2026 жылы Венадағы мүлікті жалға алу және жалға беру үшін ең жақсы аймақтар

Вена - Орталық Еуропадағы ең сенімді және дамыған жылжымайтын мүлік нарықтарының бірі. Соңғы жылдары бағаның айтарлықтай өсуіне қарамастан, жалға берілетін үйлерге сұраныс жоғары болып қала береді. Бұл қаланы баспана іздеп жүргендер - студенттер, отбасылар және шетелдіктер - үшін де, тұрақты жалдау табысына үміттенетін инвесторлар үшін де тартымды етеді.

2025 жылға қарай Венада жалға берілетін тұрғын үйге сұраныс қайтадан артады. Бұл халық санының өсуіне, мигранттардың, жас отбасылардың және жұмысшылардың ағынына байланысты. Қалада уақытша тұратын және жалдауды жиі таңдайтын студенттер мен мамандар да айтарлықтай әсер етеді. Сонымен қатар, пәтерлердің, әсіресе жаңа және жоғары сапалы пәтерлердің тапшылығына байланысты бағалар өсуде.

Мұндай сұраныс кезінде көршілік маңызды рөл атқарады. Ол жалдау ақысының деңгейін, кірістілікті, жалға алушының үйді қаншалықты тез табатынын, олардың қаншалықты сенімді екенін және мүлікті сатудың қаншалықты оңай екенін анықтайды. Бұл мақалада біз Венадағы пәтер жалдауға арналған аудандарды қарастырамыз, олар қазіргі уақытта инвесторлар мен мүлік иелері үшін сұраныстың, тұрақты табыстың және перспективалардың ең жақсы үйлесімін ұсынады.

2025 жылға қарай Вена халқы мен тұрғын үй нарығының тұрақты өсуін көрсетті. Қала халқы шамамен 2,03 миллионнан асты, бұл соңғы он жылда 12-13%-ға өсімді білдіреді — 2015 жылдан бері қалаға шамамен 230 000 тұрғын қосылды. Бұл өсім тұрғын үй мен жалға берілетін үйлерге деген жоғары сұраныстың негізгі қозғаушы күші болып табылады, оған көші-қон, ішкі қоныс аудару және жас отбасылардың ағыны ықпал етеді, бұл тұрғын үйге деген сұраныстың тұрақты түрде жоғары болып қалуын білдіреді.

Екінші негізгі үрдіс - 2024-2025 жылдары Венада жалдау ақысының өсуі. Нарықтық аналитика мен агрегаторларға сәйкес, бірнеше сегменттегі жалдау ақысы өткен жылмен салыстырғанда екі таңбалы қарқынмен өсті. 2025 жылдың соңына қарай қаладағы орташа жалдау ақысы шаршы метріне шамамен 20 еуроны құрайды, ал тікелей жалдау ақысы шаршы метріне шамамен 20,1 еуроға жетеді. Жалпы алғанда, жалдау ақысы қолжетімді аудандарда шаршы метріне 15 еуродан ( ImmoScout/Immopreise Innere Stadt және Neubau сияқты орталық және беделді аудандарда шаршы метріне 25-28 еуроға дейін .

2025 жылы жаңа тізімдердің бағасы мүлік түріне және деректер көзіне байланысты өткен жылмен салыстырғанда шамамен 6-9%-ға өсті.

Үшінші үрдіс - аудандар арасындағы алшақтықтың артуы. Innere Stadt , Neubau , Leopoldstadt және Mariahilf жалдау ақысының жоғары мөлшерлемелері және жақсы өтімділік сақталады, бірақ сатып алу шығындарының жоғары болуына байланысты олардың пайыздық мөлшерлемелері әдетте төмен.

Donaustadt, Floridsdorf, Favoriten және Simmeringсияқты сыртқы аудандар шаршы метрге қолжетімді бағаларды ұсынады және көбінесе ағымдағы жалдау ақысының жоғары кірістілігін ұсынады. Мұнда жұмысшылар мен жас отбасылардың сұранысы негізінде жаңа отбасылық тұрғын үй кешендерінің (Neubau) құрылысы белсенді түрде жүргізілуде. Дегенмен, әлеуметтік тұрғын үйлердің үлесі жоғары аудандарда Wien-ер-Вохнен) инвесторлар мүлікті қайта сату немесе босату кезінде бәсекелестік пен шектеулердің артуына тап болуы мүмкін.

Төртінші аспект Wien секторы күшті болды : кейбір сегменттерде жалға берілетін тұрғын үйдің жартысынан көбі қалаға немесе коммерциялық емес құрылыс салушыларға тиесілі.

Бұл нарықта ерекше тепе-теңдік жасайды: бір жағынан, қолжетімді әлеуметтік тұрғын үй төменгі сегменттегі бағаның өсуін тежейді, ал екінші жағынан, жекеменшік нарық сұраныс пен бағалар тез өсетін орташа және қымбат тұрғын үйлерге бағытталған.

Соңында, нарықтың циклділігі мен реттеуші тәуекелдерді ескеру қажет. Вена 2020 жылдары (мысалы, 2015 және 2022 жылдары) көші-қон толқындарын бастан кешірді, бұл тұрғын үй және жалға беру нарықтарына қысымды уақытша арттырды. Сонымен қатар, билік Airbnb-ге шектеулерді қоса алғанда, қысқа мерзімді жалға алу ережелерін қатаңдатып, тұрғын үйдің қолжетімділігі мен жалдау ақысын бақылауға көбірек көңіл бөлуде. Осы факторлардың барлығы инвесторлар мен үй иелері ескеруі тиіс тәуекелдер деңгейіне тікелей әсер етеді.

Венада пәтер жалдауға ең қолайлы аймақтарды анықтау үшін біз кешенді нарықтық зерттеу жүргіздік. Онда экономикалық деректер, сұраныс, инфрақұрылым сапасы және жергілікті ережелер ескерілген.

Біздің әдісіміз ескі ғимараттарда (Altbau) реттелетін тарифтері бар (Richtwert) және жаңа ғимараттарда шаршы метрге еуромен орташа жалдау бағаларын салыстыруға негізделген. Сондай-ақ, ұзақ мерзімді табыстың өсуі мен сұраныстың тұрақтылығын бағалау үшін 2015 жылдан 2025 жылға дейінгі жалдау бағаларының үрдістерін талдаймыз.

Негізгі көрсеткіш - мүліктің бос тұруы , яғни орташа жалға алушы қалады. Жалға алу бағасы жоғары аудандарда бос тұру қаупі төмен және тұрақты табыс әкеледі. Пайдалылықты талдау жалпы және таза табысты ескереді. Бұл пайдалану шығындарын, салықтарды және ықтимал жөндеу шығындарын шегергеннен кейін нақты қаржылық нәтижені бағалауға мүмкіндік береді.

Маңызды фактор - бастапқы құн - жылжымайтын мүлік сатып алу кезіндегі шаршы метрдің орташа бағасы. Ол жалпы инвестицияға және инвестицияны өтеуге кететін уақытқа әсер етеді.

Жалға алушының түрі де ауданды бағалауға әсер етеді: студенттер тұратын аудандарда сұраныс тұрақсыз, отбасыларға қолайлы аудандарда тұрақты, ал шетелдік мамандар көп шоғырланған аудандарда қолжетімділік жоғары. Географиялық факторларға көлік қолжетімділігін талдау кіреді: метро желілеріне, трамвай бағыттарына және ірі көлік тораптарына жақын орналасуы.

Дамыған инфрақұрылым — мектептер, балабақшалар, емханалар, дүкендер және саябақтар — ауданды тартымды етеді және жалға алушыларды ұзағырақ тұруға ынталандырады.

Заңды тәуекелдерге ерекше назар аударылады: ескі тұрғын үй қорындағы жалдау ақысын реттеу (Altbau), ұсынылған жалдау жүйесін қолдану (Richtwertmietzins), қысқа мерзімді жалдау ақысына шектеулер және жылжымайтын мүлікті пайдалануға рұқсат етілген талаптарды анықтайтын муниципалдық ережелер. Бұл факторлар әлеуетті кірісті азайтуға да, нарықтың тұрақтылығы мен болжамдылығын қамтамасыз етуге де мүмкіндік береді.

Stadt Wien (MA 23) және Statistik Austria пайдаланылады нақты нарықтық ұсыныстар мен баға үрдістерін көрсететін ImmoScout24 , Willhaben және Immopreise сияқты ірі нарық платформалары кіреді

Wien er Wohnen деректері құнды толықтырулар болып табылады . Олар нарыққа кәсіби көзқараспен қарауға, нақты салалар мен сегменттердегі жағдайды тереңірек түсінуге және ағымдағы өзгерістер мен үрдістерді бағалауға көмектеседі.

Нәтижесінде алынған әдіснама экономикалық және әлеуметтік көрсеткіштерді, нарықтық деректерді, инфрақұрылымды және заңды шектеулерді біріктіретін кезең-кезеңімен талдау болып табылады. Бұл тәсіл Венаның ең үлкен жалдау әлеуеті бар аудандарын объективті түрде анықтауға мүмкіндік береді.

Венадағы жылжымайтын мүлікті жалға алудың табыстылығында аудан шешуші рөл атқарады. Әрбір ауданның өзіндік ерекшеліктері бар: әлеуметтік орта, сұраныс деңгейі, жалдау бағасының динамикасы және ережелер. Мұның бәрі мүліктің кірістілігі мен жалға алушының тұрақтылығына тікелей әсер етеді.

Аудандарды бағалау кезінде шаршы метрге шаққандағы орташа жалдау ақысын ғана емес, басқа да факторларды ескеру маңызды. Өтімділік, жалға алушылардың профилі, қала құрылысы жоспарлары, көлікке қолжетімділік және ықтимал тәуекелдер де бірдей маңызды. Төменде инвесторлар мен меншік иелері үшін тұрақты сұраныс пен теңгерімді кіріске бағытталған 2025 жылы ең перспективалы деп саналатын аудандар келтірілген.

Қысқаша сипаттама. Favoriten - Венаның оңтүстігіндегі үлкен және халқы тығыз орналасқан аудан. Хауптбанхоф маңында көлік және теміржол жобалары іске қосылғаннан бері оның дамуы айтарлықтай жеделдеді. Ауданда әртүрлі санаттағы жаңа ғимараттар мен көпқабатты үйлер басым, ал қалалық орта жаңа дүкендермен, қызметтермен және жұмыс орындарымен жақсарып келеді.

Кімге арналған. Favoriten төмен және орта табысты отбасылар, жұмысшылар, жас жұбайлар және студенттер үшін өте қолайлы. Бұл аймақ өз мүлкін жаппай нарыққа жалға беруді жоспарлап отырған инвесторлар үшін де қызықты.

Орташа жалдау ақысы және бағасы. Шамамен жалдау бағасы шаршы метріне 12-15 еуроны құрайды. Бағасы пәтердің жағдайына және қоғамдық көлікке жақындығына байланысты. Шалғай аудандардағы қарапайым және кішірек пәтерлер арзанырақ, ал теміржол станцияларының жанындағы жаңа пәтерлер қымбатырақ.

Күтілетін кірістілік. Жалпы кірістілік әдетте қолжетімді сатып алу бағасымен және мүлікті дұрыс басқарумен шамамен 3,5-4,5% құрайды. Жаңа ғимараттарда ( Neubau ) шаршы метрдің бағасы жоғары болғандықтан, кірістілік сәл төмен болуы мүмкін.

Тәуекелдер мен шектеулер. Бұқаралық нарық сегменті жоғары бәсекеге қабілетті, сұраныс маусымдық тұрғыдан өзгеруі мүмкін және кейбір ескі үйлер тез тозуы мүмкін. Қолжетімді нұсқалардың көптігі жалдау бағасының өсуін тежеуі мүмкін. Жалдау бағасын есептеген кезде ережелер мен қосымша шығындарды, соның ішінде коммуналдық төлемдерді (Betriebskosten) ескеру маңызды.

Қысқаша сипаттама. Donaustadt - Венаның шығысындағы ең үлкен аудан. Соңғы жылдары мұнда жаңа тұрғын үй кешендер ( Neubau ), кеңсе орталықтары және Дунай бойындағы демалыс аймақтары белсенді түрде салынды. Бұл заманауи аудандарда ыңғайлы орналасуы, саябақтары және ойын алаңдары бар пәтерлер ұсынылады.

Кімге арналған: Бұл аймақты көбінесе отбасылар, шетелдіктер, жаңа бизнес орталықтарының қызметкерлері және көбірек кеңістік пен жасыл кеңістіктерге жақындықты бағалайтын адамдар таңдайды.

Орташа жалдау ақысы және оның бағасы. Шаршы метріне шамамен 15–20 еуро: шалғай аудандар мен ескі ғимараттарда баға төмен, ал қолайлылық деңгейі жақсы жаңа тұрғын үй кешендерінде баға жоғары.

Күтілетін кірістілік. Жаңа жобаларда ( Neubau ), егер сатып алу бағасы орташа болса және ұзақ мерзімді жалға алушылар тарапынан сұраныс жоғары болса, жалпы кірістілік шамамен 3,8-4,6% болуы мүмкін.

Тәуекелдер мен шектеулер. Бұл аймақ үшін негізгі қауіп - ұсыныстың шамадан тыс көп болуы. Егер нарықта бірден көптеген жаңа пәтерлер пайда болса, бұл бос орындардың көбеюіне және жалдау ақысының уақытша төмендеуіне әкелуі мүмкін. Сонымен қатар, аймақтың қала орталығынан қашықтығы қала орталығында жұмыс істейтін және қашықтан жұмыс істей алмайтын немесе икемді жұмысқа бару нұсқалары жоқ жалға алушылар үшін тартымдылығын төмендетуі мүмкін.

Қысқаша сипаттама. Leopoldstadt - орталық пен шығыс арасындағы байланыстырушы буын. Оған орталыққа жақын аудандар, жағалаулар және арал аймақтары кіреді. Аудан жақсы дамыған көлік желісімен, кешенді өмір сүруге қолайлы инфрақұрылымымен және қаланың бас саябағына (Пратер) және маңызды мәдени орындарға жақын орналасуымен тартымды.

Қолайлы: Бұл аймақ жас мамандар, шетелдіктер және орташа және жоғары табысы бар жалға алушылар арасында танымал. Бұл қысқа және орта мерзімді жалға алу үшін, әсіресе қала орталығына жақын жерде тұрғысы келетін, бірақ Иннере Штадтында тікелей тұрғысы келмейтіндер үшін өте Innere Stadt .

Орташа жалдау ақысы және бағасы. Шамамен бір шаршы метрге €20–26; қала орталығына өте жақын аудандарда бағалар одан да жоғары болуы мүмкін.

Күтілетін кірістілік. Жалпы кірістілік 3,2-4,0% — жоғары жалдау ақысы жоғары сатып алу бағасымен өтеледі, сондықтан жалпы тиімділік орташа.

Тәуекелдер мен шектеулер. Негізгі тәуекел - шаршы метрге сатып алу бағасының жоғары болуы, бұл кірістілікті төмендетеді. Сондай-ақ, шетелдік тұрғын үй нарығындағы қарқынды бәсекелестік және қысқа мерзімді жалдау сұранысының маусымдық ауытқулары болуы мүмкін.

Қысқаша сипаттамасы : Meidling S-Bahn және U-Bahn сияқты ыңғайлы көлік байланыстары, сондай-ақ дүкендер мен қызметтердің кең таңдауы бар классикалық тұрғын үй ауданы. Ол ескі көпқабатты үйлерді жаңа тұрғын үй құрылыстарымен біріктіреді.

Қолайлы: Әртүрлі аудитория: отбасылар, орта деңгейдегі мамандар және жұптар. Бұл аймақ тұрақты орта тапқа бағытталған инвесторлар үшін өте қолайлы.

Орташа жалдау ақысы және бағасы. Шамамен 1 шаршы метрге €17-21 — бағасы аудандағы нақты орналасқан жеріне және пәтердің стандартына байланысты.

Күтілетін кірістілік. Жалпы кірістіліктің шамамен 3,2-4,2% құрайды. Пайдалылық көбінесе қолайлы сатып алу бағасы мен коммуналдық қызметтердің құнымен анықталады.

Тәуекелдер мен шектеулер. Meidling , әсіресе оның көлік пен инфрақұрылымға жақындығын мұқият бағалау маңызды

Қысқаша сипаттама. Simmering айтарлықтай өзгеріске ұшырауда: дәстүрлі өнеркәсіптік ауданнан жаңа тұрғын үй құрылыстарының тартымдылығына айналуда. Оның заманауи тартымдылығы қолжетімді тұрғын үй мен көлікке тамаша қолжетімділікке негізделген.

Қолайлы: Бұл Венадағы жас отбасыларға, бюджетті ұстанатын жалға алушыларға және жұмысшыларға арналған ең үздік жалға берілетін аудан. Қолжетімді баспана іздейтін инвесторлар осы аймақтан қолжетімді жалдау нұсқаларын таба алады.

Орташа жалдау ақысы және оның бағасы. Шамамен €16–19/м² (кейбір бағалаулар €18–19/м² аралығында болады).

Күтілетін кірістілік. Жалпы кірістілік, әсіресе жаңа және жақсы жобаланған пәтерлер үшін шамамен 3,5-4,3% құрайды.

Тәуекелдер мен шектеулер. Сұраныс пен халық саны тұрақты болып қала береді, бірақ аймақ негізгі орындарға қарағанда өтімділігі төмен болуы мүмкін. Болашақ көбінесе жаңа жобалардың іске қосылу қарқынына байланысты.

Қысқаша сипаттама. Döbling және Hietzing виллалары, таунхаустары және жоғары сапалы көпқабатты үйлері бар беделді, жасыл аудандар. Олар жоғары өмір сүру деңгейін, тамаша мектептерді және төмен тығыздықтағы құрылыстарды ұсынады.

Қолайлы: Мұнда сенімді және ауқатты жалға алушылар тұрады: жоғары табысты отбасылар, дипломаттар және басшылар. Бұл аймақ ұзақ мерзімді жалға алу үшін өте қолайлы.

Орташа жалдау ақысы және оның диапазоны. Мұндағы жалдау ақысы жоғары — шаршы метріне шамамен 22-30 еуро, ал кейбір мүліктер үшін одан да жоғары. Виллалар мен сәнді мүліктердің бағасы бұл деңгейден айтарлықтай асып кетуі мүмкін.

Күтілетін кірістілік. Жалпы кірістілік әдетте жоғары сатып алу бағаларына байланысты төмен (≈2,5–3,5%). Дегенмен, мұндай мүліктер өз құнын жақсы сақтайды және жоғары өтімді болып табылады.

Тәуекелдер мен шектеулер. Пайыздық мөлшерлемелер төмен, бірақ тоқтап қалу қаупі төмен. Премиум сегментіндегі инвесторлар ай сайынғы тез пайдаға емес, ұзақ мерзімді мүліктің өсуіне назар аударуы керек.

Қысқаша сипаттама. Бұл орындар қала орталығына, университеттерге, бизнес кеңістіктеріне және мәдени мекемелерге жақын орналасқан. Олар жалға берілетін тұрғын үйлердің жоғары шоғырлануын ұсынады және студенттер мен жас мамандардың тұрақты қызығушылығын көрсетеді.

Қолайлы: Негізгі жалға алушылар - студенттер, жас мамандар, шетелдіктер және шығармашылық мамандар. Бұл аумақтар қысқа және орта мерзімді жалға алу үшін өте қолайлы.

Орташа жалдау ақысы және оның диапазоны: €20-28/м²; орталық аудандардағы сапалы пәтерлер үшін бағалар одан да жоғары болуы мүмкін.

Күтілетін кірістілік: сатып алу бағасына және пәтердегі жабдық деңгейіне байланысты жалпы кірістіліктің 3,0-4,0%.

Тәуекелдер мен шектеулер. Тәуекелдерге жоғары бастапқы шығындар және қарқынды бәсекелестік жатады. Қысқа мерзімді жалға алу сегментінде Airbnb стиліндегі жалға алу ережелері сияқты реттеуші шектеулерді де ескеру маңызды.

Австрияда заңдар жалға алушыларды қатты қорғайды. Пәтер иесі үшін бұл «жалға беріп, ұмытып кету» сияқты қарапайым емес. Олар ережелерді қатаң сақтауы керек: келісімшарт шарттарын сақтау, рұқсат етілген жалдау ақысынан аспау, коммуналдық төлемдерді дұрыс басқару, салықтарды төлеу және пәтерді «туристтерге бірнеше күнге» жалға беруге тыйым салынатынын есте сақтау. Мұның бәрі қатаң ережелермен реттеледі.

Бұл ережелерді сақтамау қаржылық шығындардан бастап әкімшілік айыппұлдарға және ұзаққа созылатын сот ісін жүргізуге дейінгі нақты тәуекелдерді тудырады. Сондықтан, Венадағы мүлік иелері үшін төменде қарастыратын заңның негізгі аспектілерін түсіну өте маңызды.

Австрияда жалдау шарттарының екі негізгі түрі бар: тұрақты (unbefristet) және мерзімді (befristet).

Ашық келісім-шарт (Mietvertrag unbefristeter)

Келісімнің бұл түрі жалға алушы үшін максималды қорғауды қамтамасыз етеді. Үй иесі келісімді тек қатаң белгіленген себептер бойынша, мысалы, жалға алушының пәтерде тұруды жалғастыру ниеті немесе жалға алушының елеулі бұзушылықтары бойынша ғана бұза алады.

Мәңгілік жалдау әдетте кірістілікті төмендетеді, бірақ мүліктің өтімділігін арттырады, себебі мұндай тұрғын үйді ұзақ мерзімді жалдауды іздейтін жалға алушылар жиі таңдайды.

Мерзімді келісімшарт (befristeter Mietvertrag)

Әдетте, жалдау шарты үш жылға, сирек жағдайда бес немесе он жылға жасалады. Оны бірнеше рет жаңартуға болады, бірақ екінші жаңартудан кейін жалға алушы мерзімсіз жалдау шартын сұрауға құқылы. Үй иесі үшін мерзімді жалдау шарты ыңғайлырақ, себебі ол икемділікті арттырады және қажет болған жағдайда жалдау ақысын қайта қарау мүмкіндігін береді.

Рихтверт - ескі қор үшін шекті мөлшерлемелер (Алтбау)

1945 жылға дейін салынған ескі ғимараттар үшін заңды түрде белгіленген жалдау лимиті - Richtwertmiete (жалдау ақысы) деп аталатын жүйе қолданылады. Әрбір федералды аймақ өзінің Richtwert шегін белгілейді. Белгілі бір сипаттамалар үшін қосымша төлемдерге (Zuschläge) рұқсат етіледі, мысалы:

• пәтердің жақсы жағдайы;
• дамыған инфрақұрылым;
• лифттің болуы;
• жаңғырту жұмыстары жүргізілді.

Қосымша төлемдермен де, жалдаудың соңғы мөлшерлемесі заңмен шектелген күйінде қалады. Осыған байланысты ескі ғимараттардың кірістілігі көбінесе жаңа құрылыстарға қарағанда төмен болады (Neubau), бірақ ұзақ мерзімді жалдау тәуекелдері әдетте төмен.

Австрия заңы жалға алушыларды да, үй иелерін де қорғайды, бірақ жауапкершіліктің көп бөлігі әдетте үй иесіне жүктеледі.

Негізгі міндеттер:

• тұрғын үйді тұруға жарамды жағдайда ұстау;
• қажетті жөндеу жұмыстарын жүргізу, әсіресе ғимарат құрылымына қатысты жөндеу жұмыстарын жүргізу;
• Betriebskosten (коммуналдық және пайдалану шығындары) бойынша анық және ашық есептеуді қамтамасыз ету;
• жалдау мерзімі аяқталғаннан кейін депозитті (Kaution) қайтару - әдетте 2-3 айлық жалдау төлемі мөлшерінде;
• Heizwärmebedarf қоса алғанда, энергия тиімділігінің ең төменгі талаптарына сәйкестік.

Үй иесінің құқықтары:

• жалға алушының төлем қабілеттілігін тексеру (Bonitätsprüfung);
• заңмен рұқсат етілген шекте жалдау ақысының өзгеруі;
• мүлікке зақым келген жағдайда кепілдің бір бөлігін ұстап қалу;
• жалға алушы тарапынан елеулі бұзушылықтар болған жағдайда келісімшартты бұзу.

Бұл ережелерді бұзу сот ісіне және айыппұлдарға әкелуі мүмкін екенін есте ұстаған жөн, сондықтан заңды жақсы түсіну маңызды.

Венада Airbnb сияқты платформалар арқылы қысқа мерзімді жалға алу қатаң реттеледі. Бұл ережелердің негізгі мақсаты - ұзақ мерзімді тұру үшін тұрғын үйді сақтау және тұрғын үй ғимараттарының қонақ үйлерге айналуына жол бермеу.

Негізгі шектеулер:

• көп пәтерлі үйдің барлық бірлескен иелерінің келісімі қажет;
• тұрақты тұруға арналған ғимараттарды қысқа мерзімді жалға беруге тыйым салу (Hauptwohnsitz);
• белгілі бір аумақтарда қосымша жергілікті шектеулер;
• Бұзушылықтар үшін айыппұлдар 50 000 еуроға дейін жетуі мүмкін.

Бұл үй иелері қысқа мерзімді жалға алуға рұқсат етілгенін алдын ала тексеріп, елеулі айыппұлдар мен басқа да жазалардан аулақ болу үшін барлық қажетті келісімдерді алуы керек дегенді білдіреді.

Жалға алудан түскен табыс табыс салығына жатады (Einkommensteuer). Дегенмен, салық жалдау ақысының толық сомасына емес, тек рұқсат етілген шығындарды шегергеннен кейінгі пайдаға төленеді.

Нені есептен шығаруға болады:

• тұрғын үй жылжымайтын мүлкінің жылдық амортизациясы (Abschreibung) 1,5% мөлшерінде;
• коммуналдық қызметтер және техникалық қызмет көрсету ақысы (Betriebskosten) меншік иесінің есебінен төленеді;
• ипотекалық несиелер бойынша пайыздар;
• жөндеу шығындары және тұрғын үйді жаңарту шығындарының бір бөлігі;
• мүлікті басқарумен байланысты шығындар.

Заңдарды білу - тек бастапқы нүкте. Жалға беруден түсетін табысты шынымен табу үшін нарықты, мүліктің жағдайын, жақсарту әлеуетін және жалға алушыларды тиімді басқару мүмкіндігін түсіну маңызды. Тиімді үй иесі мұқият басқаруды, қаржылық сақтықты және мүліктің сапасына назар аударуды біріктіреді.

Пәтер сатып алмас бұрын немесе жалға бермес бұрын, әлеуетті кірістілікті бағалау маңызды. Бұл үшін әдетте екі көрсеткіш қолданылады: жалпы кірістілік және таза кірістілік.

Жалпы кірістілік мүліктің «негізгі» кірістілігін — жылдық жалдау табысының пәтерді сатып алу бағасына қатынасын көрсетеді.

Формула:

Таза кірістілік нақты кірістілікті көрсетеді, себебі оған барлық шығындар мен салықтар кіреді.

Формула:

Favoriten60 м² пәтердің мысалы:

Жалпы кірістілік = 4,7 %

Таза кірістілік ≈ 3,2 %

Пәтерді тиісті түрде жақсарту оның құнын тікелей арттырады, жалға алушылардың қызығушылығын тудырады және тез сатылу ықтималдығын арттырады. Энергия үнемдейтін шешімдер — жаңа терезелер, заманауи жылыту жүйесі және жоғары сапалы оқшаулау — тұрғындар үшін коммуналдық шығындарды айтарлықтай азайтады және мүліктің энергия тиімділігін арттырады. Бұл пәтерді тартымды етеді және жалға беруді немесе сатуды жеңілдетеді.

заманауи ас үй маңызды фактор болып табылады. Жалға алушылар ас үй аймағының ыңғайлылығы мен сыртқы түрін бағалайды, ал жақсы жабдықталған ас үй жалдау ақысын арттырып, жалға алушыны тезірек табуға көмектеседі.

Жақсы жуынатын бөлме де маңызды Заманауи, ұқыпты және функционалды жуынатын бөлме өмір сүруді жайлы етеді және пәтердің жалпы көрінісін жақсартады.

Соңғы жылдары адамдар үйде көбірек уақыт өткізетіндіктен, балкон немесе лоджия : ламинат немесе паркет сияқты берік еден жабыны ұзақ уақытқа шыдайды, күтіп ұстау оңай және үйді жайлы етеді.

жақсы күтілген, жоғары сапалы кеңістік сезімін тудыратын нюанстарды ескеру маңызды Сенімді сантехника, ойластырылған жарықтандыру, жаңартылған беттер және ұқыпты бөлшектер тұрғындардың жайлылығын арттырады, тозуды азайтады және мүліктің құнын арттырады. Жаңғыртудың бұл тәсілі тек сыртқы келбетті ғана емес, сонымен қатар пәтерді жайлы және берік ететін практикалық шешімдерді де қамтиды.

Инвестициялық аудандардың мысалдары: орталық аудандарда — мысалы, Innere Stadt (1-ші аудан) және Leopoldstadt Favoriten (10-шы аудан), Meidling (12-ші аудан) және Simmering кездеседі . Бұл аудандарда пәтерлерді жөндеу жалға алушылардың қызығушылығын айтарлықтай арттырады және тұрақты табысты қамтамасыз етуге көмектеседі.

Жалға алуды жоспарлаған кезде, жалға алушыларыңыз кім болатынын түсіну маңызды, себебі бұл сіздің мүлкіңізді басқару тәсіліңізге және табыс деңгейіңізге әсер етеді.

Студенттер көбінесе тұрғын үйді жиі ауыстырады, сондықтан икемді тәсіл қажет. Олар сенімді интернетке қол жеткізу мүмкіндігі бар, ешқандай жөндеусіз бірден көшуге дайын жиһазбен жабдықталған пәтерлерді бағалайды. Alsergrund (9-шы аудан) және Döbling (19-шы аудан) сияқты университеттер саны көп аудандар осы демографиялық топ арасында ерекше танымал.

Отбасылар әдетте ұзақ мерзімді тұрғындар болып табылады және тұрақтылықты бағалайды. Олар кең пәтерлерді, тыныш ортаны және мектептерге, балабақшаларға және саябақтарға ыңғайлы қол жетімділікті қалайды. Hietzing (13-ші аудан) және Währing (18-ші аудан) сияқты жақсы инфрақұрылымы және жасыл кеңістігі бар аудандар отбасылар үшін өте қолайлы. Экспаттар мен халықаралық мамандар, егер тұрғын үй жоғары стандарттарға сай болса, ыңғайлы орналасқан болса және жұмыс орнына жақын жерде жақсы қоғамдық көлік байланысы болса, әдетте орташа бағадан жоғары баға төлеуге дайын.

Олар көбінесе ыңғайлы көлік заманауи тұрғын үйлермен үйлескен Innere Stadt, Landstraße (3-ші аудан) және Leopoldstadtорталық аудандарын қалайды.

Егде жастағы жалға алушылар әдетте тыныш өмір салтын ұстанады және үйлеріне жақсы күтім жасайды. Пәтер таңдағанда, олар әсіресе ыңғайлы орналасуды, оңай қолжетімділікті және ұзын баспалдақтардың болмауын бағалайды. Döbling , Hietzing және Liesing (23-ші аудан) сияқты ашық жоспарлы аудандар бұл топ үшін жайлы өмір сүру жағдайларын ұсынады.

Мақсатты топты нақты анықтау жақсартуларды ақылды жоспарлауға және қолайлы жалдау моделін әзірлеуге мүмкіндік береді. Нәтижесінде, мүлік жалға алушылардың күткендерін жақсырақ қанағаттандырады және уақыт өте келе тұрақты пайда әкеледі.

Венада тұрғын үй жалдау немесе іздеу, әсіресе бірінші рет үй сатып алушылар үшін, көбінесе қиын болуы мүмкін. Орналасқан жерді ақылмен таңдау, тізімдерді түсіну, шығындарды басқару және құқықтарыңызды түсіну сізге қажетсіз шығындардан аулақ болуға, уақытты үнемдеуге және жайлы өмір сүруге көмектеседі. Төменде нарықта шарлауға және хабардар шешім қабылдауға көмектесетін практикалық кеңестер берілген.

Венада үйді жалға беру үшін ауданды таңдау жалға алу кезінде маңызды рөл атқарады: бұл өмір сүрудің ыңғайлылығын, күнделікті шығындарды және жұмысқа, мектепке, дүкендерге және қоғамдық көлікке жетудің қаншалықты оңай екенін анықтайды.

Студенттер мен жас мамандар үшін университеттерге жақын орналасқан тұрғын үй және ыңғайлы көлік өте маңызды. Alsergrund (9-шы аудан) және Leopoldstadt (2-ші аудан) университеттерге жақын орналасқандықтан және кафелер, спорт залдары және кітапханалар сияқты дамыған инфрақұрылымға байланысты студенттер арасында үлкен сұранысқа ие.

Отбасыларға жақсы мектептері, балабақшалары және серуендеуге арналған саябақтары бар аудандарды қарастыру ұсынылады. Hietzing (13-ші аудан), Währing (18-ші аудан) және Döbling (19-шы аудан) тыныш атмосфераны, ашық жоспарлы құрылысты және жоғары деңгейдегі қауіпсіздікті ұсынады.

Экспаттар мен мамандар үшін ыңғайлы көлік және дамыған инфрақұрылым маңызды. Innere Stadt (1-ші аудан), Landstraße (3-ші аудан) және Leopoldstadt аудандары жұмысқа оңай баруды, халықаралық мектептерді және ыңғайлы сауда орындарын ұсынады.

Döbling , Hietzing және Liesing сияқты аудандар өте қолайлы.

Венада тұратын орынды таңдаған кезде, тізімдегі ақпаратты мұқият оқып шығу маңызды. Шарттар мен шығындарды дұрыс түсінбеу қажетсіз шығындарға немесе сіздің қажеттіліктеріңізге сәйкес келмейтін пәтерге әкелуі мүмкін.

Ең алдымен назар аудару керек нәрсе - Betriebskosten немесе пайдалану шығындары. Бұл ғимаратты күтіп ұстауға арналған міндетті ай сайынғы төлемдер, соның ішінде тазалау, қоқыс жинау, ғимаратты күтіп ұстау және сақтандыру. Олар әдетте негізгі жалдау ақысынан бөлек төленеді және олардың сомалары айтарлықтай өзгеруі мүмкін. Бұл шығындарды есепке алмау мүліктің соңғы құнының күтілгеннен әлдеқайда жоғары болуына әкелуі мүмкін.

Екінші маңызды фактор - жылыту шығындары (Heizkosten). Ескі және жаңа ғимараттар арасындағы айырмашылық мұнда әсіресе байқалады. Ескі ғимараттарда (Altbau) көбінесе жылуды нашар сақтайтын ескірген жылыту жүйелері болады, бұл қысқы шығындардың өте жоғары болуына әкеледі. Жаңа ғимараттарда ( Neubau ) қабырғалар мен терезелер жақсы оқшауланған, ал заманауи және тиімді жылыту жүйелері бар. Бюджетті жоспарлау кезінде тек жалдау ақысын ғана емес, сонымен қатар қысқы жылыту шығындарының өсуін де ескеру маңызды.

Пәтердің жағдайы да маңызды рөл атқарады. Ескі ғимараттардағы (Altbau) әдетте биік төбелермен, үлкен терезелермен және қызықты сәулетпен ерекшеленеді, бірақ көбінесе жөндеу жұмыстарын және қосымша жөндеу шығындарын қажет етеді. Екінші жағынан, жаңа ғимараттар ( Neubau ) заманауи қолайлылықтарды, жақсы әрлеуді және энергия үнемдейтін шешімдерді ұсынады, бірақ жалға алу әдетте қымбатырақ. Бұл тұрғын үй түрлерінің арасындағы айырмашылықтарды түсіну болашақ шығындар мен жайлылық деңгейлерін дәлірек бағалауға көмектеседі.

Жалдау ақысын азайту ойластырылған тәсілді қажет етеді. Аз төлеудің ең танымал тәсілдерінің бірі - ортақ тұрғын үй (БТ) арқылы. Жалдау ақысы мен коммуналдық қызметтер бірнеше жалға алушы арасында бөлінген кезде, жеке шығындар айтарлықтай азаяды, бұл әсіресе студенттер мен жас мамандар үшін ыңғайлы етеді.

Wohnbeihilfe сияқты үкіметтік қолдау бағдарламалары бар . Көмек мөлшері табыс деңгейіне, отбасы құрамына және тұрғын үй шығындарына байланысты және жалдау ақысының бір бөлігін жаба алады, бұл жалпы қаржылық ауыртпалықты азайтады.

Агенттік арқылы жалға алу әдетте екі айлық жалдау ақысын төлеуді талап етеді. Сіз үй иесімен тікелей іздеу арқылы шығындарды азайта аласыз, бұл әсіресе қаланың танымал аудандарында тиімді.

Уақыт та маңызды. Танымал аудандардағы пәтерлер өте тез жалға беріледі, сондықтан көшуден 1-2 ай бұрын іздеуді бастаған дұрыс. Алдын ала жоспарлау сізге көбірек таңдау жасауға мүмкіндік береді және бағаның көтерілуінен аулақ болуға көмектеседі.

Бұл қадамдар шығындарды азайтып қана қоймай, жалдау процесін түсінікті және ыңғайлы етеді.

Венадағы жалға алушылар заңмен қорғалған, және өз құқықтарыңызды түсіну үй иесінің дауларынан және дұрыс емес әрекеттерінен аулақ болуға көмектеседі. Негізгі құқықтарға мыналар жатады:

• коммуналдық төлемдерді, соның ішінде Betriebskosten төлемдерін ашық есептеу және дұрыс есептеу құқығы;
• пәтерді тұруға жарамды жағдайда ұстау және қажетті жөндеу жұмыстарын жүргізу бойынша үй иесінің жауапкершілігі;
• заңсыз жалдау ақысының өсуіне қарсы тұру мүмкіндігі;
• негізсіз немесе өз еркімен көшіруден қорғау.

Mietervereinigung Stadt Wien – Wohnservice сияқты қалалық қызметтерден кеңес пен қолдау сұрай алады Бұл қызметтер неміс тілінде түсіндірмелер мен қолдау көрсетеді, қақтығыстарды шешуге көмектеседі, келісімшарттардың заңдылығын тексереді және жалға алушылардың мүдделерін қорғайды.

Венадағы жалға берілетін мүлікке инвестиция салу қауіпсіз нұсқа болып саналады, бірақ ол белгілі бір тәуекелдермен бірге жүреді. Ықтимал шығындарды азайту және жалпы кірісті барынша арттыру үшін оларды алдын ала қарастырған жөн.

Шамадан тыс ұсыныс қаупі Neubau Венада жаңа құрылыс көлемі шамадан тыс болған аудандар бар. Бұл жалға беру нарығындағы бәсекелестікті күшейтіп, жылжымайтын мүлік кірістілігіне кері әсер етуі мүмкін. Бұл әсіресе соңғы жылдары жаңа пәтерлердің айтарлықтай саны салынған Favoriten , Simmering және Floridsdorf

Нарықты дұрыс бағалау және инвестицияларды жоспарлау үшін immosuchmaschine.at сияқты мамандандырылған порталдар арқылы оның динамикасын үнемі бақылап отырған жөн. Бұл ұсыныс пен сұраныс теңгерімдірек салаларды таңдауға көмектеседі.

Реттеушілік тәуекел. Австрияда жалға алу қатынастары заңмен қатаң реттеледі. Ескі ғимараттардағы жалдау ақысының деңгейіне шектеулер (Altbau) және Airbnb арқылы қысқа мерзімді жалға алуға қатысты қатаң ережелер инвестициялық кірісті азайтуы мүмкін.

Жалға алу стратегиясын уақтылы түзету үшін үй иелері үшін ehl.at және Вена қалалық кеңесі (Stadt Wien) сияқты дереккөздер арқылы заңнамадағы өзгерістерді үнемі бақылап отыру маңызды.

Бос тұру қаупі. Жалға алушысыз ұзақ уақыт болу көбінесе мүлікті дұрыс орналастырмаудан немесе маусымдықты бағаламаудан туындайды. Мысалы, студенттік жатақхана жаз айларында көбінесе бос қалады, ал шетелдіктерге арналған пәтерлер корпоративтік бағдарламалардың өзгеруіне байланысты сұранысты жоғалтуы мүмкін.

Мүлікті дұрыс орналастыру, маркетинг және дәл мақсатты аудитория жұмыс уақытының тоқтап қалуын азайтып, тұрақты табыс деңгейін ұстап тұруы мүмкін.

Қаржылық тәуекелдер. Инвестициялық кірістерге экономикалық жағдай, жалдау ақысына сұраныс және ипотекалық мөлшерлемелер тікелей әсер етеді. Пайыздық мөлшерлемелердің өсуі үй иелерінің шығындарын арттырады, ал сұраныстың төмендеуі икемді шараларды қажет етеді — мысалы, жалдау ақысын түзету немесе жалға алушыларды ұстап тұру үшін пәтерді жөндеу.

Венада жалға берілетін мүлікке инвестиция салу кезінде тек ағымдағы жағдайды ғана емес, сонымен қатар нарықтың орта мерзімді дамуын да ескеру маңызды. Алдағы үш-бес жыл ішінде тұрғын үйге деген сұраныс біртіндеп өседі деп күтілуде, өсу қарқыны орналасқан жеріне, мүлік түріне және демографиялық өзгерістерге байланысты өзгеріп отырады.

Көлік желісінің дамуы және жаңа құрылыс көлемі нарықтың болашағына айтарлықтай әсер етеді Мысалы, U1 метро желісінің кеңеюі және Фаворитен Favoriten Симмерингте Simmering бұл аудандардың тартымдылығын арттырып, сұранысты қолдауда. Сонымен қатар, Neubau жылжымайтын мүлік иелері арасындағы бәсекелестікті күшейтуде, бұл болашақтағы пайдалылықты бағалау кезінде ескеру маңызды.

Döbling және Hietzing сияқты беделді аудандарда жағдай басқаша. Мұндағы мүлік саны шектеулі, ал отбасылар мен шетелдіктердің ұзақ мерзімді жалға алуға деген қызығушылығы тұрақты болып қала береді. Сатып алу бағасының жоғары болуы әдетте бос тұру қаупінің төмендігімен және жалдау бағаларын кенеттен ауытқуларсыз ұстап тұру мүмкіндігімен өтеледі.

Leopoldstadt және Landstraße шоғырланған . Сонымен қатар, Floridsdorf пен Liesing қала орталығынан алыс орналасқанына қарамастан , кең пәтерлер мен жақсы инфрақұрылым іздейтін орта табысты отбасылар арасында барған сайын танымал бола бастады

Венадағы пәтер жалдау аудандары жалдау перспективаларына байланысты шамамен үш түрге бөлінеді: жақсы инфрақұрылымы бар дамып келе жатқан аудандар орташа, бірақ тұрақсыз кірістілік өсімін ұсынады; ең жақсы орналасқан жерлер тұрақты сұранысты қамтамасыз етеді; ал шалғай немесе типтік аудандар орташа өсімді көрсетеді, бірақ күрделі жөндеу және қайта сату арқылы пайда табуға мүмкіндік береді.

Дұрыс инвестициялық стратегия сіз сатып алып жатқан мүлік түріне және оны кімге жалға беруді жоспарлап отырғаныңызға байланысты. Вена нарығында көбінесе үш дәлелденген тәсіл тиімді.

«Құнды қосу» стратегиясы жақсартуды қажет ететін мүлікті сатып алуды және содан кейін жоғары сапалы жөндеу жұмыстарын жүргізуді қамтиды. Бұл әсіресе Favoriten және Simmering , мұнда жаңартулар жалдау ақысын арттырып, бос тұрған үйлер санын азайта алады.

Бұған жаңа терезелер орнату, жылыту жүйесін жаңарту немесе ас үй мен жуынатын бөлмені жаңарту сияқты жұмыстар кіруі мүмкін, бұл пәтерді жалға алушылар үшін тартымды етеді.

«Сатып алу және ұстап тұру» стратегиясы мүлікті ұзақ мерзімді жалға алу үшін, әдетте отбасыларға немесе шетелдіктерге сатып алуды қамтиды. Döbling және Hietzing бұл модель үшін өте қолайлы: сұраныс тұрақты, пәтерлерде адамдар көп және жоғары жалдау ақысы жылдар бойы сақталады.

Бұған жаңа терезелер орнату, жылыту жүйесін жаңарту немесе ас үй мен жуынатын бөлмені жаңарту сияқты жұмыстар кіруі мүмкін, бұл пәтерді жалға алушылар үшін тартымды етеді.

«Қысқа мерзімді ауыстыру» стратегиясы көбінесе Airbnb арқылы қысқа мерзімді жалға алуды қамтиды. Innere Stadt және Leopoldstadt жоғары туристік кіріс ұсынады, бірақ айтарлықтай тәуекелдерді тудырады: маусымдық, қатаң ережелер және белсенді басқару қажеттілігі.

Жалға берілетін мүлікті сәтті сатып алу жүйелі дайындықты қажет етеді. Бірінші қадам - ​​орналасқан жерді талдау: көліктің қолжетімділігі, мектептер мен дүкендердің болуы және даму жоспарлары ұзақ мерзімді сұранысқа әсер етеді. Екінші қадам - ​​бәсекелестікті зерттеу: бұл тиісті жалдау бағасын белгілеуге және болашақ табыстың өсу әлеуетін бағалауға көмектеседі.

Техникалық тексеру жөндеу жұмыстарына инвестиция салудың, энергия тиімділігінің және заманауи талаптарға сәйкестіктің қажеттілігін анықтауға көмектеседі. Заңды шолу мүліктің заңды атауын және жалдау ақысына шектеулердің жоқтығын растайды. Қаржылық талдау инвестицияның орындылығын бағалау үшін капиталдық шығындарды, салықтарды және пайдалану шығындарын есептеуді, сондай-ақ кірістілік болжамын қамтиды.

Инвестор алдымен стратегияны анықтауы керек: ұзақ мерзімді жалға алу, жөндеу және қайта сату немесе қысқа мерзімді жалға алу. Содан кейін жөндеу және күтпеген шығындарға бюджет жасаңыз. Басқарушы компания, риэлтор және салық кеңесшісі сияқты мамандарды тарту барлық кезеңдегі тәуекелдерді айтарлықтай азайтады.

Венада пәтер жалдау үшін аумақты таңдау таңдалған инвестициялық стратегияға, жалға алушылардың мақсатты аудиториясына және мүлік түріне тікелей байланысты.

Neubau ) және тұрақсыз сұранысы бар жаппай нарық сегментінде Favoriten және Simmering . Мұнда жөндеу және жаңғырту жұмыстарын қамтитын «құнды қосу» стратегиясы жалдау кірісін арттыруға және пәтерлердің бос болу қаупін азайтуға көмектеседі.

Бұл орындар тұрғын үйді жаңартуға қаржыландыруға дайын инвесторларды тартады және қолжетімді баспана іздейтін студенттердің, жас мамандардың және отбасылардың сұранысын қанағаттандырады.

Döbling және Hietzing отбасылар мен премиум пәтер жалдаушылар үшін ұзақ мерзімді жалға алу үшін өте қолайлы . Шектеулі ұсыныс және тұрақты сұраныс сатып алу және ұстап тұру стратегиясын өте қауіпсіз етеді: мұнда кірістілік жаппай нарық сегментіне қарағанда төмен болуы мүмкін болса да, бас тарту қаупі іс жүзінде жоқ және мүлік кез келген нарық жағдайында өзінің өтімділігін сақтайды.

Innere Stadt және Leopoldstadt сияқты орталық аудандарды таңдаған дұрыс . Мұндағы «қысқа мерзімді аударым» стратегиясы жоғары табыс әкелуі мүмкін, бірақ маусымдық баяулауға және Airbnb жалға алу ережелерінің қатаңдығына бағынады.

Сондықтан, инвесторлар үшін дұрыс аймақты және қолайлы инвестициялық мүлікті таңдау үшін өз стратегиясын алдын ала анықтау, қандай жалға алушыларды мақсат етіп отырғанын және қандай кірісті көздейтінін түсіну маңызды.

Венадағы жылжымайтын мүлік Еуропадағы байлықты сақтау мен өсірудің ең тұрақты жолдарының бірі болып табылады. Қалада жалдау ақысына жоғары сұраныс, шектеулі жаңа құрылыс және ойынның болжамды ережелері бар. Дұрыс ауданды таңдау, дұрыс кірістілікті есептеу және стратегияны әзірлеу (құндылықты қосудан бастап сатып алу мен ұстап тұруға дейін) арқылы сіз тұрақты ақша ағынына қол жеткізе аласыз және инфляциядан қорғай аласыз. Сіздің табысыңыз тікелей дайындығыңызға байланысты: талдау неғұрлым мұқият болса, кірістілік соғұрлым жоғары болады және тәуекелдер соғұрлым төмен болады.