2025 жылы Германияда жылжымайтын мүлік қанша тұрады?

Германияның жылжымайтын мүлік нарығы соңғы жылдардағы төмендеу түзетулерінен кейін 2025 жылы тұрақты өсу белгілерін көрсетуде. Europace мәліметтері бойынша, елдегі пәтерді сатып алудың орташа бағасы шамамен бір шаршы метрге 3 400 еуроны құрайды, Мюнхен сияқты ең жақсы қалалардағы бағалар шаршы метріне 7 000 еуродан асады, ал аз сұранысқа ие аймақтарда олар екі-үш есе төмен болуы мүмкін.

Неміс экономикасы институтының (IW Consult) есебіне сәйкес, Германия аймақтарының 82%-ы 2024 жылдан 2025 жылға дейін бағаның 2,3%-ға өсуін көреді, бұл нарықтың біртіндеп қалпына келуін растайды.

Осы жағдайларда Германия ұзақ мерзімді капиталды қорғауды және тұрақты кірісті іздейтін инвесторлар үшін ең тартымды бағыттардың бірі болып қала береді. Ол жылжымайтын мүлік иелері үшін жоғары құқықтық қорғауды, транзакциялардың ашық процедураларын және жалға берілетін тұрғын үйге күшті ішкі сұранысты біріктіреді, әсіресе ірі қалалар – Берлин, Мюнхен және Франкфурт.

Неғұрлым құбылмалы нарықтары бар оңтүстік Еуропа елдерінен айырмашылығы, неміс нарығы тұрақтылық пен болжамдылықпен ерекшеленеді, бұл оны халықаралық инвестор портфеліндегі «зәкірге» айналдырады.

Мен, Оксана Жушман, жылжымайтын мүлік және инвестиция саласында халықаралық тәжірибесі бар заңгермін. Мен Еуропадағы жобаларда, соның ішінде транзакцияны қолдау және құрылыс жобаларында жұмыс істеймін. Бұл мақалада мен Германияда жылжымайтын мүлікті сатып алу ерекшеліктерін, оның инвестициялық тартымдылығын, құқықтық және салықтық аспектілерін талқылап, нарықты Австриямен салыстырамын.

Германия мен Австрияның екеуі де тұрақтылықпен және жоғары инвестицияларды қорғаумен ерекшеленеді, бірақ салық жүктемелері мен нарықтық динамикамен ерекшеленеді. Германия , әсіресе Берлин, инвесторларды ауқымдылығымен, әртүрлі жылжымайтын мүліктерімен және жоғары жалдау сұранысымен тартады, бірақ инвесторлар күрделірек ережелерді, салық шығындарын және бағаның мерзімдік ауытқуларын ескеруі керек.

Австрия, керісінше, теңгерімді үлгіні көрсетеді: заңнама неғұрлым ашық, тәуекелдер төмен және нарық жылжымайтын мүлік құнының өсуін дәйекті түрде көрсетеді. Вена тұрақтылық тұрғысынан ғана емес, сонымен қатар болжанған бағаның өсуі мен сұраныс бойынша да Берлинді басып озады — Австриядағы жылжымайтын мүлікке сұраныс тұрақты жоғары болып қала береді. Бұл капиталды сақтауды және ұзақ мерзімді перспективаны бағалайтын консервативті инвесторлар үшін елді ерекше тартымды етеді.

Неғұрлым болжамды және тұрақты нарықты іздейтін инвесторлар үшін Венада пәтер сатып алу жиі табиғи түрде келеді: қала тұрғын үйге тұрақты сұранысты, нақты ережелерді және жылжымайтын мүлік бағасының қалыпты, бірақ тұрақты өсуін біріктіреді.

Германия ұзақ уақыт бойы ЕО-ның «зәкір» жылжымайтын мүлік нарығы болып саналды. Бұл кездейсоқ емес: елде үлкен нарық, тұрақты экономика және инвесторлар үшін нақты ережелер бар. Меншік құқығын жоғары қорғау және болжамды кірістер неміс жылжымайтын мүлкін ұзақ мерзімді инвестициялар үшін құнды актив ететін екі маңызды фактор болып табылады.

Тәжірибеде мен клиенттердің Берлинді немесе Мюнхенді дәл осы себептермен таңдайтынын жиі көремін: Германиядағы пәтерлер көптеген көрші елдерге қарағанда қымбатырақ болса да, капиталды жоғалту қаупі аз. Мысалы, менің клиенттерімнің бірі Берлинде € 4 300/м² тұратын екі бөлмелі пәтерді сатып алды және екі жыл ішінде жалдау ақысы тұрақты түрде ипотека мен салықтарды өтейді.

PWC, Дүниежүзілік банк және Numbeo мәліметтері бойынша Германия транзакцияның ашықтығы мен инвесторларды қорғау бойынша жетекші еуропалық елдердің қатарында. Меншіктің ашықтығы индексінде (PWC, 2024) Германия 84/100 ұпай жинап, оны Нидерланды мен Австриямен теңестіреді, Испания мен Португалия 65-70/100, ал Греция 58/100 ұпай жинады.

Дүниежүзілік банктің Doing Business 2023 деректері бойынша Германия 97/100 ұпаймен, транзакциялардың жылдамдығы мен ашықтығын көрсететін мүлікті тіркеудің қарапайымдылығы бойынша ЕО-да бірінші орында тұр.

Инвесторлар үшін бұл жасырын тәуекелдердің аз болуын, болжамды салық ауыртпалығын және нақты процедураларды білдіреді. Іс жүзінде мен өз клиенттеріме Grundbuch-ті мұқият тексеруді және құқықтық мәселелердің туындамауы үшін жергілікті нотариусты пайдалануды ұсынамын, әсіресе Германияда беделді аймақтарда пәтер сатып алғанда.

Мен инвесторларды Германияның кішігірім қалаларынан (Лейпциг, Дрезден) бастағанын жиі көремін, мұнда тұрғын үй құны Берлин немесе Мюнхенге қарағанда төмен, бірақ өсу әлеуеті жоғары. Бұл бұрынғысынша тұрақты жалдау кірісін жасай отырып, төменгі кіру бағасына мүмкіндік береді.

• Тұрақты экономика және заңнама. Дағдарыс жылдарының өзінде ірі қалалардағы жылжымайтын мүлік бағасы біршама төмендеді.
• Жалдау сұранысы жоғары, әсіресе университет қалаларында және ірі бизнес орталықтарында.
• Ашықтық және қорғау. Құқықтық жүйе алаяқтық тәуекелдерін және жасырын мәселелерді азайтады.
• Ұзақ мерзімді инвестициялық перспективалар. Тіпті салыстырмалы түрде төмен жалдау кірісі болса да, Германиядағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салу капиталды қорғауға инвестиция салуға тұрарлық.

Менің кеңесім: жылжымайтын мүлікті таңдағанда, әрқашан Германиядағы пәтердің бағасын ғана емес, сонымен қатар жалға алудың ықтимал сұранысын, инфрақұрылымды және аймақтың жоспарлы дамуын ескеріңіз. Менің жағдайларымның бірі: Лейпцигте € 2,800/м² үшін пәтер сатып алу – үш жылдан кейін баға шамамен 15% өсті, ал жалға алу ақысы тұрақты болып қалды, бұл менің стратегиямның дұрыстығын растады.

Германиядағы жылжымайтын мүлік дәстүрлі түрде Еуропадағы капиталды сақтау мен арттырудың ең сенімді құралдарының бірі болып саналады. Бұл нарық тіпті экономикалық құбылу кезеңдерінде де тұрақты, ал тұрақты ішкі сұраныс оны ұзақ мерзімді инвесторлар үшін ерекше тартымды етеді.

Германияның жылжымайтын мүлік нарығы соңғы 15 жылда бірнеше негізгі кезеңдерден өтті. 2008–2010 жылдардағы дағдарыстан кейін тұрғын үй бағасы 2021–2022 жылдары шарықтау шегіне жетіп, тұрақты өсе бастады. Осы кезеңде Германияның танымал қалаларында пәтер бағасы жылына 10-15%-ға өсуі мүмкін.

2023–2024 жылдары орташа түзету байқалды, баға ел бойынша орта есеппен 10–15%-ға төмендеді. Дегенмен, 2025 жылдың бірінші тоқсанында нарық тұрақтанды және сарапшылардың пікірінше, көптеген аймақтарда 1–3% бірқалыпты өсу күтілуде.

Тәжірибеде мен Германияда пәтерді тартымды бағамен сатып алу мүмкіндігі дәл бағаны түзету кезеңдерінде пайда болатынын көремін, әсіресе меншік тарихы дәлелденген қайта сатуды қарастырған кезде. Мысалы, менің клиенттерімнің бірі Лейпцигте екі бөлмелі пәтерді €2800/м² бағаның төмендеуі кезінде сатып алды, ал бір жылдан кейін баға 8%-ға өсті және жылжымайтын мүлік жалға беруден тұрақты кіріс алып жатыр.

Ең үлкен белсенділік ірі қалаларда байқалады:

• Берлин жоғары өтімділік пен тұрақты жалға беру сұранысы бар астана және экономикалық белсенділіктің орталығы болып табылады.
• Мюнхен - қымбат пәтерлері бар, жалдау кірістері төмен, бірақ сенімді капитализациясы бар премиум сегмент.
• Франкфурт пен Гамбург институционалдық инвесторларды қызықтыратын қаржылық және логистикалық орталықтар болып табылады.
• Лейпциг, Дрезден, Дюссельдорф – сұранысы артып, бағасы қолжетімді қалалар.

Мен инвесторларға ең жақсы қалалардың сыртына қарауды ұсынамын. Мысалы, Германияның Лейпциг немесе Дрезден қалаларында үй сатып алу төмен кіріс бағасы мен жоғары өсу әлеуетін ұсынады — бұл әдіс портфелін әртараптандыруды қалайтын инвесторлар үшін өте қолайлы.

Германия нарығы әртүрлі:

Қайталама нарық қол жетімді опцияларды және болжамды жалға беру кірістерін ұсынатын негізгі сегмент болып табылады.
Жаңа әзірлемелер жетіспейді, әсіресе ірі қалаларда; бағалары жоғарырақ, бірақ қасиеттері энергияны үнемдейтін және заманауи макеттермен ерекшеленеді.
Премиум сегментке Мюнхен, Франкфурт және Берлин кіреді; олар жоғары капиталдандыруды, бірақ өте ұзақ уақытты ұсынады.
Көп пәтерлі үйлер (Mehrfamilienhaus) институционалдық және жеке инвесторлар үшін тартымды; олар жалдау төлемдерінің тұрақты ағынын ұсынады.

Мен инвесторларды жалға алу сұранысын өлшеу және жаңа құрылыстар мен Mehrfamilienhaus көмегімен портфолиосын біртіндеп кеңейту үшін Германиядағы бар жылжымайтын мүлікті сатып алу арқылы бастағанын жиі көремін.

Германияның жылжымайтын мүлік нарығы Еуропадағы ең теңдестірілген нарықтардың бірі болып қала береді. Бундесбанктің мәліметі бойынша, 2024 жылы тұрғын үймен жылжымайтын мүлік бойынша барлық мәмілелердің шамамен 82% немістердің өздері жасайды, ал шетелдік инвесторлар нарықтың шамамен 18% құрайды.

• Немістер ең алдымен өздерінің тұрғылықты жері мен ұзақ мерзімді инвестициялары үшін сатып алады, көбінесе Германиядағы қайта сатылатын мүліктерді немесе үйлерді таңдайды.
• Шетелдік инвесторлар жылжымайтын мүлікті жалға беру және премиум сегменттерінде белсенді. Олардың ішінде Австриядан, Швейцариядан, Нидерландыдан, Қытайдан және Таяу Шығыстан сатып алушылар белгілі.
• Институционалдық қорлар (зейнетақы, сақтандыру компаниялары) көппәтерлі үйлер (Mehrfamilienhaus) нарығының негізгі ойыншылары болып қала береді.

Шетелдік сатып алушылар көбінесе Берлин мен Франкфурттағы жаңа әзірлемелерге назар аударады, мұнда Германиядағы премиум-класс пәтерлері €8,000–10,000/м²-ден басталуы мүмкін, бірақ олар тұрақты жалдау сұранысының кепілдігі үшін сыйлықақы төлеуге дайын.

Нарық тұрақтылығының негізгі факторы – күшті ішкі сұраныс. Тіпті халықаралық белсенділік төмендеген кезеңде де нарықты қолдайтын немістер.

• 2023–2024 жылдары бағаның 10–15%-ға төмендеуіне қарамастан, ішкі транзакциялар саны шамамен 5%-ға қысқарды, бұл сатып алушылардың белсенділігінің жалғасуын көрсетеді.
• Ірі қалаларда жалдау ақысы тұрғын үй бағасынан жылдам өсуде. Мысалы, Берлин мен Мюнхенде жалдау ақысы жылына орта есеппен 6-8%-ға көтеріліп, жергілікті сатып алушылардың қызығушылығын одан әрі арттырды.

2023 жылы Франкфурт клиенттері жалға беруден түсетін кірісті күтіп, шаршы метріне 6 200 еуроға пәтер сатып алды. Бір жыл ішінде кірістілік 3,8% құрады, бұл тәуекелдің төмендігін ескере отырып, Германия үшін өте жақсы нәтиже болып саналады.

Германияда жылжымайтын мүлікті сатып алу туралы сөз болғанда, Германиядағы пәтердің бағасын ғана емес, сонымен қатар инвестордың құқықтары мен тәуекелдеріне тікелей әсер ететін заңды меншік құрылымын да түсіну маңызды.

Бұл ең көп таралған нұсқа — Германиядағы үй немесе пәтер иеленудің классикалық түрі. Меншік иесі ғимараттың өзіне де, оның астындағы жер теліміне де иелік етеді. Мүлікке еркін билік етуге болады: жалға беруге, сатуға немесе мұраға қалдыруға.

Ұзақ мерзімді инвесторлар үшін бұл ең жақсы нұсқа — минималды шектеулер және болжамды құн өсімі. Менің клиенттерімнің бірі 2018 жылы Мюнхенде 1,2 миллион еуроға үй сатып алды. Бүгінгі күні оның нарықтық құны 1,8 миллион еуродан асады және мүлік үшінші тарап құқықтарынан бос.

Негізінде, бұл мүлікті салу және пайдалану құқығымен 99 жылға дейінгі «жерді жалға беру». Меншік иесі Erbbauzins (жер иесіне жыл сайынғы жалдау ақысы) төлейді. Жалдау мерзімі аяқталғаннан кейін жер иесіне қайтарылады, ал ғимараттардың тағдыры келісім-шартқа байланысты.

Іс жүзінде мұндай мәмілелер жер ерекше қымбат қалаларда жиі кездеседі (мысалы, Франкфурт немесе Гамбург). Мен әдетте клиенттерге инвестицияның қайтарымдылығын мұқият есептеуді ұсынамын: кейде Германиядағы Эрббаурехттегі пәтердің төмен бағасы жоғары жылдық төлемдермен өтеледі.

• Miteigentum - әрбір иеленушінің пайыздық үлесі болатын ортақ ортақ мүлік.
• Wohnungseigentum - жалпы аумақтарда (баспалдақ, шатыр, жертөле) үлесі бар көппәтерлі тұрғын үйдегі жеке пәтерлерге меншік нысаны.

Берлинде пәтер сатып алғанда, мен әрқашан өз клиенттеріме ортақ аумақтарды ұстау құнын көрсетемін. Германиядағы тұрғын үй бағасы тартымды болып көрінгенімен, техникалық қызмет көрсету қымбат болуы мүмкін (әсіресе тарихи ғимараттарда).

• Вонрехт (тұрғылықты жері) – мұрагерлікте жиі қолданылады: мысалы, ата-аналар үйде тұру құқығын балаларына берсе де сақтайды.
• Тұрғын үй кооперативтері (Genossenschaften) – тұрғын үй жеке тұлғаның емес, кооперативтің меншігінде болады. Мүшелер пәтерді пайдалану құқығын алады, бірақ оны еркін сата алмайды.

Кооперативті тұрғын үй кейде студенттерге немесе зейнеткерлерге қолайлы, бірақ ол инвесторларды сирек қызықтырады: Германияда бұл форматта пәтер сатып алу бақылаудың азаюын және сату кезінде нөлдік өтімділікті білдіреді.

Тікелей сатып алудан басқа, келесілер барған сайын танымал болып келеді:

• Қорлар арқылы инвестициялау (Immobilienfonds) басқаруға қатысуын барынша азайтқысы келетіндер үшін қолайлы.
• Бірлескен сатып алулар және отбасылық сенімгерліктер - бұл мүлік болашақ ұрпаққа берілетін отбасылық капиталға арналған шешімдер.

Жақында мен Нюрнберг отбасының Германиядағы үйін отбасылық сенім арқылы тіркеуді қамтитын транзакцияны қолдадым. Бұл оларға мұраны дереу қамтамасыз етуге және балаларына кейінгі аударымдарда жоғары салықтарды болдырмауға мүмкіндік берді.

Шетелдіктер қатаң квоталар мен рұқсаттарға жататын Австрия немесе Швейцариядан айырмашылығы, Германиядағы резидент еместер жылжымайтын мүлікті еркін сатып ала алады. Дегенмен, бір қулық бар: тұруға ықтиярхатсыз немесе кіріссіз банктер Германияда ипотека беруге құлықсыз, ал салық ауыртпалығы жергілікті тұрғындарға қарағанда жоғары. Сонымен қатар, банктер мен нотариустар қаражаттың шығу тегін тексеруге және сатып алушыларды халықаралық санкциялар тізімдеріне сәйкес тексеруге міндетті.

Менің Украинадан келген клиентім болды, ол өз қаражатына Германияда пәтер сатып алды (бағасы Дюссельдорфте € 420 000), бірақ Германияда резиденциясының болмауына байланысты ипотеканы қамтамасыз ете алмады. Мұндай жағдайларда мен сатып алу құрылымын алдын ала жоспарлауды ұсынамын, мысалы, GmbH немесе үлкен портфолио болса, отбасылық қор құру арқылы.

Германияда жылжымайтын мүлікті сатып алу - Берлиндегі пәтер, Бавариядағы үй немесе Лейпцигтегі жалға берілетін жылжымайтын мүлік - әрқашан қатаң заңды процесспен бірге жүреді. Бір қарағанда күрделі болып көрінгенімен, бұл жүйе сатып алушы үшін де, сатушы үшін де жоғары дәрежеде қорғауды қамтамасыз етеді.

Процесс бірнеше негізгі кезеңдерді қамтиды:

• Алдын ала келісім – тараптар негізгі шарттар бойынша келіседі: Германиядағы пәтердің бағасы, шарттары және қаржыландыру көздері.
• Нотариуспен келісімді дайындаңыз - нотариалды куәландырусыз, мәміле жарамсыз.
• Қаржылық тексеру – банк немесе заңгер капиталдың шығу тегі мен сатып алушының мәмілеге дайындығын бағалайды.
• Нотариаттық қол қою – нотариус келісімді куәландырады және оның салдарын түсіндіреді.
• Grundbuch (меншік тізілімі) жүйесіне кіру сатып алушыны Германиядағы мүліктің заңды иесі ететін қадам болып табылады.

Чехиядан келген бір клиент Германияда қашықтан пәтер сатып алғысы келді. Дұрыс берілген сенімхаттың арқасында мәміле тез өтті, бірақ банк ақшаның қайдан алынғанын растайтын құжаттарды да сұрады. Кеңес: қаржылық құжаттар пакетін алдын ала дайындаңыз.

• Агент мүлікті табуға және келіссөздер жүргізуге көмектеседі.
• Заңгер мәміленің заңды тазалығын: ауыртпалықтардың болуын, меншік иесінің мәртебесін және барлық жағдайлардың ашықтығын тексереді.

Мен әрқашан клиенттерге заңгерлік кеңестерді аямауға кеңес беремін: бір рет тексеру Гамбургте қарастырып жатқан үйде ашық сот дауы болғанын анықтады. Бұл елеулі тәуекелдерді болдырмауға көмектесті.

Германияда пәтер сатып алу үшін инвестор дәлелдеу керек:

• қаражаттардың заңды пайда болуы,
• жеткілікті капитал (егер ипотека пайдаланылса, бастапқы жарна үшін әдетте мүлік құнының кемінде 20-30%),
  санкциялардың немесе қара тізімдердің болмауы.

Шетелдіктер транзакцияны тіпті жеке қатысусыз-ақ прокси арқылы аяқтай алады. Сенімхат сатып алушы елінде нотариалды куәландырылған және апостиль қойылған болуы керек.

Іс жүзінде бұл опцияны қол қоюға бара алмайтын Азиядан келген инвесторлар жиі таңдайды. Дегенмен, Германиядағы нотариустар алаяқтық қаупін азайту үшін бейне сәйкестендіруді қажет етеді.

Негізгі құжат – Grundbuchauszug (жер кадастрынан үзінді). Ол көрсетеді:

• иесі,
• ауыртпалықтар (ипотека, Эрббаурехт бойынша жалға алу, сервитуттар),
• пайдалануға шектеулер.

Лейпцигтегі Грундбухтағы бір клиент өз ауласының бір бөлігінде сервитутты тапты - көршілердің пайдалануына болатын жол. Біз мұны келіссөздер барысында ескеріп, бағаны 4 пайызға төмендеттік.

Германияда жылжымайтын мүлік сатып алғанда, тек тұрғын үй бағасын ғана емес, сонымен қатар қосымша шығындарды да ескеру маңызды. Бұлар жылжымайтын мүлік бағасына 10-15% қосуы мүмкін, әсіресе жоғары сапалы жылжымайтын мүлік немесе көп пәтерлі үйлер үшін.

• Салық сомасы федералды мемлекетке байланысты: пәтер немесе үй құнының 3,5% -дан 6,5% -ға дейін.
• Бавария мен Саксонияда – 3,5%, Берлинде, Гамбургте және Гессенде – 6,5%-ға дейін.

Менің тәжірибемде, клиент Берлинде 450 000 еуроға пәтер сатып алғанда, салық шамамен 29 000 евро болды. Бұл шетелдік инвесторлар жиі бағаламайтын элементтердің бірі.

• Нотариус + Grundbuch-те тіркеу: жылжымайтын мүлік бағасының ~1%.
• Агент: әдетте аймаққа және келісім шарттарына байланысты 3–7% және ҚҚС.
• Заңгер: аудиттің күрделілігіне және транзакцияны қолдауға байланысты жеке.

Мен әрқашан агенттің комиссия пайызын алдын ала нақтылап, оны сатып алу бюджетіне қосуды ұсынамын. Мысалы, Мюнхенде 1,2 миллион еуроға үй сатып алғанда, комиссиялар мен нотариалдық төлемдер жалпы сомасына 60 000 еуроға жуық қосты.

• Германияда жылжымайтын мүлік иелері Grundsteuer-ке, әдетте, мүліктің кадастрлық құнының 0,26–0,35% төлеуге міндетті.
• Бұл жалдау ақысы немесе капиталдың өсіміне салынатын салықтармен салыстырғанда аз шығын, бірақ инвестицияның кірістілігін есептеу кезінде ескеру маңызды.

Дюссельдорфтағы бірнеше пәтерлерге портфельді инвестициялау үшін жыл сайынғы мүлік салығы шамамен 4500 евроны құрады, бұл кіріс әкелетін жылжымайтын мүлік бюджетіне оңай сәйкес келеді.

• Егер сіз Германияда пәтерді жалға алсаңыз, жалға алу табысына 45%-ға дейінгі прогрессивті мөлшерлеме бойынша табыс салығы салынады.
• Резидент еместерге тек неміс жылжымайтын мүліктерінен түскен табысқа салық салынады.

Салықтарды төлегеннен кейінгі таза табысты әрқашан есептеңіз. Мысалы, 30% салық ставкасы бойынша айына 2000 еуро кірісі бар Берлиндегі пәтер айына 1400 еуро нақты табыс әкеледі.

• Егер сіз Германияда пәтерді сатып алғаннан кейін 10 жыл ішінде сатсаңыз, қолданылады. Салық мөлшерлемесі меншік иесінің табыс кронштейніне сәйкес келеді — жоғары табыстар үшін 45%-ға дейін.
• Мүлік 10 жылдан астам ұсталса, салық салынбайды.

Салық мүлікті сатып алу және жақсарту шығындарын ескере отырып, сату бағасы мен сатып алу бағасының арасындағы айырмашылыққа есептеледі. Клиент Лейпцигтен 300 000 еуроға пәтер сатып алып, оны 30 000 еуроға жөндеп, сегіз жылдан кейін оны 400 000 еуроға сатты. Капитал өсіміне салынатын салық €70 000 (400 000 – 300 000 – 30 000) еуроға есептелді, нәтижесінде шамамен 50 000 еуро таза пайда алынды.

Тәжірибеде мен Венаны оның тұрақтылығы, болжанған баға өсімі және сұраныс деңгейі, әсіресе 5-7 жылдан кейін қайта сатуды жоспарлағандар үшін жеңімпаз деп санаймын. Германия ұзақ мерзімді жалға алу мен капиталды қорғауды іздейтін инвесторлар үшін тартымдырақ, бірақ қысқа мерзімді алыпсатарлық үшін Австрия жиі тиімдірек көрінеді.

Греция немесе Португалиядан айырмашылығы, Германияда жылжымайтын мүлікті сатып алу автоматты түрде резиденцияны бермейді. Тіпті 500 000 еуроға пәтер немесе миллионға үй сатып алсаңыз да, бұл сізге автоматты түрде виза немесе резиденттік мәртебесін бермейді.

Неміс заңы тұрғын үйге меншік құқығын тұру құқығымен байланыстырмайды. Резидентура заңды негізді талап етеді: жұмысқа орналасу, оқу, бизнесті инвестициялау, отбасын біріктіру немесе қаржылық тәуелсіздіктің дәлелі.

Жылжымайтын мүлікке иелік ету сіздің өтінішіңізді экономикаға инвестицияланғаныңызды және елде қалуды жоспарлап отырғаныңызды көрсету арқылы қолдауға болады, бірақ ол өздігінен ешқандай артықшылық бермейді.

• Бизнесті инвестициялау: резидент еместер неміс компаниясына инвестиция салып, жұмыс орындарын ашса, тұруға рұқсат ала алады.
• Өзін-өзі жұмыспен қамтығандар / фриланс / цифрлық көшпенділер: Өзін-өзі жұмыспен қамтыған визалар сізге Германияда тұруға және жұмыс істеуге мүмкіндік береді, бірақ табыс пен елге экономикалық пайданы растауды талап етеді.

2025 жылы Германия білікті мамандар мен олардың отбасыларына тұруға рұқсат алу және азаматтық алу процесін жеңілдетеді. Тұрақты тұруға жылдамырақ жолдар енгізілді, ЕО көк карталарына жалақы талаптары жаңартылды, практикалық тәжірибесі бар мамандарға арналған жаңа ережелер енгізілді.

Азиядағы менің клиенттерімнің бірі Берлинде IT компаниясын ашып, бір уақытта Пренцлауэр Берг ауданынан пәтер сатып алды. Пәтер оның байыптылығын көрсетуге көмектесті, бірақ ол бизнесті тіркеу арқылы тұруға рұқсат алды.

Австрия D санатын (өзін-өзі қамтамасыз ету) ұсынады — қаржылық жағынан тәуелсіз жеке тұлғалар үшін тұруға рұқсат, онда жылжымайтын мүлік қаржылық төлем қабілеттілігінің дәлелі ретінде пайдаланылуы мүмкін. Германияда мұндай тікелей бағдарлама жоқ. Мұнда барлығы пәтер құнына емес, шынайы экономикалық немесе кәсіби біліктілікке негізделген.

Германияда пәтер сатып алғанда, жалға беру нарығы қатаң реттелетінін және кірістер жалдау түріне, аймаққа және заңды шектеулерге байланысты өзгеретінін түсіну маңызды.

• Airbnb, брондау: Ірі қалаларда, әсіресе Берлин мен Мюнхенде қысқа мерзімді жалға алу жергілікті муниципалды заңдармен қатаң шектелген.
• Жеке инвесторлар жиі рұқсат талап етеді немесе айыппұл төлейді.

Берлиндегі пәтерлерді Airbnb арқылы рұқсатсыз жалға бермек болған клиенттерге 10 000 еуроға дейін айыппұл салынды. Сондықтан мен әрқашан жергілікті ережелерді алдын ала тексеруді ұсынамын.

Қысқа мерзімді жалға алу тек шағын қалаларда немесе ресми тіркелген туристік аймақтарда мағынасы бар.

• Нарықтың негізгі сегменті ұзақ мерзімді келісімшарттар болып табылады.
• Орташа табыс пәтер құнының жылына 2-4% құрайды.
• Mietspiegel және Mietendeckel арқылы жалға алушыларды күшті қорғау, әсіресе астаналық аудандарда жалдау ақысын шектейді.

Берлиндегі € 400 000 пәтер айына 1 500 еуроға жалға беріледі. Салықтар мен төлемдерден кейінгі таза кірістілік ~3% құрайды.

Шығыс Германия (Лейпциг, Дрезден) жоғары кірістілікті ұсынады (жылына 4% дейін), бірақ жылжымайтын мүліктер азырақ және жалға алушыларды табу қиынырақ. Берлин, Мюнхен, Франкфурт және Гамбург сияқты ірі қалалар тұрақты сұраныс пен жоғары өтімділікті ұсынады, бірақ кірістілік 2–3% -мен шектеледі. Ұзақ мерзімді инвестициялар үшін ірі қалаларға назар аударған дұрыс, ал жоғары кіріс үшін шығыс аймақтарды қарастырған жөн.

Германияда жылжымайтын мүлікті сатып алғанда, мүлікті дұрыс басқару ерекше маңызды. Берлиндегі пәтер немесе Лейпцигтегі үй жақсы жағдайда болса да, кәсіби бақылаусыз қиындықтар туындауы мүмкін, соның ішінде жалдау ақысын кешіктіру, жоспардан тыс жөндеу және жалға алушылармен даулар.

Hausverwaltung – барлық әкімшілік және техникалық тапсырмаларды орындайтын кәсіби басқарушы компания:

• жалдау ақысын алу және төлеуді бақылау;
• жөндеу және техникалық қызмет көрсетуді ұйымдастыру;
• құжаттаманы жүргізу және жалға алушылармен өзара әрекеттесу;
• барлық заңнамалық және салықтық талаптарды сақтау.

Бірнеше жылжымайтын мүліктері бар немесе шетелде тұратын инвесторлар үшін жылжымайтын мүлікті кәсіби басқару іс жүзінде өте маңызды, өйткені ол қашықтан басқаруды қамтамасыз етеді және тәуекелдерді азайтады. Бұл қызметтердің құны әдетте тұрақтылық пен тәуекелді азайту арқылы өзін өтейтін жылдық жалдау кірісінің 0,8%-дан 1,5%-ға дейін ауытқиды.

Жалға алудан түскен табыс 45%-ға дейінгі прогрессивті табыс салығының ставкасына жатады. Резидент еместер тек неміс жылжымайтын мүліктерінен түскен табысқа салық төлейді. Жөндеу, амортизация және басқару шығындарын шегеруге болады.

Егер сіздің мақсатыңыз Германияда жалға алу және ұзақ мерзімді табыс үшін пәтер сатып алу болса, тұрақты ұзақ мерзімді жалға алу сегментіне назар аударған дұрыс. Австрия кейде қысқа мерзімді жалға алу және туристік сегмент үшін тиімдірек.

Аймақты таңдау Германиядағы пәтер бағасына, жалдау кірісіне және өтімділікке тікелей әсер етеді. Төменде негізгі қалалар мен аймақтарға шолу берілген.

Берлин: өсу драйвері және қатаң ережелер

• Тұрғын үй бағасы: пәтерлер үшін €5,000–7,000/м², үйлер қымбатырақ.
• Аудандар: Митте, Пренцлауэр Берг, Шарлоттенбург – жоғары сұраныс, Фридрихшейн, Нейкөллин – жалға беру перспективалы.
• Сұраныс: үнемі жоғары, әсіресе ұзақ мерзімді жалға алу үшін.
• Ерекшеліктер: қысқа мерзімді жалға алуға қатаң шектеулер, Mietspiegel жалдау ақысының өсуін реттейді.

Миттегі пәтерлер жалға алушыларды тез табады, бірақ оларды Airbnb-де рұқсатсыз жалға беру мүмкін емес.

Мюнхен – премиум және тұрақтылық

• Үй бағасы: €7 000–10 000/м², үйлер € 12 000/м² асуы мүмкін.
• Аудандар: Швабинг, Максворштадт, Богенхаузен – премиум бойынша топ.
• Сұраныс: жоғары, әсіресе ауқатты жалдаушылар мен шетелдіктер арасында.
• Ерекшеліктері: тұрақты нарық, кіріс бағасымен салыстырғанда төмен кіріс.

Ұзақ мерзімді жалға алуға назар аударған дұрыс; Қала ережелеріне байланысты қысқа мерзімді жалға алу мүмкін емес.

Гамбург – порттық хаб және коммерциялық жылжымайтын мүлік

• Тұрғын үй бағасы: €5,500–7,500/м².
• Аудандар: HafenCity, Altona, Eppendorf – инвестицияға қызығушылықтың артуы.
• Сұраныс: орталықтағы пәтерлерге жоғары, шет аймақтарда орташа.
• Ерекшеліктер: күшті корпоративтік сегмент, бизнесті жалға алу үшін жақсы.

Франкфурт – қаржы орталығы

• Тұрғын үй бағасы: €6 000–8 000/м².
• Аудандар: Вестенд, Норденд, Заксенхаузен – беделді, банк қызметкерлерінің сұранысы жоғары.
• Сұраныс: кәсіпқойлар мен экспаттар үшін ұзақ мерзімді жалға алу үшін үнемі жоғары.
• Ерекшеліктер: Қаржы компанияларының қызметкерлеріне арналған пәтерлерге салынған инвестиция тезірек ақталады.

Клиент Вестендте 650 000 еуроға пәтер сатып алды, ұзақ мерзімді жалдау табысы жылына ~ 3%.

Лейпциг және Дрезден – динамика және төмен кіру бағасы

• Тұрғын үй бағасы: €2,500–4,500/м².
• Аудандар: Центрум, Зюдворштадт (Лейпциг), Нойштадт, Альтштадт (Дрезден).
• Сұраныс: әсіресе студенттер мен жас мамандар арасында өсуде.
• Ерекшеліктері: жоғары кірістілік 3–4%, бірақ өтімділік Берлин немесе Мюнхенге қарағанда төмен.

Лейпцигте пәтер сатып алу орташадан жоғары табыс табуға мүмкіндік береді, бірақ сату ұзағырақ уақыт алады.

Солтүстік Рейн-Вестфалия – өнеркәсіп және университеттер

• Тұрғын үй бағасы: €3,500–6,000/м², қалалар: Дюссельдорф, Кельн.
• Аудандар: Инненштадт (Дюссельдорф), Эренфельд (Кельн).
• Сұраныс: Университет пен бизнес аудандарында жоғары.
• Ерекшеліктері: тұрақты жалдау мен бағаның өсу перспективаларының үйлесімі.

Сенімді : Мюнхен, Франкфурт, Берлин – жоғары өтімділік, тұрақты сұраныс, бірақ кіру бағасы жоғары.

Болашағы бар : Лейпциг, Дрезден, Гамбургтің кейбір аудандары – төмен кіру бағасы, жоғары табыстылық, бірақ сату мерзімі ұзағырақ.

Инвестициялар үшін өтімділік пен табыстылықты теңестіру үшін тұрақтылық үшін ірі қалаларды және табыстылық үшін динамикалық аймақтарды біріктірген дұрыс.

Германияда жаңа құрылыстар мен бар үйлер арасында таңдау стратегиялық шешім болып табылады. Құрылыс секторы құлдырауды бастан кешіруде: жаңа рұқсаттар саны азайып, тұрғын үй бағасы көтерілуде. Тәжірибеде мен инвесторлар бұрыннан бар үйлерді таңдайтынын көремін, өйткені жаңа құрылыстар тапшы, қымбат және ұзақ күтуді қажет етеді. Сонымен қатар, ескі үйлер (Алтбау) бірегей архитектурасы мен орналасуына байланысты сұранысқа ие.

Германиядағы транзакциялардың 70%-дан астамы бар нарықта жүзеге асады. Оның себебі қарапайым: жаңа құрылыстар аз, бюрократия рұқсат беруді тежейді. Мысалы, Берлинде бекіту процестері жылдарға созылуы мүмкін.

Берлинде клиент Пренцлауэр Берг ауданында 550 000 еуроға үш бөлмелі Altbau пәтерін сатып алды. Екі жылдан кейін баға 18 пайызға өсті, пәтер әлі жалға беріліп жатыр.

Алтбау (Ескі тұрғын үй кешені) – төбелері биік, терезелері үлкен тарихи ғимараттар. Берлин мен Лейпцигте оларға деген сұраныс үнемі жоғары. Жақында клиент Лейпцигтің орталығындағы Альтбаудағы үш бөлмелі пәтерді 280 000 еуроға сатып алды және оны алты айдан кейін айына 1 200 еуроға ұзақ мерзімге жалға берді.

Германияда жаңа үй құрылысы 2022 жылдан бері 30%-ға төмендеді. Себептерге материалдық шығындардың өсуі, қымбат несиелер және ESG қатаң стандарттары жатады. Жаңа ғимараттар заманауи орналасулары мен энергия тиімділігінің (ESG стандарттары) арқасында тартымды, бірақ бағалар қайта сату бағасынан 20-30% жоғары. Мюнхенде жаңа ғимараттың шаршы метрі 10 000-11 000 еуро тұрады, ал Берлинде 6 500-8 000 еуро тұрады.

2024 жылдан бастап ғимараттың энергия өнімділігі стандарттары (EnEV) қатаңырақ болады. Іс жүзінде бұл ескі ғимараттарды, оның ішінде оқшауланған қасбеттерді, жаңа терезелерді және заманауи жылу жүйелерін жаңғыртуды қажет етеді. Көптеген инвесторлар бұл шығындарды төмендетеді. Әрқашан мүліктің қуат өнімділігі сертификатын (Energiausweis) тексеріңіз.

Германия, әсіресе Берлин, Мюнхен және Лейпцигте ұзақ мерзімді бағаның өсуі бойынша жеңеді. Дегенмен, Австрия бюрократиялық тәуекелдерсіз жаңа құрылысты іздейтіндер үшін қолайлырақ – Вена болжамды процесс пен жоғары сапалы дайын жобаларды ұсынады.

• Егер мақсат 5-10 жыл ішінде капиталдандыру және өтімділік болса, Германия қызықтырақ (әсіресе ірі қалалардағы қайталама тұрғын үй).
• Төмен тәуекелдер мен энергия тиімділігі бірден маңызды болса, мен Австрияға қарайтын едім.

Германияда жалғыз пәтер сатып алу тым айқын стратегия болып көрінгенде, инвесторлар икемді және тиімді тәсілдерді қарастырады. Міне, мен тәжірибеде көріп отырған негізгі тенденциялар.

Жалғыз пәтер алудың орнына, 4-10 пәтерлі тұтас көпқабатты үйге инвестиция салған тиімдірек. Лейпцигте мұндай жылжымайтын мүлікті 600 000 еуродан бастап, Берлинде 1,5 миллион еуродан табуға болады. Бұл тоқтап қалу қаупін азайтады және ауқымды кірістерге мүмкіндік береді. Бұл капиталы 500 000 еуродан басталатын инвесторлар үшін қолайлы. Мен Дрездендегі транзакцияны қолдадым: клиент 5,2% кіріс әкеліп, 720 000 еуроға алты пәтерлі үй сатып алды.

Ескі ғимараттар (Алтбау) Берлинде, Лейпцигте және Дрезденде танымал. Оларды нарықтық бағадан төмен сатып алуға, жөндеуге және үстеме бағамен сатуға болады. Мысалы, Берлиндегі бағасы 3 000 еуро/м² болатын пәтер жөндеуден кейін € 4 500/м² сатылады. Бюджетті дұрыс есептеп, сенімді мердігерді таңдаған жағдайда бұл тәсіл 18–24 ай ішінде өзін-өзі ақтайды.

Қойма кешендері мен логистика электрондық коммерцияның арқасында өсуде, ал жоғарғы орындардағы бөлшек сауда тұрақты. Табыстылық әдетте 4–6% құрайды, бұл тұрғын үйге қарағанда жоғары. Бұл опция тәжірибелі инвесторларға арналған: тәуекелдер жоғары, бірақ кірістер жылдамырақ.

Өз мүлкін өзі басқарғысы келмейтіндер үшін қолайлы. Кіру шегі 50 000 еуродан басталады және портфолио әртүрлі активтерді қамтуы мүмкін. Кемшілігі - басқарушы компанияға аз бақылау және тәуелділік. Бұл опцияны Германияға пәтер сатып алмай инвестиция салғысы келетін клиенттер жиі таңдайды.

Ірі қалаларда игерілетін жер тапшы болып қала береді, бірақ қала маңындағы аймақтарда нұсқалар бар. Берлин аймағында баға бір шаршы метрге 200-400 евродан басталады. Бұл өсу әлеуеті бар ұзақ мерзімді стратегия.

Вена ықшам және болжамды, сұраныс тұрақты және баға тұрақты өседі. Германия масштабтау үшін үлкен мүмкіндіктер ұсынады, бірақ нарық күрделірек: бюрократия және жалға алу ережелері. Клиенттер Германияны көлемі мен әлеуеті үшін, ал Австрияны жан тыныштығы үшін таңдайды.

Германия ЕО-дағы ең үлкен жылжымайтын мүлік нарығы болып табылады, оның опциялары мен стратегиялары көп (пәтерлерден көппәтерлі үйлер мен қоймаларға дейін). Вена көбірек бутик: опциялар аз, бірақ әр жылжымайтын мүлік бағасы мен сұранысы бойынша болжамды.

Германиядағы жылжымайтын мүлікке инвестиция салу сенімді құрал болып көрінеді, бірақ шындық күрделірек. Statistics Bundesamt мәліметтері бойынша, бағаның төмендеуі мен мөлшерлеменің өсуіне байланысты транзакция көлемі 2023 жылы шамамен 30%-ға қысқарды. Бұл көптеген инвесторларды өз стратегияларын қайта қарауға мәжбүр етті. Германия өзінің күшті экономикасы мен тұрғын үйге сұранысына байланысты тартымды болып қала береді, бірақ бірқатар факторлар табыс пен өтімділікке тікелей әсер етеді.

Германияда пәтер сатып алған кезде инвесторлар сатып алу салығы (Grunderwerbsteuer, мемлекетке байланысты 3,5–6,5%), жыл сайынғы мүлік салығы және жалдау табыс салығымен бетпе-бет келеді. Бұл таза табысты айтарлықтай төмендетеді. Көбісі салықтардың әсерін жете бағалап, жалпы табысты есептейді. Менің кеңесім: басынан бастап салықтар мен техникалық қызмет көрсету шығындары үшін бюджетті кемінде 30% бөліңіз.

Жалдау ақысын төлемейтін немесе жалдау шартын біржақты тоқтатқан жалға алушыны шығару іс жүзінде мүмкін емес. Тіпті Германияда жалға алушысы бар пәтерді сатудың өзі жаңа иесін жалға беруден босатпайды.

Менде Берлинде бір жағдай болды: клиент ұзақ мерзімді жалдау шартымен жылжымайтын мүлікті сатып алды және оны нарықтық бағамен қайта жалға ала алмады. Шешім жалға алушыны тексеру және егер сіз қайта сатуды жоспарласаңыз, уақытша келісім-шарттар жасау болды.

Grundbuch арқылы сатып алуды тіркеу 3-6 айға созылуы мүмкін. Бұл Германияда стандартты. Австрия сәл жылдамырақ, бірақ бәрібір бірден емес. Егер сіздің мақсатыңыз Германияда тез арада пәтер сатып алу болса, соған сәйкес жоспарлау маңызды.

Берлин мен Мюнхенде Airbnb жалға алуға толығымен дерлік тыйым салынған. Менің тәжірибем: күнделікті жалға беруден ақша табуға үміттенген клиенттердің көңілі қалды. Табыстылық үшін ұзақ мерзімді келісімшарттарға сүйенген дұрыс.

2023–2024 жылдары Германиядағы жылжымайтын мүлік бағасы бірнеше аймақтарда 10–15%-ға төмендеді. Бұл өсудің таусылмайтынын көрсетті. Қазіргі уақытта нарық тұрақтануда, бірақ қалпына келтіру орны мен перспективаларын талдау маңызды.

Австрия тұрақтырақ болды: бағаның төмендеуі аз болды, ал жалға алушылар одан да қорғалған. Дегенмен, Венадағы пәтер бағасы жоғары, ал кірістілік төмен. Германия капиталдың өсуі үшін үлкен мүмкіндіктер ұсынады, бірақ белсенді басқаруды және тәуекелге төзімділікті талап етеді.

Неміс жылжымайтын мүлкіне инвестиция салу – бұл өз капиталыңызды сақтау және өсіру тәсілі ғана емес, сонымен қатар жайлылық деңгейі жоғары елде өмір сүру мүмкіндігі. Денсаулық сақтау, білім беру, көлік және қауіпсіздік мұнда өмірді ыңғайлы және болжамды етеді. Германияда пәтер сатып алу инвестициялық мақсаттарды өмір сапасымен біріктіруге мүмкіндік береді.

Мемлекеттік және жеке емханалар заманауи құрал-жабдықтармен жабдықталған, ал сақтандыру көптеген шығындарды өтейді. Сақтандырусыз шетелдіктер үшін жалпы тәжірибелік дәрігерге бару орташа есеппен € 50–80 еуро, маманның кеңесі € 100– € 150, стоматологиялық қызмет € 70–250 еуро, ауруханада түнеу € 350 басталады. Менің тәжірибемде мен клиенттердің отбасылар мен қарт адамдар үшін маңызды болып табылатын медициналық көмекке сенімді түрде қол жеткізу мүмкіндігін ерекше бағалайтынын байқадым.

Германияда білім деңгейі жоғары. Мемлекеттік мектептер тұрғындар үшін ақысыз, ал халықаралық мектептер жылына орташа есеппен €15,000–25,000 еуроны құрайды. Жеке гимназиялардың құны €10,000–€18,000, ал университеттер іс жүзінде тегін – бір семестр үшін €250–500.

Көптеген ағылшын тіліндегі бағдарламалар халықаралық студенттер үшін, әсіресе ірі қалаларда және техникалық университеттерде қолжетімді. Халықаралық мектептер мен университеттер көбінесе шетелден келген балалар мен студенттерге арнайы курстар мен қолдау ұсынады.

Германия Еуропадағы ең қауіпсіз елдердің бірі болып табылады, кейбір қиын аудандар үлкен қалаларда ғана кездеседі. Мүлігін жалға беруді жоспарлап отырған инвесторлар үшін тәуекелдерді азайту және тұрақты жалға беру кірісін қамтамасыз ету үшін жақсы беделі бар аудандарды таңдау маңызды.

Германияда өмір сүру құны Шығыс Еуропаға қарағанда жоғары, бірақ Швейцарияға қарағанда төмен. Берлинде орташа деңгейлі пәтерді жалдау айына шамамен €1200–1800, ал Мюнхенде 2000–3000€. Төрт адамнан тұратын отбасы үшін азық-түлік айына 400-600 еуро, кафеде түскі ас шамамен 12-25 еуро, кофе 3-4 еуро тұрады. Жылжымайтын мүлік бағасы айтарлықтай өзгереді: Берлинде € 4 500 – 6 000 еуро/м², Лейпцигте 2 500 – 3 500 еуро/м² және Мюнхенде 7 000 – 8 500 еуро/м².

Германияда көлік пен байланыс жоғары дамыған. Метролар, автобандар және темір жолдар қалалар арасында жүруді жеңілдетеді, ал банк және интернет қызметтері тұрғындарға да, шетелдіктерге де ыңғайлы. Мен инвесторларға пәтер таңдау кезінде инфрақұрылымның болуын ескеруге кеңес беремін, әсіресе егер олар оны жалға беруді жоспарласа.

Германия неғұрлым серпінді: мансаптық өсу мен инвестициялау үшін көбірек мүмкіндіктер бар, нарық әртүрлі және жылжымайтын мүлік түрі мен бағасы бойынша өзгереді. Австрия тыныштық пен болжамдылық үшін жеңеді, әсіресе Венада бағалар баяу өседі және жалдау ақысы тұрақты. Капиталдың өсуі мен икемділігін іздейтін инвесторлар көбінесе Германияны таңдайды, ал тұрақтылық пен өлшенген өмір салтын бағалайтындар Австрияны таңдайды.

Германияда жылжымайтын мүлікті сатып алу тек инвестиция ғана емес, сонымен қатар капиталды қорғаудың және Еуропадағы тұрақтылық пен қауіпсіздікке қол жеткізудің тәсілі болып табылады. Меншік құқығын қорғауға және ұзақ мерзімді қауіпсіздікке ұмтылатын инвесторлар үшін Германия тамаша таңдау болып қала береді. Өтімділік ірі қалаларда ең жоғары, ал мүліктер өз құнын жақсы сақтайды.

Тұрақсыз елдердің азаматтары үшін Германияда пәтер сатып алу олардың жинақтарын қорғаудың тәсіліне айналуда. Мөлдір транзакция ережелері мен күшті заң жүйесі капиталды қорғауға кепілдік береді. Тәжірибеде мен Берлин мен Мюнхендегі жылжымайтын мүліктердің экономикалық ауытқу кезеңдерінде де өз құнын сақтайтынын көремін.

зейнеткерлер үшін : ірі қалалардағы пәтерлердің бір шаршы метрі 4500 евродан 8500 евроға дейін. Дегенмен, ұзақ мерзімді меншік салық жеңілдіктерін ұсынады, ал 10 жылдан кейін сатылымдар құн өсімінен алынатын салықтан босатылады.

дамыған инфрақұрылымымен және тұрақты интернетімен цифрлық көшпенділер мен фрилансерлерді Менің клиенттерім жұмыс және жалдау кірістерін дұрыс есеп беру үшін салық сарапшыларымен жиі кеңеседі.

Германия анағұрлым серпінді нарық пен әртүрлі қасиеттерді ұсынады, ал Вена тұрақтылық пен болжамдылықты ұсынады. Белсенді инвестиция мен капиталдың өсуі үшін Германия жақсырақ; ұзақ мерзімді стратегия үшін Вена жақсырақ.

Инвестициядан шығу жылжымайтын мүлікті сатып алудан кем емес. Сәтті сату, мұраға алу немесе сыйға тарту жергілікті нарықты, салық ережелерін және мүліктің өтімділігін түсінуді талап етеді. Алдын ала жоспарлау капиталды сақтауға және кірісті арттыруға, сондай-ақ күтпеген шығындар мен меншік құқығын беру кезіндегі қиындықтарды болдырмауға көмектеседі.

Германиядағы, әсіресе Берлин, Мюнхен және Франкфурттағы пәтерлер тұрақты сұраныс пен ашық транзакциялардың арқасында салыстырмалы түрде тез сатылады. ImmobilienScout24 мәліметтері бойынша, Берлинде 2025 жылы пәтерді сатудың орташа уақыты шамамен 4-5 айды, ал Мюнхенде бұл 3-4 айды құрайды және орташа сату бағасы өткен жылмен салыстырғанда 2-3%-ға өсті.

Тәжірибеде мен танымал аймақтардағы жылжымайтын мүлік 3-6 ай ішінде жиі сатып алушы табатынын көремін. Шығыс Германиядағы кішігірім қалалар мен аймақтар ұзағырақ уақыт алады, бірақ бұл жерде де мүлікті дұрыс маркетинг арқылы сатуға болады.

Егер сіз Германияда пәтерді сатып алғаннан кейін 10 жылдан аз уақытта сатсаңыз, капитал өсіміне салық (Speculationssteuer) қолданылады. Бұл сіздің шығуды жоспарлау кезінде ескеру маңызды, әсіресе егер мүлік қайта сату ниетімен инвестиция ретінде сатып алынған болса.

Пәтерді мұраға немесе сыйға беру кезінде де салықтар салынады, олар туыстық дәрежесіне және мүліктің құнына байланысты. Салық жүктемесін азайту және мұрагерлердің құқықтарына қатысты проблемаларды болдырмау үшін мұндай операцияларды алдын ала жоспарлауды ұсынамын.

Германия ірі қалаларға қарағанда өтімділік артықшылығына ие: жылжымайтын мүлік тез сатылады, ал сұраныс тұрақты болып қалады. Австрияда, әсіресе Венада нарық өлшенген және болжамды, бірақ сатып алушылардың шектеулі санына байланысты сатылымдар кейде ұзағырақ болуы мүмкін.

Клиенттерге берер кеңесім: шығу жылдамдығы мен құндылықты сақтау маңызды болса, Германияның ірі қалалары жақсырақ болар еді, ал Австрия тыныш ұзақ мерзімді стратегияға қолайлы.

Өз тәжірибемде мен әртүрлі еуропалық нарықтарды кездестірдім: динамикалық неміс қалаларынан тұрақты Венаға дейін. Германия, мысалы, Берлин, Мюнхен және Франкфурт сияқты ірі қалалар тұрақты сұраныс пен ашық транзакцияларды қамтамасыз ететінін көрсетеді. Клиенттер маған Германияда пәтер сатып алу және оны бірден жалға беру үшін жиі хабарласады — бұл оларға меншіктің алғашқы күнінен бастап дерлік табыс табуға мүмкіндік береді.

Германияда жылжымайтын мүлікті сатып алғанда, мүліктің құқықтық мәртебесін мұқият тексеру маңызды: Grundbuchauszug (жер салығы сертификаты), Беластунген (Беластунген) және оның энергия тиімділігі стандарттарына сәйкестігі. Құжаттары дұрыс ресімделетін мүліктер тезірек сатылады және салық немесе сақтандыру органдарымен дау тудыруы ықтимал.

Менің капиталды бөлуге деген көзқарасым тұрақты және өсіп келе жатқан нарықтардың үйлесіміне негізделген. Мысалы, қаражаттың бір бөлігін ұзақ мерзімді тұрақтылық үшін Берлин немесе Мюнхендегі пәтерлерге салуға болады, ал қалғанын жоғары кірістілік пен өсу әлеуеті үшін Лейпциг немесе Дрезденге салуға болады. Бұл тәсіл тәуекелді азайтады және табыстылық пен қауіпсіздік арасындағы тепе-теңдікті сақтайды.

Егер мақсат капиталды өсіру және белсенді инвестициялау болса, мен Германияны : ірі қалалар, өтімділік және әртүрлі мүліктер. Егер мақсат ең аз тәуекелді және тұрақты кірісі бар неғұрлым жеңіл ұзақ мерзімді стратегия болса, Австрия жеңеді: нарық өлшенеді, жалдау тұрақты және бюрократия қарапайым.

Германия тұрақтылықты, меншік құқығын қорғауды және өтімділікті бағалайтын инвесторлар үшін ең жақсы таңдау болып табылады. Берлин және Мюнхен сияқты ірі қалалар жоғары сұраныс пен ашық транзакцияларды қамтамасыз етеді, бұл Германияда пәтер сатып алуды сенімді инвестицияға айналдырады.

Австрия ұзақ мерзімді жылжымайтын мүлік инвестициялары үшін қолайлырақ , әсіресе Венада бағалар біртіндеп көтеріліп, жалдау ақысы тұрақты болып қалады. Сонымен қатар, Австрия бюрократиялық қарапайымдылық пен төмен нарықтық құбылмалылықтан пайда көреді, бұл оны консервативті инвесторлар үшін қолайлы таңдау жасайды.

Жылжымайтын мүлікті сатып алмас бұрын, мүліктің құқықтық мәртебесін мұқият тексеру, салықтарды, басқару шығындарын және ықтимал кірістерді қарастыру маңызды. Тәуекелді азайту үшін капиталды тұрақты және дамып келе жатқан нарықтар арасында бөліңіз. Тәжірибеде мен дұрыс жоспарлау мен кәсіби құқықтық қолдау транзакцияларды айтарлықтай жеңілдететінін және инвесторларды қорғайтынын көрдім.

2030 жылға қарай Германияның жылжымайтын мүлік нарығы урбанизация, көші-қон және ESG қатаң стандарттарының әсерінен дамиды. Салықтар мен жалға берілетін тұрғын үй ережелеріндегі реформалар кірістілікке әсер етуі мүмкін, сондықтан Германияда пәтер немесе басқа мүлікті сатып алуды жоспарлау кезінде осы үрдістерді ескеру маңызды. Өз стратегиясын жаңа ережелер мен тұрақты стандарттарға белсенді түрде бейімдейтін инвесторлар кірісті сақтай алады және тәуекелдерді азайтады.

1. Инвестициялық мақсатыңызды анықтаңыз. Мүлікті не үшін сатып алатыныңызды шешіңіз: ұзақ мерзімді жалға алу, табыс әкелетін мүліктер, капиталдандыру, тұрғын үйді пайдалану немесе осы мақсаттардың жиынтығы.

2. Аймақ пен қаланы таңдаңыз. Германиядағы пәтер бағасын, жалдау кірістілігін және өтімділігін зерттеңіз. Ірі қалаларды (Берлин, Мюнхен, Франкфурт) перспективалы нарықтармен (Лейпциг, Дрезден) салыстырыңыз.

3. Меншік форматы. Меншік түрін анықтаңыз: абсолютті құқық (Freies Eigentum), мұрагерлік құрылыс құқығы (Erbbaurecht), үлестік меншік немесе кооператив.

4. Құқықтық тексеру. Ешбір ауыртпалық пен қарыздың жоқтығына көз жеткізу үшін заңды тексеруге және мүлік салығы бойынша тексеруге тапсырыс беріңіз.

5. Бюджет және салықтар. Барлық шығындарды есептеңіз: жер салығы, нотариус, агент, тіркеу, жылдық жер салығы, ренталық табыс салығы және 10 жыл ішінде сатылса алыпсатарлық салығы.

6. Қаржыландыру және несиелік тексеру. Резидент еместер үшін ипотекалық несиенің жарамдылығын тексеріңіз, жалдау кірісін бағалаңыз және қаржылық мүмкіндіктеріңізді бағалаңыз.

7. Мүлікті таңдау. Қайта сату немесе жаңа құрылыс, пәтерлер немесе көппәтерлі үйлер (Mehrfamilienhaus), ғимарат жағдайын бағалау, энергия тиімділігі, ESG стандарттары.

8. Мүлікті басқару. Мүлікті өзіңіз басқаруды немесе жылжымайтын мүлік агенттігін жалдауды шешіңіз, әсіресе егер сіз шетелде тұрсаңыз немесе бірнеше жылжымайтын мүлікке инвестиция салсаңыз.

9. Шығу стратегиясы. Сату сценарийлерін қарастырыңыз: аймағыңыздағы өтімділік, сатудан түсетін салықтар және мұраға немесе сыйлыққа беру мүмкіндігі.

10. Басқа нарықтармен салыстыру. Мүмкін болса, Австрияны балама ретінде бағалаңыз: Венаның тұрақтылығы, салықтар, жалдау кірісі.

11. Мамандармен кеңесіңіз. Тәуекелдерді азайту және транзакцияның заңды тұтастығын қамтамасыз ету үшін заңгермен және салық кеңесшісімен кеңесуді ұмытпаңыз.

1. €300 000 сомасы бар инвестор

Мақсаты: жылдық табысы 4–5% болатын жалдамалы пәтер сатып алу.

Мен Лейпцигтен €295 000 (65 м²) тұратын пәтер таптым. Тапсырыс беруші қалған қаражатты кішігірім жөндеулер мен жиһаздарға жұмсады. Бір жылдан кейін пәтер толығымен жалға берілді, жалдау кірісі барлық шығындарды өтеп, мүліктің құны шамамен 5-6% өсті.

2. 500 000 еуросы бар зейнеткер

Мақсаты: минималды тәуекелдермен және ұзақ мерзімді жалға алу мүмкіндігімен қауіпсіз инвестиция.

Мен Мюнхен маңындағы €500 000 (80 м²) тұратын пәтер таптым. Клиент бюджеттің бір бөлігін жиһазбен жабдықтауға және жылу жүйесін жаңартуға жұмсады. Пәтер ұзақ мерзімге жалға беріледі, шамамен 2,5% табыс әкеледі және жылжымайтын мүлік жоғары өтімділік пен тұрақты құндылықты сақтайды.

3. Балалары бар отбасы

Мақсаты: мүліктің бір бөлігін жалға беру мүмкіндігі бар отбасы үшін жайлы тұрғын үй.

Мен Франкфурт маңындағы €550 000 (120 м²) тұратын үй таптым. Бюджеттің бір бөлігі бақшаны абаттандыруға және ішкі әрлеуге жұмсалды. Отбасы көшіп келді, үйдің бір бөлігі жалға беріледі, кірісі біраз шығынды жабады, соңғы бір жылда үйдің құны 4-5 пайызға өсті.