Веналық жарнамалардағы тоғыз сөз—Altbau, Gründerzeit, Neubau, Dachgeschossausbau, Zinshaus, Genossenschaftswohnung, Gemeindebau, Vorsorgewohnung, Reihenhaus — біртұтас классификацияны құрамайды. Олар үш түрлі сипаттаманы сипаттайды: ғимараттың жасы, оның меншік түрі және салық салу мақсаты.
Жеке меншіктің әр осьте бір құны бар. Пәтерді жасына байланысты Altbau (пәтер ғимараты), меншік құқығына байланысты кондоминиум (пәтер мүлкі) және салық салу мақсатына байланысты Vorsorgewohnung (пәтер ғимараты) деп жіктеуге болады. Сондықтан, Венадағы пәтерлерді бір жарнама сөзі бойынша салыстыру мүмкін емес: Altbau (пәтер ғимараты) оның жасын және жанама түрде жалдау мәртебесін көрсетеді, бірақ сатып алушы алатын нәрсе туралы ештеңе айтпайды; Vorsorgewohnung (пәтер ғимараты) салық салу мақсатын көрсетеді, бірақ ғимараттың өзі туралы ештеңе айтпайды.
| Аты | Ось | Не анықтайды |
|---|---|---|
| Альтбау | Жасы | MRG бойынша мүмкін болатын жалдау режимі |
| Көктем мезгілі | Жасы | Сәулеттік кезең, дұрыс емес |
| Neubau | Жасы | Жалға алу режимі, жаңалық емес |
| Дачгешшоссаусбау | Жасы | Бір үйдегі бөлек режим |
| Зиншаус | Меншік | Үй тұтастай алғанда, нысандарға бөлінбей |
| Genossenschaftswohnung | Меншік | Меншік құқығы емес, пайдалану құқығы |
| Гемейндебау | Меншік | Муниципалдық жалдау қоры |
| Рейхенхаус | Меншік | WEG учаскесі немесе нысаны - құжаттарға сәйкес |
| Ворсоргевохнунг | Салықтар | ҚҚС және амортизация режимі |
1-ось. Құрылыс жасы
Жасы ғана маңызды емес. Құрылысқа рұқсаттың күні жалдау режимін, демек, жалдаудың ең жоғары мөлшерлемесін және жалға алушыны қорғау көлемін анықтайды. Заңда бір ғана күн емес, бірнеше күн көрсетілген және олар әртүрлі нәрселерді білдіреді.
| Рұқсат берілген күні | Одан не шығады |
|---|---|
| 1945 жылдың 8 мамырына дейін | MRG толық қолданылған кезде, Рихтверт бойынша тарифті есептеуге болады |
| 1945 жылдың 8 мамырынан кейін | Жалға берілетін пәтер - MRG ішінара қолданылуы |
| 1953 жылдың 30 маусымынан кейін | Мемлекеттік қаражатсыз салынған ғимарат - MRG ішінара қолданылуы |
| 2001 жылдың 31 желтоқсанынан кейін | Шатырлы пәтер - MRG ішінара қолданылуы |
| 2006 жылдың 30 қыркүйегінен кейін | Жоғарғы құрылым және кеңейту - MRG ішінара қолданылуы |
Альтбау
Ескі ғимараттың нарықтық белгісі. Терминнің бірыңғай заңды күні жоқ.
Құқықтық салдарлар жарнамадағы мәтінмен емес, құрылыс рұқсатының күніне байланысты. Рихтверт мөлшерлемесін келісімшарт MRG толық қолданылуына сәйкес келсе, рұқсат 1945 жылдың 8 мамырына дейін берілген болса, пәтер А немесе В санатына жатса және оның ауданы 130 м²-ден аспаса есептелуі мүмкін. D санаты және 130 м²-ден асатын аудандар бұл есептеуден алынып тасталды.
Көктем мезгілі
XIX ғасырдың екінші жартысы - XX ғасырдың басындағы сәулет өнері кезеңі.
Бұл сөз құрылыстың уақыты мен стилін білдіреді, заңды режимді немесе құрылыстардың жай-күйін емес. Ескерткіштің сақталу мәртебесі (Denkmalschutz) және оның қорғалатын аймақтағы орналасуы (Schutzzone) бөлек тексеріледі: "Gründerzeit" сөзі екеуін де білдірмейді.
Neubau
Жарнама жақында салынған үйге емес, соғыстан кейінгі ғимаратқа сілтеме жасайды.
Жалға алу мақсаттары үшін рұқсат күні маңызды. Мемлекеттік қаражатсыз салынған және 1953 жылдың 30 маусымынан кейін рұқсаты бар ғимараттағы мүлік MRG ішінара қолданылуына жатады: MRG базалық тарифтік шектеулері әдетте онда қолданылмайды. 1945 жылдың 8 мамырынан кейін рұқсаты бар ғимараттағы аяқталған пәтерлік мүлік те ішінара қолданылуына жатады. Жақында салынған ғимарат «Эрстбезуг» деп аталады.
Дачгешшоссаусбау
Шатыр немесе үстіңгі құрылым - бұл бір үйдің ішінде өзіндік режимі бар нысан.
2001 жылдың 31 желтоқсанынан кейін рұқсаты бар шатырды қайта құру арқылы салынған және сол күннен кейін жалдау шарты жасалған пәтер MRG ішінара қолданылуына жатады. Кеңейтулер мен үстіңгі құрылымдар үшін де дәл осындай логика 2006 жылдың 30 қыркүйегіне қолданылады. Демек, 1890 жылы салынған ғимараттағы шатыр сол ғимараттың төменгі қабаттарындағы пәтерлерден өзгеше режимде болуы мүмкін.
2-ось. Меншік нысаны
Бұл ось сатып алушыға нақты не өтетіні туралы сұраққа жауап береді. Жарнамадағы сөздер мұнда ештеңені анықтамайды: Grundbuch үзіндісі және пәтерге меншік құқығы туралы құжаттар шешеді.
Зиншаус
Тұтастай алғанда, пәтерлік мүлікке бөлінбеген көп пәтерлі үй.
Ғимарат пен оның жері қолданыстағы жалдау шарттарымен бірге сатып алынады. Меншік иесінің ауысуы бұл келісімдерді тоқтатпайды және жалдау ақысының нарықтық деңгейге дейін көтерілуіне жол бермейді: өсім жалдау ақысын индекстеу ережелерімен. Мұндай мүліктің кірістілігі жергілікті тарифтер бойынша емес, нақты жалдау шарттары бойынша есептеледі. Ғимараттың жасы терминнің өзінде көрсетілмеген, дегенмен Вена нарығында бұл термин көбінесе ескі ғимараттарға қолданылады.
Genossenschaftswohnung
Меншік құқығымен емес, қаржылық үлеспен пайдалану құқығы.
Мүлік коммерциялық емес тұрғын үй ұйымына тиесілі, ал тұрғын жалға алушы немесе пайдаланушы ретінде әрекет етеді. Кейіннен меншік құқығын беру әрқашан мүмкін емес: келісімшартқа тұрғын үй басқармасының (Wohnbauförderung) қатысуы, пәтердің ең аз көлемі және учаскеде үшінші тараптың құрылыс салу құқықтарының болмауы талап етіледі. Өтінімдер келісімшарт жасалғаннан кейін бес жылдан ерте емес, 6-10, 11-15 және 16-20 жылдары беріледі; меншік құқығы алғашқы пайдалануға берілгеннен кейін 30-шы жылдан кейін тоқтатылады.
Гемейндебау
Қаланың муниципалдық жалдау қоры.
Венада бұл Wiener Wohnen басқаратын 2300-ден астам ғимараттағы шамамен 220 000 пәтерді білдіреді. Пәтерлер қалалық бөлу ережелеріне сәйкес жалға беріледі; бұл сегмент үшін сатып алу нарығы жоқ. Инвесторлар үшін Gemeindebau транзакциялық актив ретінде емес, көршілес мүліктер үшін контекст және жалдау сұранысының құрылымындағы фактор ретінде маңызды.
Рейхенхаус
Қатар үй. Меншіктің екі түрлі түрі бар.
Жеке меншік құқығы бар жеке жер учаскесі немесе ортақ учаскедегі пәтер. Соңғы жағдайда WEG қолданылады: ортақ мүліктегі үлес, меншік иелері қауымдастығы, жөндеу резерві және ортақ аумақтар бойынша жиналыстың шешімдері. Екеуінің қайсысы қолданылатыны «Райхенхаус» сөзімен емес, Грундбух үзіндісімен және пәтерге меншік құқығы туралы келісіммен анықталады.
3-ось. Салық мақсаты
Ворсоргевохнунг
Үйдің түрі немесе меншік нысаны емес, ұзақ мерзімді жалға алуға қатысты салық құрылымы.
Бұл терминнің өзіндік заңды мәртебесі жоқ: ол жалға алу мақсатында сатып алынған тұрғын үйдегі стандартты пәтерді білдіреді, бастапқы ҚҚС пен амортизацияны шегеру күтіледі. Бұл Австрияның жылжымайтын мүлкіне инвестиция салу стратегияларының, жеке мүлік түріне емес: терминнің өзі кірістілікті де, салық нәтижесін де растамайды.
Тану болжамды жиынтық табысқа байланысты. Жеке отбасылық жалға алу үшін (kleine Vermietung) болжамды табыс кезеңі жалдау басталғаннан бастап 25 жылды және алғашқы шығыннан бастап 28 жылдан аспайды. Бұл кезеңдер 2023 жылдың 31 желтоқсанынан кейін басталатын болжамды кезеңдерге қолданылады: бұрын 20 және 23 жыл қолданыста болған; бұл кезең № II 89/2024 Федералдық заңымен бес жылға ұзартылды.
Егер қызмет Liebhaberei ретінде танылса, жалдау шарты ҚҚС-тан босатылады, кіріс ҚҚС-ын шегеру құқығы тоқтатылады және шығындар басқа кірістермен өтелмейді. Белгілі бір жылдағы теріс нәтиже өздігінен бұл қорытындыға әкелмейді.
Болжам сатып алу алдында салық кеңесшісімен есептеледі: ол бірінші ось - MRG режимімен анықталатын осы нақты мүлік үшін рұқсат етілген жалдау мөлшерлемесіне негізделген.
Нақты нысанның санатын қалай анықтауға болады
Жарнама нарықтың атауын көрсетеді. Заңды және техникалық мәртебесі құжаттармен келесі ретпен анықталады:
- Грундбух үзіндісі. Құқықтың нысаны не екенін көрсетеді: пәтердегі үлес, бөлек учаске немесе бүкіл ғимарат. Бұл меншік нысанының осін толықтырады.
- Құрылысқа рұқсат берілген күні. Хабарландыруда көрсетілген құрылыс жылы емес, құрылыс құжаттарынан алынған. Бұл жасты және жалға алудың мүмкін нұсқаларын қамтиды.
- Пәтерге меншік құқығы туралы құжаттар. Nutzwertgutachten және Wohnungseigentumsvertrag: үлес, керек-жарақтар және мүліктің мақсаты.
- Шатыр, кеңейту және қосымша бөлме бөлек. Олардың өз рұқсаты мен күні бар, және олардың ережелері ғимараттың қалған бөлігінің ережелеріне сәйкес келмеуі мүмкін.
- Пәтерде адамдар тұрса, жарамды жалдау шарты қажет. Жалдау шарттары мен бағасы ғимараттың санатына емес, осы келісіммен анықталады.
- Болжамды есептеу – инвестициялық мақсаттар үшін. Сатып алу алдында қалаған бағамға емес, қолжетімді бағамға сүйеніңіз.
Алғашқы екі элемент нысанның санатын үш ось бойымен көрсетеді. Қалған төртеуі осы санаттың ақшалай құнын көрсетеді.
Жиі қойылатын сұрақтар
Австриядағы «Альтбау» дегеніміз не ? Бұл ескі ғимараттың, көбінесе соғысқа дейінгі ғимараттың нарықтық белгісі. Бұл термин барлық заңды салдарды анықтайтын бірыңғай күн жоқ. Жалға алу үшін құрылыс рұқсатының күні маңызды.
ме Neubauүй жақында салынған Жоқ. Нарықтық қолданыс соғыстан кейін салынған ғимараттарды, соның ішінде 1960 және 1970 жылдардағы ғимараттарды білдіреді. Жақында салынған тұрғын үй «Эрстбезуг» деп аталады.
Zinshaus Altbau-дан қалай ерекшеленеді? Бұл әртүрлі осьтердегі сипаттамалар. Altbau ғимараттың жасын сипаттайды, ал Zinshaus меншік түрін сипаттайды: пәтерлерге бөлінбей, бүкіл ғимарат. Үй екеуі де болуы мүмкін.
Жалпы меншік құқығы туралы құжатты (Genossenschaftswohnung) сатып алуға бола ма? Пайдалану құқығы меншік құқығымен емес, қаржылық жарнамен алынады. Меншік құқығын беру белгілі бір шарттар мен мерзімдерге бағынады, және әрбір пәтер үшін емес.
Гемейндебауда пәтерлер сатыла ма? Мұндай нарық жоқ: муниципалдық тұрғын үй қаланың бөлу ережелеріне сәйкес жалға беріледі.
Неліктен шатырлы пәтер сол ғимараттағы екінші қабаттағы пәтерге қарағанда қымбатырақ? Бір себебі заңды. 2001 жылдың 31 желтоқсанынан кейін шатырды қайта құру арқылы салынған пәтер тапсырылған кезде ішінара MRG-ге бағынады, ал төмендегі пәтерлер заңмен толық қамтылуы мүмкін.
ҚҚС шегерімі ҚҚС шегеріміне кепілдік бере ме? Жоқ. Шегерім жалдау шартының болжамды кезеңде — жалдау басталғаннан бастап 25 жыл, алғашқы шығыннан бастап 28 жылға дейін — жиынтық пайда әкелетініне байланысты. Егер кепіл танылса, шегерім алынып тасталады.
Reihenhaus арқылы не сатып алынады? Бөлек жер учаскесі немесе белгілі бір ғимаратқа құқығы бар ортақ жер учаскесіндегі үлес. Екінші нұсқаға иелер қауымдастығы, техникалық қызмет көрсету резерві және ортақ аумақтарға қатысты жиналыс шешімдері кіреді.
