Венаның өмір сүруге және инвестициялауға арналған аудандары: бағалары мен кеңестері бар 2025 жылға арналған нұсқаулық

Вена - бұл жай ғана қала емес; бұл 23 ауданның мозаикасы, олардың әрқайсысы өз атмосферасы, тарихы және мүмкіндіктері бар әлем:

• 1-аудан (ішкі қала)
• 2-ші аудан (Леопольдштадт)
• 3-ші аудан (Ландштрассе)
• 4-ші аудан (Виден)
• 5-ші аудан (Маргаретен)
• 6-шы аудан (Марияхилф)
• 7-ші аудан (Нейбау)
• 8-ші аудан (Йозефштадт)
• 9-шы аудан (Альсергрунд)
• 10-аудан (таңдаулы)
• 11-ші аудан (қайнау)
• 12-ші аудан (Мейдлинг)
• 13-ші аудан (Гетцинг)
• 14-ші аудан (Пенцинг)
• 15-ші аудан (Рудольфсхайм-Фунфхаус)
• Аудан 16 (Оттаринг)
• 17-ші аудан (Гернал)
• 18-аудан (Ескерту)
• 19-шы аудан (Доблинг)
• 20-шы аудан (Бригиттенау)
• 21-ші аудан (Флоридсдорф)
• 22-ші округ (Донаустадт)
• 23 аудан (лизинг)

Бірнеше жыл бұрын мен мұнда алғаш рет көшіп келгенде, бәрі қала орталығына қатысты деп ойладым: соборлар, сарайлар, кафелер. Бірақ мен жақын жерді таңдау өмір салтын таңдаумен бірдей екенін тез түсіндім.

Сіз көшуді жоспарласаңыз, жылжымайтын мүлікке инвестиция салсаңыз немесе жай ғана нарықта шарласаңыз, осы «әлемдерді» түсіну сіздің ең үлкен байлығыңыз болады.

Сіз отбасыңызға пәтер іздеп жатырсыз деп елестетіңіз. Қаланың орталығында, 1-ші ауданда сіз Әулие Стивен соборының көрінісі бар, бірақ сіздің бюджетіңізді ескеретін бағамен жаңартылған сәнді пәтерді таба аласыз. Бірақ 10-шы ауданда, Фаворитенде, дәл осындай бағаға сіз жақын жерде саябағы бар кең жаңа ғимарат аласыз - балаларға өте ыңғайлы.

Немесе сіз инвесторсыз: 7-ші (Нейбау) сияқты аудандарда жалдау ақысы хипстерлер мен креативтілердің арқасында шарықтап тұр, ал 19-шы ауданда (Доблинг) дипломаттар мен шарап өндірушілер арасында капиталдың тұрақты өсуі байқалады.

Көшіп бара жатқандар үшін маңайлар күнделікті өмірді анықтайды: азық-түлікті қайдан сатып алу керек, баланы мектепке қайда апару керек, кептелістен қалай құтылу керек. Вена - ықшам қала, бірақ көлік желісі (U-Bahn, трамвайлар) кейбір аудандарды тіпті шетте де «орталық» етеді.

Мысалы, Дунайдағы жаңа кварталдары бар 22-ші аудан, Донаустадт жас отбасылар үшін магнитке айналды - бұл тыныш, жасыл, бірақ метроға жақын.

Инвесторлар үшін аудандар стратегия болып табылады. Statistik Austria мәліметтері бойынша , Венадағы шаршы метрдің орташа бағасы 2024 жылы 7%-ға өсті, бірақ 15-ші сияқты «трансформацияланатын» аудандарда бұл өсім 11%-ды құрады.

Неліктен? Жөндеу жұмыстары, жаңа метро желілері және мигранттардың ағыны. 2025 жылы тренд жалғасады : орташа баға шамамен 6 800 еуро/м², ең жақсы аймақтарда 8%-ға дейін өседі.

Венаға жаңадан келген болсаңыз, Вена аудандарының картасынан бастаңыз — ол қаланың ішкі шеңберге (1-ші), Гуртель белдеуіне (2-9) және сыртқы аймақтарға (10-23) қалай бөлінгенін көрсетеді. Әрбір ауданның нөмірі мен атауы бар және бұл жай ғана әкімшілік мәселе емес: ол салықтарға, мектептерге және тіпті көршілеріңізге әсер етеді.

Менің кеңесім: егер сіз қозғалатын болсаңыз, келіңіз және зерттеңіз - серуендеңіз, кафеде отырыңыз.

Инвесторлар үшін сұраныс ұсыныстан қай жерде асып түсетінін көру үшін жалға алу деректерін зерттеңіз.

Бұл мақала сіздің нұсқаулықыңыз. Біз жүйені шолудан бастаймыз, содан кейін әр ауданды егжей-тегжейлі қарастырамыз: оның сипаты, бағасы және инвестициялық әлеуеті.

Венаның аудандық жүйесі пияздың қабаттарына ұқсайды: тарихи өзегінен қазіргі заманғы қала маңына дейін. Қала 23 ауданға (Безірке) бөлінген және бұл кездейсоқ емес.

Кішкене тарих. Мұның бәрі 1850 жылы, император Франц Джозеф Венаны қала маңындағы аудандарды қамту үшін кеңейткен кезде басталды. Алғашында тек бірінші аудан ғана болды - қабырғалармен қоршалған Ішкі қала ( Innere Stadt ) (қазіргі Рингштрассе).

Содан кейін олар Гуртель бойындағы аудандарды - 2-9 аудандары Грюндерцейт сәулетімен «ішкі қаланы» құрайтын тас жолдар белдеуін қосты: биік төбелер, сылақ, хофтар (ішкі аулалар).

Сыртқы аудандар (10–23) 1890 және 1938 жылдар аралығында қосылған бұрынғы ауылдар, панельдік үйлер, жаңа ғимараттар және жасыл желектер араласады.

Әкімшілік құрылым. Әрбір аудан шағын қалаға ұқсайды: өз магистраты, мектептері және полициясы. Сандар орталықтан спираль бойынша шығады: жүректе 1-ші, солтүстікте 2-ші, оңтүстікте 23-ші орынға дейін жалғасады. Wien сияқты мекенжай оны бірден 9-шы аудан ретінде анықтайды.

Тасымалдау. Менің ойымша, бұл Венаның күшті тұсы. U-Bahn барлығын дерлік қамтиды, ал S-Bahn қала маңындағы елді мекендерді байланыстырады. Wien er Linien мәліметтері бойынша , Вена тұрғындарының 70% күнделікті қоғамдық көлікті пайдаланады. Дегенмен, жергілікті айырмашылықтар бар: орталықта (1–9) барлығы жаяу жүреді, ал сыртқы аймақтарда көліктер мен Park & ​​Ride тұрағы көбірек.

Сәулет айтарлықтай өзгереді: 1-ші ауданда, барокко және готикалық стильдер, ЮНЕСКО мұра нысандары. Гуртельде 4-ші және 7-ші аудандардағыдай Art Nouveau және Jugendstil бар. Сыртқы көріністер 10-шы аудандағы 1960-шы жылдардағы социалистік панельдік үйлерден бастап 22-ші аудандағы (Зестадт Асперн) экологиялық таза жаңа ғимараттарға дейін.

Жылжымайтын мүліктің бағасы көптеген факторларға байланысты: маңайдағы негізгі фактор, сонымен қатар инфрақұрылым (метро 10-15% бағаға қосады), еден (жоғарғы қабаттар 5% қымбат), жағдайы (жөнделген ғимараттармен салыстырғанда ескі ғимараттар), автотұрақ (гараж +20%) және тізімдегі ғимарат мәртебесі (жөндеу жұмыстарына шектеулер, бірақ беделі).

Immopreise.at мәліметінше , Венадағы орташа баға 2025 жылы € 6 800/м² болды, бірақ ауқым өте үлкен: Венадағы 3 600 еуродан Венада 27 000 еуроға дейін. Инвесторлар үшін маңызды: кадастрлық құнның 1–3% көлеміндегі жылжымайтын мүлік салығы, сонымен қатар Маклерпровизия (3% + ҚҚС).

2023 жылы пайыздық мөлшерлемелерге байланысты бағаның қалай 2%-ға төмендегені есімде, бірақ 2025 жылы 7%-ға көтерілді. Трансформациядан өтіп жатқан аудандар, мысалы, 15-ші және 22-ші аудандарда ең үлкен өсім байқалады.

Таңдау үшін мыналарды ескеріңіз:

• Тұру үшін – мектептер (Gymnasien 18–19), саябақтар (Пратер 2).
• Инвестициялар үшін – кірістілік (орталықта 3–5%, шетте 5–7%).

Вена – тұрақты нарық: жалдау бойынша бос жұмыс орындары 2%-дан төмен. Дегенмен, нюанстар бар: көп мәдениетті аудандарда, мысалы, 10-да, жалдау ақысы төмен, бірақ иммигранттар тарапынан сұраныс жоғары.

Енді негізгі мәселеге көшейік: әр ауданның егжей-тегжейлі талдауы. Сізге ыңғайлы болу үшін аудан топтары бойынша бағаларды салыстыру кестесі:

Бұл Венаның жүрегі. Мұнда әрбір ғимарат ескерткіш, әр бұрышында тарих бар. Әулие Стивен соборы, Хофбург сарайы және опера театры жаяу қашықтықта орналасқан. Сән-салтанат атмосферасы, туристік қарбалас және мәдени іс-шаралар.

Мен инвестор клиентке пәтерді көрсеткенім жақсы есімде. Ол 80 шаршы метр болды, жөндеуден өтті, дизайнерлік интерьер және собордың көрінісі бар. Бағасы 2,2 миллион еуроны құрады. Ол үшін бұл резиденция емес, бизнес-жоба болды: туристер мен дипломаттарға жалға беру. Ол өтеу мерзімін бес жыл деп есептеп, қуанып қалды.

Бірақ бұл аймақ бәріне бірдей емес. Иә, бұл беделді, әр кеш сайын мәдени бағдарлама бар, әлемдік деңгейдегі мейрамханалар бар. Бірақ минусы да бар: күндізгі туристердің көптігі, жөндеудің қатаң ережелері (әр ғимарат дерлік күзетпен) және ең қарапайым сатып алулар үшін қымбат дүкендер. Ал автотұрақ - бұл басқа ізденіс.

Жылжымайтын мүлік. 2025 жылы мұндағы бағалар жаңа рекордтарға жетті: ең аз – шамамен €10 000/м² (егер ескі ғимаратты табу бақытына ие болсаңыз), орташа – 27 000 €/м² және премиум жөндеу жұмыстары € 30 000+/м² жетеді.

Қолайлы: мәртебе мен Еуропаның мәдени орталығын бағалайтындар. Инвесторлар үшін бұл «алтын актив»: кірістілік төмен (2-3%), бірақ капиталдың өсуі тұрақты түрде жоғары.

1-ші аудан тарих пен бедел туралы болса, Леопольдштадт қала мен табиғат арасындағы тепе-теңдік туралы. Мұнда сіз серуендеу орындары, көрікті жерлері және фестивальдері бар кең Пратерді таба аласыз. Сосын Дунай аралы бар, онда веналықтар су жағасында жүгіріп, велосипедпен және пикникпен айналысады.

Мен осында бір жыл тұрдым, бірақ Пратердегі таңғы жүгірулерімді әлі есімде. Бұл менің қарбалас жұмыс күндерімнен кейінгі құтқарылуым болды: тыныштық, таза ауа және енді қала орталығында емес, саябақта жүргендей сезім.

Төбесі биік Gründerzeit ғимараттарынан бастап, жағалаудағы заманауи тұрғын үй кешендеріне дейінгі аралық өте алуан түрлі. Сондай-ақ студенттер мен шығармашылық адамдар арасында танымал ескі еврей кварталы бар. Viertel Zwei ауданындағы жаңа құрылыстар болашаққа ұқсайды - экологиялық таза ағаш үйлер, көліксіз аулалар және көптеген жасыл желектер.

Жылжымайтын мүлік. Ең төменгі баға шамамен € 6 000/м² (шеттегі ескі үйлер), орташа € 9 000/м², Дунай бойындағы жаңа құрылыстар € 11 000/м² жетуі мүмкін. 2025 жылы мұнда бағаның өсуі орташадан жоғары – жылына 8-9%, негізінен иммиграция мен инфрақұрылымның дамуы есебінен.

Қолайлы: жас отбасылар, студенттер және жасыл желектерді іздейтін және қала орталығына оңай қол жеткізуді қалайтын белсенді адамдар. Инвесторлар, әсіресе жаңа ғимараттарда жақсы жалға беру кірістілігін (4–5%) бағалайды.

Landstrasse - дипломатиялық және тыныш аудан, елшіліктердің үйі, бақшалары, кеңсе ғимараттары және жайлы тұрғын аудандары бар тарихи Белведер.

Менің клиенттерімнің бірі осы жерден 550 000 еуроға екі бөлмелі пәтер сатып алып, оны шетелдіктер мен дипломаттарға жалға берді. Бұл тұрғыда аудан сенімді: жалға алушылар төлем қабілетті, сұраныс тұрақты.

Мұнда тұрудың жақсы жағы - бұл теңдестірілген атмосфера: U3 метро станциясы жақын жерде, Рочусмаркт сияқты базарлар мен серуендеуге арналған саябақтар. Екінші жағынан, негізгі көшелер бойындағы көлік тітіркендіргіш болуы мүмкін және көп тұрғын аудандарға қарағанда күнделікті қажеттіліктерге арналған дүкендер аз.

Сәулет көзге ұнамды: Gründerzeit ғимараттары, Art Nouveau және заманауи кешендер де кездеседі. Бұл хипстер 7-ге немесе туристік орталықтарға қарағанда кештерде тыныш, және көпшілігі мұны бағалайды.

Жылжымайтын мүлік. 2025 жылы бағалар орташа есеппен 8500 еуроны құрайтын 6500-10500 еуро/м² деңгейінде қалады. Өсім қалыпты — жылына 7–8%, бірақ жалға алу кірісі 4% шамасында тұрақты.

Бұл кімге арналған: бедел мен ыңғайлылық арасындағы теңгерімді іздейтіндер. Инвесторлар үшін бұл дипломаттарға немесе экспаттарға жалға берудің жақсы нұсқасы. Отбасылар жасыл желек пен қауіпсіздікті бағалайды, бірақ трафик пен орташадан жоғары бағаларды біліңіз.

Виден - қарама-қайшылықтар ауданы. Бір жағынан, бұл буржуазиялық: жақын жерде Белведер, әдемі Art Nouveau қасбеттері және қалпына келтірілген сарайлар. Екінші жағынан, көше концерттері, кафелері және базарлары бар Карлсплатцтың студенттік және шығармашылық атмосферасы бар.

Мен Насчмарктқа жиі келемін. Бұл ерекше орын: жеміс-көкөніс дүңгіршегі, шығыс дәмдеуіштері, австриялық дәмді тағамдар. Мұнда сіз университет оқытушылары мен студенттерін, ноутбуктері бар фрилансерлерді және балалары бар отбасыларды бір жерден кездестіре аласыз.

Виденде тұру ыңғайлы, егер сіз қала орталығын бағалайтын болсаңыз (ол бірнеше минуттық жерде), бірақ бәрібір 1-ші ауданға қарағанда біршама тыныштық пен тыныштықты қаласаңыз. Дегенмен, балалармен Карлсплатцтан алысырақ тыныш аудандарды іздеген дұрыс, өйткені кешке шулы және жанды болады.

Жылжымайтын мүлік. Бағалар жоғары болып қала береді: ескі жылжымайтын мүліктер үшін € 7 000/м², орташа есеппен шамамен € 10 200/м² және метро маңындағы жөндеу жұмыстары € 12 000/м² дейін жетеді. Мұнда жалдау сұранысы өте күшті: кірістілік шамамен 5% құрайды, ал баға жылына 10% дейін өседі.

Қолайлы: Белсенді және шығармашылық тұлғалар: студенттер, жас отбасылар және атмосфера мен көлік қолжетімділігін бағалайтындар. Инвесторлар үшін бұл жылжымайтын мүлік университет кампусы мен қала орталығына жақындығы арқасында жалға алудың тамаша мүмкіндіктерін ұсынады.

Маргаретен - Венаның ең жарқын және әсем аудандарының бірі. Ол әлеуметтік тұрғын үйлерді, заманауи жаңа ғимараттарды және біртіндеп жөнделіп жатқан ескі хофтарды (фермаларды) біріктіреді. Атмосфера кәсіби және көп мәдениетті, бірақ оны соншалықты қызықты ететін де дәл осы.

Мен Украинадан келген отбасына мұнда пәтер көрсеттім: 60 м², €350,000, мектеп пен саябаққа жақын. Оларды көршілес 4-6-шы аудандарға қарағанда қолжетімді баға қызықтырды, ал қала орталығы 10 минуттық жерде. Иә, бұл шулы, иә, жасыл кеңістік аз, бірақ бюджет пен ыңғайлылық үшін бұл жақсы нұсқа.

Аудан біртіндеп өзгеруде. Көшелерде жаңа дәмханалар мен дүкендер ашылып, базарлар заман талабына сай болып, оның көп мәдениеттілігі оған ерекше дәм береді. Мұнда сіз түрік, араб және шығыс еуропалық дүкендерді таба аласыз — сіз бірден бірнеше елде тұрып жатқандай сезінесіз.

Жылжымайтын мүлік. Орташа бағасы шамамен € 7 000/м². Жаңартылған жобалардағы бағалар € 5 000/м² мен 9 000 €/м² аралығында. 2025 жылға қарай жақсартулар мен жөндеу жұмыстарының арқасында өсім шамамен 11% болады деп күтілуде. Өнімділік 6% құрайды, бұл қалалық орташа көрсеткіштен жоғары.

Қолайлы: қала орталығына жақын жерде қолжетімді баспана іздегендер. Инвесторлар үшін бұл аймақ өсу әлеуетін ұсынады.

Mariahilf - бұл шопинг пен динамизм. Ауданның басты көшесі - Венаның ең үлкен сауда көшесі Mariahilfэр Штрасе. Дүкендер, бутиктер, кафелер, туристер де, жергілікті тұрғындар да дүкенге келушілерге толы.

Мен мұнда кешке серуендегенді ұнатамын: жұмыстан кейін сіз шағын мейрамханаға тоқтай аласыз, кофе іше аласыз немесе жай терезе дүкеніне бара аласыз. Бірақ мен Mariahilfer Straße-де тұруды ұсынбаймын - бұл өте шулы. Дегенмен, жақын маңдағы тыныш көшелерде жайлы пәтерлерді таба аласыз.

Бұл аймақ жастар мен белсенді өмір салтын ұнататындар арасында танымал. Мұнда жалғызбастылар мен балалары жоқ ерлі-зайыптылар өздерін үйдегідей сезінеді: көлік тамаша, кафелер мен барлар әр бұрышта, ал қала орталығы бір тас лақтырылған жерде. Дегенмен, балалары бар отбасылар оны тым көп және шулы деп санайды.

Жылжымайтын мүлік. 2025 жылы баға бір шаршы метрге 6 500 еуродан 11 000 еуроға дейін ауытқиды деп күтілуде, орташа есеппен шаршы метрге шамамен 9 000 еуро. Бұл аймақ 5% кірістілікпен қысқа мерзімді жалға алу үшін инвесторлар үшін өте тартымды. Mariahilf маңында тұруды іздейді .

Қолайлы: «Қыздың ортасында» болғысы келетіндер. Инвесторлар үшін бұл Airbnb немесе қысқа мерзімді жалға алу үшін ең жақсы орындардың бірі.

Нойбау - шығармашылық пен еркіндікті жақсы көретіндер үшін аудан. Еуропадағы ең үлкен мәдени кеңістіктердің бірі атақты MuseumsQuartier Демалыс күндері мұнда студенттер ноутбукпен отырады, суретшілер көрмелер өткізеді, ал вегетариандық кафелер фрилансерлерге толы.

Мен мұнда жиі шабыт алу үшін келемін: Лерхенфельдер штрассіндегі шағын дәмханада кофе ішу, галереяға кіру немесе жай ғана тыныш жерде отыру. Нойбаудың өзіндік ерекше ырғағы бар: күндіз шығармашылық пен іскерлік, ал кешке барлар, концерттер және достармен кездесулер.

Бұл аймақ атмосфераны бағалайтындар үшін тартымды және шу мен көп адамдарға шыдамды. Мұндағы пәтерлер жиі кішкентай, бірақ биік төбелер мен дизайнерлік жөндеуден тұрады. Автотұрақ іс жүзінде миф, сондықтан велосипед немесе метро сіздің ең жақсы достарыңызға айналады.

Жылжымайтын мүлік. Ең төменгі баға € 7 000/м², орташа шамамен € 10 000/м², ал жоғарғы қабаттар € 12 000/м². Жалға алу жоғары сұранысқа ие: кірістілік шамамен 4,5%, ал 2025 жылы бағаның өсуі 9% болады деп күтілуде.

Қолайлы: жас мамандар, IT мамандары, суретшілер – мәдени өмірдің ортасында болғысы келетіндер. Инвесторлар үшін бұл мүлік жалға алудың тамаша мүмкіндігін ұсынады.

Йозефштадт - Венаның ең кішкентай ауданы, бірақ оның сүйкімділігі көп. Бұл елордадағы ауыл сияқты: тыныш көшелер, жайлы алаңдар, театрлар және смарт кафелер. Мұнда туристер жоқтың қасы, бірақ тыныштық пен талғампаздықты бағалайтын көптеген жергілікті тұрғындар.

Мен мұнда күзде серуендегенді ұнатамын: шағын кітап дүкендері, театр плакаттары, ескі кафелерден шыққан кофенің иісі. Атмосфера «ескі Венаны» еске түсіреді, бірақ қажетсіз претензиясыз.

Йозефштадт қаласында тұру қала орталығында жұмыс істейтін, бірақ еркін өмір салтын қалайтындар үшін ыңғайлы. Мұндағы пәтерлер классикалық интерьермен кең, бірақ жөндеу жұмыстары қымбат. Жаңа ғимараттар жоқтың қасы, сондықтан жеткізу шектеулі, ал бағалар тұрақты түрде жоғары болып қалады.

Жылжымайтын мүлік. Ең төменгі баға – € 6 500/м², орташа – 9 000 €/м², ең жоғары – € 11 000/м². Жалдау кірісі шамамен 4% құрайды, бірақ басты артықшылығы - тұрақтылық: сұраныс тұрақты.

Қолайлы : зиялы қауымға, отбасыларға және бейбітшілік пен беделді бағалайтындарға. Инвесторлар – тәуекелі төмен ұзақ мерзімді жалға алу.

Alsergrund - студенттік және медициналық аудан. Мұнда Австрияның ең үлкен ауруханасы (AKH), ​​Вена университеті және көптеген кампустар мен зерттеу орталықтары орналасқан. Атмосфера өте практикалық: мұнда өмір ғылым, медицина және білімнің айналасында айналады.

Бұл ауданға алғаш келгенімде көшедегі жастардың көптігіне таң қалдым. Кафелер студенттерге толы болды, кітапханалар үнемі бос емес, Лихтенштейн саябағында жобаларды талқылап жатқан профессорлар мен студенттерді кездестіруге болады.

Alsergrund - осында жұмыс істейтін немесе оқитындар үшін тамаша орын: үйден университетке бару бірнеше минутты алады. Отбасыларға бұл өте жылдам және шулы болуы мүмкін. Дегенмен, инфрақұрылым тамаша: метро, ​​трамвайлар, базарлар мен саябақтар жақын жерде.

Жылжымайтын мүлік. Ең төменгі баға – 6 000 еуро/м², орташа – 8 500 еуро/м², ең жоғары – 10 500 €/м². Инвесторлар үшін бұл нағыз алтын кеніші: кірістілік шамамен 5% құрайды, ал студенттер мен дәрігерлердің арқасында жалға беру сұранысы тұрақты.

Қолайлы: Студенттер, жас мамандар, дәрігерлер және тұрақты жалдау табысын іздейтін инвесторлар.

Фаворитен - Венаның ең үлкен және оның ең әсем аудандарының бірі. Онда ескі құрастырмалы ғимараттар мен жұмысшы аудандарынан бастап жасыл аулалары бар заманауи тұрғын үй кешендері бар. Атмосфера көп мәдениетті: түрік және араб дүкендері, шығыс дәмдеуіштер базарлары және үлкен иммигранттар қауымдастығы.

Балалы жас отбасының осында қоныс аударуына көмектестім. Олардың U1 метро станциясының жанындағы жаңа кешендегі пәтері орталық аудандардағы ұқсас пәтерлердің бағасының жартысына жуық болды. Жақын жерде саябақ, мектеп және дүкендер - олардың күнделікті өміріне қажеттінің бәрі бар. Favoriten олардың Венадағы өмірінің тамаша бастамасы болды.

Аудан белсенді дамып келеді: жаңа тұрғын үй кешендері салынуда, мектептер мен балабақшалар ашылуда. Бірақ әлеуметтік қарама-қайшылықтар сақталады: жақсы күтімді жаңа ғимараттар қауіпсіздік деңгейі орташадан төмен аудандармен қатар тұрады.

Жылжымайтын мүлік. Ең төменгі баға шамамен €3600/м², орташасы €5000/м², ал максимум €6500/м². 2025 жылы мұнда бағаның өсуі ең жоғары көрсеткіштердің бірі болып табылады: жылына 12%-ға дейін. Жалдау кірісі шамамен 6% құрайды.

Бұл кімге арналған: Кең және қолжетімді баспана іздеген отбасылар. Инвесторлар үшін бұл жақсы өсу әлеуеті бар бюджетке қолайлы кіру нүктесі.

Симеринг - индустриялық өткен және жайлы атмосферасы бар аудан. Бір кездері зауыттары мен өнеркәсібімен танымал болған, бүгінде бұл тұрғын аудандардың, жасыл алаңдардың және логистикалық орталықтардың араласуы.

Мұнда Favoritenге қарағанда тыныш, бірақ орталықтан да алыс. Көптеген отбасылар үшін бұл ымыраға келу: қол жетімді баға, жақын маңдағы саябақтар және қоғамдық көлік. Қолжетімді жалдамалы пәтер іздеген клиент есімде. Біз Симерингтен 280 000 еуроға 70 м² пәтер таптық және ол тамаша U3 метро байланысының арқасында бір апта ішінде жалға алушыны тапты.

Мұндағы сәулет аралас: панельді ғимараттар, жаңа тұрғын үй кешендері және ескі ғимараттар. Аудан белсенді түрде жаңартылуда, заманауи кешендер пайда болады.

Жылжымайтын мүлік. Ең төменгі баға: €3,600/м², орташа: шамамен €4,800/м², максимум: €6,000/м². Өнімділік орташадан жоғары, 7%. 2025 жылға қарай бағаның өсуі шамамен 9% құрады.

Бұл кімге арналған: Инвесторлар шағын инвестициямен жоғары табыс іздейді. Отбасылар үшін бұл Favoriten-ге тыныш балама.

Мейдлинг - өткенмен болашақ тоғысатын аудан. Ескі Вена ғимараттары заманауи кешендермен қатар, ал базарлар жаңа кеңсе ғимараттарымен қатар орналасқан. Атмосфера жайлы және отбасылық жайлы.

Мен бір кездері Германиядан көшіп келген орта жастағы ерлі-зайыптылармен жұмыс істедім. Олар Мейдлингті тепе-теңдігі үшін таңдады: орталыққа жақын, жақсы инфрақұрылым және тыныш көшелер. Олардың пәтері 450 000 еуро тұрады және олар әлі де бақытты: U6 метро станциясы жақын жерде, балаларына арналған мектеп пен серуендеуге арналған саябақ бар.

Мейдлинг жиі ұшатындар үшін де ыңғайлы: әуежай небәрі 20 минуттық жерде. Бұл аймақ әсіресе орта таптағы отбасылар арасында танымал: ол күнделікті өмірге қажет нәрсенің бәрін ұсынады, бірақ сәнді аудандардың қарбалассыз.

Жылжымайтын мүлік. Ең төменгі баға: €4,000/м², орташа: €5,500/м², максимум: €7,000/м². Жалдау кірісі: шамамен 6%. 2025 жылға қарай баға өсімі 8%-ды құрады.

Қолайлы: отбасылар мен баға мен сапа арасындағы тепе-теңдікті қалайтындар. Инвесторлар үшін ол жақсы кірісі бар тұрақты нарықты ұсынады.

Хитцинг - Венаның жасыл інжу-маржаны. Аудан, ең алдымен, Шенбрунн сарайымен және оның бақтарымен байланысты. Мұнда сіз өзіңізді мегаполистегідей емес, кең саябақтары, виллалары мен тыныш көшелері бар қала маңындағыдай сезінесіз.

Менің клиентім бар еді, ол ұзақ уақыт бойы 18-ші және 13-ші аудандардың арасында шешім қабылдады. Сайып келгенде, Хитцинг жеңіп алды — бақшасы бар вилла, балаларға арналған гимназия және жақын жерде серуендеуге арналған Шенбрунн саябағы. Олар маған әлі күнге дейін Венадағы «үй» жерді елестете алмайтындарын жазады.

Бұл аймақ қымбат, бірақ ол жайлы және қауіпсіз сезінеді. Мұнда отбасылар, дәрігерлер, кәсіпкерлер тұрады. Сарайдың жанында көптеген туристер бар, бірақ сәл әрі қарай жүріп, тыныштық орнайды.

Жылжымайтын мүлік. Ең төменгі баға шамамен € 6 500/м², орташа € 9 000/м², ал максималды € 11 000/м². Жалдау кірісі шамамен 4% құрайды. Бағалар тұрақты өсуде, бірақ кенеттен шарықтаусыз.

Қолайлы: Отбасылар мен «ауылда» өмір сүргісі келетіндер, бірақ әлі де қалада. Инвесторлар үшін – ұзақ мерзімді тұрақтылығы бар премиум сегмент.

Пенцинг - Вена ормандарына (Wien) апаратын қақпа. Маңай әртүрлі: тыныш тұрғын аудандар, жасыл алаңдар, ескі ғимараттар және жаңа құрылыстар бар.

Мұнда жас жұбайларға пәтер көрсеткенім есімде. Олар орманда серуендеуге мүмкіндігі бар қолжетімді орын алғысы келді. Біз ескі ғимараттан трамвай желісінің жанынан пәтер таптық: бағасы бір шаршы метрге 4800 евро шамасында болды. Бұл олар үшін тамаша нұсқа болды: табиғат, тыныштық және S-Bahn арқылы қала орталығына оңай қол жетімділік.

Бұл аймақ әлі Хитцинг сияқты танымал емес, бірақ бұл оның артықшылығы. Мұнда сіз инвестициялық мүмкіндіктердің «келесі толқынын» таба аласыз – ескі ғимараттар бірте-бірте жөнделіп, жаңа жобалар пайда болуда.

Жылжымайтын мүлік. Ең төменгі баға: €4,000/м², орташа: €5,500/м², максимум: €7,000/м². 2025 жылы баға өсімі 10%, кірістілік шамамен 6,5% құрады.

Қолайлы: отбасылар мен табиғат әуесқойлары. Инвесторлар үшін бұл аймақ өсу әлеуетін ұсынады.

15-ші аудан бұрыннан «жұмысшы табы» және қолайсыз аймақ болып саналғанымен, соңғы жылдары ол қайта құрылуда. Жаңа кафелер, барлар және өнер алаңдары пайда болуда, ал ескі Хоф ғимараттары сәнді тұрғын үй кешендері болып табылады. Атмосфера Берлиннің аудандарын еске түсіреді – көп мәдениетті, шулы, бірақ қызықты.

Мен бір кездері «көп өсетін ауданды» іздеген инвестормен жұмыс істедім. Біз 15-ші ауданда, U3 метро станциясының жанынан жаңа ғимаратты таңдадық. Пәтер құны үш жылда 20%-ға өсті. Ол үшін бұл табысты инвестицияның тамаша үлгісі болды: төмен кіріс және жоғары өсу.

Мұнда әлеуметтік қарама-қайшылықтар әлі де байқалады: жаңа тұрғын үй кешендерін ескі ғимараттармен қатар тамаша жағдайда да табуға болады. Бірақ бұл инвестициялық әлеуетті тудыратын нәрсе.

Жылжымайтын мүлік. Ең төменгі баға: € 4 500/м², орташа: € 6 500/м², максимум: € 8 000/м². Табыстылық: шамамен 6%, бағаның өсуі: 2025 жылға қарай 11%.

Қолайлы: динамикалық ортаны ұнататын және шулы ортадан қорықпайтын жастар. Инвесторлар үшін бұл аймақ жоғары жаңарту әлеуетін ұсынады.

Оттакринг – түрік және балқан дүкендері австриялық сыра қайнату зауыттарымен және базарларымен иық тірескен мәдени араласу. Мұндағы ең көрнекті орын - Венаның ең ұзын базары Брунненмаркт Таңертең ол жаңа піскен жемістер мен дәмдеуіштерге толы болса, кешке көше концерттері мен жанданған халыққа толы.

Мен мұнда атмосфера үшін келгенді ұнатамын: базарда кофе ішу, музыка тыңдау және қаланың нағыз көп мәдениетті рухын сезіну. Бірақ мұнда тұру бәріне бірдей бұйыра бермейді. Аудан динамикалық, қайнаған және күшті мәдени қоспасы бар.

Оттакринг белсенді түрде жаңаруда: жаңа тұрғын үй кешендері пайда болуда, ескі ғимараттар жөндеуден өтуде. Бағалар қаладағы орташа деңгейден жылдам өсуде. Бұл тартымды инвестициялық мүмкіндік.

Жылжымайтын мүлік. Ең төменгі баға: €4,000/м², орташа: €5,800/м², максимум: €7,500/м². Кіріс: шамамен 6,5%, 2025 жылға қарай бағаның өсуі: 10%.

Мыналар үшін қолайлы: динамизмді, нарықты және белсенді атмосфераны бағалайтындар. Инвесторлар үшін бұл аймақ күшті өсу әлеуетін ұсынады.

Hernals - Вена төбелерінің етегіндегі тыныш және жасыл аудан. Бұл аз қозғалады, көбірек тұрғын үй және табиғатпен қоршалған. Бұл отбасылар мен тыныштық пен тыныштықты бағалайтындар үшін өте қолайлы.

Кішкентай баласы бар жас жұбайларға осы жердегі пәтерді көрсеттім. Олар демалыс күндері табиғатты тамашалау үшін бақшасы бар үйді таңдады. Бұл орталыққа дейін ұзағырақ жол болды, бірақ олар: «Біз үшін тыныштық пен тыныштық және жасыл желек маңыздырақ» деді.

Инфрақұрылым бар: трамвайлар, мектептер, дүкендер. Бірақ қоғамдық көліктер метроға қарағанда баяу, ал қала орталығына жету ұзаққа созылады.

Жылжымайтын мүлік. Ең төменгі баға: € 4 200/м², орташа: € 5 500/м², максимум: € 7 000/м². Өнімділік: шамамен 6%. 2025 жылы баға өсімі 8%-ды құрады.

Қолайлы: отбасылар және қала мен табиғат арасындағы тепе-теңдікті қалайтындар. Инвесторлар – отбасылардан тұрақты сұраныс бар.

Вэринг - интеллигенция мен ескі Вена буржуазиясының ауданы. Оның әдемі Gründerzeit ғимараттары, беделді мектептері және жайлы саябақтары бар. Атмосфера құрметті және тыныш.

Мен Франциядан келген отбасымен жұмыс істедім, олар бұл аймақты жоғары бағаланған орта мектебі үшін таңдады. Қыздары мектепке жаяу барады, ал ата-аналар жасыл көшелер мен атмосфераға ғашық болды.

Waring беделді және өмір сүру сапасын іздейтін білімді отбасылар мен мамандар арасында танымал. Бұл аймақ қауіпсіз және жақсы ұсталған, бірақ бағалар да орташадан жоғары. Жастар оны жалықтыратын шығар, бірақ отбасылар үшін бұл ең жақсы таңдау.

Жылжымайтын мүлік. Ең төменгі баға: €6,000/м², орташа: €7,500/м², максимум: €9,000/м². Табыстылық: шамамен 5%, 2025 жылға қарай бағаның өсуі: 9%.

Кімге арналған. Балалы отбасылар, бедел мен қауіпсіздікті бағалайтындар. Инвесторлар – тұрақтылық және ұзақ мерзімді сұраныс.

Доблинг - Вена элитасының символы. Аудан жүзімдіктермен, елшіліктермен және сәнді виллалармен көмкерілген төбелердің арасында орналасқан. Мұндағы өмір тыныш, өлшемді және өте әдемі. Елестетіп көріңізші: жүзімдіктер арасында таңертеңгілік серуендеу, содан кейін кешке бір стақан жергілікті шараппен дәстүрлі эвригерде кешкі ас.

Менің клиентім, дипломатым бар еді, ол осыдан үш жыл бұрын вилла сатып алды. Содан бері оның бағасы 20 пайызға дерлік өсті. Ол ол үшін бұл жай ғана инвестиция емес, сонымен қатар өмір салты: бейбітшілік пен тыныштық, беделді көршілер және қауіпсіздік сезімі екенін мойындайды.

Доблинг - сәнді аймақ. Ескі ғимараттардағы, заманауи пәтерлердегі және жеке виллалардағы пәтерлер қымбат, бірақ сұраныс тұрақты. Бұл аймақ отбасылар мен жеке өмірді бағалайтындар үшін өте қолайлы.

Жылжымайтын мүлік. Ең төменгі баға: €6,400/м², орташа: €8,800/м², максимум: €12,000/м². Кіріс: шамамен 4%, 2025 жылға қарай бағаның өсуі: 7%.

Кімге арналған. Дипломаттар, кәсіпкерлер және табысы жоғары отбасылар. Инвесторлар үшін бұл ұзақ мерзімді тұрақтылығы бар сенімді сегмент.

Бригиттенау - Дунайдағы тығыз және жанды аудан. Ол көптеген көпқабатты үйлермен, заманауи тұрғын үй кешендерімен және тамаша қоғамдық көлік байланыстарымен мақтана алады (метро желісі U6, аралға жақын). Атмосфера қалалық, жас тұрғындарға және белсенді өмір салтына назар аударады.

Чехиядан келген ерлі-зайыптылар Венада қол жетімді баспана іздегені есімде. Біз оларға осы жерден жаңа ғимараттан пәтер таптық, олар қуанды: орталыққа жақын, Дунайға жақын, ал бағасы көрші аудандарға қарағанда әлдеқайда төмен болды.

Иә, бұл аймақ тығыз, мен қалағанымнан азырақ жасыл. Бірақ бұл сонымен қатар жалға беру портфолиосы үшін ең жақсы орындардың бірі: студенттер, жас отбасылар және қала сыртындағылар тұрақты түрде пәтер жалдайды.

Жылжымайтын мүлік. Ең төменгі баға: € 4 500/м², орташа: € 6 000/м², максимум: € 7 500/м². Өнімділік: шамамен 6%. 2025 жылы баға өсімі 9%-ды құрады.

Қолайлы: жас отбасылар мен тұрақты жалдау табысын іздейтін инвесторлар.

Флоридсдорф - Венаның солтүстігіндегі жас және өсіп келе жатқан аудан. Онда көптеген жаңа ғимараттар, отбасыларға қолайлы аудандар және жасыл кеңістіктер бар. Атмосфера тыныш, бірақ заманауи.

Менің клиентім, IT маманы болды, ол осы жерден 320 000 еуроға жаңа тұрғын үй кешенінен пәтер сатып алды. Бұл ол үшін тамаша нұсқа болды: S-Bahn және U6 метросы арқылы қала орталығына тамаша байланысы бар қолжетімді, кең пәтерлер.

Флоридсдорф үйді алғаш рет сатып алушылар арасында танымал. Аудан қарқынды даму үстінде, жаңа мектептер мен саябақтар бой көтеруде. Бұл қала орталығына дейін ұзағырақ болса да, бағалар Гуртельге жақын орналасқан ұқсас аудандарға қарағанда төмен.

Жылжымайтын мүлік. Ең төменгі баға: €4,000/м², орташа: €5,500/м², максимум: €7,000/м². Кіріс: шамамен 6,5%, бағаның өсуі 2025 жылы 10% болады деп күтілуде.

Бұл кімге арналған: Алғаш рет сатып алушылар, жас отбасылар және өсу әлеуеті бар қолжетімді баспана іздейтін инвесторлар.

Донаустадт - Венаның болашағы. Қаланың ең үлкен ауданы, ол Дунай бойындағы жасыл кеңістіктерді ультра заманауи аудандармен біріктіреді. Оның жүрегі – Зеестадт Асперн , нағыз «қала ішіндегі қала»: экологиялық таза үйлер, көліксіз аулалар, велосипед жолдары, тіпті өмірге толы жасанды көл.

Мен Польшадан келген жас инвесторға Зеестадттан пәтер алуға көмектестім. Оның құны бір жылдың ішінде 15%-ға өсті, бұл тіпті Вена үшін сирек кездесетін жағдай. Аудан белсенді түрде дамып келеді, жас отбасылар осында кеңістікті, жасыл желекті және жақсы инфрақұрылымды іздеп көшуде.

Иә, Донаустадт үлкен. Кейде арақашықтық тым үлкен сияқты, оның айналасындағы құрылыс ешқашан аяқталмайды. Бірақ орнына заманауи макеттері бар және қала орталығынан төмен бағамен баспана аласыз.

Жылжымайтын мүлік. Ең төменгі баға: €4,000/м², орташа: €5,800/м², максимум: €7,500/м². Табыстылық: шамамен 6%, 2025 жылға қарай бағаның өсуі: 12% дейін.

Қолайлы: жасыл желектер мен жаңа үйлерді іздейтін отбасылар. Инвесторлар үшін бұл аймақ күшті өсу әлеуетін ұсынады.

Лизинг, Венаның оңтүстік шлюзі - өнеркәсіптік өткені бар тыныш, жанұяға қолайлы аудан. Мұнда Хитцинг немесе Доблинг беделі жоқ, бірақ ол көптеген жасыл желектерді, жайлы үйлерді және жайлы атмосфераны ұсынады.

Қала орталығындағы пәтерін сатып, тыныштық пен тыныштық үшін Лизингке көшкен бір австриялық отбасы есімде. « Біз балалардың туристер арасында емес, саябақтардың жанында өскенін қаладық », - деді олар. Ал шынында да: ол астанадан гөрі қала маңындағы жерлерге көбірек ұқсайды.

Иә, ауданның бір бөлігі әлі күнге дейін өнеркәсіппен байланысты, бірақ жаңа жобалар біртіндеп ландшафтты өзгертуде. Бұл қолжетімділік пен тыныштықты бағалайтындарды тартады.

Жылжымайтын мүлік. Ең төменгі баға: €4,000/м², орташа: €5,000/м², максимум: €6,500/м². Табыстылық: шамамен 7%, 2025 жылға қарай бағаның өсуі: 8%.

Кімге арналған: Бейбітшілік пен тыныштық пен жасыл ортаны қалайтын отбасылар. Инвесторлар үшін бұл сегмент қолжетімді кіруді және жоғары жалдау кірісін ұсынады.

Венаның аудандары ерекше тұлғаларға ие. Кейбіреулер қарбалас пен қарбаласты жақсы көреді, ал басқалары тыныштық пен жасыл желекті іздейді. Ал сіз таңдаған аудан шаршы метрдің бағасын ғана емес, сіздің өмір салтыңызды да анықтайды.

Клиенттермен жұмыс істегенде мен әрқашан қарапайым сұрақтан бастаймын: « Сіз үшін не маңызды: өмір немесе инвестиция? » Жауап стратегияны анықтайды.

Балалы отбасылар. Жақсы мектептері мен жасыл алаңдары бар аудандарды іздеңіз. Оларға 13-ші (Гетцинг), 18-ші (Вэринг) және 19-шы (Доблинг) жатады. Бұл аудандарда беделді орта мектептер бар, қауіпсіз және серуендеуге арналған саябақтар бар. Бағалар жоғары, бірақ жайлылық оған тұрарлық.

Жас жұбайлар мен бойдақтар. Мәдени және әлеуметтік өмірі жанданған аудандар сіз үшін өте қолайлы: 4-ші (Виден), 6-шы (Марихилф) және 7-ші (Нейбау). Мұнда сіз кафелер, базарлар, галереялар және қала орталығына жылдам жетуге болады. Өмір 24/7, бірақ шу мен бағаның бағасы бар.

Қолжетімді баспана іздегендер 10-шы (Favoriten), 11-ші (Симмеринг), 20-шы (Бригиттенау) немесе 23-ші (Лизинг) үйлерді қарастыруы керек. Бұл аудандарда қолжетімді баға, жаңа тұрғын үй кешендері және жақсы көлік бар. Әлеуметтік қарама-қайшылықтар қорқынышты болуы мүмкін, бірақ олар бастау үшін тамаша орын.

Бейбітшілік пен табиғатты сүйетіндер ме? Сіздің таңдауыңыз: 17-ші (Hernals), 14-ші (Пенцинг) немесе 22-ші (Донаустадт). Бұл жасыл аудандар табиғатқа жақындық сезімін ұсынады, бірақ әлі де өзіңізді Венада жүргендей сезінесіз.

Жалға (тұрақты сұраныс). Қала орталығы (1-ші), студенттік аудандар (9-шы – Альсергрунд, 4-ші – Виден, 7-ші – Нойбау). Мұндағы пәтерлер бірнеше аптада сатылады; жалға алушылар студенттер мен шетелдіктер. Өнімділік: 4–5%.

Капиталдың өсуі үшін. «Трансформацияланатын» аудандарға қараңыз: 15-ші (Рудольфсхайм), 10-шы (Фаворитен), 22-ші (Донаустадт). Мұнда жөндеу жұмыстары мен жаңа жобалар бағаны ең жылдам – жылына 11-12%-ға дейін көтеруде.

Премиум сегмент үшін. 1-ші (Ішкі қала), 13-ші (Гетцинг), 19-шы (Доблинг). Мұнда кірістілік төмен (2-3%), бірақ олар тұрақты өсу мен беделді ұсынады. Бұл құнын жоғалтпайтын «алтын актив».

Өнімділік үшін . Қолжетімді тұрғын үй аудандары: 11, 20 және 23-ші. Мұнда сіз отбасылар мен иммигранттар тарапынан жоғары сұраныстың арқасында 6-7% кірісті ала аласыз.

Маңайға кел. Базарға барыңыз, саябақта серуендеңіз, кафеде отырыңыз. Қала экраннан гөрі жаяу жүруді жақсы көреді.

Тасымалдау нұсқаларын зерттеңіз. Метро мен трамвай сіздің жайлылық деңгейіңізді анықтайды. Жақын жерде жақсы станциясы жоқ 9-шы аудандағы пәтерге қарағанда, U2 маңындағы 22-ші аудандағы пәтер ыңғайлы болуы мүмкін.

Болашаққа қара. Жаңа метро желілері, жөндеу жобалары және экологиялық аудандар бағаның өсуіне айтарлықтай әсер етеді. Бүгін орынсыз болып көрінетін нәрсе ертең ыстық нүктеге айналады.

Жалдау туралы ұмытпаңыз. Тіпті өзіңіз үшін сатып алсаңыз да, пәтерді жалға беру қаншалықты оңай екенін білу пайдалы. Венада бос орындар деңгейі 2%-дан аз. Бұл бос пәтерлер жоқтың қасы деген сөз.

Вена - мозаикалық қала. Орталықтың сән-салтанатынан бастап, қала маңындағы тыныштыққа дейін әр ауданның өзіндік атмосферасы бар. Кейбіреулер үшін ең жақсы таңдау - Шёнбрунн маңындағы вилла, басқалары үшін Насмаркт маңындағы лифт, ал басқалары үшін Зеестадттағы жаңа ғимарат.

Мен әрқашан өз клиенттеріме айтамын: " Сіз ауданды таңдағанда, сіз өмір салтын таңдайсыз. Жылжымайтын мүлік жай қабырғалар емес, бұл сіздің күнделікті өміріңіз ".