Грузиядағы жылжымайтын мүлік: теңіз, таулар немесе Тбилиси?

Грузияның жылжымайтын мүлік нарығы қазіргі уақытта ең қолжетімді және кіруге оңай нарықтардың бірі болып табылады. Пәтерлерді тез және қажетсіз бюрократиясыз сатып алуға болады, салықтар минималды, ал Тбилисиде немесе Батумиде мүлікті жалға беру көптеген еуропалық елдерге қарағанда тұрақты табыс әкеледі.

Бұл мақалада мен Грузияда пәтерді қалай сатып алуға болатынын, қандай шығындарды ескеру керектігін, қайда инвестиция салу керектігін, тұруға рұқсатты қалай алуға болатынын және қашан Австрияны немесе Венаны қауіпсіз және тұрақты инвестиция үшін қарастырған дұрыс болатынын түсіндіремін.

Грузия Еуропа мен посткеңестік кеңістіктегі инвесторлар үшін «жаңа ыстық нүкте» ретінде тез қалыптасып келеді. Және оның жылжымайтын мүлік нарығына назар аударудың көптеген себептері бар:

• Шетелдіктерге арналған қарапайым ережелер : пәтерлерді немесе пәтерлерді тікелей сатып алуға болады; шектеулер тек ауылшаруашылық жерлеріне қолданылады. Мүлікті тіркеу бір күнге созылады және 50-ден 350 лариге дейін тұрады.
• Салықтар минималды – сатып алуға мемлекеттік баж салығы салынбайды, жалдау ақысына 5% салық салынады, ал көптеген отбасылар үшін мүлік салығы 0-ден 0,2% аралығында.
• Туризм өсіп келеді – 2024 жылы елге 7 миллионнан астам турист келді, ал Батуми Airbnb және Booking арқылы қысқа мерзімді жалға алу бойынша көшбасшыға айналды.
• Инфрақұрылымдық және мәдени жобаларға Батуми мен Кобулетидегі туристік аймақтарды дамыту, Тбилисидің тарихи орталығын жаңарту, жаңа тау арқан жолдары және теңіз портын жаңғыртудың ауқымды жобалары кіреді.

Менің атым Ксения Левина, мен халықаралық жылжымайтын мүлік инвестициялары бойынша кеңесшімін. Бұл мақалада мен Грузия нарығы ұсынатын мүмкіндіктерді және оның Австрия нарығынан қалай ерекшеленетінін талқылаймын, онда жағдай қатаңырақ және тұрақты.

Іс жүзінде мен Тбилисиде пәтер немесе Батумиде теңіз жағалауындағы үй сатып алу тек жайлылық үшін ғана емес, сонымен қатар пайда үшін де екенін көремін. Менің клиенттерімнің бірі Тбилисиде шағын пәтер сатып алып, оны тез арада ұзақ мерзімді жалға беріп, түскен қаражатты жағалаудан пәтер сатып алуға жұмсады. Нәтижесінде, ол бірнеше айдың ішінде екі табыс көзін тапты.

Грузия соңғы жылдары кіру кедергілерінің төмендігі мен шетелдіктер үшін қарапайым ережелерінің арқасында инвесторлар үшін нағыз тартымдылыққа айналды. Мүлікке иелік ету жылдам, салықтар минималды, ал Тбилиси мен Батумидегі пәтерлер көптеген ЕО елдеріне қарағанда жалдау кірістілігі айтарлықтай жоғары. Бұл нарыққа тез кіріп, нәтижелерді көргісі келетіндер үшін нарықты тартымды етеді.

Сонымен қатар, Вена және бүкіл Австрия тұрақтылықтың символы болып қала береді. Күрт ауытқулар жоқ, сұраныс жоғары және тұрақты, ал тұрғын үй бағалары ондаған жылдар бойы тұрақты түрде өсіп келеді. Ұзақ мерзімді инвесторлардың көпшілігі үшін Австрия жеңімпаз болып табылады — бұл капиталды қажетсіз тәуекелдерсіз сақтауға және инвестициялауға болатын болжамды және сенімді нарық.

Грузия Еуропаның инвестициялық картасында көрнекті ойыншы ретінде сенімді түрде орнығуда. Ел Еуропа мен Азия арасындағы көлік жолдарының қиылысында стратегиялық тұрғыдан орналасқан, бұл оны табиғи логистикалық және сауда хабына айналдырады. Грузия Ұлттық банкінің мәліметтері бойынша, 2023 жылы тікелей шетелдік инвестициялар 2,0 миллиард доллардан асты 2024 жылы 12% бұл негізінен Нидерланды, Ұлыбритания және АҚШ инвестицияларының арқасында.

Экономикалық саясат аймақтағы ең либералды саясаттардың бірі болып қала береді: корпоративтік табыс салығы 15%, тұрғындар үшін дивиденд салығы 5%, ал мүлікке меншік құқығын тіркеу бір күнде ғана жүзеге асырылады. Грузия 2019 жылғы Doing Business жаһандық рейтингінде әлемде 7-ші және «инвесторларды қорғау» санатында жоғары көрсеткішті сақтап келеді.

Тартымдылықтың қосымша қозғаушы күші - елдің Еуропалық Одақпен интеграцияға деген міндеттемесі: ел қазірдің өзінде мүшелікке кандидат мәртебесіне ие және Қауымдастық туралы келісім бойынша жұмыс істейді. Бұл жылжымайтын мүлік және логистика нарықтарын кіру кедергісі төмен және өсу әлеуеті төмен орын іздейтін еуропалық инвесторлар үшін ерекше тартымды етеді.

Бірақ барлық артықшылықтарға қарамастан, тәуекелдер де бар. 2024 жылдан бастап ел саяси дағдарыстың құрсауында, ал аумақтық тұтастық мәселелері өзекті болып қала береді. Соған қарамастан, осы факторларды ескерсек те, нарық өсуді жалғастыруда: Colliers Georgia мәліметтері бойынша, 2025 жылы Тбилисидегі үйдің орташа бағасы алдыңғы жылмен салыстырғанда шамамен 6-7%-ға өсті, ал жалдау бағалары жылына 6-8%

PwC, Дүниежүзілік банк және Numbeo мәліметтері бойынша, Грузия Шығыс Еуропадағы транзакциялардың ашықтығы ең жоғары елдердің қатарында.

• Бизнес жүргізу (Дүниежүзілік банк): бизнес жүргізудің жеңілдігі бойынша әлемде 7-ші орында.
• Numbeo (2024): Тбилиси тұрғын үйдің қолжетімділігі бойынша Еуропаның үздік 20 қаласының қатарына кіреді.
• PwC: Джорджия салықтары төмен және мүлікті тіркеудің қарапайым ережелері бар юрисдикциялардың бірі ретінде танымал.

Инвесторлар үшін бұл мынаны білдіреді: мәмілелер тез аяқталады, шығындар минималды және меншік құқықтарын қорғау аймақтық стандарттар бойынша өте сенімді.

Португалия. Golden Visa арқасында танымал . Лиссабон мен Алгарведегі жоғары сұраныс бағалардың өсуіне әкелді: кіру шегі 280 000–350 000 еуро аралығында, ал жалдау ақысынан жылына орта есеппен 3-4% ғана кіріс алады. Нарық қызып кеткен деп саналады және тез қайтарымнан гөрі капиталды сақтауға қолайлы. Егер сіздің мақсатыңыз тек инвестиция ғана емес, сонымен қатар ЕО-ға көшу/өмір салты болса, Португалиядағы жылжымайтын мүлікті грузиндік опциялармен салыстырған жөн.

Испания. Тұрақтылық пен өтімділікті ұсынады, бірақ жоғары салықтармен келеді. Резидент еместер 24%-ға дейінгі жалдау ақысына салық төлейді, ал сату кезінде капитал өсіміне салық қолданылады. Нәтижесінде, нақты кіріс жылына 2–3% құрайды, бірақ нарық сенімді және бағалар бірқалыпты өседі.

Кипр. Теңіз жағалауындағы мүлікті салық жеңілдіктерімен біріктіру теңіз жағалауындағы виллаларды іздейтіндер арасында танымал. Дегенмен, банк дағдарысынан кейін сенім төмендеді, ал курорттық аймақтардан тыс жерлерде өтімділік төмен. Табыстылық орташа, бірақ ел туризмге қатты тәуелді. Сонымен қатар, Кипрдегі жылжымайтын мүлікке инвестиция салуды көбінесе теңіздің, айқын еуропалық юрисдикцияның және курортқа ұқсас өмір салтын іздейтіндер таңдайды, дегенмен маусымдықты ескере отырып.

Түркия. Төмен бағалары мен нарықтық ауқымына байланысты тартымды — Стамбұлдан Анталияға дейін. Дегенмен, инфляция және тұрақсыз лира кірістілік болжамдарын қиындатады. Тәуекелге тәбеті жоғары инвесторлар үшін нарық тартымды болып қала береді, бірақ Еуропаға қарағанда болжамдылығы төмен.

Испания немесе Португалия нарықтарын сынап көріп, жоғары салықтар мен төмен кірістілікке тап болған көптеген инвесторлар икемді және тиімдірек нұсқа ретінде Грузияны таңдайды. Нарыққа кіру, мәмілені тезірек жабу және мүлікті бірден жалға алуды бастау оңайырақ.

• Менің неміс клиенттерім бастапқыда Лиссабондағы пәтерлерді қарастырды, бірақ бағалар мен кірісті салыстырғаннан кейін олар Батумидегі пәтерлерді таңдады. Ақырында олар жылдық 7% кірістілікке қол жеткізді, ал Португалияда бұл көрсеткіш 3% деп болжануда.

Осылайша, Грузия бүгінде екінші деңгейлі нарық ретінде қабылданады: әлі де «жас», бірақ дәл осының арқасында тиімдірек және перспективалы.

Инвесторлар Грузияны ұнатады, себебі бәрі қарапайым: мүлікті тіркеу бір күн ғана алады, салықтар минималды және тұрғын үйдің кең таңдауы бар — Тбилисидегі қолжетімді пәтерлерден бастап Қара теңіз жағалауындағы пәтерлерге дейін. 2018 жылдан бастап бағалар үнемі өсіп келеді, ал шетелдіктер мүлікті еркін сатып ала алады.

2008-2012 жылдардағы дағдарыстан кейін Грузияның жылжымайтын мүлік нарығы күрт төмендеді. Тбилиси мен Батумиде шаршы метрге баға 25-30%-ға төмендеді, ал шетелдік сұраныс іс жүзінде жоғалып кетті. Бірақ 2016 жылдан кейін жағдай өзгерді: ел Еуропаға белсендірек интеграцияланды, ЕО-мен визасыз саяхат орнатылды және туризм рекордтық қарқынмен дами бастады.

жылына орта есеппен 6-7%-ға тұрақты түрде өсті Нарық әсіресе Батуми, Гудаури және Кобулети сияқты курорттық аймақтарда тез қалпына келді. Грузияның Ұлттық статистика агенттігінің мәліметтері бойынша, 2024 жылы тұрғын үй бағасының орташа жылдық өсуі 6,6%-ды құрады, ал аналитиктер 2025 жылы да осындай өсімді болжап отыр.

Инвесторлар үшін Грузия нарығының тұрақты түрде өсіп келе жатқанын түсіну маңызды. Тбилисиде Ваке, Сабуртало және Мтацминда орталық аудандарында бағалар тұрақты түрде өсіп келеді. Батумиде теңіз жағалауындағы мүліктің шаршы метрінің бағасы еуропалық стандарттар бойынша бастапқы бағалар өте төмен болғанына қарамастан, соңғы бес жылда екі есеге жуық өсті.

Тіпті аймақтарда да белсенділік артып келеді: Кахети (шарап аймағы) және Кутаиси (екінші үлкен қала) астананың үлгісін қайталады. Ал Бакуриани мен Гудаури сияқты таулы курорттарда шале мен қысқа мерзімді жалға берілетін пәтерлерге қызығушылық артып келеді.

• Тбилиси - елдің негізгі нарығы, ұзақ мерзімді жалға беру және тұрақты сұраныс бойынша көшбасшы. Ол шетелдіктер мен студенттерге жалға беру үшін жаңа ғимараттардағы қолжетімді пәтерлерді ұсынады.
• Батуми - екінші ірі қала және шетелдік инвесторлар арасында айқын танымал қала. Қалада туризм өркендеген, сондықтан жалға алу кірістілігі, әсіресе жазда, Тбилисиге қарағанда жоғары.
• Кутаиси астанаға қарағанда арзанырақ, бірақ әуежайы мен ішкі көші-қонның арқасында белсенді дамып келеді.
• Таулы аймақтар (Гудаури, Бакуриани) жаңа үрдіске айналды: туристер шаңғы курорттарын көбірек таңдайды, ал инвесторлар шаңғымен кіру/шығу пакеттерімен пәтерлер сатып алуда.

Бір қызығы, тәжірибелі инвесторлар көбінесе осы екі стратегияны біріктіреді: олар тұрақтылық үшін Тбилисиде бір пәтер сатып алады, ал маусымдық табыс үшін теңіз жағасында немесе тауларда тағы бір мүлік сатып алады. Бұл портфель теңгерімді және жалға алудың белсенді болмауынан қорғайды.

Қайта сату (транзакциялардың шамамен 70%-ы) – жөндеу үшін сатып алу және жалға беру тиімді ескі пәтерлер. Бұл нарыққа кірудің ең қолжетімді тәсілі.

жаңа ғимараттар белсенді түрде салынуда. Құрылысшылар шетелдіктер үшін ыңғайлы, 10% бастапқы жарнадан бастап бөліп төлеу жоспарларын ұсынады.

Люкс пәтерлер – теңіз жағасындағы немесе Тбилисидің орталығындағы премиум пәтерлер. Сұраныс шектеулі, бірақ кірістілік орташа деңгейден жоғары.

апарт-отельдер мен басқарылатын қонақ үйлер сәнге айналды. Инвесторлар бөлме немесе пәтер сатып алып, оны басқарушы компанияға береді және бас ауруынсыз кірістің белгіленген пайызын алады.

Қазіргі уақытта шетелдік инвесторлар Грузияның тұрғын үй нарығындағы, әсіресе Батуми мен Тбилисидегі сұраныстың айтарлықтай бөлігін басқарып отыр. Құрылыс салушылардың айтуынша, шетелдік сатып алушылардың жалпы мәмілелердегі үлесі 2024 жылы шамамен 40% және олар курорттық қалаларда көпшілікті құрайды.

• Орыстар. 2022 жылдан бастап ресейліктер көшіп келу және капиталды қамтамасыз ету ниетіне байланысты сатып алушылардың ең үлкен тобына айналды. Олар негізінен Тбилисидегі пәтерлерді (тұрақты тұру және ұзақ мерзімді жалға алу үшін), сондай-ақ Батумидегі теңіз жағалауындағы пәтерлерді сатып алады.
• Еуропалықтар. Германия, Ұлыбритания және Балтық жағалауы елдерінен келген инвесторлар көш бастап тұр. Көпшілік үшін бұл өз портфолиоларын әртараптандыру және ЕО-ға қарағанда қолжетімді нарыққа қол жеткізу тәсілі. Еуропалықтар көбінесе Тбилисидегі жаңа ғимараттарды және Батумидегі пәтерлерді таңдайды, Airbnb және Booking арқылы қысқа мерзімді жалға алудан түсетін табысқа назар аударады.
• Қытайлық инвесторлар. Олардың қызығушылығы негізінен коммерциялық сегментке — кеңселерге, қонақ үйлерге және сауда орындарына бағытталған. Дегенмен, соңғы жылдары олар Тбилисиде жаңа ғимараттарды белсенді түрде сатып алып, оларды ұзақ мерзімді инвестициялар ретінде қарастыруда. Қытайлық компаниялардың құрылыс жобаларына қатысуы маңызды фактор болып табылады, бұл сұранысты одан әрі ынталандырады.
• Араб елдері. БАӘ, Сауд Арабиясы және Кувейт инвесторлары премиум сегментке: Батумидегі сәнді пәтерлерге, жағалаудағы қонақ үй кешендеріне және Тбилисидің орталығындағы элиталық пәтерлерге назар аударуда. Олар үшін Грузия Дубай мен Дохадан кейінгі қолжетімді, бірақ перспективалы «екінші деңгей» ретінде тартымды.

Іс жүзінде шетелдік сұраныс нарық құрылымына айтарлықтай әсер етеді. Тбилиси жергілікті тұрғындар мен шетелдіктерді теңестірсе, Батумиде шетелдіктер жаңа үй сатып алушылардың басым бөлігін құрайды. Бұл соңғы жылдары бағалардың елдің басқа аймақтарына қарағанда тезірек өскенін түсіндіреді.

Көптеген ЕО елдерінен айырмашылығы, шетелдіктер Грузияда жылжымайтын мүлікті ешқандай шектеусіз сатып ала алады. Негізгі ерекшелік - ауылшаруашылық жерлері, шетелдіктерге оларды тікелей иеленуге тыйым салынады. Әйтпесе, әртүрлі меншік және инвестициялық нұсқалар қолжетімді:

Меншік құқығы. Пәтер немесе үй сатып алған кезде сіз мүліктің толық иесі боласыз. Бұл құқық мәңгілік және оны жалға беру, қайта сату, сыйға тарту немесе мұраға қалдыру мүмкіндігін қамтиды.

Компания арқылы (Грузиядағы ЖШС немесе ЕО-дағы фирма). Бұл ауылшаруашылық жерлерін сатып алуға тыйым салуды айналып өткісі келетін инвесторлар үшін танымал нұсқа. Компанияны тіркеу арқылы сіз заңды түрде жер учаскесін, мысалы, тауларда немесе теңіз жағасында сатып алып, үй немесе қонақ үй сала аласыз.

REIC / жылжымайтын мүлікке инвестициялық трасттар. Грузия әлі де жылжымайтын мүлікке инвестициялық траст нарығын дамытуда, бірақ алғашқы мысалдар (Тбилиси мен Батумиде) пайда болды. Бұл мүлікті тікелей басқармай, траст арқылы инвестиция салу және табыс табу тәсілі.

Бірлескен сатып алулар, мұрагерлік және отбасылық сенімгерлік қорлар. Көбінесе отбасылық немесе іскерлік серіктестер үшін мүлік сатып алу кезінде қолданылады. Грузиядағы мұрагерлік құқығы өте қарапайым: өсиет немесе сыйға тарту актісі жеткілікті. Бірнеше мүлік үшін заңгерлер отбасылық сенімгерлік қорларды немесе компания арқылы тіркеуді ұсынады.

Жеке тұлға ретінде сатып алу - ең оңай және жылдам нұсқа, әсіресе Тбилиси немесе Батумидегі пәтерлерге келгенде. Мәміле 1-2 күнде аяқталады.

Егер мақсат таулы жер немесе қонақ үй салу болса, онда компания (ЖШҚ) құрылады. Бұл 2-3 күнге дейін созылады және шамамен 100-150 доллар тұрады.

Грузияда мұрагерлік ережелері өте қарапайым: заң бойынша мүлік автоматты түрде ең жақын туыстарына – жұбайына, балаларына және ата-аналарына өтеді. Егер өсиет болса, рәсім одан да ашық және әрқашан сот ісінсіз шешіледі.

Бұл шетелдік инвесторлар үшін ыңғайлы, бірақ бір ескерту бар: құжаттарды өңдеу және тану мұрагерлердің азаматтығы бар елге байланысты болуы мүмкін. Сондықтан көпшілігі меншік құқығын алдын ала құрылымдауды жөн көреді.

Мүлікті тіркеу үшін ЖШС қолданылады : бұл жағдайда мұрагерлік пәтердің немесе үйдің өзі емес, компаниядағы үлес болып табылады. Бұл активтерді беруді жеңілдетеді және қосымша шығындардан аулақ болады.

Тағы бір нұсқа - отбасылық сенім қоры. Бұл құрылым инвесторға мүліктің қалай және кімге берілетінін бақылауға мүмкіндік береді, отбасылық дауларда активтерді бөлуден қорғайды және құпиялылықты қамтамасыз етеді. Сенім қоры жүйесінің өзі Грузияда Ұлыбритания немесе Австриядағыдай әлі дамымағанымен, жергілікті заңгерлер ЕО немесе АҚШ юрисдикцияларында сенім қорларын құруды және Грузияның жылжымайтын мүлкін олармен «байланыстыруды» ұсынады.

Осылайша, инвестордың таңдауы бар:

• мұрагерлікті әдепкі бойынша қалдыру (туыстарына автоматты түрде беру),
• Грузияда өсиет жазу,
• немесе бюрократияны жою және процесті мүмкіндігінше болжамды ету үшін компания немесе траст арқылы активті алдын ала құрылымдау.

Негізгі шектеу - шетелдіктер ауылшаруашылық жерлерін тікелей иелене алмайды. Дегенмен, бұл ережені компанияны тіркеу арқылы айналып өтуге болады. Пәтерлер, пәтерлер, коммерциялық мүліктер және теңіз жағалауындағы үйлер үшін ешқандай шектеулер жоқ.

Грузияда сатып алу рәсімі қарапайым: шетелдік бір күнде пәтердің иесі болып, оны бірден жалға бере алады. Австрияда жағдай күрделірек: лицензиялар, нотариалдық рәсімдер және көбінесе жер органдарының келісімі қажет.

Бірақ Вена мен басқа қалалардың артықшылығы бар: нарық тұрақтырақ, бағалар баяу, бірақ сенімді түрде өседі және сұраныс болжамдырақ. Грузияда кірістілік жоғары, кіру арзанырақ, бірақ тәуекелдер (валюта бағамдары, саясат, сұраныс) айтарлықтай жоғары.

Грузиядағы сатып алу процесі көптеген еуропалық елдерге қарағанда қарапайым болғанымен, бірнеше негізгі заңды қадамдарды ескеру маңызды. Тиісті тіркеу мүліктің шынымен сатып алушыға тиесілі екеніне және қарыздармен немесе даулармен ауыртпалық түсірмейтініне кепілдік береді.

1. Салық төлеушінің сәйкестендіру нөмірін (СТН) алу.
   Шетелдіктерге Әділет үйінде мәмілені тіркеу үшін қажет. Мұны бір күнде алуға болады.
2. Алдын ала келісім және кепіл.
   Әдетте құрылыс салушымен немесе меншік иесімен жасалады, кепіл сатып алу бағасының 5–10%-ын құрайды.
3. Адвокаттың мүлікті тексеруі.
   Адвокат кадастрлық үзіндіні талдайды, меншік құқығын растайды және кез келген қарыздар мен ауыртпалықтарды тексереді.
4. Келісімшартты нотариалды куәландыру.
   Тұрғын үй мәмілелері көп жағдайда нотариустың қатысуын талап етеді, әсіресе төлем бөліп төленсе немесе мүлік бірнеше меншік иесіне тіркелген болса.
5. Кадастрда (мемлекеттік тізілім) тіркеу.
   Грузия «бір терезе» қағидаты бойынша жұмыс істейді: меншік құқығы электрондық тізілімге енгізіледі және үзінді көшірмемен расталады.
6. Меншік құқығы туралы куәлік алу.
   Үзінді көшірме 1–4 жұмыс күні ішінде беріледі (жеделдетілген тіркеу – сол күні 350 лариге).

Грузияда сатып алу процесі ашық, бірақ шетелдік инвесторларға әрдайым дерлік адвокат қажет. Агент мүлікті табуға, келіссөздер жүргізуге және нарықтық бағаларды растауға көмектеседі. Заңгер, өз кезегінде, барлық заңды тексерулерді жүргізеді: кадастрлық тарихты тексеру, сатып алу туралы келісімшарттың жобасын жасау, қаражаттың дұрыс аударылуын қамтамасыз ету және мүлікті Мемлекеттік тізілімге тіркеу.

Іс жүзінде бұл көрінгеннен маңыздырақ: көптеген пәтерлерде, әсіресе Тбилисидегі ескі ғимараттарда, мұрагерлік даулары, ескі коммуналдық төлемдер немесе заңсыз жөндеу жұмыстары сияқты анықталмаған мәселелер туындауы мүмкін. Заңгер бұл тәуекелдерді алдын ала тексереді.

Грузияда пәтер немесе үй сатып алу үшін сізге тек:

• заңды кәмелетке толу (18 жас немесе одан жоғары),
• жарамды төлқұжатты ұсыну,
• Ірі транзакциялар үшін қаражаттың шығу тегін растаңыз (стандартты AML ережелері).

Сатып алу үшін тұруға рұқсат немесе виза қажет емес. Бұл шетелдіктің тіпті елге турист ретінде келіп, транзакцияны бірнеше күнде аяқтай алатынын білдіреді.

Негізгі шектеу - шетелдіктердің ауылшаруашылық жерлерін . Бұл компанияны (ЖШС) тіркеу немесе жерді қайта бөлу арқылы шешіледі.

Жағалау сызығы (Батуми, Кобулети) тұрғын үй кешендеріндегі және қонақ үй типіндегі мүліктердегі пәтерлерге бағытталған. Жаңа жобалардың көпшілігі басқарушы компаниялармен сатылады, бұл жалға алуды жеңілдетеді. Бұл Грузияда тұрақты тұрмай-ақ табыс тапқысы келетіндер үшін ыңғайлы.

Таулы аймақтарда (Гудаури, Бакуриани) адамдар көбінесе апарт-отельдерден пәтерлер немесе қонақ үйлер мен шале салу үшін жер учаскелерін сатып алады. Дегенмен, шетелдіктер жерді тек компаниялар арқылы алады. Бұл учаскелерге жыл бойы туризмнің болуына байланысты сұраныс жоғары, бірақ олар көбірек бақылау мен инвестицияны қажет етеді.

толығымен қашықтан тіркеуге болатын санаулы елдердің бірі

Мұны істеу үшін:

1. Сенiмхат тұрғылықты жерi бойынша нотариуспен берiледi.
2. Құжаттар Грузияға жіберіліп, расталады.
3. Заңгер немесе уәкілетті өкіл келісімге қол қояды және мәмілені тіркейді.

Бұл процесс 1-2 аптаға созылады. Бір қызығы, 2022-2024 жылдардағы көптеген транзакциялар дәл осы үлгі бойынша өтті: Ресей мен Еуропадан келген сатып алушылар Батуми мен Тбилисидегі пәтерлерді жеке бармай-ақ сатып алды.

Грузияда жылжымайтын мүлік сатып алмас бұрын, заңды тексеру жүргізу маңызды. Пәтердің немесе үйдің кепілден, қарыздан немесе сот ісінен бос екеніне және жаңа ғимаратта барлық қажетті рұқсаттардың бар екеніне көз жеткізуіңіз керек. Сондай-ақ, құрылыс салушының тіркелгенін және сатуға рұқсаты бар-жоғын тексеру маңызды. Бұл әсіресе Батумидегі тұрғын үй кешендеріне қатысты, онда кейбір жобалар толық құжаттамасыз іске қосылады. Заңгер «қағаз» үй сатып алу қаупінен аулақ болуға көмектесе алады.

Мемлекеттік қызмет көрсету залында (Әділет үйі) тіркеледі — бұл заманауи, бір терезелі қызмет, онда сіз құжаттарды тапсыра аласыз, алымды төлей аласыз және электрондық меншік құқығы туралы құжат ала аласыз.

• Стандартты тіркеу 4 жұмыс күніне дейін созылады.
• Қосымша ақы төленгеннен кейін (шамамен 350 GEL) жеделдетілген өңдеу 1 күн ішінде мүмкін болады.

Алынған сертификат толық заңды күшке ие және барлық мемлекеттік органдармен танылады, сондай-ақ ипотека немесе мұрагерлік сияқты халықаралық мәмілелерде де пайдаланылуы мүмкін.

Грузияда жылжымайтын мүлік сатып алу көптеген ЕО елдеріне қарағанда тиімдірек, себебі салық жүйесі қарапайым және арзан. Шетелдік инвесторлар мемлекеттік баж салығынан немесе тіркеудің жоғары шығындарынан зардап шекпейді, ал негізгі шығындар тіркеу және заңгерлік алымдармен байланысты.

мүлік салығының
мөлшері отбасының табысына байланысты:

• 100 000 лариге дейінгі табыс үшін - мүліктің нарықтық құнының 0,05%-дан 0,2%-ға дейін;
• 100 000 лариден асатын табыс үшін – 0,8–1%.

Кәсіпорындар үшін мөлшерлеме баланстық құнының 1% мөлшерінде белгіленеді.

Табыс салығы:
Жалға беруден түскен табыс үшін, егер үй иесі үй иелерінің тізілімінде тіркелген болса, мөлшерлеме 5% құрайды. Әйтпесе, жалпы 20% мөлшерлеме қолданылады.

Корпоративтік салық:
Резиденттік компанияларға 15% мөлшерлеме салынады, бірақ салық тек пайданы бөлуге салынады («Эстония моделі»). Халықаралық компаниялар мен IT секторына 0-5% салық жеңілдіктері қолданылады.

ҚҚС-тың
мөлшерлемесі 18% құрайды, бірақ ол жеке тұлғалардың тұрғын үй сатып алуларына қолданылмайды. Экспорттық және туристік қызметтер де салықтан босатылған.

Акциз салығы
тек акцизделетін тауарларға (алкоголь, темекі, отын) қолданылады және жылжымайтын мүлікке тікелей қатысы жоқ.

Грузиядағы қосымша салықтар мен ерекше жағдайлар, ең алдымен, резидент еместерге және шетелдік мердігерлермен жұмыс істейтін компанияларға әсер етеді. Мысалы, резидент еместер қызмет көрсеткен кезде, қайтарылатын ҚҚС мөлшерлемесі 18% қолданылады.

Сонымен қатар, егер резидент емес тұлға Грузиядағы көздерден табыс алса, ұстап қалу салығы қолданылады: стандартты мөлшерлеме 10% құрайды, дивидендтер мен роялтиге 5% жеңілдік мөлшерлемесі қолданылады, ал оффшорлық юрисдикцияларға төлемдер жағдайында салық 15%-ға дейін артады.

Салық жүйесі сонымен қатар кешіктіріп тапсырғандар үшін айыппұлдарды да көздейді. Салық декларациясын кешіктіріп тапсырғандар үшін 100 лари айыппұл салынады, ал кешіктірілген төлем әрбір кешіктірілген күн үшін 0,05% айыппұлға әкеп соғады.

Егер қарыз екі айдан астам уақытқа созылса, айыппұл төленбеген салықтың 5-тен 10%-ға дейін болуы мүмкін. Осылайша, Грузияда салықтық тәртіп қатаң, бірақ ашық болып қала береді: инвесторлар өз міндеттемелерінің мөлшерін ғана емес, сонымен қатар міндеттемелерді орындамаудың салдарын да түсінеді.

Жылжымайтын мүлік сатып алған кезде инвестор келесі төлемдерді жүзеге асырады:

• заңгерлік қызметтер - әдетте транзакция сомасының 1-2%,
• агенттік қызметтер - 2-3% (егер мүлік агенттік арқылы сатып алынса),
• тіркеу үшін мемлекеттік алым - 50 лари (4 жұмыс күні) немесе 350 лари (1 күн).

Жалпы алғанда, шығындар мәміле құнының 2–5%-ынан сирек асады, бұл Австриядағы салықтар мен нотариалдық алымдар 7–10%-ға жетуі мүмкін елге қарағанда айтарлықтай төмен.

Австриядағы мүлік салығы мақаласында толығырақ оқыңыз Grunderwerbsteuer-ден (3,5%) басқа инвестор жерді тіркеу алымын (1,1%), нотариус және заңгерлік алымдарды (әдетте қосымша 2-3%) төлейді. Егер мүлік кейінірек сатылса, капитал өсіміне салық төленеді - мөлшерлеме меншік мерзіміне байланысты және 4,2%-дан 30%-ға дейін ауытқиды. Сондықтан, Австрияда жалпы транзакциялық шығындар көбінесе мүлік құнының 7-10% және бұған табысқа немесе мүлікті күтіп ұстауға салынатын ағымдағы салықтар кірмейді.

Грузияда жағдай мүлдем басқаша. Елтаңбалық алым немесе сатып алу салығы жоқ, тіркеу 1-4 күнге созылады және 50-ден 350 лариге дейін (шамамен 15-100 еуро) тұрады. Инвестордың негізгі шығындары - адвокат пен агенттің ақысы, әдетте транзакцияның 2-5%-ын құрайды.

Мүлікті қайта сатқан кезде, егер пәтер екі жылдан астам уақыт бойы иелікте болса, жеке тұлғалар капитал өсіміне салынатын салықтан босатылады. Бұл Грузия нарығын әлдеқайда қолжетімді және жылдамырақ етеді, дегенмен Австрия тұрақтылық пен ашықтықтың жоғары деңгейін ұсынады.

Грузияда Португалия немесе Греция сияқты дәстүрлі «Алтын виза» бағдарламасы жоқ, бірақ шетелдік инвесторлар инвестиция салу арқылы резиденттікке қол жеткізе алады. Негізгі жол - кемінде 300 000 АҚШ доллары көлемінде немесе осыған ұқсас құнды жылжымайтын мүлік (ауыл шаруашылығы жерлерін қоспағанда) сатып алу.

Еуропада уақытша тұруға рұқсаттардың, тұрақты тұруға рұқсаттардың және инвестициялық бағдарламалар бойынша азаматтықтың қалай жұмыс істейтінімен салыстырған пайдалы : сомаларға, мерзімдерге, тұруға және есеп беруге қойылатын талаптар әдетте онда айтарлықтай қатаңырақ.

Грузияда инвестиция арқылы тұруға рұқсат алу үшін кемінде 300 000 АҚШ доллары көлемінде инвестиция салу қажет. Бұл қаражатты пәтер, үй, люкс немесе қонақ үй сатып алуға немесе бизнеске инвестиция салуға пайдалануға болады. Мүліктің нарықтық құнын сертификатталған бағалаушы растауы керек екенін ескеру маңызды.

адамдардың Грецияда мүлікті қалай және неліктен сатып алатынын бөлек қарастырған пайдалы : онда логика көбінесе жоғары ағымдағы кірістілік емес, тұрғылықты жер мәртебесі, отбасының көшуі және ұзақ мерзімді меншік құқығы төңірегінде болады.

бес жыл мерзімге жарамды және инвесторға кең ауқымды мүмкіндіктер ұсынады: елде заңды тұру, бизнес жүргізу құқығы және денсаулық сақтау мен білім алуға қол жеткізу. Бағдарлама тек инвесторға ғана емес, сонымен қатар негізгі өтініш берушімен бірге тұруға рұқсат ала алатын оның отбасы мүшелеріне - жұбайларына, кәмелетке толмаған балаларына және асырауындағыларға да қолданылады.

Бұл Грузияны тек инвестициялық орын ретінде ғана емес, сонымен қатар бүкіл отбасын көшіруге арналған орын ретінде қарастыратындар үшін бұл схеманы тартымды етеді.

Грузияда инвестициялық тұруға рұқсат азаматтыққа тікелей жол емес. Инвестор қажетті қаражатты салғанның өзінде, паспорт алу үшін елде кемінде 10 жыл және тілді білу және қоғамға негізгі интеграция сияқты қосымша критерийлерге сәйкес келу қажет. Сонымен қатар, тұруға рұқсаттың өзі жалдамалы жұмыс істеу құқығын бермейді - бұл үшін бөлек рұқсат қажет, ал кәсіпкерлік қызмет бірінші күннен бастап тегін.

Бағдарлама нақты инвесторларға арналған, сондықтан оған жылдық бизнес айналымын бақылау кіреді:

• Бірінші жылы 50 000 АҚШ доллары,
• Екіншісінде 100 000 доллар,
• Үшінші және одан кейінгі кезеңде 120 000 доллар.

Бұл көрсеткіштер жыл сайын Мемлекеттік қызметтерді дамыту агенттігіне есеп беру арқылы расталады.

Бұрын шетелдіктер тұруға рұқсат алу үшін автоматты түрде 300 000 долларға жылжымайтын мүлік сатып алуы керек еді. 2023 жылдан бастап талаптар күшейтілді: енді бизнес айналымын және инвестицияның ел экономикасында жұмыс істеп жатқанын дәлелдейтін дәлелдерді көрсету міндетті . Бұл инвесторлар нарықты дамытуға қатыспай пәтерлерді жай ғана сатып алатын «ұйқыдағы визалармен» күресуге арналған.

• Ауыл шаруашылығы жерлерін сатып алу (шетелдіктердің оған құқығы жоқ).
• Айналым талаптарын төмендету – егер бизнес талап етілетін көрсеткіштерге сәйкес келмесе, тұруға рұқсат ұзартылмайды.
• Төмен бағамен тіркеу: кадастрлық тізілім келісімшарттағы бағаны емес, нарықтық құнды ескереді.

Airbnb және Booking Тбилиси мен Батумидегі негізгі жалға беру платформалары болып қала береді. Әсіресе мерекелік маусымда кіріс жылына 7-9%-ға жетуі мүмкін, бірақ жоғары бәсекелестік пен маусымдықты ескеру қажет. Батумидегі пәтерлер қыста көбінесе бос болады, ал Тбилисиде туристік шыңнан тыс кезеңдерде сұраныс төмендейді.

Астанада ұзақ мерзімді келісімшарттарға сұраныс тұрақты. Шетелдіктер, студенттер және халықаралық компаниялардың қызметкерлері пәтерлерді бір жылға немесе одан да ұзақ мерзімге жалға алғанды ​​жөн көреді. Кірістілік төмен — жылына 5-6% — бірақ ол сенімдірек және жұмыстың тоқтап қалу қаупін азайтады.

Грузия әлі күнге дейін көптеген еуропалық астаналар сияқты қысқа мерзімді жалға алуға қатаң шектеулер енгізген жоқ. Дегенмен, Тбилиси Airbnb секторы үшін ережелердің қажеттілігін белсенді түрде талқылап жатыр, ал кейбір инвесторлар ықтимал өзгерістерге тәуелді болмау үшін ұзақ мерзімді модельге ауысып жатыр.

• Тбилиси: орталықтағы пәтерлер ұзақ мерзімді жалға беруде 5-6% кірістілік береді, ал Сабуртало немесе Вакедегі студиялар қысқа мерзімді жалға беруде 7%-ға дейін кірістілік әкелуі мүмкін.
• Батуми: Жазда теңіз жағалауындағы пәтерлердің кірістілігі 9-10%-ға дейін жетеді, бірақ маусымаралық кезеңде кірістілік күрт төмендейді.
• Гудаури және Бакуриани: Тау шаңғысы курорттарының жанындағы апарт-отельдер дұрыс басқарылған кезде 6-8% кіріс әкеледі.
• Кутаиси: өсіп келе жатқан нарық, кірістілік орташа – 4-5%, бірақ әуежайдың арқасында сұраныс тұрақты түрде өсіп келеді.

Көптеген үй иелері өз пәтерлерін басқарушы компанияларға сеніп тапсырады. Батуми мен Гудауриде құрылыс салушылар көбінесе қарапайым шешім ұсынады: сіз пәтерді сатып аласыз, ал компания жалдау және күтіп ұстау жұмыстарын жүргізеді, сізге табыстың белгіленген пайызын төлейді (әдетте жылына 6-8%).

жалдау табысына 5% салық салынады . Егер тіркелмеген болса, стандартты 20% мөлшерлеме қолданылады. Бұл ресми тіркеуді үнемді және қарапайым етеді.

Австрияда жалдау кірістілігі жылына 2-3%-дан сирек асады, ал нарық қатаң реттеледі. Австрияның жылжымайтын мүлік нарығына инвестиция салу капиталды сақтау стратегиясына көбірек ұқсайды: инвестициялар ұзақ мерзімді, тәуекелдер минималды, бағалар ондаған жылдар бойы тұрақты түрде өсіп келеді және заңнамалық база меншік иелерін сенімді түрде қорғайды.

Грузияда кірістілік 2-3 есе жоғары, бірақ бұл маусымдықтың жоғарылауымен және тоқтап қалу қаупінің жоғарылауымен байланысты. Бұл нарық белсенді басқаруға дайын және жоғары кірістілік пен құбылмалылық арасындағы тепе-теңдікті іздейтін инвесторлар үшін қолайлы.

Астана елдің ең тұрақты нарығы болып қала береді. Экспаттар, студенттер және халықаралық компаниялардың қызметкерлері тарапынан ұзақ мерзімді жалға берілетін үйлерге сұраныс жоғары. Қала орталығындағы орташа кірістілік шамамен 5-6% құрайды, қысқа мерзімді жалға алу үшін 7% Тұрғын үй бағалары, әсіресе инфрақұрылымы дамыған аудандарда, жыл сайын 6-8%-ға өсуде. Тбилиси қауіпсіздік пен өтімділік іздейтін инвесторлар үшін қолайлы.

Ірі курорт және жетекші инвестициялық бағыт болып табылатын Батуми тұрақты өсімді бастан кешіруде, бұған 6 миллиард долларлық ауданды салып жатқан ірі әзірлеуші ​​EMAAR Group компаниясының келуі ықпал етуде. Ең перспективалы орындарға Батырлар аллеясы, Жаңа бульвар және Батуми аралы жобалары жатады. Жазда қысқа мерзімді жалға алу кірістілігі 9-10%-ға жетуі мүмкін, ал қыста пәтерлер әдетте бос қалады. Маусымдықты қабылдағысы келетіндер үшін Батуми елдегі ең жоғары кірістіліктердің бірін ұсынады.

Кутаиси халықаралық әуежайы мен туристер ағынының артуының арқасында жаңа инвестициялық орталыққа айналуда. Мұндағы бағалар Тбилиси немесе Батумиге қарағанда айтарлықтай төмен, бұл қаланы бюджеті шектеулі инвесторлар үшін тартымды етеді. Орташа есеппен 4–5% кіріс әкеледі, бірақ өсу әлеуеті жоғары: қала қонақ үй және туризм инфрақұрылымын белсенді түрде дамытуда.

Грузияның негізгі тау шаңғысы курорттары. Мұнда апарт-отельдер белсенді түрде салынуда, жылдық 6-8% кіріс . Қыста туристердің көптеп келуіне байланысты кірістілік жоғары болады; жазда сұраныс азаяды, бірақ бұл ішкі туризммен өтеледі. Бұл аймақ туристік жылжымайтын мүлікке бағытталған инвесторлар үшін перспективалы болып қала береді.

Шарап өндіретін аймақ біртіндеп агротуризм мен премиум ауылдық жылжымайтын мүлік үшін тартымды орынға айналып келеді. Жер учаскелері бар үйлерге сұраныс мұнда тұрақты, әсіресе туристік маршруттардың жанында (Телави, Сигнаги). Табыстылық орташа — шамамен 4–6% — бірақ Кахетидегі жер мен үйлердің құны шарап турлары мен агробизнес инвестициялық жобаларының танымалдылығының арқасында өсіп келеді.

, қысқы және жазғы туризм орталығына айналған Местия қаласы үшін қызықты шың маусымдарында 8%

Бұл аймақ Ахалцихе мен танымал Бакуриани курортында орналасқан. Тау шаңғысы курортының маңындағы жеке үйлер мен пәтерлерге қызығушылық айтарлықтай. Табыс 5-7% құрайды, бірақ нарық Гудауриге қарағанда жергілікті.

Ең кішкентай және ең төмен бағаланған аймақтардың бірі ретінде, ол жылжымайтын мүлік бағаларының төмендігімен және сұраныстың шектеулілігімен мақтана алады. Оның әлеуеті ішкі туризмді дамытуда жатыр, бірақ ол әлі ірі шетелдік инвесторлар үшін ең тартымды бағыт емес.

• Тбилиси ең дамыған инфрақұрылыммен мақтана алады: жаңа жолдар мен жол айырықтары, метрополитенді кеңейту, жасыл кеңістік жобалары және көгалдандыру. Бұл орталық және айналасындағы аудандардағы тұрғын үй жылжымайтын мүліктеріне ерекше сұраныс тудырады.
• Батуми жағалауы мен саябақтарына инвестициялар салу арқылы теңіз жағалауындағы курорт ретінде дамып келеді. Жаңа жолдар жағалаудағы аудандарды қала орталығымен байланыстырады, порттар жақсартылуда, серуендеу жолдары мен демалыс аймақтары салынуда — мұның бәрі жағалаудағы ең жақсы нысандардың тартымдылығын арттыруда.
• Таулы аймақтар (Гудаури, Бакуриани, Сванети): көлік жағалаудағыларға қарағанда сапасы төмен, бірақ қолжетімділікті жақсарту жобалары – жолға қолжетімділікті, курорттық инфрақұрылымды және туризмнің өсуі – оларды тартымды етеді. Инфрақұрылымның ауа райы жағдайларына төзімділігі әсіресе маңызды.

Таза ауа, таулар және теңіз Грузияның көптеген аймақтарының негізгі артықшылықтары болып табылады. Батуми мен Аджара аймақтарында ылғалдылық пен жауын-шашын мөлшері жоғары, бұл кейбір инвесторлар үшін кемшілік болуы мүмкін, бірақ көпшілігі теңіз бен тропикалық өсімдіктерді бағалайды.

Таулы аймақтарда қоршаған ортаны қорғау маңызды рөл атқарады. Туристер табиғатты, таза ауаны және көріністерді іздейді. Бұл экологиялық таза жобалардың ерекшеленетінін білдіреді.

Тбилисиде қоршаған ортаға түсетін ауыртпалық жоғары: ластану, көлік қозғалысы және шу. Сондықтан, жасыл аймақтары мен жақсы инфрақұрылымы бар аймақтардағы жылжымайтын мүлік үлкен артықшылық болып табылады.

• Тбилисиде шетелдіктер, халықаралық компания қызметкерлері және студенттер арасында сұраныс үнемі жоғары: олар бизнес орталықтарына және көлікке ыңғайлы қол жетімділігі бар жөнделген пәтерлерді бағалайды.
• Батуми туристер мен қысқа мерзімді жалға алушылар үшін ең танымал орын: жазда теңіз жағасындағы балкондары мен көрінісі бар студиялар мен пәтерлерге сұраныс әсіресе жоғары.
• Тау курорттары қыста да, жазда да туристерді тартады, бұл апарт-отель типті мүлікті маусымдық кезеңде жақсы жалға алуға мүмкіндік береді.
• Кутаисиде және шағын қалаларда сұраныс ұзақ мерзімді, жергілікті тұрғындар мен туризм және қызмет көрсету инфрақұрылымындағы жұмысшылар тарапынан болады.

2025 жылы Батуми және бүкіл Аджара аймағы инвесторлардың басты назарында қалады. EMAAR Group әзірлеушісімен меморандумға қол қою және жаңа ауданның құрылысы нарыққа қосымша серпін берді. Теңіз логистикасы және туристердің тұрақты ағынымен бірге бұл бағалардың, әсіресе теңіз жағалауындағы мүліктер мен премиум жобалардағы бағалардың өсуін білдіреді.

Грузияның жылжымайтын мүлік нарығы қолданыстағы және жаңа үйлерді біріктіреді. Мәмілелердің ең үлкен үлесі - 65% - қолжетімді бағалар мен дамыған инфрақұрылымы бар аудандарда сатып алу мүмкіндігінің арқасында қолданыстағы нарықтан келеді. Сонымен қатар, жаңа жобалар заманауи орналасулар мен энергия үнемдейтін шешімдерді ұсынады, бірақ қымбатырақ және қазіргі уақытта нарықтың аз бөлігін құрайды.

Грузиядағы мәмілелердің үштен екісінен астамын екінші нарық және қолжетімді тұрғын үйдің негізгі көзі болып қала береді. Оның негізгі артықшылығы - жаңа ғимараттармен салыстырғанда шаршы метрдің бағасының төмендігі. Мысалы, Тбилиси немесе Батуми тұрғын аудандарында теңіз жағасында немесе қала орталығында жаңа кешендер бағасының жартысына жуық арзан пәтерлерді табуға болады.

Тағы бір маңызды артықшылығы - жақсы дамыған инфрақұрылым. Бұл мүліктердің көпшілігі мектептер, балабақшалар, қоғамдық көлік және дүкендер бар аудандарда орналасқан. Бұл әсіресе отбасылар мен ұзақ мерзімді жалға алуды жоспарлап отырғандар үшін құнды: жалға алушылар көбінесе бұл пәтерлерді күнделікті өмірдегі ыңғайлылығы үшін таңдайды.

Бірақ қайталама нарықтың да өз шектеулері бар. 1980 жылдарға дейін салынған кейбір ғимараттар күрделі жөндеу мен жаңартуды қажет етеді. Бұл әсіресе Тбилиси мен Батумиде байқалады: ескі Хрущев дәуіріндегі ғимараттар мен панельді үйлер энергия үнемдеуді қажет етеді және көбінесе сапасы жағынан заманауи дизайндардан төмен. Инвесторлар үшін мұндай мүліктер тек бюджеттік тұрғын үй немесе жөндеуден кейін қайта сату жобалары ретінде ғана тартымды болуы мүмкін.

• Артықшылығы - заманауи сәулет, жаңа инженерлік жүйелер, энергия тиімділігі.
• Мүлік көбінесе «ақ жақтау» (әрлеусіз) ретінде сатылады, бұл дизайн еркіндігін береді.
• Кемшілігі - құрылыс қарқыны салыстырмалы түрде баяу болып қала береді, ал дайын өнім шектеулі.

Баға диапазоны аудандарға байланысты айтарлықтай өзгереді. Тбилисиде тұрғын аудандарда қайта сатылатын пәтерлердің бағасы шаршы метріне 800-900 доллардан басталады, ал орталықтағы немесе Вакедегі жаңа ғимараттардың бағасы шаршы метріне 1500-1800 доллардан басталады. Батумиде қайта сатылатын пәтерлер нарығы шаршы метріне 700 доллардан басталады, бірақ теңіз жағасындағы жаңа кешендер 1200-1500 доллар және одан жоғары тұрады. Жалпы алғанда, тұрғын үй бағасы 2024 жылдың төртінші тоқсанында орта есеппен 7-8%-ға өсті, бұл үрдіс 2025 жылға дейін жалғасады деп күтілуде.

Жылжымайтын мүлікті сатудан түскен табыс салық салынатын болып табылады:

• 5% - егер біз тұрғын үйді 2 жылдан аз уақытқа иелік еткеннен кейін жалға беру немесе сату туралы айтатын болсақ;
• 20% - коммерциялық жылжымайтын мүлік және қысқа мерзімде тиімді сату үшін.
• 2 жылдан астам уақыт бойы меншікте болған нысанды сату салық салынбайды.

Грузиядағы жылжымайтын мүлік шетелдік сатып алушылар үшін ашық: пәтерлер, пәтерлер және үйлер сатып алуға жарамды. Жалғыз ерекшелік - ауылшаруашылық жерлері.

Австриямен салыстырғанда, Грузияның жаңа ғимараттары құрылыс сапасы, энергия тиімділігі және ESG стандарттары бойынша төмен. Дегенмен, Грузияның кіру кедергілерінің төмендігі және транзакциялардың жылдам уақыты сияқты артықшылықтары бар: сатып алу бірнеше күнді алады, ал Австрияда бұл процесс бірнеше айға созылуы мүмкін.

Сонымен қатар, Венада, әсіресе 1-ші ауданда – Орталық ауданда – жылжымайтын мүлік тұрақтылық пен беделдің эталоны болып саналады: мұндағы бағалар жоғары, бірақ олар капиталды барынша қорғауды және ұзақ мерзімді өтімділікті қамтамасыз етеді.

Жылжымайтын мүлік шетелдік инвесторлар үшін негізгі бағыт болып қала береді, бірақ Грузия нарығы бірдей тиімді болуы мүмкін басқа стратегияларды ұсынады. Ашық бизнес ортасының, төмен салықтардың және географиялық орналасуының арқасында ел әртүрлі инвестициялар үшін платформаға айналуда.

• Бір пәтердің орнына бірнеше студиялық пәтерлерді сатып алу тәуекелдерді әртараптандыруға және мүлікті әртүрлі санаттағы жалға алушыларға жалға беруге мүмкіндік береді.
• Ескі тұрғын үй қорын жөндеу – 1980 жылдарға дейін салынған ғимараттардан пәтер сатып алу, содан кейін оларды жөндеп, қайта сату – орташадан жоғары кіріс әкелуі мүмкін.
• туристік инфрақұрылымға инвестициялар танымал форматқа айналуда.
• Қорлар арқылы инвестициялар (REIC, AEEAP) сізге тікелей басқарусыз жылжымайтын мүліктен табыс алуға мүмкіндік береді.
• Құрылысқа арналған жер учаскелері әсіресе сұраныс өсіп, ұсыныс шектеулі Батуми мен Кахетиде тартымды.

Туризм және HoReCa Грузия экономикасының қозғаушы күші болып қала береді. Туризм өскен сайын қонақ үйлерге, мейрамханаларға және агенттіктерге деген сұраныс та артады, бұл бұл саланы ерекше тиімді етеді.

Ауыл шаруашылығы және шарап жасау дәстүрлі түрде күшті: жүзімдіктерге, бақшаларға және өңдеуге инвестициялар экспорттан да, агротуризмнен де табыс әкеледі. Тамақ өнеркәсібі бұл секторды толықтырады, қосылған құнды өнімдер жасайды.

Елдің Еуропа мен Азияның қиылысында орналасқан тиімді орналасуының арқасында логистика мен көлік

АТ және медицина саласы қарқынды дамып келеді, стартаптарға, цифрлық қызметтерге және телемедицинаға сұраныс жоғары. Тәуекелдер жоғарырақ, бірақ пайда табу мүмкіндігі айтарлықтай жоғары.

Жылжымайтын мүліктен басқа, көптеген инвесторлар қолданыстағы компаниялардағы үлесті немесе акциялардың толық пакетін сатып алуды қарастыруда. Бұл тәсіл энергетика және телекоммуникация салаларында ерекше тартымды, мұнда табыс болжамды және туризм немесе ауыл шаруашылығы сияқты маусымдық ауытқуларға ұшырамайды.

Грузия қарапайым реттеушілік ортасының арқасында мұндай инвестицияларды одан да қолжетімді етеді: бизнесті тіркеуді бірнеше күнде аяқтауға болады. Ел экономикасы тұрақты өсімді көрсетіп келеді, бұған ірі халықаралық корпорациялардың жергілікті жобаларға белсенді түрде инвестиция салу қызығушылығы дәлел бола алады.

Қосымша артықшылық қолжетімділік болып қала береді: Грузияда өмір сүру құны және бизнесті бастау шығындары Австрияға немесе басқа ЕО елдеріне қарағанда төмен, бұл кіру кедергісін азайтады және нарықты шетелдік инвесторлар үшін ерекше тартымды етеді.

Грузия өзінің динамизмімен және кіру кедергілерінің төмендігімен тартымды, бірақ ол тәуекелдерді қабылдауға дайын болуды талап етеді. Екінші жағынан, Вена ұзақ мерзімді тұрақтылық пен капиталды қорғауды іздейтін инвесторлар үшін қолайлырақ.

Грузия нарығының тартымдылығына қарамастан, оның осал тұстары да бар. Бюрократия мен заңнамалық тұрақсыздық негізгі тәуекелдердің қатарында қалып отыр. Елде бизнес ережелері жалпы алғанда жеңілдетілгенімен, жылжымайтын мүлік туралы заңдар мен ережелер өзгеруі мүмкін, бұл инвесторлар үшін белгісіздік тудырады.

Қосымша қиындық - қысқа мерзімді жалға алу: ірі қалалар мен курорттық аймақтарда ережелер біртіндеп күшейтілуде, бұл кірістілікті шектеуі мүмкін. Маусымдық нарыққа да әсер етеді: Батумиде сұраныс жазда күрт артады және қыста азаяды дерлік, ал таулы курорттарда керісінше, белсенділік қыста шоғырланған.

Инфрақұрылымдық тәуекелдер де бар. Жағалаудағы аудандарда су тасқыны мен ылғалдылық маңызды рөл атқарады, ал аймақтарда көлікке қолжетімділік маңызды рөл атқарады. Сонымен қатар, Тбилиси мен Батумиден тыс жерлерде өтімділік шектеулі: Кахетиде немесе кішігірім қалаларда мүлік сату көбінесе қиынырақ және ұзағырақ уақыт алады.

Австриямен салыстырғанда, Грузия нарығы кірістілік тұрғысынан жеңіске жетеді, бірақ тұрақтылық пен капиталды қорғау тұрғысынан артта қалады. Вена төмен, бірақ болжамды пайыздық мөлшерлемелерді ұсынады, ал Грузия жылдам өсу үшін үлкен мүмкіндіктер ұсынады, бірақ сонымен бірге тәуекелдері айтарлықтай жоғары.

Грузия өзінің қарама-қайшылықтарымен таң қалдырады: Батумиде теңіз жағасында таңғы ас ішіп, кешке Гудауриде шаңғы тебуге болады. Жағалау сызығы жұмсақ және ылғалды климатпен мақтана алады, бұл жылы қыс пен жыл бойы жасыл желекті бағалайтындар үшін өте қолайлы. Ал тауларда қыс ұзақ және қарлы, ал жаз салқын - табиғат әуесқойлары үшін нағыз жұмақ.

Климаттың болжамды және «теңгерімді» болуымен ерекшеленетін Австриядан айырмашылығы, Грузия бірнеше сағаттық жол жүру қашықтығында субтропикалықтан альпілік ландшафттарға дейін таңдау мүмкіндігін ұсынады.

Негізгі медициналық қызметтер оңай қолжетімді және Еуропамен салыстырғанда әлдеқайда арзан. Тбилиси мен Батумидегі жеке клиникалар тамаша медициналық көмек көрсетеді, ал ірі операциялар үшін көпшілігі әлі де Австрия немесе Германияны қалайды.

Білім беру де дамып келеді: Тбилисиде ағылшын, француз немесе неміс тілдерінде оқытылатын халықаралық мектептер бар. Балалы отбасылар үшін бұл олардың өмір бойы немесе ұзақ мерзімді тұру үшін Грузияны таңдауының бір себебі.

Грузиядағы өмір әлдеқайда арзан: пәтер жалдау, азық-түлік, көлік және тіпті мейрамханалар Австрияға қарағанда орта есеппен 40-60%-ға арзан. Мысалы, Тбилисиде айына 500-600 долларға екі бөлмелі жақсы пәтер жалдауға болады, ал Венада осындай пәтер 1200-1500 еуро тұрады. Бұл елді шығындарды азайтып, жайлылықты сақтағысы келетін шетелдіктер, фрилансерлер және инвесторлар үшін ерекше тартымды етеді.

Стереотиптерге қарамастан, Грузия цифрландыру және қызмет көрсетудің ыңғайлылығы саласында айтарлықтай жетістіктерге жетті. Онлайн-банкинг тұрақты, ішкі және халықаралық аударымдар бірнеше минут ішінде жүзеге асырылады, ал көптеген шоттарды (коммуналдық қызметтер, салықтар, ұялы телефон шоттары) онлайн қосымшалар арқылы төлеуге болады. Интернет тіпті аймақтарда да жылдам және қолжетімді: жоғары жылдамдықты қосылымның орташа бағасы айына 30-40 лари (11-15 доллар)

Көлікке келгенде, ел Австриядағыдай қымбат жүйелерге емес, қолжетімділікке баса назар аударады:

• Пойыздар: Тбилиси, Батуми, Кутаиси және Зугдиди арасында қатынайды. Тбилисиден Батумиге баратын жоғары жылдамдықты Stadler пойызының билеті 25–35 лари (9–13 доллар) тұрады.
• Автобустар мен микроавтобустар аймақтардағы ең танымал көлік түрі болып табылады. Қала ішінде жүру 1 лари (0,35 доллар) тұрады, 15 лариден (5,50 доллар) басталады
• Такси: 5-10 лариге (2-4 доллар) түседі бұл Венадағыдан бірнеше есе арзан.
• Әуе рейстері: бір жаққа 100-150 лариден (35-55 доллар) тұрады
• Тбилиси метросы: екі белсенді бағыт, жол ақысы тек 1 лари (0,35 доллар).

Венадағы өмір тұрақтылықпен, жоғары сапалы денсаулық сақтаумен және біліммен байланысты болса, Джорджия бағасы, климаты және интеграцияның қарапайымдылығының арқасында жеңіске жетеді. Мұнда бастау оңайырақ: тұрғын үй арзанырақ, тұрғылықты жер алу оңайырақ және бизнес бастау қолжетімдірек.

Австрия капитал мен жайлылық үшін қауіпсіз пана болып қала береді, бірақ Грузия барлық негізгі қолайлылықтарды сақтай отырып, еркіндік, динамизм және табиғатқа жақын өмір сүру мүмкіндігін ұсынады.

Грузия салыстырмалы түрде қауіпсіз және қолжетімді еуропалық юрисдикция іздейтіндер үшін барған сайын пана болып келеді. Онда шетелдіктер үшін жеңіл заңнама бар, ал пәтер немесе үй сатып алу бірнеше күнді алады. Шетелдік сатып алушылар мүлікті шектеусіз тіркей алады (ауыл шаруашылығы жерлерін қоспағанда), бұл Грузияны бірнеше ЕО елдерінен ерекшелендіреді.

Сонымен қатар, кемінде 300 000 АҚШ доллары бес жылдық тұруға рұқсат алуға мүмкіндік береді. Тұрақсыз елдердің азаматтары үшін бұл тұруға рұқсатты заңдастыруды, банк шотын ашу мүмкіндігін және негізгі тұру құқықтарын пайдалануды білдіреді.

Грузия жұмсақ климаты, қолжетімді өмір сүру және қолжетімді медициналық көмектің үйлесімінің арқасында зейнеткерлер үшін тартымды. ЕО немесе тіпті ТМД елдеріндегі орташа зейнетақы мұнда жайлы өмір сүруге мүмкіндік береді. Мысалы, Тбилисиде бір бөлмелі пәтерді жалға алу 400-500 доллар , ал жақсы мейрамханада кешкі ас 15-20 доллар .

Зейнеткерлер әлеуметтік ахуалды да бағалайды: ел қонақжай, көптеген орыс және ағылшын тілді қауымдастықтар бар. Заңдастыру жеңілдетілген — тұрғын үй сатып алған кезде тұруға рұқсат оңай алынады, ал ұзақ мерзімді тұру (10 жыл) азаматтық алуға әкелуі мүмкін.

Грузия фрилансерлер мен қашықтан жұмыс істейтіндер үшін танымал бағытқа айналды, бұл негізінен төмен бағалары мен тіркелудің қарапайымдылығына байланысты. Интернет жылдам (Тбилисиде орташа жылдамдық 50 Мбит/с-тан асады), ұялы телефон қызметі айына 5-10 доллар тұрады, ал кофеханадағы кофе небәрі 1,50-2 доллар тұрады.

Сандық көшпенділер коворкинг кеңістіктері, халықаралық қауымдастықтар және ұзақ мерзімді жалға алу нұсқалары бар Тбилиси немесе Батумиді таңдайды. Бюрократия мен салықтар жоғары Австриядан айырмашылығы, Грузияда сіз тез арада жеке кәсіпкер ретінде тіркеліп, бекітілген салықты (1–5%) төлей аласыз және шетелдік клиенттермен ресми түрде жұмыс істей аласыз.

Салыстыру келесідей көрінеді:

• Вена – тұрақтылық, медицина мен білім берудің жоғары деңгейі, қымбат, бірақ сенімді инвестициялар.
• Грузия – өмір салты және еркіндік: кіру кедергілерінің төмендігі, транзакцияларды жылдам өңдеу, икемді салық жүйесі және нарықтық динамикасы.

Инвестор үшін бұл «қауіпсіз баспана» мен «өсіп келе жатқан нарық» арасындағы таңдау. Венада жылжымайтын мүліктің бағасының өсуі баяу (жылына 2-4%), бірақ тұрақты. Грузияда өсім жылына 6-10%-ға жетуі мүмкін, бірақ тұрақсыздығы жоғары.

Грузияда жылжымайтын мүлік сатып алғанда, тек сатып алуды ғана емес, сонымен қатар шығу стратегиясын да алдын ала қарастырған жөн. Мүлікті сату, туыстарына беру немесе инвестиция арқылы тұруға рұқсатты сақтау — осы қадамдардың барлығы соңғы кіріске және инвестордың болашақ жоспарларына әсер етеді.

Тбилиси мен Батумиде пәтерлер орташа есеппен 1-3 ай ішінде сатылады, егер бағасы қолайлы және орналасқан жері жақсы болса. Қала орталығындағы және теңіз жағалауындағы пәтерлер ең жылдам сатылады — олар жалға алу және жеке пайдалану үшін сатып алынады. Аймақтарда сату мерзімі ұзағырақ: мысалы, Кутаиси немесе Кахетиде мүлікті сату алты ай немесе одан да көп уақыт алуы мүмкін.

Кеңес: Сатпас бұрын, жоғары сапалы жөндеу жұмыстарын немесе кем дегенде косметикалық жаңартуларды жүргізіп, жер кадастрының құжаттарын дайындап, орташа нарықтық бағаларға назар аударған жөн. Бұл мәмілені 20-30%-ға жеделдетуі мүмкін.

Егер жылжымайтын мүлік тұруға рұқсат алу үшін сатып алынған болса (құны кемінде 300 000 АҚШ доллары), оны сату инвестордың тұру құқығына автоматты түрде қауіп төндіреді. Дегенмен, заң инвесторға басқа мүлік сатып алған немесе бизнеске инвестициясын растаған жағдайда өз мәртебесін сақтауға мүмкіндік береді. Осылайша, инвестор елде тұру құқығын жоғалтпай активтерін өзгерте алады.

Джорджиядағы жылжымайтын мүлік жұбайларға, балаларға немесе басқа туыстарына оңай беріледі. Мұрагерлік те жеңілдетілген: мүлік автоматты түрде тікелей мұрагерлерге өтеді. Көптеген инвесторлар активтерді отбасы ішінде сақтау және аударым бюрократиясын азайту үшін отбасылық трасттарды немесе компанияларды пайдаланады.

• Грузия динамикалық нарық болып қала береді. Тбилиси мен Батумиде өтімділік жоғары, ал сату кезеңдері еуропалық астаналардағы кезеңмен салыстыруға болады. Дегенмен, аймақтарда, әсіресе Кутаиси, Кахети және тау курорттарында мүлік сату ұзағырақ уақыт алуы және маусымдыққа байланысты болуы мүмкін.
• Австрияда нарық тұрақтырақ: сұраныс әрқашан бар, әсіресе Венада, және транзакциялар баяу, бірақ болжамды. Керісінше, Грузияда сіз тезірек ақша таба аласыз, бірақ тәуекелдер жоғарырақ: өтімділік біркелкі емес, ал мүлік бағалары орналасқан жері мен инфрақұрылымға көбірек байланысты.

Соңғы бірнеше жылда мен көптеген клиенттерге Грузияда жылжымайтын мүлік сатып алуға көмектестім. Іс жүзінде нарық көрінгеннен гөрі қарапайым болып шықты: транзакциялар ашық, тіркеу электронды түрде жүргізіледі және сатып алу салықтары минималды - Еуропадағыдан айырмашылығы. Таңдау кезінден бастап аяқтауға дейінгі процесс көбінесе 2-3 аптаға созылады, бұл Грузияны нарыққа тез кіргісі келетіндер үшін тартымды етеді.

Грузия нарығының ерекшеліктері:

• Шетелдіктер мүлікті толық меншік құқығымен (еркін иелену құқығымен) сатып ала алады.
• Шектеулер тек ауылшаруашылық жерлеріне ғана қолданылады — оны компания арқылы немесе санатын өзгерту арқылы алуға болады.
• Жалға алу кірістілігі, әсіресе туристік аймақтарда, жылына 8-10%-ға жетеді.
• Ең перспективалы орындар - Тбилисидің орталығы және Батумидегі жағалаудағы пәтерлер.

Мен грузин жылжымайтын мүлкіне инвестиция салуды өсу кезеңіндегі қарқынды дамып келе жатқан нарыққа инвестиция салумен салыстырамын. Тбилиси мен Батумидегі пәтер бағалары шетелдік сатып алушылар мен туризмнің арқасында өсе береді.

Мен грузин жылжымайтын мүлкіне инвестиция салуды өсу кезеңіндегі динамикалық дамып келе жатқан нарыққа инвестиция салумен салыстырамын. Мұндағы жалдау кірістілігі жылына 8-10%-ға жетуі мүмкін, әсіресе туристік аймақтарда, ал Тбилиси мен Батумидегі пәтер бағалары шетелдік сатып алушылар мен туристер санының артуына байланысты өсе береді. Ең перспективалы нұсқалар - Тбилисидің орталығындағы орташа деңгейдегі тұрғын үйлер және Батумидегі теңіз жағалауындағы пәтерлер.

Австрияда жағдай басқаша: нарық тұрақты, кірістілік орташа (жылына 2-4%), бірақ тәуекелдер минималды, ал активтер ондаған жылдар бойы қорғалған. Көптеген клиенттер осы екі тәсілді біріктіреді: капиталының бір бөлігін тез өсу және жоғары кірістілік үшін Грузияға, ал қалғанын қауіпсіздік үшін Австрияға орналастырады. Бұл тепе-теңдік тек ақша табуға ғана емес, сонымен қатар ұзақ мерзімді перспективада капиталды сақтауға да мүмкіндік береді.

Жеке өзім аралас тәсілді таңдар едім. Грузияда мен жалдау табысы мен бағамның өсуіне байланысты теңіз жағасындағы пәтерді немесе Тбилисидегі пәтерді сатып алар едім. Ұзақ мерзімді тұрақтылықты қамтамасыз ету үшін инвестициямның қалған бөлігін Австрияға инвестициялар едім. Динамизм мен сенімділік арасындағы бұл тепе-теңдік оңтайлы стратегия деп санаймын.

Шын мәнінде, Грузия мен Австриядағы жылжымайтын мүлік арасындағы таңдау қайсысы «жақсырақ» екеніне емес, сіздің мақсаттарыңызға байланысты.

Егер сіз жоғары кірістілікті, жалға алу сұранысының өсуін және бағаның өсуін қаласаңыз, Грузияны қарастырыңыз. Туризм мен инфрақұрылым мұнда қарқынды дамып келеді, ал нарық қолжетімді болып қала береді. Тбилиси, Батуми және Кутаиси қалалары әсіресе перспективалы, өйткені сұраныс ұсыныстан үнемі асып түседі.

Австрия – қауіпсіз аймақ. Мен Грузияда табыс табу үшін бастаған, содан кейін капиталын қорғау үшін қаражатының бір бөлігін Венаға немесе Зальцбургке аударған инвесторларды жиі көремін. Бір клиент Батумидегі пәтерін сатқаннан кейін Зальцбургтегі жылжымайтын мүлікке инвестиция салды – онда кірістілік төмен, бірақ заңнамалық база мен мұрагерлік ұзақ мерзімді қорғауды кепілдейді.

• Егер сіз табыс пен құндылықтың өсуін қаласаңыз, Джорджияны таңдаңыз.
• Сенімділік пен тұрақтылық маңыздырақ – Австрия қолайлы.

Оңтайлы стратегия - инвестицияларды бөлу: бір бөлігі динамикалық Грузия нарығында, бір бөлігі тұрақты Еуропада.

Грузия туризм, шетелдік инвестициялар және инфрақұрылымды дамыту арқасында 2030 жылға дейін өсуді күтеді. Жылжымайтын мүлік бағалары Австрияға қарағанда тезірек өседі, бірақ тәуекелдер жоғарырақ — нарық болжамдылығы төмен болып қала береді.

Австрия қауіпсіз баспана болып қала береді, орташа кірістілік ұсынады, бірақ сенімді түрде қорғалған капиталды ұсынады. Сондықтан, ең жақсы нұсқа - екеуін де біріктіру: Еуропадағы активтерді сақтай отырып, Грузиядағы өсім мен жалдау кірісінен пайда табу.

1. 250 000 еуросы бар инвестор

Мақсат: жоғары кірістілік және тез өтелу.

Біз Батумиде 240 000 еуроға жағажайдағы пәтер таптық. Оны Airbnb арқылы жалға алу жылына 9%-ға дейін пайда әкеледі. Толық өтелу 11-12 жыл ішінде күтіледі

2. 500 000 еуросы бар зейнеткер

Мақсат: жайлылық және капиталды қорғау.

Тбилисидің орталығындағы кең пәтер 490 000 еуроға таңдалды. Саябақтары, кафелері және мәдени көрікті жерлері бар бұл аймақ тыныш өмір салты үшін өте қолайлы. Кейбір пәтерлер ұзақ мерзімді жалға алушыларға жалға беріледі, бұл жылдық 6-7% кіріс әкеледі.

3. Балалары бар отбасы

Мақсат: тұрақты тұруға арналған жайлы тұрғын үй.

Біз Кутаисиде мектепке және жаңа инфрақұрылымға жақын жерде орналасқан 200 м² үйді 750 000 еуроға таптық. Отбасы экологиялық таза ауданда тұрады, ал болашақта мүлікті тиімді түрде сатуға немесе жалға беруге болады.