Кипрдегі жылжымайтын мүлікке инвестициялау: нені білу керек

Соңғы жылдары Кипр жылжымайтын мүлік нарығы инвесторлар үшін ең көп ізденетін бағыттардың бірі ретінде өзін сенімді түрде көрсетті. Бұл Кипрде үй сатып алғысы келетіндер үшін тартымды, сонымен қатар теңіз жағасында тұру, тұрақты жалдау кірісі және тартымды салық шарттарын іздейді.

Бұл мақаланың мақсаты - Кипр жылжымайтын мүлкінің инвестициялық тартымдылығын жүйелі талдау: жеке пайдалану және демалыс үшін үй сатып алудан бастап, құрылыс жобаларын пассивті табыс көзі және халықаралық капиталды құрылымдау құралы ретінде пайдалануға дейін.

Неге қазір? Жерорта теңізі нарығы инвесторлардың қызығушылығының өзгеруін байқап отыр. Испания мен Португалия сияқты классикалық бағыттар барған сайын шамадан тыс реттелуде, ал Греция өзінің бюрократиясының қысымына ұшырауда. Екінші жағынан, Кипр маусымдық жерлерде жалға алу сұранысының артуынан, цифрлық көшпенділер мен IT мамандарының тұрақты ағынынан және резидент еместер үшін икемді салық режимдерінен пайда көруде.

Сонымен қатар, қоныс аударушыларға арналған жаңа бағдарламалар, оның ішінде цифрлық көшпенді виза және отандық емес азаматтар үшін жеңілдетілген салық режимдері халықаралық инвесторлардың қызығушылығын одан әрі арттырды.

Мен Ксения Левинамын, Кипр мен Австрияны қоса алғанда, ЕО-да жылжымайтын мүлік мәмілелері бойынша тәжірибесі бар заңгермін. Менің мамандануым - инвесторларға құқықтық қолдау көрсету, меншік құрылымдарын ресімдеу, барлық KYC/AML талаптарын сақтау және Кипрдің құқықтық жүйесінде сатып алушылардың мүдделерін қорғау.

Жалпы суретті түсіну үшін Австриямен салыстырып көрейік (бұл мақалада кейінірек толығырақ талқыланады):

Кипр еуропалық инвестициялық картада курорттық және іскерлік нарықтың сипаттамаларын біріктіретін бірегей орынға ие. Үш негізгі сегментті анықтауға болады:

Тұрғын үй курорттық секторына Лимасол, Пафос және Айя Нападағы теңіз жағалауындағы виллалар мен пәтерлер кіреді. Бұл мүліктер маусымдық жалға беру ретінде пайдаланылған кезде ең жоғары кіріс әкелуі мүмкін.

Қалалық жылжымайтын мүлік – Никосия, Лимасол және Ларнакадағы пәтерлер мен үйлер. Мұнда студенттер, халықаралық компания қызметкерлері және көшіп келушілер тарапынан ұзақ мерзімді жалға берілетін үйлерге сұраныс жоғары.

Премиум жобалар – жағалаудағы сәнді пәтерлер мен пентхаустар, көбінесе халықаралық операторлар басқарады. Бұл нұсқа кірісті барынша арттыруға қарағанда капитал мен мәртебені сақтауға көбірек сәйкес келеді.

Құқықтық кепілдіктер тұрғысынан Кипр көптеген Жерорта теңізі елдерімен жақсы салыстырады. Ол Достастық заңы бойынша жұмыс істейді, бұл нарықты шетелдік инвесторлар үшін ашық әрі түсінікті етеді. Барлық құжаттама ағылшын тілінде қол жетімді, мәмілелер заңгерлер мен делдалдардың қолдауымен жүзеге асырылады, мүлікті тіркеу мемлекеттік жер кадастры арқылы жүзеге асырылады.

Кипр барлық жетекші халықаралық рейтингтерде тұрақты түрде жоғары орын алады:

• Бизнес жүргізудің қарапайымдылығы – индекс Жерорта теңізіндегі көршілерінің көпшілігінен жоғары.
• Салық бәсекеге қабілеттілігінің индексі – Кипр резидент еместер үшін ең тартымды юрисдикциялардың бірі болып табылады, өйткені оның тұрғылықты емес режимі және төмен корпоративтік салық ставкалары (12,5%).
• Тұрғын үй бағасының динамикасы – соңғы 5 жылда нарық, әсіресе Лимассол мен Пафоста тұрақты өсуді көрсетті.

Кипрдің нарықтағы бәсекелестері Греция, Португалия, Испания және Мальта болып қала береді, бірақ Кипр өзінің климаты, ағылшын тілінде сөйлейтін ортасы, шетелдіктер мен IT-компаниялар үшін дамыған инфрақұрылымы және икемді салық режимі арқасында жеңеді.

Осылайша, Кипр - теңіз жағасында тұру, қоныс аудару мүмкіндіктері және жоғары табыс арасындағы теңгерімді іздейтіндердің таңдауы. Сонымен қатар, Австрия болжамды және ұзақ мерзімді тұрақтылықты іздейтіндер үшін басымдық болып табылады.

Инвесторлар Кипрді басымдық ретінде қарастырған кезде, олар әрқашан дерлік оны басқа еуропалық юрисдикциялармен салыстырады. Негізгі бәсекелестер салыстырмалы инвестициялық опцияларды ұсынатын Жерорта теңізі және Орталық Еуропа елдері: теңіз жағалауындағы пәтерлер, қаладағы ұзақ мерзімді пәтерлер немесе коммерциялық жылжымайтын мүлік.

Австрия Кипрге мүлдем қарама-қарсы. Онда теңіз және курорттық маусымдар жоқ, бірақ сенімді тұрақтылық бар. Вена - ең сенімді инвестициялық орындардың бірі: бағалар 5000 еуро/м²-ден басталады және ұзақ мерзімді перспективада 2-3% кірістілік береді. Зальцбург пен Инсбрукте бағалар ЕО орташа көрсеткішінен жоғары, ал кірістілік төмен, бірақ сонымен бірге тұрақты. Австрияда «капиталдың сақталуы» маңызды, ал Кипрде «табыс пен өмір салты» маңызды.

Испания мен Португалия. Бұл елдер туристік ағыны қарқынды дамыған курорттық мүлік нарығын ұсынады. Испанияда Коста-дель-Сольдегі бағалар 2500-3000 еуро/м²-ден басталады, ал Лиссабон мен Портуда олар одан да жоғары (4000-5000 еуро/м²). Қысқа мерзімді кірістілік 5-6%-ға жетуі мүмкін, бірақ жалдау ережелері өте қатал, ал лицензияларды алу Кипрге қарағанда қиынырақ.

Греция. Климаттық және туризмнің салыстырмалы үлгілері. Афины мен Салоникиде бағалар 2000 еуро/м²-ден басталады және аралдарда айтарлықтай жоғары. Өнімділік 4-6% аралығында ауытқиды, бірақ әкімшілік кедергілер Кипрге қарағанда жоғары, ал бюрократия көбірек қиындықтар туғызады.

Мальта «аралдық өмір салтының» тікелей бәсекелесі. Дегенмен, жылжымайтын мүлік нарығы шағын және қымбат: бағалар м² үшін 4000 еуродан басталады, ал өтімділік елдің көлемімен шектеледі. Көптеген инвесторлар үшін Кипр ағылшын тілді контекстті сақтай отырып, қолжетімді нұсқа болып көрінеді.

Черногория. Теңіз жағалауындағы мүлік іздейтін инвесторлар үшін қолжетімді нұсқа. Бағасы 1800-2500 еуро/м²-ден басталады, кірістілігі 5-7%, бірақ нарық Кипрге қарағанда кішірек және тұрақсыз.

Кипр жылжымайтын мүлік нарығы - Жерорта теңізіндегі ең серпінді нарықтардың бірі. Оның дамуы туризмге, халықаралық сұранысқа және аралдың салық саясатына тікелей байланысты.

Тарихы және негізгі үрдістері. 2008 жылғы жаһандық дағдарысқа дейін Кипрде құрылыс бумы байқалды, жағалаудағы қалалар, әсіресе Лимасол мен Пафос қарқынды дамып келе жатты. Дегенмен, дағдарыс бағалардың шамамен 30-40%-ға төмендеуіне әкелді.

2013 жылы еуропалық қарыз дағдарысы және банктік қайта құрылымдау нарыққа қайта соқты, бірақ сыртқы сұраныс оны қалпына келтіруге көмектесті. 2013 жылдан бастап 2020 жылға дейін миллиардтаған еуро тартылған, бірақ ЕО-ның сынына байланысты 2020 жылдың соңында жабылған азаматтық-инвестиция бағдарламасы негізгі драйвер болды.

Енді екпін инвестиция арқылы (жаңа ғимараттарда € 300 000 бастап) және ұзақ мерзімді жалға алу арқылы тұрақты тұруға ауысты, әсіресе белсенді IT және қаржылық көші-қоны бар қалаларда.

Жылжымайтын мүлік бағасының динамикасы (2010-2025 ж.)

Лимассол:

• Кипрдегі ең қымбат және дамыған жылжымайтын мүлік нарығы.
• Ол «Кипрдің Дубайы» болып саналады: мұнда бизнес және премиум-класс пәтерлері бар зәулім ғимараттар, порт, яхталар және халықаралық компаниялардың кеңселері орналасқан.
• Лимассол IT және қаржы секторларынан қоныс аударушылар үшін хаб болып табылады. Мұнда ЕО және Таяу Шығыста жұмыс істейтін көптеген компанияның штаб-пәтері орналасқан.
• Теңіз жағасындағы және жаңа кешендердегі пәтерлердің құны 2025 жылы шаршы метріне 6000-10 000 еуроға жетеді. Жалдау ақысы жыл бойына жоғары болып қалады (әсіресе корпоративтік клиенттер үшін).

Жолдар:

• Өмір салты мен релаксацияға баса назар аударатын «отбасы үшін қолайлы» орын.
• Сатып алушылар: британдықтар (дәстүр бойынша ең үлкен топ), немістер, скандинавтар.
• Бассейндері мен толық сервистік кешендері бар виллалар танымал.
• Бағалар қалыпты: пәтерлер үшін €2-3 мың/м² және виллалар үшін €3-5 мың/м².
• Қысқа мерзімді жалдаудың қарқынды нарығы бар, бірақ сонымен бірге балаларымен көшетін отбасылардан ұзақ мерзімді жалға алу сұранысы бар.

Ларнака:

• Ұзақ уақыт бойы қайталама нарық болып саналған ол соңғы жылдары жаңа порттың, теңіз кемежайының және ауқымды даму жобаларының арқасында белсенді түрде дамып келеді.
• Мұнда кіру шегі төмен (пәтерлер €2-2,5 мың/м²).
• Негізгі артықшылығы - көліктің қолжетімділігі: әуежай қаланың өзінде орналасқан.
• Инфрақұрылымдық инвестиция есебінен алдағы 3-5 жылда бағаның айтарлықтай өсуі болжануда.

Никосия:

• Елорда және бизнес орталығы. Бұл туристік бағыт емес, бірақ тұрақты жалға алу табысын іздейтін инвесторлар үшін маңызды.
• Негізгі жалға алушылар: мемлекеттік қызметкерлер, университет студенттері, ұзақ мерзімді келісім-шарттары бар компаниялар.
• Бағалар жағалаудағыдан төмен: €1,5-2,5 мың/м².
• Никосиядағы ұзақ мерзімді жалдау кірістері курорттық орындарға қарағанда жоғары болуы мүмкін (тұрақтылыққа байланысты).

Айя Напа және Протарас:

• Таза курорттық аймақтар: жоғары табысқа күнделікті маусымдық жалға алу (сәуір-қазан) арқылы қол жеткізіледі.
• Инвесторлардың сұранысы қысқа мерзімді жалға алуға бағытталған.
• Жоғары маусымдық: рентабельділік жылына 8-10% жетуі мүмкін, бірақ жылдың қалған уақытында (қыста) кіріс күрт төмендейді.
• Бағалар: €2-3 мың/м², бұл Лимассол немесе Пафосқа қарағанда төмен, бірақ дұрыс басқару кезінде инвестицияның қайтарымы жоғары.

Кипрде пәтер сатып алуды немесе жалға берілетін мүлікке инвестиция салуды жоспарлап отырғандар үшін ең танымал нұсқа болып қала береді Жаңа ғимараттардағы заманауи пәтерлер.

Әзірлеушілер халықаралық нарыққа бағытталған, сондықтан Еуропа мен Таяу Шығыстағы стандарттарға жақын жаңа тұрғын үй кешендері салынуда. Оларда бассейндер, спорт залдары, қақпалы аулалар және консьерж қызметтері сияқты кең инфрақұрылым бар. Премиум жобаларға сонымен қатар спа аймақтары, шатырдағы демалыс бөлмесі және қауіпсіз тұрақ кіреді.

Бұл формат балалары бар отбасылар мен таныс және жайлы ортада өмір сүргісі келетін шетелдіктер үшін қолайлы. Бағалар әр түрлі: Ларнака мен Пафостағы қолжетімді жылжымайтын мүліктерден бастап Лимассолдағы қымбатырақ пәтерлерге дейін, мұнда бағалар шаршы метріне 10 000 еуродан асуы мүмкін.

бөлек нарық сегментін алып жатыр Жағалаудағы таунхаустар мен виллалар. Бұл негізінен Ұлыбритания, Германия және Израильден келген бай сатып алушыларға бағытталған дәстүрлі және беделді мүлік түрі. Теңіз жағасындағы вилла жай ғана үй емес; бұл мәртебенің белгісі және ұзақ мерзімді перспективалы актив.

Бағалар Пафос немесе Айя Нападағы шағын үйлер үшін 500 000 еуродан басталады және Лимассолда және жағалаудағы оқшауланған аудандарда бірнеше миллионға жетуі мүмкін. Бұл елді тұрақты тұру ретінде таңдайтын отбасылар үшін Кипрде вилла сатып алу көбінесе ең жақсы нұсқа болып табылады: ол көп орын, жеке бассейн және жазғы маусымда туристерге мүлікті жалға беру мүмкіндігін ұсынады.

ерекше назар аудартады делегаттық басқаруы бар табыс әкелетін тұрғын үй кешендерінің форматы«Курорттық стиль» деп аталатын,

«Пассивті инвестицияның» бұл түрі меншік иесіне өзінің өтімділігін сақтай отырып, жай ғана табыс алуға мүмкіндік береді. Бұл тәсілді Еуропалық және Таяу Шығыстан келген, ЕО-да активке ие болғысы келетін, бірақ жалға беруді жеке басқаруды жоспарламайтын инвесторлар жиі таңдайды.

Жеке бір сала - кондоминиум қонақ үйлері. Азия мен АҚШ-та танымал бұл формат Кипрде де белсенді дамып келеді. Бұл схема инвестордың қонақ үй кешеніндегі үлесті сатып алуын және әдетте жылына 4-6% тұрақты кіріс алуын қамтиды.

Сатып алушы үшін бұл қауіпсіз және ашық нұсқа: жылжымайтын мүлік кәсіби желімен басқарылатын толыққанды қонақүй ретінде жұмыс істейді, ал кірістілік сұраныстың маусымдық ауытқуына байланысты емес.

Кипрлік жылжымайтын мүлікті сатып алушының профилі өте әртүрлі, бірақ бірнеше негізгі санаттарды анықтауға болады.

үлесі ең үлкен Шетелдік инвесторлардың. Олардың ішінде Кипрді капиталды әртараптандыру алаңы ретінде қарастыратын Германия, Франция және Скандинавия елдерінің азаматтары ерекше көзге түседі.

танымал болды британдықтар арасында: отаршылдық кезеңнен бері олар аралда, әсіресе Пафос пен Лимасолда жылжымайтын мүлік сатып алып келеді. 2022 жылдан бастап аймақтағы саяси тұрақсыздық және кейбір активтерді ЕО юрисдикциясына беру ниеті салдарынан Израиль мен Таяу Шығыстан келген инвесторлардың қызығушылығы артты.

Сатып алушылардың екінші тобы - IT және қаржы салаларынан келген қоныс аударушылар. Соңғы жылдары Кипр халықаралық бизнесті тартуға, штаб-пәтер бағдарламасын іске қосуға, компаниялар үшін жеңілдікпен салық режимдеріне және IT мамандары үшін арнайы визаларға назар аударды.

Нәтижесінде ірі IT-компаниялар Лимассол мен Ларнакада офистерін ашуда және олардың қызметкерлерінен тұрғын үйге сұраныс орасан зор қарқынмен өсуде.

Жеке санатқа тұрақты тұру үшін мүлік сатып алатын отбасылар. Олар үшін инфрақұрылым, мектептер және денсаулық сақтау маңызды. Кипрде британдық және американдық білім беру жүйелері бойынша жұмыс істейтін көптеген халықаралық мектептер бар, бұл оны ЕО мен Таяу Шығыстан келген отбасылар үшін тартымды етеді. Бұл сатып алушылар көбінесе виллаларды немесе бірнеше жатын бөлмесі бар кең пәтерлерді таңдайды.

Ішкі сұраныс та бар, бірақ ол айтарлықтай аз. Кипрліктер көбінесе қолжетімділік пен бағаға баса назар аудара отырып, тұрғын үйді қолданыстағы нарықтан сатып алады, ал шетелдік инвесторлар премиум мүліктер мен жаңа құрылыстарға сұраныс тудырады.

Кипрдің жалға беру нарығы әрқайсысының өзіндік сипаттамалары бар бірнеше сегменттерге бөлінген.

Ұзақ мерзімді нарық негізінен халықаралық компаниялардың қызметкерлеріне, банкирлерге және қоныс аударушыларға бағытталған. Лимассол мен Никосияда жалдау ақысына жыл бойы сұраныс жоғары, бұл маусымдық сипатсыз тұрақты кіріс әкеледі.

2025 жылы Лимассолдағы екі бөлмелі пәтерді жалға алудың орташа бағасы айына 2000 еуродан асады, ал болжамдар жеткізілім шектеулі болғандықтан одан әрі өсуді көрсетеді.

Қысқа мерзімді нарық - классикалық туристік сегмент, ол Пафоста, Айя Напада және Протарада ең дамыған. Мұнда кірістілік маусымға тікелей байланысты: сұраныс сәуірден қазанға дейін күрт өседі, жаз айлары жылдық кірістің шамамен 70%-ын құрайды. Дегенмен, қыс айларында белсенділік күрт төмендейді, бұл инвесторлардан мұқият стратегиялық жоспарлауды талап етеді.

Үшінші сала - корпоративтік жалға беру. Көптеген компаниялар Кипрде жұмыс істейтін қызметкерлеріне пәтерлер немесе үйлер жалға береді. Бұл сегмент әсіресе IT және қаржы компанияларының штаб-пәтері орналасқан Лимасолда сұранысқа ие. Корпоративтік жалға алушылар келісімшарттардың сенімділігі мен ұзақ мерзімді сипатын бағалайды, бұл мұндай келісімшарттарды иелері үшін тиімді етеді.

Австриямен салыстыру

Кипрдің құқықтық жүйесі ағылшынның жалпы құқығына негізделген, бұл оны ЕО-дағы шетелдік инвесторлар үшін ең ашық және болжамды жүйелердің біріне айналдырады. Барлық дерлік негізгі құжаттар ағылшын тілінде қол жетімді және транзакциялар тек жергілікті ғана емес, сонымен қатар халықаралық сатып алушылар үшін де түсінікті етіп құрылымдалған.

деп аталады «еуропалық жылжымайтын мүлік нарығына кірудің ыңғайлы нүктесі» әртүрлі елдерден келген инвесторлар үшін

Төменде негізгі меншік үлгілері және олардың ерекшеліктері берілген.

Жылжымайтын мүлікті тіркеудің ең қарапайым және ең танымал тәсілі - Кипрде жеке тұлға ретінде тікелей пәтер сатып алу. Бұл әдісті көбінесе жеке пайдалану үшін немесе тұрақты тұру үшін үй сатып алатын отбасылар таңдайды. Процесс қарапайым: сатып алу-сату шартына қол қойылады, мүлік жер кадастрында тіркеледі, сатып алушы ресми меншік иесі болады.

Дегенмен, салық салдары салықтың резиденттік еліне байланысты екенін есте ұстаған жөн. Мысалы, кейбір елдердің резиденттері шетелдік активтері туралы есеп беруі және салықты өз үйінде төлеуі керек.

Жылжымайтын мүлікті инвестиция ретінде қарастыратындар үшін, әсіресе бірнеше жылжымайтын мүлік сатып алғанда немесе кіріс әкелетін жобаларға инвестициялағанда, Арнайы мақсаттағы көлік (SPV) пайдаланылады.

Компания арқылы иеленудің артықшылықтары:

• активтер мен жеке тәуекелдерді бөлу;
• корпоративтік салық тек 12,5% құрайды – бұл ЕО-дағы ең төменгі көрсеткіштердің бірі;
• салық салуды икемді оңтайландыру мүмкіндігі, оның ішінде сату немесе мұрагерлік жағдайында.

SPV-ді көбінесе кіріс әкелетін кешендер, кондо-қонақ үйлер немесе жалға берілетін пәтерлер портфелін сатып алатын инвесторлар пайдаланады. Бұл формат сонымен қатар серіктестерді тартуға және мәміле жылжымайтын мүлікке емес, компаниядағы үлестерге қатысты болған кезде мүлікті кейіннен сатуды жеңілдетеді.

Бай инвесторлар үшін Кипр мұраны жоспарлау және активтерді қорғау құралдарын ұсынады - трасттар мен қорлар. Бұл мүмкіндік береді:

• балаларға немесе бенефициарларға жылжымайтын мүлікті дұрыс беру;
• күрделі мұрагерлік процедуралардан аулақ болу;
• мүлікті үшінші тұлғалардың ықтимал шағымдарынан қорғау.

Бұл тәсіл құны бірнеше миллион еуро тұратын үлкен портфолио немесе премиум жылжымайтын мүлікке ие болған кезде өзекті. Іс жүзінде ол капиталды сақтай отырып және құқықтық тәуекелдерді барынша азайта отырып, отбасылық «қалқан» ретінде әрекет етеді.

Басқа нұсқа - Кипрдегі мүлікті ортақ меншік арқылы сатып алу. Бұл көбінесе жағалаудағы үлкен виллаларды немесе тұрғын үй кешендерін сатып алғанда қолданылады, мұнда бірнеше инвесторлар кіру кедергісін төмендету үшін күш біріктіреді.

Бірлескен меншік әрбір серіктеске мүліктің белгілі бір бөлігін иеленуге және салған инвестициясына пропорционалды табыс алуға мүмкіндік береді. Бұл тәсіл достарға, серіктестерге немесе бірге мүлікке ие болғысы келетін отбасыларға ыңғайлы.

Шетелдік инвесторлар үшін Кипр нарығына кіру мүмкіндігінше жеңілдетілді:

• сатып алуда іс жүзінде ешқандай шектеулер жоқ (шетелдіктер жиі қатаң квоталарға тап болатын Австрия немесе Швейцариядан айырмашылығы);
• Міндетті түрде банктік верификациядан (KYC, AML) өту керек, мұнда қаражаттың шығу тегі тексеріледі;
• Барлық транзакциялар лицензиясы бар заңгерлер арқылы жүзеге асырылады, бұл алаяқтық қаупін азайтады және ашықтыққа кепілдік береді.

Іс жүзінде кез келген инвестор өз капиталының заңдылығын дәлелдей алатын болса, Кипрде жылжымайтын мүлік сатып ала алады.

Австрияда жеке меншік басым. Салық жүйесі ашық, бірақ қатаң реттеледі: инвесторлар барлық шығындарды алдын ала түсінеді, бірақ іс жүзінде икемділік жоқ. Трест немесе қор арқылы құрылымдау қымбат және күрделі, сондықтан мұндай құралдар сирек қолданылады. Австриядағы жалдау кірістері төмен — 2–3% — бірақ тәуекелдер аз, ал нарық тұрақты және болжамды.

Австриядан айырмашылығы, Кипр меншік құрылымдарының әлдеқайда кең спектрін ұсынады. Мұнда құрылымды нақты қажеттіліктеріңізге бейімдей аласыз:

• тұрақты тұру үшін – тікелей тұрғын үй сатып алу;
• инвестициялар үшін – компания арқылы тіркелу немесе кондо-қонақ үйге инвестиция салу;
• Жылжымайтын мүлікті жоспарлау үшін трасттар мен қорларды пайдаланыңыз.

Сонымен қатар, бірегей дом емес мәртебесі әрекет етеді: бұл мәртебені алған резидент еместер 17 жыл бойы дивидендтер мен пайыздар бойынша салықтардан босатылады. Бұл Кипрді жеке инвесторлар үшін салық жүктемесі тұрғысынан ЕО-ның ең қолайлы юрисдикцияларының біріне айналдырады.

Кипрде жылжымайтын мүлікті сатып алу қарапайым және жеңілдетілген процесс, бірақ оның континенттік еуропалық жүйелердің көпшілігінен ерекшеленетін өзіндік ерекшеліктері бар. Құқықтық негіз мүліктік құқыққа англосаксондық көзқарас болып табылады, ол шетелдік сатып алушылар үшін мәмілелерді салыстырмалы түрде ашық етеді, бірақ ол мұқият дайындықты және барлық талаптарды сақтауды талап етеді.

Ықтимал тұзақтарды аша отырып, мүлікті таңдаудан меншік құқығын алуға дейінгі әрекеттердің барлық тізбегін қарастырайық.

1. Мүлікті таңдау. Алдымен инвестициялық мақсатты анықтаңыз: «тұру/тұрақты тұру үшін», «қысқа мерзімді жалға алу арқылы табыс» немесе «корпоративтік қор/портфель». Бұл сатып алу форматына және құжат талаптарына (салық мәртебесі, қаржыландыру түрі, депозит талаптары және т.б.) әсер етеді.

2. Брондау туралы келісім. Әзірлеуші ​​немесе сатушы сатып алушымен алдын ала келісімге қол қояды, оған әдетте бекітілген брондау ақысы (бекітілген баға, тексеру кезеңі) қосылады. Бұл кезең келісімшарт емес екенін ескеру маңызды. Ол шағын кепілдік береді, бірақ заңды тәуекелдерден қорғамайды.

3. Заңгерлік тексеру. Адвокат келесі әрекеттерді жүзеге асырады:

• Меншік және құқық тізбегін тексеру;
• Мүмкін болатын асқынулардың бар-жоғын тексеру – ипотека, кепіл, сот ісі, қамауға алу;
• Жоспарлау құжаттарын және құрылысқа рұқсат беру жағдайын талдау;
• Сайттың қорғалғанын тексеріңіз (археология, аймақтық шектеулер, құрылысқа тыйым салынған жағалау аймағы).

Тиісті тексеру қауіпсіз транзакцияның кілті болып табылады; заң қызметтерін пайдаланбау жиі қажетсіз тәуекелдерге әкеледі.

4. Сатуға арналған келісімшарт/келісім. Шарттар келісілгеннен кейін, бағасы, төлем кестесі, кепілдік ережелері, айыппұлдар және пайдалануға беру мерзімдері көрсетілген келісімшартқа қол қойылады. Төлем кезеңдерінің кестесі және меншік құқығын беру шарттары көбінесе келісімшартқа қоса беріледі.

5. Депозит/эскроу. Әдетте, келісімшарт кезеңінде адвокаттың клиенттік шотына немесе бөлек эскроу шотына (егер екі тарап келіссе) депозит (әдетте бағаның 10%-ы) салынады. Кипрде адвокатпен сенімгерлік эскроу кеңінен қолданылады; сирек жағдайда үшінші тараптың банктік эскроуы қолданылады.

6. Келісімшартты тіркеу және уақытша қорғау. Қол қойылғаннан кейін, келісімшарт әдетте тіркеледі (мысалы, оны жер тізіліміне енгізу арқылы). Келісімшартты тіркеу сатып алушыға түпкілікті меншік құқығы берілгенге дейін белгілі бір дәрежеде қорғауды қамтамасыз етеді.

7. Есеп айырысу. Қалған келісімшарт бағасын, салықтар мен алымдарды, заңгерлік және агенттік алымдарын, сондай-ақ қажет болған жағдайда нотариус/нотариус біліктілігі бар сертификаттарды төлеу.

8. Меншік құқығы туралы құжат / Тапсыру туралы келісім. Екінші нарық үшін сіз меншік құқығы туралы құжат аласыз. Жоспардан тыс сатып алулар үшін көбінесе тапсыру туралы келісім жасалады (әзірлеуші ​​​​құқықтарын сатып алушыға береді) және жоба аяқталғаннан кейін меншік құқығы туралы құжаттар беріледі.

Маңызды: Құрылыстың аяқталуы мен меншік құқығын беру арасындағы кезең маңызды болуы мүмкін – сатып алушы келісім-шарттармен және тіркеумен қорғалған болып қалады, бірақ құқық актісін алғанға дейін мүлікті заңды түрде иеленбейді.

Заңгер мәміленің негізгі қатысушысы болып табылады: олар тиісті тексеру жүргізеді, келісім-шарттарды дайындайды және қарайды, қаражатты аударуды жеңілдетеді, меншік құқығын тіркеуге және беруге көмектеседі. Олардың міндеттеріне мыналар жатады:

• жылжымайтын мүлік объектілері мен жоспарларын сұрау және талдау;
• Құрылысқа рұқсаттың күйін тексеру;
• шектеулерге қатысты кадастрлық тізілімге және жергілікті билік органдарына сұрау салу;
• төлем кестесін және шарттағы ескертпелерді келісу;
• эскроу/клиент шотын ұйымдастыру және ақша қаражатының түсуін бақылау;
• транзакцияны жабуға және меншік құқығын тіркеуге қолдау көрсету.

Тәжірибелік кеңес: Кипрдегі жылжымайтын мүлік саласында тәжірибесі бар және жабық мәмілелердің дәлелденген мысалдары бар лицензиясы бар адвокаттармен/заңгерлермен ғана жұмыс істеңіз.

Кез келген заңды жылжымайтын мүлік операциясы қатаң банктік және заңды бақылауды талап етеді:

• қаражат көзін растау (банк көшірмелері, активтерді сату туралы есептер, корпоративтік есеп беру);
• сатып алушы мен бенефициарларды сәйкестендіру (жеке куәлік, төлқұжат, мекенжайды растау);
• Компания арқылы сатып алу кезінде соңғы бенефициар иесін (UBO) тексеру;
• ірі сомаларды аудару туралы есеп беру (банктер қаражаттың шығу тегі туралы түсініктемені талап етеді).

KYC/AML талаптарын орындамау шот ашудан бас тартуға, қаражаттың тоқтатылуына және транзакцияның жойылуына әкеледі.

Жоспардан тыс (құрылыс кезеңінде сатып алу) жылжымайтын мүлік Кипрде өте танымал және бәсекеге қабілетті бағаларды ұсынады, бірақ қосымша сақтық шараларын талап етеді.

Төлем кезеңдері. Әдетте: резерв → келісімшартқа қол қойылған кезде 10% → құрылыс барысында кезеңдік төлемдер (кезеңдер келісімшартта анықталған) → тапсыру кезіндегі соңғы төлем.

Банк кепілдіктері. Сенімді келісімшарттарға меншік құқығы алынғанға дейін немесе негізгі жұмыстар аяқталғанға дейін банк кепілдіктері немесе ішінара төлемді ұстап тұру кіреді. Депозит/төлем бөліп төлеу үшін банк кепілдіктерін алуға тырысыңыз.

Аяқтау мерзімдері және айыппұлдар. Келісімшартта құрылыс салушының кешігуі жағдайында пайдалануға берудің нақты мерзімдері және айыппұлдар/айыппұлдар көрсетілуі тиіс. Форс-мажорлық жағдайларға назар аударыңыз – олар пандемия, жергілікті шектеулер және т.б. жағдайында құрылыс салушының жауапкершілігінен бас тартуы мүмкін.

Құқықтарды беру. Құқықтарды беру кезінде сізді жасырын қарыздар мен міндеттемелерден қорғайтын механизмді қамтамасыз етіңіз және мәмілені қайта құрылымдау жағдайында салық шығындарын кім көтеретіні туралы келісіңіз.

Ұсыныс: Жаңа әзірлемелер үшін әзірлеушінің беделін, олардың ағымдағы жобаларын, рейтингтерін және шолуларын, сондай-ақ жобаны аяқтауға қаражаттың қолжетімділігін тексеру өте маңызды.

Бүгінде қашықтан, әсіресе резидент еместерді тарта отырып, көбірек транзакциялар жүргізілуде. Бұл формат англо-саксондық құқықтық үлгінің, жергілікті заңгерлердің икемділігінің және цифрлық қызметтердің үйлесуі арқасында мүмкін болды.

Қашықтан сатып алудың артықшылықтары:

• Уақыт пен жол жүру шығындарын үнемдеңіз.
• Басқа елде болған кезде транзакцияға қатысу мүмкіндігі.
• Икемді механизмдер – электрондық қолтаңбалар мен сенімхаттар.
• Адвокат негізінен процесті қадағалай отырып, сатып алушыны «ауыстыру».

Бұл іс жүзінде қалай жұмыс істейді

1. Объектіні таңдау

Инвестор әзірлеушіден немесе агенттен материалдарды алады: еден жоспарлары, фото/бейне шолулар, виртуалды турлар. Көптеген компаниялар Zoom немесе WhatsApp арқылы тікелей көруді ұсынады.

2. Құқықтық қолдау

Кипрде заңгер-делдал негізгі рөл атқарады. Олар мүліктің атауын, кез келген ықтимал шектеулерді және құрылысқа рұқсаттарды тексереді және сатып алу-сату келісімін дайындайды. Клиент үшін мұның барлығын аралға бармай-ақ, қашықтан жасауға болады.

3. Құжаттарға қол қою

Келісімшартқа қол қоюға болады:

• электронды түрде (сертификатталған платформалар арқылы),
• немесе сатып алушы еліндегі нотариус куәландырған сенімхат бойынша.

Құжаттардың түпнұсқасын пошта арқылы жіберу стандартты тәжірибе болып табылады.

4. Қаржылық есеп айырысу

Қаражат тікелей әзірлеушіге емес, адвокаттың клиенттік шотына (эскроу) аударылады. Заңгер оларды сатушыға келісім-шарттың барлық талаптары орындалғаннан кейін ғана береді. Бұл инвесторды тәуекелдерден қорғайды.

5. Мүлікті тіркеу

Мәміле аяқталғаннан кейін заңгер құжаттарды жер бөліміне береді. Инвестор меншік құқығына құжатты пошта арқылы немесе электронды түрде алады.

Теңіз жағалауындағы жылжымайтын мүлікті сатып алудың бірқатар артықшылығы бар, бірақ ол сонымен бірге өзінің заңды көзқарастарымен бірге келеді. Мынаны ескеру керек:

Кедергілер/жағалау шектеулері. Жағалау бойында даму шектеулері, кері кету талаптары, арнайы қала құрылысы ережелері және табиғи аумақтарды қорғау қолданылады. Кейбір аумақтар құрылысқа жарамсыз болуы немесе арнайы рұқсаттарды талап етуі мүмкін.

Бірінші желі / екінші желі. «Бірінші желі» теңізге тікелей жақын орналасқан және жоғары бағаны талап ететін жерді білдіреді. «Екінші желі» сәл алысырақ орналасқан және арзанырақ, бірақ шектеулері аз. Бірінші кезектегі мүлікті сатып алғанда, құрылыс шектеулерін тексеріп, жағалау эрозиясының қаупін ескеріңіз.

Құжаттардағы «теңіз көрінісі». Маркетингке толығымен сенбеңіз: кедергісіз теңіз көрінісіне ресми құқықтың болуы немесе болмауы және құрылысқа шектеулер құжаттарда көрсетілуі керек.

Жағалауды қорғау, теңіз рұқсаттары. Жағалаудағы құрылыс жұмыстары теңіз/қоршаған ортаны қорғау жөніндегі мемлекеттік органдар мен ұйымдардың қосымша мақұлдауын талап етуі мүмкін.

Австриямен салыстыру. Австрияда транзакция процесі нотариустың рөлі арқылы ресми түрде жүзеге асырылады және депозит/қаржы, салық салу және аударымдар нақты реттеледі. Бұл болжамдырақ, бірақ бақылау деңгейі де әлдеқайда қатаң.

Кипрде англо-саксондық құқықтық қамтамасыз ету стилі келісім-шарттық қорғауға және құқық берілгенге дейін келісім-шарттарды тіркеуге баса назар аударады. Австрияда нотариаттық қолдау және ресми тексеру «нотариат сатысында» жүзеге асады, ал Кипрде жұмыстың айтарлықтай көлемін адвокат/адвокат атқарады.

Бұл Кипр процесін икемді етеді, бірақ сатып алушы мен құзыретті заңгер тарапынан көбірек тәртіпті талап етеді.

Төменде Кипрдегі жылжымайтын мүлікті сатып алуға, иеленуге және сатуға байланысты барлық негізгі салықтар мен алымдарды қамтитын құрылымдық кесте берілген.

Негізгі мөлшерлемелердің дереккөздері: салық және аналитикалық басылымдар 2024-2025: PwC Cyprus, George Константину заң фирмасы, PwC Tax Summeries.

ҚҚС. 19% ҚҚС стандартты мөлшерлеме болып табылады. Ол жаңа үйлер мен құрылыс қызметтеріне қолданылады. Дегенмен, тұрғын үйлер үшін бағдарламалар мен төмендетілген мөлшерлемелер бар (бұрын белгілі бір «негізгі тұрғын үйлер» мен жобалар үшін 5% схема қолданылған, бірақ бұл төмендетілген схемалар үшін салық ережелері 2025-2026 жылдары үнемі өзгеріп отырады, сондықтан сізді қызықтыратын нақты жобаның ағымдағы шарттарын тексеріңіз).

Қайта сату (қайталама нарық) үшін әдетте ҚҚС қолданылмайды, бірақ кейін аударым комиссиясы қолданылады.

Елтаңбалық алым және аудару алымдары. Елтаңбалық алым - әрбір келісімшарт үшін шағын алым. Ол қол қойылғаннан кейін 30 күн ішінде дереу төленеді. Аудару алымдары (меншік құқығын беру үшін тіркеу алымдары) шкала бойынша есептеледі (3%/5%/8%), ал сатып алушыға белгілі бір транзакция түрлері үшін 50% жеңілдік қолданылады.

Бұл екі құрамдас бірге, әсіресе қайта сату кезінде, транзакциялық шығындардың маңызды бөлігін құрайды.

Капиталдан түсетін пайда салығы (КГС). 20% КГС Кипрдегі жылжымайтын мүлікті сатудан түскен пайдаға (және белгілі бір шарттарда осындай мүлікке тікелей иелік ететін компаниялардың акцияларына) қолданылады.

Инвестициядан шығуды жоспарласаңыз, ескеру қажет шегерімдер (бастапқы құны, ақылға қонымды жақсартулар) және белгілі бір босатулар бар.

Заңгерлік шығындар және агенттік комиссиялар. Заңгерлік төлемдер әдетте жалпы мәміле бағасының 1-2%-ын құрайды, ал агенттік комиссия 2-3%-ды құрайды (әдетте сатушы төлейді, бірақ басқа нұсқалар да мүмкін). Жалпы кіріс құнын есептеген кезде күтпеген және бекітілген мәміле шығындары үшін кемінде 3-6%-ды бюджетке қосу ұсынылады.

Меншік және жылдық шығындар. Жылдық шығындарға күрделі коммуналдық қызметтер, сақтандыру, муниципалдық алымдар және қалдықтарды жою алымдары кіреді. Қымбат кешендердегі (премиум курорттар) жалпы шығындар айтарлықтай болуы мүмкін - жылына бірнеше мың еуроға дейін, бұл таза жалдау кірісін азайтады.

Жалға алу табысына салық салу және корпоративтік нюанстар. Жалға алу табысына жалпы салық базасының бөлігі ретінде салық салынады. Жеке тұлғалар үшін салық мөлшерлемелері прогрессивті. Компания (SPV) арқылы сатып алу және корпоративтік құрылым арқылы басқару корпоративтік салықты, жалақы төлемдеріне міндетті әлеуметтік сақтандыру жарналарын, дивидендтік саясатты және т.б. қамтиды.

Сондай-ақ Кипр мен инвестор елі арасындағы қосарланған салық салу туралы келісімдер маңызды болып табылады – олар тиісті түрде ресімделсе, салық ауыртпалығын азайтуға мүмкіндік береді.

Резидент еместерге арналған салық режимдері: тұрғылықты емес және «60 күндік ереже». Кипр жаңа тұрғындар үшін тартымды салық механизмдерін ұсынады, атап айтқанда, ұзақ мерзімге (белгілі бір шарттар бойынша 17 жыл) дивидендтер мен пайыздарға салынатын салықтан босатуды көздейтін тұрғылықты емес режим және Кипрде уақытша немесе ішінара салық резиденттігін жоспарлау құралы болып табылатын салық резиденттігін анықтауға арналған «60 күндік ереже» (183 күндік ережеге балама).

Бұл режимдер салықты оңтайландыру мен ЕО резидентін біріктіргісі келетін инвесторлар үшін Кипрді тартымды етеді, бірақ жеңілдіктерді қолдану шарттарды қатаң сақтауды талап етеді.

Сату және CGT. 20% CGT капитал өсіміне қолданылады. Салық базасын азайту үшін жақсарту шығындары, сот шығындары және негізгі шегерімдер ескеріледі. Салық салдарын алдын ала жоспарлаңыз: SPV арқылы сату қосымша қиындықтар тудыруы мүмкін, ал мұрагерлік трасттарды/қорларды тартымды ететін нақты ережелерді қамтиды.

Австриямен салыстыру. Австрияда формальдылық көбірек: нотариус маңызды рөл атқарады, болжамды және қатаң салық жүйесі және құрылымдаудың икемділігі аз (трасттар/қорлар қымбатырақ және күрделірек). Австрияда, әсіресе Венада, жалдау кірістілігі төмен (шамамен 2-3%), бірақ нарықтық тәуекелдер мен құбылмалылық та айтарлықтай төмен. Кипр жоғары әлеуетті кірістілікті (әсіресе жағалауда) және меншік құрылымдарында икемділікті (SPV, dom емес), сонымен қатар маусымдық және операциялық тәуекелдерді ұсынады.

Заңды түрде: Австрияда нотариус мәмілені ресми түрде қауіпсіз және іс жүзінде автоматтандырылған етеді. Алайда Кипрде адвокат/адвокат процесті басқаратын және эскроу шотын ұйымдастыратын негізгі рөл атқарады. Бұл процесті икемді етеді, бірақ сіз жұмыс істейтін мамандарды мұқият таңдауды талап етеді.

Кипр жылжымайтын мүлікке инвестиция салу тікелей тұрғылықты жер мәртебесіне әкелетін санаулы еуропалық елдердің бірі болып қала береді. Ең танымал құрал - жылдам тұрақты тұру. Ол Кипрде кемінде 300 000 еуроға бағаланған жылжымайтын мүлік сатып алатын және шетелден табысын растайтын құжаттарды ұсынатындар үшін қолжетімді. Бұл мәртебе:

• мәңгілік және мұрагерлік;
• тұрақты тұруды қажет етпейді (екі жылда бір рет бару жеткілікті);
• өтініш берушінің отбасына таралады.

Сонымен қатар, зейнеткерлер мен пассивті табысы бар тұлғалар үшін стандартты тұруға рұқсаттар, сондай-ақ мамандарға, ең алдымен, IT және қаржы секторларында жұмыс істеу визалары бар.

2022 жылдан бастап Digital Nomad Visa . ЕО азаматтары үшін бұл процесс одан да қарапайым: олар Кипрде шектеусіз тұрып, жұмыс істей алады, жай ғана жергілікті билік органдарына хабарлау арқылы.

Заңды аспектіден басқа, өмір салты факторы.

• Ірі қалаларда британдық стандарттарға сай ағылшын тілді мектептер бар.
• Денсаулық сақтау жүйесі мемлекеттік сақтандыруды (GESY) және дамыған жеке секторды біріктіреді.
• Кипр қылмыс деңгейі төмен Еуропадағы ең қауіпсіз елдердің бірі.

Бұл Кипрде тұрақты тұруды тек инвестициялық құрал ғана емес, сонымен қатар отбасының өмір сүру сапасын жақсарту тәсілі етеді.

Австрияда жағдай басқаша. Резидент мәртебесін жылжымайтын мүлік арқылы тікелей алуға болмайды. Негізгі опциялар - табысқа негізделген тұруға рұқсаттар және бизнес немесе жұмысқа рұқсаттар. Кипрден айырмашылығы, Австрия нақты тұруды талап етеді; «ресми» тұруға рұқсат алу мүмкін емес.

Австриямен салыстыру:

• Кипр: инвесторлар мен отбасылар үшін икемді және практикалық нұсқалар.
• Австрия: Елде нақты тұратындар үшін қатаң және ресми ережелер.

Кипрде жалға беру нарығы екі сегментке бөлінген.

Қысқа мерзімді жалға алу туристік модель болып табылады.

• Маусым сәуірден қазанға дейін созылады.
• Ең жоғары айларда жүктеме 90-95% дейін жетеді.
• Орташа күндік құны: €100-250.
• Басқарушы компаниялар қызмет көрсету мен маркетингті өз мойнына алу арқылы табыстың 15-25% алады.

Маусымаралық кезеңде кірістілік күрт төмендейді, бірақ жазда жоғары ADR арқасында инвестор жылына 6-8% ала алады.

Ұзақ мерзімді жалға алу негізінен IT мамандарымен және шетелдік сарапшылармен байланысты.

• Лимассолда пәтер жалдау бағасы айына 1500 евродан басталады, кірістілік 3-4% құрайды.
• Сұраныс мемлекеттік қызметкерлер мен студенттерге негізделген Никосияда кірістілік жоғары – 5-6%.
• Пафос пен Ларнакада кіру бағасы мен рентабельділік теңдестірілген: 4-6%.

Австрияда нарық болжамды, бірақ өнімділігі төмен. Вена мен Зальцбургте қысқа мерзімді жалға алу өте танымал емес, сондықтан инвесторлар ұзақ мерзімді келісімшарттарға назар аударады. Көрсеткіштер тұрақты, бірақ кірістілік сирек 2-3% -дан асады.

Барлығы:

• Кипр = жоғары кірістілік әлеуеті, бірақ маусымдық сипатқа ие.
• Австрия = тұрақтылық және төмен тәуекелдер, бірақ шектеулі табыс.

Кипрде вилла немесе пәтер сатып алу үшін оңтайлы орынды таңдау стратегияға байланысты.

• Лимасол - премиум нарық: кеңселер, зәулім ғимараттар, айлақ және «бизнес астанасы» мәртебесі. Бағалар жоғары (6000-10000 еуро/м²), кірістілік төмен, бірақ өтімділік жоғары.
• Пафос - отбасылық және туристік бағыт, британдықтар мен скандинавиялықтар арасында танымал. Онда баға мен өтімділіктің тепе-теңдігі ұсынылады, кірістілік Лимасолға қарағанда жоғары.
• Ларнака – инфрақұрылымды жаңарту (порт, айлақ), қолжетімді кіріс (2000–3000 еуро/м²), капиталдандырудың өсу әлеуеті.
• Никосия - астанасы және әкімшілік орталығы. Жыл бойы жалға алу, төмен кіріс бағалары (1500-2500 еуро/м²) және 5-6% кірістілік.
• Айя Напа және Протарас – курорттық үлгі: жазда өнімділік 10%-ға дейін, қыста – бос тұрады.

Кипр Австрияға қарсы:

• Лимассол Венаға ең жақын – беделді және төмен кірістілік.
• Пафос Зальцбургті еске түсіреді – туризм мен өмір салты.
• Никосия Инсбрукқа жақын – студенттер мен мемлекеттік қызметкерлер.
• Айя-Напа мен Протарасты маусымдылығы жоғары болғандықтан тау шаңғысы курорттарымен салыстыруға болады.

Қорытынды: Австрия нарығы тұрақтылық пен ұзақ мерзімді болжамдылықты іздейтіндер үшін қолайлы. Екінші жағынан, Кипр динамикалық жүйемен, маусымдықпен және аймаққа байланысты әртүрлі стратегиялармен жұмыс істеуге дайын инвесторлар үшін көбірек мүмкіндіктер ұсынады.

Кипрде нарық қайталама және жаңа құрылымға бөлінеді, екі сегменттің де өзіндік сипаттамалары бар.

Екінші нарық дәстүрлі түрде тартымды, себебі мүлік уақыт сынағынан өтті:

• құрылыстың нақты сапасын және пайдалану шығындарын бағалауға болады;
• коммуналдық төлемдерді және күрделі жөндеуге арналған резервтерді есепке алу;
• мүліктің тарихын тексеру – меншік құқығынан бастап жөндеу тарихына дейін.

Жаңа ғимараттар көбінесе жоспардан тыс сатылады. Ертерек сатып алу 10-15%-ға дейін жеңілдік береді, бірақ мұқият тексеруді қажет етеді:

• төлем кестелері құрылыс кезеңдерімен байланысты;
• банктік кепілдіктер немесе сақтандыру пайдаланылады;
• Негізгі тәуекел жеткізу және құрылыс сапасының кешігуі болып табылады.

Болжалды бағалар (2024)

Австрияда жаңа құрылыстар әдетте құрылыс нормаларының қатаңдығына байланысты қымбатырақ және жоғары сапалы, бірақ кірістілік төмен. Кипрде баға мен сапа ауқымы кеңірек, сондықтан сенімді әзірлеушіні таңдау кез келген сәтті стратегияның негізгі элементі болып табылады.

Жалға алу үшін стандартты пәтер немесе вилла сатып алудан басқа, Кипр портфолиоңызды әртараптандыруға және көбірек тауашалық сегменттерге кеңейтуге мүмкіндік беретін балама инвестициялық опцияларды ұсынады.

Қызмет көрсетілетін пәтерлер мен кондоминиум қонақ үйлері. Көптеген құрылыс салушылар үшінші тарап басқаруымен дайын кешендерді ұсынады, мұнда инвестор мүліктің меншігін басқару компаниясына береді. Оның орнына олар кепілдендірілген табыс (жылына 3-6%) және операциялық міндеттемелер алмайды. Бұл формат болжамдылық пен «пассивті» тәсілді бағалайтындарға жарамды.

Көп пәтерлі үйлер/мини-кешендер. Ірі ойыншылар үшін нұсқа: бір басқарушы топтың басшылығымен ғимарат немесе бірнеше пәтер сатып алу. Бұл айтарлықтай инвестицияларды және операциялық бақылауды қажет етеді, бірақ дұрыс басқарумен ол жылына 7-9% кіріс әкелуі мүмкін.

Студенттік пәтер жалдау (Никосия, Лимасол). Университеттері бар қалаларда оқу жылы бойы сұраныс үнемі жоғары болады. Бұл формат жоғары тұруды және болжамды табысты қамтамасыз етеді, дегенмен жазда жұмыссыз қалуы мүмкін.

Коммерциялық жылжымайтын мүлік:

• Көшедегі дүкендер мен кеңселер Никосия мен Лимассолда сұранысқа ие.
• Қоймалар мен логистика әзірге тауашалар болып қала береді, бірақ ұзақ мерзімді әлеуеті болуы мүмкін.

Құрылыс салуға арналған жер. Құрылыс салушылар мен қорлар үшін жарамды. Тәуекелдер қала құрылысының шектеулерімен, бекіту мерзімдерімен және жоғары капиталдық шығындармен байланысты, бірақ орташадан жоғары кіріс алу мүмкіндігі де айтарлықтай.

Стратегияларды салыстыру

Австрия Кипрге қарсы

• Австрия → тұрақтылық, кеңселер мен ұзақ мерзімді жалға алуға баса назар аудару, әдетте 2-4% кірістілік.
• Кипр → көбірек нишалар (курорттық форматтар, қысқа мерзімді жалға алу, студенттік сегмент), кірістілік 5-8% және одан жоғары.

Кипрдегі инвестициялар Австрияға қарағанда жоғары кірісті, бірақ сонымен бірге жоғары тәуекелдерді ұсынады.

Негізгі тәуекелдер

• Табыстың маусымдықтығы және туризмге тәуелділік: курорттарды жалға алу мамырдан қазанға дейін белсенді. Қыста сұраныс айтарлықтай төмендейді.
• Құрылыс сапасы және құрылыс тәуекелдері: әсіресе құрылысы әлі жүріп жатқан жобаларға инвестиция салу кезінде. Кейде материалдардың кешігуі немесе құнының төмендеуі байқалады.
• Банктік тексеру (KYC/AML): Қаражат көзін тексеру транзакцияны баяулатуы мүмкін. Инвесторлар үшін құжаттарды алдын ала дайындау маңызды.
• Валюталық тәуекелдер және қашықтықтан басқару: резидент еместер үшін бұл бөлек шығындар (басқару компаниялары, сақтандыру).
• Қысқа мерзімді жалға алуды реттеу: арнайы тізілімде тіркелу және тұрғын үйді жалға беруге лицензия қажет.

Кипр тек пайдалы инвестициялау орны ғана емес, сонымен қатар қоныс аударудың тартымды нұсқасы. Көптеген отбасылар, кәсіпкерлер және IT мамандары аралды тек салықтық және визалық артықшылықтары үшін ғана емес, сонымен қатар климаттың, қолжетімділіктің және өмірдің жоғары сапасының жағымды үйлесімі үшін таңдайды.

климат пен экология . Жылына шамамен 320 күн шуақты күн, ұзақ жаңбырсыз жұмсақ қыс және бір уақытта алты-жеті ай бойы теңізде жүзу мүмкіндігі курортқа ұқсас ерекше өмір салтын қалыптастырады.

Сонымен қатар, аралдың экологиясы айтарлықтай қолайлы болып саналады: Еуропаның ірі өнеркәсіптік аймақтарымен салыстырғанда, кептеліс өнеркәсіп аймақтары жоқ, теңіз ауасы денсаулыққа оң әсер етеді.

Денсаулық сақтау және білім беру мемлекеттік және жекеменшік мекемелерде қолжетімді. 2019 жылдан бастап GESY ұлттық денсаулық сақтау жүйесі жұмыс істейді, ол негізгі медициналық қызметтерді қамтиды. Талғампаз клиенттер үшін халықаралық тәжірибелі дәрігерлері бар жеке клиникалар қолжетімді.

Білім отбасылар үшін де маңызды: Кипрде көптеген ағылшын тілді мектептер мен университеттер бар, бұл балалар мен жасөспірімдердің қоныс аудару процесін жеңілдетеді.

өмір сүру құны Аралдағы

жоғары деңгейдегі қауіпсіздік деңгейі оны өмір сүруге тартымды етеді. Онда орыс тілді, британдық және израильдік диаспоралар, сондай-ақ IT мамандары мен кәсіпкерлердің белсенді қауымдастықтары бар. Арал Жерорта теңізіндегі ең қауіпсіз аймақтардың бірі болып табылады, бұл оны балалары бар отбасылар мен қарт адамдар үшін ыңғайлы таңдау етеді.

Көптеген инвесторлар үшін Кипр жай ғана инвестициялық платформа емес, капиталды инвестициялай алатын, отбасылық қауіпсіздікті қамтамасыз ететін және активтерді басқарудағы икемділікті сақтай алатын «еуропалық баспанаға» айналды.

Кипрге қызығушылықтың себептері:

• ЕО юрисдикциясы: Кипрдегі жылжымайтын мүлік еуропалық құқықтық базаға қол жеткізуді және ЕО стандарттарына сәйкес меншік құқықтарын қорғауды қамтамасыз етеді.
• Англосаксондық құқықтық жүйе: шетелдік инвесторлар үшін түсінікті ашық және болжамды операциялар.
• Жылжымайтын мүлікті сатып алу және тіркеудің қарапайым процедуралары: ЕО-ның басқа елдерімен салыстырғанда ең аз бюрократия.
• Ағылшын тілі бизнесте де, үкіметте де кеңінен қолданылады, бұл оның бейімделуін жеңілдетеді.
• География: Кипр Еуропа, Таяу Шығыс және Африка арасында орналасқан, әртүрлі аймақтарға жылдам рейстерді қамтамасыз етеді.

АТ мамандары салық жеңілдіктерін, жеңілдетілген визалық режимдерді және жоғары өмір сапасына ие бола отырып, халықаралық ортада жұмыс істеу мүмкіндігін пайдаланады.

Сондықтан, Кипрде жылжымайтын мүлікті сатып алу туралы шешім тек инвестициялық кіріске ғана емес, сонымен бірге тәуекелді әртараптандыруға да қатысты. Тұрақсыз саяси жүйесі немесе валюталық шектеулері бар елдердің тұрғындары үшін Кипр ЕО-ға кіруді және жайлы өмір сүруді қамтамасыз ететін «қауіпсіз баспанаға» айналады.

Кипрде жылжымайтын мүлікті сату инвестициялық циклдің жеке кезеңі болып табылады және бірнеше факторларды ескеру маңызды: нарықтың өтімділігі, салықтар, маусымдық және заңды нюанстар.

Сатылым және нарықтағы уақыт:

• Кипрде нарық анағұрлым құбылмалы: сұраныс маусымдылыққа (қысқа қарағанда жаз белсендірек) және орналасқан жерге байланысты.
• Жағалаудағы жылжымайтын мүлікке орташа әсер ету мерзімі 6-12 ай болуы мүмкін, ал қалалардағы (Лимассол, Никосия) сұйық пәтерлер үшін бұл әлдеқайда қысқа.
• Премиум виллалар үшін сату мерзімі одан да ұзағырақ болуы мүмкін, әсіресе егер біз 1,5-2 миллион еуродан асатын мүліктер туралы айтатын болсақ.

Австрияда жағдайды болжауға болады: нарық жыл мезгілдеріне аз тәуелді, ал мүліктің нарықта қалу уақыты әдетте Венада және ірі қалаларда 3-6 айды құрайды.

Кипр:

• Капиталға салынатын салық (CGT) – 20% (алғашқы үй сатып алу немесе ұзақ мерзімді иелік үшін жеңілдікпен);
• Компания арқылы сату кезінде салықты оңтайландыру ұсынылуы мүмкін;
• қаражат көздерін міндетті түрде ашу және транзакцияның ашықтығы.

Австрия:

• капитал өсіміне салынатын салық (Immobilienertragsteuer) – 30%;
• Мұрагерлік және сыйлық беру ережелері ашық, бірақ тарифтер Кипрге қарағанда жоғары.

Мұрагерлік және мүлікті жоспарлау. Ұзақ мерзімді инвесторлар үшін активтерді беру көбінесе алаңдаушылық тудырады:

• Кипрде активтерді иелену үшін компанияларды немесе трасттарды пайдалану танымал, бұл мұраны жеңілдетеді және салықтарды азайтады.
• Австрияда заң жүйесі қатаңырақ, бірақ ол мұрагерлерді толық қорғауға кепілдік береді.

Кипр мен Австрияда жұмыс істеген өз тәжірибеме сүйене отырып, екі юрисдикцияда да бірқатар артықшылықтар бар деп айта аламын. Менің клиенттерім сенімділікке, жан тыныштығына және ұзақ мерзімді капиталды қорғауға ұмтылса, мен оларды Австрияға жіберемін.

Мұндағы кірістілік төмен, бірақ болжамдылық және құқықтарды қорғау ең жоғары деңгейде. Мен Кипрде үй немесе жер сатып алуды өз капиталын сақтап қана қоймай, сонымен қатар инвестицияны жайлы өмір салтымен үйлестіргісі келетіндерге ұсынамын.

Мүлікті таңдаған кезде мен әрқашан құрылыс салушыны және оның заңды деректерін тексеруден: олардың меншік құқығы туралы құжаттарының анық болуын, қаржылық қиындықтардың болмауын және құрылысқа рұқсаттардың дұрыстығына көз жеткіземін. Бұл кезеңдегі қателіктер өте қымбатқа түседі.

Екінші маңызды мәселе - кірістілік стресс-тестісі: Мен жалға берілетін үйлердің саны 20-30%-ға төмендейтін жағдайды модельдеймін және жобаның қаншалықты тұрақты екенін бағалаймын. Бұл тәсіл бізге мүліктің маусымдық ауытқуларға төтеп бере алатынын алдын ала түсінуге мүмкіндік береді.

Меншік түрі де рөл атқарады. Кішкентай пәтерді жеке тұлғаға тіркеуге болады, бірақ егер айтарлықтай сома болса, компания (SPV) арқылы инвестиция салған дұрыс. Кипрде тұрақты емес режим бар, ол дивидендтер мен капитал өсімінен 17 жылға дейін салықтан босатуға мүмкіндік береді, бұл мәміленің экономикасын айтарлықтай жақсартады.

Австрияда жағдай қатаңырақ, бірақ қосарланған салық салу туралы келісімдер белгілі бір мүмкіндіктер береді.

Мен әдетте үш стратегия ұсынамын. Консервативті нұсқа - ұзақ мерзімді қалалық жылжымайтын мүлік: мысалы, Никосия немесе Венадағы пәтерлер. теңгерімді тәсіл Ларнакада немесе Пафоста

керек . Кипр жағалауындағы қысқа мерзімді курорттарды жалға алу агрессивті сценарий болып табылады. Сіз онда жылына 8%-ға дейін табыс таба аласыз, бірақ маусымдыққа және белсенді басқаруға дайын болуыңыз

Сондықтан мен өз клиенттеріме жиі айтамын: «Әртараптандыру». Австрия мен Кипрдің үйлесімі тамаша жұмыс үлгісі болып табылады. Австрия тұрақтылықты қамтамасыз етеді, Кипр табыс береді. Олар бірге теңдестірілген портфельді құрайды, мұнда бір нарық екіншісінің әлсіз жақтарын өтейді.

Мәміле жасамас бұрын мен әрқашан инвесторларға жүйелі тексеру жүргізуге кеңес беремін:

1. KYC және банктік шот ашу
2. Меншік құқығын және қаржылық ауыртпалықтардың жоқтығын тексеру
3. Әзірлеуші ​​және оның бұрынғы жобаларын талдау
4. Қысқа мерзімді жалға алу лицензиялары (жоспарланған жағдайда)
5. Мүлікті сақтандыру
6. Мүлікті басқару шарты
7. Домицирлік емес режимдегі салықты жоспарлау және есепке алу
8. Шығу жоспары (қайта сату/резервтік стратегия ретінде ұзақ мерзімді)

Менің ойымша, Кипрде мүлік сатып алу табыс, икемділік және жоғары өмір сүру деңгейі маңызды болған. Бұл әсіресе отбасылар, IT мамандары және инвестицияны жеке жайлылықпен - көшуден бастап балалардың біліміне дейін біріктіргісі келетін инвесторлар үшін өзекті. Екінші жағынан, Австрия, тіпті кірістілік аз болса да, болжамдылық пен сенімділікке басымдық беретіндер үшін жеңіске жетеді.

Дегенмен, мен әрқашан жалпы кеңес: жергілікті қыр-сырын түсінетін заңгермен жұмыс істеуді ұмытпаңыз, құрылыс салушыны өз бетінше тексеріп, мүлікті басқару жүйесін алдын ала шешіңіз. Ең бастысы, әрқашан «Б жоспары» болыңыз: қысқа мерзімді жалға алуды ұзақ мерзімдіге ауыстыру, бағаны төмендету немесе туристік ағын азайған жағдайда стратегияңызды қайта қарастыру мүмкіндігін өзіңізге қалдырыңыз.

сенімдімін. 2030 жылға дейін Инфрақұрылым дамиды, туризм тұрақты болып қалады және салық жеңілдіктері қоныс аударушыларды тартуды жалғастыра береді.

Бірақ реттеу де қатаңдана түседі: банктер қаражат көздеріне мұқият болады, ал қысқа мерзімді жалдау барған сайын реттеледі. Австрия, бұрынғыдай, тұрақтылық аралы болып қала береді – кенеттен қозғалыстарсыз, бірақ өтімділік пен капиталды қорғау кепілдігімен.

Қысқасы: Австрия - сақтау туралы, Кипр - табыстылық туралы. Өз басым оларды бір портфолиоға біріктіріп, жан тыныштығына да, табыстылыққа да қол жеткізуді жөн көремін.

Кипр нарығы әртүрлі: кіру шығындары ғана емес, сонымен қатар кірістілік үлгілері де әр қалада әртүрлі. Жағалауда айқын маусымдылығы бар қысқа мерзімді жалға беру басым, ал қалаларда тұрақты ұзақ мерзімді жалға беру басым.

Негізгі айырмашылық - Кипр ынталандыруды белсенді түрде қолданады (ішкі емес, негізгі резиденциялар үшін ҚҚС төмендету), ал Австрияда ұзақ мерзімді тұрақтылыққа баса назар аудара отырып, консервативті салық жүйесі бар.

Кипрдегі инвесторларда агрессивті (курорттарда қысқа мерзімді жалға алу) консервативтіден (ұзақ мерзімді қалалық жалға алу) дейін әртүрлі стратегиялар бар.

Теңіз жағасында қысқа тұру (Пафос, Айя Напа)

• Бюджет: 200-300 мың €
• Бөлменің орташа бағасы: 90-140 €/түн
• Өтелуі: 6-9%
• Тәуекелдер: маусымдық, туризмге тәуелділік

Қалада ұзақ мерзімді (Никосия, Лимассол)

• Бюджет: 150-400 мың €
• Табыстылық: 4,5-5,5%
• Жалға алушылар: корпоративтік қызметкерлер, студенттер, мемлекеттік қызметкерлер
• Артықшылықтары: тұрақтылық, минималды маусымдық

Премиум жағажай (Лимассол, айлақтар)

• Бюджет: €800 000 және одан жоғары
• Табыстылық: 2,5-4%
• Сценарий: Капиталдың өсуіне және өтімділікке назар аударыңыз
• Артықшылықтары: жоғары бедел, инфляциядан қорғау

Басқару арқылы әртараптандыру (портфолио)

• Әртүрлі жерлерде 2-3 нысан
• Баланс: бір «курорт» + бір «қала» + қосымша жер немесе коммерциялық
• Табыстылық: төмен тәуекелмен 5-6,5%