Kaufanbot келісімшартына қол қоймас бұрын, сатып алушы қарау кезінде көрген пәтердің құжаттарда сипатталған мүлікке сәйкес келетінін тексереміз. Көрсетілген шаршы метр Nutzfläche-ке кіре ме? Қайта құру расталды ма? Пәтерге жертөле бекітілген бе? Қандай құрылыс шығындары келісілген, бірақ әлі төленбеген?
Vienna Property компаниясы Grundbuch үзіндісін, жоспарларын, пәтерге меншік құқығы құжаттарын және Hausverwaltung есептерін салыстырады. Анықталған кез келген сәйкессіздіктер баға сметасын, сатып алу бюджетін және келісімшарт шарттарын өзгертеді. Мысалы, шатырды жөндеуге арналған резервтің жеткіліксіздігі ықтимал бастапқы жарнаны есептеуді талап етеді, ал ағымдағы жалдау шарты уақытында пайдалануға кедергі келтіруі мүмкін.
Біз бұл тексеруді Венаның Альтбау қаласындағы үш бөлмелі пәтердің мысалын пайдаланып көрсетеміз: қандай құжаттарды қарастырамыз, сатушымен нені нақтылаймыз және қол қою алдында қандай шарттар бойынша келісеміз. Бұл мысалдағы сипаттамалар мен сомалар шамамен берілген.
1. Сатып алудың мақсатын және бастапқы шарттарды нақтылаңыз
Біздің мысалда, отбасы 420 000 еуро тұратын пәтерді қарастырып жатыр. Жарнамада пәтердің ауданы 80 м², балконы мен жертөлесі бар деп көрсетілген. Косметикалық жөндеу жұмыстары аяқталды, ай сайынғы төлемдер 360 еуроны құрайды. Сатушының айтуынша, пәтер қолжетімді.
Сатып алушыға екі бөлек жатын бөлме, тұрақты тұру мүмкіндігі және келісілген мерзім ішінде көшіп кіру мүмкіндігі қажет. Біз баға белгілемес бұрын осы талаптарды белгілейміз. Отбасына жарамсыз арзан пәтер мәселені шешпейді.
Біз сондай-ақ сатып алушының мәртебесін және рұқсаттарға қажеттілікті нақтылаймыз. Шетелдіктің сатып алу мүмкіндігі оның азаматтығына, федералды штатына және мәміленің мән-жайына байланысты. Тұруға рұқсаттың болуы ғана сатып алуға автоматты түрде негіз бола алмайды. Австрияда жылжымайтын мүлік сатып алуға қатысты шетелдіктерге қойылатын қолданыстағы шектеулерді келісімшарт жасамас бұрын нақтылау қажет.
Егер рұқсаттар немесе банк қаржыландыруы қажет болса, бұл сатушыға ұсыныстың уақыты мен мазмұнына әсер етеді. Бұл шарттарға қатысты ауызша келісімдер жеткіліксіз.
2. Kaufanbot алдында құжаттарды жинаңыз
Vienna Property компаниясы сатушыдан және Hausverwaltung компаниясынан құжаттарды сұрайды, алынған ақпаратты салыстырады және кез келген жоқ растауларды белгілейді. Құрылыс файлына және жеке құжаттарға қол жеткізу қажетті рұқсатпен беріледі.
Бар ғимараттағы пәтер үшін жиынтыққа әдетте мыналар кіреді:
✓ ағымдағы Grundbuch үзіндісі және маңызды жазбалар бойынша құжаттар
✓ Wohnungseigentumsvertrag — пәтерді иелену туралы келісім
✓ Nutzwertgutachten — объектілер мен акциялардың бағаланған құны туралы қорытынды
✓ Құрылыс жоспарлары және өзгерту құжаттары
✓ Energiausweis — энергетикалық паспорт
✓ жылдық есептер және ағымдағы төлем туралы хабарламалар
✓ Резерв, алдағы жұмыс және үйдегі несиелер туралы ақпарат
✓ Соңғы бірнеше жылдағы иелер жиналыстарының хаттамалары қолжетімді
Біз жоспарды жарнамадан және құрылыс жоспарынан ажыратамыз. Біз белгілі бір күнге қалған резервті тексереміз және хаттамадағы жөндеу туралы талқылауды түпкілікті шешіммен немесе бюджетпен теңестірмейміз.
Егер маңызды ақпарат жетіспесе, бұл ашық сұрақ болып қала береді. Қол қойылғаннан кейін құжаттарды ұсынуға уәде беру тиісті тексеруді толық деп санауға мүмкіндік бермейді. Негізгі тиісті тексерудің көлемі пәтер сатып алуға арналған Arbeiterkammer ұсынымдарында.
3. Grundbuch құжатын және алынған құқықтардың құрамын тексеріңіз
Grundbuch-та біз меншік иесінің, үлестің және пәтердің атауын сатушының ұсынысымен сәйкестендіреміз. Жеке басты куәландыру үшін EZ (Einlagezahl)немесе жер кадастрының нөмірі және KG (Katastralgemeinde)немесе кадастрлық қауымдастық маңызды. Мекенжайдың өзі бұл мәліметтерді алмастырмайды.
Үзіндіде тіркелген құқықтар мен ауыртпалық көрсетілген. Маңызды жазбалар үшін растайтын құжаттар қажет: тізілімдегі қысқаша жазба шектеудің мазмұнын әрқашан көрсете бермейді.
Егер сатушының үлесіне банк кепілі тіркелген болса, біз оны алып тастауға болатынын анықтаймыз. Кепілдің тіркелген сомасы ағымдағы қарыздан өзгеше болуы мүмкін. Мәміледе ағымдағы кредитор туралы ақпарат және кепілді алып тастау үшін қажетті құжаттар болуы керек.
Біз алып тасталуы тиіс ауыртпалықты және сатып алғаннан кейін қалатын құқықтарды анықтаймыз. Алып тастау және төлеу тәртібі мәмілені заңды түрде рәсімдеу кезінде белгіленеді.
Дәл осындай тәсіл жертөлеге де қолданылады. Берілген кілт кіруді растайды, бірақ пайдалану мақсатын түсіндірмейді. Кеңістіктің пәтерге берілгенін және қандай шарттармен берілгенін тексеру қажет. Келісімшартта құжаттармен расталған құқықтардың көлемі сипатталуы керек.
4. Пәтердің ауданын және балконды тексеріңіз
Біздің мысалда, 80 м² 72 м² ішкі кеңістіктен және 8 м² ашық балконнан тұрады. Тізімде осы сандар біріктірілген, сондықтан бастапқы баға салыстыруы түзетуді қажет етеді.
420 000 еуроны 80 м²-ге бөлгенде, 5250 еуро/м² шығады. Толық бағаны ішкі ауданмен салыстырғанда, шамамен 5833 еуро/м² саны шығады .
Дегенмен, балкон нарықтық құнын сақтап қалды. Есептеулердегі сәйкессіздік бағаның көтерілгенін немесе сатып алушының сегіз метрге жеңілдік алуға құқығы бар екенін білдірмейді. Ұсыныстарды салыстырған кезде ішкі аумақ пен қосымша кеңістіктерді бөлек ескеру қажет.
Vienna Property көрме орнын, жоспарын, ауданын есептеуді және Nutzwertgutachten салыстырады. Егер елеулі айырмашылықтар туындаса, қосымша тексеру немесе кәсіби өлшеу ұйымдастырылады. Nutzwert өзі пәтердің ауданын көрсетпейді.
Nutzfläche есептеу ережелеріне сәйкес, ашық балкондар мен лоджиялар әртүрлі қарастырылады. Бұл айырмашылықтар Nutzfläche бойынша Вена қалалық нұсқаулығында. Сондықтан, шаршы метрді есептемес бұрын кеңістік түрін және қолданылатын әдіснаманы анықтау маңызды.
5. Біз қайта құруды және техникалық жағдайын тексереміз
Тексеру кезінде біз үй-жайдың нақты орналасуын құжаттамамен салыстырамыз. Көшірілген ас үй, біріктірілген бөлмелер немесе өзгертілген жуынатын бөлме түсініктемені қажет етеді: не істелгені және жұмыс қалай мақұлданғаны.
Құрылысқа рұқсаттар және пәтерге меншік құқығы ережелері бойынша қажетті келісімдер бөлек тексеріледі. Бір рұқсат әрқашан екі мәселені де қамтымайды.
Егер құжаттар жоқ болса, біз өзгерістердің көлемін нақтылаймыз және олардың орындылығын бағалау үшін ақпарат жинаймыз. Бұл мәселе анықталғанға дейін, барлық өзгерістердің заңды екені расталған пәтерді мүлік ретінде сипаттауға болмайды.
Техникалық тексеру ылғалдың көрінетін белгілерін, терезелердің, жылыту, электр жүйелерінің және желдетудің жағдайын қамтиды. Altbau пәтерін сатып алғанда , біз ғимараттың жалпы құрылымы мен коммуналдық жүйелерінің жағдайын да ескереміз. Жаңа боялған қабырғалар шатырдың қалған қызмет ету мерзімін көрсетпейді.
Егер арнайы қорытындыны қажет ететін ақаулардың белгілері анықталса, маман шақырылады. Кәдімгі тексеру жасырын құрылымдарды тексеруді алмастырмайды.
Бағаны келіспес бұрын, Венадағы қажетті жөндеу жұмыстарын бағалау маңызды : тапсырмалар тізімін жасап, жоба сметасын алыңыз. Шаршы метрге шаққандағы орташа баға бұл үшін тым жуық.
6. Энергетикалық ақпарат жүйесін оқып, жылыту жүйеңізді бағалаңыз
Энергия тиімділігі туралы сертификатта біз мекенжайды, дайындық күнін және есептеу қолданылатын ғимаратты немесе нысанды тексереміз. Индикаторлардың бірі, HWB, жылытуға арналған жылу энергиясына деген болжамды сұранысты сипаттайды. Ол энергия тиімділігін салыстыруға көмектеседі, бірақ тұтынушының болашақ шотын еуромен көрсетпейді.
Нақты шығындар жылыту жүйесіне, тарифтерге, пәтердің орналасқан жеріне және пайдалану үлгілеріне де байланысты. Сондықтан біз деректер парағының көрсеткіштерін қолжетімді жылыту шоттарымен және терезелер мен жабдықтардың жағдайымен салыстырамыз.
Altbau терминіне сүйене отырып, класты анықтау мүмкін емес: кешенді жөндеуден кейінгі үй және жөндеусіз ғимарат айтарлықтай ерекшеленуі мүмкін.
Жалпы ереже бойынша, сатушы сатып алушының мүлікті сатып алу ниеті туралы мәлімдемесінен бұрын он жылдан аспайтын мерзімде жасалған энергия тиімділігі сертификатын дереу ұсынуы тиіс. Келісімшарт жасалғаннан кейін сатушы энергия тиімділігі сертификатын немесе оның толық көшірмесін 14 күн ішінде ұсынуы тиіс. Міндеттемелер мен ерекшеліктер Австрия үкіметінің порталында.
7. Үйдегі жалдау ақысын және болашақ шығындарыңызды тексеріңіз
Біз Hausverwaltung есебін отырыс хаттамаларымен және жұмыс жоспарымен салыстырамыз. Бізді қолда бар резервтер, қабылданған міндеттемелер және алдағы шығындар қызықтырады.
Есептеу мысалында 210 000 еуро тұратын шатырды жөндеу қарастырылады, ал қолжетімді резерв 75 000 еуроны құрайды. Егер резервтің барлығы осы жұмысқа пайдаланылса, тапшылық 135 000 еуроны құрайтын еді. Расталған бөлу кілті 3,2% болғанда, пәтерге түсетін болжамды жүктеме .. 4 320 €.
Бұл соманы сатып алушы бірден міндетті төлем деп жариялай алмайды. Біріншіден, біз жұмыстың бекітілгенін, бюджеттің қалай анықталғанын, басқа міндеттемелердің бар-жоғын және тапшылықты қалай қаржыландыру күтілетінін анықтаймыз. Бөлу кілті тиісті шығындар санаты үшін арнайы тексеріледі.
Шығындарды қамтамасыз ету және бөлу, атап айтқанда, §§ 31–32 WEG 2002 ережелерімен реттеледі. Қолданыстағы келісімдер мен заңнамалық ерекшеліктер бөлек ескеріледі.
Содан кейін біз сатушымен шығындарды бөлуді талқылаймыз. Келісімшартта келісілген өтемақы үй иелері қауымдастығына төлеу міндеттемесін міндетті түрде өзгертпейді. Сондықтан, сатып алу шарттарында тараптар арасындағы нақты шарттар мен төлем механизмі болуы керек.
8. Бетриебскостен мен сатып алу бюджетін талдаңыз
Мысалдағы ай сайынғы 360 еуро 245 еуро пайдалану шығындарынан, 85 еуро резервтік жарналардан және 30 еуро басқа шығындардан тұрады. Біз әрбір жолдың мазмұнын, соның ішінде ҚҚС қосылғанын және жылыту қосылғанын тексереміз. Барлық төлемді «Betriebskosten» деп атау дұрыс емес.
Біз ағымдағы аванстық төлемдерді аяқталған есепті кезеңмен салыстырамыз. Сондай-ақ, қайта есептеу мүмкін бе, төлемдерді көбейту жоспарланып жатыр ма және ғимарат қазіргі уақытта несие бойынша қызмет көрсетіп жатыр ма, соны анықтаймыз.
Сатып алуды бюджеттеу кезінде біз міндетті алымдарды ескереміз. Қарастырылып отырған стандартты сатып алу үшін әдетте 3,5% салық мөлшерлемесі қолданылады. Біздің есептеуімізде, 420 000 еуроға негізделгенде, бұл 14 700 еуроны құрайды. Мүлікті тіркеу ақысы әдетте тіркелетін құқық құнының 1,1%-ын құрайды: сол негізге сүйене отырып, бұл 4 620 еуроны құрайды .
Жалпы құны басқа шығындарды қоспағанда, 19 320 еуроны құрайды. Әлеуетті жеңілдіктер мен есептеу критерийлері әрбір транзакция бойынша тексеріледі; 2026 жылдың 1 шілдесіне дейін жарамды уақытша жеңілдік қазан айында жаңа сатып алуға автоматты түрде қолданыла алмайды.
Біз заңгерлік қолдауды, тиісті комиссияларды, қаржыландыруды және жөндеу жұмыстарын бөлек қарастырамыз. Қалған тармақтар Австрияда жылжымайтын мүлік сатып алу кезіндегі қосымша алымдар мен жасырын шығындар туралы мақалада талқыланады .
Қарыз қаражатымен сатып алулар үшін біз банктің шешімі мен төлем шарттарын алдын ала келісеміз. Австриядағы жылжымайтын мүлікке қолжетімді несиенің нақты пәтердің мақұлдануына кепілдік бермейді.
9. Пәтердің шынымен бос екенін біліңіз
Біз ағымдағы жалдау шарты, пайдалану құқықтары және басқа да пайдалану құқықтары туралы ақпарат сұраймыз. Қарау кезінде бос пәтер үшінші тарап құқықтарының жоқтығын міндетті түрде растамайды.
Егер жалдау шарты Австрияның жалдау туралы заңымен ( MRG ) қорғалса , мүлікті сатып алу оның бұзылуына кепілдік бермейді. Рихтверт заңымен қамтылған келісімшарттар үшін рұқсат етілген жалдау ақысы қолданыстағы ережелермен шектеледі. Бұзу мүмкіндігі бөлек тексеріледі: жоғары сатып алу бағасы жалға алушыға жалдау ақысын көтеруге немесе көшуді талап етуге құқық бермейді.
Тұрақты кепілдендірілген жалдау шартымен пәтерді отбасы қалаған күнге дейін босату мүмкін емес болуы мүмкін. Мүлікті өз пайдалануы үшін пайдаланғысы келетін сатып алушы үшін бұл қайта қарауға негіз болып табылады. Шектеулердің қолданылуы ғимараттың жасына ғана емес, мүлікке және келісімшартқа да байланысты.
Тегін беру күні, үй-жайдың жай-күйі және қалған мүліктің құрамы мәміле шарттарында белгіленеді.
10. Зерттеу нәтижелерін Kaufanbot шарттары мен талаптарына және келісімшартқа аударыңыз
Vienna Property сатып алушы мен барлық қатысушы тараптар үшін сәйкессіздіктер мен ашық сұрақтар тізімін жасайды. Ол әрбір анықталған тәуекелді қажетті құжатпен немесе шартпен байланыстырады.
| Сұрақ | Нені растау немесе келісу қажет |
|---|---|
| Шаршы | Ішкі бөлме мен балкон бөлек |
| Қайта құру | Құжаттар және енгізілген өзгерістердің қабылдануы |
| Банк кепілдігі | Келісілген міндеттемені алып тастау тәртібі |
| Шатырды жөндеу | Қаржыландыру және шығындарды бөлу |
| Хабар тарату | Жалға алу мерзімі, шарты және болмауы |
| Төлемдер | Аяқталған есепті кезеңдегі есептеулер мен деректердің құрамы |
Kaufanbot сатып алушыны егжей-тегжейлі келісімшартқа қол қойылғанға дейін де міндеттей алады. Сондықтан, қаржыландыру шарттары, рұқсаттар және маңызды тексерулер қол қойылғанға дейін келісіледі, нақты мерзімдер мен оларды орындамағаны үшін салдарлар қарастырылады.
Treuhand-тың заңды тұжырымдамасы мен рәсімдерін уәкілетті маман жасайды. Техникалық есептерді тиісті салалардағы мамандар дайындайды. Топтың міндеті - шешім қабылдауға негіз болатын факторларды жинау, қатысушылардың әрекеттерін үйлестіру және аудиттің маңызды нәтижелерінің қорытынды есепте ескерілуін қамтамасыз ету.
Сатып алушы тексеруден кейін не алады?
Талқыланған мысалда сатып алу туралы шешім қайта құрудың рұқсат етілгендігін растауды, банк кепілін алып тастауға келісуді, шатырды жөндеуге арналған қаржыландыру шараларын нақтылауды және пәтерді тегін беру негіздерін анықтауды талап етеді. Баға 72 м² ішкі кеңістік пен бөлек балкон негізінде есептелуі керек.
Әрбір маңызды мәселе үшін жауапты қандай құжат растайтыны, қандай шығындардың болуы мүмкін екендігі және оларды кім көтеретіні анық болуы керек. Егер сома әлі анықталмаса, бұл бюджетте белгісіздік болып қала береді. Егер сатушы мәселені шешуге уәде берсе, мәміле шарттарына нақты міндеттеме, мерзім және бұзушылықтың салдары кіруі керек.
Жиналған дәлелдемелер негізделген шешім қабылдауға жеткілікті болған кезде тиісті тексеру аяқталды деп саналады. Пәтердің заңды мәртебесі, техникалық жағдайы, шығындары және беру шарттары оны мақсатты пайдалануға мүмкіндік берген кезде сатып алуды ұсынуға болады. Егер бұл анықталмаса, бағасы тартымды болып көрінсе де, қол қою кейінге қалдырылуы керек.
