Мысырлық жылжымайтын мүлік: 2026 жылы сатып алуға тұрарлық па? Инвесторларға кеңес

Мысырдың жылжымайтын мүлікке деген инвесторлардың қызығушылығы ел экономикалық реформаларды жүзеге асырған сайын, туризм дамып келе жатқандықтан және үкімет шетелдік инвестицияларды ынталандырғандықтан артып келеді.

Мен, Ксения Левина, Vienna Property Investment компаниясының инвестициялық кеңесшісі және заңгері, Мысырда жылжымайтын мүлік сатып алудың жан-жақты шолуын дайындадым. Біз заңдарды, салықтарды және кірістілікті зерттейміз, Австриямен (Вена) салыстырамыз және Мысыр қашан тиімдірек және Еуропадағы тұрақтылық қашан маңызды екенін атап өтеміз.

Бұл мақаланың мақсаты - Египеттің инвестициялық тартымдылығын жүйелі түрде талдау. Сіз Египетте пәтер сатып алуға бола ма, шетелдіктермен мәмілелерді қандай заңдар реттейтінін және одан кім пайда көретінін білесіз.

Біз жаһандық және аймақтық контекстті қарастырамыз: неге қазір Африка/Таяу Шығысқа назар аудару керек, Египет экономикасында не болып жатыр және нарыққа қандай жаһандық үрдістер әсер етіп жатыр.

Мысалы, курорттық тұрғын үйге деген сұраныс бүкіл әлемде артып келеді: Египетті басқа «жылы» бағыттармен (Түркия, Греция, Марокко), сондай-ақ тұрақты Австриямен салыстыру логикалық.

Австрия мұнда «база» ретінде әрекет етеді: ол критерийлердің 70%-ы бойынша (тұрақтылық, бағаның өсуі, сенімділік) жеңіске жетеді, бірақ біз Египеттің қай жерде жоғары кірістілік немесе төмен шығындар ұсына алатынын көреміз.

Неге қазір? Бірнеше жылдық тұрақсыздықтан кейін (2011 жылдан кейінгі саяси төңкерістер және жақында болған валюта дағдарыстары) Египет экономикасы біртіндеп қалпына келді: 2016 жылдан бастап үкімет девальвация жүйесін енгізіп, 2022 жылы ұзаққа созылған дағдарыстан шығуға қол жеткізді; 2023 жылы инфляция орташа есеппен 30-35% болған кезде (жылдың соңына қарай төмендегенімен), ЖІӨ өсімі шамамен 3,8% құрады.

Өкінішке орай, мемлекеттік бюджет шетелдік несиелерге қатты тәуелді, бірақ сонымен бірге МЫСЫР инвесторларды тартуда белсенді бола бастады: 2023 жылы шетелдіктер сатып алатын мүлік санына шектеулер алынып тасталды, инвесторлар үшін «алтын виза» енгізілді, жаңа мегажобалар (Жаңа астана, Суэц каналы арқылы өтетін Мысыр көпірі) салынып жатыр, курорттар дамып келеді.

«Көк экономиканың» (теңіз туризмі, порттар, инфрақұрылым) жаһандық үрдісі Египетті қуып жетіп келеді. Дегенмен, Египетке әлі де көп реформа қажет екенін және онда инвестиция салу ЕО-ға қарағанда қауіптірек екенін есте сақтаңыз.

Египеттің беделіне қысқаша шолу: агенттіктер мен журналдар оны «тұрақты, бірақ өзгермелі» деп сипаттайды. Әлемдік рейтингтерде (мысалы, Дүниежүзілік банктің «Бизнесті жүргізу» рейтингі) Египет 2020 жылы шамамен 114-ші орында, ал Австрия алғашқы отыздықтың қатарында. Египет сонымен қатар сыбайлас жемқорлық/ашықтық индексі бойынша ЕО-дан кейін тұр.

Екінші жағынан, Египет халқы (110+ миллион, жас және өсіп келе жатқан) тұрғын үйге деген жергілікті сұранысты арттырады, ал еркін аймақтар мен туризм инвесторлар үшін салық ауыртпалығын азайтады. Бұл PWC/Numbeo статистикасына сәйкес, Египетті «өсу нарығына» айналдырады, бірақ тұрақтылығы аз.

Египет халқы мен жылжымайтын мүлік нарығы бойынша ең ірі араб елі. Экономикалық тұрғыдан алғанда, Египет өзіндік артықшылықтары мен кемшіліктері бар «Таяу Шығыстың дамып келе жатқан экономикасы» болып саналады.

Еуропамен салыстырғанда, оны «жаңа нарық» деп атауға болады – өте демократиялық және әлеуетті түрде пайдалы (пайдалылық пен бағаның өсуі жоғары), бірақ бұл шыдамдылықты және тәуекелге баруға дайындықты қажет етеді.

Аймақтық контекст (ТАМ). Жерорта теңізі аймағындағы бәсекелестер – Түркия және Марокко:

• Түркия жоғары табыс ұсынады, бірақ гиперинфляция және тұрақсыз саясат бар (лира 2021/22 жылдары Египет сияқты құнсызданады).
• Марокко консервативтірек, бірақ нарық кішірек.
• Египетте халқы (110 миллионнан астам адам) және туризм саласы дамыған: Суэц каналы, екі теңіз, пирамидалар және қолжетімді өмір сүру деңгейі бар.
• Сонымен қатар, үкімет жаңа нысандарды белсенді түрде салуда (мысалы, еуропалық стильдегі аудандар жоспарланған Жаңа әкімшілік орталық).

Әлемдік рейтингтер. Бизнесті жүргізудің жеңілдігі бойынша Египет 2020 жылы 114-ші орында (барлық параметрлер бойынша орташа), ал Австрия шамамен 27-ші орында болды. Бұл мынаны білдіреді:

• Австрияда бизнес жүргізу (және мүлік сатып алу) 70%-ға оңай – процедуралар аз, ақша аударымдары ашық және заңдар жақсы орнатылған.
• Египет көбінесе рұқсаттарды (мысалы, жоғарыда айтылғандай, кез келген мүлікті сатып алу үшін Министрлер Кабинетінің мақұлдауы қажет) және валюталық ережелерді сақтауды талап етеді.
• Кемшіліктеріне айтарлықтай бюрократия және саяси өзгерістердің әлеуеті жатады (олар сондай-ақ ережелерді өзгертуі мүмкін ХВҚ реформаларына бейімделуге мәжбүр болады).

Экономикалық жағдай. Соңғы жылдары Египет экономикасы алдыңғы дағдарыстардан кейін тұрақты өсімді көрсетті. Египет Экономикалық даму министрлігінің мәліметтері бойынша, елдің ЖІӨ 2021/22 жылдары шамамен 6,6%-ға, ал 2022/23 жылдары 3,8%-ға өсті.

Инфляция әлі де екі таңбалы санмен (2023 жылы ~35%), бірақ баяулай бастады. Бұл жағдай екі негізгі қорытындыға әкеледі: біріншіден, Египеттегі жылжымайтын мүлік тұрақты Еуропаға қарағанда тезірек өсуде (2023 жылы кейбір курорттық аймақтардағы тұрғын үй бағасы 20-40%-ға өсті); екіншіден, валюта бағамының тұрақсыздығы инвесторлардың барлық қаражаттарын фунт стерлингпен сақтамауы керек дегенді білдіреді.

Оңтүстік Еуропа. Египет кейде Түркиямен немесе Грециямен (немесе Кипрмен) салыстырылады:

• Грецияда мүлікті бөлек қалай сатып алу керектігін қарастырған пайдалы — бұл әртүрлі процедураларды қарапайым тізімге бөлуге көмектеседі.
• Египет ЕО-да емес, бірақ оның бағасы төмен (Каирде немесе Хургадада пәтер сатып алу Афиныдағы ұқсас пәтерге қарағанда арзанырақ) және кірістілігі сәл жоғары (мысалы, салыстырыңыз: Каирдегі орташа жалдамалы пәтер жылына 5-7% кірістілік береді, ал Австрияның көптеген қалаларында 2-3%).
• Кипр мен Түркия да Австрияға қарағанда арзанырақ, бірақ Египет үлкенірек және қызықты курорттық орындарды (Қызыл теңіз) ұсынады.

Неліктен инвесторлар Египетке назар аударып отыр? Жауап қарапайым: қазіргі уақытта оның бағасы төмен. Дағдарыс кезінде инвесторлар Египеттен қашып кетті (мысалы, 2011 жылғы революцияға немесе фунт стерлингтің құнсыздануына байланысты), ал бағалар төмендеді.

Қазір ел қаржылық қиындықтарды жеңіп жатқандықтан, шетелдік капитал ағылып келіп жатыр: соңғы жаңалықтарға сәйкес, Әмірліктер мен Сауд Арабиясы курорттық аймақтарды дамытуға ондаған миллиард доллар инвестиция салуды жоспарлап отыр (мысалы, 35 миллиард долларлық Рас Эль-Хекма жобасы). Бұл Египетке инвестициялар алдағы онжылдықта өсетінін көрсетеді.

Мұны Венамен салыстырыңыз. Австриядағы инвестициялық ортаның шамамен 70%-ы жақсырақ: еуропалық құқықтық жүйе, төмен инфляция және болжамды саясат. Австриядағы инвестициялардың кірістілігі (ROI) бағаның өсуіне байланысты әлсіз ( мұндағы бағалар 2022–2023 жылдары дерлік тұрақтанады ). Дегенмен, жалдау кірісі (мөлшерлемелер бойынша шектеулер жоқ, бірақ сұраныс орташа) шамамен 2–3% құрайды. Египетте өсу әлеуеті жоғары, бірақ ондағы тәуекелдер тәуекелдерді белсенді бақылауды қажет етеді.

Египеттің жылжымайтын мүлік нарығы соңғы 15 жылда айтарлықтай дамуды бастан кешірді.

2011 жылғы төңкерістен кейін көптеген сатып алушылар нарықтан кетті, бұл бағаның төмендеуіне әкелді (әсіресе 2012 және 2015 жылдар аралығында). Үкімет өз билігін нығайта бастаған сайын бағалар біртіндеп көтеріле бастады. Мұны құрылыс алыптары (Talaat Mustafa Group, Palm Hills, Orascom, SODIC) және мемлекеттік жобалар (мысалы, Мисра әлеуметтік тұрғын үй жобасы) қолдады.

2016 жылы тағы бір шок болды – лираның күрт девальвациясы (8 EGP/$-дан 30 EGP/$-ға дейін) – реформаға байланысты инфляция күрт өсті, және осы қиын жағдайда қайталама нарықтың үстемдігі жаппай сектордағы жаңа ғимараттарға тез еніп кетті.

2023 жылы номиналды түрде шамамен 15–40%-ға өсті. 2024 жылы қарқын жеделдеді: алғашқы айларда жаңа аудандарда (Жаңа Каир) өсім жылына 24%-ға жетті.

CAPMAS статистикасына сәйкес , жеке құрылыс секторы 2022/23 жылдары рекордтық сандағы тұрғын үй бірліктерін салды (шамамен 1,3 миллион, бұл өткен жылмен салыстырғанда 21%-ға көп). Бұл нарық қазіргі уақытта құрылыс салушылардың да, сатып алушылардың да назарында екенін көрсетеді.

Орталықтар - барлық ірі қалалар мен курорттар:

Каир және оның маңы. Халықтың басым бөлігі осында тұрады (мегаполисте шамамен 20 миллион адам). Ескі аудандардағы (Шубра, Замани, Маср эль-Адима) қайталама нарықтағы бағалар төмен, бірақ сұраныс та әлсіз.

Дегенмен, Каирдің айналасындағы жаңа қалаларда (Жаңа Каир, 6 қазан, Шейх Заид, Мадинати және т.б.) ұсыныс тез өсуде: мұнда сіз Каирден кез келген бюджетке пәтер сатып ала аласыз – бір бөлмелі студиядан бастап бассейні бар сарайға дейін.

Қала маңындағы бағалар әдетте Каирдің өзіне қарағанда 1,5-2 есе жоғары (бір бөлмелі пәтер үшін шамамен 60 000-100 000 доллар). Каирдегі тұрғын үй нарығы дәстүрлі түрде ішкі сұраныспен (жергілікті тұрғындар өздеріне үй сатып алады) және студенттерге арналған жалға берілетін пәтерлермен (олардың көпшілігі бар, соның ішінде 60 университет, сондай-ақ шетелдік серіктестер мен консалтингтік фирмалар).

Қызыл теңіз курорттары. Хургада және Шарм-эль-Шейх негізгі туристік орталықтар болып табылады. Олар еуропалықтар мен бай Таяу Шығыс тұрғындарын қызықтырады. Көптеген жаңа ғимараттар мен кондоминиумдар (қонақ үй инфрақұрылымы бар дамыған кешендер) бар.

Хургадада қарапайым студия үшін пәтерді 50 000 доллардан 80 000 долларға дейін сатып алуға болады; беделді вилланың бағасы 300 000 доллардан 500 000 долларға дейін.

Бағалар Каирге қарағанда айтарлықтай жоғары: мұнда адамдар теңіз көрінісі үшін ақы төлеуге дайын. Фунт стерлинг әлсіреп бара жатқандықтан, доллармен сатып алған дұрыс (бағалар валютаға байланысты).

Солтүстік жағалау (Жаңа Эль-Аламейн және Александрия аймағы). 2017–2019 жылдары гүлдену осы жерден басталды. Олардың қатарында Марасси, Дюнс және Сиди Абдельрахман кешендер, одан кейін жаңа Аламейн Хайтс және Солтүстік жағалау бар. Инфрақұрылым әлі де шектеулі, бірақ құрылыс қарқынды жүріп жатыр.

Бағалар: бір бөлмелі пәтерлер 60 000 доллардан бастап, виллалар 200 000 долларға дейін. Нарық негізінен болжамды, ал көптеген пәтерлер қазіргі уақытта маусымаралық кезеңде бос тұр.

Жаңа әкімшілік астана және басқа да жобалар. Үкімет Каир маңында үлкен «спутниктік» астана салуда. Тұрғын үй аудандары әлі толық қоныстанбағанымен (жолдар мен метро әлі салынып жатыр), көптеген инвесторларды үкімет шенеуніктеріне жерді жалға беру мүмкіндігі қызықтырады.

Мұнда бағалар жоғары (стартаптардың бағасы 300 000–600 000 доллар), ал ұсыныс көп қабатты ғимараттар мен кеңселер.

Басқалары. Александрияда және Жерорта теңізі жағалауында (мысалы, батысындағы Хургада, Эль-Ариш) бағалар төмен, бірақ сұраныс та төмен. Ерекшеліктері: солтүстік Египет Еуропаға жақын және қыста жылырақ; Каирде жұмыс және оқу мүмкіндіктері көбірек; Қызыл теңіз белсенді туризмімен танымал.

Мысырда қайталама нарық әлі де басым (транзакциялардың 60%-дан астамы). Көптеген мысырлықтар әлі де «ескі қорларды» (1980 жылдарға дейін салынған үйлерді), әсіресе Каирдің кедей шетіндегі аласа пәтерлерді айырбастайды.

Жаңа құрылыстар (жаңа аудандар, коттедж кешендер) қымбатырақ тұрғын үйлер мен туристік пәтерлерге арналған орынды толтыруда. Жаңа құрылыстардың қатарында бизнес-класс жобалары (Каирдегі SODIC One, Палм-Хиллз Мадинати) және люкс жобалар (Марасси виллалары) бар.

басқаратын қонақ үйлер инвестициялық жобаларды да ұсынады: мысалы, Каирдегі Sofitel қонақ үйінің жанындағы Hotel Apartments пәтерлері немесе Эль Гунадағы вилла жобалары.

Сатып алушылар негізінен жергілікті тұрғындар: орта және жоғары тап өкілдері, банк қызметкерлері, дәрігерлер және зейнеткерлікке шыққан әскери қызметкерлер. Шетелдік инвесторларға дәстүрлі түрде қытайлық жұмысшылар мен компаниялар (бұрын құрылыспен айналысқан), еуропалық зейнеткерлер (көбінесе британдықтар, француздар жалға алады), ресейлік капитал (әсіресе солтүстікте және Хургадада) кірді, ал қазір БАӘ мен Сауд Арабиясынан (инфрақұрылымға инвестиция салумен қатар) айтарлықтай қызығушылық бар.

Бір қызығы, аймақта бір үрдіс бар : мысалы, жақында Египеттің аймақтық елдерден үй сатып алушыларға жеңілдіктер ұсынғаны белгілі болды (салық жеңілдіктері және Сауд Арабиясы мен Әмірліктер үшін ұқсас шарттар).

Жалпы алғанда, транзакциялардың басым бөлігін ішкі сұраныс (азиялықтардың, африкалықтардың және мысырлықтардың өздерінен) құрайды. Шетелдіктердің жалпы сатып алулардағы үлесі аз, бірақ олар ең қымбат мүліктер үшін маңызды болып табылады.

Мысырлық жылжымайтын мүлік әлі күнге дейін еуропалық жылжымайтын мүлікке тартымды «бюджеттік балама» болып саналады: бағалар дамыған инфрақұрылымы бар әлемдік қалаларға қарағанда айтарлықтай төмен. Қысқасы, Мысыр нарығы – өзіндік ерекшеліктері бар (тұрақты» Австрия нарығына қарағанда спекулятивтірек) жас, тез дамып келе жатқан нарық.

Жеке тұлғалар. Кез келген азамат (шетелдік немесе мысырлық) тұрғын үй немесе жер учаскесін сатып ала алады. 2023 жылдан бастап «екі мүлік шегі» алынып тасталды, бұл жеке тұлғаларға қалағанша пәтер немесе үй сатып алуға мүмкіндік берді (бірақ олар әрқайсысы туралы мемлекеттік органдарға хабарлауы керек).

Компания. Көбінесе компания арқылы сатып алынады — Мысыр корпорациясы (LTD/GPSC) немесе шетелдік корпорацияның филиалы. Бұл белгілі бір салық жеңілдіктерін береді: егер ұйым табыс тапса (мысалы, жалдау ақысынан), ол корпоративтік салық төлейді, ол кейде жеке мөлшерлемелерден төмен болады.

Дегенмен, көптеген шетелдіктерге Мысыр компаниясын ашу үшін өкіл немесе бірлескен құрылтайшы қажет екенін есте сақтаңыз (кем дегенде EGX-те тіркелген). Салықтарды азайту үшін кейбіреулер Кипр немесе Эстония компаниясы арқылы сатып алады және осы юрисдикциялар арқылы транзакцияны басқарады, бірақ мүлік ресми түрде Мысырдың еншілес компаниясына тіркелген.

REIT (қорлар). Египетте заңды ұжымдық инвестициялық құралдар бар: Банк және Биржа (FRA) реттейтін REIT (жылжымайтын мүлікке инвестиция салу трасттары). Дегенмен, олардың сегменттегі үлесі аз.

Шарттар келесідей: заң бойынша, REIT өз активтерінің кем дегенде 80-90%-ын жалға берілетін жылжымайтын мүлікке инвестициялауы және пайдасынан 22,5% салық төлеуі керек (инвесторлар үшін ешқандай ынталандыру жоқ). 2018-2020 жылдары биржалық саудаланатын REIT-терді (Misr Insurance және Banque du Caire бірнеше қорлары) іске қосу әрекеттері жасалды, бірақ олардың капиталдануы әлі де аз.

Егер сіз бюрократияға дайын болсаңыз және «жанама түрде» инвестиция салғыңыз келсе (көбірек өтімділік, сонымен қатар құрылым бойынша келісу қаупі), жергілікті REIT-терді қарастыруыңыз мүмкін (егер нарықтар тұрақты түрде өссе, олар бағалана бастайды).

Өз атыңыздан сатып алу (жалғыз немесе некеде тұру). Ең оңай жолы - сатып алуды жеке тұлғаның немесе екі жұбайының атына тіркеу. Мұрагерлік және сыйлық мәселелерін ескеру маңызды: егер ана өз атынан пәтер сатып алса, кейінірек оны балаларына бере алады (бірақ Мысыр заңы бойынша бұл үшін тиісті түрде ресімделуі тиіс өсиет қажет).

2018 жылдан бастап Египет неке алдындағы келісімдерді мүлікті бөлу құралы ретінде таныды, бұл отбасылар үшін «екіге сатып алуды» кең таралған тәжірибеге айналдырды.

Инвестициялық траст немесе қор арқылы. Жоқ дерлік: Батыс стиліндегі отбасылық трасттар (Австриядағы сияқты) Египетте жоқ.

Дегенмен, «мүлікті жоспарлаудың» нұсқалары бар: жылжымайтын мүлікті компанияға немесе мүлікті басқаратын «арнайы қорға» (қаржы реттеушісінің бақылауымен) тіркеуге болады. Бұл күрделі келісім және әдетте шамамен 1 миллион еуроға дейінгі шетелдік инвестициялар үшін қажет емес.

Сенiмхат (сенiмхат) арқылы сатып алу. Көптеген шетелдіктер дереу ұшып келе алмайды, сондықтан олар сатып алуды нотариуспен бас сенімхат бойынша сенiмхат (Мысыр азаматы немесе компания) арқылы жүзеге асырады.

Заң бұған рұқсат береді: нотариус сенімхатты Египетте немесе шетелде (апостильден кейін) береді. Нақты сенімхат беруші алдын ала келісімге (мушахаха) келеді, кепіл төлейді, содан кейін соңғы мәмілені ресімдейді.

Резидент емес және резидент. Заңды шектеулер жоқ: шетелдік (резидент емес) Сыртқы істер министрлігінің/Инвестиция комиссиясының мақұлдауын алған жағдайда, мысырлықпен бірдей шарттармен жылжымайтын мүлік сатып ала алады.

Мақұлдау әрдайым дерлік беріледі (олар тек кез келген бұзушылықтарды тексереді). Еуропалық еместер сатып алу кезінде автоматты түрде виза алмайды, бірақ инвестициялық бағдарлама бойынша тұруға рұқсат (1-5 жыл) беріледі.

Египеттегі сатып алу процесі бірнеше міндетті қадамдардан тұрады:

Салық төлеушінің сәйкестендіру нөмірін (Мухсид/Салық картасы) алу. Көптеген ТАҢҒЫ АШЫ елдеріндегідей, шетелдіктер алдымен Египет салық органынан жергілікті сәйкестендіру нөмірін (NIN) алуы керек. Бұл қарапайым және әдетте банк арқылы жасалады (карта алу үшін төлқұжатыңызды пайдаланыңыз). Бұл нөмірсіз транзакцияларды тіркеу мүмкін емес.

Ниет хаты (Мушакхаса) және кепіл. Мүлікті таңдағаннан кейін тараптар алдын ала келісімге қол қояды (әдетте 10-15 күнге), оның бойынша сатып алушы кепілдік жарнасын төлейді (әдетте сатып алу бағасының 5-10%-ы). Бұл келісім екі тарапты да қорғайды: сатушы мүлікті басқа ешкімге сатпауға уәде береді, ал сатып алушы олардың сатып алу ниетіне кепілдік береді.

Заңды тексеру. Міндетті түрде дерлік. Мысырлық жылжымайтын мүлік заңгері мүліктің құжаттамасын тексереді: сатушының меншігі, кез келген ауыртпалық және дұрыс тіркеу. Бұл процесс көбінесе «тексеру» деп аталады. Соңғы сату шартына осы жерде, агенттің кеңсесінде немесе заңгермен қол қойылады.

Нотариус және тіркеу. Соңғы қадам - ​​құжаттарды нотариусқа тапсыру (әдетте жергілікті меншік құқығын тіркеу кеңсесінде). Содан кейін нотариус толық соманы депозитке салады (мүмкіндігінше Египетте банк аударымы арқылы). Нотариус сатып алуды ресімдеп, меншік құқығын сатып алушының атына тіркейді.

Мерзімі: Барлық қажетті құжаттармен бірге процесс әдетте 1-2 аптаға созылады. Төлем өте маңызды. 2025 жылдың соңына дейін , бірақ алымдар әлі де алынады: мемлекеттік баж салығы (~2,5%), нотариус алымдары 1-3%-ға дейін және адвокат/агент алымдары (әдетте 2%-дан аспайды).

Жаңа иелерді тіркеу. Нотариус куәландырғаннан кейін меншік құқығы туралы құжат сатып алушының атына тіркеледі.

Адвокат пен агенттің рөлі. Мен жергілікті заңгерді және тәжірибелі агентті немесе риэлторды жалдауды ұсынамын. Адвокат мәміленің тұтастығын тексереді, құжаттарды рәсімдеуге көмектеседі және маңызды құжаттардың араб тіліне аудармасын куәландырады. Агент аймақтың тәуекелдері және нақты бағасы туралы кеңес береді (жарнамаланған бағалар көбінесе көтеріңкі болады).

Сатып алушының талаптары. Формальды түрде бұл жеткілікті қаражаттың болуын және ешқандай шектеулердің болмауын қамтиды (мысалы, мүлік әскери аймақта болуы). Сатып алушының кәмелетке толған және заңды түрде әрекетке қабілетті деп есептеледі.

Шетелдіктер Шетелдік мүлік тізілімінде тіркелген. 230/1996 заңы шетелдіктерге «стратегиялық маңызды» жерлерде жылжымайтын мүлікке иелік етуге тыйым салды, бірақ 2023 жылғы түзетулер тұрғын үйлерге арналған бұл шектеуді алып тастады (егер мүлік жабық әскери бөлім болмаса).

Аралдағы жылжымайтын мүлікке қатысты мәселелер. Кейбір танымал курорттар (Хельмондиб аралы, Қызыл теңіз аралдары) ерекше қорғалатын аймақтарда орналасқан. Бұл аймақтар көбінесе мәміле жасамас бұрын әскери билік органдарынан бөлек рұқсат алуды талап етеді. Бұл сирек кездеседі, бірақ алдын ала заңгермен кеңесу маңызды.

Қашықтан сатып алу. Айтылғандай, сіз мұны сенімхат арқылы жасай аласыз. Клиенттер маған жиі «Мен саяхаттағым келмейді» дейді, бірақ мен кем дегенде бір рет баруды ұсынамын — мүлікті көріп, айналаны түсіну маңызды. Дегенмен, барлық формальдылықтарды қашықтан жүргізуге болады: адвокаттар сіздің атыңыздан қол қоя алады, ал нотариус куәландырылған сенімхатпен жұмыс істейді.

Тиісті тексеру. Мысырда келесі мәселелер тексерілуі керек: ешкім мүліктің меншігіне дау айтпайды (мысалы, басқа біреудің мұрагерлігіне қатысты юрисдикция жоқ), мүлік кепілге қойылмаған (бұл жағдайда сіз қарыздың жоқтығы туралы анықтама сұрауыңыз керек) және барлық коммуналдық төлемдер төленген. Мемлекеттік органдар сату алдында қарыздың жоқтығы туралы анықтама ұсынуы керек.

Меншік құқығын тіркеу. Нотариалды куәландырғаннан кейін сатып алушы тіркеу куәлігін — мысырлық «меншік құқығы туралы куәлікті» алады.

Мысырда жылжымайтын мүлік сатып алғанда, инвестор келесі шығындарды ескеруі керек:

Елтаңбалық алым. Әдетте мәміле бағасының 2,5%-ы (келісімшартқа кіреді). Оны сатушы төлейді, бірақ келіссөздер кезінде бағаға жиі қосылады.

Нотариус және тіркеу алымдары. Нотариус және мүлікті тіркеу алымдары мәміле құнының шамамен 1–3%-ын құрайды.

Адвокат/Агент. Сатып алу бағасының шамамен 2–3%-ы (сомасы агентпен талқыланады). Бұл мемлекеттік алым емес, оны сатып алушы төлейді немесе сатушымен келісім бойынша бөліседі.

ҚҚС. Күнкөріс минимумы – жаңа тұрғын үйлер 2025 жылдың соңына дейін ҚҚС-тан босатылады (экономикалық реформалар туралы заңда көзделгендей) – яғни сіз тұрғын үй жобасындағы пәтеріңіз үшін қосымша ҚҚС төлемейсіз.

Бірыңғай жылжымайтын мүлік салығы. жалға берілетін мүлікке жылжымайтын мүлік , ол ресми жалдау құнының 10% мөлшерлемесі бойынша (30% шегеріммен) алынады. Бұл дегеніміз, егер сіз мүлкіңізді жалға берсеңіз, айналымыңыздың 10% (30% шегерімнен кейін) бюджетке түседі.

Муниципалдық салық (жергілікті, австриялық Gemeindesteuer-ге ұқсас). Ол елеусіз және әдетте иелерінің жылдық техникалық қызмет көрсету ақысына қосылады және жалға алушыларға беріледі.

Инвестициялық салық. Египетте кейбір елдердегідей (мысалы, Австрияның өзін-өзі қамтамасыз ету схемасы) арнайы «тұрғылықты емес» немесе «кейінге қалдырылған» салық режимі жоқ.

Мұнда салықтар дәстүрлі түрде төленеді; шетелдік табыс жеке бюджет деңгейінде есепке алынбайды (яғни, Мысыр тұрғыны тек «Мысырға келген» немесе осында алынған табыс үшін ғана салық төлейді). Дегенмен, бұл резидент еместер үшін маңызды емес.

Жалпы алғанда, сатып алу кезінде транзакция бағасының 7-10%-ына дейін әртүрлі алымдар мен комиссияларға жұмсауға дайын болыңыз.

Австриямен салыстыру. Австрияда сатып алушылар 3,5% Grunderwerbsteuer (GrESt), шамамен 1,1% тіркеу алымы және шамамен 1,5% нотариус алымы төлейді, жалпы сомасы шамамен 6–7% құрайды. Олар сондай-ақ жаңа ғимарат сатып алғанда 20% ҚҚС төлейді (егер сіз тұрғын болсаңыз және ірі жоба сатып алсаңыз, бірақ шетелдіктер ішінара босатылуы мүмкін).

Осылайша, Австрия салықтары әдетте жоғары (әсіресе ҚҚС), бірақ қызметтер де әлдеқайда тиімді (мөлдір, бірден кіреді).

Капиталдан түсетін пайда салығы. Мысырда бұл әдетте сату және сатып алу бағасы арасындағы айырмашылықтың 10%-ын құрайды (жеке тұлғалар үшін). Дегенмен, бір ескерту бар: егер сіз пәтерді екі жылдан астам уақыт бойы иеленіп жүрсеңіз, қосымша салықтан босатылады, себебі ескі мүлікті сату стандартты салық есебіне жатпайды. Резидент еместер үшін аударымды әдетте сатып алушы ұстап қалады.

Австрияда ережелер басқаша. Егер сіз негізгі тұрғылықты жеріңіз болған пәтерді сатсаңыз, салық салынбайды. Әйтпесе, құрылыс аяқталғаннан кейін 10 жыл ішінде сатсаңыз, пайдаға 30% салық мөлшерлемесі қолданылады. 10 жылдан кейін жеңілдік бар.

Египет жылжымайтын мүлік инвесторларына арналған тұру бағдарламасын ұсынады. Негізінен, ол «Алтын визаға» ұқсас: жылжымайтын мүлік сатып алу үшін 1, 3 немесе 5 жыл тұруға мүмкіндік беретін талаптар бар. Ережелер (соңғы рет 2023 жылы қайта қаралған) келесідей:

• 1 жыл: кемінде 50 000 АҚШ доллары тұратын жылжымайтын мүлік немесе 50 000 АҚШ доллары көлеміндегі банк салымы (Мысыр банкінде).
• 3 жыл: 100 000 АҚШ долларынан бастап сатып алулар немесе 100 000 АҚШ доллары көлеміндегі депозит.
• 5 жыл: 200 000 АҚШ доллары көлеміндегі жылжымайтын мүліктен бастап.

Әрбір жағдайда, сізде банк растауы болған немесе қажетті мүлікке иелік еткен жағдайда виза мерзімсіз ұзартылады. Тұруға қойылатын талаптар жоқ (бонус!).

Жалғыз мәселе - мүлік ұлттық тізілімде тіркелуі керек, яғни құрылыс жүріп жатқан жобада сатып алу тіркеусіз мүмкін болмауы мүмкін (бірақ бұл жеңілдетіледі деп күтілуде).

Австриямен салыстыру: Австрия жылжымайтын мүлік сатып алуға «алтын виза» ұсынбайды. Бізде бай адамдарға арналған тұруға рұқсат бар (Жұмыссыз тұру туралы Заңның 56-бабы), бірақ ол үшін өте жоғары жылдық табыс (жеке тұлға үшін айына шамамен 2550 еуро және айтарлықтай қаржылық қамтамасыз ету) қажет.

Біздің «Aufenthalt» картамыз сатып алумен байланысты емес, ол зейнетақы немесе жинақ тұру рұқсатына көбірек ұқсайды. Австриядағы инвесторлар үшін өзін-өзі жұмыспен қамтыған адамдарға арналған Қызыл-Ақ-Қызыл карта опция болып табылады: ол бизнес-жоспар, шамамен 100 000 еуро инвестиция және жұмыс орындарын құруды талап етеді. Сондықтан, инвестиция салу және тұру үшін австриялық пәтер сатып алу емес, бизнес ашуы немесе байлығын дәлелдеуі керек.

Қателіктер. Көптеген жаңадан келгендер «туристік визалар» мен «инвестициялық резидентураны» шатастырады:

• Мысырда пәтер сатып алу тұрақты тұруға автоматты түрде кепілдік бермейді; мәміле аяқталғаннан кейін инвестор «мүлік иесіне тұруға рұқсат» алуға өтініш береді.
• Мысалы, заңгерлер консорциумы шетелдіктердің Мысырда визасыз алты айдан артық тұра алмайтынын және Иммиграция қызметінде тіркелуі керек екенін анықтады. Сондықтан, автоматты тұруға рұқсатты тек мүлік негізінде, өтінішсіз алу мүмкін емес.
• Басқа шектеулер: Каирдің жаңа ауданында 100 м² дейінгі тұрғын үйге тұруға рұқсат ала алмайсыз – оны кем дегенде 50 000 долларға сатып алуыңыз керек.

Не өзгерді (2023–2025): «Инвестиция арқылы тұру» бағдарламасы ресми түрде 2023 жылдың жазында бекітілді (дегенмен парламент әлі де азаматтық туралы заңдарға енгізілетін өзгерістерді бекіту үстінде).

Негізгі жаңалық - «2 мүлік» шегін тікелей алып тастау, сондай-ақ депозиттерге қатысты түсіндірмелер. Осылайша, экономикаға (немесе жылжымайтын мүлікке) 250 000 АҚШ доллары көлемінде инвестиция салған шетелдік инвестор резидент мәртебесін алады.

Австриямен салыстыру. Австрияда тұрақты тұруға рұқсат, мысалы, D-визасы (оқу/жұмыс визасы) немесе Deka Card (зейнеткерлік виза) арқылы беріледі. Бұл дегеніміз, сіз «жай ғана үй сатып алып, Австрияда тұра алмайсыз» – сіз стандартты иммиграциялық арналарды ұстануыңыз керек.

Қысқа мерзімді жалға алу (Airbnb, Booking және т.б.) өте жоғары кіріс әкелуі мүмкін – ең жақсы жағдайда, жылына 6–8% немесе одан жоғары (жергілікті валютада), әсіресе қыста және мерекелер кезінде танымал курорттарда.

Мысалы, 300 000 доллар тұратын теңіз жағалауындағы вилла маусымның бірнеше айында 20 000 доллар табыс әкелуі мүмкін – бұл жалпы соманың 6-7%-ына дейін.

Бірақ айтарлықтай тәуекелдер мен шектеулер бар: жаңа заңдар ережелерді қатаңдатады. Мысалы, Мысыр үкіметі көптеген елдердің үлгісімен қонақ үйлер сияқты қонақтардан тіркелуді және салық төлеуді талап етеді. Каирде қалалық кеңес 30 күнге дейін жалға алуға рұқсат берді және туристік салық төлеуді ; ал Қызыл теңізде осындай ережелер әзірленуде – «жіктелмеген» пәтерлерге толық тыйым салу енгізілді (иелері мен туристік агенттіктерден айыппұлдар).

Нәтижесінде, қысқа мерзімді жалға алу қазіргі уақытта «заңдылық шегінде» тұр: нарықтың көптеген сегменттері әлі де заңсыз. Егер сіз Airbnb арқылы мүлік жалға алсаңыз, айыппұлдарға немесе жаңа шектеулерге дайын болыңыз (Туризм министрлігінде тіркелу қажет болуы мүмкін).

Ұзақ мерзімді жалға алу тәуекелі аз. 3-5 жылға жалға алу үшін (Каирдегі пәтерлерді көбінесе мемлекеттік қызметкерлер, дәрігерлер және шетелдіктер жалға алады), кірістілік тұрақтырақ, бірақ төменірек — жылына шамамен 4-6% (рубльге салынған инвестициялар инфляцияға байланысты жоғары кіріс әкеледі, бірақ «нақты түрде» әдетте шамамен 5%).

Мысалы, Каирдің өзінде 80-100 шаршы метрлік пәтердің орташа жалдау ақысы айына шамамен 400-600 долларды құрайды, ал пәтерді 50 000-70 000 долларға сатып алуға болады, бұл шамамен 6-7% жалпы табыс әкеледі. Шарм-эль-Шейхте осындай пәтерлер қымбатырақ (айына 1000 долларға дейін), ал жалдау кірістілігі теориялық тұрғыдан 8%-ға дейін жетеді.

Бірақ іс жүзінде мұндай пәтерлерді көбінесе иелерінің өздері пайдаланады, сондықтан оларды жалға беру тек маусым кезінде ғана танымал.

Жылжымайтын мүлік басқарушылары мен агенттіктері. Ірі қалаларда жалға берілетін мүлікті басқаратын мамандандырылған компаниялар («Мүлікті басқару») бар (олар әдетте 20-25% комиссия алады).

Мысалы, Каирдегі Al Burouj немесе Хургададағы Egyptian Homes. Олар жалға алушыларды табумен, төлемдерді жинаумен және қызметтерді қолдаумен айналысады, бірақ белгілі бір пайызды алады. Мен жаңадан келгендерге бастапқыда агенттіктің қызметін пайдалануға кеңес беремін, бірақ бұл кірісті азайтады.

Жалға алудан алынатын табыс салығы. Стандартты мөлшерлеме ресми жалдау ақысының 10%-ын құрайды (30% шегерімнен кейін). Сонымен, егер сіз айына 600 долларға жалдасаңыз (және бұл табысты декларацияласаңыз), салық жылына 720 долларды (айына 60 доллар) құрайды.

Австриямен салыстыру: Австрияда жалдау табысы басқа табыстарға қосылады және біртіндеп (50%-ға дейін) салық салынады, бірақ коммуналдық шығындар мен амортизация шегеріледі.

Салық тиімділігі тұрғысынан Египет әділірек болып көрінеді: жалпы табыстың 10%-ы Еуропаға қарағанда төмен. Мұны австриялық жылжымайтын мүлік иелерімен салыстырыңыз, олар да 30%-ын ақшалай және муниципалдық салықтарға төлейді, бұл өз табыстарының жалпы сомасының 30%-дан астамын құрайды.

Кірістілікті салыстыру. Шамамен көрсеткіш: Мысырда шамамен 7%, ал Австрияда 3%. Әрине, бұл номиналды көрсеткіш; Мысырда кірістің үлкен бөлігі инфляцияға/қызметкерлердің жалақысының өсуіне байланысты жоғалуы мүмкін, бірақ шетел валютасымен сатып алу кезінде кірістілік әлі де жоғары. Дегенмен, Венада немесе Грацта жалдау ақысының төмендеуі байқалмайды, ал мүлік келісімшарт бойынша неміс жалға алушыларына оңай жалға беріледі.

Каир, Египеттің негізгі іскерлік орталығы:

• Инфрақұрылым. Әуежайлар, метро (метроның 2-ші желісі), жоғары деңгейлі ауруханалар, халықаралық мектептер (Жаңа Каир мектебі, Каирдегі американдық мектеп) – барлығы ірі қалалармен бірдей деңгейде.
• Сәулет өнері. Қарапайым тұрғын үйлерден бастап резиденцияларға дейін.
• Инвестиция салуға болатын аудандар. Маади, Нубария және Нексус Бэй (оңтүстік Каир) - саябақтары мен жақсы мектептері бар беделді қала маңы; Замалек және Гарден Сити (Ніл аралы, қала орталығы) жоғары деңгейлі, бірақ бағалары тым жоғары (шаршы метріне 7000-10000 доллар). Жаңа Каир мен жаңа қала Мадинтиде көптеген жаңа аудандар мен дайын үйлер бар. Керісінше, ескі орталық (Иззетлмамплит, Шубра) ұсынылмайды, себебі ол нашар күтіліп тұрады және тұрғын үй сапасы төмен.
• Жалға беріледі. Студенттер мен шетелдіктер Маади, Жаңа Каир және Гелиополис қалаларына қызығушылық танытады. ЕО немесе АҚШ-тан келген сатып алушылар Жаңа Каир аймағы мен Маадиді қарастыруы керек, онда пәтерлердің бағасы 100 000 доллардан басталады.

Мысырдың екінші ірі нарығы - Салоники

• Александрияның «Швейцариялық аймағы» (Зизиния, Сиди Бишр) Жерорта теңізі Еуропасын еске түсіреді: тыныш, жасыл, бірақ аз жұмыс.
• Инвесторлар кейде құрылыс жұмыстары қарқынды жүріп жатқан Солтүстік жағалауды (Жаңа Эль-Аламейн, Марса Матрух) қарастырады. Ондағы бағалар төмен (виллалар 70 000 доллардан басталады), бірақ инфрақұрылым әлі де әлсіз.
• Александрияда шетелдіктерден сұраныс көп емес (Таяу Шығыстағыдай), бірақ жергілікті тұрғындар шеңбер құрып пәтер жалдап жүр (Александрияда туристер көп емес).

Аралдар және Қызыл теңіз:

• Шарм-эль-Шейх қымбат қала. Мұндағы пәтерлердің бағасы шамамен 100 000 доллардан басталады (жақсы кешендегі 50 шаршы метрлік пәтер үшін), ал виллалардың бағасы 300 000-400 000 доллардан 1 миллион долларға дейін және одан да жоғары. Ең жоғары маусым (желтоқсан-ақпан) бұл үйлерді пәтерлермен толтырады, бірақ жаз бос болуы мүмкін.
• Хургада Шарм-эль-Шейхке қарағанда сәл арзанырақ, бірақ жақсы дамыған «жазық жағалауының» (Сахл Хашиш, Сафага) арқасында қолжетімдірек. Бағалары: студиялар 50 000 доллардан бастап, виллалар 150 000–300 000 доллардан бастап. Жазда туристер көп болғандықтан (қыста жеңілдіктер бар) пәтер жалдау оңайырақ.
• Дахаб - туристер көп келетін шағын қала, бірақ ол сонымен қатар туристік аймақтың бөлігі болып табылады және арзанырақ (студиялардың бағасы 30 000 доллардан басталады). Солтүстік Қызыл теңіз жағажайлары (Таба, Раш эль-Хекма) ерекше орындарды ұсынады (Иордания мен Израильге жақын), бірақ тұрақты тұруға қарағанда уақытша тұруға сұраныс жоғары.

Пелопоннес түбегі. Мұнда балама жоқ: біз Египеттің ішкі провинциялары туралы айтып отырмыз, онда бәрі өте арзан (пәтер үшін 300 долларға дейін):

• Эль-Минья, Файюм немесе Кинада үйлер Еуропалық Одақпен салыстырғанда өте арзан. Бірақ сұраныс тек жергілікті жерде.
• Ондағы инвестицияларды негізінен мысырлықтар қарастырады, ал шетелдіктер өте сирек қарастырады.
• Мұндай мүліктерге қол жеткізу өте оңай (ауылдағы үй үшін 3-5 мың доллар), бірақ оларды кейінірек сату қиын болады – сататын жер жоқ.

Инфрақұрылым. Байланыс туралы толығырақ. Каирде және ірі қалаларда (Александрия, Хургада) халықаралық әуежайлар, жылдам жолдар, қонақ үйлер және әлемдік деңгейдегі ауруханалар бар (Deutsche Bank Clinic және Каирдегі Agouza ауруханасы, сондай-ақ Хургададағы аурухана). Бұл инвесторлар үшін артықшылық: егер сіз өзіңіз онда тұрмасаңыз да, туристер мен пәтер жалдаушылар барлық нәрсенің жақын жерде болғанын қалайды.

Мысалы, балалары бар еуропалық сатып алушы Каирдегі халықаралық мектептің болуын, теңізге саяхаттарды (дайвинг курстары бар), ұшу уақытының қолжетімділігін және жақсы медициналық қызметтерді бағалайды.

Австриямен салыстыру. Венада және жалпы Австрияда өмір сүру деңгейі жоғары екені сөзсіз: таза ауа, тамаша ауруханалар, тегін жоғары білім, бірақ мұның бәрі Египетке қарағанда екі-үш есе қымбат.

Бүгінгі таңда ең танымал сатып алулар:

Каир. Жалға берілетін отбасылық пәтерлер (адамдар тұрақты жалдау табысын талап етеді) және спекулятивті «индекстік сатып алулар» (мысалы, инфрақұрылым аяқталғаннан кейін қайта сатуға үміттеніп, жаңа жобадағы салыстырмалы түрде арзан пәтерлер).

Хургада/Шарм. Әдетте, үй иелері қысқа мерзімді жалға алу арқылы табыс табады және «теңіз жағасында тұрақты тұру» үшін ақы төлейді.

Жаңа Эль-Аламейн. Ірі құрылыс салушылар инвестиция салып жатқан қарқынды дамып келе жатқан аймақ. Пәтерлер мен виллалар сатылуда – тек инвестиция үшін, жағалауды дамыту үмітімен.

Ішкі аймақтық қалалар. Инвестицияның тек 5%-ы ғана арзан жерді қала маңындағы аудандарды салу үшін алтын кеніші ретінде қарастыратын сирек кездесетін алыпсатарлардан келеді.

Екінші нарық (транзакциялардың >65%) негізінен 2000 жылға дейін салынған, кейде әлі де жөндеуді қажет ететін пәтерлер мен үйлерден тұрады. Олардың көпшілігі жөндеуді қажет етеді (жуынатын бөлмені жөндеу, интернетке қол жеткізу).

Тәжірибе көрсеткендей, Египеттің «ескі қоры» әдетте тек жергілікті тұрғындарға ғана жарамды — Каирдің тарихи кварталдары, Александриядағы тозығы жеткен ғимараттар. Дегенмен, бұл сегментте үлкен пәтер үшін 30 000–40 000 еуроға арзан бағамен табуға болады (бірақ кейде оларда тіпті кондиционер де болмайды!).

Екінші нарықтың ерекшеліктері. 1980 жылға дейін салынған бұл үйлердің энергия тиімділігі төмен. Жазда үйлер қызады, ал кондиционерлер көп энергия тұтынады.

Сондықтан мен клиенттерге мұндай үйлерді оқшаулау және жаңа терезелермен жөндеуге кеңес беремін (тиімді инвестиция емес) немесе оларды тек қысқа мерзімді жалға беруді жоспарлауға кеңес беремін (туристер қазірдің өзінде «Жерорта теңізі романтикасына» төзуге дайын).

Бонус: қайта сатылатын мүліктер көбінесе жаңа құрылыстарға қарағанда 20-30%-ға арзан (ұқсас шаршы метрлер үшін). Дегенмен, өтімділік төмен: сатып алушыны табу бір-екі айға созылуы мүмкін, әсіресе қашықтан сатып алсаңыз. Ыңғайлысы, ең қымбат аудандардағы (Маади, Жаңа Каир) бағалар инфляциядан кейін аздап төмендеді, ал қайта сатылатын мүліктер әлі де қымбат (жаңа құрылысшылармен бірдей бағамен).

Жаңа жобалар. Нарықтың кем дегенде 35%-ы. Бұған құрылыс салушылардың тұрғын үй кешендері (MISR, Palm Hills, SODIC, Orascom және т.б.), сондай-ақ арнайы апарт-отель жобалары кіреді.

Мысырдағы құрылыс қарқыны біздің стандарттар бойынша орташа, бірақ жергілікті тұрғындар үшін өте жылдам. Құрылыс жүріп жатқан мүлікті сатып алғанда, аяқталу күнін ескеріңіз (мысалы, 1-2 жыл). Әзірлеушілер көбінесе бөліп төлеу жоспарларын ұсынады (5 жылдан 10 жылға дейін 0% пайыз) — бұл инвесторлар үшін ыңғайлы: бөліп төлеп, мүлікті бір жыл ішінде алыңыз.

Сапаны салыстыру. Кейбір жобалар (Марасси, Эль Гуна) еуропалық стандарттарға сәйкес салынған (инфрақұрылымға баса назар аудара отырып).

Жалпы алғанда, жаңа құрылыстың сапасы, орта есеппен, Австриядан төмен: әрлеу және материалдардың сапасына қатысты шағымдар бар.

Мысалы, мен бір SODIC кешенінде плиткалардың нашар орнатылғаны және гидрооқшаулағыштың абайсызда жасалғаны, нәтижесінде бір жылдық жаңбырдан кейін базальттарда зең пайда болғаны туралы шағымдар естідім.

Дегенмен, Австрия құрылыс саласында қатаң стандарттарды белгілейді – және Венадағы жобалар Мысырға қарағанда энергия тиімділігін, дыбыс оқшаулауын және өрт қауіпсіздігін әлдеқайда жақсы ескере отырып салынған.

Сондықтан, Мысырда жаңа ғимарат сатып алғанда, мен бірден «кемшіліктерге» шығынның 5-10%-ын бөліп қоюды ұсынамын - тіпті ең заманауи Мысыр үйі де 5 жылдан кейін жергілікті жөндеуді қажет етеді (жаңа кондиционер орнату, қасбетті бояу және т.б.).

Объектілердің мысалдары:

• 100 000 АҚШ долларына дейін: Жиі ұсынылатын бағаларға Каирдегі шағын студиялар немесе 1 жатын бөлмелі пәтерлер, сондай-ақ Хургададағы сызықтық пәтерлер (60 м² дейін) кіреді.
• $100–250,000: «Орташа» санат: Каирдегі 2–3 бөлмелі пәтерлер (80–120 м²) немесе Каир/Жаңа Каирдегі таунхаустар (кішкентай коттедж 150 м²) немесе Хургада/Шармдағы 2 бөлмелі жақсы пәтерлер.
• $250–500,000+: Каирдің ең жақсы аудандарындағы 120–150 м² пәтерлер, үлкен таунхаустар мен виллалар, бассейндері бар кешендер.

Жаңа ғимараттарды Австриямен салыстыру. Австрияда жаңа ғимараттар ақылды үй жүйесімен, лифтпен, тұрақпен, толықтай жөнделген және жабық ауламен стандартты түрде келеді.

Мысырда бұл стандарттар әмбебап емес. Сапа, әсіресе еңбек мигранттары көп тұратын аудандарда (теңізге жақын, кедейлерге жақын) нашар болуы мүмкін. Дегенмен, жаңа тұрғын аудандарда (Мадинти, Жаңа Каир, Эль Гуна) инфрақұрылым деңгейі жоғары (мектептер, сауда орталықтары) және онда жаңа құрылысқа сұраныс бар.

Египеттің бір артықшылығы: жағалаудағы аймақтардағы жер Еуропаға қарағанда әлі де арзан, сондықтан Қызыл теңіз жағалауындағы күрделі сатып алуды (мысалы, әрқайсысында ас үйі бар 100 бөлмелі апарт-отель) Орталық Еуропадағы шағын қонақ үймен салыстыруға болатын бағаға табуға болады.

Жалпы, Мысырдағы жаңа құрылыспен байланысты тәуекел - кешіктірулер және мүмкін болатын өзгертулер. Австриялық құрылыс салушылар мерзімдерді сирек өткізіп алады, ал мысырлық құрылыс салушылар форс-мажор жағдайында жеткізуді бір жылға кешіктіруі мүмкін (пандемияны қараңыз).

«Классикалық» пәтер инвестицияларынан басқа, бірнеше дәстүрлі емес тәсілдерді қарастырайық:

Бір үлкен пәтердің орнына бірнеше студиялық пәтерлер. Азия мен Еуропадан келген көптеген клиенттеріміз (әсіресе пандемия кезінде) бір үлкен пәтердің орнына екі немесе үш көршілес студиялық пәтер сатып алуды таңдады. Бұл кірісті арттырады (әр студия бөлек сатылады, екі студияның жалдау ақысы әдетте бір екі бөлмелі пәтердің жалдау ақысынан жоғары болады және бос тұру қаупі азаяды).

Кемшілігі: бірнеше келісімшартпен, мүмкін екі ипотекалық өніммен жұмыс істеу екі есе көп. Ең бастысы, екі бөлмелі пәтердің бағасы, қосымша төлемдерді қоса алғанда, үш студиялық пәтердің бағасынан аспайды.

пәтерді ауыстыру кең таралған әдіс: сіз Каирдің орталығынан ескі пәтер сатып аласыз, жөндеу жұмыстарына 10-20% жұмсайсыз және оны дайын мүлік ретінде жоғары бағаға сатасыз.

Дегенмен, мұндағы нарық 2022 жылдан бері құлдырады (валюта бағамдары мен пандемияға байланысты), сондықтан барлығы фунтқа айналдырылуы керек. Егер сіз мысырлық фунтпен сатып алып, арзан пәтер тапсаңыз, жөндеуден кейін үстемеақы 15-30% болуы мүмкін.

Апартаменттік қонақ үйлер және мини-қонақ үйлер. Туристік жобалар көбінесе «қонақ үй пәтерлері» ретінде сатылады — сізде қонақ үй иелері жалға беретін және басқаратын студиялық пәтер бар. Мұндағы артықшылық - дайын қызмет көрсету, бірақ кемшілігі - кірісті бақылаудың аздығы.

Кейде мұндай пәтерлер нарықтық бағадан жоғары бағамен сатылады (қонақ үй брендіне байланысты). Шешімі: жақсы кешенмен қонақ үй пайдасының тұрақты пайызын (~5%) күтуге болады; дегенмен, егер жауапты иесі-менеджер болса, мен тікелей, тәуелсіз жалға алуды қалаймын.

Жерге және ұзақ мерзімді құрылыс жобаларына инвестициялар. Мысырда жер сатып алуға әлі де рұқсат етілген (қорғалатын аумақтардан тыс). Мысалы, Каирдің шетінде немесе Солтүстік жағалауда ұсыныстар бар (бағасы шаршы метріне 10-20 доллардан басталады). Бұл жоғары тәуекелді актив: аймақтың игерілуін күту керек.

Мысал: үкімет жақында «Жаңа Луксорды» дамыту жоспарларын жариялады, ал қауымдастық 2024 жылы жаңа шөл жолдарына тендер өткізуді күтуде. Егер сіз жақын маңдағы жерді сатып алсаңыз, кейінірек үлкен пайдамен құрылыс сала аласыз (немесе оны құрылыс салушыға сата аласыз). Бірақ егер жоба сәтті болса, сатып алушыларды табу қиын болады.

Қорлар мен құралдар арқылы (REIT және т.б.). Біз атап өткендей, Египетте бірнеше REIT бар және олар әлі де капитал жинайды. Инвестицияның бұл түрінің артықшылығы - әртараптандыру (сіз коммерциялық жылжымайтын мүлік портфолиосына инвестиция саласыз). Кемшілігі, жоғарыда айтылғандай, REIT-терге салынатын салықтар жоғары (10% орнына 22,5%).

Тұрғын үй жобаларында үкіметтік емес қорлар мен акционерлер де бар (кейде құрылыс салушы «инвесторлар пулын» ұсынады – бірнеше пәтер сатып алып, оларды менеджерге толық жалға беру).

Vienna Property компаниясында мұндай схемалар бойынша жиі кеңес бермейміз, бірақ ірі капитал үшін ($1 миллионнан астам) олар мағыналы болуы мүмкін: бір ғана мүлікке тәуелділік азаяды және табыс «тегістеледі».

Венадағы стратегиялармен салыстыру. Австрияда адамдар көбінесе ең жақсы жердегі бір жақсы мүлікті сатып алып, оны ондаған жылдар бойы ұстайды (олар тұрақты жалдау табысымен зейнетке шығуды жоспарлайды). Алдын ала болжам сирек кездеседі: бағаның төмен өсуіне байланысты мұнда бағаны өзгерту тартымсыз — салық жеңілдіктері жоқ.

Портфолио үшін мен жеке өзім 70%-ын консервативті опционда (Венадағы пәтер, жылжымайтын мүлік инвестициялық қорында) және 30%-ын өсіп келе жатқан опционда (Каир немесе Египет сияқты жаңа нарықтарда) сақтауды ұсынамын.

Біз бұл стратегияны бірнеше клиентке ұсынамыз: ақшаның бір бөлігін дағдарысқа қарсы қорларға (еурооблигациялар, тұрақтандыру қорлары, неміс жылжымайтын мүлкі), ал қалған соманы агрессивті жобаларға (АҚШ, Египет, Кипр) инвестициялаймыз.

Барлық артықшылықтарға қарамастан, шыншыл болу маңызды: Египет елеулі тәуекелдерге тап болуда. Олардың негізгілері ұлттық және табиғи:

Бюрократия және өзгеретін заңдар. 2023 жылы шетелдіктер көлеңкеден шығарылды, бірақ ертең олар жағдайды қайтадан өзгерте алады (жақында банктер арқылы фунт стерлингпен төлеу талабы сияқты). Бес жыл бұрын Golden Visa үшін 15 жылдан аспайтын төлқұжат талап етілетінін ұмытпаңыз.

Сондықтан әрбір инвестордың өзгерістерді бақылайтын сенімді заңгері болуы керек (мысалы, табысты қалай нақты құжаттауға болатыны және т.б.). Қолданыстағы ережелерді, соның ішінде елшілік немесе консулдық арқылы үнемі тексеріп отырыңыз.

Қысқа мерзімді жалға алу. Ережелер жиі өзгеріп отырады: 2023 жылы үкімет лицензиясыз Airbnb-ге қарсы қатаң заңдар қабылдай бастады. Сондықтан бүгін қысқа мерзімді жалға алудан түсетін супер пайдаға сену қауіпті: ертең сейф жалға алушыларға 100 000 фунт стерлинг айыппұл салу туралы бұйрық шығарылуы мүмкін.

Маусымдық. Египеттің ең үлкен кемшілігі - оның экстремалды климаты. Каирдегі жалға алу сұранысы маусымдық дерлік: жазда көптеген адамдар оңтүстікке немесе Еуропаға барады. Керісінше, курорттық қалашықтар қыста (Еуропа мен Таяу Шығыстан келген туристермен) толып кетеді және жазда аптап ыстыққа байланысты қаңырап бос қалады.

Маусымаралық кезеңде сіздің табысыңыз «төмендейді». Австрияда жалдау ақысына сұраныс жыл бойы тұрақты.

Инфрақұрылымдық тәуекелдер. Кейбір аймақтар жол және су тапшылығынан зардап шегеді.

Мысалы, Әл-Харам пирамидасына баратын жолдағы оңтүстік Каир мезгіл-мезгіл көлік кептелістерінен тұншығып қалады; Африканың солтүстік жағалауы жазда сенімді сумен жабдықтауға мұқтаж – егер сіз солтүстік шөлден вилла сатып алған болсаңыз, экологиялық су жоспарларын толтырыңыз (тұзды құдықтар ішуге жарамсыз болса да, жақын маңдағы елді мекендерде су қоймалары жоқ екені анық).

Табиғи апаттар. Жауын-шашын сирек кездеседі, бірақ қатты нөсер жаңбыр оңтүстікте жалға берілетін демалысқа әкелуі мүмкін. Жер сілкінісі екіталай, бірақ шағын сейсмикалық аймақтар бар. Нілден алыс аумақтар су тасқынына бейім.

Өтімділік. Егер сіз аралда немесе шағын аймақта сатып алсаңыз, оны сату қиын болуы мүмкін (жергілікті инфрақұрылымға байланысты). Каирдегі пәтер 2-3 айда сатылады, ал шөл даладағы вилла бір жылға дейін созылуы мүмкін.

Валюталық тәуекелдер. Доллармен сатып алу жақсы, бірақ фунтпен жұмсау сіздің дивидендтеріңізге зиян келтіруі мүмкін. Мұны алдын ала ескеріңіз: еуромен белгіленген мүлік сатып алғанда, валюта бағамының ауытқуы нақты кірісіңізге әсер етуі мүмкін екеніне дайын болыңыз.

Ипотека алған кезде несиелерді доллармен алған дұрыс (дегенмен Египет банктері несиелерді көбінесе фунтпен береді). Конверсия арналары жақсарды, бірақ ауытқулар сирек емес екенін ұмытпаңыз. Австрия мұнда жеңеді: еуро - ең тұрақты валюталардың бірі.

Австриямен салыстыру. Австрияның басты артықшылықтары - тұрақтылық. Маусымдық емес (жыл сайын бірдей студенттер толқыны келеді), заңды тосынсыйлар жоқ (жалға алу ережелері өте сирек өзгереді) және қауіпсіздік мәселелері жоқ.

Тұрақтылыққа үйренген клиенттер үшін Австрия шамамен 70% жағдайда қолайлырақ (тәуекел аз, ғимаратта кепілдендірілген лифт пен жылыту, меншік құқығы туралы құжаттардың анық болуы). Дегенмен, Египет қалған 30%-ды білдіреді: қызығушылық, Таяу Шығыс нарығының болашағынан ұзақ мерзімді қорғаныс және жылдам, бірақ қауіпті кіріс.

Жылжымайтын мүлік сатып алу тек ақшаға ғана емес, сонымен қатар мүліктің ішінде тұруға да байланысты. Мысырдағы өмір сүру деңгейі мен күнделікті өмір Австриядан айтарлықтай ерекшеленеді, және мұны ескеру қажет.

Климаты. Египет - континенттік-субтропикалық ел. Қысы жылы (Каирде 15–25°C), ал жазы өте ыстық (көлеңкеде жыл сайын 40–45°C). Қызыл теңіз жағалауында жаз сәл салқын (35°C дейін), ал Синай тауларында түндері 30°C-қа жетеді.

Егер сіз балалары немесе қарт адамдары бар отбасы болсаңыз, климат маңызды фактор болып табылады. Австрияда жаз қоңыржай (+20…+25°C) және қыс мезгілі жұмсақ (Венада -5…+5°C), аптап ыстық жоқ. Дегенмен, теңізге жаяу жетуге болмайды.

Денсаулық сақтау және сақтандыру. Египетте жақсы жеке клиникалар бар (Клеопатра ауруханасы, MedStar). Тұрғындар жоғары сапалы ауруханаларға қол жеткізе алады, бірақ олар тегін емес. Міндетті сақтандыру жоқ, сондықтан еуропалықтар әдетте көшкен кезде жеке халықаралық медициналық сақтандыруды сатып алады.

Австрияда денсаулық сақтау мемлекеттік басқаруда (Кранкенкассе жүйесі) және ол ең үздіктердің бірі болып саналады: бүкіл әлемнен адамдар емделу үшін осында ағылады.

Білім. Каирде халықаралық мектептер бар (мысалы, Egypt Marriott мектебі, Cairo American College), бірақ олардың төлем ақысы айтарлықтай (әр балаға жылына 6000–15000 доллар). Артықшылықтары: ағылшын немесе француз тілдерінде оқыту, халықаралық диплом.

Австриялық сападағы мектептер (Steirische және т.б.) сирек кездеседі. Австрияда білім беру мемлекеттік; сіз тек тіл курстары немесе жекеменшік неміс мектептері үшін ақы төлейсіз, бірақ жалпы алғанда, балаңыз тегін, жоғары сапалы білім алады.

Қауіпсіздік. Египет соңғы жылдары ресми түрде терроризммен күресіп келеді (атап айтқанда, курорттық аймақтарды бақылау). Полиция туристік аймақтарда (Хургада, Шарм) қауіпсіздікті қамтамасыз етеді.

Дегенмен, тәуекелдер әлі де бар: Каир метросының маңында қалта ұрылары жиі кездесетін жағдай болуы мүмкін, бірақ бұл сирек кездеседі. Австрия кез келген стандарт бойынша өте қауіпсіз ел (қылмыс минималды, полиция сыпайы).

Өмір сүру деңгейі және бағалар. Мысырдағы тұрмыстық қызметтердің құны Еуропаға қарағанда әлдеқайда төмен. Кафедегі шот бес есе төмен, ал газ бен коммуналдық қызметтер үш-төрт есе арзан. Сонымен қатар, супермаркеттердегі брендтердің (Carrefour, Metro) сапасы еуропалық брендтермен салыстыруға болады.

Венада пәтер жалдау жүз есе қымбат, тамақ қымбатырақ (сол сапамен), бірақ жалақы да жоғары.

Көлік және коммуникация. Каирде ұзақ уақыт бойы жұмыс істеп келе жатқан метро жүйесі (екі желі), жақсы автобустар және жаңа ақылы жолдар бар (Каир мен Александрия тас жолының арасында тас жол бар). Басқа қалалардағы қоғамдық көлік шектеулі (жеңіл көлік қажет).

Банк жүйесі дамып келеді: енді сіз банктерге доллар сала аласыз, картамен жалдау ақысын төлей аласыз, ал ипотека (егер сіз несиеге қабілетті болсаңыз) әлі де ескі шарттармен ұсынылады (жылына 5-6%-ға дейін). Египетте телефон және интернетпен қамту жақсы (4G бүкіл елді дерлік қамтиды).

Салыстырмалы түрде, Австрия - тамаша көлік және коммуникациясы бар ел, бірақ бұл сонымен қатар қымбат ләззат.

Заңдастыру және көшірудің жеңілдетілген нұсқасы. Айта кету керек, жылжымайтын мүлік сатып алған кезде инвестор тұруға рұқсат ала алады (жоғарыда сипатталғандай), оған отбасымен (жұбайымен және кәмелетке толмаған балаларымен) бірге тұру құқығы кіреді. Дегенмен, Мысырда тілдік және бюрократиялық кедергілер бар: сіз келуіңізді тіркеуіңіз керек (қажет болғандар үшін Мысыр консулдығы сіздің төлқұжатыңызға мөр басады).

Мысалдар: көптеген адамдар Египетке қысқа мерзімді көшуге қуанышты (визамен алты ай) – ауа райы мен бағалар қолайлы, бірақ ұзақ мерзімді нұсқалар туралы сұрақтар бар. Балалы отбасылар жақсы халықаралық балабақшалар мен мектептер тек Каирде/Александрияда ғана бар екенін білуі керек. Егер сіз Шарм-эль-Шейхтен сатып алсаңыз, балаларыңыз оқу үшін Каирге немесе «Шармның британдық мектебіне» көшуге мәжбүр болады.

Австриямен салыстыру:

• Қауіпсіздік: Вена жалпы Каирге қарағанда шамамен 10 есе қауіпсіз.
• Тұрғын үй сапасы: Австриялық үйлер энергияны тиімдірек және дыбыс өткізбейтін.
• Ыңғайлылық: Египет климаттық және демалыс мүмкіндіктерінде (теңіздер, шөлдер) жеңіске жетеді – бұл табиғат әуесқойлары үшін өмір сапасын арттырады.
• Күнделікті өмір: Еуропа демалыс күндерімен, қызметтермен және тілдік ортамен теңгерімді өмірді қамтамасыз етеді – бұл қазірдің өзінде жеке басымдықтар мәселесі.

Басқа елдердегі шектеулерді ескере отырып, Мысырдағы жылжымайтын мүлікті сатып алу кім үшін шешім болуы мүмкін?

Тұрақсыз аймақтардың азаматтары. Егер сізде еуропалық азаматтыққа немесе тұрақты тұруға оңай қол жеткізу мүмкіндігі болмаса (мысалы, егер сіз ЕО-ға кірмейтін, саясаты болжанбайтын елден болсаңыз), Египет кем дегенде тұрғын үйге икемділік ұсына алады.

Египет туристік визалар мен тұруға рұқсат береді және олар сізге басқа елдерден (ЕО) кіруге тыйым салмайды. Сонымен қатар, австриялық қызыл-ақ-қызыл карта өте қымбат (шотыңызда кемінде миллион рубль, дәлелденген бизнес белсенділігі немесе арнайы бағдарлама бойынша 1 миллион еуро инвестиция қажет).

Зейнеткерлер. Египеттің жылы климаты оны еуропалық зейнеткерлер үшін тартымды етеді (егер олардың шамамен 100 000–200 000 доллары болса). Мұндағы денсаулық сақтау көршілерімен салыстыруға болады (жеке сектор жақсы дамыған).

Айына 1500 долларға сіз жеткілікті тұрғын үй жалдай аласыз немесе сатып ала аласыз (немесе дәлірек айтқанда, ипотека ала аласыз) және жақсы өмір сүре аласыз (жеке жүргізуші мен үй қызметшісін қоса алғанда). Австрияда зейнеткерлер барлығын төлеуі керек: пәтер жалдау, тамақ және денсаулық сақтау жылына екі есе қымбатқа түседі.

Цифрлық көшпенділер. Египет фрилансерлер мен цифрлық көшпенділер үшін қызықты орын. Каирде/Александрияда көптеген коворкинг кеңістіктері, қолжетімді кеңсе кеңістігі (немесе теңіз жағасында интернеті бар керемет кафе) бар.

Австрияда виза ережелері өте қатал: жұмыс рұқсатынсыз сіз алты ай сайын ең көбі 90 күн жұмыс істей аласыз, содан кейін қиындықтарға тап боласыз. Алайда, Мысырда жылжымайтын мүлік саласының тұрғыны бейресми түрде онлайн жұмыс істей алады (немесе жергілікті жерде жеке кәсіпкерлік құра алады).

Иә, Мысырда шетелдік табысқа салықтар шетелден түспесе төленбейді (айтпақшы, ЕО кейбір елдер үшін тұрғылықты жері жоқ режимді қолданады, бірақ Мысыр мұндай ережені енгізген жоқ - бұл мәселе мұнда онша маңызды емес).

Вена – сапа мен тәртіп. Сенімді заңнама, таза көшелер, Шығыс Еуропадағы жалақы деңгейі және инвестицияға толық дерлік кепілдік. Неміс дәлдігі, өте тұрақты мөлшерлемелері бар ипотека (жылына 1–2%) және жақсы қалыптасқан мүлікті басқару жүйесі.

Негізінде, бұл «кірпіштері бар еурооблигацияларды» сатып алумен бірдей - кірістілігі аз, бірақ толық қауіпсіздікпен.

Египет – өмір салты және еркіндік. Егер сіз оңтүстік өмір салтын ұстанғыңыз келсе, аптасына бір рет шомылу киімін киіп, 100 000 еуродан артық инвестиция салмай-ақ, Египет сізге өз көкжиегіңізді кеңейтуге мүмкіндік береді. Тәуекелдер (валюта бағамдары, бюрократия, маусымдық) мұнда жоғары, бірақ пайдасы екі-үш есе көп болуы мүмкін.

Египет «белсенді инвестор» болуға дайын адамдар үшін қолайлы: жағдайды бақылау, жалданған менеджерлермен байланысу және мүлікті өз бетінше іздеу және сату. Егер сіз «сатып алып, ұмытып кету» сияқты адам болсаңыз, Австрия Египетке қарағанда жақсырақ.

5-10 жылдан кейін зейнетке шығуды жоспарлап отырсыз ба? Шығу сценарийіңізді білу маңызды:

Мүлікті сату. Каирде пәтер өтімді болса (мүмкін қала орталығында немесе жақсы метро станциясының жанында), оны салыстырмалы түрде тез (2-6 ай) сата аласыз. Курорттық аймақтарда, әсіресе бағалар төмендеген болса, бұл ұзағырақ уақыт алуы мүмкін. Егер сіз ақшаңызды еуромен қайтаруды жоспарласаңыз, сататын валютаны ескеріңіз: 2020-25 жылдарға арналған айырбас бағамынан ұтыласыз (қазіргі уақытта 1 € = 35 EGP).

Тұруға рұқсатыңызды сатқаннан кейін. Егер сізге тұруға рұқсат осы мүлікке берілген болса, оны сату тұруға рұқсатыңызды (EGP Flexible) бірден жоймайды. Дегенмен, жаңарту үшін меншік құқығын растайтын құжат немесе депозиттер қажет болғандықтан, оны сатудан кейін басқа мерзімге жаңарта алмайсыз.

Қолданыстағы ережелерге сәйкес, мәртебеңізді сақтау үшін басқа мүлік немесе депозит табуыңыз керек болады. Егер олай істемесеңіз, тұруға рұқсатыңыз бір-екі жылдан кейін күшін жояды.

Тұрғылықты жерді туыстарына беру. Мысырда тұрғылықты жерді шартты түрде «мұрагерлік бойынша» беру деген ұғым жоқ. Егер сіз мүліктің бір бөлігін басқа адамға берсеңіз, бұл әдеттегі сатып алу-сату мәмілесі болады және сіздің тұруға рұқсатыңыз сақталмайды.

Иә, құқықтарды беру кезеңіндегі заңнама азаматтар үшін бірдей болып қалды - бәрі ислам құқығына (шариғат) сәйкес сыйға тарту/мұрагерлік арқылы.

Қосып айтайын: біз қайтыс болған инвесторлардың туыстары мұрагерлік құқығын тіркеген және, мәні бойынша, «мұрагерлер» өздеріне тұруға рұқсаттарын ұзартқан мысалдарды көрдік, бірақ бұл ұзақ күтуді қажет ететін күрделі рәсім (кез келген елде отбасы санаты бойынша тұруға рұқсат алу сияқты).

Өтімділік – Австрия және Египет. Австриялық жылжымайтын мүлік әдетте тезірек сатылады (халықаралық сұраныс пен жалпы нарықтық тұрақтылыққа байланысты). Мысырда бәрі аймаққа байланысты: Каирдегі пәтерлер бірнеше айдан кейін сатып алушыны табады, бірақ Нев эль-Аламейндегі үй немесе Файюмдағы ауылдық вилла жылдар бойы тұра алады.

Сонымен қатар, егер сізге тез арада инвестиция қажет болса, Австрияда оны басқаруда (агенттік немесе аукцион арқылы сату) көбірек еркіндік бар, ал Мысырда құжаттарды рәсімдеу және тексеру өте көп уақытты алады.

ЕО-ға (Германия, Австрия, Кипр) және Мысырға инвестиция салудағы жеке тәжірибемнен бірнеше негізгі сабақтарды тұжырымдадым:

Капиталды бөлу. Мен ешқашан бәрін бір банкке салуды ұсынбаймын. Егер клиенттің мақсаты капиталды сақтау болса, біз әрқашан резервті жоғары өтімді валюталарда немесе активтерде ұстауды ұсынамыз. Сонымен қатар, мен әртүрлі нарықтарға назар аудару маңызды деп санаймын.

Мысалы, менен жиі: «2025 жылы 300 мың еуро инвестицияны таңдар едіңіз – Египет пе, әлде Вена ма?» деп сұрайды. Мен: «Айырмашылықты бөліп қарастырған жөн – 200 мың еуроны Венадағы ұзақ мерзімді жылжымайтын мүлікке инвестициялаңыз (өсім аз, бірақ тұрақты табыс) және жоғары кіріс алу үшін Египетте 100 мың еуро тәуекелге барыңыз. Егер шетелдік немесе орыс тілді адам бәрін бір картаға салуды жөн көрсе, олар бұл үшін өздерінің жайлылығынан бас тартуға дайын ба, жоқ па, соны қарастырсын», – деп жауап беремін.

Мүлікті тексеру. Адвокаттың міндеті - сатушының жеткілікті құжаттамасының бар-жоғын қамтамасыз ету. Іс жүзінде мен жаңа иелер құрылыс ережелерін бұзғанын (пәтерлерді жоғарыдағы көршілер су басып қалды!) немесе тіркеудің толық еместігін (иесі жерді толық сатып алмаған) анықтаған жағдайларды көрдім.

Кейде шетелдіктер тәуекелді елемей, «Ешкімге бәрібір, қоя тұршы, мен оны кейін жалға беремін » деп ойлайды. Менің кеңесім: Мысырдағы заң күрделі және сунниттік мұраға байланысты, сондықтан әрқашан жергілікті тәжірибесі бар адвокат жалдаймыз. Vienna Property клиенттің толық бақылауда болуын қамтамасыз ету үшін әрбір серіктес адвокатты шолулар арқылы мұқият тексереміз.

Тұрақты және өсіп келе жатқан нарықтар арасында бөлу. Мен әдетте стратегиямды былай бөлемін: 30% – әлеуеті бар жоғары тәуекелді нарықтар (Египет, Түркия, Мексика және т.б.); 70% – дәстүрлі активтер (ЕО жылжымайтын мүлкі, ЕО және АҚШ облигациялары).

Мен өзім үшін не таңдар едім? Мен тұрақты өсу сценарийін қалаймын: мен Мысырдағы акцияларымның бір бөлігін сатып, оларды Австриядағы «ыңғайлы» қорға инвестициялар едім. Менің мақсатым - отбасымды және болашақ зейнеткерлікті қамтамасыз ету, сондықтан мен көбінесе Австрияға сенемін.

Бірақ мен ашығын айтайын: егер нарық күрт құлдыраса және жеңілдіктер пайда болса, мен Мысырға қайта кіруді жоққа шығармаймын – онда ел экономикасы шынымен тұрақтанғанына сенімді болғаннан кейін кіремін.

Египет - үлкен перспективалары мен жоғары тәуекелдері бар нарық.

Египетті қашан таңдау керек? Инвестицияларыңызды басқаруға дайын болған кезде: мүлікті мұқият талдаңыз, валюта бағамының ауытқуларын ескеріңіз және тосынсыйларға дайын болыңыз. Бұл жағдайда сіз жоғары кірістілік пен қолайлы шарттарға ие боласыз (бастапқы төмен бағалар, 50 000–100 000 долларға сатып алулар үшін «алтын виза»).

Австрия қашан ең жақсы таңдау? Тұрақтылық пен қауіпсіздік сіз үшін максималды пайдадан маңыздырақ болған кезде. Австрия 70% жағынан тиімдірек: транзакциялардың ашықтығы, меншік құқықтарының қауіпсіздігі, бағаның баяу, бірақ тұрақты өсуі және бюрократиялық тәуекелдердің минималдылығы.

Инвестициялық заңгердің жалпы кеңесі:

1. Әрқашан жергілікті заңгерді тартыңыз (кем дегенде құжаттарды тексеру және дайындау үшін).
2. Ешбір жағдайда барлық жинақтарыңызды бір инвестицияға салмаңыз (инвестицияларыңызды ел мен актив бойынша бөліңіз).
3. Экономика мен саясатты (инфляция, валюта бағамы, заңнама) бақылап отырыңыз – бұл сіздің Мысырдағы табысыңызға тікелей әсер етеді.
4. Өтімді жерге (сұранысы жақсы) инвестиция салыңыз. Күмәніңіз болса, Каирдегі немесе курорттық қала орталығындағы мүліктерден бастаңыз.
5. Сақтандыру және мүлікті күтіп ұстау туралы ұмытпаңыз (кез келген пәтерді жылына бір немесе екі рет жөндеу қажет болуы мүмкін).

2030 жылға дейінгі болжам. 2030 жылға қарай біз ірі жобаларды (жаңа Суэц каналы порталы, Қызыл теңізді игеру) жүзеге асырумен қатар, Мысырға туризмнің өсуін жалғастырамыз деп күтеміз. Бұл жылжымайтын мүлік нарығын тағы 10–20%-ға арттыруы мүмкін.

Сонымен қатар, Египет шетелдік инвестицияларды тартуға назар аударады (жаңа тұрақты тұру бағдарламалары, мүмкін банк операцияларын ырықтандыру). Біз келесі үрдістерді бақылайтын боламыз: Vienna Property компаниясы Мысырда арнайы жобаларды (жергілікті құрылыс салушылармен бірлесіп) іске қосуды жоспарлап отыр, осылайша клиенттер еуропалық мамандардың бақылауымен инвестиция сала алады.