më të lartë për strehim të rehatshëm dhe modern.

Strategjia: Marrja me qira e ndërtesave të reja nga Gasometer dhe Enkplatz. Për investitorët, kjo do të thotë tarifa të larta (16–18 €/m²) dhe kohë minimale ndërprerjeje midis qiramarrësve.

6. Studentë dhe profesionistë të rinj

Kjo kategori nuk blen banesa, por krijon një kërkesë të qëndrueshme për qira . Afërsia e kampuseve, çmimet e përballueshme dhe lidhjet e mira të transportit e bëjnë Simmering-un popullor në mesin e studentëve. Konviktet dhe apartamentet studentore në Gasometer City , duke kombinuar infrastrukturën e përshtatshme me një atmosferë rinore.

Strategjia e investitorit: blerja e apartamenteve të vogla studio për qira afatshkurtra dhe afatmesme. Lëvizja e lartë e qiramarrësve kompensohet nga kërkesa e qëndrueshme.

Simmering nuk është pikërisht një lagje për të gjithë. E kaluara e saj industriale, afërsia me aeroportin dhe numri i madh i fabrikave formësojnë karakterin e saj dallues. Por është pikërisht kjo përzierje e "klasës punëtore" dhe "zhvillimeve të reja" që e bën atë tërheqëse për një gamë të gjerë grupesh shoqërore.

Familjet me fëmijë

Simmering është një nga ato lagje ku familjet gjejnë një ekuilibër midis çmimit dhe rehatisë. Nga njëra anë, ofron hapësira të shumta të gjelbra: Zentralfriedhof, Herderpark, Hyblerpark dhe qasje në Laaer Wald. Nga ana tjetër, zhvillimet e reja në Albern dhe pranë Enkplatz ofrojnë apartamente me oborre të bollshme, parkim nëntokësor dhe shkolla në distancë të shkurtër në këmbë. Prindërit vlerësojnë afërsinë me kopshtet, fushat sportive dhe qendrat mjekësore.

Studentët dhe të rinjtë

Gazometrat kanë qenë prej kohësh një simbol i "Zbutjes rinore". Ato strehojnë konvikte, apartamente studentësh, një kinema, një sallë koncertesh dhe klube. Shtojini kësaj metronë U3, e cila ju çon në qendër të Vjenës në 15 minuta, dhe keni një lagje ku studentët mund të jetojnë me çmime të përballueshme, ndërkohë që janë ende pjesë e qytetit.

Punëtorët dhe migrantët

Karakteri industrial i distriktit dhe prania e Siemens dhe LEO Pharma e bëjnë atë tërheqës për punëtorët dhe migrantët. Ai ende krenohet me njësi të shumta banimi komunale dhe ferma të vjetra, ku qiratë luhaten rreth 11-12 euro për metër katror. Kjo e bën atë një nga segmentet më të përballueshme në Vjenë.

Emigrantët dhe specialistët

Për emigrantët që punojnë për kompani ndërkombëtare, Simmering është një vendndodhje e përshtatshme. Ndodhet pranë metrosë dhe vetëm 15 minuta nga qendra e qytetit, ndërsa aeroporti është afër. Shumë emigrantë marrin me qira ose blejnë apartamente në zhvillime të reja si Gasometer City ose Simmering Bahnhof, duke vlerësuar arkitekturën moderne dhe infrastrukturën e zhvilluar mirë.

Investitorët

Nga perspektiva e një investitori, Simmering është tani një "zonë në tranzicion". Çmimet janë edhe më të ulëta se në Landstraße ose Favoriten, por po rriten më shpejt se mesatarja e qytetit. Rendimentet e larta të qirasë (rreth 4.5%) dhe një rritje e parashikuar e çmimeve në 7,500 €/m² deri në vitin 2030 e bëjnë atë tërheqëse për ata që kërkojnë të "kapin valën e rritjes".

Për të kuptuar se ku është më mirë të jetosh, ia vlen të merret në konsideratë Simmering në kontekstin e lagjeve fqinje dhe të kundërta me to. Është më logjike ta krahasosh atë me Favoriten (lagjja e 10-të) dhe Landstrasse (lagjja e 3-të) . Këto tre lagje janë ngjitur, por përfaqësojnë "botë" krejtësisht të ndryshme brenda Vjenës.

Simmering (distrikti i 11-të)

Simmering është, para së gjithash, një zonë në tranzicion. Ai ka evoluar nga një periferi industriale me fabrika dhe logjistikë në një grumbull modern banesash. Simboli kryesor i këtij ndryshimi është Gasometer City, ku e kaluara industriale është bërë një e tashme kulturore dhe banesore.

Çmimet e banesave këtu janë dukshëm më të ulëta se në qendër të qytetit: nga 4,900 euro në ndërtesat e vjetra në 7,000 euro në zhvillimet e reja. Qiratë variojnë nga 11 deri në 18 euro për metër katror. Simmering është aktualisht një nga liderët për sa i përket kthimit të investimeve, duke tejkaluar lagjet qendrore.

Përparësitë kryesore janë aksesueshmëria në transport (U3, aeroporti, A4), hapësirat e gjelbra (Zentralfriedhof, Herderpark), multikulturalizmi dhe zhvillimi i shpejtë. Disavantazhet përfshijnë zhurmën e autostradës, afërsinë me depot dhe stereotipet e një "lagjeje të klasës punëtore".

Favoriten (distrikti i 10-të)

Favoriten është lagjja më e populluar e Vjenës, me një popullsi prej mbi 210,000 banorësh. Në thelb është një "qytet brenda qytetit". Zona është konsideruar prej kohësh një lagje e klasës punëtore, por pas ndërtimit të Hauptbahnhof, ajo pësoi një revolucion urban. Sot, lagjet Sonnwendviertel dhe Belvedere konsiderohen tashmë prestigjioze.

Çmimet e banesave në Favoriten janë më të larta se në Simmering: nga 5,500 € në 7,500 € për metër katror, ​​me qira që variojnë nga 13–16 € për metër katror . Zona është e njohur për studentët, familjet dhe emigrantët që duan të jetojnë më afër qendrës, por me një çmim më të ulët se në arondisementet 1-4.

Pikat e forta përfshijnë multikulturalizmin, një rrjet transporti të zhvilluar mirë (U1, Hauptbahnhof) dhe banesat moderne pranë stacionit të trenit. Pikat e dobëta përfshijnë mbingarkesën, rrugët e zhurmshme dhe reputacionin për të qenë "i pafavorshëm" në pjesën e vjetër të qytetit.

Landstrasse (distrikti i 3-të)

Landstrasse është një nivel krejt i ri. Zona konsiderohet prestigjioze: aty ndodhen misionet diplomatike, Belvedere, Hundertwasserhaus dhe zyrat e kompanive të mëdha. Për emigrantët dhe familjet e pasura, lagjja e 3-të është zgjedhja për "Vjenën klasike dhe luksoze".

Çmimet këtu janë të arsyeshme: nga 8,500 € deri në 9,000 € për metër katror , ​​me qira prej 14–16 € për metër katror. Investimi në Landstrasse është fitimprurës në planin afatgjatë, por pengesa e hyrjes është shumë e lartë. Rendimentet e qirasë janë më të ulëta (3%), por zona ofron stabilitet dhe status të lartë.

Pikat e forta përfshijnë vendndodhjen qendrore, prestigjin, arkitekturën dhe atraksionet kulturore. Pikat e dobëta përfshijnë kostot e larta të strehimit dhe një përzgjedhje të kufizuar të opsioneve "të përballueshme".

Krahasimi përfundimtar

Kur shqyrtohen këto tre qarqe si mundësi për të jetuar ose investuar, shfaqet pamja e mëposhtme:

• Simmering është një zgjedhje për ata që kërkojnë një ekuilibër: çmime të përballueshme, transport të përshtatshëm dhe potencial të lartë rritjeje. Zona është ende disi e vështirë, por pikërisht kjo është pika e saj e fortë: mund të blini relativisht lirë sot dhe të shihni një rritje të ndjeshme pas 5-10 vitesh. Është ideale për studentët, familjet e reja, investitorët dhe emigrantët që kërkojnë afërsi me aeroportin.
• Favoriten është një gjigant dinamik. Është plot jetë: tregje, restorante dhe lagje të reja pranë stacionit të trenit. Ky është vendi për ata që duan të jetojnë në "Vjenën e vërtetë", ku bashkëjetojnë punëtorët, emigrantët, biznesmenët dhe studentët. Zona është më e shtrenjtë dhe më e zhurmshme se Simmering, por edhe më afër qendrës.
• Landstrasse simbolizon prestigjin dhe stabilitetin. Ky lagje është e përshtatshme për familjet e pasura, diplomatët dhe investitorët që kërkojnë siguri në vend të fitimeve maksimale. Është një lagje ku statusi është më i rëndësishëm se çmimi dhe ku Vjena zbulon "fytyrën e saj klasike".

Kur flasim për lagjen e 11-të të Vjenës, si ekspert i pasurive të paluajtshme, gjithmonë theksoj: kjo është një lagje për ata që mund të shohin 5-10 vjet përpara, dhe jo vetëm stereotipet e sotme .

Një lagje e zier mbante etiketën e "lagjes së klasës punëtore". Fabrikat, autostrada dhe depot pranë aeroportit - të gjitha këto krijuan imazhin e një lagjeje ku logjistika ishte më e rëndësishme sesa jetesa e rehatshme. Por gjatë 20 viteve të fundit, këtu kanë ndodhur ndryshime që kanë ndryshuar rrënjësisht perspektivat e saj.

Gasometer City është bërë një simbol i këtij transformimi: ajo që dikur shoqërohej me gazin dhe industrinë, tani perceptohet si një grumbull kulturor dhe banesor në modë.

Për kë është zona e përshtatshme?

• Familjet me fëmijë do të vlerësojnë zonat e gjelbra (Zentralfriedhof, Herderpark), shkollat ​​dhe qetësinë relative në pjesën jugore. Çmimet janë më të ulëta se në Landstrasse apo edhe në Favoriten, ndërsa infrastruktura është po aq e mirë.
• Studentët dhe të rinjtë janë të mirëpritur, falë konvikteve dhe shtëpive me qira pranë Gasometer. Energjia rinore e ka rigjallëruar dukshëm zonën.
• Për emigrantët dhe udhëtarët e biznesit , afërsia me aeroportin dhe linjën e metrosë U3 është e paçmuar. Për ata që fluturojnë shpesh ose punojnë për kompani ndërkombëtare, Simmering është më i përshtatshëm se shumë lagje luksoze.
• Për investitorët , ky është aktualisht kombinimi më i mirë i rendimentit dhe çmimit të përballueshëm. Rendimentet e qirasë në zonë janë rreth 4.5%, më të larta se në qendër të qytetit. Dhe çmimet janë ende 20-30% më të ulëta se në lagjet "borgjeze".

Çfarë duhet të presë një investitor?

Nëse do të blini një shtëpi në Simmering në vitin 2025, do të hyni në treg me një rritje të shpejtë, por ende jo në kulmin e tij . Çmimet prej 4,900–7,000 € për metër katror duken të moderuara krahasuar me Landstrasse (8,500–9,000 €). Parashikimi deri në vitin 2030 është që çmimet të rriten në 7,200–7,500 €, dhe madje në 8,000 € në zhvillimet premium. Kjo do të thotë që investimi juaj do të paguajë veten jo vetëm përmes qirasë, por edhe përmes rritjes së kapitalit .

Por është e rëndësishme të mbahet mend: zona nuk është homogjene. Lagjet e vjetra përreth Simmeringer Hauptstraße ende kanë një ndjesi të klasës punëtore. Ato janë më të lira, por edhe më të zhurmshme. Ndërkohë, ndërtesat e reja përreth Gasometer dhe Enkplatz tashmë po krahasohen me lagjet luksoze.

Rreziqet dhe kufizimet

Sigurisht, nuk mund të injorohen edhe anët negative. Autostrada A4 krijon zhurmë dhe ndotje të ajrit. Fermat e vjetra ndonjëherë janë në gjendje të keqe dhe kanë nevojë për rinovim. Dhe stereotipi i një "lagjeje të keqe" do të jetë i pranishëm gjatë në bisedat rreth Simmering.

Por, siç tregon përvoja e Vjenës, janë pikërisht këto lagje që bëhen qendra të reja të jetës urbane brenda 10-15 viteve. Favoriten pësoi të njëjtin transformim dhe sot lagjet e saj të reja janë ndër më të kërkuarat.

Nëse kërkoni prestigj dhe status , zgjidhni Landstrasse. Nëse kërkoni dinamizëm dhe një atmosferë multikulturore , Favoriten është ideale. Por nëse doni të hyni në treg "para se të bëhet e shtrenjtë ", atëherë Simmering është opsioni juaj.

Do të thoja këtë:

• Për jetën "këtu dhe tani", Simmering është i përshtatshëm për ata që vlerësojnë transportin, zonat e gjelbra dhe aksesin.
• Për investime, ky është një nga vendet më të mira në Vjenë në vitin 2025.

Parashikimi im si ekspert: pas 10 vitesh do të flasim për Simmering-un në të njëjtën mënyrë siç flasim për Favoriten-in sot – “dikur një lagje e klasës punëtore, tani një grumbull prestigjioz”.